TIPS 10 : PEMBELIAN RUMAH DENGAN PEMAJU (BAH : 2)

Apabila anda bersetuju untuk membeli sesebuah rumah yg dibina oleh Pemaju, anda akan
menandatangani satu Perjanjian Jual Beli (SNP).

Sebenarnya SNP untuk rumah yang dalam pembinaan yg dibina oleh Pemaju ini hendaklah
menggunapakai Jadual G (untuk landed house) atau Jadual H (untuk strata title house) di bawah Akta
Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1966.

Pendek kata SNP yg pembeli t.tgn itu adalah SNP yg standard dan telah ditetapkan syarat dan
termanya oleh Kerajaan. Dan ianya sama sekali tidak boleh diubah sama ada oleh Pemaju atau
Pembeli. Disebabkan ianya satu agreement yg standard, maka majority drpd Pembeli tidak membaca
SNP tersebut.

Alasannya, ini agreement standard je, kalau baca pun sampai besok pun tak habis..lg pun ini ayat
lawyer, manalah saya faham..itulah alasan2 yg biasa kita dengar..Peguam pun (sesetengahnya
sahaja) ada yg tidak sempat untk menerangkan kpd Pembeli secara keseluruhan apakah terma2
penting yg terdapat dlm SNP tersebut sebelum Pembeli t.tangan..akibatnya, ramai yg beli rumah ttp
mereka tak faham kandungan agreement yg mereka t.tgn itu..bila ada masalah dgn rumah tersebut
nanti barulah mereka akan cuba belek belek semula SNP tersebut.

.Jadi, oleh sbb itu disini sy akan huraikan secara ringkas diantara terma2 penting yg terdapat dlm
SNP tersebut. Harap2 selepas ini kalaupun anda tak sempat nak baca keseluruhan agreement
tersebut, setidak2nya anda tlh dapat gambaran secara umum apakah terma2 penting yg terdapat
dlm SNP tersebut, ok..Diantara terma-terma tersebut adalah:

1. Pemaju hendaklah menyiapkan rumah dan menyerahkan milikan kosong rumah tersebut kpd
Pembeli dalam masa 24 bulan daripada tarikh SNP. Tarikh SNP tidak semestinya sama dgn tarikh
pembeli t.tgn SNP ya..ia mungkin lewat sedikit drpd tarikh t.tgn SNP..biasanya tarikh SNP adalah
tarikh dimana SNP tersebut dimati setem.

2. Sekiranya Pemaju gagal menyiapkan dan menyerahkan milikan kosong rumah tersebut kpd
Pembeli dlm tempoh 24 bulan dari tarikh SNP tersebut, Pemaju dikehendaki membayar gantirugi
kelewatan kpd Pembeli pada kadar sepuluh peratus (10%) setahun daripada harga beli bermula dari
tarikh sepatutnya penyerahan pemilikan kosong dibuat hingga tarikh sebenar Pembeli mengambil
pemilikan kosong rumah tersebut. Dan bayaran gantirugi tersebut hendaklah dijelaskan oleh Pemaju
kpd Pembeli pada masa penyerahan milikan kosong rumah tersebut dibuat.

Perkara ini mungkin ramai yg terlepas pandang, dimana kebanyakan Pembeli tidak tahu pun mereka
layak dibayar gantirugi kelewatan siap rumah oleh Pemaju. Bagi mereka yg tahu hak mereka pun
biasanya tidak bertanyakan ttg bayaran gantirugi tersebut pada masa serahan milikan ksong dibuat
sedangkan SNP jelas menyatakan yg Pemaju kena bayar bayaran denda lewat tersebut pd masa
serahan milikan kosong dibuat, bukannya menunggu sehingga pembeli memfailkan tuntutan di
Tribunal Pembeli rumah misalnya.

3. Harus diingat, maksud serahan milikan kosong di atas itu tidak sama dgn serahan kunci rumah, ..di
sini ramai orang komfius dan silap faham..So, kalau begitu apakah perbezaan di antara serahan
milikan kosong dgn serahan kunci?Dengar sini baik2 apa yg sy akan terangkan.
Serahan kunci beerti pemaju hanya menyerahkan kunci rumah sahaja kpd pembeli sedangkan
serahan milikan kosong membawa maksud Pemaju menyerahkan kunci rumah bersekali dengan hak
untuk mendiami rumah tersebut. Jadi, kunci rumah mungkin boleh diserah oleh pemaju kpd pembeli
pada bila2 masa dgn syarat rumah tersebut tlh dipasang pintunya, he..he..,

tetapi milikan kosong hanya diserahkan selepas rumah tersebut siap dibina dgn sempurna, dan
setelah mendapat pengesahan drpd Arkitek yg rumah tersebut telah siap dibina dgn sempurna,
disamping Pemaju atau wakil pemaju telah memohon untuk pengeluaran CFO (sekarang dipanggil
CCC). Ertinya, kalau setakat serah kunci tp pembeli masih tak boleh nak duduk rumah tersebut
kerana belum dapat CFO, maka itu bukanlah penyerahan milikan kosong sebenar sbgaiman yg
disyaratkan dlm SNP.

4. Selepas milikan kosong diserahkan kpd Pembeli, Pembeli mempunyai tempoh liability kecacatan
(bahasa mudahnya dipanggil tempoh warranty) selama 24 bulan. Dlm tempoh tersebut sebarang
kerosakan rumah yg disebabkan oleh mutu ketukangan, atau bahan2 yg digunakan, atau sekiranya
kerosakan disebabkan Pemaju tak ikut spesifikasi atau pelan bangunan yg telah diluluskan, maka
Pembeli boleh hantar notis aduan secara bertulis kpd Pemaju memaklumkan ttg kerosakan tersebut.

