Indra Yuspiar SE , Ak, M.

Ak
Investasi dan Analisis Finansial
Sebelum mengambil keputusan untuk melakukan investasi,
selain melakukan tinjauan dari segi teknis, salah satu syarat
terpenting adalah mengkaji aspek finansial dan keekonomian.
Sebelum dilakukan investasi, perlu dilakukan estimasi
pengeluaran dan penerimaan keuangan selama umur proyek
(pabrik) yang merupakan aliran kas keuangan perusahaan
(future cash flow).
Aliran keuangan tersebut akan dipakai sebagai acuan dalam
menilai kelayakan proyek investasi dari aspek
keekonomiannya.
Prosedur Analisis Keuangan

• Hal-hal yang dilakukan dalam analisis keuangan meliputi:

– Menghitung Biaya Modal Investasi (CAPEX) dan Modal Kerja
– Menghitung Biaya Operasi (OPEX)
– Menghitung Proyeksi Pendapatan
– Membuat Model Aliran Dana (Cash Flow Model)
– Menentukan Kriteria Keekonomian suatu proyek
• Nilai Sekarang Bersih (Net Present Value = NPV)
• Laju Pengembalian Internal (Internal Rate of Return/IRR)
• Periode Pengembalian (Payback Period)
– Melakukan Analisis Kepekaan (Sensitivity Analysis)
 Biaya Investasi dan Modal Kerja
• Biaya investasi adalah biaya-biaya untuk investasi peralatan-
peralatan utama dan peralatan-peralatan pendukung, biaya investasi
untuk kegiatan pengembangan (FS, Basic Design), investasi untuk
penggantian (replacement), infrastruktur, utilities dan lain-lain.
• Biaya Modal Kerja (Working Capital) adalah biaya yang harus
disediakan untuk memenuhi kebutuhan biaya produksi sampai
dengan suatu waktu dimana perusahaan bisa memperoleh
pendapatan dari hasil penjualan produk yang dapat digunakan
untuk membiayai produksinya.
• Sumber dana bisa dari hutang/pinjaman dari bank dan modal sendiri
(equitas).
Biaya Investasi
Secara umum basis untuk mengestimasi capital expenditure
(CAPEX) adalah biaya-biaya yang harus dikeluarkan untuk:
Pembelian peralatan dan pemasangannya
Instrumentasi dan kontrol
Perpipaan (piping)
Peralatan-peralatan listrik
Gedung
Fasilitas-fasilitas servis seperti water treatment plant, dst.
Peralatan-peralatan yang bergerak (mobile equipments)
Infrastruktur seperti fasilitas pelabuhan, bandara, jalan, fasilitas
akomodasi.
Biaya Investasi
Untuk perusahaan tambang yang mempunyai pabrik pengolahan
(ekstraksi), komponen CAPEX dapat diklasifikasikan menjadi
biaya-biaya yang harus dikeluarkan untuk:
Tambang,
Ore Beneficiation/Ore Preparation/Ore Dressing
Process Plant
Pabrik pendukung (supporting plant), seperti acid plant, steam
plant, O2 plant, calcination plant, H2S plant
Utilitas dan servis: air, minyak, compressed air, uap air
Infrastruktur
Sebagai contoh, CAPEX untuk process plant HPAL bijih nikel laterit dengan
produk antara (intermediate) adalah biaya-biaya untuk pengadaan peralatan-
peralatan dan fasilitas sbb:

• Pressure leach circuit (autoclave and its supporting equipments)

• Autoclave seal water cooling system
• Distribution piping
• Autoclave discharge neutralization
• CCD circuit
• CCD overflow and neutralization
• PLS (Pregnant Leach Solution) storage pond
• Tailings neutralization
• Hydroxide/sulfide/carbonate precipitation circuit
• Tailings pumping
• Tailing disposal facilities
Contoh perincian komponen CAPEX proyek HPAL di Mindoro,
Philippina (data tahun 2007):
Area Million USD
2-autoclave HPAL process plant 383
Ancillary process units 206
Water, services and utilities 148
Process plant infrastructure 46
General infrastructure 69
Temporary construction facilities 62
Other project costs 174
Mining, owner costs 30
Total Project Cost, excl contingency 1,118
Contingency (25%) 280
Total Project Cost 1,398 ≈ 1.4 bn
USD
Kapasitas produksi: 37.000 nikel dalam MSP (Mixed Sulphide
Precipitate)
Contoh perincian CAPEX proses heap leaching nikel laterit
(kapasitas 20.000 t/y Ni dalam MHP), PROYEK NICKELORE‘S
Acid Plant A$ 170 m
Power Plant A$ 64 m
Borefield Development A$ 80 m
Heap Leach Pads & Ponds A$ 66 m
Processing Plant A$ 255 m
EPCM, temp camp & owner costs A$ 86 m
Contingencies A$ 144 m
Total A$ 865 m
 
