Paparan I - Hasil Survey Lapangan Rev

APRIL, 2021
PASAR ULAR SEBAGAI KAWASAN

WISATA BELANJA UNGGULAN
JAKARTA UTARA
Paparan I : Hasil Survey Lapangan
Suku Dinas Cipta Karya, Tata Ruang dan Pertanahan

Kota Administrasi Jakarta Utara
01 02
PASAR ULAR : JUMLAH
IKON BELANJA PENGUNJUNG
JAKARTA UTARA BERKURANG
Latar Belakang
Sejak tahun 1984. Citra kawasan menurun; identitas

sebagai ikon belanja luntur
03 04
MENGEMBALIKAN PENATAAN
CITRA KAWASAN KAWASAN
PASAR ULAR PASAR ULAR
Sebagai wisata belanja unggulan Menata kawasan untuk

Jakarta Utara mengembalikan dan memperkuat
identitas kawasan
Suku Dinas Cipta Karya, Tata Ruang dan Pertanahan Kota Administrasi Jakarta Utara 2
Dasar Hukum
UU RI No. 26 Tahun 2007
Peraturan Daerah Provinsi DKI Jakarta Nomor 1 Tahun 2012
01 Sebagai dasar kegiatan penataan
05 Sebagai strategi untuk melaksanakan peningkatan kualitas rancang kota dan
ruang
arsitektur kota guna memperkuat karakter wajah kota Jakarta salah satunya
Peraturan Pemerintah Republik
02 Indonesia Nomor 15 Tahun 2010

dengan menyusun paduan rancang kota atau Urban Design Guide Lines (UDGL)
Sebagai pedoman dasar dalam Peraturan Daerah Provinsi DKI Jakarta Nomor 1 Tahun 2014
penyelenggaraan penataan ruang 06 Sebagai acuan dalam penertiban izin pemanfaatan ruang dan dalam
Peraturan Menteri Pekerjaan Penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) / Urban Design
03 Umum Nomor 06/PRT/M/2007 Guide Lines (UDGL)
Sebagai pedoman umum rencana Peraturan Gubernur Provinsi DKI Jakarta Nomor 147 Tahun 2017
tata bangunan dan lingkungan 07 Sebagai acuan dalam penyusunan Paduan Rancang Kota
Peraturan Menteri Pekerjaan
04 Umum Nomor 30/PRT/M/2006

Peraturan Menteri Dalam Negeri Republik Indonesia Nomor 41 Tahun 2012
Sebagai pedoman persyaratan teknis

08 Sebagai acuan dalam penyusunan penataan pedagang kaki lima guna
meningkatkan ketertiban dalam kegiatan perdagangan serta nilai ekonomis
fasilitas dan aksesibilitas pada
dari kegiatan tersebut
bangunan umum dan lingkungan
Today’s Agenda:
HASIL SURVEY 1. PASAR ULAR PLUMPANG
LAPANGAN 2. PASAR ULAR PERMAI
Alur Sejarah
Pasar Ular
Pasar Loak di Pelabuhan Pasar Ular Plumpang Pasar Ular Permai
• Pasar barang loak di pelabuhan yang • Pasar loak di pelabuhan direlokasi oleh • Beberapa pedagang yang memiliki modal
menjual barang-barang dari kapal Pemda ke lokasi binaan di Plumpang memilih untuk membeli lahan di Permai
• Transaksi jual-beli masih bebas karena • Lokasi binaan berupa kios-kios yang (Kelurahan Kebon Bawang) karena merasa lebih
belum ada ketentuan bea cukai terletak di koridor Jl. Inspeksi Kali Sunter dekat dengan pelabuhan
• Komoditas awal berupa pakaian antara • Komoditas awal sebagian besar berupa pakaian,
lain guci, mesin jahit, televisi dan sepeda kemudian ditambah keramik (1984) yang
Tahun 1960-an merupakan pindahan dari Pelabuhan -
Tahun 1984 Plumpang
Tahun 1984
Versi 1: H. Man Ustafifi Suku Dinas Cipta Karya, Tata Ruang dan Pertanahan Kota Administrasi Jakarta Utara 5
(Pengelola Pasar Ular Plumpang)
Alur Sejarah
Pasar Ular
Pasar Loak di Pelabuhan
• Pasar barang loak di pelabuhan yang

menjual barang-barang dari kapal
• Transaksi jual-beli masih bebas karena
Pasar Ular Permai Pasar Ular Plumpang
belum ada ketentuan bea cukai
Tahun 1960-an
Tahun 1984
Versi 2: Bu Junnah
• Eks. Pengurus PKL
• Memiliki toko parfum sejak tahun 1992
• Eks. Pengelola Pasar Ular Permai selama 2 tahun
Konstelasi Wilayah
Halte TJ Tanjung Priok

