PROJEK PERUMAHAN TERBENGKALAI

Takrifan
Projek yang tidak disiapkan dalam tempoh di dalam atau luar tempoh Surat Perjanjian Jual dan Beli
(S&P) pertama di mana aktiviti kerja di tapak projek terhenti selama enam (6) bulan atau lebih secara
berterusan ; atau

Petisyen penggulungan telah didaftarkan di Mahkamah Tinggi di bawah Seksyen 218 Akta Syarikat 1965
atau Undang-Undang yang berkaitan ; atau

Syarikat pemaju perumahan yang memajukan projek perumahan telah digulung dan diletakkan dibawah
Pegawai Penerima, Likuidator atau Jabatan Insolvensi Malaysia (JIM) ; atau

o Pemaju memaklumkan pihaknya tidak berupaya meneruskan pemajuan projek secara

bertulis kepada Pengawal Perumahan ; atau
o Disahkan oleh Menteri Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan
selaras dengan Seksyen II(1)(a), Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan Dan Pelesenan)
1966 (Akta 118) sebagai projek terbengkalai.

2. Sebab Punca Berlakunya Projek Perumahan Terbengkalai, Di antaranya :

o Masalah aliran kewangan syarikat pemaju;

o Pertikaian antara tuan tanah dan pemaju;
o Kajian pasaran tidak dilaksanakan dengan terperinci;
o Masalah teknikal di tapak;
o Masalah penempatan setinggan; dan
o Masalah dalaman syarikat.

3. Implikasi Projek Terbengkalai, Di antaranya :

o Pembeli masih dikehendaki membayar balik pinjaman termasuk faedah kepada

pembiaya walaupun tiada jaminan rumah akan disiap dan diserahkan.
o Pihak berkepentingan seperti pembiaya, tuan tanah, kontraktor, pemaju dan pembeli
akan menghadapi implikasi perundangan yang berbeza. Ini membuka ruang kepada isu
manipulasi oleh pihak tertentu dan selanjutnya menjadikan usaha pemulihan
bertambah sukar.
 o Pemaju asal atau pemaju yang dilantik kelak akan menghadapi kesukaran mendapatkan
suntikan dana sama ada melalui pinjaman bank atau modal pelabur syarikat atau
menjual baki unit yang tidak terjual bagi tujuan memulihkan aliran tunai.
o Reputasi industri perumahan dan hartanah Malaysia akan terjejas disamping
menimbulkan persepsi negatif kepada bakal pembeli rumah dan para pelabur
tempatan serta luar negara.

4. Peranan JPN KPKT

o Memudahcarakan penyelarasan usaha pemulihan dan rundingan dengan pihak

berkepentingan seperti pembeli rumah, pembiaya, tuan tanah dan pemaju bertujuan
mencari keadah terbaik penyelesaian.
o Bagi Syarikat Pemaju Yang Masih Wujud

 Mengkaji dan menentukan daya maju projek

 Menyediakan pelan pemulihan
 Memantau pelaksanaan projek oleh pemaju asal sehingga disiapkan dengan Sijil
Layak Menduduki (CFO/CCC)

o Bagi Syarikat Pemaju Yang Digulung

 Likuidator/Jabatan Insolvensi Malaysia (MdI) yang dilantik oleh mahkamah akan

menjalankan kajian daya maju projek. Ini termasuklah:

 mengadakan mesyuarat dengan pemiutang;

 menganalisa status kewangan syarikat;
 mengemaskini maklumat projek;
 membuat rundingan dengan pihak berkepentingan seperti pembiaya
dan pembeli;
 membuat taksiran dan penilaian harta; dan
 menyelaras dengan pemulih projek apabila kajian pemulihan telah
dilakukan.
 KPKT akan memantau pelaksanaan projek oleh pemaju asal sehingga disiapkan
dengan Sijil Layak Menduduki (CFO/CCC)
o Bagi Projek Yang Tiada Pemaju Penyelamat

 KPKT akan sedaya upaya mencari pemaju penyelamat termasuk

memaparkannya dalam Laman Web KPKT dan memohon kerjasama REHDA dan
agensi lain yang berkaitan menyediakan laporan kajian kebolehlaksanaan
(feasibility study).

o Mengeluarkan Surat Pengesahan Projek Terbengkalai

 Membantu pembeli rumah di dalam permohonan pertimbangan dengan pihak

berkenaan bagi meringankan beban kewangan mereka :
 Pertimbangan daripada institusi pembiayaan bagi permohonan
pengurangan kadar faedah dan penstrukturan semula pinjaman
perumahan;
 Pertimbangan daripada pihak KWSP bagi permohonan pengeluaran kali
kedua; dan
 Pertimbangan kepada pembeli yang membuat pinjaman perumahan
kerajaan sama ada:
 Membatalkan pinjaman dan diberi peluang memohon pinjaman
baru (pinjaman penuh seperti pinjaman pada kali pertama);
atau
 Menangguhkan kenaan faedah pinjaman (4%) sepanjang
tempoh projek dipulihkan atau selama 5 tahun (mana yang
terdahulu)
o Syarat Permohonan

