ANALISA INVESTASI THE AKAVIA INDEKOST RESIDENCES - NGALIYAN SEMARANG ADELIA MUNAWAROH NRP Dosen Pembimbing Christiono Utomo, ST.,MT.,PH PDF

TUGAS AKHIR – RC14-1501
ANALISA INVESTASI THE AKAVIA INDEKOST

RESIDENCES - NGALIYAN SEMARANG
ADELIA MUNAWAROH
NRP.3114.060.020
Dosen Pembimbing
Christiono utomo,ST.,MT.,Ph.D
JURUSAN TEKNIK SIPIL

Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan
Institut Teknologi Sepuluh Nopember
Surabaya
2017
TUGAS AKHIR – RC14-1501

RESIDENCES NGALIYAN - SEMARANG
ADELIA MUNAWAROH
NRP.3114.060.020
Dosen Pembimbing
JURUSAN TEKNIK SIPIL

Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan
Surabaya
2017
FINAL PROJECT – RC14-1501
INVESTMENT ANALYSIS OF THE AKAVIA

INDEKOST RESIDENCES NGALIYAN -
SEMARANG
ADELIA MUNAWAROH
NRP.3114.060.020
Supervisor
CIVIL ENGINEERING DEPARTMENT

Faculty of Civil Engineering and Planning
Surabaya
2017
RESIDENCES NGALIYAN-SEMARANG
Nama mahasiswa : Adelia Munawaroh

NRP : 3114.106.020
Jurusan : Teknik Sipil
Dosen Pembimbing : Christiono Utomo , ST.,MT.,Ph.D
Abstrak
Dalam berinvestasi hal pertama yang menjadi bahan

pertimbangan pastilah apakah investasi yang akan dilakukan
akan menjanjikan keuntungan atau tidak. Akavia Indekost
diidesign dengan konsep perumahan mewah dan dilengkapi
dengan fasilitas yang membuat nyaman dan mempermudah
aktifitas penghuninya sehingga diharapkan dapat memenuhi
kebutuhan masyarakat yang membutuhkan tempat kost. Pasar
yang dituju adalah investor, karyawan, maupun pelajar.
Cluster perumahan mewah yang seluruh unitnya difungsikan
sebagai tempat kos ini merupakan salah satu yang pertama di
Semarang. Indekost ini akan dibangun secara keseluruhan
sehingga membutuhkan biaya yang cukup besar untuk
menyelesaikannya. Oleh karena itu, pembangunan Indekost
ini harus memenuhi kelayakan dari segi finansial. Tujuan dari
penelitian ini adalah melakukan analisis kelayakan The
Akavia Indekost Ngaliyan-Semarang yang direncanakan dari
aspek finansial.
Metodologi yang dipergunakan dalam penelitian ini
adalah pengumpulan data, pengolahan data, analisa
pendapatan dan pengeluaran, aliran kas serta meninjau
aspek finansial dengan metode Net Present Value ( NPV ),
Internal Rate of Return ( IRR ), dan Payback Periode, serta
ii
melakukan analisa sensitivitas terhadap biaya investasi, tarif
jual, suku bunga pinjaman, dan tingkat okupansi jual.
Hasil yang diperoleh adalah NPV bernilai positif
sebesar Rp. 502.305.139 dengan tingkat suku bunga 11% .
Nilai IRR sebesar 15% > arus pengembalian yang diinginkan
yaitu sebesar 11 % , sedangkan Payback periode pada tahun
kedua. Sedangkan untuk hasil analisa sensitivitas antara
variabel terhadap NPV diketahui bahwa The Akavia Indekost
layak jika kenaikan biaya investasi tidak lebih dari 3%,
kenaikan harga jual tidak lebih dari 3%, kenaikan bunga
pinjaman tidak lebih dari 1,5%, dan occupancy penjualan
unit tidak lebih dari 96%.
Kata kunci : Analisa Investasi, The Akavia Indekost

Residence, Aspek Finansial.
iii
INVESTMENT ANALYSIS OF THE AKAVIA
INDEKOST RESIDENCES NGALIYAN-SEMARANG
Student Name : Adelia Munawaroh

Register Number : 3114.106.020
Department : Teknik Sipil
Supervisor : Christiono Utomo , ST.,MT.,Ph.D
Abstract
In investing the first thing that must be taken into

consideration whether the investment should be promising
profit or not. Designed with the concept of luxury housing and
equipped with facilities to create a comfortable and facilitate
the activities of its inhabitants that are expected to meet the
needs of people who require boarding places. Target markets
are investors, employees, and students. Cluster luxury
residences throughout the unit functioned as a boarding
house is one of the first in Semarang. This Lot will be built as
a whole and thus require significant costs to complete.
Therefore, the construction of this Lot should meet the
eligibility financially. The purpose of this study was to
analyze the feasibility of The Akavia Hire Ngaliyan-Semarang
planned from the financial aspects.
The methodology used in this study are data
collecting, data processing, analysis of revenue and
expenditure, cash flow and review the financial aspects with
the Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR),
and Payback Period, and analyze the sensitivity of investment
cost, selling rates, interest rates, and the occupancy rate of
sales.
The results obtained are NPV positive value of Rp.
502.305.139 with an interest rate of 11%. IRR of 15%>
iv
current required return is 11 %, while the payback period of
the second year. As for the results of the sensitivity analysis
between the variables of the NPV is known that The Akavia
Lot feasible if the increase in investment cost no more than
3%, the increase in the selling price of no more than 3%,
increase in interest on the loan is not more than 1,5%, and
occupancy unit sales of no more than 96%.
Keywords : Investment analysisis, The Akavia Indekost

Residence, financial aspects
v
KATA PENGANTAR
Puji syukur atas kehadirat Allah SWT atas segala

limpahan rahmat, hidayah, dan karunia-Nya. Serta shalawat
dan salam yang selalu tercurah kepada pemimpin kita Nabi
Muhammad SAW, sehingga penulis dapat menyelesaikan dan
menyusun Tugas Akhir dengan lancar.
Dengan penuh syukur segala kerendahan hati saya
menyampaikan rasa terimakasih yang tulus dan sebesar-
besarnya kepada:
1. Kedua orang tua, saudara-saudara yang selalu

memberikan dukungan moril dan materil serta menjadi
motivasi hidup.
2. Bapak Christiono Utomo yang memberikan bimbingan,
arahan, petunjuk, dan motivasi, sehingga laporan tugas
akhir ini dapat terselesaikan dan semangat untuk
menyelesaikan laporan tugas akhir ini.
3. Bapak dan Ibu dosen pengajar Program Sarjana I Teknik
Sipil FTSP - ITS yang telah memberikan bekal ilmu
pengetahuan selama di bangku kuliah.
4. Teman-teman angkatan 2015 Jurusan Teknik Sipil
Program Lintas Jalur yang telah berjuang bersama-sama
dan memberikan dukungan serta kerjasama yang baik
menye-lesaikan studi di Teknik Sipil ITS.
Penyusunan Tugas Akhir ini masih banyak terdapat

kekurangan, oleh karena itu kritik dan saran yang membangun
sangat diharapkan penulis agar di masa datang menjadi lebih
baik.
Surabaya, Januari 2017
Penyususn
vi
“ Halaman ini sengaja dikosongkan “
vii
DAFTAR ISI
Halaman Judul............................................................................... i
Abstrak ................................................................................ ii
Kata Pengantar ............................................................................ vi
Daftar Isi ............................................................................. viii
Daftar Tabel .............................................................................. xii
Daftar Gambar........................................................................... xiv
Daftar Lampiran ........................................................................ xvi
BAB I PENDAHULUAN ........................................................... 1

1.1 Latar Belakang................................................................. 1
1.2 Rumuan Masalah ............................................................. 3
1.3 Batasan Masalah .............................................................. 3
1.4 Tujuan ............................................................................. 3
1.5 Manfaat............................................................................ 3
1.6 Sistematika Penulisan ...................................................... 4
BAB II TINJAUAN PUSTAKA ................................................ 5

2.1 Definisi dan Terminologi ................................................. 5
2.2 Konsep Perumahan dan Permukiman .............................. 5
2.2.1 Pengertian Perumahan dan Permukiman ......................... 5
2.2.2 Sarana dan Prasarana Lingkungan Perumahan ................ 6
2.2.3 Status Kepemilikan Tanah ............................................... 6
2.3 Investasi ........................................................................... 7
2.3.1 Pengertian Investasi ......................................................... 7
2.3.2 Tujuan Investasi............................................................... 7
2.3.3 Variabel Analisa Investasi ............................................... 8
2.3.4 Nilai Waktu Uang .......................................................... 10
2.3.5 MARR ........................................................................... 11
2.4 Studi Kelayakan Investasi .............................................. 11
2.5 Analisa Penilaian Investasi ............................................ 11
2.5.1 Net Present Value (NPV) ............................................... 11
2.5.2 Internal rate Of Return (IRR) ........................................ 12
2.5.3 Payback Periode (PP) ................................................... 13
viii
2.5.4 Analisa Sensitivitas ........................................................ 13
2.6 Penelitian Terdahulu ...................................................... 13
BAB III METODOLOGI......................................................... 17

3.1 Objek Penelitian ............................................................ 17
3.2 Konsep Penelitian....................................................17
3.3 Data ............................................................................... 18
3.3.1 Proses Pengumpulan Data ............................................. 19
3.3.2 Analisa Data .................................................................. 20
3.4 Langkah-langkah Penelitian .......................................... 22
BAB IV ANALISA INVESTASI ............................................. 25

4.1 Gambaran Umum Objek Penelitian ............................... 25
4.2 Konsep Perencanaan Pengembangan ............................. 26
4.3 Analisa Aspek Finansial ................................................ 27
4.3.1 Analisa Biaya Investasi .................................................. 27
4.3.1.1 Biaya Lahan/Tanah ........................................................ 27
4.3.1.2 Biaya Struktur ................................................................ 33
4.3.1.3 Biaya Bangunan ............................................................. 35
4.3.1.4 Biaya Infrastruktur ......................................................... 36
4.3.1.5 Biaya Jasa Profesi .......................................................... 38
4.3.1.6 Biaya Administrasi ........................................................ 38
4.3.1.7 Biaya Fasum .................................................................. 38
4.3.2 Analisa Pendapatan ........................................................ 39
4.3.3 Analisa Pengeluaran ...................................................... 39
4.3.4 Hutang dan Cicilan ........................................................ 45
4.3.5 MARR ........................................................................... 45
4.3.6 Aliran Kas...................................................................... 47
4.3.7 IRR ................................................................................ 47
4.3.8 PP .................................................................................. 48
4.3.9 Analisa Sensitivitas ........................................................ 49
BAB V KESIMPULAN ............................................................ 55

5.1 Kesimpulan .................................................................... 55
5.2 Saran Untuk penelitian Lanjutan.................................... 55
ix
DAFTAR PUSTAKA ................................................................ 57
LAMPIRAN ............................................................................... 60
x
“Halaman ini sengaja dikosongkan”
xi
DAFTAR TABEL
Tabel 3.1 Variabel Penelitian ................................................ 18

Tabel 4.1 Tahap Pengembangan ........................................... 26
Tabel 4.2 Penyesuaian Nilai Tanah ....................................... 32
Tabel 4.3 Perhitungan Biaya Dasar struktur .......................... 34
Tabel 4.4 Perhitungan Biaya satuan struktur per Lantai ........ 34
Tabel 4.5 Perhitungan Biaya Struktur Bangunan .................. 35
Tabel 4.6 Biaya Bangunan Per Tahun ................................... 36
Tabel 4.7 Bobot Pengembangan Tapak ................................. 37
Tabel 4.8 Biaya Infrastruktur ................................................ 37
Tabel 4.9 Rekapitulasi Biaya Investasi .................................. 38
Tabel 4.10 Rencana Penjualan Unit Indekost .......................... 39
Tabel 4.11 Rencana gaji Karyawan ......................................... 40
Tabel 4.12 Analisa Perhitungan upah Minimum ..................... 40
Tabel 4.13 Prediksi Kenaikan Gaji .......................................... 41
Tabel 4.14 Kebutuhan Listrik per m2 Bangunan ..................... 41
Tabel 4.15 Tarif dasar listrik PLN ........................................... 41
Tabel 4.16 Perskiraan Tarif dasar listrik PLN ......................... 42
Tabel 4.17 Biaya Listrik Pencahayaan Kantor Manajemen ..... 43
Tabel 4.18 Kebutuhan Air per m2 Bangunan .......................... 43
Tabel 4.19 Biaya Pemakaian per m3 ....................................... 43
Tabel 4.20 Biaya Pemakaian Kantor Manajemen.................... 44
Tabel 4.21 Biaya Pemasaran ................................................... 44
Tabel 4.22 Biaya Estate Management ..................................... 45
Tabel 4.21 Bunga Pinjaman (%) ............................................. 45
Tabel 4.22 Perhitungan Besarnya Pinjaman ............................ 46
Tabel 4.23 Pembayaran Pinjaman Per Tahun .......................... 46
Tabel 4.24 Bunga Deposito ..................................................... 46
Tabel 4.25 Hubungan NPV dengan IRR ................................. 47
Tabel 4.26 Tabel NPV Kumulatif ........................................... 48
Tabel 4.27 Hubungan Biaya Investasi Dengan NPV ............... 49
Tabel 4.28 Hubungan Perubahan Harga Jual dengan NPV ..... 50
Tabel 4.29 Hubungan Perubahan Pinjaman dengan NPV ....... 51
Tabel 4.30 Hubungan Perubahan Okupansi Jual dengan NPV 52
xii
xiii
DAFTAR GAMBAR
Gambar 1.1 Lokasi The Akavia Indekost Residences .................. 2

Gambar 3.1 Objek Penelitian .................................................... 17
Gambar 3.2 Diagram Alir Penelitian ........................................ 23
Gambar 4.1 The Akavia Indekost Residence Ngaliyan-Semarang
.............................................................................. 25
Gambar 4.2 Lahan di Jl. Raya Ngaliyan, Semarang .................. 28
Gambar 4.3 Lahan di Jl. Gatot subroto, Semarang .................... 29
Gambar 4.4 Lahan di Jl. Gatot subroto, Semarang .................... 30
Gambar4.5 Lahan di Jl. Durian Raya, Semarang ..................... 31
Gambar4.6 Indekost Ubi dan Indekost Ponco .......................... 34
Gambar 4.7 Grafik Regresi Tarif Dasar Listrik ......................... 42
Gambar 4.8 Hubungan IRR dengan NPV ................................. 48
Gambar 4.9 Grafik Hubungan Kenaikan biaya Investasi terhadap
NPV ...................................................................... 49
Gambar4.10 Grafik Hubungan Perubahan Harga Jual terhadap
NPV ...................................................................... 50
Gambar4.11 Grafik Hubungan Perubahan Bunga Pinjaman
terhadap NPV ........................................................ 51
Gambar4.12 Grafik Hubungan Perubahan Tingkat Occupancy
Penjualam terhadap NPV ...................................... 52
xiv
xv
DAFTAR LAMPIRAN
Lampiran 1 Objek Penelitian ................................................... 61

Lampiran 2 Bobot Biaya Bangunan dan Rekapitulasi Biaya
Bangunan .............................................................. 63
Lampiran 3 Perhitungan estimasi harga Jual ............................ 66
Lampiran 4 Pendapatan Jual Unit Indekost .............................. 68
Lampiran 5 Rekapitulasi Biaya Pengeluaran ............................ 69
Lampiran 6 Tabel Aliran Kas ................................................... 70
Lampiran 7 Hubungan IRR dengan NPV ................................. 71
Lampiran 8 Hubungan Pengaruh Biaya Investasi dengan NPV73
Lampiran 9 Hubungan Pengaruh Harga Jual dengan NPV ....... 77
Lampiran 10Hubungan Pengaruh Bunga Pinjaman dengan NPV
.............................................................................. 80
Lampiran 11Hubungan Tingkat okupansi Jual dengan NPV ..... 83
xvi
xvii
BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang

Dalam berinvestasi hal pertama yang menjadi bahan
pertimbangan pastilah apakah investasi yang akan dilakukan akan
menjanjikan keuntungan atau tidak. Usaha cluster indekost
merupakan inovasi baru dan pertama dikota Semarang dimana
merupakan kompleks perumahan yang difungsikan sebagai jasa
sewa tempat tinggal sementara dan didesign untuk memberikan
Passive Income secara maksimal bagi masing masing pemilik
unitnya. Di design dengan konsep perumahan mewah dan
dilengkapi dengan fasilitas yang membuat nyaman dan
mempermudah aktifitas penghuninya. Jasa sewa tempat tinggal
sementara ini memang menjanjikan apalagi jika terletak di
kawasan yang sangat potensial semisal kawasan kampus, rumah
sakit, sekolah, pasar. Semua lokasi ini sangat menjanjikan bagi
para pengelola bisnis Indekost, pasar yang dituju adalah investor,
karyawan, maupun pelajar karena memang akan ada banyak
pegawai, karyawan, anak sekolah , sampai mahasiswa yang
membutuhkan kost.
The Akavia Indekost Residences terletak di Jl.Prof. Dr.
Hamka Ngaliyan Raya Semarang Barat yang menghubungkan
Pusat Kota Semarang dengan kawasan industri dan pemukiman
yang sedang sangat berkembang di area Bukit Semarang Baru.
Terletak tepat di depan Pintu Tol Trans Jawa (seksi Semarang -
Batang) sehingga akan berada tepat di depan salah satu pintu
gerbang Kota Semarang. Akavia juga terletak di antara kawasan
industri, pendidikan, dan layanan kesehatan yang merupakan
market yang besar untuk pasar hunian sementara. The Akavia
Indekost Residence dibangun diatas tanah seluas 1,3 hektar.
Dalam satu kompleks perumahan terdiri dari 28 building yang
merupakan bangunan 4 lantaidan tersedia dalam 2 tipe yaitu tipe
DELUXE dengan 21 kamar dan EXCLUSIVE dengan 24 kamar.
Hal ini membuat PT.Cita Kayana Semesta selaku Developer
1
2
optimis mengembangkan usaha Indekost di kota Semarang dan

merupakan yang pertama sehingga diyakini dapat menarik minat
para investor juga dapat memenuhi kebutuhan tempat tinggal
sementara bagi pegawai, karyawan, anak sekolah, sampai
mahasiswa yang bekerja atau bersekolah disekitar atau dekat
dengan lokasi The Akavia Indekost Residence.
Biaya yang diperlukan dalam pembangunan proyek ini pun
sangatlah besar, sehingga diperlukan analisa kelayakan dalam hal
finansial agar modal investasi yang telah dikeluarkan dapat
kembali sesuai rencana dengan mendapat keuntungan yang
diharapkan. Modal yang akan dipakai yaitu 60% modal pinjaman
dan 40% modal sendiri dengan asumsi masa investasi selama 5
tahun. Analisa aspek finansial digunakan untuk menganalisis
kelayakan suatu usaha dari segi finansial melalui keputusan
pengalokasian sumber daya yang terbatas kedalam peluang
investasi yang ada (Hanafi, 2004), sehingga dapat memberikan
keuntungan yang maksimal. Analisis finansial ditinjau untuk
mengetahui tingkat kelayakan investasi dengan menggunakan
kriteria kelayakan investasi yaitu, Net Present Value (NPV),
Internal Rate Of Return (IRR), dan Pacback Periode (PP),
apakah investasi proyek ini sudah layak dari segi finansial atau
perlu dianalisa tingkat sensitivitasnya terhadap parameter-
parameter yang ada.
Gambar 1.1 Lokasi The Akavia Indekost Residences

Sumber : (Google Map, 2017)
3
1.2 Rumusan Masalah

Dari latar belakang permasalahan diatas dapat diuraikan
rumusan masalah sebagai berikut:
1. Bagaimana kelayakan pembangunan The Akavia Indekost
Residences Ngaliyan-Semarang yang direncanakan dari aspek
finansial ?
2. Bagaimana pengaruh tingkat sensitivitas The Akavia Indekost
Residences Ngaliyan-Semarang terhadap kegiatan investasi ?
1.3 Batasan Masalah

Perlu diberikan adanya batasan masalah untuk memfokuskan
studi kasus pada tugas akhir ini. Batasan masalah pada tugas akhir
ini meliputi :
1. Objek yang digunakan dalam penelitian ini adalah The
Akavia Indekost Residences yang terletak di Jl.Prof. Dr.
Hamka Ngaliyan – Semarang seperti pada gambar 1.1
2. Analisa investasi dari aspek kelayakan finansial dengan
masa investasi selama 5 tahun dan parameter yang
digunakan dalam analisa sensitivitas adalah biaya
investasi, tarif jual, bunga pinjaman, dan tingkat
okupansi jual.
1.4 Tujuan
1. Melakukan analisis kelayakan proyek pembangunan The
Akavia Indekost Residences Ngaliyan-Semarang yang
direncanakan dari aspek finansial.
2. Melakukan analisis untuk menganalisa pengaruh tingkat
sensitivitas proyek pembangunan The Akavia Indekost
Residences Ngaliyan-Semarang terhadap biaya investasi,
perubahan harga jual, bunga pinjaman, dan okupansi jual.
1.5 Manfaat
Manfaat yang diperoleh dari penulisan laporan Proposal
Tugas Akhir ini adalah :
4
1. Untuk mendapat pengetahuan tentang studi kelayakan

investasi.
2. Memberi konstribusi tentang penelitian kelayakan proyek
bagi penelitian-penelitian sejenis.
1.6 Sistematika Penulisan

Bab I PENDAHULUAN, pada bab ini berisi latar belakang
penulisan Tugas Akhir dan alasan dilakukan analisa. Selain itu,
bab ini juga membahas mengenai perumusan masalah yang dikaji
beserta batasannya dan manfaat yang dapat diperoleh dari
penyusunan Tugas Akhir.
Bab II TINJAUAN PUSTAKA, bab ini membahas tentang
dasar-dasar teori yang mendukung dan akan digunakan dalam
penelitian analisa kelayakan proyek dari segi finansial.
Bab III METODOLOGI, bab ini membahas metodologi
penelitian secara lengkap yaitu rancangan penelitian yang
menjelaskan metode yang akan digunakan . Selain itu pada bab
ini juga dibahas mengenai data penelitian yang meliputi
klasifikasi dan sumber data yang digunakan sebagai dasar
penelitian yang dilengkapi dengan diagram alir.
Bab IV ANALISA INVESTASI, bab ini berisi tentang
analisa kelayakan finansial melalui perhitungan aliran kas untuk
mengetahui kelayakan proyek dalam pengembalian investasi,
serta pengaruhnya terhadap sensitivitas perubahan variabel
investasi.
Bab V KESIMPULAN DAN SARAN, bab ini membahas
tentang kesimpulan dari hasil analisa kelayakan proyek dari segi
finansial, serta berisi saran yang diusulkan demi mencapai
kesempurnaan penelitian sejenis dimasa yang akan datang.
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
2.1 Definisi dan Terminologi

Analisa adalah penyelidikan terhadap suatu peristiwa
(karangan, perbuatan) untuk mengetahui keadaan yang
sebenarnya (sebab-musabab, duduk perkaranya) (Tim penyusun
kamus pusat, 2008).
Investasi pada hakikatnya merupakan penempatan sejumlah
dana pada saat ini dengan harapan untuk memperoleh keuntungan
dimasa mendatang (Halim, 2003).
Kegiatan investasi merupakan kegiatan penting yang
memerlukan biaya besar dan berdampak jangka panjang terhadap
kelanjutan usaha (Giatman, 2006).
Kos atau indekost adalah sebuah jasa yang menawarkan
sebuah kamar atau tempat untuk ditinggali dengan sejumlah
pembayaran tertentu untuk setiap periode tertentu umumnya
pembayaran per bulan (Tim penyusun kamus pusat, 2008).
2.2 Konsep Perumahan dan Permukiman

2.2.1 Pengertian Perumahan dan Permukiman
Berdasarkan UU no.1 tahun 2011 tentang Perumahan dan
Permukiman, “Perumahan adalah kumpulan rumah sebagai
bagian dari permukiman, baik perkotaan maupun pedesaan, yang
dilengkapi dengan sarana, prasarana, utilitas umum sebagai hasil
upaya pemenuhan rumah yang layak huni “.
Berdasarkan Undang-Undang no.4 tahun 1992 tentang
perumahan dan permukiman terdapat beberapa pengertian dasar,
yaitu :
1. Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai

lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang
dilengkapi dengan sarana dan prasarana lingkungan.
2. Satuan lingkungan permukiman adalah kawasan perumahan
dalam berbagai bentuk dan ukuran dengan penataan tanah
dan ruang, prasarana dan sarana lingkungan yang terstruktur.
5
6
3. Prasarana lingkungan adalah kelengkapan dasar fisik

lingkungan yang memungkinkan lingkungan permukiman
dapat berfungsi sebagaimana mestinya.
4. Permukiman adalah satuan kawasan perumahan lengkap
dengan prasarana lingkungan, prasarana umum, dan fasilitas
sosial yang mengandung keterpaduan kepentingan dan
keselarasan pemanfaatan sebagai lingkungan kehidupan.
5. Perumahan dan pemukiman merupakan kesatuan fungsional,
sebab pembangunan perumahan harus berlandaskan suatu
pola pemukiman yang menyeluruh, yaitu tidak hanya
meliputi pembangunan fisik rumah saja, melainkan juga
dilengkapi dengan prasarana lingkungan, sarana umum dan
fasilitas sosial, terutama di daerah perkotaan yang
mempunyai permasalahan majemuk dan multidimensional.
2.2.2 Sarana dan Prasarana Lingkungan Perumahan

Berdasarkan SNI 03-1733-2004 tentang Tata Cara
Perencanaan Lingkungan Perumahan terdapat beberapa
pengertian :
1. Prasarana merupakan kelengkapan fisik lingkungan yang
memungkinkan lingkungan permukiman dapat berfungsi
sebagaimana mestinya.
2. Sarana merupakan fasilitas penunjang yang berfungsi untuk
menyelenggarakan dan mengembangkan kehidupan
ekonomi, sosial, budaya.
3. Utilitas merupakan pelayanan seperti air bersih, air limbah,
gas, listrik dan telepon yang pada umumnya diperlukan
untuk beroperasinya suatu bangunan dan lingkunan
permukiman.
2.2.3 Status Kepemilikan Tanah

Menurut UU No.5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar
Pokok-Pokok Agraria, hak atas tanah dapat dimiliki orang baik
individu ataupun kelompok maupun badan hukum. Adapun
macam hak atas tanah antara lain :
7
1. Hak milik
Merupakan hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang
dapat dipunyai orang atas tanah. Hak milik dapat beralih dan
dialihkan kepada orang lain.
2. Hak guna-usaha
Merupakan hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai
langsung oleh Negara, hak ini terjadi karena ketetapan
pemerintah dimana memiliki jangka waktu tertentu.
3. Hak guna-bangunan
Merupakan hak untuk mendirikan dan mempunyai
bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri
dengan jangka waktu tertentu.
4. Hak pakai
Merupakan hak untuk menggunakan hasil dari tanah yang
dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain.
5. Hak sewa
Merupakan hak untuk menggunakan hasil dari tanah orang
lain yang telah disewa.
2.3 Investasi
2.3.1 Pengertian Investasi
Kegiatan investasi juga sering disebut penganggaran modal
(Capital bugeting). Kegiatan ini mencangkup dua langkah yaitu
bagaimana mengestimasi aliran kas yang dihasilkan dari investasi
tersebut dan Bagaimana mengevaluasi aliran kas tersebut
sehingga bisa diperoleh kesimpulan apakah usulan investasi
tersebut dapat direalisasikan atau tidak (Hanafi, 2004).
2.3.2 Tujuan Investasi

Tujuan investasi yang utama adalah memperoleh berbagai
manfaat yang cukup layak di kelak kemudian hari. Manfaat tadi
bisa berupa imbalan keuangan misalnya laba, manfaat non-
keuangan atau kombinasi dari kedua-duanya. Sebagai contoh
manfaat non-keuangan adalah penciptaan lapangan kerja baru,
8
peningkatan eksport, subsidi impor, ataupun pendayagunaan

bahan baku dalam negeri yang berlimpah (Giatman, 2006).
2.3.3 Variabel analisa Investasi

1. Biaya Investasi
Merupakan biaya yang dikeluarkan pra konstruksi meliputi
biaya Pengadaan lahan, bangunan, mesin, desain perencanaan
maupun biaya operasional awal (Soeharto,2002).
a. Biaya untuk pengadaan lahan
Biaya langsung atau tidak langsung yang dikeluarkan untuk
pengadaan tanah ditambah beban bunga sejak pembelian
hingga gedung menghasilkan pendapatan (Poerbo, 1998).
b. Biaya Konstruksi
Merupakan biaya yang dikeluarkan untuk menjalankan suatu
proyek, meliputi biaya struktur dan bangunan (Poerbo, 1998).
c. Biaya Pengadaan
Yang termasuk biaya pengadaan antara lain biaya perencanaan
dan konsultan, biaya hukum (perijinan dan pajak real estate)
dan pendanaan. Untuk proyek gedung besarnya kelompok
biaya ini adalah sekitar 20% dari harga gedung. Biaya
administrasi sebesar 1%-5% dari biaya konstruksi, biaya jasa
profesi sebesar 3%-6% dari biaya konstruksi, dan biaya lain-
lain sebesar 5-15% dari biaya konstruksi (Juwana, 2005).
2. Pembeyaan
Dalam berinvestasi dibutuhkan modal awal yang sesuai
dengan anggaran awal pembangunan proyek yang diinginkan
(Hanafi, 2004). Modal yang akan dikeluarkan dapat berupa :
a. Modal sendiri ( Equity )
Merupakan jumlah modal yang ditanam untuk suatu proyek
untuk membiayai pekerjaan pra konstruksi seperti pengadaan
tanah, perencanaan, penasehat, biaya-biaya hukum. Besarnya
+/- 25% dari investasi total (Poerbo, 1998).
b. Modal pinjaman( Loan )
Merupakan pembeayaan proyek yang berasal dari :
9
1) Kredit langsung dari bank atau institusi keuangan lainnya.

Pinjaman bank hanya dibatasi 70% sehingga pembiayaan
perlu dibandingkan modal pinjaman dan modal sendiri.
2) Dana dari pasar uang dan modal hasil penjualan saham,
obligasi dan surat berharga lainnya (Poerbo, 1998).
c. Share kepemilikan
Pembiayaan dengan cara kerjasama maupun saham (Poerbo,
1998).
3. Tingkat pengembalian
Tingkat bunga atas suatu pinjaman ditetapkan sebagai imbalan
atau jasa pemberian modal pinjaman yang dinyatakan dalam %
per tahun. Total pinjaman ditambah bunga dikembalikan di akhir
pembayaran atau penerimaan. Besarnya tingkat bunga tersebut
minimum sama dengan MARR (minimum attractive rate of
return) (Hanafi, 2004).
4. Masa Investasi
Merupakan lama waktu periode investasi suatu proyek dalam
satuan tahun (Hanafi, 2004).
5 . Aliran Kas
Dalam analisis investasi, fokus kita adalah pada aliran kas
yang dihasilkan melalui keputusan investasi. Tujuan dari laporan
aliran kas adalah memberikan informasi pemasukan dan
pengeluaran kas suatu perusahaan dalam suatu periode (Hanafi,
2004).
Jenis-jenis aliran kas berdasarkan dimensi waktu digolongkan
kedalam tiga jenis :
1) Aliran Kas Awal (initial cash flow)
Aliran kas awal terjadi pada awal kegiatan investasi.
Biasanya diasumsikan terjadi pada tahun ke-0 (sebelum
investasi dilakukan). Aliran kas tersebut biasanya merupakan
aliran kas keluar(cash flow) (Hanafi, 2004).
2) Aliran Kas Operasional (Operational Cash Flow)
10
Aliran kas operasional biasanya merupakan aliran kas masuk

yang diperoleh setelah perusahaan beroperasi (Hanafi, 2004).
3) Aliran Kas Terminal (Terminal Cash Flow)
Aliran kas terminal terjadi pada akhir proyek investasi.
Biasanya ada dua item yang terjadi pada akhir proyek :
1) Penjualan nilai residu aktiva tetap / nilai sisa (salvage
value) dan
2) Modal kerja kembali (recovery) (Hanafi, 2004).
2.3.4 Nilai Waktu Uang

Nilai waktu uang merupakan konsep sentral dalam
manajemen keuangan. Konsep nilai waktu uang berorientasi pada
perhitungan matemati snilai waktu uang. Lebih spesifik
menjelaskan tentang berapa nilai uang satu tahun atau beberapa
peroide mendatang yang sama dengan nilai uang dimasa sekarang
(Hanafi, 2004).
Dalam berinvestasi membutuhkan waktu yang cukup
lama hingga bertahun-tahun maka diperlukan perhitungan nilai
waktu uang (Hanafi, 2004) antara lain :
1. Nilai yang akan datang dari nilai sekarang : F / P = ( 1+i )n
2. Nilai sekarang dari nilai yang akan datang :P/F=
3. Nilai yang akan datang anuitas dimana arus kas terjadi
berulang-ulang dengan interval yang sama
:A/P=
4. Nilai sekarang anuitas :A/P=
Keterangan :
- P : nilai ekivalen saat ini
- F : nilai ekivalen yang akan datang
- A : nilai ekivalen tahunan ( annual )
- i : tingkat suku bunga per periode
- n : jumlah periode pembungan ( tahun )
11
2.3.5 Minimum Attractive Rate of Return ( MARR )

