HUKUM PAJAK

Materi ke 11

BEA PEROLEHAN HAK

ATAS
TANAH & BANGUNAN (BPHTB)
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan
(BPHTB) :
- Adalah Pajak yg dikenakan atas perolehan Hak atas
tanah dan atau Bangunan.
- Adalah perbuatan atau Peristiwa Hukum yang
mengakibatkan diperolehnya Hak atas Tanah dan atau
Bangunan oleh orang pribadi atau Badan.
- Adalah Hak atas Tanah, termasuk hak pengelolaan,
beserta bangunan diatas nya, sebagaimana dimaksud
dalam UU No. 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar
Pokok-pokok Agraria, UU No. 16 tahun 1985 tentang
Rumah Susun , dan ketentuan peraturan Perundang-
undangan yg berlaku lainnya.
Prinsip yg dianut dlm UU BPHTB adalah :
1. Pemenuhan kewajiban BPHTB adalah berdasarkan
sistem Self Assessment, yaitu Wajib Pajak
menghitung dan membayar sendiri utang Pajaknya.
2. Besarnya tarif ditetapkan sebesar 5% (lima persen)
dari Nilai Perolehan Obyek Pajak Kena Pajak
(NPOPKP).
3. Agar pelaksanaan Undang2 BPHTB dapat berlaku
secara efektif, maka baik kepada Wajib Pajak maupun
kepada Pejabat2 Umum yg melanggar ketentuan/tdk
melaksanakan kewajibannya, dikena- kan Sanksi
menurut peraturan perundang2an yang berlaku.
4. Hasil penerimaan BPHTB merupakan penerimaan Negara
yg sebagian besar diserahkan kepada Pemerintah
Daerah, untuk meningkatkan pendapatan daerah guna
membiayai pembangunan daerah dan dalam rangka
memantapkan Otonomi Daerah.
5. Semua pungutan atas perolehan hak atas tanah dan atau
bangunan di luar ketentuan ini tidak diperkenan kan.
Dasar Hukum :
1. UU No. 21 tahun 1997 sebagaimana telah diubah dg UU
No. 20 tahun 2000 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah
dan Bangunan.
2. PP No. 111 tahun 2000 tentang Pengenaan BPHTB
karena Waris dan Hibah.
3. PP No. 112 tahun 2000 tentang Pengenaan BPHTB
karena pemberian Hak Pengelolaan.
4. PP No. 113 tahun 2000 tentang Penentuan Besarnya
NPOPTKP BPHTB.
Obyek Pajak :
Obyek BPHTB adalah perolehan Hak atas Tanah dan atau
Bangunan yg meliputi :
5. Pemindahan Hak karena :
a. Jual-Beli
b. Tukar Menukar
c. Hibah
d. Hibah Wasiat
e. Waris
f. Pemasukan dlm Perseroan/Badan Hukum lainnya
g. Pemisahan Hak yg mengakibatkan peralihan
h. Penunjukan pembeli dalam Lelang
i. Pelaksanaan Putusan Hakim yg mempunyai kekuatan
Hukum yang Tetap.
j. Penggabungan Usaha
k. Pemekaran Usaha
l. Peleburan Usaha
m. Hadiah
2. Pemberian Hak Baru karena :
a. Kelanjutan pelepasan Hak
b. Diluar Pelepasan Hak
Tidak termasuk Obyek Pajak :
Obyek Pajak yg tdk dikenakan BPHTB adalah Obyek Pajak
yg diperoleh :
1. Perwakilan Diplomatik, konsulat berdasarkan asas
perlakuan timbal balik.
2. Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan atau
pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum.
3. Badan atau Perwakilan Organisasi Internasional yang
ditetapkan dg Keputusan Menteri dengan syarat tidak
menjalankan usaha.
4. Orang pribadi atau Badan karena konversi hak atau
karena perbuatan Hukum lain dengan tdk adanya
perubahan nama.
5. Orang pribadi atau badan karena wakaf.
6. Orang pribadi atau badan yang digunakan untuk
kepentingan Ibadah.
Subyek Pajak :
Orang pribadi atau Badan yg memperoleh Hak atas Tanah
dan atau Bangunan. Subyek Pajak yg dikenakan kewajiban
membayar Pajak menjadi Wajib Pajak BPHTB menurut UU
BPHTB.
Dasar Pengenaan Pajak, Nilai Perolehan Obyek Pajak Tidak
Kena Pajak (NPOP TKP) dan Tarif Pajak :
Dasar Pengenaan Pajak :
Yg menjadi dasar pengenaan Pajak adalah Nilai Perolehan
Obyek Pajak (NPOP).
NPOP ditentukan sebesar :
7. Harga Transaksi, dalam hal Jual Beli
2. Nilai Pasar Obyek Pajak.
3. Harga transaksi yg tercantum dalam Risalah Lelang,
dalam hal penunjukkan pembeli dalam Lelang.
4. Nilai Jual Obyek Pajak Bumi dan Bangunan (NJOP
PBB), apabila besarnya NPOP (sebagaimana
dimaksud dalam butir 1 dan 2 )tdk diketahui atau
NPOP lebih rendah daripada NPOP PBB.
Nilai Perolehan Obyek Pajak Tidak Kena Pajak
(NPOPTKP ) :
Besarnya NPOP TKP ditetapkan secara regional paling
banyak Rp. 60.000.000,-- (enampuluh juta rupiah),
kecuali perolehan karena Waris/Hibah wasiat yg diterima
orang pribadi yg masih dlm hub.keluarga, . .
Ditetapkan secara regional paling banyak
Rp.300.000.000,-- (Tigaratus juta rupiah).
Tarip Pajak :
