BAB III PERJANJIAN KREDIT PEMILIKAN RUMAH MELALUI KPR GRAHA MANDIRI DI BANK MANDIRI PERSERO, Tbk CABANG

BOGOR JUANDA BERDASARKAN UNDANG-UNDANG NOMOR 10 TAHUN 1998 TENTANG PERUBAHAN ATAS UNDANG-UNDANG NOMOR 7 TAHUN 1992 TENTANG PERBANKAN

A. Pihak yang Terkait dalam Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (KPR)

Unsur kepercayaan dalam suatu perjanjian kredit mutlak diperlukan, sehingga dalam penyaluran kreditnya bank dan pihak-pihak pemberi kredit lainnya diwajibkan agar memiliki keyakinan atas kembalinya kredit yang diberikan kepada debitur tersebut tepat pada waktu yang telah diperjanjikan, sehingga dengan adanya keyakinan tersebut pihak kreditur dalam hal ini akan merasa terlindungi hak-haknya untuk memperoleh kembali uang atau barang yang diberikan kepada debitur tersebut secara kredit. KPR termasuk dalam kredit konsumtif, karena kredit diberikan kepada debitur pada lazimnya dipergunakan untuk membeli rumah sebagai tempat tinggal/dihuni. Dalam perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) ada 3 (tiga) pihak yang terkait, yaitu:27

Ranto Situmorang, Wawancara, Marketing Officer PT. Bank Mandiri, Persero Tbk. Cabang Bogor Juanda, 20 Juni 2012.

27

41

42

1. Pihak debitur (konsumen) yaitu pihak pembeli rumah yang dibangun oleh

developer atau yang dibeli dari penjual perorangan, dengan uang yang dipinjam dari bank.
2. Pihak kreditur, yaitu pihak bank, sebagai bank penyandang dana yang

memberikan bantuan fasilitas kredit dalam bentuk uang yang dipergunakan oleh debitur untuk membayar rumah yang dibeli dari penjual.
3. Penjual, yaitu developer atau pengembang dan pembangun proyek-proyek

perumahan, yaitu rumah-rumah yang dijual kepada pembeli baik secara tunai maupun kredit. Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yang diberikan untuk pengadaan perumahan menurut Pasal 1 ayat (2) Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala BPN tentang Penetapan Batas Waktu Penggunaan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) untuk menjamin jenis-jenis kredit tertentu, yaitu :
a.

Kredit yang diberikan untuk membiayai pemilikan rumah ini, rumah sederhana atau rumah susun dengan luas tanah 200 m (dua ratus meter persegi) dan luas bangunan tidak lebih dari 70 m (tujuh puluh meter persegi).

b.

Kredit yang diberikan untuk pemilikan kaplig siap bangun (KSB) dengan luas tanah 54 m (lima puluh empat meter persegi) smpai dengan 72 m (tujuh puluh dua meter persegi) dan kredit yangdiberikan untuk membiayai bangunannya.

c.

Kredit yang diberikan untuk perbaikan/pemugaran rumah sebagaimana di maksud huruf a dan b.

43

B. Hak dan Kewajiban Para Pihak dalam Perjanjian Kepemilikan Perkreditan

Rumah (KPR) 1. Hak-hak dan Kewajiban Debitur : Hak debitur dalam perjanjian KPR, antara lain : 1) Menerima penyerahan hak atas tanah berikut bangunan di atasnya dari pemilik tanah atau developer. b. Memperoleh kredit bila telah memenuhi seluruh syarat-syarat dan permohonan kreditnya yang telah ditentukan oleh Kreditur (dalam hal ini pihak bank; c. Melunasi hutangnya sebelum berakhirnya masa kredit atau jangka waktu yang telah ditentukan, atau dibayar dengan seluruhnya; d. Setelah pelunasan hutangnya berhak untuk : 1) Meminta kepada pihak bank untuk menghapukan atau menghentikan atau mencabut pengikatan barang jaminan; 2) Menerima kembali semua surat dan dokumen tanah berikut bangunan di atasnya serta surat-surat lainnya yang disimpan atau dikuasai oleh pihak bank. Sedangkan kewajiban debitur dalam perjanjian KPR, antara lain : a. Membayar angsuran pokok dan bunganya pada waktu yang telah ditetapkan;

44

b. Mempergunakan fasilitas kredit pemilikan rumah semata-mata untuk membayar harga pembelian tanah berikut bangunan diatasnya kepada developer atau pemilik tanah; c. Membayar biaya administrasi dan provisi serta biaya-biaya lainnya yang timbul, antara lain bea materai, biaya transaksi, biaya Notaris/PPAT, dan biaya asuransi; d. Membayar denda dan bunga apabila debitur terlambat membayar angsuran bulanan sesuai dengan jadwal yang telah ditentukan; e. Mengasuransikan harta benda dan jaminan-jaminan pada perusahaan asuransi yang telah ditetapkan oleh pihak kreditur /atau bank; f. Mematuhi semua peraturan dan ketentuan yang berlaku sesuai dengan perjanjian kredit pemilikan rumah; g. Debitur berjanji dan mengikatkan diri untuk setiap waktu memberikan kepada bank keterangan-keterangan yang diperlukan bank tentang keadaan perusahaannya, memberikan kesempatan kepada bank untuk memeriksa pembukuan perusahaannya, daftar neraca, laporan rugi laba, daftar persediaan barang-barang, daftar ikhtisar permodalan, dan apapun yang diminta oleh bank dalam rangka perjanjian kredit. 2. Hak-hak dan Kewajiban Kreditur : Hak kreditur (dalam hal ini adalah pihak bank) dalam perjanjian KPR, antara lain :

45

a. Mengadakan penelitian atau penilauan atas rumah developer atau pemilik tanah sebelum persetujuan kredit atau sebelum keluarnya SPPK; b. Menerima segala macam surat atau dokumen yang berkaitan dengan tanah dan bangunannya yang dibiayai dengan fasilitas kredit pemilikan rumah; c. Mendebet rekening koran atau giro dan atau rekening tabungan debitur untuk pembayaran-pembayaran yang wajib dilakukan oleh debitur baik jumlah, bunga, provisi, maupun biaya-biaya lainnya; d. Berhak atas denda apabila debitur telambat melakukan pembayaran kredit sesuai jadwal jatuh tempo setiap bulan; e. Berhak untuk setiap saat menghentikan perjanjian kredit serta yang berhubungan dengan perjanjian-perjanjian lain dalam hal terjadi suatu peristiwa sengketa hukum; Sedangkan kewajiban kreditur dalam perjanjian KPR, antara lain : a. Membayar harga rumah beserta tanahnya kepada developer atau pemilik tanah melalui rekening developer atau pemilik tanah dan atas nama debitur sebesar jumlah plafon yang disetujui dengan cara mengkredit; b. Memberikan kepada debitur gasilitas kredit pemilikan rumah untuk membiayai pembelian tanah dan bangunan diatasnya sesuai dengan besarnya plafon kredit yang disetujui berdasarkan kebijakan kreditur atau pihak bank; c. Mengembalikan atau menyerahkan kembali kepada debitur, sertifikat yang sudah tertulis atas nama debitur berikut dengan Akta Jual Beli (AJB) dan

46

Izin Mendirikan Bangunan (IMB) serta surat dan dokumen lainnya yang berkaitan dengan tanah dan bangunan tersebut yang disimpan atau dikuasai oleh kreditur atau pihak bank jika seluruh hutangnya sudah lunas; d. Menghapuskan atau meroya pengikatan barang jaminan apabila debitur telah melunasi seluruh hutangnya. 3. Hak-hak developer atau pemilik tanah Hak developer (dalam hal ini adalah pemilik tanah) dalam perjanjian KPR, yaitu menerima pembayaran atas harga penjualan tanah berikut bangunan di atasnya atas nama debitur sesuai dengan jumlah plafon atau harga dan jadwal yang telah disepakati oleh debitur dan kreditur (pihak bank). Sedangkan kewajiban kreditur dalam perjanjian KPR, antara lain : a. Menjamin bahwa tanah dan bangunan di atasnya yang akan dijual kepada debitur adalah benar hak developer atau pemilik tanah, tidak ada pihak lain yang turut memiliki atau mempunyai hak apapun juga terhadap tanah dan bangunan tersebut; b. Menyerahkan hak atas tanah berikut bangunan di atasnya kepada debitur sesua dengan jadwal yang telah disepakati; c. Menyerahkan sertifikat atau bukti-bukti kepemilikan dan surat izin mendirikan bangunan serta surat atau dokumen lainya yang berkaitan dengan tanah berikut bangunan di atasnya tersebut.

