Sebelum tahapan apa pun dimulai dalam pekerjaan konstruksi, selalu tetdapat proses awal

menyerahkan dan menyeleksi sebuah proposal penawaran atas proyek tersebut yang dinamakan
sebagai proses tender Dalam dunia konstmksi, tender dianggap sebagai sebuah penawaran untuk
melakukan pekerjaan dengan nilai tertentu atau dengan perhitung. an keuntungan tettentu. Proses
tender bertujuan untuk membantu pi. hak pemilik proyek dalam melakukan penyeleksian
kontraktor-kontraktor potensial yang akan mengerjakan proyek tersebut. Penyeleksian ini perlu
mendapat perhatian dari pihak pemilik proyek maupun panitia pelelangan atau konsultan yang
ditunjuk. Kekeliruan dalam melakukan penyeleksian dan pemilihan kontraktor akan menyebabkan
hubungan yang tidak harmonis antara pemilik proyek dan kontraktor yang pada akhimya berpotensi
menimbulkan sengketa-sengketa konstruksi.

Hal lain yang perlu diperhatikan adalah tipe kontraktor itu sendiri. Sebuah perusahaan penyedia jasa
konstruksi akan memiliki target pasar dan spesialisasinya sendiri sehingga mungkin tidak akan cocok
untuk melaksanakan pekerjaan di luar ranah spesialisasinya itu. Sebagai cont toh, kontraktor grade A
mungkin tidak akan cocok untuk melaksanakan proyek yang diperuntukkan bagi kontraktor grade B.
Atau bisa juga kontraktor-kontraktor besar atau BUMN tidak akan cocok untuk melaksanakan
proyek-proyek perumahan kecil. Hal ini terutama dikarenakan nilai pekerjaan tersebut tidak mampu
menutupi biaya overhead perusahaan. Oleh karena itulah, tujuan utama dari sistem tender adalah
untuk memilih satu kontraktor untuk pekerjaan proyek tertentu. Proses tender selalu diawali dengan
undangan untuk melakukan ten’ der yang biasanya diumumkan melalui media massa. Undangan
terse’ but harus memiliki informasi yang memadai sehingga kontraktor dapat mempertimbangkan
kemampuan mereka untuk mengikuti tender atau tidak. Informasi yang minimal hams ada dalam
undangan tender antara lain:

Pemilik proyek

Tanggal dokumen tender tersedia dan dapat diambil atau dibeli

Tanggal pemasukan penawaran

o Tanggal pengumuman pemenang Tanggal dimulainya pekerj aan Waktu penyelesaian pekerjaan

0 Tlpe kontrak 0 Penjelasan singkat mengenai proyek tersebut

Selanjutnya panitia pelelangan atau konsultan profesional yang bertugas menyeleksi penawaran
harus mencari kontraktor terbaik untuk melaksanakan pekerjaan tersebut dengan
mempertimbangkan kestabilan fmansial kontraktor, rekam jejak bisnis yang baik, kesesuaian dengan
tipe proyek yang akan dilaksanakan (pengalaman sejenis, ukuran, metode, kompleksitas, program
kerja, dll.), organisasi yang eflsien, memiliki reputasi kinerja dan hasil pekerjaan yang baik, dan
kemampuan untuk memulai pekerjaan sesuai dengan waktu yang ditentukan.

7.1 PERIODE TENDER

Hal yang hams dipertimbangkan oleh pemilik proyek dan panitia pelelangan adalah waktu untuk
melaksanakan proses tender. Petiode tender ini tidak boleh terlalu panjang karena akan
memengaruhi keseluruhan time frame perencanaan proyek konstruksi. Periode tender juga ti

dak boleh terlalu singkat karena akan memengaruhi kualitas penawaran yang dimasukkan oleh
peserta pelelangan. Pengaruh terhadap kualitas penawaran dapat terjadi dalam bentuk kekeliruan
perhitungan volume pekerjaan (estimating error), kurangnya pemahaman atas lingkup pekerjaan
yang harus dikerjakan, perencanaan sumber daya yang buruk, dan kurangnya pemahaman terhadap
dokumen kontrak.

7.2 METODE TENDER

Terdapat berbagai macam metode tender (tendering methods atau tende‘ring systems) dalam
industri konstruksi, antara lain: a. Tender terbuka (open tendering),

19. Tender selektif (selective tendering),

4:. Tender negosiasi (negotiated tendering),

d. Tender bertahap (serial tendering), e. Tender dua tahap (two stage tendering).

