USM

PELAKSANAAN PENDAFTARAN TANAH DALAM PROGRAM

PENDAFTARAN TANAH SISTEMATIK LENGKAP (PTSL)

SKRIPSI

Diajukan untuk melengkapi tugas-tugas dan

memenuhi syarat-syarat guna menyelesaiakan
Program Studi S.1 Hukum

Oleh

Nama Mahasiswa : KHOERON

NIM : A.141.15.0007

FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SEMARANG
SEMARANG
2019

i
ii
iii
iv
 KATA PENGANTAR

Penulis mengucapkan puji syukur kehadiran Allah SWT yang telah

melimpahkan rahmat, petunjuk, dan karunia-Nya kepada penulis, serta dengan

segenap semangat, kerja keras dan doa, sehingga penulis dapat menyelesaikan

penyusunan skripsi ini dengan judul: “PELAKSANAAN PENDAFTARAN

TANAH DALAM PROGRAM PENDAFTARAN TANAH SISTEMATIK

LENGKAP (PTSL)”.

Penyusunan skripsi ini dimaksudkan untuk memenuhi salah satu syarat guna

memperoleh gelar Sarjana pada Program Studi Ilmu Hukum Fakultas Hukum

Universitas Semarang. Penyusunan tesis ini tidak lepas dari bantuan dari bantuan,

dorongan, kritik dan saran dari berbagai pihak. Oleh karena itu dengan segenap

kerendahan hati penulis ingin mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya

kepada yang terhormat :

1. Bapak Andy Kridasusila. S.E., M.E., selaku Rektor Universitas Semarang

(USM) yang telah memberikan kesempatan kepada penulis untuk menuntut

ilmu di Universitas Semarang;

2. Ibu B. Rini Heryanti, S.H., M.H., selaku dekan Fakultas Hukum Universitas

Semarang yang telah mencurahkan tenaga dan pikirannya untuk

perkembangan Fakultas Hukum Universitas Semarang;

3. Ibu Dhian Indah Astanti, S.H., M.H., selaku Pembimbing I yang telah

memberikan kesempatan dan bimbingan kepada penulis dari awal hingga

akhir penulisan skripsi ini;

iv
4. Bapak Supriyadi, S.H., M.Kn., selaku Pembimbing II yang telah memberikan

kesempatan dan bimbingan kepada penulis dari awal hingga akhir penulisan

skripsi ini;

5. Semua Dosen Fakultas Hukum Universitas Semarang, yang telah banyak

memberikan khazanah ilmu pengetahuan, sehingga memperluas wacana

berfikir penulis;

6. Staff Administrasi, Tata Usaha dan Perpustakaan Fakultas Hukum

Universitas Semarang, yang telah memberikan pelayanan dengan baik kepada

penulis sesuai dengan kebutuhan-kebutuhan dalam memenuhi kegiatan dan

keperluan penulis selama penulis menuntut ilmu di universitas yang cintai ini;

7. Kedua orang tua (almarhum) penulis dan mertua yang senantiasa memberikan

dukungan moril maupun materil dengan segenap kasih sayang, doa dan

semangat yang selalu menjadi motivasi penulis untuk menyelesaikan skripsi

ini.

8. Orang yang penulis sayangi: isteri dan anak-anak yang telah memberikan

inspirasi dan dorongan penulis untuk menyelesaikan skripsi ini;

9. Pimpinan dan rekan-rekan Kantor penulis yang telah memberikan dukungan

dan motivasi untuk menyelesaikan skripsi ini.

10. Segenap pihak Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Kota Semarang

dan pihak-pihak nara sumber terkait dengan skripsi ini

v
11. Semua teman-teman Fakultas Hukum Universitas Semarang, semoga ilmu

yang kita peroleh bermanfaat bagi kehidupan dunia dan akherat kelak.

12. Semua pihak dan rekan-rekan yang tidak dapat disebutkan satu persatu yang

telah banyak membantu dalam menyelesaikan tesis ini.

Penulis menyadari bahwa penulisan skripsi ini jauh dari sempurna, oleh karena itu

penulis sangat berterima kasih bila ada kritik dan saran demi penyempurnaan

penulisan skripsi ini. Semoga penulisan skripsi ini dapat bermanfaat bagi

perkembangan ilmu pengetahuan, dan bagi pembaca.

Semarang,

Penulis,

Khoeron

vi
 MOTTO DAN PERSEMBAHAN

 Kesuksesan tidak membutuhkan satu langkah super besar kesuksesan tercipta

dari banyak sekali langkah-langkah kecil

 Hiduplah seperti pohon rindang yang mampu memberikan kesejukan,

ketenangan, dan kebahagiaan hati

 Berjuanglah seperti pejuang ulung yang tidak tahu apa-apa

 Bekali Hidupmu dengan kejujuran

Skripsi ini kupersembahkan untuk :

Orang Tua (almarhum) dan MErtua yang saya cinta dan sayangi

Isteriku tercinta dan anak-anak tersayang

Kakak-kakak dan adik-adikku

Allah SWT yang Maha Pengasih lagi Maha Penyayang atas segala nikmat yang

diberikan untuk penulis. Sehingga tiada alasan bagi penulis untuk berhenti

bersyukur. “Alhamdulillah Alhamdulillah Alhamdulillah”

vii
 ABSTRAK
Latar belakang pelaksanaan pendaftaran tanah sistematik lengkap
sebagaimana dijelaskan dalam Undang-Undang Pokok Agraria bahwa pendaftaran
tanah bertujuan Untuk menjamin kepastian hukum. Adapun rumusan masalah
dalam penelitian ini yaitu :Bagaimana pelaksanaan pendaftaran tanah pada
pelaksanaan Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL), hambatan dan
pelaksanaan Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL) serta upaya yang
dilakukan. Tujuan penelitian ini yaitu : untuk mengetahui pendaftaran tanah
sistematik lengkap dalam mencapai kepastian hukum dan hambatan serta upaya
yang dilakukan pemerintah dalam pendaftaran sistematik lengkap. Metode yang
dipakai dalam penelitian ini adalah metode pendekatan yuridis sosiologis. Data-
data yang digunakan dalam penelitian ini yaitu data sekunder yang diperoleh dari
dokumen-dokumen yang ada baik dari Undang-Undang, Peraturan Pemerintah
maupun buku-buku yang dapat melengkapi data. Untuk melengkapi data
penelitian penulis melakukan wawancara kepada pihak terkait sebagai Crosscheck
dari data skunder. Dari data-data yang diperoleh maka dianalisis dengan metode
kualitatif deskriptif yang disajikan dalam bentuk laporan tertulis. Dari hasil
peneltian yang telah dilaksanakan, maka disimpulkan bahwa latar belakang
pendaftaran tanah sistematik lengkap dilaksanakan untuk mencapai kepastian
hukum terhadap kepemilikan hak atas tanah. Hasil dari pendaftaran tanah
sistematik lengkap berupa sertifikat hak atas tanah yang dapat digunakan sebagai
sarana untuk meminjam uang di bank. Pasal 2 ayat (3) UUPA menjelaskan bahwa
tanah digunakan untuk kemakmuran rakyat sebagai kepentingan kebangsaan,
kesejahteraan dan kemerdekaan dalam masyarakat dan negara hukum Indonesia
untuk mencapai negara yang berdaulat, adil dan makmur.

Kata Kunci :Pendaftaran Tanah, Pendaftaran Tanah Sistematik Lengkap

viii
 ABSTRACT

The background for implementing systematic land registration is

complete as explained in the Basic Agrarian Law that land registration aims to
guarantee legal certainty. The formulation of the problem in this study is: How is
the implementation of land registration in the implementation of Complete
Systematic Land Registration (PTSL), obstacles and implementation of Complete
Systematic Land Registration (PTSL) as well as efforts made. The purpose of this
study is: to find out the complete systematic land registration in achieving legal
certainty and obstacles and the efforts made by the government in complete
systematic registration. The method used in this study is a sociological juridical
approach method. The data used in this study are secondary data obtained from
existing documents both from Laws, Government Regulations and books that can
complement the data. To complete the research data the author conducted an
interview with the related parties as Crosscheck from secondary data. From the
data obtained, it is analyzed by descriptive qualitative methods which are
presented in the form of written reports. From the results of the research
conducted, it was concluded that a complete systematic land registration
background was carried out to achieve legal certainty regarding ownership of
land rights. The results of systematic land registration are complete in the form of
land rights certificates which can be used as a means to borrow money from the
bank. Article 2 paragraph (3) of the LoGA explains that land is used for the
prosperity of the people as the interests of nationality, welfare and independence
in Indonesian society and state law to achieve a sovereign, just and prosperous
country.

Keywords: Land Registration, Complete Systematic Land Registration

ix
 DAFTAR ISI

Halaman

Judul .................................................................................... . .......................... i

Lembar Pengujian ........................................................................................... ii

Lembar Pengesahan ........................................................................................iii

Kata Pengantar ...............................................................................................iv

Motto dan Persembahan ................................................................................. vii

Abstrak ...........................................................................................................xiv

Daftar Isi... . ....................................................................................................viii

BAB I PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Penelitian .......................................................... 1

B. Perumusan Masalah ................................................................... 7

C. Tujuan Penelitian ....................................................................... 7

D. Manfaat Penelitian ..................................................................... 8

E. Keaslian Penelitian .................................................................... 8

F. Sistematika Penulisan ............................................................... 11

BAB II TINJAUAN PUSTAKA

A. Pendaftaran Tanah .................................................................... 13

1. Pengertian Pendaftaran Tanah.............................................. 13

2. Asas-Asas Pendaftaran Tanah .............................................. 17

3. Obyek Pendaftaran Tanah .................................................... 19

x
 4. Sistem dalam Pendaftaran Tanah ......................................... 20

a. Sistem Pendaftaran Tanah Secara Sistematik ................. 20

b. Sistem Pendaftaran Tanah Secara Sporadik .................... 24

B. Hak-Hak Atas Tanah ................................................................ 25

a. Pengertian Hak Atas Tanah ............................................. 25

b. Hak Milik ........................................................................ 29

c. Hak Guna Usaha .............................................................. 31

d. Hak Guna Bangunan ....................................................... 32

e. Hak Pakai ........................................................................ 33

f. Hak Sewa Untuk Bangunan ............................................ 33

g. Hak Membuka Tanah dan Memungut Hasil Hutan......... 34

BAB III METODE PENELITIAN

A. Tipe/Jenis Penelitian ................................................................. 37

B. Spesifikasi Penelitian ................................................................ 37

C. Metode Penentuan Sampel........................................................ 39

D. Metode Pengumpulan Data ....................................................... 39

E. Metode Analisis Data................................................................ 41

BAB IV HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN

A. Pelaksanaan Asas Pendaftaran Tanah Pada Pelaksanaan

Tanah Sistematik Lengkap (PTSL)........................................... 43

1. Pendaftaran Tanah Sistematik Lengkap Untuk

Kesejahteraan Masyarakat ................................................... 44

xi
 2. Tujuan Pendaftaran Tanah Pada Program Pendaftaran

Tanah Sistematik Lengkap Untuk Tertib Administrasi ....... 65

B. Hambatan Serta Upaya dalam Pelaksanaan Pendaftaran

Tanah Sistematik Lengkap (PTSL)........................................... 70

BAB V PENUTUP

A. Kesimpulan ............................................................................. 77

B. Saran ....................................................................................... 78

Daftar Pustaka ................................................................................................ 80

xii
 BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang

Indonesia adalah salah satu Negara Agraris, mayoritas

penduduknya memiliki mata pencaharian pada sektor pertanian.

Hubungan manusia dan tanah sangatlah erat tak terpisahkan, karena

hak atas tanah selalu mengikuti kepastian terhadap pemilik tanah.

Adanya hubungan antara manusia dan tanah tidak terlepas dari fungsi

pada kepemilikan tanah. Tanah memiliki fungsi sosial yang berarti

kepemilikan tanah tidak secara individu melainkan secara

berkelompok baik berupa tanah, mata air yang ada di sekitar tanah,

maupun area perkebunan yang dikuasai baik individu maupun

kelompok, fungsi lain dari tanah adanya fungsi ekonomi yang mana

tanah bisa dialihkan seperti adanya jual beli tanah, hibah maupun

waris.

Pada sebutan tanah juga perlu diberi batasan yang mana dalam

hukum tanah kata sebutan “tanah” dipakai dalam arti yuridis, sebagai

suatu pengertian yang telah diberi batasan resmi oleh UUPA. Undang-

Undang Pokok Agraria (UUPA) menjelaskan bahwa pengertian

Agraria meliputi bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung

didalamnya. Dalam batasannya seperti penjelasan Pasal 48, bahkan

meliputi ruang angkasa yaitu ruang di atas bumi dan air yang

1
 mengandung tenaga dan unsur-unsur yang dapat digunakan untuk

usaha-usaha memelihara dan memperkembangkan kesuburan bumi,

air serta kekayaan alam yang terkandung didalamnya dan hal hal

lainnya yang bersangkutan. Dalam hal ini bumi yang dimaksud ialah

tanah yang ada di seluruh wilayah Republik Indonesia yang

merupakan kekayaan alam sebagai karunia Tuhan Yang Maha Esa

yang diperuntukan untuk kesejahteraan masyarakat. Untuk itulah

Manusia dengan tanah adalah dua hal yang tidak bisa dipisahkan,

karena kehidupan manusia tidak bisa lepas dari tanah.1

Pada Pasal 2 ayat (3) UUPA menjelaskan peruntukan tanah

untuk kemakmuran rakyat sebagai kepentingan kebangsaan,

kesejahteraan dan kemerdekaan dalam masyarakat dan negara hukum

Indonesia untuk mencapai negara yang berdaulat, adil dan makmur.

