BAB IV

PEMBAHASAN

IV.1 Paparan Data Hasil Penelitian

Kredit konsumen adalah pemberian pinjaman kepada debitur prorangan yang

mempunyai pekerjaan sebagai pegawai, pengusaha, atau profesional (seperti: dokter,

pengacara, akuntan, dan lainnya) untuk pembiayaan yang bersifat konsumtif (misal:

pembelian atau renovasi rumah).

Dalam pelaksanaan kegiatan operasional pemberian kredit, perusahaan harus

memiliki standar-standar yang memadai dalam pemberian kreditnya.

Menurut Lampiran Surat Edaran Bank Indonesia No. 12/38/DPNP tanggal 31

Desember 2010 pengertian kredit pemilikan Rumah adalah “kredit konsumsi untuk

kepemilikan rumah tinggal berupa rumah tapal atau rumah susun atau apartemen

(tidak termasuk rumah kantor dan rumah toko) dengan agunan berupa rumah tinggal

yang diberikan bank kepada debitur perorangan dengan jumlah maksimum pinjaman

yang di tetapkan berdasarkan nilai agunan”.

IV.1.1 Syarat dan Ketentuan Umum.

Dalam pengajuan perhomonan fasilitas kredit pemilikan rumah, terdapat

syarat-syarat permohonan kredit yang harus dipenuhi oleh calon debitur sebagi

subyek hukum. Syarat umum calon nasabah di bawah ini adalah:

Persyaratan umum (calon debitur)

35
a. Cakap hukum.

b. Warga Negara Indonesia (WNI).

c. Memiliki kemampuan dan kemauan untuk melunasi kredit yang

diberikan.

d. Tidak dalam keadaan pailit.

e. Tidak termasuk dalam daftar hitam Bank Indonesia.

1. Persyaratan usia (calon) debitur:

Usia (calon) debitur minimal 21 tahun/telah menikah dan saat kredit

berakhir tidak boleh lebih dari:

a. 55 tahun, untuk karyawan

b. 60 tahun, untuk wiraswasta/profesi.

2. Pesyaratan pengalaman kerja/usaha (calon) debitur:

a. Karyawan, memiliki pengalaman kerja minimal 2 tahun di perusahaan

yang sama atau termasuk 1 perusahaan sebelumnya (jika pernah

bekerja).

b. Wirawasta/profesional, memiliki pengalaman 2 tahun di bidang yang

sama.

a. Tahap Persyaratan Dokumen (calon) Debitur

Selain persyaratan (calon) debitur juga harus diperhatikan kelengkapan

dokumen dari (calon) debitur sebagai berikut:

1. Dokumen inti, teridiri atas:

a). Fotokopi KTP pemohon.

b). Fotokopi KTP Suami/Istri.

c). Fotokopi Kartu Keluarga.

d). Fotokopi Akte Nikah.

36
 e). Fotokopi NPWP/SPT Tahunan.

f). Fotokopi Rekening koran/tabungan 3 bulan terakhir

g). Asli Slip gaji/ Surat Keterangan Penghasilan (1 bulan terahir).

2. Dokumen pendukung terdiri dari:

a) Jika pemohon wiraswasta:

a. Fotokopi SIUP

b. Fotokopi TDP

c. Fotokopi Akte Pendirian/Perubahan.

b) Jika pemohon profesi:

a. Fotokopi Izin Praktek

Persyaratan dokumen yang harus dilengkapi pada saat pengajuan kredit kepada

pejabat pemutus kredit adalah sebagai berikut:

a. Surat permohonan kredit (SPK) dari calon debitur

b. Berita acara pemeriksaan, digunakan untuk pembelian/renovasi rumah

bekas dan pembelian dari developer yang tidak memiliki kerja sama dengan

BCA.

c. Surat pesanan atau pricelist, digunakan untuk pembelian rumah dari

developer yang memiliki kerja sama dengan bank BCA.

Jangka Waktu Keputusan Kredit

Keputusan/pesetujuan atas permohonan fasilitas kredit yang diajukan oleh

debitur dilakukan oleh pejabat pemutus kredit sesuai dengan wewenang yang

dimilikinya. Untuk menghindari risiko atas keputusan kresit yang dihasilkan oleh

pejabat pemutus kredit, mak diatur jangka waktu keputusan kredit.

37
 Jangka waktu berlakunya keputusan kredit yang telah diputuskan oleh pejabat

berwenng di cabang, Kantor Wilayah, unit kerja Kantor Pusat, dan Direksi adalah:

a. Maksimum tiga bulan sejak tanggal persetujuan kredit, atau

b. Dilakukan secara kasus per kasus dengan mencantumkan tanggal

berakhirnya keputusan kredit.

Permohonan kredit dalam jangka waktu di atas dapat langsung direalisasikan

sepanjang tidak ada keputusan kredit. Berikut ini ketentuan pengajuan

permohonan kredit yang jangka waktu keputusan kreditnya melampaui jangka

waktu maksimum.

Tabel 4.1
Jangka Waktu Kredit
Jangka waktu keputusan kredit Ketentuan permohonan kredit

>3 bulan s.d 6 bulan sejak tanggal Permohonan kredit harus dimintakan

persetujuan kredit pesetujuan kembali kepada pemutus

awal

>6 bulan sejak tanggal pesetujuan Harus dilakukan pengolahan ulang

kredit atas permohonan kredit tesebut dan

dimintakan kembali kepada pejabat

pemutus awal

Sumber: Bank BCA

38
IV.1.2 Plafond Pembiayaan.

Nilai plafon yang diberikan untuk fasilitas KPR adalah:

a. Nilai plafon yang diberikan untuk fasilitas KPR adalah minimal RP

50.000.0000 dan maksimal Rp 5.000.000.000 dengan ketentuan sebagai

berikut:

Tabel 4.2
Plafond Pembiayaan
Jika fasilitas KPR digunakan Maka maksimal plafon yang dapat

untuk diberikan adalah

1. Pembelian rumah dan 1. 70% dari harga tanah dan bangunn

ruko atau harga pasar ruko

2. Perbaikan/renovasi rumah

atau ruko:

a. Menambah bangunan
a. 70% dari anggaran renovasi dan
tanpa mengubah bentuk
tidak melebihi 70% dari nilai tanah
bangunan lama
dan bangunan.

b. Mengubah sebagian
b. 70% dari anggaran renovasi dn tidak
besar/seluruh bangunan
melebihi 70% dari nilai tanah.
lama.
c. 70% dari anggaran pembangunan
c. Mendirikan bangunan
rumah dan tidak melebihi 70% dari
baru
nilai tanah.

