Kasus :

Perusahaan melakukan investasi senilai Rp 5.000.000.000, di mana sejumlah

Rp 1.000.000.000 merupakan Modal Kerja. Umur ekonomis 5 tahun
dan disusutkan dengan metode Garis lurus tanpa nilai sisa (residu).
Pengembalian tingkat bunga yang diinginkan (cost of capital) adalah 20%
Perkiraan laba sesudah pajak (EAT) selama 5 tahun
masing -masing sebagai berikut 950 juta, 1.100 juta,
1.250 juta, 1.400 juta dan 1.650 juta
Soal:
1. Buatlah tabel cash flow selama umur ekonomis
2. Hitunglah... PP (Payback Periode), ARR (Average Rate of Return),
NPV (Net Present Value) dan disusutkan dengan metode IRR (Internal Rate of Return),
PI (Profitability Index)
3. Komentar atas proyek tersebut...

Diketahui
Investasi (I) = Rp 5.000.000.000,-
Modal Kerja (Eq) = Rp 1.000.000.000,-
Depreciation (D) Metode Garis Lurus =
Interest of Cost of Capital (i) = 20%
EAT = 5 Tahun : 950 juta, 1.100 juta, 1.250 juta, 1.400 juta dan 1.650 juta

1. Table Cash Flow

Investasi - Modal Kerja
Penyusutan =
Umur Ekonomis

5M-1M
=
5 tahun
Penyusutan = Rp800,000,000 / tahun

No Tahun EAT Penyusutan Kas Bersih Discount Factor

(proceed) (DF) 20%
1 2004 Rp950,000,000 Rp800,000,000 Rp1,750,000,000 0.833
2 2005 Rp1,100,000,000 Rp800,000,000 Rp1,900,000,000 0.694
3 2006 Rp1,250,000,000 Rp800,000,000 Rp2,050,000,000 0.579
4 2007 Rp1,400,000,000 Rp800,000,000 Rp2,200,000,000 0.482
5 2008 Rp1,650,000,000 Rp800,000,000 Rp2,450,000,000 0.402
Rp6,350,000,000
PV Kas Bersih
Rp1,457,750,000
Rp1,318,600,000
Rp1,186,950,000
Rp1,060,400,000
Rp984,900,000
Rp6,008,600,000
Diketahui
Investasi (I) = Rp 5.000.000.000,-
Modal Kerja (Eq) = Rp 1.000.000.000,-
Depreciation (D) Metode Garis Lurus =
Interest of Cost of Capital (i) = 20%
EAT = 5 Tahun : 950 juta, 1.100 juta, 1.250 juta, 1.400 juta dan 1.650 juta

No Tahun EAT Penyusutan

Kas Bersih (proceed)
1 2004 Rp950,000,000 Rp800,000,000 Rp1,750,000,000
2 2005 Rp1,100,000,000 Rp800,000,000 Rp1,900,000,000
3 2006 Rp1,250,000,000 Rp800,000,000 Rp2,050,000,000
4 2007 Rp1,400,000,000 Rp800,000,000 Rp2,200,000,000
5 2008 Rp1,650,000,000 Rp800,000,000 Rp2,450,000,000
Rp6,350,000,000

2. Payback Periode (PP)

a. Apabila Kas Bersih setiap tahun Sama
Investasi
PP = x 1 Tahun
Kas Bersih / Tahun

Diasumsikan perusahaan memiliki kas bersih sama yaitu Rp 2.500.000.000,- setahun

Rp5,000,000,000
PP = x 12 bulan
Rp2,500,000,000
= 24 Bulan
= 2 Tahun

b. Apabila Kas Bersih setiap tahun Beda

Investasi = Rp5,000,000,000
Kas Bersih Tahun 1 Rp1,750,000,000 (-)
Rp3,250,000,000
Kas Bersih Tahun 2 Rp1,900,000,000 (-)
Rp1,350,000,000