Biaya Operasi (OPEX)
 Biaya Operasi (operating expenditure) adalah besarnya dana yang harus dikeluarkan
untuk membiayai semua kegiatan operasi hingga produk siap untuk dijual.
 Basis untuk menentukan biaya operasi (operating cost) adalah biaya-biaya yang harus
dikeluarkan untuk:
 Bahan habis (consumables seperti reduktor, asam sulfat, limestone, flokulan dan
termasuk bahan bakar/fuels)
 Labour (managers, engineers, operators, administration, services)
 Maintenance cost
 Mining cost
 Product transportation
 Fixed charges such as taxes, depreciation, insurance
 Office cost such as communication
 Sales and marketing expenses
 Environmental management
 Community development
 Research and development
Contoh perincian komponen OPEX proyek HPAL
nikel laterit di Mindoro, Philippina
Cost elements Million USD per year

Mining and transportation 75.3

Processing 78.3

Utilities and infrastructure 23.6

Administration and general 14.4

Total Cost 191.6

USD/lb Ni 2.36
Menghitung Proyeksi Pendapatan (Revenue)
Perhitungan proyeksi pendapatan (revenue) adalah perkiraan dana
yang masuk atau diterima dari hasil penjualan produk atau
pendapatan yang diperoleh dari biaya pengolahan dan pemurnian
(treatment cost, refining cost = TCRC)
Skema pendapatan
Buying scheme: Bahan baku yang diolah dibeli dan pendapatan
diperoleh dari penjualan produk. Pembelian bahan baku dikenai
pajak pertambahan nilai (PPn)
Tolling scheme: Pendapatan diperoleh dari biaya untuk
pengolahan dan pemurnian (TCRC) dan pendapatan yang
diperoleh dari selisih recoveri yang dapat diperoleh pabrik
pengolah dan recoveri yang disepakati (digunakan di pasar)
 Contoh kasus:
Suatu pabrik pengolahan lumpur anoda (dari pabrik electrorefining
tembaga) mempunyai data-data sebagai berikut:
Kapasitas Produksi 2,000 tpy
Kadar moisture 10%
Berat kering 1,800 tpy

Feed Recovery Treatment and

Element Refining Costs Price 2012
Composition Weight
Market Technical (TCRC)
Slime 100 USD/ton
Au 1.15 % 20.700 tpy 99.0% 99.557% 4.0 USD/oz 727.50 USD/oz
Ag 3.5388 % 63.698 tpy 99.0% 87.007% 0.3 USD/oz 11.66 USD/oz
Pt 13 ppm 23.400 Kg/yr 80.0% 95.000% 20.0 USD/oz 900.00 USD/oz
Pd 78 ppm 140.400 Kg/yr 80.0% 95.000% 7.0 USD/oz 450.00 USD/oz
Se 6.52 % 117.360 tpy 65.0% 90.000% 8.0 USD/lb 60,506.40 USD/ton
Pb 55 % 990.000 tpy 1,550.00 USD/ton

Ag to slag 8.276 tpy

1 ppm 1 gr/ton
1 oz 31.1035 gram
1 lb 0.454 kg
Dengan MEKANISME TOLLING, pendapatan perusahaan akan
berasal dari:
Treatment cost-refining cost (TCRC)
Pendapatan dari selisih recoveri teknis pabrik dan recoveri pasar
yang disepakati (market recovery)

1. Treatment cost
Pendapatan dari Treatment Cost (USD/yr),
= Treatment Cost (USD/ton) x Berat Kering Slime (tpy)
= 100 USD/ton x 1,800 ton/yr = 180,000 USD/yr
2. Refining cost untuk emas, perak, platina, paladium dan
selenium 4 ( USD / oz ) × 1000 gr / kg
31.1035 gr/oz
Refining Cost Au (USD/kg) =
= 128.6 USD/kg

a) Pendapatan dari Refining Cost Au (USD /yr) = Refining Cost

Au (USD/kg) x Berat Au (tpy) x 1000 x Recovery Market Au
= 128.6 USD/kg x 20.7 tpy x 1000 x 99%
= 2,635,459 USD/yr
b) Refining Cost Ag (USD/kg) = 0.3 ( USD / oz ) ×1000
31.1035
= 9.65 USD/kg
Pendapatan dari Refining Cost Ag (USD /yr),
= Refining Cost Ag (USD/kg) x Berat Ag (tpy) x 1000 x Recovery Market Ag
= 9.65 USD/kg x 63.698 tpy x 1000 x 99%
= 608,241 USD/yr
c) Refining Cost Pt (USD/kg) = = 643.01 USD/kg

Pendapatan dari Refining 20 (USDPt

Cost ) × 1000 /yr),
/ oz(USD
= Refining Cost Pt (USD/kg) x Berat Pt (kg/yr)
31.1035x Recovery Market Pt
= 643.01 USD/kg x 23.4 kg/yr x 80%
= 12,037 USD/yr
d) Refining Cost Pd (USD/kg),

