ABSTRAK

Penelitian ini merupakan suatu analisis perbandingan bentuk kerjasama

investasi pembangunan hotel di kawasan stasiun kereta api Bandung. Kawasan
Stasiun Kereta Api Bandung merupakan salah satu kawasan yang memliki nilai
komersial tinggi, namun belum dimanfaatkan secara optimal. Dalam rangka
mengoptimalkan asetnya, maka PT. KAI (Persero) merencanakan untuk
melakukan pengembangan kawasan stasiun Bandung, khususnya kawasan di Jalan
Stasiun Timur. Berdasarkan hasil studi kasus diketahui bahwa pembangunan hotel
di kawasan tersebut layak direalisasikan. Mengacu pada peraturan Menteri
BUMN, bahwa pendayagunaan aktiva tetap dapat dilakukan dengan beberapa cara
melalui kerjasama.
Dalam penelitian ini dilakukan perbandingan antara Kerjasama Operasi
(KSO) dan Kerjasama Usaha (KSU), sehingga dapat ditentukan bentuk kerjasama
yang paling tepat berdasarkan arus kas. Dalam penelitian ini akan dihitung
proyeksi biaya investasi, biaya operasional dan proyeksi pendapatan yang akan
diperoleh. Metode analisis yang digunakan adalah deskriptif dan cash flow
analysis yang dihitung selama jangka waktu kerjasama (time series method)
dengan kriteria penilaian capital budgeting yaitu Payback Period, Net Present
Value (NPV), Profitability Index (PI) dan Internal Rate Return (IRR).
Dari hasil perhitungan pendapatan diketahui bahwa total cash inflow yang
diperoleh PT. KAI (Persero) dari hasil KSO adalah Rp. 46.633.273.536.
Berdasarkan penilaian kelayakan pada KSO diperoleh Payback Period ketika
bisnis telah berjalan selama 7 tahun 8 bulan, Net Present Value diperoleh sebesar
Rp. 1.157.308.728, Profitability Index sebesar 1,1206 dan Internal Rate of Return
13,7%. Sedangkan total Cash Inflow dari hasil KSU adalah Rp. 41.726.343.576,
dengan hasil penilaian kelayakan yang diperoleh yaitu Payback Period ketika
umur bisnis berjalan selama 5 tahun 9 bulan, Net Present Value Rp.
2.964.731.005, Profitability Index sebesar 1,3090 dan Internal Rate of Return
11,86%. Berdasarkan hasil analisis dari semua kriteria capital budgeting, maka
hasil penilaian menunjukan bahwa KSU lebih layak untuk direalisasikan
dibandingkan dengan KSO. Namun, jika dilihat dari dari total cash inflow dan
tingkat kapitalisasi yang akan diperoleh, maka KSO memiliki ekspektasi cash
inflow yang lebih tinggi.

Kata Kunci: Bentuk kerjasama, Hotel, PP, NPV, PI, IRR.

ii
 KATA PENGANTAR

Puji dan syukur Penulis panjatkan kehadirat Alloh S.W.T, karena atas
karunia dan kemudahan yang diberikannya-Nya Penulis dapat menyelesaikan
laporan Tugas Akhir. Laporan dengan judul “ ANALISIS PERBANDINGAN
KERJASAMA OPERASI DAN KERJASAMA USAHA UNTUK
INVESTASI HOTEL DI KAWASAN STASIUN KERETA API BANDUNG”
ini disusun untuk memenuhi salah satu syarat menyelesaikan pendidikan Diploma
IV Program Studi Manajemen Aset, Jurusan Administrasi Niaga Politeknik
Negeri Bandung.
Penelitian ini merupakan analisis perbandingan bentuk kerjasama
pemanfaatan aset, yaitu Kerjasama Operasi (KSO) dan Kerjasama Usaha (KSU).
Pemanfaatan aset yang dilakukan berupa rencana investasi hotel pada lahan PT.
KAI (Persero) di kawasan Stasiun Kereta Api Bandung, Jalan Stasiun Timur,
Kelurahan Kebon Jeruk, Kecamatan Andir, Kota Bandung. Pemilihan alternatif
dilakukan untuk mengetahui bentuk kerjasama yang paling tepat berdasarkan
analisis arus kas.
Penulis menyadari bahwa laporan ini masih jauh dari sempurna, maka
segala bentuk kritik dan saran yang membangun akan sangat membantu untuk
kesempurnaan laporan ini. Terima kasih Penulis sampaikan kepada seluruh pihak
yang telah membantu dalam penyusunan laporan ini. Semoga laporan ini
bermanfaat bagi seluruh civitas akademika serta para pembaca pada umumnya.