39
 Sumber: Bank BCA

Catatan:

Bangunan yang diperhitungkan dalam penilaian bangunan adalah sesuai

dengan kondisi (persentase) baangunan pada saat dinilai.

IV.1.3 Jangka Waktu Pembiayaan

Jangka waktu pembiayaan dalam KPR Bank ditentukan dalam beberapa hal,

yaitu:

1. Maksimal 20 tahun, atau

2. Maksimum 2 tahun sebelum HGB jatuh tempo (mana yang terlebih dahulu)

dan tidak dapat di perpanjang.

IV.1.4 Pembebanan Provisi, Biaya, Denda Dan Bunga

Pembebanan provisi, biaya, denda dan Bunga atas fasilitas kredit pemilikan

rumh dilakukan sesuai ketentuan sebagai berikut:

1. Provisi

Ketentuan pembebanan provisi adalah sebagai berikut:

a. Dipungut di muka pada saat penandatangan akad kredit.

40
b. Nilai provisi yang dibebankan diatur dalam manual ketentuan biaya.

c. Provisi tidak diperhitungkan kembali apabila terdapat pelunasan lebih awal

(pelunasan dioercepat)

d. Dibebankan atas pemberian plafon baru/tambahan, kecuali untuk fasilitas

kredit kendaraan bermotor.

e. Dibukukan sebagai pendapatan (provisi yang telah diakui sebagai

pendapatan tidak dapat dikembalikan kepada debitur, kecuali karena

kesalahan Bank).

f. Pembebanan dilakukan degan cra pendebetan rekening debitur.

2. Biaya

Biaya yang dikenakan kepada calon debitur adalah:

a. Biaya administrasi

b. Biaya lainnya, antara lain: biaya apprasial, notaris, asuransi jiwa kebakaran.

3. Denda

Denda yang dikenakan kepada calon debitur adalah:

a. Denda yang timbul karena keterlambatan pembayaran pokok dan

atau/bunga (bukan dalam rangka restrukrisasi).

b. Bunga

Berikut ini ketentuan pembebanan bunga yang dikenakan kepada calon debitur:

a. Pembebanan bunga dilakukan pada periode tertentu dengan cara pendebetan

rekening.

b. Suku bunga fixed dan/atau floating (suku bunga floating ditinjau setiap 6

bulan).

c. Besarnya suku bunga yang dibebankan kepada debitur diatur dalam surat

keputusan direksi.

41
 Berikut ini jangka waktu pemberian suku bunga tetap.

Tabel 4.3
Jangka Waktu Suku Bunga

Jenis fasilitas kredit Jangka wktu pemberian suku bunga tetap

a. KPR a. Untuk 1 atau 2 tahun pertma

Catatan:

Suku bunga yang di berikan kepada debitur

setelah jangka waktu pemberian fixed rate

berakhir adalah floating rate.

Sumber: Bank BCA

IV.1.5 Lingkup Analisa Pemberian Pinjaman

Analisa pemberian pinjaman dilakukan untuk mendapatkan gambaran

mengenai calon debitur yang digunakan sebagai dasar bagi pejabat untuk menyetujui

atau menolak permohonan dari calon debitur.

Yang menjadi subjek dalam analisa pemberian pinjaman adalah calon debitur

dan agunan yang diserahkan

IV.1.6 Analisa (calon debitur)

42
 Semakin panjang jangka waaktu suatu kredit, semakin penting diperolehnya

informasi yang berkualitas yang dibutuhka untuk pembuatan sautu keputusan kredit.

Pihak Bank harus memperoleh informasi yang cukup mengenai debitur,

terutama data pendapatan, pengeluaran, dan riwayat pekerjaan melalui sarana slip

gaji, rekening bank, dan sebagainya. Pihak Bank harus mendapatkan rekening bank

priode tiga bulan sebagai dasar yang baik dalam menilai profil pendapatan debitur

termasuk untuk mengetahui profil pengeluaran debitur. Rekening bank harus selalu

dimintakan dan diverifikasi dalam setiap pemberian kredit.

Dalam melakukan analisa kredit, seluruh data yang diperoleh harus diperiksa

kredibiltasnya, namun salah satu aspek yang paling penting adalah relevansinya

terhadap peluang dan pengharapan-pengharapan pihak Bank di masa yang akan

datang.

Anlisa kredit yang dilakukan pada calon debitur adalah:

1. Analisa kredibilitas (calon) debitur,adalah:

Analisa yang dilakukan untul menilai kemapuan (calon) debitur dalam

melunasi pinjamannya. Faktor faktor yang menjadi dasar analisa kredibilitas (calon)

debitur adalah:

a. Analisa status (calon) debitur adalah analisa yang dilakukan untuk

memperoleh informasi yang berkaitan dengan status hukum dan bonafiditas

(calon) debitur.

1. Analisa status hukum meliputi hal-hal berikut:

a. Kebenaran kewarganegaraan.

b. Alamat dan tempat tinggal.

c. Alamat dan tempat usaha atau kantor.

