PRAKTEK CESSIE PADA BISNIS

PROPERTI
 Oktober 14, 2018disnizar

Oleh : Disarikan dari berbagai sumber oleh Team IDPLAW

Bahwa perlu diketahui dalam proses yang berhubungan dengan fasilitas kredit dengan
menggunakan fasilitas KPR tidak jarang terjadi mangkrak dan fasilitas kredit yang dibayar
oleh debitor sebagai pembeli rumah juga mengalami kredit macet dalam berbagai persoalan
yang dialami oleh debitor, untuk itu baik Kreditor yang dalam hal ini Bank dan Finance yang
memegang jaminan Hak Tanggungan dalam kredit tersebut mengalihkan kepada pihak
ketiga, sehingga hubungan hukum Debitor bukan kepada kreditor asal namun kepada
kreditor baru dalam hal ini pihak ketiga dalam proses utang-piutang, ketentuan  di dalam
hukum perdata ini disebut Cessie.
Salah   satu penyebab  kreditor  asal yang sering menggunakan cessie  dikarenakan proyek
perumahan yang dibuat oleh pengembang mangkrak atau pembangunanya tidak kunjung
selesai, sehinga  mengakibatkan keuangan terganggu sehingga pengembalian kredit  dalam
hal ini Bank yang ingin mendapatkan proses fasilitas kredit yang signifikan cepat. Kreditor
dalam menganalisis fasilitas kredit perumahan tentunya lebih detail untuk melihat profil
para pengembang, karena juga tidak jarang pengembang melakukan investasi bodong
bahkan berujung pada tindak pidana penggelapan atas obyek rumah yang terbukti tidak
nyata, dan akibatnya tentu kredit menjadi bermasalah sehingga bank harus berusaha keras
mencari solusi penyelesaiannya.
Salah satu cara yang ditempuh kreditor adalah mencari kreditor baru yang menanggung
kondisi baik obyek maupun subyek debitor itu sendiri,  untuk mengatasi permasalahan itu
adalah melalui apa yang disebut dengan istilah take over proyek perumahan dengan skema
cessie kepada pihak ketiga. Pengembang-pengembang yang memiliki kondisi keuangan dan 
perusahaan yang sudah dikenal bank biasanya akan mendapatkan kesempatan penawaran
take over proyek perumahan dengan cessie. Cara ini dilakukan kreditor asal dengan cara
menjual hak atas tagihan yang dimilikinya terhadap debitur kepada pihak ketiga yang
biasanya juga pengembang.
Pasal 584 KUH Perdata menyatakan bahwa, Hak milik atas suatu kebendaan tak dapat
diperoleh dengan cara lain, melainkan dengan pemilikan karena perlekatan, daluarsa,
pewarisan, baik menurut undang-undang maupun menurut wasiat dan karena penunjukan
atau penyerahan berdasar atas suatu peristiwa perdata untuk memindahkan hak milik
dilakukan oleh seseorang yang berhak berbuat bebas terhadap kebendaan itu. Cessie adalah
suatu pengalihan piutang atas nama yang diatur di dalam Pasal 613 KUHPerdata yang terjadi
melalui jual-beli  antara kreditor yang lama dengan kreditor yang baru. Jadi, utang yang
lama  tidak hapus tetapi beralih kepada pihak ketiga sebagai kreditor baru agar cessie dapat
dilaksanakan maka cessie harus diberitahukan kepada cessus (pihak debitur dari piutang atas
nama). Pandangan mengenai cessie juga dikemukakan oleh C.Asser bahwa cessie adalah
pengambilalihan piutang. Pengambilalihan piutang tersebut tidaklah menghilangkan
identitas dari utang itu dan pada umumnya tidak berpengaruh terhadap hubungan antara si
berutang dengan si berpiutang.
Dalam pasal tersebut, hak milik dapat diperoleh dengan cara atau berdasarkan suatu
peristiwa perdata (yang dimaksud dalam pengertian ini adalah cessie).
Jadi cessie adalah suatu cara penyerahan untuk memperoleh hak milik sebagai tindaklanjut
dari peristiwa perdata. Peristiwa perdata itulah yang dimaksud dengan underlaying transaksi
dari cessie tersebut. Jadi cessie wajib didahului oleh peristiwa perdata yakni jualbeli, tukar
menukar atau hibah. Obyek cessie adalah piutang-piutang atas nama dan kebendaaan tak
bertubuh lainnya.
Berdasarkan pengertian cessie ini, kreditor asal telah melakukan penjualan hak tagihan yang
dimilikinya terhadap debitur (yang sebelumnya mendapatkan fasilitas kredit dari bank)
dalam rangka pembangunan proyek perumahan itu. Fasilitas kredit yang diperoleh debitur
ini dapat berupa Kredit Pembebasan Lahan (KPL) atau Kredit Modal Kerja Konstruksi serta
didukung juga dengan dukungan fasilitas KPR.
Jadi yang dijual bank bukan bukan hak atas tanah dan bangunan milik debitur. Investor atau
pengembang yang membeli dengan akta cessie tidak berarti langsung menjadi pemilik
proyek perumahan yang mangkrak tersebut karena posisinya hanya menggantikan
kedudukan bank selaku kreditur.
Praktiknya penggunaan cessie biasannya terjadi karena kreditur membutuhkan uang.
Sehingga ia menjual piutangnya kepada pihak ketiga yang akan menerima pembayaran dari
