10 Langkah Beli Rumah Baru Di Malaysia Anda Perlu Tahu

Kalau korang rasa yang umur dah makin tua, dan anda dah tak larat nak menyewa.
Jadi anda bercadang nak miliki hartanah. Anda ada dua pilihan:

1. Beli rumah subsale, juga dipanggil sebagai rumah second hand.

2. Beli rumah baru, juga dikenali sebagai rumah undercon.

Kali ni, kita akan fokus pada rumah baru. Artikel ini akan menerangkan perkara-
perkara yang anda perlu ambil kira dalam membeli rumah baru.

Di hujung artikel ini, kami akan ringkaskan kelebihan dan kekurangan membeli rumah
baru buat rujukan anda. Sekarang, jom kita mula!

1) Tentukan Kemampuan Kewangan

“Kalau gaji RM3,000, boleh beli rumah macam mana ni?” Selalunya inilah soalan
pertama yang orang akan tanya.

Anda boleh gunakan pelbagai kalkulator di Internet untuk menjawab soalan ini,
contohnya:

 Affordability Calculator: Masukkan gaji serta komitmen bulanan anda, dan anda

akan dapat jumlah pinjaman yang berpadanan dengan kemampuan anda.
 Home Loan Calculator: Kalau anda dah tahu jumlah pinjaman dan berapa
puluh tahun kena bayar, kalkulator ni akan kira berapa banyak anda kena
bayar setiap bulan.

Senang cerita, pinjaman rumah anda tak patut melebihi satu pertiga (1/3) gaji kasar.

Jadi kalau gaji anda RM3,000 sebulan, anda tak sepatutnya membayar lebih daripada
RM900 untuk pinjaman perumahan.

Ada banyak kos lain dalam membeli rumah yang anda perlu ambil kira
termasuklah bayaran wang pendahuluan/downpayment, kos guaman, duti
setem, Memorandum Of Transfer (MOT), dan banyak lagi.

Di sini, kami sediakan beberapa tip untuk berjimat dalam membeli hartanah:
  Anda boleh keluarkan duit KWSP (Akaun 2) untuk membantu membayar
pinjaman.
 Tengok inisiatif kerajaan seperti PR1MA, PPR, RUMAWIP dan Rumah
Selangorku.
 Kalau anda berstatus bumiputera, perhatikan manfaat seperti lot bumiputera,
kuota bumiputera, dan diskaun bumiputera.
 Hubungi Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT)
berkenaan Skim Pembiayaan Deposit Rumah Pertama (ataupun Skim
MyDeposit).
 Ada sesetengah pemaju yang menawarkan pelbagai pakej, rebat pembeli awal,
rebat bumiputera, Internet percuma, perabot dan peralatan elektrik percuma,
serta banyak lagi.

Kena munasabah diri akan apa yang mampu anda miliki berdasarkan rezeki bulanan
yang anda dapat.

Gaji ni bukan untuk rumah je, tapi nak bayar bila kereta rosak, nak beli lampin dan
susu anak, pendek kata semua komitmen kewangan anda.

2) Pilih Rumah Yang Anda Mahu

Bila anda tahu jumlah pinjaman mana yang anda mampu, anda dah boleh mula
survey rumah. Ini antara faktor penting dalam memilih rumah:

 Dekat tak dengan tempat kerja? Banyak traffic jam? Senang ke nak balik
kampung?
 Berapa kaki persegi (kps)? Ada bilik spare tak, kalau mak abah nak singgah?
 Dekat tak dengan sekolah yang baik? Ada mamak, ada 99 SpeedMart, ada
klinik?
 Ada parking? Ada gym dan swimming pool ke (yang anda mungkin tak akan
guna tapi bunyinya gah bila bagitau member)?
 Adakah ia kawasan berpagar? Ada pak guard? Pernah berlaku banjir?
Anda juga mungkin nak pilih antara jenis-jenis rumah yang berbeza seperti
kondominium, apartmen, rumah teres, semi-D, banglo, dan juga SOHO.

