library.uns.ac.id digilib.uns.ac.

id

BAB II

TINJAUAN UMUM
Pada bab ini akan dijelaskan mengenai kajian kepustakaan yang bersifat
teoritik mengenai proses perencanaan arsitektur, perumahan, developer,
manajemen pemasaran (marketing).

2.1 PROSES PERENCANAAN ARSITEKTUR

Kegiatan perancangan dalam arsitektur pada dasarnya menyangkut kepada
tiga hal pokok yang semestinya dilakukan/dilaksanakan/diberikan baik di
dunia akademik oleh para mahasiswa Jurusan Arsitektur di lingkungan
kampus, maupun di dunia praktis oleh para profesional arsitek di lapangan
kerja. Udjianto Pawitro dalam jurnal “Pemahaman Keterkaitan Teori
Arsitektur – Kegiatan Perancangan dan Kritik Karya” (2009) mengemukakan
dalam Arsitektur Ketiga hal pokok (yang secara normatif) semestinya
dilakukan/diberikan dalam kegiatan „perancangan arsitektur‟ yaitu:

a) Langkah-langkah atau tahapan-tahapan atau prosedur kegiatan yang

semestinya dilakukan dalam perancangan arsitektur, sehingga didapatkan
persiapan, proses dan hasil perancangan yang baik.
b) Pengetahuan dasar dan lanjut tentang kaidah-kaidah/prinsipprinsip/acuan-
acuan bagaimana kegiatan perancangan yang „baik„ dan „benar‟ itu
dilakukan dalam bidang arsitektur, dan
c) Wawasan/pengetahuan lanjut dalam memberi corak/warna terhadap
kegiatan perancangan arsitektur yang dilakukan sehingga hasil
rancangannya dapat memberikan „nilai tambah‟.
2.1.1 Tahapan Proses Perancangan Menurut Institut Arsitek Indonesia
(IAI)
Tahapan dalam proses perancangan menurut Ikatan Arsitek Indonesia
pada buku “Pedoman Hubungan Kerja Antara Arsitek dengan Pengguna
Jasa” Pasal 36 (IAI, 2007, p.24) adalah :
A. Tahap 1 : Tahap Konsep Rancangan
1) Sebelum kegiatan perancangan dimulai, perlu ada kejelasan
mengenai semua data dan informasi dari pengguna jasa yang

13
library.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

terkait tentang kebutuhan dan persyaratan pembangunan agar

supaya maksud dan tujuan pembangunan dapat terpenuhi
dengan sempurna.
2) Pada tahap ini arsitek melakukan persiapan perancangan yang
meliputi pemeriksaan seluruh data serta informasi yang
diterima, membuat analisis dan pengolahan data yang
menghasilkan:
- Program Rancangan yang disusun arsitek berdasarkan
pengolahan data primer maupun sekunder serta informasi
lain untuk mencapai batasan tujuan proyek serta kendala
persyaratan/ketentuan pembangunan yang berlaku. Setelah
program rancangan diperiksa dan mendapat persetujuan
pengguna jasa, selanjutnya digunakan sebagai dasar untuk
konsep rancangan.
- Konsep Rancangan yang merupakan dasar pemikiran dan
pertimbangan-pertimbangan semua bidang terkait (baik
struktur, mekanikal, elektrikal, dan atau bidang keahlian lain
bila diperlukan) yang melandasi perwujudan gagasan
rancangan yang menampung semua aspek, kebutuhan,
tujuan, biaya, dan kendala proyek.Setelah mendapatkan
persetujuan dari pengguna jasa konsep ini merupakan dasar
perancangan tahap selanjutnya.
B. Tahap 2 : Tahap Prarancangan/ Skematik Desain
Tahap Prarancangan / Skematik Desain menurut “Pedoman
Hubungan Kerja Antara Arsitek dengan Pengguna Jasa” Pasal 37
(IAI, 2007, p.25) adalah:
1) Prarancangan
Pada tahap ini berdasarkan Konsep Rancangan yang paling
sesuai dan dapat memenuhi persyaratan program perancangan,
arsitek menyusun pola dan gubahan bentuk arsitektur yang
diwujudkan dalam gambargambar. Sedangkan nilai fungsional
dalam bentuk diagram-diagram. Aspek kualitatif lainnya serta