Merupakan nilai tingkat minimum pengembalian untuk
menutup resiko yang harus bernilai diatas tingkat pengembalian
aman (Hanafi, 2004).
MARR = ( MARRloan x % loan ) + ( MARRequityx % equity )
loan : pinjaman bank maksimum 70%
equity : modal sendiri
2.4 Studi kelayakan Investasi

1. Pengertian Studi kelayakan proyek
Studi untuk menilai proyek yang akan dikerjakan dimasa
yang akan datang yaitu dengan memberi rekomendasi apakah
sebaiknya proyek yang bersangkutan dapat dikerjakan atau
ditunda dulu (Suratman, 2001).
2. Hubungan studi kelayakan proyek dengan investasi
Investasi suatu proyek tentunya bertujuan untuk
mendapatkan keuntungan dimasa mendatang. Investasi memiliki
karakteristik yang berbeda-beda dan memiliki banyak jenis dilihat
dari jangka waktunya, maka proyek investasi sangat memerlukan
studi kelayakan, mengingat masa mendatang mengandung penuh
ketidakpastian (Suratman, 2001).
2.5 Analisa penilaian Investasi

Ada beberapa kriteria yang bisa dipakai untuk
mengevaluasi rencana investasi (Hanafi, 2004).
1. Payback Periode ( PP )
2. Discounted Payback Periode ( DPP )
3. Accounting Rate of Return ( ARR )
4. Net Present Value ( NPV )
5. Internal Rate of Return ( IRR )
6. Profitability Index ( PI )
7.
2.5.1 Net Present Value ( NPV )
Merupakan selisih antara benefit ( penerimaan ) dengan
cost ( pengeluaran ) yang telah di present value kan. NPV adalah
12
present value aliran kas masuk dikurangi dengan present value

aliran kas keluar (Hanafi, 2004).
Keputusan investasi adalah sebagai berikut (Hanafi, 2004).
NPV > 0 usulan investasi diterima

NPV < 0 usulan investasi ditolak
NPV = 0 berarti netral atau berada pada break even point
NPV : Nilai sekarang bersih

CF1,2..n : cash flow tahun 1,2,3 sampai ke-n
i : cost of capital / interest rate / requiered rate of
return / arus pengembalian
n : umur proyek investasi
OI : original investment
2.5.2 Internal Rate of Return ( IRR )

Merupakan tingkat diskonto yang menyamakan present
value aliran kas masuk dengan present value aliran kas keluar
(Hanafi, 2004).
Keputusan investasi adalah sebagai berikut (Hanafi, 2004).

IRR > tingkat keuntungan yang disyaratkan usulan
investasi diterima
IRR < tingkat keuntungan yang disyaratkan usulan
investasi ditolak
Rumus IRR menurut (Halim, 2003) :
dimana ,
il : tingkat diskon ( +)
13
iu : tingkat diskon ( - )
NPVl : NPV ( + )
NPVu : NPV ( - )
2.5.3 Payback Periode ( PP )

Payback Periode ingin melihat seberapa lama investasi bisa
kembali. Semakin pendek jangka waktu kembalinya investasi
semakin baik suatu investasi (Hanafi, 2004).
n : tahun terakhir dimana jumlah cash flow belum bisa

menutupi original investment
a : jumlah original invesment
b : jumlah kumulatif cash flow pada tahun ke-n
c : jumlah kumulatif cash flow pada tahun ke –n+1
2.5.4 Analisa Sensitivitas

Studi Kelayakan Analisa Finansial memerlukan suatu
analisis sensitivitas yang berguna untuk mengkaji sejauh mana
perubahan unsur-unsur dalam aspek finansial berpengaruh
terhadap keputusan yang dipilih. Sensitif tidaknya suatu
keputusan diambil terhadap perubahan unsur-unsur tertentu.
Apabila perubahan unsur-unsur mengakibatkan perubahan
keputusan maka keputusan tersebut dinilai sensitif terhadap
terhadap unsur yang dimaksud (Soeharto, 2002).
Unsur-unsur tersebut dapat berupa perubahan harga bahan
baku, biaya produksi, menciutnya pangsa pasar, dan turunnya
harga produk per unit atau terhadap bunga pinjman. Batas
investasi dapat diterima apabila tidak kurang dari NPV sama
dengan nol (Soeharto, 2002).
2.6 Penelitian Terdahulu

1. Sari dan Utomo (2012) dengan judul analisa pembeayaan
kerjasama pemerintah dan swasta pada proyek Sidoarjo town
14
square untuk mengetahui keuntungan antara pemerintah dan

swasta serta perbandingan tingkat keuntungan antara
keduanya selama masa investasi. Metode yang dipakai yaitu
NPV dan PI, serta analisa sensitivitas terhadap masa
investasi.
2. Khaer dan utomo (2012) dengan judul pengaruh tingkat
hunian pada keputusan investasi proyek hotel santika gubeng
Surabaya. Analisa kelayakan investasi terhadap tingkat
okupansi dengan menggunakan metode NPV dan IRR.
3. Prastiwi dan Utomo (2013) dengan judul kelayakan investasi
perumahan green semanggi mangrove Surabaya ditinjau dari
aspek finansial. Metode yang dipakai yaitu NPV, IRR dan PI
serta analisa sensitivitas terhadap tingkat pengembalian
investasi dengan umur 5 tahun.
4. Putra, Utomo, dan Nurcahyo (2013) dengan judul analisa
pembeayaan investasi proyek apartemen puncak kertajaya,
alternatif modal yang dipakai yaitu 100% modal sendiri,
20% modal sendiri dan 80% pinjaman, 50% modal sendiri
dan 50% pinjaman, 80% modal sendiri dan 20% pinjaman.
Metode yang dipakai NPV.
5. Nufaili dan Utomo (2014 ) pada penelitian dengan judul
analisa investasi hotel pessona Makassar, metode yang
dipakai yaitu NPV, IRR, PP dan menganalisa sensitivitas
dengan merubah tingkat hunian (okupansi) dan tarif sewa
ruangan.
6. Ningsih dan Utomo (2014) dengan judul analisa pembiayaan
investasi apartemen puri park view tower E kebon jeruk-
Jakarta Barat. Sumber pembiayaan menggunakan 4 alternatif
100% modal sendiri, 70% pinjaman, 50% pinjaman dan 30%
pinjaman. Metode yang dipakai adalah NPV dan IRR. Nilai
ROR dan ROE digunakan untuk memperoleh peluang
keuangan dari besarnya komposisi hutang yang masih
meringankan pengembalian modal.
7. Syahrizal dan Utomo (2014) dengan judul Analisa
pembiayaan investasi proyek pembangunan perumahan
15
green pakis regency Malang. Sumber pembiayaan

menggunakan beberapa alternatif yaitu 100% modal sendiri,
70% modal sendiri dan 30% pinjaman, 50% modal sendiri
dan 50% pinjaman, 30% modal sendiri dan 70% pinjaman.
Metode yang dipakai adalah NPV dan IRR.
8. Wahyudi dan Utomo (2014) dengan judul analisa investasi
pada proyek pembangunan apartemen bale hinggil Surabaya.
Dengan menganalisa alternatif pendapatan yang optimal dari
pemilihan alternatif pendapatan sewa, jual, dan gabungan
dari keduanya. Penilaian kelayakan investasi menggunakan
metode NPV dan IRR, serta analisa sensitivitas terhadap
alternatif pendapatan.
9. Listyaningsih dan Utomo (2014) dengan judul pengaruh
keterlambatan pembebasan lahan terhadap keputusan
investasi proyek jalan tol Surabaya-Mojokerto. Metode yang
dipakai yaitu NPV dan IRR dan analisa sensitivitas terhadap
keterlambatan pemasukan serta keterlambatan pembebasan
lahan.
10. Iffahni dan Utomo (2015) pada penelitian dengan judul
analisa investasi apartemen taman melati Surabaya. Sumber
pembiayaan menggunakan dua alternatif yaitu 70% modal
Pinjaman dan 30% modal sendiri. Menggunakan metode
analisa NPV dan IRR ,serta menganalisa sensitivitas
terhadap biaya investasi, tarif jual serta sewa hunian .
11. Maulanasari dan Utomo (2015) dengan judul analisa
pembiayaan investasi properti perkantoran di Jakarta Selatan.
Sumber pembiayaan menggunakan beberapa alternatif yaitu
100% , 60% modal sendiri dan 40% pinjaman, 50% modal
sendiri dan 50% pinjaman, serta 40% modal sendiri dan 60%
pinjaman. Menggunakan metode analisa NPV dan IRR.
12. Maulina dan Utomo (2016) dengan judul study kelayakan
investasi apartemen gunawangsa merr Surabaya. Metode
yang digunakan adalah NPV, IRR, dan PP, dengan masa
investasi selama 10 tahun dan analisa sensitivitas terhadap
harga jual, sewa, tarif listrik, dan biaya investasi.
16
13. Herwitasari dan Utomo (2016) dengan judul studi

pengambilan keputusan investasi dengan resiko pada
pengembangan proyek caspian tower, gran sungkono lagoon
Surabaya, untuk mendapatkan keputusan terbaik dalam
investasi dilihat dari resiko dan tingkat keuntungan yang
didapat. Metode yang digunakan adalah NPV.
Terdapat beberapa persamaan mendasar berdasarkan
beberapa penelitian diatas yaitu penelitian bertujuan untuk
mendapatkan keputusan investasi terbaik berdasarkan kelayakan
aspek finansial. Perbedaan dari beberapa penelitian diatas adalah
objek penelitian dimana objek penelitian pada penelitian
sebelumnya berbeda mulai dari perumahan, hotel, apartemen,
perkantoran, dan ada juga yang menganalisa pengaruh
keterlambatan pembebasan lahan terhadap keputusan investasi
dengan objek yang dipakai adalah jalan tol. sedangkan objek
pada penelitian ini adalah perumahan indekos dimana perumahan
yang seluruh unitnya difungsikan sebagai tempat kos. Metode
yang dipakai untuk penilaian kelayakan investasi sebagian besar
sama, yaitu NPV dan IRR. Dalam penelitian ini dipakai 3 metode
yaitu NPV, IRR, dan PP alternatif sumber pembiayaan 60%
modal pinjaman dan 40% modal sendiri. Selain itu penelitian ini
juga menganalisa sensitivitas terhadap biaya investasi, perubahan
harga jual, bunga pinjaman, dan okupansi penjualan unit.
BAB III
METODOLOGI
3.1 Objek Penelitian
Lokasi
Gambar 3.1 Objek Penelitian

Sumber : (Google Earth, 2017)
Objek lokasi penelitian terletak di Jl.Prof. Dr.

HamkaNgaliyan Raya Semarang Barat ( depan pom bensin
Ngaliyan Raya). Berlokasi tepat di depan rencana pintu Tol Trans
Jawa. 5 menit ke kawasan industry candi, BSB City, BSB
Industrial Area, Exit Tol Krapyak, RS. Tugu Semarang, Pusat
Perbelanjaan. 10 menit ke Bandara Ahmad Yani Semarang,
kawasan industri tambak aji. 15 menit ke Kendal Industri Park.
Juga dekat kawasan kampus seperti UIN Semarang, STEKOM
dan calon kampus UNIKA. Direncanakan dibangun diatas lahan
seluas 1,3 Ha.
3.2 Konsep Penelitian

Penelitian ini adalah sebuah studi yang membahas tentang
analisa investasi untuk mengetahui seberapa besar kelayakan
investasi proyek The Akavia Indekost Residence. Analisa
17
18
investasi ditinjau dari aspek finansial yang kemudian dianalisa

menggunakan metode Net Present Value ( NPV ), Internal Rate
of Return ( IRR ), serta Payback Periode ( PP ). Pendapatan
dalam analisa ini adalah penjualan tipe unit hunian. Modal yang
dipakai yaitu 60% modal pinjaman dan 40% modal sendiri.
Selanjutnya dilakukan analisa sensitivitas terhadap tingkat biaya
investasi, tingkat pendapatan tahunan, dan tingkat suku bunga
agar mengetahui alternatif mana yang paling sensitif terhadap
perubahan variabelnya.
3.3 Data
Beberapa variabel pengerjaan yang dipakai dalam rencana
pembangunan The Akavia Indekost Residence antara lain dapat
dilihat pada tabel 3.1
Tabel 3.1 Variabel Penelitian

Variabel Indikator Rincian data Metode Sumber data
Biaya 1. Luasan lahan Pendekatan Pembanding
Pengadaan objek dengan properti lahan sekitar
lahan 2. Data pembanding pembanding yang sudah
lahan sekitar terjual
Biaya bangunan Harga satuan Pembanding
1. Harga dasar bangunan dengan biaya struktur
bangunan /m2 pendekatan proyek sejenis
2. Biaya satuan pembanding.
struktur per lantai Bobot biaya unit
Biaya 3. Biaya bangunan terpasang diolah
Konstruksi per lantai sesuai desain
Biaya Pembangunan Prosentase Literatur atau
Investasi Infrastruktur terhadap total buku refrensi
1. Pagar dan jalan biaya bangunan
2. Gorong-gorong
3. Student garden
4. Pemasangan PJU
5. jaringan listrik
6. Pjaringan PDAM
7. Pos jaga
8. Pintu gerbang
9. Kantor
manajemen
10. Fasilitas umum
Pengadaan Admin, jasa profesi Prosentase Literatur
19
Variabel Indikator Rincian data Metode Sumber

data
Pendapatan Penjualan Harga jual unit Estimasi dan Pembanding
operasional unit Indekost Deluxe dan pendekatan harga jual
Exclusive
Pengeluaran Biaya Gaji karyawan, Proyeksi data PT.PLN
operasional Operasional listrik, dan air historis PDAM
,estimasi Estimasi
pendekatan
Pemasaran Biaya Prosentase Literatur
marketing
Estate Perawatan Prosentase Literatur
management Infrastruktur, terhadap biaya atau buku
taman,PJU bangunan refrensi
Kelayakan Net Present NPV NPV Hasil analisa
Investasi Value dan
Internal Rate IRR IRR pengolahan
of return data
Payback PP PP
Periode
Sumber : (Penulis, 2017)
3.3.1 Proses Pengumpulan Data

Proses pengumpulan data pada penelitian ini adalah dengan cara
wawancara dan perhitungan.
1. Data dan informasi dari pihak pengelola
Gambar rencana desain untuk mengetahui rencana
pengembangan The Akavia Indekost Residence mengenai
denah, tampak, unit hunian, serta fasilitas lainnya yang
terdapat pada The Akavia Indekost Residence, sehingga
didapat data luasan objek , jumlah unit serta fasilitas
penunjang lainnya.
2. Data Primer
Data primer didapat dengan survey dan wawancara langsung
dengan pihak pengelola, tentang bagaimana konsep
pengelolaan The Akavia Indekost Residence serta konsep
operasionalnya.
3. Data Sekunder
Data sekunder merupakan data penunjang yang didapatkan
dari badan pemerintah Surabaya, data yang diperlukan adalah
20
pendapatan standart pekerjaan daerah Surabaya, tarif dasar

listrik hingga tahun 2016 dari PT.PLN, tarif dasar air hingga
tahun 2016 dari PT.PDAM yang selanjutnya akan dibebankan
pada pengeluaran operasional The Akavia Indekost Residence.
3.3.2 Analisa Data