Dan sebaik sahaja menerima notis aduan tersebut, Pemaju dikehendaki memperbaiki segala
kerosakan rumah tersebut dlm tempoh masa 30 hari drpd tarikh terima notis aduan. Sekiranya
gagal, Pembeli boleh lantik kontraktor atau tukang mereka sendiri untuk membaiki kerosakan
tersebut, dgn syarat kontraktor yg dilantik kena bagi satu sebut harga kpd Pemaju ttg kos pembaikan
kerosakan tersebut dan bagi peluang sekali lagi kpd Pemaju utk baiki kerosakan tersebut dlm masa
14 hari..sekiranya Pemaju masih tak baiki kerosakan tersebut, maka bolehlah kontraktor yg dilantik
itu membaiki kerosakan tersebut dan segala kos pembaikan boleh dituntut drpd wang pertaruhan
(retention money) yg dipegang oleh Peguam.

5. Satu perkara yg anda harus tahu, dlm SNP standard ini, tiada Klausa yg membolehkan Pembeli
menamatkan perjanjian jual beli akibat kelewatan Pemaju menyiapkan rumah atau keingkaran
Pemaju mematuhi syarat2 atau terma2 dlm SNP dan sebagainya , tetapi sebaliknya di pihak Pemaju
mereka boleh membatalkan perjanjian jual beli sekiranya pembeli gagal membayar harga jual beli
dalam tempoh masa yang ditetapkan.

Ertinya, kalau Pemaju lewat siap rumah atau gagal mematuhi syarat2 yg ditetapkan dlm SNP Pembeli
tidak boleh membatalkan perjanjian tersebut, tetapi mereka boleh menuntut gantirugi drpd Pemaju
sebagaimana yg saya nyatakan di atas, itupun setelah rumah tersebut siap dibina sepenuhnya dan
milikan kosong telah diserahkan kpd Pembeli.

Jadi, bagaimana pula keadaannya kalau rumah tersebut tak siap2 atau terbengkalai terus?? Apakah
hak Pembeli?? Setakat ini sebenarnya masih terdapat kelompongan (loopholes) yg nyata dlm SNP ttg
perkara tersebut, bahkan dalam Akta Pemajuan Perumahan itu sendiri masih tidak jelas ttg apakah
hak2 pembeli sekiranya sesuatu projek perumahan itu terbengkalai..

Setahu saya, setakat ini masih belum ada jln penyelesaian yg jelas ttg isu ini. Sy pun tak pasti
bagaimana kerajaan melihat isu ini dan bilakah satu klausa yg khusus akan dimasukkan kedalam
standard SNP tersebut utk memberikan hak kpd Pembeli untuk menamatkan perjanjian sekiranya di
dapati Pemaju ingkar..kerana isu ini melibatkan soal politik jua..Inilah sebenarnya yg harus diketahui
oleh Pembeli2 rumah sekalian…

Tetapi sebaliknya, jika Pembeli pula yang ingkar utk menjelaskan bayaran harga jual beli dlm tempoh
masa yg ditetapkan, Pemaju berhak untuk menamatkan SNP tersebut. Kesan penamatan tersebut
adalah, pemaju boleh melucutkan (forfeit) 10% daripada harga jual beli yg telah dijelaskan oleh
Pembeli dan bakinya (sekiranya ada) hendaklah dikembalikan kepada pembeli. Anda mungkin
merasakan ini tidak adil bukan?? Tetapi sedarkah anda itulah reality sebenar agreement jual beli
rumah yg anda t.tgn selama ini..He..he..he..

6. Selain drpd Pemaju boleh membatalkan perjanjian sekiranya Pembeli lewat menjelaskan bayaran
harga jual beli, Pemaju juga boleh mengenakan faedah lewat bayar sebanyak 10% setahun, (dikira
dari hari kehari) kpd Pembeli, sekiranya bayarn tuntutan progress gagal dijelaskan oleh Pembeli/
Bank kpd Pemaju dlm tempoh masa 21 hari bekerja drpd tarikh notis tuntutan pembayaran
diterima..

Ertinya, kalau sekiranya Pembeli lewat bayar harga jual beli disebabkan bank pembeli yg lewat buat
bayaran misalnya, maka Pembeli boleh dikenakan faedah lewat bayar oleh Pemaju..melainkan
kelewatan tersebut disebabkan oleh kecuaian Pemaju sendiri spt dokumen utk tuntutan bayaran
progress tidak lengkap dan sebagainya. Maka nasihat sy dlm keadaan ini, elok juga pembeli dpt
follow up juga dgn bank supaya dibuat byrn tuntutan dlm tempoh 21 hari bekerja, kerana jika bank
anda lewat buat bayaran, anda yg akan dikenakan charge interest oleh pemaju..

7. Pemaju hendaklah membuat pindah milik rumah tersebut kepada pembeli sebaik sahaja pembeli
telah menjelaskan keseluruhan harga jual beli. Ini bagi kes pembeli yg bayar secara cash. Adapun
bagi Pembeli yg bayar secara pinjaman, Surat Akujanji atau Surat Kelulusan Pinjaman yang
dikeluarkan oleh Bank/ Pembiaya boleh dijadikan sandaran untuk Pemaju membuat p.milik rumah
tersebut kpd Pembeli, walaupun keseluruhan jumlah pinjaman tersebut masih belum dijelaskan
sepenuhnya oleh Pembeli..ini kerana secara praktikalnya, bank/ pembiaya tidak akan melepaskan
pinjaman tersebut kpd Pemaju selagi mana rumah tersebut belum digadaikan kpd bank/ pembiaya.
Untuk membolehkan gadaian didaftarkan, pindah milik harus dibuat terlebih dahulu.

Sumber; Salkukhairi Abd Sukor

Hak Pembeli Rumah : Harapan Bagi Yang Terlewat

June 24, 2013 — Penulis: Rohaniah Noor

Kategori: Hartanah / Pelaburan

FacebookTwitter

“Tidur tak lena, mandi tak basah..”

