Executive: The Transito Hotel and Convention Borobudur

EXECUTIVE
SUMMARY
THE TRANSITO HOTEL
AND CONVENTION
BOROBUDUR
Ima
ge
Sou
rce
:w
ww
.go
od
INDONESIA INVESTMENT COORDINATING BOARD new
sfro
min
do
nes
Jl. Jend. Gatot Subroto No. 44, Jakarta 12190 ia.i
d
P.O. Box 3186, Indonesia

www.bkpm.go.id
BKPMINDONESIA @bkpm @bkpm_id Invest Indonesia indonesia-investment

PRAKATA
Puji syukur kami ucapkan atas berkah dan
rahmat Allah SWT sehingga Laporan ini dapat
diselesaikan. Kami juga mengucapkan terima
kasih atas kepercayaan pengguna jasa kepada
pihak Sucofindo untuk melaksanaan Kegiatan
Penyusunan Peta Peluang Investasi Proyek
Prioritas Strategis yang siap ditawarkan di
Sektor Pariwisata - Destinasi Pariwisata Prioritas
di Borobudur.
Jakarta, Desember 2020
www.bkpm.go.id
Image Source : https://borobudurpark.com/
LATAR
BELAKANG Image Source : https://www.trivindo.com/
Investasi menjadi salah satu motor penggerak perekonomian nasional dan RPJMN 2020 - 2024
menggarisbawahi: ekspansi perekonomian utamanya akan didorong oleh investasi.
Peran pariwisata sangat krusial karena selain berkontribusi langsung terhadap perekonomian
dan penyerapan tenaga kerja juga menciptakan efek domino pada pertumbuhan sektor lainnya
yang terkait.
Dibutuhkan kegiatan penyusunan peluang investasi dalam rangka upaya mengatasi kendala
yang dihadapi dalam mempromosikan peluang investasi selama ini yakni belum tersedianya
gambaran informasi profil proyek yang lengkap sesuai kebutuhan calon investor.
Jakarta, Desember 2020

Tim Penyusun

www.bkpm.go.id
Image Source : https://www.trivindo.com/
MAKSUD & Tujuan

Menganalisis kelayakan investasi suatu
TUJUAN proyek di sektor pengembangan kawasan

industri yang terintegrasi dengan wilayah
sekitarnya, yang akan didorong dan
Maksud dikembangkan oleh Pemerintah 5 (lima)
Mendorong realisasi pengembangan tahun ke depan
penanaman modal proyek prioritas/strategis di
Merumuskan usulan rekomendasi
Indonesia dengan memberikan gambaran
kebijakan dan insentif khusus kepada
komprehensif dan mendetail (pra studi kelaya-
Kementerian/Lembaga terkait bagi
kan/pra Feasibility study) kepada investor dan
pengembangan penanaman modal proyek
stakeholder terkait mengenai kelayakan suatu
prioritas strategis sektor pengembangan
proyek
kawasan, industri yang terintegrasi
dengan kawasan, dan infrastruktur
penunjang kawasan di Indonesia.
Menyiapkan informasi proyek prioritas

strategis berbasis spasial (Sistem Informasi
Geografis) yang siap ditawarkan kepada
investor dan informasi/konten terkait
lainnya yang diintegrasikan dengan sistem
informasi yang telah tersedia di BKPM
www.bkpm.go.id
GAMBARAN UMUM Image Source : https://blog.tripcetera.com/
Deskripsi Proyek
Transito Hotel & Convention, Hotel Bintang Lokasi di pusat kota menjadi tempat transit
4 Bertaraf Internasional, Fokus pada meet- untuk Connecting Borobudur menggunakan
ing, incentive, conference, & exhibition Bus terbuka seperti Bandros di Bandung
(MICE) dengan fasilitas akomodasi 216 mengunjungi tempat-2 unik dan menarik di
kamar, Convention Hall, shopping arcade, sekitar Borobudur. Merasakan dan mengala-
lounge, resto, roof cafe, wellness center, mi langsung keunikan-2 Borobudur seperti
kolam renang, dan lainnya. Bajingan, the sweetest of Borobudur, kuliner
unik dari singkong dicampur wedang serta
Lokasi strategis di jantung Kota Magelang
hidangan spesial Mangut Beong, sop ikan
dekat dengan Gunung Tidar Paku Bumi
alami endemik Sungai Progo Borobudur.
Jawa. Lahan clean & clear milik Pemkab
Melihat sunset di Keteppas dan sunrise di
Magelang seluas sekitar 1 Ha, beberapa
Punthuk setumbu, bermain air di Sungai
langkah dari Akademi Militer Indonesia,
Progo hanya 10 menit jalan kaki dari Transito
cocok untuk pengembangan rapat dan kon-
Hotel di Wisata Sungai Tejo Mulyo.
ferensi tentang keamanan dan keselamatan
nasional serta internasional bekerjasama Paket Borobudur Spiritual Experience,
dengan TNI dan Kemenhan. beryoga dan bermeditasi di Gunung Tidar,
Pertemuan Sungai Elo & Progo, serta Lingsir
Wengi di Candi Borobudur menjadikan pen-
galaman mengenal kearifan Borobudur dan
sekitar secara lebih dalam.
www.bkpm.go.id
Location Business Scheme
In The Heart Magelang City Build Operate Transfer
Total Area / Project Owner

Land Status Regional Government of Magelang
Total Area: 10.000 m2

Land Status: Owned by Regional Financial Feasibility
Government Concession Period : 30 years
of Magelang, estimate land price Projected Income : IDR 3.360 Billions
IDR. 10 mio/ m2. EBITDA : 34.92%
NPV : IDR 70 Billions
Estimated IRR : 17.47%
Investment Value B/C Ratio : 1.5
Payback Period : 8 years
IDR 298,521,600,000
www.bkpm.go.id
ANALISIS YURIDIS Image Source : https://agoda.com/
PERPRES NO 58/2014 TENTANG TATA

Kecamatan
RUANG KAWASAN BOROBUDUR dan Kecamatan
Temaporan Mertoyudan
Kecamatan
Mungkid
sekitarnya, arahan peraturan zonasi Total
Kecamatan
8.123 Ha : Salaman
Sub Kawasan Pelestarian 1 (SP-1) luas

1.344 Ha dari Pusat Candi sampai Kecamatan
Borobudur
Kecamatan
Muntilan
dengan radius 5 Km, merupakan

kawasan pelestarian utama
Sub Kawasan Pelestarian 2 (SP-2) luas
6779 Ha (Koridor Palbapang) yang
berada di luar radius 5 sd 10 Km,
PROViNSi D.I YOGYAKARTA
Dasar Hukum PP No. 28 Tahun 2020 Bentuk Kerjasama

Tentang Perubahan PP No. 27 Tahun 2014
Berdasarkan Perda RTRW Kota Magelang
Tentang Pengelolaan Barang Milik Negara
No.2 Tahun 2020, peruntukan saat ini sesuai
dan Daerah.
kondisi eksisting yaitu perkantoran,
Jangka Waktu BGS adalah 30 tahun
AsramaTransit / Penginapan Peserta
Transito Hotel & Convention Program Transmigrasi Pemkab Magelang,
Connecting Borobudur
dimungkinkan untuk dibangun sarana
penunjang perkantoran diantaranya
mengikuti kegiatan saat ini sebagai asrama
penginapan, akomodasi hotel dan
konferensi.
Lahan Clean & Clear sudah sertifikat atas

nama Pemerintah Kabupaten Magelang
Pola Kerjasama mengikuti PP No. 28 Tahun

2020 tentang Pengelolaan Barang Milik
Negara atau Daerah yaitu Bangun Guna
Serah (BGS) selama 30 tahun
www.bkpm.go.id
KONSEP PENGEMBANGAN Image Source : https://wikitravel.org/
Desain atap Transito Convention BUiLDiNG CONCEPT

Center terinspirasi dari Stupa Candi
Borobudur, perpaduan nuansa kearifan lokal
dan teknologi modern kekinian. Where
historical values and modern technology meet
LAYOUT CONCEPT
CONNECTiNG BOROBUDUR
EXPERiENCE PROGRAM
AND ACTiViTiES:
Akomodasi Berskala Internasional

menampung event berskala internasional.
Rapat dan Konferensi Bertaraf Internasional.
PER LANTAi 24 KAMAR STANDARD
Pertunjukan Seni & Budaya Kelas Dunia.

Kegiatan Terapi, Healing, Wellness, Yoga,
dan lainnya.
PROGRAM RUANG KAMAR
Borobudur Heritage Tour On Bus, Kunjungan

ke Spot-2 Unik di Sekitar Borobudur, Story
Telling, Professional Guide, dll.
Group Outing, Team Building, Pernikahan,
Ulang Tahun, dll.
Kuliner Spesial Khas Borobudur (Bajingan &
Mangut Beong)
www.bkpm.go.id
ASPEK EKONOMI
& FINANSIAL Image Source : https://borobudurpark.com/
SKENARIO MINIMUM
Accomodation (room) 216
Convention Area (m2) 4000
Room Development Cost (Rp/ Room) 1.382.044.444
Total Project Development Cost (Rp) 298.521.600.000
Total Income for 10 years (Rp) 996.774.586.875
Total Cost for 10 years (Rp) 645.716.012.177
Total Gross Operating Profit for 10 years (Rp) 351.058.574.698
Net Present Value (NPV) (Rp) 1.043.702.740
Internal Rate of Return (IRR) 13,53%
Pay Back Period (PBP) (years) 9,96
Benefit / Cost (BC) 1,54
Profitability Index (PI) 1,59
Earning Before Interest Tax Depreciation & Amortization (EBITDA) 35,59%
Average Occupancy Rate Year 1 37,78%
Average Occupancy Rate for 10 years 49,60%
Average Room Rate Year 1 (Rp) 861.111
Average Room Rate for 10 years (Rp) 1.372.389
Full Day Meeting Package (Rp) 410.000
Full Board Meeting Package (Single) (Rp) 1.271.111
Full Board Meeting Package (Twin Sharing) (Rp) 840.556
Asumsi Keuangan 3%
Tingkat Pertumbuhan Perpetuitas 13,47%
Perhitungan Discounted Factor 8,46%
WACC 5,01%
Tingkat Premium
SKENARIO MOSTLIKELY
Accomodation (room) 216
Convention Area (m2) 4000
Room Development Cost (Rp/ Room) 1.382.044.444
Total Project Development Cost (Rp) 298.521.600.000
Total Income for 10 years (Rp) 1.324.238.543.850
Total Cost for 10 years (Rp) 866.128.377.707
Total Gross Operating Profit for 10 years (Rp) 458.110.166.143
Net Present Value (NPV) (Rp) 70.328.962.098
Internal Rate of Return (IRR) 17,47%
Pay Back Period (PBP) (years) 8,6
Benefit / Cost (BC) 8,6
Profitability Index (PI) 1,5
Earning Before Interest Tax Depreciation & Amortization (EBITDA) 34,92%
Average Occupancy Rate Year 1 49,63%
Average Occupancy Rate for 10 years 63,68%
Average Room Rate Year 1 (Rp) 861.111
Average Room Rate for 10 years (Rp) 1.372.389
Full Day Meeting Package (Rp) 410.000
Full Board Meeting Package (Single) (Rp) 1.271.111
Full Board Meeting Package (Twin Sharing) (Rp) 840.556
Asumsi Keuangan 3%
Tingkat Pertumbuhan Perpetuitas 13,47%
Perhitungan Discounted Factor 8,46%
WACC 5,01%
Tingkat Premium
www.bkpm.go.id
ANALiSA PASAR Image Source : https://thenomadplanet.com/
Daftar Hotel di Kota Magelang

Dekat Transito Hotel & Covention
1. Jababeka Group, Borobudur
International Golf & Country Club.
2. Atria Group, Atria Hotel berupa Hotel
Bintang 4
3. Armada Group, Artos Hotel berupa
Hotel Bintang 4
4. City Hub Hotels, bintang 3
“ DENGAN TELAH HADiRNYA HOTEL- HOTEL TERSEBUT Di ATAS
5. Safira Hotel, Bintang 3
MENUNJUKAN BAHWA iNDUSTRi PERHOTELAN Di SEKiTAR LOKASi
6. dan lainnya.
TRANSiTO MULAi TUMBUH DAN BERKEMBANG”
MICE is a billion dollars industry

ARAH KEBiJAKAN PEMBANGUNAN EKONOMi: GLOBAL MICE iNDUSTRY
PARiWiSATA BY TYPE
2017 2025
https://www.alliedmarketresearch.com/MICE-industry-market
KONDiSi SAAT iNi ISU STRATEGiS ARAH KEBiJAKAN
Pangsa kunjungan wisatawan STRATEGi PENiNGKATAN DAYA SAiNG

Jumlah Wisatawan mancanegara ke indonesia masih
mancanegara meningkat rendah terhadap: 1. Inovasi produk pariwisata (atraksi, kuliner, akomodasi,
dari 9,4 juta orang (2014) Dunia = 1,1% dan transportasi) untuk meningkatkan rerata pengeluaran
menjadi 13 juta orang Asia Pasifik = 4,3% harian wistawan, terutama wisatawan mancanegara
(2017) ASEAN = 11,7% 2. Percepatan pembangunan infrastruktur konektivitas
dan pariwisata terutama di destinasi unggulan
3. Peningkatan pengelolaan destinasi dan layanan
Jumlah wisatawan pariwisata yang didukung penerapan standar pariwisata
Meetings Incentives Conventions Exhibitions
nusantara meningkat dari Peningkatan Jumlah dan kualitas bekerlanjutan (Product Launch)
252,2 juta orang (2014) SDM Pariwisata sesuai dengan 4. Peningkatan investasi pariwisata yang didukung
The Meetings segment dominates the global MICE industry
menjadi 277 juta orang kebutuhan ndicato pariwisata optimalisasi sumber daya local
(2017) 5. Peningkatan jumlah tenaga kerja pariwisata yang & is expected to dominate throughout the forecast period.
terampil dan kompeten dengan didukung perbaikan
Pendidikan dan pelatihan pariwisata serta sertifikasi Nilai Perkiraan Rata-Rata Belanja (Expenditure)
kompentnsi
Nilai devisa pariwisata
Kesiapan dan daya dukung destinasi
6. Penguatan citra pariwisata dan perluasan/diversifikasi
Wisman MICE per pax per event
masih perlu ditingkatkan mengingat
meningkat dari USD 11,2 pemasaran
beberapa ndicator daya saing Items : Amount Unit Total
miliar (2014) menjadi USD pariwisata indoensia masih berada di FOKUS PENGEMBANGAN Hotel Accomodation USD 150 3 USD 450
15,2 miliar (2017) peringkat 30% terbawah Registration USD 600 1 USD 600
Meeting, Incentives, conference, exhibition (MICE), wisata Pre-Post tour USD 250 1 USD 250
minat khusus (adventure, cruise, heritage, halal dan cross Local Transport USD 200 1 USD 200
border tourism) Meals USD 100 1 USD 100
Kinerja pariwisata
Key Success Factor: Souvenir USD 200 1 USD 200
indoneisa berada di Peningkatan kinerja ekspor pariwisata
Program Connecting Borobudur Heritage Experience Miscellaneous USD 100 1 USD 100
peringkat 42 dari 136 terutama terkait pengeluaran
Cooperation with Indonesian Army and Ministry of
negara (WEF, 2017) wisatawan mancanegara USD 1,900
Defense, Center for International Conference on Defense Total Expenditure / pax / event
Strategy Where historical values and modern technology
meet
Kondisi Persentase sebaran Expenditure MICE
terhadap Segment Market MICE tahun 2015 - 2019
Key Success Factor:
Program Connecting Borobudur Heritage Experience
Cooperation with Indonesian Army and Ministry of Defense, Center for
International Conference on Defense Strategy Where historical values and
modern technology meet
Data diolah dari seumber data : ICCA, INACEB, BNDCC, JCC, Pacific World, Asperapi, Kepolisian dan Confrence Alert
https://venuemagz.com/news/pengembangan-mice-di-indonesia/
www.bkpm.go.id
DAMPAK Bermanfaat untuk pemberdayaan dan
EKONOMI & peningkatan

setempat.
pendapatan masyarakat
SOSIAL Menerapkan pariwisata

dengan mengkoneksikan pontensi kearifan
berkelanjutan
Menciptakan Multiplier Ekonomi dan lokal yang ada di Magelang, Borobudur, dan
Membuka Lapangan Pekerjaan, rata-rata Provinsi Jawa Tengah.
hotel bintang 4, membutuhkan jumlah
Terbangun interkoneksi di berbagai bidang.
pegawai 2x dari jumlah kamar, sehingga
Transito Hotel & Convention akan membuka Berciri khas yang menjadi pembeda dan
lapangan pekerjaan sekitar 500 pegawai. keunggulan.
ANALISIS RESIKO &

MITIGASI RESIKO
No Jenis Risiko Penjelasan Risiko Penjelasan Mi�gasi
1 Permintaan • Kebijakan Larangan Rapat • Diversiﬁkasi �dak hanya rapat
di Hotel dari Pemerintah bisa wedding, pertunjukan, dll.
• Pandemic Seper� Covid 19 • Prosedur kesehatan yg ketat
2 Lahan Klaim pihak lain Surat Buk� Kepemilikan / SHGB
3 Perizinan Perubahan Tata Ruang Surat kepas�an dari Bupa�
4 Infrastruktur Akses Tol Yogya Bawen Pemilihan rute alterna�f
Pendukung
5 Desain Proyek Perubahan trend desain Desain unik bertahan lama
6 Regulasi dan Poli�k Dampak Pilkada Perjanjian kerjasama BGS / BOT
mengakibatkan perubahan yang detail dan jelas
pimpinan dan kebijakan
7 Pembiayaan & Nilai Investor gagal membangun Pemilihan investor harus ketat,
Tukar dan mengoperasikan hotel memiliki dana dan pengalaman
Kenaikan biaya proyek akibat Op�malkan produk lokal
valuta
8 Konstruksi Gempa dan Daya dukung Safety Factor, Sondir, dll
Bangunan tanah Asuransi, Fire Safety & Equipment
Kebakaran Gedung
9 Operasional Turn over karyawan Sistem remunerasi yang baik
KKN, Fraud GCG, SOP, Digitalisasi, & CCTV
10 Force Majeure & Pandemic, Gempa, & Sistem HSE yang tangguh
Lingkungan Gunung Meletus
11 Sumber Material Kelangkaan bahan import Op�malkan produk lokal
www.bkpm.go.id
KESIMPULAN
Transito Hotel & Convention akan menjadi Secara Pasar Prospektif Magelang melalui
motor penggerak yang dapat Borobudur sebagai World Heritage Site
mengkoneksikan semua potensi yang ada di UNESCO dikunjungi sekitar 4 juta turis baik
sekitar Borobudur baik seni, budaya, kearifan wisatawan domestik maupun internasional.
lokal, alam, kuliner, produk unggulan, dan
lainnya. Meeting Incentive Conference dan Exhibition
(MICE) adalah bisnis miliaran dollar
Mengangkat Martabat Bangsa Indonesia di prospektif untuk dikembangkan.
mata dunia, melalui pogram Connecting
Borobudur, memperkenalkan keunggulan Secara yuridis dimungkinkan dibangun
tanpa tanding Borobudur dan mengusung berada di luar zona SP1 dan SP2
kearifan dan budaya lokal, (Zona konservasi Borobudur) sehingga
dapat dikembangkan secara optimal.
Menciptakan Multiplier Ekonomi dan
Membuka Lapangan Pekerjaan, bermanfaat Secara ekonomi dan keuangan Hotel dan
untuk pemberdayaan dan peningkatan
Konvensi di Kota Magelang telah tumbuh
pendapatan masyarakat setempat dengan
dan berkembang dengan NPV positif dan
menerapkan pariwisata berkelanjutan,
IRR di atas bunga bank maka proyek layak
terbangun interkoneksi di berbagai bidang,
untuk dikembangkan.
berciri khas yang menjadi pembeda dan
keunggulan.
www.bkpm.go.id
Image Source : https://thenomadplanet.com/
INDONESIA INVESTMENT COORDINATING BOARD
Jl. Jend. Gatot Subroto No. 44, Jakarta 12190
www.bkpm.go.id

LAPORAN AKHIR
PENYUSUNAN PETA PELUANG INVESTASI
PROYEK PRIORITAS STRATEGIS
SEKTOR PARIWISATA
BOROBUDUR
SUCOFINDO 2020
PENYUSUNAN PELUANG INVESTASI
Sektor Pariwisata Borobudur
KATA PENGANTAR
Kami panjatkan puji syukur kepada Tuhan Yang Maha Kuasa karena penyusunan
Laporan Akhir Penyusunan Peta Peluang Investasi Proyek Pariwisata Strategis Di Sektor
Pariwisata T.A 2020 dapat diselesaikan tepat pada waktunya.
Laporan Akhir Penyusunan Peta Peluang Investasi Proyek Pariwisata Strategis Di Sektor
Pariwisata T.A 2020 ini memuat uraian mengenai pendahuluan, analisa pasar, analisa
aspek yuridis, analisa aspek teknis, analisa aspek ekonomi dan komersial, analisa aspek
lingkungan dan sosial, analisa risiko, serta kesimpulan dan rekomendasi atas pekerjaan
yang telah dilaksanakan.
Di dalam penyusunan Laporan Akhir Penyusunan Peta Peluang Investasi Proyek

Pariwisata Strategis Di Sektor Pariwisata T.A 2020 ini, telah melalui berbagai kegiatan
yang dilakukan termasuk rapat koordinasi yang melibatkan para stakeholder terkait di
sektor pariwisata mulai dari tingkat Kementerian Pariwisata, Badan Otorita Borobudur,
Pemerintah Daerah Provinsi Jawa Tengah, dan Pemerintah Daerah Kabupaten
Magelang. Tim penyusun menerima berbagai macam masukan serta data-data yang
didapatkan dari Kementerian Pariwisata, Badan Otorita Borobudur, Pemerintah Provinsi
Jawa Tengah, dan Pemerintah Kabupaten Magelang selama berlangsungnya pekerjaan
ini.
Kami berharap laporan akhir ini dapat menjadi pertimbangan bagi Pemerintah Daerah
Kabupaten Magelang dan investor dalam upaya mengembangkan investasi perhotelan
dan konvensi (Transito Hotel and Convention) di kawasan pariwisata Borobudur.
Terima kasih.
Tim Penyusun
i
DAFTAR ISI
KATA PENGANTAR .................................................................................................... i
DAFTAR ISI ............................................................................................................... ii
DAFTAR TABEL ........................................................................................................ vi
DAFTAR GAMBAR .................................................................................................. vii
BAB 1 PENDAHULUAN ......................................................................................... 1
1.1 Latar Belakang...................................................................................................1
1.2 Latar Belakang Proyek ......................................................................................5
1.3 Tujuan Studi Kelayakan .....................................................................................6
1.4 Metode Penyusunan Laporan Pra Studi Kelayakan ..........................................6
1.4.1 Pengumpulan dan Pengkajian Data ..........................................................6
1.4.2 Studi Kepustakaan ....................................................................................9
1.4.3 Pengamatan Lapangan ...........................................................................10
BAB 2 ANALISA PASAR ...................................................................................... 11
2.1 Gambaran Umum Perekonomian Nasional dan Daerah ................................11
2.2 Analisa Pasar ...................................................................................................13
2.2.1 Analisa Industri Pariwisata ......................................................................13
2.2.2 Analisa Permintaan .................................................................................19
2.2.3 Tinjauan Keunggulan Kompetitif ............................................................21
BAB 3 ANALISA ASPEK YURIDIS.......................................................................... 28
3.1 Peraturan Perundang-Undangan ....................................................................28
3.1.1 Analisa Peraturan Perundang-Undangan ...............................................28
3.1.2 Penyempurnaan Peraturan Perundang-Undangan ................................62
3.1.3 Jenis-Jenis Perizinan................................................................................63
ii
3.1.4 Rencana dan Jadwal Pemenuhan Peraturan Perundang-Undangan......64
3.2 Analisa Tata Ruang dan Lahan ........................................................................66
3.2.1 Kesesuaian Lokasi Proyek dengan RTRW................................................66
3.2.2 Status Ketersediaan dan Penggunaan lahan ..........................................68
3.3 Kelembagaan Pengelolaan Kawasan Pariwisata .............................................69
3.3.1 Stakeholders Mapping ............................................................................69
3.3.2 Perangkat Regulasi Kelembagaan ...........................................................70
3.3.3 Kerangka Acuan Pengambilan Keputusan ..............................................71
BAB 4 ANALISA ASPEK TEKNIS ........................................................................... 73
4.1 Analisa Pemilihan Lokasi Proyek dengan Infrastruktur Pendukung ...............73
4.1.1 Kondisi Geografis, Iklim, Cuaca Makro Kabupaten Magelang ................73
4.1.2 Kondisi Geografis, Iklim, Cuaca Makro Lokasi ........................................84
4.1.3 Aksesibilitas Transportasi .......................................................................86
4.1.4 Batas dan Kondisi Lahan .........................................................................87
4.1.5 Analisa infrastruktur dasar / fasilitas pendukung...................................89
4.1.6 Hasil Analisa Pemilihan Lokasi Proyek ....................................................91
4.2 Analisa atas Rencana Induk/Master Plan Kawasan ........................................92
4.2.1 Analisis Dukungan Pemerintah Pusat Pada Rencana Induk Pariwisata

Nasional (RIPPARNAS).............................................................................................92
4.2.2 Analisis Dukungan Pemerintah Provinsi Pada Rencana Induk Pariwisata

Provinsi Jawa Tengah (RIPPARPROV Jawa Tengah) ................................................93
4.2.3 Analisis Dukungan Pemerintah Kabupaten Pada Rencana Induk

Pariwisata Kabupaten Magelang ............................................................................94
4.3 Penyusunan Konsep Pengembangan Kawasan ..............................................95
4.4 Estimasi Kebutuhan CAPEX dan OPEX ............................................................96
iii
BAB 5 ANALISA ASPEK EKONOMI DAN KOMERSIAL ............................................ 98
5.1 Struktur Transaksi Proyek ...............................................................................98
5.1.1 Struktur Kepemilikan Aset ......................................................................98
5.1.2 Struktur Transaksi Pendapatan ...............................................................99
5.1.3 Struktur Transaksi Biaya .......................................................................102
5.2 Proyeksi Struktur Pendapatan dan Biaya .....................................................102
5.2.1 Struktur Pendapatan dan Biaya ............................................................102
5.2.2 Analisa Permintaan Pasar .....................................................................103
5.3 Asumsi Makro ekonomi untuk Analisa Kelayakan Keuangan Proyek ...........104
5.3.1 Pertumbuhan Ekonomi .........................................................................104
5.3.2 Nilai Tukar .............................................................................................105
5.3.3 Inflasi .....................................................................................................105
5.3.4 Suku Bunga ...........................................................................................106
5.3.5 Perpajakan ............................................................................................106
5.4 Model Finansial .............................................................................................106
5.4.1 3-Way Financial Model .........................................................................106
5.4.2 Analisa Kelayakan Keuangan ................................................................111
5.5 Kelayakan Keuangan Proyek .........................................................................112
5.5.1 Review Estimasi CAPEX dan OPEX serta Jadwal Konstruksi .................112
5.5.2 Struktur Pendanaan atau Analisis Debt to Equity Ratio (DER) .............116
5.5.3 Weighted Average Cost of Capital (WACC) ..........................................116
5.5.4 Net Present Value (NPV) .......................................................................117
5.5.5 Internal Rate of Return (IRR) .................................................................117
5.5.6 Debt Service Coverage Ratio (DSCR) .....................................................118
5.5.7 Analisa Sensitivitas dan Pengembalian Investasi..................................118
iv
BAB 6 ANALISA ASPEK LINGKUNGAN DAN SOSIAL ........................................... 120
6.1 Faktor Penentu Pengembangan Pariwisata..................................................120
6.2 Sarana dan Prasarana Pariwisata..................................................................120
6.3 Peran Serta Masyarakat dalam Kegiatan Pariwisata ....................................122
6.4 Perubahan Kehidupan Masyarakat sebagai Dampak dari Pariwisata ..........122
6.5 Dampak Sosial dan Ekonomi .........................................................................123
6.5.1 Dampak Ekonomi ..................................................................................125
6.5.2 Dampak Sosial .......................................................................................125
6.6 Dampak Lingkungan......................................................................................126
BAB 7 ANALISA RISIKO .................................................................................... 140
7.1 Identifikasi, Evaluasi dan Mitigasi Risiko-Risiko Utama ................................140
7.1.1 Identifikasi Risiko ..................................................................................140
7.1.2 Penilaian Risiko .....................................................................................144
7.1.3 Alokasi Risiko ........................................................................................146
7.1.4 Mitigasi Risiko .......................................................................................148
7.2 Masalah yang Harus Ditindaklanjuti (Outstanding Issue).............................156
7.2.1 Isu-isu Kritis ...........................................................................................156
7.2.2 Rencana dan Strategi Penyelesaian Isu-isu Kritis .................................156
BAB 8 KESIMPULAN DAN REKOMENDASI ......................................................... 157
8.1 Kesimpulan....................................................................................................157
8.2 Rekomendasi.................................................................................................158
v
DAFTAR TABEL
Tabel 2.1 Jumlah Hotel dan Penginapan Di Kabupaten Magelang ...........................17
Tabel 2.2 Jumlah Penginapan Di Kabupaten Magelang ............................................17
Tabel 2.3 Wisatawan di Kabupaten Magelang Tahung 2019 ....................................18
Tabel 2.4 Lama Tinggal Wisatawan Pada Hotel Berbintang......................................19
Tabel 2.5 Nilai Perkiraan Rata-rata Belanja (Expenditure) Wisman MICE Per
Pax/Event ...................................................................................................21
Tabel 2.6 Kondisi Persentase Sebaran Expenditure MICE terhadap Segment MICE
Tahun 2015-2019.......................................................................................21
Tabel 2.7 Jumlah Kunjungan Wisatawan Di Kabupaten Magelang ...........................22
Tabel 2.8 Jumlah Hotel, Tamu dan Tingkat Hunian Kamar di Kabupaten Magelang 22
Tabel 2.9 Jumlah Hotel, Tingkat Hunian Kamar dan Lama Menginap Di Provinsi Jawa
Tengah dan DIY ..........................................................................................22
Tabel 2.10 Event Tahunan Pariwisata di Magelang ....................................................25
Tabel 3.1 Pembagian Urusan Pemerintahan Bidang Pariwisata ...............................36
Tabel 3.2 Rencana dan Jadwal Pemenuhan Peraturan Perundangan ......................64
Tabel 4.1 Stasiun Pengamatan Terdekat dari Kab. Magelang ..................................83
Tabel 4.2 Curah Hujan Pada Stasiun Terdekat dari Kab. Magelang ..........................83
Tabel 4.3 Luas Wilayah Kota Magelang.....................................................................85
Tabel 4.4 Jumlah Pelanggan dan Pemakaian Listrik Di Kecamatan Magelang Selatan
...................................................................................................................91
Tabel 4.5 Hasil Pemilihan Lokasi Proyek ...................................................................92
Tabel 5.1 Market Price Hotel di Kabupaten Magelang ...........................................100
Tabel 5.2 Analisa Rasio Finansial Industri Pariwisata (Hotel) .................................117
Tabel 6.1 Matriks Identifikasi Pengelolaan Dampak Lingkungan dan Sosial ..........130
Tabel 7.1 Matriks Identifikasi Risiko ........................................................................143
Tabel 7.2 Matriks Penilaian Risiko ...........................................................................145
Tabel 7.3 Matriks Alokasi Risiko ..............................................................................147
Tabel 7.4 Matriks Mitigasi Risiko .............................................................................149
Tabel 7.5 Matriks Risiko ..........................................................................................152
vi
DAFTAR GAMBAR
Gambar 2.1 Pertumbuhan Ekonomi Indonesia Tahun 2015-2019 (Sumber :
Kementerian Keuangan, 2020)................................................................11
Gambar 2.2 Pertumbuhan Ekonomi Dan Volume Perdagangan Global (Sumber :
Kementerian Keuangan, 2020)................................................................12
Gambar 2.3 Dampak Virus Corona Terhadap Kunjungan Wisata ...............................14
Gambar 2.4 Tingkat Hunian Hotel...............................................................................15
Gambar 2.5 Tingkat Hunian Kamar Di Provinsi Jawa Tengah .....................................15
Gambar 2.6 Tingkat Hunian Hotel Di Kota-Kota Besar Di Indonesia ..........................16
Gambar 2.7 Arah Kebijakan Pembangunan Ekonomi Sektor Pariwisata ....................19
Gambar 2.8 Persentase Pelanggan Hotel ...................................................................20
Gambar 2.9 Proyeksi Pertumbuhan MICE ..................................................................20
Gambar 2.10 Aktivitas Pada Candi Borobudur .............................................................23
Gambar 3.1 Rencana Pengembangan Transito Hotel and Convention Terhadap Pola
Ruang RTRW Kota Magelang...................................................................67
Gambar 3.2 Status Hak Tanah pada Rencana Pengembangan Transito Hotel and
Convention ..............................................................................................69
Gambar 4.1 Luas Wilayah Kabupaten Magelang ........................................................73
Gambar 4.2 Peta Batas Administrasi Kawasan DPP Borobudur .................................74
Gambar 4.3 Peta Daerah Aliran Sungai Kawasan DPP Borobudur .............................76
Gambar 4.4 Peta Geologi Kawasan DPP Borobudur ...................................................77
Gambar 4.5 Peta Kawasan Hutan DPP Borobudur .....................................................78
Gambar 4.6 Peta Kontur Kawasan DPP Borobudur ....................................................79
Gambar 4.7 Peta Lahan Kritis Kawasan DPP Borobudur.............................................80
Gambar 4.8 Peta Kemiringan Lereng Kawasan DPP Borobudur .................................82
Gambar 4.9 Peta Curah Hujan Kawasan DPP Borobudur ...........................................84
Gambar 4.10 Grafik Suhu Kota Magelang .....................................................................86
Gambar 4.11 Lokasi Bangunan Ex Transito ...................................................................88
Gambar 4.12 Kondisi Lahan Calon Investasi Prioritas (Ex Gedung Transito) ................88
Gambar 4.14 Peta Destinasi Pariwisata Nasional Solo-Sangiran ..................................93
vii
Gambar 4.15 DPN Yogyakarta-Borobudur Berdasarkan Riparprov Jawa Tengah ........94

Gambar 4.16 Peta Pengembangan Kawasan Wisata Kabupaten Magelang ................95
Gambar 5.1 Pertumbuhan Ekonomi Kwartal II .........................................................105
Gambar 5.2 Trend Nilai Tukar Rupiah Terhadap Dolar AS ........................................105
Gambar 5.3 Inflasi Indonesia 10 Tahun Terakhir ......................................................105
Gambar 5.4 Suku Bunga Kredit Menurut Jenis Penggunaan ....................................106
Gambar 7.1 Alur Analisa Risiko .................................................................................140
viii
BAB 1 PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Indonesia saat ini merupakan ekonomi terbesar ke-16 di dunia dengan total PDB
mencapai lebih dari USD 1 triliun. PDB per kapita Indonesia bahkan diproyeksikan akan
terus meningkat dari sebesar USD 4.175 pada tahun 2019 menjadi sebesar USD 6.305
pada tahun 2025 yang memungkinkan Indonesia masuk ke dalam kategori negara
berpenghasilan menengah-atas (upper-middle income coutry), suatu capaian yang akan
semakin memperkuat posisi strategi Indonesia di kancah ekonomi dunia. Namun
demikian, jalan untuk merealiasasikan hal tersebut bukan tanpa tantangan mengingat
risiko ketidakpastian global yang terus membayangi mulai dari perang dagang AS-
Tiongkok sampai dengan disrupsi ekonomi global akibat pandemik Covid-19.
Di tengah ketidakpastian ekonomi global serta potensi perlambatan ekonomi yang

nyata, investasi diharapkan menjadi salah satu motor penggerak perekonomian
nasional yang memiliki peranan jangka panjang. RPJMN 2020-2040 menggarisbawahi
bahwa ekspektasi perekonomian utamanya akan didorong oleh investasi, yang
direpresentasikan oleh komponen pembentukan modal tetap bruto (PMTB) yang
tumbuh 6,88-8,11 persen per tahun, lebih tinggi dibandingkan pertumbuhan rata-rata
sepanjang tahun 2015-2019 sebesar 5,6 persen. Lebih lanjut, dalam rangka mencapai
pertumbuhan ekonomi sebesar 5,4 – 6,0 persen per tahun, dibutuhkan investasi
setidaknya sebesar Rp. 36.595,5 – 37.447,6 triliun per tahun sepanjang 2020 – 2024
yang akan disumbang oleh pemerintah BUMN masing-masing sebesar 11,6-13,8 persen
dan 7,6 – 7,9 persen, sementara sisanya akan dipenuhi oleh swasta dan masyarakat.
Untuk mencapai sasaran tersebut, targetrealisasi penanaman modal tahun 2020-2024
mencapai Rp. 4.983,2 triliyun, jauh lebih besar dibandingkan realisasi penanaman
modal pada tahun 2015-2019 sebesar Rp. 3.382 Triliun. Kebutuhan untuk peningkatan
dan percepatan investasi semakin krusial dalam rangka pemulihan ekonomi nasional
pasca pandemik Covid-19. BPS mencatat penurunan laju pertumbuhan ekonomi
nasional dari 4,97% triwulan IV tahun 2019 menjadi 2,97 pada triwulan I tahun 2020 dan
1
-5,52% pada triwulan II 2020. Bappenas dan Kementerian Keuangan memprediksi

pertumbuhan ekonomi Indonesia tahun 2020 antara 0,4-2,3%.
Penting untuk dipahami bahwa investasi tidak mampu berprean sentral sebagai motor
penggerak perekonomian tanpa adanya tranformasi struktural sebagai satu kunci
penting dalam mencapai pertumbuhan ekonomi yang berkualitas dalam 5 (lima) tahun
ke depan. Perbaikan transformasi struktural umumnya didorong oleh revitalisasi
industri pengolahan dengan tetap mendorong perkembangan sektor lain melalui
transformasi pertanian, hilirisasi pertambangan, pembangunan infrastruktur yang
berkelanjutan, dan transformasi sektor jasa.
Pemerintah mendorong perekonomian Indonesia untuk bertransformasi dari

ketergantungan pada sumber daya alam menjadi produk-produk dengan nilai tambah
ekonomi yang tinggi berbasis manufaktur dan jasa modern. Salah satu sektor yang
menjadi titik tumpu untuk mewujudkan cita-cita tersebut adalah sektor pariwisata. Bagi
Indonesia, pariwisata memiliki kontribusi yang signifikan dalam pembangunan ekonomi
nasional sebagai instrumen penyumbang devisa negara, pemerataan pembangunan,
dan peningkatan kualitas hidup masyarakat. Peran pariwisata semakin krusial karena
selain berkontribusi langsung pada perekonomian dan penyerapan tenaga kerja, juga
menciptakan multipier effect (efek domino) pada pertumbuhan sektor-sektor lainnya
yang terkait seperti jasa perumahsakitan, pertanian dan perkebunan, teknologi, sarana
pendidikan, perbankan, dan lain-lain. Harapan besar pemerintah pada sektor pariwisata
juga telah dituangkan melalui sejumlah target pencapaian Tahun 2024, antara lain: (1)
peningkatan nilai devisa pariwisata sebesar USD 30 Miliar; (2) kontribusi PDB pariwisata
sebesar 5,5%; (3) jumlah tenaga kerja pariwisata sebesar 15 juta tenaga kerja; (4) jumlah
wisatawan mancanegara sebesar 22,3 juta kunjungan; dan (5) jumlah perjalanan
wisatawan nusantara sebesar 350-400 juta perjalanan.
Investasi juga diharapkan mampu mengatasi persoalan ketimpangan wilayah, di mana

pertumbuhan ekonomi di 34 provinsi yang ada di Indonesia diharapkan dapat berjalan
beriringan dengan pertumbuhan ekonomi nasional. Adapun kebijakan di tiap wilayah
diharapkan dapat selaras dengan kebijakan di tingkat nasional, dengan tetap
memperhatikan keunggulan kompetitif dan permasalahan yang unik dengan
2
karakteristik wilayah masing-masing sehingga dalam kurun waktu 5 (lima) tahun ke

depan pertumbuhan ekonomi tidak hanya terpusat pada Jawa dan Sumatera. Wilayah
di luar Jawa dan Sumatera diperkirakan sudah dapat menjadi pusat pertumbuhan
ekonomi baru sebagaimana proyeksi pertumbuhan ekonomi per pulau di atas.
RPJMN 2020-2024 pada dasarnya memungkinkan hal tersebut dengan ditetapkannya

41 Proyek Prioritas Strategis (Major Project) yang tersebar di berbagai daerah di
Indonesia dan mencakup banyak sektor mulai dari sektor industri pengolahan (hilirisasi)
dan manufaktur, energi, infrastruktur, perikanan, pertanian, pariwisata, lingkungan
hidup hingga sektor pendidikan. Major Project merupakan proyek yang memiliki nilai
strategis dan daya ungkit tinggi untuk mencapai sasaran prioritas pembangunan
nantinya akan melibatkan tidak hanya pemerintah dalam hal ini kementerian
teknis/lembaga terkait tetapi juga BUMN maupun swasta nasional dalam
merealisasikan proyek investasinya. Proyek tersebut disusun untuk membuat RPJMN
lebih konkrit dalam menyelesaikan isu-isu pembangunan, terukur, dan manfaatnya
langsung dapat dirasakan oleh masyarakat. Selain itu, Major Project juga dapat menjadi
alat kendali pembangunan sehingga sasaran dan target pembangunan dalam RPJMN
2020-2024 dapat terus dipantau dan dikendalikan.
Selain 41 Major Project di atas, 223 Proyek Strategis Nasional (PSN) sebagaimana
dituangkan dalam Peraturan Presiden No. 3 Tahun 2016 jo. Peraturan Presiden No. 56
Tahun 2018 dengan perkiraan nilai total investasi sebesar Rp. 4.183 triliun dan tersebar
di berbagai daerah di Indonesia juga berpotensi untuk mendorong pemerataan
pembangunan di daerah dalam kerangka pengentasan ketimpangan wilayah.
Proyek-proyek Prioritas strategis yang dilaksanakan pada tahun 2020-2040 juga

diarahkan untuk mendukung pengembangan kawasan strategis antara lain
pengembangan komoditas unggulan dan industri pengolahan (hilirisasi) sumber daya
alam (pertanian, perkebunan, logam dasar, dan kemaritiman) melalui pemanfaatan dan
keterpaduan pembangunan infrastruktur yang difokuskan di Kawasan Ekonomi Khusus
(KEK) dan/atau Kawasan Industri, serta pengembangan kawasan strategis prioritas
berbasis pariwisata yakni Destinasi Pariwisata Prioritas (DPP). Pengembangan kawasan-
3
kawasan strategis tersebut diharapkan akan mendorong pertumbuhan ekonomi

wilayah dan menciptakan pusat-pusat pertumbuhan ekonomi baru.
Dalam RPJMN 2020-2040 pemerintah menetapkan 10 Destinasi Pariwisata Prioritas

menjadi Proyek Strategis Pemerintah (Major Project) salah satunya berupakan Kawasan
Borobudur dan sekitarnya. Dalam 5 (lima) tahun mendatang, peningkatan nilai tambah
sektor pariwisata difokuskan pada peningkatan lama tinggal, dan pengeluaran
wisatawan sebagai hasil dari perbaikan aksesibilitas, atraksi, dan amenitas di 10
destinasi tersebut. Periode 2020-2040 menjadi momentum yang paling baik bagi
percepatan pembangunan pariwisata, memperhatikan bahwa saat ini Pemerintah
mengarahkan fokus seluruh kementerian dan Lembaga lintas sektor untuk mendukung
pembangunan infrastruktur, sarana dan prasaran di destinasi pariwisata prioritas. Selain
itu pemerintah juga mengupayakan pengembangan pariwisata yang berkelanjutan
melalui penciptaan sumber daya manusia yang terampil, diversifikasi produk pariwisata,
dan mendorong digitalisasi pelayanan pariwisata. Tentunya momentum ini harus dapat
dimanfaatkan dengan baik oleh seluruh stakeholder yang berperan dalam
pengembangan sektor pariwisata.
Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM) sebagai Lembaga Pemerintah yang

berperan dalam mengkoordinir kegiatan penanaman modal di Indonesia, memiliki
kepentingan untuk mendorong pengembangan proyek investasi yang sifatnya strategis
di berbagai daerah di Indonesia dalam konteks pemerataan pembangunan yang
berdaya saing. Berkaitan dengan hal tersebut dan sejalan dengan fungsi BKPM dalam
pengkajian dan pengusulan perencanaan penanaman modal nasional dan pembuatan
peta penanaman modal di Indonesia, diperlukan adanya identifikasi terhadap peluang
penanaman modal proyek strategis yang siap ditawarkan kepada investor di sektor
pariwisata serta analisis kebijakan dan insentif yang sesuai sebagai bahan rekomendasi
kepadan Kementerian/Lembaga yang terkait. Kegiatan tersebut memiliki peran penting
sebagai upaya mengatasi kendala yang dihadapi dalam mempromosikan peluang
investasi selama ini yakni belum tersedianya gambaran informasi yang komperhensif
mengenai peluang investasi proyek prioritas strategis di sektor pariwisata dalam bentuk
pra studi kelayakan, termasuk pengemasan informasi proyek yang dibutuhkan investor
4
dalam bentuk info memo dan informasi berbasis spasial, sangat diperlukan guna
membantu calon investor dalam mengambil keputusan berinvestasi di Indonesia.
1.2 Latar Belakang Proyek
Penyusunan Peta Peluang Investasi Proyek Prioritas Strategis yang Siap Ditawarkan di
Sektor Pariwisata Borobudur ini pada arahan pemanfaatan ruang yang sudah tertuang
dalam indikasi program pembangunan yang tersebar dalam berbagai Rencana Program
yang telah disusun melalui berbagai kegiatan Penyusunan Rencana Tata Ruang baik di
tingkat Pusat, Provinsi dan Kabupaten/Kotaserta Rencana Induk Pariwisata baik secara
Nasional, Provinsi dan Kabupaten Kota. Selain mengacu kepada program-program
tersebut, untuk melengkapinya diperlukan konsistensi dan keterkaitan program-
program yang ada dalam dokumen RPJMD masing-masing daerah. Jumlah program
tersebut belum diidentifikasi mana yang paling potensial dan prioritas yang dapat
dimitrakan dengan badan usaha/swasta dan masyarakat.
Oleh karena itu, masih diperlukan proses untuk menyeleksi program-program tersebut
menjadi daftar program yang potensial dalam rangka pengembangan pariwisata
Borobudur secara keseluruhan dan dapat membeirkan dampak signifikan bagi
pengembangan kawasan pendukung di sekitarnya baik dari aspek lingkungan fisik,
aspek sosial dan ekonomi kewilayahan.
Pendekatan awal yang dilakukan dalam melakukan sortir program untuk dijadikan
daftar program yang potensial untuk dimitrakan digunakan pemilihan program dengan
pertimbangan kriteria berikut:
1. Program-program yang berbasis keruangan (spasial) dan kawasan;

2. Program-program yang merupakan kawasan strategis daerah yang dapat
mendukung percepatan perwujudan struktur dan pola ruang wilayah;
3. Program-program yang mempunyai dampak terhadap pertumbuhan ekonomi
wilayah; serta
4. Program-program yang membutuhkan pendanaan besar.
5
1.3 Tujuan Studi Kelayakan
Tujuan dilakukannya studi kelayakan investasi pada Daerah Pengembangan Pariwisata

Borobudur adalah:
1. meminimalkan risiko yang dapat dikendalikan maupun yang tidak dapat

dikendalikan. Kondisi masa yang akan datang tidak dapat diprediksi, sehingga
perlu untuk melakukan analisis studi kelayakan untuk memperkecil resiko
investasi;
2. mempermudah perencanaan modal, waktu pelaksanaan, lokasi, cara
pelaksanaan, besarnya keuntungan serta keuntungan serta bagaimana
pengawasan bila terjadi penyimpangan;
3. proses bisnis dapat dilakukan secara tersusun sehingga para karyawan dapat
memiliki pedoman dan tetap fokus pada tujuan, sehingga rencana bisnis dapat
tercapai sesuai dengan apa yang di rencanakan; dan
4. mempermudah pengawasan proses bisnis;
1.4 Metode Penyusunan Laporan Pra Studi Kelayakan
1.4.1 Pengumpulan dan Pengkajian Data
Pengumpulan data pada kegiatan ini dilakukan melalui dua tahapan, yaitu dengan
melakukan pengumpulan data sekunder dan pengumpulan data primer. Pengumpulan
data sekunder sering juga disebut studi kepustakaan/studi dokumentasi.
Kepustakaan/dokumen yang diinventarisasi mencakup konsep operasional yang ada,
hasil kajian yang telah dilakukan, dokumen kebijakan dan regulasi, seperti peraturan
perundangan-undangan tentang penataan ruang, Peraturan daerah RTRW dan
dokumen RTRW skala Provinsi dan Kabupaten Kota yang bersinggungan dengan Peluang
Investasi kegiatan Pengembangan Pariwisata Borobudur secara umum serta Profil
daerah yang berkaitan langsung dengan kegiatan ini (dimensi penduduk, ekonomi,
infrastruktur, kelembagaan). Selain itu juga perlu diperlukan data Program Kegiatan
yang tealh tertuang dalam Rencana Induk Pengembangan Pariwisata baik dalam Skala
Nasional, Regional dan Daerah serta RDTRK Strategis Kawasan Khusus Borobudur.
Selanjutnya adalah pengumpulan data dan survei primer atau studi lapangan akan
6
dilakukan dengan cara terjun langsung ke objek/lokasi studi untuk memperoleh data
dan informasi yang akurat, asli, dan aktual. Data yang diperoleh merupakan data
primer, yaitu data yang langsung diperoleh dari sumber data sebagai data pertama atau
data dari tangan pertama. Metode pengumpulan data dilakukan dengan cara sebagai
berikut :
A. Teknik Observasi/Pengamatan
Teknik observasi yang akan digunakan dalam penelitian untuk pengumpulan data
primer adalah observasi terus terang, observasi tersamar dan observasi tak
terstruktur. Dari segi tahapan, jenis observasinya berupa observasi deskriptif dan
observasi terfokus. Observasi deskriptif yaitu konsultan melakukan
penjelajahan/penyisiran umum dan menyeluruh, kemudian membuat deskripsi
terhadap sesuatu yang dilihat, didengar, dan dirasakan. Sedangkan, tahap observasi
terfokus adalah suatu observasi yang telah dipersempit untuk difokuskan pada
aspek tertentu, dan peneliti telah melakukan analisis taksonomi sehingga dapat
menemukan fokusnya.
B. Teknik Wawancara.
Teknik wawancara digunakan untuk mengetahui hal-hal yang lebih mendalam

tentang partisipan dalam menginterpretasikan situasi dan fenomena yang terjadi,
dimana hal ini tidak dapat ditemukan melalui teknik observasi. Sasaran wawancara
adalah para stakeholder khsusunya masyarakat dan investor. Instrumen
wawancara menggunakan kuesioner (baik terbuka maupun tertutup).
C. Teknik Dokumentasi.
Teknik pengumpulan data dengan dokumentasi adalah menunjang kredibilitas hasil

pengumpulan data dengan teknik observasi dan wawancara. Dalam pekerjaan ini,
dokumentasi yang dimaksud berupa gambar, baik berbentuk foto maupun film.
D. Focused Group Discussion (FGD).
Dalam pelaksanaan FGD, diharapkan diperoleh pengetahuan dari sumber informasi

dengan latar belakang pengalaman sehingga memberikan perspektif yang berbeda
7
dibanding jika pengetahuan diperoleh dari proses komunikasi searah antara

peneliti dengan yang diteliti. Dalam diskusi semacam ini juga, dimana peserta
mengeluarkan buah pikiran dan berdebat atau saling mengonfirmasi pengalaman
masing-masing, maka para peserta diharapkan mengalami perubahan. Oleh karena
itu, untuk mencegah akibat yang tidak diinginkan, FGD harus dapat dilakukan
sedemikian rupa sehingga dampaknya bagi semua peserta bersifat positif ─
memberdayakan, membuat orang merasa lebih enak karena dapat mengeluarkan
pendapat atau karena ada orang lain yang ternyata mempunyai pengalaman yang
sama.
Metode FGD sangat cocok digunakan pada penelitian yang bersifat aksi yang
membutuhkan perasaan memiliki dari masyarakat yang diteliti ─ sehingga pada saat
peneliti memberikan rekomendasi aksi, dengan mudah masyarakat mau menerima
rekomendasi tersebut. Partisipasi dalam FGD memberikan jalan bagi tumbuhnya
rasa memiliki seperti itu.
Untuk menyelenggarankan sebuah FGD yang efektif, maka perlu diperhatikan

beberapa hal sebagai sebagai berikut :
1. Pelaksanaan FGD tidak dapat diberikan untuk dipandu oleh sembarang orang.
Seorang pemandu diskusi (moderator) haruslah yang mengerti persoalan yang
akan diteliti dan telah terlatih serta berpengalaman dalam memfasilitasi proses
belajar atau dinamika kelompok.
2. Untuk memenuhi tuntutan kualitas atas data yang diperoleh, moderator tidak
dapat bekerja sendiri. Selain moderator, diperlukan orang-orang yang mampu
merekrut peserta dengan baik, mencatat proses yang sensitif dan cekatan serta
mampu bekerja seirama moderator.
3. FGD adalah suatu proses pemberian informasi dan pembelajaran sekaligus,
bukan hanya bagi peserta, tetapi juga bagi para penelitinya. Membuka hati dan
pikiran untuk masukan-masukan baru akan selalu berfaedah bagi proses
pematangan peneliti. Oleh karena itu, peneliti harus belajar melakukan probing
dan refleksi sebaik mungkin. Peneliti khususnya yang berperan sebagai
8
moderator juga harus dapat menahan diri untuk tidak memaksakan pandangan
atau pendapatnya, apalagi bersifat menggurui selama menjadi moderator.
4. FGD tidak diadakan dalam kevakuman sosial. Kelompok tersebut tetap menjadi
wakil dari suatu masyarakat tertentu yang mempunyai nilai-nilai tertentu. Jika
moderator dan tim merasa asing dengan komunitas yang hendak diteliti, ada
baiknya peneliti tersebut meluangkan waktu mempelajari budaya lokal dan
berusaha mengenal mereka dengan lebih dekat. Caranya adalah dengan
menambah waktu kunjungan untuk orientasi, berkenalan dengan orang-orang
setempat, mempelajari literatur yang tersedia (terutama yang memberikan
gambaran paling mutakhir).
Dengan menggunakan berbagai teknik pengumpulan data tersebut, diharapkan akan

diperoleh data yang akurat dan representatif, sehingga dapat dilakukan analisis keadaan
saat ini (existing condition), meramal (forecasting) keadaan suatu masa (masa datang
dan masa lalu), dan mengambil keputusan untuk evaluasi untuk perumusan mekanisme
pengembangan/pengelolaan wilayah perbatasan.
1.4.2 Studi Kepustakaan
Studi kepustakaan juga dilakukan dalam Pra-Studi ini, baik pustaka dalam bentuk teori
maupun tinjauan kebijakan yang terkait dengan pengembangan pariwisata, baik di
Indonesia secara umum, maupun Provinsi Jawa tengah maupun Kabupaten Magelang
secara khusus. Studi kepustakaan diperlukan sebagai pedoman dalam melakukan
berbagai analisis yang dibutuhkan dalam penyusunan pra studi kelayakan yang akan
disusun ini. Analisis yang dilakukan antara lain analisis yuridis, analisis teknis, analisis
pasar, analisis finansial dan ekonomi, analisis lingkungan dan sosial serta analisis risiko.
Semua analisis tersebut dilakukan guna memastikan bahwa proyek yang akan
ditawarkan dilaksanakan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku,
menentukan risiko hukum dan strategi mitigasinya, mengkaji kemungkinan
penyempurnaan peraturan perundang-undangan atau penerbitan peraturan
perundang-undangan baru, menentukan jenis perizinan yang diperlukan, serta
menyiapkan rencana dan jadwal untuk memenuhi persyarakatn peraturan dan hukum.
9
1.4.3 Pengamatan Lapangan
Pengamatan lapangan yang dilakukan pada kegiatan ini terdiri dari observasi lapangan
dan teknik dokumentasi untuk mengetahui kondisi eksisiting kawasan
A. Teknik Observasi/Pengamatan
Teknik observasi yang akan digunakan dalam penelitian untuk pengumpulan data
primer adalah observasi terus terang, observasi tersamar dan observasi tak
terstruktur. Dari segi tahapan, jenis observasinya berupa observasi deskriptif dan
observasi terfokus. Observasi deskriptif yaitu konsultan melakukan
penjelajahan/penyisiran umum dan menyeluruh, kemudian membuat deskripsi
terhadap sesuatu yang dilihat, didengar, dan dirasakan. Sedangkan, tahap observasi
terfokus adalah suatu observasi yang telah dipersempit untuk difokuskan pada
aspek tertentu, dan peneliti telah melakukan analisis taksonomi sehingga dapat
menemukan fokusnya.
B. Teknik Dokumentasi.
Teknik pengumpulan data dengan dokumentasi adalah menunjang kredibilitas hasil

pengumpulan data dengan teknik observasi dan wawancara. Dalam pekerjaan ini,
dokumentasi yang dimaksud berupa gambar, baik berbentuk foto maupun film.
10
BAB 2 ANALISA PASAR