Stasiun Tanjung Priok
PERMAI
Halte TJ Permai Koja
Halte Transjakarta Walikota Jakut
Kawasan Pendidikan RBU

Waduk Rawa Badak Selatan
Waduk Sunter Utara
Halte TJ Plumpang Pertamina
PLUMPANG
PASAR ULAR PLUMPANG
DELINEASI 1
4 1 2 3
3
4 5
Luas area delineasi adalah ± 19 ha

Luas blok intervensi adalah ± 3,6 ha
1
U
Blok Intervensi
DELINEASI 2
• Luas area perencanaan ±3,6 hektar
• Batas Delineasi
Jl. Stadion Rawabadak dan Jl. KI
Jl. Tahmrin Plumpang,

Kali Sunter Jl. Inspeksi Kali Sunter Gg. KI,
Jl. Plumpang B dan Jl. Z
Jl. Plumpang Semper
GAMBARAN UMUM PASAR ULAR PLUMPANG
DAHULU SEKARANG
• Pasar Ular di Jakarta Utara terkenal sebagai pasar • Harga barang yang dijual di Pasar Ular sudah
yang menjual barang impor murah karena tidak semurah dahulu karena sistem pembelian
transaksi bebas di pelabuhan tanpa melalui bea sudah resmi dan melalui bea cukai
cukai • Saat ini komoditas Pasar Ular Plumpang adalah
• Jenis barang yang dijual di Pasar Plumpang lebih berupa pakaian, sepatu, tas dan beberapa
bervariasi berupa pakaian, sepatu, keramik, aksesori pelengkap pakaian seperti jam tangan
televisi, sepeda, mesin jahit dll dan ikat pinggang
GAMBARAN UMUM PASAR ULAR PLUMPANG
INFORMASI UMUM PENGELOLAAN
• Terdapat 166 kios (didalam) dan 89 kios diluar yang jika ditotal • Merupakan lokasi binaan yang dikelolal oleh Suku
sebanyak 255 kios Dinas Koperasi , Usaha Mikro Kecil dan Menengah dan
• Awalnya sisi luar kios merupakan area parkir, namun ada Perdagangan Kota Administrasi Jakarta Utara
kebijakan pemerintah yang melarang PKL untuk berjualan • Pedagang membayar iuran ke Pemda sebesar Rp.
ditepi kali sehingga area parkir tersebut berubah fungsi menjadi 5000,- per hari dan ke pengelola pasar sebesar Rp.
kios –kios pedangang. 5000,- per hari yang digunakan sebagai uang
• Pembangunan fisik tahun 2014 berupa pembangunan saung kebersihan, keamanan dan pembiayaan manajemen
(atap) dan tahun 2015 keramik bawah (lantai) pasar (karena pengelola tidak dibiayai pemerintah)
• Pedagang Pasar Ular Plumpang berasal dari Jabodetabek • Untuk parkir dikelola oleh Dishub, pengelola pasar
• Pasar (saat ini) buka dari jam 9.00 WIB hingga jam 17.30 WIB tidak ikut campur sama sekali.
• Pasar Ular Plumpang merupakan aset pemda DKI yang
lahannya dahulu dimiliki Kopro Banjir (Komando Proyek
Pencegahan Banjir)
PASAR ULAR PLUMPANG
KONDISI EKSISTING MASUKAN PENGELOLA
• Pedagang di Pasar Ular Plumpang sudah generasi ke 3 atau 4 • Jika memang bangunan akan dibangun baru, mohon
sejak dibangun (1984) dipikirkan relokasi pedagang yang ada di lokasi ke
• Terdapat 10 orang pengelola yang terdiri dari petugas tempat yang tidak jauh dari lokasi utama agar
kebersihan 2 orang, petugas keamanan 6 orang dan pengelola pengunjung tetap tahu lokasi Pasar Ular Plumpang
2 orang. sebab banyak pengunjung dari luar daerah
• Keamanan dibagi 3 shift (titik depan, tengah dan belakang). • Ketika pembangunan tahun 2014-2015 disiasati
Petugas kemanan merekrut warga lokal (preman setempat) pembangunan pasar ketika malam hari, jadi pedagang
• Parkiran sudah cukup untuk menampung pengunjung pasar tetap berjualan pada pagi hari sehingga aktivitas jual
• Ketika malam hari terdapat pedagang kaki lima seperti pecel -belitidak terganggu
lele, ayam geprek dan makanan lainnya yang belokasi di • Mungkin pembangunan bisa dikerjakan bertahap
parkiran, pengelola melarang pedagang kaki lima ketika pasar
masih beroperasional
• Hanya terdapat satu toilet yang berada disisi belakang pasar
• Tidak terdapat ruang pengelola
PERMASALAHAN PASAR ULAR PLUMPANG
ASPEK LEGALITAS
01
Terdapat tanah area pasar yang diklaim sepihak oleh PLN ±5 meter dari batas pasar saat ini dengan perkiraan
luasan ± 700m2 dan telah dibangun dinding pembatas oleh pihak PLN
ASPEK EKONOMI
02
Sepi pengunjung semenjak covid pada Maret 2020,
baru mulai ada sedikit pengunjung di bulan Februari 2021
ASPEK BANGUNAN
03
• Fasad bangunan tidak menarik sebagai destinasi wisata belanja
ASPEK BANGUNAN
03
• Bangunan kurang pencahayaan alami dan sirkulasi udara
• Jalur sirkulasi pengunjung dalam bangunan terbilang sempit
ASPEK BANGUNAN
03
• Signage pasar kurang menarik dan posisinya kurang efektif
ASPEK BANGUNAN
03
• Level bangunan lebih rendah dari jalan raya
ASPEK TRANSPORTASI DAN LALU LINTAS

