1 | P a g e

MEMBANGUN SEBUAH HOTEL

Beberapa hal yang perlu dipertimbangkan dengan hati-hati sebelum membangun sebuah Hotel, antara
lain ialah bahwasanya :
Pembangunan Hotel merupakan investasi dengan modal yang sangat besar dan untuk jangka panjang
(long term)
Peningkatan keuntungan yang kecil dan lambat (low and slow yield).
Disamping itu diperlukan :
TANAH DILOKASI YANG STRATEGIS
SUMBER DANA UNTUK PEMBANGUNAN
KONSULTAN AHLI PERHOTELAN
KONSEP PEMBANGUNAN
PERIZINAN
Meskipun Pemilik / Investor mempercayakan pengelolaan & pengoperasian Hotelnya kepada
Perusahaan Pengelola yang kondang, pada umumnya diperlukan waktu yang sangat lama untuk bisa
mendapatkan pengembalian dana yang diinvestasikannya, apalagi menikmati keuntungan.

Sebaliknya Perusahaan Pengelola dengan mengandalkan system pengelolaan hotelnya, kemampuan
memasarkannya, keahlian dan ketrampilan para karyawannya, sejak Hotel mulai dioperasikan sudah
mendapatkan Management Fee serta Incentive Fee apabila pengoperasian berhasil mendapatkan
keuntungan kotor (bukan dari Net Profit). Demikian pula Karyawannya yang bisa menikmati uang service
10% dari Revenue disamping gaji dan tunjangan-tunjangan.

Oleh sebab itu untuk memperkecil risiko, maka sebuah Studi Kelayakan merupakan suatu hal yang
mutlak harus dilakukan, sebelum melaksanakan proses pembangunan, untuk meyakinkan bahwa
pembangunannya punya prospek yang baik.

STUDI KELAYAKAN

Sebagaimana telah kami ingatkan, sebuah Studi Kelayakan harus dilakukan sebelum melaksanakan
pembangunan.

Studi kelayakan minimal berisi analisa tentang kekuatan dan kelemahan, peluang dan hambatan (SWOT
Analysis) dan kriteria kelayakan investasi, artinya pembangunan ini akan menguntungkan atau tidak.
Kerangka dasar Studi Kelayakan adalah sebagai berikut :

PENDAHULUAN
Latar Belakang
Subyek & Ruang Lingkup Studi
Metodologi
Biaya Studi
PROFIL INVESTOR
Sebagai Pengusaha dibidang apa
Visi & Misinya
Track Record
PROYEK YANG DIRENCANAKAN
2 | P a g e

Konsep Pembangunan
Tanah & Lokasinya
Lingkungan (Environment)
Kapasitas Proyek
Jumlah dan Type-type kamarnya
Fasilitas Pendukung
Klasifikasi Hotel

7 (TUJUH) ASPEK PENTING DALAM PERSIAPAN PEMBANGUNAN
ASPEK LEGAL
ASPEK TEKNIS & ARSITEKTURAL
ASPEK ORGANISASI & MANAJEMEN
ASPEK SUMBER DAYA MANUSIA
ASPEK KEUANGAN
ASPEK PEMASARAN
ANALISA DAMPAK LINGKUNGAN

1. ASPEK LEGAL
* Badan Hukum
* Kepemilikan tanah
* Perijinan
* Peraturan-peraturan Daerah
* Perjanjian / Kontrak-kontrak

2. ASPEK TEKNIS & ARSITEKTURAL
* Peta dan tapak tanah
* Analisa Kondisi dan Karakteristik Site
* Aksesibilitas & Transportasi
* Desain / Type Bangunan
* Struktur Bangunan
3. ASPEK ORGANISASI & MANAJEMEN
* Profil Perusahaan (Owning Company)
* Calon Pengelola (Management Company)
* Pilihan Cara Pengelolaan
4. ASPEK SUMBER DAYA MANUSIA
* Struktur Organisasi
* Kompetensi, Jumlah & Tugas-tugas karyawannya
* Peraturan Ketenagakerjaan
* Peraturan Perusahaan
5. ASPEK KEUANGAN
* Equity
* Biaya Proyek
* Rencana Pembiayaan Proyek
* Sumber Dana
* Proyeksi Rugi-Laba & Arus Kas
* NPV, IRR, ROI, ROE dan Pay Back Period
3 | P a g e