Data yang telah diperoleh kemudian dilakukan analisa sebagai
berikut :
1. Analisa Investasi
a. Biaya pengadaan lahan
Dilakukan dengan pendekatan biaya tanah dan dari
pembanding properti serupa. Lahan pada objek penelitian
dianggap lahan kosong dianggap kemudian dibandingkan
dengan harga tanah sekitar atau properti pembanding. Data
yang dibandingkan dapat berupa : luas tanah, Kondisi
tanah, lebar jalan, aksebilitas, lingkungan sekitar, dan
SHK. Selanjutnya dilakukan penyesuaian menggunakan
pembobotan data pembanding terhadap objek penelitian.
Dari hasil perhitungan didapatkan total estimasi nilai lahan.
Estimasi nilai lahan objek didapat dengan mengalikan total
estimasi nilai lahan dengan luasan lahan objek.
b. Biaya konstruksi
Biaya konstruksi pada objek penelitian meliputi biaya
struktur (biaya bangunan unit hunian tipe 70 yang terdiri
dari 2 tipe yaitu DELUX dan EXCLUSIVE ),dan
pembangunan infrastruktur. Dilakukan perhitungan harga
satuan bangunan dengan pendekatan pembanding. Bobot
biaya unit terpasang diolah sesuai desain objek penelitian.
c. Biaya Pengadaan
Biaya pengadaan meliputi Perencanaan dan konsultan,
perijinan, serta pajak-pajak real estate yang harus
diperhitungakan oleh pihak developer dalam rencana
pembangunan The Akavia Indekost Residence ini.
2. Analisa Pendapatan : Pendapatan berupa Penjualan unit
hunian Indekost tipe 70 terdiri dari 21 unit DELUXE dan7 unit
21
EXCLUSIVE. Pendapatan dari penjualan unit diasumsikan

habis pada tahun 5 masa investasi.
3. Analisa Pengeluaran : Pengeluaran berupa biaya operasional
digunakan untuk menghitung pendapatan bersih dan kotor,
biaya operasional meliputi gaji karyawan yang diolah dengan
cara estimasi pendekatan pembanding. Biaya listrik data yang
dibutuhkan adalah biaya listrik pertahun dari PT.PLN,
Volume kebutuhan listrik dan luasan The Akavia Indekost
Residence. Biaya Air data yang dibutuhkan adalah biaya air
pertahun dari PDAM,Volume kebutuhan air dan luasan The
Akavia Indekost Residence, biaya pemasaran, serta biaya
replacement dan pemeliharaan fasum (Estate management).
4. Analisa Sumber Pendanaan
Penetapan sumber pendanaan (cost of capital) Pembangunan
The Akavia Indekost Residences berdasarkan asumsi yaitu
40% dari modal sendiri dan 60% dari pinjaman bank. Besaran
modal pinjaman didapat dari total besaran investasi yang
dikeluarkan. Modal pinjaman bank akan dikenakan bunga
yang akan dibayarkan selama masa proyek yaitu 5 tahun.
5. Analisa Kelayakan Finansial
a. NPV : Merupakan selisih antara benefit ( penerimaan ) dengan
cost ( pengeluaran ) yang telah di present value kan. Apabila
NPV > 0 usulan investasi diterima, dan NPV < 0 usulan
investasi ditolak, sedangkan NPV = 0 berarti netral atau
berada pada break even point ( BEP ).
b. IRR : Merupakan tingkat diskonto yang menyamakan present
value aliran kas masuk dengan present value aliran kas keluar
(Hanafi ,2004)
Keputusan investasi adalah sebagai berikut : IRR > tingkat
keuntungan yang disyaratkan, maka usulan investasi diterima
sedangkan IRR < tingkat keuntungan yang disyaratkan, maka
usulan investasi ditolak.
c. PP : untuk menganalisa jangka waktu yang dibutuhkan untuk
mengembalikan semua biaya yang telah dikeluarkan. Jika PP
< waktu yang disyaratkan maka proyek dinyatakan
22
menguntungkan, sedangkan apabila PP > waktu yang

disyaratkan proyek dinyatakan tidak menguntungkan.
6. Analisa Sensitivitas
Dari hasil analisa kelayakan diatas kemudian dilakukan
analisa sensitivitas dengan mengubah nilai dari suatu
parameter yang selanjutnya dilihat seberapa besar pengaruh
perubahan parameter tersebut terhadap tingkat pengembalian
investasi. Analisa sensitivitas pada penelitian ini adalah biaya
investasi, perubahan harga jual, bunga pinjaman dan
okupansi jual, selanjutnya dilihat hubungannya terhadap
NPV dan aliran kas The Akavia Indekost Residence.
3.4 Langkah – langkah Penelitian

1. Latar Belakang
Permasalahan yang melatar belakangi dilakukannya
penelitian ini, dan membutuhkan pemecahan masalah
terhadap permasalahan tersebut.
2. Perumusan Masalah
Merupakan pokok bahasan yang menjadi masalah dalam
penelitian ini.
3. Studi Literatur
Litertatur-literatur yang membantu memecahkan
permasalahan pada penelitian ini .
4. Pengumpulan Data
Merupakan proses pengumpulan serta sumber data yang
diperlukan dalam penelitian ini
5. Pengolahan data
Analisa data untuk memecahkan permasalahan yang ada
6. Analisa Finansial
Menghitung NPV,IRR ,PP dan analisa sensitivitas
7. Hasil dan pembahasan
Hasil pengolahan aspek finansial
8. Kesimpulan dan saran
23
Latar Belakang
1. Usaha indekost merupakan inovasi baru dan pertama dikota Semarang
dimana merupakan kompleks perumahan yang difungsikan sebagai jasa
sewa tempat tinggal sementara dan didesign untuk memberikan Passive
Income secara maksimal bagi masing masing pemilik unitnya. Konsep
perumahan mewah dan dilengkapi dengan fasilitas yang membuat
nyaman dan mempermudah aktifitas penghuninya
2. Lokasi strategis di Jl.Prof. Dr. Hamka Ngaliyan Semarang Barat yang
menghubungkan Pusat Kota Semarang dengan kawasan industri dan
pemukiman yang sedang sangat berkembang di area Bukit Semarang
Baru.
3. Biaya yang dibutuhkan sangat besar sehingga perlu dilakukan studi
kelayakan investasi
Perumusan Masalah
1. Apakah The Akavia Indekost Residence layak dari segi finansial ?
2. Bagaimana pengaruh tingkat sensitivitas The Akavia Indekost
Residence terhadap kegiatan investasi, tingkat suku buga,pendapatan
tahunan dan tahun dimulainya pengembalian pinjaman ?
Studi Literatur
Pengumpulan data :
1. Data Primer : dari haril wawancara Owner dan survey
2. Data sekunder : Pemerintah kota , badan usaha penunjang berupa gaji
karyawan , tarif dasar listrik, tarif dasar air , harga tanah setempat dan
lainnya
A
24
Pengolahan Data
Data yang diperoleh diolah agar dapat digunakan sebagai data penunjang
dan pembanding dalam pengerjaan aliran kas
Aspek Finansial
1. Menghitung total biaya investasi
2. Identifikasi Pendapatan
3. Identifikasi pengeluaran
4. Menghitung aliran kas
5. Melakukan penilaian investasi dengan metode NPV,IRR,dan PP
Analisa Sensitivitas
Hasil dan Pembahasan
Kesimpulan dan Saran
Gambar 3.2 Diagram Alir Penelitian

BAB IV
ANALISA INVESTASI
4.1Gambaran Umum Objek Penelitian
Gambar 4.1 The Akavia Indekost Residence Ngaliyan-Semarang

Sumber : (PT.Cita Kayana Semesta, 2016)
Objek lokasi direncanakan dibangun diatas lahan seluas 1,3

Ha. The Akavia Indekost ini terdiri dari 28 unit rumah kos yang
terdiri dari dua tipe unit yaitu tipe DELUXE dan EXCLUSIVE.
Tipe Deluxe terdiri dari 21 unit rumah masing-masing unit 21
kamar dimana luas tanahnya 144 m2 – 170 m2 dan masing-
masing unit merupakan bangunan 4 lantai. Sedangkan untuk tipe
Exclusive terdiri dari 6 unit rumah,masing-masing unit 24
kamar luas tanah 180m2 – 266 m2, bangunan juga merupakan
bangunan 4 lantai.
Dilengkapi fasilitas umum berupa masjid, parking lot, student
garden, jogging track.
Dilengkapi fasilitas unit wifi, CCTV, Tv cable, fingerprint
acces untuk tiap unit hunian.
25
26
4.2 Konsep Rencana Pengembangan

Konsep pengembangan indekost akan direncanakan dalam 4
tahap. Pada saat ini kondisi lahan sudah merupakan lahan kosong
dan direncanakan akan dimulai dibangun pada awal tahun 2017
dan ditargetkan rampung pada tahun 2018.
a. Tahap pertama
Dihitung pada tahun ke 0 masa investasi. Merupakan proses
pembebasan lahan seluas 1,3 Ha. Harga tanah didapat dari
hasil estimasi pembanding terhadap lahan yang telah terjual
disekitar lokasi.
b. Tahap kedua
Direncanakan pada tahun pertama pembangunan gate utama +
jalan paving sepanjang area Indekost, Pos jaga, 10 unit
Deluxe, 3 unit Exclusive serta pembangunan fasilitas umum
tahap 1
c. Tahap ketiga
Direncanakan pada tahun kedua pembangunan 7 unit Deluxe
dan 2 unit Exclusive, serta dilanjutkan pembangunan fasilitas
umum tahap 2.
d. Tahap keempat
Direncanakan pada tahun kedua pembangunan 4 unit Deluxe
dan 2 unit Exclusive, serta dilanjutkan pembangunan jalan
paving di depan unit Indekost
Tabel 4.1 Tahap Pembangunan The Akavia Indekost Residence

Keterangan Tahun
No Tahapan 2017 2018 2019
1 Prosentase
2 Tipe Deluxe 10 7 4
3 Tipe Exclusive 3 2 2
Jalan paving
4 dan Drainase 3203,24 m2 894 m2 1101,2 m2
5 Pos Jaga 2 unit @9 m2
27
Keterangan Tahun
No Tahapan 2017 2018 2019
Fasum :
Student Garden 50 m2 100 m2
6
Masjid 150 m2
Jogging Track Sepanjang Unit
4.3 Analisa Aspek Finansial

Analisis finansial ditinjau untuk mengetahui tingkat
kelayakan investasi. Pada Penelitian ini menggunakan kriteria
kelayakan investasi yaitu, Net Present Value (NPV), Internal Rate
Of Return (IRR), dan Pacback Periode (PP), Kemudian dianalisa
pengaruh sensitivitasnya terhadap beberapa variabel yang telah
ditetapkan.
4.3.1 Analisa Biaya Investasi

Biaya investasi merupakan semua biaya awal yang
dikeluarkan untuk membangun perumahan The Akavia Indekost
ini. Biaya-biaya tersebut antara lain :
1. Biaya Tanah / lahan
2. Biaya Konstruksi meliputi biaya struktur dan bangunan yang
meliputi komponen biaya pondasi, struktur, dinding, lantai,
plafond, atap, utilitas, tata udara, finishing, interior.
3. Biaya Pembangunan Infrastruktur
4. Biaya Jasa Profesi
5. Biaya Administrasi
6. Biaya Pengembangan Fasum
4.3.1.1 Biaya Tanah/lahan

Nilai pasar tanah objek penelitian dihitung dengan
menganggap objek penelitian sebagai lahan kosong, kemudian
dibandingkan dengan harga tanah yang sudah terjual di sekitar
objek penelitian. Data yang dibanding kan meliputi luas tanah,
28
lebar jalan, perkembangan wilayah lokasi, dan status hukum

kepemilikan.
1. Data Properi Pembanding 1 (Jl.Raya Ngaliyan, Semarang)
Gambar 4.2 Lahan di Jl. Raya Ngaliyan, Semarang

Sumber : (Rumah123.com, 2016)
a. Luas tanah
Pembanding 1 memiliki luas tanah 6190 m2, sedangkan luas
tanah objek penelitian adalah 13000 m2, sehingga perlu
dilakukan penyesuaian pembanding terhadap objek penelitian.
Penyesuaian : (13000/6900) x 100% = 210 %
b. Lebar jalan
Merupakan prosentase perbandingan antara lebar jalan
pembanding dengan lebar jalan objek penelitian.
Penyesuaian : Tidak terjadi penyesiaian karena lebar jalan
pembanding 1 sama dengan lebar jalan objek penelitian.
c. Perkembangan wilayah lokasi
Merupakan prosentase perbandingan perkembangan wilayah
lokasi pembanding dengan perkembangan wilayah lokasi
objek penelitian.
Penyesuaian : Tidak terjadi penyesiaian karena perkembangan
wilayah lokasi pembanding 1 sama dengan perkembangan
wilayah lokasi objek penelitianyaitu kawasan komersial.
d. Status Hukum Kepemilikan

29
Status hukum kepemilikan pembanding 1 sama dengan status

hukum kepemilikan objek yaitu SHM, sehingga tidak terjadi
penyesuaian.
2. Data Properti Pembanding 2 (Jl.Gatot Subroto, Semarang)
Gambar 4.3 Lahan di Jl. Gatot subroto, Semarang

a. Luas tanah
tanah objek peneltiian adalah 13000 m2, sehingga perlu
Penyesuaian : (13000/12000) x 100% = 108 %
b. Lebar jalan
objek penelitian.
wilayah lokasi pembanding 2sama dengan perkembangan
wilayah lokasi objek penelitian yaitu kawasan komersial.
30

penyesuaian.
3. Data Properi Pembanding 3 (Jl.Gatot Subroto, Semarang)
Gambar 4.4 Lahan di Jl. Gatot subroto, Semarang

a. Luas tanah
dilakukan penyesuaian pembanding yerhadap objek penelitian
yaitu
Penyesuaian : (13000/5460) x 100% = 238 %
b. Lebar jalan
objek penelitian.
31

wilayah lokasi pembanding 3 sama dengan perkembangan
wilayah lokasi objek penelitian yaitu kawasan komersial.
penyesuaian.
4. Data Properti Pembanding 4 (Jl.Durian Raya, Semarang)
Gambar 4.5 Lahan di Jl. Durian Raya, Semarang

a. Luas tanah
Penyesuaian : (13000/9500) x 100% = 137 %
b. Lebar jalan
Merupakan prosenase perbandingan antara lebar jalan
pembanding dengan lebar jalan objek penelitian. Lebar jalan
pembanding 7m sedangkan lebar jalan objek penelitian 24m
Penyesuaian : 100%- ((7/24) x 100%) = 71 %
objek penelitian.
32
Penyesuaian : Tidak terjadi penyesiaian karena

perkembangan wilayah lokasi pembanding 4 sama dengan
perkembangan wilayah lokasi objek penelitian yaitu
kawasan komersial.
d.Status Hukum Kepemilikan
Status hukum kepemilikan pembanding 4 sama dengan
status hukum kepemilikan objek yaitu SHM, sehingga tidak
terjadi penyesuaian.
Didapat biaya tanah untuk pembangunanThe akavia
Indekos Residence adalah Rp 53.842.793.196. Untuk biaya
tanah per m2 adalah Rp 4.141.753.
Tabel 4.2 Penyesuaian Nilai Tanah

Objek Data Pembanding
Data
Penelitia
Properti
n I II III IV
Tanah Tanah Tanah Tanah Tanah
Jenis Properti
Kosong Kosong Kosong Kosong Kosong
Luas (m2) 13000 6190 12000 5460 9500
Jl.Prof.Dr Jl.Durian
Jl.Gatot Jl.Gatot
.Hamka raya,
Jl.Raya Subroto, Subroto,
Lokasi Lahan Ngaliyan Banyumani
Ngaliyan Semarang Semaran
Semaran k Semarag
barat g barat
g Barat Barat
Jalan di depan
24 24 24 24 7
Lahan (m)
Jarak
pembanding
- 0,22 2,3 3,8 18
terhadap
objek (km)
Perkembanga
Komersia Komersia Komersia
n wilayah Komersial Komersial
l l l
lokasi
Status SHM SHM SHM SHM SHM
Rp Rp
Rp Rp
25.000.0 21.300.0
Harga Tanah - 35.000.000. 47.500.000.
00.000,0 00.000,0
000,00 000,00
0 0
Rp Rp Rp Rp
Harga Tanah
4.038.77 2.916.666,6 3.901.09 5.000.000,0
/m2
2,21 7 8,90 0
33
Objek Data Pembanding

Data Penelit
II
ian I III IV
Luas 210% 108% 238% 137%
Jalan 0% 0% 0% 71%
Perkembangan
wilayah lokasi 0% 0% 0% 0%
Status 0% 0% 0% 0%
Total
210% 108% 238% 208%
Penyesuaian
Rp Rp Rp Rp
Nilai Transaksi
25.000.0 35.000.000. 21.300.0 47.500.000.
(Rp)
00.000 000 00.000 000
Rp Rp Rp Rp
Estimasi Nilai
52.504.0 37.916.666. 50.714.2 98.645.833.
Lahan
38.772 667 85.714 333
Bobot 50% 20% 20% 10%
Estimasi Nilai Rp
Pasar 53.842.793.196
Estimasi Nilai
Rp
Pasar Lahan
4.141.753
Obyek / m2
Sumber : (Olahan penulis, 2017)
4.3.1.2 Biaya Struktur

