BISNIS PROPERTY

Investasi di property masih jadi pilihan utama kebanyakan orang,

sebab
orang beranggapan bahwa itu adalah salah satu cara terbaik untuk
mengembangkan uang. Secara umum investasi property dianggap
lebih aman
daripada jenis investasi lainnya. Sebabnya Anda menguasai atau
mengelola
sendiri investasinya, jadi Anda bisa mengendalikan hampir semuanya.
Namun
hal itu bukanlah satunya keuntungan berinvesatsi di property, karena
yang paling
menarik sebenarnya dari invesatsi di property ini memungkinkan Anda
untuk
menggunakan uang orang lain untuk mulai berinvestasi.
Kebanyakan produk investasi lain banyak dipengaruhi oleh faktor luar.
Misalnya harga-harga di bursa saham bisa naik turun dengan cepat
bahkan
signifikan karena isu atau gossip seputar politik, kebijakan
pemerintah,
keamanan negara, kondisi ekonomi, atau seperti obligasi yang
harganya turun
saat angka inflasi dan suku bunga naik. Dibandingkan property yang
walaupun
juga terpengaruh faktor luar, namun perubahannya tidak terlalu cepat,
misalnya
harga rumah tentunya tidak bisa berubah begitu saja dalam sehari
tetapi butuh
tahunan.

Keuntungan Investasi di Property

Dengan berinvestasi ke property, Anda mempunyai kesempatan untuk
mendapatkan hasil return investasi yang besar. Jika Anda lihat Donald
Trump
pengusuha property dari Amerika atau Ir. Ciputra dari Indonesia,
mereka kaya
raya dari bisnis property. Bank juga memiliki property, jika kita
perhatikan gedung
kantor pusat bertingkat tinggi yang megah, belum lagi puluhan jumlah
kantor
cabangnya. Banyak cara untuk berinvestasi ke property. Anda bisa
memulainya
dengan membeli rumah tinggal, ruko, membangun rumah sewaan,
bangunan
komersial lainnya atau tanah kosong. Dari semua pilihan ini, membeli
dan
menjual rumah sewaan lebih baik dipilih bagi mereka yang baru akan
mulai
berinvestasi di property, kemudian sedikit-sedikit menabung dari hasil
sewa
untuk diinvestasikan kembali..Jika Anda perhatikan banyak orang
tertarik untuk
membuat rumah sewaan, sebab dengan menjadi induk semang
memungkinkan
Anda memiliki harta yang bisa Anda kontrol sendiri, kemudian
menjualnya nanti.
Kabar baiknya Anda tidak memerlukan uang banyak untuk memulai
investasi
Anda di property.
Penting sekali memahami mengapa property seringkali menjadi pilihan
utama orang untuk mengembangkan harta kekayaannya, alasannya
bukannya
karena property tidak berisiko. Seperti investasi lainnya di property
juga
mempunyai kendala misalnya para penyewa yang telat membayar
sewa rumah,
pindah tanpa memberitahu, bangunan yang rusak, kesulitan apapun
bisa terjadi.
Intinya jika Anda bersedia repot dengan urusan semacam ini, maka
investasi di
property memang untuk Anda.