* Kriteria Kelayakan Investasi
6. ASPEK PEMASARAN
* Analisa Pasar ( Supply & Demand )
* Analisa Persaingan ( Competition & Comparative Study )
* Peluang & Rekomendasi pilihan Pasar
* Spesifikasi Pengembangan Produk
7. ANALISA DAMPAK LINGKUNGAN
* Sumber Air bersih
* Pembuangan Limbah padat & limbah cair
* Pengelolaan Limbah
* Sertifikasi

PERSIAPAN PEMBANGUNAN DENGAN MEMPERHATIKAN KE-7 ASPEK PENTING
ASPEK LEGAL
1. Pendirian Badan Hukum merupakan prasyarat utama.
2. Beberapa Perijinan yang diperlukan, minimal adalah :
Ijin peruntukan tanah
Ijin lokasi
Ijin Mendirikan Bangunan
Undang-undang Gangguan
Ijin Prinsip / Ijin Sementara Usaha Perhotelan (berlaku 3 tahun)
Ijin Tetap Usaha Perhotelan, yang mencakup 18 perijinan, termasuk antara lain Penggunaan Lift, Boiler,
Penyehatan Makanan, Penggunaan Kolam Renang, Laundry & Dry Cleaning, Keramaian, Minuman keras
dll.
3. Kewajiban memenuhi berbagai peraturan yang dikeluarkan oleh PEMDA4. Kewajiban memenuhi
ketentuan Standard dan Golongan Kelas / Bintang
5. Perlindungan kepada tamu dan keselamatan kerja staf & karyawan.
6. Sanitasi, hygiene dan analisis dampak lingkungan

2. ASPEK ARSITEKTUR DAN TEKNIS

Setelah membuat Konsep pembangunan hotel yang diinginkan, maka Arsitek diminta
menginterpretasikannya kedalam sebuah Artist Impression.

Dalam merencanakan pembangunan hotel selain harus memperhatikan segi keindahan /estetika
(Architectural Design) yang sesuai dengan konsep yang didasari oleh visi & misinya, juga tidak kalah
pentingnya segi fungsi-fungsi operasional didalam hotel yang harus memenuhi persyaratan untuk
pengelolaan yang berkaitan dengan
alur lalu-lintas kendaraan ( flow of traffic)
alur tamu (flow of guests)
alur pelayanan (flow of services)
alur barang (flow of goods)
alur dokumen (flow of documents)
yang pada umumnya mengutamakan :
kenyamanan,
efisiensi
4 | P a g e

menghindari kesimpang-siuran dan tabrakan
3. ASPEK MANAJEMEN

Yang harus diperhatikan dalam menentukan siapa yang akan menjadi Calon Pengelola Hotelnya ialah :
Pertama, mengetahui apakah Calon Pengelola dapat dipercaya dan diyakini dapat beradaptasi
dengan Budaya Perusahaan dan visi&misinya , maka perlu ditest hal-hal berikut :
Kemampuan pengoperasian & pengelolaan Hotel sesuai klasifikasi yang ditentukan
Citra / reputasinya
Kemahiran dan kehandalan dalam pemasaran & penjualan maupun jaringannya
Track record (pengalaman yang sukses)
Kedua , harus diperhatikan Hak & Kewajiban masing-masing yang dituangkan dalam Perjanjian
Pengelolaan & Pengoperasian yang akan ditandatangani. Harus win-win.

