LAPORAN TUGAS BESAR

STUDI KELAYAKAN FINANSIAL PROYEK

SP-1223

ANALISA STUDI KELAYAKAN FINANSIAL

PENGEMBANGAN KAWASAN PERUMAHAN THE CIVIC
KOTA BALIKPAPAN
Disusun sebagai salah satu syarat kelulusan mata kuliah SP-1223
Studi Kelayakan Finansial Proyek
Program Studi Teknik Sipil Institut Teknologi Kalimantan

Dosen Pengampu:
Andika Ade Indra Saputra, S.T.,M.T.

Dosen Asistensi: Andika Ade Indra Saputra, S.T.,M.T.

Disusun Oleh:
Arum Prastiyo Putri 07151005
Dio Rizqi Ananda M P 07151011
Ida Bagus Krisna 07151018
M. Ridho Rifana 07151027

PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL

FAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAAN
INSTITUT TEKNOLOGI KALIMANTAN
2018
 BAB 1
PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Kelurahan Sepinggan kota Balikpapan merupakan salah satu kelurahan

potensial. Sesuai dengan RTRW Kota Balikpapan tahun 2012, dimana menyatakan
bahwa Kelurahan Sepinggan diperuntukkan sebagai Kawasan transportasi udara,
perdagangan dan jasa, serta pusat kawasan perumahan.
Seiring dengan lajunya pertumbuhan penduduk dan meningkatnya taraf hidup
masyarakat di daerah Kota Balikpapan, salah satunya adalah diderah Sepinggan
berakibat pada tingginya permintaan akan rumah tinggal. Rumah tinggal termasuk
dalam kebutuhan primer, sehingga harus memperhatikan aspek rumah yang layak,
lingkungan yang sehat, aman, serasi, dan teratur.
Tingginya bisnis properti di wilayah di daerah Sepinggan mengakibatkan
harga tanah di daerah strategis tersebut menjadi sangat tinggi. Hal inilah yang
membuat para pengembang khususnya yang mengincar pasar masyarakat ekonomi
menengah ke atas dengan mencari salah satu lokasi kota Balikpapan yaitu daerah
Kelurahan Sepinggan agar masyarakat dapat memenuhi kebutuhan akan rumah
tinggal. Dengan peluang bisnis yang besar ini membuat para developer berlomba –
lomba untuk mengembangkan kawasan perumahan di daerah Sepinggan Kota
Balikpapan.
Dalam perencanaan kawasan perumahan diperlukan dana yang cukup besar,
sehingga perlu dilakukan studi kelayakan investasi dengan teliti, sehingga setelah pihak
developer telah mengembangkan kawasan perumahan atau menginvestasikan dana
yang cukup besar diharapkan proyek tersebut akan memberikan keuntungan. Oleh
karena itu, sebagai seorang mahasiswa jurusan teknik sipil harus memahami bagaimana
menganalisa kelayakan suatu proyek dengan baik. Salah satu mata kuliah yang
membahas materi tersebut adalah “Studi Kelayakan Finansial proyek”, dan terdapat
sebuah tugas besar yang dikerjakan secara kelompok, yaitu membuat sebuah
perencanaan sebuah kawasan perumahan yang diberikan nama THE CIVIC dengan
lokasi bangunan berada di Kota Balikpapan, lebih tepatnya terdapat diderah Sepinggan.
Dalam perencanaan kawasan perumahan tersebut dibutuhkan sebuah data
perencanaan yang sebelumnya telah ditentukan oleh dosen asistensi meliputi luas lahan
9.900 m2, terdapat ruko, serta 2 type rumah 40 dan 85, jumlah lantai 1 dan 2, lebar jalan
10 m, FasOr (FasUm) meliputi masjid, taman, dan bendali, kemudian terkait persentase
dana adalah 70%: 30%. Kemudian aspek-aspek yang dianalisa pada studi kelayakan
proyek perumahan tersebut meliputi aspek Legal, teknis, pasar, manajemen, dan
finansial.

1.2 Tujuan Proyek

Berdasarkan latar belakang di atas, maka terdapat beberapa tujuan pengerjaan
tugas besar yaitu:
1. Untuk merencanakan suatu kawasan perumahan The Civic di Kota Balikpapan,
Kelurahan Sepinggan.
2. Untuk mengetahui Seberapa besar kelayakan proyek pengembangan kawasan
perumahan The Civic Balikpapan, Kelurahan Sepinggan.
3. Dapat menghitung NPV ( Net Present Value ), IRR ( Internal Rate of Return ), dan
PI ( Profitability Index ) terhadap nilai proyek pengembangan kawasan perumahan
The Civic Balikpapan, Kelurahan Sepinggan.

