THE GIANETTI

APARTEMEN
Daftar Isi
PENDAHULUAN .............................................. 3
1. Executive Summary ................................... 4
2. Nilai Pembelian dan Penjualan ................. 7

ii
PENDAHULUAN

Apartemen The Gianetti adalah apartment yang mempunyai konsep dalam design dan
fasilitas dengan bernuansa Resort yang berada didalam Kawasan elit Casa Goya
Residence Kebon Jeruk.
Master Plan dengan total lahan seluas 11 Hektar yang terdiri 200 unit rumah Luxury tempat
tinggal yang terdiri 5 Cluster, serta total 7 unit apartemen yang terdiri dari 6 unit apartemen
high rise dan 1 unit apartemen low rise.
Pembangunan apartemen Gianetti melalui pengembang property PT. Bangun Investa
Graha (PT BIG), saat ini PT BIG memiliki ijin SIPPT untuk pengembangan lahan di
Kawasan Strategis, yaitu Casa Goya Park Residence yang merupakan Kawasan
perumahan elit daerah Kebon Jeruk Raya, Batu Sari, Jakarta Barat, Provinsi DKI Jakarta,
yang bekerja sama dengan kontraktor besar dan cukup luas dikenal sebagai kontraktor
yang mempunyai keahlian dalam bidang konstruksi yaitu PT Waskita Karya dengan para
arsitek yang tergambung di PT Airmas Asri
.
PT Waskita Karya adalah perusahaan terbuka yang mempunyai pengalaman yang banyak
serta terpercaya dibidang konstruksi dengan mengikuti standar mutu yang selain daripada
itu salah satu komitment PT Waskita Karya adalah mempunyai visi untuk menjadi
perusahaan Indonesia terpercaya dan berkelanjutan dibidang konstruksi terintegrasi dan
investasi.

PT Airmas Asri adalah perusahaan firma arsitektur di Indonesia yang mempunyai

pengalaman dalam menghasilkan karya-karya ikonik berkualitas serta telat mendapatkan
perhargaan dari BCI Asia sebagai Top 10 Architect Firm di tahun 2017.

3
1. EXECUTIVE SUMMARY

Saat ini pembangunan apartemen The Gianetti terhenti sejak akhir tahun 2019 dan telah
dilakukan lelang pada Januari 2021, sedangkan PT BIG dinyatakan pailit per Desember
2020.
Terhentinya penyelesaian pembangunan apartment The Gianetti dikarenakan kekurangan
biaya untuk menyelesaikan pembangunan apartemen tersebut.
Proposal terlampir adalah proposal penjualan asset PT. Bangun Investa Graha (PT. BIG)
yang terdiri dari lahan tanah seluas 4.5 Ha berikut 2 tower apartemen yang sudah topping
off dengan progress pembangunan 75% yang terdiri dari 22 lantai dan 3 basement untuk
masing-masing towernya serta akuisisi penuh kepemilikan saham perusahaan PT. BIG.
Penjualan asset PT. BIG tersebut mempunyai nilai ekonomis yang tinggi dikarenakan nilai
penjualan dibawah nilai valuasi terhadap asset sebesar 35%, selain daripada itu adalah
daftar pembeli yang sudah melakukan booking fee, DP dan pelunasan yang mencapai 85%
dari total 584 unit.

Nilai penawaran penjualan tersebut diatas adalah Rp. 950.000.000.000,- (Sembilan Ratus
Lima Puluh Milyar Rupiah) , dan masih dapat dilakukan proses negosiasi.

Kami informasikan detail yang dapat dijadikan bahan pertimbangan, sebagai berikut:
1. Perencanaan Master Plan, terdiri dari:
a. Tower : 7 Unit Tower Apartment
b. Luas area : ± 4,5 Ha (Status Hak Milik)

2. Rincian proyek yang sudah terbangun sebanyak 2 Tower, South Tower dan North
Tower, dengan rincian sebagai berikut:
a. Luas area : ±1.4 Ha
b. Luas Bangunan : Gross ± 54.000 m2 dan ± Semi Gross 30.000 m2
c. Jumlah Tower : 2 (dua) Tower
d. Jumlah lantai : 22 (dua puluh dua) dan 3 (tiga) basement
e. Unit kamar apartemen : 584 unit
f. Kontraktor : PT Waskita Karya Tbk
g. Arstitek dan Desain : PT Airmas Asri