Menggunakan Uang Orang lain “ Other People’s Money “

Salah satu hal yang paling menarik dari investasi di property adalah
bahwa sistemnya dibuat sedemikian rupa sehingga memungkinkan
Anda untuk
menggunakan uang orang lain untuk membiayai investasi Anda. Ini
adalah salah
satu konsep terpenting yang membuata rproperty bisa menjadikan
Anda bisa
lebih kaya dibandingkan investasi lainnya.
Pada jenis investasi lain maka besarnya jumlah investasinya sangat
ditentukan dari seberapa banyak Anda bersedia dan mampu
membayarnya
dengan tunai. Jadi untuk membeli investasi lain Anda barus
membayarnya tunai
dengan asumsi menggunakan uang Anda sendiri. Kita ambil saja
contohnya
investasi di pasar modal. Untuk membeli saham maka Anda harus
membayar
tunai seluruhnya dari kesuluruhan transaksinya, kecuali Anda
melakukan margin
trading yang sebenarnya sangat berisiko. Begitu juga investasi di
obligasi,
reksadana, deposito dan tabungan di bank, bahka emas dan barang
koleksi yangbernilai seni, semuanya mensyaratkan pembayaran tunai
seluruhnya.
Investasi di property tidak demikian, Anda bisa saja membayar
sebesar
uang muka rumahnya sebesar 10% sampai dengan 30% dari harga
rumahnya
dalam rangka untuk memiliki barangnya kemudian sisanya bisa
dibiayai dari
pinjaman ke bank. Jangankan bank, bahkan developernya sendiripun
mau
memberikan keringanan pembayaran cicilan untuk pembayaran uang
muka
pembelian barangnya.
Kesempatan untuk menggunakan uang orang lain terwujud dalam
bentuk pembiayaan ini disebut dengan istilah leverage, atau
kemampuan dalam
melipatgandakan sesuatu. Contohnya, dihari pertama Anda berhasil
mendapatkan kredit rumah dengan pembayaran uang muka sebesar
Rp 30 juta,
maka dihari itu pula aset tunai Anda langsung bertambah menjadi Rp
100 juta.
Dengan menggunakan pembiayaan maka investasi rumah bisa berlipat
ganda
dengan dua cara. Pertama, semakin banyak uang yang diinvestasikan
maka
semakin besar uang orang lain atau pembiayaan yang bisa Anda
dapatkan,
misalnya dengan uang Rp 30 juta, maka Anda hanya bisa membeli
saham
sampai sebesar Rp 30 juta. Namun dengan jumlah uang yang sama
jika
diinvestasikan ke dalam property, maka Anda bisa membeli rumah
seharga Rp
100 juta. Dimana Anda membayar uang muka rumah sebasar Rp 30
juta,
kemudian bank membiayai sisanya sebesar Rp 70 juta, selanjutnya
Anda
menjadi pemilik sebuah bangunan seharga Rp 100 juta. Bukankah
jumlah
tersebut lebih dari 3 kalinya atau 300% berlipat ganda ? Luar biasa.
5
Mengapa Real Estate Menguntungkan
Menggunakan uang orang lain atau menggunakan pembiayaan
merupakan salah
satu saja dari kemudahan yang bisa dimanfaatkan dakam berinvestasi
ke
property. Namun selain itu masih banyak keuntungan investasi di
property yang
membuatnya sangat menarik di bandingkan investasi lainya.
1. Arus Kas, “Cash Flow“,
Arus kas adalah uang yang Anda terima secara rutin atas uang yang
Anda
tanamkan dalam suatu investasi. misalnya bunga tabungan dan
deposito
adalah arus kas karena memberikan pendapatan untuk Anda. Dalam
property, uang sewa bisa menjadi pemasukan atau arus kas untuk
Anda.
Semakin banyak bangunan yang bisa Anda sewakan maka semakin
besar
pula arus kas Anda.
2. Nilai kepemilikan Anda terhadap rumah tersebut meningkat.
Nilai kepemilikan atau hak Anda terhadap investasi property yang
dibiayai
dari konsep menggunakan uang orang lain tadi akan meningkat, jauh
melebihi hutang atau kewajiban Anda. Hak kepemilikan seseorang
dalam
suatu investasi ini dikenal dengan istilah equity. Contohnya jika
pembelian
investasi property Anda sebesar Rp 100 juta, yang dibiayai oleh bank
Rp
70 juta, sisanya yang Rp 30 juta memakai uang Anda sendiri. Maka
hak
kepemilikan Anda terhadap investasi senilai Rp 100 juta tadi adalah
sebesar Rp 30 juta atau 30%nya. Hak kepemilikan akan bertambah
nilainya karena adanya pembayaran cicilan hutang yang mengurangi
kewajiban. Selain itu hak kepemilikan Anda juga bertambah karena
nilai
propertinya naik. Nilai property Anda akan naik disebabkan inflasi
yang
membuat harga barang dan jasa mengalami kenaikan termasuk
property.
Akibat inflasi ini bukan cuma nilai propertinya yang naik tetapi juga
Anda
mempunyai kesempatan untuk menaikkan arus kas atau pendapatan
rutin
Anda dengan cara menaikkan uang sewa rumah sejalan dengan inflasi
6
tadi. Kenaikan nilai property ini bahkan bisa menaikkan kekuatan
meminjam Anda. Bank biasanya dengan senang hati memberikan
pinjaman tambahan berdasarkan kenaikan harga agunannya atau
propertinya. Anda bisa mengunakan uang ini untuk melunasi saldo
hutang
yang lama, dan sisa uang dari pinjaman tersebut bisa masuk kantong
Anda. Kemudian untuk cicilan pinjaman baru sesuaikanlah dengan
pemasukan uang sewa.
3. Kesempatan untuk membangun bangunan yang lebih besar lagi,
setelah Anda berhasil melunasi hutangnya, Anda akan mempunyai
lebih
banyak uang untuk dialokasikan, misalnya untuk membuat property
yang
sudah ada menjadi lebih besar lagi. Banyak investasi property dimulai
dari
