Analisis yuridis putusan pengadilan pada perkara wanprestasi terhadap

perjanjian sewa menyewa (studi putusan MA No.213 K/Pdt/2020

DEWI SEPTIANA1, DITA FEBRIANTO2, SEPRIYADI ADHAN S3, SITI
NURHASANAH4, M.REYHAN HAIQAL5
12345
Universitas Lampung,Indonesia, m.reyhanhaiqal@gmail.com

ABSTRAK

Perjanjian adalah sebuah bentuk keterkaitan hukum mengenai harta benda antara dua pihak, dimana suatu
pihak berjanji atau dianggap berjanji untuk menyanggupi suatu hal, sedang pihak lain menuntut
pelaksanaan janji tersebut. Kebutuhan ruko menjadi salah satu lahan bisnis bagi masyarakat, karenanya
dalam suatu kesepakatan terdapat suatu yang diperjanjikan yang menjadi kewajiban untuk dilaksanakan.
Tidak terlepas dalam suatu perjanjian kerjasama dalam jual beli maupun sewa menyewa terdapat
wanprestasi didalamnya. Salah satu kasus wanprestasi di Indonesia adalah perjanjian sewa-menyewa
antara PT. Indomarco Prismatama dengan Edward Marpaung yang diputus oleh Mahkamah Agung
dengan Putusan Nomor 213 K/Pdt/2020. Penelitian ini mengkaji tentang Pertimbangan Hukum Hakim,
Akibat Hukum, dan Hambatan dalam Putusan Mahkamah Agung Nomor 213 K/Pdt/2020. Metode
pengumpulan data yang digunakan dalam penelitian ini adalah studi kepustakaan dan studi dokumen.
Hasil dari penelitian dan pembahasan menjelaskan bahwa putusan yang dilakukan oleh Majelis Hakim
Mahkamah Agung sudahlah benar. Hal ini dikarenakan sudah sesuai dengan peraturan perundang-
undangan, dan adil untuk kedua belah pihak dengan mengacu kepada Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata, dan juga memperhatikan unsur-unsur, barang bukti, dan fakta yang ada diajukan ke persidangan.
Tindakan yang dilakukannya merupakan tindakan hukum yakni tindakan yang dilakukan guna
memperoleh suatu akibat yang dikehendaki hukum.

Kata Kunci : Sewa-Menyewa, Wanprestasi, Indomarco

A. PENDAHULUAN

Perjanjian pada hakikatnya sering terjadi di dalam masyarakat bahkan sudah menjadi suatu kebiasaan.
Perjanjiaan itu menimbulkan suatu hubungan hukum yang biasa disebut dengan perikatan. Perjanjian
merupakan suatu perhubungan hukum mengenai harta benda antara dua pihak, dalam mana suatu pihak
berjanji atau dianggap berjanji untuk melakukan sesuatu hal, sedang pihak lain menuntut pelaksanaan
janji itu.1 Syarat sah perjanjian tercantum dalam Pasal 1320 KUH Perdata. Suatu kontrak atau perjanjian
harus memenuhi syarat sahnya perjanjian seperti dalam pasal 1320 KUH Perdata. Ketika syarat sah
perjanjian telah dipenuhi, maka suatu perjanjian menjadi sah dan mengikat secara hukum bagi para pihak
yang membuatnya. Karena demikian kuatnya ikatan perjanjian, maka setiap ide para pihak yang tertuang
pada perjanjian selalu berdampak pada hukum yang luas sehingga setiap perjanjian supaya dibuat dengan
secermat mungkin.2 Seiring perkembangan zaman, kebutuhan masyarakat makin meningkat, salah
satunya kebutuhan papan dalam kegiatan perdagangan pada masyarakat berupa rumah toko atau ruko.
Maka dari itu kebutuhan ruko menjadi salah satu lahan bisnis bagi masyarakat, dengan demikian dapat
menyebabkan timbulnya perjanjian sewa-menyewa ruko.

Dalam setiap kegiatan antar masyarakat baik individu maupun kelompok memerlukan perjanjian. Adapun
tujuan membuat perjanjian ini adalah sebagai dasar penyelesaian apabila timbul masalah di kemudian hari
agar para pihak terlindungi, mendapatkan kepastian hukum, dan keadilan. perjanjian yang dimaksud ini
dalam KUH Perdata ada banyak jenis salah satunya yaitu perjanjian sewa-menyewa. Perjanjian sewa
menyewa adalah kesepakatan antara dua pihak dalam pengambilan manfaat suatu benda menurut batas
waktu yang telah di sepekati. Dalam perjanjian sewa menyewa, pihak pertama sebagai penyewa hanya
berhak menerima manfaat dari benda yang disewa selama waktu yang telah disekapati oleh kedua belah
pihak.3 Sewa-menyewa, seperti halnya dengan jual-beli dan perjanjian-perjanjian lain pada umumnya,
adalah suatu perjanjian konsensual. Artinya, ia sudah sah dan mengikat pada detik tercapainya sepakat
mengenai unsur - unsur pokoknya, yaitu barang dan harga. 4 Perjanjian sewa-menyewa diatur di dalam bab
VII Buku III KUH Perdata yang berjudul “Tentang Sewa-Menyewa” yang meliputi Pasal 1548 sampai
dengan Pasal 1600 KUH Perdata.5 Definisi perjanjian sewa-menyewa menurut Pasal 1548 KUH Perdata
menyebutkan bahwa: “Perjanjian sewa-menyewa adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu
mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainya kenikmatan dari suatu barang, selama
waktu tertentu dan dengan pembayaran suatu harga, yang oleh pihak tersebut belakangan telah disanggupi
pembayaranya.”