Begitulah agaknya perasaan pembeli rumah dalam pembinaan apabila menunggu rumahnya siap
dibina. Apatah lagi jika ini pertama kali membeli rumah dan ia untuk kegunaan sendiri.

Siang malam termimpi-mimpi.

Di Malaysia, adalah perkara biasa bagi pemaju menjual unit rumah yang kerja-kerja pembinaan
belum pun bermula. Dengan hanya pelan lantai dan pelan induk pembangunan, unit yang wujud di
atas kertas habis dijual dan wang deposit bertukar tangan.

Inilah yang dipanggil sistem jual-dan-bina.

Pembeli kemudiannya dikehendaki menandatangani perjanjian jual-beli. Perjanjian ini mengikat

kedua-dua pihak iaitu pemaju dan pembeli kepada satu kontrak jualan unit rumah tersebut dengan
harga dan terma tertentu yang tercatat di atas helaian kertas tersebut.

Apa juga risiko boleh berlaku dalam tempoh pembangunan rumah ini. Pemaju bankrap, pemaju
bermasalah, pembinaan terbengkalai atau rumah lambat disiapkan bukanlah sesuatu yang asing bagi
pembeli rumah di Malaysia.

Demi menjaga kebajikan pembeli rumah, Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1996
telah mewajibkan pemakaian perjanjian jual-beli yang standard bagi semua unit kediaman.
Perjanjian jual-beli ini ada disediakan di dalam Jadual G dan H Akta tersebut telah dilengkapkan
dengan terma-terma tertentu yang melindungi kepentingan pembeli rumah.

Bagi transaksi jualan rumah bertanah seperti rumah teres atau banglo, perjanjian jual-beli hendaklah
menggunapakai apa yang disediakan dalam Jadual G. Peruntukan di dalam perjanjian ini
menetapkan bahawa rumah tersebut mesti siap dan pemilikan kosong iaitu penyerahan kunci mesti
diserahkan kepada pembeli dalam masa 24 bulan dari tarikh menandatangani perjanjian jual beli.

Manakala bagi transaksi jualan rumah berstarta seperti apartment atau kondominium pula,
perjanjian jual-beli hendaklah menggunapakai Jadual H Akta tersebut. Tempoh pembinaan dan
pemilikan kosong ini telah ditetapkan dalam masa 36 bulan.

Bagaimana sekiranya projek lambat disiapkan dan pemilikan kosong lebih lewat dari tempoh 24
bulan atau 36 bulan ini?

Akta Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1996 ini telah memperuntukkan bahawa, apabila
pemilikan kosong ini lewat dari sepatutnya, pemaju bertanggungjawab membayar pampasan kepada
pembeli. Jumlah pampasan adalah 10% setahun dari harga jualan rumah tersebut dikira ke atas
setiap hari kelewatan itu berlaku dari tempoh sepatutnya.

Sekiranya kelewatan ini berlaku, pembeli mempunyai tempoh selama satu tahun dari tarikh
pemilikan kosong ini untuk memfailkan tuntutan pampasan tersebut. Tuntutan boleh dibuat melalui
Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah atau melalui mahkamah.

Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah merupakan satu penyelesaian yang lebih mudah, murah dan tidak
terikat kepada prosedur mahkamah yang rumit. Ia mempunyai kuasa untuk mendengar tuntutan
tidak melebihi RM 50,000.

Apa yang perlu pembeli lakukan adalah dengan mengisi 4 salinan Borang 1 dan memfailkannya di
Tribunal dengan bayaran fi sebanyak RM 10 sahaja. Kepilkan sekali salinan kad pengenalan, salinan
surat perjanjian jual-beli dan salinan surat penyerahan kosong dari pemaju.

Pembeli kemudiannya perlu menyerahkan sendiri satu salinan Borang 1 kepada pemaju
berkenaan.Tribunal pula akan mengeluarkan notis pendengaran dalam bentuk Borang 4 yang
menyatakan tarikh, masa dan tempat pendengaran tuntutan akan dijalankan.

Ketika pendengaran, kedua-dua pihak tidak dibenarkan diwakili peguam. Namun, masing-masing
boleh mengemukakan keterangan, saksi atau sebarang dokumen yang difikirkan sesuai untuk
menyokong tuntutan dan keterangan masing-masing.

Tribunal juga akan membantu kedua-dua pihak mendapatkan persetujuan mengenai amaun
pampasan yang perlu dibayar kepada pembeli. Oleh yang demikian, ada kemungkinan jumlah
pampasan yang akan dibayar ini bukan amaun keseluruhan sekiranya pembeli sendiri telah bersetuju
dengan amaun yang ditawarkan oleh pemaju di dalam pendengaran tersebut.

Sebaik pendengaran selesai, Tribunal akan membuat perintah dan mengeluarkan award berkenaan
amaun dan cara pembayaran pampasan tersebut. Perintah ini perlu dipatuhi oleh kedua-dua pihak.

Menurut bekas Menteri Perumahan dan Kerajaan Tempatan, Datuk Seri Chor Chee Heung pada
Februari 2013 yang lalu, secara purata sebanyak 16 kes tuntutan difailkan setiap hari di Tribunal.
Menurutnya lagi, sehingga 31 Disember 2012, Tribunal telah memberi award kepada pembeli rumah
yang membabitkan pampasan bernilai lebih RM115 juta semuanya.
Panduan Membeli Rumah

Posted on 14/08/2012 by Haba

Berikut adalah panduan yang boleh dikongsikan bersama apabila kita membeli rumah:

i. Pembiayaan Perumahan

Sudah tentu pembiayaan perumahan memainkan peranan penting dalam kita memilih untuk
membiayai rumah kita. Pembiayaan yang baik adalah pembiayaan yang tidak mengenakan sebarang
faedah atapun caj tertentu ke atas pinjaman yang kita ambil. Difahamkan kepada saya, pinjaman
yang tidak mengenakan sebarang interest pada masa ini ialah Bahagian Pinjaman Perumahan (BPP)
iaitu sebuah agensi di bawah Kementerian Kewangan (MOF) yang tidak mengenakan sebarang caj
untuk pembiayaan rumah kerana baru mula bertapak di Malaysia untuk membiayai perumahan
kepada orang ramai. Sekiranya anda membuat pembiayaan rumah dengan bank, sila teliti dahulu
tempoh yang diambil sama ada sehingga 20 tahun ataupun lebih. Sekiranya anda mengambil lebih
tempoh 20 tahun, awas anda terpaksa membayar dua kali ganda harga rumah anda kepada pihak
bank.