= 7 (USD / oz ) × 1000
31.1035
 Pendapatan dari Refining Cost Pd (USD /yr),
= Refining Cost Pd (USD/kg) x Berat Pd (kg/yr) x Recovery Market
Pd
= 225.06 USD/kg x 140.4 kg/yr x 80%
= 25,278 USD/yr
e) Refining Cost Se (USD/kg),

= 8 ( USD / lb )
0.454 kg/lb
Pendapatan dari Refining Cost Se (USD /yr),
= Refining Cost Se (USD/kg) x Berat Se (tpy) x 1000 x Recovery Market
= 17.64 USD/kg x 117.36 tpy x 1000 x 65%
= 1,345,418 USD/yr
Hasil perhitungan pendapatan dari TCRC
dinyatakan dalam tabel berikut:
Revenue TCRC:

Component Revenue Per Unit Revenue Per Unit Yearly Revenue

Treatment cost:
Slime 100 USD/ton 180,000 USD/yr
Refining Cost:
Gold 4.0 USD per oz 128.60 USD/kg 2,635,459 USD/yr
Silver 0.3 USD per oz 9.65 USD/kg 608,241 USD/yr
Platinum 20.0 USD per oz 643.01 USD/kg 12,037 USD/yr
Paladium 7.0 USD per oz 225.06 USD/kg 25,278 USD/yr
Sellenium 8.0 USD per lb 17.64 USD/kg 1,345,418 USD/yr
2. Pendapatan Karena Selisih Recoveri
− Pendapatan dari selisih technical recovery dan market
recoveryAu, Ag, Pt, Pd dan Se . Pendapatan Pb dan Ag
yang masuk ke dalam slag diperkirakan sebesar 90 %
untuk Pb dan 81 % Ag setelah dikurangi biaya-biaya
pengolahan slag.
a. Recovery Au = Berat Au (tpy) x 1000 x (%recoveri
teknik Au - %recoveri market Au)
= 20.7 tpy x 1000 x (99.557 % - 99.0 %) = 115.3 kg/yr
= 115.3 ( kg / yr ) × 1000
= 3,706.95 oz/yr
Yearly Revenue
31.1035 Au =Recovery Au (oz/yr) x Harga Au (USD/oz),
= 3,706.95 oz/yr x 727.5 USD/oz = 2,696,803 USD/yr
b. Recovery Ag = Berat Ag (tpy) x 1000 x (%recoveri
teknik Ag - %recoveri market Ag)
= 63.698 tpy x 1000 x (87.007 % - 99 %)
= (-7639.35) kg/yr
= = (-245,610.59) oz/yr
( -7639.35 ) ( kg / yr ) ×1000
31.1035
Yearly Revenue Ag,
= Recovery Ag (oz/yr) x Harga Ag (USD/oz)
= (-245,610.59) oz/yr x 11.66 USD/oz
= (-2,863,820) USD/yr
c. Recovery Pt = Berat Pt (kg/yr) x (%recoveri teknik Pt -
%recoveri market Pt)
= 23.4 kg/yr x (95 % - 80 %) = 3.51 kg/yr
= = 112.85 oz/yr
3.51 ( kg / yr ) × 1000
31.1035
Yearly Revenue dari Pt = Recovery Pt (oz/yr) x
Harga Pt (USD/oz)
= 112.85 oz/yr x 900 USD/oz = 101,564 USD/yr
d. Recovery Pd = Berat Pd (kg/yr) x (%recoveri
teknik Pd - %recoveri market Pd)
= 140.4 kg/yr x (95 % - 80 %) = 21.06 kg/yr
= 21.06 ( kg / yr ) × 1000 = 677.09 oz/yr
31.1035

Yearly Revenue dari Pd = Recovery Pd (oz/yr) x Harga

Pd (USD/oz)
= 677.09 oz/yr x 450 USD/oz = 304,692 USD/yr
e. Recovery Se = Berat Se (tpy) x (%recoveri teknik
Se - %recoveri market Se)
= 177.36 tpy x 1000 x (90 % - 65 %) = 29.34 tpy
Yearly Revenue dari Se = Recovery Se (tpy) x
Harga Se (USD/ton)
= 29.34 tpy x 60,506.4 USD/ton = 1,775,258
USD/yr
f. Recovery Pb = Berat Pb (tpy) x 90 % = 990 tpy x 90
% = 891 tpy
Yearly Revenue dari Pb = Recovery Pb (tpy) x
Harga Pb (USD/ton)
= 891 tpy x 1,550 USD/ton = 1,381,050 USD/yr
g. Recovery Ag dalam slag = Berat Ag dalam slag
(tpy) x 1000 x 81 %
= 8276 tpy x 1000 x 81 % = 6703.56 kg/yr
= 6703.56 ( kg / yr ) × 1000 = 215,524.30 oz/yr
31.1035
Catatan: Ag dalam slag direcover kembali
Yearly Revenue dari Ag = Recovery Ag (tpy) x
Harga Ag (USD/ton)
= 215,524.30 oz/yr x 11.66 USD/ton = 2,513,013 USD/yr
Total Revenue dari Selisih
Recovery
Revenue Recovery:

Product Recovery Recovery Yearly Revenue

Au 115.30 Kg/yr 3,706.95 oz/yr 2,696,803 USD/yr
Ag (7639.35) Kg/yr -245,610.59 oz/yr -2,863,820 USD/yr
Pt 3.51 Kg/yr 112.85 oz/yr 101,564 USD/yr
Pd 21.06 Kg/yr 677.09 oz/yr 304,692 USD/yr
Se 29.34 Ton/yr 29.34 oz/yr 1,775,258 USD/yr
Pb 891.00 Ton/yr 891.00 oz/yr 1,381,050 USD/yr
Ag on the Slag 6703.56 Kg/yr 215,524.30 oz/yr 2,513,013 USD/yr
Total Revenue dari Selisih Recovery 5,908,561 USD/yr

Total Revenue = Total Revenue TCRC + Total

Revenue Recovery
= USD 4,806,433 + USD 5,908,561 = USD 10,714,994
ALIRAN KAS (CASH FLOW)
Analisis cash flow merupakan analisis yang
berhubungan dengan pendapatan atau keuntungan
yang ditimbulkan karena adanya pembelanjaan dan
atau investasi.
Apabila analisis cash flow memperhitungkan nilai
waktu dari uang maka disebut dengan Discounted
Cash Flow (DCF).
Cash flow biasanya dihitung dengan basis
perhitungan tahun dengan tujuan evaluasi, yang
ditentukan melalui pengurangan cash outflow dari
cash inflow yang dihasilkan dari kegiatan investasi.
Menghitung aliran dana (cash flow)
Untuk menghitung aliran dana, diperlukan data-data
mengenai:
Biaya investasi
Biaya operasi
Keuntungan bersih (net profit)
Depresiasi
Biaya revitalisasi
Biaya investasi
(contoh kasus pabrik pengolah lumpur anoda)
• Biaya pembelian tanah = IDR 30,800,000,000 = USD
3,080,000
• Biaya bangunan = IDR 35,200,000,000 = USD 3,520,000
• Biaya infrastruktur pabrik = IDR 165,000,000,000 = USD
16,500,000
Pembangunan infrastruktur pabrik akan dilakukan pada
tahun 2010 dan 2011. Sehingga biaya infrastruktur pabrik
pada tahun 2010 dan 2011 = 50% x USD 16,500,000 = USD
8,250,000.
 Biaya revitalisasi (contoh kasus)
Biaya revitalisasi bangunan dan infrastruktur pabrik akan
dikeluarkan setelah 10 tahun yaitu pada tahun 2021 sebesar
40% x (biaya bangunan + biaya infrastruktur pabrik) =
40% x (USD 3,520,000 + USD 16,500,000) = USD
8,008,000.
Exchange Rate 10,000 Rp/USD
Revitalize Investment 40%

Investment Investment Year

Component
(Rupiah) (USD) 2010 2011 2021
Plant 165,000,000,000 16,500,000 8250000 8250000
Building 35,200,000,000 3,520,000 3,520,000
Land 30,800,000,000 3,080,000 3,080,000
Total 231,000,000,000 23,100,000 14,850,000 8,250,000
Revitalize Investment 80,080,000,000 8,008,000 8,008,000
Biaya operasional (contoh kasus pabrik
pengolah lumpur anoda)
Cost Type Cost (USD)
Material Cost
Kaldo Furnace Treatment 1,179,370
Gas Cleaning & Se-Recovery 1,270,307
Waste Water Treatment 25,773
Silver Refinery (Ag = 400 tpa) 125,699
Gold Refinery (20 tpa) 106,773
Electricity Consumption 358,020
Sub Total Biaya Bahan 3,065,943
Labour Cost 922,554
Selling Expense 860,000
General and Administration Cost 450,000
Tax and Retribution 36,129
Marketing Cost 12,700
TOTAL 5,347,326
DEPRESIASI (DEPRECIATION)
Depresiasi adalah penurunan dalam nilai fisik properti
seiring dengan waktu dan penggunaannya.
Depresiasi merupakan biaya non-kas yang berpengaruh
terhadap pajak pendapatan.
Dalam konsep akuntansi, depresiasi adalah pemotongan
tahunan terhadap pendapatan sebelum pajak sehingga
pengaruh waktu dan penggunaan atas nilai aset dapat
terwakili dalam laporan keuangan suatu perusahaan.
Properti yang didepresiasi yaitu infrastruktur pabrik,
gedung dan tanah. Metoda perhitungan depresiasi adalah
linier (diasumsikan bahwa aset terdepresiasi setiap
tahunnya selama umur pemanfaatannya).
DEPRESIASI (DEPRECIATION)
Depresiasi tahun ke-n

Biaya untuk mendapatka n aset - perkiraan nilai aset pada akhir umur pemanfaata nnya
Umur pemanfaata nnya (perkiraan periode waktu pemakaian aset)

