DIKLAT RENCANA TATA BANGUNA N

DAN LINGKUNGAN TINGKAT DASAR I

MODUL 2
Identifikasi Kawasan Potensial
2016

KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA

PENGANTAR PEMBIAYAAN SEKUNDER PERUMAHAN i

 KATA PENGANTAR

Modul Identifikasi Kawasan Potensial memberikan pemahaman tentang

Identifikasi Kawasan Potensial dalam rangka menyusun dokumen Rencana Tata
Bangunan dan Lingkungan.
Buku ini terdiri atas 5 (lima) bab yang terdiri dari Pendahuluan, Analisis Identifikasi
Kawasan, Penetapan Deliniasi dan Skala Penanganan, Rekomendasi Hasil
Identifikasi Lokasi, dan Penutup. Modul ini disusun secara sistematis agar peserta
pelatihan dapat mempelajari materi dengan lebih mudah. Fokus pembelajaran
diarahkan pada peran aktif peserta diklat.
Ucapan terima kasih dan penghargaan kami sampaikan kepada tim penyusun atas
tenaga dan pikiran yang dicurahkan untuk mewujudkan modul ini.
Penyempurnaan, maupun perubahan modul di masa mendatang senantiasa
terbuka dan dimungkinkan mengingat akan perkembangan situasi, kebijakan dan
peraturan yang terus menerus terjadi. Semoga modul ini dapat membantu dan
bermanfaat bagi peningkatan kompetensi aparatur di Pusat dan Daerah dalam
bidang penataan bangunan.

Semarang, Desember 2016

Kepala Balai Uji Coba Sistem Diklat

Perumahan dan Permukiman

Identifikasi Kawasan Potensial i

 DAFTAR ISI
KATA PENGANTAR.................................................................................................. I
DAFTAR ISI............................................................................................................. II
DAFTAR GAMBAR.................................................................................................. II
DAFTAR TABEL ..................................................................................................... IV
PETUNJUK PENGGUNAAN MODUL ....................................................................... V
A. Deskripsi .................................................................................................... v
B. Persyaratan ............................................................................................... v
C. Metode ...................................................................................................... v
D. Alat Bantu/Media ...................................................................................... v
E. Indikator Keberhasilan .............................................................................. v
BAB 1 PENDAHULUAN .......................................................................................... 7
A. Latar Belakang .......................................................................................... 8
B. Deskripsi Singkat ...................................................................................... 9
C. Tujuan Pembelajaran ............................................................................... 9
D. Materi dan Submateri Pokok ................................................................... 9
E. Estimasi Waktu ....................................................................................... 10
BAB 2 ANALISIS IDENTIFIKASI KAWASAN ............................................................ 11
A. Indikator Keberhasilan ........................................................................... 12
B. Umum..................................................................................................... 12
C. Kawasan Kajian....................................................................................... 12
D. Kawasan Perencanaan ........................................................................... 13
E. Contoh Peta Kawasan Kajian dan Kawasan Perencanaan ..................... 23
F. Latihan.................................................................................................... 24
G. Rangkuman ............................................................................................ 25
BAB 3 PENETAPAN DELINIASI DAN SKALA PENANGANAN.................................. 27
A. Indikator Keberhasilan ........................................................................... 28
B. Umum..................................................................................................... 28
C. Delineasi Kawasan .................................................................................. 29
D. Skala Penanganan. ................................................................................. 29
E. Latihan.................................................................................................... 31
F. Rangkuman ............................................................................................ 31
BAB 4 REKOMENDASI HASIL IDENTIFIKASI LOKASI ............................................. 33
A. Indikator Keberhasilan ........................................................................... 34
B. Umum..................................................................................................... 34
C. Analisa SWOT ......................................................................................... 34
D. Metode Pembobotan / Skoring ............................................................. 37

ii Identifikasi Kawasan Potensial

 E. Rekomendasi .......................................................................................... 40
F. Latihan.................................................................................................... 40
G. Rangkuman ............................................................................................ 41
BAB 5 PENUTUP .................................................................................................. 43
DAFTAR PUSTAKA ............................................................................................... 45
GLOSARIUM ........................................................................................................ 47

Identifikasi Kawasan Potensial iii

 DAFTAR GAMBAR
Gambar 1 Struktur Materi ....................................................................................... 10
Gambar 2 Kawasan Perumahan ............................................................................... 17
Gambar 3 Kawasan Usaha ....................................................................................... 17
Gambar 4 Kawasan Industri ..................................................................................... 18
Gambar 5 Kawasan Bersejarah ................................................................................ 19
Gambar 6 Peta Kawasan Kajian dan Kawasan Perencanaan ................................... 23
Gambar 7 Deliniasi Kawasan Perencanaan .............................................................. 24
Gambar 8 Analisis SWOT.......................................................................................... 35
Gambar 9 Contoh Analisis SWOT ............................................................................. 37

DAFTAR TABEL

Tabel 1 Contoh Gambaran Keterkaitan Antara Jenis Kawasan dan Ragam

Kawasan ...................................................................................................... 21
Tabel 2 Parameter Kawasan dan Pertimbangan Kritis Dari Segi Fisik dan Sosial.... 22
Tabel 3 Skala Penanganan: ...................................................................................... 31
Tabel 4 Contoh Tabel Pembobotan ......................................................................... 38

iv Identifikasi Kawasan Potensial

 PETUNJUK PENGGUNAAN MODUL
A. Deskripsi

Modul Identifikasi Kawasan Potensial terdiri dari tiga kegiatan belajar mengajar,
yaitu: Analisis Identifikasi Kawasan; Penetapan Deliniasi dan Skala Penanganan dan
Rekomendasi Hasil Identifikasi Lokasi.

B. Persyaratan
Dalam mempelajari modul ini peserta diklat dilengkapi dengan skema, gambar dan
tabel yang difungsikan untuk memudahkan peserta latih agar lebih memahami
materi modul.

C. Metode
Dalam pelaksanaan pembelajaran ini, metode yang dipergunakan adalah dengan
kegiatan pemaparan yang dilakukan oleh pemberi materi (narasumber), adanya
kesempatan tanya jawab, curah pendapat, bahkan diskusi.

D. Alat Bantu/Media
Untuk menunjang tercapainya tujuan pembelajaran ini, diperlukan Alat
Bantu/Media pembelajaran tertentu, yaitu:
1. LCD/projector
2. Laptop
3. Papan tulis atau whiteboard dengan penghapusnya
4. Flip chart
5. Bahan tayang
6. Modul dan /atau bahan ajar

E. Indikator Keberhasilan
Setelah mengikuti pembelajaran ini, peserta mampu memahami:
1. Analisis Identifikasi Kawasan;
2. Penetapan Deliniasi dan Skala Penanganan
3. Rekomendasi Hasil Identifikasi Lokasi

Identikasi Kawasan Potensial v

vi Identifikasi Kawasan Potensial
 BAB 1
PENDAHULUAN

Identikasi Kawasan Potensial 7

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang
Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) merupakan panduan rancang
bangun suatu lingkungan/kawasan yang dimaksudkan untuk mengarahkan
jalannya pembangunan sejak dini, mengendalikan pertumbuhan dan perubahan
fisik suatu lingkungan/kawasan, mewujudkan pemanfaatan ruang secara efektif,
spesifik dan efisien. Dokumen RTBL adalah dokumen yang memuat materi pokok
RTBL sebagai hasil proses identifikasi, perencanaan dan perancangan suatu
lingkungan/kawasan, termasuk didalamnya identifikasi dan apresiasi konteks
lingkungan, yang pada akhirnya ditetapkan sebagai keputusan Bupati atau
Walikota, sebagai panduan rancang bangunan suatu kawasan yang telah
ditetapkan.
Identifikasi Kawasan Potensial merupakan langkah awal dalam pemilihan kawasan
RTBL. Keberhasilan penyusunan RTBL suatu kawasan sebagai panduan rancang
bangun suatu kawasan, sangat ditentukan dalam kecermatan dan ketepatan dalam
melakukan pemilihan kawasan perencanaan RTBL. Untuk itu, menentukan lokasi
suatu kawasan yang akan dibuatkan RTBL, harus dilakukan melalui langkah-langkah
yang cermat dalam melakukan pendataan dan analisis atas kawasan dan wilayah
sekitarnya. Dari analisis data-data yang terkumpul, akan diperoleh identifikasi
kawasan potensial dari segi fisik, sosial, budaya dan ekonomi yang akan digunakan
dalam penyusunan RTBLnya, yang pada akhirnya akan didapatkan suatu kawasan
potensial untuk dikembangkan melalui penyusunan RTBL.
Hasil akhir dari suatu kegiatan penyusunan RTBL, adalah ketentuan panduan
rancang bangun suatau kawasan dalam wilayah Kabupaten / Kota yang dituangkan
dalam keputusan Bupati atau Walikota, maka dalam menentukan kawasan yang
akan ditetapkan sebagai kawasan yang akan disusun RTBLnya, harus melibatkan
dan disepakati oleh Bupati atau Walikota, melalui perangkat daerahnya yang
terkait, dengan melibatkan semua pemangku kepentingan yang berada di dalam/
di sekitar kawasan tersebut.
Pemilihan kawasan seyogianya ditentukan oleh Pemerintah Daerah berdasarkan
prioritas yang disusun ataupun usulan-usulan yang ditampung dan batasan-
batasan yang telah ditetapkan.