ii. Membeli Rumah Siap vs Membeli Rumah dalam Pembinaan

Setiap sesuatu di atas dunia ini mempunyai kelemahannnya dan kelebihannya tersendiri. Sekiranya
anda membeli rumah telah siap, anda perlu membayar harga rumah dengan harga yang lebih tinggi
berbanding rumah yang masih dalam proses pembinaan. Berbanding pula dengan membeli rumah
yang masih dalam proses pembinaan. Walaupun harganya rendah, anda perlu menghadapi risiko
sekiranya projek perumahan tersebut adalah terbengkalai. Adalah lebih baik sekiranya anda
membeli rumah yang telah siap bagi mengelak sebarang risiko.

iii. Pegangan Kekal vs Pajakan Sementara

Sekiranya anda ingin membeli sesebuah, perkara yang patut diberi perhatian ialah sama ada rumah
tersebut pegangan kekal ataupun pajakan sementara. Sekiranya anda membeli rumah berstatus
pegangan kekal, rumah tersebut selama-lamanya adalah milik anda. Sudah tentu ia akan menjadi
tempat berteduh anda di hari tua kelak. Sekiranya anda membeli rumah berstatus pajakan
sementara, rumah tersebut bukan milik anda selama-lamanya. Anda hanya menyewa rumah
tersebut daripada kerajaan walaupun di atas kertas, nama anda membeli rumah tersebut. Tempoh
pegangannya adalah sehingga 99 tahun. Selepas tempoh tersebut, rumah tersebut adalah menjadi
hak milik kerajaan dan anda tidak mendapat sebarang pampasan. Sekiranya, anda ingin
memperbaharui tempoh pajakan tersebut, anda perlu membayar sejumlah premium kepada pihak
kerajaan. Sudah tentu, rumah pajakan sementara bukan menjadi pilihan kita semua sekiranya kita
ingin mewarisi tempat tinggal kita kepada anak cucu kita kelak.
iv. Jangan membeli rumah di tingkat bawah sekali atau di tingkat atas sekali

Ini juga menjadi pantang larang jutawan hartanah ataupun kepada pembeli rumah. Sekiranya kita
membeli flat, apartmen, ataupun kondominium sekalipun, jangan membeli rumah di tingkat bawah
sekali ataupun tingkat bawah sekali. Sekiranya anda membeli rumah di tingkat bawah sekali, rumah
anda menjadi tempat orang membuang sampah bagi orang yang lalu-lalang di hadapan rumah anda.
Sekiranya anda membeli rumah di tingkat atas sekali, risiko anda mengalami kecurian adalah amat
tinggi. Berhati-hatilah mengenai perkara ini.

Panduan Melabur dalam Bidang Hartanah

Sekiranya anda berpendapatan RM2,000 sebulan sekalipun, anda boleh memiliki rumah 3-4 buah
rumah. Caranya adalah dengan menggunakan duit 2 pihak iaitu pihak bank dan penyewa rumah
anda untuk membayar rumah anda. Namun, saya bukanlah berminat dengan cara sebegini kerana
perlu meminjam dengan bank tetapi sekadar boleh berkongsi bersama. Contohnya, sekiranya anda
mempunyai tunai di tangan sebanyak RM40,000, anda boleh membeli rumah flat ataupun apartmen
dengan yang berharga RM100,000 dengan wang pendahuluan adalah sebanyak RM10,000 setiap
satu. Baki RM360,000 adalah anda gunakan duit pihak bank. Selepas dapat kelulusan pihak bank,
langkah seterusnya ialah anda mendapat penyewa-penyewa rumah anda untuk membayar ansuran
bulanan rumah anda. Terdapat perbezaan keuntungan sekiranya anda membeli rumah secara tunai
atau secara pinjaman bank bagi tujuan untuk pelaburan.

Contohnya, anda membeli rumah secara tunai berharga RM100,000 dan anda menyewakan rumah
tersebut dengan sewa bulanan ialah RM700 sebulan. Ini bermakna anda mendapat untung RM700
sebulan. Pengiraan keuntungan tahunan adalah seperti berikut:

RM700 x 12 bulan = RM8,400

RM8,400 / RM100,000 x 100% = 8.4%

Di mana margin keuntungan anda sebanyak 8.4% setahun.

Bagaimana pula dengan anda sekiranya anda membeli rumah dengan pinjaman bank untuk rumah
dengan harga yang sama dengan ansuran bulanan ialah RM600 sebulan dan sewa bulanan ialah
RM700 sebulanan di mana anda mendapat keuntungan RM100 sebulan.

Keuntungan 1 tahun: RM100 x 12 bulan = RM1,200

Ansuran bulanan: RM600 x 12 bulanan = RM7,200

Peratus keuntungan anda adalah seperti berikut:

RM1,200 / RM7,200 x 100% = 16.67%

Daripada pengiraan di atas, dapat kita lihat bahawa margin keuntungan adalah lebih untung
sekiranya kita menggunakan pinjaman bank untuk melabur. Sekiranya, kita hendak tinggal di rumah
terus adalah lebih baik kita membeli secara tunai tanpa pertolongan duit bank kerana kita terpaksa
membayar ansuran bank setiap bulan.

