BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Proyek adalah aktivitas sementara dari personil, material serta sarana untuk
menjadikan atau mewujudkan sarana – sarana proyek dalam kurun waktu tertentu
yang kemudian berakhir (PT. PP, 2003). Dalam sebuah proyek konstruksi haruslah
terdapat nilai – nilai studi kelayakan agar proyek tersebut pada saat tahap
perencanaan dan tahap pelaksanaan dapat berjalan sesuai rencana. Dimana studi
kelayakan proyek adalah penelitian tentang dapat atau tidaknya suatu proyek
(biasanya merupakan proyek investasi) dilaksanakan dengan berhasil. Studi
kelayakan juga membahas tentang inverstasi dari sebuah proyek. Proyek investasi
sebagai suatu rencana untuk menginvestasikan sumber – sumber daya yang bisa
dinilai secara cukup independen. Investasi dalam sebuah proyek umumnya
memerlukan dana yang cukup besar dan mempengaruhi perusahaan dalam jangka
waktu panjang. Dengan kata lain tujuan dilakukannya studi kelayakan adalah
menghindari keterlanjuran penanaman modal yang terlalu besar untuk kegiatan yang
tidak menguntungkan.
Dalam tugas besar Studi Kelayakan Finansial Proyek (SKFP) kami akan
menganalisis tentang investasi dalam proyek perumahan Serta kami akan
merencanakan sebuah bangunan perumahan dengan kriteria yang telah ditentukan
oleh dosen asistensi kami. Antara lain kami akan merencanakan sebuah perumahan
diatas lahan seluas 5 hectare, dengan type perumahan yaitu 36/72 serta 90/120 dimana
type tersebut merupakan bangunan hunian satu lantai dan dua lantai. Dimana pada
proyek perumahan terdapat beberapa aspek yang perlu diperhatikan antara lain aspek
legal, aspek teknis, aspek lingkungan, aspek pasar, aspek manajemen dan aspek
finansial. Selain itu juga dilakukan perencanaan investasi yang meliputi modal dan
biaya, fixed cost, variable cost, pendapatan. Serta analisis investasi berupa
perencanaan aliran kas, perhitungan kelayakan sebelum pajak, perhitungan kelayakan
setelah pajak dan analisis sensitivitas.
Harapannya setelah menyelesaikan perencanaan perumahan serta perhitungan
analisis biaya yang meliputi biaya modal, biaya perencanaan, biaya pemasaran serta
keuntungan yang didapat dengan tetap memperhatikan kriteria dan aspek – aspek
tersedia.

1.2 Rumusan Masalah

Dalam pelaksanaan investasi proyek perumahan, banyak faktor yang
mempengaruhi keuntungan investasi dimasa sekarang dan masa yang akan datang.
Adapun rumusan masalah pada studi kelayakan perumahan antara lain;
1. Bagaimana aspek – aspek kelayakan proyek perumahan Diamond Hills yang
berhubungan dengan studi kelayakan finansial proyek?
2. Bagaimana analisis kelayakan investasi proyek perumahan Diamond Hills?

1.3 Tujuan Penelitian

Tujuan diadakannya tugas besar studi kelayakan finansial adalah sebagai
berikut;
1. Untuk mengkaji aspek-aspek kelayakan proyek perumahan Diamond Hills
yang berhubungan dengan studi kelayakan finansial proyek.
2. Untuk menganalisis kelayakan investasi proyek perumahan Diamond Hills.

1.4 Metodologi
Alur metodologi penelitian untuk studi kelayakan pada Perumahan Diamond
Hills dapat dilihat pada bagan dibawah berikut.
 Mulai

Studi literatur :
1. Mata kuliah Studi Kelayakan Finansial
2. Mencari referensi jurnal dari internet
3. Memahami tugas besar Studi Kelayakan Finansial
tahun sebelumnya

Pengumpulan data dari developer dan pengamatan langsung :

1. Deskripsi proyek
2. Aspek legal
3. Aspek teknis
4. Aspek lingkungan
5. Aspek pasar
6. Aspek manajemen
7. Aspek finansial

Perencanaan investasi :
1. Mengidentifikasi modal dan biaya
2. Menghitung fixed cost
3. Menghitung variable cost
4. Perhitungan pendapatan

Menghitung investasi :
1. Merencanakan aliran kas
2. Menghitung kelayakan sebelum pajak
3. Menghitung kelayakan sesudah pajak
4. Analisis sensitivitas

A
 B

Menghitung investasi :
1. Merencanakan aliran kas
2. Menghitung kelayakan sebelum pajak
3. Menghitung kelayakan sesudah pajak
4. Analisis sensitivitas