Bandung, Juli 2013

Penulis

iii
 DAFTAR ISI

ABSTRACT .......................................................................................................... i
ABSTRAK ........................................................................................................... ii
KATA PENGANTAR ......................................................................................... iii
UCAPAN TERIMA KASIH ............................................................................... iv
DAFTAR ISI ....................................................................................................... v
DAFTAR GAMBAR ........................................................................................... viii
DAFTAR TABEL ............................................................................................... ix
DAFTAR LAMPIRAN ....................................................................................... xi
BAB I PENDAHULUAN .................................................................................... 1
1.1 Latar Belakang Penelitian ............................................................................ 1
1.2 Identifikasi Masalah Penelitian .................................................................... 7
1.3 Perumusan Masalah ..................................................................................... 8
1.4 Tujuan dan Manfaat Penelitian ..................................................................... 8
1.4.1 Tujuan Penelitian .............................................................................. 8
1.4.2 Manfaat Penelitian ............................................................................ 9
1.5 Lokasi dan Waktu Penelitian ........................................................................ 9
1.5.1 Lokasi Penelitian .............................................................................. 10
1.5.2 Waktu Penelitian .............................................................................. 11

BAB II TINJAUAN PUSTAKA ......................................................................... 13

2.1 Optimasi aset ............................................................................................... 13
2.2 Kerjasama Pemanfaatan Aset ....................................................................... 14
2.2.1 Dasar Hukum Kerjasama Pemanfaatan Aset ..................................... 15
2.2.2 Bentuk Kerjasama Pemanfaatan Aset ............................................... 16
2.3 Investasi ...................................................................................................... 20
2.3.1 Biaya Investasi Awal ........................................................................ 21
2.3.2 Biaya Operasional ............................................................................ 24
2.4 Penganggaran Modal ................................................................................... 28

v
 2.4.1 Arus Kas ........................................................................................... 24
2.4.2 Tahapan Penganggaran Modal .......................................................... 26
2.5 Landasan Normatif ...................................................................................... 35
2.6 Kerangka Berfikir ........................................................................................ 39

BAB III METODE PENELITIAN ..................................................................... 43

3.1 Jenis dan Metode Penelitian ......................................................................... 44
3.2 Prosedur Penelitian ...................................................................................... 40
3.3 Sumber Data ................................................................................................ 50
3.4 Teknik dan Instrumen Pengupulan Data ....................................................... 51
3.5 Operasionalisasi Variabel ............................................................................. 53
3.6 Metode Analisis Data ................................................................................... 57

BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN .............................................................. 60

4.1 Gambaran Umum PT. KAI (Persero) ........................................................... 60
4.2 Gambaran Umum Objek Pemanfaatan Aset ................................................. 63
4.2.1 Gambaran Umum Wilayah Pengembangan ....................................... 63
4.2.2 Potensi Hotel di Kota Bandung ......................................................... 64
4.2.3 Rencana Pengembangan Aset ............................................................ 66
4.3 Analisis Alternatif Kerjasama ...................................................................... 70
4.4 Analisis Biaya dan Pendapatan .................................................................... 73
4.4.1 Proyeksi Biaya Investasi ................................................................... 73
4.4.2 Proyeksi Biaya Operasional ............................................................... 77
4.4.3 Proyeksi Pendapatan Kotor Hotel ..................................................... 85
4.5 Perhitungan Pendapatan Kerjasama ............................................................. 86
4.5.1 Proyeksi Cash Inflow Kerjasama Operasi (KSO) .............................. 88
4.5.2 Proyeksi Cash Inflow Kerjasama Usaha (KSU) .................................. 91
4.5.3 Nilai Sisa Bangunan ........................................................................... 94
4.6 Analisis Arus Kas ........................................................................................ 95
4.6.1 Penilaian Bentuk Kerjasama ............................................................. 96
4.6.2 Rekapitulasi Hasil Perhitungan........................................................... 102