2.1 Gambaran Umum Perekonomian Nasional dan Daerah
Ekonomi Indonesia adalah ekonomi yang berbasis pada transaksi domestik (konsumsi
Rumah Tangga, konsumsi pemerintah, investasi). Inilah penyebab fundamental
ekonomi Indonesia masih relatif sehat di tengah perlambatan ekonomi global. Seperti
dapat terlihat pada data, pertumbuhan ekonomi Indonesia masih tumbuh 5,05 persen
di kuartal 2 2019 karena dorongan permintaan domestik yang kuat dan kinerja positif
lintas sektor, khususnya sektor jasa (Kementerian Keuangan, November 2019).
Gambar 2.1 Pertumbuhan Ekonomi Indonesia Tahun 2015-2019 (Sumber : Kementerian

Keuangan, 2020)
Laju inflasi juga masih cukup terkendali sehingga mendukung stabilitas konsumsi oleh
pasar sebagai mesin utama pertumbuhan ekonomi. Meski demikian, kita tetap harus
memerhatikan perlambatan ekonomi global karena tidak ada satu pun negara di era
11
modern yang mampu hidup terisolir dari hubungan internasional, yang termasuk di
dalamnya hubungan dagang.
Ekonomi global tumbuh terendah pasca krisis keuangan global 2008. Proyeksi
pertumbuhan ekonomi global disunting berkali-kali ke bawah. Dalam setahun terakhir,
proyeksi pertumbuhan global 2019 turun 0,7 poin persen. Karena perlambatan bersifat
global dan merata, perlambatan terjadi baik di negara maju dan negara berkembang,
termasuk mitra dagang utama Indonesia. Karena perlambatan bersifat global dan
memengaruhi mitra dagang utama Indonesia, maka risiko global yang harus diwaspadai
adalah perang dagang, penurunan manufaktur dan investasi, resesi ekonomi, serta tensi
geopolitik (Kementerian Keuangan, November 2019). Agar kita bisa memahami
perlambatan pertumbuhan ekonomi global dan dampaknya ke Indonesia, berarti kita
harus memahami pondasi utama ilmu ekonomi, yaitu permintaan dan penawaran di
pasar yang berujung pada transaksi. Adanya perlambatan ekonomi global, berarti ada
penurunan jumlah transaksi dibandingkan dengan periode sebelumnya yang berarti ada
penurunan permintaan dan penawaran global.
Gambar 2.2 Pertumbuhan Ekonomi Dan Volume Perdagangan Global (Sumber :

Kementerian Keuangan, 2020)
Indonesia menjadi negara dengan orientasi ekspor, pendapatan negara didominasi

transaksi perdagangan luar negeri, dan negara-negara mitra utama perdagangan
mengalami perlambatan pertumbuhan permintaan produk-produk dari Indonesia,
12
maka perlambatan pertumbuhan ekonomi global memiliki dampak signifikan kepada

Indonesia. Cara agar Indonesia tidak terlalu terpengaruh perlambatan pertumbuhan
ekonomi global di masa kini maupun masa depan adalah dengan memiliki mitra dagang
sebanyak mungkin (berarti menyebarkan risiko) dan menguatkan pasar domestik. Selain
dua faktor tersebut, ada faktor-faktor lain yang menjelaskan kenapa ekonomi adalah
ilmu yang kompleks, yaitu kemampuan produksi dalam negeri dengan bahan mentah
serta baku yang berasal dari dalam negeri, nilai tambah produk, varian produk, hingga
kemampuan menjaga sentimen publik (konsumen) dari gejolak politik, keamanan,
hukum, dan isu-isu lainnya yang bisa mengganggu proses transaksi.
Perlambatan ekonomi global tetap memiliki dampak ke perekonomian Indonesia lewat

tiga jalur, yaitu pasar finansial, penanaman modal asing (Foreign Direct Investment –
FDI), dan perdagangan. Dengan memahami pasar finansial, kita bisa memahami aliran
modal masuk ke Indonesia yang dipengaruhi kebijakan moneter negara maju. Melalui
FDI, kita mengetahui bahwa gejolak politik, keamanan, hingga hukum yang terjadi
secara global hingga lokal berpengaruh terhadap kepercayaan investor untuk memasuki
Indonesia. Sedangkan melalui perdagangan, kita mengetahui bahawa secara garis besar,
kinerja ekonomi Indonesia dipengaruhi neraca migas dan nonmigas. Sedangkan saat ini,
kinerja neraca nonmigas sedang tertekan dan neraca migas jelas defisit karena
Indonesia saat ini sudah menjadi importir bersih migas.
2.2 Analisa Pasar
2.2.1 Analisa Industri Pariwisata
Salah satu kunci penting untuk pembangunan negara dan peningkatan kesejahteraan
bagi masyarakat menurut Organisasi PBB untuk Pariwisata/United Nation World
Tourism Organizations (UNWTO) adalah pengembangan sektor pariwisata sebagai
sektor unggulan (tourism is a leading sector). Meningkatnya destinasi dan investasi
pariwisata, menjadikan sektor pariwisata sebagai faktor kunci dalam pendapatan
ekspor, penciptaan lapangan kerja, pengembangan usaha dan infrastruktur. Sektor
Pariwisata telah mengalami ekspansi dan diversifikasi berkelanjutan, dan menjadi salah
satu sektor ekonomi yang terbesar dan tercepat pertumbuhannya di dunia. Data
13
Organisasi PBB untuk Pariwisata/United Nation World Tourism Organization/ UNWTO

(UNWTO Tourism Highlight, 2014), menunjukkan bahwa kontribusi sektor pariwisata
terhadap GDP dunia sebesar 9%, 1 dari 11 pekerjaan diciptakan oleh sektor pariwisata,
kontribusi terhadap nilai ekspor dunia sebesar USD 1.4 trilliun atau setara dengan 5%
ekspor yang terjadi di dunia. Meskipun krisis global terjadi beberapa kali, jumlah
perjalanan wisatawan internasional tetap menunjukkan pertumbuhan yang positif,
ketika pada tahun 1950 pergerakan wisatawan internasional di dunia hanya 25 juta
orang dan maka tahun 2014 pergerakan wisatawan internasional telah menembus
jumlah 1 milyar lebih orang yang melakukan pergerakan untuk berkunjung ke destinasi
pariwisata di seluruh dunia. UNWTO memperkirakan pada tahun 2030 jumlah
pergerakan wisatawan internasional yang berkunjung ke destinasi pariwisata dunia
akan mencapai jumlah 1,8.
Sumber: Tourism Economics
Gambar 2.3 Dampak Virus Corona Terhadap Kunjungan Wisata
Berdasarkan informasi dari Tourism Economics, sektor Pariwisata termasuk yang

terdampak cukup parah, diprediksi dampak akan terkonsentrasi pada tahun 2020 dan
tahun 2021, dunia kehilangan sekitar 1.5 milyar pengunjung dan USD 10 Milyar dana
yang biasanya dibelanjakan.
14
Sumber : http://hotelinvestmentstrategies.com/the-fastest-slowest-growing-hotel-markets-in-indonesia-2014-2019/
Gambar 2.4 Tingkat Hunian Hotel
Dari tahun 2004 Tingkat hunian hotel di Indonesia dari tahun ke tahun naik terus sampai
tahun 2018 mencapai rata - rata 58%, tahun 2019 tingkat hunian hotel di Indonesia
mengalami penurunan hal ini berkaitan dengan kegiatan Pemilihan Presiden Republik
Indonesia sehingga menyebabkan para pengusaha, masyarakat sedikit menahan diri.
Tahun 2019 tingkat okupansinya mencapai 54%.
Sumber: BPS, 2020
Gambar 2.5 Tingkat Hunian Kamar Di Provinsi Jawa Tengah
15
Sebaliknya kondisi tingkat hunian di Jawa Tengah tahun 2019 mengalami kenaikan dari
sebelumnya tahun 2018 sebesar rata - rata 45.8% menjadi tahun 2019 mencapai 46.1%.
Sumber: BPS, 2020
Gambar 2.6 Tingkat Hunian Hotel Di Kota-Kota Besar Di Indonesia
Berdasarkan informasi dari Badan Pusat Statistik (BPS) diperoleh informasi bahwa
tingkat hunian hotel di Indonesia dan di kota- kota besar mengalami penurunan tajam
di bulan april sehubungan dengan dampak Covid 19 mulai merebak dan diberlakukan
kebijakan PSBB ketat. Sebelumnya tingkat hunian di bulan januari dan februari
mencapai 40% – 60% turun menjadi 5 dan 10%, khusus untuk Bali karena didominasi
pasar internasional maka sampai September 2020 tingkat hunian masih dibawah 10%.
Kota- kota lain setelah kebijakan Pembatasan Berskala Besar (PSBB) dibuka maka tingkat
hunian mulai tumbuh kembali, seperti di Jawa Tengah September sudah naik menjadi
30% rata- rata tingkat huniannya. Dengan demikian sektor pariwisata walau terdampak
cukup parah namun juga pelan- pelan dapat melakukan recovery.
Jumlah hotel dan penginapan di Kabupaten Magelang masih terbatas. Di Kabupaten

Magelang terdapat hotel dan penginapan sebanyak 45 buah sebagaimana tersebut di
bawah.
16
Tabel 2.1 Jumlah Hotel dan Penginapan Di Kabupaten Magelang
No Klasifikasi Hotel Jumlah

1 Botel Bintang 1 -
2 Hotel Bintang 2 -
3 Hotel Bintang 3 3
4 Hotel Bintang 4 2
5 Hotel Bintang 5 1
6 Hotel Non Bintang 52
Jumlah 58
Sumber : Disparpora Kab. Magelang 2017.
Tabel 2.2 Jumlah Penginapan Di Kabupaten Magelang
Jumlah
No Nama Hotel Alamat
Kamar
1 Aldo Wisma Jl. Soekarno-Hatta Mungkid 16
2 Aman Jiwo**** Pakem Desa Majaksingi Borobudur 35
3 Amirah Home Stay Desa Ngaran Borobudur 3
4 Amita Home Stay Jl. Pramudya Wardhani No. 19 Dusun Janan 8
Borobudur
5 Ardian Dusun Janan Borobudur 6
6 Asri Wisma Jl. Soekarno-Hatta Lingkungan Sawitan 6
Mungkid
7 Bhumi Sambhara Jl. Badrawati Ngaran Borobudur 11
8 Bima Sakti Jl. Syailendra Raya Borobudur 18
9 Borobudur Losmen Jl. Balaputra Desa Borobudur 6
10 Borobudur Villa Pete Desa Majaksingi Borobudur 6
11 Bukit Rhema Pondok Jl. Raya Salaman Brongsongan Borobudur 3
Wisata
12 Citra Rasa Jl. Syailendra Raya Borobudur 11
13 Damai Dusun Janan Borobudur 14
14 De Borobudur Jl. Mayor Kusen Mendut Mungkid 24
15 Family Jl. Borobudur – Salaman Borobudur 26
16 Grand Artos Aerowisata Jl. Mayjend Bambang Sugeng Mertoyudan 191
*****
17 Helisa Homestay Dusun Mendut Mungkid 5
18 Joglo Guest House Dusun Janan Borobudur 17
19 Lombok Chandra Jl. Mayjend Bambang Sugeng Mertoyudan 19
20 Lotus Guset House Dusun Janan Borobudur 23
21 Lumintu Jl. Badrawati Borobudur 25
22 Manohara Centre Of Jl. Badrawati Borobudur 35
Borobudur Study***
23 Mesastila/Losari Coffee Desa Losari Grabag 23
Plantation
24 Ndalem Tentrem Jl. Mayor Kusen Mendut Mungkid 8
Homstay
25 Pagersari Berg View Jl. Blabak – Sawangan Mungkid 5
Resort
26 Patra Jl. Syailendra Raya Borobudur 17
27 Plataran Borobudur Dusn Tanjungan Borobudur 15
resort & Spa ***
28 Pondok Tingal Jl. Balaputra Dewa Borobudur 53
17
Jumlah
No Nama Hotel Alamat
Kamar
29 Purnama Artha I Jl. Pemuda Muntilan 22
30 Purnama Artha II Jl. Magelang – Yogyakarta Salam 11
31 Rajasa Jl. Badrawati Borobudur 10
32 Rivalia Homestay Jl. Badrawati Borobudur 4
33 Roro Mendut Homestay Mendut Mungkid 12
34 Rosela Homestay Kedungombo Borobudur 2
35 Rosita Jl. Syailendra Raya Borobudur 12
36 Saraswati Borobudur Jl. Balaputra Desa Borobudur 18
37 Secang Permai Jl. Secang – Semarang Secang 38
38 Sri Mustika Kelapa Jl. Raya Yogyakarta Gulon Salam 22
39 Sumbing Indah Villa Jl. Raya Bandongan Kalegen Bandongan 5
40 Syailendra Jl. Syailendra Raya Borobudur 29
41 The Joglo Family Lingkungan Mendut Mungkid 20
42 Tirtasari Jl. Secang – Temanggung Secang 29
43 City Hub Hotel Kota Magelang -
44 Atria Hotel Trunan, Kota Magelang -
45 Trio Hotel Suko, Kota Magelang -
Wisatawan yang berkunjung di Kabupaten Magelang selama Tahun 2019 sebanyak

6.511.381 orang yang terdiri dari 361.050 wisatawan mancanegara dan 6.150.331 orang
wisatawan nusantara.
Tabel 2.3 Wisatawan di Kabupaten Magelang Tahung 2019
Jumlah Wisatawan
No Bulan
Asing Nusantara
1 Januari 22.404 466.592
2 Februari 25.635 329.810
3 Maret 25.970 348.478
4 April 27.896 437.651
5 Mei 23.644 184.672
6 Juni 30.057 722.526
7 Juli 47.970 446.239
8 Agustus 53.957 269.867
9 September 38.486 241.382
10 Oktober 30.552 309.334
11 Nopember 18.758 355.547
12 Desember 12.891 763.533
Jumlah 361.050 6.150.331
Jumlah Total 6.511.381
Rata-rata lama menginap tamu untuk hotel berbintang selama 1,46 hari dan hotel non
berbintang selama 1,03. Artinya wisatawan yang menginap di Kabupaten Magelang
lebih lama menginap di hotel berbintang.
18
Tabel 2.4 Lama Tinggal Wisatawan Pada Hotel Berbintang
Bulan Tamu Asing (Hari) Tamu Domestik (Hari)

Januari 1,40 1,05
Februari 1,42 1,02
Maret 1,24 1,07
April 2,48 1,00
Mei 2,01 1,04
Juni 1,20 1,02
Juli 1,37 1,12
Agustus 1,22 1,00
September 1,27 1,00
Oktober 1,44 1,06
Nopember 1,21 1,00
Desember 1,27 1,00
Rata-rata 1,46 1,03
Sumber : BPS 2019
2.2.2 Analisa Permintaan
Arah kebijakan pembangunan ekonomi untuk sektor Pariwisata menurut Bappenas

salah satu fokus pengembangannya adalah pada sekotar Meeting, Incentive, Conference,
dan Exibition (MICE), wisata minat khusus (adventure, cruise, heritage, halal) dan cross
border tourism.
Sumber : Bappenas
Gambar 2.7 Arah Kebijakan Pembangunan Ekonomi Sektor Pariwisata
19
Travel Agent Goverment Walk In

Company Others
2% 1% 13%
7% 1%
Meeting & Convention

76%
Sumber: Hotel guest survey
Gambar 2.8 Persentase Pelanggan Hotel
Berdasarkan informasi dari hotel guest survey diperoleh informasi bahwa pelanggan
hotel sebesar 76% nya adalah untuk kegiatan meeting, incentive dan convention and
exibition (MICE), sisanya adalah walk in guest, travel agent, dan lainnya. Dengan
demikian sejalan dengan langkah strategis yang Bappenas untuk fokus pada
pengembangan MICE.
Sumber : www.alliedmarketresearch.com
Gambar 2.9 Proyeksi Pertumbuhan MICE
20
Menurut Allied Market Research bahwa Industri MICE Global akan tumbuh terus tahun
2025 akan tumbuh lebih dari 2 kali lipatnya dengan didominasi kegiatan meeting.
Tabel 2.5 Nilai Perkiraan Rata-rata Belanja (Expenditure) Wisman MICE Per Pax/Event
Sumber : https://venuemagz.com/news/pengembangan-mice-di-indonesia/
Tabel 2.6 Kondisi Persentase Sebaran Expenditure MICE terhadap Segment MICE
Tahun 2015-2019
Sumber : https://venuemagz.com/news/pengembangan-mice-di-indonesia/
Menurut informasi dari Venue Magz disampaikan bahwa MICE is billion dollars industry,
hal ini terlihat dari pertumbuhan expenditure MICE tahun 2015 sebesar USD
843,790,541.62 naik menjadi USD 5,123,363,035,18 di tahun 2019 setara 6 kali lipat
selama 5 tahun.
2.2.3 Tinjauan Keunggulan Kompetitif
Berdasarkan informasi dari Pemerintah Kabupaten Magelang kunjungan wisatawan ke

Borobodur terus mengalami kenaikan, tahun 2017 mencapai 3.7 juta pengunjung dan
tahun 2019 mencapai 4 juta pengunjung.
21
Tabel 2.7 Jumlah Kunjungan Wisatawan Di Kabupaten Magelang
Pengunjung
Tahun Jumlah
Wisnus Wisman
2004 2.026.442 90.524 2.116.966
2005 1.856.210 57.545 1.913.755
2006 1.182.212 60.850 1.243.062
2007 1.681.122 299.443 1.980.565
2008 1.824.873 120.816 1.945.689
2009 2.370.293 146.965 2.517.258
2010 2.218.971 150.017 2.368.988
2011 1.952.163 160.163 2.112.326
2012 2.830.892 186.841 3.017.733
2013 3.148.156 217.963 3.366.119
2014 3.164.935 222.707 3.387.642
2015 3.292.503 200.628 3.480.550
2016 3.596.968 222.707 3.797.596
2017 3.430.630 400.153 3.830.783
2018 3.361.178 308.764 3.699.942
Sumber: Pemkab Magelang, 2020
Tingginya pengunjung ke Borobudur tidak dibarengi dengan ketersediaan amenitas

seperti hotel yang memadai. Hanya terdapat 7 hotel bintang di Kabupaten Magelang
dan 44 hotel non bintang, dengan tingkat tingat hunian sebesar 39,21 % untuk Hotel
Bintang dan Lama Menginap rata-rata 1.46
Tabel 2.8 Jumlah Hotel, Tamu dan Tingkat Hunian Kamar di Kabupaten Magelang
No. Uraian Bintang Non Bintang

1. Jumlah Hotel 7 44
2. RLM Tamu 1,46 1,31
3. Tingkat Penghunian Kamar 39,21 39,04
Sumber : Pemkab Magelang, 2020
Tabel 2.9 Jumlah Hotel, Tingkat Hunian Kamar dan Lama Menginap Di Provinsi Jawa
Tengah dan DIY
No. Uraian Jumlah Hotel Tingkat Hunian Kamar Rata-rata Lama

Menginap
1. Jawa Tengah 238 1.374 39,73 30,37 2,52 1,50
2. DIY 89 1.076 56,22 29,22 1,99 1,35
Di Jawa Tengah terdapat 238 Hotel Berbintang dan 1374 Hotel Non Bintang, dengan
tingkat hunian rata- rata 39% untuk Hotel Bintang dan Rata- rata lama menginap 2.52.
Sedangkan di Daerah Istimewa Yogya Karta total ada 89 Hotel Bintang dan 1076 hotel
22
non bintang dengan tingkat hunian 56.22%, lenght of stay mencapai 1.99 hari. Tingkat
hunian hotel bintang di Yogya lebih tinggi dibanding Jawa Tengah namun Length of Stay
lebih lama di Jawa Tengah.
Gambar 2.10 Aktivitas Pada Candi Borobudur
Berdasarkan exit survey yang dilakukan pengunjung Borobudur maka aktivitas yang
paling sering dilakukan adalah Berjalan Memutari Candi sebanyak 94%, Berfoto
mengambil Selfie 91%, melihat-lihat/menikmati pemandangan 88%. Perlu dibuat
program untuk meningkatkan length of stay di Borobudur agar tidak hanya datang dan
lihat- lihat lalu kemudian berfoto-foto dan nginepnya di Yogya. Program Connecting
Borobudur akan mengkoneksikan spot-spot unggulan di Borobudur agar menginap lebih
lama di Magelang.
Lokasi strategis di jantung Kota Magelang dekat dengan Gunung Tidar, Paku Bumi Jawa,
Icon Spiritual Kota Magelang. Beberapa langkah dari Akademi Militer Indonesia, cocok
untuk pengembangan rapat dan konferensi (MICE) tentang keamanan dan keselamatan
nasional serta internasional bekerjasama dengan TNI dan Kemenhan. Lokasi di pusat
kota menjadi tempat transit untuk Connecting Borobudur menggunakan Bus terbuka
seperti Bandros di Bandung mengunjungi tempat-tempat unik dan menarik di sekitar
Borobudur.
23
Merasakan dan mengalami langsung keunikan Borobudur seperti Bajingan, the sweetest
of Borobudur, kuliner unik dari singkong dicampur wedang. Hidangan spesial Mangut
Beong, sop ikan alami endemik Sungai Progo yang kaya akan rempah-rempah. Melihat
sunset di Keteppass dan sunrise di Punthuk setumbu. Bermain air di Sungai Progo hanya
10 menit jalan kaki dari Transito Hotel di Wisata Sungai Tejo Mulyo. Event Waisyak
dengan wisatawan puluhan ribu umat Budha dan Borobudur Marathon, peserta belasan
ribu dari dalam & luar negeri. Paket Borobudur Spiritual Experience, beryoga dan
bermeditasi di Gunung Tidar, Pertemuan Sungai Elo & Progo, serta Lingsir Wengi di
Candi Borobudur menjadikan pengalaman mengenal kearifan Borobudur dan sekitar
secara lebih dalam.
Event Nasional dan Internasional di Borobudur:
 Event Borobudur Nite & Jazz/Music Festival

 Event Indonesia International Cross Cultural Festival
 Event Heritage Trail
 Event Borobudur Marathon
 Event Hunting Photo Contest
 Event Perayaan Waisak
 Event Borobudur Culinary Festival
 Event Borobudur Festival 5 Gunung (Merapi, Merbabu, Sumbing, Andong,
Menoreh)
 Event Sendratari Mahakarya Borobudur
 Event Borobudur Dancing and Writers Festival
24
Tabel 2.10 Event Tahunan Pariwisata di Magelang
No Bulan Event Lokasi

1 Februari Pameran Lukisan Full Color  Limanjawi Art House, Dusun Tingal Kulon, Desa
Wanurejo, Kecamatan Borobudur
Ruwat Rawat Borobudur  Kirab Gunungan, Pentas Kesenian dan Gelar
Kidhung Karma Wibangga di Borobudur;
 Umbul Donga dan Festival Kesenian di
Candiumbul dan Grabag Kecamatan Grabag;
 Auman Sedekah Mbak Cebong dan Festival
Kesenian di Mangunsari Kecamatan Windusari;
2 Maret Ruwat Rawat Borobudur  Tradisi dan Sarasehan Budaya di Kawasan Candi
Borobudur;
 Tradisi – Sonjo Brayat dan Jamasan Topeng
Lengger di Dusun Kledung Desa Sutopati
Kecamatan Kajoran;
 Bhakti Bumi di Mangundadi Kecamatan Kajoran;
 Pitutur Luhur dan Pentas Kesenian di
MAngundadi Kecamatan Kajoran;
Festival Kuliner di Kota  Festival kuliner di Kota Mungkid dalam rangka
Mungkid HUT Kota Mungkid (3 hari)
Festival Durian di  Kirab Gunung Durian, Lomba Olahan Durian,
Candimulyo Bazar Durian dan Pentas Kesenian di Kecamatan
Candimulyo (3 hari);
3 April Ruwat Rawat Borobudur  Festival Kesenian Rakyat di Borobudur;
 Gelar Sendratari Kidhung Karma Wibangga di
Borobudur;
 Kirab Budaya dalam rangka Perayaan Hari Pusaka
Dunia di Borobudur;
 Pentas Kesenian dan Dialog Budaya di Borobudur;
 Sesaji Gunung di Borobudur;
Pameran Seni Rupa  Pameran seni rupa di Limanjawi Art House Dusun
Nusantara Tingal Kulon, Desa Wanurejo, Kecamatan
Borobudur;
Chaul Simbah KH. Ahmad  Chaul diadakan setiap tahun di Dusun Watu
Abdulkhaq Congol Desa Gunungpring Kecamatan Muntilan
dengan dihadiri ribuan pengunjung;
4 Mei Tradisi “Bajong Banyu” dan  Tradisi “Bajong Banyu” dan Budaya Kampung di
Budaya Kampung Dusun Dawung Desa Banjarnegoro Kecamatan
Mertoyudan;
Gelar Budaya Wanurejo di  Gelar Budaya Wanurejo di Desa Wanurejo
Borobudur Kecamatan Borobudur
Waisak  Peringatan Hari Raya Waisak di Kawasan Candi
Borobudur;
5 Juni Borobudur today  Pameran seni rupa di Limanjawi Art House.Dusun
Tingal Kulon, Desa Wanurejo Kecamatan
Borobudur
Chaul Simbah KH. Dalhar  Chaul dan gerebek ketupat di Desa Gunungpring
Kecamatan Muntilan;
Festival Kampung Dolanan  Festival dolanan anak atau permainan anak di
(Village Games Festival) Kampung Dolanan Nusantara Dusun Sodongan
DEsa Bumiharjo Kecamatan Borobudur;
25

6 Juli BIAF (Borobudur  Pentas kesenian dan tarian dunia selama 3 hari di
International Arts and Kawaasan Candi Borobudur.
Pefformance Festival)
Festival Kali Elo  Penebaran Ikan, ritual kesenian, parade perahu
menyusuri Kali Elo Magelang;
Artos Beverage  Kompetisi meracik aneka minuman (kopi) di Artos
Competition Mall Kecamatan Mertoyudan (2 hari);
7 Agustus Festival Lembah Merapi  Pertunjukan sendratari Merapi, pertunjukan
(Lembah Merapi Fest) kesenian, pameran produk local di Lembah
Merapi (Sawangan – Srumbung - Dukun)
Magelang (3 hari)
Pameran Seni Rupa  Pameran seni rupa dunia di Limanjawi Art House
International (Visual Art Dusun Tingal Kulon Desa Wanurejo Kecamatan
Exhibition 15 Negara) Borobudur.
Parade Gebyar Seni Budaya  Parade budaya dan event kesenian di Kota
Kota Mungkid Mungkid (1 hari)
8 September Suran Tutup Ngisor  Upacara Selametan, Uyon-Uyon Candi, Pagelaran
Wayang Orang, Pentas Kesenian Rakyat di Dusun
Tutup Ngisor, Desa SUmber Kecamatan Dukun.
Pemilihan Mas dan Mbak  Pemilihan Mas dan Mbak Kabupaten Magelang di
Kabupaten Magelang Atrium Artos Mall Kecamatan Mertoyudan.
Festival Candi Ngawen  Upacara ritual “Memedi Sawah” dan Pentas
(Ngawen Temple Fest) Kesenian di Candi Ngawen Kecamatan Muntilan
(2 hari)
Festival Kopi Magelang  Kirab gunungan kopi, Nyangan Massal, Ngopi
(Magelang Coffee Festival) Bareng, Cupping Contest dan Pemilihan Duta Kopi
Magelang (2 hari)
9 Oktober Pameran Seni Rpa Seniman  Pameran seni rupa di Limanjawi Art House di
Nasional Tingal Kulon Desa Wanurejo Kecamatan
Borobudur
Mesastila Peaks Challenge  Lomba lari melewati 5 gunung dengan 5 kategori
yang diikuti 1000 peserta (3 hari)
Festival Kebonsari  Gelaran prosesi pernikahan Bambu di Desa
Kebonsari Kecamatan Borobudur (2 hari)
Ketep Summit Festival  Bambbo Art Lighting, pentas kesenian,
penampilan music di Wtwp Pass Desa Ketep
Kecamatan Sawangan (3 hari);
Artos Top Chef Cooking  Kompetisi memasak di Artos Mall Kecamatan
Competition Mertoyudan (2 hari)
Grebeg Ojeg Drojogan  Festival kuliner ojek/cilok di Dusun Drojogan Desa
Sidomulyo Kecamatan Salaman (2 har)
Andong Atnic Ritual  Tradisi saparan desa di Dusun Sawit esa Girirejo
Kecamatan Ngablak (2 hari)
Perkawinan Tembakau  Tradisi saparan di Lereng Gunung Sumbing Dusun
(Tobacco Marriage) Gopaan Desa Genito Kecamatan Windusari (1
hari)
10 November Grebeg Lentheng  Tradisi pesta rakyat di Dusun Gunung Bakal, Desa
Sumberarum Kecamatan Tempuran (1 hari)
Borobudur Marathon  Lari Marathon Borobudur di Kawasan Candi
Borobudur (1 hari)
Wisuda Akmil  Acara Wisuda Taruna Akmil
26

11 Desember Visual Art Exhibition  Pentas kebudayaan di Limanjawi Art House Dusun
“Power of Culture” Jawa Tingal Kulon DEsa WAnurejo Kecamatan
Bali dan Sumatera Borobudur;
Borobudur Nite  Live music artis nasional, budaya dan kuliner dan
pelepasan lampion pergantian tahun di Halaman
Candi Borobudur;
Motif Tujuan Kunjungan Wisatawan Domestik dan Mancanegara ke Borobudur :
1. Wisata Sejarah Warisan Dunia UNESCO

2. Wisata Perlintasan Kerajaan Yogya-Solo
3. Riset Arkeologis Manusia Purba
4. Riset Vukanologis
5. Wisata Keindahan Perbukitan
6. Wisata Alam yang subur berupa hutan dan persawahan
Terdapat gap antara jumlah wisatawan dengan ketersediaan akomodasi layanan tinggal,
bisnis dan pertemuan riset skala internasional dan belum tergalinya konsep kunjungan
dalam sistem konektivitas. Oleh karena itu dibutuhkan tempat MICE berskala
Internasional untuk mengakomodasi kegiatan-kegiatan di atas.
27
BAB 3 ANALISA ASPEK YURIDIS

3.1 Peraturan Perundang-Undangan
3.1.1 Analisa Peraturan Perundang-Undangan
Analisa peraturan perundang-undangan merupakan aspek yang sangat penting untuk

investor dalam berinvestasi di sektor pariwisata. Peraturan perundang-undangan yang
menjadi landasan hukum dalam berinvestasi di sektor pariwisata akan diuraikan mulai
dari: peraturan kebijakan pembangunan nasional, peraturan tata ruang nasional,
peraturan kebijakan pembangunan daerah, peraturan sektor pariwisata, dan peraturan
sektor penanaman modal.
3.1.1.1 Peraturan Kebijakan Pembangunan Nasional
1. Undang-Undang Nomor 17 Tahun 2007 Tentang Rencana Pembangunan Jangka

Panjang Nasional Tahun 2005 – 2025.
Tujuan pembangunan jangka panjang nasional tahun 2005–2025 sebagaimana

tercantum dalam Undang-Undang Nomor 17 Tahun 2007 Tentang Rencana
Pembangunan Jangka Panjang Nasional Tahun 2005 – 2025 (UU RPJPN) adalah
untuk mewujudkan bangsa yang maju, mandiri, dan adil sebagai landasan bagi
tahap pembangunan berikutnya menuju masyarakat adil dan makmur dalam NKRI
berdasarkan Pancasila dan Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia
Tahun 1945.
Untuk mencapai kemajuan dan kemakmuran bangsa, maka bangsa Indonesia harus
menjadi bangsa yang berdaya saing tinggi. Daya saing yang tinggi, akan menjadikan
Indonesia siap menghadapi tantangan-tantangan globalisasi dan mampu
memanfaatkan peluang yang ada.
Arah pembangunan nasional dalam jangka panjang salah satunya adalah untuk
memperkuat perekonomian domestik berbasis keunggulan di setiap wilayah
menuju keunggulan kompetitif dengan membangun keterkaitan sistem produksi,
distribusi, dan pelayanan di dalam negeri dan membangun infrastruktur yang maju.
28
Salah satu strategi penguatan ekonomi nasional dan domestik antara lain dilakukan
melalui investasi.
Investasi dalam RPJPN diarahkan untuk mendukung terwujudnya pertumbuhan

ekonomi yang cukup tinggi secara berkelanjutan dan berkualitas dengan
mewujudkan iklim investasi yan menarik. Selain itu, diperlukan investasi asing bagi
peningkatan daya saing perekonomian nasional serta meningkatkan kapasitas
infrastruktur fisik dan pendukung yang memadai. Investasi yang dikembangkan
dalam rangka penyelenggaraan demokrasi ekonomi akan dipergunakan sebesar-
besarnya untuk pencapaian kemakmuran bagi rakyat.
Pembangunan kepariwisataan menjadi salah satu upaya untuk memperkuat

perekonomian domestik dengan orientasi dan berdaya saing global. Kepariwisataan
dikembangkan agar mampu mendorong kegiatan ekonomi dan meningkatkan citra
Indonesia, meningkatkan kesejahteraan masyarakat lokal, serta memberikan
perluasan kesempatan kerja. Pengembangan kepariwisataan memanfaatkan
keragaman pesona keindahan alam dan potensi nasional sebagai wilayah wisata
bahari terluas di dunia secara arif dan berkelanjutan, serta mendorong kegiatan
ekonomi yang terkait dengan pengembangan budaya bangsa.
2. Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 18 Tahun 2020 Tentang Rencana

Pembangunan Jangka Menengah Nasional Tahun 2020-2024
Arahan Rencana Pembangunan Jangka Menengah Nasional (RPJMN) Tahun 2020-

2024 berisi visi misi Presiden dan Wakil Presiden tahun 2020-2024 yang disusun
berdasarkan arahan RPJPN 2005-2025. RPJMN 2020-2024 dilaksanakan pada
periode kepemimpinan Presiden Joko Widodo dan Wakil Presiden K.H. Ma’ruf Amin
dengan visi “Terwujudnya Indonesia Maju yang Berdaulat, Mandiri, dan
Berkepribadian Berlandaskan Gotong Royong”.
Visi tersebut diwujudkan melalui 9 (sembilan) Misi atau yang dikenal sebagai
Nawacita Kedua, yaitu:
a. Peningkatan Kualitas Manusia Indonesia

b. Struktur Ekonomi yang Produktif, Mandiri, dan Berdaya Saing
29
c. Pembangunan yang Merata dan Berkeadilan

d. Mencapai Lingkungan Hidup yang Berkelanjutan
e. Kemajuan Budaya yang Mencerminkan Kepribadian Bangsa
f. Penegakan Sistem Hukum yang Bebas Korupsi, Bermartabat, dan Terpercaya
g. Perlindungan bagi Segenap Bangsa dan Memberikan Rasa Aman pada Seluruh
Warga
h. Pengelolaan Pemerintahan yang Bersih, Efektif, dan Terpercaya, dan
i. Sinergi Pemerintah Daerah dalam Kerangka Negara Kesatuan
Untuk melaksanakan misi Nawacita, Presiden telah menetapkan 5 (lima) arahan

utama sebagai strategi dalam pelaksanaan misi Nawacita dan pencapaian sasaran
Visi Indonesia 2045. Kelima arahan tersebut mencakup Pembangunan Sumber Daya
Manusia, Pembangunan Infrastruktur, Penyederhanaan Regulasi, Penyederhanaan
Birokrasi, dan Transformasi Ekonomi.
Salah satu arahan Presiden yang terkait dengan pengembangan pariwisata adalah
transformasi ekonomi. Strategi untuk melaksanakan arahan Presiden adalah
dengan mengembangkan destinasi unggulan melalui perbaikan aksesibilitas, atraksi,
dan amenitas di Destinasi Pariwisata Prioritas.
Di dalam RPJMN 2020-2024 telah menetapkan sepuluh Destinasi Pariwisata

Prioritas (DPP) yaitu: (1) Danau Toba, (2) Borobudur dan sekitarnya, (3) Lombok-
Mandalika, (4) Labuan Bajo, (5) Manado Likupang, (6) Wakatobi, (7) Raja Ampat, (8)
BromoTengger-Semeru, (9) Bangka Belitung, dan (10) Morotai. Presiden
menargetkan dalam lima tahun mendatang, terjadi peningkatan nilai tambah
pariwisata berupa adanya peningkatan lama tinggal dan pengeluaran wisatawan
sebagai hasil dari perbaikan aksesibilitas, atraksi dan amenitas.
Pengembangan untuk 10 DPP tersebut akan difasilitasi untuk meningkatkan

kontribusi nilai tambah dan devisa pariwisata sesuai potensinya. Jenis pariwisata
yang akan ditingkatkan mencakup: 1) wisata alam (ekowisata, wisata bahari,
wisata petualangan); 2) wisata budaya (heritage tourism, wisata sejarah, wisata
kuliner, wisata kota yang difokuskan pada Cultural Heritage Regeneration, dan
30
wisata desa); dan 3) wisata buatan (meeting-incentive-conventionexhibition/MICE,

yacht and cruise, wisata kebugaran/wellness tourism, wisata kesehatan/medical
tourism, dan wisata olah raga). Pengembangan ketiga jenis pariwisata tersebut juga
membuka kesempatan bagi wisatawan untuk terlibat dalam kegiatan
pengembangan pengetahuan, pendidikan dan kesukarelawanan yang terintegrasi
dengan kegiatan wisata
3.1.1.2 Peraturan Tata Ruang Nasional
1. Peraturan Pemerintah Nomor 26 Tahun 2008 Tentang Rencana Tata Ruang

Wilayah Nasional yang telah diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 13
Tahun 2017 Tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional (RTRWN)
Peraturan Pemerintah Nomor 26 Tahun 2008 Tentang Rencana Tata Ruang Wilayah
Nasional tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional telah menetapkan
kawasan Borobudur dan sekitarnya sebagai kawasan strategis nasional (KSN) yang
penataan ruangnya diprioritaskan. Penetapan KSN dilakukan dengan berbagai
kepentingan yaitu untuk kepentingan pertahanan dan keamanan, pertumbuhan
ekonomi, sosial dan budaya, pendayagunaan sumber daya alam dan/atau teknologi
tinggi dan/atau fungsi dan daya dukung lingkungan hidup.
Penetapan kawasan Borobudur dan sekitarnya sebagai KSN strategis nasional dari
sudut kepentingan pertahanan dan keamanan berdasarkan pada upaya
mempertahankan warisan budaya dunia. KSN Borobudur merupakan tempat
pelestarian dan pengembangan cagar budaya beserta adat istiadatnya atau budaya,
serta nilai kemasyarakatan serta tempat peningkatan kualitas warisan budaya.
Pengendalian pemanfaatan ruang dilakukan melalui kebijakan pelarangan dan

pembatasan pembangunan ruang terbangun di sekitar Kawasan Borobudur yang
berpotensi mengganggu visualisasi kawasan, serta mempertahankan karakter
kawasan perdesaan.
31
2. Peraturan Presiden Nomor 28 Tahun 2012 Tentang Rencana Tata Ruang Pulau
Jawa-Bali (RTR Pulau Jawa-Bali)
Tujuan penataan ruang Pulau Jawa-Bali menurut RTR Pulau Jawa-Bali adalah untuk
mewujudkan:
a. lumbung pangan utama nasional;

b. kawasan perkotaan nasional yang kompak berbasis mitigasi dan adaptasi
bencana;
c. pusat industri yang berdaya saing dan ramah lingkungan;
d. pemanfaatan potensi sumber daya mineral, minyak dan gas bumi, serta panas
bumi secara berkelanjutan;
e. pemanfaatan potensi perikanan, perkebunan, dan kehutanan secara
berkelanjutan;
f. pusat perdagangan dan jasa yang berskala internasional;
g. pusat pariwisata berdaya saing internasional berbasis cagar budaya dan ilmu
pengetahuan, bahari, ekowisata, serta penyelenggaraan pertemuan,
perjalanan insentif, konferensi, dan pameran (Meeting, Incentive, Convention
and Exhibition/MICE);
Pengembangan kawasan untuk kegiatan pariwisata dilakukan berbasis cagar

budaya dan ilmu pengetahuan, bahari, ekowisata, serta penyelenggaraan
pertemuan, perjalanan insentif, konferensi, dan pameran, kegiatan pendukung
pariwisata, permukiman, serta didukung prasarana dan sarana yang memadai.
3. Peraturan Presiden Nomor 58 Tahun 2014 Tentang Rencana Tata Ruang Kawasan
Borobudur dan Sekitarnya (RTR Kawasan Borobudur)
Rencana Tata Ruang Kawasan Borobudur berperan sebagai alat operasionalisasi

Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional dan sekaligu sebagai alat koordinasi
pelaksanaan pembangunan Kawasan Borobudur untuk menjamin kelestarian
Kawasan Borobudur sebagai Kawasan Cagar Budaya nasional dan warisan budaya
dunia.
32
Rencana Tata Ruang Kawasan Borobudur berfungsi sebagai pedoman untuk:
a. penyusunan rencana pembangunan di Kawasan Borobudur;

b. pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan ruang di Kawasan
Borobudur;
c. perwujudan keterpaduan, keterkaitan dan keseimbangan perkembangan
antarwilayah kabupaten, serta keserasian antarsektor di Kawasan Borobudur;
d. penataan ruang wilayah provinsi dan kabupaten di Kawasan Borobudur;
e. pengelolaan Kawasan Borobudur; dan
f. perwujudan keterpaduan pembangunan dan pelestarian kawasan serta
menjamin terwujudnya tata ruang Kawasan Borobudur yang berkualitas.
Sedangkan cakupan Kawasan Borobudur dalam Tata Ruang Borobudur bersifat

lintas provinsi karena merupakan bagian wilayah Kabupaten Magelang, Provinsi
Jawa Tengah dan wilayah Kabupaten Kulon Progo, Daerah Istimewa Yogyakarta,
Penataan ruang Kawasan Borobudur bertujuan mewujudkan tata ruang Kawasan

Borobudur yang berkualitas dalam rangka menjamin terciptanya pelestarian
dunia.
Strategi yang dipilih adalah perlindungan karakter kawasan perdesaan dari dampak
pemanfaatan ruang kawasan perkotaan yang dapat menurunkan kualitas ruang
dunia. Strategi tersebut dilakukan dengan cara:
a. mempertahankan Kawasan Cagar Budaya dari kerusakan permanen akibat

pemanfaatan ruang yang dilaksanakan tanpa memperhatikan kepentingan bagi
sejarah, ilmu pengetahuan, pendidikan, agama, dan/atau kebudayaan;
b. mencegah terjadinya alih fungsi lahan kawasan pertanian dan kawasan hutan;
c. membatasi perkembangan kawasan terbangun perkotaan; dan
d. membatasi kegiatan pemanfaatan ruang yang mengancam kerusakan Situs
Cagar Budaya yang belum tergali, struktur geologi, dan bentang pandang.
33
Di sisi lain peningkatkan koordinasi, integrasi, dan sinkronisasi antarpemangku

kepentingan dalam rangka pelaksanaan pemanfaatan ruang dan pengendalian
pemanfaatan ruang Kawasan Borobudur menjadi strategi lain yang akan dilakukan.
Hal ini juga akan diikuti dengan pengembangkan kelembagaan lintas wilayah dan
lintas sektor serta peran Masyarakat dalam rangka pelestarian dan pengembangan
Kawasan Borobudur.
RTR Kawasan Borobudur mengatur rencana struktur ruang, rencana pola ruang,
arahan pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan ruang. Rencana
struktur ruang Kawasan Borobudur ditetapkan dalam rangka mendukung upaya
pelestarian dan pengembangan Kawasan Borobudur sebagai Kawasan Cagar
Budaya nasional dan warisan budaya dunia. Sedangkan pola ruang Kawasan
Borobudur ditetapkan dalam rangka mendukung upaya pelestarian Kawasan
Borobudur sebagai Kawasan Cagar Budaya nasional dan warisan budaya dunia.
Rencana pola ruang Kawasan Borobudur merupakan rencana peruntukan Kawasan
Lindung berupa Kawasan Cagar Budaya.
Sebagai perwujudan struktur dan pola ruang, RTR Kawasan Borobudur memberikan
arahan pemanfaatan ruang Kawasan Borobudur terdiri atas:
a. indikasi program utama;

b. indikasi sumber pendanaan;
c. indikasi instansi pelaksana; dan
d. indikasi waktu pelaksanaan.
Progam utama berupa perwujudan struktur ruang dan pola ruang.
Sumber pendanaan berasal dari Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN),
Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah (APBD), dan/atau sumber lain yang sah
sesuai dengan ketentuan peraturan perundang undangan. Sedangkan untuk
instansi pelaksana terdiri atas Pemerintah, pemerintah provinsi, pemerintah
kabupaten, dan/atau Masyarakat.
34
Waktu pelaksanaan dibagi menjadi 5 (lima) tahapan, sebagai dasar bagi pelaksana
kegiatan, baik pusat maupun daerah dalam menetapkan prioritas pembangunan
pada Kawasan Borobudur, yang meliputi:
a. Tahap pertama pada periode tahun 2014;

b. Tahap kedua pada periode tahun 2015-2019;
c. Tahap ketiga pada periode tahun 2020-2024;
d. Tahap keempat pada periode tahun 2025-2029; dan
e. Tahap kelima pada periode tahun 2030-2034.
Pengaturan tentang arahan pengendalian pemanfataan dalam RTR Kawasan

Borobudur terdiri atas arahan Peraturan Zonasi, perizinan, insentif dan disinsentif
serta
pengenaan sanksi. Sedangkan untuk mewujudkan penataan ruang, pengelolaan

Kawasan Borobudur dilaksankanakan lintar sektoral dan daerah, baik oleh Menteri,
menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang kebudayaan,
menteri/pimpinan lembaga terkait, Gubernur, Bupati, dan badan/lembaga sesuai
dengan kewenangannya.
RTR Kawasan Borobudur juga mengatur peran masyarakat dalam penataan ruang
Kawasan Borobudur untuk menjamin pelestarian Kawasan Borobudur sebagai
Kawasan Cagar Budaya nasional dan warisan budaya dunia.
3.1.1.3 Peraturan Sektor Pariwisata
1. Undang-Undang Nomor 10 Tahun 2009 Tentang Kepariwisataan
Undang-Undang Kepariwisataan sebagai landasan hukum penyelenggaraan

kepariwisataan mencakup hal-hal yang berkaitan dengan azas, fungsi dan tujuan
kepariwisataan, pengaturan tentang prinsip penyelenggaraan kepariwisataan dan
pembangunan kepariwisataan. Di samping itu, juga meliputi keselarasan dengan
pengaturan tentang usaha pariwisata, serta standarisasi dan SDM kepariwisataan
agar mendukung terciptanya penyelenggaraaan destinasi/kawasan yang baik.
35
2. Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2014 Tentang Pemerintahan Daerah
Di dalam Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2014 tentang Pemerintahan Daerah

Lampiran A menjelaskan pembagian urusan pemerintahan bidang kepariwisataan
sebagaimana diatur di tabel berikut ini.
Tabel 3.1 Pembagian Urusan Pemerintahan Bidang Pariwisata
PEMERINTAH DAERAH DAERAH

NO SUB URUSAN
PUSAT PROVINSI KAB/KOTA
1. Destinasi  Penetapan daya tarik  Pengelolaan daya tarik  Pengelolaan daya
Pariwisata wisata, kawasan strategis wisata Provinsi. tarik wisata
pariwisata, dan destinasi  Pengelolaan kawasan kabupaten/kota.
pariwisata strategis pariwisata  Pengelolaan kawasan
 Pengelolaan daya tarik Provinsi strategis pariwisata
wisata nasional  Pengelolaan destinasi kawasan
 Pengelolaan kawasan pariwisata provinsi. kabupaten/kota.
strategis pariwisata  Penetapan tanda  Pengelolaan destinasi
nasional daftar usaha pariwisata
 Penetapan tanda daftar pariwisata lintas kabupaten/kota.
usaha pariwisata lintas daerah  Penetapan tanda
daerah provinsi kabupaten/kota dalam daftar usaha
1 provinsi. pariwisata
kabupaten/kota.
2. Pemasaran Pemasaran pariwisata dalam Pemasaran pariwisata Pemasaran pariwisata

Pariwisata dan luar negeri daya tarik, dalam dan luar negeri dalam dan luar negeri
destinasi dan kawasan daya tarik, destinasi dan daya tarik, destinasi dan
strategis pariwisata nasional. kawasan strategis kawasan strategis
pariwisata provinsi. pariwisata
kabupaten/kota.
3. Pengembangan Pengembangan ekonomi Pengembangan ekonomi Pengembangan ekonomi
ekonomi kreatif kreatif nasional yang kreatif nasional yang kreatif nasional yang
melalui ditetapkan dengan kriteria. ditetapkan dengan ditetapkan dengan
pemanfaatan dan kriteria. kriteria.
perlindungan Hak
Kekayaan
Intelektual.
4. Pengembangan Pengembangan Pengembangan Pengembangan
Sumber Daya penyelenggaraan dan penyelenggaraan dan penyelenggaraan dan
Pariwisata dan peningkatan kapasitas peningkatan kapasitas peningkatan kapasitas
Ekonomi Kreatif. sumber daya manusia sumber daya manusia sumber daya manusia
pariwisata dan ekonomi pariwisata dan ekonomi pariwisata dan ekonomi
kreatif tingkat ahli. kreatif tingkat ahli. kreatif tingkat ahli.
36
3. Peraturan Pemerintah Nomor 50 Tahun 2011 Tentang Rencana Induk

Pengembangan Pariwisata Nasional 2010-2025
Rencana Induk Pengembangan Pariwisata Nasional tahun 2010-2025 ditetapkan

dalam bentuk Peraturan Pemerintah No. 50 Tahun 2011 tentang Rencana Induk
Pengembangan Pariwisata Nasional 2010-2025 (RIPPNAS). RIPPNAS berisi visi, misi,
tujuan dan sasaran pembangunan pariwisata nasional. Visi nasional pembangunan
kepariwisataan nasional terwujudnya Indonesia sebagai negara tujuan pariwisata
berkelas dunia, berdaya saing, berkelanjutan, mampu mendorong pembangunan
daerah dan kesejahteraan rakyat. Dalam mewujudkan visi pembangunan
kepariwisataan nasional telah ditetapkan 4 (empat) misi yang harus dilakukan yaitu
1. Destinasi Pariwisata yang aman, nyaman, menarik, mudah dicapai,

berwawasan lingkungan, meningkatkan pendapatan nasional, daerah dan
masyarakat; b. Pemasaran Pariwisata yang sinergis, unggul, dan bertanggung
jawab untuk meningkatkan kunjungan wisatawan nusantara dan
mancanegara;
2. Industri Pariwisata yang berdaya saing, kredibel, menggerakkan kemitraan
usaha, dan bertanggung jawab terhadap lingkungan alam dan sosial budaya;
dan
3. Organisasi Pemerintah, Pemerintah Daerah, swasta dan masyarakat, sumber
daya manusia, regulasi, dan mekanisme operasional yang efektif dan efisien
dalam rangka mendorong terwujudnya Pembangunan Kepariwisataan yang
berkelanjutan.
Tujuan pembangunan kepariwisataan nasional sebagaimana terdapat pada

RIPPNAS meliputi:
1. meningkatkan kualitas dan kuantitas Destinasi Pariwisata;

2. mengkomunikasikan Destinasi Pariwisata Indonesia dengan menggunakan
media pemasaran secara efektif, efisien dan bertanggung jawab;
3. mewujudkan Industri Pariwisata yang mampu menggerakkan perekonomian
nasional; dan
37
4. mengembangkan Kelembagaaan Kepariwisataan dan tata kelola pariwisata

yang mampu mensinergikan Pembangunan Destinasi Pariwisata, Pemasaran
Pariwisata, dan Industri Pariwisata secara profesional, efektif dan efisien.
Sedangkan sasaran yang ingin dicapai dari pembangunan kepariwisataan nasional

adalah peningkatan jumlah kunjungan wisatawan mancanegara, jumlah
pergerakan wisatawan nusantara, jumlah penerimaan devisa dari wisatawan
mancanegara, jumlah pengeluaran wisatawan nusantara; dan produk domestik
bruto di bidang kepariwisataan.
Untuk mendukung pembangunan kepariwisataan, maka RIPPNAS juga

memberikanarahan terhadap pengembangan investasi di bidang pariwisata yang
meliputi:
1. peningkatan pemberian insentif investasi di bidang pariwisata sesuai dengan

ketentuan peraturan perundang-undangan;
2. peningkatan kemudahan investasi di bidang pariwisata; dan
3. peningkatan promosi investasi di bidang pariwisata.
Strategi pengembangan investasi diberikan melalui pemberian insentif investasi di

bidang pariwisata meliputi:
1. mengembangkan mekanisme keringanan fiskal untuk menarik investasi modal

asing di bidang pariwisata sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-
undangan di bidang keuangan; dan
2. mengembangkan mekanisme keringanan fiskal untuk mendorong investasi
dalam negeri di bidang pariwisata sesuai dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan di bidang keuangan.
Sedangkan strategi untuk peningkatan kemudahan investasi meliputi:
1. melaksanakan debirokratisasi investasi di bidang pariwisata; dan
2. melaksanakan deregulasi peraturan yang menghambat perizinan.
38
Strategi untuk peningkatan promosi investasi meliputi:
1. menyediakan informasi peluang investasi di Destinasi Pariwisata;