. A3. ASPEK MANAJEMEN
Ketiga, apakah memiliki Sistim Manajemen yang sesuai dengan hotelnya , mulai dari Pemasaran &
Penjualan, Sumber daya Manusia, Keuangan &Accounting, Rooms Division, Food & Beverage Division,
Purchasing sampai ke Security maupun Maintenance&Engineering
Keempat, Penyiapan Business Plan (Marketing & Budget Plan) yang perlu disepakati bersama.
Kelima, Penyiapan Daftar Furniture/Fixtures/Equipments dan Pengadaan supplies seperti :
Housekeeping supplies (linen & towels, Cleaning chemical, uniform)
Guest Supplies ( Amanities, Stationary, Printed matters)
F&B Supplies ( makanan & minuman, table clothes, napkins)

4. ASPEK SUMBER DAYA MANUSIA

Mempersiapkan sumber daya manusia haruslah dianggap sebagai hal yang sangat serius. Perusahaan
harus mengerti Tenaga kerja bagaimana dan berapa jumlahnya yang diperlukan oleh Struktur Organisasi
hotelnya, menguasai Perundang-undangan menyangkut hubungan kerja antara Perusahaan dan
Karyawan, seperti kontrak kerja, pengupahan, hak & kewajiban kedua pihak, pemutusan hubungan kerja,
pensiun, pesangon, dsb.
Pengelola yang ditunjuk akan menetapkan :
Organization Chart (Struktur atau Bagan Organisasi)
Human Resources Management System, (Manualnya, SOP, Job Requirements dan Job Descriptions
masing-masing karyawan, Data base dll)
Persyaratan karyawan a.l. pengetahuan dasar perhotelan, memiliki keterampilan, pengetahuan,
pengalaman bekerja dihotel, mahir dalam bidang tertentu, berperilaku baik dan bersertifikasi profesi)
Employees strength (Berapa jumlah tenaga kerja) yang akan ditempatkan dimasing- masing bagian
(Manning Table)
Mempersiapkan Peraturan Perusahaan, (antara lain adalah Perjanjian atau Kontrak Kerja dan House
Rule).
Melaksanaan Recruiting, selecting, training dan placements (penempatan dari para calon karyawan yang
telah terseleksi).

Apabila terbentuk Persatuan Karyawan maka perlu diatur Kesepakatan Kerja Bersama (Collective Labor
Agreement)

5 | P a g e

5. ASPEK PEMASARAN

Diawali dengan studi dan penelitian tentang pasar yang ada dan pasar yang potensial, persaingan dan
permintaan yang berkembang, maka ditetapkanlah Strategi Pemasaran yang mencakup kegiatan-
kegiatan
dibidang :
RESEARCH, ANALYSIS & PLANNING (Penelitian, Penganalisaan dan Perencanaan)
SALES (Kegiatan penjualan)
ADVERTISING & PROMOTIONS (Periklanan dan kegiatan-kegiatan untuk menunjang penjualan, serta
pilihan media yang tepat sehingga iklan jadi efisien biayanya dan efektif mengena sasarannya)
PUBLIC RELATIONS & PUBLICITY (Humas yang memberikan informasi, upaya pendekatan, pengenalan
dan loyalitas pelanggan)
REPRESENTATIONS (Pilihan Agen Penjualan dan Marketing Network, Keanggotaan pada Organisasi
sejenis, Trade shows, Mewakili Perusahaan didalam berbagai Events).

6. ASPEK KEUANGAN

Kalau ada peluang untuk membangun sebuah hotel, buatlah Studi Kelayakan dulu untuk memperkecil
risiko, melihat prospeknya dll. Ingatlah bahwa pada umumnya pihak Perbankan menganggap bahwa
membiayai pembangunan hotel itu berisiko tinggi dan jangka waktu pengembalian kredit singkat
Yang dimaksud dengan Aspek Keuangan mencakup :

a. SUMBER DANA
(Modal sendiri, Pinjaman, Penyertaan Saham)
b. STUDI KELAYAKAN
( Utamanya menyangkut Operating Projection, Cash flow, IRR, NPV, ROI, ROE, Payback period)
c. BIAYA PEMBANGUNAN
( seperti Modal Dasar, Pinjaman, Biaya-biaya Pra- Pembangunan, Biaya Konsultan, Biaya Arsitek,
Biaya Konstruksi)
d. BIAYA LAIN-LAIN
(Manajemen Proyek, Perijinan, Asuransi, Bunga Pinjaman, Pajak dll)
e. SYSTEM AKUNTANSI HOTEL
(Yang disesuaikan dengan The Uniform System of Accounts dari The American Hotel & Lodging
Association, termasuk Chart of Accounts, Inventory maupun System Pelaporannya).

