Free MiniEbook Property PDF

MINI EBOOK LANGKAH-LANGKAH
MEMULAI BISNIS PROPERTY
AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY
PANDUAN DASAR BAGI PEMULA UNTUK MEMULAI BISNIS PROPERTY
Free ebook. DILARANG MEMPERJUAL BELIKAN !

HAK CIPTA
INI ADALAH EBOOK GRATIS.

DILARANG KERAS UNTUK MEMPERJUAL BELIKAN ATAU
MEMASUKKAN EBOOK INI DALAM BAGIAN TRANSAKSI APAPUN
YANG MEMBERIKAN KEUNTUNGAN MATERI !
Segala pelanggaran adalah TUHAN yang langsung memberikan
balasannya !
Semua materi di dalam buku ini merupakan hasil rangkuman pembelajaran dan
pengalaman kami dan rekan-rekan dalam komunitas property selama ini baik melalui
buku, seminar, workshop maupun hasil dari pengalaman langsung di lapangan. Buku ini
akan menjelaskan kepada Anda Langkah-langkah apa yang harus Anda lakukan secara
relatif sederhana dan mudah.
Selamat memasuki dunia Bisnis yang baru,
Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !

DAFTAR ISI
Hak Cipta
1. RAHASIA DEVELOPER PROPERTY
2. FAKTOR PENDUKUNG MENJADI DEVELOPER PROPERTY

 Modal
 Sumber Daya Manusia
 Pengalaman
3. MANAJEMEN KEUANGAN UNTUK DEVELOPER PROPERTY

 Persiapan Rekening dan pembagian pos-pos
 Kontrol Kewenangan
 Pembatasan Penggunaan Rekening
4. INSTRUMEN – INSTRUMEN PROYEK PERUMAHAN

 Tanah
 Permodalan
 Bank
 Kontraktor
5. TAHAPAN PELAKSANAAN PROYEK SECARA UMUM

 Pemilihan dan Pembelian Lahan
 Tahap Kelayakan Pelaksanaan Proyek
 Proses Perencanaan dan Desain
 Proses Perijinan dan Legalitas

 Proses Pengolahan Lahan

 Tahap Pembangunan
 Rencana Promosi dan Pemasaran
 Tahap Penjualan
 Tahap Serah Terima Rumah
6. PAJAK DALAM TRANSAKSI JUAL BELI RUMAH

 PPN
 BPHTB
 Pph Final
7. TAHAPAN MEMULAI DENGAN DANA TERBATAS

 Konsep Kerjasama
 Konsep Pembangunan
 Pemilihan Tanah dan Studi Kelayakan Awal
 Negosiasi dengan Pemilik Tanah
 Studi Kelayakan Detail Proyek
 Tahap Perencanaan dan Perijinan
 Kerjasama KPR
 Pemilihan Kontraktor Pelaksana
 Proses Pembangunan
 Proses Promosi dan Pemasaran
8. TENTANG KPR
 Apakah KPR itu?
 Bagaimana KPR membantu Developer ?
 Persayaratan Kerjasama dengan Bank

 Skema Kerjasama KPR

 Hubungan KPR dengan Kontraktor
 Yang Perlu Anda Ketahui
9. SOLUSI DAN TIPS KHUSUS UNTUK ANDA
Penutup

MENGAPA KAMI MEMBERI EBOOK INI ?
Saat nya Anda mengetahui hal-hal yang selama ini tidak diketahui oleh masyarakat terkait
dengan bisnis property, khususnya perumahan.
Memberikan pengetahuan & pengalaman kepada siapapun untuk memiliki bisnis property,
agar mempunyai kesempatan yang sama untuk menjadi pengusaha property.
Memberi panduan bagi pemilik modal dan pemilik tanah agar lebih hati-hati terhadap
tawaran kerjasama yang ditawarkan pihak pengembang atau siapapun untuk bekerjasama
dalam proyek property.
Memberikan gambaran bahwa untuk memiliki bisnis property TIDAK serumit dan semahal
yang dibayangkan.

1
RAHASIA DEVELOPER PROPERTY
Sebelum mulai pembahasan untuk menjadi Developer property maka akan kami ungkap
terlebih dahulu rahasia yang banyak dilakukan atau dimiliki oleh para developer. Mengapa
kami sudah membukanya di awal-awal?, dengan mengetahui rahasia yang dimiliki
developer property maka diharapkan pikiran anda lebih terbuka terhadap peluang dan pola
bisnis property, sehingga pembahasan menjadi developer property akan lebih mudah
diterima oleh anda.
Inilah beberapa hal yang akan kami ungkapkan seputar bisnis property, khususnya
pengembang property. Beberapa mungkin sudah pernah anda ketahui, namun kami akan
ungkap lebih detail.
1. Besarnya Keuntungan
Anda pasti sudah mengetahuinya ya.. , tapi bagaimanakah keuntungan
didapatkan oleh developer property? kami akan coba jelaskan kepada anda. Ada
dua komponen yang menghasilkan keuntungan bagi developer property.

 Komponen Tanah
keuntungan yang didapat dari harga dasar tanah minimal adalah 2 kali, namun
biasanya lebih dari itu. Tergantung harga dasar yang didapat, jika mendapatkan
harga yang murah maka bisa lebih dari 4 kali harga dasar tanah. Tapi ingat itu
adalah keuntungan kotor, harus dikurangi oleh biaya perijinan, pembangunan
dan fasilitas umum. Ingat pengali harga tanah tidak dihitung dari luas
keseluruhan tanah, hal ini karena ada sekitar 40% dari luas tanah yang terbuang
untuk Fasilitas Umum/ Sosial (Jalan, taman, masjid, dll).
Namun jika kita mendapatkan harga dasar tanah yang murah atau jika memiliki
tanah yang dapat dikembangkan maka faktor pengali dapat kita tentukan
sendiri, tentu faktor pengali akan berpengaruh kepada harga jual per unit rumah,
semakin besar maka harga jual rumah akan ikut naik.
Tunggu dulu……Mengapa kita berhak memberikan faktor pengali dari harga
dasar tanah ?....begini
Karena tanah yang kita beli merupakan tanah ‘mentah’. Untuk
dijadikan/dibangun perumahan tentu diperlukan beberapa pengolahan lahan.
Seperti : jika tanah berupa sawah maka harus di urug, pembuatan akses jalan,
pembagian kavling, pembuatan taman, dll.
Sehingga apa yang kita jual merupakan unit rumah beserta tanah yang ‘matang’
atau sudah terolah. Jadi wajar kan kita menjual tanah dengan harga lebih .

Kuncinya adalah dapatkan harga dasar tanah yang murah dengan lokasi yang
strategis .
 Komponen Bangunan
Selain dari tanah maka developer property dapat meraih keuntungan dari faktor
pengali bangunan/rumah terbangun. Hitungannya adalah per m2 bangunan
rumah. Jika mendapatkan harga dasar tanah yang murah sehingga
mendapatkan pengali harga jual tanah yang besar maka beberapa developer
justru memutuskan tidak meraih keuntungan dari komponen bangunan.
Namun jika kita ingin mendapatkan keuntungan lebih tentu komponen bangunan
ini menjadi fakor pengali tambahan bagi developer.
2. Pelaksanaan Pembangunan
Hampir semua developer property bukan sebagai pelaksana pembangunan
bangunan atas proyek yang dikembangkannya, kecuali bila selain developer ia juga
berprofesi sebagai kontraktor. Namun jika anda memutuskan untuk menjadi
developer property maka kami sarankan kepada anda untuk fokus terhadap bisnis
developer saja. Lebih detailnya akan kami jelaskan pada penjelasan berikutnya.
3. Tidak Perlu Punya Tanah

Jika anda mempunyai modal yang cukup besar sehingga mampu membeli tunai
tanahnya maka itu lebih baik. Kalau dana terbatas? nah itu sulit 

Sesungguhnya banyak developer property yang tidak mempunyai modal tanah dan
tidak perlu membeli tanah terlebih dahulu. Yang bener ?? sungguh itu bisa
dilakukan. Anda penasaran ? Ok, akan kami jelaskan pada pembahasan
selanjutnya yang lebih detail.
4. Tidak Full Finance

Kalau anda membayangkan bahwa developer property menggunakan semua
dananya untuk membangun semua unit bangunan di proyek pengembangannya
maka anda salah. Atau bila ada developer property yang melakukannya maka itu
adalah tindakan sangat berani atau dapat kami katakan beresiko.
Strategi ini hampir dilakukan oleh developer property bahkan oleh para developer
besar sekalipun!! Lalu apa yang mereka lakukan?
Ini adalah strategi ekonomi, memakai modal pihak lain dan mempercepat penjualan
guna mendapatkan dana segar. Mau contoh??
Coba anda berpura-pura atau benar-benar membeli apartemen yang
dikembangkan oleh developer besar lalu tanya apakah bangunannya sudah ada.
Bisa dipastikan kalaupun anda memutuskan untuk membelinya maka anda baru
bisa mendapatkannya setelah beberapa waktu kemudian (biasanya sekitar 2
tahunan) padahal selama 2 tahun itu anda sudah melakukan pembayaran. Apa itu
penipuan?? tunggu dulu, bukan sama sekali. Karena saat melakukan pembelian

anda sudah diberitahu kondisi yang akan anda terima. Kalau sudah membayar tapi
dibawa pergi, baru itu penipuan 
Strategi diatas juga sudah awam dilakukan oleh banyak developer property, lalu
mengapa ? begini..
 Sebagai modal tambahan.
Bukan berarti developer yang menggunakan cara ini adalah perusahaan dengan
modal kecil, developer skala besar pun melakukannya. Dengan adanya uang
masuk dari konsumen walau bangunannya belum ada maka dapat menambah
dana untuk pembangunannya. Jadi hanya sebagian dana developer yang
terpakai, sehingga kalaupun ada dana lain maka bisa digunakan untuk
keperluan lainnya atau untuk dana cadangan.
 Memangkas waktu penjualan.
Anda bayangkan untuk membangun satu rumah lantai satu akan memakan
waktu sekitar 3-6 bulan (tergantung luas dan desain). Kalau anda ingin menjual
rumah tersebut sampai selesai dibangun maka harus menunggu 3-6 bulan.
Betapa lamanya waktu untuk menunggu sampai anda dapat menjualnya ke
konsumen, bayangkan jika bangunannya adalah dua lantai atau bahkan
bangunan apartemen. Berapa lama anda akan menunggu??
Jadi ketika semua ijin dan pengolahan lahan selesai dan kita bisa menjual unit
bangunan walau belum terbangun, itu akan lebih baik dan lebih

mengefisiensikan waktu. Semakin cepat ada dana masuk maka akan lebih
memperlancar proyek pengembangan yang akan dilaksanakan.
Jadi anda sekarang mengerti mengapa banyak developer property sudah mulai
menawarkan produk property nya walaupun secara fisik bangunannya belum
terbangun. Lebih cepat lebih baik…kalau itu baik maka…Lanjutkan .
Beberapa developer bahkan melakukan kombinasi, yaitu membangun sebagian

terlebih dahulu sambil langsung melakukan pemasaran.

2
FAKTOR PENDUKUNG MENJADI DEVELOPER PROPERTY
Secara garis besar terdapat beberapa faktor pendukung internal untuk menjadi Developer,
berikut adalah syarat ideal yang dibutuhkan :
 MODAL
Faktor ini merupakan faktor umum dalam bisnis apapun, termasuk untuk menjadi
Developer properti. Bisnis pengembang perumahan merupakan bisnis yang
mempunyai perputaran uang yang cukup besar.
Kapitalisasi modal membuat developer mempunyai gerak yang leluasa untuk
melakukan pelaksanaan dan pengembangan proyek.
Kebutuhan yang menyedot modal sangat besar adalah dalam penyediaan lahan
pengembangan dan proses perijinan serta legalitas proyek.
Kebutuhan dana yang tidak bisa ditetapkan secara pasti adalah saat proses perijinan,
maksudnya adalah standar perijinan tetap ada namun realitas dilapangan akan sangat
tergantung kepada sistem birokrasi pemerintahan setempat.

Faktor pendanaan memang menjadi penghambat terbesar untuk memulai berbisnis,

terutama di bidang properti. Jika dilihat dari kebutuhan ideal memang diperlukan dana
yang cukup besar untuk menjadi pengusaha di bidang properti, dana yang harus
disiapkan untuk memulai hingga menyelesaikan proyek.
Dalam penjelasan selanjutnya Kami akan coba paparkan bagaimana Anda dapat
memulai menjadi Developer dengan proses yang relatif lebih sederhana dan dengan
dana yang relatif terbatas.
 SUMBER DAYA MANUSIA

Memiliki kecukupan dana masih belum cukup untuk menjadi Developer. Kemampuan
pengelolaan dan perencanaan proyek menjadi faktor terpenting ketika faktor modal
dapat dipenuhi.
Sumber daya manusia diperlukan tertama ketika proses perencanaan dan
pelaksanaan proyek perumahan. Mulai dari pembuatan teknis lapangan, desain
bangunan, hingga tahapan promosi dan pemasaran.
Bidang-bidang sumber daya yang dibutuhkan adalah Arsitek, Estimator/teknik sipil,
Marketing, Akuntansi.

 PENGALAMAN
Menangani beberapa proyek akan memberikan nilai tambah, terutama untuk proyek-
proyek properti.
Pengalaman diperlukan ketika kita menghadapai beberapa permasalahan terkait
dengan proyek pembangunan. Pengalaman juga memberikan wawasan lebih atas hal
– hal yang perlu dipersiapkan agar tidak muncul permasalahan di kemudian hari.
Namun pengalaman bukan hal yang mutlak harus Anda miliki, disini kami mencoba
berbagi pengalaman yang kami miliki sehingga Anda memiliki petunjuk awal untuk
memulai memasuki bisnis properti.
Jika Anda belum berpengalaman, mengapa tidak memanfaatkan pihak-pihak lain yang
sudah berpengalaman di bidang ini? Bagaimana caranya?. Akan dibahas selanjutnya
di buku ini.