Sisa tidak bisa dikurangi proceed tahun ketiga, maka

Sisa proceed tahun kedua dibagi proceed tahun ketiga, yaitu
PP = Rp1,350,000,000 x 12 bulan
Rp2,050,000,000
= 7.9024390244
= 8 bulan
= 2 Tahun 8 Bulan
Diketahui
Investasi (I) = Rp 5.000.000.000,-
Modal Kerja (Eq) = Rp 1.000.000.000,-
Depreciation (D) Metode Garis Lurus =
Interest of Cost of Capital (i) = 20%
EAT = 5 Tahun : 950 juta, 1.100 juta, 1.250 juta, 1.400 juta dan 1.650 juta

3. Average Rate of Return (ARR)

ARR =

Rata-Rata EAT (Average Earning After Tax)

Rata-Rata Investasi (Average Investment)

Total EAT
Rata-Rata EAT =
Umur Ekonomis (n)

Investasi
Rata-Rata Investasi =
2

Total EAT = Rp6,350,000,000

Rata-Rata EAT Rp6,350,000,000

5
= Rp1,270,000,000

Rata-Rata Investasi = Rp5,000,000,000

2
= Rp2,500,000,000

Rp1,270,000,000
ARR =
Rp2,500,000,000
= 50.80%
= 51%
Diketahui
Investasi (I) = Rp 5.000.000.000,-
Modal Kerja (Eq) = Rp 1.000.000.000,-
Depreciation (D) Metode Garis Lurus =
Interest of Cost of Capital (i) = 20%
EAT = 5 Tahun : 950 juta, 1.100 juta, 1.250 juta, 1.400 juta dan 1.650 juta

4. Net Present Value

a. Apabila Kas Bersih setiap tahun Sama
NPV =
Kas Bersih 1 Kas Bersih 2 Kas Bersih N
(1 + r)
+ (1 + r)2
+ (1 + r)n
-

NPV =
Rp0 Rp0 Rp0
(1 + 0,2) 1 + (1 + 0,2)2
+ (1 + 0,2)3
+

Rp0 Rp0 Rp0

1.2
+ 1.44
+ 1.728

Rp0 + Rp0 + Rp0

Rp5,000,000,000

Tahun Kas Bersih DF (20%) PV Kas Bersih Kas Bersih

1 Rp2,500,000,000 0.833 Rp2,082,500,000
2 Rp2,500,000,000 0.694 Rp1,735,000,000
3 Rp2,500,000,000 0.579 Rp1,447,500,000
4 Rp2,500,000,000 0.482 Rp1,205,000,000
5 Rp2,500,000,000 0.402 Rp1,005,000,000
Total PV Kas Bersih
(proceed)
Rp2,082,500,001
Rp1,735,000,001
Rp1,447,500,001
Rp1,205,000,000
Rp1,005,000,000
Rp7,475,000,003

Total PV Kas Bersih Rp0

Total PV Investasi Rp5,000,000,000 (-)
NPV = Rp5,000,000,000

b. Apabila Kas Bersih setiap tahun Berbeda seperti contoh di atas

Kas Bersih 1 Kas Bersih 1 Kas Bersih N

(1 + r)
+ (1 + r)2
+ (1 + r)n
-

NPV =
Rp1,750,000,000 Rp1,900,000,000 Rp2,050,000,000
+ + +
 (1 + 0,2)1
+ (1 + 0,2)2
+ (1 + 0,2)3
+

Rp1,750,000,000 Rp1,900,000,000 Rp2,050,000,000

1.2
+ 1.44
+ 1.728

Rp1,458,333,333 + Rp1,319,444,444 + Rp1,186,342,593

Rp1,009,803,849

Tahun E.A.T Penyusutan Kas Bersih DF (20%) PV Kas Bersih

(proceed)
2004 Rp950,000,000 Rp800,000,000 Rp1,750,000,000 0.833 Rp1,457,750,000
2005 Rp1,100,000,000 Rp800,000,000 Rp1,900,000,000 0.694 Rp1,318,600,000
2006 Rp1,250,000,000 Rp800,000,000 Rp2,050,000,000 0.579 Rp1,186,950,000
2007 Rp1,400,000,000 Rp800,000,000 Rp2,200,000,000 0.482 Rp1,060,400,000
2008 Rp1,650,000,000 Rp800,000,000 Rp2,450,000,000 0.402 Rp984,900,000
Rp6,350,000,000 Rp6,008,600,000

