PEMERINTAH KOTA BANDUNG

DINAS PERUMAHAN DAN KAWASAN PERMUKIMAN KOTA BANDUNG

Jalan Caringin No. 103 Bandung 40223 Telp. 022 5410403

KERANGKA ACUAN KERJA

PENGENDALIAN RUSUN KOMERSIL KOTA BANDUNG
PENYUSUNAN NASKAH AKADEMIS DAN PERWAL SOP PENGESAHAN PERTELAAN
DAN AKTA PEMISAHAN RUMAH SUSUN

Sub-Kegiatan : Koordinasi dan Sinkronisasi Pengendalian Pembangunan dan

Pengembangan Perumahan
Sumber Dana : Pendapatan Asli Daerah (PAD)
Unit SKPD : Dinas Perumahan dan Kawasan Permukiman Kota Bandung
Pekerjaan : Pengendalian Rusun Komersil Kota Bandung
Lokasi : Kota Bandung
Tahun Anggaran : 2023
 2023 PENGENDALIAN RUSUN KOMERSIL KOTA BANDUNG

1. LATAR BELAKANG
Secara teoritis pada bangunan gedung bertingkat terdapat 2 (dua) sistem
kepemilikan yakni:
a. sistem kepemilikan tunggal (single ownership system) di mana pemegang hak
atas tanah sekaligus sebagai pemilik Gedung.
b. sistem kepemilikan bersama dimana terdapat beberapa orang pemegang hak
atas tanah, bagian dan benda secara bersama-sama di samping secara
perseorangan/kepemilikan secara individual atas unit yang dimiliki (privately
owned unit).
Pada sistem kepemilikan bersama, disamping adanya kepemilikan
bersama, yang terpisah dari kepemilikan secara individual (perseorangan) atas
unit yang dimiliki (privately owned unit). Maka pada sistem kepemilikan bersama
(condominium/Joint Property/Strata Title.) melahirkan pula konsep bukti
kepemilikan yang berbeda dengan kepemilikan tunggal (single ownership system).
Pada sistem kepemilikan bersama bukti kepemilikan (Property Rights) selain
menunjukkan hak kepemilikan secara individual atas unit yang dimiliki (privately
owned unit) juga harus menujukan adanya batas dan uraian atas bagian bersama
dan benda bersama yang menjadi hak setiap pemilik. Hak atas bersama tersebut
secara konsep akan di perhitungan dengan sebuah angka yang menujukan hak
atas kepemilikan bersama (tercantum dalam bukti kepemilikan) yang disebut
dengan Nilai Perbandingan Proporsional (NPP).
Konsep ini lah yang kemudian menjadi dasar dibentuknya Undang-Undang
20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun yang kemudian diatur lebih lanjut dalam
Peraturan Pemerintah 13 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun.
Sistem kepemilikan inilah “sistem kepemilikan bersama dimana terdapat
beberapa orang pemegang hak atas tanah, bagian dan benda secara bersama-
sama di samping secara perseorangan/kepemilikan secara individual atas unit
yang dimiliki (privately owned unit)” yang menjadi dasar adanya pertelaan dan akta
pemisahan pada bangunan yang memiliki konsep tersebut. Pertelaan dan akta
pemisahan menjadi hal yang penting sebagai dasar pemisahan atas hak
kepemilikan bersama yang dapat digunakan secara bersama-sama atau yang
disebut dengan common areas”, “common parts”, “commonly owned areas”,
“common elements”, or “jointly owned parts” dengan hak kepemilikan perseorangan
atas unit-unit sarusun atau yang disebut dengan “privately owned unit”.
Pemisahan rumah susun tersebut wajib dituangkan dalam bentuk gambar
dan uraian, yang dibuat sebelum sebelum pelaksanaan pembangunan rumah
susun, yang kemudian dituangkan dalam bentuk akta pemisahan yang disahkan
oleh bupati/walikota, Khusus untuk Provinsi DKI Jakarta disahkan oleh
Gubernur. Hal ini sebagaimana diatur dalam Pasal 26 UU 20/2011 Rumah Susun
yang kemudian di ubah dengan Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang
Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022
tentang Cipta Kerja Menjadi Undang-Undang (UU 6/2023 Cipta Kerja).
Berdasarkan Pasal 28 PP 13/2021 Rumah Susun terdapat 2 (dua) bentuk
dokumen hukum yakni pertelaan dan akta pemisahan. Pertelaan berdasarkan
Pasal 1 angka 25 PP 13/2021 Rumah Susun merupakan: Pertelaan adalah
pernyataan dalam bentuk gambar dan uraian yang dibuat sebelum pelaksanaan
pembangunan Rumah Susun yang disahkan oleh pemerintah daerah yang
menunjukkan batas yang jelas dari setiap Sarusun, Bagian Bersama, Benda
Bersama, dan Tanah Bersama beserta uraian NPP.

