Kerangka Acuan Kerja

Kegiatan
Pekerjaan
Lokasi
Tahun Anggaran

I.

: Pembangunan Sarana dan Prasarana Kampus Universitas Diponegoro

: Kajian Pengembangan dan Komersialisasi Kampus Universitas
Diponegoro Pleburan Semarang
: Kampus Undip Pleburan Semarang
: 2016

PENDAHUL :
UAN

Sebagai universitas negeri ternama di Jawa Tengah dan

termasuk dalam 10 besar Perguruan Tinggi di Indonesia,
Universitas Diponegoro memiliki potensi untuk berkembang
sebagai pusat kegiatan akademis baik di tingkat regional
maupun nasional. Universitas Diponegoro telah terakreditasi A
menunjukkan kualitas kurikulum, tenaga pendidik (dosen
tetap), mahasiswa, sistem manajerial, sarana dan prasarana
pendidikan dan lulusan perguruan tinggi terbaik. Sistem
pendidikan dan pembelajaran di Universitas Diponegoro juga
didukung dan dijamin kualitasnya dengan sistem penjaminan
mutu.
Secara manajemen finansial, Universitas Diponegoro
menorehkan prestasi tingkat nasional dengan meraih Peringkat
ke dua sebagai Satuan Kerja yang memiliki kinerja Badan
Layanan Umum terbaik. Penilaian layanan tersebut meliputi
aspek keuangan yang berkaitan dengan kepatuhan pengelolaan
keuangan diantaranya meliputi aspek penyusunan Rencana
Bisnis dan Anggaran (RBA), penyusunan dan penyampaian
laporan keuangan, tarif layanan, sistem akuntansi, pengelolaan
barang inventaris, pengelolaan utang dan piutang, pengadaan
barang dan jasa. Selain itu juga penilaian terhadap rasio
keuangan yang terdiri dari rasio kas, rasio lancar, periode
penagihan piutang, perputaran aset tetap, imbalan ekuitas dan
rasio Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) terhadap biaya
operasional.
Mulai tahun 2016, UNDIP telah resmi menjadi PTN BH sesuai
dengan Peraturan Pemerintah RI no 81 tahun 2014 tanggal 17
Oktober 2014 tentang Penetapan Universitas Diponegoro
sebagai PTN BH. Dengan PTN BH UNDIP akan memiliki
kewenangan otonomi salah satunya adalah hak mengelola dana
secara mandiri, transparan dan akuntabilitas, mendirikan badan
usaha dan mengembangkan dana abadi. Dengan kewenangan
untuk mengelola dana secara mandiri tersebut maka UNDIP
~1~

diharapkan mampu mengelola aset baik tanah dan bangunan

secara komersial untuk menghasilkan pendapatan sebagai
upaya pengembangan dan pencapaian tujuan, visi dan misi
Universitas Diponegoro.

II.

Maksud dari Kajian Pengembangan dan Komersialisasi

Kampus Universitas Diponegoro Pleburan Semarang ini adalah
menyusun sebuah kajian awal mengenai kelayakan bisnis
rencana pengembangan dan komersialisasi Kampus UNDIP
Pleburan Semarang.

TUJUAN

Adapun, secara spesifik, tujuan kegiatan ini adalah:

1. Kajian Pra-Kelayakan Bisnis
2. Menghasilkan koridor pemanfaatan ruang untuk komersial
dan non komersial berdasarkan daya dukung lahan
3. Menentukan sasaran dan kendala proyek kerjasama;
4. Mengkaji pilihan teknis serta ketersediaan teknologi dan
barang/jasa yang dibutuhkan;
5. Menentukan
berbagai
permasalahan
pokok
dan
hambatannya, usulan mengatasi permasalahan
6. Mengidentifikasi pilihan bentuk kerjasama terbaik;
7. Mengidentifikasi resiko bisnis
8. Menyusun rencana komersial yang mencakup alokasi resiko
9. Mengidentifikasi
persyaratan
pelaksanaan
Proyek
Kerjasama Investasi, termasuk landasan hukum yang
diperlukan
III.