1.3 Ruang lingkup

Adapun ruang lingkup pembahasan dalam tugas besar tersebut adalah sebagai
berikut:
1. Penilaian kelayakan investasi finansial proyek pengembangan kawasan perumahan
The Civic Sepinggan, Balikpapan.
2. Terdapat ruko dan 2 jenis rumah pada perumahan dengan type 40 dengan 1 lantai
& type 85 dengan 2 lantai pada perumahan The Civic Sepinggan, Balikpapan.
3. Lokasi perumahan di daerah Sepinggan kota Balikpapan, dengan luas perumahan
sebesar 9.900 m2, dengan dilengkapi FasOr/FasUm meliputi masjid, taman, dan
bendali.
4. Kemudian terkait persentase dana adalah 70%: 30%.

1.4 Metodologi Studi

Dalam merencanakan kawasan perumahan diperlukan sebuah proses yang
terencana yang dapat disebut sebagai proses desain, dan dalam sebuah proses desain
dibutuhkan sebuah metodologi studi meliputi:

 Pengelolaan dokumen
  Pengumpulan data primer dan sekunder
 Observasi lapangan
 Forum Group Discussion (FGD)
 Wawancara ( Expert Judgement )

Proses desain tersebut terdiri dari beberapa tahapan yang terurut dari awal sampai akhir.
Tahapan yang dilaksanakan dalam proses desain dapat dipaparkan melalui flow chart
di bawah ini:

MULAI

DATA PERENCANAAN
Pengelolaan dokumen, Pengumpulan data primer dan (Data luas total lahan, type
rumah, jumlah lantai,
sekunder, Observasi lapangan, FGD, Wawancara (
FasOr/FasUm, lebar jalan,
Expert Judgement ) persentase sumber dana).

KRITERIA DESAIN
- Model Layout Perumahan
- Denah Type Rumah
- Desain tampak rumah(depan,belakang,
dan samping)

TIDAK

ANALISA ASPEK STUDI

KELAYAKAN PROYEK
(Aspek Legal, Aspek
Lingkungan, Aspek Teknis,
Aspek Manajemen, Aspek
Finansial)

YA

KESIMPULAN

SELESAI

Gambar 1.1 Diagram Alir Proses Desain

 BAB 2
DATA UMUM PROYEK

2.1 Deskripsi Proyek

Perkembangan bisnis property di Kota Balikpapan yang semakin pesat,
mengakibatkan permintaan terhadap lahan perumahan semakin tinggi. Oleh karena itu,
dibuatlah perencanaan pembangunan proyek perumahan The Civic Balikpapan yang akan
dibangun didaerah Kelurahan Sepinggan, kecamatan Balikpapan Selatan, Balikpapan.
Proyek perumahan tersebut merupakan salah satu investasi finansial proyek pengembangan
kawasan perumahan di Kota Balikpapan. Proyek tersebut memiliki pangsa pasar berupa
masyarakat menengah ke atas, yang telah disesuaikan dengan pilihan type rumah yang akan
ditawarkan serta fasilitas yang menunjang kegiatan konsumen. Proyek tersebut
direncanakan pada luasan lahan sebesar 9.900 m2, dengan type rumah yang direncanakan
adalah type 40 dan 85, jumlah lantai 1 dan 2, dan sejumlah ruko, lebar jalan 10 m, FasOr
(FasUm) meliputi masjid, taman, dan bendali. Adapun gambar deatil dari layout perumahan
The Civic Balikpapan terdapat pada gambar 2.1 berikut.

Gambar 2.1 Denah Layout Perumahan The CIVIC Sepinggan, Balikpapan

2.2 Aspek Legal

Berdasarkan peraturan RTRW kota Balikpapan tahun 2012-2023 pada kelurahan
Sepinggan Kota Baliikpapan diperuntukkan sebagai kawasan transportasi udara,
perdagangan dan jasa, serta pusat kawasan perumahan. Adapun Garis Sempadan Bangunan
(GSB) untuk sisi depan 3m, sisi belakang,sisi kanan, dan sisi kiri 2 m, dengan ketinggian
bangunan maksimum 3 lantai. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) maksimum 60% ,
kemudian Koefisien Daerah Hijau (KDH) minimum 10%, serta Koefisien Lantai Bangunan
(KLB) maksimum 120%

2.3 Aspek Teknis

Pada aspek teknis harus diperhatikan terkait kemudahan dalam pelaksanaan pekerjaan,
sehingga dibutuhkan beberapa faktor yang harus diperhatikan. Adapun aspek teknis yang
terdapat pada perencanaan perumahan The Civic Balikpapan adalah sebagai berikut:
2.3.1 Lokasi
Lokasi perumahan The CIVIC Sepinggan ini terletak di Jl. Sepinggan Baru,
Kelurahan Sepinggan, Kecamatan Balikpapan Selatan. Lokasi ini terletak sekitar 15 – 20
menit dari Bandara Sepinggan. Berikut adalah gambar lokasi dari perumahan The CIVIC
terdapat pada gambar 2.2.

