ANALISA BIAYA PROYEK

BAHAN AJAR
DIKLAT
DITJEN ANGGARAN
JAKARTA, 9 JULI 2012

Ir. ARIFFIN AZIZS, MT

AHLI MADYA JAFUNG TBP
 BANGUNAN GEDUNG NEGARA
Landasan Hukum
1. UU No. 18 Tahun 1999
Tentang Jasa Konstruksi
2. UU No. 28 tahun 2002
Tentang Bangunan Gedung
3. UU No. 1 tahun 2004
Tentang Perbendaharaan Negara
4. Peraturan Pemerintah No. 29 Tahun 2000
Tentang Penyelenggaraan Jasa Konstruksi
5. Peraturan Pemerintah No. 36 Tahun 2005
Tentang Peraturan Pelaksanaan UU No. 28 tahun 2002 tentang
Bangunan Gedung
6. Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 2006
Tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah
7. KEPPRES No. 42 Tahun 2002
Tentang Pedoman Pelaksanaan Anggaran Pendapatan dan Belanja
Negara
8. PERPRES No. 73 Tahun 2011
Tentang Pembangunan Bangunan Gedung Negara
9. Keputusan Menteri Pekerjaan Umum No. 45/PRT/M/2007
Tentang Pedoman Teknis Pembangunan Bangunan Gedung Negara
 PENGERTIAN

 Bangunan Gedung Negara: adalah bangunan

gedung untuk keperluan dinas yang menjadi /akan
menjadi kekayaan milik negara dan diadakan
dengan sumber pembiayaan APBN, dan/atau
perolehan lainnya yang sah.

 Perolehan lain yang sah : Hibah, Pembelian,

Bangun Serah Guna, Bangun Guna Serah.

 Pembangunan Bangunan Gedung Negara (BGN)

berbasis anggaran kinerja bukan proyek
PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN BGN:

Biaya Pembangunan BGN:


Biaya Pekerjaan Standar

Biaya Pekerjaan Non Standar
Standar Harga Satuan Tertinggi per M2:

Standar Harga BGN Klasifikasi Sederhana dan Tidak
Sederhana

Standar Harga Bangunan Rumah Negara

Ditetapkan oleh Bupati/Walikota secara berkala/tahun
berdasarkan spesifikasi teknis dan klasifikasi BGN
Komponen Biaya Pembangunan:

Biaya Konstruksi Fisik

Biaya Perancangan (Design)

Biaya Pengawasan/Manajemen Konstruksi

Biaya Pengelolaan Proyek
PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN BGN:
Pembiayaan Bangunan tertentu:

Pembangunan > 1 tahun anggaran

Bangunan dengan Desain Prototipe

Bangunan dengan Desain Berulang

Prosentase Komponen Biaya Pembangunan:

Diperhitungkan dari BIAYA KONSTRUKSI FISIK

Bangunan Sederhana

Bangunan Tidak sederhana

Bangunan Khusus

Biaya Pekerjaan Non-Standar


Dihitung berdasarkan rincian volume kebutuhan nyata dan
harga pasar yang wajar, dengan terlebih dahulu berkonsultasi
kepada instansi Teknis PU;

Besarnya biaya perencanaan, manajemen
konstruksi /pengawasan, dihitung berdasarkan billing-
rate
 KEPPRES No. 42 Tahun 2002
Tentang Pedoman Pelaksanaan Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara

Pasal 14
(1) Dalam melaksanakan belanja negara dilakukan standardisasi
komponen kegiatan termasuk harga satuannya.

(2) Standardisasi harga satuan digunakan untuk menyusun pembiayaan

kegiatan-kegiatan yang diusulkan dalam dokumen anggaran.

(3) Dalam penyusunan standardisasi harga satuan, sedapat mungkin

menggunakan data dasar yang bersumber dari penerbitan resmi
Badan Pusat Statistik, departemen/lembaga, dan
pemerintah daerah.
 KEPPRES No. 42 Tahun 2002
Tentang Pedoman Pelaksanaan Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara

(4) Penetapan standardisasi dilakukan secara berkala oleh :

a. Menteri Keuangan dengan memperhatikan pertimbangan menteri/

pimpinan lembaga terkait untuk standardisasi harga satuan umum,
satuan biaya langsung personil dan non personil untuk kegiatan jasa
konsultasi;
.
b. Menteri/pimpinan lembaga untuk standardisasi harga satuan pokok
kegiatan departemen/lembaga yang bersangkutan;

c. Gubernur/bupati/walikota dengan memperhatikan pertimbangan dari

instansi terkait untuk standardisasi harga satuan pokok kegiatan
daerah provinsi/kabupaten/kota yang bersangkutan;
.
d. Bupati/walikota untuk standardisasi harga satuan bangunan gedung
negara untuk keperluan dinas seperti kantor, rumah dinas, gudang,
gedung rumah sakit, gedung sekolah, pagar dan bangunan fisik
lainnya.
 PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN BGN:

SKEMATIK
Klasifikasi
Standar Luas
BIAYA PEKERJAAN
STANDAR Standar
PEMBANGUNAN Jumlah Lantai
BANGUNAN
BARU HSBGN

PERAWATAN Non-Standar
BANGUNAN Bgn + Lingk
BIAYA PEKERJAAN Non-Standar
NON STANDAR Lainnya
Non-Standar
Fungsi Khusus
 PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