DINAS PERUMAHAN DAN KAWASAN PERMUKIMAN KOTA BANDUNG 2023

 2023 PENGENDALIAN RUSUN KOMERSIL KOTA BANDUNG

Akta Pemisahan berdasarkan Penjelasan Pasal 30 ayat (1) PP 13/2021 Rumah

Susun merupakan: Yang dimaksud dengan "akta pemisahan" adalah tanda bukti
pemisahan Rumah Susun atas Sarusun, Bagian Bersama, Benda Bersama, dan
Tanah Bersama dengan Pertelaan yang jelas dalam bentuk gambar, uraian, dan
batas-batasnya dalam arah vertikal dan horizontal yang mengandung NPP. Selain
itu, dari Pasal 28 PP 13/2021 Rumah Susun juga tampak bahwa:
a. Pertelaan ini dibuat sebelum pelaksanaan pembangunan Rumah Susun dan
wajib diserahkan kepada Pemerintah Daerah. Hal ini berarti pelaku
pembangunan wajib membuat Pertelaan sebelum pelaksanaan pembangunan
kemudian diserahkan kepada Pemerintah Daerah. Bagaimana bentuk hukum
penyerahanya tidak diatur dalam UU 20/2011 Rumah Susun maupun dalam
PP 13/2021 Rumah Susun. Apakah ketika di serahkan akan menimbulkan
bentuk hukum pencatatan yang tentunya akan melahirkan “nomor dan surat
keterangan pencatatan” atau sekedar di serahkan yang akan melahirkan “berita
acara penyerahan”.
b. Pertelaan disahkan oleh bupati/wali kota atau gubernur untuk Provinsi Daerah
Khusus Ibukota Jakarta. Pengesahannya dilakukan setelah Rumah Susun
selesai dibangun. Jika terjadi perubahan Pertelaan dilakukan pengesahan
kembali oleh bupati/wali kota atau gubernur untuk Provinsi Daerah Khusus
Ibukota Jakarta.
c. Pertelaan dan perubahan pertelaan tersebut dituangkan dalam bentuk akta
pemisahan yang disahkan oleh bupati/wali kota atau gubernur untuk Provinsi
Daerah Khusus Ibukota Jakarta setelah diterbitkan sertifikat laik fungsi. Hal
ini sejalan dengan pengertian akta pemisahan sebagaimana telah diuraikan di
atas.
Terhadap pengesahan pertelaan dan akta pemisahn tersebut menajdi kewenangan
atribusi Walikota. Atas dasar itu, diperlukan adanya pengaturan teknis di daerah
tetang bentuk dan tata cara penerbitan pertelaan dan akta pemisahan. Jika
mengacu pada Perda Kota Bandung Nomor 06 tahun 2014 tentang rumah susun,
teknis pengesahan pertelaan dan kata pemisahan. Maka di perukan adanya
peturan walikota tentang penerbitan tersebut. Mengingat perda 06/2014 tidak
medelegasikan ada nya peraturan walikota, maka harus di cari dasar atribusi
penerbitan pertelaan dan kata pemisahan. Aka di perlukan adanya naskah kajian
yang merumuskan landasan filofis, sosiologis dan filosofis. Atas dasar itu, dalam
bentuk Pengendalian Rusun Komersil di Kota Bandung diperlukan adanya kajian
terhadap “PENYUSUNAN NASKAH AKADEMIS DAN PERWAL SOP PENGESAHAN
PERTELAAN DAN AKTA PEMISAHAN RUMAH SUSUN”

2. MAKSUD DAN TUJUAN

• Maksud dari kegiatan Pengendalian Rusun Komersil Kota Bandung ini

adalah untuk meningkatkan kapasitas penyelenggaraan perumahan dan
kawasan permukiman dalam hal pengesahan pertelaan dan akta
pemisahan rumah susun.