2. meningkatkan promosi investasi di bidang pariwisata di dalam negeri dan di
luar negeri; dan
3. meningkatkan sinergi promosi investasi di bidang pariwisata dengan sektor
terkait.
3.1.1.4 Peraturan Sektor Penanaman Modal
1. Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2007 Tentang Penanaman Modal
Pemerintah telah menetapkan kebijakan dasar penanaman modal berdasarkan

pada Undang Undang Nomor 25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal, yaitu
untuk mendorong terciptanya iklim usaha nasional yang kondusif bagi penanaman
modal untuk penguatan daya saing perekonomian nasional; dan mempercepat
peningkatan penanaman modal.
Dalam menetapkan kebijakan dasar tersebut, Pemerintah memberi perlakuan yang

sama bagi penanam modal dalam negeri dan penanam modal asing dengan tetap
memperhatikan kepentingan nasional. Pemerintah juga menjamin kepastian
hukum, kepastian berusaha, dan keamanan berusaha bagi penanam modal sejak
proses pengurusan perizinan sampai dengan berakhirnya kegiatan penanaman
modal serta membuka kesempatan bagi perkembangan dan memberikan
perlindungan kepada usaha mikro, kecil, menengah, dan koperasi.
Penanaman modal menjadi bagian dari penyelenggaraan perekonomian nasional

dan ditempatkan sebagai upaya untuk meningkatkan pertumbuhan ekonomi
nasional, menciptakan lapangan kerja, meningkatkan pembangunan ekonomi
berkelanjutan, meningkatkan kapasitas dan kemampuan teknologi nasional,
mendorong pembangunan ekonomi kerakyatan, serta mewujudkan kesejahteraan
masyarakat dalam suatu sistem perekonomian yang berdaya saing.
Tujuan penyelenggaraan penanaman modal hanya dapat tercapai apabila faktor

penunjang yang menghambat iklim penanaman modal dapat diatasi, antara lain
39
melalui perbaikan koordinasi antarinstansi Pemerintah Pusat dan daerah,

penciptaan birokrasi yang efesien, kepastian hukum di bidang penanaman modal,
biaya ekonomi yang berdaya saing tinggi, serta iklim usaha yang kondusif di bidang
ketenagakerjaan dan keamanan berusaha.
Penanaman modal dapat berbentuk penanaman modal dan penanaman modal

asing. Penanaman modal dalam negeri dapat dilakukan dalam bentuk badan usaha
yang berbentuk badan hukum, tidak berbadan hukum atau usaha perseorangan,
sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Sedangkan penanaman
modal asing wajib dalam bentuk perseroan terbatas berdasarkan hukum Indonesia
dan berkedudukan di dalam wilayah NKRI.
Penciptaan iklim investasi pariwisata yang kondusif perlu ditingkatkan secara

berkelanjutan, salah satunya dengan melakukan peningkatan koordinasi antar
instansi secara lintas sektoral yang tak bisa lepas dari dukungan dunia usaha dan
masyarakat luas. Undang-undang penanaman modal mengamanatkan agar
pemerintah daerah lebih diberdayakan, baik dalam pengembangan peluang
potensi di setiap daerah maupun dalam hal koordinasi promosi mengenai
kepariwisataan serta pelayanan penanaman modal.
2. Peraturan Presiden Nomor 16 Tahun 2012 Tentang Rencana Umum Penanaman

Modal
Arahan kebijakan penanaman modal sebagaimana tercantum dalam Peraturan

Presiden Nomor 16 tahun 2012 tentang Rencana Umum Penanaman Modal terdiri
dari:
1. Perbaikan Iklim Penanaman Modal;

2. Persebaran Penanaman Modal;
3. Fokus Pengembangan Pangan, Infrastruktur, dan Energi;
4. Penanaman Modal yang Berwawasan Lingkungan (Green Investment);
5. Pemberdayaan Usaha Mikro, Kecil, Menengah, dan Koperasi (UMKMK);
6. Pemberian Fasilitas, Kemudahan, dan/atau Insentif Penanaman Modal; dan
7. Promosi Penanaman Modal.
40
RUPM juga memuat roadmap yang terdiri dari 4 fase implementasi RUPM yaitu: 1)
Fase Pengembangan Penanaman Modal yang Relatif Mudah dan Cepat
Menghasilkan; Fase Percepatan Pembangunan Infrastruktur dan Energi; Fase
Pengembangan Industri Skala Besar; dan Fase Pengembangan Ekonomi Berbasis
Pengetahuan. Dalam RUPM juga ditetapkan bahwa arah kebijakan pengembangan
penanaman modal harus menujua program pengembangan ekonomi hiau (green
economy), yang sejalan dengan isu-isu pembangunan linkungan hidup yang
meliputi perubahan iklim, pengendalian keruskan keanekaragaman hayati, dan
pencemaran lingkungan, serta penggunaan energi baru dan terbarukan.
3.1.1.5 Peraturan Pembangunan Daerah, Tata Ruang Daerah, Pariwisata Daerah, dan
Penanaman Modal Daerah
A. PERATURAN TERKAIT PEMBANGUNAN DAERAH
1. Peraturan Daerah Provinsi Jawa Tengah No. 3 Tahun 2008 tentang Rencana
Pembangunan Jangka Panjang Provinsi Jawa Tengah Tahun 2005-2025
Tujuan yang ingin dicapai dengan ditetapkannya Peraturan Daerah RPJP Provinsi
Jawa Tengah Tahun 2005–2025 adalah untuk:
1) mendukung koordinasi antarpelaku pembangunan dalam pencapaian

tujuan daerah,
2) menjamin terciptanya integrasi, sinkronisasi dan sinergi baik antar daerah,
antarruang, antarwaktu, antarfungsi pemerintah maupun antara Pusat dan
Daerah,
3) menjamin keterkaitan dan konsistensi antara perencanaan, penganggaran,
pelaksanaan dan pengawasan,
4) menjamin tercapainya penggunaan sumber daya secara efisien, efektif,
berkeadilan dan berkelanjutan, dan
5) mengoptimalkan partisipasi masyarakat.
41
2. Peraturan Daerah Provinsi Jawa Tengah No. 5 Tahun 2019 tentang Rencana
Pembangunan Jangka Menengah Daerah Provinsi Jawa Tengah Tahun 2019-
2024 (RPJMD)
RPJMD Provinsi Jawa Tengah menetapkan Kawasan Peruntukan Pariwisata

Pengembangan kawasan peruntukan pariwisata , meliputi koridor Borobudur–
Prambanan–Surakarta; Borobudur-Dieng; Semarang-Demak– Kudus–Jepara–
Pati–Rembang–Blora; Semarang–Ambarawa–Salatiga; Batang–Pekalongan–
Pemalang–Tegal–Brebes; Cilacap–Banyumas–Purbalingga–Banjarnegara; dan
Cilacap–Kebumen–Purworejo.
Kebijakan Pengembangan Kawasan Strategis Penetapan kawasan strategis

didasarkan atas fungsi keutamaan kawasan yang mempunyai pengaruh sangat
penting dalam lingkup provinsi terhadap ekonomi, sosial budaya, dan/atau
lingkungan bagi kepentingan tingkat/skala provinsi. Kawasan tersebut terbagi
menurut sudut kepentingannya. Kawasan Borobudur dan sekitarnya ditetapkan
sebagai Kawasan Strategis Nasional (KSN) karena dilihat dari sudut kepentingan
sosial dan budaya. Selain Kawasan Borobudur, KSN di Provinsi Jawa Tengah
lainnya adalah Kawasan Prambanan dan sekitarnya dan Kawasan Sangiran.
RPJMD Provinsi Jawa Tengah 2019-2024 telah menetapkan arah kebijakan dan
strategi pengembangan wilayah, yang salah satunya adalah Wilayah
Purwomanggung meliputi Kabupaten Purworejo, Wonosobo, Magelang, Kota
Magelang dan Kabupaten Temanggung. Kebijakan yang dilakukan adalah
pengembangan dan peningkatan kawasan perekonomian daerah yang produktif,
efisien, berdaya saing. Sedangkan strateginya adalah menjadikan wisata
Borobudur sebagai penggerak wisata sekitarnya dan pemasaran produk hasil
pertanian. Arah kebijakan WP Purwomanggung adalah “Pengembangan
Purwomanggung Berbasis Pertanian Dan Pariwisata Guna Mendorong Sektor
Industri Pertanian Dengan Berlandaskan Prinsip Pembangunan Berkelanjutan”.
Pembangunan pariwisata Provinsi Jawa Tengah dilakukan melalui peningkatan

eco socio tourism berbasis masyarakat (local based community) dan lingkungan
42
hidup dengan mempertimbangkan potensi keunggulan spesifik Jawa Tengah

yaitu kekhasan geografis, yang dilakukan melalui pengembangan desa ekowisata
sebagai upaya menyelaraskan pendekatan ekologi dan ekonomi.
Disamping itu, juga dikembangkan Daya Tarik Wisata untuk mendukung koridor
pariwisata Jawa Tengah, khususnya pada kawasan yang memiliki tingkat
kemiskinan dan pengangguran tinggi melalui program pengembangan destinasi
pariwisata dan program pengembangan pemasaran pariwisata. Pengembangan
pariwisata perlu memperhatikan industri dan ekonomi kreatif dengan
mengembangkan pariwisata sebagai ruang temu budaya masyarakat dan
berdaya dukung hasil-hasil produksi masyarakat setempat.
Untuk mendukung hal tersebut, strategi utama yang diterapkan adalah:
1) Perbaikan prasarana dan sarana destinasi pariwisata, manajemen

pengelolaan daerah wisata, dan kapasitas pelaku pariwisata;
2) Peningkatan promosi wisata melalui pemanfaatan teknologi media promosi
dan informasi pariwisata;
3) Peningkatan kerjasama dengan pelaku wisata;
4) Peningkatan aksesibilitas menuju daerah tujuan wisata;
5) Optimalisasi peran serta swasta dan masyarakat dalam industri pariwisata.
Untuk mendukung pengembangan kawasan pariwisata Borobudur, Provinsi

Jawa Tengah juga melakjukan pengembangan transportasi massal, revitaliasi
jalur kereta dan bandara, yang dilakukan dengan melakukan pengembangan
koridor angkutan umum massal berbasis jalan (BRT); pengelolaan BRT Trans
Jateng dengan Sistem BLUD; fasilitasi peningkatan layanan KA Semarang-Solo;
fasilitasi revitalisasi/reaktivasi jalur kereta api diantaranya yang
menghubungkan wilayah Kedungsepur dengan PSN Borobudur, wilayah pantura
timur serta wilayah tengah; fasilitasi pengembangan bandara untuk mendukung
pariwisata dan aksesibilitas wilayah.
43
3. Peraturan Daerah Kabupaten Magelang Nomor 28 Tahun 2008 tentang

Rencana Pembangunan Jangka Panjang Daerah Kabupaten Magelang Tahun
2005-2025
Arah Pembangunan Daerah dalam RPJP Daerah merupakan landasan dan

pedoman bagi Pemerintah Daerah dalam melaksanakan pembangunan 20 (dua
puluh) tahun ke depan terhitung sejak tahun 2005 sampai tahun 2025 dalam
bentuk visi, misi dan arah pembangunan. Arah pembangunan jangka panjang
Kabupaten Magelang dilakukan dengan:
a. Mewujudkan Peningkatan dan Pengamalan Nilai-nilai Agama dan Kearifan

Lokal
b. Mewujudkan Sistem Pemerintahan yang Baik dan Demokratis,
c. Mewujudkan Peningkatan Pembangunan Prasarana dan Sarana Daerah
yang Berkelanjutan dan Ramah Lingkungan,
d. Mewujudkan Pemanfaatan dan Pengelolaan Sumber Daya Alam yang
Memperhatikan Kelestarian Lingkungan Hidup,
e. Mewujudkan Peningkatan Sumber Daya Manusia yang Berkualitas,
f. Mewujudkan Peningkatan Perekonomian Daerah Berbasis Potensi Lokal
yang Berdaya Saing,
4. Peraturan Daerah Kabupaten Magelang Nomor 5 Tahun 2019 Tentang Rencana

Pembangunan Jangka Menengah Daerah Kabupaten Magelang Tahun 2019-
2024
Pembangunan daerah Kabupaten Magelang tahun 2019-2024 mengacu pada visi

“Terwujudnya Masyarakat Kabupaten Magelang yang Sejahtera, Berdaya Saing
dan Amanah” atau SEDAYA AMANAH. Visi tersebut mengandung tiga kata kunci
yaitu Sejahtera, Berdaya Saing, dan Amanah disingkat menjadi “Sedaya
Amanah”. Sedaya dalam bahasa Jawa mempunyai arti semua (sedoyo) sehingga
sedaya amanah bermakna bahwa seluruh pemangku kebijakan dan pemangku
kepentingan, di semua tingkatan, harus menjaga amanah dalam menjalankan
peran dan fungsinya.
44
Untuk mencapai visi, maka misi pembangunan Kabupaten Magelang dijabarkan

sebagai berikut :
1) Meningkatkan kualitas kehidupan masyarakat yang sejahtera dan berakhlak

mulia.
2) Meningkatkan daya saing daerah yang berbasis pada potensi lokal dengan
tetap menjaga kelestarian lingkungan hidup.
3) Mewujudkan tata kelola pemerintahan yang amanah.
B. PERATURAN TERKAIT TATA RUANG DAERAH
1. Peraturan Daerah Provinsi Jawa Tengah Nomor 6 Tahun 2010 Tentang Rencana
Tata Ruang Wilayah Provinsi Jawa Tengah Tahun 2009-2029 sebagaimana
telah diubah dengan Perda Provinsi Jawa Tengah Nomor 16 Tahun 2019 (RTRW
Provinsi Jawa Tengah).
Arahan tata ruang Provinsi Jawa Tengah terdapat dalam Peraturan Daerah
Provinsi Jawa Tengah Nomor 6 Tahun 2010 Tentang Rencana Tata Ruang
Wilayah Provins! Jawa Tengah Tahun 2009-2029 sebagaimana telah diubah
dengan Perda Provinsi Jawa Tengah No. 16 Tahun 2019 (RTRW Provinsi Jawa
Tengah). Arahan tata ruan Provinsi Jawa Tengah terdiri dari struktur ruang, pola
ruang, pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan ruang.
Kebijakan pengembangan struktur ruang meliputi:
a. peningkatan pelayanan perdesaan dan pusat pertumbuhan ekonomi

perdesaan;
b. peningkatan pelayanan perkotaan dan pusat pertumbuhan ekonomi
wilayah yang merata dan berhierarki;
c. peningkatan kualitas dan jangkauan pelayanan jaringan infrastruktur
transportasi, telekomunikasi, energi, dan sumber daya air yang terpadu dan
merata di seluruh wilayah Provinsi.
Kebijakan pengembangan pola ruang provinsi Jawa Tengah teridiri atas kawasan
lindung dan kawasan budidaya. Kebijakan pengembangan kawasan lindung
45
dilakukan dengan melakukan pemeliharaan dan perwujudan kelestarian fungsi

dan daya dukung lingkungan hidup dan pencegahan dampak negatif kegiatan
manusia yang dapat menimbulkan kerusakan lingkungan hidup.
RTRW Provinsi Jawa Tengah juga menetapkan Pengembangan Kawasan Strategis

dengan menerapkan kebijakan sebagai berikut :
a. pelestarian dan peningkatan fungsi dan daya dukung lingkungan hidup

untuk mempertahankan dan meningkatkan keseimbangan ekosistem,
melestarikan keanekaragaman hayati, mempertahankan dan meningkatkan
fungsi perlindungan kawasan, melestarikan keunikan bentang alam, dan
melestarikan warisan budaya daerah;
b. pengembangan dan peningkatan fungsi kawasan pertahanan dan keamanan

dalam kerangka ketahanan nasional dengan menjaga dan memelihara aset-
aset pertahanan dan keamanan.
c. pengembangan dan peningkatan fungsi kawasan dalam pengembangan

perekonomian daerah yang produktif, efisien, dan mampu bersaing;
d. pemanfaatan sumber daya alam dan/atau teknologi tinggi secara optimal

untuk meningkatkan kesejahteraan masyarakat;
e. pelestarian dan peningkatan sosial dan budaya bangsa;
f. pelestarian dan peningkatan nilai kawasan lindung yang ditetapkan sebagai

warisan dunia;
g. pengembangan kawasan tertinggal untuk mengurangi kesenjangan tingkat

perkembangan antarkawasan.
Sedangkan strategi pengembangan kawasan strategis untuk pelestarian dan

peningkatan fungsi dan daya dukung lingkungan hidup untuk mempertahankan
dan meningkatkan keseimbangan ekosistem, melestarikan keanekaragaman
hayati, mempertahankan dan meningkatkan fungsi perlindungan kawasan,
melestarikan keunikan bentang alam, dan melestarikan warisan budaya daerah.
46
Khusus untuk untuk pelestarian dan peningkatan nilai kawasan lindung yang
ditetapkan sebagai warisan dunia, strategi yang ditempuh meliputi:
a. melestarikan keaslian fisik serta mempertahankan keseimbangan

ekosistemnya;
b. meningkatkan kepariwisataan provinsi;
c. mengembangkan ilmu pengetahuan dan teknologi; dan
d. melestarikan keberlanjutan lingkungan hidup.
RTRW Provinsi Jawa Tengah meberikan arahan pemanfaatan ruang melalui

pelaksanaan program pemanfaatan ruang beserta pembiayaannya.
Pemanfaatan ruang mengacu pada fungsi ruang yang ditetapkan dalam rencana
tata ruang dilaksanakan dengan mengembangkan penatagunaan tanah,
penatagunaan air, penatagunaan udara dan penatagunaan sumberdaya alam
lain.
Untuk arahan pengendalian pemanfaatan ruang diselenggarakan melalui

penetapan: a). Indikasi Arahan Peraturan Zonasi Sistem Provinsi; b). Arahan
Perizinan; c). Arahan Pemberian insentif dan disinsentif; serta d). Arahan Sanksi.
2. Peraturan Daerah Kabupaten Magelang Nomor 5 Tahun 2011 tentang Rencana

Tata Ruang Wilayah Kabuapten Magelang Tahun 2010-2030
Arahan tata ruang Kabupaten Magelang untuk tahun 2010-2030 mengacu pada
Peraturan Daerah Kabuapten Magelang Nomor 5 Tahun 2011 tentang Rencana
Tata Ruang Wilayah Kabuapten Magelang Tahun 2010-2030. Salah satu arahan
tata ruang yang ditetapkan adalah kebijakan dan strategi penetapan kawasan
strategis kabupaten yang meliputi:
a. kebijakan dan strategi penetapan kawasan strategis pertumbuhan ekonomi;
b. kebijakan dan strategi penetapan kawasan strategis sosial dan budaya; dan
c. kebijakan dan strategi penetapan kawasan strategis fungsi dan daya dukung
lingkungan hidup.
47
Kebijakan penetapan kawasan strategis sosial dan budaya berupa pengelolaan

kawasan strategis sosial budaya Borobudur, meliputi:
a. meningkatkan nilai kawasan yang ditetapkan sebagai warisan dunia;
b. menyediakan sarana dan prasarana pendukung kegiatan;
c. melakukan optimasi pengembangan kawasan melalui peningkatan nilai

sosial budaya kawasan;
d. membatasi perkembangan lahan terbangun di sekitar kawasan; dan
e. mengembangkan kawasan Borobudur dengan tetap memperhatikan aspek

sosial budaya masyarakat setempat.
RTRW Kabupaten Magelang juga memberikan arahan terhadap rencana struktur

ruang untuk dapat membentuk pola keterkaitan antar kegiatan dan pusat-pusat
kegiatan yang akan dikembangkan. Struktur ruang wilayah diwujudkan
berdasarkan arahan pengembangan sistem pusat pelayanan dan sistem jaringan
prasarana wilayah. Sistem pusat pelayanan yang dimaksud berupa sistem
perkotaan dan sistem perdesaan. Sistem perkotaan meliputi : a). pengembangan
PKL; b). pengembangan PPK ; dan c). pengembangan PPL. Pengembangan PKL
pada sistem perkotaan dilakukan antara lain di Kawasan Perkotaan Borobudur
yang mengacu pada Kawasan Strategis Nasional (KSN) Borobudur; dan
Untuk mendukung tata ruang, sistem jaringan prasarana wilayah khususnya

untuk daerah KSN Borobudur adalah mengembangkan sistem jaringan
transportasi, yang meliputi sistem prasarana transportasi jalan dan prasarana
transportasi kereta api.
Perda RTRW Kabupaten Magelang, juga mengatur rencana pola ruang wilayah
yang menggambarkan rencana sebaran kawasan lindung dan kawasan budidaya.
Pola ruang kawasan lindung meliputi :
a. kawasan hutan lindung;
b. kawasan yang memberikan perlindungan terhadap kawasan bawahannya;
48
c. kawasan perlindungan setempat;
d. kawasan pelestarian alam dan cagar budaya;
e. kawasan rawan bencana alam;
f. kawasan lindung geologi; dan
g. kawasan lindung lainnya.
Khusus untuk kawasan cagar budaya ditetapkan untuk melindungi kekayaan

budaya bangsa berupa peninggalan-peninggalan sejarah, bangunan arkeologi
dan monumen nasional, dan keragaman bentuk geologi, yang berguna untuk
pengembangan ilmu pengetahuan dari ancaman kepunahan yang disebabkan
oleh kegiatan alam maupun manusia. Salah satu kawasan cagar budaya yang
dilindungi adalah Candi Borobudur.
Untuk pola ruang kawasan budidaya yang peruntukannya untuk pariwisata,

RTRW Kabupaten Magelang membagi menjadi kawasan peruntukan pariwisata
budaya, kawasan peruntukan pariwisata alam dan kawasan peruntukan
pariwisata buatan. Salah satu kawasan peruntukan pariwisata budaya adalah
Candi Borobudur.
Kawasan strategis di Kabupaten Magelang terdiri dari Kawasan strategis nasional,

kawasan strategis provinsi dan kawasan strategis kabupaten.
Kawasan strategi nasional di Kabupaten Magelang adalah kawasan Borobudur

dan sekitarnya, yang terdiri dari Sub-kawasan cagar budaya warisan dunia, yang
selanjutnya disebut sebagai SP-1 (Sub Kawasan Pelestarian-1), merupakan
kawasan pelestarian utama peninggalan situs, yang meliputi Desa Borobudur
dan Desa Wanurejo pada Kecamatan Borobudur; Kelurahan Mendut, sebagian
Desa Ngrajek, sebagian Desa Pabelan, sebagian Desa Paremono dan sebagian
Desa Bojong pada Kecamatan Mungkid.
Sub-kawasan penyangga kawasan cagar budaya warisan dunia, yang selanjutnya

disebut sebagai SP-2 (Sub Kawasan Pelestarian-2), merupakan kawasan
pengamanan sebaran situs yang belum tergali, yang meliputi sebagian
49
Kecamatan Borobudur, dan sebagian Kecamatan Mungkid yang berada di luar

SP-1, sebagian Kecamatan Mertoyudan, sebagian Kecamatan Tempuran dan
sebagian Kecamatan Muntilan.
Kawasan strategis provinsi yang berada di Kabupaten Magelang meliputi: a.

Koridor Selo - Borobudur yang merupakan bagian koridor Solo – Selo –
Borobudur, sebagai kawasan strategis provinsi dari sudut kepentingan
pertumbuhan ekonomi. Selain itu, kawasan strategis provinsi lainnya adalah
Kawasan Candi Borobudur, sebagai kawasan strategis provinsi dari sudut
kepentingan sosial dan budaya.
Kawasan Borobudur dan sekitarnya juga menjadi kawasan strategis sosial dan
budaya. Selain itu, kawasan Borobudur juga menjadi kawasan strategis fungsi
dan daya dukung lingkungan hidup.
Arahan Pemanfaatan ruang wilayah Kabupaten Magelang diwujudkan dalam

program utama RTRW Kabupaten Magelang 2010-2030, meliputi:
a. Perwujudan kawasan cepat tumbuh pada koridor jalan arteri nasional:

1. kawasan perkotaan Secang dan sekitarnya
2. kawasan perkotaan Mertoyudan dan sekitarnya
3. kawasan perkotaan Mungkid dan sekitarnya
4. kawasan perkotaan Muntilan dan sekitarnya
b. Perwujudan kawasan agropolitan Borobudur, agroplitan Merapi-Merbabu,
agropolitan Sumbing
c. pengaturan dan pengendalian kawasan strategis berbasis DAS Mikro dengan
penyusunan rencana Manajemen DAS Mikro (MDM);
d. pengaturan dan pengendalian kawasan Borobudur dan sekitarnya.
Sedangkan untuk pengendalian pemanfaatan ruang wilayah Kabupaten

Magelang dilakukan melalui Kegiatan pemantauan, pengawasan dan penertiban.
Bentuk pengendalian pemanfaatan ruang terdiri atas:
a. ketentuan umum peraturan zonasi Kabupaten;
50
b. ketentuan perizinan;
c. ketentuan pemberian insentif dan disinsentif; dan
d. sanksi administratif.
Salah satu ketentuan umum peraturan zonasi untuk sistem jaringan

telekomunikasi yang terkait dengan kawasan cagar budaya Borobudur adalah
tidak diizinkan mendirikan menara telekomunikasi. Namaun pendirian menara
telekomunikasi pada sub kawasan penyangga Borobudur (SP-2) diperbolehkan
dengan memperhatikan aspek kelayakan pandang, keamanan, keselamatan dan
estetika untuk mendukung pelestarian Kawasan Borobudur.
Program yang khusus terkait dengan pengembangan destinasi pariwisata

borobudur yang terdapat dalam lampiran RTRW Kabupaten Magelang adalah:
a. peningkatan fasilitas penunjang obyek daya tarik wisata untuk

meningkatkan daya tarik wisata,
b. pengemasan produk wisata dengan paket-paket wisata regional dengan

daerah lain,
c. pemeliharaan obyek daya tarik wisata dan kawasan wisata agar tidak
bertentangan dengan keseimbangan lingkungan,
d. pengembangan karakter terpadu disesuaikan dengan zona tematis, seperti

zona wisata alam, wisata budaya, wisata religius
e. peningkatan jalur transportasi untuk menghubungkan masing-masing

obyek daya tarik wisata
f. peningkatan jalur penghubung yang menghubungkan kawasan wisata

dengan fasilitas menunjang dan sektor pengembangan lain seperti sektor
industri, permukiman, pertanian,
g. pengembangkan pemasaran hasil industri di jalur wisata untuk

meningkatkan kontribusi sektor wisata dan industri pengendalian kegiatan
terbangun di kawasan wisata.
51
C. PERATURAN TERKAIT KEBIJAKAN PARIWISATA
1) Peraturan Daerah Provinsi Jawa Tengah Nomor 10 Tahun 2012 Tentang

Rencana Induk Pembangunan Kepariwisataan Provinsi Jawa Tengah Tahun
2012–2027
Rencana Induk Pengembangan Pariwisata Provinsi (RIPPROV) Jawa Tengah

dikukuhkan dengan Peraturan Daerah Provinsi Jawa Tengah Nomor 10 Tahun
2012 Tentang Rencana Induk Pembangunan Kepariwisataan Provinsi Jawa
Tengah Tahun 2012–2027. RIPPROV Jawa Tengah memuat visi misi
pembangunan kepariwisataan. Visi pembangunan kepariwisataan Provinsi
adalah Terwujudnya Jawa Tengah Sebagai Destinasi Pariwisata Utama. Dalam
mewujudkan visi pembangunan kepariwisataan
Provinsi ditempuh melalui 4 (empat) misi dengan mengembangkan:
a. destinasi pariwisata yang mempunyai keunikan lokal, aman, nyaman,

menarik, mudah dicapai, berwawasan lingkungan, meningkatkan
pendapatan masyarakat dan daerah;
b. pemasaran pariwisata yang efektif, sinergis, dan bertanggungjawab untuk

meningkatkan kunjungan wisatawan nusantara dan mancanegara;
c. industri pariwisata yang berdaya saing, menggerakkan kemitraan usaha,

bertanggungjawab terhadap pelestarian lingkungan alam dan sosial budaya;
d. organisasi Pemerintah Daerah, swasta dan masyarakat, sumber daya

manusia, regulasi, optimalisasi pelayanan dan mekanisme operasional yang
efektif dan efisien dalam rangka mendorong terwujudnya pembangunan
kepariwisataan yang berkelanjutan.
Tujuan pembangunan kepariwisataan Provinsi Jawa Tengah yang tercantum

dalam RIPPROV adalah:
1. meningkatkan kualitas dan kuantitas destinasi pariwisata;

2. mengkomunikasikan DPP dengan menggunakan media pemasaran secara
efektif, efisien dan bertanggungjawab;
52
3. mewujudkan industri pariwisata yang mampu menggerakkan

perekonomian nasional; dan
4. mengembangkan lembaga kepariwisataan dan tata kelola pariwisata yang
mampu mensinergikan pembangunan destinasi pariwisata, pemasaran
pariwisata, dan industri pariwisata secara profesional.
Sedangkan sasaran yang akan dituju dalam pembangunan kepariwisataan

Provinsi Jawa Tengah berupa peningkatan:
1. kunjungan wisatawan nusantara;

2. kunjungan wisatawan mancanegara;
3. pengeluaran wisatawan nusantara;
4. penerimaan devisa dari wisatawan mancanegara; dan
5. produk domestik regional bruto di bidang kepariwisataan.
Pelaksanaan pembangunan kepariwisataan Provinsi Jawa Tengah menganut

beberapa prinsip, yaitu:
1. berdasarkan prinsip pembangunan kepariwisataan yang berkelanjutan;
2. berorientasi pada upaya peningkatan kesempatan kerja, pengurangan

kemiskinan, peningkatan pertumbuhan serta pelestarian lingkungan;
3. tata kelola yang baik;
4. cara terpadu, lintas sektor, lintas daerah, dan lintas pelaku; dan
5. mendorong kemitraan sektor publik dan privat.
2) Peraturan Daerah Kabupaten Magelang Nomor 4 Tahun 2015 Tentang Rencana

Induk Pembangunan Kepariwisataan Kabupaten Magelang Tahun 2014-2034
(RIPPDA)
Peraturan Daerah Kabupaten Magelang Nomor 4 Tahun 2015 Tentang Rencana

Induk Pembangunan Kepariwisataan Kabupaten Magelang Tahun 2014-2034
menjadi dasar dalam pengembangana pariwisata Kabupaten Magelang.
Pembangunan Kepariwisataan Kabupaten Magelang meliputi: Destinasi
53
Pariwisata, Pemasaran Pariwisata, Industri Pariwisata; dan Kelembagaan

Kepariwisataan.
Pengembangan pariwisata ditujukan untuk mencapai visi Visi pembangunan

kepariwisataan Kabupaten Magelang yaitu, Terwujudnya Kabupaten Magelang
sebagai Kabupaten Wisata yang Berdaya Saing dan Berwawasan Budaya. Untuk
mencapai visi tersebut, mak misi pembangunan kepariwisataan yang akan
ditempuh meliputi:
a. menjadikan Kabupaten Magelang sebagai kabupaten tujuan wisata kualitas

unggulan;
b. mengembangkan kualitas obyek wisata sehingga laku jual dengan mutu

pengelolaan semakin professional;
c. mewujudkan masyarakat wisata yang berbudi pekerti melalui pembinaan,

pengembangan budaya dan pemanfaatan seni budaya baik tradisional
maupun kontemporer;
d. menjalin kerjasama dengan pihak lain dengan prinsip saling

menguntungkan; dan
e. menciptakan sistem pemerintahan yang baik dan demokratis.
Sedangkan tujuan pembangunan kepariwisataan Kabupaten Magelang,

meliputi:
a. terwujudnya obyek wisata yang layak jual dan dapat meningkatkan jumlah
kunjungan wisata;
b. meningkatnya Pendapatan Asli Daerah pada umumnya dan pendapatan

masyarakat sekitar obyek wisata pada khususnya;
c. mengembangkan kepariwisataan yang berbasis budaya dan masyarakat

lokal, dengan tetap memperhatikan kelestarian lingkungan serta untuk
memperluas lapangan kerja dan kesempatan berusaha dalam rangka
meningkatkan kesejahteraan masyarakat;
54
d. terwujudnya kualitas Sumber Daya Manusia yang handal dan professional;
b. terwujudnya kerjasama dengan pemangku kepentingan untuk peningkatan

pengelolaan obyek wisata dan budaya; dan
c. berkembangnya seni dan budaya baik lokal maupun kontemporer.
Untuk mencapai tujuan pembangunan pariwisata, Pemerintah Kabupaten

Magelang telah menetapkan arah pembangunan kepariwisataan dengan
memperhatikan:
a. berdasarkan prinsip pembangunan kepariwisataan yang berkelanjutan;
b. berorientasi pada upaya-upaya pertumbuhan, peningkatan kesempatan

kerja, pemberdayaan masyarakat, serta pelestarian lingkungan;
c. dilaksanakan dengan tata kelola yang baik;
d. dilaksanakan secara terpadu secara lintas sektor, lintas daerah, dan lintas
pelaku; dan
e. dilaksanakan dengan mendorong kemitraan sektor publik dan privat.
Sedangkan untuk pengembangan destinasi pariwisata, RIPPKA Kabupaten

Magelang terdiri dari kawasan strategis pariwisata daerah, pembangunan daya
tarik wisata, pembangunan fasilitas umum dan pariwisata, pemberdayaan
masyarakat; dan pengembangan investasi di bidang pariwisata.
Kawasan Strategis Pariwisata Daerah yang dikembangkan dengan kriteria,
a. memiliki fungsi utama pariwisata atau potensi pengembangan pariwisata;
b. memiliki sumber daya pariwisata potensial untuk menjadi DayaTarik Wisata

unggulan dan memiliki citra yang sudah dikenal secara luas;
c. memiliki potensi pasar, baik skala nasional maupun internasional;
d. memiliki posisi dan peran potensial sebagai penggerak investasi;
e. memiliki lokasi strategis yang berperan menjaga persatuan dan keutuhan

wilayah;
55
f. memiliki fungsi dan peran strategis dalam menjaga fungsi dan daya dukung
lingkungan hidup;
g. memiliki fungsi dan peran strategis dalam usaha pelestarian dan

pemanfaatan aset budaya;
h. memiliki kesiapan dan dukungan masyarakat;
i. memiliki kekhususan dari wilayah;
j. berada di wilayah tujuan kunjungan pasar wisatawan utama dan pasar

wisatawan potensial daerah maupun nasional; dan
k. memiliki potensi tren produk wisata masa depan
Hal lain yang diarahkan dalam RIPPKA Kabupaten Magelang adalah

pembangunan pemasaran pariwisata. Pembangunan pemasaran pariwisata
dilaksanakan melalui pemasaran terpadu dan pengembangan promosi destinasi
tematik. Pemasaran terpadu dilakukan dengan dengan cara:
a. mengembangkan keterpaduan sinergi promosi antar pemangku

kepentingan pariwisata; dan
b. mengembangkan strategi pemasaran yang menekankan tanggung jawab

terhadap masyarakat, sumber daya lingkungan, dan wisatawan.
Sedangkan pengembangan promosi destinasi tematik dilakukan dengan cara:
a. mengembangkan keterpaduan sinergi promosi berbasis tema tertentu antar

pemangku kepentingan pariwisata; dan
b. mengembangkan strategi pemasaran berbasis tema tertentu yang

menekankan tanggung jawab terhadap masyarakat, sumber daya
lingkungan, dan wisatawan.
Untuk pembangunan industri pariwisata, RIPPKA Kabupaten Magelang

dilakukan dengan:
a. peningkatan kualitas dan keragaman produk usaha pariwisata;
c. peningkatan fasilitasi, peraturan perundang-undangan dan insentif
56
d. untuk pengembangan usaha pariwisata;
e. penguatan kemitraan usaha pariwisata dan usaha mikro kecil dan

menengah dalam mendukung usaha kepariwisataan.
Hal lain yang juga diarahkan dalam RIPPKA adalah pembangunan kelembagaan
pariwisata yang meliputi koordinasi antar dinas dan dengan kabupaten/kota lain
dan optimalisasi organisasi kepariwisataan pelaku usaha dan masyarakat.
D. PERATURAN TERKAIT KEBIJAKAN PENANAMAN MODAL DAERAH
1) Peraturan Gubernur Jawa Tengah No. 52 Tahun 2015 tentang Rencana Umum
Penanaman Modal Provinsi Jawa Tengah Tahun 2012-2025 (RUPM)
Peraturan Gubernur Jawa Tengah No. 52 Tahun 2015 tentang Rencana Umum
Penanaman Modal Provinsi Jawa Tengah Tahun 2012-2025 (RUPM) menjadi
landasan hukum bagi Pemerintah Provinsi dalam mengembangkan penanaman
modal di daerah.
Visi penanaman modal Jawa Tengah yang terdapat dalam RUPM Provinsi Jawa
Tengah adalah “Menuju Jawa Tengah sejahtera dengan daya tarik penanaman
modal yang berkelanjutan.” Untuk mencapai visi tersebut ditetapkan 6 (enam)
misi, yaitu sebagai berikut:
1. Menciptakan iklim investasi kondusif yang ditandai dengan terciptanya rasa

aman dan nyaman dalam kegiatan investasi yang tercermin dari rendahnya
angka gangguan keamanan berinvestasi, harmonisnya hubungan pengusaha
dengan pegawai/buruh dan lingkungan sekitar, terselesaikannya masalah-
masalah yang terkait dengan hubungan industrial secara baik dan nihilnya
pungutan liar oleh oknum pemerintah, penegak hokum, dan masyarakat;
2. Mewujudkan infrastruktur penanaman modal yang memadai baik secara
kualitas maupun kuantitas yang ditandai dengan meningkatnya
infrastruktur pendukung investasi yang layak dan memadai seperti jalan,
pelabuhan, bandara, hotel, rumah sakit, dan fasilitas-fasilitas lain yang
berstandar internasional;
57
3. Menjamin kepastian hukum dan kepastian berusaha yang ditandai dengan

adanya peraturan-peraturan di bidang penanaman modal yang pro
terhadap investasi sekaligus menjamin hak-hak pekerja, penegakan hukum
yang konsisten dan tidak tebang pilih serta perlakuan yang sama terhadap
investor asing maupun domestik;
4. Mewujudkan kemitraan yang seimbang antara usaha besar, menengah,
kecil dan mikro yang ditandai dengan adanya kemitraan/kerjasama yang
saling menguntungkan antara pelaku usaha besar, menengah, kecil dan
mikro baik melalui fasilitasi yang dilakukan oleh pemerintah maupun
swasta;
5. Mewujudkan pemanfaatan potensi sumber daya lokal yang ditandai dengan
pemanfaatan bahan baku lokal, pemanfaatan tenaga kerja lokal maupun
sumberdaya lokal lainnya melalui peningkatan daya saing sumber daya lokal
yang bertaraf internasional; dan
6. Mendorong tumbuhnya kewirausahaan masyarakat yang ditandai dengan
munculnya wirausahawan baru yang kreatif, inovatif, dan produktif dengan
memaksimalkan potensi sumber daya manusia yang ada.
Rencana umum pembangunan pariwisata Provinsi Jawa Tengah dibagi menjadi

beberapa tahapan. Pada tahap II (2016 – 2020) Rencana Umum Penanaman
Modal, Kebijakan Pemerintah Provinsi Jawa Tengah adalah melakukan
percepatan Pembangunan Infrastruktur dan Energi. Pelaksanaan Tahap II
dimaksudkan untuk mencapai prioritas penanaman modal jangka menengah.
Pada Tahap ini kegiatan yang dilakukan adalah penanaman modal yang
mendorong percepatan infrastruktur fisik kawasan regional (termasuk
infrastruktur pendukung wilayah/kawasan peruntukan industri dan kawasan
industri seperti jalan, listrik/energi, instalasi pengolahan limbah dan air bersih),
diversifikasi, efisiensi, dan konversi energi berwawasan lingkungan. Pada Tahap
ini juga dipersiapkan kebijakan dan fasilitasi penanaman modal dalam rangka
mendorong pengembangan industrialisasi skala besar.
58
Untuk mendukung implementasi Tahap II dan mendukung Tahap-Tahap

berikutnya, langkah-langkah kebijakan penanaman modal adalah sebagai
berikut:
1. Prioritas terhadap peningkatan kegiatan penanaman modal difokuskan

pada percepatan pengembangan infrastruktur dan energi melalui skema
Kerjasama Pemerintah-Swasta (KPS), diantaranya pembangunan jalan tol,
transportasi jalan penghubung antar kawasan regional, perkerataapian,
bandara, pelabuhan, pembangkit tenaga listrik, minyak dan gas, pengairan,
pengolahan sampah, serta peningkatan kualitas sumber daya manusia yang
dibutuhkan. Pengembangan infrastruktur juga perlu memasukkan bidang
infrastruktur lunak (soft infrastructure), terutama pada bidang pendidikan
dan kesehatan.
2. Melakukan penyempurnaan/revisi atas peraturan daerah yang berkaitan
dengan penanaman modal dalam rangka percepatan pembangunan
infrastruktur dan energi.
3. Pemberian kemudahan dan/atau insentif penanaman modal untuk
kegiatankegiatan penanaman modal yang fokus pada pengembangan sektor
prioritas antara lain meliputi kegiatan penanaman modal dibidang
ketenagalistrikan dalam rangka mendukung ketahanan energi, industri
padat karya, industri pertanian untuk mendukung ketahanan pangan dan
industri pengolahan hasilhasil pertanian untuk meningkatkan nilai tambah
ekspor, industri subsitusi impor bahan baku dan konsumsi untuk dalam
negeri, kawasan industri, bandara dan jalan.
4. Penyiapan kebijakan pendukung dalam rangka pengembangan sektor
prioritas Rencana Tahunan Penanaman Modal Jawa Tengah Tahun 2019
dibidang penanaman modal meliputi ketenagalistrikan dalam rangka
mendukung ketahanan energi, industri padat karya, industri pertanian
untuk mendukung ketahanan pangan dan industri pengolahan hasil-hasil
pertanian untuk meningkatkan nilai tambah ekspor, industri subsitusi impor
bahan baku dan konsumsi untuk dalam negeri, industri pengolahan produk
59
pertambangan untuk memberikan nilai tambah ekspor, industri pariwisata,

kawasan industri, bandara dan jalan.
2) Peraturan Daerah Kabupaten Magelang Nomor 8 Tahun 2013 Tentang

Penanaman Modal di Kabupaten Magelang
Kebijakan penanaman modal di Kabupaten Magelang terdapat pada Peraturan

Daerah Kabupaten Magelang Nomor 8 Tahun 2013 Tentang Penanaman Modal
di Kabupaten Magelang. Kebijakan penanaman modal merupakan salah satu
faktor penggerak perekonomian daerah yang dapat menciptakan lapangan kerja
dan kesejahteraan masyarakat sehingga perlu kepastian hukum dan komitmen
pelayanan untuk meningkatkan realisasi penanaman modal dengan menjadikan
Kabupaten Magelang menjadi daerah yang menarik bagi penanaman modal.
Kebijakan penanaman modal Kabupaten Magelang, meliputi:
a. pelayanan penanaman modal;
b. promosi penanaman modal;
c. kerjasama penanaman modal;
d. pengendalian pelaksanaan penanaman modal;
e. pengolahan data dan sistem informasi penanaman modal;
f. penyebarluasan, pendidikan dan pelatihan penanaman modal;
g. pemberian insentif penanaman modal dan kemudahan penanaman modal;
h. pengembangan penanaman modal bagi usaha mikro, kecil, menengah dan

koperasi;
i. pengajuan usulan bidang-bidang usaha yang perlu dipertimbangkan

tertutup;
j. pengajuan usulan bidang-bidang usaha yang perlu dipertimbangkan terbuka

dengan persyaratan; dan
k. pengajuan usulan bidang-bidang usaha yang perlu dipertimbangkan

mendapat prioritas tinggi.
60
Salah satu langkah penting dari kebijakan kebijakan penanaman modal adalah
pemberian insentif dan kemudahan penanaman modal. Pemerintah Kabupaten
Magelang mengatur bentuk-bentuk insentif berupa:
a. pengurangan dan keringanan Pajak Daerah;
b. pengurangan dan keringanan Retribusi Daerah;
c. pemberian dana stimulan; dan/atau
d. pemberian bantuan modal.
Sedangkan untuk memberikan kemudahan penanaman modal pemerintah

kabupaten melakukan:
a. penyediaan data dan informasi peluang penanaman modal;
b. penyediaan lahan atau lokasi;
c. penyediaan sarana dan prasarana;
e. pemberian bantuan teknis; dan
f. percepatan pemberian perizinan.
Pemberian insentif penanaman modal dalam bentuk pemberian dana stimulan

ditujukan kepada pelaku usaha mikro, usaha kecil, usaha menengah dan
koperasi. Sedangkan pemberian insentif penanaman modal dalam bentuk
pemberian bantuan modal dapat berupa penyertaan modal dan aset.
Pemberian kemudahan penanaman modal dalam bentuk penyediaan data dan

informasi peluang penanaman modal yang berisi:
a. peta profil dan potensi ekonomi daerah;
b. rencana tata ruang wilayah kabupaten dan/atau rencana detil tata ruang;
dan
c. rencana strategis dan skala prioritas daerah.
Pemerintah Kabupaten Magelang juga memberian kemudahan penanaman

modal dalam bentuk penyediaan lahan atau lokasi kepada kawasan yang
61
menjadi prioritas pengembangan ekonomi daerah dan kawasan sesuai dengan

peruntukannya
3.1.2 Penyempurnaan Peraturan Perundang-Undangan
Penyempurnaan peraturan perundang-undangan perlu dilakukan untuk menyelaraskan

berbagai peraturan yang ada. Di dalam RPJMN 2019-2024 telah dinyatakan bahwa akan
dilakukan penataan regulasi. Pendekatan Omnibus Law dapat diterapkan untuk
penataan regulasi, yaitu: dengan opsi penyederhanaan atau pencabutan, perevisian
atau penggabungan beberapa regulasi (Undang-Undang (UU), Peraturan Pemerintah
(PP), Peraturan Presiden (Perpres), Peraturan Menteri (Permen), dan Peraturan Daerah
(Perda) Provinsi serta Kabupaten/Kota) yang substansinya hampir sama satu dengan
lainnya, tumpang tindih dan konflik.
Berdasarkan Undang-Undang Nomor 11 tahun 2020 tentang Cipta Kerja terdapat

beberapa pasal yang akan terkait dengan Peluang Investasi di Borobudur atau di
Kabupaten Magelang. Pasal-pasal terkait di Undang-Undang Nomor 11 tahun 2020
tentang Cipta Kerja tersebut adalah:
 Pasal 4, di mana salah satu Ruang lingkup menyebutkan: a) Peningkatan

ekosistem investasi dan kegiatan berusaha,
 Pasal 6, menyebutkan bahwa peningkatan ekosistem investasi dan kegiatan
berusaha meliputi: a) penerapan perizinan berusaha berbasis resiko; b)
penyederhanaan persyaratan dasar perizinan berusaha; c) penyederhanaan
berusaha sektor dan d) penyederhanaan persyaratan investasi.
 Pasal 13, penyederhanaan persyaratan dasar perizinan berusaha meliputi : a)
kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang; b) persetujuan lingkungan; dan c)
persetujuan bangunan gedung dan sertifikat laik fungsi.
Seluruh aturan yang terkait dengan peluang investasi mengacu pada Pasal 6 Undang-
undang Cipta Kerja mengenai ekosistem investasi dan kegiatan berusaha yang
memerlukan aturan turunannya berupa Rancangan Peraturan Pemerintah (PP),
Peraturan Presiden (Perpres) dan Peraturan Daerah(Perda), Peraturan K/L.
62
3.1.3 Jenis-Jenis Perizinan
Jenis-jenis perizinan yang dibutuhkan terkait investasi di sektor pariwisata berdasarkan

peraturan-peraturan berikut ini:
 Undang-undang Pariwisata Nomor 10 Tahun 2009 Tentang Jenis-Jenis Usaha

Pariwisata
 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2018 Tentang Pelayanan Perizinan
Berusaha Terintegrasi Secara Elektronik
 Peraturan Menteri Pariwisata dan Ekonomi Kreatif 10 Tahun 2018 Pelayanan
Perizinan Berusaha Terintegrasi secara Elektronik Sektor Pariwisata
 Peraturan Menteri Pariwisata dan Ekonomi Kreatif Nomor 3 Tahun 2020 Tentang
Pendelegasian Kewenangan Perizinan Berusaha Sektor Pariwisata Kepada Kepala
Badan Koordinasi Penanaman Modal
Berdasarkan peraturan di atas, perizinan di sektor pariwisata akan diklasifikasikan ke

dalam pendaftaran pelaku usaha, izin usaha, dan izin operasional/komersial. Jenis
perizinan untuk memulai usaha di sektor pariwisata tersebut adalah:
 Pendaftaran Pelaku Usaha

 Nomor Induk Berusaha (NIB), identitas Pelaku Usaha yang diterbitkan oleh
Lembaga OSS setelah Pelaku Usaha melakukan Pendaftaran.
 Izin Lokasi, izin yang diberikan kepada Pelaku Usaha untuk memperoleh tanah
yang diperlukan untuk usaha dan/atau kegiatannya dan berlaku pula sebagai
izin pemindahan hak dan untuk menggunakan tanah tersebut untuk usaha
dan/atau kegiatannya. Bentuk komitmen atau non komitmen.
 Izin Usaha
 Tanda Daftar Usaha Pariwisata (TDUP), tanda daftar yang wajib dimiliki oleh
berbagai jenis usaha yang berkaitan dengan sektor pariwisata
 Izin Mendirikan Bangunan (IMB), produk hukum yang berisi persetujuan
atau perizinan yang dikeluarkan oleh Kepala Daerah Setempat (Pemerintah
kabupaten/kota) dan wajib dimiliki/diurus pemilik bangunan yang ingin
63
membangun, merobohkan, menambah/mengurangi luas, ataupun merenovasi

suatu masa bangunan
 Izin Lingkungan, izin yang diberikan kepada setiap orang yang melakukan
Usaha dan/atau Kegiatan yang wajib Amdal atau UKL-UPL dalam rangka
perlindungan dan pengelolaan lingkungan hidup sebagai prasyarat
memperoleh izin Usaha dan/atau Kegiatan.
 Sertifikat Layak Fungsi (SLF), sertifikat yang diterbitkan oleh Kepala Daerah
Setempat (Pemerintah kabupaten/kota) terhadap bangunan gedung yang telah
selesai dibangun sesuai IMB dan telah memenuhi persyaratan kelaikan teknis
sesuai fungsi bangunan berdasar hasil pemeriksaan dari instansi terkait.
 Izin Operasional/Komersial
 Sertifikasi Usaha, proses pemberian sertifikat kepada usaha pariwisata untuk
mendukung peningkatan mutu produk pariwisata, pelayanan dan pengelolaan
usaha pariwisata melalui audit.
3.1.4 Rencana dan Jadwal Pemenuhan Peraturan Perundang-Undangan
Berikut ini peraturan perundangan yang dibutuhkan untuk menarik peluang investasi di
sektor pariwisata di Kabupaten Magelang (Borobudur sekitarnya).
Tabel 3.2 Rencana dan Jadwal Pemenuhan Peraturan Perundangan
Urgensi
Pembentukan
Arah Kerangka Regulasi
Berdasar Evaluasi Unit Terkait/ Target
No dan/atau Kebutuhan Unit Penanggung
Regulasi Eksisting, Institusi Penyelesaian
Regulasi jawab
Kajian dan
Penelitian
Penetapan
Rancangan Peraturan Rancangan Peraturan
Pemerintah turunan dari Pemerintah turunan Kementerian/Le
UUCK mengenai dari UUCK mengenai mbaga terkait
1 Pemerintah Pusat Februari-2021
Peningkatan ekosistem Peningkatan pada bidang
Investasi dan Kegiatan ekosistem Investasi pariwisata
Berusaha dan Kegiatan
Berusaha
Standar dan Pedoman Pedoman Direktorat Pelak.
LKPP, Unit
Dokumen Peta Peluang Pelaksanaan Pembiayaan
2 Organisasi di Mei-2021
Investasi Bidang Pengadaan Peta Infrastruktur
Kemen Parekaf
Kepariwisataan Peluang Peta Peluang Kepariwisata
64
Urgensi
Pembentukan
Regulasi jawab
Kajian dan
Penelitian
Investasi sektor
Kepariwisataan
Pedoman Direktorat
Standar dan Pedoman
Pelaksanaan Pelaksanaan Unit Organisasi
Dokumen Perjanjian
3 Perjanjian Kerja Sama Pembiayaan diKemenpareka Mei-2021
Kerja Sama investasi
investasi Sektor Infrastruktur raf
Sektor Kepariwisataan
Kepariwisataan Kepariwisata
Direktorat Bappenas
Pedoman Pengelolaan
Tata Cara Pelaksanaan Kemenkeu,
Aset Investasi
4 Pengelolaan Aset Pembiayaan Ditjen Mei-2021
Infrastruktur
Investasi Infrastruktur Kepariwisataan,
Kepariwisataan
Kepariwisatan dan Investor/BU
Amanat Permen
Standar Pelayanan No.11 Tahun 2017 Direktorat
Ditjen
Minimal (SPM) Tentang Organisasi Pelaks.
Kepariwisataan,
5 Pembiayaan dan Tata Pembiayaan Mei-2021
Setjen PIPR,
Infrastruktur Kerja Kementerian Infrastruktur
DJPI
Kepariwisataan Pariwisata dan Kepariwisataan
Ekonomi Kreatif
Direktorat
Pedoman Penyiapan Ditjen
Kriteria Usulan Model Pelaksanaan
Kerjasama Publik dan Kepariwisataan,
6 Kerjasama Sektor Pembiayaan Juni-2021
investor/BU Sektor Setjen PIPR,
Kepariwisataan Infrastruktur
Kepariwisataan DJPI, PT PII
Kepariwisataan
Pedoman Penyiapan Direktorat Bappenas,
Pedoman Pelaksanaan
pelaksanaan program Pelaksanaan Ditjen SDA,
Program Penggabungan
7 penggabungan Pembiayaan Ditjen Cipta Juni-2021
Infrastruktur sektor
infrastruktur Sektor Infrastruktur Karya, Setjen
Kepariwisataan
Kepariwisataan Kepariwisataan KemenParekra
Pedoman
Pelaksanaan
Pedoman Perjanjian
Perjanjian Direktorat Pelak
Penjaminan PT PII, Unit
Penjaminan dan Pembiayaan
8 dan Perjanjian Regres Org. di Juni-2021
Perjanjian Regres Infrastruktur
Publik dan Investor/BU Kemenparekraf
Publik dan Kepariwisataan
Sektor Kepariwisataan
investor/BU Sektor
Kepariwisataan
Rancangan Peraturan
Tata Cara
Menteri Pariwisata
Pelaksanaan
tentang Tata Cara Direktorat Pelak.
Pengadaan Badan
Pelaksanaan Badan Pembiayaan Unit Org. di
9 Usaha dalam Juni-2021
Usaha Infrastruktur Kemenparekraf
Penyediaan
dalam Penyediaan Kepariwisataan
Infrastruktur
Infrastruktur
Kepariwisataan
Kepariwisataan
Tata Cara Bappenas,
Pedoman Pengelolaan Direktorat
10 Pengelolaan Aset Kemenkeu, Oktober-2021
Aset Investasi Pelak.Pembiayaan
Investasi Ditjen
65
Urgensi
Pembentukan
Regulasi jawab
Kajian dan
Penelitian
Infrastruktur Infrastruktur Kepariwisataan,
Kepariwisataan Kepariwisataan dan BUP
Peningkatan
pelayanan
Pedoman/Dokumen penanaman modal di
11 standar pelayanan sektor pariwisata, BKPM BKPM April-2121
penanaman modal amanat PerMen
Pariwisata No. 10
Tahun 2018
Bappenas,
Pedoman Pengelolaan Direktorat
Tata Cara Kemenkeu,
Aset Investasi Pelak.Pembiayaan
12 Pengelolaan Aset Ditjen Oktober-2021
Infrastruktur Infrastruktur
Investasi Kepariwisataan,
Kepariwisataan Kepariwisataan
dan BUP
Sumber : Review UUCK, 2020
3.2 Analisa Tata Ruang dan Lahan
3.2.1 Kesesuaian Lokasi Proyek dengan RTRW
Berdasarkan lokasinya secara administratif, rencana pengembangan Transito Hotel and