47

C. Jenis Fitur Kepemilikan Perkreditan Rumah (KPR) Graha Mandiri

KPR Graha Mandiri adalah kredit konsumtif dalam valuta rupiah yang diberikan oleh bank kepada perorangan/individual untuk membiayai pembelian rumah baru maupun rumah lama, berupa rumah tinggal/rumah susun (apartement)/rumah kantor/rumah toko/kios. Adapun beberapa jenis fitur dari KPR Graha Mandiri, antara lain sebagai berikut:28
1. KPR Take Ove

Yaitu salah satu fitur dari KPR Graha Mandiri berupa pembiayaan untuk pengambilalihan kredit dari bank lain yang sejenis dengan Produk KPR, dengan maksimum limit kredit sebesar outstanding terakhir di bank asal atau sebesar limit kredit baru sesuai perhitungan bank (lebih besar dari outstanding terakhir di bank asal) sehingga sekaligus dapat digunakan untuk pemenuhan kebutuhan konsumtif lainnya. Adapun ketentuan dalam fitur ini, antara lain: Ketentuan Kredit pada KPR Take Over :
a. Batasan/limit kredit : 1) Minimum limit kredit = Rp 25.000.000,00 (dua puluh lima juta

rupiah). Untuk rumah tinggal/rumah susun (apartemen)/rumah kantor/rumah toko/kios yang dibeli dari non developer, di wilayah Jakarta minimum limit kredit adalah Rp 50.000.000,00 (lima puluh juta rupiah).
2) Maksimum limit kredit = Rp 5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah).
Irwansyah, Wawancara, Manager Consumer Loan Business Outlet (CLBO) PT. Bank Mandiri Persero, Tbk Cabang Bogor Juanda, 02 Juli 2012.
28

48

a) Jangka waktu kredit (1) Untuk pembelian rumah tinggal, maksimum jangka waktu kredit adalah 15 (lima belas) tahun. (2) Untuk pembelian rumah kantor/rumah susun (apartemen)/ rumah toko/kios, maksimum jangka waktu kredit adalah 10 (sepuluh) tahun. b) Pembiayaan sendiri
(1) Untuk rumah tinggal/rumah susun (apartemen)/rumah kantor/

rumah toko/kios yang dibeli dari developer, pembiayaan sendiri minimum sebesar 20% dari nilai agunan.
(2) Untuk rumah tinggal/rumah susun (apartemen)/rumah kantor/

rumah toko/kios yang dibeli dari non developer, pembiayaan sendiri minimum sebesar 30% dari nilai agunan.
c) Untuk agunan berupa rumah tinggal/rumah susun (apartemen)/

rumah kantor/rumah toko/kios yang dibeli dari pengembang/ developer harus terpenuhi persyaratan sebagai berikut: (1) Bangunan rumah tinggal/rumah susun (apartemen)/rumah kantor/rumah toko/kios, sudah selesai dibangun (siap huni) (2) Status kepemilikan sudah per unit rumah tinggal/rumah susun (apartemen)/rumah kantor/rumah toko/kios (sertipikat induk sudah pecah) atas nama pengembang.
d) Apabila sisa dana take over akan dipergunakan untuk renovasi

rumah (yang merupakan obyek agunan) dimana pelaksanakan

49

renovasi tersebut akan dilakukan dengan cara membongkar keseluruhan/sebagian bangunan yang sudah ada, maka dalam penentuan nilai agunan yang diaksep diperlukan kehati-hatian yang lebih dari pemegang kewenangan untuk menghindari

berkurangnya nilai agunan (bangunan) apabila renovasi tidak berjalan sesuai rencana (calon) debitur atau renovasi tidak terselesaikan.
2. KPR Duo

Yaitu pembelian rumah baru berupa rumah tinggal/rumah susun (apartemen)/rumah toko (ruko) dengan menyerahkan tambahan agunan berupa mobil baru/motor baru atau relatif baru dengan usia maksimum 6 (enam) bulan pada saat pengajuan. KPR Duo hanya dapat dipasarkan dalam rangka program marketing bersama antara bank dengan pengembang/developer yang telah bekerjasama. Ketentuan kredit pada KPR Duo:
a. Batasan limit kredit : 1) Minimum limit kredit = Rp 25.000.000,00 (dua puluh lima juta

rupiah). Untuk rumah tinggal/rumah susun (apartemen)/rumah kantor/ rumah toko/kios yang dibeli dari non developer, di wilayah Jakarta minimum limit kredit adalah Rp 50.000.000,00 (lima puluh juta rupiah).
2) Maksimum limit Kredit = Rp 5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah).

50

b. Jangka waktu kredit yang dimohon minimum 1 (satu) tahun dan maksimum 12 (dua belas) tahun untuk pembelian rumah tinggal dan maksimum 10 (sepuluh) tahun untuk pembelian rumah susun

(apartemen)/rumah toko, serta tidak melebihi sisa masa berlaku sertifikat tanah dikurangi 1 (satu) tahun (jika status tanah SHGB).
c. Agunan berupa rumah tinggal/apartemen/ruko yang dibiayai (diperoleh

dari primary market). Untuk obyek agunan berupa apartemen/rumah susun dengan kondisi jual putus yaitu bangunan sudah siap dan Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun atau Strata Tittle sudah atas nama pengembang/ developer/penjual (sehingga tidak diperlukan adanya kerjasama dalam bentuk PKS dengan pengembang/developer), maka keseluruhan proyek rumah susun (apartemen) tersebut wajib untuk dievaluasi kelayakannya oleh penilai agunan dan kelayakan tersebut diyakini serta disetujui oleh pejabat pemegang kewenangan memutus kredit konsumtif dengan kategori kewenangan minimum D2. d. Tambahan agunan berupa mobil/motor diatur sebagai berikut:
1) Mobil baru yang dibeli dari dealer resmi (authorized dealer) yang

bekerjasama dengan bank.

2) Mobil kondisi relatif baru (tangan pertama) dengan usia mobil pada

saat pengajuan permohonan kredit maksimum 6 (enam) bulan dan sebelumnya dibeli dari dealer resmi (authorized dealer) yang telah bekerjasama dengan bank. Khusus untuk mobil/motor dengan kondisi

51

BPKB telah terbit, dapat berasal dari dealer resmi (authorized dealer) yang belum bekerjasama dengan bank.
3) Hanya mobil pribadi (passenger car), bukan mobil niaga (commercial

car).
4) Motor (sepeda motor) baru yang dibeli dari dealer resmi (authorized

dealer) yang bekerjasama dengan bank. a) Partokan harga mobil/motor yang diagunkan:
- Patokan harga On The Road (OTR) berdasarkan price list

dengan accessories standar setelah discount (jika ada discount).

- Price list dikeluarkan oleh authorized dealer/dealer resmi b) Status kepemilikan harus atas nama calon debitur atau isteri/suami

calon debitur atau dapat diatasnamakan anak calon debitur dengan minimal usia anak tersebut adalah 21 tahun atau sudah menikah. c) Kondisi agunan:
- Diutamakan merek mobil yang kuat di pasar dan nilai jual

kembali (resale value) relative tinggi, serta termasuk kategori fast moving.
- Type/model mobil dari merk mobil yang kuat di pasar dan nilai

jual kembali (resale value) relative tinggi serta termasuk kategori fast moving, mengacu pada daftar mobil yang dikeluarkan oleh Automotive Bussiness Department-Consumer Loans Group.