A. Klasifikasi Bangunan Gedung Negara

PERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 5,

1. Klasifikasi bangunan gedung negara didasarkan pada

kompleksitas.
2. Klasifikasi bangunan gedung negara meliputi bangunan
sederhana, bangunan tidak sederhana, dan bangunan khusus.
a. Bangunan sederhana, merupakan bangunan gedung negara
dengan teknologi dan spesifikasi sederhana.
b. Bangunan tidak sederhana, merupakan bangunan gedung
negara dengan teknologi dan spesifikasi tidak sederhana.
c. Bangunan khusus, merupakan bangunan gedung negara
dengan fungsi, teknologi, dan spesifikasi khusus.
3. Ketentuan lebih lanjut mengenai klasifikasi bangunan gedung
negara diatur dengan Peraturan Menteri.
PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

PENGERTIAN
PERMEN PU No. 45/PRT/M/2007

BANGUNAN SEDERHANA
adalah bangunan gedung negara dengan karakter sederhana serta
memiliki kompleksitas dan teknologi sederhana Masa penjaminan
kegagalan bangunannya adalah selama 10 (sepuluh) tahun
BANGUNAN TIDAK SEDERHANA
adalah bangunan gedung negara dengan karakter tidak sederhana
serta memiliki kompleksitas dan/atau teknologi tidak sederhana
Masa penjaminan kegagalan bangunannya adalah selama paling
singkat 10 (sepuluh) tahun
BANGUNAN KHUSUS
adalah bangunan gedung negara yang memiliki penggunaan dan
persyaratan khusus, yang dalam perencanaan dan pelaksanaannya
memerlukan penyelesaian/teknologi khusus Masa penjaminan
kegagalan bangunannya paling singkat 10 (sepuluh) tahun
PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

Klas Penggunaan Bangunan

 Bangunan Gedung Kantor yang sudah ada disain
prototipe-nya / sd. 2 lantai
SEDERHANA  Rumah Dinas Tipe C,D, dan E
 Pelayanan kesehatan: Puskesmas
 Pendidikan: lanjutan dan dasar sd. 2 lantai
 Bangunan Gedung Kantor belum ada prototipe
TIDAK -nya / diatas 2 lantai
 Rumah Dinas Tipe A & B, atau C,D & E yang
SEDERHANA bertingkat
 Rumah Sakit Klas A & B
 Universitas/Akademi
 Istana Negara/Wisma Negara
KHUSUS  Instalasi Nuklir
 Laboratorium
 Bangunan Monumental
PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

Klasifikasi bangunan khusus, ditetapkan

berdasarkan rincian anggaran biaya (RAB)
yang dihitung tersendiri sesuai dengan
kebutuhan dan kewajaran harga yang
berlaku.
 PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA
B. Standar Luas Bangunan Gedung Negara
PERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 6, 7, 8, 9.

1. Standar luas gedung kantor;

a. Standar luas ruang gedung kantor, adalah:
1). Rata-rata 10 (sepuluh) meter persegi per personel
(Catt: Untuk Klasifikasi Bangunan tidak sederhana)
2). Rata-rata 9,6 (sembilan koma enam) meter persegi per
personel (Catt: Untuk Klasifikasi Bangunan sederhana)
b. Bangunan gedung kantor yang memerlukan ruang pelayanan,
luasnya dihitung secara tersendiri berdasarkan analisis
kebutuhan
c. Rincian standar luas ruang gedung kantor dan ruang penunjang
tercantum dalam lampiran I.
(Penambahan 25% Luas Ruang Untuk Sirkulasi)
2. Ketentuan lebih lanjut mengenai Standar Luas bangunan gedung
negara diatur dengan Peraturan Menteri.
PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

B. STANDAR LUAS BGN

1. GEDUNG KANTOR
a. klasifikasi sederhana rata-rata sebesar 9,6 m2 per - personil;
b. klasifikasi tidak sederhana rata-rata sebesar 10 m2 per- personil;
c. ruang-ruang khusus atau ruang pelayanan masyarakat,
kebutuhannya dihitung secara tersendiri (studi kebutuhan ruang)
diluar luas ruangan untuk seluruh personil yang akan ditampung
2. RUMAH NEGARA
Tipe Luas Bangunan Luas lahan
Khusus 400 m2 1 000 m2
A 250 m2 600 m2
B 120 m2 350 m2
C 70 m2 200 m2
D 50 m2 120 m2
E 36 m2 100 m2
PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

   
TIPE PENGGUNA
- Menteri
KHUSUS - Pimpinan Lembaga Tinggi Negara
- Sekretaris Jenderal/Direktur Jenderal/Inspektur Jenderal
A - Pejabat yang setingkat
- Anggota Lembaga Tinggi Negara/Dewan
- Direktur/Kepala Pusat/Kepala Biro
B - Pejabat yang setingkat
- Pegawai Negeri Sipil Golongan IV/d dan IV/e
- Kepala Sub Direktorat/Kepala Bagian/Kepala Bidang
C - Pejabat yang setingkat
- Pegawai Negeri Sipil Gol. IV/a dan IV/c
- Kepala Seksi/Kepala Sub Bagian/Kepala Sub Bidang
D - Pejabat yang setingkat
- Pegawai Negeri Sipil Gol. III
E - Pegawai Negeri Sipil Gol I dan Gol II
 PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA
STANDAR
STANDARLUAS
LUASBANGUNAN
BANGUNANGEDUNG
GEDUNGKANTOR
KANTOR
A.
A.RUANG
RUANG KANTOR
KANTOR
LUAS RUANG (m2)
R. PELAYANAN KETERANGAN
R. PENUNJANG JABATAN JABATAN
JABATAN
R. KERJA JML
R. R. R. R. R. R. R. R. JML
CATATAN
TAMU RAPAT TUNGGU ISTIRAHAT SEKRET STAF SIMPAN TOILET STAF