Undang-undang Pokok Agraria merupakan seperangkat peraturan

pelaksanaannya bertujuan untuk mewujudkan jaminan kepastian

hukum terhadap hak-hak atas tanah yang ada di wilayah Negara

Kesatuan Republik Indonesia. Dalam rangka penataan tanah terkait

dengan penggunaan, penguasaan dan pemilikan diadakannya

pendaftaran hak atas tanah untuk terciptanya kepastian hukum.

Penjelasan Pasal 19 ayat (1) undang-undang pokok agraria maka

1
Erna Sri Wibawanti, Hak Atas Tanah dan Peralihannya, 2013, Liberty, Yogyakarta, hlm.1.

2
 disebutkan bahwa: “Untuk menjamin kepastian hukum oleh

pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik

Indonesia menurut ketentuan yang diatur dengan peraturan

pemerintah”. Penjelasan ketentuan tersebut ditujukan kepada

pemerintah untuk menyelenggarakan pendaftaran tanah di seluruh

wilayah Indonesia. Para pemegang hak-hak atas tanah yang

bersangkutan berhak mendaftarkan tanahnya masing-masing dalam

rangka memperoleh surat tanda bukti hak atas tanah yang berlaku

sebagai alat pembuktian yang kuat pemegang hak atas tanah.2

Pendaftaran yang dimaksud dalam ketentuan ini adalah

ketentuan pendaftaran tanah yang bersifat recht cadaster yang

kegiatannya meliputi :

1. Pendaftaran, pemetaan dan pembukuan tanah.

2. Pendaftaran hak atas tanah dan peralihan hak.

3. Pemberian surat tanda bukti hak.3

Pelaksanaan pendaftaran tanah bersifat recht cadaster

bertujuan untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan

hukum kepada pemegang hak atas tanah, dengan alat bukti yang

dihasilkan pada akhir proses pendaftaran tanah berupa Buku Tanah

2
Bachtiar Effendy, Pendaftaran Tanah di Indonesia dan Pelaksanaannya. (Bandung :
Alumni,1993), halaman 10.
3
AP. Parlindungan, Pendaftaran Tanah di Indonesia. (Bandung : Mandar Maju,1990), halaman
8.

3
 dan Sertifikat Tanah yang terdiri dari Salinan Buku Tanah dan Surat

Ukur.4 Dalam setiap produk akhir dari kegiatan pendaftaran tanah

berupa sertifikat hak atas tanah, mempunyai banyak fungsi bagi

pemiliknya, dan fungsinya itu tidak dapat digantikan oleh benda lain.

Fungsi yang pertama dari sertifikat hak atas tanah sebagai alat

pembuktian yang kuat, fungsi yang kedua sertifikat hak atas tanah

mampu memberikan rasa aman dan percaya pihak bank/kreditur untuk

memberikan fasilitas peminjaman sejumlah uang kepada pemegang

hak atas tanah dan fungsi yang ketiga sertifikat hak atas tanah

memiliki pembuktian bahwa pemegang hak atas tanah telah terdaftar

di kantor pertanahan.

Pemerintah sendiri memilik program untuk proses

pensertifikatan tanah secara massal atau yang lebih dikenal pada

program PRONA (Proyek Operasi Nasional Agraria), namun pada era

saat ini proses pendaftaran tanah secara massal yang diselenggarakan

oleh pemerintah adalah Program PTSL (Pendaftaran Tanah Sistematik

Lengkap). Proses pendaftaran tanah secara massal juga merupakan

pelaksanaan atas implementasi dari pasal 19 ayat (1) Undang-Undang

Pokok Agraria, yang menyatakan bahwa :

4
Adrian Sutedi, Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya, (Jakarta : Sinar grafika, 2014),
halaman 112.

4
“Untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah diadakan
pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia menurut
ketentuan-ketentuan yang diatur dengan peraturan pemerintah”
Pemerintah memiliki peran dalam penyelenggaraan proses

pendaftaran tanah serta Badan Pertanahan Nasional sebagai pelaksana

pendaftaran tanah yang di bantu oleh pejabat lainnya antara lain

Pejabat Pembuat Akta Tanah. Tujuan pendaftaran tanah itu sendiri

diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang

Pendaftaran Tanah adalah :

1. Menjamin kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada

pemegang hak atas suatu bidang tanah dan hak-hak lain yang

terdaftar untuk dengan mudah membuktikan dirinya sebagai

pemegang hak (data yuridis).

2. Menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan

agar dengan mudah untuk memperoleh data yang diperlukan

dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang

tanah yang sudah terdaftar (data fisik).

3. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.

Proses pendaftaran tanah yang dilakukan sebenarnya tidak

semata-mata akan terwujudnya jaminan keamanan akan kepemilikan

hak atas tanah untuk menuju kepastian hukum namun pemiliknya akan

mendapatkan kesempurnaan dari haknya, karena hal-hal berikut :

5
 a. Adanya rasa aman dalam memiliki hak atas tanah;

b. Mengerti dengan baik apa dan bagaimana yang diharapkan dari

pendaftaran tanah tersebut;

c. Adanya jaminan ketelitian dalam sistem yang dilakukan;

d. Mudah dilaksanakan;

e. Dengan biaya yang bisa dijangkau oleh semua orang yang hendak

mendaftar tanah, dan daya jangkau kedepan dapat diwujudkan

terutama atas harga tanah itu kelak.5

Pendaftaran Tanah Sistematik Lengkap (PTSL) merupakan

kegiatan pendaftaran tanah yang dilakukan secara serentak yang

meliputi semua obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam

satu wilayah desa/kelurahan atau nama lainnya yang setingkat, dan

juga termasuk pemetaan seluruh obyek pendaftaran tanah yang sudah

didaftar dalam rangka menghimpun dan menyediakan informasi yang

lengkap mengenai bidang-bidang tanahnya.

Asas merupakan fundamen yang mendasari terjadinya sesuatu

dan merupakan dasar dari suatu kegiatan, hal ini berlaku pula pada

pendaftaran tanah. Untuk mencapai kepastian hukum dalam

pendaftaran tanah dilaksanakan berdasarkan asas pendaftaran tanah

adalah asas sederhana, aman, terjangkau, mutakhir dan terbuka. Oleh

5
Adrian Sutedi, Sertifikat Hak Atas Tanah,(Jakarta : Sinar grafika,2014),halaman 206.

6
 karena itu dalam pendaftaran tanah ini terdapat asas yang harus

menjadi patokan dasar dalam melakukan pendaftaran tanah.6

Berdasarkan hal tersebut, maka penulis tertarik untuk mengangkat dan

meneliti serta memperlajari hal tersebut dengan mengangkat judul

“Pelaksanaan Pendaftaran Tanah Dalam Program Pendaftaran Tanah

Sistematik Lengkap (PTSL)”.

B. Perumusan Masalah

Berdasarkan apa yang telah diuraikan rumusan masalah yang hendak

dikemukakan dalam penulisan ini adalah sebagai berikut :

1. Bagaimana pelaksanaan pendaftaran tanah pada program

Pendaftaran Tanah Sistematik Lengkap (PTSL) ?

2. Apa saja yang menjadi hambatan pada pelaksanaan Pendaftaran

Tanah Sistematik Lengkap (PTSL) serta upaya yang dilakukan

untuk mengatasinya?

C. Tujuan Dan Manfaat Penelitian

1. Tujuan Penelitian

Tujuan utama yang hendak di capai dalam penelitian ini adalah :

1. Mengetahui Pendaftaran Tanah Sistematik Lengkap dalam

mencapai kepastian hukum.

6
Widhi Handoko, Kebijakan Hukum Pertanahan sebuah Refleksi Keadilan Hukum Progresif,
(Yogykarta :Thafa Media,2014), halaman 235.

7
 2. Mengetahui hambatan dalam proses Pendaftaran Tanah

Sistematik Lengkap serta upaya yang dilakukan dalam

mengatasi hambatan tersebut..

2. Manfaat Penelitian

a. Bagi akademisi

Dengan penulisan ini diharapkan dapat menambah sumber

informasi dan memberi manfaat bagi ilmu pengetahuan

khususnya sebagai kajian mengenai proses pendaftaran tanah

dalam program pendaftaran tanah sistematik lengkap dalam

mencapai kepastian hukum.

b. Bagi Masyarakat

Sebagai bahan informasi bagi masyarakat untuk Proses

Pendaftaran Tanah Sistematik Lengkap untuk mencapai

kepastian hukum sesuai dengan Undang-undang Pokok

Agraria Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-

Pokok Agraria.

D. Keaslian Penelitian

Penelitian ini berjudul “Pelaksanaan Pendaftaran Tanah Dalam

Program Pendaftaran Tanah Sistematik Lengkap (PTSL)”.

Sepanjang penelusuran peneliti, penelitian atas judul tersebut belum

pernah dilakukan oleh pihak lain. Oleh karenanya, peneliti

berkeyakinan bahwa sejauh ini belum ada yang membahas secara

8
spesifik tentang Pelaksanaan pendaftaran tanah dalam program

Pendaftaran Tanah Sistematik Lengkap (PTSL). Adapun penelitian

yang masih ada kaitannya dengan judul penelitian yang peneliti

angkat, yaitu:

1. Penelitian Eri Kusumawardani Fakultas Hukum Universitas

Negeri Semarang yang berjudul “Implementasi Asas Mutakhir

Pendaftaran Tanah Untuk Mewujudkan Tertib Administrasi

Pertanahan (Studi Analisis Pemutakhiran Data di Kantor

Pertanahan Kabupaten Kendal)” Tahun 2016. Persamaan dari

kajian hasil penelitian di atas dengan kajian yang akan peneliti

lakukan adalah sama-sama fokus dalam pelaksanaan asas

pendaftaran tanah. Perbedaannya adalah penelitian tersebut

terletak pada subjek yang bersangkutan yang mana dalam hal ini

penelitian ini lebih menekankan pada salah satu asas yaitu asas

mutakhir dalam pendaftaram tanah, sedangkan penelitian ini

akan mencoba menguraikan akar masalah dalam pelaksanaan

pendaftaran tanah pada program pendaftaran tanah sistematik

lengkap serta hambatan yang didapat dan upaya yang dilakukan

oleh pemerintah. Penulis juga akan mencoba memberikan

rekomendasi terkait pengaturan yang baik menurut perspektif

penulis. Hasil penelitian ini diharapkan bisa menjadi landasan

dalam memberikan landasan dalam pelaksanaan pendaftaran

9
 tanah sistemati lengkap yang didasari dengan asas pendaftaran

tanah. Sehingga menurut penulis, penelitian yang dilakukan

oleh penulis merupakan penelitian yang berbeda dari penelitian

sebelumnya, sehingga penelitian ini nantinya akan menjadi

bahan pertimbangan penulis yang akan mengangkat judul

dengan subyek yang sama.

2. Penelitian Lisa Ayu Dwiyanti Fakultas Hukum Universitas

Sebelas Maret Surakarta “Implementasi Asas-Asas Pendaftaran

Tanah Dalam Sertifikat Hak Atas Tanah di Kabupaten

Boyolali” tahun 2013. Persamaan dari kajian hasil penelitian di

atas dengan kajian yang akan peneliti lakukan adalah sama-

sama fokus pelaksanaan asas pendaftaran tanah dalam proses

pendaftaran tanah. Perbedaannya adalah penelitian tersebut

terletak pada subjek yang bersangkutan yang mana dalam hal ini

penelitian ini lebih menekankan pada implementasi asas

pendaftaran tanah dalam suatu wilayah. Sedangkan penelitian

ini akan mencoba menguraikan akar masalah pada pelaksanaan

asas pendaftaran tanah dalam program pendaftaran tanah

sistematik lengkap serta hambatan yang ditemui untuk

menemukan upaya dalam pelaksanaan pendaftaran tanah

sistematik lengkap. Penulis juga akan mencoba memberikan

rekomendasi terkait pengaturan yang baik menurut perspektif

10
 penulis. Hasil penelitian ini diharapkan bisa menjadi landasan

dalam pelaksanaan asas pendaftaran tanah dalam program

pemerintah yaitu program pendaftaran tanah sistematik lengkap.

Sehingga menurut penulis, penelitian yang dilakukan oleh

penulis merupakan penelitian yang berbeda dari penelitian

sebelumnya, sehingga penelitian ini nantinya akan menjadi

bahan pertimbangan penulis yang akan mengangkat judul

dengan subyek yang sama.

E. Sistematika Penulisan

Sistematika penulisan yang hendak disajikan adalah sebagai

berikut:

BAB I : PENDAHULUAN

Berisi tentang pendahuluan yang mencakup latar belakang

penelitian, rumusan masalah, pembatasan masalah, tujuan penelitian

dan manfaat penelitian, Keaslian Penelitian dan sistematika

penulisan.

BAB II : TINJAUAN PUSTAKA

Berisi tentang tinjauan umum yang merupakan landasan teoritis

mengenai pendaftaran tanah yang terdiri dari asas-asas pendaftaran

tanah, obyek pendaftaran tanah dan sistem dalam pendaftaran tanah,

dan hak-hak atas tanah

11
BAB III : METODE PENELITIAN

Berisi tentang uraian mengenai metode pendekatan, spesifikasi

penelitian, metode penentuan sampel, metode pengumpulan data,

metode analisa data, dan metode penyajian data.

BAB IV : HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN

Berisi tentang penyajian hasil penelitian dan pembahasan

pelaksanaan pendaftaran tanah pada program Pendaftaran Tanah

Sistematik Lengkap (PTSL) dan hambatan dalam pelaksanaan

Pendaftaran Tanah Sistematik Lengkap (PTSL) serta upaya untuk

mengatasinya.

BAB V : PENUTUP

Berisi kesimpulan dari penelitian dan penulisan skripsi ini dari Bab I

hingga Bab V dan disertai dengan saran-saran.