52

- Motor (sepeda motor) kondisi baru, produk Jepang (Honda,

Suzuki, Yamaha, Kawasaki). d) Patokan nilai kendaraan Berdasarkan price list harga on the road (OTR) dengan accessories standar setelah discount (jika ada discount) yang dikeluarkan oleh authorized dealer (dealer resmi). e) Debitur wajib menyerahkan surat kuasa penarikan dan menjual kendaraan
3. KPR Top Up

Yaitu untuk penambahan limit kredit atas fasilitas KPR Graha Mandiri yang sudah berjalan (existing) selama minimal 2 (dua) tahun dengan kolektibilitas lancar dalam 6 bulan terakhir atau minimal 1 (satu) tahun dengan kolektibilitas lancar dalam 12 (dua belas) bulan terakhir, sehingga tambahan limit tersebut dapat digunakan untuk konsumtif. pemenuhan kebutuhan

D. Unit Pengelola Kredit Pemilikan Rumah Graha Mandiri di PT. Bank

Mandiri, Tbk Kredit Pemilikan Rumah (KPR) adalah kredit konsumtif yang diberikan oleh Bank kepada perorangan/individu untuk membiayai pembelian rumah baru maupun rumah lama, berupa rumah tinggal/ rumah toko (ruko)/ rumah kantor (rukan)/ rumah susun hunian (apartemen)/ rumah susun non hunian (kios). Kredit

53

Pemilikan Rumah (KPR) ini merupakan salah satu fasilitas dari Kredit Konsumer Berbasis Agunan, yang berarti kredit tersebut bertujuan untuk keperluan konsumtif, investasi pribadi dan/atau keperluan serbaguna yang sumber pelunasannya bukan berasal dari obyek agunan yang dibiayai. Sementara itu, dalam pembangunan, pengelolaan, pemasaran dan pemantauan portofolio kredit consumer, PT. Bank Mandiri melibatkan beberapa unit pengelola. Unit terkait tersebut yaitu:29
1. Consumer Loan Group (CLG) adalah unit yang bertanggung jawab terhadap

seluruh pengembangan, pemasaran dan monitoring kredit consumer.

2. Retail and Consumer Risk Group adalah unit yang bertanggung jawab untuk

mengelola risiko kredit consumer.

3. Consumer Loan Business Center (CLBC) adalah unit kerja dibawah consumer

loans group yang dapat melakukan akses terhadap keseluruhan proses kredit consumer dalam sistem consumer loan dan bertanggung jawab dalam melaksanakan fungsi pemasaran, pemrosesan kredit dan pencairan yang berkaitan dengan kredit consumer.
4. Consumer

Loan

Business

Outlet

(CLBO)

adalah

kantor

cabang

area/spoke/community branch tertentu diluar wilayah Jakarta yang ditetapkan/ ditunjuk oleh Consumer Loan Group untuk dapat melakukan akses terhadap keseluruhan proses kredit consumer dalam sistem consumer loan dan

Benny Muhamad Noor, Wawancara, Operational Manager PT. Bank Mandiri Persero, Tbk Cabang Bogor Juanda tanggal 01 September 2012

29

54

bertanggung jawab dalam melaksanakan fungsi pemasaran, pemrosesan kredit dan pencairan yang berkaitan dengan kredit consumer.
5. Cabang Scoring adalah kantor cabang yang telah ditetapkan/ ditunjuk oleh

consumer loan group untuk dapat melakukan akses terhadap salah satu proses kredit consumer dalam sistem consumer loan berupa scoring awal. Tujuan analisis kredit yaitu untuk memperoleh keyakinan apakah usaha nasabah layak, nasabah mempunyai kemauan dan kemampuan memenuhi kewajibannya kepada bank secara baik, baik pembayaran pokok pinjaman maupun bunganya sesuai dengan kesepakatan dengan baik. Untuk itu agar dapat melaksanakan kegiatan permohonan pemberian kredit secara sehat, maka pihak bank melakukan analisa permohonan dengan prinsip 5C yaitu sebagai berikut :
1. Character (Karakter)

Merupakan aspek yang paling penting, karakter menunjukkan kemauan (willingness) atau tekanan moral dari diri debitur untuk memenuhi kewajiban pada bank. Keadaan watak dari nasabah, baik dalam kehidupan pribadi maupun dalam lingkungan usaha. Kegunaan dari penilaian terhadap karakter ini adalah untuk mengetahui sampai sejauh mana kemauan nasabah untuk memenuhi kewajibannya (willingness to pay) sesuai dengan perjanjian yang telah ditetapkan. Karakter juga memperlihatkan komitmen debitur dalam berbisnis atau menghasilkan uang yang merupakan sumber pelunasan kewajiban pada bank.

55

2. Capacity (Kemampuan)

Untuk melihat nasabah dalam kemampuannya dalam bidang bisnis yang dihubungkan dengan pendidikannya, kemampuan bisnis juga diukur dengan kemampuannya dalam memahami tentang ketentuan-ketentuan pemerintah. Begitu pula kemampuannya dalam menjalankan usahanya, termasuk kekuatan yang ia miliki. Pada akhirnya akan terlihat kemampuannya dalam mengembalikan kredit yang disalurkan.
3. Capital (Modal)

Jumlah dana/modal sendiri yang dimiliki oleh calon nasabah. Semakin besar modal sendiri dalam perusahaan, tentu semakin tinggi kesungguhan calon nasabah dalam menjalankan usahanya dan bank akan merasa lebih yakin dalam memberikan kredit. Modal sendiri juga diperlukan bank sebagai alat kesungguhan dan tangung jawab nasabah dalam menjalankan usahanya karena ikut menanngung resiko terhadap gagalnya usaha. Dalam praktik, kemampuan capital ini dimanifestasikan dalam bentuk kewajiban untuk menyediakan selffinancing, yang sebaiknya jumlahnya lebih besar daripada kredit yang

dimintakan kepada bank. Untuk melihat penggunaan modal apakah efektif, dilihat laporan keuangan (neraca dan laporan rugi laba) dengan melakukan pengukuran seperti dari segi likuiditas dan solvabilitasnya, rentabilitas dan ukuran lainnya. Capital juga harus dilihat dari sumber modal yang sekarang ini.
4. Collateral (Agunan)

56

Merupakan penilaian barang-barang agunan yang diserahkan oleh nasabah sebagai agunan atas kredit yang diterimanya dan bermanfaat sebagai alat pengamanan apabila usaha yang dibiayai kredit tersebut gagal atau sebab lain dimana debitur dapat melunasi kreditnya dari hasil usahanya yang normal. 5. Condition of Economic Dalam menilai kredit hendaknya juga dinilai kondisi ekonomi sekarang dan kemungkinan untuk di masa yang akan datang sesuai sektor masing-masing serta diakibatkan dengan prospek usaha dari sektor yang dijalankan. Penilaian prospek bidang usaha yang dibiayai hendaknya benar-benar memiliki prospek yang baik, sehingga kemungkinan kredit bermasalah tersebut relatif kecil. Di dalam menilai faktor kondisi ekonomi, hendaknya diperhatikan hal-hal yang menyangkut: a. Kedudukan calon usaha nasabah dalam bidang usaha sejenis dalam daerah setempat. b. Kemungkinan-kemungkinan pemasaran dari produksinya. c. Keadaan ekonomi pada umumnya yang mungkin dapat mempengaruhi usaha calon nasabah dan lain sebagainya. Dengan memperhatikan dan mengetahui hal-hal tersebut, diharapkan bantuan kredit yang diberikan benar-benar dapat bermanfaat bagi usahanya.

57

E. Syarat-syarat dalam Mengajukan Permohonan Kredit Pemilikan Rumah

(KPR) Graha Mandiri di PT. Bank Mandiri, Tbk. Dalam mengajukan permohonan Kredit Pemilikan Rumah (KPR), seseorang harus melampirkan beberapa persyaratan untuk menunjang prosesnya pelaksanaan permohonan kredit. Adapun beberapa persyaratan yang di berlakukan oleh PT. Bank Mandiri Persero, Tbk , antara lain : Persyaratan Pengajuan KPR Mandiri:
1. 2.

