2013

Prospektus Griya Investa

Investasi properti dengan bagi hasil syariah
Memanfaatkan investasi bersama untuk mengambil peluang dari bisnis
properti terbukti merupakan prospek yang sangat menjanjikan. Dan semua
berawal dari niat dan ditunaikannya sebuah amanah untuk mendapatkan
berkah dari modal dan hasil yang halal.

Unit Usaha Koperasi Syariah

i|P a g e

Ar-Rajhi

Jl Krakatau No 20 Kel. Gunung Ibul, kota Prabumulih Sumatera Selatan

MUQADDIMAH

Bismillahirohmanirohim
Dengan menyebut nama Allah Yang Maha Pemurah lagi Maha Penyayang
Dalam segala sesuatu Allah menciptakan manusia makhluk yang berinteraksi sosial dan saling
membutuhkan satu sama lainnya. Ada yang memiliki kelebihan harta namun tidak memiliki waktu dan
keahlian dalam mengelola dan mengembangkannya. Di sisi lain ada yang memiliki kemampuan namun
memiliki keterbatasan modal. Dengan berkumpulnya pemilik modal dan pengelola yang berkemampuan
mengelola usaha diharapkan dapat saling melengkapi dan mempermudah pengembangan harta dan
kemampuan tersebut. Untuk itulah Islam memperbolehkan kerjasama usaha diantaranya berbentuk
mudharabah yang memungkinkan terjadinya bekerjasama dan berbagi secara adil atas hasil yang didapat,
baik berbagi keuntungan maupun berbagi resiko.
Untuk memfasilitasi hubungan saling menguntungkan dalam bentuk pengeolaan investasi ini Koperasi
Syariah Ar-Rajhi menghadirkan sebuah unit usaha baru yang diberi nama Griya Investa, sebuah usaha
investasi dan pengembangan perumahan yang punya visi untuk menjadi perusahaan investasi terkemuka
dalam bidang properti.
Griya Investa bertujuan untuk mengumpulkan dana dari para investor dalam bentuk kepemilikan saham
untuk dikelola dalam usaha pengembangan properti sehingga mendapatkan hasil menguntungkan yang
dibagikan kepada investor sesuai porsi saham dan nisbah bagi hasil masing-masing. Dengan pola seperti ini,
diharapkan dapat terkumpul dana liquid untuk digunakan dalam memperluas pengembangan usaha, baik
dalam perluasan lahan maupun dalam pengembangan perumahan.
Dalam melaksanakan usaha investasi ini, Griya Investa berkomitmen untuk mengelola dana investasi secara
amanah dan profesional yang dilakukan secara transparan dan akuntable. Griya Investa dilengkapi dengan
fasilitas online berupa website yang dapat membantu para investor memonitor investasinya. Pengelola
Griya Investa berkomitmen untuk secara transparan memperlihatkan kemajuan pengembangan investasi
dengan mengupdate info minimal sekali dalam seminggu.

ii | P a g e

DAFTAR ISI
MUQADDIMAH ........................................................................................................................................................... II
DAFTAR ISI ................................................................................................................................................................. III
RINGKASAN ............................................................................................................................................................... IV
I.

VISI DAN MISI ..................................................................................................................................................... 1

A.
B.

VISI ......................................................................................................................................................................... 1
MISI ........................................................................................................................................................................ 1

II.

LATAR BELAKANG ............................................................................................................................................... 1

III.

PENGELOLAAN GRIYA INVESTA ........................................................................................................................... 4

IV.

KONSEP INVESTASI DAN BAGI HASIL............................................................................................................... 4

A.
B.
C.
D.
E.
F.
G.
H.
I.

MEKANISME INVESTASI ............................................................................................................................................... 4

JENIS INVESTASI.......................................................................................................................................................... 5
PENGHITUNGAN LABA BERSIH....................................................................................................................................... 5
PENGHITUNGAN BAGI HASIL......................................................................................................................................... 6
KETENTUAN INVESTASI ................................................................................................................................................ 7
SIMULASI PENGHITUNGAN BAGI HASIL ........................................................................................................................... 8
AKHIR KEPEMILIKAN SAHAM......................................................................................................................................... 9
HAK INVESTOR ........................................................................................................................................................... 9
KEWAJIBAN PENGELOLA ............................................................................................................................................ 10

V.

WEBSITE GRIYA INVESTA .................................................................................................................................. 10

VI.

ANALISIS RISIKO USAHA ............................................................................................................................... 11

A.
B.
C.
D.
E.
F.
G.
H.
I.
VII.

PENINGKATAN BIAYA OPERASI DAN HARGA MATERIAL ...................................................................................................... 11

KETIDAKMAMPUAN BAYAR PEMBELI ATAU KREDIT MACET ................................................................................................. 11
KETIDAKMAMPUAN BERKOMPETISI DENGAN DEVELOPER LAIN ............................................................................................ 12
KEGAGALAN DALAM MENENTUKAN EKSPEKTASI PASAR ..................................................................................................... 12
KETIDAKMAMPUAN DALAM MELAKUKAN PERLUASAN USAHA............................................................................................. 12
TERJADI BENCANA .................................................................................................................................................... 12
TIDAK ADA KEPASTIAN IZIN ......................................................................................................................................... 13
TUNTUTAN PIHAK KETIGA ........................................................................................................................................... 13
TERJADINYA HUBUNGAN YANG TIDAK BAIK DENGAN KARYAWAN ........................................................................................ 13
KEGIATAN DAN PROSPEK USAHA ................................................................................................................. 13

A.
B.
C.

PERKEMBANGAN SAAT INI.......................................................................................................................................... 13

JENIS PROPERTI YANG DIKEMBANGKAN ......................................................................................................................... 14
KEBUTUHAN INVESTASI DAN PROFIT RATE ..................................................................................................................... 14

VIII.

KETERANGAN TENTANG LINGKUNGAN USAHA............................................................................................. 15

A.
B.
C.
D.

KONDISI DAN PROSPEK KOTA PRABUMULIH ................................................................................................................... 15

KONDISI PASAR PROPERTI DI PRABUMULIH.................................................................................................................... 16
KONDISI TARGET PENJUALAN ...................................................................................................................................... 16
KONDISI LINGKUNGAN PENGEMBANGAN GRIYA KRAKATAU .............................................................................................. 16