Gambar 2.2 Peta Lokasi Perumahan The CIVIC Balikpapan

2.3.2 Spesifikasi Bangunan

 Pada perencanaan perumahan The CIVIC, dibuat beberapa jenis bangunan meliputi
rumah type 40/60, type 85/120, dan ruko. Berikut adalah spesifikasi dari bangunan tersebut:
1. Rumah type 40/60
Pondasi : Pasangan Batu Kali
Dinding : Bata ringan
Lantai : keramik 30/30 cm
Rangka Atap : Baja Ringan
Penutup Atap : Genteng keramik
Plafon : Rangka Hollow
Penutup gypsum
Kusen : Aluminium 4 inchi
Pintu Utama : Frame less Bening 12mm
Toilet : Lantai Keramik 30/30 cm
Dinding Keramik 25/30 cm
Listrik : 1000 Watt
Air : PDAM
2. Rumah type 85/120
Pondasi : Pasangan Batu Kali
Sloof : Beton Bertulang
Dinding : Beton
Lantai : Plat Beton
Rangka Atap : Baja Ringan
Penutup Atap : Atap Spandeck Zincalume
Plafon : Plafon GRC 6mm
Kusen : Aluminium 4 inchi
Pintu Utama : Frame less Bening 12mm
Toilet : Lantai Keramik 30/30 cm
Dinding Keramik 25/30 cm
Listrik : 2200 Watt
Air : PDAM

3. Ruko
Pondasi : Pasangan Batu Kali
 Sloof : Beton Bertulang
Dinding : Beton
Lantai : Plat Beton
Rangka Atap : Baja Ringan
Penutup Atap : Atap Spandeck Zincalume
Plafon : Plafon GRC 6mm
Kusen : Aluminium 4 inchi
Pintu Utama : Frame less Bening 12mm
Toilet : Lantai Keramik 30/30 cm
Dinding Keramik 25/30 cm
Listrik : 1000 Watt
Air : PDAM

2.3.3 Aksesibilitas dan Utilitas

Lokasi perumahan The CIVIC berada dekat dengan pusat Pendidikan, dan pusat
perdagangan serta jasa di Balikpapan Selatan. Selain itu,perumahan tersebut juga berdekatan
dengan dengan Bandara Sepinggan, serta pusat angkutan kota Balikpapan, sehingga memberikan
kemudahan aksesibilitas yang baik bagi perumahan The CIVIC Balikpapan.

2.3.4 Sumber Energi

Perumahan The CIVIC Balikpapan menggunakan PDAM sebagai sumber air bersih
dan menggunakan PLN sebagai sumber listrik. Dimana biaya pemasangan dan instalasi
PDAM dan PLN sudah termasuk dalam harga yang dibayarkan konsumen untuk satu unit
rumah. Adapun kapasitas listrik yang digunakan oleh perumahan tersebut adalah 1000 Watt
untuk rumah type 40/60 dan ruko, kemudian 2200 Watt untuk rumah type 85/120.

2.4 Aspek Lingkungan

Salah satu aspek yang harus diperhatikan adalah aspek lingkungan, karna hal tersebut
sangat berkaitan erat dengan dampak yang ditimbulkan dari pembangunan perumahan The
Civic Balikpapan terhadap lingkungan sekitar perumahan, oleh karena itu dibutuhkan studi
terkait aspek lingkungan. Berikut adalah aspek lingkungan dari perumahan The Civic
Balikpapan yaitu terdapat dokumen ANDAL, RKL/RPL dari perencanaan pembangunan
perumahan The Civic Balikpapan,dan adanya perencanaan drainase dari perumahan,
sehingga debit air perumahan dapat dikontrol sebelum melewati aliran drainase lingkungan
sekitar.

2.5 Aspek Pasar

Aspek pasar meliputi permintaan/ penawaran, pangsa pasar, proyek serta strategi
pemasaran. Berikut adalah penjelasan dari aspek pasar perumahan The Civic Balikpapan
yaitu:
2.5.1 Proyek
Nama Proyek : Kawasan Perumahan The CIVIC Balikpapan
Lokasi : Kelurahan Sepinggan, Kecamatan Balikpapan Selatan,
Balikpapan
Jenis penawaran : Rumah Hunian untuk masyarakat menengah keatas.
Kualitas proyek :
1. Rumah Hunian dengan fasilitas yang memadai
2. Ruko dengan fasilitas yang memadai
3. Tempat parkiran yang cukup luas
4. Terhubung langsung dengan akses jalan
Fasilitas yang tersedia :
1. Lapangan olahraga dan taman(terbuka)
2. Mesjid (Tempat Ibadah)
3. Tempat parkir
4. Keamanan 24 jam yang memadai( pos keamanan)
5. Bebas banjir dan polusi
6. Dekat dengan sarana Pendidikan, SMKN 1 Balikpapan, SMAN 5 Balikpapan,
dll