Besarnya tarif pajak ditetapkan sebesar 5% (lima persen)
Cara menghitung BPHTB :
BPHTB = Nilai Perolehan Obyek Pajak Kena Pajak x Tarif
= (NPOP – NPOP TKP) x 5%
Contoh : Berapa BPHTB yg terutang Jika :
A membeli tanah dan bangunan dengan Nilai Perolehan
Obyek Pajak Rp. 70.000.000,--, sedangkan Nilai
Perolehan Obyek Pajak Tidak Kena Pajak yg berlaku di
Kabupaten/Kota tersebut adalah Rp. 60.000.000,--
Saat Terutangnya Pajak :
1. Sejak tanggal dibuat dan ditanda tangani nya akta a.l :
a. Jual Beli
b. Tukar Menukar
c. Hibah
d. Hadiah dll.
2. Sejak tanggal penunjukkan pemenang Lelang
3. Sejak tanggal putusan Pengadilan yg mempunyai
kekuatan Hukum yg tetap ( u/putusan Hakim)
4. Sejak tanggal ybs mendaftarkan peralihan hak nya ke
kantor Pertanahan (u/.Hibah Wasiat dan Waris).
5. Sejak tanggal ditanda tanganinya dan diterbitkannya
Surat Keputusan Pemberian Hak untuk :
a. Pemberian hak baru atas tanah sbg kelanjutan dari
pelepasan hak.
b. Pemberian hak baru di luar pelepasan hak.
Tempat Pajak Terutang :
Tempat Pajak Terutang yaitu diwilayah :
1. Kabupaten
2. Kota, atau
3. Propinsi.
Tempat Pembayaran :
Pajak yg terutang dibayar ke Kas Negara melalui :
4. Bank Badan Usaha Milik Negara/Bank BUMD
5. Kantor Pos dan Giro
6. Tempat pembay.lain yg ditunjuk oleh Menteri Keu.
Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan
Bangunan Kurang Bayar (SKBKB) :
1. Pengertian :
SKBKB adalah Surat Ketetapan yg menentukan
besarnya jumlah Pajak yg terutang, jumlah kekurangan
pembayaran pokok pajak, besarnya sanksi
administrasi, dan jumlah yg masih harus dibayar.
2. Penerbitan SKBKB :
SKBKB diterbitkan apabila berdasarkan hasil
pemeriksaan/keterangan lain ternyata jumlah Pajak yg
terutang kurang bayar.
SKBKB dapat diterbitkan o/.Ditjen Pajak dalam jangka
waktu 5 tahun sesudah saat terutangnya Pajak.
3. Sanksi SKBKB :
Jumlah kekurangan Pajak yg terutang dlm SKBKB
ditambah dg sanksi administrasi berupa bunga sebesar
2% sebulan (maksimal 24 bulan) dihitung mulai saat
terutangnya Pajak sampai dg diterbitkan nya SKBKB.
Contoh :
A memperoleh tanah dan bangunan pd tgl.28 Febr. 2005
dengan Nilai Perolehan Obyek Pajak Rp.240.000.000,--, Nilai
Perolehan Obyek Pajak Tidak Kena Pajak Rp.60.000.000,--.
Pada tanggal 30 Desember 2005 ditemukan data bahwa
NPOP Rp.310.000.000,--
Berapa BPHTB yang harus dibayar ?
Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan
Bangunan Kurang Bayar Tambahan (SKBKBT) :
1. Pengertian :
SKBKBT adalah Surat Ketetapan yg menentukan
tambahan atas jumlah Pajak yg telah ditetapkan.
2. Penerbitan SKBKBT :
SKBKBT diterbitkan apabila ditemukan data baru dan
atau data yg semula belum terungkap yg menyebabkan
penambahan jumlah Pajak yg Terutang setelah diterbit
kan nya SKBKB.
SKBKBT dapat diterbitkan oleh Ditjen Pajak dalam
jangka waktu 5 tahun sesudah saat terutangnya Pajak.
3. Sanksi SKBKBT :
Jumlah kekurangan Pajak yg terutang dalam SKBKBT
ditambah dengan sanksi administrasi berupa kenaik
an sebesar 100% (seratus persen) dari jumlah
kekurangan Pajak tsb.
Contoh : (berdasarkan pada contoh sebelumnya).
Pada tahun 2006, dari hasil pemeriksaan diperoleh
data baru bahwa NPOP ternyata Rp. 360.000.000,--
Berapa SKBKBT yg harus dibayar ?
Surat Tagihan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan
Bangunan Kurang Bayar Tambahan (STB) :
1. Pengertian :
STB adalah Surat untuk melakukan tagihan Pajak dan
atau Sanksi Administrasi berupa bunga dan atau denda.
2. Penerbitan STB :
STB diterbitkan apabila :
a. Pajak yg terutang tidak atau kurang dibayar
b. Dari hasil pemeriksaan Surat Setoran Bea
Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (SSB)
terdapat kekurangan pembayaran Pajak sebagai
akibat salah tulis dan atau salah hitung.
 c. Wajib Pajak dikenakan sanksi administrasi berupa
bunga dan atau denda.
3. Sanksi STB :
Jumlah Pajak yg terutang yg tidak atau kurang dibayar
dalam STB (sesuai 2a & 2 b) ditambah sanksi
administrasi berupa bunga sebesar 2% (dua persen) se
bulan untuk jangka waktu selama 24 bulan, sejak saat
terutangnya Pajak.
4. Kekuatan Hukum STB :
STB mempunyai kekuatan Hukum yg sama dg Surat
Ketetapan Pajak sehingga penagihannya dpt dilanjutkan
dengan Surat Paksa.
----------------