Convention berada pada Kota Magelang. Berdasarkan Perda Kota Magelang No 4 Tahun
2012 lokasi rencana pengembangan Transito Hotel and Convention berada pada
peruntukan ruag perkantoran. Berdasarkan pola ruang ini, maka lokasi rencana
pengembangan Hotel Transito dan Convention masih sesuai dengan rencana pola
ruangnya yaitu sebagai budidaya terbangun. Berdasarkan Peraturan Presiden No 58
Tahun 2014 tentang Tata Ruang Kawasan Borobudur dan sekitarnya, lokasi rencana
pengembangan Transito Hotel and Convention berada diluar zona sub Kawasan
Pelestarian 2 (SP-2).
66
Gambar 3.1 Rencana Pengembangan Transito Hotel and Convention Terhadap Pola
Ruang RTRW Kota Magelang
Berdasarkan arahan rencana tata ruangnya, lokasi pengembagan Transito Hotel and
Convention sesuai untuk dikembangkan sebagai kawasan jasa berupa hotel, namun
dalam pemanfaatan ruangnya perlu memperhatikan arahan intensitas pemanfaatan
ruang sebagai berikut:
 pengembangan perdagangan dan jasa skala kawasan besar mempunyai KWT

60% (enam puluh persen) meliputi komposisi 60% (enam puluh persen) tapak
bangunan, 30% (tiga puluh persen) fasilitas umum dan fasilitas sosial, serta KDH
minimal 10% (sepuluh persen)
 bangunan untuk kegiatan perdagangan dan jasa komersial pada kawasan pusat
kota ditentukan KDB yaitu 80% (delapan puluh persen) sampai dengan 90%
(sembilan puluh persen) dan TLB yaitu 3 (tiga) sampai dengan 10 (sepuluh)
lantai, KDH minimal 10% (sepuluh persen), dan termasuk sistem parkir di dalam
bangunan;
67
 bangunan untuk kegiatan perdagangan dan jasa yang terletak pada sepanjang
jalan utama kota tetapi tidak termasuk dalam kawasan pusat kota ditentukan
KDB yaitu 80% (delapan puluh persen) sampai dengan 90% (sembilan puluh
persen) dan TLB yaitu 2 (dua) sampai dengan 10 (sepuluh) lantai, KDH minimal
10% (sepuluh persen), dan termasuk sistem parkir di dalam bangunan serta
parkir dipinggir jalan;
 bangunan untuk kegiatan perdagangan dan jasa yang terletak pada pusat
lingkungan dan yang tersebar ditentukan KDB yaitu 70% (tujuh puluh persen)
sampai dengan 90% (sembilan puluh persen) dan TLB yaitu 1 (satu) sampai
dengan 3 (tiga) lantai, KDH minimal 10% (sepuluh persen), dan termasuk sistem
parkir di dalam bangunan serta parkir dipinggir jalan; dan
 jarak bangunan terhadap sempadan dilaksanakan sesuai ketentuan peraturan
perundang-undangan.
3.2.2 Status Ketersediaan dan Penggunaan lahan
Berdasarkan status kepemilikan lahannya, lokasi rencana pengembagan Transito Hotel

and Convention merupakan lahan milik pemerintah Kabupaten Magelang. Apabila
ditinjau dari status kepemilikan lahan berdasarkan data di Kementerian Agraria dan Tata
Ruang/BPN, tanah lokasi rencana pengembagan Transito Hotel and Convention
merupakan hal guna pakai dan hak milik.
68
Gambar 3.2 Status Hak Tanah pada Rencana Pengembangan Transito Hotel and
Convention
3.3 Kelembagaan Pengelolaan Kawasan Pariwisata
3.3.1 Stakeholders Mapping
Stakeholder merupakan pihak yang dapat terpengaruh atau mempengaruhi dalam

suatu keputusan. Stakeholder mapping terkait pengembangan kawasan pariwisata
Borobudur terdiri dari: Dewan Pengarah dan Badan Pelaksana.
Dewan Pengarah
Dewan Pengarah terdiri dari:
a. Ketua merangkap : Menteri Koordinator Bidang anggota Kemaritiman

b. Ketua Pelaksana Harian merangkap anggota: Menteri Pariwisata
c. Anggota :
1. Menteri Dalam Negeri;
2. Menteri Pendidikan dan Kebudayaan
3. Menteri Badan Usaha Milik Negara;
4. Menteri Agama
69
5. Menteri Perencanaan Pembangunan Nasional/ Kepala Bappenas;

6. Menteri Keuangan;
7. Menteri Lingkungan Hidup dan Kehutanan;
8. Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional;
9. Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat;
10. Menteri Perhubungan;
11. Menteri Tenaga Kerja
12. Menteri Pendayagunaan Aparatur Negara dan Reformasi Birokrasi;
13. Kepala Badan Koordinasi Penanaman Modal
14. Sekretaris Kabinet
15. Gubernur Jawa Tengah
16. Gubernur Daerah Istimewa Yogyakarta
Badan Pelaksana
Badan Pelaksana terdiri dari :
a. Direktur Utama;
b. Direktur Keuangan, Umum dan Komunikasi Publik;
c. Direktur Industri dan Kelembagaan;
d. Direktur Destinasi Pariwisata;
e. Direktur Pemasaran Pariwisata;
f. Satuan Pemeriksaan Intern
3.3.2 Perangkat Regulasi Kelembagaan
Berdasarkan Peraturan Presiden Nomor 46 Tahun 2017 Tentang Badan Otorita

Pengelola Kawasan Pariwisata Borobudur, maka pengembangan kawasan Borobudur
dilaksanakan oleh Badan Otorita Pengelola Kawasan Pariwisata Borobudur. Badan
Otorita tersebut berada di bawah dan bertanggung jawab kepada Presiden.
Struktur organisasi Badan Otorita Pengelola Kawasan Pariwisata Borobudur terdiri dari
Dewan Pengarah dan Badan Pelaksana. Badan Pelaksana sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 3 huruf b merupakan satuan kerja di bawah Kementerian Pariwisata. Struktur
organisasi dari Badan Pelaksana terdiri dari :
70
a. Direktur Utama;
b. Direktur Keuangan, Umum dan Komunikasi Publik;
c. Direktur Industri dan Kelembagaan;
d. Direktur Destinasi Pariwisata;
e. Direktur Pemasaran Pariwisata;
f. Satuan Pemeriksaan Intern
3.3.3 Kerangka Acuan Pengambilan Keputusan
Kerangka acuan pengambilan keputusan untuk Badan Otorita Pengelola Kawasan

Pariwisata Borobudur berdasarkan peraturan perundangan yang berlaku. Di mana tugas
untuk Dewan Pengarah dan Badan Pelaksana adalah sebagai berikut:
Dewan Pengarah
Tugas yang dimiliki Dewan Pengarah adalah:
a. menetapkan kebijakan umum, memberikan arahan, melakukan pengendalian

dan pembinaan terhadap pelaksanaan kebijakan pengelolaan,
pengembangan, dan pembangunan Kawasan Pariwisata Borobudur;
b. menyinkronkan kebijakan kementerian/lembaga dan pemerintah daerah
mengenai pengelolaan, pengembangan, dan pembangunan Kawasan
Pariwisata Borobudur;
c. memberikan petunjuk pelaksanaan kepada Badan Pelaksana mengenai
pengelolaan, pengembangan, dan pembangunan Kawasan Pariwisata
Borobudur sesuai dengan kebijakan umum pemerintah pusat
d. melakukan pengawasan terhadap pelaksanaan kebijakan pengelolaan,
pengembangan, dan pembangunan Kawasan Pariwisata Borobudur yang
dilakukan oleh Badan Pelaksana.
Badan Pelaksana
Tugas yang dimiliki Badan Pelaksana adalah:
71
 Direktur Utama mempunyai tugas menerapkan prinsip koordinasi, integrasi

dan sinkronisasi dengan pimpinan satuan kerja di lingkungan Kementerian
Pariwisata maupun dengan instansi terkait sesuai dengan bidang tugasnya.
 Direktur Keuangan, Umum dan Komunikasi Publik mempunyai tugas
melaksanakan urusan keuangan, sumber daya manusia, tata usaha, rumah
tangga dan perlengkapan, advokasi hukum, serta komunikasi publik
 Direktur Industri dan Kelembagaan pariwisata mempunyai tugas melakukan
koordinasi, sinkronisasi dan fasilitasi perencanaan, pengembangan,
pembangunan, pengendalian di Kawasan Pariwisata Borobudur dan
perumusan strategi operasional pengembangan Kawasan Pariwisata
Borobudur di bidang Industri dan Kelembagaan Pariwisata.
 Direktur Destinasi Pariwisata mempunyai tugas melaksanakan koordinasi,
sinkronisasi, dan fasilitasi perencanaan, pengembangan, pembangunan,
pengendalian di Kawasan Pariwisata Borobudur dan perumusan strategi
operasional pengembangan Kawasan Pariwisata Borobudur di bidang Destinasi
Pariwisata.
 Direktur Pemasaran Pariwisata mempunyai tugas melakukan perumusan
strategi, koordinai, sinkronisasi dan fasilitasi pengembangan Kawasan
Pariwisata Borobudur di bidang Pemasaran Pariwisata.
 Satuan Pemeriksaan intern adalah unsur pengawas pelaksanaan tugas dan
fungsi Badan Pelaksana yang berada di bawah dan bertanggung jawab kepada
Direktur Utama
72
BAB 4 ANALISA ASPEK TEKNIS

4.1 Analisa Pemilihan Lokasi Proyek dengan Infrastruktur Pendukung
4.1.1 Kondisi Geografis, Iklim, Cuaca Makro Kabupaten Magelang
4.1.1.1 Batas Administrasi
Kabupaten Magelang merupakan salah satu kabupaten di Provinsi Jawa Tengah, dengan
luas wilayah daratan sebesar 108.573 ha atau sekitar 3,34 persen dari luas Provinsi Jawa
Tengah. Berdasarkan letak geografisnya, Kabupaten Magelang memiliki batas-batas
sebagai berikut:
 Utara : Kabupaten Temanggung dan Kabupaten Semarang

 Selatan : Kabupaten Purworejo dan Provinsi DIY
 Timur : Kabupaten Semarang dan Kabupaten Boyolali
 Barat : Kabupaten Temanggung dan Kabupaten Wonosobo
 Tengah : Kota Magelang
Secara geografis Kabupaten Magelang terletak pada posisi 110o 01’ 51” dan 110o 26’ 58”
Bujur Timur dan antara 7o 19’ 13” dan 7o 42’16” Lintang Selatan. Dengan posisi ini,
Kabupaten Magelang terletak di tengah pulau Jawa, tepatnya di persilangan lalu lintas
ekonomi dan wisata antara Semarang-Magelang-Yogyakarta dan Purworejo-Magelang-
Temanggung. Kabupaten Magelang terbagi menjadi 21 kecamatan, terdiri dari 367 desa
dan 5 kelurahan. Kecamatan terluas adalah Kecamatan Kajoran (83,41km2), sedangkan
kecamatan terkecil adalah Kecamatan Ngluwar (22,44 km2).
Gambar 4.1 Luas Wilayah Kabupaten Magelang
Jarak dari Ibu Ketinggian dari

Presentase
No Kecamatan Luas (km2) Kota Kabupaten Permukaan Laut
Luas
(km) (mdpl)
1 Salaman 68,87 6,34 15 208
2 Borobudur 54,55 5,02 4 235
3 Ngluwar 22,44 2,07 22 202
4 Salam 31,63 2,91 19 336
5 Srumbung 53,18 4,90 19 501
6 Dukun 53,40 4,92 21 578
7 Muntilan 28,61 2,64 17 348
73
Jarak dari Ibu Ketinggian dari

Presentase
No Kecamatan Luas (km2) Kota Kabupaten Permukaan Laut
Luas
(km) (mdpl)
8 Mungkid 37,40 3,44 7 320
9 Sawangan 72,37 6,67 15 575
10 Candimulyo 46,95 4,32 17 437
11 Mertoyudan 45,35 4,18 6 347
12 Tempuran 49,04 4,52 8 210
13 Kajoran 83,41 7,68 31 578
14 Kaliangkrik 57,34 5,28 34 823
15 Bandongan 45,79 4,22 20 431
16 Windusari 61,65 5,68 25 525
17 Secang 47,34 4,36 22 470
18 Tegalrejo 35,89 3,31 22 478
19 Pakis 69,56 6,41 29 841
20 Grabag 77,16 7,11 33 680
21 Ngablak 43,80 4,03 37 1.378
Total 1.085,73 100.00 360
Sumber: BPS Kabupaten Magelang, 2017
Gambar 4.2 Peta Batas Administrasi Kawasan DPP Borobudur
74
4.1.1.2 Batas Daerah Aliran Sungai
Adapun data batas Daerah Aliran Sungai didapatkan dari WebGIS Kementerian
Lingkungan Hidup dan kehutanan. Kabupaten Magelang memiliki dua DAS yaitu DAS
Progo DAS Tuntang, dan DAS Bogowonto. DAS Progo mengelola sungai Progo dan Elo
bagian hulu, meliputi wilayah Kecamatan Windusari, Secang, Bandongan, Mertoyudan,
Tempuran, Borobudur, Mungkid, Tegalrejo, Muntilan, Salam, Ngluwar, Grabag,
Sawangan, Dukun dan Srumbung. Sedang DAS Bogowonto hanya meliputi sebagian kecil
daerah di Kecamatan Salam dan Kajoran.
Kabupaten Magelang mempunyai 10 sungai besar/sedang dengan jumlah debit

maksimum 2.314 m3/detik dan minimum 110,5 m3/detik, serta 52 mata air dengan
jumlah debit 8.284 liter/detik. Kabupaten Magelang ini dikelilingi gunung-gunung
sebagai daerah tangkapan air hujan, wilayah Kabupaten Magelang kaya cadangan air
tanah yang keluar sebagai mata air di permukaan. Dalam neraca air Tahun 2000,
cadangan air tanah dangkal/bebas yang dimanfaatkan 1.492,99 juta m3/tahun, dan
untuk air tanah sedang/semi artesis 3.732,48 juta m3/tahun. Sedangkan Kabupaten
Purworejo dan Kulonprogo memiliki daerah aliran sungai Bogowonto, Jalicokroyasan,
Opak-oyo, Progo, Serang, Tuntang, Mawar Medono, Mawar Medono I, dan Mawar
Medono II.
4.1.1.3 Geologi
Data geologi didapatkan dari Peta Geologi Skala 1:100.000, Kementerian Energi dan
Sumber Daya Mineral, Tahun 2013. Berdasarkan data peta tersebut, diketahui bahwa
Kabupaten Magelang terdiri dari formasi geologi young volcanic deposits of merapi,
volcanic breccia, undifferentiated volcanic rocks, telemoyo volcanics, sumbing volcanics,
sumbing lava, old volcanic deposits of merapi volcano, old sumbing volcanics, nanggulan
formation, lava dome and flow, kekep volcanics, kebobutak formation, alluvium, andesit,
andesit porphyry and lahar, andong dan kendil volcanics, avalanche dep. (ladus) from
nueeardente, cindercone ash deposits, condong volcanic, dacite, gianti volcanics,
gilipetung volcani, jonggrangan formation, dan kaligetas formation.
75
Gambar 4.3 Peta Daerah Aliran Sungai Kawasan DPP Borobudur
Kabupaten Magelang di Bagian Barat Daya (Salaman dan Borobudur bagian selatan)
tersusun dari batuan breksi, andesit, dasit, tufa, tufa lapili, aglomerat dan lava andesit
yang merupakan bagian dari formasi andesit tua. Batuan dari gunung berapi yang ada
di sekililing wilayah ini merupakan unsur batuan yang membentuk dataran Magelang
berupa tanah endapan alluvial yang subur. Kabupaten Magelang di bagian tengah
merupakan tanah endapan/alluvial yang merupakan lapukan dari batuan induknya.
Sedangkan di lereng dan kaki gunung merupakan tanah endapan vulkanis.
4.1.1.4 Jenis Tanah
Data jenis tanah didapatkan dari Kementerian Pertanian. Jenis tanah yang ada di
wilayah Kabupaten Magelang adalah terdiri dari:
a. Alluvial kelabu, alluvial coklat, regosol coklat kelabu dan coklat tua yang banyak
terdapat di daerah dataran seperti, Mertoyudan, Mungkid, Candimulyo,
Salaman, Secang, Tegalrejo, Muntilan, Srumbung, Salam dan Ngluwar.
76
b. Regosol kelabu dan coklat tua, andosol coklat, lithosol latosol coklat, banyak
terdapat di daerah lereng pegunungan seperti, Windusari, Kajoran, Kaliangkrik,
Ngablak, Grabag, Pakis, Bandongan.
c. Latosol coklat kemerahan ada di Kecamatan Grabag dan Ngablak.
d. Latosol coklat tua kemerahan ada di Kecamatan Salam, Kajoran, Kaliangkrik,
Salaman, Tempuran, Bandongan dan Windusari.
e. Latosol merah kekuningan ada di wilayah Kecamatan Salaman dan Borobudur.
Gambar 4.4 Peta Geologi Kawasan DPP Borobudur
4.1.1.5 Kawasan Hutan
Data kawasan hutan didapatkan dari Kementerian Lingkungan Hidup dan Kehutanan.
Berdasarkan data peta kawasan hutan tersebut, diketahui bahwa Kabupaten Magelang
terdiri dari taman nasional laut, taman nasional, taman hutan raya, taman buru, suaka
margasatwa laut, suaka margasatwa, perairan, KSA (Kawasan Suaka Alam)/KPA
(Kawasan Pelestarian Alam), hutan wisata laut, hutan wisata, hutan suaka alam laut,
hutan suaka alam dan margasatwa, hutan produksi terbatas, hutan produksi konversi,
hutan produksi, hutan lindung, cagar alam laut, cagar alam, dan area penggunaan lain.
77
Kabupaten Magelang memiliki Hutan Negara seluas 7.874 Ha, selain berfungsi sebagai
penahan erosi juga difungsikan sebagai hutan produksi. Jenis tanaman yakni terdiri dari
pinus, mahoni, dan sono keling yang difungsikan sebagai produksi kayu pertukangan,
serta kayu bakar, getah pinus, dan kopal. Di Kabupaten Magelang memiliki peruntukan
lahan lainnya seluas 4.627 Ha2 yang difungsikan sebagai jalan, lahan terbuka, dan lain
sebagainya.
Gambar 4.5 Peta Kawasan Hutan DPP Borobudur
4.1.1.6 Kontur
Data kontur didapatkan dari pengolahan data DEMNAS, Badan Informasi Geospasial
dengan interval 25 meter. Kontur topografi Kabupaten Magelang mulai dari Magelang,
Sleman, Klaten hingga Boyolali yang diikuti oleh kenampakan penyebaran pada satuan
fluvio volcanic foot plain bagian atas yang melingkar. Selain itu, kontur tersebut juga
diikuti oleh penyebaran akuifer yang mengikutin topografi kontur tersebut.
78
Gambar 4.6 Peta Kontur Kawasan DPP Borobudur
4.1.1.7 Lahan Kritis
Data lahan kritis didapatkan dari WebGIS Kementerian Lingkungan Hidup dan
Lingkungan. Berdasarkan data tersebut, diketahui bahwa kondisi lahan kritis di
Kabupaten Magelang yakni terdiri dari klasifikasi tidak kritis, potensial kritis, agak kritis,
kritis, dan sangat kritis. Kawasan di Kabupaten Magelang dengan kemiringan 15 - 40 %
berfungsi sebagai kawasan peresapan air dan pengaman bagi daerah di bawahnya yang
disebut juga kawasan penyangga yang berfungsi sebagai kawasan budidaya. Kawasan
ini sebagian besar adalah tegalan/kebun, hutan produksi dan merupakan lahan yang
dihuni oleh sebagian penduduk. Dibeberapa lokasi di kawasan ini merupakan lahan
kritis.
79
Gambar 4.7 Peta Lahan Kritis Kawasan DPP Borobudur
Kabupaten Magelang dalam hal peningkatan fungsi lindung dan penyangganya,

kawasan ini perlu ditingkatkan dengan cara antara lain:
a. Kabupaten tanah yang kritis diadakan penterasan dan ditanami dengan tanaman
tahunan, baik tanaman buah-buahan, tanaman perkebunan maupun tanaman
kayu lainnya.
b. tanah tegalan dan kebun ditingkatkan populasi vegetasinya dengan usaha
diversifikasi tanaman buah-buahan, perkebunan dan tanaman kayu yang
bermutu tinggi.
c. tanah yang telah dihuni penduduk diusahakan agar terhindar dari bahaya
longsor dengan menerapkan teknologi yang sesuai.
d. perlu usaha pengendalian erosi karena sebagian kawasan ini adalah daerah
lahan kritis.
80
4.1.1.8 Kemiringan Lereng
Data kemiringan lereng didapatkan dari pengolahan data DEMNAS, Badan Informasi
Geospasial. Berdasarkan data kemiringan lereng tersebut, diketahui bahwa Kabupaten
Magelang terdiri dari kemiringan lereng datar (0-8%), landai (8-15%), agak curam (15-
25%), curam (25-40%), dan sangat curam (>40%). Adapun lahan di Kabupaten Magelang
berada pada wilayah dengan kemiringan mulai dan 0% sampai lebih dari >40% tersebut
dengan penyebaran sebagai berikut:
a. Wilayah datar dengan kemiringan antara 0-2%, terdapat di Kecamatan

Mertoyudan, Secang, Windusari, Sawangan dan Salaman (kurang lebih 1,5% dari
luas wilayah).
b. Wilayah yang bergelombang sampai berombak dengan kemiringan 2-15%,
meliputi sebagian besar kecamatan (17 Kecamatan) atau 55% dari seluruh
wilayah.
c. Wilayah bergelombang sampai berbukit dengan kemiringan antara 15-40%,
tersebar di 9 Kecamatan, yaitu Kecamatan Windusari, Kaliangkrik, Kajoran,
Srumbung, sebagian Ngablak, Pakis, Sawangan dan sedikit di Kecamatan Dukun
(meliputi 25,5% dari seluruh wilayah).
d. Wilayah berbukit sampai bergunung-gunung dengan kemiringan lebih dari 40%
dengan lembah curam dan lereng terjal terdapat di puncak-puncak gunung
terutama di Kecamatan Windusari, Kaliangkrik, Srumbung, Ngablak, Pakis,
Sawangan dan Dukun (18% dari luas wilayah).
4.1.1.9 Tutupan Lahan
Data penutupan lahan didapatkan dari Kementerian Lingkungan Hidup dan Kehutanan
tahun 2018. Berdasarkan data tersebut, diketahui bahwa Kabupaten Magelang terdiri
dari penutupan lahan belukar rawa/semak belukar, hutan lahan kering primer, hutan
lahan kering sekunder, hutan mangrove primer, hutan mangrove sekunder, hutan rawa
primer, hutan rawa sekunder, hutan tanaman industri, pelabuhan udara laut,
perkebunan, permukiman, pertanian lahan kering, pertanian lahan kering semak, rawa,
81
savana padang rumput, sawah, tambak, tambang, tanah terbuka, transmigrasi, dan
tubuh air.
Gambar 4.8 Peta Kemiringan Lereng Kawasan DPP Borobudur
Dari luas wilayah Kabupaten Magelang sebesar 1.085,73 Km2 (108.573 Ha), dilihat dari
tata guna tanahnya terdiri dari 37.967 Ha (34,96 %) merupakan sawah (lahan basah)
dan lahan bukan sawah seluas 70.606 Ha (65,03 %) yang terdiri dari lahan kering seluas
70.480 Ha (64,91%) dan lahan kolam seluas 128 Ha (0,I2 %).
4.1.1.10 Curah Hujan
Data curah hujan di dapatkan dari BMKG tahun 2019. Kabupaten Magelang memiliki
curah hujan dari rentang 0-5000 mm, 5001-10000 mm, 10001-15000 mm, dan >15000.
Ketiga Kabupaten tersebut berada di cekungan beberapa deretan pegunungan yaitu
Gunung Merbabu, dan Merapi di bagian timur, Gunung Sumbing di bagian barat, dan
pegunungan Menoreh di barat daya. Sehingga, cukup memiliki curah hujan yang cukup
bervariatif.
82
Data curah hujan yang didapat dari tiga stasiun yaitu Stasiun Banjarnegara, Sleman dan
Semarang memiliki nilai yang bervariasi. Nilai curah hujan terendah berada di
Kabupaten Banjarnegara dengan nilai 754,1 mm. Sedangkan nilai tertinggi berada di
stasiun curah hujan Kabupaten Sleman dengan nilai curah hujan 19952,7 mm.
Berikut tabel data curah hujan harian dan tahunan tahun 2019 di tiga stasiun terdekat
dari Kabupaten Magelang:
Tabel 4.1 Stasiun Pengamatan Terdekat dari Kab. Magelang
No Stasiun X Y
1 Banjarnegara : 109.70690 : -7.33300
2 Sleman : 110.35400 : -7.73100
3 Semarang : 110.38120 : -6.98470
Tabel 4.2 Curah Hujan Pada Stasiun Terdekat dari Kab. Magelang
Banjarnegara Sleman Semarang

No Bulan CH (mm) No Bulan CH (mm) No Bulan CH (mm)
1 Januari 187,5 1 Januari 422,1 1 Januari 214,4
2 Februari 128,5 2 Februari 324,1 2 Februari 225,7
3 Maret 104,5 3 Maret 9376 3 Maret 164,9
4 April 72,5 4 April 9250,4 4 April 205,5
5 Mei 11,3 5 Mei 43,5 5 Mei 114,6
6 Juni 0,5 6 Juni 0,7 6 Juni 1
7 Juli 6,5 7 Juli 1,8 7 Juli 0,8
8 Ags 3,5 8 Ags 1,3 8 Ags 1,8
9 Sep 0 9 Sep 0 9 Sep 10,7
10 Okt 0 10 Okt 2,5 10 Okt 8,2
11 Nov 42,3 11 Nov 137 11 Nov 70,7
12 Des 197 12 Des 393,3 12 Des 231,1
Pertahun 754,1 Pertahun 19952,7 Pertahun 1249,4
Berdasarkan data di atas dapat diinterpretasikan bahwa hasil nilai dari peta curah hujan
yang dihasilkan memiliki rentangan yang sesuai dengan data curah hujan pertahun yang
meliputi tiga stasiun curah hujan yang terdekat dengan Kabupaten Magelang.
83
Gambar 4.9 Peta Curah Hujan Kawasan DPP Borobudur
4.1.2 Kondisi Geografis, Iklim, Cuaca Makro Lokasi
4.1.2.1 Batas Administrasi
Secara geografis, Kota Magelang berada pada 110°12’30”–110°12’52” Bujur Timur dan
7°26’28”–7°30’9” Lintang Selatan. Kota Magelang memiliki tiga kecamatan dan tujuh
belas kelurahan dengan total luas wilayah sebesar 1.853,64 Ha dengan batasan-batasan
administrasi dan luasan wilayah yang dirincikan sebagai berikut:
 Utara : Kecamatan Secang, Kecamatan Tegalrejo, dan Kabupaten

Magelang
 Selatan : Kecamatan Mertoyudan dan Kabupaten Magelang
 Timur : Sungai Elo, Kecamatan Tegalrejo, dan Kabupaten Magelang
 Barat : Sungai Progo, Kecamatan Bandongan, Kecamatan Magelang
Utara, Kabupaten Magelang
84
Berdasarkan peta tersebut, dapat diketahui bahwa jumlah luas wilayah administrasi
Kota Magelang adalah sebagai berikut:
Tabel 4.3 Luas Wilayah Kota Magelang
Presentase
No Kecamatan Luas (Ha)
Luas
1 Magelang Selatan 713,15 38,47
2 Magelang Tenga 510,11 27,52
3 Magelang Utara 22,44 34,01
Total 1.853,64 100.00
Sumber: BPS Kota Magelang, 2018
4.1.2.2 Topografi dan Morfologi
Kota Magelang dikelilingi oleh lima gunung, diantaranya Gunung Merapi, Gunung
Merbabu, Gunung Andong, Gunung Telemoyo, dan Gunung Sumbing. Selain itu, di Kota
Magelang terdapat Gunung Tidar yang berada di Kecamatan Magelang Selatan.
Kemudian, Kota Magelang berbentuk seperti punggungan yang dikelilingi oleh dua
sungai, yaitu Sungai Progo dan Sungai Elo. Selain itu, ketinggian Kota Magelang berkisar
antara 300-500 mdpl.
4.1.2.3 Kemiringan Lereng
Kemiringan lereng di Kota Magelang terdiri dari lima klasifikasi, yaitu kemiringan lereng
0-2%, 2-15%, 15-25%, 25-40%, dan >40%. Kota Magelang didominasi kemiringan lereng
2-15% dengan persentase sebesar 54,76% dan untuk kemiringan lereng terkecil >40%
dengan persentase sebesar 1,30%. Pada lokasi pengembangan Hotel Transito dan
Convention berada pada kemiringan landai 0-15%
4.1.2.4 Jenis Tanah
Kota Magelang hanya memiliki satu jenis tanah, yaitu jenis tanah latosol. Karakteristik
tanah tersebut adalah jenis tanah yang memiliki infiltrasi relarif cepat, daya tampung
tanah terhadap air relatif tinggi, serta tahan terhadap erosi tanah.
4.1.2.5 Suhu
Berdasarkan penjelasan kondisi curah hujan sebelumnya, Kota Magelang memiliki

tingkat curah hujan yang cukup signifikan dalam kurun waktu per tahun, bahkan pada
85
bulan dengan tingkat kekeringan yang tinggi masih memiliki tingkat curah hujan yang
cukup tinggi pula. Dengan demikian, Kota Magelang memiliki kondisi iklim yang
termasuk kategori iklim tropis. Kota Magelang memiliki kondisi iklim yang termasuk
kategori iklim tropis dengan suhu rata-rata tahunan sebesar 26,3 ̊C.
Sumber: Climate.org
Gambar 4.10 Grafik Suhu Kota Magelang
4.1.3 Aksesibilitas Transportasi
Berdasarkan aksesibilitasnya, lokasi pengembangan Hotel Transito dapat dijangkau

melalui jalan darat dan udara sebagai berikut:
• Transportasi jalan raya menuju Transito Hotel and Convention melalui jalan
arteri primer yang menghubungkan Semarang dan Yogyakarta. Jalan arteri
primer meliputi rute : Semarang-Ungaran-Bawen-Magelang, Yogyakarta-
Magelang, Purworejo – Magelang, dan Kulon Progo-Magelang.
• Transportasi jalan raya menuju Borobudur melalui jalan arteri primer yang
menghubungkan Semarang dan Yogyakarta. Jalan arteri primer meliputi rute :
Semarang-Ungaran-Bawen-Magelang, Yogyakarta- Magelang, Purworejo -
Magelang, dan Kulon Progo-Magelang.
86
• Dalam hal transportasi umum, di Kota Magelang telah tersedia transportasi

umum berupa angkutan umum sebanyak 12 rute angkutan yang melayani
pergerakan Kota Magelang.
• Melalui jalur udara, dari Bandar Udara Yogyakarta Internasional Airport

kemudian dilanjutkan dengan jalan darat ke Kota Magelang
4.1.4 Batas dan Kondisi Lahan
Penentuan lokasi prioritas investasi pada DPP Borobudur mempertimbangkan posisi

regional dan local alternative kawasan yang akan terpilih dengan bermacam kriteria
penentu. Faktor utama yang dipertimbangkan didasarkan pada pengalaman eksekusi
transaksi investasi yang akan dilakukan oleh investor secara umum dan khususnya pada
kawasan DPP Borobudur. Berdasarkan hasil serangkaian diskusi dan survey yang
dilakukan menunjukkan aspek status lahan dan regulasi tata ruang menjadi penentu
terhadap kemudahan investor dalam melaksanakan usaha di sekitar Borobudur.
Hasil analisis (selengkapnya ada pada sub bab 4.1.5 tentang Analisa pemilihan lokasi)
menunjukkan lokasi pada lahan Ex Transito dengan luas 1 Ha sebagai asset dari
Pemerintah Kabupaten Magelang sebagai yang paling tinggi skor untuk dipilih sebagai
lokasi pengembangan investasi pendukung DPP Borobudur karena berada diluar area
SP-1 dan SP-2 yang mempunyai limitasi bagi pengembangan kawasan dan secara legal
lahan tersebut merupakan asset dari Pemerintah Kabupaten Magelang dengan status
hak pakai.
Secara fisik kawasan lahan ex transito tersebut berada pada wilayah administrasi Kota
Magelang dengan batas sebagai berikut :
 Sebeleh Utara : MAN 1 Kota Magelang

 Sebelah Selatan : Jalan Sunan Giri
 Sebelah Timur : Rumah Penduduk
 Sebelah Barat : Rumah Penduduk
87
saja kelapangan, untuk itu sebelum pergi survey wajib juga telah melakukan persiapan diantaranya
yaitu terus menjalin komunikasi dengan Dinas Pemberi Tugas kami dan mengadakan pertemuan
dengan Dinas terkait pekerjaan ini untuk membahas hal hal apa saja yang diperlukan untuk survey.
dan yang paling penting juga adalah mengadakan diskusi dengan seluruh Tenaga Ahli, untuk
membahas tentang survey, ya di dalam diskusi tersebut membahas tentang Metode Survei yang
akan di gunakan, dan kami menyiapkan Daftar Kebutuhan Data yang akan kami ajukan pada Dinas
Lahan Ex transito mempunyai posisi yang startegis karena berjarak 300 meter dari
dan hal lainnya.
kegiatan
Berikut Akademi
peta lokasiMiliter
aset-asetyang mempunyai
pemerintah skala
Kabupaten kegiatan
Magelang yangnasional. Kegiata lainnya
dapat dikerjsamakan
disekitar lahan tersebut
sesuai Petunjuk telah
arahan dari Dinasberkembang
terkait : kegiatan perdagangan dan jasa serta juga
1. Kawasan
terhubung olehTransito di Kota
jaringan Magelang
jalan yang akan mendukung pengembangan kawasan. Secara
Terdapat 1 lahan dengan beberapa bangunan yang diajukan sebagai lokasi aset yang
detail gambaran lokasi lahan ex transito dapat dilihat pada gambar berikut.
dapat dikerja samakan. Lokasi Berada di Jalan Sunan Giri Kota Magelang.
Lahan pertama merupakan bangunan transito milik pemerintah Kabupaten Magelang

yang berada di dalam administrasi Kota Magelang dengan Luasan . Adapun batas-batas
kapling kawasan ini adalah:
Sebeleh Utara : MAN 1 Kota Magelang
Sebelah Selatan : Jalan Sunan Giri
Gambar 4.11 Lokasi Bangunan Ex Transito
Sebelah Timur : Rumah Penduduk
Sebelah Barat : Rumah Penduduk
La pora n Akhir III-12
Gambar 4.12 Kondisi Lahan Calon Investasi

Gambar 3.1. Prioritas (Ex Gedung Transito)
Kondisi Lahan Transito
88
2. Bangunan Bekas Dinas Pertanian
Terdapat 1 lahan dengan 1 bangunan yang diajukan sebagai lokasi aset yang dapat
4.1.5 Analisa infrastruktur dasar / fasilitas pendukung
4.1.5.1 Sistem Jaringan Air Bersih
Kebutuhan air bersih di Kota Magelang dipenuhi oleh PDAM Kota Magelang. Untuk
memenuhi kebutuhan air minum dari para pelanggan, PDAM mengambil air dari 5
sumber mata air yang tersebar di beberapa lokasi.Dari sekian banyak mata air yang
diambil airnya untuk dialirkan ke pelanggan hanya satu sumber mata air yang berlokasi
di wilayah Kota Magelang, Sumber tersebut adalah Sumber Air TUK PECAH, sedangkan
sumber mata air yang lainnya berlokasi di wilayah Kabupaten Magelang. Empat mata
air di Kab. Magelang yaitu sumber mata air wulung, mata air kalegen, mata air kalimas
dan mata air kanoman. Sumber mata air Tuk Pecah terletak di ketinggian +314 m di atas
permukaan laut, sumber tersebut terdapat di Kelurahan Wates, Kecamatan Magelang
Utara. Kapasitas sumber dari sumber mata air Tuk Pecah saat ini adalah 240 ltr/s,
sedangkan kapasitas produksi saat ini adalah 102ltr/s, pengambilan sumber dari mata
air Tuk Pecah menggunakan sistem perpompaan.
Lokasi pengembangan Hotel Transito and Convention berada di Kecamatan Magelang

Selatan. Berdasarkan cakupan pelayanan air bersihnya, Kecamatan Magelang Selatan
sudah terlayani air bersih sebesar 91,41% dengan jumlah pelanggan sebanyak 9.086
pelanggan yang terdiri dari pelanggan golongan I sebanyak 139 pelanggan, golongan II
sebanyak 8.267 pelanggan, golongan III sebanyak 669 pelanggan dan golongan IV
sebanyak 11 pelanggan.
4.1.5.2 Sistem Jaringan Air Limbah
Di Kota Magelang telah dibangun prasarana Instalasi Pengolahan Lumpur Tinja (IPLT)
yang meripakan pengelolaan system off site IPLT Kota Magelang harus beroperasi
secara optimal dan dikelola secara berkelanjutan. Selain itu diperlukan peran serta
masyarakat dalam pemanfaatan IPLT ini dan pengoperasian serta pemeliharaan yang
baik. IPLT Kota Magelang terletak di kampong Dumpoh, Kelurahan Potrobangsan,
Kecamatan Magelang Utara. Dinas Lingkungan Hidup Kota Magelang juga melayani
penyedotan kakus milik masyarakat Kota Magelang dengan 2 armada, yaitu 1 unit tangki
tinja dan 1 unit pick up tinja.
89
Lokasi pengembangan Hotel Transito and Convention berada di Kecamatan Magelang

Selatan. Berdasarkan data, pada Kecamatan Magelang Selatan belum terdapat sistem
pengelolaan limbah terpusat sehingga dalam pembangunannya nanti perlu
dipertimbangkan untuk memiliki jaringan pengelolaan limbah sendiri
4.1.5.3 Sistem Jaringan Drainase
Sistem jaringan drainase yang terdapat di Kota Magelang terdiri dari sistem jaringan
tersier, sekunder, dan primer. Sistem jaringan drainase tersier merupakan sistem
jaringan drainase yang melewati rumah per rumah. Sistem jaringan sekunder
merupakan sistem jaringan drainase yang menghubungkan jaringan tersier dengan
primer. Kemudian, dapat diketahui bahwa Kota Magelang memiliki dua jaringan
drainase primer yang berlokasi di bagian Barat dan Timur Kota Magelang, yaitu Sungai
Progo dan Elo.
Badan air atau sungai-sungai yang melalui Kota Magelang merupakan jenis sungai yang
tidak bertanggul, sehingga garis sempadan sungai tidak bertanggul untuk kedalaman
sungai kurang dari tiga meter adalah minimal sepuluh meter. Sementara itu, salah satu
permasalahan dalam sistem jaringan drainase di Kota Magelang adalah terjadinya
genangan air atau bencana banjir. Terdapat beberapa wilayah atau ruas jalan di Kota
Magelang yang berpotensi terjadinya genangan air atau bencana banjir, diantaranya
Jalan Sarwo Edhie Wibowo, Jalan Soekarno Hatta, dan persimpangan Jalan Artos. Hal
tersebutm disebabkan adanya penyempitan saluran air, sehingga dapat menyebabkan
tersumbatnya saluran air yang berpotensi menurunkan laju pergerakan air pada saluran
tersebut ketika volume air sungai meningkat yang selanjutnya memicu kenaikkan air
keluar badan air atau permukaan jalan dan mengakibatkan genangan air atau banjir.
4.1.5.4 Sistem Jaringan Telekomunikasi
Dalam buku Kota Magelang dalam angka, Pelanggan telepon di Kota Magelang dibagi
menjadi 3 (tiga) klasifikasi, yaitu Bisnis, Residential, dan Departemen. Berdasarkan data
pada lokasi pengembangan Transito Hotel and Convention di Kecamatan Magelang
Selatan telah dilayani oleh jaringan telekomunikasi dengan pelanggan terbanyak
merupakan residensial sebanyak 3.938 dan pelanggan bisnis sebanyak 627 pelanggan.
90
4.1.5.5 Sistem Jaringan Listrik
Pada Kota Magelang telah dilayani oleh jaringan kelistrikan. Berdasarkan data, pada
Kecamatan Magelang Selatan, terdapat total jumlah pelanggan 7.545 pelanggan dan
85.370.992 Kwh pemakaian yang terdiri dari sosial, rumah tangga, usaha, industri dan
umum.
Tabel 4.4 Jumlah Pelanggan dan Pemakaian Listrik Di Kecamatan Magelang Selatan
Kelompok Jumlah Total Pemakaian

No
Pelanggan Pelanggan (Kwh)
1 Sosial 209 1.209.127
2 Rumah Tangga 6.569 9.398.986
3 Usaha 619 2.874.928
4 Industri 40 70.977.747
5 Umum 108 910.134
JUMLAH 7.545 85.370.992
Sumber: Kota Magelang Dalam Angka, 2018
4.1.6 Hasil Analisa Pemilihan Lokasi Proyek
Kriteria pemilihan lokasi proyek Peta Peluang Investasi Proyek Prioritas Strategis yang
Siap Ditawarkan di Sektor Pariwisata Borobudur terdiri atas:
 Aspek Legal
Bobot aspek legal sebesar 30%
 Aspek Teknis
Bobot aspek teknis sebesar 15%
 Aspek Pasar
Bobot aspek pasar sebesar 20%
 Aspek Ekonomi
Bobot aspek ekonomi sebesar 20%
 Aspek Lingkungan
Bobot aspek ekonomi sebesar 15%
Hasil dari pemilihan lokasi proyek Peta Peluang Investasi Proyek Prioritas Strategis yang
Siap Ditawarkan di Sektor Pariwisata Borobudur dapat dilihat di tabel berikut ini.
91
Tabel 4.5 Hasil Pemilihan Lokasi Proyek

Kriteria Pemilihan Lokasi bobot Deyangan Majaksingi Transito Sawangan Kali Salak Ganol
Aspek Legal : 30.0%

Perpres 58 Tahun 2014, SP1 & SP2 50% 15.0% 5.00 5.00 10.00 10.00 8.00 8.00
Peruntukan 30% 9.0% 7.00 7.00 9.00 9.00 8.00 8.00
Kemudahan perijinan 20% 6.0% 5.00 5.00 10.00 9.00 9.00 9.00
Nilai 100% 1.68 1.68 2.91 2.85 2.46 2.46
Aspek Teknis : 15.0%
kesesuaian luas & bentuk lahan, topografi dll terhadap bisnis 30% 4.5% 9.00 9.00 9.00 9.00 9.00 9.00
Kesesuaian KLB dan tinggi bangunan terhadap bisnis 25% 3.8% 5.00 5.00 9.00 9.00 8.00 8.00
Kondisi tanah terhadap biaya konstruksi dari pilihan bisnis 15% 2.3% 5.00 9.00 9.00 9.00 8.00 8.00
Kondisi air tanah & drainase 10% 1.5% 9.00 8.00 8.00 9.00 9.00 7.00
Sarana pendukung (lebar jalan, 1-2 arah, transp umum, dll) 15% 2.3% 8.00 5.00 9.00 9.00 7.00 8.00
Hambatan non teknis (macet, kuburan, sampah, kumuh, dll) 5% 0.8% 8.00 7.00 6.00 8.00 8.00 6.00
Nilai 100% 1.08 1.08 1.31 1.34 1.24 1.22
Aspek Pasar : 20.0%
Bisnis yang banyak di lokasi sekitar aset 30% 6.0% 5.00 9.00 9.00 8.00 6.00 5.00
Kondisi bisnis (hidup, biasa, lesu/mati) 25% 5.0% 6.00 9.00 9.00 8.00 7.00 5.00
Dekat dengan magnet bisnis (point of interest) 20% 4.0% 8.00 9.00 9.00 8.00 6.00 6.00
Daya beli masyarakat setempat / lokal terhadap bisnis 5% 1.0% 7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 7.00
Daya beli masyarakat pendatang / pekerja terhadap bisnis 5% 1.0% 7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 7.00
Persaingan usaha dengan pesaing terdekat 15% 3.0% 8.00 7.00 7.00 7.00 8.00 6.00
Nilai 100% 1.30 1.70 1.70 1.55 1.33 1.11
Aspek Ekonomi : 20.0%
PDRB / taraf hidup masyarakat terhadap bisnis 60% 12.0% 6.00 8.00 8.00 8.00 7.00 6.00
Pertumbuhan ekonomi 40% 8.0% 8.00 8.00 8.00 8.00 8.00 8.00
Nilai 100% 1.36 1.60 1.60 1.60 1.48 1.36
Aspek Lingkungan : 15.0%
Sosial (mata pencaharian dominan, kebiasaan masy, dll) 50% 7.5% 6.00 7.00 8.00 8.00 7.00 6.00
Budaya (cara hidup, adat istiadat, religi, dll) 25% 3.8% 7.00 8.00 8.00 8.00 7.00 6.00
Kondisi keamanan disekitar lokasi aset 15% 2.3% 7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 7.00
Dampak yang ditimbulkan (udara, air, suara, kemacetan, dll) 10% 1.5% 8.00 7.00 8.00 8.00 8.00 6.00
Nilai 100% 0.99 1.09 1.18 1.18 1.07 0.92
100.0%
Grand Total :
6.41 7.15 8.70 8.52 7.57 7.07
Sumber : Hasil Analisis, 2020
Berdasaran kriteria dan bobot pemilihan lokasi proyek Peta Peluang Investasi Proyek
Prioritas Strategis yang Siap Ditawarkan di Sektor Pariwisata Borobudur, maka terpilih
Transito dengan skor tertinggi 8.70. Oleh karena itu, Pra Feasibility Study proyek
investasi akan dilakukan di Transito di mana akan dibuat hotel dan konvensi “The
Transito Hotel and Convention” yang berlokasi di kota Magelang.
4.2 Analisa atas Rencana Induk/Master Plan Kawasan
4.2.1 Analisis Dukungan Pemerintah Pusat Pada Rencana Induk Pariwisata Nasional
(RIPPARNAS)
Berdasarkan Lampiran II Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 50 tahun

2011 tentang Rencana Induk Pembangunan Kepariwisataan Nasional tahun 2010 – 2025
92
KSPN Borobudur-Mendut-Pawon dan sekitarnya termasuk dalam DPN Solo Sangiran

dan Sekitarnya
Gambar 4.13 Peta Destinasi Pariwisata Nasional Solo-Sangiran
4.2.2 Analisis Dukungan Pemerintah Provinsi Pada Rencana Induk Pariwisata Provinsi
Jawa Tengah (RIPPARPROV Jawa Tengah)
Provinsi Jawa Tengah dan DI Yogyakarta terdiri dari 3 (tiga) Destinasi Pariwisata Nasional
(DPN) yakni DPN Borobudur-Yogyakarta, DPN Semarang-Karimun Jawa, dan DPN Solo-
Sangiran. Wilayah studi berada di DPN Borobudur-Yogyakarta, dan berdasarkan
Rencana Induk Pembangunan Kepariwisataan Provinsi (RIPPARPROV), pada wilayah
tersebut terdapat 4 (empat) Kawasan Strategis Pariwisata Provinsi (KSPP) dan 2 (dua)
Kawasan Pengembangan Pariwisata Provinsi (KPPP), meliputi:
1. KSPP Borobudur–Mendut–Pawon–Magelang Kota dan sekitarnya;
2. KSPP Prambanan–Klaten Kota dan sekitarnya;
93
3. KSPP Merapi–Merbabu dan sekitarnya;
4. KSPP Dieng dan sekitarnya;
5. KPPP Purworejo dan sekitarnya;
6. KPPP Kledung Pass dan sekitarnya.
A. Kebijakan Pariwis
Provinsi Jawa Tenga

Nasional (DPN) yak
dan DPN Solo-Sang
berdasarkan Rencan
pada wilayah terseb
(KSPP) dan 2 (dua) K
a. KSPP Borobu
b. KSPP Pramb
c. KSPP Merap
d. KSPP Dieng
e. KPPP Purwo
f. KPPP Kledun
Berdasarkan dokum
Purworejo dan sekita
1. Pengemban
melindungi
2. Pengemban
limitasi kawa
Arah Pengembanga
Bappeda Provinsi Jaw
Borobudur dialokas
Pengembangan Fore
- Pengemban
Gambar 2-2 Destinasi Pariwisata Nasional (DPN) Borobudur-Yogyakarta - Pengemban
Sumber: Peta analisis di atas diolah dari (1) RIPPARNAS Tahun 2010-2025; (2) RIPPARPROV Jawa Tengah (lihat Lampiran 2-A dan Lampiran 2-B) - Pengemban
Gambar 4.14 DPN Yogyakarta-Borobudur Berdasarkan Riparprov Jawa Tengah - Pengemban
- Pengemban
Selain itu, dalam do
pengembangan seb
- Penanaman
4.2.3 Analisis Dukungan Pemerintah Kabupaten Pada Rencana Induk Pariwisata - Pengemban
prasarana: ja
shop, shelter
Kabupaten Magelang - Pengemban
- Pengemban
gula aren
Dalam Peraturan Daerah Kab. Magelang No. 4 Tahun 2015, tentang Rencana Induk - Pengemban
- Pengemban
Pembangunan Kepariwisataan Kabupaten Magelang Tahun 2014-2034 kawasan - Pengemban
gunung
Borobudur termasuk dalam kawasan strategis pariwisata daerah D. Kawasan Strategis Peta-peta terkait keb
Pariwisata Daerah D dengan tema pembangunan Borobudur dalam Bayangan Merapi

meliputi seluruh objek dan daya tarik wisata yang mencakup wilayah Kecamatan
Mertoyudan, sebagian wilayah Kecamatan Muntilan, Kecamatan Salam, Kecamatan
Ngluwar, Kecamatan Borobudur, sebagian wilayah kecamatan Mungkid dan sebagian
wilayah Kecamatan Salaman.
94
Strategi pembangunan Kawasan Strategis Pariwisata D meliputi : pengembangan desa

wisata di sekitar kawasan Borobudur, pengembangan kawasan desa-desa wisata di
lereng Gunung Merapi, dan pengembangan kawasan Bukit Menoreh. Potensi pariwisata
yang dapat dikembangkan antara lain: wisata alam, wisata budaya, desa wisata, wisata
buatan, even budaya, kerajinan, dan kuliner.
Gambar 4.15 Peta Pengembangan Kawasan Wisata Kabupaten Magelang
4.3 Penyusunan Konsep Pengembangan Kawasan
Pengembangan Kawasan Borobudur berdasarkan Rencana Induk Pariwisata Terpadu

Borobudur-Yogyakarta-Prambanan dikembangkan dalam 4 zona terdiri dari:
1. Wilayah Zona 1 merupakan zona inti yaitu Candi Borobudur.