Umur manfaat (depreciation life) infrastruktur pabrik,

gedung dan tanah yaitu selama 10 tahun dan nilai aset
tersebut setelah 10 tahun dianggap tidak mempunyai nilai
sisa. Sehingga;

Depresiasi infrastruktur pabrik pada tahun 1 (2012) =

USD 16,500,000 - 0 = USD 1,650,000
10
Depresiasi gedung pada tahun 1 (2012)
= USD 3,520,000 - 0 = USD 352,000
10

Depresiasi tanah pada tahun 1 (2012)

= = USD 308,000
USD 3,080,000 - 0
10
Total depresiasi pada tahun 2012,
= USD 1,650,000 + USD 352,000 + USD 308,000 = USD
2,310,000
Pada tahun ke-10 yaitu tahun 2022 pabrik direvitalisasi
sehingga dapat kembali produktif untuk 10 tahun kedepan
dan diasumsikan akan berhenti beroperasi pada tahun
2031. USD 8,008,000 - 0
Depresiasi biaya revitalisasi pada tahun 2022 = 10

=Depreciation
USD 800,800
Depreciation Total Year
Component
Life Depreciation 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Plant 10 16,500,000 1,650,000 1,650,000 1,650,000 1,650,000 1,650,000 1,650,000 1,650,000 1,650,000
Building 10 3,520,000 352,000 352,000 352,000 352,000 352,000 352,000 352,000 352,000
Land 10 3,080,000 308,000 308,000 308,000 308,000 308,000 308,000 308,000 308,000
Revitalize Investment 10 8,008,000
Total 2,310,000 2,310,000 2,310,000 2,310,000 2,310,000 2,310,000 2,310,000 2,310,000

Year
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031
1,650,000 1,650,000
352,000 352,000
308,000 308,000
800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800
2,310,000 2,310,000 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800
ALIRAN KAS (CASH FLOW)
Cash flow = Net profit + Depresiasi – Biaya
Investasi atau Biaya Revitalisasi
Net profit = Gross profit – Pajak (Tax)
Pajak (Tax) = Tax rate x Gross profit
Gross profit
= Total Revenue - Operating Cost - Depresiasi
Tax Rate yang digunakan misalnya sebesar 25%.
Airan kas (Cash flow) Contoh Kasus

a. Tahun 2010
Pabrik baru mulai dibangun sehingga aliran kasnya negatif
sebesar biaya investasi yang dikeluarkan yaitu USD –
14,850,000.
b. Tahun 2011
Pabrik masih dalam tahap pembangunan. Biaya investasi yang
dikeluarkan yaitu USD –8,250,000.
c. Tahun 2012 – tahun 2020
Pabrik sudah mulai beroperasi dan memperoleh pendapatan
dari revenue TCRC dan revenue recovery yaitu sebesar USD
10,714,994.
Gross profit = USD 10,714,994 – USD 5,347,326 (biaya operasi) –
USD 2,310,000 (depresiasi) = USD 3,057,668
Pajak (Tax) = 25% x USD 3,057,668 = USD 764,417
Net profit = USD 3,057,668 - USD 764,417 = USD 2,293,251
Cash flow = USD 2,293,251 + USD 2,310,000 – 0 (biaya
revitalisasi) = USD 4,603,251
Biaya investasi hanya dikeluarkan pada saat pabrik belum
beroperasi. Setelah pabrik beroperasi komponen biaya
investasi berubah menjadi depresiasi seiring dengan
berjalannya pabrik.
Nilai depresiasi akan mengurangi Gross Profit dan
mengurangi besarnya pajak pendapatan (tax) kemudian
akan ditambahkan kembali ke dalam Cash flow. Sehingga
nilai depresiasi hanya berpengaruh terhadap besarnya
pajak pendapatan (tax) tahunan.
Jika analisis dilakukan dengan menggunakan nilai
tukar dollar yang tetap, aliran kas tidak dieskalasi
setiap tahunnya. Artinya aliran kas pada tahun
2012 sampai tahun 2020 mempunyai nilai yang
sama sebesar USD 4,603,251
d. Tahun 2021
Pabrik sudah beroperasi selama 10 tahun sehingga
dikeluarkan biaya revitalisasi yaitu sebesar USD
8,008,000.
Cash flow = USD 2,293,251 + USD 2,310,000 – USD
8,008,000 = USD -3,404,749
e. Tahun 2022 – 2031
Biaya revitalisasi berubah menjadi depresiasi
sebesar USD 800,800 per tahun selama 10 tahun.
Sehingga aliran kas mejadi;
Gross profit = USD 10,714,994 – USD 5,347,326 –
USD 800,800 = USD 4,566,868
Pajak (Tax) = 25% x USD 4,566,868 = USD
1,141,717
Net profit = USD 4,566,868 - USD 1,141,717 = USD
3,425,151
Cash flow = USD 3,425,151 + USD 800,800 – 0 =
USD 4,225,951
MENENTUKAN KRITERIA KELAYAKAN
Indikator utama yang digunakan untuk menentukan
kelayakan ekonomi dalam investasi adalah NPV (Net
Present Value), IRR dan Pay Back Period.
1. ”Net Present Value” (NPV).
Investasi dianggap mempunyai kelayakan bila hasil-hasil
evaluasi memberikan NPV yang positif.
Present Value (PV) adalah nilai sekarang dari penerimaan
(uang) yang akan didapat pada tahun mendatang.
Net Present Value (NPV) adalah selisih antara penerimaan
dan pengeluaran per tahun.
Discount Rate adalah bilangan yang
dipergunakan untuk mendiscount penerimaan
yang akan didapat pada tahun mendatang
menjadi nilai sekarang. 1
discount rate =
(1 + interest rate) t

