PENGANTAR

PENYUSUNAN STANDAR
HARGA SATUAN TERTINGGI
(SHST)
Balai Prasarana Permukiman Wilayah Jawa Barat
Tahun Anggaran 2023

20 Juli 2023
1
PENDAHULUAN
TUJUAN KEGIATAN
• Menyamakan persepsi tentang pentingnya SHST;

• Menyiapkan kegiatan penyusunan SHST hingga proses penetapan SHST untuk

selanjutnya dapat dilegalisasi oleh Bupati atau Walikota.

• Proses legalisasi melalui tahapan koordinasi dan rapat dalam rangka legalisasi
dengan unsur Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota (Bappeda, Bagian Hukum,
dan Dinas Provinsi/Instansi yang bertanggung jawab dalam pembinaan
pembangunan Bangunan Gedung Negara) dan BPS serta instansi terkait lainnya.

• Hasil kegiatan Pendampingan Legalisasi (SHST) adalah ditetapkannya SHST oleh

Bupati/Walikota.

• Pendataan SHST yang telah dilegalkan dan terupdate dari masing-masing

Kabupaten/Kota.
DASAR HUKUM
• Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung

• Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja

• Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang

Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung

• Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 2014 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah

• Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 73 Tahun 2011 tentang Pembangunan Bangunan
Gedung Negara

• Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 22/PRT/M/2018 tentang
Pembangunan Bangunan Gedung Negara
KETENTUAN UMUM

Bangunan Gedung Negara

adalah bangunan gedung Standar Harga Satuan
untuk keperluan dinas yang Tertinggi adalah biaya
menjadi barang milik paling banyak per meter
negara/daerah dan persegi pelaksanaan
diadakan dengan sumber
konstruksi pekerjaan standar
pembiayaan yang berasal
dari dana APBN, dan/atau untuk pembangunan
APBD, atau perolehan bangunan Gedung negara.
lainnya yang sah.
KETENTUAN UMUM
Pembangunan Bangunan Gedung Negara adalah
kegiatan mendirikan bangunan gedung negara yang
diselenggarakan melalui tahapan:
• perencanaan teknis,
• pelaksanaan konstruksi,
• pengawasan teknis.

Pembangunan yang dimaksud dapat berupa:

• pembangunan baru,
• perawatan bangunan gedung,
• perluasan bangunan gedung yang sudah ada,
dan/atau lanjutan pembangunan bangunan
gedung.
2
FUNGSI SHST DALAM PEMBANGUNAN
BANGUNAN GEDUNG NEGARA
FUNGSI SHST

❑ Perhitungan Biaya Pembangunan Bangunan Gedung

Negara dalam Rekomendasi Pendanaan;
❑ Perhitungan Biaya Pemeliharaan Bangunan Gedung
Negara dalam Rekomendasi Pendanaan;
❑ Perhitungan Retribusi Persetujuan Bangunan Gedung
(PBG);
❑ Perhitungan nilai aset saat ini (present value) Bangunan
Gedung Negara.
PROSES PEMBANGUNAN BGN
BIAYA KONSTRUKSI FISIK BGN
Pasal 14
1) Biaya Pembangunan bangunan gedung
negara terdiri atas biaya standar dan non
standar
2) Biaya standar sebagaimana dimaksud pada
ayat (1) digunakan untuk biaya pelaksanaan
konstruksi:
a. pekerjaan strukftur
4) Biaya standar sebagaimana dimaksud pada
ayat (1) dihitung berdasarkan:
a. standar harga satuan tertinggi berdasarkan
klasifikasi bangunan gedung negara
b. koefisien/faktor pengali jumlah lantai
bangunan, dan
c. luas bangunan

b. pekerjaan arsitektur 5) Koefisien/Faktor pengali jumlah lantai

bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat
c. pekerjaan perampungan (finishing) (4) huruf b ditetapkan oleh Menteri.
d. pekerjaan utilitas
3) Biaya standar sebagaimana dimaksud pada
ayat (2) termasuk biaya Izin Mendirikan
Bangunan (IMB)