2. Wilayah zona 2 merupakan area wisata Candi Borobudur;
95
3. Wilayah zona 3 merupakan area Heritage Action yang terdiri dari pengembangan-
pengembangan Balokondes yang bertujuan agar tidak terkonsentrasi pada zona 1
dan zona 2. Adapun pengembangan zona 3 terdiri dari:
 Pengembangan museum Borobudur untuk memberikan informasi lengkap
kepada pengunjung tentang sejarah agama Buddha, persebaran agama
Budhha, pembangunan candi Borobudur, makna dibalik Candi Borobudur,
restorasi candi Borobudur, pelestarian candi Borobudur, Borobudur sebagai
world heritage, arsip Borobudur sebagai MOW, artefak candi Borobudur, dan
perpustakaan Borobudur.
 Pembangunan panggung kesenian rakyat di beberapa lokasi sebagai tempat
untuk ekspresi budaya lokal dan berkembangkanya kerativitas seniman
daerah.
 Pembagunan pusat souvenir Borobudur yang khas dan standar sebagai wadah
untuk produsen souvenir dan pengasong souvenir.
4. Di luar zona 3 pengembangan diarahkan untuk mendukung kegiatan pariwisata
pada zona 1, zona 2 dan zona 3 berupa pengembangan amenitas pariwisata seperti
hotel, dan restoran
4.4 Estimasi Kebutuhan CAPEX dan OPEX
Estimasi kebutuhan capex dan opex akan diuraikan terkait investasi pengembangan
Transito Hotel and Convention. Berdasarkan pemilihan lokasi proyek di subbab 4.1.5
bahwa akan dibangun The Transito Hotel and Convention yang berlokasi di kota
Magelang. Lokasi rencana pengembangan Transito Hotel and Convention berada di luar
zona sub Kawasan Pelestarian 2 (SP-2).
Capital expenditure (capex) atau belanja modal adalah biaya-biaya yang digunakan oleh
perusahaan untuk memperoleh atau menambah aktiva tetap atau aset fisik seperti
properti, bangunan industri atau peralatan. Secara garis besar, item-item capex terkait
investasi pengembangan The Transito Hotel and Convention adalah:
 Biaya lahan
 Biaya konstruksi
96
Operational expenditure (opex) atau biaya operasional adalah pengeluaran dalam

kegiatan operasional harian perusahaan. Secara garis besar, biaya operasional terkait
The Transito Hotel and Convention adalah:
 Biaya Variabel
o Biaya Kamar (room division cost)
o Biaya Makanan dan Minuman (food & beverage cost)
o Biaya Pemasaran dan Promosi (marketing & promotion cost)
 Biaya Tetap
o Biaya Karyawan;
o Beban Utilitas seperti: telepon, internet, air, listrik, gas, dan lain-lain;
o Biaya lainnya (kantor, perawatan, dan lainnya).
Di subbab 5.5 akan dibahas lebih deatil terkait kebutuhan estimasi kebutuhan capex dan
opex terkait investasi pengembangan Transito Hotel and Convention.
97
BAB 5 ANALISA ASPEK EKONOMI DAN

KOMERSIAL
5.1 Struktur Transaksi Proyek
5.1.1 Struktur Kepemilikan Aset
Struktur kepemilikian aset menggunakan pola kerjasama Bangun Guna Serah (BOT).
Lahan milik Pemerintah Kabupaten Magelang sudah sertifikat bekerjasama dengan
investor selama 30 tahun. Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 2020
Tentang Perubahan PP No. 27 Tahun 2014 Tentang Pengelolaan Barang Milik Negara
dan Daerah. Bangun Serah Guna (BGS/BOT) adalah Pemanfaatan Barang Milik
Negara/Daerah berupa tanah oleh pihak lain dengan cara mendirikan bangunan
dan/atau sarana berikut fasilitasnya, dan setelah selesai pembangunannya diserahkan
untuk didayagunakan oleh pihak lain tersebut dalam jangka waktu tertentu yang
disepakati. Jangka Waktu Perjanjian Selama 30 tahun. Kerjasama antara investor bisa
langsung dengan Pemkab Magelang atau bisa melalui BUMD dalam bidang Pariwisata.
Perizinan dapat dibantu oleh Pemkab Magelang. Operasional Hotel dilakukan
sepenuhnya oleh Investor. Investor telah berpengalaman dibidang perhotelan atau
menggandeng operator yang berpengalaman. Bagi hasil dari Gross Revenue/
Pendapatan Kotor dengan range 2.5 – 5% dari Pendapatan Kotor dan ada minimum
guarantee.
Studi Kasus Kerjasama Lahan Menggunakan Pola BOT/ BGS:
1. Hotel Salak The Heritage Bogor, Luas Lahan Est. 8.000 m2, 120 Kamar, 1
Ballroom, 13 meeting room. Lahan Milik Pemerintah Provinsi (Pemprov) Jawa
Barat diwakili oleh PT. Jasa Pariwisata (BUMD Jabar), bekerjasama dengan PT.
Anugrah Jaya Agung dengan Skema BOT 30 tahun.
2. Grand Central, Pullman Hotel di depan Gedung Sate Bandung, lahan milik
Pemprov Jabar dengan luas 1.9 Ha, bekerjasama antara Pemprov Jabar dengan
98
Agung Podomoro Land, mengembangkan Grand Central, Mix Use Mall, Pullman
& Ibiz Hotel, & Convention Center.
5.1.2 Struktur Transaksi Pendapatan
Gumaya Hotel Semarang Benchmarking: Gumaya Hotel & Convention di tengah Kota
Semarang dengan luas lahan sekitar 1 Ha dengan fasilitas 259 kamar, 1 Ball Room dan
16 Ruang Rapat dengan rate terendah sekitar Rp.1.500.000,-.
Sumber Pendapatan The Transito Hotel and Convention :
 Accommodation
 Room Rate
 Room Service
 Food & Beverage
 Meeting, Wedding, Party Package
 Restaurant, Bar & Lounge
 Other Income
 Entertainment
 Outing / Touring
 Wellness Center, etc
Untuk mendapatkan pemasukan yang sesuai dengan perkiraan dan agar dapat
mengembalikan investasi dalam waktu yang dikehendaki maka perlu dipersiapkan suatu
rencana/ strategi penjualan dengan memperhatikan sales generator antara lain:
99
 Room
 Food & Beverage
 Other Operating Income
 Others
a. Strategi Penjualan Kamar
Market price di Kota Magelang untuk Hotel berbintang adalah sebagai berikut:
Tabel 5.1 Market Price Hotel di Kabupaten Magelang
No Hotel ARR (Rp. ++)

1 Hotel Plataran 4.830.555
2 Hotel Amanjiwo 16.378.000
3 Hotel Vila Borobudur 2.940.000
4 Hotel Borobudur Hill 747.000
Pada permulaan operasi, Hotel occupancy rate mulai dengan dua skenario
perhitungan yaitu minimum dengan tingkat okopansi 38% di tahun pertama dan
most likely/ moderat dengan tingkat hunian 50% di tahun pertama dan akan
mengalami kenaikan setiap tahun. Rencana awal harga kamar (published rate) pada
100
tahun pertama yang didasarkan atas potensial market pada tahun adalah sebagai
berikut:
Single (Rp.)
Jenis Kamar
Discounted Publish
Standard 750.000 950.000
Deluxe 900.000 1.200.000
Executive 1.500.000 2.100.000
Harga- harga tersebut di atas belum termasuk Tax & Service (21 %). Untuk harga
paket meeting dan special event price akan dibuat strategi pricing tersendiri yang
nantinya akan disesuaikan dengan kondisi dan situasi yang akan terjadi. Perilaku
masyarakat Indonesia yang sangat menyukai Discount Besar maka pricing strategy
yang akan dibuat akan menganut prinsip High Price – High Discount.
b. Strategi Penjualan Makanan & Minuman
Bufffet Resto & Lounge : Rp. 120,000 per pax
Meeting Package : Rp. 410.000 per pax
 Coffee Break 2x : Rp. 70.000 per pax

 Lunch : Rp. 120.000 per pax
 Dinner : Rp. 120.000 per pax
 Breakfast : Rp. 100.000 per pax
c. Other Operating Department (Pendapatan Operasi Departement lain)
Berdasarkan penelitian konsultan potensial Other Operating Department sebagai

fasilitas penunjang adalah sebagai berikut:
 Business Center & Souvenir Shop

 Telephone, Fax, & High Speed Internet Acces
101
5.1.3 Struktur Transaksi Biaya
a. Variable Cost
Biaya Variable diasumsikan sebagai berikut:
Room Division Expenses 8% from Room Income
Food & Beverage Cost 35% from F&B Income
Marketing 4% from Gross Operating Income
b. Constant Cost (Fixed Cost)
Biaya- biaya constant diasumsikan sebagai berikut:
Salary & HRD 22% - 25% from Gross Operating Income
Electricity 6% from Gross Operating Income
Others 7% from Gross Operating Income
Biaya constant diasumsikan akan mengalami kenaikan rata- rata sebesar 5 -10%
setiap tahunnya.
5.2 Proyeksi Struktur Pendapatan dan Biaya
5.2.1 Struktur Pendapatan dan Biaya
Struktur pendapatan dan biaya dibuat menjadi dua skenario, minimum dan mostlikely
atau moderat. Skenario mostlikely menggunakan tingkat hunian di tahun pertama
sebesar 50% dengan Average Room Rate Rp. 861.111. Tingkat hunian mengalami
kenaikan rata-rata 4% dan ARR mengelami kenaikan 10%.
Year Occ. Rate Increase Year ARR Increase

1 50% 1 861,111
2 53% 6% 2 947,222 10%
3 57% 9% 3 1,041,944 10%
4 60% 5% 4 1,146,139 10%
5 63% 4% 5 1,260,753 10%
6 65% 4% 6 1,386,828 10%
7 68% 4% 7 1,525,511 10%
8 71% 4% 8 1,678,062 10%
9 73% 4% 9 1,845,868 10%
10 76% 4% 10 2,030,455 10%
Skenario minimum tingkat okupansi dimulai dari 38% di tahun pertama dengan average
room rate Rp. 861.111,-
102
Year Occ. Rate Increase Year ARR Increase

1 38% 1 861,111
2 43% 14% 2 947,222 10%
3 46% 6% 3 1,041,944 10%
4 50% 8% 4 1,146,139 10%
5 51% 2% 5 1,260,753 10%
6 52% 2% 6 1,386,828 10%
7 53% 2% 7 1,525,511 10%
8 54% 2% 8 1,678,062 10%
9 55% 2% 9 1,845,868 10%
10 56% 2% 10 2,030,455 10%
5.2.2 Analisa Permintaan Pasar
Lahan eks Transito berada di pusat Kota Magelang yang dikelilingi oleh banyak objek
wisata alam baik di Kabupaten atau Kota Magelang yang menarik dan bersejarah dan
objek-objek vital lainnya.
1) Jarak dari Daya Tarik Wisata yang ada disekitar lokasi diantaranya:
 Candi Borobudur : + 17 Km
 Candi Pawon dan Mendut : + 16 Km
 Candi Selogriyo : + 14 Km
 Ketep Pass : + 27 Km
 Taman Kyai Langgeng : + 2 Km
 Desa Wisata Borobudur : + 17 Km
 Museum Diponegoro : + 3,6 Km
 Gunung Tidar : + 1 Km
 Komplek AKMIL : + 0,55 Km
2) Jarak dari kota-kota di Jateng dan DIY
 Yoyakarta : + 45 Km
 Semarang : +74 Km
 Surakarta : + 84 Km
 Purwokerto : + 141 Km
 Temanggung : + 25 Km
 Salatiga : + 47 Km
103
3) Jarak dari fasilitas vital

 Bandara NYIA : + 67 Km
 Bandara Adi Sumarmo : + 81 Km
 Bandara Adi Sucipto : + 50 Km
 Bandara Ahmad Yani : + 80 Km
 Pelabuhan Tanjung Mas : + 80 Km
 Stasiun KA Tugu : + 44 Km
 Stasiun KA Poncol : + 78 Km
 Stasiun KA Kutoarjo : + 56 Km
Daya Tarik Wisata di sekitar lokasi proyek diantaranya:
 Candi Borobudur;
 Candi Mendut dan Candi Pawon;
 Candi Ngawen;
 Wisata Budaya Gunung Tidar;
 Taman Kyai Langgeng;
 Progo Rafting;
 Borobudur Golf;
 Pusat Pendidikan AKMIL;
5.3 Asumsi Makroekonomi untuk Analisa Kelayakan Keuangan Proyek
5.3.1 Pertumbuhan Ekonomi
Pertumbuhan ekonomi Indonesia sebelum covid 19 berada dikisaran 5% dan pada

kwartal II tahun 2020 turun menjadi – 5.32% karena dampak Covid19 yang mulai
merebak.
104
Gambar 5.1 Pertumbuhan Ekonomi Kwartal II
5.3.2 Nilai Tukar
Gambar 5.2 Trend Nilai Tukar Rupiah Terhadap Dolar AS
5.3.3 Inflasi
Gambar 5.3 Inflasi Indonesia 10 Tahun Terakhir
105
5.3.4 Suku Bunga
Gambar 5.4 Suku Bunga Kredit Menurut Jenis Penggunaan
5.3.5 Perpajakan
Pajak- pajak yang terkait dengan usaha hotel meliputi:
 Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) terkait dengan Pajak tanah dan bangunan
dimana hotel Transito berdiri.
 Pajak Daerah Hotel dan Restoran sebesar 10% dari pendapatan hotel dan
restaurant.
 Pajak Penghasilan Final, 25% dari keuntungan.
5.4 Model Finansial
5.4.1 3-Way Financial Model
5.4.1.1 Proyeksi Laba Rugi
Proyeksi Laba dan Rugi dibuat dua skenario mostlikely atau moderat dengan skenario
minimum. Berikut ini proyeksi laba rugi dalam skenario mostlikely:
106
No. Description YEAR TOTAL

2.021 2.022 2.023 2.024 2.025 2.026 2.027 2.028 2.029 2.030 2.031 %
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
I ASSUMPTIONS
1 Room Available 216 216 216 216 216 216 216 216 216 216 216
2 Room Available Per Year 78.840 78.840 78.840 78.840 78.840 78.840 78.840 78.840 78.840 78.840 78.840
200% Occupancy Rate 50% 53% 57% 60% 63% 65% 68% 71% 73% 76% 637% 64%
3 ARR 861.111 947.222 1.041.944 1.146.139 1.260.753 1.386.828 1.525.511 1.678.062 1.845.868 2.030.455 1.372.389
II CASH INFLOWS
1 Room 33.375.600.000 39.075.762.000 46.638.240.000 54.158.656.200 62.299.943.970 71.269.830.905 81.538.731.933 93.295.848.893 106.758.094.579 122.174.173.096 710.584.881.577 54%
2 Food & Beverage 31.696.548.000 38.834.704.137 42.135.181.255 44.888.165.996 50.652.997.040 57.198.573.650 64.634.736.042 72.732.480.851 80.322.106.253 88.709.812.519 571.805.305.743 43%
3 Others 2.534.400.000 3.179.880.000 3.497.868.000 3.847.654.800 4.232.420.280 4.444.041.294 4.666.243.359 4.899.555.527 5.144.533.303 5.401.759.968 41.848.356.530 3%
TOTAL CASH INFLOWS 67.606.548.000 81.090.346.137 92.271.289.255 102.894.476.996 117.185.361.290 132.912.445.849 150.839.711.334 170.927.885.270 192.224.734.135 216.285.745.583 1.324.238.543.850 100%
Montly Cash Inflows 5.633.879.000 6.757.528.845 7.689.274.105 8.574.539.750 9.765.446.774 11.076.037.154 12.569.975.945 14.243.990.439 16.018.727.845 18.023.812.132 110.353.211.987
III CASH OUTFLOWS
1 Food & Beverage Expenses 35% 11.093.791.800 13.592.146.448 14.747.313.439 15.710.858.098 17.728.548.964 20.019.500.777 22.622.157.615 25.456.368.298 28.112.737.189 31.048.434.382 200.131.857.010 15%
2 Room Division Expenses 8% 2.670.048.000 3.126.060.960 3.731.059.200 4.332.692.496 4.983.995.518 5.701.586.472 6.523.098.555 7.463.667.911 8.540.647.566 9.773.933.848 56.846.790.526 4%
3 HRD Exp. 22% 16.901.637.000 20.272.586.534 23.067.822.314 25.723.619.249 29.296.340.323 33.228.111.462 37.709.927.834 42.731.971.318 48.056.183.534 54.071.436.396 331.059.635.962 25%
4 Electricity 6% 4.056.392.880 4.865.420.768 5.536.277.355 6.173.668.620 7.031.121.677 7.974.746.751 9.050.382.680 10.255.673.116 11.533.484.048 12.977.144.735 79.454.312.631 6%
5 Sales & Marketing Exp. 4% 2.704.261.920 3.243.613.845 3.690.851.570 4.115.779.080 4.687.414.452 5.316.497.834 6.033.588.453 6.837.115.411 7.688.989.365 8.651.429.823 52.969.541.754 4%
6 Telephone & Faximile 3% 676.065.480 810.903.461 922.712.893 1.028.944.770 1.171.853.613 1.329.124.458 1.508.397.113 1.709.278.853 1.922.247.341 2.162.857.456 13.242.385.438 1%
7 Eng. & Maintenance Exp. 3% 1.352.130.960 1.621.806.923 1.845.425.785 2.057.889.540 2.343.707.226 2.658.248.917 3.016.794.227 3.418.557.705 3.844.494.683 4.325.714.912 26.484.770.877 2%
8 Water Expenses 3% 1.352.130.960 1.621.806.923 1.845.425.785 2.057.889.540 2.343.707.226 2.658.248.917 3.016.794.227 3.418.557.705 3.844.494.683 4.325.714.912 26.484.770.877 2%
9 Office Supplies 2% 676.065.480 810.903.461 922.712.893 1.028.944.770 1.171.853.613 1.329.124.458 1.508.397.113 1.709.278.853 1.922.247.341 2.162.857.456 13.242.385.438 1%
11 Others (Management Fee) 5% 3.380.327.400 4.054.517.307 4.613.564.463 5.144.723.850 5.859.268.065 6.645.622.292 7.541.985.567 8.546.394.264 9.611.236.707 10.814.287.279 66.211.927.192 5%
TOTAL CASH OUTFLOWS 44.862.851.880 54.019.766.631 60.923.165.697 67.375.010.012 76.617.810.675 86.860.812.341 98.531.523.383 111.546.863.434 125.076.762.457 140.313.811.198 866.128.377.707 65%
Monthly Cash Outflows 3.738.570.990 4.501.647.219 5.076.930.475 5.614.584.168 6.384.817.556 7.238.401.028 8.210.960.282 9.295.571.953 10.423.063.538 11.692.817.600 72.177.364.809
IV Gross Operating Pofit (L) (298.521.600.000) 22.743.696.120 27.070.579.506 31.348.123.558 35.519.466.983 40.567.550.615 46.051.633.509 52.308.187.951 59.381.021.837 67.147.971.678 75.971.934.386 458.110.166.143 35%
Cummulated (298.521.600.000) (275.777.903.880) (248.707.324.374) (217.359.200.816) (181.839.733.832) (141.272.183.217) (95.220.549.709) (42.912.361.758) 16.468.660.079 83.616.631.757 159.588.566.143
Berikut proyeksi cash flow untuk skenario minimum:

No. Description YEAR TOTAL
2.021 2.022 2.023 2.024 2.025 2.026 2.027 2.028 2.029 2.030 2.031 %
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
I ASSUMPTIONS
1 Room Available 216 216 216 216 216 216 216 216 216 216 216
2 Room Available Per Year 78.840 78.840 78.840 78.840 78.840 78.840 78.840 78.840 78.840 78.840 78.840
3 Occupancy Rate 38% 43% 46% 50% 51% 52% 53% 54% 55% 56% 496% 50%
4 ARR 861.111 947.222 1.041.944 1.146.139 1.260.753 1.386.828 1.525.511 1.678.062 1.845.868 2.030.455 1.372.389
II CASH INFLOWS
1 Room 25.404.000.000 31.976.934.000 37.363.590.000 44.248.030.200 49.726.529.519 55.927.346.702 62.951.989.580 70.262.557.773 78.629.462.685 88.044.664.748 544.535.105.207 55%
2 Food & Beverage 25.244.460.000 30.777.459.700 33.480.629.938 34.519.137.107 37.729.567.575 41.246.628.741 45.100.042.509 49.322.444.449 53.949.672.233 59.021.082.886 410.391.125.138 41%
3 Others 2.534.400.000 3.179.880.000 3.497.868.000 3.847.654.800 4.232.420.280 4.444.041.294 4.666.243.359 4.899.555.527 5.144.533.303 5.401.759.968 41.848.356.530 4%
TOTAL CASH INFLOWS 53.182.860.000 65.934.273.700 74.342.087.938 82.614.822.107 91.688.517.374 101.618.016.737 112.718.275.448 124.484.557.748 137.723.668.220 152.467.507.602 996.774.586.875 100%
Montly Cash Inflows 4.431.905.000 5.494.522.808 6.195.173.995 6.884.568.509 7.640.709.781 8.468.168.061 9.393.189.621 10.373.713.146 11.476.972.352 12.705.625.634 83.064.548.906
III CASH OUTFLOWS
1 Food & Beverage Expenses 35% 8.835.561.000 10.772.110.895 11.718.220.478 12.081.697.987 13.205.348.651 14.436.320.059 15.785.014.878 17.262.855.557 18.882.385.281 20.657.379.010 143.636.893.798 14%
2 Room Division Expenses 8% 2.032.320.000 2.558.154.720 2.989.087.200 3.539.842.416 3.978.122.362 4.474.187.736 5.036.159.166 5.621.004.622 6.290.357.015 7.043.573.180 43.562.808.417 4%
3 HRD Exp. 22% 13.295.715.000 16.483.568.425 18.585.521.984 20.653.705.527 22.922.129.344 25.404.504.184 28.179.568.862 31.121.139.437 34.430.917.055 38.116.876.901 249.193.646.719 25%
4 Electricity 6% 3.190.971.600 3.956.056.422 4.460.525.276 4.956.889.326 5.501.311.042 6.097.081.004 6.763.096.527 7.469.073.465 8.263.420.093 9.148.050.456 59.806.475.212 6%
5 Sales & Marketing Exp. 4% 2.127.314.400 2.637.370.948 2.973.683.518 3.304.592.884 3.667.540.695 4.064.720.669 4.508.731.018 4.979.382.310 5.508.946.729 6.098.700.304 39.870.983.475 4%
6 Telephone & Faximile 3% 531.828.600 659.342.737 743.420.879 826.148.221 916.885.174 1.016.180.167 1.127.182.754 1.244.845.577 1.377.236.682 1.524.675.076 9.967.745.869 1%
7 Eng. & Maintenance Exp. 3% 1.063.657.200 1.318.685.474 1.486.841.759 1.652.296.442 1.833.770.347 2.032.360.335 2.254.365.509 2.489.691.155 2.754.473.364 3.049.350.152 19.935.491.737 2%
8 Water Expenses 3% 1.063.657.200 1.318.685.474 1.486.841.759 1.652.296.442 1.833.770.347 2.032.360.335 2.254.365.509 2.489.691.155 2.754.473.364 3.049.350.152 19.935.491.737 2%
9 Office Supplies 2% 531.828.600 659.342.737 743.420.879 826.148.221 916.885.174 1.016.180.167 1.127.182.754 1.244.845.577 1.377.236.682 1.524.675.076 9.967.745.869 1%
11 Others (Management Fee) 5% 2.659.143.000 3.296.713.685 3.717.104.397 4.130.741.105 4.584.425.869 5.080.900.837 5.635.913.772 6.224.227.887 6.886.183.411 7.623.375.380 49.838.729.344 5%
TOTAL CASH OUTFLOWS 35.331.996.600 43.660.031.517 48.904.668.129 53.624.358.573 59.360.189.005 65.654.795.494 72.671.580.751 80.146.756.743 88.525.629.678 97.836.005.687 645.716.012.177 65%
Monthly Cash Outflows 2.944.333.050 3.638.335.960 4.075.389.011 4.468.696.548 4.946.682.417 5.471.232.958 6.055.965.063 6.678.896.395 7.377.135.806 8.153.000.474 53.809.667.681
IV Gross Operating Pofit (L) (298.521.600.000) 17.850.863.400 22.274.242.183 25.437.419.808 28.990.463.534 32.328.328.369 35.963.221.242 40.046.694.697 44.337.801.005 49.198.038.543 54.631.501.915 351.058.574.698 35%
Cummulated (298.521.600.000) (280.670.736.600) (258.396.494.417) (232.959.074.609) (203.968.611.075) (171.640.282.705) (135.677.061.463) (95.630.366.766) (51.292.565.760) (2.094.527.218) 52.536.974.698
107
5.4.1.2 Proyeksi Neraca
Proyeksi Neraca untuk Skenario Moderat / Mostlikely adalah:

Neraca Neraca Penyesuaian Rugi Laba
Kode Nama Akun
Debit Kredit Debit Kredit Debit Kredit
1 Kas 298,521,600,000 298,521,600,000
2 Piutang
3 Persediaan
4 Hutang 200,000,000,000 200,000,000,000
5 Modal 98,521,600,000 98,521,600,000
6 Laba
7 Pendapatan Operasional 3,360,302,161,646 3,360,302,161,646 3,360,302,161,646
8 Biaya Operasional 2,187,009,905,444 2,187,009,905,444 2,187,009,905,444
Total 2,485,531,505,444 3,658,823,761,646 2,485,531,505,444 3,658,823,761,646 2,187,009,905,444 3,360,302,161,646
Laba 1,173,292,256,202 1,173,292,256,202 1,173,292,256,202
Proyeksi Neraca untuk Skenario Minimum adalah:

Neraca Neraca Penyesuaian Rugi Laba
Kode Nama Akun
Debit Kredit Debit Kredit Debit Kredit
1 Kas 298,521,600,000 298,521,600,000
2 Piutang
3 Persediaan
4 Hutang 180,000,000,000 180,000,000,000
5 Modal 118,521,600,000 118,521,600,000
6 Laba
7 Pendapatan Operasional 2,496,687,819,186 2,496,687,819,186 2,496,687,819,186
8 Biaya Operasional 1,608,186,782,731 1,608,186,782,731 1,608,186,782,731
Total 1,906,708,382,731 2,795,209,419,186 1,906,708,382,731 2,795,209,419,186 1,608,186,782,731 2,496,687,819,186
Laba Bersih 888,501,036,455 888,501,036,455 888,501,036,455
108
5.4.1.3 Proyeksi Arus Kas
Proyeksi Arus Kas tahun pertama scenario mostlikely
No. Description Year 1

January February March April May June July August September October November December Total
I Operational Income Before Tax & Service
1 Room 2.834.640.000 2.560.320.000 2.834.640.000 2.743.200.000 2.834.640.000 2.743.200.000 2.834.640.000 2.834.640.000 2.743.200.000 2.834.640.000 2.743.200.000 2.834.640.000 33.375.600.000
2 Food & Beverage 2.428.850.000 2.416.876.000 2.685.127.000 2.639.910.000 2.727.907.000 2.639.910.000 2.727.907.000 2.694.427.000 2.639.910.000 2.727.907.000 2.639.910.000 2.727.907.000 31.696.548.000
3 Others 61.380.000 110.880.000 184.140.000 237.600.000 245.520.000 237.600.000 245.520.000 245.520.000 237.600.000 245.520.000 237.600.000 245.520.000 2.534.400.000
Total Income before tax & service charge 5.324.870.000 5.088.076.000 5.703.907.000 5.620.710.000 5.808.067.000 5.620.710.000 5.808.067.000 5.774.587.000 5.620.710.000 5.808.067.000 5.620.710.000 5.808.067.000 67.606.548.000
-
II Operating Cost -
1 Food & Beverage Expenses 35% 850.097.500 845.906.600 939.794.450 923.968.500 954.767.450 923.968.500 954.767.450 943.049.450 923.968.500 954.767.450 923.968.500 954.767.450 11.093.791.800
2 Room Division Expenses 8% 226.771.200 204.825.600 226.771.200 219.456.000 226.771.200 219.456.000 226.771.200 226.771.200 219.456.000 226.771.200 219.456.000 226.771.200 2.670.048.000
3 Salary & Other Manpower Expenses 25% 1.331.217.500 1.272.019.000 1.425.976.750 1.405.177.500 1.452.016.750 1.405.177.500 1.452.016.750 1.443.646.750 1.405.177.500 1.452.016.750 1.405.177.500 1.452.016.750 16.901.637.000
4 Electricity 6% 319.492.200 305.284.560 342.234.420 337.242.600 348.484.020 337.242.600 348.484.020 346.475.220 337.242.600 348.484.020 337.242.600 348.484.020 4.056.392.880
5 Sales & Marketing Expenses 4% 212.994.800 203.523.040 228.156.280 224.828.400 232.322.680 224.828.400 232.322.680 230.983.480 224.828.400 232.322.680 224.828.400 232.322.680 2.704.261.920
6 Telephone, Internet & Faximile 1% 53.248.700 50.880.760 57.039.070 56.207.100 58.080.670 56.207.100 58.080.670 57.745.870 56.207.100 58.080.670 56.207.100 58.080.670 676.065.480
7 Engineering & Maintenance Expenses 2% 106.497.400 101.761.520 114.078.140 112.414.200 116.161.340 112.414.200 116.161.340 115.491.740 112.414.200 116.161.340 112.414.200 116.161.340 1.352.130.960
8 Water Expenses 2% 106.497.400 101.761.520 114.078.140 112.414.200 116.161.340 112.414.200 116.161.340 115.491.740 112.414.200 116.161.340 112.414.200 116.161.340 1.352.130.960
9 Office Supplies 1% 53.248.700 50.880.760 57.039.070 56.207.100 58.080.670 56.207.100 58.080.670 57.745.870 56.207.100 58.080.670 56.207.100 58.080.670 676.065.480
10 Others 5% 266.243.500 254.403.800 285.195.350 281.035.500 290.403.350 281.035.500 290.403.350 288.729.350 281.035.500 290.403.350 281.035.500 290.403.350 3.380.327.400
Total Operating Cost 3.526.308.900 3.391.247.160 3.790.362.870 3.728.951.100 3.853.249.470 3.728.951.100 3.853.249.470 3.826.130.670 3.728.951.100 3.853.249.470 3.728.951.100 3.853.249.470 44.862.851.880
Gross Operating Profit (Loss) 1.798.561.100 1.696.828.840 1.913.544.130 1.891.758.900 1.954.817.530 1.891.758.900 1.954.817.530 1.948.456.330 1.891.758.900 1.954.817.530 1.891.758.900 1.954.817.530 22.743.696.120
Accumulated GOP/L 1.798.561.100 3.495.389.940 5.408.934.070 7.300.692.970 9.255.510.500 11.147.269.400 13.102.086.930 15.050.543.260 16.942.302.160 18.897.119.690 20.788.878.590 22.743.696.120
Proyeksi Arus Kas tahun pertama skenario minimum
No. Description Year 1

January February March April May June July August September October November December Total
I Operational Income Before Tax & Service
1 Room 2.157.600.000 1.948.800.000 2.157.600.000 2.088.000.000 2.157.600.000 2.088.000.000 2.157.600.000 2.157.600.000 2.088.000.000 2.157.600.000 2.088.000.000 2.157.600.000 25.404.000.000
2 Food & Beverage 1.926.805.000 1.918.070.000 2.132.877.500 2.105.475.000 2.175.657.500 2.105.475.000 2.175.657.500 2.142.177.500 2.105.475.000 2.175.657.500 2.105.475.000 2.175.657.500 25.244.460.000
3 Others 61.380.000 110.880.000 184.140.000 237.600.000 245.520.000 237.600.000 245.520.000 245.520.000 237.600.000 245.520.000 237.600.000 245.520.000 2.534.400.000
Total Income before tax & service charge 4.145.785.000 3.977.750.000 4.474.617.500 4.431.075.000 4.578.777.500 4.431.075.000 4.578.777.500 4.545.297.500 4.431.075.000 4.578.777.500 4.431.075.000 4.578.777.500 53.182.860.000
-
II Operating Cost -
1 Food & Beverage Expenses 35% 674.381.750 671.324.500 746.507.125 736.916.250 761.480.125 736.916.250 761.480.125 749.762.125 736.916.250 761.480.125 736.916.250 761.480.125 8.835.561.000
2 Room Division Expenses 8% 172.608.000 155.904.000 172.608.000 167.040.000 172.608.000 167.040.000 172.608.000 172.608.000 167.040.000 172.608.000 167.040.000 172.608.000 2.032.320.000
3 Salary & Other Manpower Expenses 25% 1.036.446.250 994.437.500 1.118.654.375 1.107.768.750 1.144.694.375 1.107.768.750 1.144.694.375 1.136.324.375 1.107.768.750 1.144.694.375 1.107.768.750 1.144.694.375 13.295.715.000
4 Electricity 6% 248.747.100 238.665.000 268.477.050 265.864.500 274.726.650 265.864.500 274.726.650 272.717.850 265.864.500 274.726.650 265.864.500 274.726.650 3.190.971.600
5 Sales & Marketing Expenses 4% 165.831.400 159.110.000 178.984.700 177.243.000 183.151.100 177.243.000 183.151.100 181.811.900 177.243.000 183.151.100 177.243.000 183.151.100 2.127.314.400
6 Telephone, Internet & Faximile 1% 41.457.850 39.777.500 44.746.175 44.310.750 45.787.775 44.310.750 45.787.775 45.452.975 44.310.750 45.787.775 44.310.750 45.787.775 531.828.600
7 Engineering & Maintenance Expenses 2% 82.915.700 79.555.000 89.492.350 88.621.500 91.575.550 88.621.500 91.575.550 90.905.950 88.621.500 91.575.550 88.621.500 91.575.550 1.063.657.200
8 Water Expenses 2% 82.915.700 79.555.000 89.492.350 88.621.500 91.575.550 88.621.500 91.575.550 90.905.950 88.621.500 91.575.550 88.621.500 91.575.550 1.063.657.200
9 Office Supplies 1% 41.457.850 39.777.500 44.746.175 44.310.750 45.787.775 44.310.750 45.787.775 45.452.975 44.310.750 45.787.775 44.310.750 45.787.775 531.828.600
10 Others 5% 207.289.250 198.887.500 223.730.875 221.553.750 228.938.875 221.553.750 228.938.875 227.264.875 221.553.750 228.938.875 221.553.750 228.938.875 2.659.143.000
Total Operating Cost 2.754.050.850 2.656.993.500 2.977.439.175 2.942.250.750 3.040.325.775 2.942.250.750 3.040.325.775 3.013.206.975 2.942.250.750 3.040.325.775 2.942.250.750 3.040.325.775 35.331.996.600
Gross Operating Profit (Loss) 1.391.734.150 1.320.756.500 1.497.178.325 1.488.824.250 1.538.451.725 1.488.824.250 1.538.451.725 1.532.090.525 1.488.824.250 1.538.451.725 1.488.824.250 1.538.451.725 17.850.863.400
Accumulated GOP/L 1.391.734.150 2.712.490.650 4.209.668.975 5.698.493.225 7.236.944.950 8.725.769.200 10.264.220.925 11.796.311.450 13.285.135.700 14.823.587.425 16.312.411.675 17.850.863.400
109
5.4.2 Arus Kas Bersih Ke Perusahaan (FCFF) dan Arus Kas Bersih Ke Ekuitas (FCFE)
 Perhitungan Arus Kas Bersih Ke Perusahaan (FCFF) Skenario Moderat/ Mostlikely adalah:
No Deskripsi % 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Nilai Terminal Total Nilai Terminal
1 Operating Income 100.00% 67,606,548,000 81,090,346,137 92,271,289,255 102,894,476,996 117,185,361,290 132,912,445,849 150,839,711,334 170,927,885,270 192,224,734,135 216,285,745,583 2,036,063,617,796 3,360,302,161,646
2 Operating Cost 65.08% 298,521,600,000 44,862,851,880 54,019,766,631 60,923,165,697 67,375,010,012 76,617,810,675 86,860,812,341 98,531,523,383 111,546,863,434 125,076,762,457 140,313,811,198 1,320,881,527,737 2,187,009,905,444
3 Arus Kas Untuk Perusahaan (FCFF) 34.92% (298,521,600,000) 22,743,696,120 27,070,579,506 31,348,123,558 35,519,466,983 40,567,550,615 46,051,633,509 52,308,187,951 59,381,021,837 67,147,971,678 75,971,934,386 715,182,090,059 1,173,292,256,202
Cummulated FCFF (298,521,600,000) (275,777,903,880) (248,707,324,374) (217,359,200,816) (181,839,733,832) (141,272,183,217) (95,220,549,709) (42,912,361,758) 16,468,660,079 83,616,631,757 159,588,566,143 874,770,656,202
Disc. Payback Periode 8.622781949
- Discounted Factor 1.0000 0.8776 0.7703 0.6760 0.5933 0.5207 0.4570 0.4011 0.3520 0.3089 0.2711
- Present Value Profit (298,521,600,000) 19,960,867,320 20,851,354,914 21,191,741,186 21,073,656,424 21,123,729,901 21,045,304,925 20,979,649,206 20,902,324,091 20,744,270,785 20,598,558,184
- Present Value Income 59,334,477,890 62,460,561,178 62,376,597,347 61,047,167,661 61,019,013,539 60,740,146,183 60,498,448,791 60,167,203,991 59,384,696,765 58,642,373,013 605,670,686,358
- Present Value Cost 39,373,610,570 41,609,206,265 41,184,856,161 39,973,511,237 39,895,283,638 39,694,841,258 39,518,799,585 39,264,879,900 38,640,425,980 38,043,814,829 397,199,229,423
 Perhitungan Arus Kas Bersih Ke Ekuitas (FCFE) Skenario Moderat/ Mostlkely adalah:
No Deskripsi tahun 1 tahun 2 tahun 3 tahun 4 tahun 5 tahun 6 tahun 7 tahun 8 tahun 9 tahun 10 Nilai Terminal Total
1 Angsuran Pokok Rp 1,000,000,000 4,000,000,000 5,000,000,000 10,000,000,000 15,000,000,000 25,000,000,000 30,000,000,000 35,000,000,000 37,500,000,000 37,500,000,000 1,882,753,403,192 2,082,753,403,192
2 Sisa Pokok 200,000,000,000 199,000,000,000 195,000,000,000 190,000,000,000 180,000,000,000 165,000,000,000 140,000,000,000 110,000,000,000 75,000,000,000 37,500,000,000 - - 1,291,500,000,000
3 Bunga 13% 25,870,000,000 25,350,000,000 24,700,000,000 23,400,000,000 21,450,000,000 18,200,000,000 14,300,000,000 9,750,000,000 4,875,000,000 - 1,580,524,413,145 1,748,419,413,145
4 Bunga Rata- rata 16,789,500,000 16,789,500,000 16,789,500,000 16,789,500,000 16,789,500,000 16,789,500,000 16,789,500,000 16,789,500,000 16,789,500,000 16,789,500,000 1,580,524,413,145 1,748,419,413,145
5 Kewajiban Pokok+Bunga 17,789,500,000 20,789,500,000 21,789,500,000 26,789,500,000 31,789,500,000 41,789,500,000 46,789,500,000 51,789,500,000 54,289,500,000 54,289,500,000 3,463,277,816,337 3,831,172,816,337
6 Arus Kas Untuk Ekuitas (FCFE) (98,521,600,000) 4,954,196,120 6,281,079,506 9,558,623,558 8,729,966,983 8,778,050,615 4,262,133,509 5,518,687,951 7,591,521,837 12,858,471,678 21,682,434,386 849,264,555,375 939,479,721,518
 Perhitungan Arus Kas Bersih Ke Perusahaan (FCFF) Skenario Minimum adalah:

No Deskripsi % 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Nilai Terminal Total Nilai Terminal
1 Operating Income 100.00% 53,182,860,000 65,934,273,700 74,342,087,938 82,614,822,107 91,688,517,374 101,618,016,737 112,718,275,448 124,484,557,748 137,723,668,220 152,467,507,602 1,499,913,232,312 2,496,687,819,186
2 Operating Cost 64.41% 298,521,600,000 35,331,996,600 43,660,031,517 48,904,668,129 53,624,358,573 59,360,189,005 65,654,795,494 72,671,580,751 80,146,756,743 88,525,629,678 97,836,005,687 962,470,770,554 1,608,186,782,731
3 Arus Kas Untuk Perusahaan (FCFF) 35.59% (298,521,600,000) 17,850,863,400 22,274,242,183 25,437,419,808 28,990,463,534 32,328,328,369 35,963,221,242 40,046,694,697 44,337,801,005 49,198,038,543 54,631,501,915 537,442,461,757 888,501,036,455
Cummulated FCFF (298,521,600,000) (280,670,736,600) (258,396,494,417) (232,959,074,609) (203,968,611,075) (171,640,282,705) (135,677,061,463) (95,630,366,766) (51,292,565,760) (2,094,527,218) 52,536,974,698 589,979,436,455
Disc. Payback Periode 9.958476892
- Discounted Factor 1.0000 0.8813 0.7767 0.6845 0.6032 0.5316 0.4685 0.4129 0.3639 0.3207 0.2826
- Present Value Profit (298,521,600,000) 15,731,785,427 17,299,777,301 17,411,228,705 17,487,603,980 17,186,094,151 16,848,890,596 16,534,771,210 16,133,346,100 15,776,725,770 15,439,421,229
- Present Value Income 46,869,516,795 51,209,295,569 50,885,156,798 49,834,846,214 48,742,622,081 47,608,383,993 46,539,943,180 45,296,618,433 44,164,942,544 43,088,877,133 474,240,202,740
- Present Value Cost 31,137,731,368 33,909,518,268 33,473,928,093 32,347,242,234 31,556,527,929 30,759,493,398 30,005,171,970 29,163,272,333 28,388,216,774 27,649,455,904 308,390,558,270
 Perhitungan Arus Kas Bersih Ke Ekuitas (FCFE) Skenario Minimum adalah:

No Deskripsi tahun 1 tahun 2 tahun 3 tahun 4 tahun 5 tahun 6 tahun 7 tahun 8 tahun 9 tahun 10 Nilai Terminal Total (Nilai Terminal)
1 Angsuran Pokok Rp 1,000,000,000 4,000,000,000 5,000,000,000 10,000,000,000 15,000,000,000 20,000,000,000 25,000,000,000 30,000,000,000 35,000,000,000 35,000,000,000 344,315,742,787 524,315,742,787
2 Sisa Pokok 180,000,000,000 179,000,000,000 175,000,000,000 170,000,000,000 160,000,000,000 145,000,000,000 125,000,000,000 100,000,000,000 70,000,000,000 35,000,000,000 - - 1,159,000,000,000
3 Bunga 12% 21,480,000,000 21,000,000,000 20,400,000,000 19,200,000,000 17,400,000,000 15,000,000,000 12,000,000,000 8,400,000,000 4,200,000,000 - - 139,080,000,000
4 Bunga Rata- rata 13,908,000,000 13,908,000,000 13,908,000,000 13,908,000,000 13,908,000,000 13,908,000,000 13,908,000,000 13,908,000,000 13,908,000,000 13,908,000,000 136,821,238,591 275,901,238,591
5 Kewajiban Pokok+Bunga 14,908,000,000 17,908,000,000 18,908,000,000 23,908,000,000 28,908,000,000 33,908,000,000 38,908,000,000 43,908,000,000 48,908,000,000 48,908,000,000 481,136,981,378 800,216,981,378
6 Arus Kas Untuk Ekuitas (FCFE) (118,521,600,000) 2,942,863,400 4,366,242,183 6,529,419,808 5,082,463,534 3,420,328,369 2,055,221,242 1,138,694,697 429,801,005 290,038,543 5,723,501,915 56,305,480,379 88,284,055,076
110
5.4.3 Analisa Kelayakan Keuangan

5.4.3.1 Skenario Mostlikely
- Accomodation (room) 216
- Convention Area (m2) 4.000
- Room Development Cost (Rp/ Room) 1.382.044.444
- Total Project Development Cost (Rp) 298.521.600.000
- Total Income for 10 years (Rp) 1.324.238.543.850
- Total Cost for 10 years (Rp) 866.128.377.707
- Total Gross Operating Profit for 10 years (Rp) 458.110.166.143
- Net Present Value (NPV) (Rp) 70.328.962.098
- Internal Rate of Return (IRR) 17,47%
- Pay Back Period (PBP) (years) 8,6
- Benefit / Cost (BC) 1,5
- Profitability Index (PI) 2,0
- Earning Before Interest Tax Depreciation & Amortization (EBITDA) 34,92%
- Average Occupancy Rate Year 1 49,63%
- Average Occupancy Rate for 10 years 63,68%
- Average Room Rate Year 1 (Rp) 861.111
- Average Room Rate for 10 years (Rp) 1.372.389
- Full Day Meeting Package (Rp) 410.000
- Full Board Meeting Package (Single) (Rp) 1.271.111
- Full Board Meeting Package (Twin Sharing) (Rp) 840.556
Asumsi Keuangan
- Tingkat Pertumbuhan Perpetuitas 3,00%
- Perhitungan Discounted Factor 13,94%
WACC 8,94%
Tingkat Premium 5,00%
5.4.3.2 Skenario Minimum

- Convention Area (m2) 4000
- Room Development Cost (Rp/ Room) 1.382.044.444
- Total Project Development Cost (Rp) 298.521.600.000
- Total Income for 10 years (Rp) 996.774.586.875
- Total Cost for 10 years (Rp) 645.716.012.177
- Total Gross Operating Profit for 10 years (Rp) 351.058.574.698
- Net Present Value (NPV) (Rp) 1.043.702.740
- Internal Rate of Return (IRR) 13,53%
- Pay Back Period (PBP) (years) 9,96
- Benefit / Cost (BC) 1,54
- Profitability Index (PI) 1,59
- Earning Before Interest Tax Depreciation & Amortization (EBITDA) 35,59%
- Average Occupancy Rate Year 1 37,78%
- Average Occupancy Rate for 10 years 49,60%
- Average Room Rate Year 1 (Rp) 861.111
- Average Room Rate for 10 years (Rp) 1.372.389
- Full Day Meeting Package (Rp) 410.000
- Full Board Meeting Package (Single) (Rp) 1.271.111
- Full Board Meeting Package (Twin Sharing) (Rp) 840.556
Asumsi Keuangan
- Tingkat Pertumbuhan Perpetuitas 3%
- Perhitungan Discounted Factor 13,47%
WACC 8,46%
Tingkat Premium 5,01%
111
5.5 Kelayakan Keuangan Proyek
5.5.1 Review Estimasi CAPEX dan OPEX serta Jadwal Konstruksi
Benchmarking perhitungan Capex menurut Santika Group untuk hotel bintang 4 per
room di atas Rp. 700 jt.
Tingkat pengembalian modal untuk kelas hotel Amaris sekitar 6-8 Tahun sedangkan
untuk kelas Hotel Santika perlu waktu 8 – 10 tahun.
112
Selain Santika, Grup Arcadis juga mengeluarkan Typical Cost dengan metoda hitungan
per m2 untuk kelas hotel bintang 4/ 5 Business Hotel dengan biaya pembangunannya
sekitar Rp. 25,6 jt – 27.7 jt per m2.
Sumber: Arcadis
Selain Santika Grup dan Arcadis, PT. Korra Antar Buana juga mengeluarkan informasi
tentang Typical Cost untuk pembangunan gedung baik hotel, mall, apartemen, dan
lainnya. Untuk Hotel Bintang 4 Typical Cost untuk gedung USD 50.000-60.000 dan untuk
FF&E USD 20.000- 30.000, sehingga totalnya menjadi USD 70.000 – 80.000 per Room
Bay.
113
Sumber : www.korra.co.id
114
Perhitungan Biaya Pembangunan Hotel Konvensi Bintang 4 mengikuti pola Arcadis:
ROOM
Lantai Type Room Bay Room Key Size Floor Service Total Cost / m2 Total (Rp)
1 Studio 24 24 28 672 108 780 25,700,000 20,046,000,000
2 Studio 24 24 28 672 108 780 25,700,000 20,046,000,000
3 Studio 24 24 28 672 108 780 25,700,000 20,046,000,000
4 Studio 24 24 28 672 108 780 25,700,000 20,046,000,000
5 Studio 24 24 28 672 108 780 25,700,000 20,046,000,000
6 Deluxe 24 20 34 672 108 780 25,700,000 20,046,000,000
7 Deluxe 24 20 34 672 108 780 25,700,000 20,046,000,000
8 Deluxe 24 20 34 672 108 780 25,700,000 20,046,000,000
9 Deluxe 24 20 34 672 108 780 25,700,000 20,046,000,000
10 Executive 24 16 42 672 108 780 25,700,000 20,046,000,000
Total 240 216 6,720 1,080 7,800 200,460,000,000
CONVENTION
Lantai Type Luas Modul Capacity Size Service Total
B Parkir 900 15 60 30x30 100 1000 8,000,000 8,000,000,000
1 Pakir 900 15 60 30x31 100 1000 9,000,000 9,000,000,000
2 Banquet 900 3 300 30x32 100 1000 12,500,000 12,500,000,000
3 Ballroom 900 0.9 1,000 30x33 100 1000 12,500,000 12,500,000,000
Total 3600 400 4000 42,000,000,000
SUPPORTING FACILITIES
Lantai Type Luas Modul Size Pax Service Total
1 Wing 1 (Lobby, Resto, etc) 7,800 13% 975 244 100 1,075 15,000,000 16,125,000,000
2 Wing 2 (Arcade etc) 7,800 13% 975 244 100 1,075 11,000,000 11,825,000,000
Total 15,600 200 2,150 27,950,000,000
Total Bangunan 13,950 270,410,000,000

Other Cost (Site Works, Landscape, Working Capital, Contingencies) 10% 27,041,000,000
Grand Total Transito Hotel & Convention 297,451,000,000
Menggunakan Standard Acuan Per m2 Rp.25.700.000,- diperoleh total biaya investasi

sebesar Rp. 297.451.000.000,-
Perhitungan menggunakan Pola Santika dengan Biaya Rp. 770.000.000,- per kamar.
A Estimated Development Cost

1 Construction Unit (M 2 /Ls) Rp Total Cost per Unit (Rp) %
- Standard Room 240 770,000,000 184,800,000,000 770,000,000 61.94%
- Supporting Facilities 19 770,000,000 14,630,000,000 60,958,333 4.90%
- Convention 4,000 15,000,000 60,000,000,000 250,000,000 20.11%
Total Development Cost 240 259,430,000,000 1,080,958,333 86.96%
2 Other Cost
- Siteworks, Basement, etc 5.0% 259,430,000,000 12,971,500,000 54,047,917 4.35%
- Working Capital, License, & Pre Operation 5.0% 259,430,000,000 12,971,500,000 54,047,917 4.35%
- Contingencies (Dana Diluar Dugaan) 5.0% 259,430,000,000 12,971,500,000 54,047,917 4.35%
Total Other Cost 240 38,914,500,000 162,143,750 13.04%
B Development Cost Summary Cost (Rp) Cost per Unit (Rp) %

1 Construction Cost 240 259,430,000,000 1,080,958,333 86.96%
2 Other Costs 240 38,914,500,000 162,143,750 13.04%
TOTAL CONSTRUCTION COST 298,344,500,000 1,243,102,083 100.00%
Dengan menggunakan perhitungan ala Santika Grup maka diperoleh angka total
pembangunan Rp. 298.344.500.000,- .
115
Hasil Analisa Perhitungan Biaya Investasi:

 Pola Per Luas (Arcadis) : IDR. 297 Milyar
 Pola Per Kamar (Santika) : IDR 298 Milyar
 Dipilih Tertinggi Nilainya IDR 298 Milyar
Jangka waktu pembangunan Hotel Bintang 4 saat ini sudah cepat karena didukung
teknologi tinggi rentang waktunya antara 6 bulan sampai 1 tahun.
5.5.2 Struktur Pendanaan atau Analisis Debt to Equity Ratio (DER)
Pembiayaan Hotel
Kredit Investasi 70% 208,965,120,000 dibulatkan 200,000,000,000
Bunga 13% 67.00%
Jangka Waktu 120 bulan
tahun 1 tahun 2 tahun 3

Angsuran Pokok Rp 1,000,000,000 4,000,000,000 5,000,000,000
Sisa Pokok 200,000,000,000 199,000,000,000 195,000,000,000 190,000,000,000
Bunga 13% 25,870,000,000 25,350,000,000 24,700,000,000
Bunga Rata- rata 16,789,500,000 16,789,500,000 16,789,500,000
Kewajiban Pokok+Bunga Rp 17,789,500,000 20,789,500,000 21,789,500,000
EBITDA - Kewajiban Rp 4,954,196,120 6,281,079,506 9,558,623,558
Modal Sendiri (Equity) 33% 98,521,600,000

Modal Bank (Debt) 67% 200,000,000,000
Total Cost 100% 298,521,600,000
WACC (weighted average cost of capital) 8.94% 12.94% Hurdle Rate

Cost of Equity 7.30%
Cost of Debt 9.75%
Risk Free 4.00%
Suku Bunga 9.00%
Pajak 25%
DSCR (debt service coverage ratio) 1.25
5.5.3 Weighted Average Cost of Capital (WACC)
Sumber Gambar : Deloitte
116
Tabel 5.2 Analisa Rasio Finansial Industri Pariwisata (Hotel)
Tourism (Hotel) DER Beta WACC

PT. Citra Putra Realty Tbk
PT. Island Concepts Indonesia Tbk Median: 0.15
PT. Indonesian Paradise Property Median : 28 :72 Mean: 0.34 IDR : 8.37%
PT. Jakarta Setiabudi International Tbk Mean : 34 : 66 Range : 0.08 - 1.23 USD : 6.18%
PT. MNC Land Tbk
PT. Bukit Uluwatu Villa Tbk
WACC untuk industri pariwisata dan perhotelan menurut Deloitte adalah sekitar 8.37%,
pada perhitungan ini digunakan angka WACC yang lebih tinggi sedikit yaitu
 Skenario Minimum menggunakan angka WACC sebesar 8.46%.