Warga Negara Indonesia (WNI) dan berdomisili di Indonesia. Jenis Profesi : a. Pegawai dengan status telah menjadi pegawai tetap di perusahaan saat ini dan masa kerja minimal 1 (satu) tahun di perusahaan ini.
b. Profesional atau wiraswasta yang memiliki pengalaman di bidang usahanya

minimal 2 (dua) tahun berturut-turut. Memiliki pendapatan yang dapat diverifikasi.

3.

Umur minimal 21 tahun, pada saat kredit lunas maksimal 55 tahun untuk pegawai dan maksimal 60 tahun untuk profesional/wiraswasta.

4. 5.

Mengisi formulir aplikasi KPR Mandiri Syarat dokumen a. Dokumen pribadi Copy KTP pemohon dan suami/istri, copy surat nikah/cerai, copy Kartu Keluarga, copy rekening/buku tabungan 3 bulan terakhir, copy NPWP pribadi/SPT Pasal 21.

58

b. Dokumen penghasilan/keuangan
1) Pegawai : Asli slip gaji terakhir/surat keterangan penghasilan dan

jabatan, copy buku tabungan.

2) Wiraswasta profesional : copy neraca dan laba rugi/informasi

keuangan terakhir, copy akta pendirian perusahaan dan ijin-ijin usaha/ copy ijin-ijin profesi, rekening koran/tabungan. c. Dokumen agunan Copy SHM/SHGB, Surat Pemesanan (pembelian di proyek developer), IMB dan PBB. Untuk rumah baru Bank Mandiri menyetujui maksimum 80% dari harga rumah yang akan kita beli. Sedangkan untuk rumah second KPR yang disetujui maksimum sebesar 70% dari harga rumah. Jenis agunan dapat berupa rumah tinggal, rumah ruko, rumah kantor, rumah susun hunian(apartemen)/kios dengan status agunan sebagai berikut : 1. Sertifikat Hak Milik (SHM) 2. Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) dengan sisa masa berlaku minimum 2 (dua) tahun saat kredit jatuh tempo
3. Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS) atau strata title

yang didirikan atas tanah Hak Milik atau Hak Guna Bangunan Kriteria barang jaminan/agunan yang diserahkan oleh calon debitur adalah: 1. Memiliki nilai yang lebih besar dari jumlah nilai fasilitas kredit

59

2. Mempunyai nilai ekonomisyang lebih panjang jangka waktunya dibanding dengan jangka waktu fasilitas kredit yang diberikan. 3. Secara fisik tidak mudah rusak 4. Dapat diperjualbelikan secara bebas dan relatif mudah dengan biaya yang relatif kecil 5. Dapat diasuransikan
F. Tahapan Proses dalam Pengajuan Permohonan Kredit Pemilikan Rumah

(KPR) Graha Mandiri di PT. Bank Mandiri, Tbk. Tahap dalam mengajukan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) di semua bank hampir sama, tahapan tersebut adalah :30
1. Memilih properti

Sebelum debitur memilih lokasi, pastikan bahwa properti yang akan dijadikan agunan tersebut memenuhi kriteria, sebagai berikut :
a. Lebar jalan minimum 3 meter; b. Tidak terkena banjir dalam 2 tahun terakhir; c. Tidak berada dijalur tegangan tinggi (berjarak minimal 20 meter); d. Tidak berlokasi tusuk sate (T-junction); e. Tidak berada dalam wilayah jalur hijau (Green Belt); f. Tidak dalam sengketa. 2. Menentukan Bank KPR

Team Marketing rumah123.com. Panduan KPR. http://www.rumah123.com/microsite/ panduan-kpr/. Diakses pada 29 Agustus 2012.

30

60

Pada umumnya, developer yang telah menjadi rekanan suatu bank akan menyarankan debitur untuk memilih bank tertentu dengan suatu jaminan bahwa surat-surat rumah tersebut akan diurus hingga lengkap.
3. Mengisi formulir pemesanan dan bayar booking fee 4. Mengisi formulir pemesanan unit dari developer

Di dalam formulir pemesanan unit, pastikan jadwal pembayaran booking fee dan pelunasan uang muka sudah jelas dan disetujui kedua belah pihak, terutama apabila booking fee dan pelunasan uang muka bisa dicicil.
5. Membayar booking fee

Besarnya booking fee tergantung ketentuan dari pihak developer. Apabila calon debitur membeli properti dari pasar sekunder, besar booking fee tergantung dari permintaan penjual.
6. Pelunasan uang muka (down payment)

Apabila calon debitur membeli dari developer, maka calon debitur wajib untuk melunasi uang muka terlebih dahulu. Namun apabila calon debitur membeli properti dari pasar sekunder, umumnya calon debitur akan diminta melunasi down payment terlebih dahulu. Besar down payment berkisar antara 20% - 50% tergantung ketentuan dari masing-masing bank. Down payment dibayarkan langsung ke penjual. Akan tetapi, buat lebih amannya, lebih baik apabila calon debitur bisa mengatur kondisinya agar calon debitur tidak perlu melunasi down payment terlebih dahulu kepada penjual sebelum akad kredit calon debitur disetujui oleh pihak bank. Untuk cara ini, calon debitur bisa membuat surat perjanjian jual beli dengan penjual di depan notaris yang

61

mengatakan bahwa calon debitur akan melunasi down payment setelah akad kredit disetujui oleh pihak bank.
7. Mengisi formulir pengajuan kredit dan persiapan dokumen-dokumen

pengajuan KPR
8. Dokumen persyaratan bagi pegawai : a. Aplikasi; b. Foto copy KTP, kartu keluarga, NPWP, dan surat nikah (jika sudah

menikah);
c. Slip gaji terakhir dan surat keterangan kerja; d. Foto copy rekening tabungan 3 bulan terakhir; e. Tambahan untuk KPR primary (rumah baru) : 1) Kwitansi booking fee; 2) Surat pemesanan rumah. f. Tambahan untuk KPR secondary (rumah bekas) : 1) Surat penawaran dari penjual; 2) IMB, PBB, dan sertifikat rumah; 3) KTP dan kartu keluarga penjual. 9. Dokumen persyaratan bagi wirausaha : a. Aplikasi; b. Foto copy KTP, kartu keluarga, NPWP, dan surat nikah (jika sudah

menikah);
c. Foto copy rekening pribadi dan perusahaan 6 bulan terakhir; d. Akte perusahaan, TDP, SIUP, NPWP perusahaan;

62

e. Laporan keuangan (neraca rugi-laba dan SPT 2 tahun terakhir); f. Tambahan untuk KPR primary (rumah baru) : 1) Kwitansi booking fee; 2) Surat pemesanan rumah. g. Tambahan untuk KPR secondary (rumah bekas) : 1) Surat penawaran dari penjual; 2) IMB, PBB, sertifikat rumah; 3) Bukti setoran PBB terakhir; 4) KTP dan kartu keluarga penjual. 10.Dokumen persyaratan bagi Profesional : a. Aplikasi; b. Foto copy KTP, kartu keluarga, NPWP dan surat nikah (jika sudah

menikah);
c. Foto copy rekening pribadi 6 bulan terakhir; d. Foto copy surat izin profesi dan copy kontrak kerja; e. Laporan keuangan; f. Tambahan untuk KPR primary (rumah baru) : 1) Kwitansi booking fee; 2) Surat pemesanan rumah. g. Tambahan untuk KPR secondary (rumah bekas): 1) Surat penawaran dari penjual; 2) IMB, PBB, dan Sertifikat rumah; 3) Bukti setoran PBB terakhir;

63

4) KTP dan kartu keluarga penjual. 11.Pemrosesan verifikasi dan analisa risiko kredit