Salah satu kasus perjanjian Wanprestasi di Indonesia adalah kasus yang melibatkan PT. Indomarco
Prismatama selaku penggugat yang beralamat berkedudukan di Jl. Ancol I No. 9 – 10 Ancol Barat,
Jakarta Utara. Serta Edward Marpaung selaku tergugat yang beralamat di Jl. Kayu Jati II, Gang VI,
Nomor 33, RT/RT: 004/004, Kel. Rawamangun, Kec. Pulogadung, Jakarta Timur. Penggugat dan
Tergugat telah sepakat membuat Perjanjian Sewa-Menyewa atas bangunan rumah/ruang usaha berikut
halaman parkir dengan bukti hak Sertipikat Hak Guna Bangunan No.598/Kebon Sirih tercatat atas nama
pemilik David Mussry. Perjanjian sewa-menyewa antara Penggugat dengan Tergugat dibuat oleh dan
1
Wirjono Prodjodikoro, 1987, Asas-Asas Hukum Perjanjian, Jakarta, PT. Intermasa, hlm. 1
2
R. Soeroso, 2009, Contoh – Contoh Perjanjian Yang Banyak Dipergunakan Dalam Praktik, Jakarta, Sinar Grafika,
hlm. 5
3
Wawan Muhwan Hariri, 2011, Hukum Perikatan, Bandung, CV. Pustaka Setia, hlm. 88
4
R. Subekti, 2014, Aneka Perjanjian, Bandung, PT. Citra Aditya Bakti, hlm. 40
5
R. Subekti, dan R. Tjitrosudibio, 2005, KUHPPerdata, Jakarta, Pradnya Paramita, hlm. 381
dihadapan Yani Indrawaty Wibawa, S.H. Notaris di Jakarta sebagaimana dituangkan dalam Akta Sewa
Menyewa No. 02 pada tanggal 7 Agustus 2014. Sesuai dari isi kesepakatan dalam Akta Sewa Menyewa
No. 02 pada tanggal 7 Agustus 2014 tersebut, penggugat melakukan renovasi atas bangunan (objek sewa)
agar sesuai dengan peruntukannya yaitu toko minimarket indomaret dengan biaya renovasi yang tidak
sedikit. Setelah renovasi selesai dilakukan dan Penggugat mulai membuka usaha toko minimarket
Indomaret, yaitu terhitung sejak 2 (dua) tahun dari awal kontrak setelah toko dibuka Penggugat sudah
mendapatkan gangguan dari pihak lain yang mengaku Robert L. Dewa yang mengklaim sebagai Kuasa
dari pemilik tanah dan bangunan yang sah yaitu David Mussry dan meminta Penggugat untuk
mengosongkan lokasi dan apabila tidak dilakukan maka pihak Robert L. Dewa akan melakukan
penyegelan.

Tindakan pertama yang Robert L. Dewa lakukan adalah memagar dan menutup jalan masuk di depan
lokasi toko milik Penggugat secara sepihak. Sejak dibangun pagar dan ditutup jalan masuk ke toko
minimarket Indomaret milik Penggugat oleh pihak Robert L. Dewa yang mengklaim sebagai Kuasa dari
pemilik tanah dan bangunan yang sah, selain itu juga pihak Robert L. Dewa juga menghancurkan
bangunan-bangunan yang berada di sekeliling bangunan yang dampaknya dinding toko minimarket
Indomaret mengalami retak dan genteng menjadi mocor karena pergeseran yang di akibatkan alat-alat
berat dari pohak lain tersebut pada saat meratakan bangunan disekitar toko dan mengakibatkan toko
ditutup dan Penggugat tidak bisa lagi menjalankan usahanya. Untuk menghindari kerugian yang lebih
besar, pada tanggal 21 Oktober 2016 Penggugat terpaksa mengosongkan banguan objek sewa (Toko
Tutup). Selain itu Penggugat telah beberapa kali melaporkan tindakan pemagaran dan gangguangangguan
lain kepada Tergugat, namun Tergugat berusaha menghindar dari tanggung jawabnya selaku pihak yang
menyewakan serta Tergugat tidak berupaya menjaga dan mempertahankan hak-hak Penggugat sebagai
penyewa dari tekanan dan intimdasi pihak lain.

Berdasarkan yang terbukti dari Tergugat nyata-nyata tidak melaksanakan kewajibannya seperti dalam
Akta Perjanjian Sewa-Menyewa No.02 tertanggal 7 Agustus 2014 yaitu “menjamin Penggugat agar tidak
mendapat gangguan dari siapapun dan/atau pihak manapun atas tanah dan bangunan objek sewa tersebut”
dan Tergugat menunjukkan bahwa tidak bisa menjamin Penggugat dalam menjalankan usahanya akan
terbebas dari gangguan dari siapapun dan dalam bentuk apapun. Maka dari itu dengan demikian terbukti
Tergugat telah melakukan Wanprestasi atau cidera janji dan kelalaian besar (gross neglegence) karena
tidak berusaha sama sekali melakukan tindakan terhadap pelaku kejahatan terhadap Penguggat.

Wanprestasi timbul apabila salah satu pihak tidak melakukan apa yang diperjanjikan, misalnya ia lalai
atau ingkar janji. Bentuk dari wanprestasi bisa berupa empat kategori. 6 Dalam kesepakatan itu terdapat
sesuatu yang diperjanjikan yang menjadi kewajiban untuk dilaksanakan. Paling mudah untuk menetapkan
seseorang melakukan wanprestasi adalah dalam perjanjian yang bertujuan untuk tidak melakukan suatu
perbuatan apabila orang itu melakukannya berarti ia melanggar perjanjian atau melakukan wanprestasi. 7

Akibat perbuatan wanprestasi dari Tergugat atas Perjanjian Sewa-menyewa sebagaimana dimaksud dalam
Akta Sewa Menyewa No.02 tertanggal 7 Agustus 2014, Penggugat telah mengalami kerugian materil
sebesar Rp.1.837.500.000,- (satu miliar delapan ratus tiga puluh juta lima ratus ribu rupiah) ditambah
bunga 2% (dua persen) per bulan terhitung dari gugatan didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri
6
Elsi Kartika Sari dan Advendi Simangunsong, 2008, Hukum Dalam Ekonomi, Jakarta, PT. Gramedia Widiasarana
Indonesia, hlm. 33
7
R. Subekti, 2004, Hukum Perjanjian, Jakarta, PT. Inter Masa, hlm. 17
Jakarta Pusat sampai dengan putusan mempunyai kekuatan hukum tetap. Selain kerugian materil tersebut,
Penggugat juga menderita kerugian immateril akibat perbuatan Tergugat, karena adanya gangguan-
gangguan dari pihak lain yang mengakibatkan toko minimarket Indomaret tutup, serta logo usaha
Penggugat yang membuat rusak reputasi Penggugat dimata masyarakat dan konsumen serta adanya
tekanan fisik dan pikis yang dialami oleh Penggugat, kerugian mana tidak dapat dinilai dengan uang,
namun untuk memudahkan dalam perhitugannya, maka Penguggat menghitung kerugian immaterial
tersebut sebesar Rp.1.000.000.000,- (satu miliar rupiah). Bahwa dalam hal ini ketentuan yang mengatur
mengenai Wanprestasi terdapat dalam Pasal 1243 KUH Perdata yang menyatakan bahwa: “penggantian
biaya, rugi dan bunga karena tidak dipenuhinya suatu perikatan, barulah mulai diwajibkan, apabila si
berhutang, setelah dinyatakan lalai memenuhi perikatannya, tetap melalaikannya, atau jika sesuatu yang
harus diberikan atau dibuatnya, hanya dapat diberikan atau dibuatnya, hanya dapat diberikan atau dibuat
dalam tenggang waktu yang telah dilampaukannya”