04
• Sirkulasi lalu lintas yang tersendat pada perempatan • Tidak terdapat area drop off dan titik halte atau
antara jalan Plumpang Semper dengan Jalan Inspeksi shelter yang jelas bagi angkutan umum untuk
Kali Sunter menurunkan dan menaikan penumpang
ASPEK LINGKUNGAN
05
• Terdapat bau tidak sedap dari Kali Sunter
ASPEK SARANA DAN PRASARANA

06
• Terputusnya jalur pejalan kaki setelah jembatan
• Kurangnya aksesibilitas pejalan kaki dan jarak yang terlalu jauh dari halte transjakarta terdekat menuju ke pasar

06
Titik lokasi jembatan penyebarangan pejalan kaki dari
halte menuju pasar

06
• Adanya alihfungsi jalur pejalan kaki di sisi selatan Pasar Ular Plumpang menjadi PKL illegal (tukang tambal ban dan
warung makan)
• Kurang fasilitas penunjang seperti toilet dan ruang pengelola
PASAR ULAR PERMAI
DELINEASI
• Luas area delineasi ± 6 ha
1 • Luas blok intervensi ± 3,4 ha
6
5
5
U
2 3 4
Blok Intervensi
1 2 3 4
BLOK INTERVENSI
Blok Intervensi Jl. Kebon Bawang 4
Batas blok intervensi Jl. Kebon Bawang Jl. Yos Sudarso
Jl. Kebon Bawang 6

GAMBARAN UMUM PASAR ULAR PERMAI
DAHULU SEKARANG
• Pasar Ular Permai terkenal sebagai pasar yang • Harga barang yang dijual di Pasar Ular sudah tidak
menjual barang impor murah karena transaksi semurah dahulu karena sistem pembelian sudah
bebas di pelabuhan tanpa melalui bea cukai, resmi dan melalui bea cukai
khususnya keramik • Saat ini komoditas Pasar Ular Permai adalah berupa
• Jenis barang yang dijual di Pasar Permai sebagian keramik sebagai daya tarik utama, selain itu
besar adalah berupa pakaian, kemudian ditambah terdapat pula elektronik, pakaian, sepatu dan tas
keramik yang merupakan pindahan dari Plumpang • Semenjak pandemi Covid-19, aktivitas ekonomi
dan Rawasari menurun karena pasar sepi pengunjung
• Dahulu setiap hari ramai pengunjung; bahkan ada
yang berasal dari luar Jawa
INFORMASI UMUM PENGELOLAAN
• Pasar Ular Permai merupakan hak milik pribadi/sewa • Dahulu terdapat pengelola pasar dengan iuran sebesar
• Bentuk bangunan pasar berupa blok per rumah dengan pintu 60 ribu rupiah per bulan namun sudah bubar semenjak
masuk yang berbeda-beda pandemi Covid-19
• Dahulu merupakan pindahan dari Pelabuhan Tanjung Priok • Keamanan dan kebersihan pasar dilakukan masing-
dan Rawasari pada tahun 1984; revitalisasi pertama masing pemilik toko karena tim pengelola sudah bubar
dilakukan di sisi jalan Yos Sudarso (tidak ada yang menggaji)
• Komoditas keramik berasal dari China • Tiap blok memiliki pengurus yang berbeda
• Pedagang pasar rata-rata berasal dari luar daerah/perantau • Sewa per tahun sebelum pandemi sebesar 22,5 juta
• Jam operasional pasar : 08.00 – 17.00 WIB (sebelum kemudian menjadi sekitar 6-8 juta per tahun setelah
pandemi), setelah pandemi jam buka menjadi sekitar jam pandemi
09.00/10.00 WIB • Penertiban parkir liar di badan jalan Yos Sudarso oleh
Dishub dibawah pukul 12.00 WIB
• Pengelolaan Pasar Ular Permai dibagi menjadi 4, yaitu Pengelola