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
Menteri/ Ketua
1 28.00 40.00 40.00 60.00 20.00 15.00 24.00 14.00 6.00 247.00 8
Lembaga

2 Wakil Menteri 16.00 14.00 20.00 18.00 10.00 10.00 15.00 10.00 4.00 117.00 5
R.Staf pada setiap
Eselon IA/ Anggota jabatan
3 16.00 14.00 20.00 18.00 10.00 10.00 15.00 10.00 4.00 117.00 5
Dewan diperhitungkan
berdasarkan jumlah
4 Eselon I B 16.00 14.00 20.00 9.00 5.00 7.00 4.40 5.00 3.00 83.40 2
personel
@ 2,2 - 3 m2/
5 Eselon II A 14.00 12.00 14.00 12.00 5.00 7.00 4.40 3.00 3.00 74.40 2 personel, sesuai
dengan tingkat
6 Eselon II B 14.00 12.00 10.00 6.00 5.00 5.00 4.40 3.00 3.00 62.40 2 jabatan dan
kebutuhan dari
masing-masing
7 Eselon III A 12.00 6.00   3.00   3.00 24.00 0
R. K/L
Toilet
8 Eselon III B 12.00 6.00     3.00 21.00 0
ber
sama
9 Eselon IV 8.00           8.80 2.00 18.80 4
PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA
B. RUANG PENUNJANG
JENIS RUANG LUAS KETERANGAN
1 2 3
Ruang Rapat Utama
1   140 m2   Kapasitas 100 orang 
Kementerian
2   Ruang Rapat Utama Es. I 90 m2   Kapasitas 75 orang
3   Ruang Rapat Utama Es. II 40 m2   Kapasitas 30 orang
4   Ruang Studio   4 m2/ orang Pemakai 10% dari staf
5   Ruang Arsip   0.4 m2/ orang Pemakai seluruh staf
6   WC/ Toilet   2 m2/ 25 orang Pemakai Pejabat Es. V sd Es. III dan seluruh staf
7   Musholla   0.8 m2/ orang Pemakai 20% dari jumlah personel

Keterangan :
1. Untuk ruang kantor / ruang penunjang Gubernur disetarakan dengan
ruang kantor / ruang penunjang Menteri.

2. Untuk ruang kantor / ruang penunjang Walikota/Bupati disetarakan dengan

ruang kantor / ruang penunjang Eselon IA.

3. Untuk ruang kantor / ruang penunjang Anggota DPRD disetarakan dengan

ruang kantor / ruang penunjang Eselon IIA.
PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

C.   SIRKULASI 25% X (JUMLAH A + B)

 Keterangan:

1. Standar luas ruang tersebut diatas merupakan acuan dasar, yang dapat
disesuaikan berdasarkan fungsi/sifat tiap eselon/jabatan.

2. Luas ruang kerja untuk Satuan Kerja dan Jabatan Fungsional dihitung
tersendiri sesuai dengan kebutuhan di luar standar luas tersebut di atas.

3. Untuk bangunan gedung kantor yang memerlukan ruang-ruang khusus atau

ruang pelayanan masyarakat, seperti Kantor Pelayanan Pajak, Kantor
Pelayanan Perbendaharaan Negara, kebutuhannya dihitung tersendiri, di luar
standar luas tersebut di atas.
 PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA
Keterangan
1.Untuk:
a. Rumah Jabatan Gubernur disetarakan dengan Rumah Tipe Khusus, kecuali
luas tanah 2000m2.
b. Rumah Jabatan Bupati/Walikota disetarakan dengan Rumah Negara Tipe A,
kecuali luas tanah 1000m2.
Rumah Jabatan Gubernur/Bupati/Walikota dapat ditambahkan luas ruang untuk
Ruang Tamu Besar /Pendopo yang dihitung sesuai kebutuhan dan kewajaran.
2.Sepanjang tidak bertentangan dengan luasan persil yang ditetapkan dalam
Rencana Tata Ruang Wilayah, toleransi kelebihan tanah yang diizinkan untuk:
- DKI Jakarta : 20 %
- Ibukota Provinsi : 30 %
- Ibukota Kabupaten/Kota : 40 %
- Pedesaan : 50 %
3. Untuk rumah susun negara yang dibangun dalam wujud rumah
susun, luas per unit bangunannya diperhitungkan dengan
mengurangi luas garasi mobil (untuk tipe Khusus, A, dan B).
Kebutuhan garasi mobil disatukan dalam luas parkir basement
dan/atau halaman
 PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

C. Standar Jumlah Lantai Bangunan Gedung Negara

PERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 10.

1. Jumlah lantai bangunan gedung negara ditetapkan paling

banyak 8 (delapan) lantai.
2. Jumlah lantai rumah negara yang tidak berupa rumah susun
ditetapkan paling banyak 2 (dua) lantai.
3. Bangunan gedung negara yang dibangun lebih dari 8 (delapan)
lantai harus mendapat persetujuan terlebih dahulu dari
Menteri.
4. Jumlah lantai bangunan gedung negara yang berpengaruh
pada Koefisien /faktor pengali jumlah lantai bangunan,
besarannya ditetapkan oleh Menteri.
PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

Tabel Koefisien / Faktor Pengali Jumlah Lantai

bangunan, sbb:

Jumlah Lantai Bangunan

 
Koefisien / Faktor Pengali
 

Bangunan 2 Lantai 1,090

Bangunan 3 Lantai 1,120
Bangunan 4 Lantai 1,135
Bangunan 5 Lantai 1,162
Bangunan 6 Lantai 1,197
Bangunan 7 Lantai 1,236
Bangunan 8 Lantai 1,265
 PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA
D. Standar Harga Satuan Tertinggi Bangunan Gedung
Negara (HSBGN)
PERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 15.