iii | P a g e

RINGKASAN
Ringkasan ini dibuat agar para calon investor dapat memahami secara garis besar sistem kerja Griya
Investa. Untuk mendapatkan pemahaman yang lebih komprehensif, calon investor juga bisa membaca
penjelasan detail tentang sistem ini pada prospektus Griya Investa yang menjadi sumber ringkasan ini.
Prospek Investasi Properti
Siapapun investor terkenal dari zaman tradisional sampai zaman modern saat ini meyakini bahwa investasi
di bidang properti adalah investasi yang paling menguntungkan. Ini wajar dengan melihat fakta bahwa
rumah dan tanah yang menjadi obyek properti merupakan salah satu kebutuhan utama manusia yang
harganya bisa menjulang fantastis sesuai perkembangan lingkungan sekitar, sehingga para investornya
mendapatkan keuntungan yang juga besar. Disamping itu dengan berinvestasi pada pengembangan
properti, selain dirasakan oleh para investor, keuntungan juga bisa dirasakan oleh entitas lain yang terlibat
secara langsung maupun tidak langsung, seperti para buruh, kontraktor, supplier material bangunan,
membantu pemerintah dalam bidang perumahan termasuk juga masyarakat sekitar yang bisa merasakan
dampak positif perumahan secara langsung.
Tapi peluang investasi ini tidak bisa dinikmati oleh sebagian besar orang, walaupun mereka memiliki dana
yang berlimpah untuk terlibat dalam investasi ini. Kendala utama yang menghalanginya adalah waktu yang
tidak cukup untuk memberikan perhatian pada investasi ini dan juga kemampuan personal yang memang
dirasa tidak memadai untuk terlibat dalam kompleksitas dan potensi resiko yang ada. Ini bisa kita lihat
terjadi di sebagian besar mereka yang berprofesi sebagai pekerja kantoran, waktu mereka tersita untuk
pekerjaan kantor, sehingga sulit untuk aktif membangun usaha pribadi lainnya. Akhirnya kebanyakan
pekerja kantoran para pemilik modal itu menginvestasikan dananya dalam bentuk investasi yang tidak
terlalu menjanjikan, seperti tabungan bank, deposito, saham, reksanada dan semisalnya. Selain itu jika
diihat dari kaca mata syariah, berbagai cara investasi khususnya di sistem yang tidak menerapkan kaidah
syariah disangsikan kehalalannya. Padahal, jika dana yang mereka miliki dapat dikelola dalam bentuk
sebuah usaha, hasil yang didapatkan bisa memberikan keuntungan yang jauh lebih besar dan terjamin
kehalalannya.
Cara Kerja Griya Investa
Griya Investa lahir untuk menjembatani antara peluang investasi properti yang sangat menggiurkan itu
dengan para calon investor yang memiliki keterbatasan untuk mengelola sendiri investasi mereka. Dengan
kerjasama ini para investor akan mendapatkan pasif income dengan profit rate yang jauh melebihi sistem
investasi lainnya seperti yang disebutkan sebelumya. Yang tidak kalah penting juga adalah bahwa Griya
Investa menjamin pengelolaan yang berdasarkan prinsip syariah, sehingga bagi hasil yang didapatkan tidak
saja jauh lebih besar, namun juga memenuhi unsur syariah untuk menjamin kehalalan hasil investasi.
Berbekal kemampuan yang sudah terbukti membangun perumahan dan komitmen untuk mengelola dana
para investor secara amanah dan profesional, Griya Investa menjamin pengelolaan investasi untuk
sepenuhnya disalurkan dalam proyek properti, baik dalam bentuk akuisisi lahan untuk pengembangan
usaha maupun dalam pengembangan perumahan.
Griya Investa mengumpulkan dana dari para investor berbentuk pembagian kepemilikan saham dalam
setiap proyek yang dilakukan. Pengelolaan dana tersebut dilakukan secara transparan dan akuntable.
Transparansi dan akutabilitas tersebut dilakukan dengan cara pemberian hak akses kepada para investor
untuk memonitor investasi secara online di website Griya Investa dengan alamat www.griyainvesta.com.
iv | P a g e

Pada website tersebut investor dapat melihat perkembangan setiap obyek investasi yang sahamnya ia
miliki, baik berupa gambar perkembangan terkini yang diupdate minimal sekali dalam 1 minggu maupun
detail penggunaan dana investasi pada proyek yang dikembangkan. Dengan ini Griya Investa menjamin hak
para investor untuk pengetahui perkembangan investasi dapat terpenuhi.
Dana investasi digunakan untuk mengakuisisi tanah dan melakukan pengembangan perumahan. Untuk
setiap rumah, penjualan setiap rumah diestimasi bisa selesai dalam 3 sampai dengan 6 bulan. Setelah itu
Griya Investa akan membagikan keuntungan kepada para investor dalam bentuk bagi hasil sesuai dengan
porsi kepemilikan investor dalam rumah yang terjual dan nisbah bagi hasil berdasarkan total nilai investasi
yang dimilikinya.
Simulasi Bagi Hasil
Untuk mempermudah pemahaman tentang konsep bagi hasil Griya Investa, maka akan diberikan simulasi
yang menggambarkan investasi dari 2 orang investor untuk akuisisi tanah dan pengembangan rumah pada
satu lahan yang sama. Rumah ini terjual dalam 4 bulan.
Contoh kasus
Perumahan dibangun di atas tanah untuk 8 kavling dengan luas 200m2/kavling. Tanah diakuisisi dengan
harga beli Rp 60.000.000,00/kavling. Harga jual lahan ditetapkan sebesar Rp 117.000.000,00/kavling.
Setiap kavling dibangun rumah tipe 70 dengan dana konstruksi Rp 196.000.000,00 dan dijual dengan harga
Rp 385.000.000,00. Seluruh rumah di lahan ini terjual dalam 6 bulan.
Perhitungan
laba lahan per-kavling = harga jual perkavling harga akuisisi perkavling
= Rp 117.000.000,00 Rp 60.000.000,00 = Rp 57.000.000,00
harga jual bangunan = harga jual rumah harga jual tanah kavling:
= Rp 385.000.000,00 Rp 117.000.000,00 = Rp 268.000.000,00
biaya pengelolaan = 10% x harga jual bangunan
= 10% x Rp 268.000.000,00 = Rp 26.800.000,00
laba bersih bangunan = harga jual bangunan dana konstruksi biaya pengelolaan
= Rp 268.000.000,00 Rp 196.000.000,00 Rp 26.800.000,00
= Rp 45.200.000,00
Pendanaan investor
Investor berinisial AA berinvestasi di akuisisi lahan sebesar Rp 100.000.000,00 dengan nisbah bagi
hasil yang disepakati 25%.
Investor berinisial BB berinvestasi di rumah sebesar Rp 100.000.000,00, sehingga sesuai tabel
nisbah, ia mendapat nisbah bagi hasil 60%.
v|P a g e

Bagi hasil
Bagi hasil investor A (investasi di lahan) di setiap kavling
Bagi hasil AA = nilai investasi/harga total lahan * nisbah lahan * laba perkavling
= Rp 100.000.000,00 / (8 x Rp 60.000.000,00) * 25% * Rp 57.000.000.00
= Rp 2.968.750,00
Bagi hasil ini dibagikan pada investor AA setiap rumah di lahan tersebut terjual (estimasi dalam 4 bulan).
Jika dalam 6 bulan seluruh kavling terjual, maka investor AA mendapatkan bagi hasil perkavling dikali
jumlah kavling, yaitu Rp 2.968.750,00 x 8 = Rp 23.750.000,00. Artinya, investor AA mendapatkan
keuntungan Rp 23.750.000,00 dalam 6 bulan, atau menerima laba 23,75%/6 bulan.
Bagi hasil investor BB ( investasi di bangunan)
Bagi hasil BB = nilai investasi/dana konstruksi * nisbah * bagi hasil bangunan
= Rp 100.000.000,00/Rp 196.000.000,00 * 60% * Rp 45.200.000,00
= Rp 13.836.735,00 (setara 13,84% dari investasi)
Ini adalah bagi hasil yang diterima investor BB untuk setiap penjualan rumah yang diestimasi dalam 4 bulan,
yaitu profit rate sebesar 13,84%/4 bulan!
Dengan profit rate sebesar 13,84% dalam 4 bulan, maka nilai ini sangat besar jika dibandingkan bunga
(ribawi) yang didapatkan jika Anda menyimpan uang di bank dalam bentuk tabungan (paling tinggi 3%
setahun) atau deposito (paling tinggi 5% setahun).

Kondisi Pengembangan Saat Ini

Griya Investa telah menjalankan usahanya dengan pengembangan sebuah perumahan bernama
Perumahan Griya Krakatau. Perumahan ini berdiri di atas tanah seluas 4300M2. Tanah ini dibagi menjadi 27
kavling rumah dengan berbagai jenis, yaitu 3 buah tipe 45, 14 buah tipe 54, 4 buah tipe 60 dan 6 buah tipe
70.
Kebutuhan Investasi Saat Ini dan Estimasi Profit Rate
Untuk mengetahui gambaran profit rate investasi, berikut ini diperlihatkan tabel simulasi proyek yang
sedang dijalankan saat ini (sampai dengan April 2013), sehingga bisa menjadi acuan prospek investasi Griya
Investa di perumahan Griya Krakatau.

vi | P a g e

Dari tabel di atas terlihat total kebutuhan dana untuk konstruksi bangunan dibutuhkan dana sebesar Rp
4.342.800.000,00. Sebagian dari dana pengembangan rumah ini telah terpenuhi dari investor yang ada saat
ini. Adapun untuk tanah, dana akuisisi telah didapatkan, sehingga untuk sementara tidak dibutuhkan
investasi lahan. Dari investasi ini, estimasi laba usaha yang bisa didapatkan adalah sebesar Rp 565.964.644
1

dari laba konstruksi dan Rp 279.551.314,00 dari laba penjualan kavling.

