Tindakan Pembeli Apabila Menerima Hak Milik Kosong Apabila pemaju perumahan telah menyiapkan rumah, dan pembayaran

telah dibuat sebagaimana yang ditetapkan, maka pemaju akan menyerahkan kunci rumah tersebut kepada pembeli. Proses penyerahan kunci ini dikenali sebagai penyerahan hak milik kosong. Penyerahan pemilikan kosong hanya akan dibenarkan apabila perkara-perkara berikut diperolehi: Arkitek Pemaju memperakukan bangunan tersebut telah siap dengan sewajarnya dan bekalan air dan elektrik sedia untuk penyambungan ke bangunan tersebut; Pemaju telah memohon dan memperakui Borang E (Perkara 25 Undang-undang Kecil Bangunan Seragam 1984) telah dihantar kepada Pihak Berkuasa Tempatan untuk dikeluarkan perakuan Layak menduduki (CFO). Pembeli telah membayar semua wang yang dikehendaki, membayar mengikut klausa 4(1) Jadual Ketiga dan segala wang lain yang kena dibayar di bawah perjanjian; dan Pembeli telah melaksanakan dan mematuhi segala terma dan waad di pihaknya.

Tempoh Liabiliti Kecacatan Setelah menerima notis bertulis daripada pemaju untuk penyerahan milik kosong (serah kunci) pembeli hendaklah segera mengambil kunci rumah dalam tempoh 14 hari. Kesempatan ini perlu digunakan sepenuhnya untuk membuat pemeriksaan bangunan/rumah bersama pemaju dan mengemukakan senarai kecacatan (jika ada) secara bertulis kepada pemaju. Pembeli dinasihatkan membuat salinan kecacatan tersebut bagi tujuan semakan kelak. Sekiranya pembeli tidak mengambil kunci dalam tempoh tersebut ia dianggap kunci telah diambil. Sekiranya berlaku kecurian dalam tempoh selepas 14 hari, pembeli adalah bertanggungjawab ke atasnya. Jenis kecacatan yang sering dikemukakan ialah: Kecacatan disebabkan oleh mutu kerja; Bahan-bahan kurang bermutu; Petak atau bangunan tidak ikut spesifikasi dalam SPJB; Harta bersama tidak dibina mengikut pelan; Perihal sebagaimana dinyatakan dalam SPJB yang telah diluluskan atau dipinda oleh Pihak Berkuasa yang berkenaan. Pembeli mempunyai tempoh 18 bulan (warranty period) untuk membuat aduan. Pemaju dikehendaki membaiki kecacatan yang diadukan dalam tempoh 30 hari dari tarikh penerimaan aduan. Selepas tamat tempoh 30 hari, jika pemaju tidak mengambil apa-apa tindakan, pembeli perlu memaklumkan kepada pemaju kos perbelanjaan yang diperlukan untuk membaiki kecacatan tersebut.Pembeli dinasihatkan menghantar notis melalui peguamcara pembeli. Selepas 14 hari dari tempoh pemakluman kos tersebut jika pemaju tidak mengambil apa-apa tindakan pembeli berhak mendapat balik wang daripada pemaju kos membaiki melalui memotong wang bayaran 5% seperti tercatat dalam Jadual Ketiga Fasal 4 (1) sebagaimana tercatat dalam Suarat Perjanjian Jual Beli (SPJB) yang dipegang oleh peguamcara pemaju. Serahan Hak Milik Lewat Sekiranya pemaju lambat menyerahkan pemilikan kosong seperti yang ditetapkan dalam SPJB, pembeli berhak mendapatkan bayaran gantirugi kelewatan penyerahan yang dikira dengan kadar 10% setahun dari harga rumah yang dibeli. Perkiraannya adalah seperti berikut:-

Jumlah hari lewat x harga beli rumah ---------------------------------------------- x 10% 365 hari contohnya jika jumlah hari lewat ialah 240 hari dan harga rumah RM 185,000.00. Pengiraan; 240 x 185,000 -------------------- x 10% = RM 12,164.38 365 Jumlah yang boleh dituntut oleh pembeli ialah RM12,164.38. Bagi bangunan pecahbahagi seperti pangsapuri, pemaju dipertanggungjawabkan menyiapkan kemudahan bersama seperti tempat letak kereta, lampu koridor, dewan serbaguna dan sebagainya. Jika pemaju lewat menyiapkan kemudahan tersebut dalam tempoh yang ditetapkan pemaju perlu membayar gantirugi kepada pembeli mengikut SPBJ Fasal 24 (2) Jadual H. Pengiraan seperti berikut; Jumlah hari lewat ----------------------- x 20% x harga terakhir belian x 10% 365 hari Jika jumlah hari lewat 90 hari dan harga rumah ialah RM25,000.00 perkiraannya ialah: 90 -------x 20% x 5,000 x 10%= RM 24.68 365 Jumlah yang perlu dibayar oleh pemaju kepada pemilik petak ialah RM 24.68. Sekiranya pemaju enggan membayar, pembeli perlu mendapatkan khidmat peguam dan memfailkan kes di Mahkamah, tetapi jika jumlah tuntutan kurang daripada RM 25,000.00 pembeli boleh membuat tuntutan di Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah dengan mengisi borang 1 di pejabat Tribunal. Pembeli dinasihatkan supaya jangan membaiki kecacatan atau membuat pindaan ke atas rumah atau bangunan sebelum mendapat Sijil Layak Menduduki (CFO). Sumber: www.kpkt.gov.my

Tempoh Liabiliti Cacat (Defect Liability Period)