Standar Harga Satuan Tertinggi Bangunan Gedung Negara

1.Standar harga satuan tertinggi bangunan gedung

negara ditetapkan secara berkala oleh Bupati/Walikota.
2.Standar harga satuan tertinggi bangunan gedung
negara untuk Provinsi DKI Jakarta ditetapkan oleh
Gubernur DKI Jakarta.
3.Standar harga satuan tertinggi bangunan gedung negara
dihitung berdasarkan formula perhitungan standar harga
satuan tertinggi yang ditetapkan oleh Menteri.
PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

D. STANDAR HARGA SATUAN TERTINGGI

(HSBGN)
Bab IV. B PERMEN PU No. 45/PRT/M/2007

Standar Harga Satuan Tertinggi merupakan biaya per-m2

pelaksanaan konstruksi maksimum untuk pembangunan
bangunan gedung negara, khususnya untuk pekerjaan standar
bangunan gedung negara, yang meliputi pekerjaan struktur,
arsitektur dan finishing, serta utilitas bangunan gedung negara.
Standar Harga Satuan Tertinggi pembangunan bangunan gedung
negara ditetapkan secara berkala untuk setiap kabupaten/kota
oleh Bupati/Walikota setempat, khusus untuk Provinsi DKI
Jakarta ditetapkan oleh Gubernur.
PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

MODEL FORMULA HSBGN

∑ Vn X Hn
HSBGN =
Ltb X K

HSBGN : Standar Harga Satuan Tertinggi BGN

Vn : Kuantitas (Volume) komponen bangunan Pek.
Standar
Ltb : Luas total lantai bangunan
Hn : Harga komponen bangunan Pek. Standar
K : Koefisien jumlah lantai
PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

Standar Harga Satuan Tertinggi ditetapkan sesuai dengan

klasifikasi, lokasi, dan tahun pembangunannya, yang terdiri
atas:
 Pembangunan Bangunan Gedung Negara Klasifikasi
Sederhana dan Tidak Sederhana
 Pembangunan Bangunan Rumah Negara
 Pembangunan Pagar Bangunan Gedung Negara

PEKERJAAN STANDAR bangunan gedung negara meliputi

pekerjaan :
 Struktur
 Arsitektur
 Finishing
 Utilitas
PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA
BOBOT (%) TAHAPAN
KOMPONEN SUB KOMPONEN TERHADAP BOBOT
No SELURUH
BOBOT
YANG DI
NILAI
BANGUNAN BANGUNAN BANGUNAN
MAKSIMUM
BANGUN
(%)

1. Pondasi PONDASI 10.00% 100.00%

KOLOM, BALOK & RING BALK 27.00% 100.00%
2. Struktur
PLESTERAN 2.00% 100.00%
RANGKA ATAP 8.00% 100.00%
3. A t a p
PENUTUP ATAP 2.00% 100.00%
RANGKA LANGIT-LANGIT 3.50% 100.00%
4. Langit-Langit
PENUTUP LANGIT-LANGIT 4.50% 100.00%
BATU BATA/ PARTISI 4.50% 100.00%
PLESTERAN 1.75% 100.00%
5. Dinding KACA 1.25% 100.00%
PINTU 1.00% 100.00%
KOSEN 1.50% 100.00%
6 Lantai PENUTUP LANTAI 10.00% 100.00%
INSTALASI LISTRIK 5.00% 100.00%
7. Utilitas INSTALASI AIR 1.50% 100.00%
DRAINASE LLIMBAH 1.50% 100.00%
FINISHING STRUKTUR (CAT) 1.00% 100.00%
FINISHING LANGIT-LANGIT (CAT) 4.00% 100.00%
8. Finishing
FINISHING DINDING (CAT) 6.00% 100.00%
FINISHING PINTU/ KOSEN (CAT) 4.00% 100.00%
JUMLAH NILAI PEKERJAAN STANDAR 100.00%
 PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA
TABEL
TABEL A1
A1
SPESIFIKASI TEKNIS BANGUNAN GEDUNG PEMERINTAH/LEMBAGA TINGGI/TERTINGGI NEGARA
SPESIFIKASI TEKNIS BANGUNAN GEDUNG PEMERINTAH/LEMBAGA TINGGI/TERTINGGI NEGARA
KLASIFIKASI
NO URAIAN TIDAK KETERANGAN
SEDERHANA SEDERHANA KHUSUS
A PERSYARATAN TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN  
1. Jarak Antar Bangunan minimal 3 m, untuk bangunan bertingkat dihitung berdasarkan pertimbangan Berdasarkan pertimbangan
keselamatan, kesehatan, dan kenyamanan. keselamatan, kesehatan,
dan kenyamanan, serta
2. Ketinggian Bangunan maksimum 2 lantai maksimum 8 lantai (di atas 8 lantai harus men dapat ketentuan dalam Peraturan
rekomendasi Menteri Pekerjaan Umum Daerah
3. Ketinggian Langit-langit min. 2,80 m min. 2,80 m sesuai fungsi setempat tentang
4. Koefisien Dasar Bangunan Sesuai ketentuan Peraturan Daerah setempat Bangunan atau Rencana
5. Koefisien Lantai Bangunan Sesuai ketentuan Peraturan Daerah setempat Tata Ruang Wilayah
Kabupaten/Kota, atau
6. Koefisien Dasar Hijau Sesuai ketentuan Peraturan Daerah setempat
Rencana Tata Bangunan
7. Garis sempadan Sesuai ketentuan Peraturan Daerah setempat
dan Lingkungan untuk
8. Wujud Arsitektur sesuai fungsi & kaidah sesuai fungsi & kaidah sesuai fungsi & kaidah
lokasi yang bersangkutan
arsitektur sederhana arsitektur arsitektur
9. Pagar Halaman **) Menggunakan bahan dinding batu bata/bataco (1/2 batu) , besi, baja , kayu,
dan bahan lainnya yang disesuaikan dengan rancangan wujud arsitektur
bangunan.
10. Kelengkapan Sarana dan Prasarana Lingkungan *) Dihitung berdasarkan
  - parkir kendaraan minimal 1 parkir kendaraan untuk 60 m2 luas bangunan gedung kebutuhan sesuai fungsi
  - aksesibiltas tersedia sarana aksesibilitas bagi penyandang cacat bangunan dan
  - drainase tersedia drainase sesuai SNI yang berlaku SNI/ketentuan yang
  - pembuangan sampah tersedia tempat pembuangan sampah sementara berlaku.
 