Setelah dokumen lengkap, maka bank akan mengecek keaslian dokumen, verifikasi pendapatan melalui kroscek dengan menelepon sejumlah referen yang calon debitur berikan saat pengisian aplikasi, dan kemampuan calon debitur dalam membayar angsuran. Besar angsuran bulanan maksimal (Debt Service Ratio/DBR) adalah 40% dari total pendapatan sudah termasuk untuk menutupi kewajiban kepada kreditur dan/atau kewajiban lain. Setelah itu, bank akan melakukan pengecekan terhadap rekening koran debitur dan semua pengeluaran calon debitur melalui Informasi Debitur Individual (IDI) Historis dari Bank Indonesia (BI) (IDI historis BI). Melalui BI checking, bank dapat mengetahui apakah calon debitur pernah, tidak pernah, atau sedang dalam situs blacklist. Kewajiban dan pengeluaran yang diperhitungkan dalam analisis risiko kredit, adalah:
a. Kartu Kredit; b. Kredit kendaraan bermotor; c. KPR lainnya; d. Kredit lainnya, seperti kredit tanpa agunan (KTA), kredit usaha, dan lain-

lain;
e. Biaya hidup perbulan seperti biaya makan, transport, sekolah anak,

asuransi, dan lain-lain.

12.Survey penilaian properti (property appraisal)

64

Survey ini biasanya dilakukan untuk KPR secondary untuk menentukan harga jual dan legalitas properti yang dimaksud. Survey tersebut dilakukan oleh perusahaan penilai (perusahaan appraisal) sebagai pihak ketiga sehingga penilaiannya independent. Survey meliputi :
a. Nilai aset properti sesuai dengan harga pasar yang berlaku; b. Legalitas dokumen seperti : 1) Sertifikat IMB; 2) Sertifikat Tanah; 3) Sertifikat Sarusun (untuk apartemen/office space); 4) SPPT PBB; 5) Asuransi Unit Properti; 6) Surat Kuasa Jual; 7) Surat Hibah; 8) Surat Warisan dan lain-lain.

Apabila bank telah selesai malakukan proses verifikasi dan analisa risiko kredit, serta survey penilaian properti, bank akan mengambil keputusan apakah calon debitur layak memperoleh kredit atau tidak. 13. Akad Kredit Biaya dan kebutuhan administrasi sebelum akad kredit:
a. Pelunasan Bea Peralihan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang

besarnya 5% dari harga jual properti sebelum pajak;

65

b. Asuransi fidusia (dapat digantikan dengan asuransi jiwa dengan nilai yang

ditanggungkan harus sama atau lebih besar dari nilai properti yang akan dibeli);
c. Biaya provisi; d. Asuransi unit developer; e. Biaya notaris untuk pengikatan kredit secara hukum.

Setelah hal-hal tersebut dipenuhi, maka selanjutnya akad kredit dapat dilakukan.
14.Membayar Angsuran Bulanan

Setelah akad kredit, bank akan mengucurkan dana kredit yang akan ditransfer ke rekening debitur, lalu pada hari yang sama ditransfer kembali ke rekening developer/penjual. Setelah itu tentunya debitur harus membayar angsuran sesuai dengan ketentuan untuk menghindari denda keterlambatan. Apabila cicilan KPR telah lunas, maka debitur berhak mendapatkan :
a. Surat pelunasan utang dari bank; b. Sertifikat asli kepemilikan unit property.

Tahapan proses dalam pengajuan Kredit Pemilikan Rumah dibagi menjadi dua unit, yaitu:31
1. Unit Processing

Unit processing memproses pengajuan kredit mulai dari aplikasi masuk sampai dengan kredit tersebut disetujui. Proses pertama yang
Sri Rahayu Lestari, Wawancara, Verifikator Prioritas PT. Bank Mandiri Persero, Tbk Cabang Bogor Juanda, 20 Agustus 2012.
31

66

dilakukan setelah aplikasi masuk adalah verifikasi dokumen. Tujuan verifikasi dokumen ini adalah untuk memastikan kelengkapan dokumen persyaratan pengajuan Kredit Pemilikan Rumah dan untuk memeriksa kebenaran dokumen persyaratan. Hal-hal yang perlu diperhatikan dalam verifikasi dokumen, adalah :
a. Memeriksa kelengkapan pengisian aplikasi; b. Memeriksa kelengkapan dokumen persyaratan; c. Mencocokan data antar dokumen, dan data pada dokumen dengan data

pada aplikasi. Jika terdapat perbedaan, maka harus melampirkan surat keterangan, contohnya :
1) Jika nama calon debitur antara aplikasi dan KTP berbeda akibat

kesalahan ketik pada KTP, maka melampirkan akta lahir dengan nama yang benar. 2) Jika alamat calon debitur antara KTP dan NPWP berbeda, maka melampirkan surat domisili dari kelurahan. d. Memperhatikan masa berlaku dokumen, misalnya KTP. e. Memeriksa kejelasan foto calon debitur pada KTP. Jika foto tidak jelas, maka calon debitur wajib melampirkan pas foto. Hal ini dilakukan agar pada saat akad, pihak bank dapat mengenali calon debitur untuk mencegah apabila calon debitur tidak dapat hadir dan diwakili oleh pihak lain. f. Memastikan slip gaji yang dilampirkan adalah slip gaji terbaru. Setelah semua dokumen dipastikan kelengkapan dan kebenarannya, maka proses dapat berlanjut ke tahap berikutnyayaitu proses scoring. Proses

67

ini adalah kegiatan menginput data yang terdapat pada aplikasi dan dokumen persyaratannya ke sistem yang tersedia. Pada sistem telah terdapat form-form yang harus diisi, seperti :
a. Jenis produk KPR yang dipilih; b. Data pribadi calon debitur; c. Data pekerjaan calon debitur; d. Data pribadi suami/istri calon debitur; e. Data hubungan calon debitur dengan bank.

Selanjutnya unit processing akan melakukan BI Checking, yaitu dengan mengambil Informasi Debitur Individual (IDI) Historis dari Bank Indonesia (BI) (IDI historis BI) yang isinya menerangkan mengenai kewajiban-kewajiban calon debitur dengan rincian status pembayaran (lancar atau tidak lancar). Informasi ini digunakan bank sebagai salah satu dasar analisa pemberian kredit dan penerapan manajemen risiko. Yang dimaksud sebagai dasar pemberian kredit dan penerapan manajemen risiko di sini adalah Bank akan mempertimbangkan kembali apabila dilihat dari pola pembayaran atas kewajiban yang terdahulu statusnya tidak lancar. Karena hal tersebut mencerminkan bahwa calon debitur bukan orang yang dapat membayar angsuran tepat waktu. Selain itu, dari IDI BI ini juga dapat dilihat apakah calon debitur jujur dalam pengisian aplikasi pada form data pengeluaran. Informasi Debitur Individual Historis kemudian diprint dan dimasukan ke dalam dokumen calon debitur.