• Tujuan yang ingin dicapai diantaranya adalah :

o Mengkaji terkait kebijakan serta ketentuan penerbitan pengesahan
pertelaan dan akta pemisahan rumah susun di Kota Bandung;
o Menjelaskan bentuk dan penyusunan tata cara penerbitan
pengesahan pertelaan dan akta pemisahan rumah susun Sarusun di
Kota Bandung;

DINAS PERUMAHAN DAN KAWASAN PERMUKIMAN KOTA BANDUNG 2023

 2023 PENGENDALIAN RUSUN KOMERSIL KOTA BANDUNG

o Menganalisa aspek-aspek instrument pengesahan pertelaan dan

akta pemisahan rumah susun dan kelembagaan yang diperlukan
dalam rangka operasionalisasi pengesahan pertelaan dan akta
pemisahan rumah susun di Kota Bandung;
o Menyusun Standar Operasional Prosedur (SOP) penerbitan
pengesahan pertelaan dan akta pemisahan rumah susun di Kota
Bandung;
o Merumuskan konsep peraturan wali kota sebagai pendukung dan
penjabaran penerbitan pengesahan pertelaan dan akta pemisahan
rumah susun di lingkungan Pemerintah Kota Bandung.

3. TARGET
Target dari kegiatan ini adalah tersusunnya dokumen rancangan Peraturan
Wali Kota Bandung dan lampiran Standar Operasional Prosedur (SOP) sebagai
dasar pelaksanaan pengesahan pertelaan dan akta pemisahan rumah susun oleh
Pemerintah Kota Bandung yang akan dilakukan kemudian.

4. NAMA DAN ORGANISASI

Program Pengembangan Perumahan dengan sub-kegiatan Koordinasi dan

Sinkronisasi Pengendalian Pembangunan dan Pengembangan Perumahan, berada
di unit SKPD Dinas Perumahan dan Kawasan Permukiman Kota Bandung, yang
berada di bawah Pemerintah Kota Bandung, dan berlokasi di Jalan Caringin
nomor 103 Bandung, dengan pekerjaan berupa Pengendalian Rusun Komersil
Kota Bandung.

5. SUMBER DANA DAN ANGGARAN

Sumber dana yang dipakai untuk membiayai pengadaan jasa konsultansi ini
berasal dari Pendapatan Asli Daerah (PAD) melalui DPA - SKPD Dinas Perumahan
dan Kawasan Permukiman Kota Bandung, Tahun Anggaran 2023, dengan nomor
kode rekening kegiatan : 1.04.02.2.06.03. 5.1.02.02.08.0019 .
Mekanisme pembayaran pekerjaan selanjutnya akan diatur dalam kontrak
kerja yang dibuat antara Pejabat Penandatangan Kontak (PPK) dan tim tenaga ahli
serta tenaga pendukung yang terdapat pada DPA, dengan Pagu Anggaran sebesar
Rp 97.465.770 (Sembilan Puluh Tujuh Juta Empat Ratus Enam Puluh Lima Ribu
Tujuh Ratus Tujuh Puluh Rupiah).