14
library.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

aspek kuantitatif seperti perkiraan luas lantai, informasi

penggunaan bahan, sistem konstruksi, biaya, dan waktu
pelaksanaan pembangunan disajikan dalam bentuk laporan
tertulis maupun gambar-gambar. Setelah diperiksa dan
mendapat persetujuan dari pengguna jasa, arsitek akan
melakukan kegiatan tahap selanjutnya.
Sasaran tahap ini adalah untuk:
a. Membantu pengguna jasa dalam memperoleh pengertian
yang tepat atas program dan konsep rancangan yang telah
dirumuskan arsitek.
b. Mendapatkan pola dan gubahan bentuk rancangan yang
tepat, waktu pembangunan yang paling singkat, serta biaya
yang paling ekonomis.
c. Memperoleh kesesuaian pengertian yang lebih tepat atas
konsep rancangan serta pengaruhnya terhadap kelayakan
lingkungan.
d. Menunjukkan keselarasan dan keterpaduan konsep
rancangan terhadap ketentuan Rencana Tata Kota dalam
rangka perizinan.
C. Tahap 3 : Tahap Pengembangan Rancangan
Tahap Pengembangan Rancangan Tahap Prarancangan/Skematik
Desain menurut “Pedoman Hubungan Kerja Antara Arsitek dengan
Pengguna Jasa” Pasal 38 (IAI, 2007, p.26) adalah:
1) Pada tahap Pengembangan Rancangan, arsitek bekerja atas dasar
prarancangan yang telah disetujui oleh pengguna jasa untuk
menentukan:
- Sistem konstruksi dan struktur bangunan, sistem mekanikal-
elektrikal, serta disiplin terkait lainnya dengan
mempertimbangkan kelayakan dan kelaikannya baik
terpisah maupun secara terpadu.

15
library.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

- Bahan bangunan akan dijelaskan secara garis besar dengan

mempertimbangkan nilai manfaat, ketersediaan bahan,
konstruksi, dan nilai ekonomi.
- Perkiraan biaya konstruksi akan disusun berdasarkan sistem
bangunan, kesemuanya disajikan dalam bentuk gambar-
gambar, diagram-diagram sistem, dan laporan tertulis.
- Setelah diperiksa dan mendapat persetujuan dari pengguna
jasa, hasil pengembangan rancangan ini dianggap sebagai
rancangan akhir dan digunakan oleh arsitek sebagai dasar
untuk memulai tahap selanjutnya.
2) Sasaran tahap ini adalah:
a) Untuk memastikan dan menguraikan ukuran serta wujud
karakter bangunan secara menyeluruh, pasti, dan terpadu.
b) Untuk mematangkan konsep rancangan secara keseluruhan,
terutama ditinjau dari keselarasan sistem-sistem yang
terkandung di dalamnya baik dari segi kelayakan dan fungsi,
estetika, waktu, dan ekonomi bangunan.
D. Tahap 4 : Tahap Pembuatan Gambar Kerja
Tahap Pembuatan Gambar Kerja menurut “ Pedoman Hubungan
Kerja Antara Arsitek dengan Pengguna Jasa” Pasal 39 (IAI, 2007,
p.27) adalah pada tahap pembuatan gambar kerja, berdasarkan hasil
pengembangan rancangan yang telah disetujui pengguna jasa,
arsitek menerjemahkan konsep rancangan yang terkandung dalam
pengembangan rancangan tersebut ke dalam gambar-gambar dan
uraian-uraian teknis yang terinci sehingga secara tersendiri maupun
secara keseluruhan dapat menjelaskan proses pelaksanaan dan
pengawasan konstruksi. Arsitek menyajikan dokumen pelaksanaan
dalam bentuk gambar-gambar kerja dan tulisan spesifikasi dan
syarat-syarat teknik pembangunan yang jelas, lengkap dan teratur,
serta perhitungan kuantitas pekerjaan dan perkiraan biaya
pelaksanaan pembangunan yang jelas, tepat, dan terinci. Setelah
diperiksa dan mendapat persetujuan dari pengguna jasa, Gambar

16
library.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

Kerja yang dihasilkan ini dianggap sebagai rancangan akhir dan

siap digunakan untuk proses selanjutnya.
Sasaran tahap ini adalah:
a) Untuk memperoleh kejelasan teknik pelaksanaan konstruksi,
agar supaya konsep rancangan yang tergambar dan dimaksud
dalam Pengembangan Rancangan dapat diwujudkan secara fisik
dengan mutu yang baik.
b) Untuk memperoleh kejelasan kuantitatif, agar supaya biaya dan
waktu pelaksanaan pembangunan dapat dihitung dengan
seksama dan dapat dipertanggungjawabkan.
c) Untuk melengkapi kejelasan teknis dalam bidang administrasi
pelaksanaan pembangunan dan memenuhi persyaratan yuridis
yang terkandung dalam dokumen pelelangan dan dokumen
perjanjian/kontrak kerja konstruksi.
E. Tahap 5 : Tahap Proses Pengadaan Pelaksana Konstruksi
Tahap Proses Pengadaan Pelaksana Konstruksi menurut “Pedoman
Hubungan Kerja Antara Arsitek dengan Pengguna Jasa” Pasal 40
(IAI, 2007, p.28) adalah:
a) Penyiapan Dokumen Pengadaan Pelaksana Konstruksi Pada
tahap ini, arsitek mengolah hasil pembuatan Gambar Kerja ke
dalam bentuk format Dokumen Pelelangan yang dilengkapi
dengan tulisan Uraian Rencana Kerja dan Syarat-Syarat teknis
pelaksanaan pekerjaan-(RKS) serta Rencana Anggaran Biaya
(RAB) termasuk Daftar Volume (Bill of Quantity/BQ).
Sehingga secara tersendiri maupun keseluruhan dapat
mendukung proses:
- Pemilihan pelaksana konstruksi
- Penugasan pelaksana konstruksi
- Pengawasan pelaksanaan konstruksi
- Perhitungan besaran luas dan volume serta biaya
pelaksanaan pembangunan yang jelas

