Mengapa sales comparison approach hanya dapat digunakan untuk menilai beberapa aset

perkebunan, sedangkan discounted cash flow untuk seluruh aset?

Perkebunan pada dasarnya terdiri dari komponen fisik yang bermacam macam, antara lain
tapak tanah, tanaman sebagai basis produksi, sarana prasarana, bangunan usaha, unit
pengolahan dan utilitas pendukung, kendaraan dan alat berat.
Salah satu komponen penting dalam sebuah perkebunan adalah tapak tanah, perkebunan
membutuhkan lahan yang relatif luas dalam suatu hamparan pada lokasi yang sesuai dengan
komoditi yang hendak dikembangkan, lahan ini juga memberikan kontribusi nilai terhadap
satu kesatuan properti perkebunan yang cukup signifikan. Pada penilaian perkebunan,
penggunaan lahan secara maksimal menganut kepada prinsip pemanfaatan tertinggi dan
terbaik (highest and best use) artinya kualitas lahan yang cocok terhadap suatu jenis tanaman
tertentu akan memberikan manfaat terhadap nilai aset secara keseluruhan dan pada gilirannya
akan memberikan nilai tertinggi terhadap tanah tersebut. Pendekatan data pasar sebagai salah
satu metode pendekatan untuk melakukan penilaian perkebunan, mutlak harus memiliki data
pembanding yang dapat mewakili, sejenis, dan sebanding, namun pada kenyataannya
mendapatkan data pembanding tersebut tidaklah mudah, sehingga penggunaan pendekatan ini
hanya terbatas pada eberapa aset yang dimiliki perkebunan saja. Beberapa aset yang dimiliki
perkebunan yang dapat dilakukan penilaian dengan metode SCA adalah terhadap lahan/
tanah, dan juga kendaraan bermotor, namun lebih umum digunakan untuk menilai bidang
tanah. Seperti yang diketahui, basis penilaian atas dasar nilai pasar selalu dikaitkan kepada
manfaat dari aset secara ekonomis, jika dilihat seksama semua aset yang dimiliki perkebunan
baik bergerak maupun tidak bergerak pasti memiliki manfaat hanya saja apakah hasil dari
penilaian akan akurat jika semuanya menggunakan metode SCA, tentu tidak, oleh karena itu
ada metode lain yang sama baiknya, namun lebih tepat untuk melakukan penilaian
perkebunan, yakni DCF. Sebagai seorang penilai terutama perkebunan maka harus dapat
melihat dan menganalisa seluruh kemungkinan yang ada dan tetap memiliki alasan yang tepat
dalam memberikan pendapat atas nilai yang dikeluarkan. Metode yang dapat mengantisipasi
ketidakpastian dan hal-hal lain dalam memberikan pendapat atas nilai pasar properti
perkebunan adalah pendekatan kapitalisasi pendapatan dengan metode arus kas terdiskonto
(DCF). Metode DCF dianggap lebih tepat karena pendapatan bersih tahunan diproyeksikan
sesuai dengan umur ekonomis tanaman kemudian dikonversi ke nilai saat ini melalui
perhitungan present worth pada tingkat diskon yang layak dan wajar. Nilai saat ini itulah akan
menghasilkan indikasi nilai dari properti.

Beberapa langkah umum yang diperlukan untuk menggunakan pendekatan DCF:

-

Menghitung pendapatan kotor tahunan dari hasil produksi tanaman

Mengestimasi dan memproyeksikan biaya operasional
Menghitung pendapatan bersih tahunan
Proses diskonto, selama masa periode,memperhatikan kemungkinan risiko yang ada
di properti dan bisnis

Perlu diketahui, indikator dari suatu aset perkebunan yang muncul dipasar pada umumnya
dilihat dari nilai tanaman perkebunan tersebut sebagai faktor penentu yang akan dilihat
investor. Seringkali nilai properti yang diperoleh dari DCF akan dikurangi dengan nilai aktiva
non tanaman( tanah, bangunan, saana pelengkap, mesin dll), akan diperoleh nilai tanaman.
Kesimpulan secara umum, metode Sales Comparison Approach adalah metode yang tepat
digunakan untuk melakukan penilaian pada lahan perkebunan, kemudian metode DCF tepat
digunakan untuk melakukan penilaian pada aktiva tanaman dan non tanaman( kecuali tanah).