8 Identifikasi Kawasan Potensial

B. Deskripsi Singkat
Mata diklat ini dimaksudkan untuk memberikan pemahaman lebih mendalam
tentang metode mengidentifikasi kawasan potensial RTBL yang meliputi dasar
hukum RTBL, analisis identifikasi kawasan, penetapan deliniasi kawasan dan skala
penanganan, serta rekomendasi hasil Identifikasi kawasan kepada peserta melalui
ceramah interaktif, diskusi dan contoh-contoh studi kasus.
Alokasi Waktu: 5 Jp @ 45 menit.

C. Tujuan Pembelajaran
Tujuan pembelajaran dijelaskan dalam bentuk hasil belajar dan indikator hasil
belajar, sebagai berikut:
1. Hasil Belajar
Pada akhir pembelajaran, peserta diklat diharapkan memiliki kompetensi
mampu memahami dan mengusulkan identifikasi kawasan potensial RTBL
melalui ceramah interaktif, diskusi, latihan dan studi kasus.
2. Indikator Hasil Belajar
Setelah mengikuti pembelajaran ini, peserta mampu memahami:
a. Analisis Identifikasi Kawasan;
b. Deliniasi Kawasan dan Sklala Penanganan
c. Rekomendasi Hasil Identifikasi Kawasan

D. Materi dan Submateri Pokok

Materi dan submateri pokok dalam modul Identifikasi Kawasan Potensial ini adalah
sebagai berikut:
1. Analisis Identifikasi Kawasan
a. Kawasan Kajian
b. Kawasan Perencanaan
2. Penetapan Deliniasi Kawasan dan Skala Penanganan
a. Penetapan Deliniasi Kawasan
b. Skala Penangnan
3. Rekomendasi Identifikasi Kawasan
a. Analisa SWOT
b. Metode Pembobotan / Skoring
c. Rekomendasi

Identikasi Kawasan Potensial 9

 Gambar 1
Struktur Materi

E. Estimasi Waktu
Waktu yang diperlukan dalam mata pelatihan ini adalah : 5 (lima) JP

10 Identifikasi Kawasan Potensial

 BAB 2
ANALISIS IDENTIFIKASI KAWASAN

Identikasi Kawasan Potensial 11

ANALISIS IDENTIFIKASI KAWASAN

A. Indikator Keberhasilan
Dengan mengikuti pembelajaran analisis identifikasi kawasan ini, peserta diklat
diharapkan mampu memahami analisis identifikasi kawasan dalam penyusunan
RTBL suatu kawasan.

B. Umum
Kawasan-kawasan dalam suatu wilayah perkotaan mempunyai variabel yang
berbeda satu dengan lainnya. Variabel-variabel tersebut akan ikut menentukan
perlu/tidaknya suatu kawasan diatur secara khusus dengan RTBL. Kawasan-
kawasan yang mempunyai variabel yang berbeda, akan membutuhkan
penanganan yang berbeda pula. Untuk menentukan pilihan kawasan perencanaan
dalam penyusunan RTBL, perlu dikaji kawasan yang lebih luas, yang disebut
sebagai kawasan kajian. Berbagai data yang terkait dalam kawasan kajian terhadap
kawasan perencanaan, dianalisis dan disimpulkan baik kondisinya, potensi yang
ada, maupun permasalahan yang ada.

C. Kawasan Kajian
Kawasan kajian/studi merupakan kawasan atau lingkungan dengan batas tertentu,
yang merupakan bagian wilayah Kabupaten/ Kota dan perdesaan yang merupakan
kawasan yang lebih luas, letak kawasan perencanaan.
Dalam melakukan kajian terhadap kawasan kajian, harus dilakukan dari berbagai
aspek yang akan menjadi dasar bagi perencanaan, antara lain:
1. Kondisi fisik dan lingkungan
2. Kelembagaan, peraturan dan rencana-rencana terkait
3. Sarana dan prasarana
4. Sosial budaya
5. Ekonomi
6. Kependudukan
7. Kepemilikan lahan
8. Sejarah dan signifikansi historis kawasan
Data-data yang diperoleh dianalisis dari segi kondisi, potensi, permasalahan yang
ada, dan disimpulkan untuk menentukan kawasan perencanaan dari kawasan-

12 Identifikasi Kawasan Potensial

kawasan yang terdapat dalam kawasan kajian. Selain data-data tertulis, dilengkapi
dengan peta-peta regional, Kota/Kabupaten, dan kawasan dengan skala yang
memadai.

D. Kawasan Perencanaan
Kawasan perencanaan merupakan kawasan terpilih dan berada dalam lingkup
kawasan kajian. Kawasan ini terpilih berdasarkan hasil analisis dan kesimpulan
hasil analisis kawasan kajian. Dari hasil tersebut diusulkan alternatif kawasan
perencanaan dan dibuat kesepakatan kawasan perencanaan terpilih. Dari hasil
analisis kawasan kajian, dapat dihasilkan lebih dari satu kawasan perencanaan.
Dalam melakukan pemilihan kawasan perencanaan, agar dapat berhasil dalam
langkah selanjutnya, maka harus melibatkan para pihak yang terkait, antara lain:
 Pengusul alternatif, yaitu penyusun dokumen RTBL. Alternatif yang
diusulkan dapat berupa hasil pendataan dan analisis penyusun,
masukan pemberi tugas atau masukan pemerintah daerah/pusat
terkait.
 Pembuat kesepakatan kawasan terpilih, adalah penyusun
dokumen RTBL dengan pihak pemberi tugas dan pemerintah
daerah yang berwenang.
 Penanggung jawab teknis, terdiri atas perorangan atau
kelompok/tim yang terkait dengan penentuan pemilihan kawasan
perencanaan, dan penanggung jawab teknis terdiri dari Penyusun
dokumen RTBL dan Tim Teknis.
1. Pola Penanganan Kawasan
Kawasan perencanaan terpilih tersebut kemudian dianalisa lebih lanjut, untuk
menetapkan pola penanganan penataan bangunan dan lingkungannya yang
tepat. Berdasarkan Permen PU No, 06/2007/PRT/M/2007 tentang Pedoman
Umum RTBL, pola penanganan penataan bangunan dan lingkungan yang
ditetapkan pada kawasan perencanaan, dapat berupa:
a. Perbaikan kawasan, seperti penataan lingkungan permukiman
kumuh/nelayan (perbaikan kampung), perbaikan desa pusat pertumbuhan,
perbaikan kawasan
b. Pengembangan kembali kawasan, seperti peremajaan kawasan,
pengembangan kawasan terpadu, revitalisasi kawasan, serta rehabilitasi
dan rekonstruksi kawasan pasca bencana