17
library.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

b) Pada Tahap Pelelangan arsitek membantu pengguna jasa secara

menyeluruh atau secara sebagian dalam:
- Mempersiapkan Dokumen Pelelangan;
- Melakukan prakualifikasi seleksi pelaksana konstruksi;
- Membagikan Dokumen Pelelangan kepada peserta/lelang;
- Memberikan penjelasan teknis dan lingkup pekerjaan;
- Menerima penawaran biaya dari pelaksana konstruksi;
- Melakukan penilaian atas penawaran tersebut;
- Memberikan nasihat dan rekomendasi pemilihan
Pelaksanaan Konstruksi kepada pengguna jasa
- Menyusun Perjanjian Kerja Konstruksi antara Pengguna
Jasa dan Pelaksana Konstruksi

Sasaran tahap ini adalah Untuk memperoleh penawaran biaya dan

waktu konstruksi yang wajar dan memenuhi persyaratan teknis
pelaksanaan pekerjaan sehingga Konstruksi dapat
dipertanggungjawabkan dan dilaksanakan dengan baik dan benar.

F. Tahap 6 : Tahap Pengawasan Berkala

Tahap Pengawasan Berkala menurut “Pedoman Hubungan Kerja
Antara Arsitek dengan Pengguna Jasa” Pasal 41 (IAI, 2007, p.29)
adalah:
a) Arsitek melakukan peninjauan dan pengawasan secara berkala
di lapangan dan mengadakan pertemuan secara teratur dengan
pengguna jasa dan Pelaksana Pengawasan Terpadu atau MK
yang ditunjuk oleh pengguna jasa.
b) Dalam hal ini, arsitek tidak terlibat dalam kegiatan pengawasan
harian atau menerus.
c) Penanganan pekerjaan pengawasan berkala dilakukan paling
banyak 1 (satu) kali dalam 2 (dua) minggu atau sekurang-
kurangnya 1 (satu) kali dalam sebulan.
d) Apabila lokasi pembangunan berada di luar kota tempat
kediaman arsitek, maka biaya-biaya yang dikeluarkan

18
library.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

sehubungan dengan perjalanan arsitek ke lokasi pembangunan,

wajib diganti oleh pengguna jasa sesuai dengan ketentuan yang
berlaku atau yang ditetapkan dan disepakati bersama
sebelumnya

Sasaran tahap ini adalah:

a) Untuk membantu pengguna jasa dalam merumuskan

kebijaksanaan dan memberikan pertimbangan-pertimbangan
untuk mendapatkan keputusan tindakan pada waktu pelaksanaan
konstruksi, khususnya masalah-masalah yang erat hubungannya
dengan rancangan yang dibuat oleh arsitek.
b) Untuk membantu Pengawas Terpadu atau MK khususnya dalam
menanggulangi masalah-masalah konstruksi yang berhubungan
dengan rancangan yang dibuat oleh arsitek.
c) Untuk turut memastikan bahwa pelaksanaan konstruksi
dilakukan sesuai dengan ketentuan mutu yang terkandung dalam
rancangan yang dibuat oleh arsitek.

Dari uraian diatas, penulis menjabarkan dalam sebuah tabel ringkasan untuk
proses perancangan menurut pedoman dari IAI.

Gambar 1. Kajian Ringkas Proses Perancangan Menurut IAI

Sumber : Dokumen Pribadi

19
library.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

2.2 PERUMAHAN
2.2.1 Pengertian Perumahan
Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan
tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan sarana
dan prasarana lingkungan. Perumahan merupakan salah satu bentuk
sarana hunian yang memiliki kaitan yang sangat erat dengan
masyarakatnya. Hal ini berarti perumahan di suatu lokasi sedikit banyak
mencerminkan karakteristik masyarakat yang tinggal di perumahan
tersebut. (UU.RI No.4, 2011)
2.2.2 Faktor-Faktor yang Pelu Diperhatikan Dalam Perumahan
1. Faktor lingkungan, baik lingkungan fisik, biologis maupun
lingkungan sosial
Maksudnya membangun suatu rumah harus memperhatikan tempat
dimana rumah itu didirikan. Di pegunungan ataukah di tepi pantai,
di desa ataukah dikota, di daerah dingin ataukah di daerah panas, di
daerah pegunungan dekat gunung berapi (daerah gempa) atau di
daerah bebas gempa dan sebagainya. Rumah didaerah pedesaan,
sudah barang tentu disesuaikan kondisi sosial budaya pedesaaan,
misalnya bahannya, bentuknya dan lain sebagainya. Rumah
didaerah gempa harus dibuat dengan bahan-bahan yang ringan
namun harus kokoh, rumah didekat hutan harus dibuat sedemikian
rupa sehingga aman terhadap seranganserangan binatang buas.
(Cahyati. N, 2012)
2. Tingkat kemampuan ekonomi masyarakat
Hal ini dimaksudkan rumah dibangun berdasarkan kemampuan
keuangan penghuninya, untuk itu maka bahan-bahan setempat yang
murah misal bambu, kayu atap rumbia dan sebagainya adalah
merupakan bahan-bahan pokok pembuatan rumah. Perlu dicatat
bahwa mendirikan rumah adalah bukan sekedar berdiri pada saat itu
saja, namun diperlukan pemeliharaan seterusnya (Keman,S, 2005)

