Apa Itu Beli Rumah Kredit Inhouse?

Bagaimana Prosedurnya?
KREDIT PROPERTIKREDIT PROPERTI

by DuitPintar
25 Mei 2015

0
SHARES


Pernah baca iklan properti berbunyi,’ Angsuran 50 kali tanpa DP’? Iklan itu merujuk pada
satu proyek pembangunan rumah yang sedang dalam proses. Artinya, rumah itu bisa dimiliki
dengan angsuran selama 50 kali dan tanpa uang muka lagi!

Iklan itu adalah tawaran kredit in-house dari developer. Urusan perjanjian jual beli rumah
hanya melibatkan dua pihak, yakni pembeli dan developer. Artinya, bank sama sekali tak
terlibat di sini. Pembeli hanya berhubungan dengan developer saja.
Secara umum, pengertian beli rumah kredit in-house adalah skema mekanisme pembayaran
rumah kepada developer dengan cara mengangsur. Bisa disebut pula kredit in-house
merupakan pembelian rumah dengan metode cash/tunai langsung mencicil ke developer.

Rata-rata metode ini diminati masyarakat menengah ke atas. Ya jelas, cicilannya lumayan
tinggi karena dihitung dari harga rumah dibagi dengan lamanya masa cicilan.

Lalu apa saja manfaat dari skema kredit in house?

1.Tiada DP
Uang muka tak ada keharusan di sini. Tapi developer biasanya minta booking fee dibayarkan
sebagai tanda jadi pembeli serius memboyong unit yang ditawarkan.

2.Tak ada bunga

Kredit in-house bukan produk bank yang artinya tak ada pengenaan bunga di sini. Beda sama
KPR atau KPA di mana bank memungut bunga dari kredit yang dicairkan. Toh, developer
juga bukan bank kan yang dilarang memungut bunga.

3. Prosedur lebih pendek

Kredit in-house hanya melibatkan pembeli dan developer saja. Artinya, prosedur yang mesti
dilewati lebih ringkas. Beda sama bank yang prosedurnya lumayan panjang dan makan
waktu.

4. Tak perlu keluarkan banyak biaya

Bandingkan kalau mengurus KPR di bank pasti dikenai biaya provisi, biaya survei, biaya
appraisal, dan lain sebagainya. Beda dengan kredi-in house yang sama sekali tak ada biaya
macam-macam.
5. Masa cicilan bisa dinegosiasi
Meski developer sudah menyebut masa cicilan 50 kali, tapi itu bukan harga mati. Pembeli
masih bisa ‘menggoyang’ masa cicilan bisa lebih panjang lagi. Tapi ini tentunya menuntut
kelihaian pembeli dalam bernegosiasi.

6. Seolah mengontrak tapi jadi hak milik

Skema kredit in-house itu seolah-olah kita ‘mengontrak’ rumah kepada developer dalam
waktu yang pendek. Begitu masa angsuran selesai, maka rumah itu langsung jadi hak milik
dan sertifikat langsung diserahkan developer.

Prosedur kredit in-house

Kebanyakan pembelian dengan skema ini sangat tergantung dari kebijakan developer. Ada
yang menawarkan 12 kali, 36 kali, sampai 50 kali angsuran. Selain itu, ada juga developer
yang meminta uang muka tapi ada pula yang tak perlu.

Sebagai contoh, jika harga rumah adalah Rp 500 juta dan tanpa uang muka dengan
pembayaran in house selama 20 kali. Artinya, pembeli harus mengangsur setiap bulan
sebanyak Rp 25 juta tanpa dikenai bunga.
Dengan skema tersebut, proses serah terima rumah biasanya dilakukan saat pembayaran
nilainya sudah di atas 80 persen dari harga rumah. Tapi hal itu tidak mutlak karena
tergantung dengan isi perjanjian antara konsumen dan developer.

Atas dasar itu, sangat disarankan untuk mengkomunikasikan hal itu dengan developer seputar
kejelasan serah terima rumah. Bila perlu cantumkan poin tersebut dalam Perjanjian Jual Beli
(PJB) yang disahkan notaris.

Lantas, kapankah PJB itu dilakukan? Apakah di awal angsuran atau setelah lunas?

Prosedur kredit in-house sebenarnya sangat sederhana sekali. Tahap awal dimulai dengan
membayar booking fee sebagai tanda jadi membeli unit itu. Atau bisa juga developer
mensyaratkan uang muka yang besarannya bisa dinegosiasikan.

Setelah semua permintaan developer dilunasi, selanjutnya akan dilakukan Pra Perjanjian Jual
Beli (PPJB) yang disahkan notaris – yang mengatur:

 pembelian rumah dengan cara angsuran (in house),

 besaran uang muka (jika ada),
 jumlah angsuran rumah dibayar bertahap sesuai jadwal yang disepakati.
 Bila perlu cantumkan juga waktu proses serah terima rumah dan sanksi maupun denda jika
masing-masing pihak wanprestasi dari perjanjian yang disepakati.