Sekian sahaja dulu jawapan saya mengenai panduan cara membeli dan membuat pelaburan dalam
bidang hartanah. Apa yang penting, kita jangan sesekali terlibat dalam urusan jual beli riba’ kerana
kita telah mengisytiharkan perang terhadap Allah dan Rasul apabila terlibat dalam jual beli ini. Ada
orang bertanya saya, sekiranya kita tidak membuat pinjaman bank untuk melabur, bagaimana kita
boleh mendapat tunai sehingga RM200,000. Saya menjawab “ Dan Dia (Allah) memberinya rezeki
dari arah yang tidak disangka-sangkanya (bagi orang yang bertaqwa).” at-Talaq (3). Allah hanya
menyatakan prinsip dalam ayat ini iaitu ‘rezeki dari arah yang tidak disangka-sangkanya’ bagi orang
yang bertaqwa. Allah tidak menyatakan jumlah secara lebih tepat sekiranya kita meninggalkan riba’.
Contohnya kita akan mendapat wang tunai RM400,000 sekiranya kita tidak mengambil pinjaman
bank bernilai RM200,000. Allah hanya menyatakan prinsipnya. Realiti ayat ini akan terus relevan
sehingga ke hari ini ataupun masa hadapan. Contohnya, ada seorang hamba Allah mendapat kontrak
kerajaan yang berjumlah RM5,000,000 (RM5 juta) kerana berhenti kerja di sebuah bank kerana
segala urusan kerja di bank tersebut padanya adalah riba’. Wallhua’lam.

http://wankamarul701.blogspot.com/2012/04/pertanyaan-rumah.html

Filed under: HARTANAH | Tagged: Beli rumah dengan RM2000, Cara beli rumah, Panduan beli rumah
| 1 Comment »
Cara Membeli Rumah

Posted on 25/11/2009 by Haba

Beberapa faktor yang perlu dipertimbangkan dan urusan-urusan sebelum dan

semasa membeli rumah.

1. Pilih Lokasi Rumah.

a). Pilihlah lokasi yang dekat dengan tempat kita bekerja untuk mengurangkan

kos pengangkutan ketempat kerja.

b). Pilih lokasi yang stretegik, ada potensi untuk membangun supaya harga

rumah dan kadar sewa meningkat di masa depan.

c). Lokasi yang majoriti penduduknya sebangsa atau seagama, supaya senang

urusan amal ibadat, berjamaah, kenduri kendara dsb.

2. Pilih Jenis Rumah.

a). Jenis rumah yang mampu kita beli dan sesuai dengan pendapatan kita. Tak

kiralah apartment ke, teres ke atau banglow.

b). Saiz rumah yang sesuai dengan saiz keluarga kita. Keluasannya, jumlah

biliknya, parking space dsb.

c). Jenis hak milik, pajakan atau kekal. (Kalau boleh beli yang kekal)

3. Pilih Pemaju.

a). Pilihlah pemaju yang dah establish atau syarikat besar yang tersenarai

di BSKL macam Sime UEP, Negara Prop., dll. Kalau pemaju keci-kecilan, takut

projek terbengkalai. Macam kawan saya dah terkena, 3 tahun tak siap lagi. Kalau pemaju yang OK
biasanya 6 bulan saja.

b). Syarikat pemaju besar-besar ni, dia orang berurusan dengan pembeli

secara professional, tak banyak kerenah. Dia orang mesti jaga imej. Kalau

yang ada ISO9000 ke lagi bagus.

4. Pilih Peguam (Loyar).

a). Loyar Pemaju untuk urusan perjanjian jual-beli (S&P) – yang ni biasanya

free. Kalau kena bayar pun cuma duit stem, minyak dan photostat.
b). Loyar Bank untuk urusan perjanjian pinjaman – boleh cari sendiri atau

suruh bank cari. Yang ini kita kena bayar. Jumlahnya bergantung kepada

jumlah loan. Professional fees kalau tak silap 1% dari jumlah loan plus duit

stem, photostat dan lain-lain documentations.

5. Pilih Bank.

a). Pinjaman boleh dibuat di mana-mana bank yang menawarkan housing loan (yang islam
dinasihatkan pastikan pinjaman Islam sebab di situ ada keberkatan walaupun nampak mahal sikit
namun halal ingat HALAL) samada panel yang dilantik oleh pemaju atau cari sendiri.

b). Pilihlah bank yang menawarkan pakej terbaik, dari segi jumlah pinjaman,

interest rate, tempoh bayaran balik dsb. samada cara Islamik atau

konvesional. Biasanya boleh loan 90% dari harga rumah dan ansuran bulanan <

1/3 dari pendapatan bulanan kita.

c). MRTA – Insuran untuk cover loan (wajib) – boleh bayar cash atau masuk

dalam loan (one lump sum).

d). Insuran kebakaran, kena bayar tahunan (yearly).

6. Pengeluaran KWSP.

a). Pengeluaran KWSP dari akaun2, boleh dibuat untuk membeli rumah pertama

atau rumah kedua dengan syarat sudah menjual rumah pertama.

b). Jumlah duit yang boleh dikeluarkan dari akaun2 ialah perbezaan antara

harga rumah dengan loan campur 10% dari harga rumah berbanding dengan

jumlah simpanan dalam akaun2, dikira mana-mana yang terendah.

Contohnya : Harga rumah RM100,000. Loan RM90,000. Perbezaan RM10,000.

10% harga rumah RM10,000. Jumlah yang boleh dikeluarkan ialah RM10,000 +

RM10,000 = RM20,000. Kalau akaun2 ada RM15,000 kita boleh keluar semua

simpanan itu. Kalau akaun2 ada RM30,000 kita cuma boleh keluarkan RM20,000

saja (sebab dikira yang terendah).

Adalah dinasihatkan kita check akaun2 dulu sebelum kita decide berapa loan

kita nak ambil. Kalau akaun2 kita banyak, kita boleh kurangkan loan.
c). Dokumen yang diperlukan untuk memohon pengeluaran : i. borang

permohonan, ii. salinan S&P, iii. salinan I.C. iv. salinan surat tawaran

loan. Boleh buat kat mana-mana pejabat KWSP. Pengeluaran akan datang setiap

3 tahun sekali untuk mengurangkan loan.