SASARAN

Sasaran yang dicapai dari pekerjaan ini adalah tersedianya

Kajian Pengembangan dan Komersialisasi Kampus Undip
Pleburan dengan menjadikan Kampus Undip Pleburan menjadi
destinasi wisata dan Business Block namun tetap
mengedepankan konsep pendidikan, yang terdiri dari :
1. Gedung Convention Center (Conference Hall), gedung ini
diproyeksikan bisa memuat 8.000 10.000 orang,
digunakan untuk kegiatan konferensi bertaraf internasional,
pameran, konser musik, seni budaya maupun kegiatan
komersial lainnya
2. Hotel dan Guest House, sebagai sarana penunjang
pengunjung untuk convention center, pelatihan, wisatawan,
pebisnis maupun kebutuhan akomodasi lainnya
3. Mall Edukasi, digunakan untuk memasarkan produk~2~

4.
5.
6.
7.

8.

produk yang dihasilkan Undip maupun bekerjasama dengan

perusahaan pabrikan, distributor/pemasok/retailer untuk
memasarkan produknya
Cafe dan Mini Market, sebuah cafe out door yang
memenuhi kebutuhan pengunjung di lokasi business block
Digital Science Techno Park, sebagai pusat informasi
digital seperti film, animasi, iklan kreatif dan software.
Museum Maritim, sebagai center of knowledge bidang
kelautan dan perikanan
Beauty Center, sebagai sarana untuk praktek mahasiswa
Fakultas Kedokteran Undip (bidang kecantikan, kedokteran
gigi, dll) untuk kepentingan publik
Bentuk-bentuk unit bisnis lainnya yang potensial.

IV.

NAMA DAN
ORGANISASI

Pengguna Jasa adalah Universitas Diponegoro dalam hal ini

adalah Rektor Undip

V.

SUMBER
PENDANAAN

Untuk
pelaksanaan
kegiatan
ini
HPS
sebesar
Rp 468.614.000,00 (Empat Ratus Enam Puluh Delapan Juta
Enam Ratus Empat Belas Ribu Rupiah), sumber dana DIPA
UNDIP Tahun Anggaran 2016

VI.

LOKASI
KEGIATAN

Lokasi pelaksanaan pekerjaaan ini terletak di kawasan Kampus

Undip Pleburan Semarang

VII.

LINGKUP
KEGIATAN

Lingkup kegiatan ini secara umum terdiri dari beberapa aspek

kajian yaitu Hukum dan Kelembagaan, kajian Teknis,
Kelayakan Proyek, Lingkungan dan Sosial serta Bentuk
Kerjasama Investasi.

VIII.

PENDEKAT
AN DAN
METODE
KAJIAN

Pendekatan dan metode kajian yang dilakukan secara garis

besar meliputi beberapa aspek kajian sebagai berikut:
1. Kajian Hukum dan Kelembagaan, meliputi:
Analisis Peraturan Perundang-undangan;
Analisis Kelembagaan
2. Kajian Teknis, meliputi:
Analisis Teknis; (ketinggian bangunan, daya dukung
lahan, tata ruang)
Konservasi bangunan yang ada
Zonasi fungsi bangunan dan prosentasi penggunaan luas
Penyiapan Tapak;
Koefisien dasar bangunan, koefisien lantai bangunan
Lingkup Proyek Kerjasama; dan
~3~

Spesifikasi Keluaran

3. Kajian Kelayakan Proyek, meliputi:

Analisis Keuangan (total biaya investasi, biaya
operasional, NPV, IRR)
Analisis Permintaan dan Pasar;
Analisis Resiko Bisnis
4. Kajian Bentuk Kerjasama dalam Penyediaan sarana dan
prasarana, mengikuti ketentuan sebagai berikut:
Karakteristik dasar bentuk kerjasama harus
mencerminkan alokasi resiko, penanggung jawab
pembiayaan, dan status pengelolaan aset kerjasama;
Bentuk-bentuk kerjasama yang ditawarkan diantaranya
adalah:
a. Bangun-milik-guna-serah (build-own-operatetransfer);
b. Bangun-guna-serah (build-operate-transfer);
c. Bangun-serah-guna (build-transfer-operate);
d. Rehabilitasi-guna-serah (rehabilitate-operatetransfer);
e. Kembangkan-guna-serah (develop-operate-transfer)

IX.