43
Untuk mendapatkan data dan mengevek kebenarannya, analisa kredit/ account

officer dapat melakukan kunjungan on the spot.

2. Analisa bonafiditas meliputi hal-hal berikut:

a. Analisa bonafiditas dilakukan dengan cara melakukan BI Checking guna

melihat kualitas pinjaman

calon debitur di bank lain, jika debitur tersebut mempunyai pinjaman di

bank lain.

b. Hasil BI Checking dilapirkan dalam berkas keputusan kredit dan disimpan

dalam dosir harian.

c. Analisa kondisi keuangan (calon) debitur adalah analisa yang dilakukan

untuk mengetahui kemampuan (calon) debitur untuk melunasi pinjamannya.

Hal hal yang perlu dianalisa untuk mengetahui kondisi keuangan (calon)

debitur mencakup kemampuan membayar debitur dan analisa rekening

koran.

1. Analisa (calon) debitur karyawan

Khusus untuk calon debitur dengan jenis pekerjaan karyawan pada saat proses

analisa harus diperhatikan nilai angsuran yang diajukan oleh debitur tersebut.

Nilai angsuran (pokok+bunga) yang dapat diterima adalah nilai terendah antara

perhitungan nilai maksimum angsuran dan perhitungan debt service coverage.

Berikut cara perhitungan nilai angsuran baru.

a. Menghitung nilai maksimum angsuran dengan rumus:

1/3 dari gaji gross (calon) debitur (joint income suami/istri) setelah

dikurangi dengan angsuran yang sudah ada.

b. Menghitung DSC, dengan rumus:

Gaji gross – Angsuran yang sudah ada- Biaya hidup

44
 Estimasi Angsuran baru di Bank

Hasil perhitungan DSC harus minimum 1.

c. Nilai angsuran baru adalah nilai terendah antara hasil perhitungan nilai

maksimum angsuran dan perhitungan DSC

d. Contoh perhitungan nilai angsuran

Calon (debitur) A mengajukan permohonan KPR

Gaji (gross) A adalah sebesar Rp 10.000.000

Saat ini A memiliki kredit dari bank lain dengan nilai angsuran Rp

1.000.000.

Nilai biaya hidup A diperkirakan Rp 5.000.000

Perhitungan nilai angsuran untuk KPR yang akan diajukan A adalah

sebagai berikut:

Nilai maksimum angsuran

1/3 x (Rp 10.000.000 – Rp 1.000.000) = Rp 3.000.000

Untuk memperoleh minimum DSC (DSC=1), maka estimasi angsuran

adalah:

1 = Rp 10.000.000 – Rp 1.000.000 – Rp 5.000.000 =Rp 4.00

Estimasi angsuran (X)

Estimasi angsuran (X) = Rp 4.000.000

Dengan demikian besarnya nilai angsuran dari KPR yang diajukan A adalah

maksimum sebesar Rp 3.000.000

e. Contoh penghitungan biaya KPR

Saat ini A ingin mengambil rumah dengan luas tanah sebesar 150 m2 dan

luas bangunan sebesar 45 m2. Harga rumah saat sebesar Rp.

500.000.000. suku bunga efektif saat ini sebesar 8% dan ingin

45
 mengambil cicilan selama 5 tahun. Maka perhitungan biaya KPR

sebagai berikut:

Harga rumah: Rp. 500.000.000

Uang muka: Rp. 150.000.000

Nilai uang muka di dapat dari 30% harga rumah

Pokok hutang/plafon kredit :Rp. 350.000.000

Nilai pokok hutang di dapat dari 70% harga rumah, atau sisa dari uang

muka yang di berikan calon debitur.

Maka perhitungan setiap bulannya:

Rp. 350.000.000/60: Rp. 5.900.000

Dan dikenai bung sebesar 8% setiap tahunnya, maka setiap bulan

dikenakan cicilan sebesar : Rp. 7.096.738.

2. Analisa (calon) debitur wiraswasta/profesi mencakup hal-hal berikut:

a. Omzet usaha

b. Profit

c. Sisa penghasilan (surplus) setelah perhitungakan angsuran.

d. Biaya overhead.

Setelah dilakukan proses analisa, permohonan pinjaman yang diajukan oleh

(calon) debitur harus dimintakannya keputusan kepada pejabat yang berwenang.

Dalam persetujuan pinjaman perlu diperhatikan hal-hal berikut:

A. Rekomendasi pemberian kredit (jika ada), maksudnya adalah

usulan/masukan yang dapat dijadikan sebagai pertimbangan dalam

memberikan keputusan kredit.

46
 Untuk mempercepat proses pemberian kredit pemilikan ruman, mka KCU

diperkenankan untuk memberikan rekomendasi persetujuan kredit. Hal-hal

yang perlu diperhatikan dalam memberikan persetujuan kredit adalah:

a. Kebenaran data debitur

b. Kebenaran data yang berkaitan dengan payment capacity debitur.

c. Kebenaran data yang berkaitan dengan rekening koran debitur.

B. Wewenang memutus kredit, maksudnya adalah merupakan kewenangan

yang diberikan oleh Direksi kepada level jabatan tertentu untuk memberikan

keputusan kredit sampai batas nominal tertentu.

IV.1.7 Pengikatan Kredit

Setelah permohonan kredit (calon) debitur disetujui oleh pejabat pemutus,

maka akan dilakukan pengikatan kredit sebagai dasar untuk proses relisasi.