Total PV Kas Bersih Rp6,008,600,000

Total PV Investasi Rp5,000,000,000 (-)
NPV = Rp1,008,600,000

note:
Discount Factor dapat dilihat melalui tabel atau
1
Tahun 1 =
(1 + 0,2)1
= 0.833

1
Tahun 2 =
(1 + 0,2)2
= 0.694

1
Tahun 1 =
(1 + 0,2)1
= 0.833

1
Tahun 2 =
(1 + 0,2)2
= 0.694
 Investasi

Rp0 Rp0
+ - Rp5,000,000,000
(1 + 0,2)4 (1 + 0,2)5

Rp0 Rp0
2.0736
+
2.488
- Rp5,000,000,000

Rp0 + Rp0 - Rp5,000,000,000

Investasi

Rp2,200,000,000 Rp2,450,000,000
+ - Rp5,000,000,000
 + - Rp5,000,000,000
(1 + 0,2)4 (1 + 0,2)5

Rp2,200,000,000 Rp2,450,000,000
2.0736
+
2.488
- Rp5,000,000,000

Rp1,060,956,790 + Rp984,726,688 - Rp5,000,000,000

PV Kas Bersih

Rp1,457,750,000
Rp1,318,600,000
Rp1,186,950,000
Rp1,060,400,000
Rp984,900,000
Rp6,008,600,000
Diketahui
Investasi (I) = Rp 5.000.000.000,-
Modal Kerja (Eq) = Rp 1.000.000.000,-
Depreciation (D) Metode Garis Lurus =
Interest of Cost of Capital (i) = 20%
EAT = 5 Tahun : 950 juta, 1.100 juta, 1.250 juta, 1.400 juta dan 1.650 juta

5. Internal Rate of Return

Cara Pertama
a. Mencari Rata-Rata Kas Bersih
Rp1,750,000,000 Rp1,900,000,000 Rp2,050,000,000 Rp2,200,000,000 Rp2,450,000,000
5

b. Payback Periode (PP)

Investasi
PP = x 1 Tahun
Kas Bersih / Tahun

Rp5,000,000,000
PP = x 1 Tahun
Rp2,070,000,000
= 2.4154589372

Melihat Tabel (PVIFA) dengan Nilai Terdekat

Pada Tahun Kelima dengan Angka Terdekat adalah 2,436 yaitu 30%

Setiap Discount dikurangi 2% sehingga 30% - 2% = 28%

NPV dengan DF 28%
Tahun Kas Bersih DF (28%) PV Kas Bersih
1 Rp1,750,000,000 0.781 Rp1,366,750,000
2 Rp1,900,000,000 0.610 Rp1,159,000,000
3 Rp2,050,000,000 0.477 Rp977,850,000
4 Rp2,200,000,000 0.373 Rp820,600,000
5 Rp2,450,000,000 0.291 Rp712,950,000
Total PV Kas Bersih Rp5,037,150,000

NPV Positif = Rp5,037,150,000 - Rp5,000,000,000

= Rp37,150,000

NPV dengan DF 29%

Tahun Kas Bersih DF (29%) PV Kas Bersih
1 Rp1,750,000,000 0.775 Rp1,356,250,000
2 Rp1,900,000,000 0.601 Rp1,141,900,000
3 Rp2,050,000,000 0.466 Rp955,300,000
4 Rp2,200,000,000 0.361 Rp794,200,000
5 Rp2,450,000,000 0.280 Rp686,000,000
 Total PV Kas Bersih Rp4,933,650,000