KEBUTUH
AN PERSONIL

Konsultan dalam melaksanakan pekerjaan wajib membentuk

tim
kerja
untuk
menyelesaikan
pekerjaan
Kajian
Pengembangan dan Komersialisasi Kampus Undip Pleburan
dan secara fungsional dapat langsung berhubungan dengan
pemberi tugas. Tim yang dimaksud merupakan gabungan dari
beberapa ahli dan tenaga pendukung lainnya, dengan kualifikasi
S2 atau S1, yaitu:
1. Ketua Tim (Team Leader)
Sarjana Teknik Arsitektur dengan SKA Arsitek Madya.
Disyaratkan tenaga ahli ini lulusan S1 universitas/perguruan
tinggi atau yang telah disamakan yang berpengalaman di
bidang penyusunan Master Plan kawasan bisnis sekurangkurangnya 10 tahun atau minimal 5 (lima) tahun untuk S2
dan mampu berkerja sama dalam satu tim.

2. Tenaga Ahli Ekonomi

~4~

Sarjana Ekonomi dengan SKA yang sesuai minimal lulusan

S1 universitas/perguruan tinggi atau yang telah disamakan
yang berpengalaman di bidang ekonomi proyek sekurangkurangnya 8 (delapan) tahun atau minimal 5 (lima) tahun
untuk S2 dan mampu berkerja sama dalam satu tim.
3. Tenaga Ahli Hukum
Sarjana S1 atau Pascasarjana S2 Hukum dengan SKA yang
sesuai, dengan pengalaman di bidang hukum dan
kelembagaan KPS minimal 8 (delapan) tahun untuk S1 atau
minimal 5 (lima) tahun untuk S2.
4. Tenaga Ahli Teknik Konstruksi/Struktur
Tenaga ahli yang disyaratkan seorang sarjana jurusan teknik
sipil minimal (S1), lulusan universitas/perguruan tinggi atau
yang telah disamakan yang berpengalaman di bidangnya
sekurang-kurangnya 8 Tahun dan bersertifikasi keahlian
(SKA).
5. Tenaga Ahli Arsitektur
Sarjana Teknik Arsitektur dengan SKA Arsitek Muda
lulusan universitas / perguruan tinggi yang berpengalaman
profesional dalam pelaksanaan pekerjaan
di
bidang
desain bangunan sekurang-kurangnya 8 (delapan) tahun,
dan mampu berkerja sama dalam satu tim.
6. Tenaga Ahli Planologi
Sarjana Teknik Planologi dengan SKA yang sesuai lulusan
universitas / perguruan tinggi yang berpengalaman
profesional dalam perencanaan tata ruang sekurangkurangnya 8 (delapan) tahun, dan
mampu berkerja
sama dalam satu tim.
7. Tenaga Ahli Transportasi
Sarjana Teknik Sipil dengan SKA Teknik Jalan Muda
lulusan universitas / perguruan tinggi yang berpengalaman
profesional dalam pelaksanaan pekerjaan
di
bidang
desain bangunan sekurang- kurangnya 8 (delapan) tahun,
dan mampu berkerja sama dalam satu tim.
8. Tenaga Ahli Geodetik
Sarjana Teknik Geodesi dengan SKA Geodetik Muda
lulusan universitas / perguruan tinggi yang berpengalaman
profesional dalam pelaksanaan pekerjaan di bidangnya
sekurang- kurangnya 8 (delapan) tahun dan mampu
~5~

berkerja sama dalam satu tim.