3
INSTRUMEN – INSTRUMEN PROYEK PERUMAHAN
Dalam uraian sebelumnya telah dijelaskan bagaimana proyek properti terkait dengan 104
usaha didalamnya. Namun ada beberapa instrumen – instrumen yang memiliki nilai sangat
penting bagi pengembang perumahan. Instrumen yang dibutuhkan untuk menjadikan
proyek perumahan terjadi.
 TANAH
Tanah merupakan instrumen sangat penting dan vital bagi developer, karena tanpa
lahan untuk pengembangan maka tidak mungkin ada proyek.
Sebagai aset terpenting bagi developer maka tanah merupakan elemen yang memiliki
nilai termahal. Pemilihan tanah juga merupakan faktor sangat penting karena banyak
developer dalam proses pengembangan justru banyak mendapat banyak
permasalahan dikemudian hari akibat salah dalam proses pemilihan tanah.
Lalu tanah seperti apa yang baik dan aspek apa saja yang harus diperhatikan dalam
pemilihan tanah ?, akan dijelaskan dalam bab berikutnya.

 PERMODALAN
Tentu ini adalah faktor utama ya  , namun disini kami tidak akan berbicara nominal
karena nilainya sangat tergantung dari besar kecilnya proyek yang anda kerjakan. Kami
akan menjelaskan apa saja hal-hal yang perlu anda perhatikan terkait dengan faktor dana.
 Jangan menggunakan dana pinjaman kredit ! Jika anda pemula maka kami
sarankan untuk menghindari skema kredit.
 Persentase penggunaan dana sebagian besar akan tersedot untuk biaya perijinan,
pengolahan lahan dan pembangunan sarana pendukung lingkungan perumahan.
Kami akan buka tips mengefektifkan dana dalam proses pelaksanaan proyek,
silahkan pelajari pada penjelasan selanjutnya nanti.
 Selalu siapkan dana cadangan untuk operasional proyek
Besarnya modal yang kita miliki akan berdampak pada proses pelaksanaan proyek,
jika dana Anda cukup besar maka akan lebih aman dan relatif lebih leluasa dalam
melaksanakan rencana pengembangan.
Kebutuhan terbesar akan dana adalah untuk pembelian tanah (jika Anda memang
harus membeli) dan saat proses perijinan proyek.
Dalam penjelasan berikutnya kami akan jelaskan tentang permodalan dengan modal
terbatas dan Anda tidak harus membeli tanah, sehingga besarnya dana yang harus

dikeluarkan diawal dapat dihindari. Selain itu juga akan kami jelaskan bagaimana anda
dapat menambah modal dengan bantuan instrumen lainnya.
 BANK
Ada beberapa peran perbankan yang terkait dengan Developer, bagi Anda yang ingin
menjadi Developer maka bank menjadi rekan yang sangat penting.
Apakah itu ?
1. Permodalan
Fasilitas kredit usaha yang disediakan oleh bank memang dapat digunakan sebagai
modal kerja Developer. Beberapa bank bahkan mempunyai skema kredit usaha
khusus bagi pengembang properti
Jika Anda menggunakan permodalan dari Bank maka perhitungkan bunga
kreditnya (lebih besar dari kredit konsumer seperti KPR). Untuk mendapatkan
modal kerja dari bank maka Anda harus mempunyai agunan atau jaminan yang
akan dijaminkan selama jangka waktu kredit.
2. Pengelolaan Keuangan
Ya, bank dapat digunakan sebagai alat bantu untuk pengelolaan keuangan proyek
Anda. Sistem yang sudah lebih profesional tentu dapat kita manfaatkan, selain lebih
tepat juga lebih simpel dan praktis bagi kita, terutama bagi Developer yang baru
memulai.

Penjelasan tentang ini dapat Anda lihat di penjelasan pada bab selanjutnya.
3. Pembiayaan
Fasilitas ini merupakan salah satu kemudahan yang diberikan kepada konsumen
kita. Produk perumahan yang kita buat akan ditawarkan kepada konsumen dengan
berbagai skema pembayaran, salah satunya adalah skema pembiayaan yang
ditawarkan oleh perbankan yaitu dengan fasilitas KPR (Kredit Kepemilikan Rumah).
Adanya fasilitas KPR yang dimiliki Developer akan memberikan alternatif
pembayaran bagi konsumen yang tidak memiliki kemampuan untuk membeli
rumah dengan cara cash/tunai.
Selain sebagai sarana pembiayaan bagi konsumen, KPR juga dapat kita gunakan
sebagai fasilitas pembiayaan bagi Developer dengan modal terbatas.
Bagaimana detail tentang KPR dan fungsinya sebagai pembantu keuangan bagi
Developer akan dijelaskan pada bab khusus tentang KPR.
 KONTRAKTOR
Kontraktor merupakan rekan bagi Developer dalam proses pembangunan proyek
perumahan.

Instrumen ini digunakan jika Anda hanya fokus pada pengembangnya, kontraktor tidak
perlu jika Anda juga yang melaksanakan proyek pembangunannya.
Dalam buku ini kami akan fokus kan pada fungsi Developer saja, artinya Anda kami
rekomendasikan hanya akan lebih terfokus kepada bisnis dan manajeman
Developernya. Mengapa begitu ?
Agar manajeman Anda menjadi lebih simpel dan praktis, juga agar lebih fokus kepada
bisnis Pengembangan Bisnis Developer.
Dalam bab-bab selanjutnya akan kami jelaskan bagaimana detail kerjasama Anda
dengan Kontraktor.

4
MANAJEMEN KEUANGAN UNTUK DEVELOPER
Pengelolaan keuangan menjadi faktor penting ketika proyek sudah berjalan. Salah dalam
mengelola maka akan timbul bencana, karena perputaran uang di Developer sangat cepat
seiring dengan berjalannya proyek maka kebutuhan akan material dan tenaga kerja akan
meningkat. Pengelolaan ditujukan agar cashflow anda antara penerimaan dan
pengeluaran seimbang.
Kami akan coba menjelaskan bagaimana pengelolaan keuangan yang sederhana dan
praktis bagi Anda yang baru memulai terjun menjadi pengembang perumahan.
 PERSIAPAN REKENING DAN PEMBAGIAN POS-POS
Pembagian rekening dibagi atas dua pos, yaitu rekening penerimaan dan rekening
pengeluaran. Lebih baik jika jenis rekening yang digunakan adalah rekening Giro,
karena pencatatan mutasinya lebih detail tercatat.

Rekening penerimaan dapat lebih dari satu rekening, sedangkan untuk rekening
pengeluaran dibatasi hanya satu rekening. Rekening penerimaan dari beberapa bank,
hal ini untuk memberikan kemudahan bagi konsumen.
Sedangkan rekening pengeluaran hanya ada satu rekening, hal ini agar kontrol
pengeluaran dapat mudah di awasi.
Rekening pengeluaran biasanya digunakan untuk penggunaan atas biaya - biaya
operasional.
Bersamaan dengan pembukaan rekening maka ajukan juga pembuatan bilyet Giro
atau Cek, kami sarankan anda membuat buku Cek saja.
 KONTROL KEWENANGAN
Penandatanganan cek dilakukan oleh 2 orang atau lebih (jangan hanya 1 orang), hal
ini dimaksudkan untuk kontrol pengeluaran uang. Sehingga ada check & balance
antara orang-orang yang berada di manajemen. Dan juga agar meminimalisasi
penyalahgunaan penggunaan keuangan.

 PENGELOLAN CASH IN-OUT KEUANGAN
Atur waktu antara pemasukan dan pengeluaran uang, dalam satu minggu gunakan
hanya satu hari untuk mengeluarkan uang. Biasanya di hari Jum’at. Hal ini agar
pencatatan cashflow Anda bagus, enam hari untuk mencari uang dan hanya satu hari
untuk mengeluarkannya.
Cara ini sebenarnya sudah umum digunakan oleh banyak perusahaan. Atau Anda bisa
menentukan hari apa saja yang anda gunakan khusus untuk mengeluarkan uang.
 PEMBATASAN PENGGUNAAN REKENING
Rekening-rekening yang sudah Anda buka tadi hanya dikhususkan untuk satu proyek
saja. Jika sebelum proyek pertama Anda selesai tapi sudah mengembangkan proyek
lainnya maka silahkan buka rekening-rekening baru untuk pos-pos proyek yang baru
tersebut. Hal ini untuk memudahkan kontrol pengelolaan uang.
Mengapa memanfaatkan rekening Giro ?, hal ini untuk membantu pembukuan Anda,
karena pihak Bank lah yang menjadi pencatat atas lalu lintas transaksi kita. Dan
menghindari kesalahan pencatatan jika dilakukan secara manual, karena pencatatan
Bank relatif jauh lebih baik.

5
TAHAPAN PELAKSANAAN PROYEK SECARA UMUM
Berikut adalah beberapa tahapan secara umum yang harus Anda lalui dalam proses
pengembangan proyek perumahan.
 PEMILIHAN TANAH
Tanah seperti apa yang harus Anda pilih ?, secara garis besar adalah sebagai berikut :
1. Pastikan peruntukan lahannya adalah untuk perumahan, anda dapat ke Bappeda

setempat untuk melihat RUTR (Rencana Umum Tata Ruang)
2. Pilih lokasi yang berada di pinggir jalan beraspal, baik itu jalan utama atau jalan
lingkungan, namun kalaupun bukan berada di jalur utama lebih baik jika akses
menuju lokasi tanah tidak melewati banyak persimpangan.
3. Bebas banjir, tidak berada di jalur tegangan tinggi listrik.

Contoh Lahan yang dilewati jalur

Saluran Tegangan Tinggi
4. Dekat dengan pusat keramaian/kota, dekat dengan fasilitas umum.

5. Hindari tanah yang dekat dengan sungai, pemakaman, tusuk sate, saluran listrik
tegangan tinggi & dekat pabrik.
Selain tentang aspek lokasi ada lagi yang perlu diperhatikan dan merupakan aspek
yang sangat penting, yaitu aspek status legalitas atas tanah tersebut. Berikut
pambagiannya :
1. Status Sertifikat Hak Milik (SHM)

Pada umumnya dimiliki oleh perseorangan, tanah dengan status ini biasanya lebih
mudah dalam proses perijinan. Keuntungannya biasanya konsumen lebih menyukai
tanah dengan status SHM karena tidak memiliki jangka waktu pemilikan.

2. Status Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)

Biasanya dimiliki oleh perusahaan, memiliki jangka waktu kepemilikan (biasanya
sekitar 25 tahun). Namun tanah ini dapat ditingkatkan statusnya menjadi SHM tentu
ada biaya tambahan yang harus dikeluarkan.
3. Belum Bersertifikat
Dalam masyarakat biasa disebut tanah girik atau letter C. Perlu waktu untuk di
proses sertifikasi, namun keuntungannya adalah bila Anda mendapati tanah seperti
ini adalah harganya bisa lebih murah. Namun harap proses penelitian atas
kepemilikannya harus lebih detail dan lengkap agar status kepemilikannya lengkap.
Untuk memeriksa apakah status tanah tidak bermasalah maka anda dapat
memeriksanya di kantor BPN (Badan Pertanahan Nasional), dapat dilakukan dengan
memakai jasa Notaris.
 TAHAP KELAYAKAN PELAKSANAAN PROYEK
Kelayakan diperlukan untuk memberikan gambaran awal apakah proyek yang akan
dilaksanakan layak secara bisnis. Dan jika memberikan keuntungan maka berapa
perkiraan keuntungan yang akan dihasilkan.

Perhitungan awal sangat penting karena dalam tahapan ini akan diketahui perkiraan
biaya-biaya yang harus dikeluarkan.
Beberapa hal yang harus Anda perhitungkan dalam tahapan kelayakan :
1. Harga tanah
Mencari harga dibawah harga pasar merupakan tujuan utama semua Developer.
Patokan sederhana yang dapat Anda jadikan acuan adalah lihat dari nilai NJOP
(Nilai Jual Obyek Pajak). Usahakan harga yang Anda dapatkan tidak jauh dari nilai
jual yang tercantum di NJOP. Lebih baik lagi mendapatkan harga dibawah atau
sama dengan nilai NJOP.
Harga tanah juga dapat menentukan kisaran harga jual rumah yang akan
ditawarkan, bila harga tanah mahal maka otomatis harga jual rumah juga akan
mengikuti, begitu pun sebaliknya.
2. Biaya-biaya Perijinan
Untuk Developer skala kecil maka biaya yang harus dikeluarkan untuk proses
perijinan tidak begitu besar, karena tahapan perijinan cukup sederhana. Yang perlu
diperhitungkan adalah biaya IMB, biaya pengesahan ijin lokasi (untuk luas lahan
kecil biasanya hanya cukup sampai tingkat Kecamatan) & biaya pemecahan
sertifikat (splitsing)

Untuk luas lahan dibawah 5000m2 biasanya tidak perlu IPT (Ijin Peruntukan tanah)
dari Kabupaten, namun ini sangat relatif tergantung kebijakan pemerintahan daerah
masing-masing.
Dan untuk luasan dibawah 5000m2 tidak perlu membuat badan usaha (CV/PT),
cukup ijin atas nama perorangan saja.
Perkirakan total biaya-biaya resmi yang harus dikeluarkan dan siapkan juga biaya
cadangan untuk biaya-biaya “tidak resmi”. Anda tentu mengerti maksudnya  , hal
ini memang susah dihindari bagi para Developer. Sekali lagi, kemudahan proses
birokrasi sangat tergantung kepada daerah masing-masing.
3. Kompetitor Terdekat
Carilah data-data tentang perumahan yang terdekat dengan lokasi tanah. Data ini
akan menjadi acuan harga jual & rencana kelas pasar yang akan kita masuki. Anda
bisa datang ke kantor Pemasarannya untuk seolah-olah menjadi calon konsumen
atau dengan mendapatkan brosur dari setiap perumahan yang ada
Coba analisa juga apa yang menjadi kelemahan & kelebihan para kompetitor
tersebut sehingga anda mendapatkan pelajaran dari hal-hal tersebut.
Anda bisa menjadikan kompetitor acuan untuk membuat strategi pemasaran,
apakah anda ingin berhadapan langsung (head to head) atau berani membuat
pasar yang berbeda.
Tentu ini tergantung dengan lokasi, desain dan konsep perumahan Anda.