Kesimpulan

Selesai

Gambar 1.1 Metodologi penelitian

(Sumber: Penulis, 2019)
 BAB II
DESKRIPSI UMUM

2.1 Deskripsi Proyek

Proyek perumahan ini merupakan perumahan dibawah PT. Inti Bumi Perkasa
dimana anak perusahaan yang menaungi perumahan Diamond Hills ini diberi nama
Diamond Project. Perumahan ini merupakan hunian di wilayah perbukitan, bebas
banjir, dekat ruang kerja kawasan industri, kawasan sekolah dan institusi perguruan
tinggi serta berada di dekat jalan tol Kota Balikpapan – Samarinda. Adapun
penjelasan tentang informasi proyek perumahan ini adalah sebagai berikut:
1. Nama Perumahan : Diamond Hills
2. Alamat : Jalur Poros Balikpapan KM 17 –
Samarinda
3. Nama Perusahaan : PT. Inti Bumi Perkasa
4. Luas Total Lahan : 5 hektar
5. Type Rumah : a. Type 36/72
b. Type 90/120
6. Lebar Jalan : a. 7 meter (2 Jalur)
b. 5 meter (1 jalur)
7. FasOr/FasUm : a. Lapangan Olahraga
b. Masjid
8. Persentase Sumber Dana : 60 % dana pribadi
40 % dana pinjaman bank
9. Hal Lain Yang Dianggap Perlu : WTP (Water Treatment Plant)
Tiang Listrik

2.2 Aspek Legal

Aspek legal atau biasa juga disebut aspek hukum adalah regulasi yang berlaku
terkait perizinan proyek dan jenis badan hukum yang digunakan pada proyek. Aspek
legal terdiri atas zoning, Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Lantai
Bangunan (KLB), dan Garis Sempadan Bangunan.
2.2.1 Zoning
Zoning disebut juga sebagai pemanfaatan ruang yaitu kelengkapan aturan
yang terdiri dari aturan yang menjelaskan tentang tata guna lahan dan kawasan,
standar pengembangan ketentuan dan mekanisme pengendalian pemanfaatan ruang.
Aturan teknis antara lain
A. Pemanfaatan Diijinkan
Karena sifatmya sesuai dengan peruntukan tanah yang direncanakan. Hal ini
tidak aka nada peninjauan atau pembahasan atau tindakan lain dari pemerintah
Kabupaten/Kota ketika perumahan Diamond Hills ini telah mengantongi izin
dan telah beroperasi.
B. Pemanfaatan Izin Bersyarat
Izin sehubungan dengan usaha menanggulangi dampak pembangunan
sekitarnya dapat berupa AMDAL, RKL dan RPL.
C. Pemanfaatan Izin Terbatas
Pembatasan dilakukan melalui penentuan standar pembangunan
minimumpembatasan pengoperasian dan peraturan tambahan yang berlaku di
wilayah Kabupaten/Kota.
2.2.2 Intensitas Pemanfaatan Ruang
Intensitas pemanfaatan ruang adalah besaran pembangunan yang
diperbolehkan berdasarkan batasan Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien
Lantai Bangunan (KLB) serta Koefisien Dasar Hijau (KDH). Dengan penjelasan dan
analisis sebagai berikut.
A. Koefisien Dasar Bangunan (KDB)
Tujuan dari KDB adalah untuk menyediakan ruang terbuka hijau yang cukup
di tempat pembangunan perumahan dan berfungsi sebagai daerah resapan air.
KDB hanya memperhitungkan luas bangunan yang tertutup atap. jalan serta
halaman dengan pengerasan yang tidak beratap tidak termasuk dalam aturan
ini. Walaupun demikian, seharusnya lahan tersebut ditutup dengan bahan
 yang dapat meresap air, seperti paving blok, dan ditanami pohon. Diketahui
untuk zona perumahan memiliki nilai KDB sebesar 60. KDB dinyatakan
dengan % (prosentase) dengan persamaan seperti pada penjelasan dibawah.
KDB  Persentase KDB  Luas Lahan

KDB  60%  50.000 m 2

KDB  30.000 m 2
Sehingga, wilayah yang dapat didirikan bangunan adalah 30.000 m2 serta
untuk wilayah daerah resapan air adalah 20.000 m2
B. Koefisien Lantai Bangunan (KLB)
Koefisien Lantai Bangunan merupakan perbandingan antara luas total
bangunan dengan luas lahan. Luas bangunan yang dihitung adalah seluruh
bangunan yang ada, mulai dari lantai dasar sampai lantai atas. Tiap-tiap
daerah angka KLB ini berbeda-beda, semakin padat suatu daerah maka angka
KLB akan semakin tinggi pula. Diketahui nilai KLB untuk zona perumahan
KDB sedang-tinggi adalah 1,20. Maka perhitungan nilai KLB untuk
Perumahan Diamond Hills adalah sebagai berikut:
KLB  Nilai KLB  Luas Lahan