9. Tenaga Ahli Mekanikal/ Elektrikal
Sarjana Teknik Elektro/Mesin bersertifikasi keahlian
(SKA) Ahli Madya, lulusan universitas / perguruan tinggi
yang berpengalaman profesional dalam pelaksanaan
pekerjaan di bidangnya sekurang- kurangnya 8 (delapan)
tahun, dan mampu berkerja sama dalam satu tim.
10. Cost and Quantity Engineer
Sarjana Teknik Sipil bersertifikasi keahlian (SKA) Teknik
Bangunan Gedung Muda, berpengalaman profesional yang
terbiasa menangani pekerjaan perhitungan/Estimasi Biaya
Proyek sekurang-kurangnya 8 (delapan) tahun.
11. Tenaga Pendukung
1) Asisten Tenaga Ahli Sipil (S1 4 tahun)
2) Asisten Tenaga Ahli Arsitektur (S1 4 tahun))
3) Juru Ukur
4) Juru Gambar/Drafter
5) Operator Komputer
6) Administrasi
7) Tenaga Lokal
X.

JANGKA
WAKTU
PELAKSANAAN

XI.

KELUARA
N

Jangka waktu Pelaksanaan sampai diserahkan dokumen hasil

kajian adalah selama 105 (seratus lima) hari kalender sejak
diterimanya Surat Perintah Mulai Kerja (SMPK)

Dokumen Kajian Awal Prastudi Kelayakan atau Outline

Business Case rencana pengembangan dan komersialisasi
Kampus Undip Pleburan yang terdiri dari :
1. Dokumen Kajian Hukum dan Kelembagaan berupa
analisis aturan perundang-undangan yang berlaku terkait
dengan master plan kota Semarang, rencana tata ruang kota
Semarang dan peraturan daerah mengenai investasi di Jawa
Tengah.
2. Dokumen Rancangan Dasar (Basic Design) Kampus
Undip Pleburan, yang terdiri dari Dokumen gambar
disain/rancang awal, yang di dalamnya terdapat rencana
kinerja bangunan Kampus Undip Pleburan seperti
~6~

ketinggian bangunan, daya dukung lahan, tata ruang,

koefisien dasar bangunan, koefisien lantai bangunan dan
spesifikasi. Dokumen volume dan biaya investasi,
termasuk biaya konstruksi, operasional, dan perawatan.
Disertai gambar peta eksisting dengan foto udara
menggunakan Drone (setara Phantom 3 di ketinggian 100
meter).
3. Dokumen Kajian Kelayakan Proyek Kampus Undip
Pleburan, yang terdiri dari analisis biaya manfaat sosial,
analisis pasar, analisis keuangan dan analisis resiko,
analisis lingkungan dan sosial
4. Dokumen Kajian Bentuk Kerjasama Investasi yang
terdiri dari analisis karakteristik dasar bentuk kerjasama
dan alternatif-alternatif bentuk kerjasama investasi yang
paling sesuai dan optimal.
5. Dokumen Rekomendasi Proses Pengurusan Perijinan
XII.

PELAPORA
N dan DISKUSI

Pelaporan kajian ini akan dilakukan secara bertahap sesuai

tahapan studi dengan pentahapan sebagai berikut.
1. Laporan Pendahuluan, diserahkan pada akhir bulan ke-1
sejumlah 10 (sepuluh) eksemplar. Laporan Pendahuluan
ini berisi penjabaran dari kerangka acuan kerja, yang
meliputi pendahuluan, metodologi dan pendekatan teori
yang diterapkan dalam studi, gambaran umum secara
singkat, rencana kerja, jadwal kegiatan dan instrumen
pengumpulan data primer termasuk keperluan data
sekunder.
2. Laporan Antara, diserahkan pada akhir bulan ke-2
sejumlah 10 (sepuluh) eksemplar. Laporan Antara
berisikan hasil survei primer, hasil studi kasus/studi
terdahulu serta progres pekerjaan.
3. Draft Laporan Akhir, diserahkan pada akhir bulan ke-3
sejumlah 10 (sepuluh) eksemplar. Konsep Laporan Akhir
merupakan draft hasil kajian yang akan dibahas oleh
stakeholder yang relevan.
4. Laporan Akhir, diserahkan pada akhir masa kontrak
sejumlah 10 (sepuluh) eksemplar. Laporan Akhir adalah
Konsep Laporan Akhir yang telah disempurnakan sesuai
~7~