Begitu jadwal pembayaran yang telah disepakati diselesaikan, maka PPJB bisa dinaikkan
levelnya menjadi Akta Jual Beli (AJB). Maksud pembayaran telah selesai adalah
angsurannya sudah genap dan dinyatakan lunas.
Saat pembayaran terakhir itulah pembeli, developer, dan notaris ketemuan untuk menyusun
AJB. AJB ini menjadi bukti sah dan dasar peralihan hak tanah dan bangunan dari developer
ke pembeli. Tentunya AJB ini disahkan pula oleh notaris.

Sebagai catatan penting, penandatanganan yang dilakukan di hadapan notaris tapi tidak
diikuti penyerahan Asli Sertifikat bukanlah AJB. Yang terjadi biasanya penandatanganan
PPJB di mana sifatnya perjanjian biasa bukanlah peralihan hak.

[Baca: Perhatikan Kelengkapan Surat Saat Beli Rumah]

Cuma ingat, developer yang menawarkan skema ini lumayan jarang. Terlebih lagi penawaran
ini sifatnya terbatas dalam waktu dan jumlah tertentu. Misalnya saja penawaran kredit in
house hanya berlaku untuk 10 dari 100 unit yang tersedia. Maka itu, penawaran ini bisa
diperebutkan banyak pembeli.

Jadi, bank bukan satu-satunya pihak yang menawarkan kredit rumah ke konsumen.
Developer pun juga bisa menawarkan opsi itu dengan sebutan kredit in-house. Bagi calon
pembeli, kredit-in house ini merupakan pilihan menggiurkan karena prosesnya yang mudah,
tanpa bunga, dan pastinya waktunya lebih pendek dari KPR.
Image credit:

 https://serbaproperty.files.wordpress.com/2011/11/20110928-brosur-dpn-no-dp.jpg
 https://www.google.co.id/search?q=kredit+rumah+in+house&rlz=1C1CHYD_enID561I
D561&espv=2&biw=1366&bih=643&source=lnms&tbm=isch&sa=X&ei=_vZfVbrME4
zkuQT5koLYDQ&ved=0CAYQ_AUoAQ#imgdii=e3JGjDccI74oXM%3A%3Be3JGjDccI7
4oXM%3A%3BMmSQ071TkVKPtM%3A&imgrc=e3JGjDccI74oXM%253A%3B31nxDIx
nKQOKMM%3Bhttp%253A%252F%252Fblog.creditkarma.com%252Fwp-
content%252Fhouse_credit.png%3Bhttp%253A%252F%252Funclegoop.com%252F2013
%252F04%252F30%252Fcermat-saat-akan-ambil-kredit-rumah-
2%252F%3B346%3B250
 JAKARTA, KOMPAS.com - Anda tentunya tak merasa asing dengan istilah
syariah dalam konsep ekonomi khususnya di sektor perbankan.

 Sudah banyak bank-bank di Indonesia yang mengusung konsep syariah,

sebut saja Bank Muammalat sebagai pelopor bank syariah di Indonesia, Bank
Syariah Mandiri, BRI Syariah, BNI Syariah, dan lain-lain.

 Namun, bagaimana dengan pengembang atau developer syariah? Terdengar

asing? Bisa jadi. Pasalnya, nilai-nilai islami yang coba diadopsi oleh
pengembang properti ini baru dirintis pada 2014 silam.

 Tentu beda khittahnya dengan pengembang konvensional atau umum yang

tergabung dalam asosiasi Real Estat Indonesia (REI), atau Asosiasi
Pengembang Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia (Apersi).

 Pengembang anggota REI atau Apersi sangat terikat dengan praktik-praktik

ekonomi umum macam pembiayaan berbunga, denda atau penalti jika cicilan
terlambat, bahkan menaikkan harga jual tanpa pemberitahuan lebih dulu.

 Nah, pengembang properti syariah, seperti diakui salah satu pelakunya,

Dandi Irawan, CEO PT Sharia Green Land, meniadakan itu semua.

 Pendek kata, kaidah Islam diadopsi dalam praktik-praktik operasional mereka,

baik dari segi legalitas (hukum), akad transaksi, pembiayaan, realisasi
pembangunan, hingga serah terima kunci.
 Pengembang syariah ini tergabung dalam sebuah asosiasi bernama
Developer Properti Syariah (DPSI). Anggotanya adalah sekumpulan anak
muda, untuk tidak bisa dikatakan pengembang muda.

 Karena dimotori anak muda, tak pelak, kampanye iklan jual rumah tanpa riba,
tanpa bunga, dan tanpa denda pun memanfaatkan media sosial.