 PROSES PERENCANAAN DAN DESAIN
Tahapan ini meliputi perencanaan teknis pelaksanaan proyek, perancangan unit rumah
(desain). Berikut garis besar tahapan perencanaan yang perlu dilakukan :
1. Perencanaan Tata Ruang Kawasan Pengembangan (Site Plan)

Perhatikan ketentuan dari regulasi yang dikeluarkan oleh dinas setempat, seperti
lebar jalan, proporsi lahan hijau, saluran drainase.
Untuk Developer dengan luas pengembangan kecil (dibawah 5000m2) penataan
site plan bisa dikatakan relatif lebih sederhana.
2. Desain Bangunan
Tentukan tema perumahan anda, karena akan menjadi landasan untuk desain
rumah yang akan dipilih. Apakah minimalis, tropis, mediterania. Juga tetapkan
pemilihan bahan-bahan bangunan (material), sesuaikan dengan segmentasi pasar
yang anda pilih.
Saran : Gunakan desain-desain yang umum memiliki nilai jual, anda dapat melihat
melalui brosur-brosur perumahan yang sudah ada. Jangan ditiru utuh! Modifikasilah
agar tetap mempunyai ciri yang berbeda

3. Detail Teknis
Merupakan detail gambar-gambar teknik yang akan diterjemahkan langsung di
lapangan. Mulai detail site plan sampai detail gambar bangunan.
 PROSES PERIJINAN DAN LEGALITAS
Proses perijinan dan legalitas belum bisa dilakukan bila tahapan perencanaan teknis
belum mengeluarkan output untuk dapat di ajukan kepada dinas terkait.
Sebelum sampai pada penjabaran proses perijinan & legalitas maka ada beberapa hal
yang harus anda ketahui sebelumnya :
1. Proses regulasi & alur perijinan hampir sama di setiap daerah. Karena biasanya
beberapa peraturan yang dipakai merupakan peraturan yang diatur oleh pemerintah
pusat (berupa UU, PP & Kepmen), namun yang tidak sama adalah biaya yang
ditetapkan oleh setiap daerah.
2. Untuk tanah dengan luas mulai 5.000m2 keatas maka perijinan harus
menggunakan badan hukum (PT atau CV).

3. Untuk pengembangan perumahan dengan luas lahan mulai 5.000m2 keatas maka
Ijin Peruntukan Tanah (IPT) dikeluarkan oleh pemerintah Kota atau Kabupaten.
Untuk peraturan ini akan berbeda di tiap-tiap daerahnya, tergantung dengan
regulasi setempat.
4. Pengembangan perumahan skala menengah keatas atau luas mulai 5.000m2
keatas memang memerlukan proses perijinan yang cukup banyak tahapannya.
Berikut tahapan yang harus Anda lakukan dalam proses perijinan dan legalitas:
1. Lakukan pengecekan Sertifikat Induk ke Badan Pertanahan Nasional (BPN)

setempat. Hal ini untuk memastikan bahwa tanah yang kita pilih bukan merupakan
lahan bermasalah/sengketa.
2. Proses ijin pengolahan lahan, untuk luasan yang terbatas/kecil Anda cukup sampai
pada tingkat Kecamatan.
3. Setelah ijin pengolahan selesai, segera proses Ijin Membangun Bangunan (IMB),
Anda bisa melakukannya di Dinas Tata Kota dengan rujukan rekomendasi tingkat
Kecamatan (untuk luas yang kecil).
4. Jika IMB sudah selesai maka Anda dapat segera melakukan kegiatan di lahan
pengembangan proyek.
5. Lakukan pemecahan Sertifikat Induk (splitsing) menjadi beberapa bagian sesuai
dengan jumlah unit yang akan Anda jual.

6. Selain pemecahan sertifikat induk, proses juga IMB setiap kavlingnya, lalu lakukan
pemecahan PBB (Pajak Bumi Bangunan).
Beberapa tahapan dapat Anda gunakan jasa pihak lain, untuk pengecekan sertifikat
hingga pemecahan sertifikat dapat menggunakan jasa Notaris PPAT (Pejabat Pembuat
Akta Tanah).
 PROSES PENGOLAHAN LAHAN
Dikeluarkannya IMB maka merupakan “jalan masuk” Anda dalam memulai kegiatan di
lokasi proyek.
Pengolahan lahan dilakukan sebagai pematangan tanah untuk proses pembangunan
rumah. Berikut adalah tahapan yang dilakukan pada proses pengolahan lahan :
1. Jika lahan yang ada adalah sawah atau kolam maka perlu dilakukan pengeringan
terlebih dahulu.
2. Lakukan cut & fill untuk tanah yang permukaannya tidak rata.
3. Buat pembagian peruntukan, antara peruntukan sirkulasi (jalan) dengan peruntukan
kavling untuk rumah.

Jika kondisi tanah yang Anda miliki merupakan tanah kebun dengan kontur yang rata
maka lebih mudah dan efisien dalam proses pengolahannya
 TAHAP PEMBANGUNAN
Ada beberapa skema pembangunan yang dilakukan oleh beberapa Developer, dan
setiap skema membedakan kemampuan modal dari masing-masing Developer.
Keseluruhan skema dilakukan setelah proses perijinan telah selesai dan disetujui oleh
dinas terkait. Beberapa tahap pembangunan yang ada :
1. Pembangunan Keseluruhan
Pembangunan dilakukan secara menyeluruh hingga seluruh unit rumah yang
direncanakan. Skema pembangunan ini dapat dilakukan bila Developer mempunyai
modal yang sangat besar sehingga mampu membiayai terlebih dahulu proses
pembangunan seluruh unit bangunan rumah.
2. Pembangunan Sebagian
Skema ini membagi proses pembangunan dalam beberapa bagian atau tahapan.
Contoh : Tahap pertama (untuk pembagian per tahap) dan Cluster tertentu (untuk
pembagian perbagian atau Zona).

Ada beberapa sebab mengapa Developer menggunakan skema ini, seperti

- Untuk luasan lahan yang sangat besar biasanya dibagi atas beberapa zona atau
cluster pengembangan.
- Developer dengan modal menengah (tidak besar) dan lahan pengembangan
yang relatif agak luas maka biasanya membagi proyek atas beberapa tahap
pengembangan.
3. Pembangunan by Order
Produk rumahnya biasa disebut rumah indent (pesanan). Biasanya digunakan oleh
pengembang yang mempunyai kemampuan sangat terbatas. Namun tunggu dulu,
jangan salah, saat ini banyak Developer yang menggunakan skema ini dan tidak
semuanya merupakan Developer dengan modal cekak. Skema ini digunakan
karena secara bisnis memiliki perhitungan ekonomi yang lebih menguntungkan dan
efisien waktu.
Beberapa pertimbangan mengapa skema ini banyak dipilih oleh Developer :

 Karena modal terbatas.
 Karena pertimbangan strategi marketing.
Artinya jika dalam tahap pelaksanaan saja sudah dapat dilakukan penjualan,
mengapa harus menunggu rumah selesai terbangun.
 Efisiensi Waktu.
Jika penjualan dapat segera dilaksanakan tanpa menunggu pembangunan
rumah selesai maka menghemat waktu untuk tahap pemasaran.
 Percepatan Income.
Dengan percepatan tahapan penjualan maka perusahaan akan lebih cepat
mendapatkan pemasukan dari konsumen.
Dalam bab selanjutnya kami akan khusus membahas skema ketiga ini.
 RENCANA PROMOSI DAN PEMASARAN
Proses akhir dari rangkaian perencanaan proyek. Tahapan yang menentukan apakah
produk yang anda hasilkan mampu menarik perhatian orang lain untuk membeli.
Beberapa hal yang perlu disiapkan dalam tahap promosi dan marketing
 Brosur
Media promosi yang bersifat massal. Ada 2 macam brosur yang harus anda
siapkan yaitu brosur umum & brosur Exlusive.
 Spanduk, Umbul-umbul

Media promosi yang bersifat onside atau berada dilokasi atau sekitarnya, sebagai
penanda & informasi proyek yang sedang dikerjakan.
Tips : Hindari terlalu banyak kata-kata, cantumkan no telp marketing pastikan
dengan ukuran dan warna yang mencolok
 Iklan
Seperti media koran & radio. Promosi melalui cara ini merupakan opsional artinya
jika merketing kita efektif maka iklan di koran atau radio tidak diperlukan.
Selain mempersiapkan alat-alat untuk promosi, rencanakan juga konsep marketingnya

dan program promosi. Beberapa yang dapat Anda rencanakan :
 Diskon khusus untuk konsumen yang melakukan pembelian dengan cash keras.
Nilainya antara 15%-20% dari harga jual
 Diskon 10% untuk pembayaran cash bertahap. Cash bertahap dilakukan dengan
cicilan 6 kali sampai 12 kali
 Tarik perhatian dengan bonus yang diberikan untuk setiap pembelian rumah, lebih
baik bonus yang diberikan adalah hadiah yang pasti dapat bukan diundi.
 Untuk program promosi berikan batasan waktu, sehingga tidak memberikan waktu
panjang bagi calon konsumen untuk berfikir atau membandingkan dengan
perumahan yang lain.
Contoh: “Diskon hingga 20%, hanya berlaku sampai tanggal xx”, atau “Dapatkan
hadiah langsung kitchen set hanya untuk 5 unit pembelian pertama”

 TAHAP PENJUALAN
Penjualan properti sangat berbeda dengan penjualan produk lainnya, hal ini karena
pembeli tidak langsung mendapatkan/memiliki produk yang telah dibayarkan. Ada
tahapan yang harus dilalui hingga akhirnya mendapatkan produk yang dibelinya.
Secara garis besar urutan tahapan penjualan rumah adalah sebagai berikut :
1. Booking Fee atau Tanda Jadi

Merupakan ikatan awal antara Developer dengan konsumen, juga memastikan
bahwa konsumen berhak untuk memilih kavling yang diinginkan.
Uang yang dibayarakan dalam booking fee merupakan pengurang dari total harga
yang disepakati, atau justru elemen diluar harga jual. Tergantung dari kebijakan
Anda sebagai Pengambang.
Dokumen yang diberikan kepada konsumen adalah kwitansi pembayaran dan PSJB
(Perjanjian Sementara Jual Beli)
2. Klinik Desain
Dilakukan jika konsumen menginginkan adanya perubahan dari rancangan standar
yang telah ditetapkan oleh pihak Developer. Catatan, walaupun pihak Developer
membolehkan terjadi perubahan namun jangan sampai merubah konsep desain
yang telah ditetapkan. Seperti, tidak boleh merubah tampak depan, warna

bangunan harus tetap sesuai konsep, genteng harus sama dengan yang telah
ditetapkan. Hal ini ditujukan agar konsep kawasan tidak rusak oleh variasi
bangunan.
3. Uang Muka / DP
Dibayarkan setelah pembayaran booking fee, jangka waktunya sekitar 14 hari
setelah pembayaran booking fee atau setelah adanya kepastian persetujuan KPR
dari bank (untuk pembelian dengan KPR).
Persentase pembayaran DP biasanya sekitar 20% dari harga jual, angka ini dapat
berubah sesuai dengan kondisi. Bisa jadi ada konsumen yang menginginkan
membayar DP lebih dari 20% agar mengurangi cicilan dari KPRnya. Kaitannya
dengan KPR akan dijelaskan secara detail di bab selanjunya.
Saat terjadinya pembayaran Uang Muka selain memberikan Kwitansi maka berikan
pula PPJB (Perjanjian Pendahuluan Jual Beli).
4. Pelunasan
Pembayaran yang dilakukan setelah DP dibayarkan. Setelah adanya pelunasan
maka akan terjadi AJB (Akta Jual Beli) antara Konsumen dengan Developer. Saat
telah dilakukan AJB maka akan terjadi peralihan hak, seperti balik nama sertifikat
ke atas nama Konsumen. Peralihan hak juga akan mengandung konsekuensi

terjadinya kewajiban pembayaran pajak yang ditanggung oleh Developer maupun

Konsumen sebagai pembeli.
Secara jelas mengenai pajak akan kami bahas di penjelasan berikutnya.
5. Pembangunan Rumah
Tahap pembangunan dilaksanakan saat telah terjadinya AJB. Pelaksanaan
dilakukan antara 6-8 bulan tergantung dengan luas bangunannya. Untuk bangunan
1 lantai biasanya maksimal pelaksanaan sekitar 6 bulan dan sekitar 8 bulan untuk
bangunan 2 lantai.
6. Serah Terima
Dilaksanakan saat proses pembangunan telah selesai dan segala fasilitas rumah
sudah siap tersedia dan siap huni. Seperti fasilitas air dan listrik sudah harus siap
pakai.

Berikut skema umumnya
Klinik Desain Uang Muka /

Booking Fee
DP
Pembangunan
Serah Terima Pelunasan
Rumah
Saatnya menjual rumah, untuk tahap ini ada beberapa skema pembayaran yang harus kita
sediakan untuk konsumen. Variasi pembayaran disediakan agar konsumen mempunyai
pilihan pembayaran sesuai dengan kemampuannya, sehingga penjualan kita mampu
meraih cakupan konsumen yang lebih luas.
Ada beberapa skema pembayaran yang kita tawarkan pada tahap penjualan ini, berikut
penjelasan detail setiap skema pembayaran :

1. Cash Keras
Dalam skema ini konsumen langsung membayar lunas seharga rumah yang di beli.
Contoh skema cash keras :
Keterangan :
Pembayaran Booking Fee/Tanda jadi dibayarkan saat konsumen memesan kavling
yang diinginkan. Untuk pelunasan tergantung kepada kebijakan Developer.
Biasanya konsumen diberikan kelonggaran beberapa kali untuk pelunasan dengan
jangka waktu tertentu. Biasanya dari pembayaran booking fee hingga pelunasan
diberikan waktu 1 atau 2 bulan, dalam jangka waktu tersebut harus lunas 100%.
Namun ada pula yang memberikan kelonggaran 10% terakhir dibayarkan saat
rumah telah jadi (untuk rumah indent) atau menjelang serah terima.

