Analisis Pasar Properti DKI Jakarta

Disusun oleh:
 Aprileo Ridwan (03/4-03)
 Burhan Zaki Ilmawan (06/4-03)

Ekonomi Indonesia 2020-2021

Pertumbuhan ekonomi Indonesia Kuartal I-2020 adalah sebesar 2,97 persen. Nilai. Badan
Pusat Statistik (BPS) mencatat pertumbuhan ekonomi Indonesia kuartal II-2020 mencapai
minus 5,32%. Ekonomi Indonesia pada triwulan ketiga tahun 2020 mengalami kontraksi
pertumbuhan minus 3,49 persen. Pertumbuhan ekonomi Indonesia pada kuartal IV-2020
minus 2,19%. Badan Pusat Statistik (BPS) melaporkan pertumbuhan ekonomi Indonesia di
kuartal I-2021 masih mengalami kontraksi minus 0,74 persen.

Periode Pertumbuhan Ekonomi

Kuartal I-2020 2,97%
Kuartal II-2020 -5,32%
Kuartal III-2020 -3,49%
Kuartal IV-2020 -2,19%
Kuartal I-2021 -0,74%

Sumber: BPS

Selisih Harga Penawaran dan Transaksi Properti di DKI Jakarta

Data historis atas transaksi penjualan dan pembelian properti di Indonesia masih sangat
terbatas. Hal tersebut salah satunya disebabkan oleh belum adanya kementerian atau lembaga
yang secara khusus memberikan intensi khusus dalam penyediaan informasi tersebut.
 Selisih Harga Penawaran dan Transaksi
60

50

40
Frekuensi

30

20

10

0
4 13 22 31 40 49 58 67
Selisih dalam %

Grafik diatas merupakan data statistik dari transaksi penjualan dan pembelian properti di
wilayah DKI Jakarta. Grafik tersebut menggambarkan bahwa selisih antara harga properti
yang ditawarkan sebelum transaksi dengan setelah terjadi nya transaksi berada pada interval
0%-8,99% dengan nilai tengah pada 4,495%. Titik tersebut adalah frekuensi tertinggi dari
seluruh data sampel yang tersedia atas transaksi penjualan dan pembelian properti di DKI
Jakarta dengan persentase mencapai 65,79% dari sampel transaksi. Selanjutnya, porsi
terbesar kedua pada interval selisih transaksi antara 9%-17,99% dengan persentase sebesar
23,68% dari seluruh data yang tersedia.

Kedua interval selisih transaksi tersebut dapat dijabarkan lebih lanjut melalui grafik berikut.

Selisih Harga Penawaran dan Transaksi

16
14
12
10
Frekuensi

8
6
4
2
0
1 3 5 7 9 11 13
Selisih dalam %
 Selisih Harga Penawaran dan Transaksi
14
12
10
Frekuensi

8
6
4
2
0
11 13 15 17 19 21
Selisih dalam %

Berdasarkan analisis kedua grafik tersebut, puncak dari pemusatan data transaksi yang
tersedia adalah ketika selisih harga transaksi dan penawaran kurang dari 1%. Hal tersebut
merupakan selisih yang paling diharapkan dari agen properti yang menginginkan keuntungan
semaksimal mungkin atas penjualan properti. Kemudian, pemusatan data dari transaksi
penjualan dan pembelian transaksi tersebut mulai mengalami penurunan secara signifikan
pada persentase selisih harga penawaran dan transaksi sebesar 7% ke atas. Namun secara
keseluruhan, nilai tengah dari interval dengan frekuensi tertinggi yaitu 4,495% menunjukkan
kemungkinan selisih antara harga penawaran dan harga transaksi yang dapat diterima baik
oleh agen properti maupun bagi space users atas properti yang ditawarkan.

Durasi Penawaran Properti di Jakarta

Transaksi properti di DKI Jakarta masih aktif berkontribusi dalam perekonomian di
Indonesia. Hal ini dapat dilihat dari sumbangan arus kapital oleh transaksi properti di
Indonesia. Untuk melihat seberapa aktif transaksi properti di Indonesia, dapat ditinjau dari
seberapa lama sebuah properti ditawarkan hingga properti tersebut laku terjual. Berikut
adalah data sampel durasi penawaran properti di DKI Jakarta dari tahun 2017 hingga 2021.
 Durasi Penawaran Properti di DKI Jakarta
30

25

20

15

10

0
2016 2017 2018 2019 2020 2021

<6 Bulan 6 Bulan-1 Tahun >1 Tahun

Disebabkan sampel data yang tidak merata, maka dibuat pembobotan sebagai berikut:

 <6 Bulan=1 poin

 6 Bulan-1 Tahun=2 poin
 >1 Tahun= 3 poin

Data transaksi yang terjadi dikalikan dengan poin yang tertera diatas lalu dibagi dengan
jumlah transaksi yang terjadi pada masing-masing tahun. Pembobotan dilakukan untuk
mengetahui kecenderungan durasi yang terjadi. Semakin besar poin, maka semakin lama
properti untuk laku terjual yang artinya semakin pasif pasar properti di tahun tersebut.

Tahun Durasi Penawaran Jumlah Poin Jumlah Rata-Rata

<6 Bulan 6 Bulan-1 >1 Tahun Transaksi
Tahun
2016 2 1 0 4 3 1,33
2017 27 5 3 46 35 1,31
2018 2 0 0 2 2 1
2019 1 1 1 6 3 2
2020 5 7 4 31 16 1,93
2021 4 0 0 4 4 1

Jika dilihat dari data di atas, pasar properti pada tahun 2016-2018 memiliki nilai rata-rata
poin yang rendah. Artinya, pasar properti di DKI Jakarta aktif terjadi transaksi jual beli.
Sedangkan pada tahun 2019-2020, poin rata-rata pasar properti mendekati angka 2. Artinya,
terjadi penurunan aktivitas transaksi jual beli properti di DKI Jakarta. Untuk tahun 2021,
angka poin rata-rata kembali mengecil. Artinya pasar properti di DKI Jakarta kembali aktif.
Hipotesis alasan kenapa pasar properti pada tahun 2019-2020 mengalami penurunan aktivitas
adalah karena terjadi shock adanya pandemi covid-19. Para investor menurunkan ekspektasi
mereka terdahap investasi di bidang properti sehingga terjadi penurunan permintaaan.
Masyarakat juga terkena dampak pandemi covid-19 yaitu terjadi penurunan kemampuan
ekonomis yang berimbas pada penurunan permintaan properti.