Identikasi Kawasan Potensial 13

 c. Pembangunan baru kawasan, seperti pembangunan kawasan permukiman
(kawasan Siap Bangun/ Lingkungan Siap Bangun Berdiri Sendiri),
pembangunan kawasan terpadu, pembangunan desa agropolitan,
pembangunan kawasan terpilih pusat pembangunan desa (KTP2D),
pembangunan kawasan perbatasan, dan pembangunan kawasan
pengendalian ketat (high-control zone).
d. Pelestarian/perlindungan kawasan, seperti pengendalian kawasan
pelestarian, revitalisasi kawasan, serta pengendalian kawasan rawan
bencana.
2. Cakupan dan Luas Area
Luas area kawasan perencanaan sesuai Lampiran Permen PU no.
06/PRT/M/2007, ditetapkan bahwa kawasan perencanaan mencakup suatu
lingkungan/kawasan dengan luas antara 5 ha. sampai dengan 60 ha, dengan
ketentuan sebagai berikut:
a. Kota metropolitan, dengan luasan minimal 5 ha
b. Kota besar/sedang dengan luasan 15 – 60 ha
c. Kota kecil/desa dengan luasan 30 – 60 ha.
Penetapan tersebut diselaraskan dengan berbagai faktor, diantaranya:
 Kawasan (letak geografis dan topografinya)
 Tingkat kesulitan yang ditemui
 Tingkat keunikan dan kekhasan kawasan
 Tingkat kebutuhan penanganan
 Tingkat kesepakatan yang dicapai dalam proses pelaksanaan kegiatan
penyusunan dokumen RTBL
Penyelarasan tersebut diatas dapat mengakibatkan luasan kawasan
perencanaan lebih bervariasi, lebih sempit atau lebih luas dari ketentuan.
3. Ragam Kawasan
Suatu kawasan dapat dibedakan berdasarkan kemapanan keberadaan kondisi
fisik dan binaan didalamnya. Dalam konteks RTBL, hal ini disebut sebagai
ragam kawasan, dengan kriteria- kriteria sebagai berikut :
a. Kawasan Baru Berkembang Cepat, yaitu kawasan yang:
1) Memiliki potensi untuk pertumbuhan cepat

14 Identifikasi Kawasan Potensial

 2) Mengalami percepatan pertambahan densitas penduduk
3) Mengalami pertumbuhan percepatan fisik terbangun
4) Mengalami pertumbuhan ekonomi yang signifikan
5) Mengalami pertambahan intensitas volume kegiatan
Kawasan baru berkembang cepat memerlukan RTBL agar kecepatan
pembangunannya lebih terarah, tertata dan berkelanjutan.
b. Kawasan Terbangun, yaitu kawasan yang:
1) Dengan dominasi fisik terbangun
2) Memiliki sarana dan prasarana lingkungan
3) Memiliki pertumbuhan densitas, jumlah dan kwalitas lingkungan
binaan
4) Memiliki struktur penduduk, ekonomi dan budaya
5) Telah terbangun antara 10 sampai dengan 50 tahun
Kawasan terbangun dapat diusulkan sebagai kawasan prioritas RTBL,
apabila terindikasi adanya penurunan nilai, makna dan fungsi kawasan
ataupun penurunan kualitas lingkungan binaan dan alamiah.
c. Kawasan Dilestarikan:
Kawasan dilestarikan adalah kawasan terbangun yang memiliki kawasan
cagar budaya, atau bersejarah. Penetapan dapat berskala lokal, regional
nasional maupun internasional.
d. Rawan Bencana, yaitu kawasan yang:
1) Pernah mengalami bencana
2) Terindikasi dapat mengalami bencana
Bencana tersebut dapat berupa bencana alam atau bencana karena
kelalaian manusia. Ragam kawasan bencana alam, antara lain,
kawasan rawan bencana banjir, kawasan rawan gempa, kawasan
rawan tanah longsor, kawasan tsunami. Kawasan rawan bencana
karena kelalaian manusia, antara lain rawan bencana tertimbun
diareal pertambangan.
e. Kawasan campuran, yaitu:
Kriteria kawasan campuran merupakan kriteria kombinasi dari campuran
dua atau lebih ragam kawasan di atas, tergantung dari kombinasi kegiatan
yang ada.

Identikasi Kawasan Potensial 15

 Ragam kawasan merupakan kawasan-kawasan yang dikaji untuk penetuan
kawasan perencanaan. Selain ragamnya, jenis kegiatan kawasan juga harus
dipertimbangkan.
Secara umum, setiap ragam kawasan memiliki kekhususan, karakter dan
kebutuhan penanganan sendiri, sehingga setiap ragam kawasan memiliki
konsep penataan dan pembangunan yang khas dan spesifik. Pada
Penataan Kawasan yang dapat diterapkan untuk kawasan-kawasan
tertentu berdasarkan tingkat kesulitan pada penanganannya elemen-
elemen penataan disetiap fungsi kawasan dan pertimbangan kritis
pengendalian sarana dan prasarana dan intensitas lingkungan.
Penanganan yang tepat harus melalui proses pendataan dan analisis yang
cermat sesuai karakter, kondisi, visi dan misi kawasan.
Konsep ada yang bersifat umum dan spesifik untuk kawasan tertentu.
4. Sifat dan Kegiatan Kawasan
Sifat maupun kegiatan dan fungsi kawasan dapat berupa fungsi tunggal atau
campuran.
a. Fungsi tunggal
Suatu kawasan dikategorikan sebagai kawasan fungsi tunggal, apabila
suatu kawasan yang didominasi oleh suatu kegiatan yang dominan, antara
lain:
1) Kawasan Fungsi Hunian/Perumahan, adalah kawasan hunian seperti
kampung deret, cluster perumahan, perumahan tunggal, wisma susun,
apartemen, lengkap dengan sarana dan prasarana dan utilitas
lingkungannya.

16 Identifikasi Kawasan Potensial

 Gambar 2
Kawasan Perumahan

2) Kawasan Fungsi Usaha, Ialah kawasan dengan dominasi kegiatan

komersial dan usaha berskala kecil dan menengah. Kawasan ini dapat
berupa sentra kerajinan rakyat, industri kecil atau perdagangan dan
jasa, dengan intensitas bangunan rendah sampai menengah dan
ketinggian bangunan bertingkat rendah sampai sedang.

Gambar 3
Kawasan Usaha

Identikasi Kawasan Potensial 17

 3) Kawasan Sentra Niaga, ialah kawasan dengan kegiatan utama
komersial, berupa perkantoran, perbankan, perdagangan. Intensitas
bangunan di kawasan ini cukup padat, dengan ketinggian bangunan dari
menengah sampai tinggi.
4) Kawasan Industri, ialah kawasan dengan pemusatan kegiatan industri
lengkap dengan sarana dan prasarana penunjang yang dikembangkan
dan dikelola Perusahaan Kawasan Industri yang memiliki izin usaha
kawasan industri. Termasuk didalamnya kawasan pergudangan.

Gambar 4
Kawasan Industri

5) Kawasan Fungsi Sosial Budaya, Ialah kawasan yang berfungsi

meningkatkan kualitas sosial budaya manusia. Termasuk di dalamnya
ialah kawasan pendidikan, kesehatan, kebudayaan, olah raga.
6) Kawasan Fungsi Keagamaan, ialah kawasan yang didominasi dengan
kegiatan keagamaan dan peribadatan. Dalam kawasan ini termasuk
mesjid dengan pesantren, gereja dengan biara, pura, dan vihara.
7) Kawasan bersejarah, ialah kawasan yang secara fisik maupun nonfisik
mempunyai nilai sejarah secara RTBL, yang terbagi dalam dua kriteria.
Kriteria pertama ialah kawasan yang memiliki nilai kesejarahan tinggi
dan masih memiliki benda cagar budaya. Kriteria kedua adalah kawasan
yang mempunyai nilai budaya tradisional.

18 Identifikasi Kawasan Potensial

 Gambar 5
Kawasan Bersejarah

8) Kawasan Fungsi Khusus, ialah kawasan yang memerlukan penanganan

secara spesifik. Termasuk dalam kawasan khusus ialah : Kawasan rawan
bencana, kawasan rawan konflik, kawasan dampak tsunami.
b. Fungsi Campuran
Suatu kawasan dikategorikan sebagai kawasan fungsi campuran, apabila
suatu kawasan mempunyai dua atau lebih kegiatan dalam lingkungannya.
1) Fungsi campuran dengan multi fungsi yang sama siang dan malam,
dapat berupa kawasan superblok dengan beragam kegiatan.
2) Fungsi campuran dengan fungsi yang berbeda pada siang dan malam,
seperti kawasan dengan kegiatan perdagangan pada siang hari dan
wisata kuliner pada malam hari.
3) Fungsi campuran untuk kawasan bangunan atau lingkungan dengan
fungsi-fungsi kegiatan tertentu yang mempunyai nilai historis .
5. Konsep Penataan
Konsep penataan adalah pendekatan penanganan/pengembangan suatu
kawasan sesuai dengan kondisi, potensi, dan permasalahan yang ada pada
kawasan tersebut.