Jangka waktu antara tiap tahapan pembayaran tergantung kepada kebijakan Anda
sebagai Developer. Dalam menangani konsumen yang memang telah sepakat
untuk membayar tunai maka Anda harus fleksibel, artinya kadang ada beberapa
kebijakan yang harus Anda longgarkan, seperti denda keterlambatan jika terlambat
membayar pada waktu yang telah disepakati. Dalam hal ini dapat di negosiasikan,
bisa dengan menghapus atau mengurangi.
2. Cash Bertahap
Jika Konsumen tidak mampu membeli dengan tunai namun memiliki penghasilan
yang cukup besar secara reguler (setiap bulan) maka ada pilihan pembayaran
dengan tunai bertahap/cash bertahap.
Pembayaran cash bertahap dilakukan setiap bulan dengan jangka waktu
pembayaran beberapa kali, yang banyak digunakan biasanya adalah jangka waktu
selama 12 bulan (12 x) bahkan ada beberapa Developer yang memberikan jangka
waktu lebih dari 12 bulan.
Untuk Developer kecil-menengah dan bagi Anda yang baru memulai, kami
sarankan paling lama jangka waktunya sampai dengan 12 bulan (12x pembayaran).
Contoh skema pembayaran cash bertahap

3. Pembayaran Kredit
Merupakan cara pembayaran yang digunakan sebagian besar konsumen, skema
pembayaran kredit bekerjasama dengan pihak Perbankan melalui fasilitas KPR
(Kredit Pemilikan Rumah) yang diberikan kepada konsumen kita.
Sebelum konsumen dapat memanfaatkan fasilitas ini, maka terlebih dahulu pihak
Developer harus bekerjasama dengan pihak Bank dengan PKS (Perjanjian
Kerjasama). Detail mengenai KPR dan PKS akan dibahas pada bab-bab
selanjutnya.
Contoh skema proses pembayaran kredit

 TAHAP SERAH TERIMA RUMAH
Merupakan tahap akhir kewajiban Anda sebagai pengembang terhadap konsumen.

Serah terima dilakukan jika proses pembangunan sudah selesai sepenuhnya dan layak
huni.
Apa saja yang harus kita lakukan?
 Lakukan checklist atas segala hal yang sudah anda tetapkan harus selesai atau
harus tersedia saat bangunan selesai. Pastikan semuanya lengkap
 Pastikan konsumen telah melunasi seluruh kewajiban pembayarannya
 Siapkan Berita Serah Terima (BAST) rumah

 Serahkan segala perlengkapan yang menjadi hak konsumen seperti kunci, rekening
PLN, rekening PDAM (bila menggunakan fasilitas PDAM). Bila konsumen sudah
melunasi kewajiban pembayaran maka berikan kwitansi pelunasan.
 Pastikan konsumen menandatangani BAST yang telah disiapkan oleh
pengembang. Penandatanganan dilakukan antara konsumen dengan pihak
pengembang

6
PAJAK DALAM TRANSAKSI JUAL BELI RUMAH
Saat terjadi transaksi jual beli secara resmi maka otomatis akan muncul kewajiban pajak
yang harus dibayarkan, kewajiban yang dibebankan kepada Penjual maupun Pembeli.
Sebagai warga negara yang baik maka sudah seharusnya kita melakukan kewajiban
tersebut , berikut pajak-pajak yang timbul :
 PPN
Pajak Pertambahan Nilai (PPN).

Dibebankan kepada Konsumen/Pembeli, dipungut oleh Penjual dengan catatan
Penjual adalah Pengusaha Kena Pajak (PKP) dan atau penghasilan dari penjualan
properti melebihi Rp. 600.000.000,00 (enam ratus juta rupiah) per tahun. PPN dipungut
pada saat penerimaan uang muka maupun pelunasan dan dibayarkan selambatnya
tanggal 15 bulan berikutnya.
Berikut rumus penghitungannya :

Bila harga jual TERMASUK PPN
PPN = (Harga Jual : Dasar Pengenaan Pajak*) x 10%

* Dasar Pengenaan Pajak adalah faktor pembagi harga jual sebesar 1,1 atau 110%
Bila harga jual TIDAK TERMASUK PPN
PPN = Harga Jual x 10%
Catatan: bila Harga jual > nilai NJOP maka lebih baik patokan pajak dinilai dari NJOP, namun
bila Harga Jual < nilai NJOP maka patokan pajak tetap dari nilai NJOP
 BPHTB
Bea Peralihan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

Dibebankan kepada Konsumen/Pembeli dan dibayarkan ketika terjadi peralihan hak
atau penandatanganan Akta Jual Beli di Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Pembayaran dapat dilakukan melalui Bank yang ditunjuk sebagai tempat pembayaran
pajak dan dilaporkan ke Kantor Pelayanan Pajak setempat.
Berikut rumus penghitungannya :

BPHTB = (Harga Jual – Faktor Tidak Kena Pajak*) x 5%
* Faktor Tidak Kena Pajak nilainya berbeda di tiap daerahnya
Berikut beberapa standar nilai atas Faktor Tidak Kena Pajak

1. Rp. 49.000.000 (empat puluh sembilan juta rupiah) dalam hal perolehan hak Rumah
Sederhanan Sehat (RSH) dan Rumah Susun Sederhana;
2. Rp. 10.000.000 (sepuluh juta rupiah) dalam hal perolehan hak baru melalui program
pemerintah yang diterima pelaku usaha kecil atau mikro dalam dalam rangka program
peningkatan sertifikasi tanah untuk memperkuat penjaminan kredit bagi usaha Mikro dan
kecil;
3. Rp.300.000.000 (tiga ratus juta rupiah) dalam hal perolehan hak karena waris, atau hibah
wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam
garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi
hibah termasuk istri/suami;
4. Paling banyak Rp.60.000.000 (enam puluh juta rupiah) dalam hal selain a, b dan c.
(Sumber : Dinas Pajak)
Namun penetapan hitungannya tergantung kebijakan di setiap daerah, silahkan Anda

bertanya pada aparat terkait di daerah Anda

 Pph Final
Pajak Penghasilan bersifat Final (Pph Final)

Pajak ini hanya dikenakan untuk Penjual yang perseorangan atau ber Sertifikat Hak
Milik (SHM), dan hanya dikenakan jika transaksi jual beli mulai dari Rp.60.000.000,-
keatas. Pembayaran dan caranya sama seperti pembayaran BPHTB
Rumus perhitungannya :
Pph Final = Harga Jual x 5%

7
TAHAPAN MEMULAI DENGAN DANA TERBATAS
Inilah cara dimana siapapun dapat menjadi Developer perumahan, disini akan kami
jelaskan mengapa :
JANGAN JUAL TANAH ANDA

JANGAN DULU BELI TANAH
JANGAN JADI KONTRAKTOR
(tidak ada maksud merendahkan Anda yang Kontraktor, sungguh!. Kami hanya mencoba
memberikan gambaran peluang usaha lain yang mungkin dapat dipilih)
 KONSEP KERJASAMA
Konsep kerjasama sebenarnya banyak digunakan oleh para pengembang atau

Developer Kecil, terutama yang mempunyai dana terbatas untuk dapat membeli tanah.

Kerjasama yang kami maksud adalah kerjasama dengan pemilik tanah, karena tanah
merupakan instrumen yang menyedot dana sangat besar.
Kami akan coba jelaskan skema-skema kerjasama dari yang umumnya digunakan
hingga konsep khusus yang akan kami jelaskan untuk Anda.
1. Konsep Pembagian Keuntungan Keseluruhan Proyek

Pemilik tanah dan Developer berkolaborasi dalam satu proyek. Dalam konsep ini
biasanya Developer memberikan kesepakatan dengan Pemilik tanah akan berbagi
keuntungan dari hasil proyek perumahan yang dikerjakannya.
Sehingga dalam konsep ini Pemilik Tanah dan Developer berbagi modal atas
proyek yang akan dikerjakan. Modal pemilik Tanah tentu dikonversi dari
kepemilikannnya atas tanah yang akan digarap. Sisa modal tentu dibebankan oleh
Developer.
Tampaknya bagi Pemilik Tanah skema kerjasama ini memberikan keuntungan yang
besar. Namun ada beberapa kelemahan atau resiko, seperti :
- Karena perhitungan keuntungan didasarkan pada hasil perhitungan keseluruhan

proyek maka hasil pasti berapa nilainya tentu harus menunggu hingga seluruh
penjualan selesai. Ini berarti Pemilik Tanah harus menunggu waktu yang relatif
lama untuk mendapatkan nilai pasti yang didapatnya.

- Jika proyek yang dikerjakan mengalami kerugian maka Pemilik tanah akan ikut
menanggungnya juga, karena jika proyek mengalami rugi berarti tidak ada
keuntungan yang bisa dibagikan kepada Pemilik Tanah.
- Tidak ada kepastian akan nominal keuntungan yang akan didapat, perkiraan
mungkin ada namun tentu realitas sebenarnya akan sangat berbeda.
- Tidak ada kepastian waktu kerjasama, lama kerjasama berdasarkan patokan
hingga proyek selesai. Dalam realitasnya proses penjualan suatu properti
sangat tergantung kepada kondisi pasar.
2. Konsep Win-win Solution

Konsep ini akan kami jelaskan dengan detail. Dalam perjanjian ini memberikan
keamanan bagi Pemilik tanah juga Developer, keamanan dalam arti keuntungan
dan resiko.
Dalam konsep ini pembelian tanah dilakukan dengan cara dibagi dalam setiap
kavling terbangun, artinya pembayaran dilakukan jika kavling terjual. Lalu dimana
keuntungan Pemilik Tanah ?
 Nilai keuntungan ditetapkan diawal perjanjian. Besarnya sekitar 20-50% dari

nilai total harga jual tanah yang disepakati dengan Developer.

Contoh : jika harga jual kepada Developer disepakati Rp.100.000,- dan luas
tanahnya 1000m2 maka total harga = Rp. 100.000.000,- maka keuntungan yang
kita janjikan adalah antara Rp. 20.000.000 sampai Rp.50.000.000,-.
Nilai persentase tergantung kesepakatan bersama.
 Pemilik Tanah dapat lebih cepat mendapatkan keuntungan. Karena pembayaran
tanah dan keuntungan dibayarkan dari setiap kavling yang terjual, tidak
menunggu sampai proyek selesai.
 Keuntungan Pemilik tanah telah di kunci diawal sehingga apapun kerugian yang
diderita dari proyek. Developer tetap wajib memberikan keuntungan, karena
telah disepakati diawal.
 Kerjasama dibatasi oleh waktu, dan ada denda kepada Developer bila dalam
jangka waktu tersebut belum terjual seluruh kavling.
Contoh konsep kerjasama ini :
Dalam perjanjian ditetapkan jangka waktu kerjasama selama 2 tahun dan dapat
diperpanjang. Ada pinalti untuk Developer (kita sendiri yang mengusulkan
adanya pinalti ini) bila dalam 2 tahun masih belum melunasi seluruh kewajiban
atas pembayaran tanah & keuntungan, pinaltinya berupa denda yang nilai nya
kita sepakati dengan Pemilik tanah.
Denda dapat berupa kenaikan harga tanah, nilainya sekitar 10%. Jadi saat
bulan ke 25 (masuk tahun ke-3) harga tanah akan naik 10%, berarti kewajiban

Developer naik menjadi 10% dari harga tanah, persentase keuntungan tentu
mengikuti harga baru tersebut.
Dengan skema diatas maka kita sebagai Developer mempunyai batas waktu
dan akan “habis-habisan” selama 2 tahun untuk menjual habis seluruh unit
rumah. Skema ini juga memberikan kepastian waktu dan nilai yang akan
didapatkan oleh Pemilik tanah.
Bagaimana kita dapat menyakinkan Pemilik tanah agar mau bekerjasama? Akan kami
jelaskan selanjutnya.
 KONSEP PEMBANGUNAN
Konsep pembangunan yang dilaksanakan untuk Developer dengan modal terbatas

adalah dengan sistem indent. Artinya jika ada pembelian maka baru akan kita bangun
rumah tersebut. Namun bukan berarti tanah tersebut tidak kita olah terlebih dahulu.
Kesalahan banyak Developer yang mempunyai modal “cekak” adalah hanya bermodal
gambar, lokasi proyek masih mentah (tidak ada kegiatan dan tanah belum diolah).
Sehingga terlihat seperti cara “murahan”, memang kita berharap dengan biaya awal se
murah-murahnya namun jangan sampai terlihat “murahan” .

Apa saja pengerjaan minimal yang harus ada di lokasi proyek? Akan kami bahas
selanjutnya di penjelasan “Proses Pembangunan”.
 PEMILIHAN TANAH DAN STUDI KELAYAKAN AWAL
Untuk aspek-aspek yang harus Anda perhatikan dalam memilih tanah, sudah didapat
pada Bab sebelumnya. Namun untuk Developer yang mempunyai modal terbatas ada
tambahan beberapa hal :
1. Carilah tanah yang bisa di kerjasamakan, Jangan Beli Tanah !

2. Dapatkan tanah dengan harga yang “miring”
3. Usahakan mencari lahan yang berupa kebun atau ladang. Jika berupa sawah atau
kolam maka akan ada biaya tambahan untuk perijinan dan proses pengeringan
lahannya.

4. Cari tanah dengan permukaan relatif datar. Jika banyak kontur atau malah curam
maka akan banyak terjadi proses cut atau fill (urugan).
5. Tanah dengan bentuk persegi lebih baik karena akan memberikan nilai efektifitas
yang maksimal dalam pemanfaatan lahannya dan kemudahan perencanaan master
plan dibanding jika bentuk tanah yang tidak berarturan.