Adanya wanprestasi tersebut membawa konsekuensi yuridis yaitu pihak yang telah melakukan
wanprestasi tersebut haruslah menanggung akibat berupa ganti rugi hukuman berupa penggantian biaya,
rugi dan bunga karena tidak dipenuhinya suatu perjanjian. Dengan demikian pada dasarnya, ganti-
kerugian itu adalah gantikerugian yang timbul karena debitur melakukan wanprestasi. Hal ini terdapat
pada ketentuan Pasal 1246 KUH Perdata.8

Selain itu dapat juga dilaksanakan pembatalan perjanjian atau pemecahan perjanjian serta peralihan
risiko. Yang dimaksud dari kedua tersebut yaitu pembatalan perjanjian atau pemecahan perjanjian yang
dimana pengembalian pada posisi semula sebagaimana halnya sebelum terjadi perjanjian, yang diatur
dalam pasal 1266 KUH Perdata.9 Serta peralihan risiko yaitu kewajiban untuk memikul kerugian jika
terjadi suatu peristiwa di luar kesalahan salah satu pihak, yang menimpa barang yang menjadi objek
perjanjian.10

Berdasarkan ketentuan pasal tersebut, maka kesalahan akibat perbuatan melawan hukum menimbulkan
kewajiban untuk memberikan ganti rugi akibat perbuatan tersebut. Atas permasalahan tersebut, penguggat
telah beberapa kali melaporkan dan menghubungi tindakan pemagaran dan gangguan-gangguan pihak
lain kepada Tergugat. Namun Tergugat berusaha menghindar dari tanggung jawabnya selaku pihak yang
menyewakan serta Tergugat tidak berupaya menjaga dan mempertahankan hak-hak Penggugat sebagai
penyewa dari tekanan dan intimdasi pihak lain. Penggugat kemudian mengajukan gugatan ke Pengadilan
Negeri Jakarta Pusat dengan Perkara Nomor: 235/Pdt.G/2017/PN JKT PST. Dalam amar putusan, Majelis
Hakim Pengadilan Negeri Jakarta Pusat memutus bahwa Tergugat atau Edward Marpaung telah
melakukan suatu perbuatan wanprestasi atau cidera janji dan kelalaian besar (gross neglegence) karena
tidak berusaha sama sekali melakukan tindakan terhadap pelaku kejahatan terhadap Penguggat.

Terkait paparan diatas yaitu terdapat wanprestasi dalam perjanjian Indomarco dan terdapat beberapa
kelalaian. Perlunya tinjauan lebih lanjut tentang baiamana pandangan hakim terhadap perkara yang terjadi
apa saja yg menjadi dasar pertimbangan hakim memutus perkara tersebut.

8
Niru Anita Sinaga dan Nurlely Darwis, 2020, Wanprestasi Dan Akibatnya Dalam Pelaksanaan Perjanjian, Jurnal
Mitra Manajemen, Vol. 7, No. 2, hlm. 52
9
Siti Nurhidayati, 2020, Akibat Hukum Pembatalan Akta Perjanjian Bagi Hasil (Studi Putusan Nomor 873
PK/Pdt/2017), Jurnal Hukum dan Kemasyarakatan Al-Hikmah, Vol. 1, No. 2, hlm. 26
10
Dhira Utara Umar, 2020, Penerapan Asas Konsensualisme Dalam Perjanjian Jual Beli Menurut Perspektif Hukum
Perdata¸ Jurnal Lex Privatum, Vol. 8, No. 1, hlm. 46
B. PEMBAHASAN

1. Pertimbangan Hukum Hakim Dalam Putusan Mahkamah Agung Nomor 213 K/Pdt/2020

Pertimbangan Hakim merupakan salah satu aspek yang sangat penting untuk menentukan baik atau
tidaknya putusan hakim, yang berkenaan dengan keadilan (ex a quo et bono) dan kepastian hukum.
Namun juga menyangkut dengan kepentingan bagi pihak-pihak yang terlibat, sehingga pertimbangan
hakim harus ditangani dengan hati-hati secara teliti, baik, dan bijaksana. Apabila pertimbangan hakim
tidak teliti, baik, dan cermat, maka putusan hakim yang berasal dari pertimbangan hakim tersebut, maka
akan dibatalkan oleh Pengadilan Tinggi/Mahkamah Agung. Dasar hakim dalam menjatuhkan putusan
peradilannya, didasarkan pada hasil penelitian dan teori yang yang relevan untuk mencapai hasil
penelitian yang sebaik mungkin dan berimbang pada tataran teori dan praktek. Salah satu upaya
penegakan kepastian hukum, dimana hakim sebagai aparat penegak hukum dengan putusannya dapat
menjadi tolak ukur tercapainya suatu kepastian hukum. Karena Hakim mempunyai pandangan yang
berbeda-beda pada saat memberikan putusan itu, hakim memiliki bermacam bagai pertimbangan yaitu
dari yurisprudensi, peraturan perundang-undangan, dan hukum adat atau kebiasaan. Hal ini ditegaskan
dalam Pasal 25 ayat (1) UU No. 4 Tahun 2004, yang menegaskan bahwa segala putusan pengadilan harus
mencantumkan alasan dan dasar pembenaran atas putusan tersebut, dan mencantumkan pasal-pasal
peraturan perundang-undangan tertentu yang berkaitan dengan perkara yang diputus atau berdasarkan
hukum tertulis maupun yurisprudensi, atau doktrin hukum.