Identikasi Kawasan Potensial 19

a. Gentrifikasi, yaitu perubahan stratifikasi sosial, stratifikasi penduduk miskin
kota tingkat kawasan kumuh menjadi permukiman bagi golongan lebih
mapan, lengkap dengan fasilitas-fasilitasnya.
b. Preservasi dan konservasi, adalah konsep pelestarian secara menyeluruh
pada kondisi struktur lingkungan dan ruang eksisting di kawasan
bersejarah, yang bersifat permanen maupun temporal. Preservasi dapat
merupakan proteksi terhadap bangunan dan ruang yang memiliki nilai
historis serta proteksi terhadap kegiatan yang mendukung struktur urban
historis, untuk meningkatkan kualitas fungsional, fisik dan visual, serta
kualitas lingkungan alami, sosial dan budaya.
c. Pembangunan peremajaan atau renewal, merupakan upaya pengendalian
dan pengembangan suatu lingkungan secara mendasar dan menyeluruh
dengan memperbaiki kondisinya. Peremajaan umumnya dilakukan pada
lingkungan perkotaan untuk mengembalikan potensi yang seharusnya
dimiliki, sehingga meningkatkan kualitas dan citra lingkungan tersebut.
d. Rehabilitasi, ialah kegiatan pelaksanaan perbaikan kerusakan-kerusakan
besar, karena usang dimakan waktu atau bencana, agar memulihkan fungsi
asalnya tanpa perubahan yang terlalu signifikan.
e. Reklamasi, adalah upaya pembangunan baru pada tanah urugan diatas
badan air, umumnya pengurugan pantai. Studi terhadap dampak
lingkungan reklamasi dan lingkungan sekitarnya harus dikaji dengan
cermat.
f. Pembangunan sisipan atau infill development, merupakan upaya
membangun suatu atau kelompok bangunan sisipan pada lingkungan/
kawasan terbangun untuk memperbaiki/ memperkuat citra lingkungan/
kawasan tersebut.
g. Relokasi, merupakan upaya pemindahan sebagian atau seluruh
lingkungan/ kawasan kelingkungan binaan atau alami baru. Faktor-faktor
yang dipertimbangkan adalah faktor keamanan, kelayakan, legalitas
pemanfaatan lahan, tautan keseharian dan keberlanjutan yang dipindah
dengan kondisi fisik dan non fisiknya, serta penduduk yang berada di
tempat tujuan.

20 Identifikasi Kawasan Potensial

 Tabel 1
Contoh Gambaran Keterkaitan Antara Jenis Kawasan dan Ragam Kawasan
Jenis Pembangun
Gentrifikasi Konservasi Peremajaan Rehabilitasi Reklamasi Relokasi
Kawasan an Sisipan
Baru ⌂ ⌂ ⌂
Berkemban
g Cepat
⌂ ⌂ ⌂ ⌂ ⌂
Terbangun

Dilestari- ⌂ ⌂ ⌂ ⌂
Kan
Rawan ⌂ ⌂ ⌂
Bencana

6. Parameter Kawasan
a. Skala Prioritas
Pemerintah daerah sebaiknya memiliki daftar prioritas kawasan dan
pentahapan kegiatan RTBL. Penyusunan daftar prioritas harus didasari atas
beberapa kriteria pemilihan, agar tujuan kegiatan RTBL sebagai
pengendalian pemanfaatan ruang untuk menciptakan lingkungan yang
tertata, berkelanjutan dan hijau, berkualitas serta menambah vitalitas
ekonomi dan kehidupan masyarakat tercapai.
Kriteria-kriteria sebagai dasar analisis untuk skala prioritas adalah dari segi-
segi berikut:
 Ekonomi masyarakat maupun vitalitas kawasan
 Keamanan
 Kemasyarakatan
 Densitas penduduk dan bangunan
 Peruntukan lahan
 Kondisi bangunan eksisting
 Sistem sirkulasi dan aksesibilitas
 Kualitas dan kuantitas lingkungan
 Kualitas dan kuantitas ruang terbuka hijau publik dan privat.
b. Sumber Pendanaan
Sumber dana untuk penyusunan RTBL idealnya difasilitasi oleh pemerintah
daerah, namun dapat juga dengan menyertakan partisipasi swasta,

Identikasi Kawasan Potensial 21

 masyarakat dan pengembang. Pendanaan penyusunan RTBL, adalah dana
yang diperlukan sejak identifikasi kawasan RTBL, penyusunan dokumen
RTBL, dan penyusunan dan penetapan keputusan Bupati atau Walikota,
yang dapat didanai melalui:
 Anggaran Pendapatan Daerah (APBD) Kabupaten/Kota/Propinsi
 Anggaran Pendapatan Belanja Negara (APBN)
 Investasi Swasta/Masyarakat/Pengembang.
 Pembahasan mengenai pendanaan akan dibahas lebih terperinci
dalam Modul Rencana Investasi.

Tabel 2
Parameter Kawasan Dan Pertimbangan Kritis Dari Segi Fisik dan Sosial
PERTIMBANGAN KRITIS SECARA FISIK DAN SOSIAL
Jenis Kawasan Pertimbangan Fisik Pertimbangan Sosial
GENTRIFIKASI  Keterbatasan ruang untuk  Kritis terhadap tanggapan
Lingkungan kepadatan tinggi sarana/ prasarana dan masyarakat terkait masalah
Minim sarana/prasarana dan infrastruktur sosial perkotaan
infrastruktur eksisting  Keterbatasan untuk perbaikan  Kritis terhadap kesesuaian
kondisi jaringan utilitas kegiatan sektor informal yang
eksisting yang tidak tertata secara umum mendominasi
lingkungan densitas tinggi
KONSERVASI  Keterbatasan penenempatan  Kritis/ sensitif terhadap
PARAMETER PENGEMBANGAN KAWASAN

Pelestarian ruang untuk utilitas sangat tanggapan masyarakat terhadap

bangunan/lingkungan
Infrastruktur eksisting bisa
ada/ tidak ada
REHABILITASI
Limgkungan dengan ciri dan
kegiatan unik.
Kemunduran/ kehancuran fisik
bangunan/ lingkungan
PEREMAJAAN
Kinerja lingkungan telah
menurun secara ekonomi.
Secara fisik, lingkungan masih
dapat dipertahankan
Restrukturisasi penyediaan
infrastruktur kota
beragam tergantung jenis
preservasi
 Pertinbangan proteksi nilai
bangunan/ lingkungan historis
guna meningkatkan kualitas
fungsional dari segi lingkungan
fisik, sosial dan budaya
 Pertimbangan permasalahan
integrasi sistem utilitas dengan
kegiatan/ aktivitas unik
lingkungan
 Permasalahan
mempertahankan/
mempertajam ciri khas dan
unik lingkungan dan
kegiatannya.
 Permasalahan restrukturisasi
infrastruktur secara
menyeluruh dan menyisipkan
dalam fisik terbangun
implementasi fisik pada
bangunan/ lingkungan
konservasi
 Kritis terhadap kesesuaian
antara kawasan pelestarian
dengan kawasan sekitarnya
 Kritis terhadap tahap
pelaksanaan agar gangguan
terhadap aktivitas warga tidak
atau seminimal mungkin
terganggu.
 Kritis terhadap tanggapan
masyarakat yang seringkali
terkait dengan masalah sosial
perkotaan

22 Identifikasi Kawasan Potensial

 REKLAMASI  Permasalahan terhadap
Pembangunan lingkungan baru dampak lingkungan reklamasi
diatas tanah urugan badan air. dengan lingkungan sekitar.
 Permasalahan terhadap
ekosistem lingkungan
 Kritis terhadap tanggapan
warga sekitar akan dampak
sosial akibat pengurugan dan
pembangunan kawasan
tersebut

PEMBANGUNAN SISIPAN  Permasalahan dengan  Kritis terhadap dan cara

Pembangunan dengan cara kepadatan bangunan dan penyelesaiannya
menyisipkan bangunan atau berkurangnya ruang terbuka
kelompok bangunan pada  Pertimbangan keserasian
kawasan/ lingkungan bentuk dan ciri arsitektur
terbangun untuk lingkungan
memperbaiki/ memperkuat
citra kawasan/ lingkungan
tersebut
RELOKASI . Pertimbangan permasalahan . Kritis terhadap dampak sosial
Pemindahan sebagian atau fisik dan non fisik lingkungan/ penduduk yang dipindahkan
seluruh aktivitas lingkungan/ kawasan dan penduduknya dan warga sekitar
kawasan kedaerah baru

E. Contoh Peta Kawasan Kajian dan Kawasan Perencanaan

Gambar 6
Peta Kawasan Kajian dan Kawasan Perencanaan

Identikasi Kawasan Potensial 23

 Gambar 7
Deliniasi Kawasan Perencanaan

F. Latihan
1. Coba jelaskan apa yang dimaksud dengan identifikasi kawasan potensial
dalam RTBL.
2. Dalam analisis identifikasi kawasan, dikenal adanya kawasan kajian dan
kawasan perencanaan. Jelaskan arti masing-masing, dan perbedaannya.
3. Agar penanganan suatu RTBL kawasan dapat lebih efektif, maka ditentukan
cakupan luasan kawasan yang akan disusun RTBLnya. Coba jelaskan
cakupan luasan kawasan tersebut, apakah dimungkinkan dalam
penyusunan RTBL, diulakukan pada luasan yang lebih besar darai
ketentuan tersebut.