6. Bersertifikat SHM (Sertifikat Hal Milik). Sudah pasti konsumen akan lebih menyukai
rumah dengan status SHM dibanding SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan).
Untuk kelayakan awal ada beberapa hal yang perlu Anda lakukan :
1. Hitung komponen harga tanah, perkiraan biaya ijin dan promosi serta persentase
keuntungan bagi Pemilik tanah. Agar mendapatkan perkiraan nilai harga jual rumah
per unit.
2. Bandingkan dengan kompetitor perumahan disekitarnya (jika sudah ada), apakah
harga yang Anda akan tawarkan sudah rasional untuk bertarung di pasar.
3. Analisa kelebihan dan kekurangan lokasi perumahan Anda. Jika lokasi Anda lebih
baik dari kompetitor jangan takut bila harga Anda sedikit diatas mereka, jika lokasi
Anda merupakan kekurangan maka perhitungkan komponen mana yang bisa di
efektifkan (pengurangan biaya bangunan per m2,desain bangunan yang lebih
menarik, penambahan fasilitas atau bonus pembelian).
 NEGOSIASI DENGAN PEMILIK TANAH
Bagaimana cara bernegosiasi kepada Pemilik Tanah agar mau bekerjasama dengan
Developer ? , berikut hal – hal yang perlu Anda perhatikan :

1. Kenali latar belakang pemilik tanah

Cari tahu apa kegiatannya, pekerjaannya, bisnisnya, lingkungan rumah tinggalnya,
bagaimana keluarganya. Mungkin terlihat “ribet” namun sesungguhnya hal - hal
tersebut menentukan bagaimana kita seharusnya berkomunikasi dengan pemilik
tanah, bagaimana bahasa yang kita gunakan. Misal jika status sosial pemilih tanah
berada di menengah ke atas tentu berbeda bahasa kita bila dengan status yang
berada di menengah ke bawah.
Penyampaian bahasa yang tepat dapat menjadikan ikatan emosional awal yang
baik antara anda dengan pemilik tanah.
2. Ungkap kebutuhan pemilik tanah

Jika anda mendapati pemilik tanah yang akan menjual tanahnya maka coba
ungkapkan mengapa ia ingin menjual tanahnya. Sebab kadang alasan untuk
menjual tanah sangat sederhana.
Misal : ada yang menjual tanah karena ingin naik haji, membayar hutang, untuk
biaya sekolah atau kebutuhan hidup mendesak yang lain.
Bila anda mendapati kasus yang seperti itu maka coba negosiasikan bahwa anda
akan memenuhi kebutuhan awal yang mereka butuhkan tersebut dengan syarat
pembayaran sisanya dibayarkan melalui kerjasama dari setiap penjualan kavling
yang terjual.

3. Lakukan pendekatan dengan “Hati”

Maksudnya adalah ungkapkan maksud tujuan anda dalam memulai bisnis properti.
Mengapa anda menginginkan bermitra dengan pemilik tanah, karena dengan
bermitra maka dapat saling menguntungkan. Dengan membangun komunikasi
dengan pemilik tanah maka anda ungkapkan bahwa pertemuan dengannya sebagai
bagian dari menyambung silaturahmi, menambah teman/saudara baru.
Di awal hindari sudah membicarakan mengenai harga atau hitungan mengenai
nominal uang. Coba berkomunikasi dengan bahasa yang santun, bersikap jujur &
ikhlas. Jujur maksudnya tidak ada niat untuk merugikan & membohongi pihak
manapun, Ihklas berarti tidak terkesan hanya bertujuan materi/profit semata.
4. Lebih baik membangun daripada menjual tanah

Ya, menjual tanah hanya akan mendapatkan uang senilai harga pasar tanah di
daerah tersebut, padahal dengan mengelola dahulu dan membangunnya maka
akan mendapatkan keuntungan yang berlipat. Kaitannya dengan bernegosiasi
dengan pemilik tanah, ungkapkan hal yang tadi, ditambah dengan bahwa jika ia
hanya menjual tanah maka akan terkesan butuh uang atau bagi-bagi waris
misalnya, dengan hanya menjual tanah maka tidak ada “sisa jejak” bahwa tanah
tersebut adalah hasil keringatnya atau hasil kerja keras orang tuanya (jika itu tanah
waris).

Dengan bekerjasama dengan developer maka akan mengesankan bahwa itu juga
termasuk usaha pemilik tanah, sehingga kesan dengan tetangga/lingkungan sekitar
bahwa pemilik tanah punya usaha baru yaitu usaha properti. Dengan membangun
& mengembangkan tanahnya maka pemilik tanah akan memiliki kebanggaan
sendiri, memiliki kenangan yang akan terus ada. Hal yang tidak akan didapatnya
jika ia hanya sekedar menjualkan tanahnya
Jadi pesannya adalah, Jangan Jual Tanah !
5. Gunakan pengaruh orang lain di dalam keluarganya.

Cari tahu siapa orang yang paling ia hormati di dalam keluarga (bisa orang tua,
kakek atau orang yang berjasa baginya) dan usulkan untuk menamakan
perumahan itu dengan nama anggota keluarga tersebut
Katakan bahwa jika nama itu digunakan maka akan abadi selamanya, akan selalu
terkenang selama perumahan itu ada. Dan merupakan penghormatan yang sangat
istimewa bagi orang yang dihormatinya tersebut.
6. Negosiasikan Harga Tanah

Walau kami urutkan di urutan kesekian dari proses negosiasi, namun aspek ini
sangat penting pengaruhnya dalam proyek Anda.
Jika harga yang ditawarkan sudah murah tentu tidak masalah, namun jika pemilik
tanah mematok harga yang cukup tinggi maka tawarkan bisnisnya. Maksudnya

adalah kita tawarkan kepada Pemilik tanah atau anggota keluarganya

(anak/adik/sepupu/dll) akan kita ajarkan bagaimana menjadi seorang Developer,
caranya tentu dengan ikut mendampingi proses pengembangan yang akan
dilakukan dan kita sebagai Developer akan se transparan mungkin untuk membuka
semua tips dan trik nya.
.
7. Negosiasikan skema pembayaran
Ada beberapa skema yang dapat anda kepada pemilik tanah tawarkan :
 Usahakan anda dapat melakukan pembayaran pembelian tanah 100 % dicicil

dengan cara dibayarkan dari setiap penjualan kavling yang terjual.
 Bila harus mengeluarkan uang muka usahakan minimal hanya 5 % (atau lebih
kecil dari 5%) dari harga tanah sisanya (95%) dibayarkan dari setiap kavling
yang terjual
 Pembagian keuntungan langsung dibayarkan dari setiap kavling yang terjual,
pembayaran ke pemilik tanah adalah pembayaran tanah ditambah nilai
keuntungan
 Nilai tambahan keuntungan bagi pemilik tanah antara 10%-50% dari harga
tanah yang disepakati
Contoh skema pembayaran melalui sistem kerjasama dengan pemilik tanah :

Pembayaran Pembayaran total tanah

akan dibagi menurut setiap
100 % dengan kerjasama kavling yang terjual
Berikan Uang Muka

(usahakan hanya 5-
10% dari nilai tanah)
Pembayaran
dengan uang muka
Sisa pembayaran
dibayarkan sesuai
kavling terjual

Contoh penerapan pembayaran :

Luas tanah : 1000 m2
Harga Tanah : Rp.100.000,-
Total Harga Tanah : 1000 x 100.000,- = Rp.100.000.000,-
Jadi kewajiban anda kepada pemilik tanah adalah sebesar Rp.100.000.000,-
Jika Pembayaran 100% kerjasama, maka
Luas efektif pengembangan (dikurangi 40% untuk Fasum) : 600 m2
Jika luas setiap kavlingnya ditentukan 75 m2 maka akan ada 8 kavling (600 m2 dibagi 75 m2)
Jadi beban pembayaran di setiap kavlingnya :
Rp.100.000.000,- / 8 kavling = Rp.12.500.000,- per kavling
Kesimpulannya jika ada kavling yang terjual maka kita wajib membayar kewajiban sebesar
Rp.12.500.000,- per kavling tersebut.
Bagaimana jika anda harus bayar uang muka, tinggal kurangi saja nilai kewajiban anda
dengan uang muka yang anda bayarkan lalu di bagi per kavlingnya. Hitungannya sama
dengan yang diatas.
Nilai perhitungan yang kita lakukan nantinya akan menjadi lampiran dari Surat
Perjanjian antara pihak developer dengan pemilik tanah.
Dalam berbisnis dengan baik maka kita harus menjaga kepercayaan, kepastian &
keamanan bagi pemilik tanah. Hal – hal yang perlu diperhatikan :

 Pastikan bahwa sertifikat tanah berada di pihak yang netral yaitu notaris. Bila
perlu pihak pemilik tanah yang menentukan notaris mana yang akan dipilih
dalam proses kerjasama ini.
 Jaga komitmen dalam proses kerjasama berjalan tidak ada salah satu pihak
yang ingkar. Hal ini bisa dijaga dengan adanya perjanjian yang ditandatangani
oleh kedua pihak dan disahkan didepan notaris sehingga memilik kekuatan
hukum yang jelas.
8. Jika sudah ada pernyataan kesediaan dari Pemilik tanah untuk bekerjasama maka
minta ijin untuk melakukan kegiatan di lokasi, namun bukan kegiatan
pembangunan. Misalnya : lakukan pemasangan umbul – umbul (polos saja), jika
berupa ladang maka lakukan pembersihan lokasi. Mengapa ini dilakukan ?
Karena agar kita mengetahui bahwa tanah yang akan kita olah bukan merupakan
tanah bermasalah, jika ada masalah dengan tanah kita maka akan ada pihak yang
berkeberatan dengan kegiatan yang ada di tanah tersebut atau minimal orang –
orang disekitar akan memberikan informasi.

 STUDI KELAYAKAN DETAIL PROYEK
Tahapan studi kelayakan proyek yang lengkap ini merupakan hasil lanjutan dari
kelayakan sederhana yang telah anda lakukan pada awal tahapan sebelumnya.
Dalam kelayakan ini anda akan memperhitungkan beberapa komponen biaya yang
berkaitan dengan proses pelaksanaan proyek pembangunan perumahaan.
Berikut komponen-komponen biaya dalam kelayakan proyek :
1. Biaya harga tanah mentah.

Merupakan harga jual dasar yang disepakati diawal kerjasama belum termasuk
tambahan keuntungan proyek.
2. Biaya atas pembagian keuntungan
Berdasarkan kesepakatan awal antara Developer dengan Pemilik Tanah.
3. Biaya pengolahan lahan.
Merupakan biaya untuk mengolah tanah, seperti urukan, pembangunan selokan,
jalan masuk ke lahan pengembangan, dll.
4. Biaya konstruksi.
Merupakan biaya yang dikeluarkan untuk membangun setiap unit rumah.
5. Biaya sarana & prasarana.
Untuk membangun jalan lingkungan, gerbang masuk, jaringan listrik & air, taman
serta fasilitas umum lainnya.

6. Biaya Perizinan.
Termasuk didalamnya biaya perizinan & legalitas proyek, pajak yang muncul saat
terjadi jual beli dengan konsumen.
7. Biaya Manajemen & Over head.
Merupakan biaya operasional kantor & proyek, marketing, transportasi.
 TAHAP PERENCANAAN DAN PERIJINAN
Secara garis besar tahap perencanaan sama dengan yang sudah dijelaskan pada Bab
4 “Tahapan Pelaksanaan Proyek Secara Umum”, karena standar dan prosesnya sama
saja antara Developer kuat modal dengan Developer modal terbatas.
Untuk proses perijinan pun kurang lebih sama, namun Kami akan memberikan
beberapa tips tambahan dalam beberapa proses perijinan :
1. Pembayaran Pajak
Dalam kepemilikan tanah banyak kasus terjadi adalah pemilik tanah mempunyai
tunggakan pajak. Pembayaran pajak harus Anda selesaikan sebelum terjadinya
splitsing atas sertifikat tanah, maka caranya adalah negosiasikan denda atas
keterlambatan pembayaran pajak ke kantor Dinas Pajak setempat.

Catatan : Denda keterlambatan PBB adalah 2% per bulan, dan maksimal adalah
48% (sehingga berapapun lamanya keterlambatan maka dendanya tidak akan lebih
dari 48%)
2. Pembagian tahapan perijinan

Jika tanah yang Anda kerjasamakan terbagi atas beberapa sertifikat maka lakukan
proses perijinan dengan bertahap sesuai dengan urutan sertifikat yang ada, bukan
sekaligus semuanya kecuali memang dana Anda cukup.
Contoh :
Tanah dengan 2 sertifikat
B A
jalan
Maka ajukan dulu sertifikat A untuk perijinan pengolahan dan pengerjaan

proyek, ketika ijin keluar (IMB) dan Anda mulai mengolah lahan maka dapat

langsung Anda Jual unit rumah yang berdiri diatas tanah sertifikat A. Ketika
dana mulai masuk dari penjualan maka lanjutkan dengan pengurusan
perijinan untuk bagian tanah sertifikat B. Tahapan ini sah - sah saja, karena
perijinan yang kita lakukan benar-benar sesuai dengan luasan tiap sertifikat.
Dan pengurusan kedua atas sertifikat B dianggap merupakan tahapan
pengembangan atas proyek perumahan kita.
Dengan cara pembagian tersebut kita akan menghemat biaya perijinan di awal dan
mempercepat pemasukan dari penjualan tahap pertama.
3. Gunakan nama Pemilik tanah

Ya, karena sesungguhnya tidak/belum ada peralihan hak atas kepemilikan tanah
kepada pihak Developer, maka segala hal perijinan yang berkaitan dengan tanah di
atas namakan Pemilik tanah.
Hal ini juga sesuai pada penjelasan tentang negosiasi dengan Pemilik tanah,
bahwa pemilik tanah terkesan memiliki bisnis/usaha baru yaitu bisnis properti.
Dengan mengatas namakan Pemilik tanah maka orang-orang akan menganggap
bahwa proyek perumahannya merupakan milik Pemilik tanah.