t = tahun ke-t
Misal interest rate yang digunakan dalam perhitungan
ini sebesar 8.79%.

PV = cash flow tahun ke – t x discount rate

cash flow tahun ke - t
= (1 + investment rate) t
NPV = ∑ PV = ∑ ( cash flow tahun ke - t × discount rate ) − investasi awal tahun ke - 0

cash flow tahun ke - t

NPV = ∑ - investasi awal tahun ke - 0
( 1 + interest rate) t

 − 8,250,000 4,603,252 4,603,252 4,603,252 4,603,252 4,603,252

NPV =  + + + + +
 (1 + 8.79% ) (1 + 8.79% ) 2 (1 + 8.79% ) 3 (1 + 8.79% ) 4 (1 + 8.79% ) 5 (1 + 8.79% ) 6
1

4,603,252 4,603,252 4,603,252 4,603,252 − 3,404,748 4,225,952

+ + + + + +
(1 + 8.79% ) 7 (1 + 8.79% ) 8 (1 + 8.79%) 9 (1 + 8.79%) 10 (1 + 8.79% ) 11 (1 + 8.79% ) 12

4,225,952 4,225,952 4,225,952 4,225,952 4,225,952 4,225,952

+ + + + + +
(1 + 8.79%) 13 (1 + 8.79%) 14 (1 + 8.79%) 15 (1 + 8.79%) 16 (1 + 8.79%) 17 (1 + 8.79%) 18

4,225,952 4,225,952 4,225,952 

+ + + 21 
− 14.850,000
(1 + 8.79%) 19 (1 + 8.79% ) 20 (1 + 8.79%) 

= USD 12,640,110
2. Internal Rate of Return (IRR)
IRR adalah tingkat discount (discount rate /
interest rate) pada saat NPV = 0. Suatu investasi
dapat diterima apabila IRR lebih besar dari nilai
interest rate yang ditentukan.
Semakin tinggi nilai IRR maka investasi akan
semakin layak (feasible). IRR dihitung dengan
rumus;
cash flow tahun ke - t
0 =∑ − investasi awal tahun ke - 0
(1 + IRR ) t

Mencari IRR dapat dilakukan dengan metode

numerik hingga didapat NPV = 0.
3. Payback Period (PBP)

PBP adalah periode waktu yang menunjukkan berapa

lama dana yang diinvestasikan akan didapatkan
kembali. Semakin pendek PBP maka investasi akan
semakin layak.
PBP merupakan nilai saat accumulative present value
(NPV) menjadi positif.
Accumulative present value thn ke t,
= (PV thn ke t) + Accumulative PV thn ke (t-1)
Contoh perhitungan
Discount rate tahun ke 0 (2010) = 1
PV tahun ke 0 (2010) = cash flow thn ke 0 x discount
rate thn ke 0 = USD -14,850,000
Accumulative PV tahun ke 0 (2010) = USD
-14,850,000
Discount rate tahun ke 1 (2011) = 0.92
PV tahun ke 1 (2011) = cash flow thn ke 1 x discount rate
thn ke 1
= USD -8,250,000 x 0.92 = USD -7,583,418
Accumulative PV tahun ke 1 (2011) = (PV thn ke 1) +
Accumulative PV thn ke 0
= USD -7,583,418 + USD -14,850,000 = USD -22,433,418
Discount rate tahun ke 2 (2012) = 0.84
PV tahun ke 2 (2012) = cash flow thn ke 2 x discount rate
thn ke 2
= USD 4,603,252 x 0.84 = USD 3,889,437
Accumulative PV tahun ke 2 (2012) = (PV thn ke 2) +
Accumulative PV thn ke 1
= USD 3,889,437 + USD -22,433,418 = USD -18,543,980
NPV = jumlah total PV tahun ke 0 sampai tahun ke 21 =
USD 12,640,110
IRR = 15,71%
PBP = 8 + = 8 + 0.46 = 8.46 tahun
Formula Excell NPV =NPV(interest rate;cash flow thn1
hingga terakhir) + cash flow thn ke 0
Formula Excell IRR =IRR(cash flow thn ke 0 hingga
terakhir)
 Hasil Perhitungan aliran dana
Discounted Cash Flow Tolling