  - pembuangan limbah tersedia sarana pengolahan limbah, khususnya untuk limbah berbahaya
  - penerangan halaman tersedia penerangan halaman
 PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA
NO KLASIFIKASI
URAIAN SEDERHANA TIDAK SEDERHANA KHUSUS KETERANGAN

B PERSYARATAN BAHAN BANGUNAN  

  1. Bahan Penutup keramik, vinil, tegel marmer lokal, keramik, marmer lokal, keramik, Diupayakan menggunakan
Lantai PC vinil,kayu vinil,kayu bahan bangunan setempat/
 
2. Bahan Dinding bata, batako diplester bata, batako diplester bata, batako diplester produksi dalam negeri, ter
Luar dan dicat, kaca dicat /dilapis keramik, dicat/dilapis keramik, masuk bahan bangunan seba
kaca,panil beton ringan kaca,panil beton ringan gai bagian dari sistem pabrik asi
3. Bahan Dinding bata, batako diples ter bata, batako diplester dicat/ bata, batako diplester komponen. Apabila bahan
Dalam dan dicat, kaca, partisi dilapis keramik, kaca, partisi dicat/ dilapis keramik, tersebut sukar diperoleh atau
kayu lapis gipsum kaca partisi gipsum harganya tidak sesuai, dapat
4. Penutup Plafond kayu-lapis dicat gipsum, kayu-lapis dicat gipsum, kayu-lapis dicat diganti dengan bahan lain yang
5. Bahan Penutup genteng, asbes, seng, genteng keramik, alum genteng keramik, alum sederajat tanpa meng -urangi
Atap sirap unium gelombang dicat unium gelombang dicat persyaratan fungsi dan mutu
6. Bahan Kosen dan kayu dicat/ aluminium kayu dipelitur, anodized kayu dipelitur, anodized dengan pengesahan Instansi
Daun Pintu aluminium aluminium Teknis Setempat
C PERSYARATAN STRUKTUR BANGUNAN 
  1. Pondasi batu belah, kayu, beton batu belah, kayu, beton batu belah, kayu, beton
bertulang K-200 bertulang K-225 atau lebih bertulang K-225 atau lebih
 
2. Struktur Lantai   beton bertulang K-225 atau beton bertulang K-225 atau
  Khusus untuk daerah
(untuk bangunan lebih,baja,kayu klas kuat II lebih,baja,kayu klas kuat II
  gempa, harus
bertingkat)
direncanakan sebagai
  3. Kolom beton bertulang K-200 beton bertulang K-225 atau beton bertulang K-225 atau
struktur bangunan tahan
  baja, kayu klas kuat II lebih,baja,kayu klas kuat II lebih,baja,kayu klas kuat II
gempa.
4. Balok beton bertulang K-200, beton bertulang K-225 atau beton bertulang K-225 atau
baja, kayu klas kuat II lebih,baja,kayu klas kuat II lebih, baja, kayu klas kuat II
5. Rangka Atap kayu klas kuat II, baja kayu klas kuat II, baja dilapis kayu klas kuat II, baja dilapis
anti karat anti karat
6. Kemiringan Atap genteng min. 30 , sirap genteng min. 30 , sirap genteng min. 30 , sirap
min.22.5, seng min 15 min.22.5, seng min 15 min.22.5, seng min 15
 PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA
 KLASIFIKASI 
NO URAIAN KETERANGAN
SEDERHANA TIDAK SEDERHANA KHUSUS

D PERSYARATAN UTILITAS dan PRASARANA DAN SARANA DALAM BANGUNAN

  1. Air Bersih PAM, sumur pantek  
2. Saluran air hujan talang, saluran lingkungan  
  3. Pembuangan Air Kotor bak penampung  
  4. Pembuangan Kotoran bak penampung  
  5. Bak SeptikTank & resapan berdasarkan kebutuhan  

  6. Sarana Pengamanan thp. Mengkuti ketentuan dalam PERMEN PU tentang penanggulangan, serta Standar  
Bahaya Kebakaran *) Nasional Indonesia (SNI) yang berlaku
 