4. Menentukan Harga Pokok Produksi (HPP) per Unit

HPP adalah patokan anda untuk menentukan harga rumah, juga untuk mengetahui
seberapa besar keuntungan anda nantinya. Ada beberapa komponen sebelum
menemukan Harga Pokok Produksi Rumah, yaitu :
Temukan luas lahan efektif. Lahan efektif adalah Total luas lahan bersih seluruh
kavling diluar jalur hijau, jalan atau fasilitas umum lainnya.
Luas Efektif = Luas lahan – Luas Fasum
Luas Fasum adalah luas total dari jalan, jalur hijau dan
fasilitas lainnya
Temukan harga dasar tanah per kavlingnya

Harga Dasar Tanah Kavling (HDTK)
HDTK = Total harga tanah : Luas Efektif
Hasilnya adalah harga dasar tanah kavling per m2 nya
Harga Dasar Tanah PerKavling (HDTpK)
HDTpK = HDTK x Luas Tanah per kavling

Temukan harga dasar bangunan

Harga Dasar Bangunan (HDB)
HDB = Luas Bangunan per unit x Biaya membangun per m2 bangunan
Hitung beban biaya per unitnya dari Biaya keseluruhan proyek
Beban Biaya per Unit (BBU)
BBU = Total Biaya Keseluruhan Proyek : Jumlah Unit
Total Biaya Proyek terdiri dari Total Biaya: Pengolahan lahan, Perijinan,
Legalitas, Operasional dan Pengeluaran lainnya yang terkait dengan
pelaksanaan proyek
Rumus umum HPP Rumah :

HPP Rumah = HDTpK + HDB + BBU
Ingat ini adalah harga dasar per unit rumah anda

 KERJASAMA KPR
Ketika seluruh proses perijinan selesai maka segera lakukan kerjasama dengan pihak
perbankan untuk fasilitas KPR melalui Perjanjian Kerjasama (PKS). Perjanjian ini
dilakukan agar konsumen kita dapat melakukan pembayaran rumah dengan cara kredit
perbankan melalui fasilitas KPR. Untuk Developer yang memakai skema penjualan
rumah indent (rumah pesan) maka PKS ini sangat penting sebagai salah satu
instrumen penambah dana. Untuk Developer yang menyediakan rumah ready stock
(rumah sudah terbangun) maka tidak memerlukan Perjanjian Kerjasama dahulu
dengan Bank terkait, walau dengan adanya kerjasama tetap menjadi nilai lebih.
Kerjasama ini intinya juga untuk memberikan alternatif pembayaran bagi konsumen
kita karena tidak semuanya merupakan pembeli tunai.
Detail tentang KPR akan kami jelaskan pada Bab berikutnya.
 PEMILIHAN KONTRAKTOR PELAKSANA
Jika bisa membangun sendiri mengapa menggunakan jasa kontraktor ?, mungkin ada
dari Anda yang bertanya seperti itu. Jika Anda merasa mampu maka silahkan saja,
namun jika Anda ingin fokus kepada bidang usaha Developer maka kami sarankan

memakai jasa Kontraktor dalam pembangunan rumah. Berikut beberapa alasan

mengapa menggunakan kontraktor :
1. Manajemen menjadi lebih sederhana & praktis.

2. Agar kita lebih berfokus pada marketing/penjualan dan pengembangan Bisnisnya.
3. Tidak direpotkan dengan harus mengkontrol hal-hal yang terlalu detail, seperti
menghitung persediaan stok bahan bangunan, menghitung upah harian tukang, dll.
4. Kontrol kualitas menjadi lebih praktis karena kita tidak setiap saat memantaunya.
Walau begitu tetap harus menjaga kualitas sehingga kontrol dapat dilakukan
dengan membagi tahapan dengan melihat persentase atas progres pembangunan
rumah.
Beberapa hal yang Anda perlu pertimbangkan dalam memilih Kontraktor :
1. Sangat penting bagi Anda untuk mendapatkan Kontraktor yang Full Finance, artinya
bersedia membangun terlebih dahulu baru kemudian pembayaran dilakukan saat
bangunan selesai.
2. Berpengalaman dalam membangun bangunan.
3. Anda mengetahui kualitas pengerjaan dari proyek-proyek Kontraktor tersebut.

Kontraktor merupakan mitra penting bagi Developer, ada beberapa Developer yang
mengingkari perjanjian dengan menunda pembayaran sehingga Kontraktor harus
menunggu dengan waktu yang lebih lama. Jangan jadi Developer Nakal, jika Anda
memang ingin merintis nama baik Anda.
Sekali Kontraktor yang handal dan berkualitas kita kecewakan maka mereka akan
menolak untuk bekerjasama dengan kita dan akhirnya kita justru akan mendapatkan
Kontraktor yang kurang berkualitas, karena hanya tinggal mereka yang mau
bekejasama dengan kita.
 PROSES PEMBANGUNAN
Dengan modal yang terbatas maka ada beberapa tips dan trik yang harus dilakukan
oleh Developer (catatan: semua dapat dilakukan bila IMB telah keluar). Segera lakukan
kegiatan dilokasi, kegiatan seperti apa ? beberapa hal yang harus Anda lakukan :
1. Mulai pengolahan lahan.

Seperti perataan, pengurukan, pengerukan (tergantung kondisi permukaan tanah)
2. Buat gerbang masuk dan taman depan.
Sebagai penanda perumahaan, gunakan desain gerbang yang minimalis atau
simpel namun terlihat berkelas/berkualitas. Gunakan bahan yang berkualitas

sehingga penamampilan gerbang terlihat mewah, ingat gerbang menjadi bagian

‘wajah’ perumahan anda.
3. Mulai membuat akses jalan dan pembagian batas setiap kavling.
Berikan tanda seperti patok untuk setiap kavlingnya.
4. Lakukan finishing jalan lingkungan.
Untuk finishing jalan cukup beberapa meter dari gerbang saja, jika sudah ada dana
tambahan dari penjualan maka dapat dilanjutkan hingga keseluruhan jalan.
Finishing bisa dengan lapisan aspal atau dengan paving blok
Untuk pelaksanaan awal ini pihak developer harus menyediakan dana, karena
pengerjaan yang dilakukan merupakan proses pengerjaan fasum/fasos (fasilitas
umum/sosial) yang merupakan proses pendahuluan sebelum dilakukannya proses
penjualan.
Karena itu pengerjaannya dilakukan sebagian lalu langsung dilakukan proses
penjualan, ketika cashflow yang ada sudah memungkinkan maka penyelesaiannya
dilakukan kemudian.
Berikut contoh pengerjaan awal yang harus dilakukan

Finishing jalan,
bisa paving block
atau aspal
Gerbang perumahan
Taman depan
Batas sementara
finishing jalan
Kavling-kavling
yang sudah diberi
batas Perkerasan jalan,
timbunan batu yang
diratakan

5. Jika dana yang ada sudah memungkinkan untuk menyelesaikan seluruh

infrastruktur perumahan maka segera lakukan finishing sehingga lingkungan
perumahan menjadi lebih menarik calon konsumen.
 PROSES PROMOSI DAN PEMASARAN
Harap dicatat, saat ijin sudah ada (IMB) dan pelaksanaan pembangunan mulai
dilaksanakan maka segera lakukan tahapan promosi dan pemasaran.
Sebelum melaksanakan tahapan promosi dan pemasaran maka harus dipersiapkan
rencana dan media nya, secara detail sudah dibahas pada Bab 5 . Namun pada kasus
pelaksanaan dengan dana terbatas ada beberapa media yang memang harus
dipersiapkan, yaitu :
1. Brosur, baik berupa brosur massal maupun brosur exslusive.

Brosur massal merupakan brosur yang berisi gambaran singkat perumahan Anda,
namun Lebih ditekankan pada Bahasa Marketing yang menjual. Contoh : “Hanya
dengan 50rban/hari sudah dapat rumah”, atau “Beli Rumah Langsung dapat Hadiah
Tanpa Diundi”, dan lain-lain.

Brosur Exslusive merupakan penjelasan lebih detail pada gambar setiap type
rumah yang ditawarkan, seperti gambar 3 dimensinya, denah dan spesifikasi bahan
bangunan.
2. Spanduk dan Umbul-umbul.

Pemasangannya media ini justru dapat Anda lakukan saat proses perijinan dalam
proses (jika memungkinkan), kegunaannya sebagai media pemberitahuan kepada
masyarakat yang melewati bahwa akan ada perumahan yang segera dibangun.
Pemasangan Spanduk setelah adanya pekerjaan lapangan maka isinya akan lebih
kepada program-program promosi yang Anda tetapkan.
Tips untuk pemasaran, jika Anda ingin mendapatkan progress penjualan yang sangat
cepat maka jangan ragu-ragu untuk bekerjasama dengan berbagai Agen Property
(Century 21, ERA, Coldwell Banker, dll) yang ada di daerah Anda, berikan fee penjualan
sebesar 3% kepada setiap Agen Property (nilai persentase bila memungkinkan dapat di
negosiasikan).
Jika setiap Agen Property mempunyai minimal 5 orang marketing maka dapat Anda hitung
potensi penjualan apabila bekerjasama dengan 2-4 Agen Property. Dan Anda mempunyai
banyak tenaga Marketing tanpa harus mengeluarkan gaji per bulan !

8
TENTANG KPR
Mengapa Kredit Pemilikan Rumah (KPR) begitu penting perannya bagi semua Developer
Property ?, karena dari seluruh penjualan properti kurang lebih 70-80% terjual dengan
pembayaran melalui fasilitas KPR. Tentu pembayaran dengan skema lain seperti cash
sama pentingnya bahkan jika Anda mampu menjual seluruh rumah dengan pembayaran
cash tunai akan jauh lebih baik, namun memang realitasnya sebagian besar skema
pembayaran dilakukan dengan cara KPR. Kita akan bahas bagaimana KPR merupakan
salah satu instrumen pendanaan bagi Developer.
 APAKAH KPR ITU ?
KPR (Kredit Pemilikan Rumah) merupakan fasilitas pembiayaan (kredit) untuk memiliki
rumah tinggal yang diberikan oleh Bank.
Konsumen yang memutuskan membeli rumah melalui fasilitas KPR maka bila disetujui
maka otomatis ia akan menjadi Debitur pada Bank yang memberikan fasilitas KPR
tersebut.
Dengan menjadi Debitur maka ia wajib membayar cicilan setiap bulan atas pembelian
rumah yang telah dilakukannya dengan jangka waktu kredit bervariasi, yang paling
lama sekitar 15 - 20 tahun.
Beberapa tipe produk secara umum dalam fasilitas KPR :
1. KPR Ready Stock

Fasilitas ini adalah fasilitas kredit KPR pada umumnya. KPR tipe ini merupakan
fasilitas pembiayaan untuk rumah sudah terbangun / ready stock (baik rumah baru
maupun rumah secondary). KPR ini dapat digunakan oleh masyarakat umum untuk
bangunan yang sudah terbangun.
KPR ini kelebihannya adalah lebih luas cakupan pembiayaannya, artinya tidak
terbatas hanya kepada Developer yang sudah ada perjanjian kerjasama dengan
pihak Bank. Namun jika anda ingin menggunakan KPR tipe ini maka harus
mempunyai dana penuh untuk membiayai pembangunan rumah hingga terbangun
seluruh unitnya (tentu bukan pilihan tepat jika dana yang kita miliki terbatas).
2. KPR Indent
Pembiayaan untuk bangunan yang belum terbangun, dan dikucurkan dengan
skema tertentu sesuai perjanjian yang disepakati sebelumnya antara Developer
dengan Bank dan progress pembangunan yang akan dikerjakan.

KPR ini dapat digunakan oleh masyarakat umum namun hanya untuk pembelian
bangunan / rumah pada Pengembang yang telah bekerjasama dengan Bank yang
memfasilitasi KPR ini.
Misalnya jika Anda mengajukan pembelian rumah melalui fasilitas KPR ini pada
Bank A maka pihak Developer tempat Anda membeli rumah harus sudah
mempunyai perjanjian kerjasama KPR dengan Bank A tersebut.
Dalam penjelasan selanjutnya maka KPR tipe ini yang akan kami jelaskan lebih
lanjut.
 BAGAIMANA KPR MEMBANTU DEVELOPER ?
Jika 70-80% pembelian rumah dilakukan dengan cara KPR maka dapat disimpulkan
bahwa sebagian besar dana yang didapatkan oleh Developer berasal dari pencairan
fasilitas KPR. Cukup menjelaskan mengapa KPR sangat penting bagi Developer
Property.
Berikut skema alurnya secara umum :

Keterangan :
1. Konsumen membeli rumah dengan pembayaran melalui KPR.

2. Konsumen menyerahkan persyaratan administrasi KPR kepada Developer.
3. Developer menyerahkan dokumen administrasi ke pihak Bank.
4. Setelah fasilitas KPR disetujui oleh Bank maka Konsumen akan melakukan akad
kredit di Bank.
5. Setelah terjadi akad kredit maka Bank akan mencairkan dana sesuai harga rumah
ke pihak Developer (dengan skema yang ada. Akan dibahas selanjutnya).

 PERSAYARATAN KERJASAMA DENGAN BANK
Untuk mendapatkan Perjanjian Kerjasama (PKS) dengan Bank maka harus ada
beberapa hal yang menjadi persyaratan secara administrasi. Berikut apa saja yang
harus dilakukan dan disiapkan :
1. Datang ke Bank dan ajukan surat permohonan perjanjian kerjasama untuk fasilitas
KPR.
2. Lengkapi data-data perijinan yang sudah anda lakukan, bank akan meminta
fotocopy atas semua dokumen perijinan. Apa sajakah :
a. Fotocopy sertifikat yang sudah di splitsing (dipecah)
b. Fotocopy IMB, atau resi dalam proses (jika masih dalam proses pembuatan)
c. Fotocopy data pribadi pengembang & pemilik tanah
d. Fotocopy Perjanjian Kerjasama antara pengembang dengan pemilik tanah
e. Sertakan gambar siteplan, brosur rumah & daftar harga jual
3. Negosiasikan besaran nilai persentase pencairan, biasanya yang bisa anda
negosiasikan adalah pada tahapan pencairan pertama.
4. Pastikan anda sebagai pengembang tidak termasuk dalam daftar hitam Bank
Indonesia (Blacklist). Black list terjadi jika anda pernah mempunyai fasilitas kredit
(kartu kredit, kredit usaha, KPR, kredit mobil/motor) yang macet/menunggak.