2.5.2 Permintaan dan Penawaran

1. Permintaan
Berdasarkan BPS Kota Balikpapan tahun 2017 menjelaskan bahwa proyeksi
penduduk kota Balikpapan tahun 2010-2017 mencapai 636.012 jiwa. Pertumbuhan
penduduk yang meningkat pesat diakibatkan oleh angka kelahiran serta imigrasi
yang masuk ke Balikpapan mengakibatkan bertambahnya angka kepadatan
penduduk dengan berbagai macam kebutuhan hidup. Bagi sebagian golongan
 dengan ekonomi menengah keatas, kebutuhan akan tempat tinggal sangat penting
untuk dipersiapkan, sehingga perlu adanya tempat untuk memfasilitasi berbagai
macam hunian tempat tinggal yang bisa membuat masyarakat Balikpapan aman dan
nyaman.
Adapun beberapa pesaing dari perumahan The CIVIC meliputi perumahan
Balikpapan Regency, perumahan Bukit Indah Permata, Perumahan Griya Nureka,
Perumahan Sepinggan Regency, Perumahan Bukit Batakan Permai, Perumahan
Daksa, Borneo Paradiso, dan lain sebagainya. Banyaknya pesaing maka dibutuhkan
strategi pemasaran baik dari kualitas rumah, fasilitas, dan harga dari Perumahan The
CIVIC agar dapat mendapatkan permintaan pasar yang sesuai dan dapat bersaing
dengan perumahan lainnya.
2. Penawaran
Banyaknya permintaan akan adanya fasilitas perumahan yang memiliki sarana
dan prasarana yang lengkap menjadi salah satu peluang usaha tersendiri. Lokasi
perumahan The Civic Balikpapan yang terletak didekat pusat bandar udara, pusat
pendidikan, dan pusat perdagangan serta jasa di Balikpapan Selatan ini memberikan
akses jalan yang mudah bagi konsumen karena berlokasi dekat dengan fasilitas
umum.

2.5.3 Strategi Pemasaran

Strategi pemasaran yang akan dilakukan yaitu melalui pamflet yang ada di sekitar
wilayah Balikpapan Selatan, serta wilayah Kota Balikpapan secara keseluruhan, kemudian
membuat brosur dan web untuk pemasaran secara online. Dengan adanya pamphlet bisa
menjadi salah satu cara untuk menarik calon konsumen. Pemasaran juga bisa dilakukan
komunikasi secara langsung terhadap pangsa pasar atau calon konsumen.

2.6 Aspek Manajemen

Aspek manajemen meliputi alur koordinasi dalam pelaksanaan proyek yaitu dengan
adanya owner/ pemilik, team proyek, organigram, serta tugas lainnya. Dalam pengerjaan
proyek kontruksi ini, 70% modal berasal dari owner/ pemilik, dan 30% dari peminajaman
bank. Sedangkan keseluruhan proyek dipimpin oleh pihak The CIVIC Balikpapan yang
akan bertanggung jawab kepada pemilik modal, terkait perencanaan, kegiatan konstruksi
 serta pengawasan proyek perumahan yang dilakukan. Berikut adalah struktur manajemen
dari pembangunan proyek perumahan The CIVIC Balikpapan

Owner/Pemilik Modal

Bapak Andika Ade Indra Saputra

Project Manager
The CIVIC Balikpapan

Konsultan Perencana Kontraktor Konsultan Pengawas

Arsitektural Bagian Lapangan
Struktur Bagian Logistik
Keuangan dan Administrasi

Gambar 2.3 Struktur Manajemen Pembangunan Proyek The Civic Balikpapan

2.6.1 Analisis Struktur Organisasi

Struktur organisasi dalam suatu pengelolaan bidang sangat dibutuhkan. Hal ini
dikarenakan ilmu manajemen sangat penting untuk mengatur penghasilan dan pengeluaran
suatu usaha. Berikut struktur organisasi pengelola Kawasan perumahan The CIVIC
Balikpapan terdapat pada gambar 2.4.

Project Manager
Dio Rizqi Ananda M.P

Direktur Keuangan dan Administrasi Direktur Operasional Direktur Marketing

Arum Prastiyo Putri M. Ridho Rifana Ida Bagus Krisna

Kepala Bagian Logistik dan Procurement

Listiono

Gambar 2.4 organigram The Civic Balikpapan

2.7 Aspek Finansial
Aspek finansial meliputi besaran investasi, cash flow, IRR,NPV,ROI, PP,BEP, dan
lain sebagainya. Adapun persentase sumber dana dari pembangunan proyek perumahan The
Civic Balikpapan adalah 70% (dana owner/pemilik), dan 30%( Pinjaman Bank). Dengan
metode yang telah dipaparkan sebeumnya digunakan dalam perhitungan keuangan seperti
aliran kas, modal biaya, serta laba yang didapatkan dari pembangunan proyek.
 BAB III
PERENCANAAN ALIRAN KAS

Perhitungan investasi sangat penting dalam suatu bisnis baik bisnis yang bersifat
kontruksi ataupun tidak. Kesalahan dalam kalkulasi perhitungan aliran kas bisa sangat
merugikan. Dalam proyek pembangunan kawasan perumahan The CIVIC Balikpapan ini
dilakukan perhitungan aliran kas dalam kurun waktu 5 tahun. Berikut adalah rincian
identifikasi dan perhitungan biaya awal, operasional, pemeliharaan dan pendapatan.