Bila anda dah tahu apa yang anda mahu, sangatlah penting untuk anda cari ejen
hartanah yang mempunyai rekod baik.

Kenapa perlu ejen hartanah? Kerana ejen hartanah yang bagus akan nasihatkan
anda tentang banyak perkara seperti pasaran semasa, latar belakang dan rekod
pemaju.

3) Cari Peguam Hartanah

Pihak pemaju mungkin akan menawarkan khidmat peguam mereka secara percuma.
Tapi peguam tersebut adalah mewakili pemaju, jadi apa-apa pun, mereka akan
utamakan pemaju dulu.

Anda sendiri pun tak wajib nak lantik peguam, tapi ia sangat membantu bila
melibatkan urus niaga beratus-ratus ribu Ringgit ni!

Ini antara perkara yang peguam boleh buat untuk anda:

1. Bantu fahami proses yang terlibat – Pembelian hartanah melibatkan banyak

proses, dokumen, dan istilah yang asing buat pemilik baru. Anda boleh
research semua ni, tapi lebih baik ada peguam yang betul-betul hafal buku
perundangan tu daripada kulit depan sampailah belakang.
2. Pihak yang neutral – Peguam yang dilantik bertanggungjawab untuk
melindungi kepentingan anda, dan boleh mengelakkan mana-mana pihak
ketiga daripada mengambil kesempatan.
3. Menyemak dokumen yang terlibat – Dokumen seperti perjanjian pinjaman
adalah terikat secara sah (legally binding), bila dah sain tak boleh tukar dah.
Jadi anda kena dapatkan khidmat peguam untuk menulis draf, memastikan
anda tak terlepas pandang perkara penting, dan mengesan kalau ada apa-apa
klausa yang meragukan.

Carilah peguam yang biasa dengan hal-hal hartanah, bukan peguam kes jenayah
pulak ye.
4) Fahami Dokumen Jual Beli Rumah

Bila anda dah pasti rumah mana nak beli, anda kena bayar yuran tempahan (booking
fee) sebanyak 2% – 3% daripada harga rumah. Jangan bimbang, yuran ini adalah
sebahagian daripada downpayment anda.

Bayaran booking fee ni adalah sekali dengan pengisian Letter of Offer to Purchase,

iaitu dokumen rasmi yang menyatakan hasrat anda untuk membeli rumah tersebut.

Antara maklumat yang anda kena isi dalam Letter of Offer to Purchase (borang
tawaran pembelian) adalah:

Seterusnya, anda dan pemaju kena tanda tangan Sales and Purchase

Agreement (Perjanjian Jual Beli), atau singkatannya SPA.

Kebanyakan perkara dalam Letter of Offer to Purchase tadi akan dibawa ke SPA,
melainkan anda nak buat apa-apa perubahan yang perlu dipersetujui oleh pemaju dan
pembeli.

Antara perkara-perkara lain yang perlu diteliti dalam SPA adalah:

 Maklumat terperinci akan rumah yang nak dibeli termasuklah alamat, keluasan
tanah ataupun unit, dan sebagainya.
 Jenis hak milik sama ada pegangan bebas (freehold) atau pajakan (leasehold).
 Maklumat terperinci tentang binaan rumah seperti bahan yang digunakan untuk
pintu, tingkap, dan dinding.
 Tempoh bila rumah dijangka siap.

SPA ini adalah dokumen paling penting sebab ia menyatakan kesemua terma dan
syarat bagi pembelian anda. Sebab tu lah anda digalakkan untuk melantik peguam
sendiri.

*Nota: Letter of Offer to Purchase kadang-kadang dikenali sebagai Letter of Intent to

Purchase, ataupun Agreement to Purchase.

5) Buat Permohonan Untuk Pinjaman Perumahan

Untuk memohon pinjaman bank, anda perlu tunjukkan resit tempahan yang anda dah
bayar kepada pemaju tadi.