NPV Negatif = Rp4,933,650,000 - Rp5,000,000,000

= Rp66,350,000 minus

INTERPOLASI DATA
Bunga 28% Bunga 29%
Tahun Kas Bersih
DF PV Kas Bersih DF
1 Rp1,750,000,000 0.781 Rp1,366,750,000 0.775
2 Rp1,900,000,000 0.610 Rp1,159,000,000 0.601
3 Rp2,050,000,000 0.477 Rp977,850,000 0.466
4 Rp2,200,000,000 0.373 Rp820,600,000 0.361
5 Rp2,450,000,000 0.291 Rp712,950,000 0.280
Total PV Kas Bersih Rp5,037,150,000
Total PV Investasi Rp5,000,000,000
NPV C1 Rp37,150,000 C2

Interpolasi PVIFA PVIFA

i1 = 28% Rp5,037,150,000 Rp5,037,150,000
Investasi Awal
i2 = 29% Rp4,933,650,000 (-)
Rp103,500,000
Rp5,000,000,000 (-)
Rp37,150,000

c. IRR =
NPV1
i1 + NPV1 - NPV 2
X (i1 - i2)

Rp37,150,000
28 + X (29% -28%)
Rp103,500,000

28 + 0.3589371981 X 1%

28.3589371981
28.40%

Cara Kedua
Trial & Error
IRR =
P2 - P1
P1 - C1 X
C2 - C1

28 - 37.150 X 29% - 28%

 (-66350) - 37150

28 + 37,150
103,500
Rp28.359

Note:
i : tingkat bunga
P: Tingkat Bunga
C: NPV
= Rp2,070,000,000
Bunga 29%
PV Kas Bersih
Rp1,356,250,000
Rp1,141,900,000
Rp955,300,000
Rp794,200,000
Rp686,000,000
Rp4,933,650,000
Rp5,000,000,000
Rp66,350,000
Diketahui
Investasi (I) = Rp 5.000.000.000,-
Modal Kerja (Eq) = Rp 1.000.000.000,-
Depreciation (D) Metode Garis Lurus =
Interest of Cost of Capital (i) = 20%
EAT = 5 Tahun : 950 juta, 1.100 juta, 1.250 juta, 1.400 juta dan 1.650 juta

6. a. Profitability Index (Kas bersih Sama)

Tahun Kas Bersih DF (20%) PV Kas Bersih

1 Rp2,500,000,000 0.833 Rp2,082,500,000
2 Rp2,500,000,000 0.694 Rp1,735,000,000
3 Rp2,500,000,000 0.579 Rp1,447,500,000
4 Rp2,500,000,000 0.482 Rp1,205,000,000
5 Rp2,500,000,000 0.402 Rp1,005,000,000
Total PV Kas Bersih Rp7,475,000,000

Ʃ PV Kas Bersih
PI = X 100%
Ʃ PV Investasi

= Rp7,475,000,000
X 100%
Rp5,000,000,000

= 149.5
= 150%
= 1,5 Kali

b. Profitability Index (Kas bersih Berbeda)

Tahun Kas Bersih DF (20%) PV Kas Bersih

1 Rp1,750,000,000 0.833 Rp1,457,750,000
2 Rp1,900,000,000 0.694 Rp1,318,600,000
3 Rp2,050,000,000 0.579 Rp1,186,950,000
4 Rp2,200,000,000 0.482 Rp1,060,400,000
5 Rp2,450,000,000 0.402 Rp984,900,000
Total PV Kas Bersih Rp6,008,600,000

Ʃ PV Kas Bersih
PI = X 100%
Ʃ PV Investasi

= Rp6,008,600,000
X 100%
Rp5,000,000,000

= 120.172
= 120%
 = 1,2 Kali

Note:
Apabila PI lebih besar (>) dari 1 maka diterima
Apabila PI lebih kecil (<) dari 1 maka ditolak

7. Kesimpulan dari Kas bersih yang berbeda setiap tahun

No. Alat Ukur Hasil Pengukuran Rata - Rata Industri Keterangan
1 PP 2 TAHUN 8 BULAN 3 tahun Baik
2 A.R.R 51% 40% Baik
3 N.P.V Rp0 Rp500,000,000 Baik
4 P.I 1,2 kali 1,1 kali Baik
5 I.R.R 28.40% 24% Baik