3.1 Identifikasi dan Perhitungan Biaya Awal

Identifikasi dan perhitungan biaya awal adalah perhitungan biaya kontruksi pada tahap awal.
Biaya investasi adalah segala jenis biaya yang berkaitan dengan proses prapembangunan
mulai dari biaya pengadaan lahan, konstruksi, peralatan, jasa, dan lain sebagainya. Biaya
investasi dan pinjaman didapat sebesar:

3.1.1 Rekapitulasi Biaya Awal

Berikut rekapitulasi biaya awal yang terdiri dari biaya tetap, biaya variable dan biaya sebelum
operasional yang dapat dilihat pada tabel dibawah ini.
Tabel 3.1 Biaya Awal/Investasi
No. Rincian Harga Jumlah (Rp.)
1 Biaya Tetap 27,741,616,960
2 Biaya Variabel 4,163,508,134
Total 31,905,125,094

Pinjaman Bank Sebesar 70% dari Total Biaya Investasi Proyek

0,7 x Rp 31,905,125,094 = Rp. 22,333,587,566

3.1.2 Detail Proyek

Tabel 3.2 Detail proyek The CIVIC Balikpapan
Nama Usaha Keterangan Perumahan The CIVC Balikpapan
Luas Lahan 9.900 m2
Rumah Type 40/60 3.060 m²
Luas Tanah
(@51 x 60 )
Bangunan
Rumah Type 85/120 2.382,16 m²
 (@8 x 192.77 )=
1542.16
(@7 x 120 ) = 840
Ruko 630 m²
(@7 x 90 )
Mesjid 400 m²
Lapangan 600 m²
Luas Total Taman 1.753,14 m²
Luas Total Jalan 1.074,7 m²

3.2 Detail Biaya Tetap ( Fixed Cost )

Biaya tetap yang dimaksud disini meliputi biaya pekerjaan pendahuluan yang meliputi biaya
mobilisasi dan demobilisasi, dan biaya fasilitas umum perumahan.. Berikut adalah rincian dari biaya
tetap terdapat pada tabel 3.3.
Tabel 3.3 Perhitungan Biaya Tetap
NO. Jenis Pekerjaan Total Biaya
(Rp.)
A Pembebasan Lahan 1,913,920,000
1. Pembelian Tanah (Jalan, FaSum,FaSor) 1,913,920,000
(@3,827.84 m2 x 500.000)
B Biaya Sertifikat Tanah 0
C Biaya Pemasaran dan Promosi 73,000,000
D Biaya Pembuatan Mesjid, Taman dan Pos Keamanan, 663,201,733
lapangan.
1. Biaya Pembuatan Taman 262,971,000
(@1.753,14m2 x 150.000)
2. Biaya Pembuatan Lapangan(rumput dengan 2 gawang) 946,000
3. Biaya Pembuatan Mesjid 344,594,145
4. Biaya Pembuatan Gerbang dan Pos Keamanan 54,690,588
E Biaya Konstruksi 24,951,784,227
1. Biaya pembuatan rumah type 40/60 14,230,460,691
(@51 x 279,028,641 )
2. Biaya Pembuatan rumah type 85/120 7,554,260,070
(@15 x 503,617,338 )
3. Biaya pembuatan Ruko 3,167,063,466
( @7 x 452,437,638 )
F Biaya Perkerasan Jalan Paving(@1.074,7x 130.000) 139,711,000
Total 27,741,616,690
3.3 Detail Biaya Variabel
Detail biaya variabel meliputi biaya variabel Perumahan The CIVIC Balikpapan yang
terdiri dari harga lahan rumah, kegiatan operasional, gaji karyawan dan prasarana lainnya
yang dapat menunjang kegiatan pada perumahan tersebut dapat dilihat pada tabel 3.4
Tabel 3.4 Biaya Variabel Perumahan The CIVIC Balikpapan .
NO. Jenis Pekerjaan Total Biaya
(Rp.)
A Pembebasan Lahan 3,036,080,000
1. Pembelian Tanah Rumah dan Ruko 3,036,080,000
(@6,072.16 m2 x 500.000)
B Biaya Sebelum Operasional 844,928,134
Biaya Pemasangan Listrik danAir PDAM 844,928,134
(@73 bangunan x 11,574,358)
C Biaya Operasional 270,000,000
D Biaya Pemeliharaan 12,500,000
Total 4,163,508,134

Adapun detail perhitungan biaya operasional adalah sebagai berikut:

3.3.1 Identifikasi dan Perhitungan Biaya Operasional
3.3.1.1 Gaji Pegawai Operasional Perumahan The CIVIC Balikpapan
Gaji pegawai terklasifikasikan atas jabatan yang dipegang, sehingga semakin tinggi jabatan
yang dipegang semakin besar nilai gaji yang diterima. Dalam perhitungan gaji pegawai meliputi
perhitungan gaji pegawai yang beroperasi pada jam-jam operasional yang telah ditetapkan per
harinya.
Tabel 3.4 Biaya Gaji Pegawai Perumahan The CIVIC Balikpapan .