 Kompas.com termasuk yang mendapat pesan berantai (broadcast) kiprah

DPSI ini melalui media sosial.

 Menurut Dandi, DPSI menaungi para pengembang properti syariah yang ingin
tumbuh dan berkembang sesuai dengan kaidah Islam.

 Konsep syariah, kata dia, direpresentasikan dalam segala aspek. Terutama

sisi pembiayaan dan transaksi dengan meniadakan peranan perbankan untuk
fasilitas kredit pemilikan rumah (KPR).

 "Kami mendasarkan transaksi jual beli pada akad istishna'," ujar Dandi.

 Dalam program perumahan syariah ini, pengembang telah menetapkan harga

jual unit-unit rumah. Termasuk harga-harga khusus untuk unit rumah tertentu,
contohnya unit rumah dengan kavling yang lebih luas, unit yang ada
perubahan spesifikasi dan bentuk.

 Oleh karenanya konsumen tinggal mencocokkan lokasi, tipe, desain dan

spesifikasi unit dengan harga yang ditawarkan.

 Penetapan harga tersebut untuk memudahkan proses pembelian. Termasuk

sudah memberikan pilihan cara pembelian, bisa pembelian tunai atau
bertahap (kredit).

 Secara prosedur, setiap adanya pemesanan dari calon konsumen akan

dituangkan dalam Surat Pemesaan Pembelian Rumah (SPPR) yang di
dalamnya menerangkan semua hal secara tertulis, ditandatangani oleh
konsumen dan disetujui pengembang.

 Karena meniadakan peran perbankan, proses pengecekan kemampuan

bayar calon konsumen di Bank Indonesia (BI Checking) pun menjadi tidak
penting.

 Konsumen, hanya berurusan dengan pihak pengembang serta notaris yang

ditunjuk, setelah kesepakatan harga dan tenor KPR disepakati.
 Contohnya, konsumen A membeli unit rumah seharga Rp 150 juta. Dengan
konsep KPR syariah, harga tunai tersebut berubah menjadi Rp 250 juta per
kelipatan lima tahun.

Perubahan harga menjadi Rp 100 juta lebih tinggi dalam lima tahun, setelah
memperhitungkan tingkat inflasi dan kondisi ekonomi.

Ini artinya, jika konsumen tersebut ingin memanfaatkan fasilitas KPR syariah
bertenor lima tahun, maka uang yang harus dibayarkan sejumlah Rp 250
juta.

Besaran harga tersebut diinformasikan dan disepakati sebelum perjanjian

pengikatan jual beli atau PPJB. Setelah kesepakatan dicapai, PPJB kemudian
ditandatangani di hadapan notaris.

 Dengan mekanisme yang diterapkan seperti ini, pengembang DPSI

mengklaim produk huniannya dijamin halal.

Judul artikel ini sengaja saya tulis 20+ untuk mengakomodir tambahan-tambahan baru lagi yang
nanti ditemukan di tengah jalan. Juga mengakomodir tambahan ide dari Anda yang tertulis di
komentar (bila ada).

1. Beritahu apa saja yang Anda jual (ya iyalaaah)

2. Sampaikan tentang spesifikasi produk
3. Rekanan supplier yang baik
4. Adakah garansi?
5. Sampaikan berapa lagi yang masih bisa dibeli
6. Batasan waktu dalam membeli
7. Kapan pembelian terakhir
8. Batasan jumlah pembelian
9. Sampaikan mengapa harga murah atau mahal secara rasional
10. Sampaikan cara pembayaran
11. Tampilkan manfaat dari jualanmu
12. Berikan diskon dan atau bonus
13. Berikan dobel bonus
14. Yang menarik di sekitar Anda (Kalau jualan properti, sampaikan fasilitas umum yang
terdekat)
15. Yang menggiurkan bila membeli di tempat Anda jualan
16. Informasikan tentang cara dan kualitas pelayanan Anda
17. Sampaikan siapa Anda / Perusahaan
18. Sampaikan prestasi Anda / Perusahaan
19. Sampaikan fokus bisnis Anda / Perusahaan
20. Sampaikan visi dan misi Anda / Perusahaan
21. Testimoni konsumen, melalui video, tulisan, foto, artikel dan media lain.
22. Tampilkan siapa yang membeli dagangan kita (yang memiliki daya pengaruh kuat)
23. Sampaikan berapa banyak orang yang telah membeli produk Anda
24. …….. (bantu isi ya di kolom komentar di bawah artikel ini)

Dari 20+ pada masing-masing nomor, Anda bisa menjawab lebih dari 1 nilai plus. Sehingga
Anda bisa memiliki lebih dari 20 nilai plus. Selain untuk digunakan dalam promosi, Anda bisa
susun dan gunakan untuk sales script bagi para sales Anda agar tidak terjebak dalam
pertanyaan yang membingungkan dari konsumena atau menghadapi keberapan pelanggan.