vi
BAB V SIMPULAN DAN SARAN ..................................................................... 104
5.1 Simpulan ..................................................................................................... 104
5.2 Saran ........................................................................................................... 105

DAFTAR PUSTAKA........................................................................................... xii

DAFTAR RIWAYAT HIDUP ............................................................................ xv
LAMPIRAN ........................................................................................................ xvi

vii
 DAFTAR GAMBAR

Gambar 1.1 Preliminary Design Hotel di Jalan Stasiun Timur ............................. 3

Gambar 1.2 Peta Lokasi Objek Pengembangan ................................................... 10
Gambar 1.3 Foto Lokasi Objek Pengembangan..................................................... 11
Gambar 2.1 Alur Manajemen Aset ....................................................................... 13
Gambar 2.2 Rencana Pola Ruang Kota Bandung .................................................. 37
Gambar 2.3 Diagram Kerangka Berfikir .............................................................. 42
Gambar 3.1 Diagram Alir Prosedur Penelitian ...................................................... 49
Gambar 4.1 Hierarki Struktur Organisasi Unit Komersialisasi Aset ...................... 61
Gambar 4.2 Lokasi Aset ....................................................................................... 67
Gambar 4.3 Design 3D Rencana Hotel ................................................................ 68

viii
 DAFTAR TABEL

Tabel 1.1 Jadwal Penelitian Tugas Akhir ............................................................ 12

Tabel 2.1 Biaya Investasi .................................................................................. 21
Tabel 2.2 Faktor Perkalian Tinggi Lantai .......................................................... 23
Tabel 2.3 Bobot Perlengkapan Tetap ................................................................. 23
Tabel 2.4 Bobot Peralatan Bergerak atau Perabot .............................................. 24
Tabel 2.5 Bobot Biaya Lain-Lain ...................................................................... 24
Tabel 2.6 Konsumsi Energi Rata-rata .............................................................. 26
Tabel 2.7 Kebutuhan Air Per m2 Bangunan ....................................................... 26
Tabel 2.8 Arus Kas Keluar untuk Pembelian Aktiva Baru .................................. 30
Tabel 2.9 Arus Kas Masuk ................................................................................. 31
Tabel 2.10 Wajib Pajak Orang Pribadi dalam Negeri ............................................ 36
Tabel 2.11 Jumlah dan Luasan Kamar untuk Hotel Berbintang ............................ 38
Tabel 3.1 Operasional Variabel Penelitian .......................................................... 54
Tabel 4.1 Luas tanah PT. KAI (Persero) ............................................................. 62
Tabel 4.2 Jumlah dan Luas Bangunan PT. KAI di Daop 2 Bandung ................... 63
Tabel 4.3 Rekapitulasi Jumlah Hotel di Kota Bandung Tahun 2011 dan 2012 ..... 65
Tabel 4.4 Rata-rata Occupancy Hotel Bintang Tiga di Kota Bandung ................ 66
Tabel 4.5 Gambaran Teknis Bangunan Hotel ..................................................... 69
Tabel 4.6 Hasil Penilaian Kelayakan Investasi ................................................... 69
Tabel 4.7 Proyeksi Kebutuhan Biaya Investasi Hotel ......................................... 76
Tabel 4.8 Total Gaji Pegawai ............................................................................ 77
Tabel 4.9 Proyeksi Pajak Bumi dan Bangunan .................................................. 78
Tabel 4.10 Biaya Penggunaan Listrik .................................................................. 79
Tabel 4.11 Jumlah Kebutuhan Air ....................................................................... 80
Tabel 4.12 Rincian Biaya penggunaan Air .......................................................... 81
Tabel 4.13 Beban Penyusutan ............................................................................. 84
Tabel 4.14 Proyeksi Pendapatan Hotel ................................................................ 85
Tabel 4.15 Prosentase Pembagian Hasil Kerjasama .............................................. 87