N Jabatan Jumlah Gaji / bulan (Rp.) Total Gaji/tahun (Rp.)

o. orang
1 Project Manager 1 4,000,000 48,000,000
2 Direktur Keuangan 1 3,500,000 42,000,000
dan Administrasi
3 Direktur Operasional 1 3,500,000 42,000,000
4 Direktur Marketing 1 3,500,000 42,000,000
5 Kepala Bagian 1 3,000,000 36,000,000
Logistik dan
Procurement
6 Security 1 2,000,000 24,000,000
Total Gaji( Rp) 234,000,000

3.1.1.2 Tenaga Listrik Lingkungan

Kebutuhan listrik yang diperhitungkan adalah listrik yang diperuntukan untuk penerangan
jalan, kantor keamanan serta beberapa fasilitas olahraga yang ada di Perumahan The CIVIC
Balikpapan. Pembayaran listrik untuk GOR Mini Balikpapan Barat adalah Rp 1.500.000,00/bulan
atau Rp 18.000.000,00/tahun

3.1.1.3 Air Bersih

Kebutuhan air bersih diperuntukan untuk kantor keamanan serta fasilitas umum yang ada
di dalam Kawasan Perumahan The CIVIC Balikpapan. Pembayaran air sebesar Rp
1.500.000,00/bulan atau Rp 18.000.000,00/tahun.

3.3.2 Rekapitulasi Total Biaya Operasional

Tabel 3.5 Rekapitulasi Biaya Operasional Perumahan The CIVIC Balikpapan
No. Rincian Total / tahun (Rp.)
1 Gaji Pegawai 234,000,000
2 Tenaga Listrik 18,000,000
3 Air Bersih 18,000,000
Total 270,000,000

3.3.3 Identifikasi dan Perhitungan Biaya Pemeliharaan

Biaya pemiliharaan yang dimaksud adalah seluruh rekapitulasi berupa prediksi kebutuhan
biaya perawatan setiap tahunnya. Biaya perawatan ditekankan terhadap fasilitas umum yang ada
didalam Perumahan The CIVIC Balikpapan.
Tabel 3.6 Rekapitulasi Biaya Operasional Perumahan The CIVIC Balikpapan
No. Rincian Jumlah Biaya / tahun (Rp.)
1 Perawatan Lapangan 5,000,000
2 Taman dan Lingkungan di Kawasan GOR Mini 5,000,000
3 Perawatan Lain-lain 2,500,000
Total Rp.12,500,000
3.4 Identifikasi dan Perhitungan Pendapatan
Identisifikasi dan perhitungan pendapatan sangat penting dilakukan dalam rangka perhitungan
aliran kas yang masuk dalam perusahaan. Pendapatan The CIVIC Balikpapan ini didapat dari
penjualan unit perumahan dan ruko selama 5 tahun yang jumlah penjualan unit nya mengalami
fluktuasi setiap tahunnya dengan harga jual rumah yang telah dipengaruhi oleh suku bunga setiap
tahunnya. Berikut adalah perhitungan pendapatan dari perumahan The CIVIC Balikpapan adalah
sebagai berikut.
Tabel 3.7 Rekapitulasi Pendapatan penjualan unit Perumahan The CIVIC Balikpapan
Unit Harga Unit Jumlah Unit Terjual Pendapatan
(Rp) (Rp)
Tahun 1
Type 40/60 450.000.000 20 9.000.000.000
Type 85/120 850.000.000 2 1.700.000.000
Type 85/193 920.000.000 1 .920.000.000
Ruko 90/140 1.200.000.000 3 3.600.000.000
Tahun 2
Type 40/60 481.500.000 12 5.778.000.000
Type 85/120 909.500.000 2 1.819.000.000
Type 85/193 984.400.000 2 1.968.800.000
Ruko 90/140 1.284.000.000 1 1.284.000.000
Tahun 3
Type 40/60 515.205.000 8 4.121.640.000
Type 85/120 973.165.000 1 973.165.000
Type 85/193 1.053.308.000 1 1.053.308.000
Ruko 90/140 1.373.880.000 1 1.373.880.000
Tahun 4
Type 40/60 551.269.350 6 3.307.616.100
Type 85/120 1.041.286.550 1 1.041.286.550
Type 85/193 1.127.039.560 2 2.254.079.120
Ruko 90/140 1.470.051.600 1 1.470.051.600
Tahun 5
Type 40/60 589.858.204 5 2.949.291.023
Type 85/120 1.114.176.609 1 1.114.176.609
Type 85/193 1.205.932.329 2 2.411.864.658
Ruko 90/140 1.572.955.212 1 1.572.955.212
Total Pendapatan (Rp) 49.713.113.871
 Adapun detail perhitungan harga pokok dan biaya produksi adalah sebagai berikut:
Tabel 3.8 Perhitungan harga pokok dan biaya produksi unit Perumahan The CIVIC Balikpapan

TANAH HARGA UNIT RUMAH JUMLAH

HARGA DASAR HARGA DASAR / UNIT
NO LUAS TYPE HPP PROFIT JUAL UNIT
STANDAR TANAH BANGUNAN TANAH BANGUNAN Rp.