24 Identifikasi Kawasan Potensial

 4. Sebutkan dan jelaskan pendekatan penanganan/pengembangan suatu
kawasan sesuai dengan kondisi, potensi, dan permasalahan yang ada pada
kawasan tersebut.

G. Rangkuman
Kawasan perencanaan merupakan kawasan terpilih dan berada dalam lingkup
kawasan kajian. Kawasan ini terpilih berdasarkan hasil analisis dan kesimpulan
hasil analisis kawasan kajian. Dalam menentukan kawasan yang akan direncanakan
untuk RTBL, beberapa kriteria yang harus diperhatikan yaitu pola penanganan
kawasan, cakupan dan luas area, ragam kawasan, sifat dan kegiatan kawasan,
konsep penanganan, serta parameter kawasan. Pola penanganan kawasan yaitu
kriteria yang menentukan yaitu apakah RTBL dibuat dengan tujuan perbaikan
kawasan, pengembangan baru, atau pelestarian. Kriteria selajutnya yaitu cakupan
dan luas area, kemudian ragam kawasan merupakan kriteria yang menentukan
apakah kawasan perencanaan berupa kawasan rawan bencana, kawasan yang
perlu pelestarian, atau kawasan berkembang cepat. Kemudian sifat dan kegiatan
kawasan adalah kriteria yang menentukan apakah kawasan perencanaan
merupakan kawasan dengan fungsi tunggal atau fungsi campuran. Terakhir,
parameter kawasan ditentukan berdasarkan skala prioritas dan sumber
pendanaan.

Identikasi Kawasan Potensial 25

26 Identifikasi Kawasan Potensial
 BAB 3
PENETAPAN DELINIASI DAN SKALA
PENANGANAN

Identikasi Kawasan Potensial 27

PENETAPAN DELINIASI DAN SKALA
PENANGANAN

A. Indikator Keberhasilan
Dengan mengikuti pembelajaran penetapan deliniasi dan skala penanganan
kawasan ini, peserta diklat diharapkan mampu menjelaskan penetapan deliniasi
dan skala penanganan kawasan dalam melakukan identifikasi kawasan potensial
penyusunan RTBL suatu kawasan.

B. Umum
Penetapan deliniasi kawasan dalam penyusunan RTBL merupakan hal yang
menentukan batas-batas perencanaan kawasan sebagai dasar kajian/analisa untuk
menentukan langkah-langkah selanjutnya dalam penyusunan RTBL. Dalam
Lampiran Permen PU No.6 Tahun 2007 mengenai Pedoman Umum RTBL,
penentuan batas dan luasan kawasan perencanaan dapat berdasarkan ketentuan
administratif, batasan fisik terbangun, non administratif, karakter tematis, maupun
kesatuan penanganan. Dalam menentukan deliniasi kawasan perencanaan ini juga
harus mempertimbangkan luasan arean RTBL sebagaimana diatur dalam bab
sebelumnya.
Dalam menentukan kawasan perencanaan untuk disusun RTBLnya, juga didasarkan
atas prioritas kebutuhan penanganan kawasan yang bersangkutan. RTBL
merupakan terapi terhadap suatu kawasan yang karena kondisi, potensi, dan
permasalahannya memerlukan suatu tindakan. Apabila suatu kawasan yang karena
kondisinya memerlukan penataan yang mendesak, dikarenakan kondisi dan
permasalahannya, yang apabila tidak segera ditangani akan mengakibatkan
timbulnya hal-hal yang tidak diharapkan (masalah fisik, lingkungan, dan
kemanusiaan) maka menjadi prioritas utama untuk segera disusun RTBLnya.
Sebaliknya apabila suatu kawasan yang tidak mempunyai potensi dan
permasalahannya nyaris tidak ada, maka menjadi cukup diatur dengan peraturan
daerah yang sudah ada, sehingga tidak memerlukan RTBL.

28 Identifikasi Kawasan Potensial

C. Delineasi Kawasan
Setiap ragam kawasan memiliki konsep penataan dan pembangunan yang khas
dan spesifik. Ragam kawasan dapat dijadikan acuan untuk menentukan deliniasi
atau batas-batas kawasan. Penentuan batas dan luasan kawasan perencanaan
dapat berdasarkan ketentuan administratif, non administratif karakter tematis,
sifat campuran dan jenisnya. Berikut uraian batasan dan luasan kawasan
perencanaan:
1. Batasan Administratif, ditentukan berdasarkan batas-batas administratif
seperti RT,RW, kelurahan, bagian dari wilayah Kota atau Desa.
2. Batasan dapat berupa batas fisik terbangun seperti jalan, cluster atau
blok. Dapat juga berupa fisik alami seperti sungai, tebing.
3. Batasan Non Administratif, ditentukan secara kultural dan tradisional
seperti kampung adat, nagari, gampong dan kawasan tradisional. Ciri-ciri
khas dari masing-masing kawasan kultural/tradisional membentuk batasan
kawasan, antara lain:
a. Kawasan yang memiliki kesatuan karakter tematis seperti kawasan kota
lama, kawasan sentra pendidikan, kawasan sentra industri, kawasan
rekreasi.
b. Kawasan yang memiliki fungsi campuran, seperti kawasan antara dua
fungsi atau lebih dari fungsi-fungsi sebagai berikut, seperti : fungsi
hunian-fungsi usaha, fungsi niaga, fungsi sosial budaya,fungsi
keagamaan, fungsi bersejarah.
c. Jenis kawasan, kawasan berkembang cepat, kawasan terbangun,
kawasan dilestarikan, kawasan rawan bencana dan kawasan gabungan.

D. Skala Penanganan
Tingkat kebutuhan penanganan suatu kawasan RTBL untuk intervensi penataan
dapat dibagi dalam 3 (tiga) skala, yaitu skala penanganan cepat/banyak,
penanganan sedang dan penanganan rendah/sedikit.
1. Skala Penanganan Cepat/Banyak
Suatu kawasan memerlukan skala penanganan cepat/banyak, apabila:
a. Alasan lingkungan dan kemanusiaan:
 Kualitas kehidupan masyarakat menurun dalam bidang kesehatan dan
kesejahteraan.

Identikasi Kawasan Potensial 29

  Bergeser/ berkurang dengan cepatnya ruang hunian yang layak untuk
masyarakat.
 Meningkatnya angka kriminalitas
 Berkurangnya keamanan dan kenyamanan beraktivitas
b. Alasan Program Pembangunan Skala Nasional
Program tingkat nasional yang dicanangkan pemerintah, seperti Pekan
Olahraga Nasional (PON) atau Pekan Olahraga Penyandang Cacat
Nasional
c. Alasan Program Tingkat Internasional
Program tingkat internasional yang dicanangkan pemerintah, seperti
Asian Games, South East Asian Games (Sea Games), Pertemuan tingkat
internasional seperti Konperensi Tingkat Tinggi Asian, dll.
2. Skala Penanganan Sedang
Suatu kawasan memerlukan skala penanganan sedang, apabila:
a. Penyimpangan pemanfaatan tata guna lahan
b. Menurunnya kualitas dan kuantitas lingkungan binaan dan lingkungan
alami
c. Sulitnya pengendalian peningkatan kepadatan manusia dan bangunan
d. Menurunnya vitalitas ekonomi kawasan.
3. Skala Penanganan Rendah
Suatu kawasan memerlukan skala penanganan rendah, apabila ada indikasi
potensi kurang maksimal dan kurang terencana dari segi :
a. Pemanfaatan ruang
b. Pengembangan potensi ekonomi
c. Sosial budaya
d. Lingkungan binaan dan alami
e. Kualitas kehidupan masyarakat tidak terlalu terpengaruh.