5. Jika semua persyaratan administratif sudah terpenuhi. Bank akan menganalisa

tingkat resiko usaha atas proyek yang kita lakukan.
6. Bank akan melakukan penilaian (appraisal) terhadap proyek kita. Termasuk menilai
harga jual yang kita miliki, apakah harganya cukup rasional untuk pasar di daerah
tersebut.
7. Proses hingga persetujuan kerjasama paling cepat berlangsung antara 1-2 bulan.
8. Jika pengajuan kerjasama telah disetujui maka anda harus membuka rekening di
bank tersebut sebagai rekening penampungan atas pencairan yang terjadi.
 SKEMA KERJASAMA KPR
Dalam proses perjanjian kerjasama (PKS) dengan Bank maka salah satu hal yang
akan kita negosiasikan adalah tentang skema pencairan nantinya.
Skema pencairan yang ditawarkan biasanya akan dibagi menjadi beberapa termin
(bagian) tahapan pencairan KPR.
Secara umum ada beberapa skema yang umum ditawarkan :

Tahap Progress Nilai Pencairan

Pencairan Bangunan Bank A Bank B Bank C
Ke-1 0% 40% 50% 70% (dari nilai tanah)
Ke-2 70-80% 50% - 30% (dari nilai tanah) +
50% (dari nilai bangunan)
Ke-3 100% 5% 40% 40% (dari nilai bangunan)
Ke-4 retensi 5% 10% 10% (dari nilai bangunan)
Retensi dicairkan jika sertifikat sudah diterima pihak bank atau rumah sudah siap huni (masing-masing
bank mempunyai kebijakan sendiri untuk standar retensi)
(merupakan gambaran simulasi pembayaran, skema tergantung regulasi masing-masing bank dan dapat
berubah sesuai kebijakan yang berlaku)
 HUBUNGAN KPR DENGAN KONTRAKTOR
Instrumen KPR dapat digunakan sebagai fasilitas pembayaran ke Kontraktor. Dengan

cara ini akan mempermudah bagi kita untuk mengetahui dan mengontrol alur
pengeluaran uang, sekaligus sebagai alat bantu tambahan untuk pencatatan
keuangan.
Lalu bagaimana hubungannya antara KPR dengan pembayaran kepada Kontraktor ?

Caranya adalah dengan setiap pencairan yang dilakukan pihak Bank atas fasilitas KPR
maka dari setiap tahapan pencairan tersebut maka pihak Kontraktor akan
mendapatkan bagiannya (sesuai dengan kesepakatan).
Bingung? ok kita lihat contohnya.
contoh skema pencairan :
Rumah Type 36
Harga rumah Rp.100.000.000,- ; DP 20% = Rp.20.000.000,-
Maka sisa pembayaran melalui KPR, sebesar Rp.80.000.000,-
Harga dasar bangunan = Rp.36.000.000,- (asumsi harga borongan ke kontraktor
adalah Rp.1.000.000,- per m2 bangunan)
Asumsi pencairan dari bank terbagi atas termin pencairan : 50%, 40% & 10%
maka skema pencairannya sebagai berikut :

Pencairan KPR
Rp. 80.000.000,-
a. 50 % dari b. 40% dari c. 10% dari

Rp.80.000.000,- Rp.80.000.000,- Rp.80.000.000,-
= Rp.40.000.000,- = Rp.32.000.000,- = Rp.8.000.000,-
Rp. 31.000.000,-
Rp.8.600.000,- Rp.4.400.000,-
Masuk rekening
Masuk ke rekening Masuk ke rekening
Developer & pemilik
Developer Developer
tanah
Rp.23.400.000,- Rp.3.600.000,-
Rp. 9.000.000,-
Pembayaran Pembayaran
DP Kontraktor, 25% dari
u/kontraktor ke-2, 65% u/kontraktor ke-3, 10%
Rp.36.000.000,-
dari Rp.36.000.000,- dari Rp.36.000.000,-
Bagaimana agar setiap pencairan yang di lakukan dapat dipastikan aliran uangnya
dapat sesuai dengan yang kita inginkan, apa pihak bank mau ? begini…..
Setiap pihak bank akan mencairkan uang maka mereka akan meminta pihak
pengembang untuk memberikan surat SI (Standing Instruction), Apa itu SI ?

Standing Instruction adalah semacam surat perintah kepada pihak bank untuk
mencairkan dana sekaligus meminta bank untuk mentransfer ke rekening tujuan sesuai
yang pihak pengembang inginkan.
Jadi kita bisa meminta bank untuk mentransfer bagian dari pencairan KPR ke nomor
rekening Kontraktor melalui Standing Instruction.
Kelebihan menggunakan sistem pembayaran kepada Kontraktor melalui skema
pencairan KPR :
1. Alat bantu tambahan pencatatan pembayaran. Karena pencatatan pembayaran ke

rekening Kontraktor akan tercatat juga di pembukuan Bank sehingga kita memiliki
tambahan data pendukung jika sewaktu-waktu diperlukan
2. Kepastian bagi Kontraktor. Dengan pembayaran melalui pencairan KPR maka
pihak Kontraktor mendapatkan kepastian yang lebih jelas atas setiap unit rumah
yang dikerjakannya, karena bila rumah tersebut terjual melalui KPR maka ada
kepastian pembayaran. Hal ini disebabkan bila pihak bank telah menyetujui
pencairannya maka sudah pasti pembayarannya dijamin oleh pihak bank.
Skema pembayaran melalui bank dengan pencairan KPR juga berlaku untuk
pembayaran kewajiban terhadap pemilik tanah.

 YANG PERLU ANDA KETAHUI
Ada beberapa oknum developer yang menghianati kepercayaan konsumen, pihak bank
dan kontraktor dengan melarikan diri ketika telah adanya pencairan dana tanpa
dilanjutkan dengan membangun bangunan atau menggantungkan status sertifikat
rumah.
Jika itu terjadi anda akan menjadi daftar hitam baik bagi masyarakat yang mengetahui
maupun pihak bank. Dapat dipastikan selanjutnya anda akan kesulitan jika suatu saat
anda akan melakukan kerjasama dengan pihak bank manapun.
Sehingga saran kami, harap jaga betul kepercayaan kepada pihak manapun, dalam hal
ini tentu salah satunya adalah pihak perbankan. Jika nama anda baik dan reputasi
proyek perumahan anda juga baik maka suatu saat anda membutuhkan kerjasama
dengan pihak bank, anda akan disambut dengan baik dan diberi kemudahan dalam
proses kerjasama selanjutnya.
Be Good, Don’t be Evil….. 

9
SOLUSI DAN TIPS KHUSUS UNTUK ANDA
Sampai pada akhir pembahasan cara mudah menjadi developer property. Pada bab ini
kami akan mencoba memberikan penjelasan yang lebih simpel sehingga anda dapat
memahami seluruh rangkaian dari penjelasan buku ini, sehingga yang kami ungkap
adalah rangkuman dari seluruh tulisan namun ditambah beberapa tips yang belum
kami jelaskan sebelumnya atau beberapa hal yang mungkin terlewati oleh kami.
Jadi secara garis besar jawaban dari pertanyaan provokatif yang kami cantumkan di
headline website kami :
JANGAN JUAL TANAH !

Sudah jelaskan betapa aset ini sangat penting bagi pengembangan property, daripada
anda jual maka lebih baik anda olah dahulu (dibuat perumahan) lalu kemudian di jual
dengan kondisi telah tertata. Karena harganya tentu akan sangat berbeda.
Kalaupun anda berminat untuk bekerjasama dengan pihak pengembang maka harap
perhatikan hal berikut :

1. Perhatikan konsep kerjasama yang ditawarkan oleh pihak developer, cermati

dengan seksama dan detail tertutama dalam hal hak dan kewajiban masing-masing
pihak.
2. Jika developer mengajukan pembagian keuntungan dari total keuntungan akhir
maka kami menganjurkan jangan menerima pembagian keuntungan dengan dasar
persentase karena itu nilai yang sangat tidak pasti. Tentukan kepastian nominal
nilai keuntungan diawal dan apapun yang terjadi diakhir proyek (untung atau rugi)
anda minta tetap menerima keuntungan yang telah disepakati diawal perjanjian.
Penentuan kepastian keuntungan langsung dengan nilai nominal rupiahnya.
3. Konsep kerjasama dengan pembayaran bertahap. Jika developer mengajukan
penawaran ini pastikan juga keuntungan diawal perjanjian termasuk system
pembayaran bertahap yang diajukan oleh pihak developer. Biasanya nilai
keuntungan dihitung dari persentase nilai tanah yang disepakati, walau berupa
persentase namun harap meminta nilai nominal yang pasti.
4. Jangan pernah meminjamkan sertifikat asli kepada developer!! apalagi sampai
pihak developer yang menyimpannya. Jika kerjasama sudah disepakati maka
sertifikat asli harap diserahkan dipihak yang netral yaitu Notaris (anda bisa
memilihnya).
5. Perjanjian apapun yang dilakukan harus dibuat tertulis dan disepakati pihak-pihak
yang terkait serta dilegalisir oleh Notaris, agar kekuatan hukumnya menjadi jelas
dan pasti.

JANGAN BELI TANAH !

Tentu jika maksudnya adalah pembelian tanah untuk sekedar investasi. Daripada
membeli tanah dengan tunai maka lebih baik gunakan dana yang ada untuk memulai
berbisnis property dengan menjadi developer property. Anda dapatkan tanahnya, juga
anda miliki bisnisnya ! 
JANGAN JADI KONTRAKTOR !

Wow sangat provokatif ya, tapi sungguh tidak ada maksud untuk merendahkan profesi
kontraktor, karena bagaimanapun kontraktor adalah salah satu mitra penting bagi
developer property. Dengan menjadi developer maka anda akan menjadi penyedia
“lapangan pekerjaan” bagi kontraktor. Dan ingat faktor pengali atas keuntungan yang
didapat developer jauh lebih besar dari kontraktor dan manajemen yang lebih
sederhana. Jika kontraktor adalah pihak yang mengerjakan proyek property, maka
developer adalah pihak pemilik proyek property. Mana yang anda pilih ?
Beberapa rekan kami yang dahulu berprofesi sebagai kontraktor, saat ini beralih
menjadi developer property. Justru jika anda mempunyai pengalaman di bidang
kontraktor maka hal tersebut menjadi faktor pendukung yang sangat berharga. Sekali
lagi, Faktor Pendukung yang Sangat Berharga. Karena anda sudah mengetahui
seluk beluk pengerjaan suatu proyek.

Jadi setelah anda sudah membaca seluruh pembahasan, apa yang harus anda miliki
untuk memulai berbisnis property khususnya pengembangan perumahan? yang harus
anda miliki adalah :
1. Modal terpenting dan utama berada di dalam diri anda, yaitu keinginan, tekad
dan keyakinan untuk mau memulai dan siap menghadapai rintangan yang
mungkin menghadang.
2. Modal Dana. Ini merupakan komponen yang pasti dibutuhkan, namun dengan
penjelasan yang sudah kami jabarkan tentu anda dapat mengetahui bahwa
yang dibutuhkan tidaklah sebesar yang dibayangkan.
3. Pengetahuan Teknis. Komponen ini adalah penting untuk memulai proyek, tentu
ini juga tidak harus anda miliki. Karena anda bisa bekerjasama dengan pihak
yang memiliki kemampuan tersebut.
Hanya itu ? memang ada beberapa komponen lagi seperti yang sudah dijelaskan pada
bab-bab sebelumnya. Namun untuk memulai silahkan siapkan tiga hal tersebut dulu
saja, terutama pada item pertama.
Jika sudah menyiapkan apa yang harus disiapkan, lalu apa yang harus dilakukan
sebagai pemula ?. Ini adalah garis besar dari penjabaran yang telah dijelaskan pada
bab-bab sebelumnya. Berikut tahapannya :

CARI TANAH
Dengan luas yang kecil terlebih dahulu. Antara 500 - 3000 m2,
akan lebih baik jika tanahnya adalah tanah ladang/kebun
ANALISA KELAYAKAN
Pertama kali yang harus anda analisa adalah lokasi. Analisa
faktor pendukung di lingkungan sekitar lahan. Tentukan
rencana segmen pasar yang akan anda tentukan.
NEGOSIASI
Lakukan negosiasi dengan tujuan untuk dapat bekerjasama
dengan pemilik tanah. Usahan seminimal mungkin
mengeluarkan uang muka
PERENCANAAN TEKNIS & ANALISA BISNIS

Siapkan desain unit rumah dan perencanaan site plan lahan
pengembangan. Lakukan juga analisa kelayakan bisnis berupa
biaya operasional, biaya marketing, harga jual rumah, dan
biaya cadangan.

SIAPKAN PERIJINAN
Dengan luas yang kecil maka proses perijinan sangat simpel.
Pada umumnya hanya sampai level Kecamatan/Kelurahan
untuk persetujuan lokasi. Untuk IMB sama seperti
membangun rumah pribadi prosesnya, karena yang kita
bangun mempunyai jumlah yang terbatas.
Termasuk lakukan proses kerjasama dengan pihak bank.
MULAI PENJUALAN
Saatnya meraih konsumen. Lakukan penjualan, gunakan
strategi yang telah direncanakan.
Kami harap sekarang anda jauh lebih memahami proses untuk memulai menjadi
Developer Property.
Masih ada kata ‘tapi’ ?
Akan kami coba berikan beberapa tips dan solusi khusus untuk anda.
1. Jika anda sendiri masih kurang PD (percaya diri) , maka lakukanlah bersama
kelompok, entah itu teman satu profesi, teman satu visi, teman main atau apapun.
Buatlah satu komunitas baru untuk memulainya, dengan berkelompok maka beban
yang ada pun terbagi ke banyak orang (saran kami jangan lebih dari 5 orang). Dan
ingat, dengan banyak orang yang terlibat maka yang berdoa untuk sukses pun lebih

dari satu orang, bukankah doa orang banyak lebih baik daripada doa satu orang ?
.
Namun ada beberapa catatan yang harus anda perhatikan dalam bekerja dalam
kelompok. Beberapa hal yang anda dan teman-teman perhatikan :
 Satukan visi.
Banyak kepala maka akan banyak ego, keinginan, harapan dan keputusan.
Diawal landasilah dengan dasar kejujuran, kepercayaan dan kebersamaan,
maka pilihlah yang satu visi dengan anda.
 Komitmen.
Satu visi tidaklah cukup jika tanpa komitmen. Mengapa? karena pada awal
proyek maka anda akan sangat kerja keras untuk mengurusi bermacam hal
yang berkaitan dengan proyek. Tanpa komitmen bisa saja satu persatu orang
yang ada di kelompok akan berguguran, itu pernah kami alami .
 Berbagi
Jika komitmen terhadap proyek dan kelompok sudah dimiliki maka selanjutnya
adalah berbagi, maksudnya apapun yang dilakukan merupakan kepentingan
bersama/kelompok. Yang kuat mau membantu yang lemah, yang kaya mau
berbagi kepada yang kurang mampu.
Ini mungkin salah satu aspek yang tersulit apalagi ketika uang sudah mulai
masuk dan terlihat nominalnya, jika rasa berbaginya kurang maka akan mulai

berhitung tentang apa yang sudah dilakukan, merasa lebih mampu atau merasa
lebih kerja keras maka meminta lebih. Selama masih bisa diberi pengertian hal
tersebut bisa ditolerir, kalau anda masih kurang yakin maka kesepakatan
bersama tersebut bisa ditulis hitam diatas putih (surat pernyataan).
Kalau yang pernah kami lakukan adalah justru kami tidak pernah memakai surat
pernyataan apapun antara anggota kelompok, karena semua didasari atas
kejujuran, kepercayaan & kebersamaan (berbagi). Memang akhirnya ada
“oknum” yang rasa kebersamaannya kurang tapi itu tidak masalah bagi kami,
karena itu termasuk seleksi kami untuk proyek selanjutnya. Secara tidak
langsung itu adalah proses pemilihan bagi kita untuk mengetahui watak orang-
orang yang bekerjasama dengan kita. Percayalah akhirnya anda akan
mengetahui siapa yang tepat untuk anda ajak kerjasama pada proyek-proyek
selanjutnya.
Memang beresiko, tapi yah….itu lah sifat pengusaha sesungguhnya, berani
mengambil resiko 
2. Cobalah buat Type rumah sederhana.