Berdasarkan tabel di atas dapat terlihat bahwa potensi profit rate yang didapatkan dengan berinvestasi di
Griya Investa adalah sebesar 25.04% untuk investasi akuisisi tanah dan 13.08% untuk investasi
pengembangan rumah. Profit rate ini didapatkan untuk sebuah penjualan yang diestimasi bisa selesai
dalam rentang 3 sampai dengan 6 bulan sejak rumah mulai dibangun, dengan waktu normal selama 4
bulan.
Untuk sebuah sistem investasi dimana investor hanya secara pasif dalam mengelola uangnya, maka profit
rate yang ditawarkan Griya Investa ini merupakan rate yang sangat menggiurkan. Peluang ini sama sekali
tidak mengada-ada, karena memang begitulah prospek investasi di dunia properti, keuntungannya sangat
menggiurkan.

Semua nilai ini merupakan estimasi. Nilai rilnya ditentukan oleh kondisi pasar properti saat pengembangan dan
penjualan rumah.
vii | P a g e

I. VISI DAN MISI

A. Visi
Griya Investa memiliki visi menjadi perusahaan jasa investasi dalam pengembangan properti terkemuka
dan dipercaya oleh stakeholder, dikelola dengan sistem syariah yang mengedepankan unsur komunitas
yang dikelola secara offline dan online untuk menjembati para pemilik dana untuk bisa terlibat dalam
investasi properti.
B. Misi
Untuk mencapai visinya, Griya Investa berkomitmen untuk menjalankan misi sebagai berikut:
1. Menggalang dana dari para investor yang dikelola dalam bentuk komunitas online dan offline
2. Menjamin pelaporan yang transparan dan update terkait obyek investasi yang sedang dikelola bagi
setiap investor
3. Mengembangan usaha propert dengani harga bervariasi yang dapat dicapai kalangan luas dengan
harga dan kualitasyang kompetitif
4. Menjalankan usaha dengan prinsip etika bisnis yang berlandaskan syariah islam secara amanah dan
profesional
5. Melakukan tanggung jawab sosial di lingkungan pengembangan usaha
6. Melakukan pengembangan perumahan dengan mengikuti segala ketentuan pemerintahan yang
berlaku
7. Melakukan usaha ekspansif berupa akuisisi dan kerjasama pengembangan lahan untuk dijadikan
perumahan

II. LATAR BELAKANG

Bisnis properti merupakan salah satu dari sedikit investasi yang menjadi primadona saat ini. Bisnis ini tidak
saja memberikan keuntungan besar bagi pelakunya, tapi juga dengan sangat ril membantu menggerakkan
ekonomi makro dan membantu usaha pemerintah dalam pengadaan perumahan yang layak bagi
masyarakat. Artinya jika bisnis properti dijalankan dengan etika bisnis yang benar, maka akan
menguntungkan banyak pihak, selain tentunya investor atau pengelola bisnis properti itu sendiri, di
antaranya:
1. Membuka lapangan kerja bagi para buruh dan pengusaha yang menyediakan jasa kontraktor.
2. Memajukan industri atau unit usaha yang terkait dengan properti, seperti semen, genteng, batubata, pasar, kayu, dan lainnya.
3. Menghidupkan ekonomi sekitarnya dengan bertambahnya perumahan yang dihuni oleh orangorang dengan ekonomi cukup mapan
Selain itu perumahan yang dibangun juga bisa memberikan nilai tambah lainnya bagi masyarakat sekitar,
salah satunya diharapakn dapat menambahkan nilai ekonomi daerah setempat.
Berdasar fakta yang ada, bisnis properti dikatakan sebagai sebuah investasi pridomana juga sangat
beralasan. Faktanya, sejumlah orang kaya ternama seperti Donald Trump, Eko Tjipta Widjaya atau
motivator-motivator bisnis terkenal seperti Robert Kiyosaki, Dolf de Roos, merupakan semua sebagian kecil
dari orang-orang sukses yang membuktikan kehebatan bisnis properti.
1|P a g e

Permasalahan muncul ketika prospek besar dunia properti ini tidak bisa dirasakan oleh semua orang,
khususnya mereka yang punya keterbatasan waktu, meskipun mereka punya dana yang lebih dari cukup
untuk itu, seperti terjadi pada sebagian besar pekerja kantoran. Ini dikarenakan investasi apapun itu,
memiliki risiko dan butuh usaha ekstra untuk merintisnya, minimal di awal pendiriannya. Bahkan semakin
besar prospeknya, semakin besar pula potensi risiko dan semakin banyak usaha ekstra yang perlu
diperhitungkan dan dilakukan, termasuk salah satunya investasi dalam properti. Tanpa usaha yang baik
dalam merintis usaha tersebut, atau bahkan menyerahkan pengurusannya pada rekan kerja yang
kompetensinya tidak memadai, usaha akan berujung pada kebangkrutan.
Karena keterbatasan ini, sebagian pekerja kantoran yang berduit itu lebih memilih cara investasi paling
aman, yaitu apakah dengan menabung atau deposito bank. Memang aman berinvestasi di bank seperti ini,
tapi hasilnya sangat kecil. Sebagai contoh, deposito sebesar Rp 100.000.000,00 paling tinggi hanya
mendapatkan bunga sekitar Rp 500.000 perbulannya. Selain hasil (bunga) yang didapatkan kecil, sesuai
hukum syariah, hasil yang didapatkan terkena hukum riba, yang sangat diharamkan Islam.
Sebagiannya memilih untuk mencoba berinvestasi dalam saham, reksadana ataupun sejenisnya. Investasi
seperti ini sudah cukup bagus. Tapi mekanisme kerja dalam bursa saham masih dipertanyakan
kehalalannya, berpotensi membuat pemegang saham menjadi seorang spekulan, sebuah cara berusaha
yang dilarang dalam islam, karena sifatnya sangat mirip seperti judi. Selain itu, dividen dari saham masih
terbilang sedikit dibanding jika berinvestasi ril di dunia usaha.
Griya Investa lahir untuk menjembatani antara peluang investasi properti yang sangat menggiurkan itu
dengan para calon investor yang memiliki keterbatasan untuk mengelola sendiri investasi mereka, sehingga
yang akan didapatkan oleh para investor itu adalah pasif income dengan profit rate yang jauh melebihi
sistem investasi lainnya seperti yang disebutkan sebelumya. Yang tidak kalah penting juga adalah bahwa
Griya Investa menjamin pengelolaan yang berdasarkan prinsip syariah, sehingga bagi hasil yang didapatkan
tidak jauh lebih besar, namun juga memenuhi unsur syariah untuk menjamin kehalalan hasil investasi.
Secara keseluruhan, latar belakang lahirnya Griya Investa adalah sebagai berikut:
1. Pesatnya laju pertumbuhan penduduk dan ekonomi di kota Prabumulih memberikan peluang yang
besar untuk usaha properti.
2. Pemanfaatan lahan yang masih banyak kosong dijantung kota Prabumulih dan sekitarnya.
3. Derasnya permintaan hunian berkonsep alami, strategis dan modern.
4. Penerapan sistem bagi hasil yang sebagai pola investasi yang aman dan menguntungkan di tengah
maraknya praktek riba multidimensi di negeri ini.
5. Menjadi alternatif investasi bagi para pemilik modal untuk mengembangkan hartanya secara
mudah, halal dan menguntungkan serta memberi kemaslahatan, terutama bagi para pekerja
kantoran yang punya keterbatasan untuk bisa lebih produktif dalam mengelola investasinya.
Pengelola Griya Investa optimis, dengan dukungan para investor, prospek menggiurkan dari investasi
properti akan bisa didapatkan. Sebagai perbandingan, jika saham/reksadana hanya mampu memberikan
dividen paling tinggi 20% dalam setahun, di Griya Investa, dividen sebesar 15% itu bisa didapatkan dalam 1
kali penjualan rumah yang diestimasi dalam 5 bulan. Artinya dalam 1 tahun, bagi hasil yang didapatkan bisa
hampir 2 kali hasil maksimal di Reksadana. Akan menjadi lebih besar lagi jika rumah-rumah di Griya Investa
bisa terjual lebih cepat lagi, karena setelah kontruksi selama 3 bulan, rumah sudah bisa dijual.
Griya Investa diharapkan sebagai lahan investasi yang terus menerus bagi para investornya sebagai
persiapan masa depan dan menjadi alternatif untuk mendapatkan pasif income yang signifikan bagi para
2|P a g e