 Skenario Moderat / Mostlikely menggunakan angka WACC sebesar 8.94%.
Untuk perhitungan Discounted Factor, WACC ditambahkan angka beta dan resiko
premium sebesar 5% sehingga angka Discounted Factor yang digunakan adalah:
 Skenario Minimum menggunakan angka Discounted Factor 13. 47%

 Skenario Moderat/ Mostlikely menggunakan angka Discounted Factor sebesar
13.94%
Untuk perhitungan DER (Debt Equity Ratio) sebagai berikut:
 Skenario Minimum DER yang digunakan adalah 40 : 60

 Skenario Moderat DER yang digunakan adalah 33 : 67
5.5.4 Net Present Value (NPV)
Net Present Value (NPV) diperoleh dari perhitungan mostlikely adalah Rp.
70,328,962,098
5.5.5 Internal Rate of Return (IRR)
Internal Rate of Return (IRR) diperoleh dari perhitungan skenario mostlikely adalah
17.47%
5.5.6 Equity Internal Rate of Return (EIRR)
Equity Internal Rate of Return (EIRR) dengan perhitungan skenario mostlikely/ Moderat
adalah 25.19%.
117
5.5.7 Payback Period (Pengembalian Investasi)
Perhitungan Payback Period atau Pengembalian Investasi dibuat dalam dua skenario
yaitu Moderat atau Mostlikely dan Skenario Minimum, sebagai berikut:
 Skenario Moderat / Mostlikely pengembalian investasinya adalah 8.6 Tahun

 Skenario Minimum pengembalian investasinya adalah 9.96 Tahun
Angka Payback Period atau Pengembalian Investasi tersebut sesuai dengan standard
rule of thumb dari Santika Group dimana untuk klasifikasi bintang 4 (empat) memiliki
tingkat pengembalian modal dalam kondisi hotel normal dan performance baik memiliki
range antara 8 tahun sampai ke 10 tahun.
5.5.8 Debt Service Coverage Ratio (DSCR)
WACC (weighted average cost of capital) 8.94% 12.94% Hurdle Rate

Cost of Equity 7.30%
Cost of Debt 9.75%
Risk Free 4.00%
Suku Bunga 9.00%
Pajak 25%
DSCR (debt service coverage ratio) 1.25
5.5.9 Analisa Sensitivitas dan Pengembalian Investasi
Telah dibuat analisa perhitungan dengan menggunakan skenario minimum dan

moderat, untuk skenario minimum tingkat pengembalian investasi terjadi pada waktu
9.96 tahun atau hampir 10 tahun. Sedangkan untuk skenario Mostlikely memerlukan
waktu pengembalian 8 tahun. IRR untuk skenario minimum adalah 13.53%.
118

- Convention Area (m2) 4,000
- Room Development Cost (Rp/ Room) 1,382,044,444
- Total Project Development Cost (Rp) 298,521,600,000
- Total Income for 10 years (Rp) 996,774,586,875
- Total Cost for 10 years (Rp) 645,716,012,177
- Total Gross Operating Profit for 10 years (Rp) 351,058,574,698
- Net Present Value (NPV) (Rp) 1,043,702,740
- Internal Rate of Return (IRR) 13.53%
- Pay Back Period (PBP) (years) 9.96
- Benefit / Cost (BC) 1.5
- Profitability Index (PI) 1.6
- Earning Before Interest Tax Depreciation & Amortization (EBITDA) 35.59%
- Average Occupancy Rate Year 1 38%
- Average Occupancy Rate for 10 years 50%
- Average Room Rate Year 1 (Rp) 861,111
- Average Room Rate for 10 years (Rp) 1,372,389
- Full Day Meeting Package (Rp) 410,000
- Full Board Meeting Package (Single) (Rp) 1,271,111
- Full Board Meeting Package (Twin Sharing) (Rp) 840,556
Asumsi Keuangan
- Tingkat Pertumbuhan Perpetuitas 3%
- Perhitungan Discounted Factor 13.47%
WACC 8.46%
Tingkat Premium 5%
119
BAB 6 ANALISA ASPEK LINGKUNGAN

DAN SOSIAL
6.1 Faktor Penentu Pengembangan Pariwisata
Pengembangan suatu objek wisata sebagai daerah tujuan wisata (destination), harus
memperhatikan lima unsur penting agar wisatawan dapat merasa puas dalam
menikmati perjalanan wisatanya, lima unsur destinasi wisata tersebut meliputi:
1. Daya tarik dan atraksi wisata: Merupakan pusat dari industri pariwisata yang
mampu menarik wisatawan untuk berkunjung. Biasanya wisatawan tertarik
pada suatu destinasikarena suatu ciri khas tertentu.
2. Fasilitas: Fasilitas cenderung mendukung bukan mendorong pertumbuhan dan
cenderung berkembang pada saat yang sama atau sesudah daya tarik
berkembang.
3. Infrastruktur: Daya tarik dan fasilitas tidak dapat tercapai dengan mudah jika
belum ada infrastruktur dasar. Infrastruktur termasuk semua konstruksi baik di
bawah maupun di atas tanah dari suatu wilayah atau daerah.
4. Transportasi: Informasi lengkap tentang fasilitas, lokasi terminal, rambu-rambu
ke lokasi, dan pelayanan pengangkutan lokal di tempat tujuan harus tersedia
untuk semua penumpang sebelum berangkat dari daerah asal.
5. Keramahtamahan: Wisatawan yang berada dalam lingkungan yang belum
mereka kenal maka jaminan keamanan dan kenyamanan sangat penting,
khususnya wisatawan asing (Spillane 1994).
6.2 Sarana dan Prasarana Pariwisata
Prasarana pariwisata adala semua fasilitas yang memungkinkan agar sarana pariwisata
dapat hidup dan berkembang serta dalpat memberikan pelayanan kepada masyarakat
untuk memenuhi kebutuhan mereka yang beraneka ragam.
Berapa jenis prasarana pariwisata adalah:
120
1. Prasarana Transportasi (pengangkutan): yaitu prasarana yang dapa tmembawa

wisatawan dari tempat tinggalnya kedaerah tujuan wisata
2. Prasarana Komunikasi: yaitu sarana yang dapat mendorong wisatawan
mengadakan perjalanan jarak jauh dengan adanya sistem komunikasi di daerah
tujuan wisata. Seperti tersedianya jaringan komunikasi, telepon, kantorpos, dan
lain-lain.
3. Utilities : yang termasuk dalam kelompok ini adalah penerangan listrik,
persediaan air minum bersih, sistem irigasi, dan lain sebagainya
4. Prasarana Sosial: yaitu semua faktor yang menunjang kemajuan atau menjamin
prasarana perekonomian yang ada
5. Sistem Pendidikan: yaitu adanya lembaga-lembaga pendidikan yang
mengkhususkan diri dalam pendidikan kepariwisataan
6. Pelayanan Kesehatan: perlunya koordinasi oleh Dinas Pariwisata setempat
dengan dengan instansi terkait dalam memberikan pelayanan kesehatan
terhadap wisatawan yang berkunjung
7. Faktor keamanan: yaitu pelayanan dan fasilitas yang dapat memberikan rasa
aman dan nyaman terhadap wisatawan. (Yoeti, 1996)
Adapun sarana pariwisata adalah perusahaan-perusahaan yang memberika pelayanan

kepada wisatawan, baik secara langsung dan tidak langsung dan hidup serta
kehidupannya banyak bergantung pada kedatangan wisatawan. Sarana pariwisata
dapat dikelompokkan menjadi tiga, yaitu:
1. Sarana Pokok Kepariwisataan : yaitu perusahaan yang hidup dan kehidupannya

sangatbergantung kepada arus kedatangan orang yang melakukan perjalanan
wisata;
2. Sarana pelengkap kepariwisataan : yaitu perusahaan-perusahaan atau tempat-
tempat yang menyediakan fasilitas untuk rekreasi yang mestinya tidak hanya
melengkapi sarana pokok kepariwisataan, namun yang terpenting adalah untuk
membuat wisatawan semakin lama tinggal di suatu daerah tujuan wisata.
3. Sarana penunjang kepariwisataan : yaitu perusahaan yang menunjang sarana
pokok dan pelengkap pariwisata yang berfungsi tidak hanya membuat
121
wisatawan lebih lama tinggal pada suatu daerah tujuan wisata, tetapi fungsi
yang lebih penting adalah agar wisatawan lebih banyak mengeluarkan atau
membelanjakan uang mereka di tempat yang dikunjunginya. (Yoeti 1996)
6.3 Peran Serta Masyarakat dalam Kegiatan Pariwisata
Peran serta masyarakat dalam pariwisata dibagi menjadi dua, yaitu:
1. Partisipasi aktif : partisipasi yang dilakukan secara langsung, baik perorangan

maupun bersama-sama yang dengan sadar untuk ikut membantu program
pemerintah dengan inisiatif dan reaksi mau melibatkan diri dalam kegiatan
pengusahaan dan pembinaan rasa memiliki dari masyarakat
2. Partisipasi pasif: timbulnya kesadaran untuk tidak melakukan kegiatan
kegiatanyang dapat mengganggu kegiatan wisata, baik terhadap wisatawan
maupun atraksi wisata.
6.4 Perubahan Kehidupan Masyarakat sebagai Dampak dari Pariwisata
Menurut Cohen (dalam Hirawan 2008) dampak sosial pariwisata dapat dikelompokkan
ke dalam sepuluh kelompok besar, antara lain:
1. Dampak terhadap keterkaitan dan keterlibatan antara masyarakat setempat

dengan masyarakat yang lebih luas, termasuk tingkat otonomi dan
ketergantungan
2. Dampak terhadap hubungan interpersonal antar anggota masyarakat
3. Dampak terhadap dasardasar organisasi kelembagaan sosial
4. Dampak terhadap migrasi dari dan ke daerah pariwisata
5. Dampak terhadap ritme kehidupan sosial masyarakat
6. Dampak terhadap pola pembagian kerja
7. Dampak terhadap statifikasi dan mobilisasi social
8. Dampak terhadap distribusi pengaruh dan kekuasaan
9. Dampak terhadap meningkatnya penyimpanganpenyimpangan social
10. Dampak terhadap bidang kesenian dan adat istiadat.
122
Cohen juga mengelompokkan dampak ekonomi pariwisata, meliputi:
1. Dampak terhadap penerimaan devisa

2. Dampak terhadap pendapatan masyarakat
3. Dampak terhadap kesempatan kerja;
4. Dampak terhadap harga-harga
5. Dampak terhadap distribusi manfaat/keuntungan
6. Dampak terhadap kepemilikan dan kendali
7. Dampak terhadap pembangunan pada umumnya
8. Dampak terhadap pendapatan pemerintah.
6.5 Dampak Sosial dan Ekonomi
Dampak menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia (2016) merupakan pengaruh yang
dapat timbul karena sebuah akibat positif maupun negatif. Secara ekonomi memiliki
makna yakni pengaruh suatu pelaksanaan terhadap kondisi perekonomian di suatu
Negara. Dampak merupakan perubahan yang terjadi pada lingkungan karena adanya
sebuah aktifitas manusia (Suratmo, 2004: 24). Dampak dalam proyek pembangunan di
sebuah Negara berkembang utamanya pada aspek sosial memiliki komponen-
komponen sebagai indikator sosial ekonomi diantaranya :
1. Peningkatan pendapatan income masyarakat lokal

2. Kesehatan masyarakat
3. Pertambahan penduduk
4. Penyerapan tenaga kerja
5. Perkembangan struktur ekonomi yang ditandai adanya aktifitas perekonomian
akibat proyek yang dilakukan seperti pengembangan destinasi wisata
Analisis ini dilakukan dengan cara mengindetifikasi kemungkinan terjadinya dampak

akibat berbagai kegiatan Proyek dalam konteks rona awal lingkungan dan sosial.
Kemudian besaran dampak lingkungan dan sosial tersebut diperkirakan dengan asumsi
telah dilakukan upaya mitigasi tertentu, sehingga hanya merupakan potensi dampak
residual. Mitigasi menurut UU No. 24 Tahun 2007 mengenai penanggulangan bencana
yang merupakan serangkaian upaya untuk mengurangi risiko bencana, baik melalui
123
pembangunan fisik maupun penyadaran dan peningkatan kemampuan menghadapi

sebuha ancaman bencana.
Dalam hal menanggulangi dampak dan risiko lingkungan dan sosial serta menghindari
dampak residual negative, pada proyek ini mengadopsi hirarki upaya mitigasi dengan
urutan prioritas berikut : 1. Menghindari, 2. Meminimumkan, 3. Menanggulangi, 4.
Mengompensasi, 5. Menambah
Proyek ini akan menimbulkan banyak dampak lingkungan dan sosial yang bersifat positif.
Dampak negatif diperkirakan akan terjadi pada tahap konstruksi. Hal ini diakibatkan
adanya kenaikan risiko lingkungan dan sosial yang secara tipikal berkaitan dengan
proyek pembangunan infrastruktur, pengelolaan air bersih, pengolahan air limbah. Hal
ini diketahui bahwa letak lokasi pembangunan (ex transito) berdekatan dengan sungai.
Kemudian, risiko berikutnya yaitu dampak sosio-ekonomi dan budaya akibat masuknya
pekerja dari luar daerah dan perubahan terhadap kehidupan sosial setempat. Meskipun
demikian, dampak yang terkait konstruksi ini diharapkan masih akan dapat dikelola
dengan baik melalui upaya mitigasi dan pemantauan secara aktif serta dengan
mengikuti praktek terbaik berstandar internasional terutama kerangka kebijakan
lingkungan dan sosial.
Proyek tersebut diharapkan akan menimbulkan serangkaian dampak positif baik di

dalam maupun di luar wilayah Proyek. Dengan adanya investasi jumlah besar terkait
pembangunan, perbaikan infrastruktur masyarakat, penguatan lembaga sosial dan
dipenghujung adalah perbaikan secara bermakna kondisi lingkungan hidup bagi
124
organisme dan penduduk di wilayah Proyek dan sekitarnya. Demikian juga akan timbul
keuntungan sosio-ekonomi di sepanjang masa operasi Proyek sebagai akibat dari
kenaikan peluang kerja dan usaha serta tingkat pendapatan.
6.5.1 Dampak Ekonomi
Dampak sosial dan ekonomi bagi masyarakat dan lingkungan sekitar dengan hadirnya
Transito Hotel dan Konvensi adalah sebagai berikut:
 Menciptakan multiplier ekonomi dan membuka lapangan pekerjaan, rata-rata

hotel bintang 4, membutuhkan jumlah pegawai 2 kali dari jumlah kamar,
sehingga Transito Hotel & Convention akan membuka lapangan pekerjaan
sekitar 500 pegawai.
 Alokasi ruang untuk UMKM di Shopping Arcade seluas sekitar 1000 m2 dengan
investasi sekitar 12 Milyar, menyajikan produk- produk unggulan Kota dan
Kabupaten Magelang.
 Dari total biaya operasional rata- rata hotel sekitar 70 Milyar setahun, sekitar
10% atau 7 milyar dapat disupply oleh UMKM.
 Bermanfaat untuk pemberdayaan dan peningkatan pendapatan masyarakat
setempat.
 Menerapkan pariwisata berkelanjutan dengan mengkoneksikan pontensi
kearifan lokal yang ada di Magelang, Borobudur, dan Provinsi Jawa Tengah.
 Terbangun interkoneksi di berbagai bidang dan berciri khas yang menjadi
pembeda dan keunggulan.
6.5.2 Dampak Sosial
Menilai dampak sosial budaya pariwisata terhadap kehidupan masyarakat lokal

merupakan suatu pekerjaan yang sangat sulit, terutama dari segi metodelogis. Terdapat
kendala yang hampir tidak dapat diatasi yaitu adanya banyak faktor kontaminasi yang
ikut berperan dalam mempengaruhi perubahan yang terjadi. Dalam hal ini berkaitan
dengan adanya dampak pariwisata terhadap kehidupan sosial budaya masyarakat,
harus dilihat bahwa ada banyak faktor lain yang ikut berperan dalam mengubah kondisi
sosial budaya tersebut, seperti penididkan, media massa, transportasi, komunikasi,
125
maupun sektor-sektor pembangunan lainnya yang menjadi wahana dalam perubahan

sosial budaya. Perubahan yang terjadi pada manusia maupun masyarakat yang
diakibatkan karena adanya aktifitas pembangunan disebut sebagai dampak sosial
(Sudharto,1995). Globalisasi sangat mempengaruhi aspek penting dalam kehidupan,
termasuk didalamnya yaitu sosial budaya. Perkembangan globalisasi pada awalnya
ditandai kemajuan bidang teknologi informasi dan komunikasi. Hal ini perlu adanya
Pembangunan berkelanjutan pada umumnya mempunyai tujuan memberikan manfaat
bagi generasi sekarang tanpa mengurangi manfaat bagi generasi yang akan datang.
Tuntutan tersebut perlunya masyarakat yang berkelanjutan, dan panggilan
kemanusiaan untuk bertindak sedemikian rupa agar kehidupan manusia serta mahluk
hidup lainnya menikmati hidup berkelanjutan di tengah keterbatasan yang ada.
Pariwisata berkelanjutan atau sustainable tourism dinilai sebagai aspek penting bagi
pengembangan sektor pariwisata di era kenormalan baru selepas pandemi Covid-19.
Aspek ini diterapkan seiring kebijakan protokol kesehatan yang ditunjang kesiapannya
di daerah tujuan wisata. Kawasan Borobudur siap apabila sektor pariwisatanya
dikembangkan bersama potensi yang ada dengan perencanaan yang baik serta
dukungan masyarakat yang masih memiliki kesadaran kolektif, kearifan lokal, serta
tetap menjaga dan merawat modal sosial seperti nilai adat istiadat, tradisi, budaya, dan
lingkungan. Tentu hal ini dengan memenuhi kriteria penanganan pandemi yang masih
produktif dan aman Covid-19.
6.6 Dampak Lingkungan
Tujuan dari kajian awal lingkungan pengembangan Hotel Transito adalah sebagai
berikut:
1. Memastikan kesesuaian dengan peraturan perundang-undangan lingkungan

dan sosial dalam pengembangan Hotel Transito;
2. Mengidentifikasi awal atas dampak lingkungan dan sosial dalam pengembangan
Hotel Transito;
3. Menentukan berbagai permasalahan dan hambatan serta mitigasinya
khususnya di bidang lingkungan dan sosial dalam pengembangan Hotel Transito;
126
4. Meminimalisir risiko dengan upaya mitigasi lingkungan dan sosial dalam

pengembangan Hotel Transito.
Ruang lingkup kajian awal meliputi lingkup wilayah studi yang terdiri dari batas proyek,
batas ekologis, batas sosial dan batas administrasi. Resultante dari keempat batas
tersebut merupakan batas wilayah studi lingkungan.
 Batas proyek: ruang dimana seluruh komponen rencana kegiatan akan

dilakukan, termasuk komponen kegiatan tahap pra-konstruksi, konstruksi,
operasi dan pasca operasi. Wilayah kegiatan pengembangan Hotel Transito
seluas 1 ha.
 Batas ekologis: ruang terjadinya sebaran dampak-dampak lingkungan dari suatu
rencana usaha dan/atau kegiatan yang akan dikaji, mengikuti media lingkungan
masing-masing (seperti air dan udara), untuk batas ekologis dengan media udara
sebaran debu dibatasi pada radius 100 m dari lokasi kegiatan sebelum dan
sesudah lokasi Hotel Transito.
 Batas sosial: ruang disekitar rencana usaha dan/atau kegiatan yang merupakan
tempat berlangsungsunya berbagai interaksi sosial yang mengandung norma
dan nilai tertentu yang sudah mapan (termasuk sistem dan struktur sosial), Batas
sosial dalam kajian ini meliputi di Kelurahan Jurangombo Kota Magelang.
 Batas administratif: wilayah administratif terkecil yang relevan (seperti
kelurahan, kecamatan, kota, provinsi) yang wilayahnya tercakup tiga unsur batas
diatas. Untuk kegiatan ini batas admisnistrasi dibatasi yang secara kesuluruhan
berada di Jalan Sunan Giri Kelurahan Jurangombo Kecamatan Magelang Selatan
Kota Magelang.
Identifikasi dampak yang diperkirakan akan terjadi pada saat pembangunan Hotel
Transito, antara lain :
1. Tahap Konstruksi :
a. Kerusakan prasarana umum meliputi akses jalan, saluran air/ gorong gorong
drainese di sekitar tapak proyek
b. Penurunan kualitas udara, terjadinya persebaran debu dan kebisingan
127
c. Penurunan kualitas air drainese

d. Penambahan kuantitas air drainese
e. Terjadi kebakaran
f. Timbunan sampah anorganik yaitu sisa bahan bangunan seperti zak semen,
kaleng cat dan pasir serta limbah padat atau sampah
g. Gangguan kelancaran lalu lintas (hambatan) baik ruas jalan masuk keluar
proyek dan persimpangan akibat adanya titik konflik lalu lintas
h. Bertambahnya jumlah dan jenis vegetasi/ flora dan fauna, berkurangnya
tingkat polusi udara dan kebisingan
2. Tahap Operasional :
a. Meningkatnya pencemaran udara dan kebisingan
b. Timbunan sampah berupa organik dan anorganik dari kegiatan tamu dan
pelayanan.
c. Timbulnya bau dari penumpukan sampah di lokasi dan sekitar lingkungan
Hotel Transito .
d. Resiko timbulnya vector penyakit (Tikus, lalat, nyamuk)
e. Peningkatan suhu.
f. Bahaya kebakaran.
g. Peningkatan kuantitas air pada saluran drainase.
h. Penurunan kualitas air permukaan
i. Persepsi positif dan negative masyarakat.
j. Kecemburuan social.
k. Peningkatan pendapatan dan tumbuhnya perekonomian masyarakat.
l. Pengurangan jumlah pengangguran bagi penduduk lokal.
m. Peningkatan pendapatan bagi usaha warung kelontong disekitar lokasi hotel.
n. Persepsi negatif penduduk sekitar.
o. Perbedaan budaya.
128
Untuk mengantisipasi dampak penting yang akan terjadi akibat pembangunan Hotel
Transito, maka berdasarkan prakiraan dampak penting tersebut perlu dilakukan upaya
pengelolaan lingkungan seperti terlihat pada tabel berikut.
129
Tabel 6.1 Matriks Identifikasi Pengelolaan Dampak Lingkungan dan Sosial
NO URAIAN SUMBER JENIS UPAYA TOLOK UKUR LOKASI WAKTU PELAKSANAAN PENGAWAS
DAMPAK DAMPAK PENGELOLAAN PENGELOLAAN PENGELOLAAN PENANGGUNG PENGELOLAAN
JAWAB
1 Tahap Konstruksi
1.1 Upaya Pengelolaan Fisik Kimia
a Pengelolaan Mobilisasi Kerusakan Segera melakukan Kondisi Jalan dan saluran di Pelaksanaan Management Hotel Petugas yang
kerusakan kendaraan prasarana perbaikan kembali prasarana umum lingkungan sekitar konstruksi sipil Transito ditunjuk oleh
prasarana pengangkut umum meliputi prasarana umum sebelum dan Hotel Transito sampai dengan management Hotel
umum material akses jalan, yang rusak setelah proyek finishing renovasi
bahan saluran air/ disebabkan oleh renovasi Hotel Hotel Transito
bangunjan gorong gorong kegiatan proyek Transito
seperti pasir, drainese di renovasi Hotel
batu kali, sekitar tapak Transito
bahan proyek
bangunan,
besi dan
sebagainya
b Pengelolaan Pembersihan Penurunan  Penanaman  SK Gubernur Disekitar Pelaksanaan Management Hotel Petugas yang
kualitas lahan, kualitas udara, pohon Jateng No. 8/ lingkungan Hotel konstruksi sipil Transito ditunjuk oleh
udara dan pengandaan terjadinya pelindung. 2001/ tentang Transito sampai dengan manajemen Hotel
kebisingan bahan persebaran  Pemberian pagar baku mutu finishing renovasi
material debu dan pembatas udara dan Hotel Transito
Pengangkut kebisingan proyek dengan ambien
material lingkungan.  Kep. MENLH
bahan  Penyiraman No. 48/
bangunan dilokasi proyek. MENLH/ 11/
pasir, batu  Penggunaan 1996 tentang
kali, batu terpal pada truck baku tingkat
bata, besi dan pengangkut kebisingan.
material proyek
130
JAWAB
pekerjaan
sipil lainnya.
c Pengelolaan Pembuangan  Penurunan  Penghematan  PP No. 82/ Lingkungan sekitar Pelaksanaan Management Hotel Petugas yang
kualitas dan air hujan dan kualitas air penggunaan air 2001 tentang hotel Hotel Transito konstruksi sipil Transito ditunjuk oleh
kuantitas air air limbah drainese  Pembuatan pengelolaan sampai dengan manajemen Hotel
proyek  Penambahan resapan biopori kualitas air finishing renovasi
kuantitas air dan APAL dan Hotel Transito
drainese komunal pengendalian
 Pembuatan pencemaran
saluran ke badan air
air penerima  Permenkes
No. 416/
MENKES/
PER/ IX/ 1990
tentang syarat
syarat dan
kualitas air
 Perda Prov.
Jateng No. 10/
2004 tentang
baku mutu air
limbah
d Pengelolaan Hubungan Terjadi Penyediaan sarana Insiden Tahap proyek Hotel Pelaksanaan Petugas jaga/ Petugas yang
bahaya arus pendek kebakaran pemadam kebakaran Transito konstruksi sipil kebersihan Hotel ditunjuk oleh
kebakaran listrik/ kebakaran seperti sampai dengan Transito manajemen Hotel
konsleting jenis APAR serta finishing renovasi
pemasangan Hotel Transito
petunjuk
pemakaian dan
131
JAWAB
pelatihan
penggunaan
peralatan
pemadam
kebakaran.
e Pengelolaan Pekerjaan Timbunan  Membuat Kebersihan, Tapak proyek Hotel Pelaksanaan Petugas jaga/ Petugas yang
limbah sipil renovasi sampah an penampungan kerapian dan Transito konstruksi sipil kebersihan Hotel ditunjuk oleh
padat/ Hotel organic yaitu sampah sanitasi sampai dengan Transito manajemen Hotel
timbunan Transito sisa bahan sementara dan lingkungan finishing renovasi
sampah bangunan dilakukan Hotel Transito
seperti zak pemisahan agar
semen, kaleng dapat
cat dan pasir memanfaatkan
serta limbah oleh lingkungan
padat atau sekitar untuk
sampah dijual ke pihak 3
 Pengambilan
sampah setiap
hari
F Pengelolaan  Mobilitas Gangguan Pemasangan Tingkat Akases jalan Pelaksanaan Petugas jaga/ Petugas yang
lalu lintas material kelancaran lalu rambu lalu lintas pelayanan jalan dilingkungan sekitar konstruksi sipil kebersihan Hotel ditunjuk oleh
dan lintas untuk peringatan dan tingkat pembangunan sampai dengan Transito manajemen Hotel
peralatan (hambatan) adanya kinerja Hotel Transito finishing renovasi
 Demobilitas baik ruas jalan pelaksanaan simpangan Hotel Transito
peralatan masuk keluar proyek dilingkungan
proyek dan Pengaturan arus sekitar proyek
persimpangan keluar masuk
akibat adanya kendaraan proyek
132
JAWAB
titik konflik lalu Pengaturan
lintas waktu kegiatan
pengangkutan
peralatan dan
bahan material
proyek, yaitu
dilakukan diluar
jam sibuk lalu
lintas atau pada
malam hari,
Dihindari onstreet
parking di depan
Hotel Transito
1.2 Pengelolaan Lingkungan Biologi
a Pemgelolaa Pekerjaan Bertambahnya Penghijauan Jumlah Lingkungan sekitar Pelaksanaan Management Hotel Petugas yang
n lingkungan landscape jumlah dan pohong pelindung penghijauan pembangunan konstruksi sipil Transito ditunjuk oleh
biologi vegetasi jenis vegetasi/ dan peneduh yang yang dilakukan Hotel Transito sampai dengan management Hotel
penanaman flora dan ditanam di Hotel Transito finishing renovasi
pohon fauna, lingkungan Hotel Hotel Transito
pelindung berkurangnya Transito
dan peneduh tingkat polusi
dilingkungan udara dan
Hotel kebisingan
Transito
2 Tahap Operasional
2.1 Pengelolaan Dampak Fisik Kimia
a Pengelolaan Aktifitas tamu Meningkatnya Dengan melakukan  Kep. MENLH Lokasi pengelolaan Selama operasional Management Hotel Petugas yang
kualitas dan pencemaran penanaman pohon No. 48/ kuantitas udara Hotel Transito Transito ditunjuk oleh
pelayanan pelindung dan MENLH/ 11/ dilakukan di dalam management Hotel
133
JAWAB
udara dan Hotel udara dan peneduh di sekitar 1996 tentang dan sekitar
kebisingan Transito kebisingan lokasi Hotel sesuai baku tingkat lingkungan Hotel
dengan SK kebisingan. Transito
Gubernur Jateng  SK Gubernur
No. 660/ 03849 Jateng No. 8/
tanggal 10 Maret 2001/ tentang
2006 tentang baku mutu
pengendalian udara dan
pencemaran udara ambien.
yaitu pohon yang
berfungsi sebagai
penyerap polutan
pencemaran udara
dan kebisingan
b Pengelolaan Limbah  Timbunan  Penyediaan Timbulnya Lokasi pengelolaan Selama operasional Petugas kebersihan Petugas yang
Limbah domestic dari sampah tempat limbah padat/ pada sumber Hotel Transito Hotel Transito . ditunjuk oleh
Padat dan aktifitas tamu berupa penampungan sampah pada sampah dan tempat management Hotel
Timbunan dan organic dan sampah domestic lokasi hotel penampungan
Sampah pelayanan an organic hotel. sampah domestic
Hotel dari kegiatan  Ketersediaan penghuni maupun
Transito tamu dan tempat sampah limbah padat hotel
pelayanan. dan efektifitas
 Timbulnya pengangkutan
bau dari sampah ke TPS
penumpukan kerjasama dengan
sampah di pengelola sampah
lokasi dan local/ desa
sekitar setempat dalam
lingkungan pengangkutan
134
JAWAB
Hotel Transito dan pembuangan
. sampah.
 Resiko
timbulnya
vector
penyakit
(Tikus, lalat,
nyamuk)
c Pengelolaan  Bahan baku  Peningkatan  Penyediaan dan Keputusan Lokasi pengelolaan Selama operasional Selama operasional Kantor kesatuan
Bahaya yang mudah suhu. penempatan Menteri Negara di dalam area Hotel Transito Hotel Transito bangsa politik dan
Kebakaran terbakar.  Bahaya fasilitas Pekerjaan Lingkungan Hotel perlindungan
 Kelalaian kebakaran. pemadam Umum No. 10/ Transito masyarakat
tamu dan kebakaran KPTS/ 2000 kabupaten
pelayan berupa APAR tentang semarang
Hotel. sesuai petunjuk teknis
 Konsleting persyaratan yang management
arus pendek berlaku. penanggulangan
(listrik).  Pemeriksaan kebakaran di
secara berkala perkotaan
jaringan instalasi
listrik dan
peralatan
pemadam
kebakaran.
 Pelatihan
keterampilan
bagi petugas
jaga/ kebersihan
dalam
135
JAWAB
penggunaan
APAR dan
penanggulangan
kebakaran
d Pengelolaan Kegiatan  Peningkatan  Melakukan  Permenkes No. Lokasi pengelolaan Selama operasional Management Hotel Petugas yang
Kuantitas tamu hotel kuantitas air himbauan/ 416/ MENKES/ di dalam area Hotel Transito . Transito ditunjuk oleh
dan Kualitas dan pada saluran tulisan PER/ IX/ 1990 Lingkungan Hotel Management Hotel
Air pelayanan drainase. penghematan tentang syarat Transito.
(domestik)  Penurunan penggunaan air. syarat dan
kualitas air  Pembuatan pengawasan
permukaan resapan, biopori kualitas air.
dan IPAL  Peraturan
komunal. pemerintah No.
 Pengelolaan air 82 tahun 2001
Limbah domestic tentang
dengan pengelolaan
septictank dan kualitas air dan
resapan. pengendapan
pencemaran air.
 Perda Provinsi
Jateng No. 10/
2004 tentang
baku mutu air
limbah.
2.2 Pengelolaan Lingkungan Biologi
a Pengelolaan Pekerjaan Bertambahnya Penghijauan Jumlah Lingkungan sekitar Pengelolaan selama Management Hotel Management Hotel
Lingkungan landscape jumlah dan pohong pelindung penghijauan pembangunan operasioanal Hotel Transito . Transito
Biologi vegetasi jenis vegetasi/ dan peneduh yang yang dilakukan Hotel Transito. Transito.
penanaman flora dan ditanam di Hotel Transito.
136
JAWAB
pohon fauna, lingkungan Hotel
pelindung berkurangnya Transito
dan peneduh tingkat polusi
dilingkungan udara dan
Hotel kebisingan
Transito
2.3 Pengelolaan Dampak Sosial, Ekonomi dan Budaya

a Pengelolaan  Sikap dan  Persepsi  sekitar hotel.  Frekuensi aduan Dilingkungan Hotel Selama Management Hotel Management Hotel
Dampak perilaku positif dan  Mengutamakan masyarakat Transito operasioanal Hotel Transito Transito
Sosial, tamu hotel negative tenaga local disekitar Hotel Transito.
Ekonomi dan masyarakat. dalam rekruitmen Transito .
dan Budaya pelayanan.  Kecemburuan tenaga  Jumlah tenaga
 Rekruitmen social. kebersihan/ kerja local yang
tenaga kerja.  Peningkatan penjaga hotel. terserap sebagai
 Aktifitas pendapatan  Ikut berpartisipati tenaga kerja di
kegiatan dan dalam kegiatan Hotel Transito .
Hotel tumbuhnya kemasyarakatan  Jumlah warung
perekonomia yang ada disekitar di sekitar lokasi
n masyarakat. hotel. kegiatan.
 Pengurangan
jumlah
pengangguran
bagi
penduduk
local.
 Peningkatan
pendapatan
bagi usaha
137
JAWAB
warung
kelontong
disekitar
lokasi hotel.
b Pengelolaan Aktifitas  Persepsi  Mengundang  Jumlah dan Dilingkungan Hotel Selama Management Hotel Management Hotel
Persepsi layanan Hotel negative penduduk sekitar frekuensi Transito operasioanal Hotel Transito Transito .
Masyarakat Transito. penduduk saat acara pengaduan Transito
sekitar. syukuran masyarakat.
 Perbedaan peresmian hotel.  Jumlah dan
budaya.  Mengundang frekueansi
penduduk sekitar terjadinya
saat acara komflik di
syukuran lainnya. lingkungan
 Memperlihatkan Hotel Transito .
kepedulian social
terhadap
lingkungan sekitar
seperti menjadi
donator/sponsor
kegiatan hari
nasional seperti 17
Agustus.
c Pengelolaan Limbah  Timbunan  Penyediaan Frekuensi Lokasi pada Selama Pelaksana/pengelol Management Hotel
Kesehatan domestik dari sampah tempat terjadinya pengelolaan pada operasioanal Hotel a limbah padat/ Transito
Masyarakat aktifitas organic dan penampungan wabah penyakit sumber sampah Transito sampah adalah
layanan Hotel an organic sampah domestic di sekitar Hotel dan tempat petugas jaga/
Transito dari kegiaan hotel. Transito penampungan kebersihan Hotel
hotel. sampah domestic Transito
138
JAWAB
 Timbulnya  Ketersediaan penghuni maupun
bau dari tempat sampah limbah padat hotel
permukaan dan efektifitas
sampah pengangkutan
dilokasi dan sampah ke TPS.
sekitar  Kerja sama
lingkungan dengan pengelola
Hotel Transito sampah lokal/
Resiko desa setempat
timbulnya dalam
vector pengangkutan
penyakit dan pembuangan
(tikus, lalat, sampah
nyamuk)  Kerja bakti
penghuni untuk
menjaga
kebersihan lokasi
hotel dan
mengusir vector
penyakit yang
mungkin timbul
139
BAB 7 ANALISA RISIKO

Manajemen risiko adalah suatu pendekatan terstruktur dalam mengelola
ketidakpastian. Penanganan risiko dapat dilakukan dengan cara dialokasikan kepada
pihak lain atau ditanggung sendiri. Di dalam manajemen risiko dibutuhkan suatu prinsip
untuk digunakan sebagai dasar manajemen risiko ini, sejauh mana dan kepada pihak
mana risiko sebaiknya dialokasikan. Secara garis besar manajemen risiko akan mengacu
pada alur berikut di bawah ini.
Gambar 7.1 Alur Analisa Risiko
7.1 Identifikasi, Evaluasi dan Mitigasi Risiko-Risiko Utama
7.1.1 Identifikasi Risiko
Identifikasi risiko merupakan suatu proses untuk menentukan risiko yang mungkin
terjadi pada proyek prioritas strategis pembangunan sektor pariwisata dan mengenal
karakteristiknya, dampak yang mungkin dihasilkan, durasi, dan langkah-langkah yang
perlu diambil untuk mengantisipasinya. Tujuan dari dilakukannya identifikasi risiko
140
adalah untuk mengidentifikasi segala risiko yang mungkin terjadi dan bukan untuk
mengeliminasi risiko maupun menciptakan solusi untuk mencegahnya.
Risiko yang diidentifikasi dalam proyek prioritas strategis pembangunan sektor

pariwisata ini meliputi:
1. Risiko Permintaan
Risiko permintaan adalah risiko yang terkait dengan permintaan atas produk atau
jasa perusahaan. Risiko terjadinya tingkat kejadian badan usaha default sangat
mungkin terjadi karena jenis usaha industri hotel merupakan jenis yang sangat
bergantung dengan permintaan konsumen.
2. Risiko Lahan
Risiko lahan adalah risiko yang terkait dengan pembebasan lahan, kondisi dan lokasi
lahan, serta struktur dari lahan tersebut. Lahan yang tidak clean & clear dapat
menghambat proyek investasi tersebut.
3. Risiko Perizinan
Risiko perizinan adalah izin berdasarkan tingkatan risiko dan ancaman lingkungan
eksternal dari suatu kegiatan. Dengan konsekuensi pemerintah memberikan
kepercayaan kepada tiap pelaku usaha untuk melakukan kegiatan usaha sesuai
standar risiko yang telah ditetapkan pemerintah. Sesuai dengan perkembangan
status lahan yang clean & clear, maka proses perizinan seharusnya tidak memiliki
kendala yang berarti. Hambatan yang mungkin terjadi adalah keterlambatan proses
perizinan yang berkaitan dengan permasalahan sosial masyarakat, yaitu benturan
kepentingan antara masyarakat dan pelaku industri yang berbeda.
4. Risiko Infrastruktur Pendukung
Risiko infrastruktur pendukung adalah kemungkinan infrastruktur di suatu daerah

mungkin tidak memadai untuk menyelesaikan suatu proyek sehingga dibutuhkan
infrastruktur pendukung agar proyek tersebut dapat berjalan sesuai rencana.
5. Risiko Desain Proyek
141
Risiko desain proyek adalah risiko yang keberadaannya dipengaruhi oleh faktor-
faktor dari segi desain. Adanya kesenjangan atau gap antara desain dengan
kenyataan menimbulkan suatu masalah.
6. Risiko Regulasi dan Politik
Risiko regulasi adalah risiko perubahan regulasi dan hukum yang mungkin
mempengaruhi industri atau bisnis. Perubahan kepemimpinan bisa mengubah
regulasi yang telah ada.
7. Risiko Pembiayaan dan Nilai Tukar
Risiko finansial adalah potensi dalam bidang keuangan yang mengalami kerugian
yang diakibatkan oleh kegagalan, kehilangan, ketidakefisienan dalam menjalankan
transaksi keuangan, transaksi nilai tukar, struktur keuangan, prosedur keuangan,
kebocoran pendapatan, berkurangnya kemampuan membayar hingga kehilangan
dukungan keuangan di dalam suatu proyek.
8. Risiko Konstruksi Bangunan
Risiko konstruksi bangunan adalah risiko yang dimiliki suatu konstruksi bangunan
untuk dapat menahan beban yang akan menimpanya. Apabila kejadian yang terjadi
di risiko konstruksi bangunan tidak sesuai dengan beban yang telah diantisipasi
maka akan menyebabkan proyek tidak dapat berjalan sesuai rencana.
9. Risiko Operasional
Risiko operasional timbul karena kenaikan biaya operation dan maintenance,

kesalahan estimasi biaya lifecycle, turn over karyawan, dan lainnya. Terjadinya
risiko tersebut membuat perusahaan/proyek tidak dapat dapat berjalan sesuai
rencana
10. Risiko Force Majure dan Lingkungan
Risiko force majure dan lingkungan merupakan risiko yang dapat terjadi karena
ganggunaan keamanan, bencana alam, cuaca ekstrim, pandemik dan lain-lain.
142
Terjadinya risiko tersebut membuat perusahaan/proyek tidak dapat dapat berjalan

sesuai rencana.
11. Risiko Sumber Material
Risiko sumber material adalah risiko yang terkait dengan kebutuhan sumber
material untuk proyek yang sedang dilaksanakan.
Tabel 7.1 Matriks Identifikasi Risiko
Tahapan
No Kategori Risiko Deskripsi Prakons Kons Pasca
kons
Risiko Permintaan
1 Perubahan proyeksi Kesalahan input parameter dan x
volume permintaan perancangan model sehingga hasil
estimasi menyimpang
2 Rendahnya konsumen BU gagal memperoleh penyewa x
Risiko Lahan
1 Perubahan RTRW Perubahan RTRW yang membuat lokasi x
lahan tidak sesusi peruntukan
2 Lahan tidak bisa beralih x
ke pihak swasta
Risiko Perizinan
1 Persetujuan Izin Usaha Izin usaha yang diajukan tidak disetujui x
yang terkendala
2 Perizinan yang tidak Izin usaha terkait bidang usaha tidak x
sesuai bidang usaha sesaui
Risiko Infrastruktur Pendukung
1 Akses ke lokasi proyek Akses sarana transportasi yang belum x x x
belum lengkap bisa menunjang ke lokasi proyek
2 Akses ke lokasi proyek Akses sarana transportasi memiliki x x x
terhambat hambatan terkait keamanan dan
lainnya
Risiko Desain Proyek
1 Desain tidak sesuai Desain proyek tidak sesuai spesifikasi x
yang telah ditetapkan
2 Perubahan tren desain Tren desain yang berubah mengikuti x
perkembangan teknologi
Risiko Regulasi dan Politik
1 Perubahan regulasi Regulasi yang berubah terkait x x x
terkait investasi karena perubahan kepemimpinan
pergantian
kepemimpinan
2 Perubahan regulasi Berbentuk kebijakan pajak oleh x x x
(dan pajak) otoritas terkait (pusat dan/atau
diskriminatif dan daerah)
spesifik
Risiko Pembiayaan dan Nilai Tukar
1 Kegagalan mencapai Tidak tercapainya financial close x
financial close karena ketidakpastian kondisi pasar
143
Tahapan
No Kategori Risiko Deskripsi Prakons Kons Pasca
kons
2 Risiko struktur finansial efisiensi karena struktur modal x
proyek yang tidak optimal
3 Risiko nilai tukar mata fluktuasi (non ekstrim) nilai tukar x
uang
4 Risiko tingkat inflasi Kenaikan (non ekstrim) tingkat inflasi x
terhadap asumsi dalam life-cycle cost
5 Risiko suku bunga fluktuasi (non ekstrim) tingkat suku x
bunga
6 Risiko asuransi Cakupan asuransi untuk risiko tertentu x
tidak lagi tersedia di pasaran
Risiko Konstruksi Bangunan
1 Kenaikan biaya Kenaikan akibat perubahan volume x
konstruksi pekerjaan ataupun harga material
2 Ketidakjelasan Keterlambatandankenaikanbiayaakibat x x
spesifikasi spesifikasioutputtidakjelas
output
Risiko Operasional
1 Kenaikan biaya O&M Akibat kesalahan estimasi biaya O&M x
atau kenaikan tidak terduga
2 Kesalahan estimasi Kesalahan estimasi biaya diakibatkan x
biaya lifecycle tidak mendapatkan harga yang fix dan
terkini dari supplier
3 Kenaikan biaya energi Biaya energi naik disebabkan kinerja x
karena inefisiensi unit operasi yang tidak efisien
4 Turn over karyawan Karyawan yang berhenti dan masuk x
terus berlangsung
Risiko Force Majeur dan Lingkungan
1 Bencana alam Terjadinya bencana alam sehingga x x x
tidak dapat beroperasi secara normal
2 Force majeure Politis Peristiwa perang, kerusuhan, x x x
gangguan keamanan masyarakat
3 Cuaca ekstrim Akibat perubahan iklim atau faktor lain x x x
4 Risiko nilai aset turun Kebakaran, ledakan, dsb x
7.1.2 Penilaian Risiko
Penilaian risiko dalam manajemen risiko adalah sebuah kegiatan dalam

memprioritaskan risiko-risiko untuk tindakan atau analisis selanjutnya dengan cara
menilai dan menyatukan kemungkinan terjadinya dan dampak dari risiko tersebut.
Dalam menganalisis secara kualitatif, risiko dapat dibedakan menjadi risiko yang
memiliki dampak kecil, sedang, maupun besar. Penentuan tiap risiko itulah yang dapat
dianalisis seberapa sering kemungkinan terjadinya dan seberapa besar dampaknya
144
terhadap proyek prioritas strategis pembangunan sektor pariwisata. Pada kegiatan ini,
penilaian risiko akan dilakukan secara kualitatif.
Tabel 7.2 Matriks Penilaian Risiko
Tahapan
Kategori
No Deskripsi Prakons Kons Pasca Nilai Risiko
Risiko
kons
Risiko Permintaan
1 Perubahan Kesalahan input parameter dan x Sedang
proyeksi perancangan model sehingga hasil
volume estimasi menyimpang
permintaan
2 Rendahnya BU gagal memperoleh penyewa x Sedang
konsumen
Risiko Lahan
1 Perubahan Perubahan RTRW yang membuat lokasi x Rendah
RTRW lahan tidak sesusi peruntukan
2 Lahan tidak x Sedang
bisa beralih ke
pihak swasta
Risiko Perizinan
1 Persetujuan Izin usaha yang diajukan tidak disetujui x Rendah
Izin Usaha
yang
terkendala
2 Perizinan yang Izin usaha terkait bidang usaha tidak x Rendah
tidak sesuai sesaui
bidang usaha
1 Akses ke lokasi Akses sarana transportasi yang belum x x x Sedang
proyek belum bisa menunjang ke lokasi proyek
lengkap
2 Akses ke lokasi Akses sarana transportasi memiliki x x x Rendah
proyek hambatan terkait keamanan dan
terhambat lainnya
1 Desain tidak Desain proyek tidak sesuai spesifikasi x Rendah
sesuai yang telah ditetapkan
2 Perubahan Tren desain yang berubah mengikuti x Rendah
tren desain perkembangan teknologi
1 Perubahan Regulasi yang berubah terkait x x x Rendah
regulasi terkait perubahan kepemimpinan
investasi
karena
pergantian
kepemimpinan
2 Perubahan Berbentuk kebijakan pajak oleh x x x Rendah
regulasi (dan otoritas terkait (pusat dan/atau
pajak) daerah)
diskriminatif
dan spesifik
145
Tahapan
Kategori
No Deskripsi Prakons Kons Pasca Nilai Risiko
Risiko
kons
1 Kegagalan Tidak tercapainya financial close x Rendah
mencapai karena ketidakpastian kondisi pasar
financial close
2 Risiko struktur efisiensi karena struktur modal x Menengah
finansial proyek yang tidak optimal
3 Risiko nilai fluktuasi (non ekstrim) nilai tukar x Rendah
tukar mata
uang
4 Risiko tingkat Kenaikan (non ekstrim) tingkat inflasi x Rendah
inflasi terhadap asumsi dalam life-cycle cost
5 Risiko suku fluktuasi (non ekstrim) tingkat suku x Rendah
bunga bunga
6 Risiko asuransi Cakupan asuransi untuk risiko tertentu x Rendah
1 Kenaikan biaya Kenaikan akibat perubahan volume x Rendah
2 Ketidakjelasan Keterlambatandankenaikanbiayaakibat x x Rendah
output
Risiko Operasional
1 Kenaikan biaya Akibat kesalahan estimasi biaya O&M x Rendah
O&M atau kenaikan tidak terduga
2 Kesalahan Kesalahan estimasi biaya diakibatkan x Rendah
estimasi biaya tidak mendapatkan harga yang fix dan
lifecycle terkini dari supplier
3 Kenaikan biaya Biaya energi naik disebabkan kinerja x Rendah
energi karena operasi yang tidak efisien
inefisiensi unit
4 Turn over Karyawan yang berhenti dan masuk x Rendah
karyawan terus berlangsung
1 Bencana alam Terjadinya bencana alam sehingga x x x Rendah
2 Force majeure Peristiwa perang, kerusuhan, x x x Rendah
Politis gangguan keamanan masyarakat
3 Cuaca ekstrim Akibat perubahan iklim atau faktor lain x x x Rendah

4 Risiko nilai Kebakaran, ledakan, dsb x Rendah
aset turun
7.1.3 Alokasi Risiko
Prinsip yang lazim diterakan untuk alokasi risiko bahwa risiko sebaiknya dialokasikan
kepada pihak yang relatif lebih mampu mengelolanya atau dikarenakan memiliki biaya
terendah untuk menyerap risiko tersebut. Jika prinsip ini diterapkan dengan baik,
146
diharapkan dapat menghasilkan premi risiko yang rendah dan biaya proyek yang lebih
rendah sehingga berdampak positif bagi pemangku kepentingan proyek tersebut.
Tabel 7.3 Matriks Alokasi Risiko
Tahapan Alokasi Risiko

Kategori
No Deskripsi Prakons Kons Pasca Pemerintah BU
Risiko
kons
Risiko Permintaan
1 Perubahan Kesalahan input parameter dan x x
proyeksi perancangan model sehingga hasil
permintaan
2 Rendahnya BU gagal memperoleh penyewa x x
konsumen
Risiko Lahan
1 Perubahan Perubahan RTRW yang membuat lokasi x x
RTRW lahan tidak sesusi peruntukan
2 Lahan tidak x x
bisa beralih ke
pihak swasta
Risiko Perizinan
1 Persetujuan Izin usaha yang diajukan tidak disetujui x x
Izin Usaha
yang
terkendala
2 Perizinan yang Izin usaha terkait bidang usaha tidak x x
tidak sesuai sesaui
bidang usaha
1 Akses ke lokasi Akses sarana transportasi yang belum x x x x
proyek belum bisa menunjang ke lokasi proyek
lengkap
2 Akses ke lokasi Akses sarana transportasi memiliki x x x x
proyek hambatan terkait keamanan dan
terhambat lainnya
1 Desain tidak Desain proyek tidak sesuai spesifikasi x x
sesuai yang telah ditetapkan
2 Perubahan Tren desain yang berubah mengikuti x x
tren desain perkembangan teknologi
1 Perubahan Regulasi yang berubah terkait x x x x
regulasi terkait perubahan kepemimpinan
investasi
karena
pergantian
kepemimpinan
2 Perubahan Berbentuk kebijakan pajak oleh x x x x
pajak) daerah)
diskriminatif
dan spesifik
147

Kategori
No Deskripsi Prakons Kons Pasca Pemerintah BU
Risiko
kons
1 Kegagalan Tidak tercapainya financial close x X
mencapai karena ketidakpastian kondisi pasar
financial close
2 Risiko struktur efisiensi karena struktur modal x X
finansial proyek yang tidak optimal
3 Risiko nilai fluktuasi (non ekstrim) nilai tukar x X
tukar mata
uang
4 Risiko tingkat Kenaikan (non ekstrim) tingkat inflasi x X
5 Risiko suku fluktuasi (non ekstrim) tingkat suku x X
bunga bunga
6 Risiko asuransi Cakupan asuransi untuk risiko tertentu x X
1 Kenaikan biaya Kenaikan akibat perubahan volume x x
2 Ketidakjelasan Keterlambatandankenaikanbiayaakibat x x x
output
Risiko Operasional
1 Kenaikan biaya Akibat kesalahan estimasi biaya O&M x x
2 Kesalahan Kesalahan estimasi biaya diakibatkan x x
estimasi biaya tidak mendapatkan harga yang fix dan
lifecycle terkini dari supplier
3 Kenaikan biaya Biaya energi naik disebabkan kinerja x x
energi karena operasi yang tidak efisien
inefisiensi unit
4 Turn over Karyawan yang berhenti dan masuk x x
karyawan terus berlangsung
1 Bencana alam Terjadinya bencana alam sehingga x x x
2 Force majeure Peristiwa perang, kerusuhan, x x x
Politis gangguan keamanan masyarakat
3 Cuaca ekstrim Akibat perubahan iklim atau faktor lain x x x

4 Risiko nilai Kebakaran, ledakan, dsb x
aset turun
7.1.4 Mitigasi Risiko
Dalam proses manajemen risiko, diperlukan penanganan dan pengendalian (risk

treatment dan risk control). Mitigasi risiko bertujuan untuk memberikan cara mengelola
risiko terbaik dengan mempertimbangkan kemampuan pihak yang mengelola risiko dan
148
juga dampak risiko. Mitigasi risiko ini berisi rencana-rencana yang harus dilakukan
pemerintah dalam kondisi preventif, saat risiko terjadi, ataupun paska terjadinya risiko.
Secara garis besar, penanganan risiko termasuk: menanggung risiko, menghindari risiko,
menghilangkan risiko, meminimalisir risiko, dan mengalihkan atau mengalokasikan
risiko kepada pihak lain.
Selanjutnya akan dibuat matriks risiko atas investasi proyek prioritas strategis
pembangunan di sektor pariwisata yang dapat memberi gambaran atas kategori risiko,
penilaian risiko, alokasi risiko, dan mitigasi risiko.
Tabel 7.4 Matriks Mitigasi Risiko
Tahapan
Kategori
No Deskripsi Prakons Kons Pasca Mitigasi
Risiko
kons
Risiko Permintaan
1 Perubahan Kesalahan input parameter dan x Perbaikan
proyeksi perancangan model sehingga hasil pengumpulan data
permintaan
2 Rendahnya BU gagal memperoleh penyewa x Perbaikan sektor
konsumen promosi
peningkatan kualitas
dan kuantitas hotel
Risiko Lahan
1 Perubahan Perubahan RTRW yang membuat lokasi x Kepastian secara
RTRW lahan tidak sesusi peruntukan hukum atas RTRW di
lokasi proyek
2 Lahan tidak x Kepastian secara
bisa beralih ke hukum dari Pemkab
pihak swasta Magelang
Risiko Perizinan
1 Persetujuan Izin usaha yang diajukan tidak disetujui x Kepastian hukum atas
Izin Usaha izin usaha yang berlaku
yang
terkendala
2 Perizinan yang Izin usaha terkait bidang usaha tidak x Kepastian hukum atas
tidak sesuai sesaui izin usaha sesuai bidang
bidang usaha yang berlaku
1 Akses ke lokasi Akses sarana transportasi yang belum x x x Pembangunan sarana
proyek belum bisa menunjang ke lokasi proyek transportasi untuk
lengkap menunjang lokasi
proyek
2 Akses ke lokasi Akses sarana transportasi memiliki x x x Keterlibatan aparat
proyek hambatan terkait keamanan dan keamanan untuk
terhambat lainnya menjamin hambatan ke
lokasi proyek
149
Tahapan
Kategori
Risiko
kons
1 Desain tidak Desain proyek tidak sesuai spesifikasi x Kontraktor harus
sesuai yang telah ditetapkan memahami desain
proyek secara jelas
2 Perubahan Tren desain yang berubah mengikuti x Desain harus bisa
tren desain perkembangan teknologi menyesuaikan atas
perkembangan
teknologi
1 Perubahan Regulasi yang berubah terkait x x x Kepastian hukum atas
regulasi terkait perubahan kepemimpinan regulasi investasi yang
investasi berlaku
karena
pergantian
kepemimpinan
2 Perubahan Berbentuk kebijakan pajak oleh x x x Mediasi negosiasi
pajak) daerah)
diskriminatif
dan spesifik
1 Kegagalan Tidak tercapainya financial close x Koordinasi yang baik
mencapai karena ketidakpastian kondisi pasar dengan
financial close potential lenders
2 Risiko struktur efisiensi karena struktur modal x Konsorsium didukung
finansial proyek yang tidak optimal sponsor
/lender yang kredibel
3 Risiko nilai fluktuasi (non ekstrim) nilai tukar x Instrumen lindung nilai
tukar mata
uang
4 Risiko tingkat Kenaikan (non ekstrim) tingkat inflasi x Faktor indeksasi tarif
5 Risiko suku fluktuasi (non ekstrim) tingkat suku x Lindung nilai tingkat
bunga bunga suku
bunga
6 Risiko asuransi Cakupan asuransi untuk risiko tertentu x Konsultansi dengan
tidak lagi tersedia di pasaran spesialis/broker
asuransi
1 Kenaikan biaya Kenaikan akibat perubahan volume x Kesepakatan prosedur
konstruksi pekerjaan ataupun harga material persetujuan
perubahan volume
dan ambang batas
perubahan
2 Ketidakjelasan Keterlambatan dan kenaikan biaya x x • Klarifikasi saat proses

spesifikasi akibat spesifikasi out put tidak jelas tender atas kapasitas
output desain yang baik
Risiko Operasional
1 Kenaikan biaya Akibat kesalahan estimasi biaya O&M x Operator yang handal
150
Tahapan
Kategori
Risiko
kons
2 Kesalahan Kesalahan estimasi biaya diakibatkan x Kesepakatan/kontrak
estimasi biaya tidak mendapatkan harga yang fix dan dengan supplier seawal
lifecycle terkini dari supplier mungkin
3 Kenaikan biaya Biaya energi naik disebabkan kinerja x Kualitas dan spesifikasi
energi karena operasi yang tidak efisien unit yang baik
inefisiensi unit
4 Turn over Karyawan yang berhenti dan masuk x Karyawan diberikan
karyawan terus berlangsung insentif yang menarik
1 Bencana alam Terjadinya bencana alam sehingga x x x Asuransi,bila
tidak dapat beroperasi secara normal dimungkinkan
2 Force majeure Peristiwa perang, kerusuhan, x x x Asuransi,bila
Politis gangguan keamanan masyarakat dimungkinkan
3 Cuaca ekstrim Akibat perubahan iklim atau faktor lain x x x Asuransi,bila

dimungkinkan
4 Risiko nilai Kebakaran, ledakan, dsb x Asuransi
aset turun
151
Tabel 7.5 Matriks Risiko