System ini dimaksud untuk dapat membandingkan kinerja (performance) pengelolaan hotelnya dengan
hotel sejenis lain-lainnya diseluruh dunia yang mengikuti uniformed system tersebut.

7. Aspek Lingkungan meliputi :
Pengamanan & Pemeliharaan Lingkungan
Pelestarian & Penyeimbangan Eco-system
Pengelolaan Limbah Padat, Limbah Cair dan Limbah lain yang berbahaya seperti gas, accu bekas
Bebas dari debu dan asap
Bebas dari kebisingan
Budaya hemat energy (effective & efficient)
Upaya-upaya untuk Penghematan dalam Penggunaan Sumberdaya Alam a.l. dengan cara:
6 | P a g e

REDUCING
RE-USING
RECYCLING
Meningkatkan penggunaan Green Products
PROSES PEMBANGUNAN
Pembangunan fisik sebuah Hotel bertaraf internasional Berbintang 3 5 pada umumnya memakan
waktu sekitar 2 tahun setelah proses dibawah ini dilaksanakan :
PENENTUAN TANAH DILOKASI YANG STRATEGIS
KONSEP PEMBANGUNAN YANG LAYAK JUAL
ARTIST IMPRESSION
ARCHITECTURAL DESIGN
PENYESUAIAN KONSEP
SITE PLAN & DETAIL DRAWING
PENUNJUKAN MANAGEMENT PROYEK
WORKING DRAWING
PEMILIHAN KONTRAKTOR
PELAKSANAAN PROYEK
1. PENENTUAN TANAH DILOKASI YANG STRATEGIS
Berada ditempat tujuan wisata atau pusat kegiatan ekonomi
Dapat dijangkau dengan mudah / dilalui transportasi umum
Dilingkungan yang baik, tertib, aman dan disenangi orang
2. KONSEP PEMBANGUNAN YANG LAYAK JUAL
Ada market demand (permintaan pasar) dan tidak akan lekas over supply (kelebihan pasokan)
Diperkirakan menguntungkan sehingga pengembalian modal yang tidak terlampau lama
Mudah mendapat kredit dari Bank karena tidak dianggap credit risk
3. ARTIST IMPRESSION
Dibuatkan gambar Impresi Pelukis untuk menterjemahkan bentuk bangunan menurut keinginan
Investor
4. ARCHITECTURAL DESIGN
Pengembangan gambar-gambar interpretasi Arsitek tentang Konsep Pembangunan yang dimaksud oleh
Investor dalam bentuk Desain awal.
Pemanfaatan contour tanah
Memperhatikan KLB (Koefisien Luas Bangunan) dan KDB (Koefisien Dasar Bangunan)
Pemanfaatan lahan yang efisien
5. PENYESUAIAN KONSEP
Hasil pembahasan Studi Kelayakan yang dilakukan bersama dengan Konsultan Ahli Perhotelan, maupun
perizinan yang akan didapat, akan menentukan Konsep yang paling ideal / tepat untuk rencana
pembangunan
Suatu pembangunan hotel yang tidak dipersiapkan dengan baik menurut disiplin ilmu perhotelan, akan
sangat berisiko tinggi, oleh karena itu sejak Awal pengembangan gambar perlu dilibatkan seorang
Konsultan Ahli Perhotelan atau Perusahaan yang akan ditunjuk sebagai pengelolanya.
6. SITE PLAN & DETAIL DRAWING
Site Plan yang lengkap dan Gambar-gambar Schematic yang rinci dipersiapkan.
Pada tahap ini Konsultan Ahli Perhotelan mutlak diperlukan untuk menjamin kecocokan estetika
dengan fungsi-fungsi operasional
Banyak pula Calon Pengelola yang pada tahap ini sudah minta untuk dilibatkan.
7 | P a g e