Pengikatan kredit yang dilakukan mencakup:

a. Akad kredit

Akad kredit adalah perjanjian utang piutang antara bank dan debitur yang

dibuat dan dituangkan dalam suatu bentuk perjanjian sesuai dengan jenis

fasilitas kredit yang diberikan. Bentuk akad kredit yang digunakan untuk

pengikat kredit konsumen adalah perjanjian kredit

Berikut ini adalah aspek-aspek yang harus dimasukkan dalam dokumentasi

kredit:

C. Komitmen

Setiap komitmen yang dibuat untuk memberi pinjaman dana, termsuk syarat

dan ketentuan yang diterapkan, harus dilakukan secara tertulis dan disetujui

47
 oleh semua pihak yang terkait. Komitmen harus mempunyai batas nominal

dan tenor maksimum, dan menyebutkan secara khusus cara pelunasan,

pricing, tujuan pinjaman, agunan yang akan disediakan (jika ada), serta tata

cara penarikan pinjaman.

D. Hak untuk menjual kredit

Setiap dokumentasi kredit harus mencantumkan pasal yang memberi hak

kepada bank untuk menjual kredit yang dimiliki bank.

E. Pembatalan fasilitas kredit

Bank harus selalu mempunyai hak untuk membatalkan fasilitas kredit bila

terjadi wanprestasi.

F. Informasi

Informasi-informasi yang diperlukan dari debitur harus dicantumkan dala

dokumentasi kredit sebagai persyaratan yang bila debitur gagal

memenuhinya dapat dianggap wanprestasi.

Berikut adalah syarat-syarat penandatanganan akad kredit oleh debitur:

a. Telah menyerahkan seluruh persyaratan dokumen.

b. Dilakukan oleh debitur yang bersangkutan dan tidak boleh dikuasakan.

c. Dilakukan atas materai sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

d. Dilakukan dihadapan pihak yang mewakili bank untuk menandatangani akad

kredit.

e. Akad kresit tidak di tandatangani dalam keadaan blanko

f. Tanggal tanda tangan debitur pada akad kredit harus sesuai dengan tanggal

debitur menandatangani akad tersebut.

48
 a. Pengikat Agunan

Pengikat agunan adalah suatu pengikatan yang dibuat oleh pemberi agunan

dan bank sehubungan dengan penyerahan barang/hak sebagai agunan.

Agunan yang diserahkan oleh debitur untuk menjamin pinjaman harus diikat

melalui seuatu perjanjian yang disebut dengan perjanjian pengikatan agunan.

Apabila debitur lalai dalam melaksanakan kewajiban yang telah diperjanjikan

dalam perjanjian kredit, maka bank dapat melaksanakan haknya sebagaimana

ditentukan dalam perjanjian pengikatan agunan.

IV.1.8 Peringkat Risiko Kredit

Selain dilakukan analisa kredibilitas dari (calon) debitur, setiap debitur harus di

ukur juga kemungkinan risiko deault-nya dengan menetapkan risk rating-nya.

Risk rating dari (calon) debitur dihitunh secara otomatis menggunakan aplikasi

Consumer Credit Risk Scoring (CCSR). Pengelolan kredit konsumen harus

menggunakan CCSR. Kewajiban penggunaan CCSR dikecualikan untuk pemberian

kredit konsumen dalam rangka kerja sama dengan institusi tertentu.

Peringkat risiko kredit merupakan parameter risiko yang digunakan sebagai

indikasi kelayakan pemberian kredit dan kemampuan finansial debitur (penjamim)

dalam membayar angsuran yang memberikan keamanan bagi bank. Secara spesifiRk

yang termasuk dalam parametr tersebut adalah net disposable income, umur, tingkat

pendidikan, jenis kelamin, status, jumlah tanggungan, rasio coverage agunan, dan

debt coverge ratio.

Risiko kredit dibedakan menurut peringkat risiko sebagai berikut:

49
 Tabel 4.4
Peringkat Resiko Kredit
Peringkat Keterangan

RR 1-6 Low Risk

RR 7 Medium Risk

RR 8-10 High Risk

Catatan:
a. Fasilitas kredit dengan jaminan cash coolateral 100% (jika ada) secara otomatis

memiliki risk rating RR “1”

b. Pinjaman yang tidak diklasifikasikan adalah pinjaman dengan Risk Rating antara

1-7 dimana rating “1” adalah yang terbaik dan rating “7” yang paling beresiko.

Berikut ini adalah Risk Rating untuk kredit bermasalah:

a. RR 8 – Perhatian Khusus

b. RR 9 – Kurang Lancar

c. RR - Diragukan.

Pengelompokkan peringkat resiko kredit ditentukan oleh Biro Analisa Resiko Kredit

Ritel (ARKR) dan divalidasi oleh Satuan Kerja Manajemen Resiko (SKMR).

IV.1.9 Agunan Yang Dipersyratkan

Calon debitur harus menyerahkan agunan sesuai dengan jenis fasilitas kredit

konsumen yang diajukan. Agunan memberikan hak dan kekuasaan kepada bank

untuk mendapatkan pelunasan pinjaman melalui aginan tersebut, bilamana debitur

50
(penerima kredit) cedera janji/tidak membayar kembali utangnya pada waktu yang

telah ditetapkan dalam perjanjian kredit.

Tujuan dimintakannya agunan adalah untuk mengurangi resiko dan menjamin

kepentingan bank terhadap kredit-kredit yang akan dan/atau tealh diberikan. Agunan

yang dijaminkan harus dalam kondisi baik dengan jangka waktu minimum sampai

masa kredit berakhir.

1. Untuk melindungi bank dari kerugian kredit bermasalah atau macet, maka

agunan untuk kredit pemilikan rumah harus memenuhi ketentuan berikut:

a. Seluruh fasilitas kredit konsumen harus ditunjang dengan agunan yang

tangible

b. Jenis agunan harus sesuai dengan jangka waktu dan tujuan pinjaman.