Adapun kasus posisi dimulai dari Perkara antara kedua belah pihak yaitu PT. Indomarco Prismatama
selaku penggugat, dan Edward Marpaung selaku Tergugat, telah diputus incracht atau Berkekuatan
Hukum Tetap. Pertimbangan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat yang memutus perkara dengan Putusan
Nomor 235/Pdt.G/2017/PN JKT PST telah dilimpahkan kepada Pengadilan Tinggi DKI Jakarta dalam
tingkat Banding dengan Putusan Nomor 435/PDT/2018/PT.DKI, dan tingkat kasasi yang dilakukan oleh
Mahkamah Agung hingga terbit dalam Putusan Nomor 213 K/Pdt/2020. Pertimbangan Hakim dalam
memutus perkara Putusan Nomor 213 K/Pdt/2020 terbagi menjadi 3 bagian, yaitu pada tingkat pertama
pada Pengadilan Negeri Jakarta Pusat, kemudian pada tingkat banding di Pengadilan Tinggi DKI Jakarta,
dan tingkat Kasasi di Mahkamah Agung.

Berdasarkan pertimbangan diatas penulis berpendapat bahwa secara garis besar pertimbangan majelis
hakim ini maka dapat dijelaskan dari hal-hal sebagai berikut: Dari Pertimbangan Alat Bukti, menurut
penulis majelis hakim dalam memutus perkara perjanjian sewa-menyewa tersebut dengan menyatakan
perjanjian tersebut telah wanprestasi dengan mempertimbangkan alat bukti yang disampaikan oleh kedua
pihak. Dalam memutus perkara, Majelis hakim Pengadilan Negeri Jakarta Pusat menggunakan alat bukti
tertulis, yang dimana merupakan alat bukti paling kuat dan utama dalam hukum acara perdata. Alat bukti
kedua pihak berupa bukti tertulis. Hal ini sejalan dengan hukum acara peradilan perdata yang mana alat
bukti dalam Pasal 164 HIR/Pasal 284 Rbg jo. Pasal 1866 KUH Perdata menetapkan alat bukti meliputi
bukti tertulis, bukti saksi, persangkaan, pengakuan, dan sumpah. Alat bukti yang digunakan majelis
hakim Pengadilan Negeri Jakarta Pusat adalah sebagai berikut:

a. Alat bukti tertulis

Alat bukti tertulis dalam hukum acara perdata merupakan alat bukti paling kuat dan kedudukannya paling
utama dalam hukum acara perdata, karena hukum perdata bersifat formil maka seluruh prosedur formil
menjadi penting guna sah di mata hukum dan tidak menjadi celah batal demi hukum. Alat bukti yang
digunakan hakim sebagai dasar dalam memutus perkara adalah sebagai berikut: Penggugat telah
mengajukan bukti tertulis berupa surat-surat sebagai berikut :

1. Foto copy Sertifikat Hak Guna Bangunan No.598/Kebon Sirih atas nama pemilik David Mussry,
diberi tanda, P-1;
2. Foto copy Surat Perjanjian Pemberian Hak Pemakaian/Pengelolaan Ruangan Gedung (Sebagai
perpanjangan kesepakatan lisan pada masa tahun 1990-2010) yang ditanda tangani tanggal 11
Desember 2010 dilampirkan beserta fotocopy KTP, diberi tanda P-2;
3. Foto copy Surat Persetujuan tanggal 29 Maret 2014, diberi tanda P-3;
4. Foto copy Akta Perjanjian Sewa Menyewa Nomor 02 tanggal 07 Agustus 2014 yang dibuat
dihadapan Yani Indrawaty Wibawa, S.H. Notaris di Jakarta,diberi tanda, P-4 ;
5. Fotocopy Surat Edaran tanggal 29 September 2015, diberi tanda, P-5;
6. Foto copy Kwitansi Pembayaran Sewa Ruang Usaha Selama 5 tahun dan bilyet giro, diberi tanda
P-6 ;
7. Foto copy Kwitansi Pembayaran Pajak Bilyet Giro Pembayaran., diberi tanda P-7a ;
8. Fotocopy Bukti slip setor Pembayaran Pajak dengan NPWP dan atas nama Tergugat, diberi tanda
P-7b ;
9. Foto copy Surat Pemberitahuan dari Penggugat tanggal 22 Oktober 2015, diberi tanda P-8;
10. Foto copy Surat Pernyataan dari Tergugat tanggal 13 April 2016, diberi tanda P-9 ;
11. Foto copy Surat Surat Pernyataan dari Tergugat tanggal 9 September 2016, diberi tanda P-10 ;
12. Foto copy Surat Permohonan Bantuan Pengamanan Lokasi., diberi tanda P11 ;
13. Foto copy Foto-foto lokasi pada saat pemagaran., diberi tanda P-12a ;
14. Foto copy Foto-foto pada saat mendatangi kantor kuasa pemilik., diberi tanda P-12b
15. Foto copy Foto-foto pada saat Tergugat mendatangi lokasi setelah Pemagaran selesai., diberi
tanda P-12c ;
16. Foto copy Rincian biaya renovasi., diberi tanda P-13 ;
17. Foto copy Surat Pernyataan dari Tergugat kepada pemilik tanggal 2 September 2014., diberi
tanda P-14.;

Bahwa bukti surat P-1 sampai dengan P-14 telah disesuaikan dan dicocokkan dengan aslinya di
Persidangan dan telah dibubuhi dengan materai secukupnya. Tergugat juga telah mengajukan bukti
tertulis untuk guna menguatkan dalil-dalil sangkalannya berupa fotocopy sebagai berikut :

1. Foto copy Akta Perjanjian Sewa – Menyewa Nomor. 02 tanggal 07 Agustus 2014 yang dibuat
dihadapan Yani Indrawaty Wibawa, S.H., Notaris di Jakarta, diberi tanda T-1;

2. Foto copy Tanda Terima Sertipikat Hak Milik No. 02493/Rawamangun Atas Nama Ny. Denny Yati,
tanggal 26 Oktober 2016, diberi tanda T-2;

3. Foto copy Sertipikat Hak Milik No. 02493/Rawamangun Atas nama Ny. Denny Yati, diberi tanda T-3 ;

Dari Pertimbangan Hukumnya

Pada Eksepsi

a. Gugatan Tersebut merupakan gugatan Wanprestasi bukan Perbuatan Melawan Hukum Pada surat
gugatan dalam butir 5, 6, dan 8 yang dilakukan oleh tergugat, bahwasannya hal tersebut jelas merupakan
gugatan Wanprestasi dan tidak terdapat campur aduk dengan gugatan Perbuatan Melawan Hukum bukan
gugatan yang kabur. Hal ini dikarenakan gugatan untuk Wanprestasi sangalah berbeda dengan gugatan
Perbuatan Melawan Hukum dan landasan hukumnya juga berbeda. Wanprestasi diatur dalam Pasal 1244
KUH Perdata, sedangkan Perbuatan Melawan Hukum diatur dalam Pasal 1365 KUH Perdata.