debitor pada saat piutang tersebut jatuh tempo. Pihak yang mengalihkan atau menyerahkan
disebut cedent. Sedangkan pihak yang menerima pengalihan atau penyerahan
disebut cessionaries. Lalu debitor dari tagihan yang diahlikan atau diserahkan disebut cessus.
Dengan cessie, maka seorang kreditur baru berhak untuk menagih utang debitur dan apabila
debitur wanprestasi. Pemindahan itu harus dikakukan dengan suatu akta otentik atau di
bawah tangan; jadi tak boleh dengan lisan atau dengan penyerahan piutangnya saja. Agar
pemindahan berlaku terhadap si berutang, akta cessie tersebut harus diberitahukan padanya
secara resmi (betekend). Hak piutang dianggap telah berpindah pada waktu akta cessie itu
dibuat, jadi tidak pada waktu akta itu diberitahukan pada si berutang.
Dalam hal untuk melakukan pemecahan sertifikat, jika masih berjalan proses utang-piutang
dengan kreditor asal maka sertifikat masih tetap sama sesuai dengan Hak Tanggungan,
karena Akta Cessie itu sendiri di dalam hukum perdata bersifat accesoir yakni mengikuti apa
yang tercantum di dalam Akta Perjanjian Pokok dalam hal ini perjanjian Kredit, namun
berbeda halnya ketika debitor wanprestasi, kreditor baru dalam hal ini pihak ketiga dapat
melakukan pemecahan sertifikat, jika Kreditor baru memegang Sertifikat Hak Tanggungan
maka eksekusi bisa dilakukan dengan menjual obyek tersebut melalui lelang secara langsung
tanpa putusan pengadilan, namun jika belum ada bisa melakukan gugatan wanprestasi atau
Pailit kepada debitor sesuai dengan akta fasilitas kredit yang sudah jatuh tempo atas
keterlambatan bayar, namun jika debitor telah melunasi utang sebagaimana dalam Akta
perjanjian Kredit maka Hak Tanggungan Hapus dan kepemilikan atas tanah menjadi
kepemilikan debitor.
Untuk keamanan pembelian cessie dari Bank, pengembang baru selaku investor sebaiknya
memastikan keabsahan  obyek kepemilikan Cessie dan akta Cessie,  Investor sebaiknya
memastikan terlebih dahulu aspek legalitas, finansial, pengikatan agunan serta teknis
transaksi dari skema cessie tersebut secara menyeluruh (due dilligence). Aspek legalitas
mencakup legalitas kepemilikan, perizinan proyek perumahan, pengikatan jaminan kredit
yang dilakukan bank serta mekanisme penjualan cessie yang akan dilakukan Bank. Legalitas
kepemilikan dan perizinan proyek perumahan mencakup bukti penguasaan tanah lokasi
proyek perumahan dan Izin Mendirikan Bangunan (IMB), Riwayat atas tanah, Sengketa atas
tanah  Sedangkan dokumen pengikatan kredit berupa perjanjian kredit dan akte-
akte accesoir lainnya seperti SKMHT (Surat Kuasa Menjual Hak Tanggungan / (Akta
Pemberian Hak Tanggungan) APHT/(Sertifikat Hak Tanggungan) SHT dan sertifikat hak atas
tanah yang menjadi agunan kredit tersebut. Sementara aspek finansial adalah nilai aset
mencakup modal (aktiva) dan pasiva (utang). Jual beli cessie harus dilakukan dengan akta
perjanjian jual beli cessie dan akta penyerahan cessie. Berdasarkan akta perjanjian jual
beli cessie dan penyerahan cessie tersebut maka dilakukan pendaftaran hak tanggungan atas
nama perusahaan pengembang baru selaku cessionaris. Untuk melihat apakah dapat
dilakukan pemecahan atas sertifikat tanah tersebut, harus mengacu kepada Akta Perjanjian
Kredit dengan debitor apakah diatur terkait pemecahan sertifikat tersebut, hak untuk
melakukan pemecahan sertifikat jika debitor dinyatakan wanprestasi atas
akta cessie tersebut.
Dalam praktek permasalahan hukum terdapat kemungkinan munculnya tagihan dari
supplier atau kontraktor (Kreditor fiktif) yang sebelumnya tidak diketahui. Selain itu juga
terdapat kemungkinan persil hak atas tanah berikut bangunan di atasnya sudah dijual secara
tunai dibawah tangan tanpa sepengetahuan Bank. Investor dalam hal ini KLIEN juga harus
mempertimbangkan langkah-langkah untuk mengembalikan hasil investasi yang sudah
dikeluarkan atas pembelian cessie. Untuk mengembalikan investasi yang sudah dikeluarkan
maka investor dapat melakukan lelang obyek agunan debitur apabila pengikat agunan
dilakukan dengan hak tanggungan. Sedangkan apabila belum dibebani hak tanggungan
maka investor dapat mengajukan gugatan perdata terhadap debitur sebelumnya kepada
pengadilan negeri. Setelah transaksi perjanjian jual beli dan penyerahan cessie dilaksanakan
maka investor segera meminta surat permohonan dari bank yang ditujukan ke kantor
pertanahan agar segera dicatatkan peralihan hak tanggungan ke atas nama investor.
Pencatatan peralihan hak tanggungan ini penting untuk memastikan kedudukan investor 
selaku kreditur separatis. (ID)