7. Lain-lain hal.

a). Jaga-jaga dengan ‘late payment interest’. Yang ini ramai orang terkena

masa nak ambil kunci rumah. Tak kira kesilapan siapa samada pemaju sendiri,

pihak bank atau pembeli, jika berlaku kelewatan on progressive payment

pemaju tetap akan caj atas pembeli 10% dari jumlah bayaran yang lewat. Dalam

S&P ada kata ” Without prejudice to the Vendor’s right under clause

bla…bla…” Dalam hal ni pembeli tak ada hak nak bersuara langsung

walaupun kesilapan yang menyebabkan kelewatan pembayaran dilakukan pihak

pemaju atau pihak bank.

b). Semua surat-surat, salinan-salinan surat dari pemaju, bank atau loyar

failkan baik-baik untuk rujukan jika timbul satu-satu masalah kemudian

hari.

c). Tempoh S&P biasanya 2 tahun, dan ada juga yang 3 tahun. Pihak pemaju

akan cuba sedaya upaya untuk siapkan rumah dan serahkan kunci dalam atau

sebelum tempoh itu tamat, walaupun rumah itu belum layak diduduki (belum

dapat CF dari pihak berkuasa tempatan) untuk mengelakkan dari

melanggar perjanjian dan membayar interest kepada pembeli. Yang menjadi

mangsanya pembeli juga sebab selepas handing over, loan dah kena bayar penuh

tapi rumah tak leh duduk – kena bayar rumah sewa lagi.

d). Lepas ambil kunci check rumah betul-betul, ada crack ke, bocor ke.

Komplain terus kepada pemaju sebab still under warranty (18 bulan).

Sumber: http://mforum.cari.com.my/archiver/?tid-202085.html

Filed under: HARTANAH | 13 Comments »

Hartanah, LRT dan Stesen Keretapi…….

Posted on 20/10/2009 by Haba

Hello pembaca SaifulSham,

Dahulu saya kerap menulis mengenai hartanah. Ulasan saya banyak memperkatakan mengenai
potensi dan kekayaan berganda yang dapat dikaut dalam pelaburan hartanah. Bunyinya mudah jika
saya memperkatakan hartanah membolehkan anda meraih keuntungan 100 peratus, 200 peratus,
300 peratus atau lebih!

Wah, indahnya.

Realiti keuntungan tersebut banyak bergantung kepada banyak faktor. Pemilihan lokasi yang tepat,
pembangunan kawasan sekitar, dan sebagainya adalah faktor tersebut.

Untuk pengetahuan anda, ada juga orang yang menanggung rugi dalam pelaburan hartanah. Maksud
saya, kebanyakan daripada orang yang membuat pelaburan dalam hartanah dengan hasrat untuk
menjual kembali atau menyewakannya terpaksa menanggung kerugian.

Baru sahaja semalam saya diberitahu sepupu saya bahawa rumah yang didiaminya sudahpun
menjunam nilainya walaupun lokasinya strategik. Berhampiran dengan stesenLRT dan stesen bas.
Dan ditengah-tengah Kuala Lumpur. Dibelakang pasaraya besar. Dan kawasan tersebut tidaklah
sesak.

Tetapi mengapa harganya menjunam daripada RM300,000 kepada RM 200,000!

Rupa-rupanya, apabila diselidik kembali, kondominium yang didiaminya diurus oleh syarikat yang
tidak professional dari segi pengurusan. Apabila kondominium itu tidak diurus dengan baik, maka ia
tidak terjaga.

Kawasan nampak usang, tekanan air pun agak rendah, kawasan riadah tidak diurus. Jadi, ini
menyebabkan.banyak penghuninya lari (terutama golongan ekspatriat).Selepas beberapa ketika,
syarikat tersebut gulung tikar, dan pengurusan diambil alih syarikat lain.

Walaupun begitu, menurut sepupu saya, kondominium tersebut tidak seindah dahulu lagi, dan
katanya, adalah tidak mungkin untuk menjualnya dan mengaut keuntungan dalam masa terdekat ini.

Begitulah asam garam dalam pelaburan hartanah. Tidak semesti semuanya indah. Sebenarnya, itulah
yang menyebabkan bapa saya tidak melibatkan diri dalam pelaburan hartanah berbentuk fizikal
seperti bangunan dan perumahan. Beliau lebih sukakan kepada pembangunan tanah (land
developer).

Begitupun, saya mendapat sedikit tips bagi mengelakkan perkara seperti dialami sepupu saya.

Pertama: Hanya membeli hartanah daripada syarikat berkaliber. Selalunya, syarikat yang
disenaraikan di papan utama Bursa Malaysia boleh dikategorikan sebagai syarikat yang stabil dan
baik. Selalunya, mereka akan melantik syarikat pengurusan yang professional bagi menguruskan aset
anda.
Jika syarikat hartanah lain, pastikan anda mengkaji pada rekod projeknya yang lepas. Apakah mereka
menjaga baik ataupun mereka tidak mengendahkan hartanah tersebut.

Jika itu adalah projek pertama syarikat hartanah tersebut, anda perlu pula melihat latar belakang
pengarah dan barisan lembaga pengarah. Kajilah juga dari segi kestabilan kewangan. Itu amat
penting kerana ia memberikan gambaran sama ada mereka layak atau tidak untuk menjaga asset
anda.

Baiklah, itu sahaja untuk hari ini. Saya amat bergembira jika anda mendapat sesuatu bermanfaat
untuk pos hari ini.

Yang penting dalam pelaburan hartanah, jangan gopoh membuat keputusan untuk membeli.
Mengikut prinsip bapa saya, tidak mengapa jika hari ini anda terlepas peluang pelaburan yang
menarik, kerana dalam industri hartanah, akan sentiasa wujud peluang menarik.