20
library.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

2.3 DEVELOPER
2.3.1 Pengertian Developer
Istilah developer berasal dari bahasa asing yang menurut kamus
bahasa inggris artinya adalah pembangun/pengembang. Sementara itu
menurut Pasal 5 ayat (1) Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5
tahun 1974, disebutkan pengertian Perusahaan Pembangunan
Perumahan yang dapat pula masuk dalam pengertian developer, yaitu :
“Perusahaan Pembangunan Perumahan adalah suatu perusahaan yang
berusaha dalam bidang pembangunan perumahan dari berbagai jenis
dalam jumlah yang besar di atas suatu areal tanah yang akan merupakan
suatu kesatuan lingkungan pemukiman yang dilengkapi dengan
prasarana-prasarana lingkungan dan fasilitas-fasilitas sosial yang
diperlukan oleh masyarakat penghuninya”.
Dalam Undang-Undang Perlindungan Konsumen developer masuk
dalam kategori sebagai pelaku usaha. Pengertian Pelaku Usaha dalam
Pasal 1 angka 3 Undang-Undang Nomor 8 tahun 1999 tentang
Perlindungan Konsumen yaitu: “Pelaku Usaha adalah setiap orang
perseorangan atau badan usaha, baik yang berkedudukan atau
melakukan kegiatan dalam wilayah hukum Negara Republik Indonesia,
baik sendiri maupun bersama-sama melalui perjanjian
menyelenggarakan kegiatan usaha dalam berbagai bidang ekonomi”
(Winarto,2008).
2.3.2 Hak, Kewajiban dan Tanggung Jawab Developer
Untuk menciptakan kenyamanan dalam berusaha dan untuk
menciptakan pola hubungan yang seimbang antara developer dan
konsumen maka perlu adanya hak dan kewajiban masing-masing pihak.
Hal tersebut lebih lanjut diatur dalam Undang-Undang Nomor 8 tahun
1999 tentang Perlindungan Konsumen. Menurut Pasal 6 Undang-
Undang Nomor 8 tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen,
meliputi:

21
library.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

a) Hak untuk menerima pembayaran yang sesuai dengan

kesepakatan mengenai kondisi dan nilai tukar barang dan/atau
jasa yang diperdagangkan.
b) Hak untuk mendapat perlindungan hukum dari tindakan
konsumen yang bertikad tidak baik.
c) Hak untuk melakukan pembelaan diri sepatutnya di dalam
penyelesaian hukum sengketa konsumen.
d) Hak untuk merehabilitasi nama baik apabila terbukti secara
hukum bahwa kerugian konsumen tidak diakibatkan oleh
barang/jasa yang diperdagangkan.
Sedangkan Pasal 7 Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang
Perlindungan Konsumen mengatur mengenai Kewajiban developer
yang meliputi:
a) Beritikad baik dalam melakukan kegiatan usahanya.
b) Memberikan informasi yang benar, jelas, dan jujur mengenai
kondisi dan jaminan barang/jasa serta memberi penjelasan
penggunaan, perbaikkan, dan pemeliharaan.
c) Memperlakukan atau melayani konsumen secara benar dan
jujur serta tidak diskriminatif
d) Menjamin mutu barang/jasa yang diproduksi dan/atau
diperdagangkan berdasarkan ketentuan standar mutu barang
dan/atau jasa yang berlaku.
e) Memberi kesempatan kepada konsumen untuk menguji
dan/atau mencoba barang/jasa tertentu serta member jaminan
dan/atau garansi atas barang yang dibuat dan/atau yang
diperdagangkan.
f) Memberi kompensasi, ganti rugi, dan/atau penggantian atas
kerugian akibat penggunaan, pemakaian dan pemanfaatan
barang dan/atau jasa yang diperdagangkan.
g) Memberi kompensasi dan/atau jasa yang diterima atau
dimanfaatkan tidak sesuai dengan perjanjian.

22
library.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

Bagi developer (pelaku usaha), selain dibebani kewajiban

sebagaimana disebutkan di atas, ternyata dikenakan larangan-larangan
yang diatur dalam Pasal 8 sampai dengan 17 Undang-Undang Nomor 8
tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen. Pasal 8 Undang-Undang
Nomor 8 tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen mengatur
larangan bagi pelaku usaha yang sifatnya umum dan secara garis besar
dapat dibedakan menjadi 2 (dua), yaitu :
a) Larangan mengenai produk itu sendiri, yang tidak memenuhi
syarat dan standar yang layak untuk dipergunakan atau dipakai
atau dimanfaatkan oleh konsumen.
b) Larangan mengenai ketersediaan informasi yag tidak benar,
tidak akurat, dan yang menyesatkan konsumen.
Di samping adanya hak dan kewajiban yang perlu diperhatikan
oleh developer (pelaku usaha), ada tanggung jawab (Product Liability)
yang harus dipikul oleh developer (pelaku usaha) sebagai bagian dari
kewajiban yang mengikat kegiatannya dalam berusaha. Sehingga
diharapkan adanya kewajiban dari developer untuk selalu bersikap hati-
hati dalam memproduksi barang/jasa yang dihasilkannya
(Winarto,2008).
2.4 MANAJEMEN PEMASARAN (MARKETING)
2.4.1 Pengertian Manajemen Pemasaran
Manajemen pemasaran adalah proses penetapan tujuan-tujuan
pemasaran bagi suatu organisasi (dengan mempertimbangkan sumber
daya internal dan peluang pasar), perencanaan, dan pelaksanaan
aktivitas untuk memenuhi tujuan-tujuan tersebut, dan mengukur
kemajuan ke arah pencapaiannya. Menurut Philip Kohler, manajemen
pemasaran adalah penganalisaan, perencanaan, pelaksanaan, dan
pengawasan program-program yang ditunjukkan untuk mengadakan
pertukaran dengan pasar yang dituju dengan maksud untuk mencapai
tujuan organisasi. Hal ini sangat tergantung pada penawaran organisasi
dalam memenuhi kebutuhan dan keinginan pasar tersebut serta