sebuah bangunan kecil, tetapi karena ada pendapatan dari sewa yang
bisa mencover cicilan hutang bulanan, maka membuat propertinya
menjadi bangunan lebih besar menjadi sangat mungkin.
Sulitkah Mendapatkan Pinjaman Untuk Investasi Property?
Bagian paling sulit dari semua bisnis adalah mendapatkan uang untuk
membiayai bisnis tersebut. Orang bahkan masih sangat sulit untuk
meminjam
kredit usaha dari bank untuk memulai usaha. Bank biasanya hanya
mau
memberikan pinjaman hanya kepada bisnis yang sudah berjalan 2
tahun. Hal ini
tidak berlaku saat Anda mau meminjam uang ke bank untuk membeli
rumah.
Tidak peduli apakah Anda baru membeli rumah untuk pertama kalinya
atau untuk
yang kesekian kalinya, kredit rumah bisa diberikan oleh bank untuk
pembelian
rumah yang ke berapapun. Selain itu dari sisi bank kredit rumah juga
dianggap
sebagai jenis kredit yang risikonya paling rendah.
Sebab besarnya cicilan kredit rumah disesuaikan dengan penghasilan
Anda,
dengan demkian bank berasumsi bahwa debiturnya sudah mempunyai
penghasilan yang stabil yang bisa digunakan untuk membayar cicilan
bulanan.
Kemudian dilihat dari segi jaminanya yaitu bangunan itu sendiri, yang
kita ketahui
7
terus mengalami kenaikan harga, maka tidak heran kalau jaminannya
umumnya
bisa mengcover hutangnya.
Langkah – Langkah Memulai Investasi Di Property
Walaupun ada kesempatan menggunakan pinjaman untuk membiayai
investasi property Anda, bukan berarti Anda menjadi lengah. Investasi
di property
tetap membutuhkan komitmen penggunaan uang dan waktu. Jadi
melakukan
riset dan menetapkan rencana sebelum berinvestasi di property
sangatlah
penting. Karena langkah paling awal dan paling penting begitu Anda
memutuskan untuk berinvestasi ke property adalah mempelajari
segala
sesuatunya tentang property sebanyak yang Anda bisa.
Terus belajar, ada banyak sumber informasi yang bisa Anda dapat
untuk
belajar tentang investasi property misalnya dari buku – buku, kursus,
seminar, juga internet dan lain-lain. Untuk mengenal bisnis property
Anda
juga bisa mengambil kerja paruh waktu sebagai broker property.
Keuntungannya, selain Anda bisa mempraktekkan apa yang Anda
pelajari
dari berbagai sumber informasi tadi, Anda juga bisa mendapatkan
komisi
penjualan dari property yang Anda jual. Belum lagi kesempatan untuk
membangun jaringan atau network yang tentunya akan sangat
bermanfaat
untuk membantu bisnis property Anda nanti. Melakukan riset terlebih
dahulu akan membuat Anda “awas” terhadap risiko atau problem-
problem
yang mungkin timbul berkenaan dengan kepemilikan property
misalnya
bisa terjadi masalah dengan para penyewa, biaya-biaya perawatan
bangunan.
Bekerja samalah dengan agen penjual rumah atau broker
property,
setelah Anda membekali diri Anda dengan informasi yang memadai
tentang bisnis property maka selanjutnya carilah seorang agen penjual
rumah atau broker property yang bersedia membantu Anda
memahami
lebih jauh tentang bisnis property. Carilah agen penjual yang sudah
berpengalaman minimal 2 tahun, biasanya mereka sudah jauh lebih
8
menguasai bisnis property. Sebaiknya Anda mencari agen penjual
rumah
yang bekerja fulltime daripada partime, sebab dikhatirkan mereka
tidak
bisa memenuhi
Riset mengenai suku bunga, kenaikan harga property, harga
sewa,jika
Anda mau menggunakan pembiayaan dari bank maka bandingkanlah
suku bunga kredit bank yang satu dengan yang lain dan carilah yang
paling kompetitif. Kemudian juga mengenai asumsi kenaikan harga
propertinya sehingga Anda bisa menentukan kira-kira berapa harga
jualnya suatu saat nanti. Jangan lupa jika Anda ingin mendapatkan
pemdapatan dari sewa ruamh, maka sebelum menentukan harga sewa
carilah informasi mengenai harga sewa rumah yang pantas untuk
daerah
tersebut yang disesuaikan dengan kondisi bangunannya.
Your Action Plan
Setelah Anda berketetapan hati untuk berinvestasi di property, maka
selanjutnya
Anda tinggal menetapkan tujuan dari investasi property Anda secara
spesifik dan
terukur. Misalnya Anda ingin mendapatkan uang Rp 100 juta yang
Anda
tanamkan dalam investasi property e atau pembelian property bisa
menjadi Rp 1
Milyar dalam 10 tahun. Setelah Anda menetapkan tujuan barulah Anda
bisa
menentukan jenis property apa yang cocok untuk mencapai tujuan
tersebut,
apakah perumahan, bangunan komersial.. Hitunglah berapa banyak
jumlah uang
yang dibutuhkan untuk nvestasi tersebut, kondisi pasar propertinya,
kemudian
jumlah uang sewa yang bisa Anda harapkan, juga berapa banyak
bangunan
yang bisa Anda beli. Dengan melakukan riset seperti dianjurkan
diatas, maka
Anda bisa memperkirakan berapa banyak uang yang mesti Anda
sediakan dan
berapa hasil investasi yang bisa diharapkan untuk terus berkembang.
Anda
bahkan bisa perkirakan berapa lama property tersebut harus Anda
tahan
sebelum menjualnya. Dengan membuat tujuan keuangannya akan
memberikan
Anda semacam pedoman untuk memulai bisnis baru Anda, mengambil
tindakan9
tindakan yang perlu, melakukan antisipasi risiko, kemudian melakukan
investasinya.
Selamat berinvestasi !