b. Ditolaknya Eksepsi Gugatan penggugat kurang pihak Hal ini dikarenakan notaris tersebut tidak perlu
ditarik menjadi pihak dalam suatu perkara sehubungan dengan akta yang dibuatnya. karena tidak
mengikut sertakan Notaris Yani Indrawati Wibawa, S.H. dalam perkara, maka dari itu para pihak cukup
mengajukan Akta berupa Akta otentik yang dibuat Notaris a quo dalam persidangan, karena kehadiran
Notaris juga hanya berkaitan dengan akta Otentik yang dibuatnya. Sebagaimana dimaksud akta Otentik
merupakan jenis dokumen alat bukti yang sempurna bagi para pihak yang bersangkutan maupun pihak
ketiga. Akta otentik terutama akta notaris yang sebagaimana dimaksud Akta Perjanjian Sewa Menyewa
Nomor 02 tanggal 07 Agustus 2014 yang dibuat dihadapan Yani Indrawaty Wibawa, S.H Notaris di
Jakarta, dapat menjadi alat bukti suatu perjanjian atau kontrak mengalami suatu masalah.

Pada Pokok Perkara

a. Telah memenuhi unsur-unsur sebuah Perjanjian

Dengan dari bukti P-4 berupa Foto copy Akta Perjanjian Sewa Menyewa Nomor 02 tanggal 07 Agustus
2014 yang dibuat dihadapan Yani Indrawaty Wibawa, S.H Notaris di Jakarta, dan diakui oleh tergugat
dalam bukti T-1 berupa Foto copy Akta Perjanjian Sewa Menyewa Nomor 02 tanggal 07 Agustus 2014
yang dibuat dihadapan Yani Indrawaty Wibawa, S.H Notaris di Jakarta, yang dimana adanya Pihak
Penggugat selaku PT. Indomarco Prismatama dan Tergugat yaitu Edward Marpaung telah sepakat setuju
untuk mengadakan perjanjian Sewa-menyewa atas bangunan rumah/rumah usaha berlantai dua berikut
dengan halaman parkir yang berdiri diatasnya dengan bukti hak Sertipikat Hak Guna Bangunan
No.598/Kebon Sirih tercatat atas nama pemilik David Mussry.

Pada hal tersebut merupakan salah satu unsur dari sahnya perjanjian yaitu Ada pihak-pihak sedikitnya dua
orang. Hal ini dijelaskan pada Pasal 1313 KUHPerdata, yang menjelaskan bahwa suatu persetujuan
adalah suatu perbuatan dimana satu orang atau lebih mengikatkan diri terhadap satu orang atau lebih.
Pihak tersebut yaitu PT. Indomarco Prismatama dan Edward Marpaung. Dan perjanjian tersebut
berbentuk perjanjian secara tertulis yang tertuang dalam Akta Perjanjian Sewa Menyewa Nomor 02
tanggal 07 Agustus 2014 yang dibuat dihadapan Yani Indrawaty Wibawa, S.H Notaris di Jakarta.

Perjanjian sewa-menyewa tersebut berlaku untuk jangka waktu lima tahun dengan uang sewa untuk masa
lima tahun ditentukan sebesar Rp.2.500.000.000 dan telah dibayar oleh pihak PT. Indomarco Prismatama
kepada Edward Marpaung. Pada perjanjian tersebut Edward Marpaung menjamin PT. Indomarco
Prismatama bahwa yang disewakan dalam akta tersebut benar haknya dari Edward Marpaung, bebas dari
sitaan dan belum dijual ataupun disewakan pihak lain, maka dari itu sepanjang perjanjian sewa-menyewa
ini berlangsung, pihak penyewa tidak mendapat gangguan atau tuntutan apapun dan dari siapapun dan
menyatakan mempunyai hak atas yang disewakan.
Dari hal tersebut ada unsur dari syarat-syarat sahnya suatu pernjanjian terdapat pada pasal 1320 KUH
Perdata, yang dimana ada persetujuan antara pihak-pihak itu yang dimana dalam perjanjian sewa-
menyewa tersebut kedua belah pihak telah setuju untuk melakukan perjanjian sewa ruko untuk jangka
waktu lima tahun dengan uang sewa ditentukan sebesar Rp.2.500.000.000 dan telah dibayar oleh pihak
PT. Indomarco Prismatama kepada Edward Marpaung, hal ini merupakan kesepakatan antara kedua belah
pihak yang mengikatkan dirinya, dan juga suatu pokok persoalan tertentu yang dimana persoalan tersebut
merupakan perjanjian untuk melakukan sewa-menyewa ruko tersebut, serta suatu sebab yang tidak
terlarang. Adapun juga kecakapan untuk membuat suatu perikatan, hal ini kedua belah pihak antara PT.
Indomarco Prismatama dengan Edward Marpaung sudah memenuhi kecakapan untuk membuat suatu
perjanjian, yang dimana tidak cakapnya seseorang untuk membuat suatu perjanjian sudah diatur dalam
pasal 1330 KUH Perdata. Selain itu terdapat prestasi yang harus dilaksanakan yang dimana Edward
Marpaung menjamin PT. Indomarco Prismatama bahwa yang disewakan dalam akta tersebut benar
haknya dari Edward Marpaung, bebas dari sitaan dan belum dijual ataupun disewakan pihak lain, maka
dari itu sepanjang perjanjian sewamenyewa ini berlangsung, pihak penyewa tidak mendapat gangguan
atau tuntutan apapun dan dari siapapun dan menyatakan mempunyai hak atas yang disewakan. Dengan
penjelasan tersebut semua persetujuan yang tertuang dalam Akta Perjanjian Sewa Menyewa Nomor 02
tanggal 07 Agustus 2014 yang dibuat dihadapan Yani Indrawaty Wibawa, S.H Notaris di Jakarta, antara
PT. Indomarco Prismatama dengan Edward Marpaung akan berlaku sebagai undang-undang bagi mereka
yang membuatnya, dan persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah
pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang-undang, serta persetujuan tersebut juga
dilaksanakan dengan itikad baik hal ini yang sebagai mana dijelaskan pada pasal 1338 KUH Perdata.
Maka para pihak harus mematuhi isi dari akta perjanjian tersebut, yaitu melaksanakan prestasiprestasi
yang diwajibkan. Apabila salah satu dari pihak yang melanggar isi perjanjian maka pihak yang dirugikan
dapat mengajukan ganti kerugian sebagaimana yang diatur dalam Pasal 1244 KUH Perdata, apabila
kerugian yang muncul tersebut bukan disebabkan keadaan memaksa atau hal yang tidak terduga (force
majeure).