Tax Rate 25%

Interest Rate 8.79%

Description 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Revenue:
TCRC 4,806,433 4,806,433 4,806,433 4,806,433 4,806,433 4,806,433 4,806,433 4,806,433
Recovery 5,908,561 5,908,561 5,908,561 5,908,561 5,908,561 5,908,561 5,908,561 5,908,561
Total Revenue 10,714,995 10,714,995 10,714,995 10,714,995 10,714,995 10,714,995 10,714,995 10,714,995
(-) Operating Cost 5,347,326 5,347,326 5,347,326 5,347,326 5,347,326 5,347,326 5,347,326 5,347,326
(-) Depreciation 2,310,000 2,310,000 2,310,000 2,310,000 2,310,000 2,310,000 2,310,000 2,310,000
Gross Profi t 3,057,669 3,057,669 3,057,669 3,057,669 3,057,669 3,057,669 3,057,669 3,057,669
(-) Tax 764,417 764,417 764,417 764,417 764,417 764,417 764,417 764,417
Net Profit 2,293,252 2,293,252 2,293,252 2,293,252 2,293,252 2,293,252 2,293,252 2,293,252
(+ ) Depreciation 2,310,000 2,310,000 2,310,000 2,310,000 2,310,000 2,310,000 2,310,000 2,310,000
(-) Investment 14,850,000 8,250,000 0 0 0 0 0 0 0 0
Cash Flow (14,850,000) (8,250,000) 4,603,252 4,603,252 4,603,252 4,603,252 4,603,252 4,603,252 4,603,252 4,603,252

tahun ke-t 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
discount rate 1.00 0.92 0.84 0.78 0.71 0.66 0.60 0.55 0.51 0.47
PV (14,850,000) (7,583,418) 3,889,437 3,575,179 3,286,312 3,020,785 2,776,712 2,552,360 2,346,134 2,156,572
Accum. PV (14,850,000) (22,433,418) (18,543,980) (14,968,801) (11,682,489) (8,661,704) (5,884,992) (3,332,632) (986,498) 1,170,074
-0.46
NPV 12,640,110
IRR 15.71%
PBP 8.46
 Hasil Perhitungan aliran dana
Description 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031
Revenue:
TCRC 4,806,433 4,806,433 4,806,433 4,806,433 4,806,433 4,806,433 4,806,433 4,806,433 4,806,433 4,806,433 4,806,433 4,806,433
Recovery 5,908,561 5,908,561 5,908,561 5,908,561 5,908,561 5,908,561 5,908,561 5,908,561 5,908,561 5,908,561 5,908,561 5,908,561
Total Revenue 10,714,995 10,714,995 10,714,995 10,714,995 10,714,995 10,714,995 10,714,995 10,714,995 10,714,995 10,714,995 10,714,995 10,714,995
(-) Operating Cost 5,347,326 5,347,326 5,347,326 5,347,326 5,347,326 5,347,326 5,347,326 5,347,326 5,347,326 5,347,326 5,347,326 5,347,326
(-) Depreciation 2,310,000 2,310,000 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800
Gross Profit 3,057,669 3,057,669 4,566,869 4,566,869 4,566,869 4,566,869 4,566,869 4,566,869 4,566,869 4,566,869 4,566,869 4,566,869
(-) Tax 764,417 764,417 1,141,717 1,141,717 1,141,717 1,141,717 1,141,717 1,141,717 1,141,717 1,141,717 1,141,717 1,141,717
Net Profit 2,293,252 2,293,252 3,425,152 3,425,152 3,425,152 3,425,152 3,425,152 3,425,152 3,425,152 3,425,152 3,425,152 3,425,152
(+) Depreciation 2,310,000 2,310,000 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800
(-) Investment 0 8,008,000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Cash Flow 4,603,252 (3,404,748) 4,225,952 4,225,952 4,225,952 4,225,952 4,225,952 4,225,952 4,225,952 4,225,952 4,225,952 4,225,952

tahun ke-t 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
discount rate 0.43 0.40 0.36 0.33 0.31 0.28 0.26 0.24 0.22 0.20 0.19 0.17
PV 1,982,325 (1,347,740) 1,537,648 1,413,409 1,299,208 1,194,235 1,097,744 1,009,048 927,519 852,578 783,691 720,371
Accum. PV 3,152,399 1,804,659 3,342,306 4,755,715 6,054,924 7,249,159 8,346,902 9,355,951 10,283,470 11,136,048 11,919,739 12,640,110
ANALISIS SENSITIVITAS (SENSITIVITY ANALYSIS)
Ketidakpastian dari variabel-variabel ekonomi
akan mempengaruhi tingkat keakuratan analisis
yang akan mengubah kelayakan dari suatu
proyek.
Kuantifikasi ketidakpastian investasi dapat
dilakukan dengan melihat bagaimana tingkat
profitabilitas dalam hal ini adalah NPV apabila
variabel-variabel dalam perhitungan DCF analisis
mengalami perubahan.
Parameter-parameter yang menjadi
pertimbangan dalam analisis sensitivitas antara
lain:
Harga komoditas (product price)