68

Dalam hal keputusan apakah kredit tersebut diterima oleh bank atau tidak, tidak dapat ditentukan oleh unit processing karena keputusan tersebut adalah wewenang workflow manager dari Loan Factory Bank Mandiri sebagai pemutus. Oleh karena itu, maka seluruh dokumen persyaratan pengajuan kredit dan hasil print out IDI BI harus dikirim ke Loan Factory untuk dilakukan penilaian oleh workflow manager. Proses ini disebut dengan Data To Be Obtained (DTBO), yaitu proses peng-upload-an seluruh dokumen calon debitur e sistem LOS. Kemudian proses dilanjutkan dengan verifikasi income. Tujuan dilakukannya verifikasi income adalah mengecek kebenaran nominal penghasilan yang diakui oleh calon debitur dalam aplikasi. Langkah pertama yang dapat dilakukan adalah memeriksa rekening tabungan/giro atas nama calon debitur pada saat tanggal pembayaran gaji. Selain itu, bank juga harus meneliti mutasi debet selama 3 bulan terakhir. Apabila terdapat jumlah mutasi debet dengan jumlah yang relatif sama yang ditujukan pada bank yang sama dan dengan kisaran tanggal yang sama setiap bulan dapat mengindikasikan adanya kewajiban lain calon debitur yang harus diperhatikan dalam penentuan limit kredit. Pengecekan juga dapat dilakukan melalui telepon atau melalui On The Spot (OTS) sesuai dengan jenis pekerjaan calon debitur dan limit yang diajukan. Untuk pengecekan pendapatan melalui OTS dilakukan kepada debitur dengan status wiraswsta atau pegawai dengan limit di atas 200 juta atau pegawai dari perusahaan kecil, sementara pengecekan pendapatan

69

melalui telepon hanya untuk pegawai dengan limit di bawah 200 juta. Bank akan menelepon kantor tempat calon debitur bekerja sesuai dengan nomor telepon yang tertera pada aplikasi dengan menanyakan apakah calon debitur benar-benar pegawai perusahaan tersebut, apakah jabatan calon debitur saat ini, sudah berapa lama calon debitur bekerja dan berapa gaji calon debitur saat ini. Sementara pengecekan melalui kunjungan setempat/On The Spot (OTS), dilakukan dengan ketentuan sebagai berikut : a. Kunjungan setempat ke alamat rumah dan/atau alamat kantor/usaha calon debitur dilaksanakan apabila terdapat salah satu dari hal-hal sebagai berikut:
1) Limit kredit yang dimohon di atas Rp. 1.000.000.000,- bagi

wiraswasta/profesional atau di atas Rp. 200.000.000,- bagi pegawai. Batasan limit kredit yang dimohon untuk keperluan OTS tersebut dapat berubah dan disesuaikan dengan kebijakan internal Consumer Loan Group. 2) Perusahaan tempat bekerja/usaha calon debitur kurang dapat diyakini bonafiditasnya/beroperasi kurang dari 2 tahun.
3) Jika dipandang perlu oleh Loan Processing Departement (CLG). b. Kunjungan setempat disarankan untuk dilakukan apabila CLBC/CLBO/

Jakarta Operation Departemen-CLG telah melakukan konfirmasi sebanyak 3 kali melalui telepon kepada yang berwenang selama jam kerja tetapi

70

tidak berhasil/konfirmasi melalui telepon tidak sesuai dengan data dalam aplikasi kredit.
2. Unit Disbursement

Unit disbursement akan memproses pengajuan kredit calon debitur setelah workflow manager/pemutus telah menyetujui atau menolak

permohonan kredit tersebut. Jika kredit disetujui, maka Loan Factory (LF) akan mengirimkan memo kepada unit disbursement untuk menerbitkan Surat Penawaran Pemberian Kredit (SPPK) sebagai tahap lebih lanjut. Namun jika kredit ditolak (reject by bank), maka unit disbursement akan mengirimkan Surat Penolakan Kredit kepada calon debitur. Langkah selanjutnya yang harus segera dilakukan setelah menerima memo persetujuan permohonan kredit dari Loan Factory (LF) adalah membuat asuransi jiwa bagi calon debitur dan suami/istri calon debitur (join income). Pengurusan asuransi jiwa diutamakan untuk meminimalisir resiko terjadinya kemungkinan terburuk terhadap diri debitur setelah akad kredit. Setelah itu bank juga membuat asuransi kerugiann terhadap bangunan yang diagunkan, menentukan notaris, review angsuran dan review suku bunga. Perusahaan asuransi yang ditunjuk oleh bank merupakan perusahaan asuransi dan notaris rekanan yang sudah terpercaya. Kemudian bank akan membuat SPPK yang berisi jumlah limit kredit yang disetujui oleh PT. Bank Mandiri Persero, Tbk, tujuan kredit, jenis dan sifat kredit, jangka waktu kredit, agunan, suku bunga, jumlah angsuran

71

perbulan, denda, biaya-biaya yang harus dibayar, serta ketentuan dan syarat perjanjian kredit. Untuk proses pembuatan SPPK sendiri sudah tersedia formatnya di sistem sehingga unit disbursement cukup memasukkan data calon debitur saja. SPPK kemudian dicetak rangkap tiga yang masing-masing berguna untuk arsip bank, arsip unit disbursement, dan untuk dikirim kepada calon debitur. Apabila calon debitur setuju dengan surat penawaran pemberian kredit tersebut, maka debitur harus menandatangani SPPK di atas materai cukup. Apabila SPPK telah disetujui oleh calon debitur, maka segera dijadwalkan akad dengan waktu dan tempatnya akan disesuaikan antara pihak bank, debitur, dan notaris. Namun apabila SPPK ditolak oleh calon debitur (cancel by customer), maka bank tidak perlu membuatkan reject letter. Jangka waktu berlakunya SPPK adalah 30 hari kalender, sehingga jika calon debitur menyetujui SPPK kurang dari ketentuan tersebut, maka draft perjanjian kredit dapat langsung dibuat. Sementara apabila calon debitur menyetujui SPPK lewat dari ketentuan tersebut, maka harus dibuatkan perpanjangan SPPK terlebih dahulu agar draft perjanjian kredit dapat dibuat. Draf Perjanjian Kredit (PK) terdapat dua jenis, yaitu PK notarial dan PK dibawah tangan. PK notarial digunakan untuk kredit dengan limit di atas Rp. 500.000.000,- dan status retensi agunannya adalah status I (bangunan inden/belum jadi dan sertifikat masih induk) dan status III (bangunan inden/belum jadi dan sertifikat sudah pecah). Sementara asesoris draft PK adalah:

72

a. Good Corporate Goverment (GCG); b. Surat Ketentuan Transparansi Produk; c. Surat Pernyataan Mengenai : 1) Surat Pernyataan Primary dengan kriteria Perjanjian Pengikatan Jual-

Beli/PPJB (untuk rumah yang belum dibangun);

2) Surat Pernyataan Primary dengan kriteria Akta Jual Beli (AJB); 3) Surat Pernyataan Secondary; 4) Surat Penyataan Multiguna; 5) Surat Pernyataan KPR Top Up; 6) Surat Pernyataan Single (jika debitur belum menikah pada saat PK); 7) Syarat-syarat Umur Perjanjian Kredit konsumtif (SUKK); 8) Surat Kuasa Pendebetan Rekening untuk angsuran; 9) Surat Kuasa Pendebetan Rekening untuk Biaya (biaya provisi,

administrasi, asuransi jiwa dan asuransi kerugian, notaris);

10) 11) 12)

Surat sanggup; Bukti Penerimaan Pencairan; Surat Order Notaris;

Sebagaimana yang tertuang dalam Instruksi Presidium Nomor 15/IN/10/66 tentang Pedoman Kebijakan di Bidang Perkreditan tanggal 3 Oktober 1966 junto Surat Edaran Bank Negara Indonesia Unit I Nomor 2/539/UPK/Pemb. Tanggal 8 Oktober 1966, Surat Edaran Bank Negara Indonesia Unit I Nomor2/649/UPK/Pemb. tanggal 20 Oktober 1966 dan Instruksi Presidium Kabinet Nomor 10/EK/2/1967 tanggal 6 Februari 1967,

73

yang menyatakan bahwa Bank dilarang melakukan pemberian kredit dalam berbagai bentuk tanpa adanya perjanjian kredit yang jelas antara bank dan nasabah atau bank sentral dan bank-bank lainnya. Menurut Mariam Darus Badrulzaman, perjanjian kredit merupakan perjanjian pendahuluan dari penyerahan uang yang merupakan hasil permufakatan antara pemberi dan penerima pinjaman dan mengenai hubungan-hubungan hukum di antara keduanya.32 Sebelum saat akad kredit (perjanjian kredit), pihak bank akan menyiapkan dokumen-dokumen SPPK, Draft PK, dan Asesoris PK. Proses akad kredit (perjanjian kredit) antara lain adalah proses pembacaan peraturan kredit dan penandatanganan surat-surat perjanjian. Perjanjian kredit (kredit pemilikan rumah) tersebut akan mengikat para pihak dan menimbulkan hak-hak serta kewajiban-kewajiban para pihak. Syarat penandatanganan surat Perjanjian Kredit sesuai dengan lampiran SPPK adalah:
a. Telah melunasi/membayar biaya-biaya; b. Mengembalikan SPPK yang telah ditandatangani diatas materai; c. Menunjukan asli dokumen-dokumen : 1) KTP suami dan istri (jika sudah menikah); 2) Kartu keluarga; 3) Surat nikah (jika sudah menikah); 4) Akta perjanjian kawin (jika ada perjanjian pemisahan harta);

Edy Putra Tje Aman, Kredit Perbankan (Suatu Tinjauan Yuridis), (Yogyakarta: Liberty, 1985), hal. 31.