Hasil analisis dari penulis Dasar Tergugat berhak untuk menyewakan bangunan tersebut dengan surat
Perjanjian Pemberian Hak Pemakaian/Pengelolaan Ruang Gedung yang diberikan pemilik gedung David
Mussry terhadap Tergugat pada tanggal 11 Desember 2010 dan didaftarkan di Notaris Julian Theodore
Helena, Notaris di Jakarta dengan Waarmeking nomor: 01/WM/I/2014 dan surat Persetujuan tanggal 29
Maret 2014 yang berisi David Mussry memberikan persetujuan untuk mengalihkan hak
pemakaian/pengelolaan gedung kepada pihak lain. Berdasarkan unsur – unsur dari suatu perjanjian
penulis melihat dari sudut pandang Pengertian Perjanjian dalam Pasal 1313 KUH Perdata yang dimaksud
dengan perjanjian adalah suatu persetujuan yang dengan mana saling mengikatkan diri di dalam hal-hal
yang berkaitan dengan hak dan kewajiban yang dimiliki oleh masingmasing pihak yang telah saling
mengikatkan diri tersebut, atau dengan kata lain halhal yang menjadi esensi dari suatu perjanjian itulah
yang juga menjadi unsur dari suatu perjanjian berdasarkan pengertiannya. Perjanjian tersebut telah
memenuhi unsur-unsur sebagaimana diatur dalam pasal 1320 KUHPerdata dari sebuah perjanjian, yang
dimana sebuah perjanjian dikatakan sah apa bila suatu perjanjian yang dibuatnya tersebut telah memenuhi
semua kriteria unsur-unsur dari sebuah perjanjian. Dengan perjanjian yang dibuat dihadapan notaris
tersebut yang dalam berbentuk akta notaris yang dimana akta tersebut dibuat dihadapan dan dimuka
pejabat berwenang, yang salah satunya yaitu notaris. Dokumen akta notaris merupakan alat bukti yang
sempurna bagi pihak-pihak yang bersangkutan maupun pihak ketiga.
Pada Pasal 1548 KUH Perdata yang menyatakan bahwa sewa-menyewa adalah suatu perjanjian, dengan
mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak lainnya kenikmatan dari
suatu barang, selama waktu tertentu dan dengan pembayaran suatu harga, yang pihak tersebut belakangan
itu disanggupi pembayarannya.

b. Adanya terjadi wanprestasi dan telah melakukan kelalaian

Berdasarkan hasil penelitian dapat disimpulkan bahwa Majelis hakim memperhatikan dari ketentuan yang
diatur dalam Undang-Undang ketentuan pasal 1238 – 1244 KUH Perdata tentang Pengaturan Hukum
terhadap Wanprestasi. Hal ini dijelaskan pada Pasal 3 ayat 1 Perjanjian sewa menyewa Nomor 2 Tanggal
7 Agustus 2014 a quo, menyatakan bahwa telah disepakati Pihak pertama menjamin pihak kedua bahwa
apa yang disewakan dalam akta ini benar-benar haknya Pihak pertama, bebas dari sitaan dan belum dijual
maupun disewakan kepada pihak lain. Selama perjanjian ini berlangsung, pihak kedua dijamin tidak akan
mendapat gangguan atau tuntutan berupa apapun dan dari siapapun juga yang menyatakan mempunyai
hak atas apa yang disewakan dalam akta ini. Maka dengan hal tersebut keadaan malah penggugat
mendapat gangguan dari pihak lain atas sewa menyewa a quo bahkan sampai toko mini market ditutup,
padahal tergugat berjanji menjamin tidak ada gangguan selama masa sewa. Dengan itu Terguggat selaku
Edward Marpaung dapat dinyatakan wanprestasi yang dijelaskan oleh Subekti bentuk dari wanprestasi,
dimana tidak melakukan apa yang disanggupi untuk dilakukan.90 Selain itu juga telah memenuhi syarat
wanprestasi yaitu syarat materil, yaitu adanya kesengajaan. Kesengajaan suatu hal yang dilakukan
seseorang dengan dikehendaki dan diketahui serta disadari oleh pelaku sehingga menimbulkan kerugian
pada pihak lain. Hal ini diterangkan terdapat pada “Tentang Duduknya Perkara” bahwa “Penggugat telah
beberapa kali melaporkan tindakan pemagaran dan gangguangangguan lain kepada Tergugat namun
Tergugat berusaha menghindar dari tanggung jawabnya selaku pihak yang menyewakan serta Tergugat
tidak berupaya menjaga dan mempertahankan hak-hak Penggugat sebagai penyewa dari tekanan dan
intimidasi pihak lain” selain itu juga Terdapat unsur kelalaian yang dimana dijelaskan bahwa Penggugat
dengan Tergugat telah beberapa kali melakukan pertemuan untuk membahas permasalahan tersebut, akan
tetapi dari setiap pertemuan tersebut, Tergugat tidak menyelesaikan permasalahan tersebut.

Perjanjian antara Penggugat dengan Tergugat pokok yang dituang dalam pasal 3 ayat 3 Akta Sewa
menyewa No. 02 tanggal 7 Agustus 2014 a quo yang menjelaskan bahwa, jika pihak kedua tidak dapat
menempati dan mempergunakan apa yang disewa sampai jangka waktu sewa berakhir karena sebab pihak
pertama atau lain, maka pihak pertama diwajibkan jumlah uang sewa untuk masa sewa yang belum
dijalani dengan seketika dan sekaligus lunas. Masa sewa selama lima tahun terhitung Agustus 2014 s/d 20
Oktober 2019 dengan Uang sewa selama lima tahun sebesar Rp. 2.500.000.000 dan dibayar oleh
penggugat kepada tergugat. Tetapi ditahun kedua penggugat mendapat gangguan, dengan demikian
pengembalian sisa uang sewa sejak toko ditutup adalah tiga tahun dengan harga sewa Rp. 1.500.000.000,
didasari harga sewa pertahun Rp. 500.000.000. hal ini juga berdasarkan surat bukti yang diberi tanda P-9,
dan P-10, yang tidak dibantah tergugat, yang isinya pada butir 1 menyatakan “saya (tergugat)
menyanggupi untuk mengganti kerugian Indomaret, apabila Indomaret tidak dapat menempati lokasi
Sewa sampai dengan masa akhir sewa.