6. DATA REFERENSI

a. Undang – Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan

Permukiman;
b. Undang – Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun;
c. Undang - Undang Nomor 23 Tahun 2014 tentang Pemerintah Daerah;
d. Undang - Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja;
e. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 12 Tahun 2021 tentang
Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang
Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman;
f. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 13 Tahun 2021 tentang
Penyelenggaraan Rumah Susun;

DINAS PERUMAHAN DAN KAWASAN PERMUKIMAN KOTA BANDUNG 2023

 2023 PENGENDALIAN RUSUN KOMERSIL KOTA BANDUNG

g. Peraturan Daerah Kota Bandung Nomor 6 Tahun 2014 tentang Rumah

Susun;
h. Peraturan Wali Kota Bandung Nomo 119 Tahun 2021 tentang Kedudukan,
Susunan Organisasi, Tugas dan Fungsi serta Tata Kerja Dinas Perumahan
dan Kawasan Permukiman.

7. RUANG LINGKUP PEKERJAAN

Lingkup Kegiatan yang ditetapkan dalam pelaksanaan pekerjaan Pengendalian

Rusun Komersil Kota Bandung adalah sebagai berikut :
a. Menyiapkan rencana pelaksanaan kegiatan termasuk jadwal dan persiapan
pelaksanaan;
b. Melakukan studi literatur terhadap teori, kebijakan, dan peraturan
perundang-undangan yang berkaitan dengan pengesahan pertelaan dan akta
pemisahan rumah susun;
c. Melakukan reviu terhadap NSPK di berbagai daerah lainnya terkait
pengesahan pertelaan dan akta pemisahan rumah susun;
d. Membahas gambaran umum kebijakan bentuk dan tata cara pengesahan
pertelaan dan akta pemisahan rumah susun di lingkungan Pemerintah Kota
Bandung;
e. Mengidentifikasi, menganalisa dan mendiskusikan aspek-aspek instrument
pengesahan pertelaan dan akta pemisahan rumah susun yang diperlukan
dalam rangka operasionalisasi pengesahan pertelaan dan akta pemisahan
rumah susun dan mendiskusikan penyusunan Standar Operasional
Prosedur (SOP) penerbitan pengesahan pertelaan dan akta pemisahan rumah
susun sesuai dengan PP 13/2021:
• Ketentuan mengenai pengesahan pertelaan dan akta pemisahan rumah
susun;
• Bentuk dokumen pengesahan pertelaan dan akta pemisahan rumah
susun;
• Uraian mengenai kesiapan struktur kelembagaan di Pemkot Bandung
terkait pengesahan pertelaan dan akta pemisahan rumah susun;
• Tahapan permohonan penerbitan pengesahan pertelaan dan akta
pemisahan rumah susun;
• Identifikasi kebutuhan perangkat regulasi terkait pengesahan pertelaan
dan akta pemisahan rumah susun.
f. Melakukan rapat koordinasi dengan Kementeriaan/Lembaga/Instansi
terkait pengesahan pertelaan dan akta pemisahan rumah susun dan
penerapannya di Kota Bandung;
g. Menyusun dokumen kajian hasil diskusi, identifikasi dan analisa;
h. Membuat Standar Operasional Prosedur (SOP) pengesahan pertelaan dan
akta pemisahan rumah susun di lingkungan Pemerintah Kota Bandung
berdasarkan peraturan perundang-undangan, peraturan daerah/wali kota
dan kondisi Kota Bandung;
i. Merumuskan konsep peraturan wali kota, sebagai pendukung dan
penjabaran pengesahan pertelaan dan akta pemisahan rumah susun di
lingkungan Pemerintah Kota Bandung.

Sedangkan lingkup kewenangan penyedia jasa diantaranya :

1. Konsultan berkewajiban dan bertanggung jawab sepenuhnya terhadap
pelaksanaan pekerjaan berdasarkan ketentuan perjanjian kerjasama yang
telah ditetapkan;

DINAS PERUMAHAN DAN KAWASAN PERMUKIMAN KOTA BANDUNG 2023

 2023 PENGENDALIAN RUSUN KOMERSIL KOTA BANDUNG

2. Konsultan berkewajiban menyusun laporan pekerjaan dan jangka waktu

pelaksanaan pekerjaan berdasarkan ketentuan teknis yang telah ditetapkan
dalam Kerangka Acuan Kerja;
3. Konsultan dalam melaksanakan pekerjaan dinyatakan berakhir apabila telah
selesai menyusun laporan akhir secara keseluruhan dan diterima dengan
baik oleh pengelola kegiatan yaitu Dinas Perumahan dan Kawasan
Permukiman Kota Bandung.
4. Hak cipta dari hasil pekerjaan ini sepenuhnya menjadi milik Dinas
Perumahan dan Kawasan Permukiman Kota Bandung.