Dengan timbulnya resiko tambahan dalam pinjaannua yang berjangka waktu

panjang, maka penting untuk memperoleh agunan yang nilainya bisa

bertahan dalam jangka panjang dan relatif stabil.

c. Agunan yang diberikan adalah subyek yang dibiayai pembeliannya. Sebagai

contoh agunan KPR adalah rumah yang dibeli atau direnovasi. Posisi

agunan yang tidak bisa dipertahankan kestabilannya hanya bisa diterima bila

penilaian terhadap resiko debitur mempunyai hasil yang baik dan perjanjian

kredi harus mencantumkan hak bank untuk meminta agunan tambahan,

sejauh memungkinkan. Biaya tambahan atas administrasi menajdi tanggung

jwab debitur.

2. Dokumen Agunan

Jenis dokumen agunan yang harus diserahkan oleh (calon) debitur

disesuaikan dengan jenis agunan yang diserahkan dan fasilitas kredit yang diajukan.

51
Agunan dari fasilitas KPR adalah rumah/ruko yang dibiayai dengan fasilitas tersebut.

Berikut ini kriteria agunan dari fasilitas KPR.

Tabel 4.5
Kriteria Agunan
Tujuan Penggunaan Kriteria

Pembelian rumah baru a. Rumah jadi

b. Terdapat buy back guarantee

berlaku samapi sertifikat atas

nama debitur terbit dan

diserahkan ke Bank dan

APHT/SKMHT telah ditanda

tangani (jika deprlukan

Pembelian rumah bekas a. Harus berupa tanah dan

bangunan permanen (bukan

tanah kosong)

Pembelian ruko a. Ruko harus ditempati

Perbaikan/renovasi rumah atau ruko a. Terdapat rencana biaya

renovasi/perbaikan rumah

Sumber: Bank BCA

52
Dokumen yang perlu dilengkapi atas agunan fasilitas KPR sesuai tabel di bawah ini:

Tabel 4.6
Dokumen Syarat Agunan

Asal perolehan rumah Dokumen yang diperlukan

Developer a. Asli sertifikat HGB (sudah di

pecah per akvling atas nama

developer)

b. Asli IMB atau foto kopi yang

dilegalisir

c. Foto kopi gambar bangunan (jika

ada)

d. Fotokopi PBB tahun terakhir

pada saat pendatanganan akad

kredit (jika ada)

Non-Developer a. Asli sertifikta HGB/HM

b. Asli IMB atau fotokopi yang

dilegalisir

c. Foto kopi gambar bangunan (jika

ada)

d. Asli akte jual beli (jika sertifikat

belum balik nama

e. Foto kopi PBB tahun terakhir

pada saat penandatangan akad

kredit (jika ada)

Sumber: Bank BCA

53
 Guna memastikan kepemilikan dan keabsahan agunan yang diserahkan, maka

harus dilakukan pemeriksaan dokumen agunan, pemeriksaan dokumen agunan

meliputi hal-hal berikut:

a. Dokumen agunan yang diterima harus bebas sengketa/pemblokiran dan

diperiksa keaslian serta keabsahanya pada instansi yang berwenang.

b. Pemeriksaan dokumen agunan harus dilakukan melalui notaris disertai

dengan bukti telah dilakukannya pemeriksaan dokumen ke instansi terkait.

IV.1.10 Penilaian Agunan

Penilaian agunan dilakukan untuk mengetahui nilai dan kondisi agunan yang

diserahkan (calon) debitur. Penilaian agunan dilakukan untuk mengetahui nilai pasar

dan coverage agunan terhadap pinjaman beserta kondisi agunan tersebut. Berikut ini

ketentuan penilaian agunan yang diberlakukan untuk pelepasan kredit.

Tabel 4.7
Penilaian Agunan
Jika palfon/outstanding kredit adalah Maka penilaian agunan dilakukan oleh

Sampai dengan Rp 5.000.000.000 Penilai internal Bank (staf apprasial)/

penilai independen

Lebih dari Rp 5.000.000.000 Penilai independen

Sumber: Bank BCA

Catatan

a. Khusus fasilitas KPR yang kerja sama dengan developer, tidak perlu

dilakukan penilaian agunan. Penetapan nilai agunan sesuai surat

pesanan/pricelist.

54
 b. Daerah yang tidak terdapat penilai independen yang sesuai dengan Daftar

Perusahaan Penilai Independen, maka penilaiam agunan dapat dilakukan oleh

salah satu pihak berikut.

a. Perusahaan penilai yang termasuk dalam Gabungan Perusahaan Penilai

Independen (GAPPI)

b. Penilai internal bank (Staff Appraisal)

Berikut ini ketentuan penunjukkan staf appraisal:

c. Staf appraisal yang melakukan penilaian agunan yang berkaitan dengan

pemberian fasilitas kredit merupakan staf yang ditunjuk oleh kepala

KCU/Unit Bisnis Kredit Konsumen (UBKK) dengan ketentuan tidak

dilakukan oleh petugas yang melakukan penilaian usaha/penghasilan (calon)

debitur yang bersangkutan.

d. Staff appraisal dapat merangkap jabaran lainnya, kecuali merangkap sebagai

staf pengawasan kredit dan pengawasan internal cabang.

e. Penunjukkan staf appraisal harus dilakukan berdasarkan Surat Keputusan

Pengangkatan Karyawan.

IV.2 Pembahasan Hasil Data Penelitian

IV.2.1 Prosedur Pemberian Kredit

Sebelum debitur memperoleh kredit terlebih dahulu harus melalui tahapan-

tahapan penilaian mulai dari dokumen-dokumen yang diperlukan, pemeriksaan

keaslian dokumen, analis kredit sampai dengan pencairan kredit. Tahapan-tahapan

dalam memberikan kredit ini kita kenal dengan nama prosedur pemberian kredit.

Tujuan utama dari prosedur pemberian kredit adalah untuk mempermudah bank

dalam menilai kelayakan suatu permohonan kredit sehingga mencegah terjadinya

55
kredit bermasalah. Tujuan lainnya untuk memastikan kelayakan suatu kredit,

diterima atau ditolak. Dalam menentukan suatu kelayakansuatu kredit maka dalam

setiap tahap selalu dilakukan penilaian yang mendalam. Apabila dalam penilaian

mungkin ada kekurangan maka pihak bank dapat meminta kembali nasabah atau

bahkan langsung melalukan penolakan.