32

74

5) NPWP; 6) Buku tabungan Bank Mandiri; d. Menyerahkan asli dokumen-dokumen : 1) Surat kuasa kepada bank untuk pendebitan rekening tabungan; 2) Surat pernyataan kesehatan untuk penutupan asuransi jiwa; 3) Surat pernyataan yang telah menyatakan telah menikah;

4) Surat keterangan kerja dan surat keterangan penghasilan. Setelah proses akad kredit, maka akan dilakukan pengikatan agunan oleh notaris. Sebelum pengikatan agunan dilakukan, agunan harus terlebih dahulu diverifikasi keabsahan status kepemilikan (sertifikat) di Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat. Jika status kepemilikan (sertifikat) tersebut tidak bermasalah, maka agunan kredit diikat secara yuridis sempurna melalui Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) pleh notaris/PPAT setempat untuk selanjutnya didaftarkan menjadi Sertifikat Hak Tanggungan (SHT) dikantor Badan Pertahanan Nasional (BPN). Nilai pembebanan hak tanggungan hak tanggungan minimal sebesar 125% dari limit kredit. Khusus untuk developer yang telah menjalin kerjasama dengan bank dan sertifikatnya masih sertifikat induk, maka proses pemecahan sertifikat, penyerahan sertifikat dan pengikatan agunan harus mengacu kepada ketentuan yang tercantum pada perjanjian kerjasama tersebut. Proses selanjutnya adalah verifikasi dokumen setelah akad kemudian di upload ke sistem pusat (global) Bank Mandiri yang setiap harinya

75

menyimpan data transaksi setiap nasabah pada Bank Mandiri. Verifikasi dokumen yang dilakukan, antara lain :
a. Penyesuaian dokumen-dokumen biaya setelah akad; b. Perhatikan asuransi kerugian (nilai pertanggungannya disesuaikan pilihan

debitur pada saat akad dan diperhatikan alamatnya);

c. Jika terdapat nomor surat dan tanggal yang salah harus disesuaikan; d. Jika menggunakan PK notarial, harus diperhatikan nomor sertifikatnya; e. Sesuaikan alamat agunan surat pernyataan developer, SPPK, Cover Notes

Notaris, dan PK. Dokumen-dokumen yang di-upload antara lain dokumen-dokumen bermaterai, order notaris dan GCG. Selain itu, terdapat pula kelengkapan dokumen dari pihak developer dan notaris yang harus di-upload, yaitu :
a. Perjanjian Pengikatan Jual-Beli (PPJB); b. Bukti pembayaran lunas DP; c. Standing Instruction; d. Surat Pernyataan Developer; e. Cover Note notaris (sebagai pengikatan agunan); f. Kuitansi notaris; g. Surat Penutupan Asuransi Jiwa; h. Surat Penutupan Asuransi Kerugian.

Proses terakhir yang dikerjakan di Consumer Loan Bussines Outlate yaitu pencairan. Pencairan paling lambat dilakukan 2 hari setelah akad kredit dan setelah seluruh dokumen lengkap dan jelas. Bank akan mencairkan dana

76

kredit ke rekening debitur dan pada hari yang sama dana tersebut akan ditransfer ke rekening developer oleh bank. Namun untuk rumah dengan status retensi I dan III maka proses pencairan akan dilakukan bertahap. Misalnya, untuk rumah dengan status retensi I. Pencairan pertama adalah sebesar 60% dari total kredit yang disetujui. Jika nantinya rumah tersebut telah selesai dibangun, maka pihak developer akan mengirimkan Surat Retensi dan foto, serta IMB rumah tersebut kepada Bank Mandiri sehingga sisa dana sebesar 40% dapat segera dicairkan. Pencairan sebagian ini dimaksudkan agar pihak developer tidak mangkir dari kewajibannya menyelesaikan pembangunan rumah dan mengurus IMB. Selanjutnya, untuk pembayaran angsuran kredit, dapat dilakukan melalui setoran tunai/pemindahbukuan/transfer dari bank lain ke rekening tabungan atas nama debitur bank. G. Ketentuan-Ketentuan dalam Undang-Undang Perbankan yang berkaitan dengan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Undang-undang Perbankan (Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan) yang telah mengalami perubahan pada dasarnya dapat dianggap cukup mengatur hal-hal yang berkaitan dengan produk pembiayaan kredit

pemilikan rumah yang diselenggarakan oleh Bank pada umumnya, di antaranya yaitu :

77

1. Prinsip kehati-hatian dan analisis mendalam tentang nasabah dalam proses persetujuan pemberian kredit pemilikan rumah Pasal 2 : Perbankan Indonesia dalam melakukan usahanya berasaskan

demokrasi ekonomi dengan menggunakan prinsip kehati-hatian. Pasal 8 : Ayat (1) Dalam memberikan kredit atau pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah, Bank Umum wajib mempunyai keyakinan berdasarkan analisis yang mendalam atas iktikad dan kemampuan serta kesanggupan Nasabah Debitur untuk melunasi utangnya atau mengembalikan pembiayaan dimaksud sesuai dengan yang diperjanjikan. Ayat (2) Bank Umum wajib memiliki dan menerapkan pedoman perkreditan dan pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah, sesuai dengan ketentuan yang ditetapkan oleh Bank Indonesia. Penjelasan Pasal 8 : Ayat (1) Kredit atau pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah yang diberikan oleh bank mengandung risiko, sehingga dalam pelaksanaannya bank harus memperhatikan asas-asas perkreditan atau pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah yang sehat. Untuk mengurangi risiko tersebut, jaminan pemberian kredit atau pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah dalam arti keyakinan atas kemampuan dan kesanggupan Nasabah Debitur untuk melunasi kewajibannya sesuai dengan yang diperjanjikan merupakan faktor penting yang harus diperhatikan oleh bank. Untuk memperoleh keyakinan tersebut, sebelum memberikan kredit, bank harus melakukan penilaian yang seksama terhadap watak, kemampuan, modal, agunan, dan prospek usaha dari Nasabah Debitur. Mengingat bahwa agunan sebagai salah satu unsur pemberian kredit, maka apabila berdasarkan unsur-unsur lain telah dapat diperoleh keyakinan atas kemampuan Nasabah Debitur mengembalikan utangnya, agunan dapat hanya berupa barang, proyek, atau hak tagih yang dibiayai dengan kredit yang bersangkutan. Tanah yang kepemilikannya didasarkan pada hukum adat, yaitu tanah yang bukti