12
 BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

A. Pendaftaran Tanah

1. Pengertian Pendaftaran Tanah

Pendaftaran tanah sesuai dengan Pasal 1 Ayat (1) Peraturan

Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah

menjelaskan bahwa pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang

dilakukan oleh Pemerintah secara terus-menerus, berkesinambungan

dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan

penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis dalam bentuk

peta dan daftar mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan

rumah susun, termasuk pemberian sertifikat sebagai surat tanda bukti

haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan Hak

Milik Atas Satuan Rumah Susun serta hak-hak tertentu yang

membebaninya. Dasar hukum pendaftaran tanah sebagaimana dalam

Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok

Agraria yang memiliki tujuan diundangkannya UUPA sebagaimana

dimuat di penjelasan umum yaitu :7

1. Meletakkan dasar-dasar bagi penyusunan Hukum Agraria

Nasional, yang akan merupakan alat untuk membawakan

kemakmuran, kebahagiaan dan keadilan bagi Negara dan

7
Urip Santoso, Op.Cit, halaman 1.

13
 rakyat, terutama rakyat tani, dalam rangka masyarakat adil dan

makmur;

2. Meletakkan dasar-dasar untuk mengadakan kesatuan dan

kesederhanaan hukum pertanahan;

3. Meletakkan dasar-dasar untuk memberikan kepastian hukum

mengenai hak-hak atas tanah bagi rakyat seluruhnya.

Proses pendaftaran untuk memberikan jaminan kepastian

hukum mengenai hak-hak atas bagi seluruh rakyat Indonesia, yang

menjadi salah satu tujuan di undangkan UUPA dapat terwujud melalui

dua upaya yaitu :8

a. Tersedianya perangkat hukum yang tertulis, lengkap dan jelas

yang dilaksanakan secara konsisten sesuai dengan jiwa dan

ketentuan-ketentuannya.

b. Penyelenggaraan pendaftaran tanah yang memungkinkan bagi

pemegang hak atas tanah untuk dengan mudah membuktikan

hak atas tanah yang dikuasainya, dan bagi pihak yang

berkepentingan, seperti calon pembeli dan calon kreditor,

untuk memperoleh keterangan yang diperlukan mengenai

tanah yang menjadi objek perbuatan hukum yang dilakukan,

serta bagi Pemerintah untuk melaksanakan kebijaksanaan

pertanahan.
8
Ibid, halaman 2.

14
 Pendaftaran tanah akan menghasilkan data fisik dan data

yuridis untuk menjamin kepastian hukum terhadap pemegang hak atas

tanah. Data fisik menurut Pasal 1 angka 6 Peraturan Pemerintah

Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah adalah keterangan

mengenai letak, batas, dan luas bidang dan satuan rumah susun yang

didaftar, temasuk keterangan mengenai adanya bangunan atau bagian

bangunan diatasnya. Sedangkan data yuridis menurut Pasal 1 angka 7

Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran

Tanah adalah keterangan mengenai status hukum bidang tanah dan

satuan rumah susun yang didaftar, pemegang haknya dan hak pihak

lain serta beban-beban lain yang membebaninya. Bentuk hasil dari

pendaftaran tanah adalah penerbitan surat tanda bukti haknya berupa

sertipikat hak atas tanah.

Bentuk kegiatan pendaftaran dan hasilnya juga dipengaruhi

pada sistem pendaftaran tanah yang dipergunakan dalam

penyelenggaraan pendaftaran tanah oleh negara yang bersangkutan.

Ada dua macam sistem pendaftaran tanah yaitu sistem pendaftaran

akta (“registration of deeds”) dan sistem pendaftaran hak

(“registration of title”). Dari pengertian pendaftaran tanah tersebut di

atas dapat diuraikan unsur-unsurnya, yaitu :

15
1. Adanya serangkaian kegiatan;

Bahwa dalam proses pendaftaran tanah berupa serangkaian

kegiatan yang berarti tahapan penyelenggaraan kegiatan saling

berkaitan dengan satu dengan yang lain dan berurutan dalam

kegiatan untuk memberikan jaminan kepastian hukum pada

pemegang hak atas tanah.

2. Dilakukan oleh pemerintah;

Pada penyelenggaraan pendaftaran tanah dalam masyarakat

yang dilaksanakan Pemerintah bagi kepentingan masyarakat.

3. Secara terus-menerus, berkesinambungan;

Bahwa dalam pendaftaran tanah secara terus-menerus dan

berkesinambungan karena apabila pendaftaran tanah sudah

dimulai maka tidak ada akhirnya. Sebagaimana bahwa dalam

pemeliharaan data yang sudah dikumpulkan dan harus

disesuaikan dengan perubahan-perubahan yang terjadi

sehingga dapat mengetahui keadaan yang terakhir pada

pemegang hak atas.

4. Secara teratur;

Dalam pendaftaran tanah harus berdasarkan dan berlandaskan

pada peraturan perundang-undangan yang berlaku.

5. Bidang-bidang tanah dan satuan rumah susun;

6. Pemberian surat tanda bukti hak;

16
 Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kalinya nanti akan

dibuktikan dengan terbitnya sertifikat atas bidang-bidang

tanah yang sudah ada haknya.

7. Hak-hak tertentu yang membebaninya.

2. Asas-asas pendaftaran tanah

Asas-asas dalam pelaksanaan pendaftaran tanah sebagaimana

di jelaskan dalam Pasal 2 Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997

tentang Pendaftaran Tanah bahwa pendaftaran tanah dilaksanakan

berdasarkan asas sederhana, aman, terjangkau, mutakhir dan terbuka.

Penjelasan terhadap asas-asas pendaftaran tanah sebagai berikut :

a. Asas sederhana adalah suatu kegiatan berupa daftar isi tanah

untuk dimaksudkan mudah dipahami oleh pihak-pihak yang

berkepentingan terutama hak atas tanah. Sebagaimana hal ini

tentunya dengan cara sederhana terutama harus adanya proses

pengurusan harus menghemat biaya, waktu dan prosedurnya

sehingga lebih efektif dalam pelaksanaan pendaftaran tanah.

b. Asas aman adalah kegiatan pendaftaran tanah ditujukan untuk

memberikan informasi yang sesuai dengan tujuan pendaftaran

tanah tersebut.

c. Asas terjangkau adalah tujuan dari kegiatan pendaftaran tanah

juga diperuntukkan bagai kebutuhan masyarakat dengan

golongan ekonomi lemah. Sehingga dalam proses pendaftaran

17
 tanah dapat dijangkau dengan pembebanan biaya yang efisien

atas pendaftaran tanah.

d. Asas Mutakhir adalah bahwa kegiatan pendaftaran tanah

diperlukan pemeliharaan data yang berkelanjutan dan

berkesinambungan. Hal ini dibuktikan apabila adanya

perubahan maka harus disesuaikan sesuai dengan pencatatan

perubahan-perubahan data terakhir yang terjadi dikemudian

hari.

e. Asas terbuka adalah bahwa kegiatan pendaftaran tanah harus

tersimpan di Kantor Pertanahan yang sesuai dengan keadaan

nyata di lapangan dan masyarakat dapat memperoleh akses

informasi data yang benar.

Menurut Soedikno Mertokusumo menyatakan bahwa dalam

pendaftaran tanah dikenal 2 macam asas, yaitu :9

1. Asas Specialiteit

Artinya pelaksanaan pendaftaran tanah itu diselenggarakan

atas dasar peraturan perundang-undangan tertentu, yang secara

teknis menyangkut masalah pengukuran, pemetaan, dan

pendaftaran peralihannya. Oleh karena itu, dalam pelaksanaan

pendaftaran tanah dapat memberikan kepastian hukum

9
Ibid.halaman 16.

18
 terhadap hak atas tanah, yaitu memberikan data fisik yang

jelas mengenai luas tanah, letak, dan batas-batas tanah.

2. Asas Openbaarheid (Asas Publisitas)

Asas ini memberikan data yuridis tentang siapa yang menjadi

subyek haknya, apa nama hak atas tanah, serta bagaimana

terjadinya peralihan dan pembebanannya. Data ini sifatnya

terbuka untuk umum, artinya setiap orang dapat melihatnya.

Hal ini bahwa setiap orang berhak mengetahui data yuridis

tentang subjek hak, nama hak atas tanah, peralihan hak dan

pembebanan hak atas tanah yang ada di Kantor Pertanahan

Kabupaten/Kota, termasuk mengajukan keberatan sebelum

sertifikat diterbitkan sertifikat pengganti, sertifikat yang hilang

atau sertifikat yang luas.

3. Obyek Pendaftaran Tanah

Obyek pendaftaran tanah pada Pasal 9 Peraturan Pemerintah

Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah meliputi :

a. Bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik,

hak guna usaha, hak guna bangunan dan hak pakai;

b. Tanah hak pengelolaan;

c. Tanah wakaf;

d. Hak milik atas satuan rumah susun;

e. Hak tanggungan;

19
 f. Tanah negara10

4. Sistem dalam pendaftaran tanah

a. Sistem Pendaftaran Tanah Secara Sistematik

Menurut Pasal 1 angka 10 Peraturan Pemerintah Nomor

24 Tahun 1997 bahwa pendaftaran tanah secara sistematik

adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang

dilakukan secara serentak yang meliputi semua objek

pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam wilayah atau

bagian wilayah suatu desa/kelurahan. Pendaftaran tanah secara

sistematik dilaksanakan melalui Ajudikasi. Dalam Pasal 1 angka

8 bahwa Ajudikasi adalah kegiatan yang dilaksanakan dalam

rangka proses pendaftaran tanah untuk pertama kali, meliputi

pengumpulan dan penetapan kebenaran data fisik dan data

yuridis mengenai satu atau beberapa objek pendaftaran tanah

untuk keperluan pendaftarannya. Pelaksanaan pendaftaran tanah

secara sistematik dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan

Kabupaten/Kota dengan dibantuk oleh pejabat lainnya antara

lain:

10
Kutipan¹ bersumber dari Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran
Tanah

20
1. Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)

Pelaksanaan pendaftaran tanah dibantu oleh Pejabat Pembuat

Akta Tanah yang berperan dalam kegiatan pemelihaan data

pendaftaran tanah berupa pembuatan akta pemindahan hak

atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, kecuali

lelang, pembuatan Akta Pembagian Hak Bersama, dan

pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan atas hak atas

tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.

2. Panitia Ajudikasi

Panitia Ajudikasi membantu Kepala Kantor Pertanahan dalam

pelaksanaan pendaftaran tanah secara sistematik.

3. Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf (PPAIW)

Peran PPAIW adalah membantu Kepala Kantor Pertanahan

dalam pendaftaran tanah Hak Milik berupa pembuatan akta

ikrar wakaf.

4. Pejabat dari Kantor Lelang.

Peran Pejabat dari kantor lelang adalah untuk pemeliharaan

data pendaftaran tanah berupa pembuatan Berita Acara/Risalah

Lelang atas hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah

Susun.

21
 5. Kepala Desa/Kepala Kelurahan

Kepala Desa/Kelurahan berperan dalam pendaftaran tanah

secara sistematik maupun sporadik berupa penerbitan surat

kutipan letter C (Pengganti petuk pajak bumi), riwayat tanah,

dan menandatangani penguasaan fisik sporadik.

Pendaftaran tanah secara sistematik dalam mewujudkan kepastian

hukum terhadap pemegang hak atas tanah memiliki manfaat dalam

dua pihak yaitu antara lain :11

1. Pemegang hak atas tanah atau pemegang tanah wakaf

a. Tahapan prosedurnya mudah yaitu dalam proses

pendaftaran tanah pemegang hak atas tanah atau

pemegang tanah wakaf tidak perlu datang ke Kantor

Pertanahan Kota/Kabupaten dalam pengurusan sertifikat,

akan tetap Panitia Ajudikasi yang datang kelokasi

pendaftaran tanah secara sistematik dari awal pendaftaran

sampai terbitnya sertifikat.

b. Biaya murah yaitu biaya yang ditetapkan dalam

pendaftaran tanah terjangkau oleh keuangan pemegang

hak atas tanah atau pemegang tanah wakaf karena biaya

11
Ibid., halaman 168.

22
 tidak berdasarkan luas tanah yang dimohonkan untuk

didaftar.

c. Waktunya cepat yaitu waktu yang dibutuhkan dalam

pendaftaran tanah secara sistematik tidak memerlukan

waktu yang lama jika dibandingkan oleh pendaftaran

tanah secara sporadik.

d. Memberikan jaminan kepastian hukum yaitu dengan

terbitnya sertifikat maka dapat diketahui dengan jelas dan

pasti data fisiknya (letak, luas, batas-batas tanah dan ada

atau tidaknya bangunan diatas tanah), dan data yuridisnya

(status hukum tanah, subjek haknya).

e. Memberikan rasa aman yaitu tidak menimbukan sengketa

para pihak yang berkaitan dengan data fisik dan data

yuridis atas tanah yang telah terdaftar (bersertifikat).

f. Hak atas tanah yang sudah terdaftar dapat dijaminkan

utang oleh pemegang hak atas tanah.

g. Memudahkan dalam pelaksanaan peralihan haknya yaitu

dalam proses Jual beli, pewarisan, hibah, tukar-menukar,

lelang

h. Penetapan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tidak mudah

keliru.