No Kategori Risiko Deskripsi Prakons Kons Pasca Pemerintah BU Mitigasi Nilai Risiko
kons
Risiko Permintaan
1 Perubahan proyeksi Kesalahan input parameter dan x x Perbaikan pengumpulan Sedang
volume permintaan perancangan model sehingga hasil data
estimasi menyimpang
2 Rendahnya BU gagal memperoleh penyewa x x Perbaikan sektor Sedang
konsumen promosi
peningkatan kualitas dan
kuantitas hotel
Risiko Lahan
1 Perubahan RTRW Perubahan RTRW yang membuat lokasi x x Kepastian secara hukum Rendah
lahan tidak sesusi peruntukan atas RTRW di lokasi
proyek
2 Lahan tidak bisa x x Kepastian secara hukum Sedang
beralih ke pihak dari Pemkab Magelang
swasta
Risiko Perizinan
1 Persetujuan Izin Izin usaha yang diajukan tidak disetujui x x Kepastian hukum atas Rendah
Usaha yang izin usaha yang berlaku
terkendala
2 Perizinan yang tidak Izin usaha terkait bidang usaha tidak x x Kepastian hukum atas Rendah
sesuai bidang usaha sesaui izin usaha sesuai bidang
yang berlaku
1 Akses ke lokasi Akses sarana transportasi yang belum x x x x Pembangunan sarana Sedang
proyek belum bisa menunjang ke lokasi proyek transportasi untuk
lengkap menunjang lokasi proyek
152

kons
2 Akses ke lokasi Akses sarana transportasi memiliki x x x x Keterlibatan aparat Rendah
proyek terhambat hambatan terkait keamanan dan keamanan untuk
lainnya menjamin hambatan ke
lokasi proyek
1 Desain tidak sesuai Desain proyek tidak sesuai spesifikasi x x Kontraktor harus Rendah
yang telah ditetapkan memahami desain
proyek secara jelas
2 Perubahan tren Tren desain yang berubah mengikuti x x Desain harus bisa Rendah
desain perkembangan teknologi menyesuaikan atas
perkembangan teknologi
Risiko Regulasi dan
Politik
1 Perubahan regulasi Regulasi yang berubah terkait x x x x Kepastian hukum atas Rendah
terkait investasi perubahan kepemimpinan regulasi investasi yang
karena pergantian berlaku
kepemimpinan
2 Perubahan regulasi Berbentuk kebijakan pajak oleh x x x x Mediasi negosiasi Rendah
(dan pajak) otoritas terkait (pusat dan/atau
diskriminatif dan daerah)
spesifik
1 Kegagalan Tidak tercapainya financial close x X Koordinasi yang baik Rendah
mencapai karena ketidakpastian kondisi pasar dengan
financial close potential lenders
2 Risiko struktur efisiensi karena struktur modal x X Konsorsium didukung Menengah
finansial proyek yang tidak optimal sponsor
/lender yang kredibel
153

kons
3 Risiko nilai tukar fluktuasi (non ekstrim) nilai tukar x X Instrumen lindung nilai Rendah
mata
uang
4 Risiko tingkat inflasi Kenaikan (non ekstrim) tingkat inflasi x X Faktor indeksasi tarif Rendah
terhadap asumsi dalam life-cycle cost
5 Risiko suku bunga fluktuasi (non ekstrim) tingkat suku x X Lindung nilai tingkat suku Rendah
bunga bunga
6 Risiko asuransi Cakupan asuransi untuk risiko tertentu x X Konsultansi dengan Rendah
tidak lagi tersedia di pasaran spesialis/broker asuransi
1 Kenaikan biaya Kenaikan akibat perubahan volume x x Kesepakatan prosedur Rendah
konstruksi pekerjaan ataupun harga material persetujuan perubahan
volume dan ambang
batas perubahan
2 Ketidakjelasan Keterlambatandankenaikanbiayaakibat x x x• Klarifikasi saat proses Rendah

spesifikasi spesifikasioutputtidakjelas tender atas kapasitas
output desain yang baik
Risiko Operasional
1 Kenaikan biaya Akibat kesalahan estimasi biaya O&M x x Operator yang handal Rendah
2 Kesalahan estimasi Kesalahan estimasi biaya diakibatkan x x Kesepakatan/kontrak Rendah
biaya lifecycle tidak mendapatkan harga yang fix dan dengan supplier seawal
terkini dari supplier mungkin
3 Kenaikan biaya Biaya energi naik disebabkan kinerja x x Kualitas dan spesifikasi Rendah
energi karena operasi yang tidak efisien unit yang baik
inefisiensi unit
154

kons
4 Turn over karyawan Karyawan yang berhenti dan masuk x x Karyawan diberikan Rendah
terus berlangsung insentif yang menarik
1 Bencana alam Terjadinya bencana alam sehingga x x x Asuransi,bila Rendah
tidak dapat beroperasi secara normal dimungkinkan
2 Force majeure Peristiwa perang, kerusuhan, x x x Asuransi,bila Rendah
Politis gangguan keamanan masyarakat dimungkinkan
3 Cuaca ekstrim Akibat perubahan iklim atau faktor lain x x x Asuransi,bila Rendah
dimungkinkan
4 Risiko nilai aset Kebakaran, ledakan, dsb x Asuransi Rendah
turun
155
7.2 Masalah yang Harus Ditindaklanjuti (Outstanding Issue)
7.2.1 Isu-isu Kritis
Permasalahan utama pada pariwisata Kawasan Borobudur terdiri dari:
 Regulasi dan institusi yang tidak jelas dan lemah, menyebabkan perubahan
penggunaan lahan yang tidak terkendali.
 ‘Overtourism’, dengan terlalu banyak orang mengunjungi situs dan
mengakibatkan tekanan fisik dan lingkungan. Hal ini terutama disebabkan oleh
komersialisasi berlebihan, dengan fokus sempit pada perolehan laba dan
standar yang buruk.
 Lemahnya manfaat sosial-ekonomi yang diperoleh secara lokal dari pariwisata
ke Borobudur.
 Kerusakan fisik dan lingkungan terhadap monumen dan sekitarnya, termasuk
dari aktivitas gunung berapi.
7.2.2 Rencana dan Strategi Penyelesaian Isu-isu Kritis
Rencana dan strategi penyelesaian isu-isu kritis terdiri dari:
 Meningkatkan kapasitas kelembagaan untuk memfasilitasi pengembangan

pariwisata yang terintegrasi dan berkelanjutan
 Meningkatkan kualitas infrastruktur terkait pariwisata dan aksesibilitas layanan
dasar
 Promosikan partisipasi lokal dalam ekonomi pariwisata
 Meningkatkan lingkungan yang memungkinkan untuk investasi swasta dan
masuknya bisnis dalam pariwisata
156
BAB 8 KESIMPULAN DAN REKOMENDASI

8.1 Kesimpulan
Berdasarkan analisis yang telah dilakukan maka dapat disimpulkan beberapa aspek
diantaranya:
 Transito Hotel & Convention akan menjadi motor penggerak yang dapat
menghubungkan semua potensi yang ada di sekitar Borobudur baik seni,
budaya, kearifan lokal, alam, kuliner, produk unggulan, dan lainnya.
 Mengangkat Martabat Bangsa Indonesia di mata dunia, melalui pogram
Connecting Borobudur, memperkenalkan keunggulan tanpa tanding Borobudur
dan mengusung kearifan dan budaya lokal,
 Menciptakan Multiplier Ekonomi dan Membuka Lapangan Pekerjaan,
bermanfaat untuk pemberdayaan dan peningkatan pendapatan masyarakat
setempat dengan menerapkan pariwisata berkelanjutan, terbangun
interkoneksi di berbagai bidang, berciri khas yang menjadi pembeda dan
keunggulan
 Secara Pasar Prospektif Magelang melalui Borobudur sebagai World Heritage
Site UNESCO dikunjungi sekitar 4 juta turis baik wisatawan domestik maupun
internasional.
 Meeting Incentive Conference dan Exhibition (MICE) adalah bisnis miliaran dollar
prospektif untuk dikembangkan.
 Secara yuridis lokasi pengembangan The Transito Hotel and Convention
dimungkinkan dikembangkan secara optimal karena lokasinya berada di luar
zona SP1 dan SP2 (Zona konservasi Borobudur).
 Secara ekonomi dan keuangan Hotel dan Konvensi di Kota Magelang telah
tumbuh dan berkembang dengan NPV positif dan IRR di atas bunga bank maka
proyek layak untuk dikembangkan.
157
8.2 Rekomendasi
Rekomendasi yang dapat diberikan terhadap pengembangan Kawasan Borobudur

diantaranya:
 Pemkab Magelang membentuk/menentukan BUMD untuk mewakili Pemkab

Magelang bekerjasama dengan investor.
 Pemkab Magelang wajib mengikuti aturan Bangun Guna Serah (BGS)
berdasarkan PP No. 28 Tahun 2020 Tentang Perubahan PP No. 27 Tahun 2014
Tentang Pengelolaan Barang Milik Negara dan Daerah.
 Surat Pernyataan Resmi dari Pemkab Magelang untuk Kepastian Investasi
Transito Hotel dan Convention sangat diperlukan.
 Segera membuat Feasibility Study yang detail, lengkap dengan DED (Detailed
Engineering Drawing) untuk memberikan gambaran yang lebih tajam dan detail
kepada calon investor.
 Mengundang investor potensial, pengusaha pariwisata baik lokal maupun
internasional (seperti: Padma Group, Santika Group, Jiwa Jawa Group, dan
lainnya).
 Bekerjasama dengan Akmil, TNI, dan Kementerian Pertahanan untuk
menjadikan the Transito sebagai Center for International Conference on Defense
Strategy.
 Bekerjasama dengan Kementerian Pariwisata dan Ekonomi Kreatif untuk
penyelenggaraan program “Connecting Borobodur”, Borobudur Heritage
Experience.
 Bekerjasama dengan para penggiat Seni dan Budaya sekitar untuk eksplorasi
kearifan seni dan budaya lokal, Story Telling, workshop seni dan budaya, dan
lain-lain.
158
ANALiSA ASPEK YURiDiS N
PERUNTUKAN DAN LEGALiTAS LAHAN
Transito Hotel & Convention

TRANSITO HOTEL W E
& CONVENTION
Connecting Borobudur Perda RTRW Kota Magelang No. 2 Tahun 2020 S
CONNECTING BOROBUDUR Graban
SECANG
Ngablak
NGABLAK
Windusari
Secang
TRANSITO HOTEL AND CONVENTION

Magelang Utara
Kaliangkrik Magelang Utara

Tegalrezo Pakis
Bandongan
KOTA MAGELANG
MagelangTengah
MagelangTengah
Magelang Selatan
Kajoran Candimulyo
KAB. MAGELANG
Magelang Selatan
Sawangan
PROV.JAWA TENGAH
Tempuran
Mertoyudan
Dukun
Mungkid MUNGKID
SALAMAN
BOROBUDUR Srumbung
Muntilan
MUNTILAN
Borobudur
Salam
Ngluwar
Berdasarkan Perda RTRW Kota Magelang No.2 Lahan Clean & Clear sudah sertifikat atas nama
Tahun 2020, peruntukan saat ini sesuai kondisi Pemerintah Kabupaten Magelang
eksisting yaitu perkantoran, AsramaTransit / Pola Kerjasama mengikuti PP No. 28 Tahun 2020 Total Area
Penginapan Peserta Program Transmigrasi tentang Pengelolaan Barang Milik Negara atau lokasi 10.000 m2
Pemkab Magelang, dimungkinkan untuk Daerah yaitu Bangun Guna Serah (BGS) selama Di Jantung Kota Magelang
dibangun sarana penunjang perkantoran 30 tahun
diantaranya mengikuti kegiatan saat ini sebagai
asrama penginapan, akomodasi hotel dan Badan Usaha Pengembang
dan Pengelola KAPASITAS
konferensi.
Pemerintah Daerah Magelang 216 rooms & Convention Hall
Transito Hotel & Conventio akan menjadi motor Secara Pasar Prospektif Magelang melalui
penggerak yang dapat mengkoneksikan semua Borobudur sebagai World Heritage Site UNESCO kelayakan finansial TRANSITO HOTEL AND CONVENTION - Kota mAgelang
Periode Konsesi: 30 tahun The Transito Hotel and Convention, hotel berstandar internasional
potensi yang ada di sekitar Borobudur baik seni, dikunjungi sekitar 4 juta turis baik wisatawan Proyeksi Pendapatan: Rp3.360 Miliar
EBITDA: 34,92% bintang empat yang fokus pada meeting, incentive, conference
budaya, kearifan lokal, alam, kuliner, produk domestik maupun internasional.
NPV: Rp 70 Miliar
and exhibition (MICE). Lokasi strategis di jantung Kota Magelang,
unggulan, dan lainnya. Meeting Incentive Conference dan Exhibition IRR: 17,47%
Rasio B / C: 1,5 tempat terkenal sejarah Gunung Tidar, The Avengers of Java, Paku
Mengangkat Martabat Bangsa Indonesia di mata (MICE) adalah bisnis miliaran dollar prospektif Payback Period: 8 tahun
Bumi Jawa. 15 menit berkendara dari The Magnificent Borobudur,
dunia, melalui pogram Connecting Borobudur, untuk dikembangkan.
Estimasi Nilai Situs Warisan Dunia UNESCO. 1,5 Jam perjalanan dari Bandara
memperkenalkan keunggulan tanpa tanding Secara yuridis dimungkinkan dibangun berada di Investasi
IDR 298,521,600,000 Internasional Yogya dan Kota Semarang melalui Tol Yogya Bawen,
Borobudur dan mengusung kearifan dan budaya luar zona SP1 dan SP2 (Zona konservasi
diharapkan selesai pada tahun 2023. Beberapa langkah dari
lokal, Borobudur) sehingga dapat dikembangkan secara
Akademi Militer, Indonesian Army Center of Excellence,
Menciptakan Multiplier Ekonomi dan Membuka optimal.
Contact Person :
diproyeksikan menjadi pusat konferensi nasional dan
Lapangan Pekerjaan, bermanfaat untuk Secara ekonomi dan keuangan Hotel dan Name : Arif Sunaryo
Occupation : Head of investment, dinternasional tentang kerjasama strategi pertahanan dengan
pemberdayaan dan peningkatan pendapatan Konvensi di Kota Magelang telah tumbuh dan
INDONESIA INVESTMENT COORDINATING BOARD
Jl. Jend. Gatot Subroto No. 44, Jakarta 12190
DPMPTSP Kab. Magelang Kementerian Pertahanan.
masyarakat setempat dengan menerapkan berkembang dengan NPV positif dan IRR di atas Mobile : +62 813-2872-4455
pariwisata berkelanjutan, terbangun interkoneksi di bunga bank maka proyek layak untuk Email : arifsonaryo0@gmail.com
www.bkpm.go.id
berbagai bidang, berciri khas yang menjadi dikembangkan.
pembeda dan keunggulan
6 | www.bkpm.go.id 2 | www.bkpm.go.id
TRANSITO HOTEL AND CONVENTION WHY MiCE ? ARAH KEBiJAKAN PEMBANGUNAN EKONOMi:
PARiWiSATA
MAGELANG CITY KONDiSi SAAT iNi ISU STRATEGiS ARAH KEBiJAKAN
Aspek Historis Peradaban Motif Tujuan Kunjungan Pangsa kunjungan wisatawan STRATEGi PENiNGKATAN DAYA SAiNG
Wisatawan Domestik dan Mancanegara Jumlah Wisatawan mancanegara ke indonesia masih
Arsitektur Kerajaan Budha Terdapat GAP
mancanegara meningkat 1. Inovasi produk pariwisata (atraksi, kuliner, akomodasi,
ke Borobudur
antara Jumlah rendah terhadap:
Hotel and public services Aspek Artefak Kerajaan Jawa : Wisata Sejarah Warisan Dunia Wisatawan dengan
Ketersediaan
UNESCO menjadi 13 juta orang Asia Pasifik = 4,3% harian wistawan, terutama wisatawan mancanegara
Yogyakarta-Surakarta Akomodasi (2017) ASEAN = 11,7% 2. Percepatan pembangunan infrastruktur konektivitas
Borobudur Wisata Perlintasan Kerajaan Layanan Tinggal,
Aspek Perlintasan arkeologis
Yogya-Solo Bisnis dan
Dibutuhkan
dalam konteks Pertemuan Riset 3. Peningkatan pengelolaan destinasi dan layanan
Manusia Purba Riset Arkeologis Manusia Purba Skala Internasional MICE Jumlah wisatawan pariwisata yang didukung penerapan standar pariwisata
Convention Center Kawasan nusantara meningkat dari Peningkatan Jumlah dan kualitas bekerlanjutan
Riset Vukanologis Dan skala 252,2 juta orang (2014) SDM Pariwisata sesuai dengan 4. Peningkatan investasi pariwisata yang didukung
Roof Garden and Resto Manusia Purba Wisata Keindahan Perbukitan Belum Tergalinya Internasional menjadi 277 juta orang kebutuhan ndicato pariwisata optimalisasi sumber daya local
konsep Kunjungan (2017) 5. Peningkatan jumlah tenaga kerja pariwisata yang
Wisata Alam yang subur berupa dalam sistem
Aspek Lingkungan Alam terampil dan kompeten dengan didukung perbaikan
hutan dan persawahan
Perbukitan yang Eksotik Pendidikan dan pelatihan pariwisata serta sertifikasi
kompentnsi
Nilai devisa pariwisata 6. Penguatan citra pariwisata dan perluasan/diversifikasi
beberapa ndicator daya saing
miliar (2014) menjadi USD pariwisata indoensia masih berada di
15,2 miliar (2017) FOKUS PENGEMBANGAN
peringkat 30% terbawah
Meeting, Incentives, conference, exhibition (MICE), wisata
ANALiSA PASAR minat khusus (adventure, cruise, heritage, halal dan cross
border tourism)
JUMLAH HOTEL DI KAB. MAGELANG Kinerja pariwisata
Peningkatan kinerja ekspor pariwisata
Key Success Factor:
indoneisa berada di
NO URAiAN BiNTANG NON BiNTANG Cooperation with Indonesian Army and Ministry of
Convention Center yang Roof Garden dengan resto Hotel dengan kapasitas 216 negara (WEF, 2017) wisatawan mancanegara
Defense, Center for International Conference on Defense
terdiri dari ruang pertemuan Jawa. Di lantai 2 untuk room. Pada lantai bawah Strategy Where historical values and modern technology
besar dan beberapa ruang Informal Business Meeting. dilengkapi dengan tenant 1 Jumlah Hotel 7 44 meet
pertemuan kecil Kolam renang di bagian UMKM khas kawasan
belakang lantai dasar Borobudur
2 RLM Tamu 1,46 1,31 ASPEK TEKNiS
ANALiSA PROGRAM RUANG DAN KONSEP LAYOUT BANGUNGAN
3 Tingkat Penghunian Kamar 39,21 39,04
MENGAPA TRANSiTO HOTEL & CONVENTiON ? Akomodasi Berskala Internasional menampung event
berskala internasional.
Lokasi strategis di jantung Kota Magelang dekat dengan Event waisyak dengan wisatawan puluhan Rapat dan Konferensi Bertaraf Internasional.
Gunung Tidar, Paku Bumi Jawa, Icon Spiritual Kota ribu umat Budha dan Borobudur Marathon, Pertunjukan Seni & Budaya Kelas Dunia.
Magelang. Beberapa langkah dari Akademi Militer peserta belasan ribu dari dalam & luar negeri. Kegiatan Terapi, Healing, Wellness, Yoga, dan lainnya.
Indonesia, cocok untuk pengembangan rapat dan Borobudur Heritage Tour On Bus, Kunjungan ke Spot-2 Unik
konferensi (MICE) tentang keamanan dan keselamatan Paket Borobudur Spiritual Experience, URAiAN TiNGKAT HUNiAN KAMAR RATA-RATA LAMA MENGiNAP di Sekitar Borobudur, Story Telling, Professional Guide, dll.
NO JUMLAH HOTEL
nasional serta internasional bekerjasama dengan TNI beryoga dan bermeditasi di Gunung Tidar, Group Outing, Team Building, Pernikahan, Ulang Tahun, dll. Layout Concept
dan Kemenhan. Pertemuan Sungai Elo & Progo, serta Lingsir Bintang Non Bintang Bintang Non Bintang Bintang Non Bintang
Kuliner Spesial Khas Borobudur (Bajingan & Mangut Beong)
Wengi di Candi Borobudur menjadikan 1 Jawa Tengah 238 1374 39,73 30,37 2,52 1,50
Lokasi di pusat kota menjadi tempat transit untuk pengalaman mengenal kearifan Borobudur
Connecting Borobudur menggunakan Bus terbuka dan sekitar secara lebih dalam. 2 DIY 89 1076 56,22 29,22 1,99 1,35
seperti Bandros di Bandung mengunjungi tempat-2 unik AKHiR 2019 TERCATAT 4 JUTA PENGUNJUNG BOROBUDUR, MENJADi PASAR POTENSiAL SEMENTARA HANYA
dan menarik di sekitar Borobudur. EVENT NASiONAL DAN ADA 7 HOTEL BiNTANG Di SEKiTAR BOROBUDUR.
Merasakan dan mengalami langsung keunikan-2 INTERNASiONAL Di BOROBUDUR:
Borobudur seperti Bajingan, the sweetest of Event Borobudur Nite & Jazz/Music Festival JUMLAH PENGUNJUNG Di BOROBUDUR KONDiSi PERSENTASE SEBARAN Building Concept
Borobudur, kuliner unik dari singkong dicampur Event Indonesia International Cross Cultural EXPENDiTURE MICE (DALAM USD)
3596968
wedang. Festival
3430630
4.000.000
3361178
3292503
3164935
Hidangan spesial Mangut Beong, sop ikan alami Event Heritage Trail 3.500.000
endemik Sungai Progo yang kaya akan rempah-2. Event Borobudur Marathon 3.000.000
Melihat sunset di Keteppass dan sunrise di Punthuk Event Hunting Photo Contest Desain atap Transito Convention Center terinspirasi dari
2.500.000
setumbu. Event Perayaan Waisak Stupa Candi Borobudur, perpaduan nuansa kearifan
Bermain air di Sungai Progo hanya 10 menit jalan kaki Event Borobudur Culinary Festival 2.000.000
lokal dan teknologi modern kekinian. Where historical
dari Transito Hotel di Wisata Sungai Tejo Mulyo. Event Borobudur Festival 5 Gunung (Merapi, 1.500.000 2015 2016 2017 2018 2019 values and modern technology meet
Merbabu, Sumbing, Andong, Menoreh) 1.000.000
Corporate 299528281,2 365131257,9 632624336,4 1073785745 1820501688
Rapat dan Konferensi Bertaraf Internasional. Program Ruang Kamar Per Lantai 24 Kamar Standard
400153
Associa�on 387195095,3 471998943,1 817782678,8 1387288890 2353331450
308764
Event Sendratari Mahakarya Borobudur
222707
200628
222707
Government 43833407,01 53433942,62 92579171,18 157051572,4 266414818,1

500.000
Event Borobudur Dancing and Writers Universi�es & Others 113233758,1 137009853,9 237382490,2 402655339,5 683115079,8
Festival 2014 2015 2016 2017 2018 Corporate Associa�on Government Universi�es & Others
3 | www.bkpm.go.id 4 | www.bkpm.go.id 5 | www.bkpm.go.id
TRANSiTO HOTEL & CONVENTiON
CONNECTiNG BOROBUDUR
MEETING, INCENTIVE, CONFERENCE AND EXHIBITION (MICE)
The Transito Hotel and Convention, hotel
berstandar internasional bintang empat yang
fokus pada meeting, incentive, conference and
exhibition (MICE). Lokasi strategis di jantung Kota
Magelang, tempat terkenal sejarah Gunung
Tidar, The Avengers of Java, Paku Bumi Jawa. 15
menit berkendara dari The Magnificent
Borobudur, Situs Warisan Dunia UNESCO.
W E
LOKASi
Di Jantung Kota Magelang Graban
SECANG
Ngablak
NGABLAK
Windusari
Secang
TRANSITO HOTEL AND CONVENTION

BADAN USAHA PENGEMBANG
DAN PENGELOLA
Magelang Utara
Kaliangkrik Magelang Utara

Tegalrezo Pakis
Bandongan
Pemerintah Daerah Magelang KOTA MAGELANG

MagelangTengah
MagelangTengah
Magelang Selatan
Kajoran Candimulyo
KAB. MAGELANG
Magelang Selatan
Sawangan
KELAYAKAN FiNANSiAL PROV.JAWA TENGAH

Tempuran
Mertoyudan
Periode Konsesi: 30 tahun

Dukun
Proyeksi Pendapatan: Rp3.360 Miliar Mungkid MUNGKID
SALAMAN
EBITDA: 34,92% BOROBUDUR
Muntilan
MUNTILAN
Srumbung
NPV: Rp 70 Miliar
IRR: 17,47% Borobudur
Salam
Rasio B / C: 1,5
Payback Period: 8 tahun Ngluwar
KAPASITAS
216 rooms & Convention Hall
TOTAL AREA
10.000 m2
ESTiMASi NiLAi
INVESTASi
IDR 298,521,600,000
Convention Center Roof Garden and Resto Hotel and public services
Convention Center yang Roof Garden dengan resto Hotel dengan kapasitas 216
terdiri dari ruang pertemuan Jawa. Di lantai 2 untuk room. Pada lantai bawah
besar dan beberapa ruang Informal Business Meeting. dilengkapi dengan tenant
pertemuan kecil Kolam renang di bagian UMKM khas kawasan
belakang lantai dasar Borobudur
MENGAPA MICE ?
Aspek Historis Peradaban Motif Tujuan Kunjungan
Wisatawan Domestik dan Mancanegara
Arsitektur Kerajaan Budha ke Borobudur
Terdapat GAP
antara Jumlah
Wisata Sejarah Warisan Dunia Wisatawan dengan
Aspek Artefak Kerajaan Jawa : UNESCO Ketersediaan
Yogyakarta-Surakarta Akomodasi
Borobudur Wisata Perlintasan Kerajaan Layanan Tinggal,

Yogya-Solo Bisnis dan
Dibutuhkan
dalam konteks Pertemuan Riset
Manusia Purba Riset Arkeologis Manusia Purba Skala Internasional MICE
Kawasan
Riset Vukanologis Dan skala
Manusia Purba Wisata Keindahan Perbukitan Belum Tergalinya Internasional
konsep Kunjungan
Wisata Alam yang subur berupa dalam sistem
Aspek Lingkungan Alam
hutan dan persawahan
Perbukitan yang Eksotik
MENGAPA TRANSiTO HOTEL & CONVENTiON ?

Lokasi strategis di jantung Kota Magelang dekat
dengan Gunung Tidar, Paku Bumi Jawa, Icon Spiritual
Kota Magelang. Beberapa langkah dari Akademi Militer
Indonesia, cocok untuk pengembangan rapat dan
konferensi (MICE) tentang keamanan dan keselamatan
nasional serta internasional bekerjasama dengan TNI
dan Kemenhan.
Lokasi di pusat kota menjadi tempat transit untuk

Connecting Borobudur menggunakan Bus terbuka
seperti Bandros di Bandung mengunjungi tempat-2 unik
dan menarik di sekitar Borobudur.
EVENT NASiONAL DAN

INTERNASiONAL Di BOROBUDUR:
Event Borobudur Nite & Jazz/Music Festival
Event Indonesia International Cross Cultural
Festival
Event Heritage Trail
Event Borobudur Marathon
Event Hunting Photo Contest
Event Perayaan Waisak
JUMLAH HOTEL DI KAB. MAGELANG
Event Borobudur Culinary Festival
NO URAiAN BiNTANG NON BiNTANG
Event Borobudur Festival 5 Gunung (Merapi,
1 Jumlah Hotel 7 44
Merbabu, Sumbing, Andong, Menoreh)
2 RLM Tamu
Event Sendratari Mahakarya Borobudur 1,46 1,31
Event Borobudur Dancing and Writers 3 Tingkat Penghunian Kamar 39,21 39,04
Festival
NO URAiAN JUMLAH HOTEL TiNGKAT HUNiAN KAMAR RATA-RATA LAMA MENGiNAP

Bintang Non Bintang Bintang Non Bintang Bintang Non Bintang
1 Jawa Tengah 238 1374 39,73 30,37 2,52 1,50
2 DIY 89 1076 56,22 29,22 1,99 1,35
AKHiR 2019 TERCATAT 4 JUTA PENGUNJUNG BOROBUDUR, MENJADi PASAR POTENSiAL SEMENTARA HANYA
ADA 7 HOTEL BiNTANG Di SEKiTAR BOROBUDUR.
JUMLAH PENGUNJUNG Di BOROBUDUR KONDiSi PERSENTASE SEBARAN

EXPENDiTURE MICE (DALAM USD)
3596968
3430630
4.000.000
3361178
3292503
3164935
3.500.000
3.000.000
2.500.000
2.000.000
1.500.000 2015 2016 2017 2018 2019

Corporate 299528281,2 365131257,9 632624336,4 1073785745 1820501688
1.000.000
400153
Associa�on 387195095,3 471998943,1 817782678,8 1387288890 2353331450

308764
222707
200628
222707
Government 43833407,01 53433942,62 92579171,18 157051572,4 266414818,1

500.000
Universi�es & Others 113233758,1 137009853,9 237382490,2 402655339,5 683115079,8
2014 2015 2016 2017 2018 Corporate Associa�on Government Universi�es & Others
ARAH KEBiJAKAN PEMBANGUNAN EKONOMi:

PARiWiSATA
KONDiSi SAAT iNi ISU STRATEGiS ARAH KEBiJAKAN
Pangsa kunjungan wisatawan STRATEGi PENiNGKATAN DAYA SAiNG

Jumlah Wisatawan mancanegara ke indonesia masih
mancanegara meningkat rendah terhadap: 1. Inovasi produk pariwisata (atraksi, kuliner, akomodasi,
menjadi 13 juta orang Asia Pasifik = 4,3% harian wistawan, terutama wisatawan mancanegara
(2017) ASEAN = 11,7% 2. Percepatan pembangunan infrastruktur konektivitas
3. Peningkatan pengelolaan destinasi dan layanan
Jumlah wisatawan pariwisata yang didukung penerapan standar pariwisata
nusantara meningkat dari Peningkatan Jumlah dan kualitas bekerlanjutan
252,2 juta orang (2014) SDM Pariwisata sesuai dengan 4. Peningkatan investasi pariwisata yang didukung
menjadi 277 juta orang kebutuhan ndicato pariwisata optimalisasi sumber daya local
(2017) 5. Peningkatan jumlah tenaga kerja pariwisata yang
terampil dan kompeten dengan didukung perbaikan
Pendidikan dan pelatihan pariwisata serta sertifikasi
kompentnsi
Nilai devisa pariwisata 6. Penguatan citra pariwisata dan perluasan/diversifikasi
beberapa ndicator daya saing
miliar (2014) menjadi USD pariwisata indoensia masih berada di
15,2 miliar (2017) FOKUS PENGEMBANGAN
peringkat 30% terbawah
Meeting, Incentives, conference, exhibition (MICE), wisata
minat khusus (adventure, cruise, heritage, halal dan cross
border tourism)
Kinerja pariwisata
Key Success Factor:
indoneisa berada di Peningkatan kinerja ekspor pariwisata
Cooperation with Indonesian Army and Ministry of
negara (WEF, 2017) wisatawan mancanegara
Defense, Center for International Conference on Defense
Strategy Where historical values and modern technology
meet
www.bkpm.go.id
Penyusunan Peluang Investasi Proyek Prioritas Strategis Yang Siap
Ditawarkan Di Sektor Pengembangan Destinasi Pariwisata
Prioritas di Kabupaten Magelang
KATA PENGANTAR
Laporan Pendahuluan ini merupakan tahap awal dari pelaksanaan kegiatan Penyusunan
Peta Potensi Investasi DPP Borobudur Kabupaten Magelang, Jawa Tengah. Kegiatan ini dilakukan
mengingat pentingnya pengembangan potensi di Borobudur khususnya pengembangan pariwisata.
Laporan Pendahuluan ini berisikan maksud-tujuan dan sasaran, dasar-dasar hukum pelaksanaan
kegiatan, dan identifikasi potensi pariwisata di Borobudur.
Kami menydari bahwa Laporan Pendahuluan ini masih merupakan bentuk awal dari keseluruhan
proses pelaksanaan Kegiatan Penyusunan Peta Potensi Investasi Borobudur Kabupaten Magelang,
sehingga kami sangat mengharapkan berbagai masukan, saran dan kritikan dari pihak-pihak yang terkait.
Terima kasih.
Jakarta, … Oktober 2020

PT. Sucofindo
Halaman 1 dari 55
DAFTAR ISI
KATA PENGANTAR................................................................................................................................ 1
DAFTAR ISI ............................................................................................................................................2
DAFTAR GAMBAR ................................................................................................................................ 3
DAFTAR TABEL ..................................................................................................................................... 3
BAB I PENDAHULUAN ......................................................................................................................... 4
1.1 LATAR BELAKANG ............................................................................................................................................ 4

1.2 MAKSUD DAN TUJUAN ..................................................................................................................................... 8
1.3 RUANG LINGKUP KEGIATAN .......................................................................................................................... 8
1.3.1 LINGKUP WILAYAH ..................................................................................................................................... 8
1.3.2 LINGKUP KEGIATAN ................................................................................................................................... 8
1.4 OUTPUT DAN OUTCOME ................................................................................................................................ 10
1.5 SISTEMATIKA LAPORAN GIS ......................................................................................................................... 11
BAB II METODOLOGI PEMETAAN WILAYAH ..................................................................................... 12
2.1 PEROLEHAN DATA SPASIAL (SEKUNDER) ............................................................................................... 12

2.2 PENYUSUNAN BASIS DATA ........................................................................................................................... 13
2.3 OVERLAY ............................................................................................................................................................ 16
2.4 LAYOUT PETA .................................................................................................................................................... 17
BAB III DESKRIPSI PEMETAAN WILAYAH .......................................................................................... 21
3.1 BATAS ADMINISTRASI ..................................................................................................................................... 21

3.2 BATAS DAS (DAERAH ALIRAN SUNGAI) ................................................................................................... 23
3.3 GEOLOGI ............................................................................................................................................................. 24
3.4 JARINGAN JALAN ............................................................................................................................................ 25
3.5 JENIS TANAH ..................................................................................................................................................... 25
3.6 KAWASAN HUTAN ............................................................................................................................................ 27
3.7 KONTUR .............................................................................................................................................................. 28
3.8 LAHAN KRITIS ................................................................................................................................................... 28
3.9 KEMIRINGAN LERENG .................................................................................................................................... 30
3.10 PENUTUP LAHAN ..............................................................................................................................................31
3.11 RENCANA POLA RUANG ................................................................................................................................ 32
Halaman 2 dari 55
3.12 RENCANA STRUKTUR RUANG ..................................................................................................................... 35

3.13 CURAH HUJAN .................................................................................................................................................. 37
BAB IV PENUTUP DAN LAMPIRAN.................................................................................................... 39
DAFTAR GAMBAR
Gambar 2. 1 Diagram Alir Penyusunan Basis Data .............................................................................................. 14

Gambar 2. 2 Struktur Data .................................................................................................................................. 14
Gambar 2. 3. Teknik Overlay dalam SIG .............................................................................................................. 19
Gambar 2. 4. Informasi Pada Layout Peta Landscape ........................................................................................ 21
Gambar 2. 6 Informasi Pada Layout Peta Potrait ............................................................................................... 22
DAFTAR TABEL
Tabel 2. 1 Pengelompokan Feature Dataset ........................................................................................................ 17
Tabel 3. 1 Luas Wiayah Administrasi Kabupaten Magelang ............................................................................... 22
Tabel 3. 2 Luas Lahan Kritis Kabupaten Magelang ............................................................................................. 31
Tabel 3. 3 Luas dan Klasifikasi Lereng Kabupaten Magelang ............................................................................ 32
Tabel 3. 4 Koordinat Lokasi Stasiun Curah Hujan Kabupaten Magelang .......................................................... 38
Tabel 3. 5 Data Curah Hujan Tahun 2019 Kabupaten Magelang ........................................................................ 39
Halaman 3 dari 55
BAB I
PENDAHULUAN
1.1 LATAR BELAKANG
Indonesia saat ini merupakan ekonomi terbesar ke-16 di dunia dengan total PDB
mencapai lebih dari USD 1 triliun. PDB per kapita Indonesia bahkan diproyeksikan akan terus
meningkat dari sebesar USD 4.175 pada tahun 2019 menjadi sebesar USD 6.305 pada tahun 2025
yang memungkinkan Indonesia masuk ke dalam kategori negara berpenghasilan menengah-atas
(upper-middle income coutry), suatu capaian yang akan semakin memperkuat posisi strategi
Indonesia di kancah ekonomi dunia. Namun demikian, jalan untuk merealiasasikan hal tersebut
bukan tanpa tantangan mengingat risiko ketidakpastian global yang terus membayangi mulai dari
perang dagang AS-Tiongkok sampai dengan disrupsi ekonomi global akibat pandemik Covid-19.
Di tengah ketidakpastian ekonomi global serta potensi perlambatan ekonomi yang nyata,
investasi diharapkan menjadi salah satu motor penggerak perekonomian nasional yang memiliki
peranan jangka panjang. RPJMN 2020-2040 menggarisbawahi bahwa ekspektasi perekonomian
utamanya akan didorong oleh investasi, yang direpresentasikan oleh komponen pembentukan
modal tetap bruto (PMTB) yang tumbuh 6,88-8,11 persen per tahun, lebih tinggi dibandingkan
pertumbuhan rata-rata sepanjang tahun 2015-2019 sebesar 5,6 persen. Lebih lanjut, dalam
rangka mencapai pertumbuhan ekonomi sebesar 5,4 – 6,0 persen per tahun, dibutuhkan investasi
setidaknya sebesar Rp. 36.595,5 – 37.447,6 triliun per tahun sepanjang 2020 – 2024 yang akan
disumbang oleh pemerintah BUMN masing-masing sebesar 11,6-13,8 persen dan 7,6 – 7,9 persen,
sementara sisanya akan dipenuhi oleh swasta dan masyarakat. Untuk mencapai sasaran tersebut,
targetrealisasi penanaman modal tahun 2020-2024 mencapai Rp. 4.983,2 triliyun, jauh lebih besar
dibandingkan realisasi penanaman modal pada tahun 2015-2019 sebesar Rp. 3.382 Triliun.
Kebutuhan untuk peningkatan dan percepatan investasi semakin krusial dalam rangka
pemulihan ekonomi nasional pasca pandemik Covid-19. BPS mencatat penurunan laju
pertumbuhan ekonomi nasional dari 4,97% triwulan IV tahun 2019 menjadi 2,97 pada triwulan I
tahun 2020 dan -5,52% pada triwulan II 2020. Bappenas dan Kementerian Keuangan memprediksi
pertumbuhan ekonomi Indonesia tahun 2020 antara 0,4-2,3%.
Halaman 4 dari 55
Penting untuk dipahami bahwa investasi tidak mampu berprean sentral

sebagai motor penggerak perekonomian tanpa adanya tranformasi
struktural sebagai satu kunci penting dalam mencapai pertumbuhan
ekonomi yang berkualitas dalam 5 (lima) tahun ke depan. Perbaikan
transformasi structural umumnya didorong oleh revitalisasi industri
pengolahan dengan tetap mendorong perkembangan sektor lain
melalui transformasi pertanian, hilirisasi pertambangan, pembangunan
infrastruktur yang berkelanjutan, dan transformasi sektor jasa.
Pemerintah mendorong perekonomian Indonesia untuk

bertransformasi dari ketergantungan pada sumber daya alam menjadi
produk-produk dengan nilai tambah ekonomi yang tinggi berbasis
manufaktur dan jasa modern. Salah satu sektor yang menjadi titik
tumpu utnuk mewujudkan cita-cita tersebut adalah sektor pariwisata.
Bagi Indonesia, pariwisata memiliki kontribusi yang signifikan dalam pembangunan ekonomi nasional
sebagai instrumen penyumbang devisa negara, pemerataan pembangunan, dan peningkatan kualitas
hidup masyarakat. Peran pariwisata semakin krusial karena selain berkontribusi langsung pada
perekonomian dan penyerapan tenaga kerja, juga menciptakan multipier effect (efek domini) pda
pertumbuhan sektor-sektor lainnya yang terkait seperti jasa
perumahsakitan, pertanian dan perkebunan, teknologi, sarana
pendidikan, perbankan, dan lain-lain. Harapan besar pemerintah
pada sektor pariwisata juga telah dituangkan melalui sejumlah
target pencapaian Tahun 2024, antara lain: (1) peningkatan nilai
devisa pariwisata sebesar USD 30 Miliar; (2) kontribusi PDB
pariwisata sebesar 5,5%; (3) jumlah tenaga kerja pariwisata
sebesar 15 juta tenaga kerja; (4) jumlah wisatawan mancanegara
sebesar 22,3 juta kunjungan; dan (5) jumlah perjalanan wisatawan
nusantara sebesar 350-400 juta perjalanan.
Investasi juga diharapkan mampu mengatasi persoalan

ketimpangan wilayah, di mana pertumbuhan ekonomi di 34
provinsi yang ada di Indonesia diharapkan dapat berjalan
beriringan dengan pertumbuhan ekonomi nasional. Adapun
Halaman 5 dari 55
kebijakan di tiap wilayah diharapkan dapat selaras dengan kebijakan di tingkat nasional, dengan tetap
memperhatikan keunggulan kompetitif dan permasalahan yang unik dengan karakteritik wilayah masing-
masing sehingga dalam kurun waktu 5 (lima) tahun ke depan pertumbuhan ekonomi tidak hanya terpusat
pada Jawa dan Sumatera. Wilayah di luar Jawa dan Sumatera diperkirakan sudah dapat menjadi pusat
pertumbuhan ekonomi baru sebagaimana proyeksi pertumbuhan ekonomi per pulau di atas.
RPJMN 2020-2024 pada dasarknya memungkinkan hal tersebut dengan

ditetapkannya 41 Proyek Prioritas Strategis (Major Project) yang tersebar di
berbagai daerah di Indonesia dan mencakup banyak sektor mulai dari sektor
industri pengolahan (hilirisasi) dan manufaktur, energi, infrastruktur, perikanan,
pertanian, pariwisata, lingkungan hidup hingga sektor pendidikan. Major Project
merupakan proyek yang memiliki nilai strategis dan daya ungkit tinggi untuk
mencapai sasaran prioritas pembangunan nantinya akan melibatkan tidak hanya
pemerintah dalam hal ini kementerian teknis/lembaga terkait tetapi juga BUMN
maupun swasta nasional dalam merealisasikan proyek investasinya. Proyek
tersebut disusun untuk membuat RPJMN lebih konkrit dalam menyelesaikan isu-isu pembangunan,
terukur, dan manfaatnya langsung dapat dirasakan oleh masyarakat. Selain itu, Major Project juga dapat
menjadi alat kendali pembangunan sehingga sasaran dan target pembangunan dalam RPJMN 2020-2024
dapat terus dipantau dan dikendalikan
Selain 41 Major Project di atas, 223 Proyek Strategis Nasinal (PSN) sebagaimana dituangkan dalam
Peraturan Presiden No. 3 Tahun 2016 jo. Peraturan Presiden No. 56 Tahun 2018 dengan perkiraan nilai
total investasi sebesa Rp. 4.183 triliun dan tersebar di berbagai daerah di Indonesia juga berpotensi untuk
mendorong pemerataan pembangunan di daerah dalam kerangka pengentasan ketimpangan wilayah.
Proyek-proyek Prioritas strategis yang dilaksanakan pada tahun 2020-2040 juga diarahkan untuk
mendukung pengembangan kawasan strategis antara lain pengembangan komoditas unggulan dan
industri pengolahan (hilirisasi) sumber daya alam (pertanian, perkebunan, logam dasar, dan kemaritiman)
melalui pemanfaatan dan keterpaduan pembangunan infrastruktur yang difokuskan di Kawasan Ekonomi
Khusus (KEK) dan/atau Kawasan Industri, serta pengembangan kawasan strategis prioritas berbasis
pariwisata yakni Destinasi Pariwisata Prioritas (DPP). Pengembangan kawasan-kawasan strategis tersebut
diharapkan akan mendorong pertumbuhan ekonomi wilayah dan menciptakan pusat-pusat pertumbuhan
ekonomi baru.
Halaman 6 dari 55
Dalam RPJMN 2020-2040 pemerintah menetapkan 10 Destinasi

Pariwisata Prioritas menjadi Proyek Strategis Pemerintah (Major
Project) salah satunya berupakan Kawasan Borobudur dan sekitarnya.
Dalam 5 (lima) tahun mendatang, peningkatan nilai tambah sektor
pariwisata difokuskan pada peningkatan lama tinggal, dan pengeluaran
wisatawan sebagai hasil dari perbaikan aksesibilitas, atraksi, dan
amenitas di 10 destinasi tersebut. Periode 2020-2040 menjadi
momentum yang paling baik bagi percepatan pembangunan pariwisata,
memperhatikan bahwa saat ini Pemerintah mengarahkan focus seluruh
kementerian dan Lembaga lintas sektor untuk mendukung
pembangunan infrastruktur, sarana dan prasaran di destinasi pariwisata
prioritas. Selain itu pemerintah juga mengupayakan pengembangan
pariwisata yang berkelanjutan melalui penciptaan sumber daya manusia yang terampil, diversifikasi
produk pariwisata, dan mendorong digitalisasi pelayanan pariwisata. Tentunya momentum ini harus
dapat dimanfaatkan dengan baik oleh seluruh stakeholder yang berperan dalam pengembangan sektor
pariwisata.
Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM) sebagai Lembaga Pemerintah yang berperan dalam
mengkoordinir kegiatan penanaman modal di Indonesia, memiliki kepentingan untuk mendorong
pengembangan proyek investasi yang sifatnya strategis di berbagai daerah di Indonesia dalam konteks
pemerataan pembangunan yang berdaya saing. Berkaitan dengan hal tersebut dan sejalan dengan fungsi
BKPM dalam pengkajian dan pengusulan perencanaan penanaman modal nasional dan pembuatan peta
penanaman modal di Indonesia, diperlukan adanya identifikasi terhadap peluang penanaman modal
proyek strategis yang siap ditawarkan kepada investor di sektor pariwisata serta analisis kebijakan dan
insentif yang sesuai sebagai bahan rekomendasi kepadan Kementerian/Lembaga yang terkait. Kegiatan
tersebut memiliki peran penting sebagai upaya mengatasi kendala yang dihadapi dalam mempromosikan
peluang investasi selama ini yakni belum tersedianya gambaran informasi yang komperhensif mengenai
peluang investasi proyek prioritas strategis di sektor pariwisata dalam bentuk pra studi kelayakan,
termasuk pengemasan informasi proyek yang dibutuhkan investor dalam bentuk info memo dan informasi
berbasis spasial, sangat diperlukan guna membantu calon investor dalam mengambil keputusan
berinvestasi di Indonesia.
Halaman 7 dari 55
1.2 MAKSUD DAN TUJUAN
Maksud kegiatan ini yaitu mendorong realisasi pengembangan penanaman modal proyek
prioritas/strategis di Indonesia, dengan tujuan antara lain:
1. Memberikan gambaran komprehensif dan mendetail (pra studi kelayakan/pra feasibility study)
kepada investor dan stakeholder mengenai kelayakan suatu proyek;
2. Menganalisis kelayakan investasi suatu proyek di sektor pariwisata yang akan didorong dan
dikembangkan oleh Pemerintah 5 (lima) tahun kedepan, dengan memperhitungkan keunggulan
kompetitif dan keunggulan komparatif setiap daerah (provinsi) dalam rangka mendukung upaya
pemerataan ekonomi ke seluruh wilayah yang berdaya saing.
3. Merumuskan usulan rekomendasi kebijakan dan insentif khusus kepada Kementerian/Lembaga
terkait bagi pengembangan penananman modal proyek prioritas strategis sektor pariwisata di
Indonesia;
4. Menyiapkan informasi proyek prioritas strategis berbasis spasial (Sistem Informasi Geografis)
yang siap ditawarkan kepada investor dan infoemasi/konten terkait lainnya yang diintegrasikan
dengan sistem informasi yang telah tersedia di BKPM.
1.3 RUANG LINGKUP KEGIATAN
1.3.1 LINGKUP WILAYAH

Ruang lingkup wilayah merupakan bagian dari proyek prioritas strategis/Major Project
dalam RPJMN 2020-2024 dan/atau PSN di Sektor Pariwisata yang berlokasi di Provinsi Jawa
Tengah berupa Pengembangan Destinasi Pariwisata Prioritas Borobudur. Adapun lingkup wilayah
Destinasi Pariwisata Prioritas Borobudur meliputi 3 Kabupaten yaitu Kabupaten Magelang,
Kabupaten Purworejo dan Kabupaten Kulonprogo.
1.3.2 LINGKUP KEGIATAN

Lingkup kegiatan dari pekerjaan Penyusunan Peta Peluang Investasi Proyek Prioritas
Strategis yang Siap Ditawarkan di Sektor Pariwisata ini adalah:
Halaman 8 dari 55
1. Mengidentifikasi dan mengkaji proyek prioritas untuk dikembangkan yang memiliki

urgensi tinggi yang menarik bagi investor di DPP Borobudur, yakni jenis proyek/bidang
usaha yang akan dikembangkan di sektor pariwisata;
2. Mengobservasi dan memetakan lokasi proyek potensial untuk pengembangan
penananman modal proyek prioritas yang bersifat strategis yang dikaitkan dengan
keunggulan dan karakteristik pada DPP Borobudur;
3. Mengidentifikasi hambatan dan permasalahan yang mungkin terjadi dalam
pengembangan penanaman modal proyek prioritas yang bersifat strategis untuk
mengidentifikasi dan memitigasi resiko;
4. Menganalisis kelayakan investasi dalam pengembangan penanaman modal proyek
prioritas strategis sektor pariwisata di Indonesia, yang mencakup beberapa aspek dalam
prastudi kelayakan suatu proyek sebagai berikut:
a. Aspek hukum dan administrative, meliputi analisis peraturan dan kebijakan
pemerintah pusat dan daerah terkait pengembangan pariwisata, perizinan,
dan non perizinan, dan kesesuaian tata ruang;
b. Aspek tenis, terkait kesiapan wilayah/lokasi yang akan dikembangkan meliputi
analisis lokasi, aksesibilitas dan konektivitas wilayah, infrastruktur pendukung
pariwisata, kondisi lingkungan sekitar (termasuk kondisi eksisiting unsur-unsur
pendukung pariwisata berupa amenitas, atraksi, dan akomodasi),
ketersediaan tenaga kerja/SDM pariwisata, kondisi lahan (topografi, daya
dukung dan daya tamping lahan), harga lahan, rantai pasok dan ekosisitem
pariwisata, serta daya dukung dan daya tamping lahan pariwisata.
c. Aspek pasar dan pemasaran, meliputi gambaran perekonomian dan demografi
lokasi proyek, permintaan pasar pariwisat, potensial mitra PMDN dan/atau
UMKM, dan peluang pasar;
d. Aspek social ekonomi dan lingkungan, meliputi dampak lingkungan, dampak
social, dan dampak ekonomi dari pengembangan proyek investasi pariwisata,
Halaman 9 dari 55
e. Aspek keuangan, meliputi kebutuhan biaya investasi proyek investasi

pariwisata yang akan dibangun, termasuk proyeksi pendapatan, proyeksi
biaya, sumber pendanaan (pola investasi), dan analisis kelayakan proyek.
f. Merumuskan usulan kebijakan dan implikasinya bagi pengembangan
penanaman modal proyek prioritas yang bersifat strategis di sektor pariwisata
di masa mendatang termasuk strategi dan rencana aksi prioritasnya;
g. Menyiapkan peta peluang dan profil proyek investasi yang siap ditawarkan
untuk masing-masing proyek dalam bentuk dokumen pra studi kelayakan dan
info memo yang memuat informasi penting yang dibutuhkan investor
(summary dari dokumen pra studi kelayakan) yang disajikan secara infografis
dalam Bahasa Indonesia dan Bahasa Inggris.
h. Menyiapkan informasi proyrk prioritas setrategis berbasis spasial (sistem
informasi geografis) yang siap ditawarkan kepada investor dan
informasi/konten terkait lainnya yang diintegrasiakndengan sistem informasi
yang telah tersedia di BKPM.
1.4 OUTPUT DAN OUTCOME
Output dari kegiatan pekerjaan Penyusunan Peta Peluang Investasi Proyek Prioritas Strategis yang
Siap Ditawarkan di Sektor Pariwisata ini terdiri dari:
1. Peta peluang dan profil proyek investasi dalam bentuk pra studi kelayakan untuk masing-masing
proyek prioritas trategis di sektor pariwisata, yang memuat secara komperhensif mengenai
karakteristik proyek yang memiliki potensi untuk dikembangkan, potensi pasar, areal
pengembangan potensial, kesiapan wilayah (daya dukung dan daya tamping lahan, tenaga kerja,
aksesibilitas dan konektivitas, sarana dan prasarana, ketersediaan infrastruktur pendukung),
hambatan dan permasalahan yang mungkin terjadi serta langkah antisipatif yang terukur,
kelayakan proyek secara ekonomi, serta usulan rekomendasi kebijakan yang perlu disiapkan guna
mendukung pengembangan investasi tersebut
2. Info memo berupa profil masing-masing proyek strategis yang siap ditawarkan kepada investor di
sektor pariwisata (summary dari dokumen pra studi kelayakan) yang disajikan secara infografis
dalam Bahasa Indonesia dan Bahasa Inggris;
Halaman 10 dari 55
3. Informasi proyek srtaregis berbasis spasial (Sistem Informasi Geografis) yang siap ditawarkan
kepada investor dan informasi/konten terkait lainnya yang telah diintegrasikan dengan sistem
informasi yang tersedia di BKPM.
Outcome dari kegiatan pekerjaan Penyusunan Peta Peluang Investasi Proyek Prioritas Strategis yang Siap
Ditawarkan di Sektor Pariwisata ini adalah terjaringnya investasi pada Daerah Pariwisata Prioritas
Borobudur yang akan mengakibatkan berkembanganya pariwisata pada DPP Borobudur sehingga
memberikan dampak bagi pertumbuhan ekonomi wilayah sekitarnya.
1.5 SISTEMATIKA LAPORAN GIS
Adapun sebagai gambaran dalam materi laporan GIS, berikut merupakan sistematika penulisan pada
laporan GIS :
BAB I PENDAHULUAN
Pada bab ini, pembahasan berisi tentang pendahuluan sebagai pengantar pembahasan di laporan
GIS meliputi latar belakang, maksud tujuan, ruang lingkup, output outcome, dan sistematika
laporan GIS.
BAB II METODOLOGI PEMETAAN WILAYAH
Pada bab ini, menjelaskan tentang metode-metode yang digunakan dalam penyusunan peta.
BAB III DESKRIPSI PEMETAAN WILAYAH
Pada bab ini, menjelaskan mengenai gambaran kondisi tematik yang terdapat di suatu wilayah.
BAB IV PENUTUP DAN LAMPIRAN
Pada bab ini, menjelaskan suatu kesimpulan dan menampilkan peta-peta tematik yang tersedia
di suatu wilayah atau kawasan.
Halaman 11 dari 55
BAB II
METODOLOGI PEMETAAN WILAYAH
2.1 PEROLEHAN DATA SPASIAL (SEKUNDER)
2.1.1 Kebutuhan dan Identifikasi Sumber Data

