Perform Data Analysis

Setelah data pasar, subjek, dan pembanding diidentifikasi, dikumpulkan, dan ditinjau
keakuratannya, proses selanjutnya adalah analisis data. Analisis data, memiliki dua
komponen: analisis pasar dan analisis Highest and Best Use dan terbaik. Analisis pasar
dilakukan dengan memahami basis ekonomi sebuah kota, berbagai sektor atau klaster
subpasar di dalam kota, dan kebutuhan lokasi, misalnya pusat perekonomian seperti pusat
perbelanjaan, bank, rumah sakit, dll. Tujuan analisis pasar adalah untuk mengetahui faktor-
faktor yang mempengaruhi permintaan dan penawaran properti yang serupa dengan subjek
dan meramalkan bagaimana nilai real estat cenderung berubah dari waktu ke waktu.
Sedangkan analisis Highest and Best Use adalah metode estimasi nilai pasar terbaik, karena
berfungsi sebagai dasar untuk mengidentifikasi properti yang sebanding. Penggunaan
tertinggi dan terbaik dari sebuah properti didefinisikan sebagai penggunaan (1) diperbolehkan
secara hukum, (2) memungkinkan secara fisik, (3) layak secara finansial, dan (4) memberikan
manfaat terbesar.
Highest and Best Use as Though Site Is Vacant
Tanah dapat dinilai sebagai tanah kosong yang dapat dikembangkan untuk penggunaan
tertinggi dan terbaiknya. Nilai yang diestimasikan adalah total estimasi nilai properti, dengan
asumsi penggunaan tertinggi dan terbaiknya, dikurangi estimasi nilai perbaikan. Identifikasi
penggunaan tanah tertinggi dan terbaik sebagai tanah kosong membantu analis data
pembanding yang sesuai untuk menilai tanah. Analisis pasar mendorong analisis penggunaan
tertinggi dan terbaik; kesimpulan penggunaan tertinggi dan terbaik mendorong kesimpulan
nilai pasar.
Highest and Best Use of the Property as Improved
Jika kondisi saat dilakukan penilaian suatu property telah memenuhi kriteria HBU, analisis
dilakukan untuk mengetahui apakah properti harus dipertahankan, dimodifikasi, atau
dihancurkan. Seorang penilai harus menentukan estimasi nilai dengan asumsi bahwa perlu
perbaikan, atau asumsi bahwa properti tidak dapat digunakan sehingga harus dihancurkan.
Determine Land Value
Beberapa teknik dapat digunakan untuk mendapatkan indikasi nilai tanah. Salah satu
pendekatan yang paling dapat digunakan adalah perbandingan penjualan.
Apply Conventional Approaches to Estimate Market Value
Terdapat tiga pendekatan yang dapat digunakan dalam menilai suatu property, yaitu:
1. Pendekatan Perbandingan Penjualan, pendekatan ini dapat digunakan untuk hampir
seluruh jenis property asalkan tersedia cukup data pembanding. Pendekatan ini
memiliki keuntungan mudah dipahami oleh pemberi tugas, sehingga dapat mengikuti
prosedur penilaian dan memeriksa data untuk menentukan apakah mereka setuju
dengan perkiraan nilai penilai.
 2. Pendekatan Pendapatan, pendekatan ini cocok digunakan ketika suatu objek dapat
menghasilkan pendapatan. Pendekatan ini berasumsi bahwa nilai ditentukan oleh
potensi pendapatan yang dapat dihasilkan. Tetapi pendekatan pendapatan kurang tepat
digunakan untuk properti nonmoneter, seperti halnya rumah tinggal.
3. Pendekatan Biaya, pendekatan ini dilakukan dengan cara mengestimasi biaya dari
pembuatan property baru, kemudian dikurangi nilai kerusakan fisik, fungsional, dan
eksternal. Hal ini membuat estimasi nilai pasar dengan pendekatan biaya semakin
tidak pasti karena, karena mengestimasi akrual penyusutan sangat sulit.
Penilai umumnya lebih suka memperkirakan nilai langsung dari pasar, yaitu dari penjualan
aktual properti yang sebanding. Sedangkan metode penilaian lainnya hanya mensimulasikan
penilaian. Seringkali, data pembanding yang memadai tidak tersedia. Dalam hal ini, penilai
mensimulasikan penilaian pasar untuk properti yang menghasilkan pendapatan melalui
pendekatan kapitalisasi pendapatan. Jika tidak ada penjualan yang sebanding dan tidak ada
pendapatan untuk diukur dan dinilai, sebagai upaya terakhir penilai beralih ke metode biaya.
Reconcile Indicated Values from Three Approaches
Rekonsiliasi nilai dilakukan untuk memperkirakan nilai yang paling tepat dengan
memberikan pembobotan pada masing masing hasil dari pendekatan yang digunakan.
Pembobotan dilakukan dengan cara meberikan nilai yang lebih besar pada pendekatan yang
lebih sesuai dengan estimasi nilai aktualnya.
Report Final Value Estimate
Langkah terakhir dalam proses penilaian adalah melaporkan pendapat atau kesimpulan
penilaian. Dalam dokumen penilaian harus memenuhi persyaratan salah satu dari dua opsi
pelaporan USPAP, yaitu: (1) laporan penilaian dan (2) laporan penilaian terbatas.
Saat membuat laporan penilaian, penilai bertanggung jawab untuk menentukan jumlah
rincian dan penjelasan yang diperlukan berdasarkan tujuan penggunaan penilaian dan
pengguna laporan. Laporan penilaian biasanya merupakan laporan naratif. Laporan penilaian
naratif adalah format terpanjang dan paling formal untuk melaporkan dan menjelaskan
kesimpulan penilaian dan berisi deskripsi langkah demi langkah tentang fakta dan metode
yang digunakan untuk menentukan nilai.
Sedangkan laporan penilaian terbatas adalah laporan ringkasan yang menggunakan opsi
pelaporan yang berbentuk formulir. Laporan penilaian terbatas memberikan penjelasan
minimal tentang penilaian dengan sejumlah besar referensi ke dokumentasi file internal. Jika
klien hanya ingin mengetahui nilai properti tersebut dan tidak bermaksud untuk memberikan
penilaian kepada siapa pun, laporan terbatas mungkin sudah cukup.