Berdasarkan surat keputusan Menteri Kimpraswil nomor
332/KPTS/M/2002 untuk bangunan bertingkat, harga satuan per
m2 tertinggi bangunan dihitung dengan cara harga dasar dikalikan
faktor. Harga dasar bangunan didapat dari pendekatan
perbandingan biaya struktur dengan properti sejenis. Properti
sejenis yang akan digunakan sebagai pembanding adalah Rumah
Kos Ponco yang berlokasi di Jl.Bulusan-Tembalang dengan biaya
struktur Rp. 670.649/m2 dan Rumah Kos Ubi yang berlokasi di
Jl.Raya Ngaliyan dengan biaya struktur Rp. 510.056/m2. Hasil
perhitungan rata-rata biaya struktur per m2 berdasarkan
pembanding yang ada didapatkan biaya dasar struktur objek per
m2 sebesar Rp. 590.353
34
Tabel 4.3 Perhitungan Biaya dasar Struktur

Pembanding Biaya Struktur (Rp) Luas(m2) Biaya Struktur/m2 (Rp)
Rp
Indekost Ubi 536.519.392 800 Rp 670.649
Indekost Rp
Ponco 367.240.401 720 Rp 510.056
Biaya dasar Struktur Objek 590.353

Gambar 4.6 Indekos Ubi dan Indekos Ponco

Sumber : (CV.Manggala Graha Citra, 2016)
Objek penelitian ini terdiri dari 4 lantai, menurut rumus
empiris dalam (Juwana,2005) biaya satuan struktur tiap lantai
diperoleh dengan mengalikan harga dasar struktur objek per
m2 dengan suatu faktor.
Tabel 4.4 Perhitungan Biaya satuan struktur per lantai

FAKOR
PENGALI
NO LANTAI TOTAL HARGA (RP)
TINGGI
LANTAI
1 Lantai 1 (ground) 1 Rp 590.353
2 Lantai 2 1,09 Rp 643.484
3 Lantai 3 1,121 Rp 661.785
4 Lantai 4 1,135 Rp 670.050
TOTAL BIAYA SATUAN STRUKTUR Rp 2.565.673
35
Sehingga diperoleh total biaya struktur bangunan untuk

masing-masing tipe dengan mengalikan biaya satuan struktur per
lantai dengan luas tiap lantai sebesar Rp 369.456.873.
Tabel 4.5 Perhitungan Biaya struktur bangunan

LUAS
BIAYA SATUAN
NO LANTAI LANTAI TOTAL HARGA (RP)
STRUKTUR
(m2)
Lantai 1
1 (ground) 144 Rp590.353 Rp 85.010.785
Rp
2 Lantai 2 144 643.484 Rp 92.661.756
Rp
3 Lantai 3 144 661.785 Rp 95.297.090
Rp
4 Lantai 4 144 670.050 Rp 96.487.241
TOTAL BIAYA STRUKTUR BANGUNAN Rp 369.456.873
4.3.1.3 Biaya Bangunan

Perhitungan biaya bangunan menggunakan metode unit
terpasang, dimana elemen pada bangunan tersebut diuraikan
kemudian bobot prosentase tiap elemen berdasarkan standart
pemerintah yang mengacu pada peraturan Menteri Pekerjaan
Umum No.45/PRT/M/2007 diolah dan disesuaikan dengan desain
objek penelitian hingga prosentase biaya 100%. Tabel Bobot
biaya bangunan untuk rumah kos tipe Deluxe dan Exclusive dapat
dilihat padaLampiran 2.
Diperoleh perhitungan total biaya struktur sebesar Rp
394.456.873, dengan bobot yang telah disesuaikan yaitu sebesar
19,7%, maka dapat diperoleh total biaya bangunan dengan
prosentase 100%.
Total biaya bangunan= (Rp.394.456.873/19,7%) x 100%
= Rp.1.880.124.975 (untuk 1 tipe Deluxe)
Total biaya bangunan = (Rp. 394.456.873/19,8%)x 100%
= Rp.1.863.704.670
(untuk 1 tipe Exclusive)
36
Untuk perhitungan biaya tiap elemen diperoleh dengan

mengalikan bobot prosentase yang sudah disesuaikan dengan total
biaya bangunan.
Biaya bangunan per m2 yaitu total biaya bangunan objek
dibagi dengan luas bangunan. Objek penelitian ini terdiri dari 2
tipe unit yaitu Deluxe harga bangunan per m2 Rp.3.264.106 dan
Exclusive per m2 Rp.3.235.598, harga tersebut masih masuk
dalam rata-rata harga bangunan per m2 kota semarang yaitu
rp.2.200.000 – Rp.3.500.000. Dari hasil perhitungan diatas
didapatkan total seluruh biaya bangunan yang terdiri dari 21 tipe
Deluxe dan 7 tipe Exclusive sebesar Rp 59.890.555.509
.Rekapitulasi total biaya bangunan tiap tipe unit dapat dilihat pada
Lampiran 2.
Dalam analisa biaya bangunan dibagi menjadi biaya
bangunan per tahun sesuai tahapan rencana pengembangan seperti
pada tabel dibawah ini.
Tabel 4.6 Biaya Bangunan Per-Tahun

Tipe Jumlah 2017 2018 2019
Deluxe 21 10 7 4
Exclusive 7 3 2 2
Biaya
Bangunan Rp Rp Rp
/tahun 27.606.524.525 20.000.730.260 12.283.300.724
4.3.1.4 Biaya Infrastruktur

Biaya Infrastruktur meliputi pembangunan pagar
perumahan Indekost, Jalan paving dan drainase, Pemasangan
PJU, Pemasangan listrik, PDAM, dan pos jaga. Bobot
pengembangan tapak di pinggir kota sebesar 15% . Dalam buku
(Juwana,2005) dapat dilihat prosentase bobot pengembangan
tapak sebagai berikut:
37
Tabel 4.7 Bobot Pengembangan Tapak

Mutu/lokasi Bobot terhadap Biaya Bangunan (%)
Rendah/mudah 5
Menengah 10-15
Sulit 20
Sangat rumit 30
Di pusat kota 5
Di pinggir kota 14-15
Daerah berbatu/terjal 30
Sumber : (Juwana, 2005)
Lebih rinci dalam buku (Juwana, 2005) dijelaskan bobot
pengembangan tapak antara lain :
1. Selasar tempat pejalan kaki (trotoar), sekitar 1-7% dari biaya
bangunan
2. Pagar, sekitar 0,5 – 2,5% dari biaya bangunan
3. Utilitas didalam pekarangan, sekitar 1-3% dari biaya bangunan
4. Utilitas diluar pagar(jika perlu), sekitar 3-5% dari biaya
bangunan
5. Saluran air hujan, sekitar 0,5 – 2,5% dari biaya bangunan
6. Pertamanan, sekitar 1-2% biaya bangunan
7. Penerangan luar, sekitar 1% biaya bangunan
8. Peralatan luar ruang (dihitung berdasarkan kebutuhan)
Tabel 4.8 Biaya Infrastruktur

TOTAL BIAYA
No JENIS INFRASTRUKTUR BOBOT (Rp)
1 Pagar 2% Rp 1.197.811.110
2 Jalan Paving atas + layang 5% Rp 2.994.527.775
3 Gorong-gorong 2% Rp 1.197.811.110
4 Pemasangan PJU 1% Rp 598.905.555
5 Pemasangan jaringan listrik 2% Rp 1.197.811.110
6 Pemasangan PDAM 2% Rp 1.197.811.110
7 Pos jaga 1% Rp 598.905.555
Total 15% Rp 8.983.583.326
Didapatkan total biaya infrastruktur sebesar Rp 8.983.583.326.
38
4.3.1.5 Biaya Jasa Profesi

Besarnya biaya jasa profesi bobotnya adalah 5% terhadap
biaya bangunan per tahun (Juwana,2005). Didapat total biaya jasa
profesi sebesar Rp 2.994.527.775
4.3.1.6 Biaya Administrasi

Besarnya biaya administrasi adalah 5% terhadap biaya
bangunan per tahun (Juwana,2005). Didapat biaya jasa profesi
sebesar Rp.2.994.527.775
4.3.1.7 Biaya Fasum

Biaya fasum merupakan biaya lain-lain yang dikeluarkan
sebagai fasilitas pelengkap berupa pembangunan fasilitas Student
garden, masjid, jogging track, biayanya sebesar 15% terhadap
biaya bangunan per tahun (Juwana,2005). Didapat total biaya
fasum sebesar Rp 8.983.583.326
Tabel 4.9 Rekapitulasi Biaya Investasi
N URAIAN
O PEKERJAAN Tahun 0 Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3
Rp
53.842.793.19
1 Biaya lahan 6
Rp Rp Rp
27.606.524.52 20.000.730.26 12.283.300.72
2 Biaya bangunan 5 0 4
Biaya Rp
3 infrastruktur 8.983.583.326
Jasa profesi (5%
dari Biaya Rp Rp Rp
4 Bangunan) 1.380.326.226 1.000.036.513 614.165.036
Administrasi
(5% dari Biaya Rp Rp Rp
5 Bangunan) 1.380.326.226 1.000.036.513 614.165.036
Biaya lain-lain
(15% dari Biaya Rp Rp Rp
6 Bangunan) 4.140.978.679 3.000.109.539 1.842.495.109
Rp Rp Rp Rp
Total biaya investasi 62.826.376.52 34.508.155.65 25.000.912.82 15.354.125.90
(Rp) / tahun 2 7 5 4
Total biaya investasi
(Rp) Rp 137.689.570.908
39
4.3.2 Analisa Pendapatan

Pendapatan Perumahan Indekost ini diperoleh dari
penjualan unit indekost tipe Deluxe dan Exclusive yang dijual
seluruhnya. Harga jual masing-masing tipe unit berbeda sesuai
dengan tipe dan luasnya. Estimasi harga jual objek didapatkan
dengan membandingkannya dengan harga jual properti sejenis
(dapat dilihat dalam Lampiran 3).
Tabel 4.10 Rencana penjualan Unit Indekost

Type Jumlah 2017 2018 2019
Deluxe 21 10 7 4
Exclusive 7 3 2 2
Sumber : (Olahan Penulis, 2017)
Pendapatan dari penjualan unit Indekost adalah harga jual

unit dikalikan dengan jumlah unit terjual di tahun tersebut.
Misalnya dari hasil estimasi didapatkan harga jual unit Deluxe
A1-A5 Rp 4.250.000, maka:
Pendapatan jual = Jumlah unit terjual tipe A1-A5 x Harga jual
= 5 x Rp 4.250.000
= Rp 21.250.000.000
Total pendapatan jual diperoleh dengan menjumlahkan seluruh
pendapatan jual dari tiap unit. Contoh pendapan jual pada tahun
pertama yaitu tipe Deluxe (10 unit) + Exclusive (3 unit) adalah
Rp60.983.207.697 Untuk perhitungan pendapatan jual unit
indekost per tahun secara keseluruhan dapat dilihat pada
Lampiran 4.
4.3.3 Analisa Pengeluaran

Pengeluaran pada The Akavia Indekost Residence berupa
Biaya operasional seperti gaji pegawai, biaya listrik, biaya air.
Biaya pemasaran, dan estate management.
40
1. Gaji Karyawan
Gaji karyawan dapat dihitung sesuai jumlah dan jabatannya.
Estimasi gaji pegawai berdasarkan pendekatan gaji karywan pada
proyek sejenis.
Tabel 4.11 Rencana Gaji Karyawan
Jumlah
Keterangan Karyawan Gaji/bulan (Rp) Total gaji/bulan (Rp)
Manager 1 Rp 3.500.000 Rp 3.500.000
Staff Admin 4 Rp 2.100.000 Rp 8.400.000
Staff Marketing 3 Rp 2.200.000 Rp 6.600.000
Security 2 Rp 1.909.000 Rp 3.818.000
Cleaning
Service Kantor 2 Rp 1.200.000 Rp 2.400.000
Total gaji/bulan (Rp) Rp 24.718.000
Total gaji/tahun (Rp) Rp 296.616.000
Berdasarkan analisa perhitungan upah minimum kota

semarang setiap tahunnya rata-rata naik 12%.
Tabel 4.12 Analisa Perhitungan Upah Minimum

Tahun Upah minimum (Rp) Selisih/tahun (Rp) Prosentase (%)
Rp
2011 961.323
Rp
2012 991.500 Rp 30.177 3
Rp
Rp 299.500
2013 1.291.000 23
Rp
2014 1.423.500 Rp 132.500 9
2015 Rp 1.685.000 Rp 261.500 16
Rp
2016 1.909.000 Rp 224.000 12
Rp
2017 2.125.000 Rp 216.000 10
Rata-rata (%) 12
Sumber : (Disnakertrans Propinsi jateng, 2017)
41
Prediksi kenaikan gaji selama n-investasi 5 tahun adalah gaji

karyawan/tahun tersebut + (12% x gaji karyawan di tahun
sebelumnya).
Tabel 4.13Prediksi Kenaikan Gaji

Tahun Gaji Karyawan /tahun (Rp)
2017 Rp 296.616.000
2018 Rp 332.209.920
2019 Rp 372.075.110
2020 Rp 416.724.124
2021 Rp 466.731.018
2. Biaya Listrik Kantor Manajemen

Menurut IAFBI kawasan ASEAN dalam buku (Juwana,
2005) kebutuhan listrik untuk kantor adalah 246 Kwh/m2. Tarif
listrik berdasarkan PT.PLN Semarang biaya pemakaian listrik per
KWh kantor manajemen pada perumahan.
Tabel 4.14 Kebutuhan listrik per m2 bangunan

Fungsi Kebutuhan per tahun
Bangunan (KWh/m2)
Hotel 307
Kantor 246
Pertokoan 332
Rumah sakit 382
Sumber : (IAFBI kawasan ASEAN dalam buku Juwana, 2005)
Tabel 4.15Tarif Dasar listrik PLN

Tahun Tarif Listrik per KWh
2014 1352
2015 1509
2016 1472,72
Sumber : (www.pln.co.id, 2016)
42
Perkiraan tarif dasar listrik untuk tahun selanjutnya

diperoleh dari persamaan regresi linier yang telah diregresi
berasarkan data tarif dasar listrik tahun 2014-2016.
Tarif Listrik per KWh

1550 y = 60,36x - 120181
R² = 0,539
1500
1450 Tarif Listrik per

KWh
1400
Linear (Tarif
1350 Listrik per KWh )
1300
2013 2014 2015 2016 2017
Gambar 4.7 Grafik Regresi Tarif Dasar Listrik

Didapat perkiraan tarif dasar listrik dari tahun 2016-2021
Tabel 4.16 Perkiraan Tarif Dasar Listrik PLN

Tahun Tarif Listrik per KWh
X y = 60,36x - 120181
2016 1.472
2017 1.565
2018 1.625
2019 1.686
2020 1.746
2021 1.807
Sehingga besarnya biaya listrik pada tahun pertama

adalah Harga dasar listrik/KWh di tahun tersebut x Kebutuhan
daya kantor manajemen per tahun x luas kantor manajemen.
43
Tabel 4.17Biaya Listrik Pencahayaan Kantor Manajemen

Daya Harga listrik/kWh Biaya
Tahun Luas (m2) (kWh/m2) (Rp) listrik/tahun (Rp)
Rp Rp
2017 120 246 1.565 46.202.342
Rp Rp
2018 120 246 1.625 47.984.170
Rp Rp
2019 120 246 1.686 49.765.997
Rp Rp
2020 120 246 1.746 51.547.824
Rp Rp
2021 120 246 1.807 53.329.651
3. Biaya Air Kantor Manajemen

Berdasarkan Peraturan Menteri Kesehatan RI no.416 tahun
1990, dalam buku (Juwana, 2005) kebutuhan air per m2 bangunan
adalah sebagai berikut
Tabel 4.18 Kebutuhan Air per m2 Bangunan

Fungsi Bangunan Kebutuhan Air/hari
(Liter)
Apartemen 20
Hotel 30
Kantor 10
Pertokoan 5
Sumber : (Peraturan Menteri Kesehatan RI no.416 tahun 1990,
dalam buku Juwana, 2005)
Berdasarkan data PDAM Kota Semarang untuk biaya air

per m3 adalah
Tabel 4.19 Biaya Pemakaian Air Per m3
Pemakaian air Biaya per m3 (Rp)
0-10 m3 Rp 2.910
11-20 m3 Rp 3.640
> 20 m3 Rp 5.820
Sumber : (www.pdamkotasmg.co.id, 2017)
44
Sehingga besarnya biaya air pada tahun pertama adalah

Biaya air per m3 di tahun tersebut x Kebutuhan air kantor
manajemen per tahun x luas kantor manajemen.
Tabel 4.20 Biaya Pemakaian Air kantor Manajemen

Luas Daya Biaya Air/tahun
Tahun (m2) (m3) Harga Air/m3 (Rp) (Rp)
Rp
1 120 3,6 Rp 2.910 1.257.120
Rp
2 120 3,6 Rp 2.910 1.257.120
Rp
3 120 3,6 Rp 2.910 1.257.120
Rp
4 120 3,6 Rp 2.910 1.257.120
Rp
5 120 3,6 Rp 2.910 1.257.120
4. Biaya Pemasaran
Biaya pemasaran diasumsikan 3% dari pendapatan tahunan
Tabel 4.21 Biaya pemasaran