23
library.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

menentukan harga, mengadakan komunikasi, dan distribusi yang efektif

untuk memberitahu, mendorong, serta melayani pasar.
Variabel paling mendasar dari pemasaran adalah produk, yang
merupakan tawaran nyata kepada pasar meliputi ciriciri dan wujud
produk, kemasan, merk, dan kebijakan pelayanannya. Variabel penting
lainnya yaitu harga, yakni jumlah uang yang harus dibayar pelanggan
untuk memperoleh produk tersebut. Harga perlu disesuaikan dengan
nilai produk yang ditawarkan menurut pandangan pelanggan, atau para
pelanggan lain akan beralih ke pesaing lainnya untuk memilih produk
mereka. Variabel berikutnya yaitu tempat karena menunjukkan berbagai
kegiatan yang dilakukan perusahaan untuk membuat produk tersedia
dan dapat diperoleh bagi konsumen sasaran. Perusahaan perlu
memahami berbagai tipe pedagang eceran, pembeli grosir, dan
perusahaan-perusahaan distribusi fisik dan bagimana mereka membuat
berbagai keputusan. Variabel berikutnya yaitu promosi yang menunjuk
pada berbagai kegiatan yang dilakukan perusahaan untuk
mengkomunikasikan kebaikan produknya dan membujuk para
pelanggan dan konsumen sasaran untuk membeli produk tersebut.
2.4.2 Jenis-jenis Manajemen Pemasaran
A. Digital Marketing
Digital marketing adalah praktek marketing yang menggunakan
saluran distribusi digital untuk mencapai konsumen dengan cara
yang relevan, personal dan cost-effective (Satyo, 2009). Aktivitas-
aktivitas pemasaran akan dilakukan secara intensif menggunakan
media komputer, baik mulai dari penawaran produk, pembayaran
dan pengirimannya. Dalam konteks marketing, kondisi krisis global
membuat banyak organisasi mulai memikirkan dan mencari metode
penghematan. 22 Tidak menjadi rahasia umum bahwa biaya
terbesar organisasi selalu berasal dari biaya marketing dan tenaga
kerja (Sanjaya, 2009:13). Oleh sebab itu organisasi bisnis harus
pandai melihat peluang melakukan aktivitas marketing yang efektif
di era digital dengan biaya yang murah dan efektif.

24
library.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

Macam-macam marketing secara digital adalah sebagai berikut :

1) Mobile Marketing
Bagi para marketer, mobile marketing dianggap lebih efisien
karena biaya muarah, lebih fokus pada konsumen yang
diinginkan (tersegmentasi) dan lebih terukur (Situmorang,
2011:78). Para marketer bahkan banyak yang menggunakan
Facebook atau Twitter untuk beriklan, sehingga melahirkan
inovasi 23 baru yaitu mobile marketing.
2) Toko Online
Toko online (dalam jaringan) adalah sarana atau toko untuk
menawarkan barang dan jasa lewat internet, dimana pengunjung
dapat melihat barang-barang di toko online berupa foto-foto.
Toko online, merupakan format bisnis ritel yang menggunakan
komunikasi dengan pelanggan mengenai produk, layanan, dan
penjualan melalui internet. Penjual dan pembeli menggunakan
sarana internet guna mencapai, berkomunikasi dan bertransaksi
secara potensial satu sama lain.
B. Offline Marketing
Menurut Murti Sumarni (2003 : 321) “Penjualan tidak langsung,
yaitu bentuk presentase dan promosi gagasan barang dan jasa
dengan menggunakan media tertentu seperti surat kabar, majalah,
radio, televisi, papan iklan, brosur, sosial media, internet dan lain-
lain. Dari definisi tersebut dapat disimpulkan bahwa Penjualan tidak
langsung (Indirect selling) adalah Penjualan yang dilakukan dengan
memanfaatkan media yang berfungsi sebagai perantara dalam
menjual produk. Penjual tidak langsung bertemu dan berinteraksi
dengan konsumen secara tatap muka.
C. Hybrid Marketing
Pemasaran hibrid (hybrid marketing) adalah pemasaran yang
melibatkan berbagai strategi, metode, proses, dan pendekatan taktis
untuk mencapai tujuan pemasaran perusahaan. Ini mencakup
banyak bidang pemasaran mulai dari penggunaan gabungan