(PERPRES Nomor 73/2011 tentang Pembangunan Bangunan Gedung Negara)

DEFINISI
Biaya Standar
Berdasarkan SHST,
Koefisien, Luas
Bangunan
BIAYA
KONSTRUKSI
FISIK
Biaya Nonstandar
Berdasarkan kebutuhan
nyata dan harga pasar
wajar dgn total 150%
biaya standar
BIAYA PEKERJAAN STANDAR
PEKERJAAN STANDAR KONSTRUKSI FISIK
Pekerjaan Standar BGN
meliputi pekerjaan : struktur, arsitektur , finishing, utilitas
Dihitung berdasarkan
- standar harga satuan tertinggi berdasarkan klasifikasi bangunan
gedung negara;
- koefisien faktor pengali jumlah lantai bangunan; dan
- luas bangunan

Biaya Pek. Standar = (SHST) (K) (Ltb)

SHST : Standar Harga Satuan Tertinggi
BGN
Ltb : Luas total lantai bangunan
K : Koefisien jumlah lantai

PERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 14

BIAYA PEKERJAAN NON STANDAR
PEKERJAAN NON STANDAR KONSTRUKSI FISIK
Biaya nonstandar Pelaksanaan Konstruksi Fisik antara lain: alat pengondisian
udara; elevator/escalator; tata suara (sound system); telepon dan PABX; instalasi
IT (informasi & teknologi); elektrikal (termasuk genset); sistem proteksi kebakaran;
sistem penangkal petir khusus; instalasi pengolahan air limbah (IPAL) interior
(termasuk furniture); gas pembakaran; gas medis; pencegahan bahaya rayap;
fondasi dalam; fasilitas penyandang disabilitas; sarana/prasarana lingkungan;
perizinan selain IMB, penyiapan dan pematangan lahan, BGH, penyambungan
utilitas.

Biaya Pek. NonStandar = X% (SHST) (K) (Ltb)

X% : Keseluruhan biaya nonstandar ditetapkan
paling banyak 150% (seratus lima puluh
perseratus) dari keseluruhan biaya standar
SHST : Standar Harga Satuan Tertinggi BGN
Ltb : Luas total lantai bangunan
K : Koefisien jumlah lantai
PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

Dokumen Pembiayaan Pembangunan Bangunan Gedung Negara mencakup:

1. Biaya Konstruksi Fisik
adalah pembiayaan pembangunan untuk pekerjaan STANDAR dan pekerjaan NON-STANDAR.
Dimana biaya pekerjaan non standar MAKSIMAL adalah 150% dari biaya pekerjaan standar.

BIAYA
KONTRUKSI FISIK BIAYA PEKERJAAN BIAYA PEKERJAAN
BGN STANDAR NON STANDAR

2. Biaya Perencanaan Konstruksi

3. Biaya Pengawasan/Manajemen Konstruksi
4. Biaya Pengelolaan Kegiatan
Besarnya biaya pengelolaan kegiatan, diperuntukkan bagi kegiatan operasional.

Besarnya nilai biaya PERENCANAAN dan PENGAWASAN/MANAJEMEN KONSTRUKSI & PENGELOLAAN

KEGIATAN, MAKSIMUM dihitung berdasarkan prosentase biaya terhadap Nilai Biaya Konstruksi Fisik
(sesuai interpolasi pada PP 16 Tahun 2021).