KLB  1,20  50.000 m 2

KDB  60.000 m 2
Sehingga, total luas bangunan yang boleh dibangun adalah sebesar 60.000 m2
C. Koefisien Dasar Hijau (KDH)
Koefisien Dasar Hijau KDH) adalah angka perbandingan antara luas ruang
terbuka di luar bangunan untuk penghijauan, terhadap luar persil. Ruang
terbuka alamiah merupakan bagian dari ruang di luar bangunan yang tidak
tertutup oleh beton/tidak ada penghambat bagi air untuk meresap kedalam
tanah. Besaran KDH sebagaimana telah ditetapkan PERMEN
PU No.29/PRT/M/2006 tentang Pedoman Persyaratan Teknis Bangunan
Gedung yaitu mengharuskan minimal sebesar 10% dari luas persil
 keseluruhan. Nilai KDH untuk zona perumahan dengan KDB sedang-tinggi
adalah 20.
D. Garis Sempadan Bangunan (GSB)
Garis sempadan bangunan merupakan jarak dinding terluar bangunan/batas
persil terhadap as jalan. Untuk bangunan yang didepannya merupakan jalan
satu arah, maka batas as jalan adalah sampai di ujung jalan, sedangkan untuk
bangunan yang didepannya merupakan jalan dua arah, maka batas as jalan
berada di tengah-tengah jalan tersebut.

2.3 Aspek Teknis

Aspek teknis adalah aspek yang mengidentifikasi teknis dari proyek yang akan
dilaksanakan. Aspek teknis merupakan suatu yang berkenaan dengan proses
pembangunan proyek secara teknis dan pengoperasiannya setelah proyek tersebut
dibangun. Aspek ini adalah salah satu aspek yang penting dalam studi kelayakan
sebuah bangunan atau proyek yang akan dikerjakan. Pembahasan dalam aspek teknis
ini bertujuan unutk mengetahui, memahami, dan mengevaluasi produk yang akan
dihasilkan dalam suatu objek studi.
Dalam aspek teknis ini, ada beberapa poin penting yang wajib dituturkan untuk
mengetahui seberapa layak suatu proyek dalam segi teknis. Poin-poin yang dibahas
dalam studi kelayakan Perumahan Diamond Hills ini adalah sebagai berikut:
1. Lokasi proyek
2. Luas proyek
3. Layout proyek
4. Denah tipe rumah
5. Rencana tampak 4 arah
6. Rencana Jaringan Jalan
7. Fasilitas umum
8. Fasilitas olahraga
9. Aksesibilitas umum
 Poin-poin diatas akan dirinci untuk menjelaskan acuan teknis dari proyek
Diamond Hills.
2.3.1 Lokasi Proyek
Lokasi proyek Diamond Hills ini terletak di Jalan Soekarno-Hatta kilometer 17,
kota Balikpapan, berupa areal yang luas.

Gambar 2.X Lokasi proyek

(Sumber: Penulis, 2019)
Penempatan lokasi ini bertujuan untuk mendapatkan tempat yang layak untuk
pendirian sebuah perumahan yang memadai dan nyaman. Adapun lokasi proyek dapat
dilihat pad agambar dibawah berikut.
2.3.2 Luas Proyek
Luas lahan proyek Diamond Hills adalah 50.000 m2 sedangkan luas bangunan
yang dipakai adalah 30.000 m2 dengan ciri-ciri sebagai berikut :
Tabel 2.1 Detail luas proyek
Luas tanah Total
Tipe Bangunan Jumlah Lantai
2
(m ) (m2)
Rumah tipe 36/72 72 240 1 17280
Rumah tipe 90/120 120 48 2 11520
Mesjid 800 1 1 800
Lapangan indoor 400 1 1 400
Subtotal 30000
(Sumber: Penulis, 2019)
2.3.3 Layout Proyek
Perumahan Diamond Hills terletak di Jalan Soekarno-Hatta yang merupakan
jalan arteri yang menghubungkan Kota Balikpapan dengan Kota Samarinda. Adapun
site plan perumahan dapat dilihat pada gambar dibawah berikut.