25
library.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

berbagai proses perencanaan strategis hingga penggunaan strategis

berbagai saluran distribusi yang berbeda. Istilah ini sering di sama
artikan dengan multimarketing karena memanfaatkan lebih dari satu
pendekatan pemasaran. Namun demikian, istilah multimarketing
merujuk secara lebih spesifik ke penggunaan berbagai saluran
pemasaran untuk mendistribusikan produk yang sama ke pasar
berbeda dalam beberapa hal penting.
2.5 STRATEGI PEMASARAN
Dalam rencana pembangunan suatu usaha maka perlu dilakukan analisis
kondisi pemasaran, baik pada masa lalu maupun prospek yang akan datang
atas suatu produk yang akan dipasarkan. Inti utama dalam melakukan analisa
kondisi pasar pada suatu segmentasi pasar adalah kondisi permintaan, kondisi
penawaran dan kebijaksanaan para pesaing.
Tujuan dari analisis kondisi pemasaran adalah untuk mengetahui prospek
pemasaran produk yang akan dipasarkan, mengenai ketersediaan peluang
pasar. Setelah mengetahui adanya peluang pasar pada suatu segmentasi pasar
tertentu, maka langkah selanjutnya adalah menyusun strategi pemasaran.
Hunger dan Wheelen (dalam Listyarso, 2005) memberikan pengertian
bahwa strategi sebagai rumusan perencanaan komprehensif tentang
bagaimana perusahaan akan mencapai misi dan tujuannya.
Pemasaran adalah suatu proses kegiatan yang dipengaruhi oleh berbagai
faktor sosial, budaya, politik, ekonomi, dan manajerial. Akibat dari pengaruh
berbagai faktor tersebut adalah masing-masing individu maupun kelompok
mendapatkan kebutuhan dan keinginan dengan menciptakan, menawarkan,
dan menukarkan produk yang memiliki nilai komoditas (Rangkuti, 1997).
Menurut kamus besar bahasa Indonesia,strategi pemasaran merupakan
rencana untuk memperbesar pengaruh terhadap pasar, baik dalam jangka
pendek maupun dalam jangka panjang, yang didasarkan pada riset pasar,
penilaian, perencanaan produk, promosi dan perencanaan penjualan serta
distribusi.
Strategi pemasaran menurut Cravens,mempunyai implikasi yang penting
untuk berinteraksi antara perusahaan dan konsumen, sebagai kunci untuk

26
library.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

mendapatkan dan mengidentifikasi tujuan perusahaan, kepuasan dan

kebutuhan pelanggan dengan baik dibandingkan dengan pesaing (Listyarso,
2005). Strategi pemasaran merupakan proses lima tahap, yang terdiri dari
analisis situasi strategis, perancangan strategi pemasaran, pengembangan
program pemasaran serta implementasi dan pengelolaan strategi pemasaran.
Setiap fungsi manajemen memberikan kontribusi tertentu pada saat
penyusunan strategi pada level yang berbeda (Tjiptono, 2008). Analisis
situasi strategi meliputi memenangkan pasar melalui perencanaan strategis
berorientasi pasar, mengumpulkan informasi dan mengukur permintaan pasar,
mencari peluang di lingkungan pemasaran, menganalisis pasar konsumen dan
perilaku pembeli, menganalisis pasar komunits internet, menganalisis pasar
bisnis dan perilaku pembelian bisnis, menghadapi pesaing dan
mengidentifikasi segmen pasar serta memilih pasar sasaran (Suyanto, 2007).
Strategi pemasaran adalah pernyataan pokok tetang dampak yang
diharapkan akan dicapai dalam hal permintaan pada pasar target tertentu. 10
Pendekatan terperinci untuk menerapkan strategi-strategi ini ditentukan lewat
program-program pemasaran yang spesifik,seperti program periklanan,
program promosi penjualan, program pengembangan produk, serta program
penjualan dan distribusi (Guiltinan dan Paul, 1987).
Pada laporan ini mengacu pada bauran pemasaran yang dikemukakan oleh
McCarthy (dalam Listyarso, 2005), yaitu product, price, place, promotion,
yang dikenal dengan 4P.
Strategi dari penelitian Listyarso yang terdiri dari komponen:
a) Keunggulan harga, merupakan elemen bauran pemasaran yang
menghasilkan, pendapatan, paling fleksibel dan mudah untuk
disesuaikan, dan menjadi masalah utama perusahaan.
b) Keunggulan mutu, pengertian mutu pada perusahaan adalah
performance quality, yang memungkinkan pelanggan mempunyai
kesan yang positif dan menimbulkan kesetiaan pelanggan, sehingga
dapat menetapkan harga premium. Pengguna jasa pada umumnya
menginginkan pekerjaan yang bermutu. Perusahaan yang tidak