56
 Berdasarkan dari hasil daftar pertanyaan yang penulis lakukan dengan salah

satu staff bagian kredit pemilikan rumah, prosedur pemberian kredit adalah sebagai

berikut:

a. Pengajuan persyaratan dan dokumen

Untuk memperoleh fasilitas kredit dari bank maka tahap yang pertama

dilakukan pemohon kredit mengajukan permohonan kredit yang harus

dilampiri dengan dokumen-dokumen yang dipersyaratkan.

Persyaratan

Ketentuan umum:

1. WNI (Warga Negara Indonesia).

2. Karyawan tetap/pengusaha/profesional.

3. Lama bekerja/berusaha/profesi minimal 1 tahun.

4. Usia maksimal 55 tahun untuk karyawan, 60 tahun untuk pengusaha dan

profesi pada saat kredit berakhir.

5. Debitur wajib menutup suransi (jiwa dan kebakaran) dengan syarat

banker’s clause.

6. Bersedia menandatangani perjanjian kredit dan akta hak tanggungan.

Persyaratan Dokumen KPR

Tabel 4.8

Persyaratan Dokumen

No Dokumen Karyawan pengusaha Profesi

57
1. Fotokopi KTP

pemohon

2. Fotokopi KTP

suami/istri

3. Fotokopi Kartu

Keluarga

4. Fotokopi Akta

Nikah

5. Fotokopi NPWP

pribadi/SPT

Tahunan

6. Fotokopi SIUP

7. Fotokopi TDP *) -
-

8. Fotokopi Akta -
-

Pendirian/Perubahan

*)

9. Fotokopi Akta -
-

Pengesahan Menkeh

*)

10. Fotokopi Izin - -

Praktik

58
 11. Slip gaji asli 1 bulan
- -

terakhir/ Surat

Keterangan

Penghasilan **)

12. Fotokopi R/K atau

tabungan 3 bulan

terakhir **)

13. Surat Rekomendasi
- -

Perusahaan **)

Catatan

*) khusus untuk pengusaha dengan Badan Hukum/PT

**) untuk joint income suami dan istri, dilampirkan dokumen kedua-duanya

b. Penyelidikan Berkas Pinjaman

Setelah pengajuan persyaratan dan dokumen tahap selanjutnya adalah

penyelidikan dokumen-dokumen yang diajukan pemohon kredit.

Tujuannya adalah untuk mengetahui apakah berkas yang diajukan

lengkap sesuai persyaratan yang telah ditetapkan. Jika menurut pihak

bank belum lengkap atau belum cukup maka (calon) debitur diminta

untuk segera melengkapi kekurangan tersebut, maka

sebaiknyampermohonan kredit (calon) debitur dibatalkan saja.

Dalam penyelidikan berkas, hal-hal yang perlu diperhatikan adalah

membuktikan kebenaran dan keaslian dari berkas-berkas yang ada, seperti

kebenaran dan keaslian Akt notris, Kartu Tanda Penduduk dan surat-surat

jaminan seperti sertifikat tanah ke instansi yang berwenang

59
 mengelurkannya. Kemudian jika asli dan benar maka pihak bank

mencoba mengkalkulasi apakah jumlah kredit yang diminta memang

relevan dengan kemampuan (calon) debitur untuk membayar. Semua ini

dengan menggunakan perhitungan terhadap angka-angka yang dilporkan

keuangan dengan berbagai resiko keuangan yaang ada.

c. Penilaian Kelayakan Kredit

Dalam penilaian layak atau tidak suatu kredit disalurkan maka perlu

dilakukan suatu penilaian kredit. Penilaian kelayakan suatu kredit dapat

dilakukan dengan menggunaka analisis 5C’s. Adapun aspek-aspek yang

dinilai dalam pemberian suatu fasilitas kredit adalah:

Faktor yang ada dalam analisis 5C’s merupakan faktor-faktor penting dalam

menjamin mutu kredit. Setiap permohonan kredit yang telah melewati tahap

penilaian kredit (analisis 5C’s), maka kredit yang berjalan akan menjadi kredit faktor

risikonya minim. Hal ini dapat berarti bahwa analisis 5C’s yang baik membantu

dalam menghasilkan kredit dengan mutu yang baik dengan faktro risikonya yang

rendah.

1. Dari segi Character (kepribadian), maka penilainnya meliputi riwayat

hidup calon debitur, mencakup reputasi calon debitur di lingkungan

bisnis/usahanya dan riwayat hubungan calon debitur dengan Bank.

2. Dari segi Capacity (kemampuan), penilainnya meliputi pengalaman

(calon) debitur dalam mengelola usahanya. Dan juga kemampuan

nasabah membayar pinjaman kepada bank.

3. Dari segi Capital (modal), penilaiannya daari berapa besar DP yang

diberikan oleh calon nasabah.

60
 4. Dari segi Collateral (jaminan), penilaian meliputi barang jaminan

yang akan di serahkan (calon) debitur kepada bank sebagai jaminan

atas kredit yang diterimanya.