1
4
CONTOH PEMBERLAKUAN SHST DALAM PEMBANGUNAN BGN

2022 2023 2024 2025

SHST
Survey Perencanaan Pelaksanaan
Perencanaan program
Harga SHST Teknis Konstruksi Konstruksi Fisik
dokumen pembiayaan :
Penetapan • Biaya pelaksanaan konstruksi,
SHST • Biaya perencanaan
2023 konstruksi,
• Biaya pengawasan konstruksi
/ MK, dan
• Biaya pengelolaan kegiatan

Analisis kebutuhan
biaya Perawatan Perawatan BGN
BGN

Penentuan Nilai berdiri

BGN
Penghapusan BGN
Lembar Kerja Rekomendasi Rencana Pendanaan

Get a modern PowerPoint Presentation that is beautifully designed. I hope and I believe that
this Template will your Time, Money and Reputation. Get a modern PowerPoint Presentation
that is beautifully designed. I hope and I believe that this Template will your Time, Money and
Reputation. You can simply impress your audience and add a unique zing and appeal to your
Presentations.
Contoh Surat Rekomendasi Rencana Pendanaan
PEMBANGUNAN BARU

Get a modern PowerPoint Presentation that is beautifully designed. I hope and I believe that
this Template will your Time, Money and Reputation. Get a modern PowerPoint Presentation
that is beautifully designed. I hope and I believe that this Template will your Time, Money and
Reputation. You can simply impress your audience and add a unique zing and appeal to your
Presentations.
Contoh Surat Rekomendasi Rencana Pendanaan
PERAWATAN
FUNGSI SHST SEBAGAI KOMPOEN
RETRIBUSI PBG
Berdasarkan ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021
tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002
tentang Bangunan Gedung, perhitungan nilai retribusi PBG di daerah
ditetapkan berdasarkan indeks terintegrasi dan harga satuan retribusi
yang ditetapkan oleh Pemerintah Daerah kabupaten/kota atau
Pemerintah Provinsi DKI Jakarta. Indeks terintegrasi ditetapkan
berdasarkan fungsi dan klasifikasi bangunan Gedung. Sedangkan
harga satuan retribusi ditentukan berdasarkan indeks lokalitas yang
ditetapkan terhadap SHST BG Sederhana.
 FUNGSI SHST SEBAGAI KOMPOEN
RETRIBUSI PBG
Nilai Retribusi (Nr) : LLt x (Ilo x SHST) x It x Ibg

LLt = ∑ (LLi +LBi)

It = If x ∑ (bp x Ip) x Fm

Keterangan:
LLt : Luas Total Lantai
➢ SHST yang digunakan dalam perhitungan retribusi PBG yaitu SHST bangunan
SHST : Standar harga satuan tertinggi, atau yang sebelumnya dikenal
sebagai HSBGN (Harga Satuan Bangunan Gedung Negara) Gedung kantor dan BGN lainnya klasifikasi sederhana. Penggunaan SHST ini
Ilo : Indeks Lokalitas, yang merupakan persentase pengali terhadap berlaku untuk perhitungan retibusi PBG bangunan gedung selain BGN.
SHST yang ditetapkan oleh pemerintah daerah, dengan nilai
➢ Bagi pemerintah daerah kabupaten/kota atau Pemerintah Provinsi DKI
paling tinggi 0,5%
It : Indeks Terintegrasi Jakarta yang telah menetapkan HSBGN, dapat langsung menggunakan nilai
Ibg : Indeks BG Terbangun; tersebut sebagai SHST.
LLi : Luas Lantai ke-i ➢ Keterangan dan informasi terkait Indeks Terintegrasi, Indeks BG Terbangun,
LBi : Luas Basemen ke-i Koefisien Jumlah Lantai, Koefisien Ketinggian BG dan contoh penetapan
If : Indeks Fungsi
indeks perhitungan retribusi mengacu pada Lampiran Peraturan Pemerintah
bp : bobot parameter
Nomor 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang
Ip : Indeks parameter
Fm : Faktor Kepemilikan Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung
FUNGSI SHST DALAM PERHITUNGAN NILAI
ASET (PRESENT VALUE BGN)
Perhitungan nilai aset saat ini (present value) BGN merupakan bagian dari unsur yang
diperhitungkan dalam analisis pendanaan pembongkaran BGN.