27
library.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

konsisten terhadap mutu, tidak dapat bertahan lama pada persaingan

global.
c) Keunggulan waktu, banyak mempengaruhi kebijakan pemasaran jasa,
diantaranya untuk menentukan strategi, mengukur kinerja, dapat
berupa fast delivery time, on time delivery, dan development speed.
Keunggulan waktu, berpengaruh pada mutu pekerjaan dan biaya
pekerjaan.
d) Pelayanan, dalam bentuk rekayasa enginering, cara pembayaran, item
kontrak, dan pelayanan yang bersifat customized. Ketika produk fisik
tidak mudah untuk didiferensiasi, kunci keberhasilan dalam persaingan
beralih pada penambahan nilai pelayanan.
e) Relationship adalah salah satu alat promosi yang paling efektif
terhadap biaya, dan waktu, terutama dalam membangun hubungan,
preferensi, keyakinan antara konsumen dengan perusahaan.
Relationship dapat pula bertujuan untuk membangun hubungan
(network) yang efektif dengan stakeholder untuk jangka waktu yang
panjang dan saling menguntungkan. Apabila relationship telah
terbentuk akan memangkas biaya transaksi dan waktu, mengalihkan
transaction marketing ke relation marketing, sehingga terbentuk
networking yang juga merupakan aset perusahaan.
f) Aliansi adalah memiliki mitra kerja strategis dan apabila dikelola
dengan baik, akan memungkinkan perusahaan mencapai penjualan
yang lebih tinggi dengan biaya yang lebih rendah.
2.6 FAKTOR YANG MEMPENGARUHI STRATEGI PEMASARAN
Suatu perusahaan developer, dalam meningkatkan akan produktivitas dan
keuntungan perusahaan, maka perusahaan tersebut harus benar-benar bisa dan
mampu untuk mengatur akan strategi pemasaran dengan baik. Untuk bisa
mengelola dengan baik strategi pemasaran, maka perusahaan harus
mengetahui akan faktor-faktor yang mempengaruhi akan strategi pemasaran.
Dengan mengetahui akan faktor-faktor tersebut, maka akan memudahkan
perusahaan dalam mengatur strategi pemasaran perusahaan. Faktor utama

28
library.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

yang mempengaruhi akan strategi pemasaran suatu perusahaan adalah

lingkungan.
Lingkungan ini tidak hanya menjadi kesempatan sebuah perusahaan tetapi
juga merupakan ancaman bagi perusahaan karena berubah dari waktu ke
waktu sehingga perlu dimonitor oleh perusahaan agar bisa menyesuaikan
dengan program pemasaran. Ada tiga langkah yang perlu ditempuh oleh
perusahaan dalam memonitor akan perubahan lingkungan. Pertama,
mengumpulkan informasi mengenai lingkungan pemasaran. Kedua,
melakukan analisis terhadap ionformasi tersebut. Ketiga, memperkirakan
dampak dari kecenderungan yang dideteksi melalui analisis (Simamora,
2003).
Adapun lingkungan itu sendiri dapat dibagi atas dua bagian yaitu
lingkungan mikro dan lingkungan makro perusahaan.
1. Lingkungan Mikro Perusahaan
Lingkungan mikro perusahaan terdiri dari pelaku-pelaku yang
berhubungan langsung dengan sebuah perusahaan dan merekalah yang
berpengaruh dalam melayani pasar. Pelaku-pelaku tersebut adalah
sebagai berikut.
a. Perusahaan
Perusahaan yang dimaksud dalam hal ini adalah struktur
organisasi dari perusahaan itu sendiri. Setiap bagian dalam
organisasi tersebut berkaitan satu dengan yang lain, sehingga
yang sangat diperlukan adalah kerjasama antar bidang dalam
struktur organisasi tersebut. Sebagai contoh, dalam
memasarkan sebuah rumah, bagian pemasaran akan
bertanggung jawab dalam memasarkan akan rumah tersebut.
Namun pemasaran ini bergantung pada kualitas dan mutu dari
rumah tersebut yang dilakukan oleh bagian desain dan tentu
bergantung pada dana yang disediakan oleh bagian keuangan.
Jika setiap bagian dalam struktur organisasi tersebut berjalan
sesuai keinganannya masing-masing, maka setiap bentuk

29
library.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

pemasaran yang dilakukan tidak akan berjalan dengan lancar

(Lubis, 2009)
b. Pemasok (supplier)
Jika suatu sistem terdiri dari Input, Proses dan Output,
maka dalam sebuah perusahaan, pemasok merupakan inputnya.
Pemasok diperlukan dalam suatu perusahaan adalah karena
mereka merupakan sumber barang dan jasa yang dibutuhkan
oleh suatu perusahaan (Simamora, 2003)
c. Perantara Pemasaran
Perantara pemasaran membantu perusahaan dalam
mempromosikan, menjual dan mendistribusikan produknya
kepada pembeli akhir. Ada empat perantara pemasaran (Lubis,
2009), yaitu:
1. Perantara, adalah perusahaan atau individu yang
membantu perusahaan untuk menemukan konsumen.
2. Perusahaan Distribusi Fisik, membantu perusahaan
dalam penyimpanan dan pemindahan produk dari
tempat asalnya ketempat-tempat yang dituju.
3. Para Agen Jasa Pemasaran, membantu perusahaan
dalam rangka mengarahkan dan mempromosikan
produknya ke pasar yang tepat. Agen jasa pemasaran
meliputi perusahaan atau lembaga penelitian
pemasaran, agen periklanan, perusahaan media, dan
perusahaan konsultan pemasaran.
4. Perantara Keuangan, seperti bank, perusahaan kredit,
perusahaan asuransi, dan perusahaanlain yang
membantu dalam segi keuangan.
d. Pelanggan
Pelanggan merupakan bagian terpenting yang perlu
diperhatikan dan dipelajari juga oleh perusahaan mengenai apa
kebutuhan dan keinginan mereka. keberhasilan sebuah
perusahaan bergantung pada bagaimana mereka