23
 2. Bagi Pemerintah

a. Terwujudnya tertib administrasi pertanahan yaitu tanah

yang tadinya belum terdaftar memiliki tanda bukti

sertifikat sehingga dalam pendataan di Kantor Pertanahan

menjadi tertib.

b. Dapat mengurangi sengketa di bidang pertanahan yaitu

dengan didaftarkan maka memiliki kepastian hukum

terhadap pemilikan hak atas tanah berupa data fisik dan

yuridis sehingga mengurangi sengketa tanah.

c. Dapat memperlancar kegiatan pemerintah yang berkaitan

dengan tanah untuk pembangunan yaitu apabila ada

proyek pemerintah maka hak ganti rugi menjadi jelas

siapa yang berhak atas ganti rugi dengan dibuktikan

dengan kepemilikan sertifikat.

b. Pendaftaran Tanah Secara Sporadik

Menurut Pasal 1 angka 11 Peraturan Pemerintah Nomor 24

Tahun 1997 bahwa pendaftaran tanah secara sporadik adalah kegiatan

pendaftaran tanah untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa

objek pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu

desa/kelurahan secara individual atau massal. Pendaftaran tanah secara

sporadik baik yang bersifat individual (perseorangan) dan massal

(kolektif) maka harus menyiapkan sendiri dokumen-dokumen yang

24
 diperlukan dan langsung datang ke Kantor Pertanahan Kota/Kabupaten

setempat dengan mengajukan permohonan tanah yang akan didaftar

untuk disertifikatkan serta menanggung sendiri seluruh biaya yang

dibebankan ditanggung oleh pemohon sendiri.

Proses pendaftaran tanah secara sistematik dilaksanakan oleh

Kepala Kantor Pertanahan dengan dibantu oleh beberapa pejabat yaitu

antara lain :

a. Panitia A;

b. Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT);

c. Kepala Desa/Kelurahan;

d. Kepala Kecamatan.

Sistem publikasi pendaftaran tanah yang digunakan dalam pendaftaran

tanah menurut Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang

pendaftaran tanah yaitu sitem negatif yang mengandung unsur positif

hal ini dikarenakan menghasilkan surat-surat tanda bukti hak yang

berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.12 Hal ini juga dapat

disimpulkan dalam proses pendaftaran tanah yang memiliki prosedur

pengumpulan sampai penyajian data fisik dan data yuridis yang

diperlukan serta pemeliharaannya dan penerbitan sertifikat, namun

dalam kegiatan-kegiatan yang dilaksanakan harus dapat dipertanggung

jawabkan pada kebenaran data yang diperoleh.

12
Boedi Harsono, Op.Cit, halaman 477.

25
B. Hak-Hak Atas Tanah

a. Pengertian Hak Atas Tanah

Tanah dan Manusia adalah satu kesatuan yang saling

berhubungan sebagaimana hubungan tersebut bersifat abadi,

baik manusia sebagai individu maupun sabagai mahluk sosial.

Tanah akan selalu dibutuhkan dalam kehidupan manusia

misalnya untuk tempat tinggal, lahan pertanian, tempat

peribadatan, dan sampai manusia meninggalkan dunia akan

membutuhkan tanah, sehingga sesuatu yang berhubungan

dengan tanah akan selalu mendapat perhatian terutama terhadap

kepemilikan hak atas tanah. Undang-Undang Pokok Agraria

dalam Pasal 4 ayat (1) dan (2) menyebutkan bahwa :

(1) Atas dasar hak menguasai dari Negara sebagai dimaksud

dalam Pasal 2, ditentukan adanya macama-macam hak atas

permukaan bumi yang disebut tanah, yang dapat diberikan

kepada dan dipunyai oleh orang-orang, baik sendiri

maupun bersama-sama dengan orang-orang lain serta

badan-badan hukum.

(2) Hak-hak atas tanah yang dimaksud dalam ayat 1 pasal ini

memberi wewenang untuk mempergunakan tanah yang

bersangkutan, demikian pula bumi dan air serta ruang yang

26
 di atasnya sekedar diperlukan untuk kepentingan yang

langsung berhubungan dengan penggunaan tanah itu dalam

batas-batas menurut undang-undang ini dan peraturan-

peraturan hukum yang lebih tinggi.

Pemberlakuan hukum tanah di indonesia sebelum adanya Undang-

Undang Pokok Agraria yang bersifat pluralistis karena terdiri dari

Hukum Tanah Adat, Hukum Tanah Barat, Hukum Tanah Antar

Golongan, Hukum Tanah Swapraja dan Hukum Tanah Administrasi.

Pembagian dari segi asal tanahnya, hak atas tanah dibedakan menjadi

dua kelompok, yaitu :13

1. Hak atas tanah yang bersifat primer yaitu hak atas tanah yang

berasal dari tanah negara yang terdiri atas Hak Milik, Hak

Guna Usaha, Hak Guna Bangunan Atas Tanah Negara, Hak

Pakai Atas Tanah Negara.

2. Hak atas tanah yang bersifat sekunder yaitu hak atas tanah yang

berasal dari tanah pihak lain. Macam-macam hak atas tanah ini

ini terdiri atas Hak Guna Bangunan Atas Tanah Hak

Pengelolaan, Hak Guna Bangunan Atas Tanah Hak Milik, Hak

Pakai Atas Hak Pengelolaan, Hak Pakai Atas Tanah Hak Milik,

13
Urip Santoso, Hukum Agraria & hak-hak Atas Tanah,(Jakarta : Kencana Prenada Media
Group, 2010), halaman 89.

27
 Hak Sewa untuk Bangunan, Hak Gadai (Gadai Tanah), Hak

Usaha Bagi Hasil (Perjanjian Bagi Hasil), Hak Menumpang,

dan Hak Sewa Tanah Pertanian.

Menurut Soedikno Mertokusumo, wewenang yang dipunyai oleh

pemegang hak atas tanahnya, dibagi menjadi 2 yaitu :14

1. Wewenang umum

Wewenang yang bersifat umum, yaitu pemegang hak atas

tanah mempunyai untuk menggunakan tanahnya, termasuk

juga tubuh bumi, air, dan ruang yang ada di atasnya sekedar

diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan

dengan penggunaan tanah itu dalam batas-batas menurut

Undang-undang nomor 5 Tahun 1960 (UUPA) dan peraturan-

peraturan hukum lain yang lebih tinggi.

2. Wewenang Khusus

Wewenang yang bersifat khusus, yaitu pemegang hak atas

tanah mempunyai wewenang untuk menggunakan tanahnya

sesuai dengan macam hak atas tanahnya, misalnya wewenang

pada tanah Hak Milik adalah dapat untuk kepentingan

pertanian dan/atau mendirikan bangunan, wewenang pada

tanah Hak Guna Bangunan adalah menggunakan tanah hanya

14
Urip Santoso,Pendaftaran dan Peralihan hak Atas Tanah, (Jakarta :Kencana Prenada Media
Group, 2010), halaman 49.

28
 untuk mendirikan dan mempunyai bangunan atas tanah yang

bukan miliknya, wewenang pada tanah Hak Guna Usaha

adalah menggunakan hanya untuk kepentingan usaha di

bidang pertanian, perikanan, peternakan, dan perkebunan.

Hak-hak atas tanah yang dimaksud dalam Pasal 4 ayat (1) dan (2)

sebagaimana ditentukannya hak-hak atas tanah dalam Pasal 16 ayat

(1).

(1) Hak-hak atas tanah sebagai dimaksud dalam Pasal 4 ayat (1)

adalah :

a. Hak milik

b. Hak guna usaha

c. Hak guna bangunan

d. Hak pakai

e. Hak sewa

f. Hak membuka tanah

g. Hak memungut hasil hutan

h. Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak

tersebut diatas yang akan ditetapkan dengan undang-

undang serta hak-hak yang sifatnya sementara sebagai

yang disebutkan dalam pasal 53

29
 Dalam ketentuan Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960

tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria memberikan penjelasan

bahwa hak-hak atas tanah tersebut memiliki pengelompokan tersendiri

yaiut :

b. Hak Milik

Hak Milik menurut Pasal 20 ayat (1) UUPA adalah Hak turun

temurun, terkuat, dan terpenuhi yang dapat dipunyai orang atas

tanah dengan mengingat ketentuan lain. Hak milik dapat beralih dan

dialihkan kepada pihak lain. Subjek yang dalam hak milik sesuai

penjelasan Pasal 21 UUPA adalah

1) Warga Negara Indonesia

2) Oleh pemerintah ditetapkan badan-badan hukum yang dapat

mempunyai hak milik dan syarat-syaratnya

3) Orang asing yang sesudah berlakunya undang-undang ini

memperoleh hak milik karena pewarisan tanpa wasiat atau

pencampuran harta karena perkawinan, demikian pula

Warga Negara Indonesia yang mempunyai hak milik dan

setelah berlakunya undang-undang ini kehilangan

kewarganegaraannya wajib melepaskan hak itu di dalam

jangka waktu satu tahun sejak diperolehnya hak tersebut

30
 atau hilangnya kewarganegaraan itu. Jika sesudah jangka

waktu tersebut lampau hak milik itu tidak dilepaskan, maka

hak tersebut hapus karena hukum dan tanahnya jatuh pada

negara, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang

membebaninya tetap berlangsung.

4) Selama seseorang di samping kewarganegaraan

Indonesianya mempunyai kewarganegaraan asing maka ia

tidak dapat mempunyai tanah dengan hak milik dan baginya

berlaku ketentuan dalam ayat (3) Pasal ini.

Proses terjadinya hak milik dalam Pasal 22 UUPA melalui

beberapa cara antara lain yaitu : 1) melalui hukum adat yang diatur

dalam peraturan pemerintah, 2) penetapan pemerintah menurut cara

dan syarat-syarat yang ditetapkan dengan peraturan pemerintah; 3)

ketentuan undang-undang. Namun dalam perolehan hak milik juga

dapat hapus atas hak milik dalam Pasal 27 UUPA tersebut diakibatkan

sebagai berikut :1) Tanahnya jatuh kepada Negara yang disebabkan

pencabutan hak untuk kepentingan umum, termasuk kepentingan

bangsa dan Negara serta kepentingan bersama dari rakyat. Penyebab

yang kedua adalah penyerahan dengan sukarela olehpemiliknya,

sedangkan yang ketiga karena tanah diterlantarkan. Penyebab yang

31
terakhir adalah karena ketentuan Pasal 21 ayat (3) dan Pasal 26 ayat

(2); 2) Tanahnya musnah.

c. Hak Guna Usaha

Pasal 28 UUPA mendefinisikan bahwa hak guna usaha

adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh

Negara, dalam jangka waktu sebagaimana tersebut dalam pasal 29

UUPA, diperuntukkan untuk pertanian, perikanan atau peternakan.

Pembatasan dalam kepemilikan hak guna usaha diberikan atas tanah

dengan luas paling sedikit 5 Hektar, dan apabila luasnya 25 Hektar

atau lebih maka harus memiliki investasi modal yang layak dan

perusahaan diharuskan mengikuti perkembangan zaman.

Peralihan hak guna usaha dapat beralih dan dialihkan

kepada pihak lain. Jangka waktu yang diberikan pemegang hak guna

usaha paling lama 25 tahun dan dapat diberikan waktu lebih lama

paling lama 35 tahun serta dapat diperpanjang paling lama 25 tahun.

Hak guna usaha dapat dimiliki oleh Warga Negara Indonesia dan

badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan

berkedudukan di Indonesia. Akibat mempunyai status hak guna usaha

maka hak guna usaha juga dapat hapus kerena beberapa hal yaitu

a. Jangka waktu berakhir;

32
 b. Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena

sesuatu syarat yang tidak terpenuhi;

c. Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka

waktunya berakhir;

d. Dicabut untuk kepentingan umum;

e. Ditelantarkan;

f. Tanahnya musnah.

d. Hak Guna Bangunan

Dalam pasal 35 UUPA mendefinisikan bahwa hak guna

bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-

bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dalam jangka

waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang paling lama 20

tahun.Terjadinya hak guna bangunan dalam Pasal 37 UUPA adalah:

a) mengenai tanah yang dikuasai langsung oleh Negara karena

penetapan pemerintah; b) mengenai tanah milik adanya perjanjian

yang berbentuk otentik antara pemilik tanah yang bersangkutan

dengan pihak yang akan memperoleh hak guna bangunan itu, yang

dimaksud menimbulkan hak tersebut. Hapusnya hak guna bangunan

dikarenakan : 1) jangka waktu berakhir; 2) dihentikan sebelum

jangka waktu berakhir karena sesuatu syarat tidak dipenuhi; 3)

dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir;

33
 4) dicabut untuk kepentingan umum; 5) ditelantarkan; 6) tanahnya

musnah.

e. Hak Pakai

Dalam penjelasan Pasal 41 UUPA bahwa hak pakai adalah

hak untuk mengunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang

dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang

memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam

keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang

memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya,

yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan

tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan

ketentuan-ketentuan undang-undang ini. Hak pakai dapat digunakan

selama jangka waktu tertentu dan selama tanahnya dipergunakan

untuk keperluan tertentu dengan cuma-Cuma dan dengan

pembayaran tanpa ada unsur pemerasan.

f. Hak Sewa Untuk Bangunan

Dalam Pasal 44 UUPA menjelaskan bahwa seseorang atau

badan hukum mempunyai hak sewa atas tanah, apabila ia berhak

mempergunakan tanah miik orang lain untuk keperluan bangunan,

dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa.

Sistem pembayaran uang sewa dapat dilakukan satu kali atau pada

34
 tiap-tiap waktu tertentu baik sebelu atau sesudah tanahnya

dipergunakan.

g. Hak Membuka Tanah dan Memungut Hasil Hutan

Dalam Pasal 46 mendefiniskan bahwa hak membuka tanah

dan memungut hasil hutan hanya dapat dipunyai oleh Warga

Negara Indonesia dan diatur dengan peraturan pemerintah.

Kepemilikan hak atas tanah atas kewenangannya juga memberikan

kewajiban terhadap hukum tanah nasional dengan mempergunakan

hak atas tanah dengan melihat potensi tanah yang bersangkutan.