Gambar 7.1 Berbagai macam metode tender

Tender Terbuka (Open Tendering) Tipe metode tender ini diawali dengan pengumuman kepada
publik

biasanya melalui media cetak-tentang rencana dilaksanakannya s buah proyek konstruksi dan
mengundang kontraktor-kontraktor untuk berpartisipasi dalam tender ini. Mengingat sifat tender ini
yang terbuka untuk umum dan memberikan kesempatan kepada semua kontrakto yang merasa
memenuhi persyaratan untuk berpartisipasi, maka dibut kan waktu dan proses yang cukup lama bagi
pemilik proyek dan konsultannya untuk mengevaluasi tender.

Tabel 7.1 Keuntungan dan kelemahan tender terbuka

Tender Selektif (Selective Tendering)

Metode tender ini biasanya digunakan oleh pemilik proyek yang sudah berpengalaman atau
memang core business-nya adalah di sektor industri konstruksi. Dalam metode ini, sebuah daftar
singkat yang berisi nama-nama kontraktor yang berpotensial dibuat dan diserahkan kepada pemilik
proyek. Kontraktor-kontraktor tersebut biasanya merupakan kontraktor-kontraktor yang memang
sudah mapan, berpengalaman, dan dianggap mampu melaksanakan pekerjaan konstruksi yang
dimaksud. Sering kali pemilik proyek dan konsultan telah memiliki rekam jejak prestasi dari
kontraktor-kontraktor yang pemah digunakan sehingga dapat digunakan untuk membuat daftar
tersebut. Selanjutnya kontraktor-kontraktor terpilih akan dihubungi dan diundang untuk mengikuti
tender dan memberikan harga penawaran. Dengan demikian, metode ini dapat membantu pemilik
proyek dan konsultan untuk mengecualikan kontraktor-kontraktor yang tidak sesuai dan sekaligus
membatasi jumlah peserta tender.

Biasanya pertanyaan-pertanyaan yang menjadi pertimbangan kontraktor dalam memutuskan

apakah sebuah perusahaan kontraktor cocok atau tidak melaksanakan pekerjaan konstruksi adalah
sebagai berikut:

1. Apakah kontraktor tersebut memiliki pengalaman mengerjakan proyek sejenis dengan standar
yang serupa dan mampu menyelesaikannya dalam kurun waktu yang ditentukan?

2. Apakah kontraktor tersebut memiliki kemampuan dan tenaga ahli yang dibutuhkan untuk
menyelesaikan proyek ini?

3‘ Bagaimana dengan kualitas manajemen perusahaan dan orang Vang dipekerjakan oleh kontraktor
tersebut? 4‘ Apakah kontraktor tersebut memiliki kapasitas lebih untuk menyelesaikan proyek itu
dalam kurun waktu yang ditentukan? 5. Bagaimana dengan keuangan perusahaan dan rekam jejak
kon.

traktor tersebut?

Sebuah daftar nama kontraktor pilihan sebaiknya dibatasi antara lima hingga delapan nama
kontraktor tergantung pada ukuran dan kom. pleksitas proyek yang hendak dilaksanakan. Apabila
semua peserta ten. der memiliki reputasi yang balk, mapan. dan sesuai untuk melaksanakan

pekerjaan tersebut, maka pemilik proyek dapat memutuskan pemenang tender berdasarkan harga
penawaran terendah. Metode ini sering dilakukan karena menghemat waktu dalam mengevaluasi
aspek teknis dan finansial para kandidat.

Tabel 7.2 Keuntungan dan kelemahan tender selektif

Penunjukan (Nomination) Metode ini termasuk dalam kategori tender selektif. Metode nominasi
atau penunjukan langsung terjadi apabila pemilik proyek sudah memiliki kecenderungan untuk
memilih satu perusahaan kontraktor untuk melaksanakan pekerjaan konstruksi. Dengan demikian
daftar mama kandidat hanya berisi satu nama saja. Biasanya (tentu saja) kontraktor pilihan tersebut
sudah pemah bekerja sebelumnya dengan pemilik pro yek dan pemilik proyek merasa puas dengan
hasil pekerjaan sebelumnya

Karena tidak adanya kompetisi, maka kontraktor cenderung menaikakan harga penawaran
pekerjaan. Di lain pihak, pemilik proyek mungkin akan berpikir bahwa lebih baik membayar lebih
mahal tetapi hasilnya akan lebih baik dan pekerjaannya juga lebih cepat selesai. Dalam metode
penunjukan ini biasanya harga penawaran merupakan hasil dari negosiasi kedua belah pihak. Ketika
kesepakatan terjadi, maka kontrak dapat dibuat dan ditandatangani oleh kedua belah pihak.