Bergantung kepada bank yang anda pilih, ini antara dokumen yang anda perlu
sediakan:

 Resit tempahan
 Kad pengenalan/pasport
 Slip gaji
 Penyata bank
 Resit cukai pendapatan
 Penyata EPF

Pinjaman perumahan (juga dipanggil sebagai pembiayaan perumahan) ada banyak

jenisnya. Untuk memudahkan pemahaman, kami terangkan asas tiga jenis pinjaman
perumahan ni.

6) Fahami Dokumen Pinjaman Perumahan

Dokumen pinjaman perumahan (loan agreement) adalah persetujuan antara anda

dengan pihak bank.

Tiga perkara paling penting dalam loan agreement adalah jumlah pinjaman, kadar
faedah, dan tempoh pinjaman. Anda boleh semak kiraan ni guna Home Loan
Calculator.

Selain tu, ini perkara yang terkandung dalam loan agreement:

 Lock-in period – Sesetengah bank mengenakan lock-in period/tempoh terkunci

antara antara 3 hingga 5 tahun. Kalau anda langsaikan pinjaman dalam
tempoh ini, anda akan dikenakan sejumlah denda.
 Base Lending Rate (BLR) – BLR adalah ditetapkan oleh Bank Negara
Malaysia, tapi diubah mengikut bank masing-masing. Contohnya Bank Negara
mungkin tetapkan BLR kepada 6.6%, tapi bank tawarkan 5.7% je. BLR inilah
yang akan mempengaruhi kadar faedah yang anda kena bayar tiap-tiap bulan.
  Kadar berubah atau tetap – Seperti namanya, pinjaman kadar faedah berubah
adalah dipengaruhi BLR, manakala pinjaman kadar faedah tetap kekal sama.
Anda boleh pilih berdasarkan strategi dan cashflow anda.
 Kadar siling (cap rate) – Ada pinjaman yang mengenakan jumlah maksimum
yang akan dikenakan terhadap kadar faedah anda, supaya anda tak perlu
bayar lebih.
 Jadual Bayaran Berperingkat (progressive billing) – Bagi rumah undercon,
anda mungkin perlu membuat bayaran pada fasa-fasa berbeza sewaktu rumah
dibina. Segala bayaran ini juga akan ditolak daripada bayaran penuh.

Terma dan syarat bagi setiap pakej pinjaman adalah berlainan dan kompleks,
biasanya bank tak paparkan kat laman web mereka.

Jadi anda kena tanya betul-betul dengan pegawai bank dan rujuk kembali dengan
peguam anda.

7) Tandatangan SPA Selepas Pinjaman Diluluskan & Buat Bayaran

Anda kena faham kronologi SPA dan pinjaman rumah ni betul-betul:

 Sewaktu hantar Letter of Offer to Purchase, anda kena bayar booking fee
sebanyak 2% – 3%.
 Anda perlukan resit booking untuk memohon pinjaman rumah. Pinjaman
biasanya diluluskan dalam 1 – 2 hari.
 Dalam 2 – 3 minggu selepas Letter of Offer to Purchase, anda kena tanda
tangan SPA di mana anda perlu bayar jumlah down payment yang
selebihnya. Jadi pastikan permohonan pinjaman siap sebelum tanda tangan
SPA.

Macam mana kalau pinjaman tak diluluskan? Sesetengah pemaju takkan pulangkan
booking fee tadi.

Tapi sewaktu menulis Letter of Offer to Purchase, anda boleh dapatkan persetujuan
untuk mendapatkan semula wang tersebut kalau pinjaman tak lepas (ini kena
disokong dengan bukti bertulis dari bank).
Selain daripada down payment, ini antara perkara-perkara lain yang anda perlu bayar
bila menandatangani SPA:

 Duti setem bagi Loan Agreement

 Duti setem bagi SPA
 Duti setem bagi Memorandum of Transfer
 Yuran guaman

Jadi selagi boleh, jangan terburu-buru beli rumah sebab nampak tawaran yang
menggugat iman!

Kaji selidik dalam-dalam dan sediakan banyak duit lebih, barulah hati aman tenteram
sebab anda dah usaha sebaik boleh.