30 Identifikasi Kawasan Potensial

 Tabel 3
Skala Penanganan: Contoh tingkat kesulitan pemberdayaan elemen rancangan per fungsi
kawasan
FUNGSI KAWASAN
ELEMEN SENTRA SOSIAL BERSE- CAMPUR
HUNIAN USAHA INDUSTRI
INTERVENSI NIAGA BUDAYA JARAH AN
PENATAAN
Peruntukan Lahan • ••• •••• •• •• • ••••
Intensitas Pemanfaatan •• •••• •••• ••• ••• •• ••••
Lahan
Tata Bangunan •• •••• •••• ••• ••• • ••••
Sistem Sirkulasi & Jalur •• •••• •••• ••• •• •• ••••
penghubung
Ruang Terbuka Tata Hijau ••• ••• ••• ••• •••• •••• •••
Kualitas Lingkungan ••• •••• •••• •••• ••• ••• ••••
Preservasi konservasi •• •• •• •• •••• •••• ••
bangunan & lingkungan

Keterangan
• Diperlukan sangat sedikit intervensi penataan
•• Diperlukan sedikit intervensi penataan
••• Diperlukan intervensi penataan sedang
•••• Diperlukan banyak intervensi penataan

E. Latihan
1. Coba jelaskan apa yang dimaksud dengan deliniasi kawasan perencanaan dalam
RTBL, dan jelaskan pendekatan dalam menentukan delianiasi kawasan
perencanaan dapat didasarkan atas apa saja.
2. Dalam penanganan suatu kawasan RTBL untuk intervensi penataan dapat dibagi
dalam 3 (tiga) skala, yaitu skala penanganan cepat/banyak, penanganan sedang
dan penanganan rendah/sedikit. Jelaskan masing-masing skala penanganan
tersebut.

F. Rangkuman
Penentuan batas dan luasan kawasan perencanaan dapat berdasarkan ketentuan
administratif, non administratif, karakter tematis, sifat campuran dan jenisnya.
Kemudian tingkat kebutuhan penanganan suatu kawasan RTBL untuk intervensi
penataan dapat dibagi dalam 3 (tiga) skala, yaitu skala penanganan cepat/banyak,
penanganan sedang dan penanganan rendah/sedikit.

Identikasi Kawasan Potensial 31

32 Identifikasi Kawasan Potensial
 BAB 4
REKOMENDASI HASIL IDENTIFIKASI LOKASI

Identikasi Kawasan Potensial 33

REKOMENDASI HASIL IDENTIFIKASI LOKASI

A. Indikator Keberhasilan
Dengan mengikuti pembelajaran rekomendasi hasil identifikasi ini, peserta diklat
diharapkan mampu memahami dalam memberikan rekomendasi hasil identifikasi
kawasan potensial penyusunan RTBL suatu kawasan.

B. Umum
Setelah dilakukan analisa terhadap kawasan kajian dan didapatkan beberapa
kawasan perencanaan yang potensial, maka perlu dilakukan analisa lebih lanjut
terhadap kondisi, potensi dan permasalahan yang ada pada setiap kawasan
perencanaan potensial tersebut, dengan menggunakan pisau analisa, untuk
mendapatkan kawasan perencanaan terpilih untuk disusun RTBLnya. Analisa bias
menggunakan pisau analisa SWOT, atau metode skoring.

C. Analisa SWOT
Analisis SWOT adalah metode perencanaan strategis yang digunakan untuk
mengevaluasi kekuatan (strengths), kelemahan (weaknesses), peluang
(opportunities), dan ancaman (threats) dalam suatu proyek atau suatu spekulasi
bisnis. Keempat faktor itulah yang membentuk akronim SWOT (strengths,
weaknesses, opportunities, dan threats). SWOT akan lebih baik dibahas dengan
menggunakan tabel yang dibuat dalam kertas besar, sehingga dapat dianalisis
dengan baik hubungan dari setiap aspek. Proses ini melibatkan penentuan tujuan
yang spesifik dari spekulasi bisnis atau proyek dan mengidentifikasi faktor internal
dan eksternal yang mendukung dan yang tidak dalam mencapai tujuan tersebut.
Analisis SWOT dapat diterapkan dengan cara menganalisis dan memilah berbagai
hal yang mempengaruhi keempat faktornya, kemudian menerapkannya dalam
gambar matrik SWOT, di mana aplikasinya adalah bagaimana kekuatan (strengths)
mampu mengambil keuntungan (advantage) dari peluang (opportunities) yang
ada, bagaimana cara mengatasi kelemahan (weaknesses) yang mencegah
keuntungan (advantage) dari peluang (opportunities) yang ada, selanjutnya
bagaimana kekuatan (strengths) mampu menghadapi ancaman (threats) yang ada,
dan terakhir adalah bagaimana cara mengatasi kelemahan (weaknesses) yang

34 Identifikasi Kawasan Potensial

mampu membuat ancaman (threats) menjadi nyata atau menciptakan sebuah
ancaman baru.

Gambar 8
Analisis SWOT

1. Cara Menggunakan Analisis SWOT

Untuk melakukan Analisis SWOT, kita perlu membuat beberapa pertanyaan
dan menjawabnya sendiri seperti contoh-contoh berikut ini :
a. Strength (Kekuatan)
1) Kelebihan apa yang dimiliki oleh kawasan?
2) Apa yang membuat kawasan lebih baik dari kawasan lainnya?
3) Keunikan apa yang dimiliki oleh kawasan ?
4) Apa yang menyebabkan kawasan mendapatkan investasi ?
5) Apa yang dilihat atau dirasakan oleh masyarakat sehingga kawasan
perlu diatur ?
b. Weakness (Kelemahan)
1) Apa yang dapat ditingkatkan dalam kawasan tersebut ?

Identikasi Kawasan Potensial 35

 2) Apa yang harus dihindari oleh dalam pengembangan kawasan tersebut?
3) Faktor apa yang menyebabkan kehilangan penjualan ?
4) Apa yang dilihat atau dirasakan oleh masyarakat sebagai suatu
kelemahan organisasi kita ?
5) Apa yang dilakukan oleh pesaing sehingga mereka dapat lebih baik dari
organisasi kita ?
c. Opportunities (Peluang)
1) Kesempatan apa yang dapat dikembangkan dalam kawasan tersebut?
2) Perkembangan tren apa yang sejalan dengan variabel, fungsi, dan
parameter kawasan ?
d. Threats (Ancaman)
1) Hambatan apa yang akan dihadapi sekarang ?
2) Apa yang dilakukan oleh pesaing organisasi ?
3) Perkembangan teknologi apa yang menyebabkan ancaman bagi
organisasi ?
4) Adakah perubahan peraturan pemerintah yang akan mengancam
perkembangan kawasan tersebut ?