103, Sarpa Permai, Mangga dan Aneka
• Iuran perbulan sebesar Rp. 50.000,- di blok 103
• Dahulu terdapat 100 kios yang dikelola oleh pengelola (Bu Junnah)
• Pada 2019 pengelola bubar karena banyak pedagang keberatan
untuk membayar iuran bulanan dengan alasan status kepemilikan
pribadi
• Sekarang Pasar Ular Permai diketuai oleh H. Rafi’i namun
sekarang Pasar Ular Permai berjalan tanpa pengelolaan
• Permasalahan utama Pasar Ular Permai antara lain lahan parkir
yang sangat terbatas dan terdapat fasad bangunan yang terlihat
kumuh
PASAR ULAR PERMAI
KONDISI EKSISTING KENDALA DI LAPANGAN
• Pedagang di Pasar Ular Permai sebagian besar berasal dari • Sulit mendapatkan informasi karena status
luar daerah kepemilikan (hak milik pribadi)
• Aktivitas parkir dilakukan di badan jalan dan juga di jalur • Pengelola masing-masing blok berbeda
pejalan kaki • Pengumpulan data harus dilakukan dengan metode
• Terdapat toilet dan musola di dalam pasar (sisi kanan jalan door to door
Kebon Bawang 5) • Tidak semua orang bersedia memberikan informasi
• Tidak terdapat pengelola aktif; aktivitas dalam pasar berjalan terkait pasar
masing-masing
• Vegetasi di lingkungan pasar kurang dan terkesan gersang
PERMASALAHAN PASAR ULAR PERMAI
ASPEK LEGALITAS
01 Bangunan pasar merupakan hak milik pribadi atau sewa sehingga proses
penataan kawasan tidak dapat dilakukan secara kolektif; harus melalui
pendekatan secara door-to-door
02
ASPEK EKONOMI
• Pasar menjadi sepi pengunjung semenjak pandemi Covid-19 yaitu sejak
Maret 2020
• Hanya terdapat beberapa pengunjung yang berlalu lalang namun tidak
seramai sebelum pandemi terjadi
• Aktivitas ekonomi atau transaksi jual-beli menjadi menurun
• Pandemi juga berpengaruh pada pendapatan pedagang yang menurun
drastis karena sedikitnya pengunjung/pembeli
ASPEK BANGUNAN
03 • Fasad bangunan tidak selaras
ASPEK BANGUNAN
03 • Atap bangunan pasar rendah sehingga menjadi pengap dan kurangnya
pencahayaan alami
ASPEK BANGUNAN
03 • Level lantai pasar dibawah jalan
ASPEK BANGUNAN
03 • Visual gapura tertutup kabel listrik yang berantakan

04 • Petunjuk arah sirkulasi kurang informatif

04 • Selain halte Transjakarta, tidak ada halte atau shelter
bus/angkot untuk menaikkan/menurunkan penumpang

05 • Penataan area parkir kurang rapi dan sempit

05 • Kondisi JPO kurang layak; ramp curam

05 • Terdapat banyak halangan pada jalur pedestrian
(parkir, pkl, barang dagangan, tiang gapura)

05 • Tidak ada pengelolaan sampah bersama dari pihak pasar, • Toilet dan musola dengan kapasitas terbatas
hanya dari pihak kelurahan
• Saluran drainase tertutup, saat hujan deras air merembes dari bawah lantai pasar
TEMA PENATAAN KAWASAN PASAR ULAR
Integrasi
Lingkungan Pasar Ular
Terdapat Kali Sunter sebagai sebagai
Kemudahan pencapaian
daya tarik lainnya yang dapat Kawasan pengunjung menuju pusat-pusat
dimanfaatkan untuk kegiatan Wisata Belanja kegiatan yaitu Pasar Ular dan Kali
wisata air dan wisata Unggulan Sunter dari sarana transportasi
promenade bibir sungai.
Jakarta Utara umum terdekat.
Wisata Air RTH Halte Pedestrian JPO &

Way Skywalk
Aktivitas
Terdapat aktivitas wisata

belanja berupa Pasar Ular
Plumpang dan Permai
yang dapat menjadi
Wisata Belanja tarikan wisata. Wisata Kuliner
KONSEP DASAR PENATAAN KAWASAN PASAR ULAR
2 1.PASAR(PETI KEMAS)
5
Referensi Box Park Dubai
4
3.PEDESTRIAN
2.PARKIR
5.DERMAGA APUNG
4.JEMBATAN
PASAR ULAR PLUMPANG Suku Dinas Cipta Karya, Tata Ruang dan Pertanahan Kota Administrasi Jakarta Utara 49
KONSEP DASAR PENATAAN KAWASAN PASAR ULAR
1 2
2
1
6
3
7
4
3
5
5
LEGENDA:
6 4
1. Area Retail Pasar
2. JPO
3. Fasade Bangunan 7
4. RTH
5. Pedestrian
6. Shelter
7. Landmark
PASAR ULAR PERMAI Suku Dinas Cipta Karya, Tata Ruang dan Pertanahan Kota Administrasi Jakarta Utara 50
Dokumentasi Wawancara
Wawancara dengan pengelola

Pasar Ular Plumpang
Wawancara dengan tukang

parkir di Pasar Ular Plumpang
Dokumentasi Wawancara Wawancara dengan pedagang
di Pasar Ular Permai

parkir di Pasar Ular Permai

ojek di Pasar Ular Permai
RENCANA KERJA
RENCANA KERJA
RENCANA KERJA
RENCANA KERJA
PASAR ULAR SEBAGAI KAWASAN WISATA BELANJA UNGGULAN JAKARTA UTARA

Paparan I - Hasil Survey Lapangan Rev

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Paparan I - Hasil Survey Lapangan Rev

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

APRIL, 2021

PASAR ULAR SEBAGAI KAWASAN

Paparan I : Hasil Survey Lapangan

Suku Dinas Cipta Karya, Tata Ruang dan Pertanahan

Sejak tahun 1984. Citra kawasan menurun; identitas

Sebagai wisata belanja unggulan Menata kawasan untuk

02 Indonesia Nomor 15 Tahun 2010

03 Umum Nomor 06/PRT/M/2007 Guide Lines (UDGL)

04 Umum Nomor 30/PRT/M/2006

Sebagai pedoman persyaratan teknis

HASIL SURVEY 1. PASAR ULAR PLUMPANG

LAPANGAN 2. PASAR ULAR PERMAI

Pasar Loak di Pelabuhan Pasar Ular Plumpang Pasar Ular Permai

Pasar Loak di Pelabuhan

• Pasar barang loak di pelabuhan yang

Halte TJ Tanjung Priok

Halte Transjakarta Walikota Jakut

Kawasan Pendidikan RBU

Halte TJ Plumpang Pertamina

Luas area delineasi adalah ± 19 ha

• Luas area perencanaan ±3,6 hektar

Jl. Stadion Rawabadak dan Jl. KI

Jl. Tahmrin Plumpang,

Jl. Plumpang Semper

INFORMASI UMUM PENGELOLAAN

KONDISI EKSISTING MASUKAN PENGELOLA

ASPEK TRANSPORTASI DAN LALU LINTAS

ASPEK SARANA DAN PRASARANA

ASPEK SARANA DAN PRASARANA

ASPEK SARANA DAN PRASARANA

• Kurang fasilitas penunjang seperti toilet dan ruang pengelola

Blok Intervensi Jl. Kebon Bawang 4

Batas blok intervensi Jl. Kebon Bawang Jl. Yos Sudarso

Jl. Kebon Bawang 6

INFORMASI UMUM PENGELOLAAN

• Pengelolaan Pasar Ular Permai dibagi menjadi 4, yaitu Pengelola

KONDISI EKSISTING KENDALA DI LAPANGAN

ASPEK TRANSPORTASI DAN LALU LINTAS

ASPEK TRANSPORTASI DAN LALU LINTAS

ASPEK SARANA DAN PRASARANA

ASPEK SARANA DAN PRASARANA

ASPEK SARANA DAN PRASARANA

ASPEK SARANA DAN PRASARANA

Wisata Air RTH Halte Pedestrian JPO &

Terdapat aktivitas wisata

Wawancara dengan pengelola

Wawancara dengan tukang

Wawancara dengan tukang

Wawancara dengan tukang

Anda mungkin juga menyukai