7. PENUNJUKAN MANAGEMENT PROYEK
Investor perlu menunjuk Management Proyek yang akan menangani dan mengawasi proses
pembangunannya. Management proyek yang dipimpin oleh Project Director akan menunjuk seorang
MANAGER KONSTRUKSI (Boleh dipilih apakah Perusahaan atau perorangan) yang mengkoordinir
pelaksanaan dilapangan.
Manager Konstruksi (MK) harus kompeten dalam bidangnya,berpengalaman dalam pembangunan hotel,
sehat jasmani dan rohaninya, punya komitmen, menghayati dan akan mengamalkan Visi & Misi Investor,
berwibawa, bijaksana dan daya kreatifitasnya tinggi.
8. WORKING DRAWING
Arsitek mempersiapkan Gambar-gambar Kerja yang segera dipelajari dan dikomunikasikan dengan MK
maupun Konsultan / Calon Pengelola.
Gambar-gambar ini nantinya diarsipkan sebagai As built Drawings
9. PEMILIHAN KONTRAKTOR
Selain memilih Kontraktor yang bonafide, punya track record kesuksesan dalam pembangunan,
pengalaman membangun hotel dsb,
Bisa juga kontraknya dibuat dengan cara borongan atau Turn Key
Perlu pula dipertimbangkan apakah baik melakukan tender untuk memilih Main Contractor dan dipilih
para Sub Contractorsnya, atau bisa juga tanpa Main Contractor.
10. PELAKSANAAN PROYEK
Demi efisiensi dan efektifitas Pelaksanaan Proyek perlu diawasi secara kontinu oleh Direksi Proyek
maupun Arsitek Perancang bangunannya.
Durasi proses pembangunan pada umumnya berkisar antara 18 24 bulan
6. LINGKUP PEKERJAAN DAN METODA
PELAKSANAAN PROYEK

* PERENCANAAN MANAJEMEN PROYEK
Hal penting yang harus dipersiapkan dalam Perencanaan Proyek yaitu :
Identifikasi items pekerjaan yang akan dilaksanakan, mulai dari dokumen- dokumen Perjanjian antara
Pemilik dengan Contraktor, berbagai Perijinan dsb.
Memahami / menterjemahkan Konsep, Artist Impression dan Architectural Design, Gambar-gambar /
Blue print dan Gambar-gambar kerja
Metoda Pelaksanaan
Kontrak-kontrak
Sumber Daya Manusia
Peralatan yang harus disediakan
Anggaran Biaya dan Cash Flow
Waktu dan Jadwal pelaksanaan
Kurva - S
Menentukan sektor-sektor kritis yang perlu ekstra pengawasan

* SITE PLANNING
Site Planning dibuat untuk mengatur & menempatkan segala sesuatu yang diperlukan dalam
Pelaksanaan Pembangunan, meliputi :
Gerbang Utama
Jalan sementara dalam lingkungan
Alur jalan kerja
8 | P a g e

Sistem drainage dan kolam penampungan air
Directie Keet / Kantor Pimpinan Proyek

* PEKERJAAN PERSIAPAN PROJECT
Pekerjaan persiapan mencakup :
Koordinasi antara Pemberi Tugas Manager Konstruksi Pengawas Para Konsultan Arsitektur,
Struktur, Mechanical & Electrical Quantity Surveyor Kontraktor/s Group Leader Tenaga kerja
lapangan.
Pengawasan Pengukuran (setting out), Pembongkaran bangunan lama (kalau ada) dan penentian titik-
titik Tiang Pancang serta pembuatan 3 (tiga) buah Tiang Indikator.
Pengawasan / Pengecekan ketegakan Tiang Pancang yang dikerjakan Kontraktor dengan menggunakan
alat-alat seperti Theodolit, Mistar Ukur, Benang dan Patok-patok.


diolah oleh SENTOT NINDYANTONO
0821 2914 6710