Modern Home Mortgage Underwriting

Pada pertengahan 1990-an, perubahan radikal mulai terjadi dalam proses penjaminan
pinjaman rumah dengan diperkenalkannya penilaian kredit. Penggunaan laporan kredit
individu dalam aplikasi pinjaman sebagian besar digantikan dalam waktu yang sangat singkat
oleh FICO score, sebuah produk oleh Fair Isaac Corporation. Jadi, pada skala FICO yang
berkisar dari 300 hingga 850, menjadi praktik yang berlaku untuk menganggap pelamar
dengan skor FICO di atas 660 sebagai kualitas tinggi (prime) sedangkan pelamar yang skor
FICO-nya kurang dari 620 adalah “berisiko.” Pendekatan modern bergantung pada
persamaan yang dilakukan secara statistik untuk menentukan tingkat risiko gagal bayar
dengan aplikasi pinjaman. Pendekatan ini memanfaatkan kombinasi teknologi dan
pengalaman dalam portofolio pinjaman raksasa seperti Freddie Mac, Fannie Mae, dan
pemberi pinjaman megamortgage baru. Menerapkan statistik multivariat pada pinjaman masa
lalu, peneliti membangun persamaan (indeks) untuk memprediksi default dari data aplikasi
pinjaman. Persamaan tersebut kemudian dapat digunakan untuk mengevaluasi secara cepat
aplikasi baru yang diajukan secara elektronik oleh pemberi pinjaman untuk calon peminjam.

Teknologi ini dapat menggantikan penjaminan tradisional manual dalam banyak hal penting.
Pertama, ia sangat cepat sedangkan penjaminan tradisional membutuhkan waktu berhari-hari,
atau lebih. Kedua, penggunaannya sepenuhnya elektronik dan dengan demikian memiliki
biaya marjinal per pinjaman yang jauh lebih rendah daripada penjaminan manual. Yang
terpenting, metode ini terbukti jauh “lebih pintar” daripada metode manual. Keberhasilannya
dalam mengidentifikasi pinjaman berisiko telah menjadikannya faktor pendukung penting
bagi Fannie Mae, Freddie Mac, dan pemberi pinjaman raksasa untuk dengan aman
menjalankan program pinjaman "perumahan yang terjangkau".

Ability-to-Repay Standard

Dodd-Frank Act mebuat standar untuk penjaminan hipotek rumah. Untuk memastikan
“kemampuan untuk membayar kembali”, pemberi pinjaman harus mempertimbangkan
setidaknya delapan faktor berikut dalam risiko peminjam: (1) pendapatan atau aset saat ini;
(2) status pekerjaan saat ini; (3) pembayaran bulanan pinjaman; (4) pembayaran bulanan
untuk setiap pinjaman simultan; (5) pembayaran bulanan untuk kewajiban terkait hipotek; (6)
kewajiban utang saat ini, tunjangan, dan tunjangan anak; (7) rasio utang terhadap pendapatan
bulanan; dan (8) riwayat kredit. Rincian spesifik dari delapan poin ini tidak didefinisikan.
Jadi diserahkan kepada pemberi pinjaman untuk menerapkannya dengan cara yang wajar.

Cash Down Payment Requirement

Baik dalam penjaminan pinjaman rumah tradisional maupun modern, praktik standar
mengharuskan sebagian uang muka menjadi uang tunai. Sebagaimana dicatat dalam Bab 10,
ini adalah minimal 3,5 persen dari nilai rumah untuk pinjaman FHA. Untuk pinjaman
konvensional biasanya lebih besar. Beberapa ekonom berpendapat bahwa persyaratan ini
dipertanyakan karena ekuitas sejati bukanlah apa yang dimasukkan ke dalam rumah, tetapi
apa yang dapat diperoleh kembali darinya. Yang lain menjelaskan persyaratan sebagai sinyal.
Menempatkan uang tunai ke dalam pembelian menunjukkan bahwa peminjam percaya pada
pembelian dan berniat untuk tinggal dengan itu. Sebagaimana dibahas kemudian, aspek
penting dari beberapa program pinjaman perumahan terjangkau baru-baru ini adalah
menghapus persyaratan uang muka.