Sejauh ini (sampai tulisan ini dibuat) yang kami amati pasar untuk rumah kisaran
harga Rp.100 juta sampai Rp. 200 juta merupakan produk yang banyak diminati
oleh masyarakat. Dan banyak kasus developer skala kecil yang mengembangkan
type rumah ini justru mendapatkan keuntungan lebih cepat dibandingkan developer

yang lebih besar, tentu kalau total keuntungan akhir jelas lebih besar developer
yang lebih besar . Namun jika anda mengejar percepatan pendapatan dan
cashflow usaha maka kami sarankan ambillah pasar rumah sederhana sehat.
Lebih baik jika anda mempunyai 2 atau 3 proyek skala kecil dibanding proyek besar
namun hanya ada satu.
3. Siapkan dana untuk biaya hidup.

Bisnis property khususnya pengembang perumahan walau merupakan bisnis
dengan perputaran uang yang besar namun bukan merupakan bisnis yang
langsung anda dapatkan keuntungannya. Perlu waktu untuk benar-benar anda
dapatkan penghasilan dari bisnis ini, tapi ingat, itu jika anda baru memulai satu
proyek, jika selanjutnya anda sudah punya lebih dari satu proyek maka cashflow
penghasilan anda sudah lebih bisa diandalkan.
Untuk proyek skala kecil, minimal anda bisa mendapatkan keuntungan adalah
sekitar 5 – 8 bulan, untuk skala yang lebih besar tentu lebih dari waktu tersebut.
Saran kami, siapkan biaya hidup untuk keluarga anda selama minimal 6 bulan
namun idealnya adalah siapkan untuk 12 bulan.
Itu jika anda ingin fokus hingga meninggalkan kegiatan yang lain, namun jika anda
sudah mempunyai usaha lain yang bisa menutupi biaya hidup sehari-hari selama
anda fokus di bisnis property ini maka itu jauh lebih baik karena anda akan benar-
benar fokus dan tidak tergangu dengan kebutuhan biaya hidup bagi keluarga anda.

4. Memulai Tanpa Modal

Pasti bahasan ini sangat menarik bagi anda ya . Sebelum lebih jauh kami
jelaskan bagaimana tanpa modal, maka sejauh apa tanpa modal itu?. Tentu paling
tidak anda memerlukan biaya untuk transport, biaya makan, komunikasi selama
pencarian lokasi dan negosiasi. Hal-hal tersebut tentu tidak kita masukkan kedalam
komponen modal proyek. Lalu kondisi seperti apa yang dapat di masukkan kedalam
kategori Tanpa Modal ?
Kondisi pertama. Anda sebagai penghubung antara pemilik tanah dan investor,
anda bernegosiasi dengan pemilik tanah kemudian dengan pemilik modal.
Jika kedua tahapan ini bisa anda lakukan maka secara teknis, anda dapat memulai
proyek dengan modal bukan dari anda alias modal nol.
Jika pembagian keuntungan dengan pemilik tanah sudah dibahas, maka
bagaimana pembagian keuntungan dengan pihak investor?
Persentase keuntungan adalah 20 hingga 50% dari keuntungan proyek, tergantung
kesepakatan antara anda dengan investor.
Kondisi kedua. Sama seperti kondisi pertama namun yang membedakan adalah
anda harus mengeluarkan uang untuk tanda jadi kesepakatan tanah. Mengapa
diperlukan ? hanya sebagai pengikat awal atas kesepakatan yang telah terjadi.

Nominalnya? sangat tergantung sekali, semakin kecil semakin baik. Beberapa

teman kami bahkan ada yang hanya mengeluarkan Rp.500.000,- (benar, saya tidak
salah tulis  ), sekali lagi ini hanya uang pengikat awal. Setelah itu baru dilanjutkan
dengan mencari investor untuk membiayai proses selanjutnya.
Mengapa kondisi kedua dimasukkan kedalam kondisi tanpa modal ?, jika setelah
itu anda mendapatkan dana modal dari investor bukankah kemudian kondisinya
akan impas atau malah lebih. Sederhananya, Anda mengeluarkan satu rupiah tapi
kemudian mendapatkan seratus rupiah (dana dari investor), hmmm…malah lebih
dari impas kan. 
5. Memilih Investor
Pemilik modal seperti apa yang harus kita dekati untuk mendapatkan dana ?
 Orang terdekat. Seperti Orang tua, Kakak atau keluarga lainnya. Semakin dekat
hubungan emosional maka semakin mudah memberikan pengertian dan tentu
kepercayaan.
 Akan lebih baik yang sudah berpengalaman berbisnis property walau bukan
developer, seperti kontraktor, jual beli property atau bisnis property yang lain.
 Berpengalaman di dunia bisnis, orang yang sudah berpengalaman berbisnis
akan lebih mudah atau lebih memahami kondisi kerjasama modal. Juga lebih
memahami dengan resiko untung dan rugi nya dalam berbisnis.

 Orang yang mempunyai dana simpanan tunai besar (uang dingin) namun
bingung mau berinvestasi. Sungguh, orang-orang seperti ini ada di sekitar kita.
Lalu bagaimana anda menyakinkan investor ?

Pelajari konsep yang sudah kami dijelaskan dengan seksama dan coba
bernegosiasi dengan beberapa pemilik tanah. Lakukan dua hal pertama tersebut,
setelah itu dekati pemilik modal dan beritahukan tentang konsep developer modal
kecil lalu yakinkan bahwa konsep ini dapat anda lakukan.
TAWARAN WORKSHOP ATAU PELATIHAN
Beberapa pihak ada yang menawarkan workshop/pelatihan bagaimana menjadi developer

(setahu kami ada 3 pihak yang menawarkannya) dengan biaya yang menurut kami besar
(mulai dari 2-5 jutaan hingga belasan juta), disini kami bukan akan merekomendasikan
atau membahas satu persatu. Jadi seberapa pentingkah workshop/pelatihan ?
Jawabannya yang pasti ada guna/manfaatnya, jika seberapa penting maka itu sangat
relatif. Jadi sebelum anda mengeluarkan uang yang cukup besar untuk mengikuti
workshop/pelatihan yang ditawarkan maka berikut pertimbangan untuk anda :

1. Jika minat anda hanya untuk menambah pengetahuan, maka sebenarnya ebook ini
cukup untuk anda  .
2. Jika anda ingin mengetahui detail dan sungguh ingin menjadi developer, maka
workshop/pelatihan bisa jadi penting buat anda. Walaupun jika anda mengikuti
langkah-langkah yang telah kami jelaskan maka itu sudah cukup untuk memulai
proyek yang kecil.
3. Kelebihan mengikuti workshop/pelatihan adalah adanya komunitas. Di Komunitas
anda akan memungkinkan menemukan relasi-relasi bisnis baru.
4. Jika anda memutuskan mengikuti workshop/pelatihan maka ketahui program follow
up setelah anda selesai mengikutinya, apa program yang mereka tawarkan kepada
anda sebagai alumni.
5. Terakhir tentu ketahui berapa besar kemampuan finansial anda  , jangan
memaksakan jika kemampuan anda terbatas.

PESAN
Saran kami seperti yang sudah dijelaskan pada bab-bab sebelumnya maka mulailah
dengan yang kecil.
Apa yang kami jelaskan bukanlah jaminan untuk anda langsung bisa. Karena modal
yang utama adalah Diri Anda Sendiri.
Niat, tekat dan kerja keras untuk action yang menentukan hasil yang akan anda
peroleh.
Dibutuhkan kesabaran, keuletan dan kerja keras untuk memulai, bahkan untuk mulai
mencari tanah pun anda akan banyak berhadapan dengan berbagai pemilik tanah
dengan segala keinginannya.
Jadi, kami tunggu cerita dari Anda 

PELUANG UNTUK ANDA
Kami memberikan kesempatan/peluang bisnis pengembangan property untuk anda,

berikut syarat dan ketentuannya* :
1. Menyediakan tanah yang siap dikerjasamakan (milik sendiri/keluarga lebih baik),
kami akan bekerjasama untuk mengembangkannya (modal dana akan kami
sediakan). Untuk sementara hanya mencakup wilayah Kota bandung dan
sekitarnya, Jabodetabek serta Banten. Info silahkan hubungi kami via email.
2. Bagi anda yang memiliki dana “dingin” dan berminat untuk di investasikan ke
pengembangan perumahan maka kami akan memberikan penawaran terbaik, jujur
dan adil. Kepercayaan adalah harga mati kami! satu rupiahpun akan kami
pertanggung jawabkan, dunia maupun akhirat!
Silahkan hubungi kami, kami akan segera memberikan jawaban untuk anda.
* setiap pengajuan yang masuk akan kami pelajari, analisa dan pertimbangkan terlebih dahulu
Hubungi kami via :
propertysatu@gmail.com

PENTING !!!
Jika anda merasa bahwa ebook ini memberikan manfaat maka, kami mohon kesediaan anda
untuk berbagi dengan cara memberi:
Rp. 10.000 (minimal)
Silahkan transfer ke Rekening berikut (silahkan pilih salah satu) :
Rekening BCA
- YAYASAN RUMAH YATIM, No.Rek. 7750333456
- PPA DAARUL QUR’AN, No.Rek. 6030308041
- DOMPET DHUAFA, No.Rek. 0083053442
Rekening MANDIRI
- YAYASAN RUMAH YATIM, No.Rek. 130-000-5420198
- DOMPET DHUAFA, No.Rek. 130-000-4040450
“Satu biji kebaikan yang kita tanam, TUHAN pasti menumbuhkan untuk kita pohon yang
setiap batangnya penuh dengan Buah Kebaikan”
Motivator Quote:
Penyakitmu datang dari dirimu tapi tidak kau waspadai

Obatmu ada pada dirimu tapi tidak kau sadari
Kau menganggap dirimu adalah suatu bentuk yang kecil, padahal….
Pada DIRIMU terkumpul SELURUH ALAM RAYA
(Ali bin Abu Thalib ra)

Free MiniEbook Property PDF

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Free MiniEbook Property PDF

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

MINI EBOOK LANGKAH-LANGKAH

MEMULAI BISNIS PROPERTY

AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY

PANDUAN DASAR BAGI PEMULA UNTUK MEMULAI BISNIS PROPERTY

Free ebook. DILARANG MEMPERJUAL BELIKAN !

INI ADALAH EBOOK GRATIS.

Selamat memasuki dunia Bisnis yang baru,

Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !

1. RAHASIA DEVELOPER PROPERTY

2. FAKTOR PENDUKUNG MENJADI DEVELOPER PROPERTY

3. MANAJEMEN KEUANGAN UNTUK DEVELOPER PROPERTY

4. INSTRUMEN – INSTRUMEN PROYEK PERUMAHAN

5. TAHAPAN PELAKSANAAN PROYEK SECARA UMUM

Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !

 Proses Pengolahan Lahan

6. PAJAK DALAM TRANSAKSI JUAL BELI RUMAH

7. TAHAPAN MEMULAI DENGAN DANA TERBATAS

Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !

 Skema Kerjasama KPR

9. SOLUSI DAN TIPS KHUSUS UNTUK ANDA

Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !

MENGAPA KAMI MEMBERI EBOOK INI ?

Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !

Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !

Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !

3. Tidak Perlu Punya Tanah

Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !

4. Tidak Full Finance

Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !

Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !

Beberapa developer bahkan melakukan kombinasi, yaitu membangun sebagian

Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !

Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !

Faktor pendanaan memang menjadi penghambat terbesar untuk memulai berbisnis,

 SUMBER DAYA MANUSIA

Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !

Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !

Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !

Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !

Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !

Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !

Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !

 PERSIAPAN REKENING DAN PEMBAGIAN POS-POS

Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !

Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !

 PENGELOLAN CASH IN-OUT KEUANGAN

 PEMBATASAN PENGGUNAAN REKENING

Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !

1. Pastikan peruntukan lahannya adalah untuk perumahan, anda dapat ke Bappeda

Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !

Contoh Lahan yang dilewati jalur

4. Dekat dengan pusat keramaian/kota, dekat dengan fasilitas umum.

1. Status Sertifikat Hak Milik (SHM)

Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !

2. Status Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)

 TAHAP KELAYAKAN PELAKSANAAN PROYEK

Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !

Beberapa hal yang harus Anda perhitungkan dalam tahapan kelayakan :

Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !

Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !

 PROSES PERENCANAAN DAN DESAIN

1. Perencanaan Tata Ruang Kawasan Pengembangan (Site Plan)

Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !