LAPORAN ANALISA ASPEK HUKUM SENGKETA TANAH

PADA PROYEK JALAN TOL SERPONG - BALARAJA

DISUSUN OLEH:
NYOKO DWI SASMITO 2015-21-033
PUTRI YUSELLA 2015-21-091
HEMAS RINDHAYU ABSANI 2015-21-093
WOMMY HULLAEVI 2015-21-103
TANTRI ROSANTI SEDAR 2015-21-117

MATA KULIAH ASPEK HUKUM PROYEK KONSTRUKSI

PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL
STT-PLN JAKARTA
2019
 BAB I
LATAR BELAKANG PROYEK

Latar Belakang Masalah

Proyek pembangunan jalan tol Serpong – Balaraja sepanjang 39.8km terletak di
Tangerang Selatan yang akan menghubungkan Tangerang Selatan dan wilayah Barat
Kabupaten Tangerang dengan panjang jalan tol itu sendiri direncanakan hanya 30 km
yang terdiri dari dua seksi. Namun, terjadi perubahan trase pada tahun 2017 sehingga
panjangnya menjadi 39.8 km yang dibagi dalam tiga seksi. Pertama dari BSD – Legok
(9,3 km), Seksi 2 dari Legok – Tigaraksa Selatan (10,7 km), dan Seksi 3
menghubungankan Tigaraksa Selatan – Balaraja (19.8 km).
Proyek jalan tol Serpong – Balaraja 39.8 km sampai saat ini belum mulai tahap
konstruksi dikarenakan proses pembebasan lahan masih berjalan dan akan dimulai awal
tahun 2019. Proyek ini berjalan terlambat dari rencana karena ada sengketa tanah yang
terjadi di Desa Cisereh, Tigaraksa, Kabupaten Tangerang.
Hal ini menyita perhatian kami selaku mahasiswa dan mahasiswi teknik sipil
STTPLN yang sedang diberikan tugas berupa menganalisa aspek hukum pada mata
kuliah Analisa Hukum Proyek Konstruksi. Kami memilih topik tersebut, karena adanya
sengketa tanah akibat adanya makam pada suatu pembangunan proyek jalan tol memang
bukan hal yang lazim. Proses pembebasan lahan pastinya harus mementingkan
kepentingan dari berbagai pihak. Kami ingin berusaha menganalisa peraturan hukum
yang berperan besar dalam kasus ini dan kami berusaha mencari aspek hukum dari yang
terbesar, yakni UU hingga PP dalam menganalisa kemungkinan tersebut dengan sumber
yang kami anggap cukup terpercaya.
Data Proyek
Kegiatan : Pembangunan infrastuktur jalan tol Serpong - Balaraja
Lokasi : Tangerang Selatan, Banten
Nilai Kontrak : Kisaran Rp. 6.040.000.000.000,-
Waktu Pelaksanaan : Mulai Oktober 2016
Owner : Kementrian Pekerja Umum dan Perumahan Rakyat
Kontraktor : PT Bumi Serpong Damai Tbk,
PT Astralel Nusantara,
PT Transindo Karya Investama,
PT Sinar Usaha Mahitala
Konsultan : PT Trans Bumi Serbaraja
 BAB II
ANALISA PROSES KONTRUKSI DAN KEGAGALAN KONSTRUKSI
1. Alur Proyek
Proyek konstruksi merupakan suatu rangkaian kegiatan yang hanya satu kali
dilaksanakan dan umumnya berjangka waktu pendek. Suatu proses yang mngolang
sumber daya 5M (manpower, material, machines, methode, money) menjadi suatu
fisik bangunan . Seperti yang sudah kita pelajari bersama, alur proyek yang dilalui
setiap proyek, meliputi proses conceptual, planning, testing, implementation,closure.

Keterkaitan dengan Tahapan Konstruksi Jalan Tol Serpong Balaraja:

Kesalahan menurut beberapa sumber, terjadi pada tahapan inisiasi, yakni adanya
perubahan trase akibat kondisi geografis yang berubah dan sengketa tanah akibat adanya
makam keramat di trase yang akan dilewati.
2. Analisa Kesalahan atau Kegagalan
a. Perubahan Trase
Pada proyek tol ini terjadi perubahan trase jalan yang diakibatkan kondisi
geografis yang berubah. Kondisi geografis yang dimaksud adalah pada awal
perencanaan, kondisi geografis pada trase awal masih sepi atau bisa dikatakan
wilayah tersebut masih jarang terdapat pemukiman. Sedangkan, saat ini, pada
wilayah tersebut sudah banyak sekali terdapat pemukiman penduduk.

b. Harga Ganti Rugi yang Tinggi

Warga sekitar yang area rumahnya dilalui trase jalan tol menuntut ganti rugi
yang cukup tinggi pada kontraktor. Hal ini menyebabkan kontraktor harus
menghitung ulang estimasi biaya proyek, yang notabene menambah durasi
proyek.
c. Kontraktor Menunggu Penyelesaian Pembebasan Lahan
Kontraktor berkomitmen agar owner segera menyelesaikan persoalan
pembebasan lahan. Hal ini bertujuan agar nantinya saat pelaksanaan tidak
terkendala sengketa tanah, dan proyek dapat berjalan lancar.
d. Pembayaran Pembebasan Butuh Waktu Lama
Sebenarnya pembebasan lahan sudah hamper mencapai seluruhnya, hanya
tinggal menunggu perhitungan nilai lahan dan juga pembayaran pada pihak
terkait yang dimana lahannya terpakai.
e. Trase Melewati Fasilitas Umum
Para warga sekitar sebenarnya mendukung proyek jalan tol ini. Karena akibat
proyek ini, wilayah mereka otomatis meningkat perekonomiannya. Tetapi,
warga kurang setuju pada trase di salah satu desa yang melewati fasilitas
umum yaitu melewati pemakaman umum. Warga menyarankan agar trase
dirubah, dan tidak melewati pemakaman yang dianggap keramat oleh warga
sekitar.
Trase jalan tol Serpong - Balaraja
 BAB III
ANALISA PERATURAN TERKAIT

Berdasarkan permasalahan yang telah tertera dengan asumsi atau predikisi kesalahan
yang sedang dalam tahap penyelidikan, pihak-pihak yang terlibat dalam kejadian ini telah
menyinggung beberapa peraturan mengenai konstruksi dan PBJ. Kami akan mencoba
menganalisa peraturan-peraturan hukum tersebut dari yang terbesar hingga terkecil.
Peraturan yang Terkait:
1. Peraturan Pemeritah No.10 tahun 1961
BAB II tentang pengukuran, pemetaan dan penyelenggaraan tata usaha
pendaftaran tanah.
BAGIAN I :
PENGUKURAN DAN PEMETAAN
Pasal 3
1. Dalam daerah-daerah yang ditunjuk menurut Pasal 2 ayat (2) semua bidang tanah
diukur esa demi desa.
2. Sebelum sebidang tanah diukur, terlebih dulu diadakan :
a. penyelidikan riwayat bidang tanah itu
b. penetapan batas-batasnya.
3. Pekerjaan yang dimaksud dalam ayat (2) pasal ini dijalankan oleh suatu panitia
yang dibentuk oleh Menteri Agraria atau penjabat yang ditunjuk olehnya dan yang
terdiri atas seorang pegawai Jawatan Pendaftaran Tanah sebagai ketua dan dua
orang anggota Pemerintah Desa atau lebih sebagai anggota (selanjutnya dalam
Peraturan Pemerintah ini disebut Panitia). Jika Menteri Agraria memandangnya
perlu maka keanggotaan Panitia dapat ditambah dengan seorang penjabat dari
 Jawatan Agraria, Pamong Praja dan Kepolisian Negara. Di dalam menjalankan
pekerjaan itu Panitia memperhatikan keterangan-keterangan yang diberikan oleh
yang berkepentingan.
4. Hasil penyelidikan riwayat dan penunjukan batas tanah yang bersangkutan ditulis
dalam daftar-isian yang bentuknya ditetapkan oleh Kepala Jawatan Pendaftaran
Tanah dan ditanda tangani oleh anggota-anggota Panitia serta oleh yang
berkepentingan atau wakilnya.
5. Jika ada perselisihan tentang batas antara beberapa bidang tanah yang letaknya
berbatasan atau perselisihan tentang siapa yang berhak atas sesuatu bidang tanah,
maka Panitia berusaha menyelesaikan hal itu dengan yang berkepentingan secara
damai.
6. Jika usaha tersebut di atas gagal, maka yang berkepentingan dalam perselisihan
batasmaupun dalam perselisihan tentang siapa yang sesungguhnya berhak atas
bidang tanah itu, dapat mengajukan hal itu kemuka hakim. Tanah-tanah yang
menjadi pokok perselisihan pada peta-peta dan daftar-daftar yang dimaksud dalam
Pasal 4 dan 7 dinyatakan dengan satu nomor pendaftaran atau dicatat sebagai
tanah sengketa sampai perselisihan itu diselesaikan.
7. Batas-batas dari sesuatu bidang tanah dinyatakan dengan tanda-tanda batas
menurut ketentuan-ketentuan yang ditetapkan oleh Menteri Agraria.