 Surat pengesahan projek perumahan terbengkalai hanya dikeluarkan bagi

projek-projek perumahan yang telah diisytiharkan terbengkalai sahaja
 Pembeli terlibat boleh menghubungi Bahagian ini dan kemukakan perkara
berikut:
 Nama dan alamat lengkap institusi pembiayaan (contoh: bank, KWSP,
Bahagian Pinjaman Perumahan Perbendaharaan Malaysia, TNB, Etiqa
Insurance Berhad dan sebagainya) ;
 Salinan Perjanjian Jual Beli (S&P) ; dan
 Salinan Kad Pengenalan pembeli.
 Bagi urusan di atas, pembeli boleh menghubungi Bahagian ini menerusi alamat
seperti di bawah:

Pengarah
Bahagian Pemulihan Projek Terbengkalai
Jabatan Perumahan Negara
Kementerian Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan
Aras 32&33, No.51, Persiaran Perdana
Presint 4
Pusat Pentadbiran Kerajaan Persekutuan
62100 Putrajaya
Tel : 03-8891 4242
e-Mel: jana@kpkt.gov.my
 Sekiranya kehilangan Perjanjian Jual Beli (S&P), pembeli boleh mengambil
tindakan berikut :

 Mendapatkan sesalinan S&P daripada pihak Institusi Pembiayaan; atau

 Mendapatkan sesalinan S&P daripada pihak peguam S&P ; atau
 Mendapatkan sesalinan S&P daripada pihak pemaju ; atau
 Membuat surat akuan sumpah bahawa pihak pembeli telah kehilangan
S&P tersebut
 Bagi tujuan ini, pembeli perlu mengemukakan salinan kad pengenalan dan
salinan Perjanjian Jual dan Beli (S & P) ke Jabatan Perumahan Negara.
 Melalui surat pengesahan ini, pembeli boleh mendapatkan kemudahan-
kemudahan seperti berikut:-

 Memohon pertimbangan daripada institusi perbankan bagi sebarang

permohonan pengurangan kadar faedah dan penstrukturan semula
pinjaman perumahan;
 Memohon pertimbangan daripada pihak KWSP bagi permohonan
pengeluaran kali kedua;
 Pilihan kepada pembeli yang membuat pinjaman perumahan Kerajaan
untuk membatalkan pinjaman dan peluang untuk memohon pinjaman
baru (pinjaman penuh seperti pinjaman pada kali pertama); dan
 Bagi pinjaman perumahan Kerajaan untuk menangguhkan faedah
pinjaman (4%) sepanjang tempoh projek dipulihkan atau selama 5 tahun
 (mana-mana yang terdahulu).

Nota:

1. a) Walau bagaimanapun, semua perkara di atas adalah tertakluk

kepada penilaian institusi pembiaya ke atas peminjam-
peminjam yang berkenaan berdasarkan merit setiap kes.

2. b) Sekiranya pihak pembiaya tidak memberikan sebarang

bantuan / kerjasama, pembeli rumah boleh membuat aduan
kepada Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan dan
aduan tersebut akan dipanjangkan ke Bank Negara Malaysia
untuk tindakan selanjutnya.

3. c) Pengeluaran surat pengesahan projek terbengkalai kepada

pembeli rumah pada hari yang sama bagi mereka yang datang
ke pejabat atau dalam tempoh tiga (3) hari bekerja bagi
permohonan yang diterima melalui surat / emel.

o KPKT juga membantu pembeli rumah berbincang dengan pihak pembiaya untuk
penyambungan pinjaman atau penambahan jumlah pinjaman setelah pemaju
penyelamat telah dikenalpasti dan kerja pemulihan telah dijalankan.

5. Tindakan JPN KPKT Menangani Isu Berlakunya Projek Daripada Terbengkalai, Diantaranya :

o Memperketatkan prosedur pengeluaran lesen pemaju perumahan di mana keupayaan

kewangan pemaju diutamakan.
o Menguatkuasakan Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan Dan Pelesenan) 1966 dan
Peraturan-Peraturan berkaitan di mana pemaju berlesen yang terbukti melanggar Akta
dan Peraturan diambil tindakan tegas melalui pendakwaan, kompaun dan disenarai
hitam pemaju perumahan dan pengarah syarikat berkenaan disamping menahan permit
iklan dan jualan dan membekukan pengeluaran Akaun Pemajuan Perumahan (HDA).
o Pengawasan projek yang lebih rapi secara berterusan. Setiap pemaju dikehendaki
mengemukakan laporan kemajuan fizikal projek setiap enam (6) bulan sekali. Walau
bagaimanapun, laporan lebih kerap boleh diminta oleh KPKT untuk tujuan pemantauan
yang berkesan. Lawatan ke tapak kerja diadakan dari masa ke semasa.
o Kawalan ke atas Akaun Pemajuan Perumahan (HDA) dan penyata kewangan beraudit
syarikat dipertingkatkan. Pemaju yang gagal mengemukakan laporan penyata kewangan
beraudit akan didakwa ke Mahkamah. Sekiranya di dapati kedudukan kewangan pemaju
tidak kukuh untuk meneruskan projek, pemaju akan dipanggil berbincang untuk
mengambil langkah sesuai yang perlu ; dan
o Penguatkuasaan Akta/Peraturan Pemaju Perumahan diperketatkan. Pemaju yang di
dapati tidak bertanggungjawab dan melanggar Akta/ Peraturan berkenaan akan
didakwa oleh mahkamah.