ix
Tabel 4.16 Proyeksi Discount Factor ................................................................... 88
Tabel 4.17 Rekapitulasi Pendapatan KSO ............................................................ 89
Tabel 4.18 Proyeksi Cash Inflow PT. KAI (Persero) dari KSO.............................. 90
Tabel 4.19 Rekapitulasi Pendapatan KSU ............................................................ 91
Tabel 4.20 Proyeksi Cash Inflow PT. KAI (Persero) dari KSU.............................. 93
Tabel 4.21 Jangka Waktu Pengembalian Modal KSO ........................................... 97
Tabel 4.22 Jangka Waktu Pengembalian Modal KSU ........................................... 98
Tabel 4.23 Selisih Tingkat Bunga NPV................................................................. 100
Tabel 4.24 Rekapitulasi Hasil Penilaian ................................................................ 102

x
 DAFTAR LAMPIRAN

Lampiran A Surat Permohonan Ijin Penelitian

Lampiran B Formulir Bimbingan Tugas akhir (TA)
Lampiran C Gambar Existing Condition lahan dan Bangunan
Lampiran D Peta dan Site plan Rencana Pengembangan
Lampiran E Analisa Teknis Bangunan
Lampiran F Jumlah Penumpang yang Tiba di Stasiun Bandung
Lampiran G Proyeksi Arus Kas KSO dan KSU serta Tingkat Inflasi
Lampiran H Tabel Penyusutan dan Perhitungan Penilaian Kerjasama
Lampiran I Hasil Wawancara
Lampiran J Bukti Kehadiran Pernah Mengikuti Sidang Tugas Akhir
Lampiran K Berita Acara Sidang Tugas Akhir

xi
 DAFTAR PUSTAKA

Badan Pusat Statistik. (2012). Statistik daerah Kota Bandung Tahun 2012.
Bandung: Badan Pusat Statistik Kota Bandung.

Haming dan Basalamah. (2010). Studi Kelayakan Investasi Proyek dan Bisnis.
Jakarta: Bumi Aksara.

Hariyono, Arik. (2007). Prinsip dan Teknik Manajemen Kekayaan Negara.

Jakarta: Pusdiklat Departemen Keuangan Republik Indonesia.

Hutomo, Prio (2011). Penetapan Harga Jual Unit Apartemen Bersubsidi

Puncak Permai di Surabaya. Surabaya: Institut Teknologi Sepuluh
November.

Indarwanto, Muji. (2012). Teknologi Bangunan. Jakarta: Pusat Pengembangan

Bahan Ajar Universitas Mercu Buana.

Juwana, Jimmy S. (2005). Panduan Sistem Bangunan Tinggi. Jakarta: Erlangga.

Kasmir dan Jakfar. (2007). Studi Kelayakan Bisnis (Edisi kedua). Jakarta:
Prenada Media Group.

Lastono, Tri. (2010). Asumsi dalam Analisis Kelayakan Usaha Resort dan
Leisure. Bandung: Universitas Pendidikan Indonesia

Mardiyanto, Handono. (2009). Intisari Manajemen Keuangan. Jakarta: PT.

Gramedia Widiasarana Indonesia.

Muhammad dan Surya. (2012). Jurnal: Financial Feasibility Study of PT. Jasa
Medivest Refinancing Plan Case Study. Bandung: Institut Teknologi
Bandung.

Sugita, I Nyoman. (2011). Tesis: Kajian Kelayakan Finansial Pembangunan

Gedung Parkir Universitas Udayana di Jalan Sudirman Denpasar.
Denpasar: Universitas Udayana.