1 60 m² 40 500,000 279,028,641 30,000,000 279,028,641 309,028,641 140,971,359 450,000,000 51

2 120 m² 85 500,000 503,617,338 60,000,000 503,617,338 563,617,338 286,382,662 850,000,000 7

3 193 m² 85 500,000 503,617,338 96,500,000 503,617,338 600,117,338 319,882,662 920,000,000 8

4 90 m² 140 500,000 452,437,638 45,000,000 452,437,638 497,437,638 702,562,362 1,200,000,000 7

TOTAL 73

3.4 Menghitung MARR

70% investasi dari pinjaman bank BNI dengan bunga 7 %/tahun
30% investasi dari modal pribadi dengan harapan bunga pengembalian 7%/tahun
MARR =(0.7*0.07)+(0.3*0.07)
Jadi, MARR (Minimum Attractive Rate Of Return) dari proyek Sukolilo Dian Regency adalah
sebesar 7%
 BAB 4
ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI SEBELUM PAJAK

Aliran kas menggambarkan arus kas dari suatu perencanaan maupun proyek yang telah
berjalan. Dalam bab ini perhitungan analisis kelayakan investasi nya dihitung tanpa menggunakan
pajak.

4.1 Perencanaan Aliran Kas

1. Jumlah investasi yang diperlukan adalah Rp 31,905,125,094
Dengan ketentuan 70% pinjaman dari bank BNI dan 30% modal sendiri
 Pinjaman (bank)
Pinjaman bank 70% dari investasi awal yaitu 0,7 x Rp. 31,905,125,094
= Rp 22,333,587,566 dengan bunga pinjaman 7% per tahun selama 5 tahun.

Pembayaran pinjaman per tahunnya:

= Rp 22.333.587.566 (A/P,7%,5)
= Rp 22.333.587.566 (0.35)
= Rp 7.816.755.648

 Modal Sendiri = 30% dari investasi awal yaitu Rp 9.571.537.528.

2.Jumlah pengeluaran (diluar pembayaran pinjaman meliputi biaya operasional dan gaji
karyawan) adalah Rp. 516.500.000 per tahunnya

Parameter Kelayakan Investasi

A. Metode Net Present Value Suatu proyek dikatakan layak atau tidak bila memenuhi criteria
berikut:
NPV > 0 maka investasi layak
NPV < 0 maka investasi tidak layak
B. Analisis Sensitivitas Analisa Perubahan Harga Sewa terhadap NPV Analisa Perubahan
Pengeluaran terhadap NPV .
C. Metode Internal Rate of Return
(IRR) IRR > MARR maka investasi layak
IRR < MARR maka investasi tidak layak
 D. Metode Pay Back Period Payback period (periode pengembalian) merupakan masa atau
waktu ketika net present value (NPV) kumulatif investasi sudah mencapai lebih dari nol.
Payback Period< masa investasi, maka investasi layak.
Payback Period> masa investasi, maka investasi tidak layak.

4.X Analisa Sensitivitas

4.X.1 Hubungan Perubahan Investasi dengan NPV
Hal yang paling mempengaruhi dalam perencanaan investasi adalah biaya investasi,
karena dapat terlihat biaya investasi lebih besar dibandingkan dengan pendapatan yang
direncanakan. Pada laporan ini memperhitungkan nilai investasi minimum yang dapat
digunakan agar NPV dari investasi proyek ini tidak <0. Dalam percobaannya digunakan
nilai investasi awal ditambahkan dengan nilai investasi tambahan dari 10% - 100%. Hasil
hubungan antara nilai investasi dan NPV dapat dilihat pada tabel dan grafik sebagai berikut.
Investasi Awal
Rp 30,916,134,691
Persen Pertambahan Investasi NPV
10% Rp 3,091,613,469 Rp 34,007,748,160 8.32279553
20% Rp 6,183,226,938 Rp 37,099,361,629 6.45167806
30% Rp 9,274,840,407 Rp 40,190,975,098 4.58056060
40% Rp 12,366,453,876 Rp 43,282,588,567 2.70944313
50% Rp 15,458,067,346 Rp 46,374,202,037 0.83832566
60% Rp 18,549,680,815 Rp 49,465,815,506 -1.03279180
70% Rp 21,641,294,284 Rp 52,557,428,975 -2.90390927
80% Rp 24,732,907,753 Rp 55,649,042,444 -4.77502674
90% Rp 27,824,521,222 Rp 58,740,655,913 -6.64614420
100% Rp 30,916,134,691 Rp 61,832,269,382 -8.51726167
 Hubungan NPV dengan Perubahan Investasi
10.0
0.0
-10.0
NPV (milyar)