8) Lawat Lokasi Rumah Secara Berkala

Dah tentulah sewaktu survey lagi anda dah digalakkan untuk melawat tapak
pembinaan, tengok apa kemudahan yang ada berdekatan.

Bila dah tanda tangan SPA, lawat proses binaan sekali-sekala untuk tengok
perkembangan rumah anda.

Kalau ada apa-apa yang tak sama dengan SPA contohnya keluasan tanah/unit,
bahan yang digunakan, malah kalau pembinaan lambat sekalipun, anda boleh
bangkitkan dengan pemaju.

Nak lagi sebab anda dah mula bayar progressive billing tu!

9) Pindahan Milik Rumah Kepada Anda

Dah mengah dah baca semua langkah-langkah ni? Teguk air segelas, kita dah nak
habis dah.

Ini dokumen-dokumen yang akhirnya mengesahkan anda sebagai pemilik rumah:

  Notis pemilikan kosong (vacant posession) – Adalah bila pemaju bagi anda
kunci rumah. Proses ni biasanya mengambil masa 24 hingga 36 bulan selepas
menandatangani SPA.
 Sijil penyiapan dan pematuhan (CCC) – Dokumen yang disahkan pihak
berkuasa untuk menyatakan yang rumah anda selamat untuk didiami.
 Memorandum pemindahan (MOT) – MoT mengesahkan pemindahan hak milik
rumah dari pemaju kepada nama anda bagi rumah strata atau rumah individu.

*Nota: Rumah kediaman strata (Strata Title) biasanya adalah unit di dalam apartmen
atau kondo, manakala rumah kediaman individu (Individual Title) biasanya di atas
tanah.

10) Periksa Rumah Untuk Sebarang Kerosakan (Defect Liability Period)

Dalam SPA, ada beberapa perkara yang akan melindungi anda daripada sebarang
kerosakan pada rumah:

 Seperti yang kami sebut sebelum ni, SPA ada jelaskan butir-butir tentang
binaan rumah seperti bahan yang digunakan. Anda kena periksa kesemua ni
bila dapat kunci dan jika ada yang tak sama, pemaju perlu menukar atau
membayar ganti rugi.
 Tempoh tanggungan liabiliti (defect liability period) menggariskan hak anda
untuk menuntut sebarang kos pembaikan dan ganti rugi jika ada sebarang
kerosakan.
 Selain daripada kerosakan, terdapat caj untuk sebarang kelewatan (late
delivery charges) di mana anda boleh menuntut denda jika pemaju lambat
menyudahkan pembinaan seperti yang dipersetujui.
Kelebihan Dan Kekurangan Membeli Rumah Baru

Kelebihan membeli rumah baru Kelemahan membeli rumah baru

Biasanya tiada sebarang kecacatan Lebih mahal daripada biasa

yang ditinggalkan penghuni lama

Pihak pemaju biasanya menawarkan Kena tunggu 24-36 bulan untuk rumah
pelbagai rebat dan menampung kos siap dan dapatkan kunci
seperti duti setem dan sebagainya

Anda boleh meminta pihak pemaju Tiada rekod pengalaman penghuni

untuk mengubahsuai reka bentuk dan sebelumnya yang boleh membantu anda
pemasangan dalam rumah mengikut membuat keputusan
cita rasa anda

Anda boleh pilih unit yang yang khusus Lebih sukar untuk buat perbandingan
untuk keperluan dan kehendak anda akan harga dan nilai rumah

Strata Title dan Individual Title Ada pihak pemaju yang membiarkan
diperlukan dari segi undang-undang projek mereka terbengkalai (boleh
buat tempoh yang tertentu dielakkan jika anda survey syarikat yang
ada rekod baik)

Biasanya ada kemudahan yang lebih Tiada peluang nak bertegur sapa dengan
moden jiran baru (melainkan kalau anda duduk
kat bandar, siapa sangat yang kenal jiran
kan)

Tempoh defect liability period selama

12-24 untuk anda mengadu sebarang
kerosakan dan meminta pemaju
membaiki atau membayar ganti rugi