Letter 

Collateral Type 01 Page Page 1 of 4

LAPORAN PENILAIAN
TANAH DAN BANGUNAN
NO. 0009/804/Lap-App/FAC07/II/2022
RE - TAKSASI
I. UMUM

1. Nama Debitur : IRWAN SUWARDOYO

2. Alamat : JL. MALEER INDAH II NO.23, BATUNUNGGAL BANDUNG
3. Bidang Usaha : Kontraktor
4. Cabang / AO : KCP BANDUNG JUANDA/ 17118064
5. Tanggal Survey / Report : 15 February 2022 / 16 February 2022
6. Penilaian Terdahulu : -
7. Yang dihubungi : BPK. IRWAN SUWARDOYO
8. No Taksasi Awal : 0010/804/Lap-App/FAC07/II/2021

II. DESKRIPSI TANAH

1. Lokasi Agunan : Jalan Kp. Pasir Muncang No. 40 RT.003 RW.08 , Kel./ Desa Mekarwangi, Kec. Lembang, Kota/
Kab. Bandung Barat, Prop. Jawa Barat
2. Status :
Jenis Hak/ No.Sertifikat Pemegang Hak Luas (m2) Berakhir Hak Tgl Penerbitan Sertifikat No. GS/SU & Tgl
SHM/ 00862 IRWAN SUWARDOYO 783 14 Jul 2003 00017/MEKARWANGI/2003/ 24 Apr 2003
783

3. No. Hak Tanggungan : 1803/2012 oleh Bank Mega

4. Tgl. Hak Tanggungan : 17 July 2012
5. Hubungan pemegang hak dengan (Calon) : Milik Sendiri
Debitur
6. Identifikasi : Tanah dan bangunan Rumah Tinggal diatasnya
7. Topografi : Lebih rendah dari jalan
8. Bentuk Tanah : Tidak beraturan
9. Ukuran Tanah : panjang : 45 lebar : 17.4
10. Batas-batas Tanah :
DEPAN/ BARAT LAUT : Jalan Lingkungan & Rumah Tinggal KIRI/ BARAT DAYA : Tanah Kosong
BELAKANG/ TENGGARA : Tanah Kosong KANAN/ TIMUR LAUT : Tanah Kosong & Mesjid
11. Daerah termasuk : Bebas banjir

III. DESKRIPSI BANGUNAN

1. Material Bangunan
- Rangka Utama : Beton bertulang
- Lantai : Granit Lokal
- Diding : Batu bata
- Langit-langit : Gypsumboard R. Kayu
- Rangkap atap : Dak Beton
- Atap : Dak Beton
- Jumlah lantai : 3
- Luas : 0 m2 (IMB) 438 m2 (Fisik)
- Pembagian ruang : Lt.1:R.Tamu,R.Keluarga,Kamar Tidur,Dapur;Lt.2:Kamar Tidur,Toilet;Lt.3:Ruangan kosong
2. Fasilitas Bangunan : Listrik & Air
3. Tahun di bangun/ Renovasi : 2003/ 0
4. IMB No. : IMB Tidak kami Terima Tgl :
5. Dihuni oleh : Debitur
6. Keterangan lain : Bangunan cukup terawat dan bangunan dihuni oleh debitur

IV. ANALISA LINGKUNGAN

1. Jalan Pencapaian : Dari jalan dago setelah terminal dago ambil arah ke kiri menuju ke dago giri, ± 2 km belok kanan
adalah objek
2. Jalan didepan lokasi : Aspal lebar 4 m kondisi Cukup Baik

http://10.11.26.12/LOSAPPRAISAL-MEGA/LetterTemplate/TPL_ColType01.aspx?tc=7... 22/02/2022
Letter Collateral Type 01 Page Page 2 of 4

3. Arus lalu lintas : Dua arah dgn intensitas Sedang

4 Fasilitas Umum : Masjid lingkungan, Dago Dream Park
5. Fasilitas Angkutan : Ojek
6. Obyek Penting dekat lokasi : Masjid lingkungan, Tanah milik Darul Hikam, Dago Dream Park
7. Peruntukan terbaik : Campuran

V. ASURANSI

VI. KONSULTASI/ INFORMASI HARGA

1. Ditawarkan/ dijual :
Lokasi LT LB Harga Penawaran Harga Indikasi Sumber Perhitungan Harga/m2
Jalan Dago Giri 586 0 2,637,000,000 2,109,600,000 Boby (081322287070) 3,600,000
Sayap Dago Giri Dekat PPR ITB 500 0 1,750,000,000 1,400,000,000 Dybyo (0817625920) 2,800,000
Sayap Dago Giri Dekat PPR ITB 490 0 1,960,000,000 1,568,000,000 Agus (081212798903) 3,200,000