-20.0
-30.0
-40.0
-50.0
-60.0
-70.0
-80.0
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Kenaikan Investasi (%)

Berdasarkan tabel dan grafik diatas diketahui nilai investasi awal adalah Rp 30,916,134,691.
Dari hasil diatas dapat disimpulkan dengan nilai pertambahan investasi sebesar 60% maka
nilai NPV akan <0, artinya kelayakan proyek hanya dapat dipertahankan dengan kenaikan
investasi 60%.

4.X.2 Hubungan Perubahan Pengeluaran dengan NPV

Biaya operasional dan perawatan dianggap cukup penting dalam perhitungan
kelayakan investasi suatu proyek, sehingga pada studi kelayakan proyek ini juga
mempertimbangkan bagaimana hubungan antara perubahan pengeluaran dengan NPV.
Biaya operasional dan perawatan (O&M) diuji dengan besar penambahan biaa pengeluaran
dari 10% - 100% seperti pada tabel dan grafik sebagai berikut.
Biaya Operasional dan Perawatan (O&M) awal
Rp 463,800,000
Kenaikan Pertambahan Pengeluaran NPV
10% Rp 46,380,000 Rp 510,180,000 10.42422378
20% Rp 92,760,000 Rp 556,560,000 10.25975817
30% Rp 139,140,000 Rp 602,940,000 10.09529257
40% Rp 185,520,000 Rp 649,320,000 9.93082696
50% Rp 231,900,000 Rp 695,700,000 9.76636135
60% Rp 278,280,000 Rp 742,080,000 9.60189575
70% Rp 324,660,000 Rp 788,460,000 9.43743014
80% Rp 371,040,000 Rp 834,840,000 9.27296453
90% Rp 417,420,000 Rp 881,220,000 9.10849893
100% Rp 463,800,000 Rp 927,600,000 8.94403332
 Hubungan NPV dengan Perubahan Pengeluaran

10.0
0.0
-10.0
NPV (milyar)

-20.0
-30.0
-40.0
-50.0
-60.0
-70.0
-80.0
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Kenaikan Pengeluaran (%)

Berdasarkan tabel dan grafik diatas diketahui bahwa pengeluaran untuk biaya operasional
dan perawatan (O&M) awal adalah Rp 463,800,000. Dari hasil analisa seperti pada tabel
dan grafik diatas, dapat disimpulkan bahwa dengan terus meningkatnya nilai O&M maka
akan terus menurunkan nilai NPV. Namun pada kenaikan 100% nilai NPV 0> sehingga
proyek tersebut masih dalam kategori layak walaupun dengan kenaikan biaya O&M naik
sebesar 100%.

4.X.3 Hubungan Perubahan Pendapatan dengan NPV

Kejadian diluar prakiraan yang mempengaruhi nilai pendapatan suatu proyek juga
menjadi bagian penting dalam studi kelayakan ini. Sehingga pada studi kelayakan ini
dilakukan pengujian untuk penurunan pendapatan diluar rencana dengan range sebesar 10%
- 100% seperti pada tabel dan grafik sebagai berikut
Nilai Pendapatan Awal
Rp 7,420,000,000
Persen Turun Penurunan Pendapatan NPV
10% Rp 742,000,000 Rp (6,678,000,000) 7.71202821
20% Rp 1,484,000,000 Rp (5,936,000,000) 4.83536703
30% Rp 2,226,000,000 Rp (5,194,000,000) 1.95870585
40% Rp 2,968,000,000 Rp (4,452,000,000) -0.91795533
50% Rp 3,710,000,000 Rp (3,710,000,000) -3.79461650
60% Rp 4,452,000,000 Rp (2,968,000,000) -6.67127768
70% Rp 5,194,000,000 Rp (2,226,000,000) -9.54793886
 80% Rp 5,936,000,000 Rp (1,484,000,000) -12.42460004
90% Rp 6,678,000,000 Rp (742,000,000) -15.30126122
100% Rp 7,420,000,000 Rp - -18.17792239

Hubungan NPV dengan Penurunan Pendapatan

10.0
0.0
-10.0
NPV (milyar)

-20.0
-30.0
-40.0
-50.0
-60.0
-70.0
-80.0
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Penurunan Pendapatan (%)

Berdasarkan tabel dan grafik diatas diketahui bahwa pendapatan sebelum ada penurunan
awal adalah Rp 7,420,000,000. Dari hasil analisa diatas, penurunan pendapatan sebesar 40%
sudah memasuki nilai NPV <0. Sehingga dapat disimpulkan bahwa kelayakan proyek ini
hanya dapat dipertahankan dengan penurunan pendapatan sebesar 40%.