3. Rincian apartemen terdiri dari

a. Masing-masing tower mempunyai 3 Zona dengan rincian sebagai berikut,
i. Zona A : 22 lantai
ii. Zona B : 10 lantai
iii. Zona C : 15 lantai

4
 b. Type unit, terdiri dari,
i. Studio : 225 unit dengan luasan ± 21 m2 – 29 m2
ii. 1 Bed Room : 283 unit dengan luasan ± 38 m2
iii. 2 Bed Room : 76 unit dengan luasan ± 41 m2 – 61 m2

c. Harga jual per type unit pertahun 2017, antara lain,

i. Type Studio : Rp. 900.000.000,- /unit
(Sembilan Ratus Juta Rupiah),
ii. Type 1 Bed Room : Rp. 1.531.802.000,- /unit
(Satu Milyar Lima Ratus Tiga Puluh Satu Juta
Delapan Ratus Dua Ribu Rupiah)
iii. Type 2 Bed Room : Rp. 2.000.000.000,/unit
(Dua Milyar Rupiah)

4. Tower 3, 4, 5, 6 dan 7, berupa lahan tanah kosong siap bangun seluas ± 3.1 Ha.
5. Perijinan yang sudah dimiliki dan masih berlaku antara lain
a. SIPPT ( Surat Ijin Penunjukan Penggunaan Tanah
b. Blok Plan, gambar dua dimensi yang menginformasikan detail dari perencanaan
sebuah lahan tanah
c. KKO (Kawasan Keselamatan Operasi Penerbangan)
d. IMB, (Ijin Mendirikan Bangunan)
e. AMDAL (Analisis Dampak Linkungan) KLH dan LALIN,
f. IMP (Ijin Membangun Prasarana)
g. Beberapa ijin lainnya,

6. Rencana Ketatakotaan
a. Peruntukan : R-7 (Hunian Vertikal)
b. KLB : 4.00 (Insetif +0.5)
c. KDB : 45%
d. Ketinggian Bangunan : 24 Lantai
e. KDH : 55%
f. KTB : 30%
g. PSL : Padat

7. Fasilitas:
a. Resort Landscaping
b. All Balcony Apartemen
c. Special Sky Garder units
d. Parkir Basement
e. Jogging Track
5
 f. Children Playground
g. Resort type Swimming Pool
h. BBQ area
i. Fitness Center
j. Laundry
k. Layanan Housekeeping
l. Salon dan Spa
m. Mini Market
n. Sistem keamanan yang terintegrasi (24 Jam CCTV dan Access Card)
o. Dan beberapa fasilitas tambahan lainnya.

STRENGTHS WEAKNESSES
• Lokasi Startegis di • Sudah dilelang
Pusat Kota • Kepercayaan calon
• Niali Valuasi <35% pembel dan
• Sudah terbangun 2 masyarakat luas
tower • Penyelesaian kasus
• 85% calon pembeli apabila ada
• Nilai Pembelian

SWOT
OPPORTUNITIES THREATS
• Pengembangan • Kondisi Pandemi
lahan tersisa ±3.1 Covid
Ha • Daya beli masyrakat
• Segment baru • Ekonomi Global
• Partnership

6
2. NILAI VALUASI

Nilai Asset:
- Tanah 4.5 Ham harga NJOP Thn 2020 sebesar Rp. 20.000.0000,-/,m2
- Luas Bangunan 54.000 m2, Nilai bangunan ± Rp. 7.000.000/m2

Tanah = 45.000 x Rp. 20.000.000 = 900.000.000.000

Bangunan = 54.000 x Rp. 7.000.000 = 378.000.000.000

Total = 1.278.000.000.000

Harga Jual Unit Apartemen:

1. Harga Type Studio @ Rp. 900.000.000,- dan Total 225 Unit
2. Harga Type 1 Bed Room @ Rp. 1.531.802.000,- dan Total 284 Unit
3. Harga Type 2 Bed Room @ Rp. 2.000.000.000,- dan Total 76 Unit

Nilai Total Penjualan Unit Apartemen:

Type Studio = 225 x Rp. 900.000.000 = 202.500.000.000
Type 1 Bed Room = 283 x Rp. 1.531.802.000 = 433.500.000.000
Type 2 Bed Room = 76 x Rp. 2.000.000.000 = 152.000.000.000

Total = 788.000.000.000