Dalam Pasal 6 UUPA menjelaskan bahwa semua hak atas

tanah mempunyai fungsi sosial. Penjelasan bahwa semua hak atas

tanah mempunyai fungsi sosial memiliki arti bahwa hak atas tanah

apapun yang ada pada seseorang, tidaklah dapat dibenarkan, bahwa

tanahnya itu akan dipergunakan atau tidak dapat dipergunakan

semata-mata untuk kepentingan pribadinya terutama apabila adanya

kerugian dari penggunaan tanah itu harus disesuaikan dengan

keadaannya dan sifatnya daripada haknya, hingga bermanfaat bagi

kesejahteraan dan kebahagiaan untuk masyarakat dan Negara.

Untuk itu kepentingan masyarakat dan kepentingan perorangan

haruslah seimbang sehingga dapat mencapai tujuan dari pengaturan

hak atas tanah sebagai fungsi sosial untuk kemakmuran, keadilan

35
 dan kebahagiaan bagi seluruh rakyat Indonesia. Salah satu sifat hak

atas tanah adalah dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.

Ada 2 bentuk peralihan hak atas tanah, yaitu :15

1. Beralih

Beralih artinya berpindahnya hak atas tanah dari pemegang

haknya kepada pihak lain karena suatu peristiwa hukum.

Contohnya peristiwa hukum adalah meninggal dunianya

seseorang, maka hak atas tanah secara yuridis berpindah

kepada ahli waris sepanjang ahli warisnya memenuhi syarat

sebagai subjek hak dari objek hak atas tanah yang diwariskan.

2. Dialihkan

Dialihkan artinya berpindahnya hak atas tanah dari pemegang

hak atas tanah kepada pihak lain karena suatu perbuatan

hukum. Contoh perbuatan hukum adalah jual beli, hibah,

tukar-menukar, pemasukan dalam modal perusahaan

(inbreng), lelang. Perbuatan hukum yang dilakukan dengan

dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat

Akta Tanah (PPAT).

Hak atas tanah pada dasarnya mengandung nilai ekonomis

pada pemegang hak atas tanah karena dalam kepemilikan hak atas

15
Urip Santoso, Op Cit, halaman 63.

36
 tanah dapat di jaminkan utang dengan dibebani hak tanggungan.

Ada kewajiban yang harus dipenuhi oleh pemegang hak atas tanah

terhadap hak atas tanahnya, yaitu mendaftarkan hak atas tanah

untuk pertama kalinya, mendaftarkan peralihan hak atas tanah,

mendaftarkan pembebanan hak atas tanah, dan mendaftarkan

hapusnya hak atas tanah.16

16
Ibid.,halaman 62.

37
 BAB III

METODE PENELITIAN

A. Tipe/Jenis Penelitian

Untuk mencapai sasaran dan tujuan dari penelitian ini, jenis

penelitian yang digunakan adalah penelitian hukum yuridis

sosiologis, karena merupakan penelitian hukum normatif (legal

research) atau penelitian hukum doktriner, serta dapat dinamakan

penelitian hukum kepustakaan.

Penelitian yuridis normatif digunakan karena dalam

penelitian ini akan berusaha menemukan sampai sejauh mana hukum

positif berlaku. Pendekatan yuridis normatif dimulai dengan

menganalisa peraturan perundang-undangan yang berkaitan dengan

permasalahan penelitian.

B. Spesifikasi Penelitian

Dalam penelitian ini spesifikasi penelitian bersifat

Deskriptif-Analitis yang dimaksudkan untuk memberikan gambaran

sekaligus analisis mengenai pelaksanaan ketentuan dalam peraturan

yang didasarkan pada ketentuan hukum yang berlaku. Demikian

pula dimaksudkan untuk memberikan gambaran mengenai

kenyataan dari keadaan objek atau masalahnya, untuk dapat

dilakukan penganalisaan dalam rangka pengambilan kesimpulan-

38
 kesimpulan yang bersifat umum17. Deskriptif yaitu bahwa

penelitian ini dilakukan dengan melukiskan obyek penelitian

berdasarkan peraturan perundang-undangan dan bertujuan

memberikan gambaran suatu obyek yang menjadi masalah dalam

penelitian18. Ciri-ciri penelitian yang menggunakan tipe deskriptif

analitis sebagaimana dikemukakan Winarno Srurachmad adalah

sebagai berikut19:

a. Memusatkan diri pada pemecahan masalah-masalah yang

ada pada masa sekarang, pada masalah yang aktual.

b. Data yang dikumpulkan mula-mula disusun, dijelaskan,

kemudian dianalisa.

Hasil penelitian ini akan benar-benar menjadi suatu deskrisi

dari fenomena yang ada disertai dengan tambahan ilmiah mengenai

fenomena tersebut. Penelitian deskriptif analitis digunakan dalam

penelitian ini karena peneliti ingin memberikan gambaran mengenai

Proses pendaftaran tanah dalam program Pendaftaran Tanah

Sistematik Lengkap untuk mencapai kepastian hukum ditinjau dari

17
Ashofa Burhan, Metode Penelitian Hukum, (Jakarta :Rineka Cipta, 2000), halaman 19.
18
Sukardi, Metodologi Penelitian Pendidikan Kompetensi dan praktiknya, (Jakarta : Bumi
Aksara,2003), halaman 14.
19
WinarnoSurachmad, Dasar dan Teknik Research : Pengertian Metodolgi Ilmiah,(Bandung :
CV Tarsito,1973), halaman 39.

39
 Undang-undang Pokok Agraria nomor 5 tahun 1960 Tentang

Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.

C. Metode Penentuan Sampel

Populasi adalah seluruh objek, seluruh individu, seluruh

gejala, seluruh kejadian atau seluruh unit yang akan diteliti,

sedangkan sampel adalah bagian dari populasi yang dipandang dapat

mewakili populasi yang ada. Metode penentuan sampel adalah

Random Sampling yaitu merupakan pengambilan sampel secara acak

dengan karakteristik setiap objek yang akan dijadikan sampel

memiliki kesempatan untuk dipilih. Dalam hal ini pengambilan

sampel pada pelaksanaan program Pendaftaran Tanah Sistematik

Lengkap (PTSL) di Kota Semarang.

D. Metode Pengumpulan Data

Dalam penelitian ini memerlukan data untuk menciptakan

masalah yang dihadapinya dan data haruslah diperoleh dari sumber

data yang tepat agar sumber data yang didapat sesuai dengan

permasalahan yang ada , dan apabila sumber data tidak lengkap akan

mengakibatkan data yang terkumpul tidak sesuai dan relevan dengan

masalah yang ada. Dan hal ini dapat menimbulkan kekeliruan dalam

menyusun dan menyimpulkan penelitian ini. Karena penelitian ini

merupakan penelitian hukum doktrinal (normatif), maka jenis data

40
yang dipergunakan dalam penelitian ini adalah data sekunder, yang

mencakup :

1. Bahan hukum primer, yaitu bahan hukum yang

mengikat seperti undang-undang dan perundang-

undanan lainnya, serta keputusan-keputusan

pemerintah maupun lembaga yang terkait peraturan

perundang-undangan diantaranya :

1) Undang–Undang Dasar Negara Kesatuan

Republik Indonesia 1945.

2) Undang–Undang Nomor 5 Tahun 1960

tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok

Agraria

3) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997

tentang Pendaftaran Tanah.

2. Bahan hukum sekunder adalah bahan hukum

pelengkap atau menunjang bahan hukum primer dan

memberikan penerangan kepada bahan hukum

primer. Bahan hukum sekunder terdiri dari :

1) Buku-buku yang membahas tentang Hukum

Agraria

41
 2) Buku-Buku yang membahas tentang Pendaftaran

Tanah

3) Makalah-makalah dan dokumen-dokumen yang

berkaitan untuk dapat membantu penulis

mendapatkan informasi yang akurat

3. Bahan hukum tersier merupakan petunjuk atau

penjelasan mengenai bahan hukum primer atau bahan

hukum sekunder yang terdiri dari

1) Kamus Hukum

2) Kamus Besar Bahasa Indonesia

3) Ensklopedia, Majalah, Surat Kabar, dan

sebagainya.

Untuk melengkapi bahan hukum penelitian ini penulis juga

akan memerlukan crosschek informasi dengan cara melakukan

wawancara yang terdiri dari :

1) Kantor Pertanahan Kota Semarang

2) Kantor Wilayah Badan Pertanahan Kota

Semarang

3) Pejabat Pembut Akta Tanah

42
 E. Metode Analisis Data

Dalam Metode analisis data menggunakan analis kualitatif

yaitu suatu penelitian yang menganalis data dengan menggambarkan,

menerangkan, dan menjelaskan yaitu apa yang dinyatakan oleh

responden secara tertulis atau lisan dan juga perilaku yang nyata,

yang diteliti dan dipelajari sebagai sesuatu bagian yang utuh20.

Metode Kualitatif ini bertujuan untuk memperoleh pemahaman atas

kebenaran tersebut yaitu apa yang menjadi latar belakang hal

tersebut. Dalam menganalisa data penelitian ini dipergunakan metode

analisis kualitatif yang didasarkan dengan tulisan-tulisan yang

dikaitkan dengan perundang-undangan yang berlaku maupun

pendapat para ahli. Data yang terkumpul nantinya kemudian

disajikan dalam bentuk laporan tertulis yang secara logis dan

sistematis, lengkap dengan pengambilan kesimpulan dari hasil

penelitian yang telah dilakukan. Analisis kualitatif juga dilakukan

untuk mengetahui proses pendaftaran tanah sesuai dengan undang-

undang dan peraturan yang berlaku.

20
SoerjonoSoekanto Dan Abdurahman,Metode Penelitian Suatu pemikiran dan
penerapan(Jakarta : PT Rineka Cipta,1990), halaman 24

43
 BAB IV

HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN

1. Pelaksanaan Pendaftaran Tanah Pada Pendaftaran Tanah

Sistematik Lengkap (PTSL)

Pendaftaran Tanah Sistematik Lengkap adalah suatu

program pemerintah untuk melakukan percepatan pelaksanaan

pendaftaran tanah. Pendaftaran Tanah Sistematik Lengkap adalah

kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara

serentak yang meliputi semua obyek pendaftaran tanah yang belum

didaftar dalam satu wilayah desa atau kelurahan atau nama lainnya

yang setingkat dengan itu. Program Pendaftaran Tanah Sistematik

Lengkap dimulai pada tahun 2016 yang diatur dalam Peraturan

Presiden Nomor 3 Tahun 2016 tentang Percepatan Pelaksanaan

Proyek Strategis Nasional. Dalam peraturan ini berisi adanya tujuan

untuk peningkatan pertumbuhan dan pemerataan pembangunan

dalam rangka meningkatkan kesejahteraan masyarakat dan

pembangunan daerah. Sebelum adanya Pendaftaran Tanah Sistematik

Lengkap (PTSL) pemerintah memiliki program PRONA. Pada

program ini Pemerintah hanya dapat memberikan subsidi biaya

pendafatan tanah kepada pemohon pendaftaran tanah. Contoh

pendaftaran tanah yang biayanya disubsidi oleh Pemerintah adalah

44
 Proyek Operasi nasional Agraria (PRONA) berdasarkan Keputusan

Menteri dalam Negeri Nomor 189 Tahun 1981 tentang Proyek

Operasi Nasional Agraria, dan pendaftaran tanah secara sistematik

melalui Ajudikasi.21 Peraturan Menteri Agraria dan Tata

Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia

Nomor 1 Tahun 2017 tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri

Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor

35 Tahun 2016 tentang Percepatan Pelaksanaan Pendftaran Tanah

Sistematik Lengkap yang berhak mengikuti program Pendaftaran

Tanah Sistematik Lengkap ini telah dijelaskan pada Pasal 114 yaitu

terdiri atas :

a. Terhadap tanah yang sudah dibuatkan beritas acara

penyelesaian proses Pendaftaran Tanahnya, dibukukan

dalam daftar umum pendaftaran tanah dan daftar lainnya,

dan ditandatangani oleh Ketua Panitia Ajudikasi Pendaftaran

Tanah Sistematik Lengkap.

b. Bidang tanah yang telah dibukukan dan telah ditandatangani

sebagaimanadimaksud pada Ayat (1), diterbitkan Sertfpikat

Hak atas Tanah oleh Kepala Kantor Pertanahan atau dapat

21
Urip Santoso, Hukum Agraria Kajian Komprehensif, Kencana Prenada Media Group, Jakarta,
2012, halaman.297

45
 didelegasikan kepada Ketua Panitia Ajudikasi Pendaftaran

Tanah Sistematis Lengkap.

c. Penerbitan Sertifikat sebagaimana dimaksud pada Ayat (2)

diberikan kepada peserta Pendaftaran Tanah Sistematis

Lengkap, meliputi:

1. Warga Negara Indonesia, bagi perorangan.

2. Masyarakat yang termasuk dalam Program Pemerintah

BidangPerumahan Sederhana.

3. Badan Hukum keagamaan dan Badan Hukum sosial yang

sesuai antara penggunaan dengan peruntukan tanahnya.

4. Pegawai Negeri Sipil, Tentara Nasional Indonesia, atau

KepolisianRepublik Indonesia.

5. Veteran, Pensiunan Pegawai Negeri Sipil, Purnawirawan

Tentara Nasional Indonesia, Purnawirawan Kepolisian

Republik Indonesia dan Suami/Istri /Janda/Duda

Veteran/Pensiunan Pegawai NegeriSipil/Purnawirawan

Tentara Nasional Indonesia/Purnawirawan Kepolisian

Republik Indonesia.

6. Instansi Pemerintah dan Pemerintah Daerah, untuk

melaksanakan tugas dan fungsinya dan tidak bersifat

profit.