Gambar 2.1 Site plan proyek

Perumahan Diamond Hills ini terletak dipinggir jalan sehingga aksesnya mudah
dan letaknya strategis berdekatan dengan fasilitas umum luar. Perumahan ini terletak
dengan Warung Bekatul, Karang Joang Golf, Sekretariat Dewan Masjid Indonesia,
Toko Mebel Anariski dan Sekolah Dasar Negeri 016 Karang Joang.
2.3.4 Denah Tipe Rumah
Denah tipe rumah 36/72 dan tipe 90/120 dapat dilihat pada lampiran.
2.3.5 Rencana Empat Tampak
Tampak rumah meliputi tampak depan, tampak samping kiri dan kanan dan
tampak belakang. Gambar dapat dilihat pada lampiran.
2.3.6 Rencana Jaringan Jalan
Ukuran untuk jalan adalah 7 meter untuk jalur dua tanpa median dan 5 meter
untuk jalan satu jalur. Jaringan jalan terdiri dari :
  Row 6 = GSB (Garis Sempadan Bangunan) 4 meter dari as jalan
 Row 7 = GSB (Garis Sempadan Bangunan) 3 meter dari as jalan
Jalan keluar masuk kendaraan akan dibuat dua jalur dengan perkerasan kaku
(cor beton) dan ukurannya adalah 33,50 meter dengan lebar median satu meter.
2.3.7 Fasilitas Umum
Adapun fasilitas umum pada perumahan terdapat masjid seluas 400 m2.
2.3.8 Fasilitas Olahraga
Adapun fasilitas olahraga terdapat lapangan bola di ruang terbuka hijau dan
lapangan indoor.
2.3.9 Aksesibilitas Umum
Adapun fasilitas pendukung lainnya adalah tiang listrik dan WTP (Water
Treatment Plant) atau Instalasi Pengolahan Air (IPA). WTP merupakan bangunan
atau konstruksi pokok dari sistem pengolahan air bersih. Di dalam pengolahan air
bersih secara umum terdapat 3 bangunan atau konstruksi, yaitu: intake, Water
Treatment Plant (WTP) atau Instalasi Pengolahan Air (IPA), dan reservoir.

2.4 Aspek Lingkungan

Aspek lingkungan meliputi drainase, pasokan air, pasokan listrik, ANDAL dan
RKL/RPL jika dianggap perlu.
2.4.1 Rencana Drainase
Terdapat dua tipe drainase yaitu saluran sekunder dengan lebar ± 1 meter dan
saluran tersier dengan lebar ± 0,50 meter. Drainase juga mengikuti pola jaringan jalan
dan kondisi kontur lahan yang terhubung dengan jaringan drainase kota.
2.4.2 Rencana Tata Air
Adapun rencana tata air untuk proyek ini adalah sebagai berikut :
1. Rencana drainase : Saluran drainase terbuat dari cor beton
2. Jaringan air bersih : PDAM / sumur bor
3. Rencana penanganan air kotor / air bersih : WTP dan septictank bio filter
2.4.2 Rencana Jaringan Listrik
Adapun rencana jaringan listrik adalah sebagai berikut :
  Jaringan listrik terkoneksi dengan fasilitas eksisting dari PLN
 Kapasitas 1300 Watt per unit x 100 unit. Total estimasi penggunaan listrik ±
130.000 Watt.