Selain itu juga terdapat putusan yang meringankan selaku Tergugat yaitu Edward Marpaung. Dari
pertimbangan putusan hakim, penulis berpendapat bahwa ada beberapa yang dapat meringankan Tergugat
yaitu Edward Marpaung antara lain: Tuntutan gugatan oleh penggugat yang dimana menutut kerugian
materil yang ditambah bunga 2% tidak diterima, karena Bunga tersebut sebelumnya tidak diperjanjikan
kedua belah pihak. Tetapi majelis hakim menetapkan bunga moratoir 6% pertahun terhitung sejak
gugatan didaftarkan di kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat sampai dengan putusan berkekuatan
hukum tetap, yang didasari subsider dari majelis hakim itu sendiri yand dimana penetapan bunga moratoir
tersebut ditentukan berdasarkan oleh undang-undang yang besaran bunga tersebut yaitu 6%.

Ganti rugi Immaterill dari penggugat tidak dikabulkan majelis hakim. Dasar hukum dari ganti rugi
Immaterill yaitu Pasal 1370, 1371, 1372 KUH Perdata. hal ini karena majelis hakim berpendapat dari
batalnya perjanjian sewa-menyewa tersebut tidaklah menyebabkan penggugat yaitu minimarket
Indomaret mengalami rusaknya nama baik. Penulis berpendapat bahwa pertimbangan majelis hakim itu
sendiri Minimarket Indomaret merupakan salah satu minimarket yang sudahlah besar dan terkenal dengan
reputasi yang baik dari segi pelayanan maupun segi logo dan nama baiknya. Dari hal tersebut Tuntutan
penggugat ke tergugat untuk membayarkan sisa 3 tahun kontrak tidak dikabulkan majelis hakim, yang
dimana keuntungan diperkirakan sebesar Rp.374.217.948. Setelah ditutupnya toko tersebut, penggugat
masih dapat melanjutkan usahanya di tempat lain sehingga bisa memperoleh keuntungan. Adapun juga
Wanprestasi tidak mengenal tuntutan ganti rugi Immateriil karena pada dasarnya ganti rugi immateriil
hanya boleh diterima dalam perbuatan melanggar hukum yang mana apabila dari Pasal 1365 BW sampai
dengan Pasal 1380 BW apabila ditafsirkan maka kerugian yang dapat diterima seseorang yang melakukan
perbuatan melanggar hukum dapat dikenai ganti rugi immaterial.

Adapun juga terkait dengan sita jaminan. Pada kasus ini sita jaminan yang digunakan yaitu Sita jaminan
terhadap harta benda milik tergugat (conservatoir beslag), yang dimana sita ini dilakukan terhadap harta
benda milik dari tergugat. Sita jaminan tersebut dilakukan karena penggugat merasa khawatir akan
mencari akal menggelapkan atau mengasingkan harta kekayaannya pada saat berlangsungnya dilakukan
proses pemeriksaan perkara oleh tergugat. Tetapi seiring jalannya persidangan tergugat tidak terdapat
sangka yang beralasan tergugat untuk mencari akal akan menggelapkan atau hendak mengalihkan harta-
hartanya. Maka dari itu, sebagaimana syarat meletakkan sita jaminan menurut pasal 227 HIR sita jaminan
tersebut ditolak.

Dari pertimbangan hukum hakim tersebut diatas, maka yang dapat meringankan sebuah hukuman kepada
tergugat, putusan serta merta (Uitvoerbaar bij voorraad) yang diajukan oleh penggugat ditolak karena
majelis hakim berpendapat belum memenuhi syarat untuk menjalankan putusan serta merta (Uitvoerbaar
bij voorraad) tersebut. Syarat dilaksanakannya putusan serta merta yaitu terdapat pada SEMA No. 3
Tahun 2000. Ada tiga syarat yang harus dipenuhi untuk dapat dilaksanakan putusan serta merta, Pertama,
para hakim harus betul-betul dan sungguh-sungguh dalam mempertimbangkan dan memperhatikan serta
mentaati syarat-syarat yang harus dipenuhi sebelum mengabulkan putusan serta merta. Kedua, tentang
keadaan-keadaan tertentu dapat dijatuhkannya putusan serta merta. Selain keadaan yang sudah diatur
Pasal 18 ayat (1) dan 191 ayat (1) RBG, keadaan tertentu yang dimaksud adalah gugatan tentang hutang-
piutang yang jumlahnya sudah pasti dan tidak dibantah. Juga gugatan tentang sewa-menyewa tanah,
rumah, gedung dan lain-lain, dimana hubungan sewa-menyewa sudah habis, atau penyewa terbukti
melalaikan kewajibannya sebagai Penyewa yang beritikad baik.

Hal ini berkaitan dengan Pertimbangan Majelis Hakim Putusan Nomor 235/Pdt.G/2017/PN JKT PST.
Penulis berpendapat secara keseluruhan putusan tersebut, bahwa putusan yang dilakukan oleh Majelis
Hakim Pengadilan Negeri Jakarta Pusat sudahlah benar, dan penulis pun sependapat dengan putusan dari
Majelis Hakim. Hal ini dikarenakan sudah sesuai dengan peraturan perundangundangan seperti tentang
Perjanjian dan Wanprestasi, dan adil untuk kedua belah pihak yang berlaku dengan mengacu kepada
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, dan juga memperhatikan unsur-unsur, barang bukti, dan fakta
yang ada diajukan ke persidangan. Selain itu putusan serta merta (Uitvoerbaar bij voorraad) yang
diajukan oleh penggugat ditolak karena majelis hakim berpendapat belum memenuhi syarat untuk
menjalankan putusan serta merta (Uitvoerbaar bij voorraad) tersebut.