investor. Ini dikarenakan, komitmen Griya Investa untuk terus berkembang, dimulai dari pendiriannya di
kota berkembang Prabumulih dengan terus menerus melakukan usaha akuisisi lahan, hingga akhirnya bisa
melakukan ekspansi pengembangan properti ke pelosok negeri dengan dukungan yang terus menerus dari
para investor.
Dengan memperhatikan rencana pengembangan yang akan terus dilakukan Griya Investa, dapatkan
dipastikan kebutuhan dana investasi yang diperlukan akan sangat besar. Untuk itu dibutuhkan keterlibatan
para investor untuk secara bersama mendanai pengembangan demi pengembangan yang akan terus
dilakukan hingga akhirnya Griya Investa tumbuh menjadi salah satu entitas besar di kancah persaingan
dunia properti nasional.

3|P a g e

III.

PENGELOLAAN GRIYA INVESTA

Griya Investa merupakan salah satu anak usaha dari koperasi Syariah Ar-Rajhi dengan Badan Hukum Nomor
137/518/BH/I/2011 yang alamat Jl Krakatau No 20 kelurahan Gunung Ibul Kecamatan Prabumulih Timur
Kota Prabumulih. Dalam usaha ini Griya Investa bertindak sebagai manajer investasi yang melakukan
pengelolaan terhadap dana investasi dan proyek-proyek yang menggunakan dana investasi tersebut.
Saat ini pengelolaan Griya Investa dilakukan oleh 2 pelaksana, yaitu:
1. Tribudi Kuswantoro (Ketua Dewan Syari Koperasi Syariah Ar-Rajhi)
Bertindak sebagai yang menangani operasional pengembangan sehari-hari dan marketing perumahan
yang dibangun.
2. Rijalul Fikri (Karyawan PT Pertamina EP Region Sumatera)
Bertindak sebagai pengelola dana investasi dan melaporkan perkembangan usaha pada para investor.
Pengelolaan dana Griya Investa dilakukan secara transparan dan akuntable yang mengedepankan prinsip
amanah dan profesional, dengan pengertian sebagai berikut:
1. Pengelolaan dilakukan secara amanah, yaitu dana investasi diberikan oleh investor dipandang
sebagai amanah yang mutlak harus dipertanggungjawabkan dunia akhirat, sesuai dengan investasi
para investor. Ini menjamin bahwa dana investasi dan hasil yang didapatkan darinya insya Allah
tidak akan pernah melenceng dari peruntukannya, kecuali jika memang ada persetujuan dari para
investor.
2. Pengelolaan dilakukan secara profesional, yaitu investasi dikelola dengan perencanaan serta
pengembangan yang dilakukan secara optimal sehingga didapatkan hasil optimal. Dengan ini
diharapkan rumah yang dikembangkan dalam memuaskan pembeli dalam segala aspek (waktu,
harga, kualitas) serta memberikan keuntungan optimal bagi para investor.
3. Pengelolaan dilakukan secara transparan dan akuntable, yaitu investor dapat memantau
investasinya secara update di website yang disediakan oleh Griya Investa, baik terkait progress
pengembangan yang sedang dilakukan maupun realiasasi anggaran yang sudah digunakan.

IV.

KONSEP INVESTASI DAN BAGI HASIL

A. Mekanisme Investasi
Pada sistem investasi Griya Investa, setiap investor menanamkan modalnya dalam bentuk saham. Sahamsaham tersebut akan dialokasikan pada proyek yang sedang dikembangkan sesuai permintaan investor atas
rekomendasi pengelola, apakah untuk akuisisi lahan atau pengembangan rumah. Investor dapat
berinvestasi pada sebuah proyek secara penuh atau hanya sebagian saja. Selain itu, investor dapat
sepenuhnya menyerahkan pengalokasi dana investasi kepada pengelola. Atas alokasi oleh pengelola ini,
data investasi akan didistribusikan secara merata pada pengembangan perumahan yang ada.
Pengembangan akan segera dimulai setelah dana yang dibutuhkan tersedia, minimal dana pengembangan
untuk bulan pertama. Setelah pengembangan selesai dan rumah terjual, modal akan dikembalikan pada
investor dan laba bersih akan segera diketahui. Dari laba bersih tersebut, sesuai konsep mudharabah yang
diterapkan, akan dibagikan bagi hasil ke setiap investor berdasarkan proporsi saham dan nisbah yang telah
disepakati dengan pengelola. Setelah pembagian hasil ini, investor dapat memilih apakah meneruskan
investasinya untuk pengembangan berikutnya atau menarik dananya, baik sebagian ataupun keseluruhan.
4|P a g e

B. Jenis investasi
Investasi Griya Investa dibedakan atas 2 jenis, yaitu investasi akuisisi lahan dan investasi pengembangan.
1. Investasi Akuisisi Lahan
Investasi ini digunakan untuk mengakuisisi lahan agar selanjutnya pengembangan dapat dilakukan. Dalam
kondisi normal, investasi ini akan dilakukan oleh pengelola. Tapi jika pengelola memiliki keterbatasan dana
untuk melakukan akuisisi, maka investor dapat terlibat untuk berinvestasi untuk mengakuisisi lahan.
Harga tanah yang dibebankan kepada investor sesuai dengan harga jual tanah oleh pemilik tanah. Selain
harga tanah, dana investasi juga dialokasi untuk biaya SHM tanah induk sebelum akhirnya dibagi menjadi
beberapa kavling.
Investasi pada akuisisi lahan memiliki nisbah bagi hasil yang jauh lebih tinggi dibanding investasi
pengembangan. Hal ini dikarenakan investasi ini relatif perlu waktu lama, karena harus menunggu semua
bangunan selesai dibangun agar seluruh lahan bisa dijual.
2. Investasi Pengembangan
Investasi ini digunakan untuk melakukan pengembangan berupa biaya pengembangan dan pembelian
material. Pengelola juga dapat mentransfer lahan yang telah diakuisi kedalam investasi pengembangan
seizin investor akuisisi tanah, sehingga harga tanah untuk rumah yang dikembangkan juga termasuk ke
dalam investasi pengembangan.
Alokasi dana untuk investasi pengembangan adalah sebagai berikut:
1. Harga tanah (jika investor akuisisi lahan mentransfer lahan untuk investasi pengembangan)
2. Pembelian material bahan bangunan
3. Biaya upah tukang
4. Biaya penggunaan peralatan
5. Biaya perizinan, yaitu biaya perizinan sertifikat hak milik (SHM) pemecahan tanah dan biaya
perizinan IMB
Untuk menentukan jenis investasi, Investor bisa memilihnya begitu juga posisi lahan/pengembangan yang
ia inginkan atas rekomendasi dari pengelola. Jika investor mempercayakan pemilihan alokasi kepada
pengelola, maka pengelola akan mendistribusikan investasinya secara merata pada proyek-proyek yang
sedang dikembangkan.
C. Penghitungan Laba Bersih
Penghitungan laba bersih membedakan antara laba untuk tanah kavling dan bangunan. Laba untuk kavling
ditentukan sejak oleh sesuai kebijakan pengelola dengan menaikkan harga kavling terhadap kavling efektif.
Sehingga laba untuk lahan dihitung berupa selisih harga jual lahan dan harga akuisisi lahan efektif, yaitu:
Lk = HjK - HaK
Adapun laba untuk bangunan ditentukan berdasarkan rumus berikut:
Lb = Hj HjK InB - Bp