2. NJOP Tahun (2022) : Tanah : 0 /M2

Bangunan : 0 /M2

VII. PENILAIAN
PERHITUNGAN
URAIAN
SESUAI IMB FISIK
1. Nilai Wajar
Tanah : 783 X 2,200,000 1,722,600,000 1,722,600,000
Bangunan (IMB) : 0 X0 X 0% 0
Bangunan (Fisik) : 438 X 4,600,000 X 70 % 1,410,360,000
TOTAL NILAI TANAH DAN BANGUNAN 1,722,600,000 3,132,960,000

Safety Margin IMB : 30 %

2.
Safety Margin Fisik : 30 %
3. Nilai Likuidasi 1,205,820,000 2,193,072,000
PERHITUNGAN
NILAI INDIKASI
SESUAI IMB FISIK
1. Nilai Wajar
Tanah : 0 X0 0 0
Bangunan (IMB) : 0 X0 X 0% 0
Bangunan (Fisik) : 0 X0 X 0% 0
TOTAL NILAI TANAH DAN BANGUNAN 0 0

Safety Margin IMB : 0%

2.
Safety Margin Fisik : 0%
3. Nilai Likuidasi 0 0
VIII. OPINI PENILAI

- Positif : Objek berada di lingkungan campuran komersial Jasa (Hiburan dan Rekreasi) & pemukiman yang cukup tertata
dengan tingkat hunian > 80%.
- Negatif : 1. Kontur tanah berbukit.
2. Objek termasuk dalam wilayah Kawasan Bandung Utara (KBU) dengan KDB hanya 20%.
3. Sebelah kanan (utara) objek berbatasan langsung dengan sarana ibadah (Masjid Baiturahman).
4. Objek berada pada posisi second layer dari Jalan Kp. Pasir Muncang.
- Kondisi Pasar : Marketable (Good)
- Catatan Penilaian : A. AREA OF CONCERN

1. LPJ ini merupakan Retaksasi dari LPJ sebelumnya:

• Laporan: NO. 0010/804/Lap-App/FAC07/II/2021 tanggal 16 Februari 2021
• Nama debitur: Irwan Suwwardoyo
• Cabang Pemohon: KCP BANDUNG JUANDA/ 17118064
• Keperluan: RETAKSASI
• Nilai pasar IMB: Rp.1.722.600.000,-
• Nilai pasar Fisik: Rp.3.132.960.000,-
• Nilai Likuidasi IMB: Rp.1.205.820.000,-
• Nilai Likuidasi Fisik: Rp.2.193.072.000,-

2. Informasi dari Debitur, ybs sedang Isolasi Mandiri.

3. Berdasarkan Memo Dinas No. MD.070/NCAP/2020 tanggal 24 Maret 2020 perihal Informasi Penilaian Internal
Selama Wabah Corona, Penilaian internal untuk Retaksasi pada wilayah yang sudah terdampak Covid-19 jika
memungkinkan tetap dilakukan kunjungan dengan pengambilan foto objek tampak depan saja.

http://10.11.26.12/LOSAPPRAISAL-MEGA/LetterTemplate/TPL_ColType01.aspx?tc=7... 22/02/2022
Letter Collateral Type 01 Page Page 3 of 4

4. Penilaian terbatas berupa desktop valuation ini dilakukan karena penilai memiliki keterbatasan dalam pelaksanaan
investigasi dan/atau inspeksi serta pengumpulan data yang merupakan dampak dari adanya bencana pandemi Covid
19 dengan asumsi atau batasan pada point G nomor 5-9.

5. Berdasarkan pengecekan Aplikasi Android Sentuh Tanahku BPN Letak bidang tanah objek belum tergambar.
Namun alamat berdasarkan sertifikat telah sesuai dengan lokasi yang ditunjuk.
6. Copy IMB belum kami terima.
7. Copy PBB tahun 2022 belum kami terima.

B. MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN

1. LPJ ini merupakan Retaksasi dari LPJ sebelumnya NO. 0010/804/Lap-App/FAC07/II/2021 tanggal 16 Februari 2020
2. LPJ ini ditujukan untuk penjaminan hutang dengan fasilitas kredit RETAIL / KUK.

C. RUANG LINGKUP PENILAIAN

1. Penilai adalah Penilai Internal PT. Bank Mega, Tbk.

2. Objek penilaian merupakan tanah dan bangunan berupa rumah tinggal.
3. Tanggal penilaian adalah 15 Februari 2022
4. Dalam penentuan nilai pasar agunan, penilai menggunakan metode Pendekatan Data Pasar dan Biaya.