7. Nazhir, atau

46
 8. Masyarakat hukum adat.

d. Peserta Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap selain

sebagaimana dimaksud pada Ayat (3), bidang tanahnya

hanya dilakukan pendaftaran pada Daftar Tanah dan daftar

lainnya.

e. Penerbitan Sertifikat Hak atas Tanah peserta Pendaftaran

Tanah Sistematis Lengkap sebagaimana dimaksud pada Ayat

(4), dilakukan atas biaya sendiri sesuai dengan ketentuan

peraturan perundang-undangan.

f. Terhadap tanah obyek landreform dan tanah transmigrasi

yang menjadi objek Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap,

sebagaimana dimaksud dalam Pasal 41Ayat (2), penerbitan

haknya melalui mekanisme sesuai dengan ketentuan

peraturan perundang-undangan.

g. Dalam hal penerima sertifikat belum mampu melunasi Bea

Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, maka dalam Buku

Tanah dan Sertifikat diberi catatan sebagai pajak terhutang

dari pemilik tanah yang bersangkutan.

h. Pelaksanaan penerbitan Sertifikat yang terdapat catatan pajak

terhutang dari pemilik tanah yang bersangkutan sebagaimana

dimaksud pada Ayat (7) dibuatkan daftar secara periodik

47
 untuk setiap bulan dan disampaikan kepadaBupati/Wali

Kota.

i. Penerbitan Sertifikat Hak atas Tanah sebagaimana dimaksud

pada Ayat (1) dilaksanakan dengan syarat sebagai berikut:

a. Penerima hak menyerahkan surat-surat bukti

kepemilikan yang asli.

b. Penerima hak membuat Surat Pernyataan Bea Perolehan

Hak atas Tanah dan Bangunan Terhutang yang menjadi

warkah Hak atas Tanah yang bersangkutan, dan dicatat

dalam Buku Tanah dan Sertifikat Hak atas Tanahnya,

dan

c. Peralihan atau perubahan data Sertifikat Hak atas Tanah

hanya dapat dilakukan setelah yang bersangkutan dapat

membuktikan bahwa Bea Perolehan Hak atas Tanah dan

Bangunan terhutang sudah dilunasinya.

d. Format Surat Pernyataan Bea Perolehan Hak atas Tanah

Dan BangunanTerhutang sebagaimana dimaksud pada

Ayat (9) huruf b ditetapkan sebagaimana tercantum

dalam Lampiran V yangmerupakan bagian tidak

terpisahkan dari Peraturan Menteri ini.

Berdasarkan Pasal 19 ayat (2) UUPA, kegiatan pendaftaran

tanah yang dilakukan oleh Pemerintah, meliputi:

48
a. Pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah

b. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak

tersebut;

c. Pemberian surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat

pembuktian yang kuat.

Pendaftaran tanah secara sistematik merupakan

pendaftaran tanah yang melibatkan pemerintah (Badan

Pertanahan Nasional) sebagai pelaksana dibantu oleh sebuah

panitia independen. Hal ini sesuai dengan ketentuan dalam Pasal

8 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 dinyatakan

sebagai berikut:

1. Dalam melaksanakan pendaftaran secara sistematik,

Kepala Kantor Pertanahan dibantu oleh sebuah pantia

Ajudikasi yang dibentuk oleh Menteri atau pejabat yang

ditunjuk.

2. Susunan Panitia Ajudikasi terdiri atas:

 Seorang Ketua Panitia merangkap anggota yang

dijabat oleh seorang pegawai Badan Pertanahan

Nasional;

 Beberapa orang anggota yang terdiri dari:

49
  Seorang pegawai Badan Pertanahan Nasional

yang memunyai kemampuan pengetahuan di

bidang pendaftaran tanah;

 Seorang pegawai Badan Pertanahan Nasional

yang mempunyai kemampuan pengetahuan di

bidang hak-hak atas tanah;

 Kepala Desa/Kelurahan yang bersangkutan dan atau

seorang Pamong Desa/Kelurahan yang ditunjuknya.

3. Keanggotaan Panitia Ajudikasi dapat ditambah dengan

seorang anggota yang sangat diperlukan dalam penilaian

kepastian data yuridis mengenai bidang-bidang tanah di

wilayah desa/kelurahan yang bersangkutan.

4. Dalam melaksanakan tugasnya, Panitia Ajudikasi dibantu

oleh satuan tugas pengukuran dan pemetaan, satuan tugas

pengumpul dan yuridis dan satuan administrasi yang tugas

dan susunannya diatur oleh menteri. Pendaftaran Tanah

Sistematis Lengkap adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk

pertama kali yang dilakukan secara serentak bagi semua

objek pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik

Indonesia dalam satu wilayah desa/kelurahan atau nama

lainnya yang setingkat dengan itu, meliputi pengumpulan

50
dan penetapan kebenaran data fisik dan data yuridis

mengenai satu atau beberapa obyek pendaftaran tanah untuk

keperluan pendaftaran. Dalam kegiatan pendaftaran tanah

sistematis lengkap selanjutnya disebut Pendaftaran Tanah

Sistematik Lengkap dilaksanakan oleh Panitia Ajudikasi

Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap. Berdasarkan Pasal

5ayat (2) Peraturan Menteri Agraria dan TataRuang/Badan

Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2017 Susunan Panitia

Ajudikasi Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap terdiri

dari:

1. Ketua Panitia merangkap anggota, yang dijabat oleh

seorang pegawai Kantor Pertanahan;

2. Wakil ketua yang membidangi infrastruktur agraria

merangkap anggota, yang dijabat oleh pegawai

Kantor Pertanahan yang memahami urusan

infrastruktur pertanahan;

3. Wakil ketua yang membidangi hubungan hukum

agraria merangkap anggota, yang dijabat oleh

pegawai Kantor Pertanahan yang memahami urusan

hubungan hukum pertanahan;

4. Sekretaris, yang dijabat oleh pegawai Kantor

Pertanahan;

51
 5. Kepala Desa/Kelurahan setempat atau seorang

Pamong Desa/Kelurahan yang ditunjuknya; dan

6. Anggota dapat ditambah dari unsur Kantor

Pertanahan sesuaidengan kebutuhan.Pasal 6

Peraturan Menteri tersebut menyatakan bahwa

Panitia Ajudikasi Pendaftaran Tanah Sistematis

Lengkap memiliki tugas:

7. Menyiapkan rencana kerja percepatan pendaftaran

tanah;

8. Mengumpulkan Data Fisik dan dokumen asli Data

Yuridis semua bidang tanah yang ada di wilayah

yang bersangkutan serta memberikan tanda

penerimaan dokumen kepada pemegang hak

ataukuasanya;

9. Memberikan asistensi terhadap kelengkapan

persyaratan bukti kepemilikan tanah sesuai dengan

aturan yang berlaku;

10. Memeriksa kebenaran formal Data Fisik dan data

Yuridis alat bukti pemilikan atau penguasaan tanah;

11. Mengumumkan Data Fisik dan Data Yuridis bidang

tanah yang sudah dikumpulkan;

52
 12. Memfasilitasi penyelesaian sengketa antara pihak-

pihak yang bersangkutan mengenai data yang

diumumkan;

13. Mengesahkan hasil pengumuman sebagaimana

dimaksud dalam huruf e yang akan digunakan

sebagai dasar pembukuan hak atau pengusulan

pemberian hak serta pendaftaran hak;

14. Menyampaikan laporan secara periodik dan

menyerahkan hasil kegiatan kepada Kepala

Kantor Pertanahan; dan

15. Melakukan supervise pelaksanaan dan hasil

pekerjaan Satuan Tugas Fisik (Satgas Fisik) dan

Satuan Tugas Yuridis (Satgas Yuridis).

Pelaksanaan pendaftaran tanah meliputi kegiatan

pendaftaran tanah untuk pertama kali dan pemeliharaan data

pendaftaran tanah, hal ini termuat dalam Pasal 11 Peraturan

Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997. Kegiatan pendaftaran tanah

untuk pertama kali meliputi: pengumpulan dan pengolahan data

fisik, pembuktian hak dan pembukuannya, penerbitan sertifikat,

penyajian data fisik dan data yuridis, penyimpanan daftar umum

dan dokumen. Kegiatan pengumpulan dan pengolahan data fisik

53
meliputi kegiatan pengukuran dan pemetaan, termasuk di

dalamnya adalah pembuatan peta dasar pendaftaran, penetapan

batas bidang-bidang tanah, pengukuran dan pemetaan bidang-

bidang tanah dan pembuatan peta pendaftaran, pembuatan daftar

tanah, serta pembuatan Surat Ukur.

Pengukuran dan pemetaan dimaksud dilaksanakan

bidang demi bidang dengan satuan wilayah desa/kelurahan.

Sebelum dilaksanakan pengukuran, batas-batas tanah harus

dipasang tanda batas dan ditetapkan batas-batasnya melalui asas

kontradiksi delimitasi (dihadiri dan disetujui oleh pemilik tanah

yang letaknya berbatasan langsung) dengan bidang tanah

dimaksud. Kegiatan tersebut dengan tujuan untuk menjamin

kepastian hukum hak atas tanah, maka diselenggarakan

pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia.

Penjelasan Pasal 3 ayat (4) Peraturan Menteri Agraria dan Tata

Ruang/Badan Pertanahan Nasional Nomor 12 Tahun 2017,

tentang tahapan Program Pendaftaran Tanah Sistematik Lengkap

yaitu:

a. perencanaan dan persiapan;

b. penetapan lokasi kegiatan PTSL;

c. pembentukan dan penetapan Panitia Ajudikasi PTSL;

d. penyuluhan;

54
 e. pengumpulan Data Fisik dan Data Yuridis bidang

tanah;

f. pemeriksaan tanah;

g. pengumuman Data Fisik dan Data Yuridis bidang tanah

serta pembuktian hak;

h. penerbitan keputusan pemberian atau pengakuan Hak

atas Tanah;

i. pembukuan dan penerbitan Sertipikat Hak atas Tanah;

j. penyerahan Sertipikat Hak atas Tanah.

Kegiatan pengukuran dan pemetaan bidang tanah

sistematis lengkap berdasarkan Pasal 15 Peraturan Menteri

Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional Nomor

1 Tahun 2017, memperoleh biaya yang berasal dari:

a. Anggaran Pemerintah Pusat (APBN);

b. Daftar Isian Program Anggaran (DIPA);

c. Anggaran Pemerintah Daerah (APBD);

d. Dana desa;

e. Swadaya masyarakat;

f. Swasta melalui program Corporate Social Responsibility

(CSR);

55
g. Dana lainnya sesuai dengan ketentuan peraturan yang

berlaku.

Dalam program pendaftaran tanah sistematik lengkap

memiliki beberapa tahapan yaitu :

1. Tahapan Data fisik

kegiatan pendaftaran tanah adalah kegiatan

pengumpulan data fisik. Pengumpulan data fisik

adalah kegiatan mengumpulkan data fisik yang

meliputi:

- Penetapan batas bidang tanah,

- Pengukuran batas bidang tanah,

- Pemetaan bidang tanah,

- Pengumuman data fisik

- Menjalankan prosedur dan memasukkan

data dan informasi yang berkaitan dengan

data fisik bidang tanah di aplikasi

KKP(Komputerisasi Kegiatan Pertanahan)

dengan berpedoman kepada ketentuan

peraturan perundang-undangan yang

mengatur tentang pengukuran dan pemetaan

bidang tanah;

56
 2. Tahapan data yuridis

pengumpulan data yuridis dilakukan setelah

pengumpulan data fisik yaitu dengan perencanaan

tenaga panitia dan Satgas Yuridis berdasarkan

Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Badan

Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2017,

meliputi:

1. Kepala kantor BPN Sleman melakukan inventarisasi

jumlah pegawai yang dapat ditetapkan sebagai panitia

dan satgas yuridis;

2. Satu panitia dalam PTSL disebut panitia Ajudikasi

Percepatan berjumlah 4 orang pegawai BPN ditambah

satu dari kelurahan/desa, dan keanggotaannya dapat

ditambah sesuai kebutuhan;

3. Untuk pengumpulan data yuridis, Panitia Ajudikasi

Percepatan dibantu oleh Satgas Yuridis yang terdiri

atas paling sedikit 1(satu) orang Pegawai Negeri Sipil

BPN dan 1 (satu) orang warga setempat sesuai

kebutuhan;

4. Satu Panitia Ajudikasi Percepatan dapat

didampingi/dibantu oleh pengumpuk data yuridis atau

satgas yuridis sesuai dengan volume/target.

57
 5. Satu orang pengumpul data yuridis mempunyai target

sebanyak minimal 15 berkas/bidang dalam satu hari

kerja.

6. Pengumpulan dan analisis data yuridis diselesaikan

dalam satu tahun anggaran dengan memperhatikan

jangka waktu tahapan kegiatan;

7. Ketua Panitia Ajudikasi Percepatan menandatangani

Surat Keputusan Penetapan Hak dan Surat Keputusan

Penegasan/Pengakuan Hak, Pembukuan Hak dan

Penerbitan sertifikat hak tanah berdasarkan

pendelegasian kewenangan Kepala Kantor Pertanahan;

8. Sekretaris panitia Ajudikasi Percepatan bertugas

melaksanakan tugas administrasi/kesekretariatan.