7. Sumber daya listrik *) PLN, Generator (harus memperhatikan prinsip hemat energi)  
  8. Penerangan penerangan 100-215 lux/m2, dihitung berdasarkan kebutuhan dan fungsi Bangunan /fungsi  
  alam dan buatan ruang serta SNI yang berlaku

  9. Tata Udara 6-10% bukaan atau dengan tata udara buatan (AC*) dihitung sesuai SNI yang
berlaku.
  10. Sarana Transportasi tidak diperlukan untuk bangunan di atas 4 lantai dapat dihitung sesuai kebutuhan
  Vertikal *) menggunakan Lift , sesuai SNI yang berlaku dan fungsi bangunan

  11. Aksesibilitas bagi Sesuai ketentuan dalam Per.Men. PU No. 30/KPTS/2006, minimal ramp untuk  
penyandang cacat*) bangunan klasifikasi sederhana.
 
12. Telepon *) sesuai kebutuhan  
13. Penangkal petir penangkal petir lokal  

E PERSYARATAN SARANA PENYELAMATAN

  1. Tangga Penyelamatan (khusus   lebar minimal = 1, 20 m, dan bukan tangga putar jarak antar tangga aksimum
untuk bangunan bertingkat) 45 m (jarak bisa 1,5 kali bila
  menggunakan sprinkler)
  2. Tanda Penunjuk Arah jelas, dasar putih huruf hijau  
  3. Pintu lebar min.=0,90 m, satu ruang minimal 2 pintu dan membuka keluar  
4 Koridor/selasar lebar min.=1,80 m  
 PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA
TABEL
TABEL A2
A2
SPESIFIKASI TEKNIS BANGUNAN RUMAH NEGARA
SPESIFIKASI TEKNIS BANGUNAN RUMAH NEGARA
KLASIFIKASI
NO URAIAN KETERANGAN
Tipe B
Khusus & Tipe A Tipe C,D, dan E
A PERSYARATAN TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN  
1. Jarak Antar Bangunan minimal 3 m, untuk bangunan bertingkat dihitung berdasarkan pertimbangan Terutama berdasarkan
keselamatan, kesehatan, dan kenyamanan. ketentuan dalam
2. Ketinggian Bangunan Peraturan Daerah
setempat tentang
3. Ketinggian Langit-langit min. 2,70 m min. 2,70 m min. 2,70 m
Bangunan atau
4. Koefisien Dasar Bangunan Sesuai ketentuan Peraturan Daerah setempat Rencana Tata Ruang
5. Koefisien Lantai Bangunan Sesuai ketentuan Peraturan Daerah setempat Wilayah
6. Koefisien Dasar Hijau Sesuai ketentuan Peraturan Daerah setempat Kabupaten/Kota untuk
lokasi yang
7. Garis sempadan Sesuai ketentuan Peraturan Daerah setempat
bersangkutan.
8. Wujud Arsitektur sesuai fungsi rumah & sesuai fungsi rumah & sesuai fungsi & kaidah
kaidah arsitektur kaidah arsitektur arsitektur sederhana
9. Pagar Halaman **) Menggunakan bahan dinding batu bata/bataco (1/2 batu) , besi, baja , kayu, dan Biayanya mengikuti
bahan lainnya yang disesuaikan dengan rancangan wujud arsitektur rumah standar harga satuan
per-m' pagar
negara
10. Tandon Air min. 3 m3 min. 2 m3 min. 1 m3

B PERSYARATAN BAHAN BANGUNAN

1. Bahan Penutup Lantai
2. Bahan Dinding
3. Penutup Plafond
4. Bahan Penutup Atap
5. Bahan Kosen dan Daun
Pintu/ Jendela
marmer lokal, keramik, keramik, vinil keramik, vinil, Tegel PC
vinil,kayu Diupayakan
menggunakan bahan
bata, batako diplester dan dicat tembok
bangunan setempat/
Gipsum, asbes semen/ kayu- produksi dalam negeri,
lapis dicat asbes semen/kayu-lapis dicat termasuk bahan
genteng keramik berglazuur genteng, asbes, genteng, asbes, seng, bangunan sebagai
asbes, seng, sirap seng, sirap sirap bagian dari sistem
pabrikasi komponen.
kayu dipelitur/dicat kayu dicat kayu dicat
 PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA
NO KLASIFIKASI
URAIAN Tipe B KETERANGAN
Khusus & Tipe A Tipe C,D, dan E

C PERSYARATAN STRUKTUR BANGUNAN 

  1. Pondasi batu belah, kayu klas kuat / batu belah, kayu klas kuat/ batu belah, kayu klas kuat/
awet II, beton-bertulang awet II, beton-bertulang awet II, beton-bertulang
  2. Struktur Lantai
  (untuk bangunan beton bertulang K-200, baja, beton bertulang K-200, baja, Khusus untuk daerah
kayu klas kuat/awet II kayu klas kuat/awet II gempa, harus
  bertingkat)
  3. Kolom beton bertulang K-200, baja, beton bertulang K-200, baja, beton bertulang K-200, baja, direncanakan sebagai
kayu klas kuat/awet II kayu klas kuat/awet II kayu klas kuat/awet II struktur bangunan tahan
  4. Balok beton bertulang K-200, baja, beton bertulang K-200, baja, beton bertulang K-200, baja, gempa.
kayu klas kuat/awet II kayu klas kuat/awet II kayu klas kuat/awet II
5. Rangka Atap kayu klas kuat/awet II, baja kayu klas kuat/awet II, baja kayu klas kuat/awet II, baja
6. Kemiringan genteng min. 30 , sirap genteng min. 30 , sirap genteng min. 30 , sirap
Atap min.22.5, seng min 15 min.22.5, seng min 15 min.22.5, seng min 15
D PERSYARATAN UTILITAS dan PRASARANA DAN SARANA DALAM BANGUNAN
  1. Air Bersih PAM, sumur pantek  
2. Saluran air hujan talang, saluran lingkungan  
 