Berikut merupakan sumber data - data spasial yang digunakan dalam penyusunan peta tematik :
1. Data Citra Spot Kabupaten Magelang, Provinsi Jawa Tengah
2. Data DEMNAS, sumber data raster diunduh dari website Badan Informasi Geospasial
(http://tides.big.go.id/DEMNAS/).
3. Peta Dasar (Batas Wilayah Administrasi, Hidrologi, Transportasi, Lingkungan terbangun, dan
Utilitas), Sumber peta diunduh dari website Badan Informasi Geospasial (https://portal.ina-
sdi.or.id/downloadaoi/).
4. Peta Bathimetri, Sumber dari Badan Informasi Geospasial
5. Peta Topografi / Kontur, Sumber dari pengolahan data Demnas dengan interval 25 mdpl) / dari
website Badan Informasi Geospasial (http://tides.big.go.id/DEMNAS/).
6. Peta Kemiringan Lereng, Sumber dari pengolahan data Demnas dengan klasifikasi berdasarkan
Kementrian Pertanian / dari website Badan Informasi Geospasial
(http://tides.big.go.id/DEMNAS/).
7. Peta Daerah Aliran Sungai, Sumber dari Website GIS Kementerian Lingkungan Hidup dan
Kehutanan
8. Peta Curah Hujan, Sumber dari pengolahan data BMKG dengan klasifikasi curah hujan yang
disesuaikan dengan kawasan masing-masing / dari Stasiun Curah Hujan BMKG
9. Peta Lingkungan Terbangun, selain dari Peta RBI Badan Informasi Geospasial ,terdapat juga
sumber peta yang diunduh dari Open Street Map Tahun 2020
10. Peta Penutupan Lahan, Sumber dari Peta Tutupan Lahan Skala 1:50.000, Kementerian Lingkungan
Hidup dan Kehutanan Tahun 2018.
11. Peta Tata Guna Hutan / Penunjukan Kawasan Hutan, Sumber dari Peta Kawasan Hutan Skala
1:50.000, Kementerian Lingkungan Hidup dan Kehutanan Tahun 2018.
12. Peta Lahan Kritis, Sumber dari Website GIS Kementerian Lingkungan Hidup dan Kehutanan.
Halaman 12 dari 55
13. Peta Lahan Gambut, Sumber dari Badan Informasi Geospasial Tahun 2016
14. Peta Jenis Tanah, Sumber peta dari Kementerian Pertanian
15. Peta Geologi, Sumber peta dari Peta Geologi Skala 1:100.000 Kementrian ESDM Tahun 2013
16. Peta Sumber Daya Mineral dan Wilayah Izin Usaha Pertambangan, Sumber peta dari One Map
Kementrian ESDM (https://geoportal.esdm.go.id/minerba/)
17. Peta RTRW Kabupaten, Sumber peta dari Data Perda 27 Tahun 2011 RTRW Kabupaten Purworejo,
Perda Kabupaten Kulon Progo Nomor 1 Tahun 2012, Perda Kabupaten Magelang No. 5 Tahun
2011
18. Peta Masterplan Kawasan Industri / Pariwisata
2.1.2 Digitasi
Penyempurnaan data spasial hasil digitasi, berupa perlakuan kartografi terhadap data spasial.
Kegiatan ini mengacu kepada Petunjuk Baku Penyusunan Data Digital yang digunakan oleh Pusat
Perpetaan, beserta sistem kodifikasi data digitalnya.
Pembuatan peta dasar/basemap yang terdiri dari informasi dasar sebuah wilayah akan
menggambarkan infrastruktur eksisting (jalan, jembatan, sungai, penggunaan lahan, dan fasilitas
umum serta sosial) yang ada disuatu wilayah. Data peta dasar ini akan digunakan untuk melengkapi
informasi peta dengan tema-tema tertentu/Peta tematik.
Peta tematik yang bersifat khusus akan menyajikan informasi yang sangat detail mengenai tema
tertentu seperti peta sebaran potensi sumber daya pertanian, perkebunan, pertambangan, migas dan
potensi lainnya yang menjadi tema unggulan di sebuah wilayah. Tidak hanya berkisar pada tematik
potensi daerah saja, peta tematik ini juga menyajikan kondisi sosial – ekonomi yang ada di sebuah wilayah,
seperti kepadatan penduduk, GDB, tingkat penghasilan, usia produktif dan data lainnya yang dapat
dijadikan analisa keruangan untuk pengembangan investasi dari sisi dukungan sosial – ekonomi sebuah
wilayah/provinsi.
2.2 PENYUSUNAN BASIS DATA
Basis data merupakan kumpulan data yang terorganisasi untuk melayani berbagai aplikasi pada
saat bersamaan dengan melakukan penyimpanan dan pengelolaan data. Gambar 2.1 menunjukkan proses
penyusunan basis data.
Halaman 13 dari 55
Gambar 2.1 Diagram Alir Penyusunan Basis Data
Struktur Data untuk Basis Data Spasial Basemap dan Tematik, berisikan struktur data, penamaan,
tema dan tabel penghubung dan feature (unsur) basis data. Data yang ada di dalam basis data spasial
yang dibangun untuk data basemap dan tematik disusun sesuai dengan feature class yang dikelompokkan
dalam dataset (tema) dan dikemas dalam geodatabase.
Gambar 2.2 Struktur Data
Feature Class (unsur) adalah obyek aktual yang ada di dalam basis data spasial dan diwakili oleh
tipe data yang sama (titik, garis dan area), misalnya sungai kecil diwakili oleh sumbu sungai (feature garis),
Halaman 14 dari 55
bangunan kecil (feature titik), tutupan lahan (feature area) atau sungai lebar diwakili oleh kedua tepinya
(feature area). Masing-masing feature dapat memiliki satu atau lebih atribut yang ditempelkan pada
feature tersebut, untuk penjelasan lebih rinci. Dengan demikian feature harus memenuhi persyaratan
sebagai berikut:
• Tipe data yang sama, misalnya titik, garis atau area;

• Karakter utama yang sama, misalnya semua tipe jalan, air, tutupan lahan;
• Field atribut yang sama .
Feature Dataset atau Tema adalah sekumpulan feature dengan karakter atau fungsi yang sama.
Pengelompokan tidak tergantung dari tipe data dari feature dan field atribut. Tema menggabungkan
feature-feature yang secara logis masuk dalam satu kelompok, misalnya bandara, pelabuhan, jalan dan
jalan kereta api dikelompokkan dalam transportasi.
Dengan demikian data geospasial yang telah dihasilkan dalam proses plotting disusun sedemikian
rupa sehingga memudahkan dalam penggunaannya, dengan ketentuan seperti dalam tabel berikut.
Tabel 2.1 Pengelompokan Feature Dataset
No Data Point Line Area Text
1 Batas Wilayah √ √ √
2 Dataset Khusus √
3 Geologi √
4 Hidrologi √ √
5 Hipsografi √ √
6 Toponimi √ √
7 Kebencanaan √
Halaman 15 dari 55
8 Lingkungan Terbangun √
9 Masterplan Kawasan √ √ √
10 RTRW Kabupaten √ √ √
11 Transportasi √ √
12 Utilitas √ √
Sistem penamaan file dalam format data shapefile (SHP) dan geodatabase (GDB) mengikuti
ketentuan SNI dan ketentuan Badan Informasi Geospasial (BIG) sesuai dengan Katalog Unsur Geografi
(KUGI) yang dilakukan sedikit penyesuaian sesuai dengan kebutuhan penyajian data.
2.3 OVERLAY
Overlay merupakan suatu sistem informasi dalam bentuk grafis yang dibentuk dari penggabungan
berbagai peta individu (memiliki informasi/database yang spesifik). Overlay peta dilakukan minimal
dengan 2 jenis peta yang berbeda secara teknis dikatakan harus ada polygon yang terbentuk dari 2 jenis
peta yang dioverlaykan. Jika dilihat data atributnya, maka akan terdiri dari informasi peta pembentuknya
(Prahasta, Eddy. 2006), contohnya melakukan overlay peta topografi dengan peta penggunaan lahan,
maka di peta barunya akan menghasilkan polygon baru berisi atribut topografi dan penggunaan lahan.
Agregat dari kumpulan peta individu ini, atau yang biasa disebut peta komposit, mampu
memberikan informasi tentang komponen lingkungan dan sosial. Peta komposit yang terbentuk akan
memberikan gambaran tentang konflik antara proyek dan faktor lingkungan. Metode ini tidak menjamin
akan mengakomodir dampak potensial, tetapi dapat memberikan dampak potensial pada spasial tertentu
(Prahasta, 2005).
Halaman 16 dari 55
Gambar 2.3 Teknik Overlay dalam SIG
2.4 LAYOUT PETA
Penyajian data dalam bentuk peta pada dasarnya dilakukan dengan mengikuti kaidah-kaidah
kartografis. Penyajian data tersebut menekankan pada kejelasan informasi tanpa mengabaikan unsur
estetika dari peta sebagai sebuah karya seni. Kaidah-kaidah kartografis yang diperlukan dalam pembuatan
suatu peta diaplikasikan dalam proses visualisasi data spasial dan penyusunan tata letak (layout) suatu
peta. Berikut dibawah ini beberapa kaidah dalam penyajian unsur:
1. Relief. Nilai (angka) kontur diletakkan pada garis kontur, diletakkan mengarah ke atas yang lebih
tinggi sehingga terbaca ketika mencari slope.
2. Nama. Nama-nama dan teks dibuat pada ukuran dan model yang sesuai dengan unsur yang
menonjol dan penting. Nama-nama harus dapat memastikan identifikasi yang tepat. Nama-nama
tersebut diletakkan sedemikian rupa sehingga selalu dapat terbaca dan tidak menghalangi simbol
peta lainnya.
3. Simbol. Pusat dan orientasi simbol pada umumnya harus sesuai dengan posisi pusat unsur dan
orientasinya di atas permukaan tanah. Simbol garis unsur tunggal atau ganda (jalan, sungai)
ditampilkan pada jarak-jarak yang teratur. Hal ini untuk menghindari simbol-simbol yang akan
mengganggu garis unsur.
Halaman 17 dari 55
4. Informasi Tepi. Memuat judul peta, skala, diagram lokasi, edisi, pembuat, legenda, dan
keterangan. Informasi tepi tersebut diletakkan di sisi kanan dan/atau di bawah muka peta.
Layout peta dibuat dalam bentuk landscape atau potrait sesuai dengan kebutuhan penyajian. Adapun
ketentuan layout peta adalah sebagai berikut.
1. Ukuran kertas untuk peta yang dicetak adalah:
a. Ukuran kertas adalah A3 dengan skala menyesuaikan.
b. Resolusi peta adalah 300 dpi (dots per inch) dengan format PDF.
2. Kelengkapan informasi Peta mencakup:
a. Logo instansi;
b. Judul peta;
c. Nomor peta;
d. Arah mata angin, skala teks, skala batang, sistem proyeksi;
e. Indeks peta;
f. Legenda;
g. Sumber data;
h. Tahun pembuatan peta dan pembuat peta.
Halaman 18 dari 55
Gambar 2.4 Informasi Pada Layout Peta Landscape
Halaman 19 dari 55
Gambar 2.5 Informasi Pada Layout Peta Potrait
Halaman 20 dari 55
BAB III
DESKRIPSI PEMETAAN WILAYAH
3.1 BATAS ADMINISTRASI
Kabupaten Magelang merupakan salah satu kabupaten di Provinsi Jawa Tengah, dengan
luas wilayah daratan sebesar 108.573 ha atau sekitar 3,34 persen dari luas Provinsi Jawa Tengah.
Berdasarkan letak geografisnya, Kabupaten Magelang memiliki batas-batas sebagai berikut:
o Utara : Kabupaten Temanggung dan Kabupaten Semarang

o Selatan : Kabupaten Purworejo dan Provinsi DIY
o Timur : Kabupaten Semarang dan Kabupaten Boyolali
o Barat : Kabupaten Temanggung dan Kabupaten Wonosobo
o Tengah : Kota Magelang
Secara geografis Kabupaten Magelang terletak pada posisi 110o 01’ 51” dan 110o 26’ 58”
Bujur Timur dan antara 7o 19’ 13” dan 7o 42’16” Lintang Selatan. Dengan posisi ini, Kabupaten
Magelang terletak di tengah pulau Jawa, tepatnya di persilangan lalu lintas ekonomi dan wisata
antara Semarang-Magelang-Yogyakarta dan Purworejo-Magelang-Temanggung. Kabupaten
Magelang terbagi menjadi 21 kecamatan, terdiri dari 367 desa dan 5 kelurahan. Kecamatan
terluas adalah Kecamatan Kajoran (83,41km2), sedangkan kecamatan terkecil adalah Kecamatan
Ngluwar (22,44 km2).
Tabel 3.1 Luas Wilayah Administrasi Kabupaten Magelang

No Kecamatan Luas (km2) Presentase Jarak dari Ibu Kota Ketinggian dari
Luas Kabupaten (km) Permukaan Laut (mdpl)
1 Salaman 68,87 6,34 15 208
2 Borobudur 54,55 5,02 4 235
3 Ngluwar 22,44 2,07 22 202
Halaman 21 dari 55
4 Salam 31,63 2,91 19 336
5 Srumbung 53,18 4,90 19 501
6 Dukun 53,40 4,92 21 578
7 Muntilan 28,61 2,64 17 348
8 Mungkid 37,40 3,44 7 320
9 Sawangan 72,37 6,67 15 575
10 Candimulyo 46,95 4,32 17 437
11 Mertoyudan 45,35 4,18 6 347
12 Tempuran 49,04 4,52 8 210
13 Kajoran 83,41 7,68 31 578
14 Kaliangkrik 57,34 5,28 34 823
15 Bandongan 45,79 4,22 20 431
16 Windusari 61,65 5,68 25 525
17 Secang 47,34 4,36 22 470
18 Tegalrejo 35,89 3,31 22 478
19 Pakis 69,56 6,41 29 841
20 Grabag 77,16 7,11 33 680
21 Ngablak 43,80 4,03 37 1.378
Total 1.085,73 100.00 360
Sumber: BPS Kabupaten Magelang, 2017
Halaman 22 dari 55
Kabupaten Purworejo berada di antara 109°47’28” BT - 110°8’20” BT dan 7°32’LS - 7°54’

LS, dengan luas wilayah 1.034,82 km2 yang terdiri dari kurang lebih dua perlima daerah dataran
dan sisanya daerah pegunungan/perbukitan dengan batas-batas wilayah:
∙ Sebelah utara : Kabupaten Wonosobo dan Kabupaten Magelang
∙ Sebelah timur : Kabupaten Kulonprogo Provinsi DIY
∙ Sebelah selatan: Samudera Indonesia
Secara administratif, Kabupaten Purworejo terbagi ke dalam 16 kecamatan, 494
desa/kelurahan. Kecamatan yang paling luas adalah Kecamatan Bruno yaitu mencapai 10.843 Ha,
yang persentase luasnya terhadap kabupaten sebesar 10,47 %. Adapun kecamatan yang paling
sempit luasannya adalah Kecamatan Kutoarjo, yaitu hanya sekitar 3,63 % dari luas Kabupaten
Purworejo.
Kabupaten Kulon Progo adalah salah satu kabupaten paling barat yang berada di Provinsi
Daerah Istimewa Yogyakarta. Kabupaten ini memiliki ibu kota Wates yang memiliki luas 58.627,5
ha. Kabupaten Kulon Progo terdiri dari 12 kecamatan yaitu Temon, Wates, Panjatan, Galur,
Lendah, Sentolo, Pengasih, Kokap, Girimulyo, Nanggulan, Kalibawang, dan Samigaluh. Kabupaten
ini juga terdiri atas 87 desa, 1 keluraahan dan 917 padukuhan. Secara astronomi Kabupaten Kulon
Progo terletak antara 7° 38’43” - 7° 59’3’’ Lintang Selatan dan antara 110°11’37”- 110°16’26” Bujur
Timur.
Batas-batas kabupaten Kulon Pogo adalah sebagai berikut:
1) Sebelah Timur berbatasan dengan Kabupaten Sleman
2) Sebelah Barat berbatsan dengan Kabupaten Purworejo, jawa Tengah
3) Sebelah Utara berbatasan dengan Kabupaten magelang
4) Sebelah Selatan berbatasan langsung dengan Samudra Hindia
3.2 BATAS DAS (DAERAH ALIRAN SUNGAI)
Adapun data batas Daerah Aliran Sungai didapatkan dari WebGIS Kementerian
Lingkungan Hidup dan kehutanan. Kabupaten Magelang memiliki dua DAS yaitu DAS Progo
DAS Tuntang, dan DAS Bogowonto. DAS Progo mengelola sungai Progo dan Elo bagian hulu,
meliputi wilayah Kecamatan Windusari, Secang, Bandongan, Mertoyudan, Tempuran, Borobudur,
Mungkid, Tegalrejo, Muntilan, Salam, Ngluwar, Grabag, Sawangan, Dukun dan Srumbung. Sedang
DAS Bogowonto hanya meliputi sebagian kecil daerah di Kecamatan Salam dan Kajoran.
Halaman 23 dari 55
Kabupaten Magelang mempunyai 10 sungai besar/sedang dengan jumlah debit

maksimum 2.314 m3/detik dan minimum 110,5 m3/detik, serta 52 mata air dengan jumlah debit
8.284 liter/detik. Kabupaten Magelang ini dikelilingi gunung-gunung sebagai daerah tangkapan air
hujan, wilayah Kabupaten Magelang kaya cadangan air tanah yang keluar sebagai mata air di
permukaan. Dalam neraca air Tahun 2000, cadangan air tanah dangkal/bebas yang dimanfaatkan
1.492,99 juta m3/tahun, dan untuk air tanah sedang/semi artesis 3.732,48 juta m3/tahun.
Sedangkan Kabupaten Purworejo dan Kulonprogo memiliki daerah aliran sungai Bogowonto,
Jalicokroyasan, Opak-oyo, Progo, Serang, Tuntang, Mawar Medono, Mawar Medono I, dan Mawar
Medono II.
3.3 GEOLOGI
Data geologi didapatkan dari Peta Geologi Skala 1:100.000, Kementerian Energi dan
Sumber Daya Mineral, Tahun 2013. Berdasarkan data peta tersebut, diketahui bahwa Kabupaten
Magelang terdiri dari formasi geologi young volcanic deposits of merapi, volcanic breccia,
undifferentiated volcanic rocks, telemoyo volcanics, sumbing volcanics, sumbing lava, old volcanic
deposits of merapi volcano, old sumbing volcanics, nanggulan formation, lava dome and flow,
kekep volcanics, kebobutak formation, alluvium, andesit, andesit porphyry and lahar, andong dan
kendil volcanics, avalanche dep. (ladus) from nueeardente, cindercone ash deposits, condong
volcanic, dacite, gianti volcanics, gilipetung volcani, jonggrangan formation, dan kaligetas
formation.
Kabupaten Magelang di Bagian Barat Daya (Salaman dan Borobudur bagian selatan)
tersusun dari batuan breksi, andesit, dasit, tufa, tufa lapili, aglomerat dan lava andesit yang
merupakan bagian dari formasi andesit tua. Batuan dari gunung berapi yang ada di sekililing
wilayah ini merupakan unsur batuan yang membentuk dataran Magelang berupa tanah endapan
alluvial yang subur. Kabupaten Magelang di bagian tengah merupakan tanah endapan/alluvial
yang merupakan lapukan dari batuan induknya. Sedangkan di lereng dan kaki gunung merupakan
tanah endapan vulkanis.
Sedangkan Kabupaten Purworejo dan Kulon Progo memiliki formasi geologi alluvium,
andesite, andesite porphyry and lahar, andong and kendil volcanics, avalarche dep. (ladus),
cindercone ash deposits, coastal deposits, colluvium, condong volcanic, dacite, gianti volcanic,
halang formation, jonggrangan formation, kaligeas formation, kebobutak formation, kekep
Halaman 24 dari 55
volcanics, lava dome and flow, nanggulan formation, old sumbing volcanics, old volcanic deposits,
peniron formation, semilir formation, sentolo formation, sumbing lava, sumbing volcanics,
telemoyo volcanics, undifferentiated volcanic rocks, volcanic breccia, dan young volcanic deposits
of merapi.
3.4 JARINGAN JALAN
Data jaringan jalan didapatkan dari Peta Rupa Bumi Indonesia Provinsi Jawa Tengah Skala
1:25.000, Badan Informasi Geospasial, Tahun 2016. Berdasarkan data jaringan jalan tersebut
diketahui bahwa Kabupaten Magelang, Purworejo, dan Kulonprogo terdiri dari status jalan arteri,
jalan kolektor, jalan lokal, jalan lain, dan jalan setapak. Akses melalui darat juga dapat dicapai
dengan melalui jalur jalan arteri Semarang-Surakarta dan Semarang-Yogyakarta, maupun jalur
jalan kolektor yang menghubungkan Kota Semarang-Magelang, Surakarta-Magelang, Yogyakarta-
Magelang, Temanggung-Magelang, Magelang-Purworejo, maupun Magelang-Kulonprogo. Akses
darat juga dapat dicapai dengan menggunakan angkutan umum bus dari Terminal Tipe A di Kota
Semarang, Yogyakarta maupun Surakarta, dan beberapa terminal tipe C di Kabupaten Magelang.
3.5 JENIS TANAH
Data jenis tanah didapatkan dari Kementerian Pertanian. Jenis tanah yang ada di wilayah
Kabupaten Magelang adalah terdiri dari:
a. Alluvial kelabu, alluvial coklat, regosol coklat kelabu dan coklat tua yang banyak
terdapat di daerah dataran seperti, Mertoyudan, Mungkid, Candimulyo, Salaman,
Secang, Tegalrejo, Muntilan, Srumbung, Salam dan Ngluwar.
b. Regosol kelabu dan coklat tua, andosol coklat, lithosol latosol coklat, banyak terdapat
di daerah lereng pegunungan seperti, Windusari, Kajoran, Kaliangkrik, Ngablak,
Grabag, Pakis, Bandongan.
c. Latosol coklat kemerahan ada di Kecamatan Grabag dan Ngablak.
d. Latosol coklat tua kemerahan ada di Kecamatan Salam, Kajoran, Kaliangkrik, Salaman,
Tempuran, Bandongan dan Windusari.
e. Latosol merah kekuningan ada di wilayah Kecamatan Salaman dan Borobudur.
Kabupaten Purworejo memiliki jenis tanah yang terdiri dari:
Halaman 25 dari 55
a. Tanah Alluvial, memiliki produktivitas yang rendah sampai yang tinggi dan biasanya
digunakan untuk kegiatan pertanian dan permukiman. Jenis tanah ini mencakup 40%
dari total wilayah Kabupaten Purworejo.
b. Tanah Regosol, memiliki produktivitas yang rendah sampai yang tinggi dan biasanya
digunakan untuk pertanian dan perkebunan Jenis tanah ini 5% dari luas total
Kabupaten Purworejo.
c. Tanah Latosol, memiliki produktivitas sedang hingga tinggi dan merupakan tanah
pertanian yang cukup baik. Jenis tanah ini meliputi 55% dari luas total Kabupaten
Purworejo. Secara umum Kabupaten Purworejo terbagi menjadi 3 wilayah dengan
jenis tanah yang berbeda, yaitu:
d. Jenis tanah alluvial mempunyai agihan sebesar 31,9% di wilayah Kabupaten
Purworejo. Untuk keperluan pertanian, jenis tanah ini mempunyai produktifitas
rendah sampai dengan tinggi. Disamping untuk budidaya pertanian tanah jenis ini
juga dimanfaatkan untuk pengembangan permukiman.
e. Jenis tanah Regosol mempunyai produktifitas rendah sampai dengan tinggi dengan
agihan sebesar 5,03%. Tanah jenis ini banyak dimanfaatkan masyarakat Kabupaten
Purworejo untuk keperluan pertanian dan perkebunan.
f. Jenis Tanah Latosol mendominasi wilayah Kabupaten Purworejo dengan agihan
sebesar 63,07%, dengan produktifitas sedang hingga tinggi. Jenis tanah ini merupakan
tanah pertanian yang relatif baik
Wilayah Kabupaten Kulon Progo mempunyai enam jenis tanah yaitu tanah Alluvial,
Litosol, Regosol, Grumosol, Mediteran, dan Lathosol. Jenis tanah Lathosol merupakan jenis tanah
yang dominan di wilayah Kabupaten Kulon Progo. Jenis tanah ini berasal dari batuan induk breksi,
tersebar di Kecamatan Temon, Pengasih, Kokap, Girimulyo, Kalibawang dan Samigaluh seluas
24.400 Ha (41,62%). Urutan terluas kedua yaitu seluas 12.899 Ha (22%) adalah tanah Grumosol,
berasal dari batuan induk batu gamping berlapis, napal, dan tuff. Tanah jenis ini tersebar di
Kecamatan Wates, Panjatan, Galur, Lendah, Sentolo, Pengasih dan Nanggulan. Tanah Litosol
berasal dari batuan induk batu gamping, batupasir, dan breksi/konglomerat, tersebar di
Kecamatan Panjatan, Lendah, Sentolo, Pengasih dan Nanggulan dengan total luasan 3.512 Ha
(5,99%). Sedangkan jenis tanah Alluvial terdapat di Temon, Wates, Panjatan, Galur, Lendah,
Pengasih, dan Kokap dengan total luasan 7.880 Ha (13,44%).
Halaman 26 dari 55
Jenis tanah dengan luasan terkecil adalah tanah Mediteran seluas 1.300 Ha (2,22%). Tanah
ini berasal dari batugamping karang, batu gamping berlapis, dan batupasir, tersebar di Kecamatan
Sentolo, Girimulyo, Nanggulan dan Samigaluh. Sedangkan jenis tanah Regosol ditemui di seluruh
Kecamatan kecuali di Kecamatan Lendah dan Kalibawang dengan total luasan 8.636 Ha (14,73%).
Tanah Regosol ini adalah tanah yang berasal dari material gunung berapi, bertekstur (mempunyai
butiran) kasar bercampur dengan pasir, dengan solum tebal dan memiliki tingkat kesuburan
rendah.
3.6 KAWASAN HUTAN
Data kawasan hutan didapatkan dari Kementerian Lingkungan Hidup dan Kehutanan.
Berdasarkan data peta kawasan hutan tersebut, diketahui bahwa Kabupaten Magelang terdiri dari
taman nasional laut, taman nasional, taman hutan raya, taman buru, suaka margasatwa laut,
suaka margasatwa, perairan, KSA (Kawasan Suaka Alam)/KPA (Kawasan Pelestarian Alam), hutan
wisata laut, hutan wisata, hutan suaka alam laut, hutan suaka alam dan margasatwa, hutan
produksi terbatas, hutan produksi konversi, hutan produksi, hutan lindung, cagar alam laut, cagar
alam, dan area penggunaan lain.
Kabupaten Magelang memiliki Hutan Negara seluas 7.874 Ha, selain berfungsi sebagai
penahan erosi juga difungsikan sebagai hutan produksi. Jenis tanaman yakni terdiri dari pinus,
mahoni, dan sono keling yang difungsikan sebagai produksi kayu pertukangan, serta kayu bakar,
getah pinus, dan kopal. Di Kabupaten Magelang memiliki peruntukan lahan lainnya seluas 4.627
Ha yang difungsikan sebagai jalan, lahan terbuka, dan lain sebagainya.
2
Kabupaten Purworejo memiliki Kawasan hutan rakyat sebagaimana dimaksud dalam Pasal
48 huruf b seluas kurang lebih 9.742 (sembilan ribu tujuh ratus empat puluh dua) hektar meliputi:
a. Kecamatan Bruno;
b. Kecamatan Pituruh;
c. Kecamatan Gebang;
d. Kecamatan Loano;
e. Kecamatan Kaligesing;
f. Kecamatan Kemiri;
g. Kecamatan Bener;
h. Kecamatan Bagelen; dan
Halaman 27 dari 55
i. Kecamatan Purworejo.
Sedangkan Kabupaten Purworejo dan Kulonprogo memiliki kawasan hutan yang
meliputi taman nasional, suaka margasatwa, hutan produksi terbatas, hutan produksi, hutan
lindung, dan area penggunaan lain.
3.7 KONTUR
Data kontur didapatkan dari pengolahan data DEMNAS, Badan Informasi Geospasial
dengan interval 25 meter. Kontur topografi Kabupaten Magelang mulai dari Magelang, Sleman,
Klaten hingga Boyolali yang diikuti oleh kenampakan penyebaran pada satuan fluvio volcanic foot
plain bagian atas yang melingkar. Selain itu, kontur tersebut juga diikuti oleh penyebaran akuifer
yang mengikutin topografi kontur tersebut.
Agihan satuan morfologi perbukitan berelief tinggi terletak di bagian timur wilayah
Kabupaten Purworejo yang merupakan bagian dari perbukitan Progo barat. Satuan morfologi
berelief sedang terletak di di bagian utara wilayah sebagai bagian dari Pegunungan Serayu
Selatan. Satuan morfologi lereng kaki gunungapi berada pada lereng kaki gunungapi Sumbing yang
posisinya pada bagian timur laut wilayah Kabupaten Purworejo. Pada daerah tengah hingga
selatan terdapat satuan morfologi pedataran dan merupakan daerah dataran alluvial dan alluvial
pantai. Sesuai dengan peta kontur Magelang, Purworejo, dan Kulonprogo dapat terlihat bahwa
kerapatan garis kontur untuk Kabupaten Purworejo dimulai dari yang paling rapat di utara hingga
kontur paling jarang di selatan. Begitupun dengan Kabupaten Kulonprogo yang memiliki
kerapatan kontur serupa, hanya saja di bagian timur masih memiliki kontur yang relatif rapat.
3.8 LAHAN KRITIS
Data lahan kritis didapatkan dari WebGIS Kementerian Lingkungan Hidup dan Lingkungan.
Berdasarkan data tersebut , diketahui bahwa kondisi lahan kritis di Kabupaten Magelang yakni
terdiri dari klasifikasi tidak kritis, potensial kritis, agak kritis, kritis, dan sangat kritis. Kawasan di
Kabupaten Magelang dengan kemiringan 15 - 40 % berfungsi sebagai kawasan peresapan air dan
pengaman bagi daerah di bawahnya yang disebut juga kawasan penyangga yang berfungsi sebagai
kawasan budidaya. Kawasan ini sebagian besar adalah tegalan/kebun, hutan produksi dan
Halaman 28 dari 55
merupakan lahan yang dihuni oleh sebagian penduduk. Dibeberapa lokasi di kawasan ini
merupakan lahan kritis.
Kabupaten Magelang dalam hal peningkatan fungsi lindung dan penyangganya, kawasan
ini perlu ditingkatkan dengan cara antara lain:
a. tanah yang kritis diadakan penterasan dan ditanami dengan tanaman tahunan, baik tanaman
buah-buahan, tanaman perkebunan maupun tanaman kayu lainnya.
b. tanah tegalan dan kebun ditingkatkan populasi vegetasinya dengan usaha diversifikasi
tanaman buah-buahan, perkebunan dan tanaman kayu yang bermutu tinggi.
c. tanah yang telah dihuni penduduk diusahakan agar terhindar dari bahaya longsor dengan
menerapkan teknologi yang sesuai.
d. perlu usaha pengendalian erosi karena sebagian kawasan ini adalah daerah lahan kritis.
Kabupaten Purworejo memiliki hutan rakyat yang mengalami kekritisan lahan.
Keberadaan Hutan Rakyat di desa Karangrejo Kecamatan Loano didasari oleh pemikiran bahwa
hutan rakyat menjadi sumber daya alam di daerah tinggi dan menjadi zona pengaman untuk
mencegah erosi dan sumber air alam yang harus dipelihara untuk melindungi DAS Bogowonto.
Kecamatan Loano masuk dalam wilayah Daerah Aliran Sungai (DAS) Bogowonto Hulu yang
merupakan DAS Prioritas I karena memiliki lahan kritis cukup luas. Berdasarkan data Statistik Balai
Pengelolaan Daerah Aliran Sungai Serayu Opak Progo, tahun 2005, menyebutkan bahwa sekitar
14,98% dari luasan DAS Bogowonto sebesar 53.423,86 Ha, dalam kondisi kritis dan 34,58% dalam
kondisi agak kritis. Lahan kritis menjadi salah satu indikator suatu DAS mengalami degradasi
(Paimin, dkk, 2006).
Berdasarkan Dinas Pertanian dan Kehutanan Kabupaten Kulonprogo. Lahan kritis di

kabupaten ini sebagai berikut:
Halaman 29 dari 55
Tabel 3.2 Luas Lahan Kritis Kabupaten Magelang
3.9 KEMIRINGAN LERENG
Data kemiringan lereng didapatkan dari pengolahan data DEMNAS, Badan Informasi
Geospasial. Berdasarkan data kemiringan lereng tersebut, diketahui bahwa Kabupaten Magelang,
Purworejo, dan Kulonprogo terdiri dari kemiringan lereng datar (0-8%), landai (8-15%), agak
curam (15-25%), curam (25-40%), dan sangat curam (>40%). Adapun lahan di Kabupaten
Magelang berada pada wilayah dengan kemiringan mulai dan 0% sampai lebih dari >40% tersebut
dengan penyebaran sebagai berikut:
a. Wilayah datar dengan kemiringan antara 0-2%, terdapat di Kecamatan
Mertoyudan, Secang, Windusari, Sawangan dan Salaman (kurang lebih 1,5% dari
luas wilayah).
b. Wilayah yang bergelombang sampai berombak dengan kemiringan 2-15%, meliputi
sebagian besar kecamatan (17 Kecamatan) atau 55% dari seluruh wilayah.
c. Wilayah bergelombang sampai berbukit dengan kemiringan antara 15-40%,
tersebar di 9 Kecamatan, yaitu Kecamatan Windusari, Kaliangkrik, Kajoran,
Srumbung, sebagian Ngablak, Pakis, Sawangan dan sedikit di Kecamatan Dukun
(meliputi 25,5% dari seluruh wilayah).
Halaman 30 dari 55
d. Wilayah berbukit sampai bergunung-gunung dengan kemiringan lebih dari 40%

dengan lembah curam dan lereng terjal terdapat di puncak-puncak gunung
terutama di Kecamatan Windusari, Kaliangkrik, Srumbung, Ngablak, Pakis,
Sawangan dan Dukun (18% dari luas wilayah).
Kondisi kemiringan lereng atau kelerengan Kabupaten Purworejo dapat dibedakan
menjadi empat (4) kategori yaitu:
• Kemiringan 0 – 2% meliputi bagian selatan dan tengah wilayah Kabupaten Purworejo,
• Kemiringan 2 – 15% meliputi sebagian Kecamatan Kemiri, Bruno, Bener, Loano, dan
Bagelen,
• Kemiringan 15 – 40% meliputi bagian utara dan timur wilayah Kabupaten Purworejo,
• Kemiringan > 40% meliputi sebagian Kecamatan Bagelen, Kaligesing, Loano, Gebang, Bruno,
Kemiri, dan Pituruh.
Berdasarkan BPS dan Bappeda Kabupaten Kulonprogo memiliki kemiringan lereng tiap
kecamatan sebagai berikut:
Tabel 3.3 Luas dan Klasifikasi Kemiringan Lereng Kabupaten Magelang
3.10 PENUTUP LAHAN
Data penutupan lahan didapatkan dari Kementerian Lingkungan Hidup dan Kehutanan
tahun 2018. Berdasarkan data tersebut, diketahui bahwa Kabupaten Magelang terdiri dari
penutupan lahan belukar rawa/semak belukar, hutan lahan kering primer, hutan lahan kering
Halaman 31 dari 55
sekunder, motan mangrove primer, hutan mangrove sekunder, hutan rawa primer, hutan rawa
sekunder, hutan tanaman industri, pelabuhan udara laut, perkebunan, permukiman, pertanian
lahan kering, pertanian lahan kering semak, rawa, savana padang rumput, sawah, tambak,
tambang, tanah terbuka, transmigrasi, dan tubuh air.
Dari luas wilayah Kabupaten Magelang sebesar 1.085,73 Km (108.573 Ha), dilihat dari tata
2
guna tanahnya terdiri dari 37.967 Ha (34,96 %) merupakan sawah (lahan basah) dan lahan bukan
sawah seluas 70.606 Ha (65,03 %) yang terdiri dari lahan kering seluas 70.480 Ha (64,91%) dan
lahan kolam seluas 128 Ha (0,I2 %).
Menurut peta penggunaan lahan Kabupaten Purworejo dan Kulonprogo memiliki
penggunaan lahan berupa hutan lahan kering sekunder, hutan tanaman industri, permukiman,
pertanian lahan kering, pertanian lahan kering semak, sawah, semak belukar, tambak, tanah
terbuka dan tubuh air.
3.11 RENCANA POLA RUANG
Data rencana pola ruang kabupaten didapatkan dari lampiran Perda RTRW Kabupaten
Magelang Nomor 5 tahun 2011. Berdasarkan data tersebut, diketahui bahwa Kabupaten
Magelang, Purworejo, dan Kulonprogo memiliki rencana pola ruang yang terdiri dari hutan
produksi, hutan rakyat, industri, kawasan hutan lindung, kawasan hutan rakyat, kawasan lindung
karst, kawasan lindung dikelola masyarakat, hutan produksi terbatas, perkebunan, pertanian,
peternakan, kawasan pesisir, kawasan sekitar mata air, lahan pertanian basah, lahan pertanian
kering, pelestarian alam, perdagangan, perikanan darat, permukiman, permukiman perdesaan,
permukiman perkotaan, pertanian lahan basah, pertanian lahan kering, resapan air, sempadan
pantai, sempadan sungai, sempadan waduk, suaka alam, sungai, dan waduk.
Perencanaan pemanfaatan tanah/ruang Kabupaten Magelang di tuangkan dalam

Rencana Penggunaan Tanah atau Rencana Tata Ruang wilayah (RTRW) Kabupaten Magelang
Nomor 5 Tahun 2011 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Magelang Tahun 2010-
2030 yang ditetapkan pada tanggal 14 Juli 2011. Adapun Rencana Pola Ruang Kebupaten
Magelang meliputi:
1. Kawasan Lindung terdiri dari;
a. Kawasan Hutan Lindung seluas 1.045,50 Ha terdapat di Kecamatan Kajoran,
Kecamatan Kaliangkrik, dan Kecamatan Windusari;
Halaman 32 dari 55
b. Kawasan yang memberikan perlindungan terhadap kawasan bawahannya

berupa kawasan resapan seluas 2.196,31 Ha terdapat di Kecamatan Candimulyo,
Kecamatan Dukun, Kecamatan Kajoran, Kecamatan Pakis dan Kecamatan
Sawangan;
c. Kawasan Perlindungan setempat berupa; kawasan sempadan sungai seluas
1.617,32 Ha terdapat di seluruh wilayah Kecamatan di Kabupaten Magelang
kecuali Kecamatan Grabag, Kecamatan Ngablak dan Kecamatan Pakis;
d. Kawasan Cagar Alam dan Budaya berupa kawasan konservasi seluas 4.924,21 Ha
terdapat di Kecamatan Dukun, Kecamatan Ngablak, Kecamatan Pakis, Kecamatan
Swangan, dan Kecamatan Srumbung.
2. Kawasan Budidaya terdiri dari;
a. Kawasan hutan produksi, berupa;
• Kawasan Hutan produksi terbatas seluas 4.429,57 Ha terdapat di Kecamatan
Bandongan, Kecamatan Borobudur, Kecamatan Grabag, Kecamatan Kajoran,
Kecamatan Kaliangkrik, Kecamatan Ngablak, Kecamatan Salam, Kecamatan
Sawangan, Kecamatan Secang, Kecamatan Tegalrejo, Kecamatan Tempuran
dan Kecamatan Windusari.
• Kawasan Hutan Produksi tetap seluas 1.432,04 Ha terdapat di Kecamatan
Bandongan, Kecamatan Grabag, Kecamatan Kajoran, Kecamatan Kaliangkrik,
Kecamatan Ngablak, Kecamatan Sawangan, Kecamatan Tempuran, dan
Kecamatan Windusari.
b. Kawasan Hutan Rakyat seluas 17. 703,52 Ha terdapat di seluruh wilayah di Kecamatan
di Kabupaten Magelang kecuali Kecamatan Mungkid, Kecamatan Muntilan, dan
Kecamatan Ngluwar.
c. Kawasan Peruntukkan Pertanian berupa;
• Kawasan Pertanian seluas 52.020,90 Ha terdapat di seluruh wilayah
Kecamatan di Kabupaten Magelang.
• Kawasan Perkebunan seluas 5.238,70 Ha terdapat di Kecamatan Borobudur,
Kecamatan Bandongan, Kecamatan Kajoran, Kecamatan Kaliangkrik,
Kecamatan Salaman, Kecamatan Tempuran dan Kecamatan Windusari.
Halaman 33 dari 55
3. Dan lain sebagainya.

Kabupaten Purworejo dan Kulonprogo memiliki rencana pola ruang wilayah Kabupaten
terdiri atas kawasan lindung kawasan budidaya. Kawasan lindung sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 29 ayat (1) huruf a terdiri atas:
a. kawasan yang memberikan perlindungan kawasan bawahannya;
b. kawasan perlindungan setempat;
c. kawasan pelestarian alam dan cagar budaya;
d. kawasan rawan bencana alam;
e. kawasan lindung geologi; dan
f. kawasan lindung lainnya.
Kawasan lindung Kabupaten Purworejo yang dikelola oleh masyarakat sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 31 huruf a seluas kurang lebih 8.964 (delapan ribu sembilan ratus enam
puluh empat) hektar meliputi:
a. Kecamatan Bruno;
b. Kecamatan Pituruh;
c. Kecamatan Gebang;
d. Kecamatan Bener;
e. Kecamatan Loano;
f. Kecamatan Kemiri; dan
g. Kecamatan Kaligesing.
Perwujudan kawasan budidaya Kabupaten Purworejo sebagaimana dimaksud dalam Pasal
82 huruf b terdiri atas:
a. perwujudan kawasan peruntukan hutan produksi;
b. perwujudan kawasan hutan rakyat;
c. perwujudan kawasan peruntukan pertanian;
d. perwujudan kawasan peruntukan perikanan;
e. perwujudan kawasan peruntukan pertambangan;
f. perwujudan kawasan peruntukan industri;
g. perwujudan kawasan peruntukan pariwisata;
Halaman 34 dari 55
h. perwujudan kawasan peruntukan permukiman; dan i. perwujudan kawasan

peruntukan lainnya.
Kawasan hutan lindung Kabupaten Kulonprogo sebagaimana dimaksud dalam Pasal 33
huruf a berada di seluruh kawasan hutan negara dengan luas 254,9 (dua ratus lima puluh empat
koma sembilan) hektar, meliputi :
a. Desa Hargowilis Kecamatan Kokap; dan
b. Desa Karangsari dan Desa Sendangsari berada di Kecamatan Pengasih.
3.12 RENCANA STRUKTUR RUANG
Data rencana struktur ruang kabupaten didapatkan dari lampiran Perda RTRW Kabupaten
Magelang Nomor 5 tahun 2011. Berdasarkan data tersebut diketahui bahwa rencana struktur
ruang Kabupaten Magelang terdiri dari rencana sarana kota, rencana jaringan jalan, dan sistem
perkotaan. Lebih detail prasarana kota terdiri dari inlet outlet tol, IPAL, panas bumi, jalan tol, dan
jaringan SUTT. Rencana jaringan jalan dengan status jalan pengembangan Jalan Ketep Borobudur,
Jalan Lingkar, Jalan Mag Wonosobo, Jalan Mag Kopeng, Jalan Mag Purworejo, dan pengembangan
dari jalan yang mengalami kerusakan. Sedangkan sistem perkotaan terdiri dari Agro Borobudur,
Agropolitan Sumbing, DAS Kali Progo, KSK Borobudur, KSN Borobudur, Perkembangan Perkotaan,
Strategis Budaya, TN Merapi, TN Merbabu, Agro Merapi Merbabu, Wilayah Pertumbuhan Cepat,
dan Solo Selo Borobudur.
Rencana pola struktur ruang Kabupaten Magelang ini bila dilihat lebih detail lagi sudah
mulai berkembang ke bentuk konsentrik. Kondisi ini terjadi akibat tarikan ke atah sub pusat yang
kebih kecil, yang menghubungkan pusat Kota Magelang dengan Ibu kota kecamatan yang sudah
mengkota. Hal ini akibat adanya tarikan antar pusat pertumbuhan yang di tetapkan melalui
adanya kebijakan pengembangan struktur ruang kota yang telah ditetapkan.
Kebijaksanaan struktur tata ruang yang telah ditetapkan di kabupaten Magelang
dimaksudkan untuk mewujudkan pemerataan penyebaran fasilitas pelayanan, baik di perdesaan
maupun perkotaan. Adapun bentuk pusat-pusat pertumbuhan yang telah direncanakan dan
dilaksanakan untuk kabupaten Magelang, sesuai dengan strategi pengembangan Desa Pusat
Pertumbuhan berupa:
a. Pusat pertumbuhan terpusat
Halaman 35 dari 55
b. Sub Wilayah Pembangunan II, yang meliputi kecamatan Salaman, Borobudur, Windusari,
Bandongan, Kaliangkrik, Kajoran dan Tempuran, dengan pusat pengembangan di Salaman.
Wilayah ini terletak di lereng Gunung Sumbing sampai Kaliprogo. Keadaan tanahnya
termasuk cukup subur dengan pertanian yang dikembangkan adalah perkebunan dan
pertanian sayuran/lahan kering. sub wilayah Pembangunan II ini dibagi menjadi dua bagian
yaitu:
• Sub Wilayah Pembangunan IIA meliputi kecamatan Borobudur, Salaman, Kajoran dan
Tempuran dengan pusat pelayanan di kota Salaman.
• Sub Wilayah Pembangunan IIB meliputi kecamatan Windusari, Bandongan, dan
Kaliangkrik dengan pusat pelayanan di Windusari.
c. Sub Wilayah Pembangunan III, yang meliputi kecamatan Kecamatan Ngablak, Pakis,
Sawangan, Grabag, Dukun dan Srumbung dengan pusat pengembangan di Grabag. Wilayah
ini terletak di lereng gunung Merapi, Merbabu, dan Andong dengan peruntukkan fungsi
pengembangan pertanian lahan kering. Sub Wilayah Pembangunan III ini dibagi menjadi
dua bagian yaitu:
• Sub Wilayah Pembangunan IIIA meliputi kecamatan Ngablak, Pakis dan Grabag
dengan pusat pelayanan di kota Grabag.
• Sub Wilayah Pembangunan IIIB meliputi kecamatan Sawangan, Dukun dan Srumbung
dengan pusat pelayanan di Dukun .
Berdasarkan peta penutupan lahan dapat diketahui bahwa struktur ruang Kabupaten
Purworejo dan Kulonprogo terdiri dari titik stasiun KA, TPA, titik bendung purworejo, instalasi
pengolahan lumpur tinja, tempat penampungan sementara, bak penampungan, instalasi
produksi, intake, mata sir, telekomunikasih, stasiun kereta api, terminal barang umum, terminal
penumpang tipe A, terminal penumang tipe C, terminal penumang tipe C, rencana bandara, gardu
induk, palang pintu, kepolisian sektor, PPPI tipe D, transportasi laut, PKLP, PKWP, PPK, PPL, Pusat
Kegiatan Lokal (PKL), IPAL, panas bumi, SPBE, SPBU, jembatan timbang, pos polisi, pembangkit
listrik tenaga bayu, pembangkit listrik tenaga surya, pembangkit listrik lainnya, TPA, TPS, saluran
drainase primer, saluran drainase sekunder, jalan tol, SUTET, SUTT, jaringan pipa gas, jaringan pipa
minyak dan gas, jalur kereta api umum antar kota jalur ganda, jalur kereta api umum antar kota
jalur tunggal, rencana pengembangan PDAM, jalur pipa PDAM, jalur evakuasi, jalan lokal, strategis
kabupaten, strategis nasional, strategis provinsi, saluran irigasi primer, saluran irigasi sekunder,
Halaman 36 dari 55
pengembangan jalan ketep borobudur, pengembangan jalan lingkar, pengembangan jalan mag
wonosobo, pengembangan jalan mag kopeng, pengembangan jalan mag purworejo,
pengembangan jalan rusak, jalan ke TPA, area bendung purworejo, dan agropolitan.
3.13 CURAH HUJAN
Data curah hujan di dapatkan dari BMKG tahun 2019. Kabupaten Magelang, Purworejo,
dan Kulonprogo memiliki curah hujan dari rentang 0-5000 mm, 5001-10000 mm, 10001-15000
mm, dan >15000. Ketiga Kabupaten tersebut berada di cekungan beberapa deretan pegunungan
yaitu Gunung Merbabu, dan Merapi di bagian timur, Gunung Sumbing di bagian barat, dan
pegunungan Menoreh di barat daya. Sehingga, cukup memiliki curah hujan yang cukup bervariatif.
Data curah hujan yang didapat dari tiga stasiun yaitu Stasiun Banjarnegara, Sleman dan
Semarang memiliki nilai yang bervariasi. Nilai curah hujan terendah berada di Kabupaten
Banjarnegara dengan nilai 754,1 mm. Sedangkan nilai tertinggi berada di stasiun curah hujan
Kabupaten Sleman dengan nilai curah hujan 19952,7 mm.
Berikut tabel data curah hujan harian dan tahunan tahun 2019 di tiga stasiun terdekat dari
Kabupaten Magelang, Purworejo, dan Kulonprogo:
Tabel 3.4 Koordinat Lokasi Stasiun Curah Hujan Kabupaten Magelang
No Stasiun X Y
1 Banjarnegara : 109.70690 : -7.33300
2 Sleman : 110.35400 : -7.73100
3 Semarang : 110.38120 : -6.98470
Tabel 3.5 Data Curah Hujan Tahun 2019 Kabupaten Magelang

Banjarnegara Sleman Semarang
No Bulan CH (mm) No Bulan CH (mm) No Bulan CH (mm)
1 Januari 187,5 1 Januari 422,1 1 Januari 214,4
2 Februari 128,5 2 Februari 324,1 2 Februari 225,7
3 Maret 104,5 3 Maret 9376 3 Maret 164,9
4 April 72,5 4 April 9250,4 4 April 205,5
5 Mei 11,3 5 Mei 43,5 5 Mei 114,6
6 Juni 0,5 6 Juni 0,7 6 Juni 1
Halaman 37 dari 55
7 Juli 6,5 7 Juli 1,8 7 Juli 0,8

8 Ags 3,5 8 Ags 1,3 8 Ags 1,8
9 Sep 0 9 Sep 0 9 Sep 10,7
10 Okt 0 10 Okt 2,5 10 Okt 8,2
11 Nov 42,3 11 Nov 137 11 Nov 70,7
12 Des 197 12 Des 393,3 12 Des 231,1
Pertahun 754,1 Pertahun 19952,7 Pertahun 1249,4
Berdasarkan data di atas dapat diinterpretasikan bahwa hasil nilai dari peta curah hujan
yang dihasilkan memiliki rentangan yang sesuai dengan data curah hujan pertahun yang meliputi
tiga stasiun curah hujan yang terdekat dengan Kabupaten Magelang, Purworejo, dan Kulonprogo.
Halaman 38 dari 55
BAB IV
PENUTUP DAN LAMPIRAN
Berdasarkan kegiatan penyusunan Peta Peluang Investasi Proyek Destinasi Pariwisata Prioritas di Kawasan
Pariwisata T.A.2020 yang menghasilkan Peta-Peta Tematik di Kabupaten Magelang, maka dapat diperoleh
beberapa catatan dari peta-peta yang sudah dihasilkan antara lain:
1. Peta-peta tematik yang diperoleh menjadi alat bantu penentuan lokasi Destinasi Pariwisata
Prioritas di Kabupaten Magelang, Provinsi Jawa Tengah.
2. Data-data spasial tematik tersebut disusun ke dalam geodatabase sesuai dengan Katalog Unsur
Geografi Indonesia.
3. Peta-peta tematik tersebut akan disajikan dalam bentuk mapservice pada WebGIS BPKM.
4. Tampilan mapservice pada WebGIS BKPM akan memudahkan calon investor dalam melihat Peta
Peluang Investasi yang sudah disusun.
Halaman 39 dari 55
Penyusunan Peluang Investasi Proyek Prioritas Strategis Yang Siap Ditawarkan Di Sektor Pengembangan Destinasi
Pariwisata Prioritas di Kabupaten Magelang
Halaman 40 dari 55
Halaman 41 dari 55
Halaman 42 dari 55
Halaman 43 dari 55
Halaman 44 dari 55
Halaman 45 dari 55
Halaman 46 dari 55
Halaman 47 dari 55
Halaman 48 dari 55
Halaman 49 dari 55
Halaman 50 dari 55
Halaman 51 dari 55
Halaman 52 dari 55
Halaman 53 dari 55
Halaman 54 dari 55
Halaman 55 dari 55

Executive: The Transito Hotel and Convention Borobudur

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Deskripsi Asli:

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Executive: The Transito Hotel and Convention Borobudur

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

EXECUTIVE

P.O. Box 3186, Indonesia

BKPMINDONESIA @bkpm @bkpm_id Invest Indonesia indonesia-investment

rahmat Allah SWT sehingga Laporan ini dapat

diselesaikan. Kami juga mengucapkan terima

kasih atas kepercayaan pengguna jasa kepada

pihak Sucofindo untuk melaksanaan Kegiatan

Penyusunan Peta Peluang Investasi Proyek

Prioritas Strategis yang siap ditawarkan di

Sektor Pariwisata - Destinasi Pariwisata Prioritas

Jakarta, Desember 2020

Jakarta, Desember 2020

MAKSUD & Tujuan

TUJUAN proyek di sektor pengembangan kawasan

Menyiapkan informasi proyek prioritas

Total Area / Project Owner

Total Area: 10.000 m2

PERPRES NO 58/2014 TENTANG TATA

Sub Kawasan Pelestarian 1 (SP-1) luas

dengan radius 5 Km, merupakan

Dasar Hukum PP No. 28 Tahun 2020 Bentuk Kerjasama

Lahan Clean & Clear sudah sertifikat atas

Pola Kerjasama mengikuti PP No. 28 Tahun

Desain atap Transito Convention BUiLDiNG CONCEPT

Akomodasi Berskala Internasional

Pertunjukan Seni & Budaya Kelas Dunia.

Borobudur Heritage Tour On Bus, Kunjungan

Daftar Hotel di Kota Magelang

MICE is a billion dollars industry

Pangsa kunjungan wisatawan STRATEGi PENiNGKATAN DAYA SAiNG

EKONOMI & peningkatan

SOSIAL Menerapkan pariwisata

ANALISIS RESIKO &

BKPMINDONESIA @bkpm @bkpm_id Invest Indonesia indonesia-investment

Di dalam penyusunan Laporan Akhir Penyusunan Peta Peluang Investasi Proyek

DAFTAR ISI ............................................................................................................... ii

DAFTAR TABEL ........................................................................................................ vi

DAFTAR GAMBAR .................................................................................................. vii

BAB 1 PENDAHULUAN ......................................................................................... 1

1.1 Latar Belakang...................................................................................................1

1.2 Latar Belakang Proyek ......................................................................................5

1.3 Tujuan Studi Kelayakan .....................................................................................6

1.4 Metode Penyusunan Laporan Pra Studi Kelayakan ..........................................6

1.4.1 Pengumpulan dan Pengkajian Data ..........................................................6

1.4.2 Studi Kepustakaan ....................................................................................9

1.4.3 Pengamatan Lapangan ...........................................................................10

BAB 2 ANALISA PASAR ...................................................................................... 11

2.1 Gambaran Umum Perekonomian Nasional dan Daerah ................................11

2.2 Analisa Pasar ...................................................................................................13

2.2.1 Analisa Industri Pariwisata ......................................................................13

2.2.2 Analisa Permintaan .................................................................................19

2.2.3 Tinjauan Keunggulan Kompetitif ............................................................21

BAB 3 ANALISA ASPEK YURIDIS.......................................................................... 28

3.1 Peraturan Perundang-Undangan ....................................................................28

3.1.1 Analisa Peraturan Perundang-Undangan ...............................................28

3.1.2 Penyempurnaan Peraturan Perundang-Undangan ................................62

3.1.3 Jenis-Jenis Perizinan................................................................................63

3.1.4 Rencana dan Jadwal Pemenuhan Peraturan Perundang-Undangan......64

3.2 Analisa Tata Ruang dan Lahan ........................................................................66

3.2.1 Kesesuaian Lokasi Proyek dengan RTRW................................................66

3.2.2 Status Ketersediaan dan Penggunaan lahan ..........................................68

3.3 Kelembagaan Pengelolaan Kawasan Pariwisata .............................................69