Tahun Biaya Pemasaran /tahun (Rp)
2017 Rp 1.829.496.231
2018 Rp 1.325.397.629
2019 Rp 805.109.926
5. Biaya Estate Management

Perhitungan biaya estate management diasumsikan sebesar
0,25% dari pendapatan tahunan (Kyle and Baird, 1995), yang
terdiri dari perawatan infrastruktur, taman, listrik, dan PJU.
Rincian biaya estate management per tahun dalat dilihat pada
tabel 4.22
45
Tabel 4.22 Biaya Estate Management

Tahun Biaya Estate management/tahun
2017 Rp152..458.019
2018 Rp 110.449.802
2019 Rp 67.092.494
2020 Rp 67.092.494
2021 Rp 67.092.494
Rekapitulasi biaya pengeluaran dapat dilihat pada Lampiran 5.
4.3.4 Hutang dan Cicilan

Besarnya hutang dan cicilan berasal dari pinjaman bank
senilai 60% dari total biaya investasi. Suku bunga yang dipakai
yaitu berasal dari rata-rata suku bunga Bank di Indonesia.
Besarnya Pinjaman = 60 % x Rp 137.689.570.908
= Rp 82.613.742.545
% loan = 60%
% equity = 40%
Tabel 4.21 Bunga Pinjaman (%)

Bank Suku Bunga Pinjaman (%)
Mandiri 10,75%
BCA 10,25%
BTN 10,45%
BRI 10,25%
Rata-rata 10,43%
Sumber : (www.m.bisnis.com, 2017)
Bunga hutang yang akan dipakai dalam perhitungan adalah :

10,43% yang akan dibayarkan selama n-investasi. Untuk
pinjaman ditahun ke 0 dibayarkan selama 2 tahun, tahun ke
1,2,3akan dibayarkan selama 2 tahun. Pembayaran hutang
menggunakan rumus
( )
L = P[ ]= P[ ]
(
46
Tabel 4.22 Perhitungan Besarnya Pinjaman

n- Pembayaran
Tahun Biaya Investasi Pinjaman tahun pinjaman
Rp
Rp Rp 21.843.928.33
2016 62.826.376.522 37.695.825.913 2 9
Rp Rp Rp
2017 34.508.155.657 20.704.893.394 2 9.998.044.787
Rp Rp Rp
2018 25.000.912.825 15.000.547.695 2 5.692.497.935
Rp Rp Rp
2019 15.354.125.904 9.212.475.543 2 2.138.433.386
Tabel 4.23 Pembayaran pinjaman Per-Tahun

Tahun ke-1 ke-2 ke-3 ke-4 Pembayaran
Rp Rp
2017 21.843.928.339 21.843.928.339
Rp Rp
2018 21.843.928.339 21.843.928.339
Rp Rp
2019 9.998.044.787 9.998.044.787
Rp Rp
2020 Rp5.692.497.935 2.138.433.386 7.830.931.321
Rp Rp
2021 Rp5.692.497.935 2.138.433.386 7.830.931.321
4.3.5 MARR
Tingkat pengembalian modal sendiri diperoleh dari
tingkat suku bunga deposito beberapa Bank di Indonesia. Safe
rate +/- Resiko .
Tabel 4.24 Bunga Deposito (%)

Bank Suku Bunga Deposito (%)
Mandiri 5,75%
BCA 5%
BTN 5,50%
BRI 6,38%
Rata-rata 5,66%
Sumber : (www.pusatdatakontan.com, 2017)
47
Tingkat pengembalian modal sendiri = Safe rate +/- resiko

= 5,66% +/- (5,66%)
= 11,32 %
MARR = ( MARRloan x % loan ) +( MARRequityx % equity)
= ( 10,43% x 60% ) + ( 11,32% x 34%) = 11%
4.3.6 Aliran Kas

Perhitungan aliran kas menggunakan besaran MARR
berdasarkan tingkat pengembalian modal sendiri dan pinjaman.
Perhitungan biaya tiap tahun dihitung dengan Discount Factor
(DF).
DF =
( )
, dimana i adalah MARR investasi dan n
adalah tahun saat biaya tersebut dikeluarkan.
Berdasarkan perhitungan aliran kas dengan n
investasi selama 5 tahun diperoleh nilai NPV sebesar Rp.
502.305.139> 0 maka investasi dinyatakan layak.
Perhitungan arus kas dapat dilihat pada lampiran 6.
4.3.6 IRR ( Internal Rate of Return)

Untuk mendapatkan nilai IRR menggunakan trial and
error dengan mengubah nilai i sehingga mendapatkan nilai NPV
+ dan –kemudian diinterpolasi.
Tabel 4.25 Hubungan NPV dengan IRR

IRR NPV
11% Rp 502.305.139
15% Rp 43.393.297
20% Rp (629.016.429)
25% Rp (1.363.205.520)
30% Rp (2.124.511.162)
( )( )
IRR = iL + [ ]
( )
48
( )( )
= 15% + [( ] = 15%
( ))
IRR 15% > MARR 11% , maka proyek ini dinyatakan layak
dikerjakan.
NPV
Rp1.000.000.000
Rp-
0% 10% 20% 30% 40%
Rp(1.000.000.000) N…
Rp(2.000.000.000)
Rp(3.000.000.000)
Gambar 4.8 Hubungan IRR dengan NPV

Perhitungan arus kas hubungan IRR dengan NPVdapat
dilihat pada lampiran 7.
4.3.7 Payback Periode (PP)

Untuk menentukan nilai PP digunakan trial and error
dengan mendapatkan NPV + dan - , kemudian diinterpolasi.
Tabel 4.26 Tabel NPV kumulatif

Tahun NPV kumulatif
0 Rp (25.130.550.609)
1 Rp (4.400.832.246)
2 Rp 4.136.079.426
3 Rp 11.010.742.057
4 Rp 5.498.775.795
5 Rp 502.305.139
49
( )( )
PP = nL + [ ]
( )
( )( )
= 2% + [( )
]= 2 thn
(
4.3.8 Analisa Sensitivitas

Merupakan pengukuran batas-batas perubahan yang
menyebabkan keputusan investasi berubah. Kecenderungan over
estimate dalam analisis NPV menghasilkan kesimpulan bahwa
investasi pasti aman padahal belum tentu demikian. Beberapa
variabel penyebab proyek tidak layak seperti Tingginya biaya
investasi, perubahan harga jual, beban pembayaran hutang,
tingkat okupansi penjualan.
1. Analisa Sensitivitas Biaya Investasi
Perubahan biaya investasi menyebabkan perubahan NPV
yang dihasilkan
Tabel 4.27 Hubungan Biaya Investasi dengan NPV
Perubahan Biaya Investasi
(%) NPV (Rp)
Dinaikkan 10% Rp (11.680.923.397)
Dinaikkan 5% Rp (5.409.277.833)
Saat ini Rp 502.305.139
Diturunkan 5% Rp 7.134.013.294
Diturunkan 10% Rp 13.405.658.857
Diturunkan 15% Rp 19.677.304.421
Rp30.000.000.000
Rp20.000.000.000
Rp10.000.000.000
NPV
npv
Rp-
-20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15%
Rp(10.000.000.000)
Rp(20.000.000.000)
KENAIKAN BIAYA INVESTASI
Gambar 4.9 Grafik Hubungan Kenaikan biaya Investasi terhadap NPV

50
Dari grafik diatas maka dapat diketahui semakin tinggi

biaya investasi maka semakin kecil NPV. Batas penerimaan biaya
investasi adalah sekitar 3%. Arus kas hubungan biaya investasi
dengan NPV dapat dilihat pada lampiran 8.
2. Analisa Sensitivitas terhadap Harga Jual

Perubahan harga jual menyebabkan perubahan NPV
yang dihasilkan
Tabel 4.28 HubunganPerubahan Harga Jual dengan NPV

Perubahan Tarif harga jual
NPV (Rp)
harga jual 2017 2018 2019
Rp Rp Rp
Dinaikkan 67.081.528.46 48.597.913.08 29.520.697.27 Rp
10% 7 0 6 11.544.327.441
Rp Rp Rp
Dinaikkan 64.032.368.08 46.388.917.03 28.178.847.40 Rp
5% 2 1 0 6.023.316.290
Rp Rp Rp
60.983.207.69 44.179.920.98 26.836.997.52 Rp
Saat ini 7 2 4 502.305.139
Rp Rp Rp
Diturunkan 57.934.047.31 41.970.924.93 25.495.147.64 Rp
5% 2 3 8 (5.018.706.011)
Rp Rp Rp
Diturunkan 54.884.886.92 39.761.928.88 24.153.297.77 Rp
10% 7 4 2 (10.539.717.162)
Rp45.000.000.000
Rp25.000.000.000
NPV
npv
Rp5.000.000.000
-15% -10% -5% 0% 5% 10% 15%

Rp(15.000.000.000) Kenaikan Harga Jual Unit Hunian
Gambar 4.10 Grafik Hubungan Perubahan Harga Jual terhadap NPV
51

Harga jual maka semakin besar NPV. Batas penerimaan
perubahan harga jual adalah sekitar 3%. Arus kas hubungan harga
jual dengan NPV dapat dilihat pada lampiran 9.
3. Analisa Sensitivitas terhadap Bunga Pinjaman

Perubahan bunga pinjaman menyebabkan perubahan
NPV yang dihasilkan
Tabel 4.29 HubunganPerubahan Bunga Pinjaman dengan NPV

Bunga Pinjaman NPV (Rp)
Dinaikan 3% Rp (1.133.429.104)
Dinaikan 2% Rp (588.184.356)
Saat ini Rp 502.305.139
Rp3.000.000.000
Rp2.000.000.000
Rp1.000.000.000
NPV
Rp-
npv
-4% -2% 0% 2% 4%
Rp(1.000.000.000)
Rp(2.000.000.000)
Rp(3.000.000.000)
Bunga Pinjaman
Gambar 4.11 Grafik Hubungan Perubahan Bunga Pinjaman terhadap

NPV
52

bunga pinjaman maka NPV semakin kecil. Batas penerimaan
kenaikan bunga pinjaman adalah sekitar 1,5 %. Arus kas
hubungan bunga pinjaman dengan NPV dapat dilihat pada
lampiran 10.
4. Analisa Sensitivitas Terhadap Perubahan Tingkat Okupansi

Penjualan Unit
Untuk mengetahui hubungan tingkat okupansi penjualan
terhadap nilai NPV dapat dilihat pada tabel 4.27 berikut
Tabel 4.30 HubunganTingkatOkupansi Penjualan dengan NPV
Jumlah Unit
Perubahan Okupansi penjualan Terjual NPV (Rp)
Saat ini 100% Rp 502.305.139
Occupancy berkurang 94% Rp (3.326.523.689)
Occupancy berkurang 90% Rp (12.617.248.919)
Rp8.000.000.000
Rp3.000.000.000
Rp(2.000.000.000) 85% 90% 95% 100%105%

NPV
Series1
Rp(7.000.000.000)
Rp(12.000.000.000)
Rp(17.000.000.000)
Perubahan Occupancy
Gambar 4.12 Grafik Hubungan Perubahan Tingkat Occupancy

Penjualam terhadap NPV
53
Dari grafik diatas maka dapat diketahui semakin

berkurang okupansi penjualan makan NPV semakin kecil. Batas
penerimaan penurunan tingkat okupansi penjualan unit adalah
sekitar 96%. Arus kas hubungan bunga pinjaman dengan NPV
dapat dilihat pada lampiran 11.
54

BAB V
KESIMPULAN
5.1 Kesimpulan
Modal yang dipakai adalah 60% pinjaman dan 40% modal
sendiri. Berdasarkan analisa investasi yang telah dilakukan dapat
disimpulkan bahwa Pembangunan The Akavia Indekost
Residence ini layak dari segi finansial, karena telah memenuhi
beberapa kriteria. NPV bernilai positif sebesar Rp 502.305.139
dengan tingkat suku bunga 11% . Nilai IRR sebesar 15% > arus
pengembalian yang diinginkan yaitu sebesar 11% , sedangkan
Payback periode pada tahun ke-2 .
Analisa sensitivitas terhadap biaya investasi dapat diketahui
semakin tinggi biaya investasi maka NPV semakin kecil, semakin
tinggi harga jual unit Indekos maka NPV semakin besar, semakin
besar bunga pinjaman NPV semakin kecil, dan semakin
berkurang okupansi penjualan unit maka NPV semakin kecil.
Hasil analisa sensitivitas antara variabel terhadap NPV
diketahui bahwa The Akavia Indekost layak jika kenaikan biaya
investasi tidak lebih dari 3%, kenaikan harga jual tidak lebih dari
3%, kenaikan bunga pinjaman tidak lebih dari 1,5%, dan
occupancy penjualan unit tidak lebih dari 96%.
5.2 Saran Untuk Penelitian Lanjutan

1. Dalam penelitian lanjutan diharapkan menambah metode
analisa kelayakan selain NPV, IRR dan PP, serta mencari
parameter lain yang mungkin sensitiv terhadap keputusan
investasi.
2. Dalam skenario modal dapat dilakukan skenario pemodalan
dengan prosentase yang berbeda.
55
56

57
DAFTAR PUSTAKA
Giatman, M. 2006. Ekonomi Teknik Raja Gravindo Persada,

Jakarta.
Hanafi, M. 2004. Manajemen Keuangan Internasional, BPFE,
Yogyakarta.
Halim, A. 2003. Analisa Investasi. Salemba Empat.
Herwitasari, F. dan Utomo, C. 2016. Studi Pengambilan
Keputusan Investasi Dengan Resiko Pada
Pengembangan Proyek Caspian Tower, Gran
Sungkono Lagoon Surabaya. Jurnal Teknik ITS Vol 5,
No 2. Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya.
Iffahni, M. dan Utomo, C. 2015. Analisa Invetasi Apartemen
Taman Melati Surabaya. Jurnal Teknik ITS Vol 3, No
2. Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya.
Juwana, J. 2005. Panduan Sistem Bangunan Tinggi Untuk
Arsitek dan Praktisi Bangunan. Jakarta : Erlangga.
Kyle, R. C. and Baird, F.M. 1995. Property Management, edisi
ke-5. Real Estate Education Company. Amerika
Serikat.
Khaer, A. dan Utomo, C. 2012. Pengaruh Tingkat Hunian pada
Keputusan Investasi proyek Hotel Santika Gubeng
Surabaya . Jurnal Teknik ITS Vol 1, No 1. Institut
Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya.
Listyaningsih, D. dan Utomo, C. 2012. Pengaruh Tingkat
Keterlambatan Pembebasan Lahan Terhadap
Keputusan Investasi Proyek Jalan Tol Surabaya-
Mojokerto. Jurnal Teknik ITS Vol 3, No 2. Institut
Maulanasari, A. dan Utomo, C. 2015. Analisa Pembiayaan
Investasi Properti Perkantoran di Jakarta Selatan.
Jurnal Teknik ITS Vol 4, No 2. Institut Teknologi
Sepuluh Nopember Surabaya.
Maulina, Z. dan Utomo, C. 2016. Study Kelayakan Investasi
Apartemen Gunawangsa merr Surabaya. Jurnal
58
Teknik ITS Vol 4, No 2. Institut Teknologi Sepuluh

Nopember Surabaya.
Nufaili, R. dan Utomo, C. 2014. Analisa Pembiayaan Investasi
Hotel Pessona Makasar. Jurnal Teknik ITS Vol 3, No 2.
Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya.
Ningsih, M. dan Utomo, C. 2014. Analisa Investasi Apartemen
Puri Park View Tower E Kebon Jeruk-Jakarta Barat.
Jurnal Teknik ITS Vol 3, No 2. Institut Teknologi
Sepuluh Nopember Surabaya.
Pemerintah propinsi Jawa tengah. Dinas Tenaga Kerja,
Transmigrasi, dan Kependudukan. 2017 tentang Upah
Minimum Kab. Kota 2017 : Jawa Tengah.
Peratutan Menteri Pekerjaan Umum No 45/PRT/M/2007 tentang
Pedoman Teknis pembangunan Bangunan Gedung
Negara.
Peratutan Menteri Pekerjaan Kesehatan RI No 416/PRT/M/1990
tentang Syarat-Syarat dan Pengawasan Kualitas Air.
Poerbo. 1998. Tekno Ekonomi Bangunan Bertingkat Banyak.
Djambatan.
Prastiwi, A. dan Utomo, C. 2013. Kelayakan Investasi
Perumahan Green Semanggi Mangrove Surabaya
Ditinjau Dari Aspek Finansial. Jurnal Teknik ITS Vol
2, No 2. Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya.
Putra, M. Utomo, C. dan Nurcahyo. 2013. Analisa Pembeayaan
Investasi Proyek Apartemen Puncak kertajaya. Jurnal
Nopember Surabaya.
Sari, K. Dan Utomo, C. 2012. Analisa Pembeayaan Kerjasama
Pemerintah dan Swasta pada Proyek Sidoarjo Town
Square. Jurnal Teknik ITS Vol 1, No 1. Institut
Syahrizal, M. dan Utomo, C. 2014. Analisa Pembeayaan
Investasi Proyek Apartemen Puncak kertajaya. Jurnal
Nopember Surabaya.
59
Soeharto, I. 2002. Studi Kelayakan Proyek Industri . Jakarta :