5|P a g e

Dimana:
Lk adalah nilai laba bersih penjualan kavling.
Lb adalah nilai laba bersih penjualan bangunan.
Hj adalah harga penjualan rumah.
HaK adalah harga akuisisi kavling efektif
HjK adalah harga penjualan kavling efektif.
InB adalalah nilai investasi bangunan untuk pengembangan rumah yang terjual.
Bp adalah biaya pengelolaan investasi yang nilainya sebesar 10%2 harga jual konstruksi rumah.
D. Penghitungan Bagi Hasil
Setelah laba bersih didapatkan, bagi hasil akan dibagikan ke para investor sesuai proporsi kepemilikan
sahamnya di dalam rumah yang terjual dan nisbah yang ia dapatkan. Formulasi perhitungan bagi hasil
adalah sebagai berikut:
Bg = Ps * Ns * L
Dimana:
Bg adalah nilai bagi hasil yang didapatkan.
Psh adalah proporsi kepemilihan saham.
Ns adalah nisbah bagi hasil yang dihitung berdasarkan nilai investasi keseluruhan investor. Untuk investasi
lahan, nisbah ditentukan berdasarkan kesepakatan antara pengelola dengan investor.
L adalah nilai laba bersih penjualan bangunan atau kaving, tergantung bagi hasil yang jenis mana yang akan
dicari.

Berikut ini penjelasan lebih lanjut tentang proporsi kepemilikan saham dan nisbah.
1. Proporsi Kepemilikan Saham
Proporsi kepemilikan saham adalah nilai relatif kepemilikan terhadap total jumlah saham investasi untuk
tanah dan bangunan pada rumah yang terjual. Proporsi kepemilikan saham dihitung dengan rumus:
Ps = Js/(Jst + Jsb)
Dimana:
Ps adalah prosentase kepemilikan saham.
Js adalah jumlah kepemilikan saham.
Jst adalah jumlah saham investasi tanah untuk rumah yang terjual .
Jsb adalah jumlah saham investasi bangunan untuk rumah yang terjual.

Persentase biaya pengelolaan rumah bisa berbeda untuk setiap lahan baru

6|P a g e

2. Nisbah Bagi Hasil dan Profit Rate

Nisbah adalah persentase yang didapatkan oleh investor dari keseluruhan laba bersih. Nisbah ditentukan
oleh jenis investasi dan jumlah total saham yang dimiliki investor. Nisbah untuk investasi lahan, ditentukan
berdasarkan kesepakatan antara investor dengan pengelola. Pengelola menentukan nisbah bagi hasil lahan
berdasarkan estimasi berapa lama lahan tersebut bisa habis terjual dan berapa harga jual permeter.
Nisbah untuk investor lahan bisa ditambah (tidak mungkin dikurangi) jika ada kenaikan harga tanah atau
karena kebijakan pengelola untuk menjaga agar investasi di lahan memiliki profit rate yang lebih tinggi
dibanding investasi di pengembangan.
Berikut ini adalah nisbah bagi hasil untuk masing-masing investasi sesuai jumlah total saham:
Nilai Saham
5 100
101 250
251 - 700
701 dst

Nominal (dalam Rupiah)

5,00,000 10,000,000
10,100,000 - 25,000,000
25,100,000 70,000,000
70,100,000 dst

Nisbah Bangunan
50%
53%
55%
60%

Nisbah Lahan
22%
23%
24%
25%

Tabel 1. Nisbah bagi hasil konstruksi bangunan

Berdasarkan nisbah di atas dan perkembangan proyek selama ini, maka estimasi profit rate untuk
bangunan adalah antara 10% sd 13% setiap penjualan (sekitar 4 bulan). Adapun profit rate untuk lahan
adalah antara 22% sd 25%. Profit rate untuk lahan bisa bertambah seiring dengan semakin lamanya lahan
habis terjual.
E. Ketentuan Investasi
Investasi dilakukan dalam bentuk saham. Berikut ini adalah ketentuan pemilikan saham di Griya Investa:
1. Saham dimiliki oleh pengelola Griya Investa untuk dijual kepada investor. Saham yang tersedia
merepresentasikan kebutuhan investasi terkait akuisisi lahan dan atau pengembangan perumahan.
2. Saham yang diterbitkan dengan harga IPO sebesar Rp 100.000,00.
3. Setelah transaksi penjualan sebuah rumah selesai dilakukan, investor dapat memutuskan apakah
akan menarik sahamnya atau terus menginvestasikannya.
4. Bagi hasil dibagikan setelah transaksi penjualan selesai dilakukan3.
5. Bagi hasil ditentukan oleh porsi jumlah kepemilikan saham dan nisbah bagi hasil.
6. Jika investor menarik sahamnya, maka harga beli saham tersebut sama dengan harga jual dan akan
dibayarkan oleh pengelola jika dana untuk melakukan pembelian saham telah tersedia.
7. Investor dapat menjual sahamnya pada investor lain sesuai harga yang mereka sepakati setelah
disetujui oleh pengelola.
8. Investasi untuk akuisisi tanah berhak mendapatkan penambahan nisbah bagi hasil sebesar 20% dari
investasi untuk pengembangan dan mendapatkan keuntungan atas pertambahan harga jual tanah.

Jika pembeli rumah membayar DP secara mencicil, maka bagi hasil tetap dibagi setelah KRP dicairkan Bank, adapun
cicilan DP menjadi tanggung jawab pengelola.
7|P a g e

F. Simulasi Penghitungan Bagi Hasil

Untuk mempermudah pemahaman tentang konsep bagi hasil Griya Investa, maka akan diberikan simulasi
yang menggambarkan investasi dari 2 orang investor untuk akuisisi tanah dan pengembangan rumah pada
satu lahan yang sama. Rumah ini terjual dalam 4 bulan.
Contoh kasus
Perumahan dibangun di atas tanah untuk 8 kavling dengan luas 200m2/kavling. Tanah diakuisisi dengan
harga beli Rp 60.000.000,00/kavling. Harga jual lahan ditetapkan sebesar Rp 117.000.000,00/kavling.
Setiap kavling dibangun rumah tipe 70 dengan dana konstruksi Rp 196.000.000,00 dan dijual dengan harga
Rp 385.000.000,00. Seluruh rumah di lahan ini terjual dalam 6 bulan.
Perhitungan
laba lahan per-kavling = harga jual perkavling harga akuisisi perkavling
= Rp 117.000.000,00 Rp 60.000.000,00 = Rp 57.000.000,00
harga jual bangunan = harga jual rumah harga jual tanah kavling:
= Rp 385.000.000,00 Rp 117.000.000,00 = Rp 268.000.000,00
biaya pengelolaan = 10% x harga jual bangunan
= 10% x Rp 268.000.000,00 = Rp 26.800.000,00
laba bersih bangunan = harga jual bangunan dana konstruksi biaya pengelolaan
= Rp 268.000.000,00 Rp 196.000.000,00 Rp 26.800.000,00
= Rp 45.200.000,00
Pendanaan investor
Investor berinisial AA berinvestasi di akuisisi lahan sebesar Rp 100.000.000,00 dengan nisbah bagi
hasil yang disepakati 25%.
Investor berinisial BB berinvestasi di rumah sebesar Rp 100.000.000,00, sehingga sesuai tabel
nisbah, ia mendapat nisbah bagi hasil 60%.
Bagi hasil
Bagi hasil investor A (investasi di lahan) di setiap kavling
Bagi hasil AA = nilai investasi/harga total lahan * nisbah lahan * laba perkavling
= Rp 100.000.000,00 / (8 x Rp 60.000.000,00) * 25% * Rp 57.000.000.00
= Rp 2.968.750,00
Bagi hasil ini dibagikan pada investor AA setiap rumah di lahan tersebut terjual (estimasi dalam 4 bulan).
Jika dalam 6 bulan seluruh kavling terjual, maka investor AA mendapatkan bagi hasil perkavling dikali
8|P a g e

jumlah kavling, yaitu Rp 2.968.750,00 x 8 = Rp 23.750.000,00. Artinya, investor AA mendapatkan

keuntungan Rp 23.750.000,00 dalam 6 bulan, atau menerima laba 23,75%/6 bulan.
Bagi hasil investor BB ( investasi di bangunan)
Bagi hasil BB = nilai investasi/dana konstruksi * nisbah * bagi hasil bangunan
= Rp 100.000.000,00/Rp 196.000.000,00 * 60% * Rp 45.200.000,00
= Rp 13.836.735,00 (setara 13,84% dari investasi)
Ini adalah bagi hasil yang diterima investor BB untuk setiap penjualan rumah yang diestimasi dalam 4 bulan,
yaitu profit rate sebesar 13,84%/4 bulan!
Dengan profit rate sebesar 13,84% dalam 4 bulan, maka nilai ini sangat besar jika dibandingkan bunga
(ribawi) yang didapatkan jika Anda menyimpan uang di bank dalam bentuk tabungan (paling tinggi 3%
setahun) atau deposito (paling tinggi 5% setahun).