Berdasakan Peraturan Menteri Agraria dan Tata

Ruang/Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2017

pengumpulan data yuridis ditentukan dengan adanya

inventarisasi data yuridis yang kemudian dikelompokkan ke

dalam 4 (empat) kluster, yaitu:

1. KLUSTER 1 (satu) yaitu bidang tanah yang data

yuridisnya memenuhi syarat untuk sampai diterbitkan

sertifikat hak atas tanahnya, meliputi:

58
 1) Tanah Milik Adat

a. Girik, Pipil, Petuk, Verponding Indonesia atau

sebutan lain yang sama/berlaku didaerah

setempat atas nama peserta PTSL;

b. Girik, Pipil, Petuk, Verponding Indonesia atau

sebutan lain yang sama/berlaku didaerah

setempat, bukan atas nama peserta PTSL, maka

perlu dilengkapi dengan riwayat perolehan

tanahnya berupa bukti perolehan tanah di bawah

tangan jika perbuatan hukumnya dilakukan

sebelum tahun 1997. Akta Peralihan Hak

dibuktikan dengan akta PPAT jika perbuatan

hukumnya dilakukan setelah tahun 1997. Akta

pembagian/Fatwa/Keterangan Waris, Akta

Lelang jika diperoleh melalui lelang;

c. Girik, Pipil, Petuk, Verponding Indonesia atau

sebutan lain yang sama/berlaku didaerah

setempat,yang dijadikan dasar permohonan

pengakuan hak harus menujuk lokasi peserta

PTSL, kecuali dalam hal terjadi pemekaran

wilayah administrasi pemerintah (desa/

kelurahan, kecamatan, kabupaten/kota);

59
d. Surat Pernyataan Penguasaan Fisik Bidang

Tanahberlaku terhdap semua permohonan

(dokumen yuridis yang lengkap/tidak

lengkap/tidak ada sama sekali);

e. Dalam hal tidak terdapat materai didalam surat

pernyataan maka berlaku ketentuan UU No 13

Tahun 1985 tentang Bea Materai;

f. Identitas subyek peserta PTSL memenuhi syarat,

yaitu:

- Perorangan WNI, berupa KTP atau

keterangan identitas lainnya;

- Badan Hukum Sosial keagamaan, berupa

Akta Pendirian, Pengesahan Badan Hukum;

- Instansi pemerintah dan Pemerintah daerah,

berupa peraturan perundangan tentang

pembentukan instansi pemerintah daerah;

- Nazir, berupa KTP atau keterangan identitas

lainnya dilengkapi Akta Ikrar Wakaf atau

akta pengganti akta ikrar wakaf;

g. Dikuasai dan dimanfaatkan sendiri oleh

pemiliknya, baik langsung maupun tidak

langsung;

60
 h. Dalam hal tanah yang diajukan merupakan harta

bersama yang belum dibagi/dipisahkan dan

dimohon oleh salah satu pihak baik dalam masa

perkawinan maupun perceraian maka tetap

diterbitkan atas nama suami istri;

i. Girik, Pipil, Petuk, Verponding Indonesia atau

sebutan lain yang sama/berlaku didaerah

setempat yang dipergunakan sebagai alat bukti

PTSL yang menunjuk lokasi berbeda dari obyek

PTSL, tidak dapat digunakan sebagai dasar

pendaftaran tanah dan dokumentasi/berkas

tersebut harus dikembalikan, dan sebagai

pengganti adalah Surat Pernyataan Penguasaan

Fisik Bidang Tanah;

2) Tanah Negara

a. Surat/Dokumen yang menunjukkan bukti

penguasaan fisik;

b. Surat/dokumen yang menunjukkan bukti

penguasaan fisik dilengkapi Surat Pernyataan

Penguasaan Fisik Bidang Tanah;

c. Dalam hal tanah garapan dimanfaatkan oleh pihak

lain atas dasar sewa/perjanjian lain harus

61
 dibuktikan dengan adanya sur perjanjian

sewa/perjanjian lainnya;

d. Dalam hal tanah yang dimohon dikuasai bersama

maka hak tanah dapat diterbitkan atas nama

bersama;

e. Tidak termasuk dalam kawasan hutan.

2. KLUSTER 2 (dua) yaitu bidang tanah yang data

yuridisnya memenuhi syarat untuk diterbitkan

sertifikat namun terdapat perkara di Pengadilan.

Panitia Ajudikasi melakukan langkah-langkah

sebagai berikut:

a. Panitia Ajudikasi Percepatan dapat melakukan

pembukuan hak dengan mengosongkan nama

pemegang haknya;

b. Panitia Ajudikasi Percepatan menerbitkan

sertifkat hak atas tanah setelah ada putusan

Pengadilan yang berkuatan hukum tetap danamar

putusannya menyatakan salah satu pihak sebagai

yang berhak;

c. Kepala Kantor Pertanahan menandatangani dan

menerbitkan sertifikat apabila putusan pengadilan

yang berkekuatan hukum tetap terbit setelah

62
 tahun anggaran kegiatan pendaftaran tanah

sistematis berakhir, tanpa mengganti buku tanah

yang telah ditandatangani Panitia Ajudikasi.

3. KLUSTER 3 (tiga) yaitu bidang tanah yang data

yuridisnya tidak dapat dibukukan dan diterbitkan

sertifikat karena:

a. Subyek WNA, Badan Hukum Swasta, subyek

tidak diketauhi, subyek tidak bersedia mengikuti

PTSL;

b. Obyek merupakan tanah P3MB, Prk 5, Rumah

Golongan III, oyek Nasionalisasi, Tanah

Ulayat,Tanah Absente;

c. Obyek tanah milik adat, dokumen yang

membuktikan kepemilikan tidak lengkap, peserta

tidak bersedia membuat surat pernyataan

penguasaan fisik bidang tanah. Terdapat tanah

yang tidak dapat dibukukan dan diterbitkan

sertifikatnya dicatat dalam daftar tanah.

4. KLUSTER 4 (empat) yaitu bilamana subyek dan

obyek tidak memenuhi syarat untuk PTSL karena

sudah bersertifikat.

63
 Berdasarkan Petunjuk Teknis Nomor 01/JUKNIS-

300/2016 tujuan dari pelaksanaan pengukuran dan pemetaan

bidang tanah secara sistematis lengkap mengelompok dalam satu

wilayah desa/kelurahan lengkap diantaranya:

a. Waktu pelaksanaan relatif lebih cepat dibandingkan

pelaksanaan pengukuran dan pemetaan bidang tanah secara

sporadik;

b. Mobilisasi dan koordinasi petugas ukur lebih mudah

dilaksanakan;

c. Dapat sekaligus diketahui bidang-bidang tanah yang

belum terdaftar dan yang sudah terdaftar dalam satu

wilayah desa/kelurahan;

d. Dapat sekaligus diketahui bidang-bidang tanah yang

bermasalah dalam satu wilayah desa/kelurahan;

e. Persetujuan batas sebelah menyebelah (asas contradictoir

delimitatie) relatif lebih mudah dilaksanakan;

f. Dapat memperbaiki/melengkapi peta dasar pendaftaran.

Tujuan dari pendaftaran Tanah adalah untuk memberikan

kepastian hukum dan perlindungan kepada pemegang hak atas tanah

suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang

terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai

64
 pemegang hak yang bersangkutan serta Pendaftaran Tanah Secara

Langsung (PTSL) merupakan kehendak pemerintah untuk upaya

tertib administrasi di bidang pertanahan. Maka dari itu untuk

memberikan bukti kepemilikan hak atas tanah diberikannya sertifikat

hak atas tanah. Pada penjelasan Pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA

menyatakan bahwa akhir dari kegiatan pendaftaran tanah yang

diadakan oleh Pemerintah adalah pemberian surat tanda bukti hak,

yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat, namun dengan satu

klausula bahwa hal ini berlaku selama belum berhasil dibuktikan,

sebaliknya oleh sementara pihak dinilai dapat melemahkan

kedudukan sertfikat sebagai alat bukti yang kuat, akan tetapi dengan

adanya Pasal 40 yaitu dengan adanya tenggang waktu 5 tahun untuk

mengajukan gugatan maka kepastian itu justru lebih terjamin22. Ada

bermacam-macam sertifikat berdasarkan objek pendaftaran tanah

dalam Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 dan Peraturan

Pemerintah Nomor 24Tahun 1997, yaitu:

a. Sertifikat Hak Milik

b. Sertifikat Hak Guna Usaha

c. Sertifikat Hak Guna Bangunan atas tanah negara

d. Sertifikat Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan

22
Soejono dan Abdurrahman, Prosedur Pendaftaran Tanah tentang Hak milik, Hak sewa
Guna, dan Hak Guna Bangunan, Penerbit Rineka Cipta, Jakarta, 1995, hlm. 37.

65
 e. Sertifikat Hak Pakai atas tanah negara

f. Sertifikat Hak Pakai atas tanah Hak Pengelolaan

g. Sertifikat tanah Hak Pengelolaan

h. Sertifikat tanah Wakaf

i. Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun

j. Sertifikat Hak Tanggungan

Sifat pembuktian sertifikat sebagai tanda bukti hak dimuat dalam

Pasal 32 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, yaitu:23

1. Sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku

sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan

data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik

dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam

surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan.

2. Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan

sertifikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang

memperoleh tanah tersebut dengan iktikad baik dan secara

nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa

mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut

pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 tahun sejak

diterbitkannya sertifikat itu tidak mengajukan keberatan

secara tertulis kepada pemegang sertifikat dan Kepala

23
Urip Santoso, Loc. Cit, Halaman 44

66
 Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak

mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan

tanah atau penerbitan sertifikat.

Berdasarkan ketentuan Pasal 32 Ayat (1) Peraturan Pemerintah

Nomor 24 Tahun 1997, maka sistem publikasi pendaftaran tanah yang

dianut adalah sistem publikasi negatif, yaitu sertifikat hanya

merupakan surat tanda bukti hak yang bersifat kuat dan bukan

merupakan surat tanda bukti hak yang bersifat mutlak. Hal ini berarti

bahwa data fisik dan data yuridis yang tercantum dalam sertifikat

mempunyai kekuatan hukum dan harus diterima hakim sebagai

keterangan yang benar selama dan sepanjang tidak ada alat bukti lain

yang membuktikan sebaliknya. Dengan demikian, pengadilanlah yang

berwenang memutuskan alat bukti mana yang benar dan apabila

terbukti sertifikat tersebut tidak benar, maka diadakan perubahan dan

pembetulan sebagaimana mestinya.

Pendaftaran tanah secara umum dalam hal penerbitan sertifikat

dilakukan untuk kepentingan pemegang hak yang bersangkutan sesuai

dengan data fisik dandata yuridis yang telah di daftar dalam buku

tanah. Jika dalam buku tanah terdapat catatan yang menyangkut data

yuridis dan data fisik maka penerbitan sertfikat ditangguhkan sampai

yang dikasakan olehnya.Dalam Pasal 14 Peraturan Menteri Agraria

dan TataRuang/Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2017

67
terhadap tanah yang sudah dibuatkan berita acara penyelesaian proses

pendaftaran tanahnya, dibukukan dalam daftar umum pendaftaran

tanah dan daftar lainnya, dan ditandatangani oleh Ketua Panita

Ajudikasi Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap. Kemudian di

terbitkan Serfikat Hak atas Tanah oleh Kepala Kantor Pertanahan atau

dapat di delegasikan kepada Ketua Panitia Ajudikasi Pendaftaran

Tanah Sitematis Lengkap. Berdasarkan Peraturan Menteri Agraria dan

Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2017,

Penerbitan Sertifikat Hak atas Tanah oleh Kepala Kantor Pertanahan

atau dapat didelegasikan kepada Ketua Panitia Ajudikasi Pendaftaran

Tanah Sistematis Lengkap diberikan kepada peserta Pendaftaran

Tanah Sistematis Lengkap, meliputi:

a. Warga Negara Indonesia, bagi perorangan;

b. Masyarakat yang termasuk dalam Program Pemerintah Bidang

Perumahan Sederhana;

c. Badan hukum keagamaan dan badan hukum sosial yang sesuai

antara penggunaan dengan peruntukan tanahnya;

d. Pegawai Negeri Sipil, Tentara Nasional Indonesia atau Kepolisian

Negara Republik Indonesia;

e. Veteran, Pensiunan Pegawai Negeri Sipil, Purnawirawan Tentara

Nasional Indonesia, Purnawirawan Kepolisian Republik Indonesia

dan Suami/Istri/ Janda/Duda /Veteran/Pensiunan pegawai negeri

68
 sipil/ Purnawirawan Tentara Nasional Indonesia/Purnawirawan

Kepolisian Republik Negara Indonesia;

f. Instansi Pemerintah dan Pemerintah Daerah, untuk melaksanakan

tugas dan tidak bersifat profit;

g. Nazhir; atau

h. Masyarakat Hukum Adat. Dalam hal penerima sertipikat belum

mampu melunasi Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan

(BPHTB), maka dalam Buku Tanah dan Sertifikat dibericatatan

sebagai pajak terhutang dari pemilik tanah yang bersangkutan.

Pelaksanaan penerbitan Sertfikat yang terdapat catatan pajak

terhutang dari pemilik tanah yang bersangkutan dibuatkan daftar

secara periodik untuk setiap bulan dan disampaikan

kepada Bupati/Wali Kota. Berdasarkan Pasal 14 ayat (9) Peraturan

Menteri Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional

Nomor 1 Tahun 2017 Penerbitan Sertifikat Hak atas Tanah

dilaksanakan dengan syarat sebagai berikut:

a. Penerima hak menyerahkan surat-surat bukti kepemilikan yang

asli;

b. Penerima hak membuat Surat Pernyataan Bea Perolehan Hak

Atas Tanah dan Bangunan terhutang yang menjadi warkah Hak

atas Tanah yang bersangkutan, dan dicatat dalam Buku

Tanahdan Sertifikat Hak Atas Tanahnya; dan

69
 c. Peralihan atau perubahan data Sertipikat Hak atas Tanah hanya

dapat dilakukan setelah yang bersangkutan dapat membuktikan

bahwa Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan terhutang

tersebut sudah dilunasinya.