Recent Underwriting Failures

Sejak tahun 2007 banyak kasus tentang kegagalan penjaminan emisi dan penipuan langsung
dalam originasi hipotek rumah. Secara umum, standar penjaminan yang disajikan di sini
terlalu sering dikesampingkan. Pemberi pinjaman baru dan saluran sekuritisasi swasta
memungkinkan untuk menghindari penjaminan hipotek tradisional. Kegagalan terburuk
tampaknya terjadi pada pinjaman subprime, di mana tampaknya penjaminan emisi secara
luas ditekan oleh manajemen tingkat tinggi di perusahaan sekuritisasi. Dalam satu laporan,
misalnya, porsi peminjam subprime yang tidak sepenuhnya mendokumentasikan pendapatan
atau aset mereka.

Home Financing for Marginal Borrowers

Penciptaan jangka panjang, pinjaman pembayaran tingkat, penciptaan asuransi hipotek, dan
evolusi lembaga pinjaman perumahan modern sejak Perang Dunia II dilakukan untuk
membuat kepemilikan rumah tersedia untuk rumah tangga Amerika. Namun beberapa
kelompok masyarakat masih menganggap mimpi ini sulit untuk dicapai. Di antaranya adalah
rumah tangga minoritas, rumah tangga berpenghasilan rendah, dan bahkan beberapa rumah
tangga berpenghasilan sedang yang kekurangan akumulasi kekayaan. Hambatan terhadap
kepemilikan rumah memiliki dua aspek, yaitu: memenuhi syarat untuk mendapatkan
pinjaman dan uang muka. Terdapat tiga hal memberikan kemudahan untuk masalah ini, yaitu
penjaminan otomatis, pinjaman perumahan yang terjangkau dan pinjaman nonprime.

Affordable Housing Loans

Pada pertengahan 1990-an, pertemuan GSE dan Kongres menghasilkan program pinjaman
perumahan yang terjangkau. Strategi umum pinjaman perumahan terjangkau yang diadopsi
oleh GSE adalah untuk memungkinkan fleksibilitas yang tidak biasa dalam salah satu dari
"tiga C" penjaminan sementara mempertahankan dua lainnya pada standar yang lebih
normal. Misalnya, program pinjaman mungkin mengizinkan uang muka kurang dari 3 persen
sambil mempertahankan rasio beban pembayaran standar dan nilai kredit minimum.

Subprime Lending
Sebagian besar pinjaman perumahan yang “terjangkau” memiliki kualitas kredit yang kurang
baik. Hal ini menyebabkan banyak yang tidak dapat memenuhi syarat, bahkan untuk
pinjaman rumah yang terjangkau. Selain itu, beberapa peminjam yang layak mendapatkan
kredit mencari pembiayaan kembali pada tingkat nilai pinjaman yang sangat tinggi (lebih dari
100 persen). Seringkali mereka melakukannya dengan harapan mengganti utang berbunga
tinggi dan pembayaran tinggi dengan utang hipotek yang lebih menguntungkan. Sementara
itu masyarakat layak kredit yang lain mencari rasio pinjaman terhadap nilai konvensional,
tetapi tidak memiliki dokumentasi pendapatan yang memadai untuk memenuhi syarat untuk
pembiayaan utama.

Pinjaman subprime memiliki tingkat bunga yang jauh lebih tinggi daripada pinjaman utama
(200-600 basis poin lebih tinggi), dikenakan biaya yang lebih besar, dan sering kali termasuk
penalti pembayaran di muka. Pinjaman subprime selalu menjadi subyek kontroversi besar.
Pembela industri berpendapat bahwa persyaratan pinjaman subprime biasanya lebih baik
daripada kartu kredit dan pinjaman pribadi. Tetapi yang lain menunjuk pada kisah-kisah
horor tentang praktik peminjaman "predator" di industri yang sebagian besar tidak diatur.
Bagaimanapun argumennya, terjadinya krisis subprime mortgage 2007 menjadi bukti bahwa
terdapat suatu kesalahan dalam sistem ini.