2.5 Aspek Pasar

Pasar dan pemasaran merupakan dua hal yang tidak dapat dipisahkan dalam
aspek perencanaan finansial proyek. Dengan kata lain, dalam setiap kegiatan pasar
selalu diikuti dengan pemasaran begitu pula sebaliknya. Berikut merupakan
penjelasan mengenai aspek pasar dalam perencanaan proyek perumahan Diamond
Hills.
2.5.1 Permintaan
Seiring dengan bertambahnya jumlah penduduk di Balikpapan dan
bertambahnya jumlah keluarga yang membutuhkan tempat tinggal di Balikpapan,
maka dibuatlah sebuah proyek perumahan Diamond Hills.
2.5.2 Penawaran
Dalam analisis aspek pasar, penawaran perumahan dapat diketahui dari
jumlah rumah yang akan dibangun nantinya yang akan ditawarkan kepada
masyarakat untuk dijual. Adapun data penawaran rumah pada proyek perumahan
Diamond Hills dapat dilihat pada Tabbel 2.1 Berikut.
Tabel 2.2 Tipe rumah dan jumlah rumah
No. Tipe Rumah Jumlah Rumah
1. 36/72 240
2. 90/120 48
(Sumber: Penulis, 2019)
2.5.3 Pesaing
Diketahui pada kondisi saat ini terdapat beberapa perumahan di daerah
Karang Joang. Adapun perumahan perumahan tersebut dapat dilihat pada tabel 2.2
berikut.
Tabel 2.3 Perumahan yang terdapat di kelurahan Karang Joang
Nama Perumahan
Faktor Pembanding
Bumi Asri Gading Pratama
 Jarak ke jalan arteri kota < 1 Km 2,5 Km
Tipe rumah yang disediakan 21, 36, dan 40 36
Sarana transportasi umum Ojek Ojek
(Sumber: Penulis, 2019)
Berdasarkan tabel 2.3 diketahui perbedaan antara 2 perumahan yang terdapat di
kelurahan Karang Joang yaitu jarak dari perumahan menuju jalan arteri, tipe rumah
yang disediakan dan sarana transportasi umum.
2.5.4 Pangsa Pasar
Perumahan Diamond Hills dibangun di kawasan pemukiman dengan target
pasar yaitu masyarakat dengan kelas ekonomi menengah ke atas.
2.5.5 Segmentasi
Segmentasi pasar perumahan Diamond Hills dibagi menjadi beberapa jenis
yaitu:
a. Segmentasi Geografik, yaitu membagi pasar menjadi beberapa unit secara
geografi seperti komplek perumahan. Perumahan terdiri dari beberapa komplek
perumahan.
b. Segmentasi Demografi, yaitu membagi pasar menjadi kelompok berdasarkan
umur, jenis kelamin, dan semua jenis kelamin. Perumahan ini dapat dihuni oleh
keluarga kecil maupun keluarga besar, karena tipe rumah yang ditawarkan
terdapat dua tipe.
c. Segmentasi Psikorafik, yaitu membagi pembeli menjadi kelompok berbeda
berdasarkan kelas sosial. Perumahan Diamond Hills ditargetkan kepada
masyarakat dengan kelas sosial menengah ke atas.
2.5.6 Strategi dan Pemasaran
Strategi pemasaran yang akan di terapkan dalam pemasaran perumahan
Diamond Hills yaitu dengan menggunakan DP 0%. Selain itu juga digunakan strategi
promosi dengan bentuk periklanan yang akan dipasang pada lokasi-lokasi strategis,
Koran dan media-media lainnya selain melalui media juga menggunakan jasa sales
pada beberapa lokasi seperti mall maupun even-even tertentu.
2.6 Aspek Manajemen
Aspek manajemen dan organisasi merupakan suatu aspek yang cukup penting
dalam menentukan kelayakan suatu proyek, karena walaupun suatu proyek
dinyatakan layak untuk di lakukan tetapi tidak didukung oleh manajemen dan
organisasi yang baik, bukan tidak mungkin proyek tersebut akan mengalami
kegagalan. Aspek manajemen memiliki kaitan dan peranan yang penting dalam
pelaksanaan suatu proyek agar proyek tersebut dapat berlangsung sesuai dengan
rencana dan dapat terlaksana tepat waktu.
2.6.1 Stakeholder
Stake holder adalah pihak-pihak baik perseorangan, kelompok, maupun
organisasi yang mungkin mempengaruhi atau dipengaruhi oleh keputusan, aktivitas,
dan hasil dari suatu proyek. Stakeholder harus didefinisikan sebelum suatu proyek
berlangsung.

Kontraktor

Pemerintah Konsultan

Staf
Stake
Administra Arsitek
Holder
si

Manager Rekanan

Owner

Gambar 2.2 Analisa Stakeholder

(Sumber: Penulis, 2019)
2.6.2 Struktur Organisasi
 Adapun struktur organisasi pada proyek pembangunan perumahan Diamond
Hills dapat dilihat pada gambar berikut:

Novan Adiguna
( Direktur )

Oky Libriandana Heppy Rachmad Septia Andriana

( Sekertaris ) ( HRD) ( Keuangan )

Viana Aprilly
( Admin )

Yovina Soepriatna
(Koordinator Marketing)
Andri Firdaus Mukhtar
( Logistik ) (Koordinator Lapangan)

Lissa Indar Hafidzh

INHOUSE FREELANCE
( Teknik) ( Desain Grafis )
( MARKETING ( MARKETING
) )

Yusuf Hendra
( Teknik ) (Staff Lapangan)

Samsul Arifandi
(Umum)

Gambar 2.3 Struktur Organisasi

(Sumber: Penulis, 2019)