2. Faktor yang Mempengaruhi Analisis SWOT

Faktor-faktor yang mempengaruhi keempat komponen dasar Analisis SWOT
diantaranya adalah :
a. Faktor Internal (Strength dan Weakness)
1) Sumber daya yang dimiliki
2) Keuangan atau finansial
3) Kelebihan atau kelemahan internal kawasan
4) Pengalaman-pengalaman pengembangan sebelumnya (baik yang
berhasil maupun yang gagal)
b. Faktor Eksternal (Opportunities dan Threats)
1) Tren
2) Budaya, Sosial Politik, Ideologi, perekonomian
3) Sumber-sumber permodalan
4) Peraturan Pemerintah
5) Perkembangan Teknologi
6) Peristiwa-peristiwa yang terjadi
7) Lingkungan

36 Identifikasi Kawasan Potensial

 Gambar 9
Contoh Analisis SWOT

D. Metode Pembobotan / Skoring

Metode skoring adalah metode pemberian skor / harkat terhadap masing-masing
value parameter pada kawasan untuk menentukan tingkat kemampuan lahannya.
Skor / harkat ditentukan berdasarkan kriteria yang telah ada.
1. Teknik pemberian skor
Ada 3 macam teknik pemberian skor, antara lain :
a. Penjumlahan dan pengurangan
b. Perkalian dan pembagian
c. Kombinasi dari poin a dan b

Identikasi Kawasan Potensial 37

 2. Pemberian bobot / skor
Sebagai parameter pemilihan kawasan dilakukan penilaian terhadap variabel
fungsi kegiatan dalam kawasan tersebut, ialah segi ekonomi, densitas, tata
guna lahan, kondisi bangunan sistem sirkulasi, kualitas dan kuantitas
lingkungan + ruang terbuka hijau. Masing masing unsur yang ada dinilai dan
diberi bobot. Nilai 1 untuk fungsi yang positif, nilai 2 untuk yang sedang dan
nilai 3 untuk fungsi yang mengarah ke negatif. Nilai-nilai tersebut dijumlahkan.
Nilai tertinggi adalah 3 X jumlah fungsi kegiatan yang dinilai, disebut bobot
100%.
Tingkat urgensi kebutuhan intervensi RTBL dibagi dalam tiga kategori, ialah:
a. Sangat urgen, bila bobot nilai diatas 75 %
b. Urgen, bila bobot nilai antara 60 % – 74 %
c. Kurang urgen untuk bobot nilai dibawah 60 %
Pengecualian adalah, bila kawasan itu memerlukan kegiatan RTBL kategori cepat
karena akan digunakan untuk suatu kegiatan urgen, seperti PON, SEA games, KTT
ASEAN, dll, maka kawasan tersebut akan menjadi kawasan prioritas utama.
Tabel 4
Contoh Tabel Pembobotan
Hasil
Variabel yag dinilai Nilai 1 Nilai 2 Nilai 3
pembobotan
a. Unit Usaha Jumlah unit usaha Jumlah unit usaha Jumlah unit usaha
meningkat statis menurun
b. Nilai properti Nilai properti Nilai properti statis Nilai properti
Ekonomi

meningkat menurun
c. Intensitas Pemanfaatan relatif Pemanfaatan relatif Pemanfaatan
pemanfaatan ruang tinggi sedang relatif rendah
ekonomi
d. Variasi jenis usaha Usaha sangat Usaha beragam Usaha kurang
beragam beragam
a. Kepadatan Kepadatan penduduk Kepadatan Kepadatan
penduduk existing rendah < 150 jiwa/ penduduk sedang penduduk sangat
ha 151-400 jiwa/ha tinggi > 400 jiwa/ha
Densitas

b. Perkembangan Pertumbuhan Perkembangan Perkembangan

kepadatan penduduk nyaris tak penduduk cukup penduduk sangat
penduduk ( 5 tahun berubah tinggi fluktuatif
terakhir )
c. Kepadatan Kepadatan bangunan Kepadatan Kepadatan
bangunan existing rendah, < 20% dari bangunan sedang, bangunan tinggi –
luas kawasan 21%-45% dari luas sangat tinggi > 45%
kawasan dari luas kawasan

38 Identifikasi Kawasan Potensial

 Hasil
Variabel yag dinilai Nilai 1 Nilai 2 Nilai 3
pembobotan
a. Ketepatan dan Tidak ada Mulai ada Banyak
penyimpangan tata penyimpangan tata penyimpangan, penyimpangan,
Tata gna lahan

guna lahan guna lahan namun belum mengganggu

mempengaruhi kualitas lingkungan,
kualitas lingkungan menimbulkan
urban hazard
b. Pemanfaatan tata Kawasan terbangun Kawasan yang Kawasan dengan
guna lahan dengan fungsi sesuai memiliki beberapa banyak lahan
peraturan yang ada lahan terbengkalai terbengkalai
Kondisi existing bangunan dalam kawasan

a. Kualitas fisik Kawasan yang Kawasan dengan Kawasan yang

bangunan terpelihara baik dan beberapa bangunan didominasi
memenuhi standar terbengkalai atau bangunan tidak
kelayakan bangunan tidak layak huni layak huni,
sesuai Undang- bangunan
undang Bangunan terbengkalai dan
gedung tidk sesuai UUBG
b. Bangunan Kawasan yang tidak Kawasan yang Kawasan yang
bersejarah memiliki bangunan memiliki beberapa bernilai
bersejarah, atau bangunan kesejarahan
bangunan bersejarah yang dengan banyak-
bersejarahnya kurang terawat bangunan
terpelihara baik bersejarah, tidak
terawat, terlantar,
berubah fungsi
Sistem sirkulasi

a. Aksesibilitas ruang Kawasan yang sangat Kawasan yang Kawasan yang sulit
aksesibilitas

mudah dicapai cukup mudah dicapai

dan

dicapai
b. Transportasi umum Kawasan dengan Kawasan dengan Kawasan yang tidak
transportasi umum transportasi umum ada transportasi
memadai yang tak mencukupi umum
a. Ruang publik Cukup ruang publik, Kawasan dengan Kawasan dengan
dikelola privat dan ruang publik yang ruang publik
pemerintah sesuai belum memenuhi minim, tak sesuai
Ruang publik dan terbuka hijau

SNI tentang Tata kriteria kuas atau SNI tentang Tata

Cara Perencanaan persentase ruang Cara Perencanaan
Kawasan Perumahan publik yang Kawasan
Perkotaan disyaratkan atau Peromahan
tidak terkelola baik Perkotaan atau tak
terkelola.
b. Ruang terbuka hijau Ruang terbuka hijau Kawasan belum Kawasan yang tidak
sesuai SNI tentang memenuhi salah atau belum
Tata Cara satu kriteria, belum memiliki ruang
Perencanaan memenuhi terbuka hijau yang
Kawasan Perumahan persentase luas layak
Perkotaan yang disyaratkan
atau tidak terkelola
Lingkungan

a. Pejalan kaki Keamanan pejalan Keamanan pejalan Keamanan pejalan

Kualitas

kaki difasilitasi, ada kaki kurang kaki tidak

jalur pedestrian diperhatikan diperhatikan
b. Desain tapak Tapak didesain Tapak didesain Tapak tidak

Identikasi Kawasan Potensial 39

 Hasil
Variabel yag dinilai Nilai 1 Nilai 2 Nilai 3
pembobotan
dengan baik, kurang berwawasan didesain
meningkatkan lingkungan
kualitas lingkungan
c. Perabot jalan dan Perabot jalan dan Perabot jalan dan Tidak ada perabot
penanda penanda tersedia penanda tidak jalan dan penanda
untuk kenyamanan/ lengkap
keamanan pengguna
d. Estetika Estetika kawasan Estetika lingkungan Esteika lingkungan
direncanakan untuk kurang dioerhatikan tidak diperhatikan,
menunjang berkesan kumuh
keindahan
lingkungan
e. ekologi Secara ekologis Ekologi kawasan Ekologi lingkungan
lingkungan dinilai tidak baik, tidak direncanakan
direncanakan kurang terencana
sehingga tercapai
kualitas hijau dan
berkelanjutan
Jumlah
nilai

E. Rekomendasi
Dari hasil analisa, baik dengan metode SWOT ataupun metode skoring, akan
didapat hasil analisa yang menunjukkan tingkat nilai urgensi dari kawasan
perencanaan yang akan diusulkan sebagai kawasan perencanaan terpilih yang akan
disusun RTBLnya. Seyogianya dalam menyampaikan rekomendasi kawasan terpilih,
tidak hanya satu usulan, namun bias 1, 2, atau tiga kawan yang disertai skala
urgensinya dan butir-butir potensi dan permasalahannya masing-masing, sehingga
pengambil keputusan diberikan alternatif pilihan yang terbaik dari yang baik

F. Latihan
1. Coba jelaskan apa yang dimaksud dengan metode analisa SWOT dana pa
yang dimaksud dengan metode skoring.
2. Faktor apa saja yang harus dipertimbangkan dari masing-masing
komponen analsia SWOT (internasl dan eksternal) ?
3. Bagaimana sebaiknya rekomendasi usulan kawasan untuk ditetapkan
sebagai kawasan terpilih untuk disusun RTBLnya?