G. Akhir Kepemilikan Saham

Saham yang telah dinvestasikan akan dikembalikan jika objek properti yang tersebut telah terjual . Investor
tersebut tetap bisa melanjutkan investasinya jika ada pengembangan usaha di Griya Investa yang
membutuhkan investasi.
Investor dapat saja menarik sahamnya sewaktu-waktu selama pengelola memiliki persediaan dana untuk
membeli saham tersebut (buyback).
H. Hak Investor
Berikut ini adalah hak investor:
1. Dapat menarik kembali saham ketika rumah telah terjual atau sesuai kesepakatan dalam perjanjian
investasi.
2. Dapat menjual sahamnya kepada investor lain dengan harga yang disepakati oleh kedua belah
pihak.
3. Menentukan jenis investasi dan posisi obyek investasi yang diingikan atas rekomendasi pengelola.
4. Menikmati bagi hasil setelah rumah/ blok yang dipilih terjual sesuai porsi kepemilikan saham dan
ketentuan bagi hasil.
5. Mendapatkan informasi yang terkini tentang perkembangan investasinya dari pengelola secara
online (website sedang dalam pengembangan).
6. Investasi untuk akuisisi tanah berhak mendapatkan keuntungan atas pertambahan nilai jual tanah
dibanding harga akuisisi awal dengan nisbah bagi hasil sesuai nisbah bagi hasil akuisisi tanah.

9|P a g e

I. Kewajiban Pengelola
Berikut ini adalah kewajiban pengelola:
1. Mempersiapkan lahan pengembangan bersertifikat hak milik yang siap untuk dijadikan kawasan
perumahan
2. Mengelola dana investor untuk melaksanakan, mengawasi, mengendalikan, mengelola, memonitor
& menyelesaikan Proyek Pembangunan Perumahan.
3. Memasarkan perumahan baik secara online maupun offline di website, iklan koran maupun usaha
marketing pendukung lainnya.
4. Memberikan informasi yang menyeluruh pada investor terkait perkembangkan usaha baik online
maupun offline.
5. Menanggung risiko yang terjadi pada Proyek Pembangunan Perumahan, kecuali berupa risiko force
majour seperti gempa bumi, banjir, huru hara dan sejenisnya.
6. Melakukan pengembangan usaha secara progresif yang mengutamakan aturan syariah serta
memberikan kemaslahatan seluruh stackholder.

V. WEBSITE GRIYA INVESTA

Untuk menyediakan akses terhadap kemajuan pengembangan Griya Investa menyediakan layanan web di
alamat http://www.griyainvesta.com. Website ini akan memberikan informasi detail terhadap setiap
investasi pada investor secara transparan dan akuntable berupa laporan yang diupdate setiap minggu.
Fitur-fitur yang ada dalam website ini adalah:
1. Informasi setiap properti
Setiap properti yang tersedia akan dijelaskan di website. Ini dapat menjelaskan produk apa saja yang telah
dikembangkan oleh Griya Investa.
2. Laporan Pekembangan Investasi
Pada setiap proyek investasi, pengelola Griya Investa akan melaporkan progres pengembangan berupa foto
pengembangan dan penjelasan progress setiap minggu. Selain itu, pada tahapan-tahapan tertentu juga
akan diinformasikan tentang laporan biaya yang telah digunakan. Dengan laporan ini diharapkan para
investor bisa memonitor perkembangan investasi secara transparan dan informatif.
3. Informasi dan transaksi saham
Setiap investor akan mendapatkan akun untuk mengakses informasi terkait sahamnya dan melakukan
transaksi pembelian dan penjualan saham.
4. Berita terkini
Setiap event-event penting akan dilaporkan pada website ini, seperti: pembelian sebuah rumah, peletakan
batu pertama sebuah rumah, akuisisi sebuah lahan, pertemuan para pemegang saham, launching produk
baru, dan sebagainya.

10 | P a g e

5. Artikel Seputar Investasi dan Properti

Pada website ini pengelola secara periodik akan menuliskan artikel terkait investasi dan properti.
Diharapkan dengan artikel-artikel ini bisa menambah pengetahuan para investor terkait dunia yang sedang
ia geluti, yaitu dunia investasi di bidang properti.
6. Tanya Jawab
Dengan fitur ini para investor bisa bertanya jawab dengan pengelola terkait segala hal seputar investasi
properti.
7. Informasi-Informasi Pendukung Lainnya
Selain informasi-informasi di atas, pada website ini tersedia juga berbagai informasi pendukung lainnya,
seperti: lokasi-lokasi proyek, siteplan, kondisi lingkungan dan sebagainya.

VI.

ANALISIS RISIKO USAHA

Setiap investasi dalam bidang apapun pastilah mengandung risiko. Untuk ini perlu dijelaskan tentang
potensi risiko yang mungkin terjadi, sehingga calon investor memiliki pemahaman yang komprehensif
terkait investasinya. Diharapkan dengan penjelasan risiko usaha ini, calon bisa lebih optimis dalam
berinvestasi di Griya Investa, karena potensi risiko yang relatif tidak terlalu besar kemungkinan terjadinya.
Risiko investasi properti dapat dianalisis dengan semua proses yang dilalui dari investasi dilakukan sampai
akhirnya rumah selesai dibuat dan dijual. Berikut potensi analisis risiko yang mungkin muncul terkait terkait
proyek properti yang dilakukan oleh Griya Investa:
A. Peningkatan biaya operasi dan harga material
Potensi risiko bisa menjadi cukup signifikan jika kenaikan harga material cukup tinggi yang merupakan
imbas dari perekonomian atau kondisi lingkungan sekitar. Jika kondisi ini terjadi saat pembangunan sedang
dilakukan, maka investor harus mengeluarkan dana investasi lebih agar pembangunan rumah dapat
diselesaikan.
Meskipun bisa saja terjadi, tapi potensi terjadi peningkatan biaya dan harga ini kecil kemungkinan terjadi,
karena selama beberapa tahun terakhir ini, meskipun ada peningkatan, tapi rentang waktu terjadinya
kenaikan harga cukup tinggi. Sehingga, untuk waktu pembangunan yang diprediksi tidak lebih dari 3 bulan,
dapat diberikan estimasi optimistik bahwa harga dan biaya akan relatif stabil.
Meskipun terjadi kenaikan harga, bagi properti sebenarnya itu bukan masalah signifikan, karena kenaikan
harga-harga material dan biaya bisa dikompensasi dengan harga properti yang akan terus naik sesuai
perkembangan ekonomi.
B. Ketidakmampuan bayar pembeli atau kredit macet
Salah satu hal utama yang paling banyak menyebabkan kegagalan usaha properti adalah ketidakmampuan
pembeli untuk melunasi pembeliannya atau terjadi kredit macet akibat fluktuasi ekonomi yang berimbas
pada kemampuan pembeli untuk melakukan pembayaran. Meskipun potensi risiko ini sangat mungkin
terjadi, tapi pengaruhnya tidak terlalu berdampak pada sistem investasi properti Griya Investa. Ini
dikarenakan Griya Investa mewajibkan pembelinya untuk melunasi pembayaran dalam setiap pembelian
rumah, apakah dengan pembayaran cash ataupun dengan bantuan KPR. Sehingga kewajiban cicilan si
pembeli langsung terkait Bank, tidak ada kaitan secara langsung pada flow dana investasi Griya Investa.
11 | P a g e