3. Pembuangan Air Kotor bak penampung Untuk Rumah Negara
  4. Pembuangan Kotoran bak penampung yangdibangun dalam 1
kompleks menggunakan
  5. Bak SeptikTank & 2 - 4 m3 septiktank Komunal
resapan 6 m3 5 m3
 
6. Sarana pengamanan Mengkuti ketentuan dalam PERMEN PU tentang penanggulangan, serta  
  thp.Bahaya kebakaran *) Standar Nasional Indonesia (SNI) yang berlaku
  7. Sumber daya listrik *) PLN, 2200-4400 VA PLN, 1350-2200 VA PLN, 450-1350 VA  
  8. Penerangan penerangan  
alam dan buatan 100-215 lux/m2 100-215 lux/m2 100-215 lux/m2
 
9. Tata Udara 6-10% bukaan atau
  dengan tata udara 6-10% bukaan 6-10% bukaan
buatan (AC)*)
 
12. Telepon *) sesuai kebutuhan  
13. Penangkal petir penangkal petir lokal  
 PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA
 KLASIFIKASI 
NO URAIAN KETERANGAN
Khusus & Tipe A Tipe B Tipe C,D, dan E

E PERSYARATAN SARANA PENYELAMATAN

lebar min.=1, 20m
  1. Tangga Penyelamatan (khusus
untuk bangunan bertingkat)
  2. Tanda Penunjuk Arah Tidak dipersyaratkan  
  3. Pintu lebar min.=0,90 m  
4 Koridor/selasar lebar min.=1,80 m  
 
*) pembiayaannya tidak termasuk dalam standar harga satuan tertinggi per-m2, dan harus
dianggarkan tersendiri sebagai biaya non-standar.
1. Untuk Rumah Negara klas C, D, dan E, pelaksanaan pembangunannya disamping seperti
ketentuan pada tabel tersebut diatas, dibangun berdasarkan "Dokumen Pelelangan Disain
Prototip Daerah Setempat" yang dikeluarkan oleh Direktorat Jenderal Cipta Karya atau meng
gunakan disain Perum Perumnas yang telah disetujui oleh Direktorat Jenderal Cipta Karya.
2. Untuk bangunan rumah negara yang dibangun dalam bangunan gedung bertingkat banyak
(rumah susun), maka ketentuan-ketentuan teknisnya mengikuti ketentuan teknis untuk
bangunan gedung negara sesuai ketentuan yang berlaku.

3. Apabila bahan-bahan tersebut sukar diperoleh atau harganya tidak sesuai, dapat diganti
dengan bahan lain yang sederajat tanpa mengurangi persyaratan fungsi dan mutu dengan
pengesahan Instansi Teknis Setempat.
 PENGELOLA TEKNIS

Pengelolaan Teknis
PERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 11.

1. Setiap pembangunan bangunan gedung negara

yang dilaksanakan oleh kementerian/lembaga /SKPD
harus mendapat bantuan teknis dalam bentuk
pengelolaan teknis.
2. Pengelolaan teknis dilakukan oleh tenaga pengelola
teknis yang bersertifikat.
3. Tenaga pengelola teknis bertugas membantu dalam
pengelolaan kegiatan pembangunan bangunan
gedung negara di bidang teknis administratif.
4. Ketentuan lebih lanjut mengenai pengelolaan teknis
diatur dengan Peraturan Menteri.
 BIAYA PEMBANGUNAN BGN

BIAYA BIAYA BIAYA

PEMBANGUNAN PEKERJAAN PEKERJAAN
BGN STANDAR NON-STANDAR

PERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 14

 PEKERJAAN STANDAR BGN

Pekerjaan Standar BGN

meliputi pekerjaan : struktur, arsitektur , finishing, utilitas
Dihitung berdasarkan:
standar harga satuan tertinggi berdasarkan klasifikasi bangunan
gedung negara;
koefisien faktor pengali jumlah lantai bangunan; dan
luas bangunan

Biaya Pek. Standar = (HSBGN) (K) (Ltb)

HSBGN : Standar Harga Satuan Tertinggi BGN
Ltb : Luas total lantai bangunan
K : Koefisien jumlah lantai
PERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 14
 PEKERJAAN NON STANDAR

Biaya Pekerjaan Non Standar

PERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 16
- dihitung berdasarkan kebutuhan nyata dan harga pasar yang
wajar.
-Total biaya non-standar maksimum 150% dari total biaya standar BGN
-Ketentuan lebih lanjut diatur dengan Peraturan Menteri

Biaya Pek. Non Standar

PERMEN PU No. 45/PRT/M/2007
- dihitung berdasarkan rincian volume kebutuhan nyata dan harga
pasar yang wajar , setelah berkonsultasi kepada Instansi Teknis setempat;
- Besarnya biaya perencanaan, manajemen konstruksi, pengawasan
pekerjaan non-standar, dihitung (berdasarkan billing-rate)
 PEKERJAAN NON STANDAR