8. KELUARAN

Keluaran yang dihasilkan dari pelaksanaan pekerjaan ini adalah sebagai berikut :
✓ Laporan - laporan;
✓ Background Study yang berisikan identifikasi dan kajian dari berbagai isu,
masalah, tantangan dan upaya yang diperlukan dalam pengesahan pertelaan
dan akta pemisahan rumah susun;
✓ Rancangan Peraturan Wali Kota Bandung beserta lampiran Standar
Operasional Prosedur (SOP) sebagai pendukung dan penjabaran pengesahan
pertelaan dan akta pemisahan rumah susun di lingkungan Pemerintah Kota
Bandung.

9. JANGKA WAKTU PENYELESAIAN KEGIATAN

Untuk menyelesaikan pekerjaan Pengendalian Rusun Komersil Kota Bandung,

dibutuhkan waktu 2 (dua) bulan atau 60 (enam puluh) hari kalender sejak Surat
Perintah Mulai Kerja (SPMK) diterbitkan. Pelaksanaan pekerjaan ini dapat
memiliki sequence pekerjaan yang simultan atau memiliki interval dengan pola
keterlibatan intermitten antara personilnya sesuai dengan koordinasi pekerjaan
oleh ketua tim.

10. KUALIFIKASI PERSONIL DAN PERSYARATAN ADMINISTRASI

Untuk melaksanakan tugas ini penyedia jasa harus menyediakan tenaga ahli yang
kompeten dan dapat memenuhi kebutuhan pekerjaan yang terikat selama
pelaksanaan pekerjaan. Tenaga ahli dan pendukung yang diperlukan untuk
melaksanakan penyusunan Penyusunan Naskah Akademis dan Perwal SOP
pengesahan pertelaan dan akta pemisahan rumah susun ini diantaranya:

1. Ketua Tim Dengan ketentuan sebagai berikut :

a. Berjumlah satu orang dan berpendidikan S1 Jurusan Hukum
Perundang-undangan dengan pengalaman kerja minimal 2 tahun,
bersertifikat terutama memiliki wawasan tentang perumusan kebijakan
dan regulasi terkait Perumahan dan Rumah Susun;
b. Berpengalaman atau pernah terlibat dalam proses penyusunan
peraturan di pusat atau daerah;
c. Memiliki kompetensi yang relevan dengan tugas dan tanggung jawabnya
di dalam tim.
2. Tenaga Ahli sebanyak 1 (satu) orang, diantaranya :
a. Berjumlah satu orang dan berpendidikan S1 Jurusan Hukum
Administrasi dan Perizinan dengan pengalaman kerja minimal 8 tahun,
terutama memiliki wawasan tentang hukum administrasi perizinan
properti;

DINAS PERUMAHAN DAN KAWASAN PERMUKIMAN KOTA BANDUNG 2023

 2023 PENGENDALIAN RUSUN KOMERSIL KOTA BANDUNG

b. Berpengalaman atau pernah terlibat dalam proses penyusunan

peraturan di pusat atau daerah;
c. Memiliki kompetensi yang relevan dengan tugas dan tanggung jawabnya
di dalam tim
3. Asisten Muda sebanyak 2 (dua) orang, diantaranya:
a. Berjumlah dua orang dan berpendidikan S1 Jurusan Hukum Tata
Negara/Hukum Administrasi Negara dengan pengalaman kerja minimal
1 tahun;
b. Berpengalaman atau pernah terlibat dalam proses penyusunan
peraturan di pusat atau daerah;
c. Memiliki kompetensi yang relevan dengan tugas dan tanggung jawabnya
di dalam tim.