2.6.3 Tugas
Dalam organisasi suatu proyek banyak pihak yang terkait dan mempunyai
tugas serta wewenang masing-masing yang digambarkan dalam struktur organisasi.
Adapun tugas dan wewenang pihak yang terkait dalam pembangunan perumahan
Diamond Hills adalah sebagai berikut:
a. Project Manajer adalah orang yang yang bertanggungjawab untuk mengelola
proyek.
b. Konsultan Pengawas adalah pihak yang diberi wewenang oleh pemilik proyek
untuk melaksanakan pekerjaan pengawasan.
c. Konsultan perencana adalah badan usaha atau perseorangan yang membuat
perencanaan dan desain bangunan proyek secara detail baik dari segi arsitektur,
struktur, mekanikal dan elektrikal maupun gambar kerja lainnya. Konsultan
perencana juga bertanggungjawab untuk memberikan konsultasi kepada pemilik
proyek saat perencanaan desain, kekuatan konstruksi, dan scheduling.
Memberikan usulan, saran dan pertimbangan kepada pemilik proyek maupun
kepada pelaksana proyek mengenai pelaksanaan pekerjaan dan hal lainnya.
d. Kontraktor adalah perusahaan yang menerima tugas dari pemilik proyek untuk
mengerjakan tugasdan mewujudkan fisik bangunan sesuai dengan gambar kerja
yang telah direncanakan. Tugas dan wewenang kontraktor meliputi; menyiapkan
sumberdaya manusia dan tenaga ahli sampai mandor dan pekerja dalam setiap
pekerjaan. Menyediakan alat-alat yang akan digunakan dan membersihkan
kembali alat-alat tersebut ketika proyek telah selesai dikerjakan. Menyusun dan
memperhitungkan keperluan dana untuk membiayai pelaksanaan setiap
pekerjaan. Memperhitungkan syarat dan ketentuan dalam kontrak tentang bentuk,
volume mutu, dimensi dan lainnya yang merupakan bagian dari pekerjaan.
Menyiapkan cash flow untuk pembiayaan pelaksanaan tiap-tiap pekerjaan dan
rencana pendanaan serta sistem pengendalian internal dan membuat laporan
harian, mingguan dan bulanan.

2.7 Aspek Finansial

Aspek finansial meliputi besaran investasi, cash flow, Internal Rate of Return
(IRR), ROI, PP, dan lain sebagainya.
Laporan cash flow atau disebut laporan arus kas adalah laporan keuangan
yang isinya tentang penerimaan dan pengeluaran kas dalam sebuah perusahaan pada
waktu periode tertentu. Dengan adanya laporan cash flow ini kita akan bisa
mengetahui tentang keuangan dari perusahaan apakah sedang untung ataukah rugi.
Internal Rate of Return (IRR) didefinisikan sebagai tingkat bunga yang akan
menjadikan jumlah nilai sekarang dan aliran kas yang diharapkan akan diterima,
sama dengan jumlah nilai sekarang dan penerima modal. Return on Investment (ROI)
adalah laba atas investasi yang dihitung berdasarkan hasil pembagian dari pendapatan
yang dihasilkan dengan besaran modal yang ditanam.
Payback period (PP) menurut Abdul Choliq (2004) dapat diartikan sebagai
jangka waktu kembalinya investasi yang telah dikeluarkan, melalui keuntungan yang
diperoleh dari suatu proyek yang telah direncanakan. Untuk perhitungan lebih
detailnya akan dijelaskan lebih di bab 3 dan bab 4 .
 BAB III
PERENCANAAN INVESTASI

3.1 Identifikasi Modal dan Biaya

Biaya investasi adalah segala jenis biaya yang berkaitan dengan proses
prapembangunan mulai dari biaya pengadaan lahan, konstruksi, peralatan, jasa, dan
lain sebagainya. Pada pembangunan Perumahan Diamond Hills ini modal yang
digunakan berasal dari dua sumber yaitu berasal dari pribadi sebesar 60% dan
pinjaman bank sebesar 40%.
Biaya-biaya yang digunakan untuk pembangunan proyek ini yaitu:
1. Biaya Pembelian Lahan
Perhitungan biaya pembelian luas tanah menggunakan pendekatan
dengan mengambil harga NJOP tanah di lokasi apartemen. Didapatkan
harga NJOP tanah di lokasi daerah kilo 17 yaitu sebesar Rp.350.000.000
Hasil perhitungan biaya pembelian tanah perumahan Diamond Hills dapat
di lihat di Tabel 3.1.
Tabel 3.1.Harga per satuan tanah