Biaya non-standar digunakan untuk:

1. Perizinan selain IMB;
2. Penyiapan dan pematangan lahan;
3. Peningkatan arsitektur dan/atau struktur bangunan;

4. Pekerjaan khusus kelengkapan bangunan;

5. Pekerjaan khusus bangunan gedung ramah lingkungan

(greenbuilding); dan/atau
6. Penyambungan utilitas
Total biaya tertinggi pekerjaan non-standar maksimum sebesar
150% dari biaya pekerjaan standar, dan dapat berpedoman pada :
Jenis pekerjaan Prosentase
Alat Pengkondisian Udara 10-20% dari X
Elevator/Escalator 8-12% dari X
Tata Suara (Sound System) 3-6% dari X
Telepon dan PABX 3-6% dari X
Instalasi IT (Informasi & Teknologi) 6-11 % dari X
Elektrikal (termasuk genset) 7-12% dari X
Sistem Proteksi Kebakaran 7-12% dari X
Sistem Penangkal Petir Khusus 2-5% dari X
Instalasi Pengolahan Air Limbah (IPAL) 2-4% dari X
Interior (termasuk furniture) 15-25% dari X
Gas Pembakaran 1-2% dari X
Gas Medis 2-4% dari X
Pencegahan Bahaya Rayap 1-3% dari X
Pondasi dalam 7-12% dari X
Fasilitas penyandang cacat & kebutuhan khusus 3-8% dari X
Sarana/Prasarana Lingkungan 3-8% dari X
Basement (per m2) 120% dari Y
Peningkatan Mutu *) 15-30% dari Z
BIAYA NON STANDAR FUNGSI KHUSUS
KOEFISIEN/FAKTOR PENGALI
BANGUNAN/RUANG DENGAN FUNGSI KHUSUS
BAB IV.D.2 Permen PU No. 45/PRT/M/2007

Fungsl Bangunan/Ruang Harga Satuan per-m2 Tertinggi

ICU/ICCU/UGD/CMU 1,50 standar harga bangunan
Ruang Operasi 2,00 standar harga bangunan

Ruang Radiology 2,00 standar harga bangunan

Rawat inap 1,10 standar harga bangunan

Laboratorium
Ruang Kebidanan dan Kandungan
Ruang Gawat Darurat
Power House
Ruang Rawat Jalan
Dapur dan Laundri
Bengkel
Lab. SLTP/SMA/SMK
Selasar Luar Beratap/Teras
1,10 standar harga bangunan
1,20 standar harga bangunan
1,10 standar harga bangunan
1,25 standar harga bangunan
1,10 standar harga bangunan
1,10 standar harga bangunan
1,00 standar harga bangunan
1,15 standar harga bangunan
0,50 standar harga bangunan
 BIAYA NON STANDAR LAINNYA
Biaya non-standar lainnya, meliputi biaya untuk:
a. Penyiapan lahan;
b. Pematangan lahan;
c. Penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL)
d. Penyusunan rencana induk (masterplan);
e. Penyusunan studi Analisa Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL);
f. Biaya Penyambungan Utilitas (Air, Listrik, Telpon,ddsb);
g. Penyelidikan tanah yang terperinci;
h. Biaya pengelolaan kegiatan, perencanaan, dan pengawasan
untuk perjalanan dinas ke wilayah/lokasi kegiatan yang sukar
pencapaiannya/dijangkau oleh sarana transportasi (remote area);
i. Perizinan-perizinan khusus karena sifat bangunan, lokasi/letak
bangunan, ataupun karena luas lahan;
j. ……………….
 BIAYA NON STANDAR LAINNYA
j. Biaya Konsultan studi penyusunan program pembangunan
bangunan gedung negara, untuk bangunan gedung yang
penyusunannya memerlukan keahlian konsultan;
k. Biaya Konsultan VE, apabila Satuan Kerja menghendaki
pelaksanaan VE dilakukan oleh konsultan independen;

l. Biaya Pekerjaan khusus bangunan gedung ramah lingkungan

(green building);

Biaya non-standar lainnya dihitung berdasarkan kebutuhan

nyata dan harga pasar yang wajar.
 BIAYA KESELURUHAN BANGUNAN

BIAYA
HSBGN PEKERJAAN BIAYA
STANDAR KONSTRUKSI FISIK

BIAYA PEKERJAAN
NON STANDAR BIAYA MK/
max 150% dari HSBGN
Perpres 73 Pasal 16, (3) BIAYA PENGAWASAN

BIAYA
PERENCANAAN

BIAYA PENGELOLAAN
KEGIATAN

BIAYA KESELURUHAN BANGUNAN

 BIAYA KONSTRUKSI FISIK
Bab IV. C.1.d PERMEN PU No. 45/PRT/M/2007

Biaya konstruksi fisik ditetapkan (dalam kontrak) dari hasil pelelangan

maksimum sebesar biaya konstruksi fisik yang tercantum dalam
dokumen pembiayaan bangunan gedung negara, yang di dalamnya
termasuk biaya :

1) pelaksanaan pekerjaan di lapangan (material, tenaga, dan alat);

2) jasa dan overhead;
3) lzin Mendirikan Bangunan (IMB)
4) pajak dan iuran daerah lainnya; dan
5) biaya asuransi selama pelaksanaan konstruksi.
 TERIMA KASIH
TERIMA KASIH

KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM

Jalan Pattimura No. 20 - Kebayoran Baru - Jakarta 12110 Telp (021) 724 4040 - Fac (021)
7251058