2. Peraturan Daerah Provinsi Banten No.04 Tahun 2011

Pasal 7 Ayat 2
Yang dimaksud dengan mekanisme penyelenggaraan pembinaan jasa
konstruksi adalah Mekanisme yang meliputi Ketentuan dan Tata Cara pemilihan
penyedia jasa, kontrak kerja konstruksi, penyelenggaraan pekerjaan konstruksi,
kegagalan bangunan, penyelesaian sengketa, larangan persekongkolan, dan sanksi
administratif.

3. Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi

Pembangunan untuk Kepentingan Umum
Pasal 10 huruf b
Pengadaan tanah untuk pembangunan jalan layang yang merupakan jalan
umum, memang termasuk dalam pengadaan tanah untuk kepentingan umum
Pasal 5
 Pemilik tanah wajib melepaskan tanahnya pada saat pelaksanaan pengadaan
tanah untuk kepentingan umum setelah pemberian ganti kerugian atau berdasarkan
putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap

BAB IV
KESIMPULAN DAN SARAN
Kesimpulan
1. Proyek Jalan Tol Serpong – Balaraja masih pada tahap inisiasi dan pelaksanaan akan
dimulai pada awal tahun 2019.
2. Masih terdapat daerah-daerah yang perlu dibebaskan lahannya.
3. Perubahan trase di daerah Cisereh karena terdapat pemakaman umum.

Saran
1. Sebaiknya sebelum proyek dimulai, pembebasan lahan diselesaikan sepenuhnya terlebih
dahulu.
2. Memperhitungkan lokasi/trase jalan tol yang akan dibangun agar lahan yang akan
digunakan tidak terganggu oleh penduduk sekitar.

DAFTAR PUSTAKA

https://news.detik.com/berita/3901275/makam-keramat-ini-bikin-warga-tolak-tol-
serpong-balaraja
https://infonawacita.com/pembangunan-jalan-tol-serpong-balaraja-terganjal-hal-ini/
https://kppip.go.id/proyek-strategis-nasional/a-proyek-pembangunan-infrastruktur-
jalan-tol/jalan-tol-serpong-balaraja-30km/
https://metro.tempo.co/read/1071658/sengketa-jalan-tol-serpong-balaraja-pemilik-
lahan-bicara
https://industri.kontan.co.id/news/konstruksi-jalan-tol-serpong-balaraja-akan-dimulai-
awal-2019