pembahasan akhir.
5. Laporan Ringkas (Eksum), diserahkan pada akhir masa
kontrak sejumlah 10 (sepuluh) eksemplar. Laporan
Ringkas adalah laporan yang digunakan untuk laporan
eksekutif sehingga merupakan laporan yang lebih kompak
dan padat mengenai hasil studi.
6. Album Gambar (A3) diserahkan pada akhir pada akhir
masa kontrak sejumlah 5 (lima) eksemplar.
7. Softcopy berupa Flashdisk 8 GB berisi keseluruhan
laporan kegiatan, diserahkan pada pada akhir masa kontrak
sejumlah 3 (tiga) buah.
Diskusi
a) Diskusi Laporan Pendahuluan
b) Diskusi Laporan Antara
c) Laporan Akhir dan Dokumen Perencanaan Teknis
XIII.

TUGAS
DAN
KEWAJIBAN

1.

Pengguna Jasa :
Dalam kegiatan ini, Pengguna Jasa mempunyai tugas dan
kewajiban sebagai berikut
1)
Memfasilitasi surat surat ijin survey
2)
Menyediakan data sekunder yang diperlukan
3)
Peralatan yang disediakan pengguna jasa antara
lain gedung dan perlengkapannya untuk melaksanakan
rapat rapat dan pembahasan.
4)
Sedangkan material berupa data data sekunder
dan sebagainya masih perlu dikonfirmasikan dengan data
primer atau data lapangan.

2.

Penyedia Jasa :
Dalam kegiatan ini Konsultan mempunyai tugas dan
kewajiban sebagai berikut :
1)
Penyedia
Jasa
berkewajiban
menyusun
perumusan sesuai dengan lingkup pekerjaan
2)
Penyedia jasa berkewajiban menyediakan jasa
tenaga pelaksana sesuai dengan keperluan studi dan
mengikuti semua petunjuk yang tercantum dalam
kerangka acuan dan ketentuan lain yang telah disepakati
3)
Penyedia
jasa
berkewajiban
melakukan
konsultasi dan asistensi secara reguler kepada pihak
~8~

pemberi tugas atau pihak pihak lain yang dianggap

perlu.
4)
Dalam hal terdapatnya keraguan, Direksi akan
memberikan keputusan tentang ketentuan teknis yang
harus dipenuhi.
5)
Setiap laporan perlu didiskusikan dengan
instansi terkait.
XIV.

PENUTUP

Hasil Akhir pekerjaan adalah tersusunnya dokumen Kajian

Pengembangan dan Komersialisasi yang akan menjadi acuan
yang kuat pengembangan Kampus Universitas Diponegoro
Pleburan Semarang.
Kerangka Acuan Kerja ini diupayakan semaksimal mungkin,
namun demikian demi sempurnaannya hasil kegiatan ini maka
dimungkinkan adanya perubahan perubahan berdasarkan
masukan dan hasil pembahasan pada saat proses
pelaksanaannya. Oleh karena itu penyedia jasa dipersyaratkan
untuk mengikuti perkembangan dan keputusan yang ditetapkan
berdasarkan kesepakatan bersama dalam forum pembahasan.
Demikian Kerangka Acuan Kerja (KAK) ini disusun sebagai
panduan pelaksanaan Pengembangan dan Komersialisasi
Kampus Universitas Diponegoro Pleburan Semarang.

Semarang, Juli 2016

Pejabat Pembuat Komitmen BOPTN dan Pengadaan
Barang/Jasa Konstruksi Universitas Diponegoro

Ir. Baskoro Rochaddi, MT.

NIP. 19650313 199203 1 001

~9~