Meskipun risiko cicilan KPR ini tidak ada, masih ada cicilan lain yang mungkin saja terkait dengan Griya
Investa, yaitu cicilan untuk membayar down payment (DP). Terkait hal ini, risiko seluruhnya ditanggung oleh
Griya Investa. Adapun terkait investor, bagi hasil akan dikeluarkan setelah urusan KPR selesai, sehingga
risiko cicilan DP murni tanggung jawab antara si pembeli dan Griya Investa.
C. Ketidakmampuan berkompetisi dengan developer lain
Dengan perkembangan iklim pengembangan properti, tidak menutup kemungkinan Griya Investa gagal
dalam mengantisipasi kompetisi dengan developer lain. Tapi untuk hal ini Griya Investa berkomitmen untuk
selalu mengantisipasi persaingan dengan terus melakukan improvement, baik dengan melihat
perkembangan kompetitor maupun dengan mempersiapkan strategi-strategi sesuai perkembangan terkini.
Di antara yang telah dilakukan oleh Griya Investa dalam mengantisipasi kompetisi adalah, pengembangan
yang dilakukan dilakukan dengan melakukan benchmark terhadap bangunan developer lain. Griya Investa
juga menggunakan strategi harga yang sangat kompetitif. Strategi harga ini dimungkinkan karena,
meskipun Griya Investa untuk menurunkan harga, ada konpensasi berupa flow investasi yang lebih cepat
imbas dari dukungan potensi dana yang bisa tidak terbatas dari para investor.
D. Kegagalan dalam menentukan ekspektasi pasar
Kegagalan dalam menentukan ekspektasi pasar bisa berimbas pada kurangnya minat masyarakat untuk
membeli rumah yang dikembangkan. Meskipun Griya Investa bisa terjebak pada risiko ini, tapi selama ini
telah dilakukan strategim melalui analisa yang terukur untuk melakukan pengembangan rumah
berdasarkan kecenderungan pembelian rumah di Prabumulih. Griya Investa juga melihat kecenderungan
bisnis properti di lokasi lain di Indonesia. Selain itu, selama ini pengelola Griya Investa juga telah
mendapatkan permintaan-permintaan dari sejumlah calon pembeli untuk mengembangkan rumah tipe
tertentu. Dengan dasar pengamatan dan analisis kebutuhan pasar itulah, saat ini Griya Investa melakukan
proyek Griya Krakatau mengembangkan rumah tipe 45, 54 dan tipe 70 dengan model rumah minimalis
modern. Model rumah seperti ini memang telah menjadi primadona bagi kalangan ekonomi menengah ke
atas yang telah berkeluarga.
E. Ketidakmampuan dalam melakukan perluasan usaha
Ketidakmampuan melakukan perluasan usaha lebih menyangkut penambahan lahan baru untuk
pengembangan perumahan. Risiko ini berdampak pada mandegnya investasi. Terkait hal ini, Griya Investa
telah aktif melakukan usaha akuisisi lahan. Saat ini Griya Investa telah dalam proses mengakuisisi 2 lahan
yang berada di sekitar proyek Griya Krakata. Selain ini, seiring dengan pengembangan perumahan yang
sedang dilakukan Griya Investa telah banyak juga tawaran untuk mengolah lahan lain. Artinya, untuk
beberapa waktu mendatang, masih banyak potensi perluasan yang bisa dilakukan oleh Griya Investa.
Walaupun kelak bisa saja perluasan usaha ini akhirnya sulit dilakukan, tapi itu tidak memberikan dampak
signifikan pada para investor. Ini dikarenakan aturan investasi Griya Investa berkomitmen hanya
mengumpulkan investasi jika obyek investasi telah jelas ada. Sehingga, jika tidak ada perluasan usaha,
investor hanya mendapat risiko berupa tertutupnya untuk sementara kesempatan berinvestasi.
F. Terjadi bencana
Bencana merupakan risiko yang pasti ada dalam setiap investasi. Meskipun bencana tidak bisa diprediksi,
tapi potensi risikonya bisa dianalisis berdasarkan sejumlah faktor maupun historis. Untuk kota Prabumulih
sendiri, khususnya di area sekitar pengembangan Griya Krakatau, potensi bencana bisa dikatakan cukup
12 | P a g e

kecil, baik dari faktor historis maupun faktor geografis dan sosial. Secara geografis dan historis, Prabumulih
adalah kota yang relatif jauh dari pontesi bencana, seperti gempa, banjir, tanah longsor, dan sejenisnya.
Secara sosial, meskipun memang ada sejumlah tindakan kriminal di sejumlah tempat di kota Prabumulih,
tapi kuantitasnya relatif sedikit dan tidak berefek secara masal.
G. Tidak ada kepastian izin
Bisnis pengembangan perumahanan sangat terkait dengan masalah perizinan. Jika izin tidak diberikan,
maka investasi akan terhambat sehingga perluasan usaha tidak bisa dilakukan. Untuk mengantisipasi hal ini,
Griya Investa telah memiliki informasi dan alur yang jelas dalam memastikan perizinan. Setidaknya, selama
ini pembangunan yang dilakukan oleh Griya Investa terletak di lokasi yang memang berada di sekitar lokasi
perumahan, sehingga proses mendapatkan izin bukanlah hal yang menyuliskan bagi Griya Investa.
H. Tuntutan pihak ketiga
Dalam proyek properti tuntutan pihak ketiga bisa saja terjadi baik terhadap tanah maupun terhadap
keberadaan perumahan. Terkait hal ini, Griya Investa telah dengan sangat hati-hati dalam melakukan
perencanaan dan melakukan akuisisi tanah untuk mendapakat legalitas dan perizinan baik terkait tanah
maupun pendirian bangunan.
I. Terjadinya hubungan yang tidak baik dengan karyawan
Griya Investa bisa saja terlihat perselisihan dengan karyawan yang terlibat dalam pengembangan, seperti
buruh atau kontraktor yang selama ini bekerja sama dgn Griya Investa, seperti mogok kerja, adanya imingiming dari kompetitor untuk memutuskan kerjasama dengan Griya Investa sehingga menyebabkan
tertundanya waktu kerja atau kerugian finansial.
Kondisi ini walaupun bisa saja terjadi, tapi selama ini hubungan dengan kontraktor dan buruk berjalan
dengan cukup baik. Pengawas lapangan yang selama ini mengawasi pekerjaan sudah terbukti dalam
mengontrol pekerjaan dengan baik.

VII. KEGIATAN DAN PROSPEK USAHA

A. Perkembangan Saat Ini
Proyek pengembangan perumahan yang saat ini sedang dilakukan diberi nama Griya Krakatau. Ini diambil
dari nama jalan utama yang melewati perumahan yang sedang dalam tahap pengembangan ini. Untuk
proyek ini Griya Krakatau telah berhasil mengakuisisi lahan seluas 4300m24. Pada lahan ini tersedia 27
kavling yang masing-masingnya dibangun untuk rumah: 3 buah tipe 45, 14 buah tipe 54, 4 buah tipe 60 dan
6 buah tipe 70.
Selain lahan yang ada saat ini, Griya Investa juga sedang berupaya melakukan akuisisi terhadap lahan seluas
1 hektar yang berada di tidak jauh dari lahan pengembangan saat ini. Lahan yang sedang proses akuisisi ini
ditargetkan untuk dibangun 44 ruma. Jika tanah ini berhasil diakuisi, berarti akan cukup banyak potensi
obyek yang bisa diinvestasi oleh para investor.