Luas Tanah Harga NJOP Tanah Total Biaya

50.000 m2 Rp. 350.000.000 x 5 Rp. 1.750.000.000
(Sumber: Penulis, 2019)
2. Biaya konstruksi gedung
Biaya ini merupakan biaya yang diperlukan dalam pembangunan unit
rumah type 27/45, 36/66. dan 45/90. Untuk biaya konstruksi rumah yaitu
dengan menghitung Rancangan Anggara Biaya (RAB) dengan
memperhitungkan volume dan analisa harga satuan (AHS) daerah
Balikpapan. Perhitungan RAB 1 unit rumah type 27/45, 36/66. dan 45/90
ditunjukkan pada tabel 3.2, 3.3, dan 3.4.
Tabel 3.2 (a) RAB rumah tipe 36/72
Cv
NO Uraian Pekerjaan Volume Satuan Harga Satuan (Rp) Jumlah Harga (Rp)
A PEKERJAAN
PENDAHULUAN
1 Pembersihan Lahan 72.00 m2 19,113.00 1,376,136.00
2 Pemasangan Bouwplank 35.50 m 85,198.02 3,024,529.60
3 Pek. Galian Tanah 14.39 m3 87,883.00 1,264,196.96
Pondasi
4 Pek. Pondasi Batu 3.60 m3 925,611.89 4,796,181.61
Kosong
5 Pek. Pondasi Batu Belah 8.61 m3 1,333,661.90 7,969,518.33
6 Pek. Urugan Tanah 10.18 m3 42,154.86 429,083.78
Kembali
SUB TOTAL A 18,859,646.28
B PEKERJAAN
STRUKTUR
1 Pek. Sloof 15/20
a Bekisting 14.20 m2 246,584.93 3,501,506.03
b Pembesian 129.66 kg 19,550.43 2,534,893.00
c Pengecoran 1.07 m3 1,568,394.73 1,670,340.38
2 Pek. Kolom 15/15
a Bekisting 14.70 m2 386,596.35 5,682,966.36
b Pembesian 148.38 kg 19,550.43 2,900,967.47
c Pengecoran 1.26 m3 1,568,394.73 1,976,177.35
3 Pek. Ring Balk 15/20
a Bekisting 19.53 m2 394,732.83 7,707,158.53
b Pembesian 129.66 kg 19,550.43 2,534,893.00
c Pengecoran 1.07 m3 1,568,394.73 1,670,340.38
4 Pek. Lantai Kerja
a Bekisting 30.68 m2 430,977.15 13,220,224.11
b Pembesian 576.69 kg 19,550.43 11,274,626.65
c Pengecoran 4.32 m3 1,568,394.73 6,775,465.21
SUB TOTAL B 61,449,558.47
C Pekerjaan Dinding &
Keramik
1 Pek. Dinding 94.10 m2 170,410.50 16,035,627.67
2 Pek. Plesteran 1:3 188.20 m2 75,272.89 14,166,358.56
3 Acian 188.20 m2 42,820.14 8,058,750.35
4 Pek. Dinding Keramik 7.00 m2 264,667.17 1,852,670.20
20x20
5 Pek. Keramik Lantai 20x 3.00 m2 268,369.98 805,109.94
20
6 Pek. Keramik Lantai 33.00 m2 285,237.72 9,412,844.76
30x30
SUB TOTAL C 50,331,361.49
D PEKERJAAN PINTU
DAN JENDELA
1 Pek. Kusen Pintu dan 0.30 m3 7,769,423.00 2,361,537.88
Jendela
2 Pek. Daun Pintu & 14.74 m2 587,686.80 8,659,565.00
Jendela
3 Pek.Kaca Jendela 3.17 m2 251,597.16 796,405.65
4 Pas. Engsel Pintu 15.00 Buah 47,078.98 706,184.64
5 Pas. Engsel Jendela 12.00 Buah 46,541.54 558,498.42
6 Pas. Kait Angin 12.00 Buah 54,303.46 651,641.52
7 Pas. Grendel Pintu & 9.00 Buah 164,406.07 1,479,654.63
Jendela
SUB TOTAL D 15,213,487.74
E PEKERJAAN ATAP
DAN PLAFOND
1 Pek. Rangka Plafo 34.00 m3 93,719.10 3,186,449.41
2 Pek. Plafon 34.00 m 62,217.88 2,115,407.75
3 Pek. Rangka Atap Baja 41.57 m3 283,417.82 11,781,457.60
Ringan
4 Pek. Genteng 41.57 m2 218,225.38 9,071,458.70
SUB TOTAL E 26,154,773.45
F PEKERJAAN
INSTALASI AIR
1 Pek. Stop Kran 5.00 Buah 292,951.58 1,464,757.88
2 Pek. Pipa PVC 1/2 " 14.50 m 244,577.79 3,546,377.97
3 Pek. Pipa PVC 4 20.00 m 348,167.96 6,963,359.25
4 Pas. Kloset Duduk 1.00 Buah 620,634.30 620,634.30
 5 Pas. Floor Drain 1.00 Buah 93,266.15 93,266.15
6 Bak Mandi 1.00 Buah 2,025,720.40 2,025,720.40
7 Bak Kontrol 1.00 Buah 1,815,189.21 1,815,189.21
8 Bak Pencuci Dapur 1.00 Buah 458,048.45 458,048.45
9 Pek. Septictank 1.00 Buah 8,410,717.05 8,410,717.05
SUB TOTAL F 25,398,070.65
G PEKERJAAN
INSTALASI LISTRIK
1 Pas. Saklar Ganda 4.00 Buah 300,035.00 1,200,140.00
2 Pas. Saklar Tunggal 2.00 Buah 275,655.00 551,310.00
3 Pas. Stop Kontak 7.00 Buah 275,655.00 1,929,585.00
5 Pas. Lampu Pijar 20 watt 3.00 Buah 272,550.00 817,650.00
6 Pas. Lampu Pijar 40 watt 7.00 Buah 569,365.00 3,985,555.00
7 MCB 1.00 Buah 273,125.00 273,125.00
8 Kabel Listrik 2,5 mm 15.00 m 219,075.00 3,286,125.00
9 Kabel Listrik 1,5 mm 15.00 m 217,005.00 3,255,075.00
10 Pipa 1/2 inchi 15.00 m 223,100.00 3,346,500.00
SUB TOTAL G 18,645,065.00
H PEKERJAAN
FINISHING
1 Pek. Pengecatan Tembok 196.60 m2 49,240.68 9,680,717.10
2 Pek. Cat Kusen 8.15 m2 68,943.59 562,097.05
3 Pek. Cat Pintu & Jendela 26.39 m2 68,943.59 1,819,421.22
5 Pek, Pengecatan 8.40 m2 60,300.00 506,520.00
Listplank
6 Pek, Pekerjaan Rumput 44.00 m2 141,752.59 6,237,113.87
SUB TOTAL H 18,805,869.25
JUMLAH SUB TOTAL (Sudah Termasuk 15 % PPN) 234,857,832.32
(Sumber: Penulis, 2019)
Tabel 3.2 (b) RAB rumah tipe 90/120
RENCANA ANGGARAN BIAYA RUMAH TIPE 90/120
NO Uraian Pekerjaan Volume Satuan Harga Satuan (Rp) Jumlah Harga
(Rp)
A PEKERJAAN
PENDAHULUAN
1
2
3
4
5
6
SUB TOTAL A
B PEKERJAAN
STRUKTUR
1
a
b
c
2
a
b
c
3
a
b
c
4
a
b
c
SUB TOTAL B
C Pekerjaan Dinding &
Keramik
1
2
3
4
5
6
 SUB TOTAL C 50,331,361.49
D PEKERJAAN PINTU
DAN JENDELA
1
2
3
4
5
6
7
SUB TOTAL D 15,213,487.74
E PEKERJAAN ATAP
DAN PLAFOND
1
2
3
4
SUB TOTAL E
F PEKERJAAN
INSTALASI AIR
1
2
3
4
5
6
7
8
9
SUB TOTAL F
G PEKERJAAN
INSTALASI LISTRIK
1
2
 3
5
6
7
8
9
10
SUB TOTAL G
H PEKERJAAN
FINISHING
1
2
3
5
6
SUB TOTAL H
JUMLAH SUB TOTAL (Sudah Termasuk 15 % PPN)
(Sumber: Penulis, 2019)
3. Biaya non konstruksi gedung
Biaya ini meliputi biaya yang dikeluarkan untuk memenuhi kebutuhan
lapangan , pemasangan listrik, dan air.
Tabel 3.4 Biaya Investasi Nonfisik
No. Uraian Pekerjaan Biaya
(Rp)
1 Fasilitas Masjid 50,000,000