5. Condition of Economy (keadaan ekonomi), menilai keadaan usaha

dari calon debitur.

d. Keputusan Kredit

Setelah melalui berbagai penilaian mulai dari kelengkapan dokumen

keabsahan dan keaslian dokumen serta penilaian yang meliputi seluruh

aspek studi kelayakan kredit maka langkah selanjutnya adalah keputusan

kredit. Keputusan kredit adalah untuk menentukan apakah kredit layak

untuk diberikan atau ditolak, jika layak maka, dipersiapkan

administrasinya, biasanya keputusan kredit akan mencakup:

1. Akad kredit yang akan ditanda tangani.

2. Jumlah uang yang diterima.

3. Jangka waktu kredit

4. Dan biaya-biaya yang harus dibayar.

Keputusan kredit biasanya untuk jumlah tertentu merupakan keputusan

tim. Begitu pula bagi kredit yang ditolak maka hendaknya dikirim surat

penolakan sesuai dengan alasannya masing-masing.

e. Penandatanganan Akad kredit/ perjanjian lainnya

Kegiatan ini merupakan kelanjutan dari diputuskannya kredit. Sebelum

kredit dicairkan maka terlebih dahulu calon debitur menandatangani akad

kredit, kemudian mengikat jaminan kredit dengan Hak tanggungan dari

61
 jenis jaminan yang dijaminkan. Atau menandatanagni perjanjian lain yang

dianggap perlu. Penandatanganan akad kredit dilakukan antara Bank

dengan debitur secara langsung atau melalui notaris.

f. Realisasi kredit

Setelah penandatanganan akad kredit maka langkah selanjutnya adalah

merealisasikan kredit. Realisasi kredit diberikan setelah penandatanganan

surat-surat yang diperlukan dengan membuka rekening giro atau tabungan

pada Bank. Dengan demikian penarikan dana kredit dapat dilakukan

melalui rekening yang telah dibuka. Pencairan atau pengambilan uang

dari rekening sebagai realisasi dari pemberian kredit dapat diambil sesuai

dengan tujuan kredit. Pencairan dana kredit tergantung dari kesepakatan

Bank dengan calon debitur, biasanya dilakukan secara sekaligus atau

bertahap.

Skema Transaksi Pembiayaan KPR

Customer Sales KPR Analis KPR Admin KPR

Penjual Rumah

Keterangan skema:

1. Nasabah atau pihak debitur datang langsung ke sales KPR, dengan

melampirkan dokumen serta persyaratan yang diperlukan.

62
 2. Sales KPR memberikan penjelasan menegnai KPR kepada calon nasabah

dan memeriksa kelengkapan dokumen KPR. Bila dokumen KPR telah

lemgkap, maka sales KPR akan meneruskannya ke bagian Analis KPR.

3. Analis KPR melakukan verifikasi data calon nasabah, memeriksa BI

checking dan mengecek kondisi dan nilai rumah yang akan dijaminkan

(melalui appraisal Indepen). Bila permohonan disetujui maka analis KPR

akan meneruskan dokumen KPR tersebut kepada bagian Admin KPR

untuk dilakukan penjadwalan akad kredit.

4. Pada hari H jadwal akad kredit yang telah di-set oleh Admin kredit, maka

dilakukanlah penandatangan Akta jual beli (antara calon nasabah dengan

pihak Bank) serta penandatangan pengikatan dokumen jaminan

(SKMHT/APHT).

5. Bagian admin KPR melakukan pencairan / realisasi Kredit saat calon

nasabah menandatangani akad kredit. Dana realisasi langsung di transfer

ke rekening penjual rumah.

IV.2.2 Analisa Pemberian Kredit

Pada dasarnya analisis 5C’s merupakan faktor penting dalam setiap keputusan

atas permohonan kredit, jadi setiap permohonan kredit harus melalui tahap penilaian

kredit yang berupa analisis 5C’s.

Namun mengingat kondisi ekonomi dan moneter menimbulkan dilema bagi

Bank. Disatu pihak terdapat desakan yang makin mngeras untuk menyalurkan dana

Bank kepada Masyarakat, dilain pihak tanpa desakan apapun Bank memang harus

menempatkan dananya dalam aktiva yang meghasilkan bunga, jika tidak Bank akan

mengalami kerugian karena tetap harus membayar biaya bunga kepada para debitur.

63
 Masalah masalah dalam analisis pemberian kredit pemilikan rumah pada Bank

yang menyebabkan penggunaan 5C’s dalam analisis pemberian kredit tidak dapat

dilaksanakan secara optimal adalah:

1. Dalam pelaksanaan tahap analisis Bank tidak melakukan tahap wawancara,

sedangkan tahap wawancara merupakan penyidikan kepada calon debitur,

untuk meyakinkan apakah berkas-berkas tersebut sesuai dan lengkap seperti

dengan yang pihak bank inginkan. Wawancara ini juga untuk mengetahui

keinginan dan kebutuhan nasabah yang sebenarnya.

2. Penilaian terhadap condtion of economy (kondisi ekonomi) calon debitur

Untuk mengetahui kondisi ekonomi dari seorang calon debitur, pihak bank

masih kurang menanggapinya dengan baik. Karena pihak bank tidak

melakukan peninjauan langsung ke lapangan, sedangkan peninjauan langsung

kepada objek dan jaminan sangat diperlukan apakah kondisi dari objek

tersebut benar-benar ada.

3. Batasan jangka waktu yang diberikan oleh pihak bank bagi melakukan

analisis kredit. Analisis yang dilakukan terhadap permohonan kredit sangat

banyak dan kompleks, sementara waktu yang diberikan terbatas, sehingga

mengakibatkan analisis penilaian kredit menjadi kurang optimal.

Masalah-masalah yang terjadi apabila seorang calon debitur ditolak

permohonan pengajuan kredit pemilikan rumah

Contoh: Bapak Budi merupakan seorang karyawan. Dia memiliki seorang anak,

bapak Budi baru bekerja di perusahaan yang sekarang 1,5 tahun. Bapak Budi

memiliki penghasilan yang cukup setiap bulannya. Dan pihak analisis pun menilai

bahwa Bapak Budi bisa mengambil kredit pemilikan rumah dari Bank. Dan

64
dokumen-dokumen yang diberikan Bapak Budi cukup lengkap. Tetapi pihak Bank

menolak permohonan Bapak Budi untuk mengambil kredit di Bank.