40 Identifikasi Kawasan Potensial

G. Rangkuman
Setelah dilakukan analisa terhadap kawasan kajian dan didapatkan beberapa
kawasan perencanaan yang potensial, maka perlu dilakukan analisa lebih lanjut
terhadap kondisi, potensi dan permasalahan yang ada pada setiap kawasan
perencanaan pootensial tersebut dengan metode analisa SWOT dan metode
skoring. Analisis SWOT adalah metode perencanaan strategis yang digunakan
untuk mengevaluasi kekuatan (strengths), kelemahan (weaknesses), peluang
(opportunities), dan ancaman (threats) dalam suatu proyek atau suatu spekulasi
bisnis. Analisis SWOT dapat diterapkan dengan cara menganalisis dan memilah
berbagai hal yang mempengaruhi keempat faktornya, kemudian menerapkannya
dalam gambar matrik SWOT, di mana aplikasinya adalah bagaimana kekuatan
(strengths) mampu mengambil keuntungan (advantage) dari peluang
(opportunities) yang ada, bagaimana cara mengatasi kelemahan (weaknesses) yang
mencegah keuntungan (advantage) dari peluang (opportunities) yang ada,
selanjutnya bagaimana kekuatan (strengths) mampu menghadapi ancaman
(threats) yang ada, dan terakhir adalah bagaimana cara mengatasi kelemahan
(weaknesses) yang mampu membuat ancaman (threats) menjadi nyata atau
menciptakan sebuah ancaman baru. Metode skoring adalah metode pemberian
skor / harkat terhadap masing-masing value parameter pada kawasan untuk
menentukan tingkat kemampuan lahannya. Skor / harkat ditentukan berdasarkan
kriteria yang telah ada.

Identikasi Kawasan Potensial 41

42 Identifikasi Kawasan Potensial
 BAB 5
PENUTUP

Identikasi Kawasan Potensial 43

PENUTUP

Identifikasi Kawasan Potensial merupakan rangkaian proses awal dan menetukan

keberhasilan dalam penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL).
Setelah proses mengidentifikasi kawasan potensial untuk RTBL dan terpilihnya
kawasan perencanaan, diperlukan pemahaman peraturan-peraturan dan program
serta tata rancang perencanaannya. Kelanjutan pelajaran-pelajaran mata diklat
yang lain dalam paket pembelajaraan ini wajib diikuti semua untuk memperoleh
gambaran menyeluruh mengenai manfaat dan persyaratan-persyaratan yang
diperlukan untuk penyusunn RTBL suatu kawasan dalam wilayah kabupaten atau
kota.
Diharapkan para peserta diklat dapat menjabarkan dan mengimplementasikannya
dalam ikut serta menentukan kawasan yang akan disusun RTBLnya, dengan baik
dan benar, sehingga dapat dihasilkan suatu RTBL yang menjadi terapi yang tepat
terhadap kondsi, potensi, dan permasalahan yang ada pada kawasan yang
bersangkutan.

44 Identifikasi Kawasan Potensial

 DAFTAR PUSTAKA
1. Undang-Undang R.I. Nomor 28 Tahun 2002 Tentang Bangunan Gedung ;
2. Peraturan Pemerintah R.I. Nomor 36 Tahun 2005 Tentang Peraturan
Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 Tentang Bangunan
Gedung ;
3. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 06/PRT/M/2007 Tentang
Pedoman Umum Rencana Tata Bangunan Dan Lingkungan ;
4. Modul Sosialisasi RTBL, Direktorat Penataan Bangunan Dan Lingkungan, Ditjen
Cipta Karya , Departemen Pekerjaan Umum ;
5. Undang-Undang R.I. Nomor 26 Tahun 2007 Tentang Penataan Ruang ;
6. Peraturan Pemerintah R.I. Nomor 68 Tahun 2010 Tentang Bentuk Dan Tata
Cara Peran Masyarakat Dalam Penataan Ruang ;
7. Keputusan Menteri Negara Koordinator Bidang Pengawasan Pembangunan
Dan Pendayagunaan Aparatur Negara Nomor 65/KEP/MK.WASPAN/10/1999
Tentang Jabatan Fungsional Tata bangunan Dan Perumahan Dan Angka
Kreditnya ;
8. Undang-undang Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 2015 Tentang Aparatur
Sipil Negara ;
9. Peraturan Kepala Lembaga Administrasi Negara Nomor 5 tahun 2009 Tentang
Pedoman Penulisan Modul Pendidikan Dan Pelatihan ;
10. Rencana Program Investasi Jangka Menengah (RPIJM) Bidang PU/ Cipta Karya,
Ditjen Cipta Karya, Departemen Pekerjaan Umum ;
11. Pedoman Penyusunan Rencana Program Investasi Jangka Menengah (RPIJM)
Bidang PU/ Cipta Karya, Ditjen Cipta Karya, Departemen Pekerjaan Umum ;
12. Peraturan Kepala Lembaga Administrasi Negara Nomor 4 Tahun 2013 tentang
Pedoman Penyelenggaraan Pendidikan Dan Pelatihan Teknis Penyelenggara
Pendidikan dan Pelatihan ;
13. Peraturan Kepala Lembaga Administrasi Negara Nomor 11 Tahun 2013
Tentang Pedoman Penyelenggaraan Dan Pelatihan Kepemimpinan Tingkat II ;
14. Rencana Strategis (Rencana Program) Sekretariat Jenderal 2010 – 2014,
Kementerian Pekerjaan Umum;
15. Rancangan Standar Kompetensi Kerja Nasional Indonessia (SKKNI) Tentang
Ahli Perencana Tata Bangunan Dan Lingkungan, Badan Pembinaan Konstruksi,
Kementerian Pekerjaan Umum ;
16. Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 32 Tahun 2010 Tetang Pedoman
Pemberian Izin Mendirikan Bangunan (IMB) ;

Identikasi Kawasan Potensial 45

17. Peraturan Pemerintah R.I. Nomor 49 Tahun 2011 Tentang Perubahan Atas
Peraturan Pemerintah Nomor 1 Tahun 2008 Tentang Investasi Pemerintah ;
18. Peraturan Presiden R.I. Nomor 66 Tahun 2013 Tentang Perubahan Ketiga Atas
Peraturan Presiden R.I. Nomor 67 Tahun 2005 Tentang Kerjasama Pemerintah
Dengan Badan Usaha Dalam Penyediaan infrastruktur ;
19. Undang-undang R.I. Nomor 25 Tahun 2007 Tentang Penanaman Modal.

46 Identifikasi Kawasan Potensial

 GLOSARIUM

Variabel Sesuatu yang berubah-ubah, atau suatu faktor

yang menentukan perubahan.

Revitalisasi Suatu proses atau cara dan perbuatan untuk

Kawasan menghidupkan kembali suatu kawasan.

Rehabilitasi Pelaksanaan perbaikan kerusakan-kerusakan

Kawasan besar, karena usang dimakan waktu atau bencana,
agar memulihkan fungsi asalnya tanpa perubahan
yang terlalu signifikan.

Rekonstruksi Pengembalian seperti semula suatu kawasan yang

Kawasan mengalami penurunan kualitas/kerusakan akibat
bencana, perang/kerusuhan, dsb.

Kawasan Siap 1. Sebidang tanah yang fisiknya telah dipersiapkan

Bangun (Kasiba) 2. untuk pembangunan perumahan dan permukiman
skala besar yang terbagi dalam satu lingkungan
siap bangun atau lebih,
3. yang pelaksanaannya dilakukan secara bertahap
dengan lebih dahulu dilengkapi dengan jaringan
primer dan sekunder prasarana lingkungan sesuai
dengan rencana tata ruang lingkungan yang
ditetapkan oleh Pemerintah Kabupaten/Kota dan
memenuhi persyaratan pembakuan pelayanan
prasarana dan sarana lingkungan
4.
Lingkungan Siap 5. Sebidang tanah yang merupakan bagian dari
Bangun (Lisiba) Kasiba yang telah dipersiapkan dan dilengkapi
dengan prasarana lingkungan dan selain itu juga
sesuai dengan persyaratan pembakuan tata
lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian
dan pelayanan lingkungan untuk membangun
kaveling tanah matang.

Identikasi Kawasan Potensial 47

 Tim Penyempurna

Ir. Antonius Budiono, MCM

Ir. Ismono Yahmo, MA

Ir. Sugeng Sentausa, MSc

Ir. Natsir Gunansyah, MM

Ir. Normansyah Machmud, MM

KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA
Edisi 2016