2 Fasilitas Taman 30,000,000

3 Fasilitas Olahraga 1,000,000,000

4 Pekerjaan Saluran 50,000,000

5 Pekerjaan Saniter / Utilitas Air 60,000,000

6 Pemasangan Listrik 250,000,000

7 Pembelian WTP 300,000,000

JUMLAH 1,740,000,000

(Sumber: Penulis, 2019)

 4. Biaya Operasional
Biaya Operasional perumahan meliputi gaji karyawan serta biaya
marketing dan pemasaran seperti terlihat pada tabel 3.5
Tabel 3.5 Biaya Operasional Perumahan

No Nama Biaya Jumlah Gaji Gaji / tahun

1 Keamanan 4 Rp 2,500,000.00 Rp 120,000,000.00
2 Kebersihan 8 Rp 2,500,000.00
Rp Rp 240,000,000.00
3 Manajer 1 Rp2,500,000.00
5,000,000.00
2,500,000.00 Rp 60,000,000.00
4 Administrasi 2 Rp 5,000,000.00
3,500,00,000 Rp 84,000,000.00
5 Marketing, Rp
3,500,000.00 Rp 200,000,000.00
Pemasaran, 2,500,000.00
Promosi
Rp
Total Rp 704,000,000.00
5,000,000.00
(Sumber: Penulis, 2019)
Rp
3,500,000.00

2,500,000.00