Umar, Husein. (2009). Studi Kelayakan Bisnis Edisi 3. Jakarta: PT. Gramedia
Pustaka Utama.

Wirastuti, Ni Putu Oki, dkk. (2012). Analisis Finansial Pembangunan The

Magani Hotel Kuta. Denpasar: Jurnal Ilmiah Elektronik Infrastruktur
Teknik Sipil Universitas Udayana.

xii
Keputusan Direksi PT. Kereta Api (Persero) Nomor Kep.
U/A.109/OT.103/U.2006 tentang Petunjuk Pelaksanaan Kerjasama
Pemanfaatan Aset di Lingkungan PT. Kereta Api (Persero).

Keputusan Direktur Jenderal Pariwisata No. KP/22/U/IV/1978 tentang

Persyaratan jumlah dan Luasan Kamar untuk Hotel Berbintang.

Keputusan Menteri Pariwisata, Pos dan Telekomunikasi RI No. KM 37 / PW.304

/ MPPT–86 tentang peraturan Usaha dan Penggolongan Hotel

Keputusan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 45/PRT/M/2007 tentang Pedoman

Teknis Pembangunan Bangunan Gedung Negara.

Peraturan Daerah Kota Bandung No. 18 Tahun 2011 tentang Rencana Tata Ruang
Wilayah Kota Bandung tahun 2011-2031.

Peraturan Menteri Keuangan Nomor 96/PMK.06/2007 tentang tata Cara

Pelaksanaan Penggunaan, Pemanfaatan, Penghapusan, dan
Pemindahtanganan Barang Milik Negara.

Peraturan Menteri Negara BUMN No. PER-06/MBU/2011 tentang Pedoman

Pendayagunaan Aktiva Tetap Badan Usaha Milik Negara.

Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 69 Tahun 1998 tentang

Prasarana dan Sarana Kereta api.

PT. Kereta Api Indonesia (Persero). Rencana Jangka Panjang Perusahaan 2009–
2013.

Undang-Undang Nomor 19 Tahun 2003 tentang Badan Usaha Milik Negara.

Undang-Undang Nomor 36 tahun 2008 tentang Pajak Penghasilan

Agro Gemilang. http://jasatamantangerang.blogspot.com/2012/06/menghitung-

anggaran-membangun-taman.html. (11 Februari 2013)

BI Rate. http://www.bi.go.id/web/id/Moneter/BI+ rate/Data +BI+Rate/ (24 Juni

2013, 16:33)

Cara Menghitung Food & Beverage Cost untuk Hotel dan Restaurant. http://
angkasalima.blogspot.com/2012/11/f-b-cost-control-dan-perhitungan-cost. html.
(26 Juni 2013)

Data Inflasi (Indeks Harga Konsumen). http://www. bi.go.id/web/id/Moneter/

Inflasi/Data+Inflasi/. (24 Juni 2013)

xiii
Gross Income Multiplier. http://www.prosespenilaian.blogspot.com/ 2008/11/ -
income-multiplier-gim.html (11 Juli 2013: )

Gross Revenue Multiplier. http://valueasset.com/2013/04/16/gross-revenue-

multiplier/. (11 Juli 2013, 20:25)

KJPP Tri, Snti dan Rekan. http://www.kjpptrisanti.com/index.php?option =com_

content&view=article&id=50%3Apenilaian-aset&catid=31%3Aumum-jasa-
dan-pelayanan&limitstart=7. (25 Juni 2013, 21:30)

PDAM Titra Wening. http://www.pambdg.co.id/. ( 16 Januari 2013, 21:30)

PT. Kereta Api Indonesia (Persero). http://www.kereta-api.co.id/. (02 Juli 2012,

22:15).

Salary Report. http://myjobstreet-id.jobstreet.co.id/career-enhancer/basic-salary-

report.php. (10 Februari 2013, 01:57)

Suku Bunga dasar Kredit. http://www.bi.go.id /web/id/Perbankan/Suku+

Bunga+Dasar+Kredit/ (24 Juni 2013, 16:33)

xiv