Erlangga.
Standart Nasional Indonesia. 2004. Tata Cara Perencanaan
Lingkungan Perumahan di Perkotaan (SNI 03-1733-
2004). Badan Standart Nasional.
Suratman. 2001. Study Kelayakan Proyek Teknik dan
Prosedur Penyusunan Laporan, Yogyakarta, J&J
Learning.
Tim Penyusun Kamus Pusat. 2008. Kamus Besar Bahasa
Indonesia. Balai Pustaka : Jakarta.
Undang – undang negara no.1. 2011. Perumahan dan
Permukiman. Presiden Republik Indonesia : Jakarta.
Permukiman. Presiden RI.
Permukiman. Presiden Republik Indonesia : Jakarta.
Wahyudi, O. Dan Utomo, C. 2014. Analisa Investasi pada
Proyek Pembangunan Apartemen Bale Hinggil
Surabaya. Jurnal Teknik ITS Vol 3, No 1. Institut
60

Lampiran
Lampiran 1. Objek Penelitian dan Site layout perencanaan
Gambar Objek Penelitian
Gambar Indekost Tipe Deluxe Gambar Indekost Tipe Exclusive
61
62
Gambar Site Plan
Gambar Tampak Samping Unit

63
Lampiran 2. Bobot Biaya Bangunan dan Rekapitulasi Biaya

Bangunan
A. Bobot Biaya Bangunan Tipe Deluxe

%
ELEMEN URAIAN % BIAYA BIAYA
BIAYA (Rp)
BANGUNA BANGUN (OLAHA
N UNIT TERPASANG AN N)
Rp
Pondasi Footplate 5% 4,4 82.101.527
Sloof,balok,kolom,rin
gbalk Rp
Strukur 23% 19,7
Plat 369.456.873
lantai,plesteran,tangga
Rp
Dinding Dinding +plesteran 10% 8,7 164.203.055
Keramik lantai Rp
Lantai 10% 8,7
Keramik kamar mandi 82.923.238
Rangka langit-langit Rp
Plafond 8% 7,0
Penutup langit-langit 131.362.444
Rp
Atap Atap dak beton 11% 9,6 180.623.360
Saluran air bersih Rp
Utilitas 8% 7,0
Saluran air kotor 131.362.444
Rp
Tata udara Ac 10% 8,7 164.203.055
Pemasangan kaca
Pemasangan pintu
Penyelesaian Pemasangan kusen
Rp
akhir- Finishing struktur 15% 11,8
221.191.174
finishing Finishing langit-langit
Finishing dinding
Finishing pintu /kusen
Interior/furnit Rp
Bed,lemari,meja,sofa, 15% 13
ure 246.304.582
Total Rp
115% 99 1.880.124.975
Rp
Harga bangunan per m2 3.264.106
64
Rekapitulasi Biaya Bangunan Tipe Deluxe

LUAS BIAYA BANGUNAN (Rp)
No TIPE DELUXE TOTAL BIAYA (Rp)
BANGUNAN (m2) (per -m2)
1 A1 588 Rp 3.264.106 Rp 1.919.294.246
2 A2 588 Rp 3.264.106 Rp 1.919.294.246
3 A3 588 Rp 3.264.106 Rp 1.919.294.246
4 A4 588 Rp 3.264.106 Rp 1.919.294.246
5 A5 588 Rp 3.264.106 Rp 1.919.294.246
6 A6 592 Rp 3.264.106 Rp 1.932.350.669
7 A7 620 Rp 3.264.106 Rp 2.023.745.633
8 A8 588 Rp 3.264.106 Rp 1.919.294.246
9 A9 588 Rp 3.264.106 Rp 1.919.294.246
10 A10 588 Rp 3.264.106 Rp 1.919.294.246
11 A11 588 Rp 3.264.106 Rp 1.919.294.246
12 A12 588 Rp 3.264.106 Rp 1.919.294.246
13 A14 612 Rp 3.264.106 Rp 1.997.632.786
14 A15 596 Rp 3.264.106 Rp 1.945.407.092
15 A16 580 Rp 3.264.106 Rp 1.893.181.399
16 A17 608 Rp 3.264.106 Rp 1.984.576.363
17 A18 680 Rp 3.264.106 Rp 2.219.591.985
18 A23 576 Rp 3.264.106 Rp 1.880.124.975
19 A24 576 Rp 3.264.106 Rp 1.880.124.975
20 A25 576 Rp 3.264.106 Rp 1.880.124.975
21 A26 576 Rp 3.264.106 Rp 1.880.124.975
TOTAL BIAYA BANGUNAN TIPE DELUXE Rp 40.709.928.283
65
B.Bobot Biaya Bangunan Tipe Exclusive

ELEMEN URAIAN % BIAYA % BIAYA
NO BIAYA (Rp)
BANGUNAN UNIT TERPASANG BANGUNAN (OLAHAN)
1 Pondasi Footplate 5% 4,4 Rp 82.824.889
Sloof,balok,kolom,ringbalk
2 Strukur 23% 19,8 Rp 369.456.873
Plat lantai,plesteran,tangga
3 Dinding Dinding +plesteran 10% 8,8 Rp 165.649.778
Keramik lantai
4 Lantai 10% 8,8 Rp 82.923.238
Keramik kamar mandi
Rangka langit-langit
5 Plafond 8% 7,0 Rp 132.519.822
Penutup langit-langit
6 Atap Atap dak beton 10% 8,8 Rp 165.649.778
Saluran air bersih
7 Utilitas 8% 7,0 Rp 132.519.822
Saluran air kotor
8 Tata udara Ac 10% 8,8 Rp 165.649.778
Pemasangan kaca
Pemasangan pintu
Pemasangan kusen
9 Penyelesaian akhir-finishing Finishing struktur 15% 11,8 Rp 221.191.174
Finishing langit-langit
Finishing dinding
Finishing pintu /kusen
11 Interior/furniture Bed,lemari,meja,sofa, 15% 13 Rp 248.474.666
12 Total 114% 99 Rp 1.863.704.670
13 Harga bangunan per m2 Rp 3.235.598
Rekapitulasi Biaya Bangunan Tipe Exclusive

LUAS BIAYA BANGUNAN (Rp)
No TIPE EXCLUSIVE TOTAL BIAYA (Rp)
1 B12A 908 Rp 3.235.598 Rp 2.937.923.334
2 B19 828 Rp 3.235.598 Rp 2.679.075.463
3 B20 828 Rp 3.235.598 Rp 2.679.075.463
4 B21 828 Rp 3.235.598 Rp 2.679.075.463
5 B22 1064 Rp 3.235.598 Rp 3.442.676.682
6 B27 736 Rp 3.235.598 Rp 2.381.400.411
7 B28 736 Rp 3.235.598 Rp 2.381.400.411
TOTAL BIAYA TIPE EXCLUSIVE Rp 19.180.627.226
TOTAL SELURUH BIAYA BANGUNAN (DELUXE+EXCLUSIVE) Rp 59.890.555.509
66
Lampiran 3. Perhitungan estimasi harga Jual

Data Properti Objek Pembanding
penelitian I II III
Lokasi Akavia Royal acardia Mulawarman Tembalang
Jl.Pof.Dr.ha Jl.Tirto Jl. Exclusive
mka, Husada Mulawarman, Jl. Tembalang
ngaliyan Tembalang UNDIP
Luas tanah (m2) 144 170 480 600
Luas bangunan 576 340 750 1200
Jumlah kamar 21 8 30 30
Jumlah KM 21 8 30 30
Jumlah lantai 4 2 2 2
Sertifikat SHM SHM SHM SHM
Interior Lengkap Lengkap Lengkap Lengkap
(bed,lemari,meja)
WIFI Tersedia Tersedia Tersedia Tersedia
TV Tersedia Tersedia Tidak ada Tidak ada
Lokasi dengan Strategis Strategis Strategis Strategis
fasum
Dapur Tidak ada Tidak ada Tidak ada Ada
Finger print Tersedia Tidak ada Tidak ada Tidak ada
PAM Tersedia Artetis Tersedia Tersedia
AC Ada Ada Ada Ada
Parking lot Ada Ada Ada Ada
Bentuk Persegi Persegi Persegi Persegi panjang
panjang panjang panjang
Nilai transaksi Rp. Rp. Rp.
2.281.337850 5.000.000.000 5.000.000.000
Rata-rata estimasi harga jual Rp. 4.093.779.283
Estimasi harga jual/m2 Rp. 7.107.256
(Indekost Royal Acardia) (IndekostMulawarman) (IndekostTembalang)

67
REKAPITULASI HARGA JUAL TIPE DELUXE
LUAS HARGA JUAL (Rp)

No TIPE DELUXE TOTAL BIAYA (Rp)
1 A1 588 Rp 7.107.256 Rp 4.250.000.000

2 A2 588 Rp 7.107.256 Rp 4.250.000.000
3 A3 588 Rp 7.107.256 Rp 4.250.000.000
4 A4 588 Rp 7.107.256 Rp 4.250.000.000
5 A5 588 Rp 7.107.256 Rp 4.250.000.000
6 A6 592 Rp 7.107.256 Rp 4.278.911.565
7 A7 620 Rp 7.107.256 Rp 4.481.292.517
8 A8 588 Rp 7.107.256 Rp 4.250.000.000
9 A9 588 Rp 7.107.256 Rp 4.250.000.000
10 A10 588 Rp 7.107.256 Rp 4.250.000.000
11 A11 588 Rp 7.107.256 Rp 4.250.000.000
12 A12 588 Rp 7.107.256 Rp 4.250.000.000
13 A14 612 Rp 7.107.256 Rp 4.423.469.388
14 A15 596 Rp 7.107.256 Rp 4.307.823.129
15 A16 580 Rp 7.107.256 Rp 4.192.176.871
16 A17 608 Rp 7.107.256 Rp 4.394.557.823
17 A18 680 Rp 7.107.256 Rp 4.914.965.986
18 A23 576 Rp 7.107.256 Rp 4.093.779.283
19 A24 576 Rp 7.107.256 Rp 4.093.779.283
20 A25 576 Rp 7.107.256 Rp 4.093.779.283
21 A26 576 Rp 7.107.256 Rp 4.093.779.283
TOTAL BIAYA BANGUNAN TIPE DELUXE Rp 89.868.314.412
REKAPIULASI HARGA JUAL TIPE EXCLUSIVE
LUAS HARGA JUAL (Rp)

No TIPE EXCLUSIVE TOTAL BIAYA (Rp)
1 B12A 908 Rp 7.107.256 Rp 6.453.388.176
2 B19 828 Rp 7.107.256 Rp 5.884.807.720
3 B20 828 Rp 7.107.256 Rp 5.884.807.720
4 B21 828 Rp 7.107.256 Rp 5.884.807.720
5 B22 1064 Rp 7.107.256 Rp 7.562.120.065
6 B27 736 Rp 7.107.256 Rp 5.230.940.195
7 B28 736 Rp 7.107.256 Rp 5.230.940.195
TOTAL BIAYA TIPE EXCLUSIVE Rp 42.131.811.791
68
Lampiran 4. Pendapatan Jual Unit Indekost

Tahun Type Harga Jual (Rp) Jumlah unit terjual Pendapatan Jual (Rp) Total Pendapatan Jual / tahun
A1-A5 Rp 4.250.000.000 5 Rp 21.250.000.000
A6 Rp 4.278.911.565 1 Rp 4.278.911.565
A7 Rp 4.481.292.517 1 Rp 4.481.292.517
2017 Rp 60.983.207.697
A8 - A10 Rp 4.250.000.000 3 Rp 12.750.000.000
B12A Rp 6.453.388.176 1 Rp 6.453.388.176
B19 - B20 Rp 5.884.807.720 2 Rp 11.769.615.440
A11 - A12 Rp 4.250.000.000 2 Rp 8.500.000.000
A14 Rp 4.423.469.388 1 Rp 4.423.469.388
A15 Rp 4.307.823.129 1 Rp 4.307.823.129
A16 Rp 4.192.176.871 1 Rp 4.192.176.871
2018 Rp 44.179.920.982
A17 Rp 4.394.557.823 1 Rp 4.394.557.823
A18 Rp 4.914.965.986 1 Rp 4.914.965.986
B21 Rp 5.884.807.720 1 Rp 5.884.807.720
B22 Rp 7.562.120.065 1 Rp 7.562.120.065
A23 - A26 Rp 4.093.779.283 4 Rp 16.375.117.133
2019 Rp 26.836.997.524
B27 - B28 Rp 5.230.940.195 2 Rp 10.461.880.391
69
Lampiran 5. Rekapitulasi Biaya Pengeluaran
Tahun
Pengeluaran
2017 2018 2019
Gaji Karyawan (Rp) Rp 296.616.000 Rp 332.209.920 Rp 372.075.110
Biaya Listrik (Rp) Rp 46.202.342 Rp 47.984.170 Rp 49.765.997
Biaya Air (Rp) Rp 1.257.120 Rp 1.257.120 Rp 1.257.120
Biaya Pemasaran (Rp) Rp 1.829.496.231 Rp 1.325.397.629 Rp 805.109.926
Total (Rp) Rp 2.173.571.693 Rp 1.706.848.839 Rp 1.228.208.153
Biaya Estate Manajemen (Rp) Rp 152.458.019 Rp 110.449.802 Rp 67.092.494
Tahun
Pengeluaran
2020 2021
Gaji Karyawan (Rp) Rp 416.724.124 Rp 466.731.018
Biaya Listrik (Rp) Rp 51.547.824 Rp 53.329.651
Biaya Air (Rp) Rp 1.257.120 Rp 1.257.120
Biaya Pemasaran (Rp) - -
Total (Rp) Rp 469.529.068 Rp 521.319.811
Biaya Estate Manajemen (Rp) Rp 67.092.494 Rp 67.092.494
70
Lampiran 6. Tabel Aliran Kas

Tahun
Pengeluaran
0 1 2
MARR 11%
Investasi Rp (62.826.376.522) Rp (34.508.155.657) Rp(25.000.912.825)
Pinjaman Rp 37.695.825.913 Rp 20.704.893.394 Rp 15.000.547.695
Pembayaran Pinjaman Rp (21.843.928.339) Rp(21.843.928.339)
Inflow (Pendapatan) Rp 60.983.207.697 Rp 44.179.920.982
Outflow (pengeluaran) Rp (2.173.571.693) Rp (1.706.848.839)
Estate Management Rp (152.458.019) Rp (110.449.802)
Arus kas bersih Rp (25.130.550.609) Rp 23.009.987.382 Rp 10.518.328.871
Discount Factor 1 0,901 0,812
Discounted cash flow Rp (25.130.550.609) Rp 20.729.718.363 Rp 8.536.911.672
NPV kumulatif Rp (25.130.550.609) Rp (4.400.832.246) Rp 4.136.079.426
NPV Rp 502.305.139
Tahun
Pengeluaran
3 4 5
MARR
Investasi Rp (15.354.125.904)
Pinjaman Rp 9.212.475.543
Pembayaran Pinjaman Rp (9.998.044.787) Rp (7.830.931.321) Rp (7.830.931.321)
Inflow (Pendapatan) Rp 26.836.997.524
Outflow (pengeluaran) Rp (1.228.208.153) Rp (469.529.068) Rp (521.319.811)
Estate Management Rp (67.092.494) Rp (67.092.494) Rp (67.092.494)
Arus kas bersih Rp 9.402.001.729 Rp (8.367.552.882) Rp (8.419.343.625)
Discount Factor 0,731 0,659 0,593
Discounted cash flow Rp 6.874.662.631 Rp (5.511.966.261) Rp (4.996.470.656)
NPV kumulatif Rp 11.010.742.057 Rp 5.498.775.795 Rp 502.305.139
NPV
71
Lampiran 7. Hubungan NPV dengan IRR
i naik 15%
Tahun
Pengeluaran
0 1 2
MARR 15%
Pinjaman Rp 37.695.825.913 Rp 20.704.893.394 Rp 15.000.547.695
NPV Rp 43.393.297
Tahun
Pengeluaran
3 4 5
MARR
Investasi Rp (15.354.125.904)
NPV
i naik 20%
Tahun
Pengeluaran
0 1 2
MARR 20%
Pinjaman Rp 37.695.825.913 Rp 20.704.893.394 Rp 15.000.547.695
NPV Rp (629.016.429)
72
Tahun
Pengeluaran
3 4 5
MARR
Investasi Rp (15.354.125.904)
NPV kumulatif Rp 6.789.807.149 Rp 2.754.528.945 Rp (629.016.429)
NPV
i naik 30%
Tahun
Pengeluaran
0 1 2
MARR 30%
Pinjaman Rp 37.695.825.913 Rp 20.704.893.394 Rp 15.000.547.695
Estate Mnagement Rp (152.458.019) Rp (110.449.802)
NPV kumulatif Rp (25.130.550.609) Rp (7.430.560.315) Rp (1.206.697.077)
NPV Rp (2.124.511.162)
Tahun
Pengeluaran
3 4 5
MARR
Investasi Rp (15.354.125.904)
Estate Mnagement Rp (67.092.494) Rp (67.092.494) Rp (67.092.494)
NPV kumulatif Rp 3.072.775.717 Rp 143.062.863 Rp (2.124.511.162)
NPV
73
Lampiran 8. Hubungan Pengaruh Biaya Investasi dengan