Nilai sisa saat ini (present value) =

Nilai sisa bangunan gedung x luas total bangunan gedung x
SHST x Koefisien atau faktor pengali jumlah lantai BGN

Nilai sisa bangunan gedung = Nilai sisa bangunan gedung komponen standar + Nilai sisa bangunan gedung
komponen nonstandard

Nilai sisa bangunan gedung komponen standar = ∑ ((100% - % Tingkat Kerusakan BG pada komponen standar) x
% Bobot komponen standar terhadap seluruh bangunan)

Nilai sisa bangunan gedung komponen nonstandarR = ∑ ((100% - % Tingkat Kerusakan BG pada komponen
nonstandar) x % Bobot komponen nonstandar terhadap seluruh
bangunan)
3
PENDATAAN HARGA DAN
KOMPUTERISASI
 TAHAPAN PENYUSUNAN SHST
JAN FEB MAR APR MEI JUN JUL AGS SEPT OKT NOP DES KETERANGAN
Pendampingan
Legalisasi SHST Fasilitasi/Pemd
A ampingan
Kemen. PUPR
Workshop C melalui BPPW
SHST

Dilaksanakan
B1 B2 B3 B4 D oleh Pemda

Survey Survey Survey Survey Mekanisme

Harga Harga Harga Harga Legalisasi

Kompilasi data
Data Data Data Dokumen SHST
SHST SHST SHST SHST dilaksanakan
(draft) (draft) (draft) Legal oleh BPPW

Laporan
Pelaksanaan
Pendampingan
Monitoring dan Pelaporan
MEKANISME SURVEY
1. Penetapan mekanisme survey yang akan
dilaksanakan, meliputi:
• Dilaksanakan sendiri oleh Tim Pendata Harga
(Dinas Teknis)
• Dilaksanakan bersamaan Standar Harga Barang
Jasa bersama dengan SKPD lain (Bappeda,
Setda, BPS)
• Periode survey dalam 1 tahun anggaran dibagi
kedalam 4 triwulan;
2. Pelaksanaan input harga dengan metode:
• Ibukota kabupaten/kota sebagai acuan harga
terhadap wilayah lainnya;
• Harga berbasis kecamatan;
• Dapat menggunakan harga tertinggi atau rerata;
MEKANISME SURVEY

• Penetapan wilayah remote atau zona

harga (oleh Kepala Daerah) jika
terdapat perbedaan harga yang
signifikan karena:
• Luas wilayah yang mempengaruhi
jarak dan harga antar wilayah
kecamatan;
• Kondisi geografis yang menyulitkan
akses transportasi (misal: kepulauan,
daerah pegunungan/dataran
tinggi dan atau karena kondisi
alamiah lainnya)
OUTPUT SHST
Output Penyusunan SHST berupa harga satuan untuk masing-masing klasifikasi SHST pada
setiap kabupaten/kota atau Provinsi DKI Jakarta yang siap untuk dilegalisasikan, berupa:
a. SHST bangunan gedung kantor dan BGN lainnya dengan klasifikasi sederhana;
b. SHST bangunan gedung kantor dan BGN lainnya dengan klasifikasi tidak sederhana;
c. SHST Rumah Negara, meliputi:
- Rumah Negara Tipe A;
- Rumah Negara Tipe B; dan
- Rumah Negara Tipe C, D, dan E.
d. SHST Pagar Bangunan Negara, meliputi:
- Pagar Depan;
- Pagar Belakang; dan
- Pagar Samping.
HAL-HAL YANG DIPERTIMBANGKAN DALAM
PENETAPAN SHST
Standar Harga Satuan Tertinggi Bangunan Gedung Negara
ditetapkan dengan mempertimbangkan:
• kebijakan ekonomi makro secara nasional, regional, dan
kabupaten/kota;
• kebijakan pemerataan pembangunan secara nasional;
• kebijakan pembangunan kabupaten/kota;
• indeks konstruksi; dan
• Standar Harga Satuan Tertinggi Bangunan Gedung Negara tahun
sebelumnya.
TERIMA KASIH
Direktorat Bina Penataan Bangunan
Direktorat Jenderal Cipta Karya