30
library.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

memperhatikan dan mendengarkan akan kebutuhan para

pelanggannya.
e. Pesaing
Pesaing merupakan perusahaan-perusahaan yang
memperebutkan pasar yang sama atau yang produknya saling
mengganti (Simamora, 2003). Persaingan dalam hal ini bukan
menjadi yang terbesar dalam industri tetapi lebih kepada
bagimana agar tetap comfortable dalam industri yaitu,
memajukan industri atau setidaknya bertahan dalam posisinya
dan mendapatkan untung. Oleh karena itu, setiap perusahaan
perlu mengenal akan pesaingnya masing-masing untuk bisa
tetap survive.
f. Publik (Masyarakat Umum)
Simamora (2003) mendefinisikan publik sebagai segala
pihak yang peduli akan perusahaan dan pendapatnya dapat
mempengaruhi akan pencapaian sasaran dalam perusahaan.
Oleh karena itu, sebuah perusahaan harus benarbenar
memperhatikan akan pendapat publik, apakah mereka
menyetujui atau jangan-jangan menolak akan metode-metode
yang digunakan perusahaan dalam menjalankan akan usahanya.
Namun, yang perlu diperhatikan juga oleh perusahaan adalah
bahwa masyarakat umum ini bisa memperlancar usaha
perusahaan untuk mencapai akan sasarannya tetapi sebaliknya
juga dapat menjadi penghambat bagi perusahaan untuk
mencapai sasaran (Lubis, 2009).
2. Lingkungan Makro Perusahaan
Perusahaan perlu memperhatikan akan lingkungan makro karena
lingkungan makro ini sangat mempengaruhi akan lingkungan mikro.
Lingkungan makro meliputi akan demografis, ekonomi, lingkungan
alam, teknologi, budaya dan politik.
a. Demografis (kependudukan)

31
library.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

Demografis menunjukkan akan keadaan dan permasalahan

mengenai kependudukan. Aspek-aspek yang berkaitan dengan
demografis antara lain adalah, jumlah penduduk, kepadatan,
lokasi, umur, jenis kelamin, pekerjaan, ras, agama dan data
statistik lainnya. Demografis mempengaruhi akan strategi
pemasaran suatu perusahaan adalah oleh karena publiklah yang
membentuk pasar.
b. Lingkungan ekonomi
Lingkungan ekonomi berkaitan dengan aspek pendapatan
nasional, pertumbuhan ekonomi, suku bunga, inflasi dan nilai
tukar. Pendapatan nasional dan pertumbuhan ekonomi
mempengaruhi daya beli pelanggan atau penduduk dan pada
akhirnya mempengaruhi akan jumlah permintaan. Suku bunga
dan inflasi, selain mempengaruhi akan daya beli penduduk,
juga biaya secara umum.
c. Lingkungan Alam
Lingkungan alam berkaitan dengan kelangkaan bahan
mentah tertentu yang dibutuhkan olehperusahaan, peningkatan
biaya energi, peningkatan angka pencemaran, dan peningkatan
angkacampur tangan pemerintah dalam pengelolaan dan
penggunaan sumber-sumber daya alam. Isu-isu mengenai
lingkungan saat ini, apalagi mengenai pemanasan global, akan
sangat mempengaruhi perusahaan untuk mengembangkan
perusahaan karena berkaitan dengan lahan.
d. Lingkungan Teknologi
Teknologi juga sangat dibutuhkan dalam kelancaran
pemasaran perusahaan. Teknologi membantu meringankan
akan pekerjaan-pekerjaan dalam sebuah perusahaan. Misalnya
saja teknologi internet. Lewat internet, perusahaan dapat
mempromosikan akan produk-produk yang diinginkan dan bisa
melakukan transaksi lewat internet juga.
e. Budaya

32
library.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

Memperhitungkan akan budaya setempat sangat diperlukan

dalam strategi pemasaran karena berbeda budaya maka
kebutuhan juga berbeda. Masyarakat sangat dipengaruhi dan
dibentuk oleh budayanya, sehingga perusahaan perlu untuk
mengenal budaya tempat di mana perusahaan itu akan
dikembangkan.
f. Politik
Politik berkaitan dengan aturan-aturan dan hukum dan
biasanya berasal dari pemerintah. Aturan-aturan tersebut bisa
menjadi peluang dan bisa menjadi ancaman bagi perusahaan.
Misalnya, pemerintah mengeluarkan undang-undang bahwa
pembangunan perumahan atau hotel dalam jangka waktu 10
tahun sekali. Bagi perusahaan yang baru meniti kariernya, akan
menjadi masalah, sedangkan yang sudah berkembang lama,
mungkin tidak begitu menjadi masalah.

33