2. Hambatan Pada Pelaksanaan Pendaftaran Tanah Sistematik

Lengkap (PTSL) Serta Upaya Yang Dilakukan Untuk

Mengatasinya

Hambatan merupakan faktor atau keadaan yang

membatasi, menghalangi, atau mencegah pencapaian sasaran;

kekuatan yang memaksa pembatalan pelaksanaan. Dalam

melaksanakan program Pendaftaran Tanah Sistematik Lengkap

dipastikan bahwa tidak akan berjalan 100% lancar, namun beberapa

faktor penghambat atau kendala yaitu:

a. Kendala Secara Teknis

Yang ditemukan dilapangan kendala secara teknis, yang

dimaksud dengan kendala secara teknis adalah faktor atau

keadaan yang membatasi, menghalangi atau mencegah

pencapaian sasaran secara teknis dalam pelaksanaannya. Adapun

beberapa kendala secara teknis adalah seperti:

a. Kurangnya SDM (Sumber Daya Manusia) dalam

pelaksanaan Pendaftaran Tanah Sistematik Lengkap.

70
b. Kurangnya keasadaran masyarakat dalam membantu proses

pengumpulan data yuridis yang dilaksanakan oleh Badan

Pertanahan Nasional.

c. Dalam kendala hambatan yang ditemui dalam lapangan

terdapat beberapa data yang belum terintegrasi dalam satu

sistem seperti Nomor Obyek Pajak (NOP), Alamat, Luas

bidang tanah, riwayat tanah dan status pendaftaran tanah,

sehingga dalam program Pendaftaran Tanah Sistematik

Lengkap mendapatkan hasil yang sempurna.

Upaya yang dilakukan pemerintah dalam pelaksanaan

Pendaftaran Tanah Sistematik Lengkap melakukan sosialisasi

secara merata terhadap masyarakat umum. Dalam sosialisasi

yang dilakukan oleh Badan Pertanahan Nasional yaitu bertujuan

untuk memberikan pengetahuan tentang pentingnya bukti otentik

kepemilikan hak atas tanah. Badan Pertanahan Nasional

disamping melaksanakan sosialisasi juga harus melakukan

pengecekan dibeberapa bidang yang belum bersertifikat dan

mendata secara rinci bidang hak atas tanah tersebut. Untuk

menentukan lokasi Pendaftaran Tanah Sistematik Lengkap pihak

Badan Pertanahan Nasional juga harus melihat secara

menyeluruh untuk kelengkapan berkas yang dimiliki masyarakat

71
 yang akan dimasukkan dalam program Pendaftaran Tanah

Sistematik Lengkap hal ini bertujuan pada saat pelaksanaannya

dapat berjalan dengan cepat dan tepat. Pada program Pendaftaran

Tanah Sistematik Lengkap juga harus dilakukan pengecekan

secara berkala mulai dari dimulainya pemberkasan dalam

pendaftaran sampai terbitnya sertifikat hak atas tanah tersebut.

Sertifikat yang sudah dimiliki oleh masyarakat dalam suatu

wilayah juga harus dicek secara berkala dalam kepemilikan hak

atas tanah agar pemerintah mengetahui dari hasil pendaftaran

tanah untuk tingkat keefektifan kepemilikan sertifikat hak atas

tanah tesebut.

1. Kendala Secara Hukum

Dalam hambatan ini masih banyak masyarakat yang belum

mengetahui pentingnya dokumen-dokumen terdahulu dalam

melengkapi administrasi. Sebagaimana dalam setiap pelaksanaan

pendaftaran tanah ini diperlukan bukti-bukti kepemilikan hak

atas tanah untuk sebagai dasar pemerintah dalam melakukan

proses pendaftaran tanah. Hal ini ditujukan bahwa setiap

peristiwa hukum yang berhubungan dengan obyek sangatlah

menunjang untuk alur pemberkasan pada program pendaftaran

tanah sistematik lengkap. Perbuatan hukum pada proses

72
 peralihan hak yang dilakukan oleh masyarakat hal ini terkait

dengan transaksi jual beli yang mana masih dalam keadaan

belum adanya sertifikat atau masih dalam bukti kepemilikan

Letter C. Kepastian hukum yang didapat oleh masyarakat yang

menerima program Pendaftaran Tanah Sistematik Lengkap

menjadi bukti otentik dalam memiliki hak atas tanah.

Untuk menjamin kepastian hukum dan perlindungan

hukum program PTSL, serta untuk mengurangi sengketa

Kementerian ATR/BPN menyempurnakan berbagai perangkat

peraturan/dasar hukum tertulis, yang lengkap dan jelas,

sumberdaya manusia ditingkatkan, sarana dan prasarana

diperbanyak kualitas dan kuantitasnya, segi pembiayaan

diperluas, adanya koordinasi antar lembaga di luar BPN. Secara

normatif telah diatur dalam peraturan perundang-undangan

sebagai sarana memberi kemudahan dan percepatan dalam

pendaftaran tanah seluruh Indonesia.

3. Biaya Pajak atas Tanah (PPh dan BPHTB Terhutang)

Pada dasarnya proses pendaftaran tanah tidaklah murni

keseluruhan kewenangan BPN, karena adanya keterkaitan dengan

intansi lain seperti Kementerian Keuangan dalam hal Pajak

Penghasilan (PPh) dan Pemerintah Daerah dalam hal Bea

73
Perolehan Hat atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) serta

PPAT/Notaris untuk pembuatan akta sebagai syarat untuk

mengeluarkan sertipikat. Syarat adanya biaya PPh, BPHTB, dan

pembuatan akta adalah salah satu faktor utama penghambat

dalam pendaftaran tanah. Demikian juga, permasalahan PPh dan

BPHTB terhutang dalam pelaksanaan PTSL yang diatur dalam

Pasal 33 Peraturan Menteri ATR/Ka BPN No. 6 Tahun 2018,

yang memberikan ruang kemudahan dalam pelaksanaan program

PTSL, bagi yang tidak atau belum mampu membayar PPh dan

BPHTB dengan membuat surat pernyataan PPh dan BPHTB

terhutang. Namun ketentuan Pasal 33 ini masih memerlukan

penjelasan lebih lanjut, bagaimana mekanisme penagihannya dan

sampai kapan harus dibayarkan karena ketentuan peraturan

perundang-undangan belum mengatur mengenai PPh dan BPHTB

terhutang mengenai pajak tanah. Walaupun Pasal 33 hanya

menjelaskan Kepala Kantor Pertanahan wajib menyampaikan

daftar BPHTB terhutang dan/atau PPh terhutang secara periodik

dalam waktu 3 (tiga) bulan kepada Bupati/Walikota setempat dan

jika ada Peralihan hak atau perubahan atas Buku Tanah dan

Sertipikat Hak atas Tanah hanya dapat dilakukan setelah yang

bersangkutan melunasi PPh dan BPHTB terhutang. Pengertian

pajak terhutang sesuai dengan Pasal 1 Angka (10) UU No. 28

74
Tahun 2007 adalah pajak yang harus dibayar pada suatu saat,

dalam Masa Pajak, dalam Tahun Pajak, atau dalam Bagian Tahun

Pajak sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan

perpajakan. Pengaturan Pajak PPh dan BPHTB menpuyai rezim

hukum terdiri, PPh diatur dalam UU No. 28 Tahun 2007

tentang Perubahan Ketiga Atas UU No. 6 Tahun 1983 tentang

Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan beserta peraturan

pelaksananya. Sedangkan BPHTB diatur dalam UU No. 28

Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.

Bersamaan dengan ketiadaan aturan PPh dan BPHTB yang cukup

jelas untuk menjawab permasalahan tersebut perlu diatur khusus

PPh dan BPHTB terhutang dalam pelaksanaan PTSL. Pengaturan

ini harus dalam bentuk Peraturan Pemerintah supaya sederajat

dengan peraturan pelaksana terkait dengan perpajakan, karena

secara asas peraturan perundang-undangan dapat diterapkan asas

Lex specialis derogat legi generali yaitu peraturan yang khusus

dapat menyampingkan peraturan yang umum. Dalam isi PP

tersebut mendorong pemerintah untuk menfasilitasi pajak PPh

dan BPHTB khusus pendaftaran pertama kali dalam pelaksanaa

PTSL dalam (zero tax) atau pajak nol persen, sebagai suatu

bentuk keseriusan pemerintah dalam melaksanakan kewajiban

pendaftaran tanah seluruh Indonesia.

75
 BAB V

PENUTUP

1. SIMPULAN

a. Pelaksanaan Pendaftaran Tanah Sistematik Lengkap merupakan

program pemerintah yang bertujuan untuk memberikan sertifikat

secara gratis untuk masyarakat golongan menengah kebawah agar

dapat digunakan untuk kesejahteraan masyarakat yang nantinya

dapat diagunkan ke lembaga perbankan sebagai modal usaha.

Namun dalam program ini memiliki beberapa hambatan yang

ditemui di lapangan sebagaimana masih ada beberapa masyarakat

yang akan mengajukan untuk ikut pada program Pendaftaran Tanah

Sistematik Lengkap yang tidak memiliki dokumen-dokumen

pendukung contohnya bukti kepemilikan hak atas tanah, identitas

yang tidak ada. hal ini dikarenakan masyarakat belum memiliki

kesadaran terhadap kepemilikan hak atas tanah untuk mendapatkan

kepastian hukum.

b. Hambatan dan upaya dalam proses pendaftaran tanah sistematik

lengkap

a. Masih banyaknya syarat-syarat administrasi yang minim dimiliki

oleh masyarakat yang akan dimasukkan dalam program

pendaftaran tanah sistematik lengkap sehingga mempersulit

76
 pihak Badan Pertanahan Nasional untuk melengkapi berkas

sebagai syarat pendaftaran tanah sistematik lengkap.

Upaya yang dilakukan pihak Badan Pertanahan Nasional dengan

cara melakukan sosialisasi berkelanjutan dan mempersiapkan

dan mengarahkan syarat-syarat yang harus dilengkapi dalam

pendaftaran tanah sistematik lengkap sehingga dengan adanya

sosialisasi masyarakat lebih siap dalam melengkapi berkas-

berkas administrasi yang dibutuhkan pada program pendaftaran

tanah sistematik lengkap.

b. Kurang sadarnya masyarakat dalam hal perbuatan hukum pada

proses peralihan hak yang dilakukan, hal ini terkait dengan

transaksi jual beli yang mana masih dalam keadaan belum

adanya sertifikat atau masih dalam bukti kepemilikan Letter C.

Upaya yang dilakukan adalah adanya sosialisasi betapa

pentingnya suatu dokumen dalam pembuatan sertipikat sehingga

untuk menunjang kelancaran PTSL dalam penerbitan sertipikat

tersebut, dan tidak melanggar berdasarkan undang-undang yang

berlaku dalam kepastian hukumnya.

2. SARAN

a. Diperlukan adanya partisipasi semua masyarakat baik itu kesadaran

akan pentingnya sertifikat dan pemerintah yang memfasilitasi dalam

pendaftaran tanah pada program Pendaftaran Tanah Sistematik

77
 Lengkap yang saling bersinergi dalam mewujudkan reforma agraria

yang baik.

b. Diharapkan Badan Pertanahan Nasional mampu memberikan

sosialisasi terhadap pentingnya kepemilikan hak atas tanah dengan

bukti sertifikat yang didaftarkan di kantor pertanahan setempat,

terutama melalui program-program yang tetap dan tepat sasaran.

78
 DAFTAR PUSTAKA

Buku
AP. Parlindungan.Pendaftaran Tanah di Indonesia. Bandung : Mandar
Maju,1990.

Burhan , Ashofa.Metode Penelitian Hukum. Jakarta :Rineka Cipta, 2000.

Effendy ,Bachtiar. Pendaftaran Tanah di Indonesia dan Pelaksanaannya.

Bandung : Alumni,1993

Erna Sri Wibawanti, Hak Atas Tanah dan Peralihannya, Liberty, Yogyakarta,
2013

Sutedi,Adrian. Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya.Jakarta : Sinar

grafika, 2014.

S Hutagalung ,Arie, Tebaran Pemikiran Seputar Masalah Hukum Tanah,

Lembaga Pemberdayaan Hukum Indonesia, Jakarta, Agustus,
2005.

Sihombing, B.F, Evolusi Kebijakan pertanahan dalam Hukum Tanah

Indonesia, PT Toko Gunung Agung, Jakarta, 2005

___________. Sertifikat Hak Atas Tanah. Jakarta : Sinar grafika, 2014.

Santoso, Urip. Hukum Agraria & Hak-hak Atas Tanah. Jakarta

:KencanaPrenada Media Group, 2010.

____________.Hukum Agraria Kajian Komprehensif, Kencana Prenada Media

Group, Jakarta, 2012.

____________. Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah.Jakarta: Kencana

Prenada Media Group, 2010.

Sukardi.Metodologi Penelitian Pendidikan Kompetensi dan Praktiknya.

Jakarta: Bumi Aksara, 2003.

Surachmad,Winarno. Dasar dan Teknik Research: Pengertian

79
 MetodolgiIlmiah. Bandung : CV Tarsito, 1973.

Soekanto, SoerjonodanAbdurahman.Metode Penelitian Suatu pemikiran dan

penerapan.Jakarta : PT Rineka Cipta,1990.

Soejono dan Abdurrahman, Prosedur Pendaftaran Tanah tentang Hak milik,

Hak sewa Guna, dan Hak Guna Bangunan, Penerbit Rineka
Cipta, Jakarta, 1995.

Widhi Handoko. Kebijakan Hukum Pertanahan sebuah Refleksi Keadilan

Hukum Progresif.Yogykarta :Thafa Media, 2014.

Undang-Undang
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok

Agraria

Peraturan Pemerintah Nomor 24 tentang Pendaftaran Tanah

Peraturan Menteri Agraria Dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional

Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2017 Tentang Perubahan Atas Peraturan

Menteri Agraria Dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor

35 Tahun 2016 Tentang Percepatan Pelaksanaan Pendaftaran Tanah Sistematis

Lengkap

80
81
82
83