Sumber : http://www.saifulsham.com/?p=484

Filed under: HARTANAH | Tagged: HARTANAH, LRT dan Stesen Keretapi.... | Leave a comment »

Panduan Membeli Rumah

Posted on 06/08/2009 by Haba

Beberapa Aspek Penting bagi Pembeli Rumah

Sebelum anda membuat keputusan bagi membeli rumah, sila pastikan:

Pemaju Perumahan mempunyai lesen yang sah dan masih lagi berkuatkuasa

Mempunyai permit iklan dan jualan yang sah dan masih lagi berkuatkuasa

Kenal Pasti Jenis Rumah

Surat Perjanjian Jual dan Beli (SPJB) untuk tanah dan bangunan (landed property) seperti rumah
banglo, rumah berkembar dan rumah teres ialah 24 bulan. SPJB untuk bangunan yang
dipecahbahagikan (Building intended for subdivision) seperti kondominium, rumah pangsa,
apartment dan rumah bandar ialah 36 bulan.

Pembeli adalah dinasihatkan mendapatkan brosur/risalah secara percuma daripada pemaju di mana
di dalamnya terdapat semua maklumat penting projek termasuk nombor lesen, permit dan
sebagainya.

Status Tanah

Pastikan status tanah sama ada:-

Hakmilik Kekal – bermakna selama-lamanya kekal.

Pajakan – pastikan baki pajakan tamat pada tarikh pembelian.

Rezab Melayu.

* Semakan mengenai status tanah ini boleh dibuat secara carian di Pejabat Tanah atau Pejabat
Pendaftar Negeri.

Maklumat Brosur

Brosur diberi percuma oleh pemaju dan pastikan kandungan brosur mempunyai maklumat berikut:-

1.Nombor lesen pemaju perumahan dan tarikh sah laku;

2. Nombor permit iklan dan jualan dan tarikh sah laku;

3. Nama dan alamat:

i) Pemaju perumahan berlesen

ii) Ejen-ejen yang diberi kuasa (jika ada)

iii)Pemegang surat kuasa wakil (jika ada)

iv)Syarikat pengurusan projek (jika ada)

4. Status tanah:

i) Bebas

ii) Pajakan – pastikan tarikh tamat pajakan

iii)Bebanan – sama ada telah dicagarkan kepada bank untuk pinjaman.

5. Dekripsi kedudukan

i) Spesifikasi bahan binaan rumah ii)Luas bangunan

iii)Kemudahan/perkhidmatan

6. Nama projek perumahan, jika ada;

7.Tarikh projek perumahan dijangka siap;

8.Harga jualan setiap jenis rumah;

9. Bilangan unit setiap jenis yang ada; dan

10.Nama Pihak Berkuasa Tempatan yang meluluskan pelan-pelan bangunan dan nombor
rujukannya.

Hak dan Kepentingan Pembeli dalam Perjanjian Jual dan Beli Rumah

Perlu difahami isi perjanjian Jual dan Beli rumah sepertimana JADUAL G dan H yang terdapat dalam
Peraturan-Peraturan Pemaju Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989.

Bayaran Pertama
Pembeli perlu menandatangani SPJB pada masa pembayaran pertama 10% harga rumah dibayar
kepada pemaju. Pastikan tarikh bayaran pertama dan SPJB adalah tarikh yang sama.

Untuk makluman pemaju tidak boleh mengutip apa-apa bayaran dengan nama apa pun tanpa suatu
Surat Perjanjian Jual dan Beli.

Perakuan Arkitek

Pastikan apa-apa tuntutan bayaran ansuran kepada pemaju disokong dengan satu perakuan yang
ditandatangani oleh Arkitek atau Jurutera Pemaju yang bertauliah.

Faedah Yang Dikenakan

Sekiranya pembeli atau pembiayaan (End Financier) pembeli gagal membayar bayaran ansuran
dalam tempoh 21 hari bekerja dari tarikh menerima notis bertulis bayaran, pembeli akan dikenakan
faedah oleh pemaju yang dikira dari hari ke hari atas kadar 10% setahun ke atas ansuran yang tidak
berbayar.

Pembatalan Perjanjian Jual dan Beli

Sila ambil ingatan bahawa kegagalan pembeli membayar bayaran ansuran dan faedah yang
dikenakan bagi suatu tempoh melebihi 28 hari, pemaju boleh menamatkan perjanjian Jual dan Beli.
Pemaju hendaklah menghantar Surat Berdaftar A.R. kepada pembeli tentang hasratnya
membatalkan Perjanjian Jual dan Beli.

Bayaran Penyelenggaraan Infrastruktur

Pembeli hendaklah membayar kos penyenggaraan infrastruktur dari tarikh pemilikan kosong
sehingga masa penyenggaraan infrastruktur diambil alih oleh Pihak Berkuasa Berkenaan atau
Perbadanan Pengurusan (bagi bangunan yang bermaksud dipecahbahagi.

Infrastruktur yang dimaksudkan ialah:

a) Bagi tanah dan bangunan

.: Jalan, jalan masuk rumah, parit, pembentung, saluran air dan loji pembentungan bagi pemajuan
perumahan berkenaan.

b) Bagi bangunan yang bermaksud dipecahbahagi

.: Jalan, jalan masuk rumah, parit, pembentung, saluran air dan loji pembentungan bagi bangunan
berkenaan.

Bayaran Penyelenggaraan Perkhidmatan

Mulai dari tarikh pemilikan kosong pembeli hendaklah membayar bagi perkhidmatanperkhidmatan
seperti berikut:-

Bagi tanah dan bangunan

(i) Perkhidmatan pungutan sampah, pembersihan parit-parit awam, pemotongan rizab jalan.
(ii) Bayaran ini wajib dibayar hanya sehingga perkhidmatan ini diambil alih oleh Pihak

Berkuasa Yang Berkenaan.