Posted on March 17, 2009 by saujanagombak

Apakah Tempoh Liabiliti Cacat atau Defect Liability Period(DLP)? Ianya adalah tempoh jaminan dimana pemaju bertanggungjawab memperbaiki sebarang kecacatan yang disebabkan mutu kerja atau bahan yang digunakan yang tidak memenuhi piawaian yang ditetapkan didalam perjanjian jual beli ataupun piawaian bangunan di Malaysia. Kecacatan ini terbahagi kepada dua kategori, iaitu kecacatan yang dijumpai semasa pemeriksaan biasa dan kecacatan yang timbul setelah rumah diduduki. Tempoh jaminan ini adalah selama 18 bulan selepas kunci rumah diserahkan kepada pemilik. Diantara kecacatan yang sering dijumpai adalah; 1)Jubin lantai, dinding bahagian dapur dan bilik air Pemasangan jubin lantai tidak kemas -mengeluarkan bunyi seperti terdapat ruang kosong jika diketuk dengan duit syiling. Terdapat jubin yang sumbing. Warna jubin yang tidak sekata. 2) Pintu Pemasangan pintu yang tidak kemas seperti terdapat ruang diantara pintu dan bingkai yang luarbiasa. Pintu tidak boleh dibuka sepenuhnya. Kunci pintu tidak berfungsi dengan baik. 3)Tingkap Pemasangan tingkap yang tidak kemas seperti ruang diantara tingkap dan bingkai yang luarbiasa. Tingkap tidak boleh ditutup dengan rapat atau tidak boleh dibuka sepenuhnya. 4)Pintu Gelongsor Tidak boleh dibuka atau ditutup dengan mudah. Kunci tidak berfungsi dengan baik. Keretakan pada kaca. 5)Dinding Kemasan dinding yang tidak memuaskan seperti lekukan yang ketara atau cat bertompok-tompok. Terdapat retakan dan rekahan(pastikan samada dinding atau cat). Terdapat kesan tompokan air. 6)Sistem Paip Tekanan air yang tidak tetap atau terlalu perlahan. Tap air tidak berfungsi dengan baik atau terdapat lelehan air. Air tidak mengalir dengan lancar(bertakung) melalui lubang penyaliran di balkoni, dry yard dan bilik air. Terdapat kesan tompokan air atau lembab disebalik dinding bilik air atau laluan air. Jika ada diantara kecacatan diatas berlaku dirumah anda, sebagai pemilik anda berhak melaporkan ke pejabat pengurusan dan pihak JMB sebelum tarikh terakhir Tempoh Liabiliti Cacat dan menuntut dari pemaju supaya memperbaiki kecacatan tersebut. Buat pengetahuan, baki 5% dari harga rumah masih belum diterima oleh pihak pemaju. Duit ini amanahkan kepada peguam untuk menjaga sehingga Tempoh Liabiliti Cacat tamat sebelum diserahkan kepada pemaju. Selagi pemaju tidak memperbaiki kecacatan tersebut, wang tersebut tidak akan diserahkan kepada pemaju. Bagi kepentingan bersama kita juga perlu memerhatikan kawasan bersama seperti lif, tempat meletak kereta, kaki lima dan lain-lain jika terdapat sebarang kecacatan supaya pihak pemaju memperbaikinya sebelum berakhirnya Tempoh Liabiliti Cacat yang akan berakhir pada bulan April 2009.

1. Apakah yang dimaksudkan dengan Tempoh Tanggungan Kecacatan? Tempoh tanggungan kecacatan adalah satu tempoh di mana kontraktor perlu memperbaiki apa-apa kecacatan yang dikenal pasti oleh pegawai penyelia selepas sesuatu kerja diperakukan siap. Semua perbelanjaan membaiki kecatatan hendaklah ditanggung oleh kontraktor dan tiada sebarang kos tambahan dikenakan kepada Kerajaan. 2. Adakah tempoh masa tertentu bagi Tempoh Tanggungan Kecacatan? Tempoh tanggungan kecacatan bagi kontrak kerja adalah seperti yang berikut: (a) Bagi kontrak kerja yang bernilai di antara RM10,000 hingga RM100,000, enam(6) bulan dari tarikh kerja diperakukan siap; dan (b) Bagi kontrak kerja yang bernilai melebihi RM100,000 sekurang-kurangnya dua belas (12) bulan dari tarikh diperakukan siap. Bagi kerja-kerja elektrikal dan mekanikal tempoh waranti ke atas alat-alat dan logi-logi adalah dua belas (12) bulan tetapi dalam kes-kes tertentu oleh kerana kerumitan kerja, tempoh tanggungan kecacatan yang lebih lama daripada dua belas (12) bulan boleh dikenakan. 3. Apakah obligasi kontraktor kerja dalam Tempoh Tanggungan Kecatatan? Dalam tempoh tersebut, kontraktor kerja hendaklah memperbaiki apa-apa kecacatan ke atas kerja yang telah disiapkan. Sekiranya kontraktor gagal berbuat demikian, perbelanjaan yang dikenakan untuk memperbaiki apa-apa kecacatan hendaklah dituntut daripada bon pelaksanaan. 4. Apakah Tempoh Jaminan/Waranti Bagi Bekalan? Biasanya bagi bekalan, satu tempoh jaminan/waranti akan ditetapkan. Tempoh jaminan/waranti adalah bergantung kepada jenis dan kerumitan barang. Tempoh waranti pembuat adalah berbeza daripada tempoh waranti/jaminan oleh pembekal, jika pembekal bukan pembuat. Bagi kontrak bekalan, kontraktor hendaklah memperbaiki apa-apa kerosakan atau mengganti barang yang dibekalkan. Jika kontraktor tidak berbuat demikian, perbelanjaan untuk memberbaiki apa-apa kerosakan hendaklah dituntut daripada bon pelaksanaan. Jika kontraktor gagal mengganti barang yang ditolak penerimaannya, kos barang hendaklah dituntut daripada bon pelaksanaan.