78

kepemilikannya berupa girik, petuk, dan lain-lain yang sejenis dapat digunakan sebagai agunan. Bank tidak wajib meminta agunan berupabarang yang tidak berkaitan langsung dengan obyek yang dibiayai yang lazim dikenal dengan agunan tambahan. Di samping itu, bank dalam memberikan kredit atau pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah harus pula memperhatikan hasil Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL) bagi perusahaan yang berskala besar dan atau berisiko tinggi agar proyek yang dibiayai tetap menjaga kelestarian lingkungan. Ayat (2) Pokok-pokok ketentuan yang ditetapkan oleh Bank Indonesia memuat antara lain: a. pemberian kredit atau pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah dibuat dalam bentuk perjanjian tertulis; b. bank harus memiliki keyakinan atas kemampuan dan kesanggupan Nasabah Debitur yang antara lain diperoleh dari penilaian yang seksama terhadap watak, kemampuan, modal, agunan, dan prospek usaha dari Nasabah Debitur; c. kewajiban bank untuk menyusun dan menerapkan prosedur pemberian kredit atau pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah; d. kewajiban bank untuk memberikan informasi yang jelas mengenai prosedur dan persyaratan kredit atau pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah; e. larangan bank untuk memberikan kredit atau pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah dengan persyaratan yang berbeda kepada Nasabah Debitur dan atau pihak-pihak terafiliasi; f. penyelesaian sengketa. 2. Ketentuan mengenai batas maksimal pemberian kredit dan tidak boleh merugikan bank dan uang milik nasabahnya Pasal 11 : Ayat (1) Bank Indonesia menetapkan ketentuan mengenai batas maksimum pemberian kredit atau pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah, pemberian jaminan, penempatan investasi surat berharga atau hal lain yang serupa, yang dapat dilakukan oleh bank kepada peminjam atau sekelompok peminjam yang terkait, termasuk kepada perusahaanperusahaan dalam kelompok yang sama dengan bank yang bersangkutan. Ayat (2) Batas maksimum sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) tidak boleh melebihi 30% (tiga puluh perseratus) dari modal bank yang sesuai dengan ketentuan yang ditetapkan oleh Bank Indonesia.

79

Ayat (3) Bank Indonesia menetapkan ketentuan mengenai batas maksimum pemberian kredit atau pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah, pemberian jaminan, penempatan investasi surat berharga, atau hal lain yang serupa yang dapat dilakukan oleh bank kepada: a. pemegang saham yang memiliki 10 % (sepuluh perseratus) atau lebih dari modal disetor bank; b. anggota Dewan Komisaris; c. anggota Direksi; d. keluarga dari pihak sebagaimana dimaksud dalam huruf a, huruf b, dan huruf c; e. pejabat bank lainnya; dan f. perusahaan-perusahaan yang di dalamnya terdapat kepentingan dari pihak-pihak sebagaimana dimaksud dalam huruf a, huruf b, huruf c, huruf d, dan huruf e. Ayat (4) Batas maksimum sebagaimana dimaksud dalam ayat (3) tidak boleh melebihi 10% (sepuluh perseratus) dari modal bank yang sesuai dengan ketentuan yang ditetapkan oleh Bank Indonesia. Ayat (4A) Dalam memberikan kredit atau pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah, bank dilarang melampaui batas maksimum pemberian kredit atau pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah sebagaimana diatur dalam ayat (1), ayat (2), ayat (3), dan ayat (4). Ayat (5) Pelaksanaan ketentuan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) dan ayat (3) wajib dilaporkan sesuai dengan ketentuan yang ditetapkan oleh Bank Indonesia. Penjelasan Pasal 11 : Pemberian kredit atau pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah oleh bank mengandung risiko kegagalan atau kemacetan dalam pelunasannya, sehingga dapat berpengaruh terhadap kesehatan bank. Mengingat bahwa kredit atau pembiayaan dimaksud bersumber dari dana masyarakat yang disimpan pada bank, risiko yang dihadapi bank dapat berpengaruh pula kepada keamanan dana masyarakat tersebut. Oleh karena itu, untuk memelihara kesehatan dan meningkatkan daya tahannya, bank diwajibkan menyebar risiko dengan mengatur penyaluran kredit atau pemberian pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah, pemberian jaminan ataupun fasilitas lain sedemikian rupa sehingga tidak terpusat pada Nasabah Debitur atau kelompok Nasabah Debitur tertentu. Ayat (1)

80

Kelompok (grup) merupakan kumpulan orang atau badan yang satu sama lain mempunyai kaitan dalam hal kepemilikan, kepengurusan, dan atau hubungan keuangan. Ayat (2) Bank Indonesia dapat menetapkan batas maksimum yang lebih rendah dari 30% (tiga puluh perseratus) dari modal bank. Pengertian modal bank ditetapkan oleh Bank Indonesia sesuai dengan pengertian yang dipergunakan dalam penilaian kesehatan bank. Batas maksimum dimaksud adalah untuk masing - masing peminjam atau sekelompok peminjam termasuk perusahaan-perusahaan dalam kelompok yang sama. Ayat (3) Huruf d Yang dimaksud dengan keluarga dalam ketentuan ini adalah hubungan keluarga sampai dengan derajat kedua baik menurut garis keturunan lurus maupun ke samping termasuk mertua, menantu, dan ipar. Ayat (4) Bank Indonesia dapat menetapkan batas maksimum yang lebih rendah dari 10% (sepuluh perseratus) dari modal bank. Pengertian modal bank ditetapkan oleh Bank Indonesia sesuai dengan pengertian yang dipergunakan dalam penilaian kesehatan bank. Ayat (4A) Larangan ini dimaksudkan agar dalam memberikan kredit atau pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah, bank menerapkan asas-asas perkreditan yang sehat. Bank dinyatakan melakukan pelanggaran atas ayat ini apabila pada saat pemberiannya, saldo kredit atau pembiayaan tersebut melampaui batas maksimum yang telah ditetapkan oleh Bank Indonesia. Pasal 29 ayat (3) : Dalam memberikan kredit atau pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah dan melakukan kegiatan usaha lainnya, bank wajib menempuh cara-cara yang tidak merugikan bank dan kepentingan nasabah yang mempercayakan dananya kepada bank. Penjelasan Pasal 29 : Ayat (1), ayat (2), dan ayat (3) Yang dimaksud dengan pembinaan dalam ayat (1) ini adalah upaya-upaya yang dilakukan dengan cara menetapkan peraturan yang menyangkut aspek kelembagaan, kepemilikan, kepengurusan, kegiatan usaha, pelaporan, serta aspek lain yang berhubungan dengan kegiatan operasional bank. Yang dimaksud dengan pengawasan dalam ayat (1) ini meliputi pengawasan tidak langsung yang terutama dalam bentuk pengawasan dini

81

melalui penelitian, analisis, dan evaluasi laporan bank, dan pengawasan langsung dalam bentuk pemeriksaan yang disusul dengan tindakantindakan perbaikan. Sejalan dengan itu Bank Indonesia diberi kewenangan, tanggung jawab, dan kewajiban secara utuh untuk melakukan pembinaan dan pengawasan terhadap bank dengan menempuh upaya-upaya baik yang bersifat preventif maupun represif. Di pihak lain, bank wajib memiliki dan menerapkan sistem pengawasan intern dalam rangka menjamin terlaksananya proses pengambilan keputusan dalam pengelolaan bank yang sesuai dengan prinsip kehatihatian. Mengingat bank terutama bekerja dengan dana dari masyarakat yang disimpan pada bank atas dasar kepercayaan, setiap bank perlu terus menjaga kesehatannya dan memelihara kepercayaan masyarakat padanya.
3. Ancaman pidana terhadap pihak bank jika melakukan tindak pidana gratifikasi

dalam proses pemberian kredit yang melebihi batas kredit kepada calon debitur Pasal 49 ayat (2) huruf a : Anggota Dewan Komisaris, Direksi atau pegawai bank yang dengan sengaja: a. meminta atau menerima, mengizinkan atau menyetujui untuk menerima suatu imbalan, komisi, uang tambahan, pelayanan, uang atau barang berharga, untuk keuntungan pribadinya atau untuk keuntungan keluarganya, dalam rangka mendapatkan atau berusaha mendapatkan bagi orang lain dalam memperoleh uang muka, bank garansi, atau fasilitas kredit dari bank, atau dalam rangka pembelian atau pendiskontoan oleh bank atas surat-surat wesel, surat promes, cek, dan kertas dagang atau bukti kewajiban lainnya, ataupun dalam rangka memberikan persetujuan bagi orang lain untuk melaksanakan penarikan dana yang melebihi batas kreditnya pada bank;