Adapun Tenaga Pendukung yang dilibatkan dalam pekerjaan ini meliputi :

4. Administrasi keuangan
a. Berjumlah satu orang dan berpendidikan minimal SMA/SMK
Administrasi dengan pengalaman kerja minimal 2 tahun;
b. Memiliki kompetensi yang relevan dengan tugas dan tanggung jawabnya
di dalam tim;
c. Menguasai program proses dokumen word, excel, dan program
pengolahan keuangan yang diperlukan;

11. LAPORAN

Laporan terdiri atas :

a. Dokumen Laporan Pendahuluan sebanyak 4 (tiga) rangkap, sekurang-
kurangnya berisikan tentang :
✓ Rencana pelaksanaan kegiatan termasuk jadwal dan persiapan
pelaksanaan;
✓ Hasil studi literatur terhadap teori, kebijakan, dan peraturan
perundang-undangan yang berkaitan dengan penyusunan peraturan
tentang pengesahan pertelaan dan akta pemisahan rumah susun;
✓ Reviu terhadap NSPK terkait pengesahan pertelaan dan akta
pemisahan rumah susun di pusat maupun daerah;
✓ Gambaran umum bentuk dan tata cara pengesahan pertelaan dan
akta pemisahan rumah susun;
Laporan pendahuluan diserahkan paling lambat 1 (satu) bulan setelah
surat perjanjian kontrak di tandatangani.

b. Dokumen Laporan Akhir sebanyak 5 (sembilan) rangkap yang telah

disetujui oleh pemberi pekerjaan, meliputi:
✓ 3 (tiga) rangkap Laporan Akhir Dokumen kajian yang berisikan
sekurang-kurangnya mengenai kajian SOP pengesahan pertelaan
dan akta pemisahan rumah susun di lingkungan Pemerintah Kota
Bandung, yang di tinjau, diidentifikasi dan dianalisa dari berbagai
aspek, diantaranya aspek hukum, kelembagaan, sosial budaya dan
ekonomi;
✓ 3 (tiga) rangkap Background Study yang berisikan identifikasi dan
kajian dari berbagai isu, masalah, tantangan dan upaya yang
diperlukan dalam pengesahan pertelaan dan akta pemisahan rumah
susun;
✓ 3 (tiga) rangkap Rancangan Peraturan Wali Kota Bandung beserta
lampiran Standar Operasional Prosedur (SOP) sebagai pendukung

DINAS PERUMAHAN DAN KAWASAN PERMUKIMAN KOTA BANDUNG 2023

 2023 PENGENDALIAN RUSUN KOMERSIL KOTA BANDUNG

dan penjabaran pengesahan pertelaan dan akta pemisahan rumah

susun di lingkungan Pemerintah Kota Bandung.
Laporan diserahkan setelah pekerjaan selesai 100% paling lambat 1
hari sebelum kontrak kerja berakhir.

c. Laporan keseluruhan tersebut dimuat ke dalam 5 keping CD-RW 700MB

(format ekstensi file mentah seperti Ms. Word, Ms. Excel, Ms. PowerPoint,
pdf, autocad, sketchup dan format pendukung lainnya juga disertakan)
untuk softcopy, sedangkan hardcopy dimasukkan ke dalam kontainer
box 75L.

12. PENUTUP
a. Setelah Kerangka Acuan Kerja (KAK) ini diterima, maka tenaga ahli dan tenaga
pendukung hendaknya memeriksa semua bahan masukan yang diterima dan
mencari bahan masukan lain yang dibutuhkan;
b. Berdasarkan bahan-bahan tersebut, konsultan agar segera menyusun
program kerja untuk dibahas dengan pemberi tugas;
c. Kerangka Acuan Kerja ini disusun sebagai dasar pelaksanaan kegiatan
Pengendalian Rusun Komersil Kota Bandung

Bandung, Oktober 2023

PEJABAT PEMBUAT KOMITMEN

TRI SULISTYANINGSIH, ST., MT

NIP. 19790320 200902 2 002

DINAS PERUMAHAN DAN KAWASAN PERMUKIMAN KOTA BANDUNG 2023