KARYA BAKTI REGENCY

PASURUAN
 Perumahan
Karya Bakti Regency
Pasuruan PANGGUNGREJO

Lokasi
GADINGREJO
Karya Bakti Regency berlokasi di Kecamatan Gadingrejo Kota
Pasuruan, berjarak sekitar 2,5 Km dari area pusat kota . Karya Bakti
Regency sendiri merupakan cluster yang terbentuk di dalam
Perumahan Karya Bakti yang sudah lebih dulu ada dan kini seiring
BUGULKIDUL
berjalannya waktu mengalami cukup banyak pengembangan.

Lokasi Perumahan Karya Bakti dikelilingi oleh daerah yang cukup

Peta Wilayah
ramai serta padat penduduk. Di sekitar areanya cukup mudah Kota Pasuruan
ditemui beberapa fasilitas publik seperti pasar, pertokoan, rumah PURWOREJO
Luas 35,29 Km2
makan, sekolah dan fasilitas kesehatan.
Jarak ke Surabaya
± 69,8 Km
Sehingga bisa dikatakan bahwa secara titik lokasi, perumahan berada di area yang cukup
Jarak ke Malang
strategis, dengan kondisi masyarakat yang sudah terbentuk, fasilitas publik yang banyak ± 54,4 Km
tersedia, serta banyaknya fasilitas penunjang kesejahteraan seperti pertokoan, pasar Jarak ke Probolinggo
dlsb. ± 46,8 Km

2
 Sarana & Prasarana Ekonomi
Pendidikan/Sekolah Fasilitas Kesehatan Lembaga Keuangan

• 15 Sekolah Dasar • 1 Rumah Sakit • 1 BPR

• 8 SMP / setara • 1 Poliklinik • 53 Koperasi
• 3 SMA / setara • 1 Puskesmas

Pusat Bisnis
• 5 kelompok pertokoan • 1 Pasar Tumpah • 516 Toko/Warung Klontong
• 3 Pasar Besar • 12 Minimarket • 6 Restoran
• 310 Warung Makan • 2 Hotel

Sarana dan prasarana pendukung ekonomi di sekitar lokasi sudah cukup banyak dan hampir lengkap.
Meskipun area industri dan pariwisata hampir keseluruhannya berada di area Kabupaten Pasuruan,
namun untuk kawasan Kota sendiri sudah mampu secara kegiatan ekonomi untuk berdiri sendiri.
Berdasarkan pemetaan Gmap, terdapat beberapa industri kecil rakyat yang sudah berjalan serta banyak
area perkantoran dan pusat pemerintah yang dekat dengan lokasi meskipun letaknya berbeda kecamatan

3
 Growth Ekonomi
Growth Ekonomi, Penduduk & Perumahan Kota Pasuruan
5.965.297

Tren aktivitas sektor Real Estate di Kota Pasuruan mengalami pertumbuhan 5,14% untuk periode tahun 2018 ke 2019,
aktivitas pertumbuhan tersebut juga turut memberi kontribusi terhadap pertumbuhan ekonomi Kota Pasuruan dimana
pada periode yang sama mengalami peningkatan 5,56%. Pertumbuhan pembangunan perumahan juga didukung 5.650.854

dengan data dari dinas pertanian yang menyatakan bahwa terdapat penyusutan lahan pertanian sebesar 19 Ha di tahun
2019 sebagai akibat dari adanya pembangunan infrastruktur yang didominasi oleh proyek perumahan
(www.oborkeadilan.com).
2018 2019
Untuk pertumbuhan penduduk sendiri, di Kota Pasuruan pada tahun 2018 – 2019 Dalam juta rupiah

terdapat peningkatan 0,59% dan untuk kepadatan penduduk di Kota Pasuruan

mencapai 5.982 jiwa / km2.
Growth Penduduk Growth Real Estate
Dengan jumlah pertumbuhan penduduk sebagaimana dimaksud, meskipun Kota Pasuruan Kota Pasuruan
peningkatan tidak terlalu tajam, namun tetap menghadirkan pasar tertentu
untuk sektor industri perumahan di Kota Pasuruan. Hal tersebut juga didukung 211.088 149.960
dengan keberadaan area Kabupaten disekelilingnya yang merupakan kawasan
industri yang secara tidak langsung dapat mendatangkan masyarakat urban dari
daerah tertentu. Hal tersebut di atas tentunya dapat memicu peningkatan 209.850 142.632
kebutuhan jumlah hunian di area sekitar khususnya Kota Pasuruan.

2018 2019 2018 2019

Dalam juta rupiah
Source : BPS Kota Pasuruan

4
 Profil Produk

5
 Profil Produk

Rencana harga jual

6
 Rumah Dijual di Kec. Gadingrejo
Rp. 800.000.000,-
LB 180
LT 112
SHM

LB 200
LT 225
SHM

https://www.olx.co.id/item/dijual-rumah-4-kmr-bebas-banjir-karya-bakti-pasuruan-
cocok-untuk-usaha-iid-789407989 Rp. 1.375.000.000,-
https://www.olx.co.id/item/dijual-rumah-tingkat-plus-perabot-perpaduan-batu-alam-
keramik-iid-771859742

7
 Rumah Dijual di Kec. Gadingrejo
Rp. 398.000.000,-
LB 90
LT 128
SHM

LB 80
LT 120
SHM

https://www.olx.co.id/item/dijual-rumah-baru-jadi-iid-805612273
Rp. 980.000.000,-
https://www.olx.co.id/item/murah-bu-perumahan-gading-permai-iid-805821133