Tender Negosiasi (Negotiated Tendering)

Metode tender negosiasi hampir sama dengan tender penunjukan. Bedanya adalah tender
penunjukan termasuk ke dalam kategori khusus tender selektif dan hanya diikuti oleh satu
konttaktor saja.

Sedangkan menurut metode negosiasi, setelah pemilik proyek memperoleh beberapa kandidat
kontraktor untuk melaksanakan pekerjaan, langkah selanjutnya adalah diskusi mendetail terkait
pengalaman dan pengetahuan mereka. Diskusi tersebut dilakukan bersama dengan para konsultan
pemilik proyek selama tahap desain sehingga kontraktor dapat memberikan masukan atau saran
terkait buildability, value engineering, maupun metode konstruksi dan pada akhirnya sebuah harga
penawaran yang sesuai untuk tipe proyek tersebut. Dengan demikian metode ini biasanya digunakan
untuk mendapatkan kontraktor dengan spesialisasi khusus atau untuk
memperbarui/memperpanjang kontrak yang sudah

ada, misalnya penambahan gedung baru setelah proyek telah dimulai.

Tabel 7.3 Keuntungan dan kelemahan tender negosiasi

Tender Bertahap (Serial Tendering)

Metode ini biasanya digunakan pada proyek-proyek berskala besar atau mega projects. Ketika
sebuah proyek besar dilaksanakan dalam beberapa tahapan, biasanya terdapat sejumlah kontrak
yang berbeda. Kontralcto: yang terpilih pada tahapan pertama dilakukan dengan cara tender se.
lektif. Tender yang diterima pada tahap pertama ini kemudian akan digunakan pula untuk tahap
kedua dan selanjutnya, di mana ketentuan dibuat sedemikian rupa pada kontrak pertama sehingga
terdapat sebuah formula untuk mengupdate hargar-harga. Atau pada kontrak pertama telah
dijelaskan ptosedur negosiasi harga baru berdasarkan harga tender sebagai cara untuk menentukan
harga dan pembayaran pada tahapan selanjutnya.
Tujuan utama dari metode ini adalah untuk memanfaatkan kontinuitas. Bagi kontraktor hal ini akan
menguntungkan karena tim, kantor, mes, gudang, peralatan proyek, dan lain sebagainya sudah siap
dan ada di lokasi pekerjaan. Ketika proyek tahap kedua dimulai, fasilitas-fasilitas tersebut sudah ada
sehingga kontraktor tidak perlu memperhitungkan lagi biaya overhead mobilisasi dan dapat
menghemat waktu pelaksanaan pekerjaan (coba bandingkan apabila kontraktor baru yang
mengerjakan tahap kedua). Keuntungan lainnya adalah para pekerja sudah familiet dengan detail
pekerjaan sehingga mereka dapat bekerja lebih cepat dan eflsien.

Tabel 7.4 Keuntungan dan kelemahan tender bertahap

Tender Dua Tahap (Two Stage Tendering)

Sebagamum dapat melihat pada penamaan metode tender ini, terdapat dua mhnpan dalam
pelaksanaan tender ini. Tahap pertama bcrtujuan untuk mcmilih kontraktor yang sesuai dengan cara
kompetisi tcrbatas. Tahap kedua adalah proses negosiasi dengan kontrakmr cerpilih dan
mengikutscrtakan kontraktor lebih dini pada tahap desain.

Tahap l

Paserta tender dinilai berdasarkan kapabilitas, sumber daya, rekam jejak. estimasi harga penawaran,
overhead dan keuntungan, program kerja. dan biaya untuk jasa prakonstruksi. Selanjutnya
kontraktor terpilih akan membuat kesepakatan untuk memberikan jasa prakonstruksi selama tahap
desain proyek.

Tahap 2

Pemilik proyek, konsultan, dan kontraktor akan bersama-sama mengembangkan desain proyek,
melakukan tender kompetitif untuk memilih subkontraktor, dan menyepakati harga pekerjaan.
Tahap kedua berakhir dengan adanya kesepakatan kontrak pekerjaan berdasarkan harga negosiasi.

Biasanya dalam situasi tender kompetitif, harga penawaran menjadi salah satu kriteria penting
dalam pemilihan kontraktor. Tetapi dalam tender dua tahap ini di mana kontraktor telah memiliki
keterlibatan sejak awal terkait desain dan manajemen, maka hal ini dapat memengaa ruhi harga
tender dan kualitas proyek. Oleh karena itu pemilik proyek hams benar-benar memahami kriteri-
rkriteria penyeleksian.
Tabel 7.5 Keuntungan dan kelemahan tender dua tahap