Lahan seluas 2900m berasal dari akuisisi lahan 2 pemilik tanah yang dibeli pada waktu yang berbeda. Lahan terakhir
2
yang berhasil diakuisisi dilakukan pada tanggal 6 November 2012 seluas 1500m .
13 | P a g e

B. Jenis properti yang dikembangkan

Griya Investa berkomitmen untuk melakukan pengembangan usaha properti yang bervariasi, baik untuk
kalangan menengah ke bawah, maupun untuk kalangan menengah ke atas. Saat ini rumah yang sedang
dikembangkan adalah perumahan untuk kalangan menengah ke atas dengan tipe 45, 54, 60 dan 70. Tapi
Griya Investa berkomitmen untuk ke depannya juga membangun perumahan yang dapat membantu
ekonomi menengah ke bawah dalam bentuk harga perumahan yang murah dengan kualitas yang tetap
handal.
C. Kebutuhan Investasi dan Profit Rate
Kebutuhan investasi tergantung perluasan lahan perumahan. Kebutuhan ini dapat dilihat dalam data
terbaru yang bisa di monitor di website http://www.griyainvesta.com.
Untuk mengetahui gambaran profit rate investasi, berikut ini diperlihatkan tabel simulasi proyek yang
sedang dijalankan saat ini (sampai dengan April 2013), sehingga bisa menjadi acuan prospek investasi Griya
Investa di perumahan Griya Krakatau.

Tabel 2: Prospektus Saat Ini

Dari tabel di atas terlihat total kebutuhan dana untuk konstruksi bangunan dibutuhkan dana sebesar Rp
4.342.800.000,00. Sebagian dari dana pengembangan rumah ini telah terpenuhi dari investor yang ada saat
ini. Adapun untuk tanah, dana akuisisi telah didapatkan, sehingga untuk sementara tidak dibutuhkan

14 | P a g e

investasi lahan. Dari investasi ini, estimasi laba usaha yang bisa didapatkan adalah sebesar Rp 565.964.644
5

dari laba konstruksi dan Rp 279.551.314,00 dari laba penjualan kavling.

Berdasarkan tabel di atas dapat terlihat bahwa potensi profit rate yang didapatkan dengan berinvestasi di
Griya Investa adalah sebesar 25.04% untuk investasi akuisisi tanah dan 13.08% untuk investasi
pengembangan rumah. Profit rate ini terjadi untuk sebuah penjualan. Adapun estimasi moderat penjualan
sebuah rumah adalah dalam rentang 2 sampai dengan 6 bulan sejak rumah mulai dibangun. Artinya
keuntungan berinvestasi Griya Investasi bisa didapatkan antara 2 sampai 6 bulan setelah investasi
dilakukan.
Untuk sebuah sistem investasi dimana investor hanya secara pasif dalam mengelola uangnya, maka profit
rate yang ditawarkan Griya Investa ini merupakan rate yang sangat menggiurkan. Peluang ini sama sekali
tidak mengada-ada, karena memang begitulah prospek investasi di dunia properti, keuntungannya sangat
menggiurkan.
Selain itu dapat dituliskan juga prospek investasi Griya Investa sebagai berikut:

Ada banyak pola pengembangan usaha terkait properti yang bisa dilakukan dengan pemanfaatan
dana invetasi, selain melakukan pengembangan perumahan di tanah yang telah berhasil diakuisisi.
Di antaranya adalah bekerjasama dengan developer lain untuk pembangunan perumahan di lahan
mereka atau memberikan jasa pembuatan rumah pada lahan yang sudah ada.

Nilai properti akan terus meningkat. Seandainya properti ini lambat terjual, maka nilainya akan
terus meningkat.

Lokasi perumahan berada dekat pusat kota perumahan lainnya yang terjual dengan laris manis,
sehingga peluang diminatinya perumahan ini sangat besar. Untuk memperbesar minat para calon
pembeli, perumahan Griya Krakatau dibangun dengan jaminan kualitas yang bergaransi dan dengan
harga yang sangat kompetitif.

VIII. KETERANGAN TENTANG LINGKUNGAN USAHA

A. Kondisi dan Prospek Kota Prabumulih
Kota Prabumulih adalah salah satu Daerah Tingkat II di Provinsi Sumatera Selatan.
Secara geografis, Kota Prabumulih terletak antara 3o 2009,1 - 303424,7 Lintang Selatan dan 104007
50,4 - 10401941,6 Bujur Timur, dengan luas daerah sebesar 434,50 KM2. Sebagian besar keadaan tanah
Kota Prabumulih berasal dari jenis tanah Potsolik Merah Kuning dengan derajat kemiringan tanah Kota
Prabumulih antara 0 40 % pada ketinggian antara 34 meter dari permukaan laut. Kota Prabumulih
termasuk daerah tropis basah dengan curah hujan 204,45 m3 dan suhu rata-rata 270Celcius
Prabumulih menghasilkan ribuan barel minyak bumi dan jutaan meter kubik gas alam setiap tahunnya.
Karena itu, ia disebut sebagai kota minyak. Julukan lainnya adalah kota nanas, karena salah satu hasil
pertanian yang terkenal adalah nanas (Ananas Comosus). Dengan Luas wilayah 435,10 km Populasi - Total
132.065 (Mei 2006) - Kepadatan 303,52 /km, dan tingginya urban memasuki kota ini, maka Prabumulih
memiliki prospek pertumbuhan perekonomian yang tinggi.

Semua nilai ini merupakan estimasi. Nilai rilnya ditentukan oleh kondisi pasar properti saat pengembangan dan
penjualan rumah.
15 | P a g e

B. Kondisi Pasar Properti di Prabumulih

Prospek pertumbuhan perekonomian kota Prabumulih sangatlah menjanjikan. Pertumbuhan ekonomi di
Prabumulih (data tahun 2010 dari BPS) sangat pesat dan berada dikisaran 7%-9% per tahun. Lapangan
usaha Pertambangan masih menjadi primadona di kota Nanas ini, di urutan kedua lapangan usaha
Bangunan (properti), kemudian menjadi jawara atau memiliki pertumbuhan tertinggi lapangan usaha
Bangunan sebesar 8,25 % di periode yang sama dibandingkan usaha yang lain, inilah yang menjadi kekuatan
ilmiah, terukur, betapa prospeknya wilayah daerah ini akan kebutuhan properti.
C. Kondisi Target Penjualan
Besarnya minat masyarakat Prabumulih memiliki perumahan, karena sebagian besar dari mereka belum
memiliki perumahan yang memadai. Berbagai lapisan sosial dari masyarakat menjadi target penjualan Griya
Investa dan Iklim pertumbuhan ekonomi yang sangat baik berperan penting dalam pencapaian ini.
Alasannya mudahnya pembiayaan KPR perumahan dari berbagai bank perbankan nasioal, mudahnya izin
IMB dari Pemerintah kota membuat target penjualan Griya Krakatau semakin percaya diri.
Target utama penjualan adalah sebagai berikut:
1.
2.
3.
4.

Kalangan pegawai Negeri di lingkup pemerintah kota Prabumulih

Pekerja Swasta, kontraktor dan subkontraktor
Para Profesional/ wirauasaha muda
Masyarakat umum

D. Kondisi Lingkungan Pengembangan Griya Krakatau

Saat ini Griya Investa sedang melakukan pengembangan perumahan Griya Krakatau. Lingkungan
pengembangan yang berada di wilayah Kecamatan Prabumulih Timur, kelurahan Gunung Ibul merupakan
lingkungan yang terbebas dari bahaya banjir, tanah longsor, bencana alam gempa dan sejenisnya. Kondisi
seperti ini membuat lebih dari 10 pengembang perumahan termasuk pemerintah kota turut serta
membangun perumahan di wilayah ini. Waktu tempuh yang hanya 5 menit sebelah timur ke Kantor Pusat
pemerintahan kota Prabumulih dan 5 menit arah sebelah Barat ke pusat pasar, kantor DPRD, walikota/
dinas instansi/ swasta lainnya.

16 | P a g e

Berikut denah lokasi perumahan Griya Krakatau yang sedang dibangun.

Jl Jend. Sudirman
Ke Palembang

Jl Sumatera Gn Ibul

Lokasi Hunian Griya Krakatau

Jl Krakatau
Ke Perumnas Gn Ibul
Gambar 1: Denah Lokasi

17 | P a g e