8
 Penilaian Aspek
Aspek Bisnis
• Aktivitas sektor real estate
mengalami pertumbuhan 5% dan
hal ini simultan dengan
pertumbuhan ekonomi di Kota
Pasuruan
• Kondisi pertumbuhan penduduk
serta program rencana jangka
panjang pemerintah setempat
untuk menambah jumlah
pemukiman/perumahan dapat
ditangkap sebagai peluang pasar
9
Aspek Lokasi
• Lokasi berada ditengah Kota
Pasuruan
• Terdapat beberapa perumahan
eksisiting yang sudah berumur
cukup lama
• Kondisi tatanan masyarakat yang
sudah terbentuk
• Dekat dengan beberapa area
fasilitas publik
Aspek Legalitas
• Berdasarkan penelusuran
bhumi.atrbpn.go.id, lokasi lahan
terdaftar sebagai persih dengan
jenis/status Hak Guna Bangunan
• Berdasarkan penelusuran
atrbpn.go.id, pola peruntukkan
ruang di sekitar lahan memang
untuk pemukiman, industri
sedang dan area perdagangan
barang dan jasa
 Penilaian Aspek
Aspek Bisnis
• Area untuk fasilitas fasum sudah
tersedia
• Mengingat penjualan yang belum
optimal, maka saat ini masih
terdapat banyak lahan yang belum
ada bangunannya
• Kondisi gate yang perlu dibuat lebih
eye catching sehingga dapat
memberikan kesan menarik dan
dapat meningkatkan minat beli dai
masyarakat
10
Aspek Finansial
• Untuk pasaran rumah dengan
harga yang sama dengan rencana
pricelist, kondisinya memiliki luas
bangunan di atas 100 m2
• Harga lebih mahal dibandingkan
dengan harga rumah second (yang
memiliki luasan sama) di sekitar
lokasi
• Berdasarkan informasi yang
diperoleh, kemampuan
pembayaran DP untuk masyarakat
sekitar saat ini maks. dikisaran nilai
Rp. 100 juta
 • Lokasi berada di tengah kota dan dekat dengan area pusat Kota
Strength Pasuruan
• Perumahan berada di dalam kawasan Perumahan Karya Bakti yang
sudah ada sejak lama dan cukup diketahui nama dan keberadaannya
Weaknesses oleh masyarakat sekitar
• Karena merupakan perumahan yang sudah ada sejak lama, maka

Opportunity •
kondisi masyarakatnya sudah terbentuk
Bangunan & luas lahan termasuk kategori rumah besar
• Kualitas hasil bangunan bagus dan premium
Threat • Akses jalan sudah paving dan fasum sudah tersedia
• One Gate System
• Konsep rumah modern minimalis

11
 • Berdasarkan informasi yang didapatkan, konsep hunian Karya Bakti
Strength Regency sudah dipasarkan sejak 2017 dan sampai saat ini
okupansinya masih terbilang sedikit
• Sistem pemasaran sebelumnya kurang optimal
Weaknesses • Cluster baru ini masih belum banyak dikenal masyarakat
• Segmen mengerucut ke kalangan masyarakat menengah ke atas
Opportunity • Harga relatif lebih mahal dari harga rumah second dengan luas lahan
yang sama

Threat • Gate depan kurang representatif

12
 • Menangkap kebutuhan pasar terhadap kebutuhan hunian,
Strength mengingat jumlah penduduk yang meningkat seiring dengan
pertumbuhan ekonomi daerah pada 2 tahun terakhir
• Target pasar dapat ditujukan pada segmen pekerja di area Industri,
Weaknesses PNS maupun wiraswasta pada area sekitar lokasi
• Mengakomodir kebutuhan konsep hunian untuk pasar di area

Opportunity sekitar, mengingat pada daerah tersebut kegiatan ekonomi

(pertokoan dan industri kecil) sudah terbentuk

Threat

13
 • Bersaing dengan beberapa perumahan subsidi di area Kabupaten
Strength • Terget market terkotakkan pada segmen menengha ke atas
• Turunnya kemampuan daya beli masyarakat terkait dengan kondisi
Weaknesses •
pandemi akan semakin mempersepit segmen pasar
Type rumah dengan luas bangunan tidak melebihi 90m2 nilai
pasarnya masih dibawah 500 juta
Opportunity • Kota Pasuruan termasuk tipikal daerah rural dimana masyarakatnya
cenderung banyak yang mengadu nasib ke kota besar daripada
menetap dan bekerja di daerahnya
Threat

14
 Kesimpulan
• Lokasi perumahan bisa dikatakan sebagai cluster didalam cluster,
sedangkan untuk areanya sendiri bisa dinilai strategis, karena selain
berada di dekata area tengah kota, lokasi juga berdekatan dengan area
pusat bisnis dengan kondisi masyarakat yang sudah terbentuk.
• Terkait rencana harga yang akan dibentuk, segmen pasarnya
terkotakkan ke segmen menengah ke atas, hal ini akan menjadi
tantangan tersendiri untuk kota sekelas Pasuruan dengan kondisi daya
beli masyarakat yang mengalami penurunan terkait dengan dampak
akibat pandemi.
• Mengingat jumlah okupansi sejak awak penjualan (2017) masih
sedikit, maka perlu digali kembali kendala-kendala terkait dengan
kurang optimalnya penjualan pada 3 tahun terakhir.
• Perlu mendalami segmen pasar menengah ke atas untuk area sekitar,
maupun potensi pembeli dari luar daerah

15