NPV
Tahun
Pengeluaran
0 1 2
MARR 11%
Investasi Rp (62.826.376.522) Rp (34.508.155.657) Rp (25.000.912.825)
Pinjaman Rp 37.695.825.913 Rp 20.704.893.394 Rp 15.000.547.695
Pembayaran Pinjaman Rp (21.843.928.339) Rp (21.843.928.339)
NPV Rp 502.305.139
Tahun
Pengeluaran
3 4 5
MARR
Investasi Rp (15.354.125.904)
NPV
Investasi diturunkan 5% Rp 137.689.570.908 Rp 6.884.478.545

Tahun
Pengeluaran
0 1 2
MARR 11%
Pinjaman Rp 37.695.825.913 Rp 20.704.893.394 Rp 15.000.547.695
NPV kumulatif Rp (21.989.231.783) Rp 432.257.573 Rp 10.073.377.867
NPV Rp 7.134.013.294
74
Tahun
Pengeluaran
3 4 5
MARR
Investasi Rp (14.586.419.609)
NPV kumulatif Rp 17.558.438.178 Rp 12.090.667.820 Rp 7.134.013.294
NPV
Investasi diturunkan 10% Rp 137.689.570.908 Rp 13.768.957.091

Tahun
Pengeluaran
0 1 2
MARR 11%
Pinjaman Rp 37.695.825.913 Rp 20.704.893.394 Rp 15.000.547.695
NPV kumulatif Rp (18.847.912.957) Rp 5.127.997.825 Rp 15.783.683.204
NPV Rp 13.405.658.857
Tahun
Pengeluaran
3 4 5
MARR
Investasi Rp (13.818.713.314)
NPV
75
Investasi dinaikkan 5% Rp 137.689.570.908 Rp 6.884.478.545

Tahun
Pengeluaran
0 1 2
MARR 11%
Pinjaman Rp 37.695.825.913 Rp 20.704.893.394 Rp 15.000.547.695
Estate Management Rp (21.843.928.339) Rp (110.449.802)
NPV Rp (5.409.277.833)
Tahun
Pengeluaran
3 4 5
MARR
Investasi Rp (16.121.832.200)
Estate Management Rp (67.092.494) Rp (7.830.931.321) Rp (7.830.931.321)
NPV kumulatif Rp 5.015.147.051 Rp (452.623.307) Rp (5.409.277.833)
NPV
Investasi dinaikkan 10% Rp 137.689.570.908 Rp 13.768.957.091

Tahun
Pengeluaran
0 1 2
MARR 11%
Pinjaman Rp 37.695.825.913 Rp 20.704.893.394 Rp 15.000.547.695
NPV Rp (11.680.923.397)
76
Tahun
Pengeluaran
3 4 5
MARR
Investasi Rp (16.889.538.495)
NPV
Investasi diturunkan15% Rp 137.689.570.908 Rp 20.653.435.636

Tahun
Pengeluaran
0 1 2
MARR 11%
Pinjaman Rp 37.695.825.913 Rp 20.704.893.394 Rp 15.000.547.695
NPV Rp 19.677.304.421
Tahun
Pengeluaran
3 4 5
MARR
Investasi Rp (13.051.007.019)
NPV
77
Lampiran 9. Hubungan Pengaruh Harga Jual dengan NPV

Harga Jual diturunkan 20%
Tahun
Pengeluaran
0 1 2
MARR 11%
Pinjaman Rp 37.695.825.913 Rp 20.704.893.394 Rp 15.000.547.695
NPV kumulatif Rp (25.130.550.609) Rp (7.147.823.584) Rp (403.782.660)
NPV Rp (5.018.706.011)
Tahun
Pengeluaran
3 4 5
MARR
Investasi Rp (15.354.125.904)
NPV kumulatif Rp 5.489.730.906 Rp (22.235.355) Rp (5.018.706.011)
NPV
Harga jual diturunkan 30%

Tahun
Pengeluaran
0 1 2
MARR 11%
Pinjaman Rp 37.695.825.913 Rp 20.704.893.394 Rp 15.000.547.695
NPV Rp (10.539.717.162)
78
Tahun
Pengeluaran
3 4 5
MARR
Investasi Rp (15.354.125.904)
NPV kumulatif Rp (31.280.244) Rp (5.543.246.506) Rp (10.539.717.162)
NPV
Harga jual dinaikkan 20% Rp - Rp -

Tahun
Pengeluaran
0 1 2
MARR 11%
Pinjaman Rp 37.695.825.913 Rp 20.704.893.394 Rp 15.000.547.695
NPV Rp 6.023.316.290
Tahun
Pengeluaran
3 4 5
MARR
Investasi Rp (15.354.125.904)
Inflow (Pendapatan) Rp 28.178.847.400 - -
NPV
79
harga jual dinaikkan 30%

Tahun
Pengeluaran
0 1 2
MARR 11%
Pinjaman Rp 37.695.825.913 Rp 20.704.893.394 Rp 15.000.547.695
NPV Rp 11.544.327.441
harga jual dinaikkan 30%

Tahun
Pengeluaran
3 4 5
MARR
Investasi Rp (15.354.125.904)
Inflow (Pendapatan) Rp 29.520.697.276 - -
NPV
80
Lampiran 10. Hubungan Pengaruh Bunga Pinjaman dengan

NPV
Bunga pinjaman dinaikkan 2%
Tahun
Pengeluaran
0 1 2
MARR 11%
Pinjaman Rp 37.695.825.913 Rp 20.704.893.394 Rp 15.000.547.695
NPV Rp (588.184.356)
Tahun
Pengeluaran
3 4 5
MARR
Investasi Rp (15.354.125.904)
NPV kumulatif Rp 10.116.367.633 Rp 4.501.231.832 Rp (588.184.356)
NPV
81
Bunga pinjaman dinaikkan 3%

Tahun
Pengeluaran
0 1 2
MARR 11%
Pinjaman Rp 37.695.825.913 Rp 20.704.893.394 Rp 15.000.547.695
NPV Rp (1.133.429.104)
Tahun
Pengeluaran
3 4 5
MARR
Investasi Rp (15.354.125.904)
NPV kumulatif Rp 9.669.180.422 Rp 4.002.459.850 Rp (1.133.429.104)
NPV
Bunga pinjaman diturunkan 2%

Tahun
Pengeluaran
0 1 2
MARR 11%
Pinjaman Rp 37.695.825.913 Rp 20.704.893.394 Rp 15.000.547.695
NPV Rp 1.592.794.635
82
Tahun
Pengeluaran
3 4 5
MARR
Investasi Rp (15.354.125.904)
NPV
Bunga pinjaman diturunkan 3%

Tahun
Pengeluaran
0 1 2
MARR 11%
Pinjaman Rp 37.695.825.913 Rp 20.704.893.394 Rp 15.000.547.695
NPV Rp 2.138.039.383
Tahun
Pengeluaran
3 4 5
MARR
Investasi Rp (15.354.125.904)
NPV
83
Lampiran 11. Hubungan Pengaruh Tingkat Okupansi Jual

dengan NPV
Tabel Biaya Investasi Saat ini
Tingkat occupancy awal 100%
Jumlah unit terjual Deluxe 21
Jumlah Unit Terjual Exclusive 7
Tahun
Pengeluaran
0 1 2
MARR 11%
Penerimaan Pinjaman Rp 37.695.825.913 Rp 20.704.893.394 Rp 15.000.547.695
Pembayaran pinjaman Rp (21.843.928.339) Rp (21.843.928.339)
Inflow (Pendapatan)
Jumlah Unit terjual tipe Deluxe (A) 10 7
Pendapatan Jual Unit Tipe deluxe (A) Rp 42.760.204.082 Rp 30.732.993.197
Jumlah Unit terjual Tipe Exclusive (B) 3 2
Pendapatan Jual Unit Tipe Exclusice (B) Rp 18.223.003.615 Rp 13.446.927.785
NPV Rp 502.305.139
Tahun
Pengeluaran
3 4 5
MARR
Investasi Rp (15.354.125.904)
Penerimaan Pinjaman Rp 9.212.475.543
Pembayaran pinjaman Rp (9.998.044.787) Rp (7.830.931.321) Rp (7.830.931.321)
Inflow (Pendapatan)
Jumlah Unit terjual tipe Deluxe (A) 4
Pendapatan Jual Unit Tipe deluxe (A) Rp 16.375.117.133
Jumlah Unit terjual Tipe Exclusive (B) 2
Pendapatan Jual Unit Tipe Exclusice (B) Rp 10.461.880.391
NPV
84
Occupancy penjualan unit berkurang 94%

Tahun
Pengeluaran
0 1 2
MARR 11%
Penerimaan hutang Rp 37.695.825.913 Rp 20.704.893.394 Rp 15.000.547.695
Pembayaran hutang Rp (21.843.928.339) Rp (21.843.928.339)
Inflow (Pendapatan)
NPV kumulatif Rp (25.130.550.609) Rp (8.229.661.075) Rp 307.250.597
NPV Rp (3.326.523.689)
Tahun
Pengeluaran
3 4 5
MARR
Investasi Rp (15.354.125.904)
Penerimaan hutang Rp 9.212.475.543
Pembayaran hutang Rp (9.998.044.787) Rp (7.830.931.321) Rp (7.830.931.321)
Inflow (Pendapatan)
NPV kumulatif Rp 7.181.913.228 Rp 1.669.946.966 Rp (3.326.523.689)
NPV
85
Occupancy penjualan unit berkurang 90%

Tahun
Pengeluaran
0 1 2
MARR 11%
Penerimaan hutang Rp 37.695.825.913 Rp 20.704.893.394 Rp 15.000.547.695
Pembayaran hutang Rp (21.843.928.339) Rp (21.843.928.339)
Inflow (Pendapatan)
NPV Rp (12.617.248.919)
Tahun
Pengeluaran
3 4 5
MARR
Investasi Rp (15.354.125.904)
Penerimaan hutang Rp 9.212.475.543
Pembayaran hutang Rp (9.998.044.787) Rp (7.830.931.321) Rp (7.830.931.321)
Inflow (Pendapatan)
NPV
86
“ Halaman ini sengaja dikosongkan”

87
BIODATA PENULIS
Adelia Munawaroh
Penulis dilahirkan di Sampang,

15 April 1994, merupakan anak
kedua dari 3 bersaudara. Penulis
telah menempuh pendidikan
formal di TK Bhayangkari
Kabupaten Sampang, SDN
Banyuanyar 1 Sampang, SMPN
1 Sampang, SMAN 1 Sampang.
Setelah lulus dari SMA Negeri 1
Sampang tahun 2011, Penulis mengikuti ujian masuk Diploma
ITS dan diterima di jurusan Diploma 3 Teknik Sipil FTSP- ITS
pada tahun 2011 dan terdaftar dengan NRP.3111.030.038. Pada
Program Studi Diploma 3 Teknik Sipil ini Penulis mengambil
jurusan Bangunan Gedung. Penulis pernah aktif dibeberapa
kegiatan organisasi kampus di antaranya HIMA D3 Teknik Sipil
ITS sebagai BPH Sekertaris umum (Administration Team)
periode 2012 - 2013, Bendahara Umum Kompas ITS periode
2012-2013. SC (Steering Commite) periode 2012-2013. Selain itu
penulis juga aktif dalam berbagai kegiatan kepanitian yang ada
selama menjadi mahasiswa. Kemudian setelah lulus dari Diploma
III Teknik Sipil Penulis mengikuti ujian masuk program S1 Lintas
Jalur Jurusan Teknik Sipil dan diterima pada tahun 2015, terdaftar
dengan NRP 3114.106.020.
Email : aladelia4@gmail.com
88
“ Halaman ini sengaja dikosongkan”

ANALISA INVESTASI THE AKAVIA INDEKOST RESIDENCES - NGALIYAN SEMARANG ADELIA MUNAWAROH NRP Dosen Pembimbing Christiono Utomo, ST.,MT.,PH PDF

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

ANALISA INVESTASI THE AKAVIA INDEKOST RESIDENCES - NGALIYAN SEMARANG ADELIA MUNAWAROH NRP Dosen Pembimbing Christiono Utomo, ST.,MT.,PH PDF

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

TUGAS AKHIR – RC14-1501

ANALISA INVESTASI THE AKAVIA INDEKOST

JURUSAN TEKNIK SIPIL

ANALISA INVESTASI THE AKAVIA INDEKOST

JURUSAN TEKNIK SIPIL

INVESTMENT ANALYSIS OF THE AKAVIA

CIVIL ENGINEERING DEPARTMENT

Nama mahasiswa : Adelia Munawaroh

Dalam berinvestasi hal pertama yang menjadi bahan

Kata kunci : Analisa Investasi, The Akavia Indekost

Student Name : Adelia Munawaroh

In investing the first thing that must be taken into

Keywords : Investment analysisis, The Akavia Indekost

Puji syukur atas kehadirat Allah SWT atas segala

1. Kedua orang tua, saudara-saudara yang selalu

Penyusunan Tugas Akhir ini masih banyak terdapat

Surabaya, Januari 2017

BAB I PENDAHULUAN ........................................................... 1

BAB II TINJAUAN PUSTAKA ................................................ 5

BAB III METODOLOGI......................................................... 17

BAB IV ANALISA INVESTASI ............................................. 25

BAB V KESIMPULAN ............................................................ 55

Tabel 3.1 Variabel Penelitian ................................................ 18

Gambar 1.1 Lokasi The Akavia Indekost Residences .................. 2

Lampiran 1 Objek Penelitian ................................................... 61

1.1 Latar Belakang

optimis mengembangkan usaha Indekost di kota Semarang dan

Gambar 1.1 Lokasi The Akavia Indekost Residences

1.2 Rumusan Masalah

1.3 Batasan Masalah

1. Untuk mendapat pengetahuan tentang studi kelayakan

1.6 Sistematika Penulisan

2.1 Definisi dan Terminologi

2.2 Konsep Perumahan dan Permukiman

1. Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai

3. Prasarana lingkungan adalah kelengkapan dasar fisik

2.2.2 Sarana dan Prasarana Lingkungan Perumahan

2.2.3 Status Kepemilikan Tanah

2.3.2 Tujuan Investasi

peningkatan eksport, subsidi impor, ataupun pendayagunaan

2.3.3 Variabel analisa Investasi

1) Kredit langsung dari bank atau institusi keuangan lainnya.

Aliran kas operasional biasanya merupakan aliran kas masuk

2.3.4 Nilai Waktu Uang

2.3.5 Minimum Attractive Rate of Return ( MARR )

2.4 Studi kelayakan Investasi

2.5 Analisa penilaian Investasi

present value aliran kas masuk dikurangi dengan present value

Keputusan investasi adalah sebagai berikut (Hanafi, 2004).

NPV > 0 usulan investasi diterima

NPV : Nilai sekarang bersih

2.5.2 Internal Rate of Return ( IRR )

Keputusan investasi adalah sebagai berikut (Hanafi, 2004).

Rumus IRR menurut (Halim, 2003) :

2.5.3 Payback Periode ( PP )

n : tahun terakhir dimana jumlah cash flow belum bisa

2.5.4 Analisa Sensitivitas

2.6 Penelitian Terdahulu

square untuk mengetahui keuntungan antara pemerintah dan

green pakis regency Malang. Sumber pembiayaan

13. Herwitasari dan Utomo (2016) dengan judul studi

3.1 Objek Penelitian

Gambar 3.1 Objek Penelitian