D. IDENTIFIKASI OBJEK JAMINAN

1. Koordinat lokasi objek: -6.852989,107.624753

2. Objek berjarak:
• 6 Km dari pusat kota.
• 6 Km dari Bank Mega KCP Juanda (Kantor Bank Mega terdekat).

3. Objek yang dinilai merupakan sebidang tanah bersertifikat, diatasnya berdiri bangunan rumah tinggal 3 lantai.
4. Objek berada di lingkungan campuran komersial Jasa (Hiburan dan Rekreasi) & pemukiman yang cukup tertata
dengan tingkat hunian > 80%.
5. Objek saat ini dihuni oleh Bpk. Irwan Suwardoyo (Debitur).
6. Pada LPJ sebelumnya disebutkan bahwa kondisi bangunan cukup terawat.

7. Luas bangunan Fisik berdasarkan pengukuran Total: 438 m²

8. Berdasarkan pengecekan ke Dinas Tata Kota Bandung diketahui peruntukan objek adalah sebagai berikut:
• Zona: Pemukiman kepadatan sedang
• Koefisien Dasar Bangunan (KDB): 20 %
• Koefisien Lantai Bangunan (KLB): 1.2
• Ketinggian Bangunan (KB): 3 Lantai
• Koefisien Daerah Hijau (KDH): 80%
• Garis Sempadan Bangunan (GSB): 5 meter dari tepi jalan
• Rencana Pelebaran Jalan: Tidak ada

9. Berdasarkan analisa dan pengamatan di lapangan, kami berpendapat bahwa penggunaan bangunan pada saat ini
masih memenuhi prinsip Highest and Best Use (HBU).

E. ASPEK LEGALITAS

1. Objek yang dinilai bersertifikat Hak Milik No. 00862/MEKARWANGI atas nama IRWAN SUWARDOYO (debitur).
2. Pada copy sertifikat dipasang HT oleh Bank Mega.

F. ANALISA DATA PEMBANDING

1. Pembanding 1 berada pada lingkungan yang lebih ramai daripada objek, berupa rumah tinggal 1 lantai dengan
kondisi cukup baik.
2. Pembanding 2 berada pada lingkungan yang setara dengan objek, berupa rumah tinggal 2 lantai dengan kondisi
baik.
3. Pembanding 3 berada pada lingkungan yang setara dengan objek, berupa rumah tinggal 2 lantai dengan kondisi
baik.
4. Nilai /m² tanah telah kami lakukan adjustment terhadap seluruh data pembanding.

G. ASUMSI DAN BATASAN

1. Laporan Penilaian Jaminan milik PT Bank Mega, Tbk dan tidak diperkenankan untuk digunakan diluar kepentingan
PT Bank Mega, Tbk.
2. Laporan Penilaian Jaminan ini hanya berlaku untuk nama calon debitur yang sesuai dengan yang tertera pada
Laporan Penilaian Jaminan ini.
3. Laporan Penilaian Jaminan ini berlaku apabila segala dokumen-dokumen berupa foto copy yang kami terima adalah
sesuai dengan aslinya.
4. Appraisal tidak bertanggung jawab jika keterangan yang diberikan oleh pihak-pihak yang memberikan keterangan
selama dilakukan inspeksi dan penilaian terhadap obyek yang digunakan dalam laporan ini tidak sesuai dengan
kondisi sebenarnya.
5. Penilaian terbatas berupa desktop valuation ini dilakukan karena penilai memiliki keterbatasan dalam pelaksanaan

http://10.11.26.12/LOSAPPRAISAL-MEGA/LetterTemplate/TPL_ColType01.aspx?tc=7... 22/02/2022
Letter Collateral Type 01 Page Page 4 of 4

investigasi dan/atau inspeksi serta pengumpulan data yang merupakan dampak dari adanya bencana pandemi Covid
19.
6. Adanya keterbatasan dalam pelaksanaan investigasi dan/atau inspeksi yang dilakukan akibat dampak dari adanya
bencana pandemi Covid 19, maka informasi dan data yang digunakan dalam penilaian ini dinyatakan sebagai Asumsi
Khusus.
7. Penentuan batas-batas tanah, spesifikasi dan luasan bangunan berdasarkan saat penilaian awal/tahun sebelumnya.
8. Perhitungan kondisi bangunan berdasarkan pada sisa umur ekonomis yang terkait dengan perawatan, keusangan
fungsional & ekonomis dengan asumsi tidak terdapat perubahan kondisi bangunan yang signifikan bila dibandingkan
dengan penilaian awal/tahun sebelumnya.
9. Apabila di kemudian hari diketahui terdapat perbedaan pada spesifikasi, luas dan kondisi bangunan maka Laporan
Penilaian Jaminan ini akan di revisi.

Appraisal Officer Appraisal Manager

(Resha Gunadhi - RO Bandung) ( Ari Budiman - RO Bandung)

Appraisal Dept Head

(Muh Ichsan Nur Adnan - Dept Head Appraisal)

http://10.11.26.12/LOSAPPRAISAL-MEGA/LetterTemplate/TPL_ColType01.aspx?tc=7... 22/02/2022