(iii) Pembelii hendaklah membayar pendahuluan sebanyak 6 bulan pada masa mengambil pemilikan
kosong. Sekiranya selepas 6 bulan, perkhidmatan ini masih belum di ambil alih Pihak Berkuasa Yang
Berkenaan, apa-apa pembayaran selepas itu hendaklah dibayar secara pendahuluan bulanan.

Bagi bangunan yang bermaksud dipecahbahagi

(i) Bayaran perkhidmatan adalah bagi penyenggaraan dan pengurusan harta bersama dan
pembayaran bermula apabila pemilikan kosong diambil.

(ii) Pembeli hendaklah membayar deposit satu (1) bulan dan tiga (3) bulan pendahuluan bagi
perkhidmatan penyenggaraan ini dan apa-apa bayaran kemudian hendaklah dibayar satu bulan
terdahulu.

(iii) Bayaran perkhidmatan penyenggaraan ini wajib dibayar kepada pemaju daripada tarikh
pemilikan kosong sehingga penubuhan suatu perbadanan pengurusan di bawah Akta Hakmilik Strata
1985.

(iv) Apabila Perbadanan Pengurusan (Management Corporation) di tubuhkan di bawah Akta

Hakmilik Strata 1985, perkhidmatan penyenggaraan akan diambil alih oleh Perbadanan Pengurusan
ini dan pembeli adalah wajib membayar perkhidmatan penyenggaraan kepada Perbadanan ini dan
bukan lagi kepada pemaju.

Ingatan:-

Pembeli perlu mengambil ingatan bahawa perkhidmatan penyenggaraan ini wajib dibayar selagi
pembeli adalah pemilik petak dalam bangunan yang diselenggarakan.

Kumpulan Wang Penjelas (Sinking Fund)

Bagi bangunan yang bermaksud dipecahbahagi sahaja.

Pembeli hendaklah pada tarikh mengambil pemilikan kosong petak mencarum kepada kumpulan
wang penjelas suatu amaun yang sama dengan sepuluh peratus (10%) daripada bayaran
perkhidmatan.

Pembeli hendaklah membayar deposit satu (1) bulan dan tiga (3) bulan pendahuluan sebagai
caruman kepada Kumpulan Wang Penjelas mulai tarikh pemilikan kosong dan selepas itu caruman
yang sedemikian hendaklah dibayar satu bulan terdahulu.

Bayaran Cukai Tanah, Cukai Taksiran dan Lain-lain

Mulai dari tarikh Pemilikan Kosong atau tarikh harta dipindahmilik mengikut mana yang terdahulu,
pembeli adalah bertanggungjawab membayar cukai tanah, kadaran, cukai taksiran dan bayaran-
bayaran lain berkenaan dengan harta yang dibeli.

Tempoh Pemilikan Kosong

Pemilikan kosong bangunan dengan bekalan air dan elektrik sedia untuk penyambungan hendaklah
diserahkan kepada pembeli dalam tempoh 24 bulan kalendar dari tarikh Perjanjian (bagi tanah dan
bangunan) dan 36 bulan (bagi bangunan yang dipecahbahagi).

Syarat-Syarat dan Hak Pembeli Semasa Penyerahan Pemilikan Kosong (VP) Pastikan harta bebas
daripada sebarang bebanan semasa menerima notis penyerahan pemilikan kosong.

Sekiranya pemaju memajak tanah atau harta, minta pemaju selesaikan baki yang ada

semasa penyerahan pemilikan kosong.

Syarat-syarat yang perlu dipatuhi :-

(i) Perakuan dikeluarkan oleh Arkitek Pemaju yang mengesahkan:

a. Bang unan tersebut telah siap.

b. Bekalan air dan elektrik sedia untuk penyambungan.

(ii) Pemaju telah memohon:

a. Pengeluaran CFO melalui Borang E *

b. PBT telah mengeluarkan surat perakuan bahawa Borang E telah disemak dan diterima oleh PBT.

* Borang E adalah permohonan daripada Arkitek pemaju kepada PBT untuk pengeluaran CFO.

Pembeli hanya boleh menduduki rumah apabila CFO sudah dikeluarkan oleh PBT dan kerja-kerja
mengubah suai rumah hanya dibenarkan selepas mendapat CFO serta kelulusan pelan oleh PBT
berkenaan.

Semasa pemeriksaan bangunan, sebarang kecacatan sahih direkodkan dan diserahkan kepada
pemaju untuk tujuan pembaikan. Pastikan anda mendapat salinan aduan.Pembeli berhak menuntut
ke atas kelewatan pemaju menyiapkan rumah.

Bayaran Gantirugi

Sekiranya pemaju gagal menyerahkan Pemilikan Kosong Bangunan pada masa yang ditetapkan
dalam Perjanjian Jual dan Beli, pemaju hendaklah membayar kepada pembeli gantirugi yang dikira
dari hari ke hari dengan kadar 10% setahun daripada harga beli rumah.

Tempoh Liabiliti Kecacatan

Tempoh Liabiliti Kecacatan adalah 18 bulan selepas Penyerahan Pemilikan Kosong.

Penubuhan Perbadanan Pengurusan Bagi Tanah dan Bangunan Yang DiPecahbahagi

Satu Perbadanan Pengurusan akan diwujudkan oleh pembeli-pembeli apabila Hakmilik Strata bagi
tiap-tiap petak dikeluarkan dan dipindahmilik kepada pembeli.

Selain daripada beberapa fungsi lain, Perbadanan pengurusan adalah bertanggungjawab untuk
menginsurankan dan menyelenggara bangunan.
Pertanyaan atau Aduan Perumahan Anda boleh menghubungi :

Bahagian Pengawasan dan Penguatkuasa

Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan Paras 3, Blok B Utara, Pusat Bandar Damansara
50782 KUALA LUMPUR

No.Tel : 03 – 20947033 No.Fax : 03 – 20925049