Kapasitas produksi (production capacity)

Biaya modal (capital expenditure)

Biaya operasional (operational expenditure)

Nilai tukar dollar (exchange rate)

Biaya pengolahan dan pemurnian (treatment & refining
cost)
Faktor biaya pengolahan dan pemurnian
(treatment & refining cost)
Akan berpengaruh terhadap revenue TCRC untuk
pengolahan slime, produk-produk Au, Ag, Pt, Pd
dan Se.
Untuk level sensitivitas 10 %:
Refining cost slime = USD 100 + USD 100 x 10% =
USD 110
Revenue Treatment Cost Slime = 110 USD/ton x
1,800 ton/yr = 198,000 USD/yr
Contoh kasus pabrik pengolah lumpur anoda
 Harga komoditas (product price)
– Akan berpengaruh terhadap revenue recovery dari Au, Ag, Pt,
Pd,Se dan slag Pb.
– Product price baru = Product price awal + Product price
awal x sensitivitas Product price
• Misalnya untuk Au dengan sensitivitas product price sebesar
10% dan -10%;
• Untuk level sensitivitas 10 %:
Product price Au = 727.5 USD/oz + 727.5 USD/oz x 10% = 800.25
USD/oz
• Untuk level sensitivitas -10 %:
Product price Au = 727.5 USD/oz - 727.5 USD/oz x 10% = 654.75
USD/oz
Kapasitas produksi (production capacity)
Akan berpengaruh terhadap pendapatan baik TCRC
maupun recovery dan terhadap biaya bahan / material
habis.
Untuk level sensitivitas 10 %:
− Kapasitas produksi = 2000 tpy + 2000 tpy x 10% = 2200 tpy
− Berat kering = 2200 tpy x 90% = 1980 tpy
− Berat Au yg diolah = 1980 tpy x 1.15% = 22.77 tpy
− Kebutuhan bahan kimia, bahan bakar dan listrik dihitung
untuk kapasitas 2000 tpy sehingga dengan bertambahnya
kapasitas pabrik menjadi 2200 tpy maka semua komponen
bahan habis dikalikan = 1.1
Biaya modal (capital expenditure)
Akan berpengaruh terhadap biaya investasi yaitu biaya
pembelian tanah, pembangunan infrastruktur pabrik dan
bangunan.
Perubahan biaya investasi akan mengubah nilai depresiasi
per tahun sehingga akan berpengaruh terhadap besarnya
pajak pendapatan yang dikeluarkan per tahunnya.
Untuk level sensitivitas 10 %:
Biaya pembelian tanah = USD 3,080,000 + USD 3,080,000
x 10% = USD 3,388,000
USD 3,388,000 - 0
Depresiasi tanah pada tahun 1 (2012) = 10
= USD 338,800
Biaya operasional
(operational expenditure)

Akan berpengaruh terhadap biaya pegawai (Labor

Cost), biaya jasa (Selling Expenses), biaya lain
(General and Administration Cost), pajak dan
retribusi (Tax and Retribution), biaya pemasaran
(Marketing Cost).
Untuk level sensitivitas 10 %:
Biaya pegawai = USD 922,554 + USD 922,554 x 10%
= USD 1,014,809.
Nilai tukar dollar (exchange rate)
Perubahan nilai tukar dollar akan berpengaruh
terhadap berbagai macam komponen seperti biaya
investasi, biaya pegawai, jasa, pajak operasional
pemasaran dan lain-lain apabila dilakukan konversi
nilai biaya dari rupiah ke USD atau sebaliknya
Hasil analisis sensitivitas pada level ±10%
(Pengaruhnya terhadap NPV, IRR dan PBP)
Base Case Output

NPV 12,640,110
IRR 15.71%
PBP (year) 8.46

Component Level NPV (US$) IRR (%) PBP (year)

10% 18,373,584 18.37% 7.25
Product Price 0% 12,640,110 15.71% 8.46
-10% 6,792,112 12.65% 12.89
10% 15,663,130 17.10% 7.78
Production Capacity 0% 12,640,110 15.71% 8.46
-10% 9,099,310 13.86% 11.53
10% 10,190,368 13.94% 11.45
Capital Expenditure 0% 12,640,110 15.71% 8.46
-10% 14,572,072 17.35% 7.67
10% 8,956,376 13.79% 11.61
Operational Expenditure 0% 12,640,110 15.71% 8.46
-10% 15,804,433 17.17% 7.75
10% 15,476,132 17.74% 7.51
Exchange Rate 0% 12,640,110 15.71% 8.46
-10% 8,549,293 13.13% 12.32
10% 15,451,621 17.00% 7.83
Treatment & Refining Cost 0% 12,640,110 15.71% 8.46
-10% 9,310,819 13.97% 11.43