Sesuai dengan standar-standar yang ada di Bank. Calon debitur tersebut ditolak di

karenakan masa kerja calon debitur belum memasuki 2 tahun. Standar yang

diberikan oleh pihak Bank bahwa masa kerja harus memasukin 2 tahun, apabila

kurang dari 2 tahun makan permohonan kredit yang diajukan akan ditolak.

IV.3.3 Analisa Kredit Bermasalah

Kredit bermasalah adalah suatu keadaan dimana debitur sudah tidak sanggup

membayar sebagian atau seluruh kewajibannya kepada bank seperti yang telah

diperjanjikan. Kredit bermasalah dapat disebabkan oleh faktor-faktor yang harus

dikenali secara dini oleh pihak bank karena adanya unsur kelemahan baik debitur,

dari kondisi eksternal, bahkan dari pihak bank pemberi kredit. Kesalahan bank dapat

berawal dari tahap analisis dan tahap pengawasan.

Gejala kredit bermasalah

a. Adanya tunggakan hari atas pembayaran kewajibannya yang berulang di tiap

bulan berikutnya.

b. Menurunnya aktifitas rekening debitur.

c. Debitur susah dihubungi.

d. Banyaknya usaha yang mengalami penurunan.

e. Pada saat penarikan rekening saldo tidak cukup selama 3 bulan berturut-turut

65
 Pihak Bank akan melakukan beberapa upaya untuk menyelamatkan kredit agar

kredit yang diberikan lancar kembali supaya terhindar dari penggolongan kredit tidak

lancar, diragukan, kredit macet untuk kembali menjado kredit lancar sehingga

debitur mempunyai kemampuan kembali membayar pada bank.

Upaya upaya penyelamatan kredit yang bisa dilakukan oleh pihak bank adalah

sebagai berikut:

a. Penjadwalan Kembali (Rescheduling), yaitu upaya yang dilakukan bank

untuk menangani kredit bermasalah dengan membuat penjadwalan

kembali, dengan jadwal pembayaran kembali kredit atau jangka waktu

kredit, baik termasuk perubahan besarnya jumlah angsuran atau tidak.

Beberapa alternatif Rescheduling yang dapat diberikan bank antara lain:

- Perpanjangan jangka waktu kredit

Misalnya, jangka waktu kredit pemilikan rumah 5 tahun diperpanjang

menjadi 10 tahun, sehingga total angsuran menjadi rendah.

- Jadwal angsuran bulanan dirubah menjadi triwulanan

Perubahan jadwal tersebut akan memberi kesempatan nasabah untuk

mengumpulkan dana untuk mengangsur dalam triwulanan. Hal ini

disesuaikan dengan penerimaan penjualan.

- Memperkecil angsuran pokok dengan jangka waktu akan lebih lama.

b. Persyaratan Kembali (Reconditioning), upaya bank dalam meyelamatkan

kredit dengan mengubah seluruh atau sebagian perjanjian yang telah

dilakukan oleh bank dengan debitur. Perubahan pesyaratan tersebut harus

disesuaikan dengan permasalahan yang dihadapi oleh debitur dalam

menjalankan usahanya. Dengan perubahan persayaratan tersebut, maka

diharpkan bahwa debitur dapat menyelesaikan kewajibannya sampai

66
 dengan lunas. Beberapa alternatif Reconditioning yang dapat diberikan

bank antara lain:

- Penurunan suku bunga

Misalnya suku bunga kredit pada awal perjanjian sebesar 11% diturunkan

menjadi 8%. Penurunan suku bunga tesrebut akan memnyebabkan

penurunan biaya bunga yang harus dibayar oleh debitur, sehingga secara

total angsuran debitur menjadi lebih rendah.

- Pembebasan sebagian atau seluruh bunga yang tertunggak, sehingga

debitur pada periode berikutnya hanya membayar pokok pinjaman beserta

bunga berjalan.

- Kapitalisasi bunga, yaitu bunga yang tertunggak dijadikan satu dengan

pokok pinjaman.

- Penundaan pembayaran bunga

c. Penataan kembali (Restructuring) yaitu upaya dr pihak bank yang berupa

melakukan perubahan-perubahan syarat-syarat perjanjian kredit yang

berupa pemberian tambahan kredit, atau melakukan konversi atas seluruh

atau sebagian kredit menjadi equity perusahaan, yang dilakukan tanpa

rescheduling dan atas reconditioning.

Penyebab kredit bermasalah sebagaimana yang terdapat pada data yang

disajikan di atas merupakan salah satu penyebab kredit bermasalah pada Bank

BCA hanya pada pihak debitur sedangkan pihak banh untuk menurunkan kredit

bermasalah sebaiknya bank melakukan penyelesaian dengan cara:

1. Memperpanjang jangka waktu kredit sesuai dengan kemampuan nasabah.

2. Penurunan suku bunga.

3. Pembebasan bunga

67
 4. Melakukan pelelangan terhadap jaminan yang diberikan debitur.

Dengan demikian, pihak bank dapat menghindari penyimpangan kredit

untuk mengurangi kerugian. Dalam pelaksanaanya, pihak bank melakukan jangka

waktu kepada pihak debitur yang bermasalah untuk melunasi hutangnya sampai

dengan jangka waktu pada debitur yang bermasalah untuk melunasi hutangnya

sampai jangka waktu 3 bulan. Dengan demikian, kebijakan pihak Bank BCA dapat

megurangi jumlah kredit bermasalah.

Untuk menurunkan kredit bermasalah pada Bank BCA, debitur diberi

jangka waktu selama 3 bulan untuk melunasi hutangnya. Dan apabila tidak dapat

melunasi, maka Bank BCA akan melakukan 3 langkah. Dengan 3 langkah tersebut

Bank BCA mampu menurunkan kredit bermasalah.

68