2. Akibat Hukum Terhadap Putusan Mahkamah Agung Nomor 213 K/Pdt/2020

Akibat hukum adalah suatu tindakan yang dilakukan untuk memperoleh suatu akibat yang dikehendaki
oleh pelaku dan yang diatur oleh hukum. Tindakan yang dilakukannya merupakan tindakan hukum yakni
tindakan yang dilakukan guna memperoleh suatu akibat yang dikehendaki hukum.11

Pihak-pihak yang mengikatkan diri pada sebuah perjanjian harus tunduk dan patuh terhadap perjanjian
tersebut kecuali kemudian hari perjanjian tersebut dinyatakan batal, karena perjanjian adalah hukum bagi
para pihak yang nengikatkan diri pada perjanjian tersebut (pacta sun servanda). Pembatalan perjanjian
tidak bisa dilakukan oleh salah satu pihak saja, melainkan sebuah consensus kedua belah pihak.

Wanprestasi diatur dalam Pasal 1238 – 1244 KUH Perdata. Wanprestasi timbul apabila salah satu pihak
tidak melakukan apa yang diperjanjikan, misalnya ia lalai atau ingkar janji. Dalam kesepakatan itu
terdapat sesuatu yang diperjanjikan yang menjadi kewajiban untuk dilaksanakan. Paling mudah untuk
menetapkan seseorang melakukan wanprestasi adalah dalam perjanjian yang bertujuan untuk tidak
melakukan suatu perbuatan apabila orang itu melakukannya berarti ia melanggar perjanjian atau
melakukan wanprestasi.

Akibat hukum dari putusan Mahkamah Agung Nomor 213 K/Pdt/2020 terhadap para pihak adalah
menyatakan bahwa Tergugat telah melakukan Wanprestasi kepada Pengugat. Majelis hakim Mahkamah
Agung menguatkan Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat Nomor 235/Pdt.G/2017/PN JKT PST yang
dikuatkan oleh Pengadilan Tinggi DKI Jakarta dengan Putusan Nomor 435/PDT/2018/PT.DKI., yang
menyatakan dalam amar putusannya bahwa Majelis hakim Mahkamah Agung menguatkan Putusan
Pengadilan Negeri Jakarta Pusat Nomor 235/Pdt.G/2017/PN JKT PST, tanggal 26 April 2017,
memberikan putusan mengabulkan sebagian yang menyatakan memberikan amar sebagai berikut:

1. Mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebagian ;

2. Menyatakan Tergugat telah melakukan Wanprestasi kepada Pengugat ;
3. Menghukum Tergugat untuk membayar ganti kerugian materil kepada Penggugat sebesar
Rp.1.837.500.000,- (satu milyar delapan ratus tiga puluh tujuh juta lima ratus ribu rupiah)
ditambah bunga 6% (enam persen) per tahun terhitung sejak gugatan didaftarkan di Kepaniteraan
Pengadilan Negeri Jakarta Pusat sampai dengan putusan ini mempunyai kekuatan hukum tetap
(inkracht van gewijsde) ;
4. Menghukum Tergugat untuk membayar biaya perkara sebesar Rp.416.000,- (empat ratus enam
belas ribu rupiah) ;
5. Menolak gugatan selain dan selebihnya ;

Berdasarkan analisis, dalam perjanjian antara PT. Indomarco Prismatama dan Edward Marpaung telah
disepakati dengan dibuat oleh dan dihadapan Yani Indrawaty Wibwa, S.H. Notaris di Jakarta
11
R. Soeroso, 2015, Pengantar Ilmu Hukum, Jakarta, Sinar Grafika, hlm. 294
sebagaimana dituangkan dalam Akta Sewa Menyewa No. 02 pada tanggal 7 Agustus 2014. Dengan
perjanjian tersebut tertuang pokok perjanjian antara Pengugat dengan Tergugat yaitu menjamin
Penggugat agar tidak mendapat ganggua dari siapapun dan/atau pihak manapun atas tanah dan bangunan
objek sewa tersebut. Tetapi seiring berjalannya waktu Penggugat mendapat gangguan dari pihak ketiga
yaitu Robert L. Dewa yang mengklaim sebagai kuasa dari pemilik tanah dan bangunan yang sah yaitu
David Mussry yang meminta mengosongkan lokasi, jika tidak akan melakukan penyegelan. Tindakan
pertama yang dilakukan Robert L. Dewa yaitu memagar dan menutup jalan masuk di depan toko milik
Penggugat secara sepihak. Untuk meghindari kerugian yang lebih besar, penggugat terpaksa
mengosongkan bangunan objek sewa (Toko Tutup), dan Penggugat beberapa kali melaporkan tindakan
tersebut kepada Tergugat, namun tergugat berusaha menghindar dari tanggung jawabnya dan tidak
berupaya menjaga dan mempertahankan hak penggugat sebagai penyewa dari tekanan dan intimidasi dari
pihak lain.

Akibat dari hal tersebut terbukti bahwa Tergugat melakukan Wanprestasi. Ketentuan Wanprestasi telah
diatur dalam Pasal 1243 Kitab Undang – Undang Hukum Perdata, yang menyatakan: “Penggantian biaya,
kerugian dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan mulai diwajibkan, bila debitur, walaupun
telah dinyatakan Ialai, tetap Ialai untuk memenuhi perikatan itu, atau jika sesuatu yang harus diberikan
atau dilakukannya hanya dapat diberikan atau dilakukannya dalam waktu yang melampaui waktu yang
telah ditentukan.”

Dalam hal ini Tergugat memiliki hak untuk mengajukan upaya hukum karena tidak puas dan/atau
keberatan dan tidak sependapat atas adanya putusan hakim yang dianggap tidak memenuhi rasa keadilan.
Dalam hal ini Tergugat mengajukan upaya hukum sebanyak dua kali yaitu banding di Pengadilan Tinggi
DKI Jakarta dengan putusan Nomor 435/PDT/2018/PT.DKI, lalu Tergugat merasa tidak puas dengan
Putusan Pengadilan Tinggi maka mengajukan upaya hukum banding kepada Mahkamah Agung dengan
Putusan Mahkamah Agung Nomor 213 K/Pdt/2020. Selain itu juga tergugat berhak untuk menerima ruko
seperti sediakala karena sudah di renovasi sebagai minimarket sesuai dengan kebutuhan dan keinginan
penguggat. Selain itu Tergugat memiliki kewajiban untuk ganti-kerugian yang terdapat pada ketentuan
Pasal 1246 KUH Perdata yang sebagaimana dimaksud yaitu: Penggantian biaya, yang dibayarkan oleh
pihak tergugat yaitu Rp.1.837.500.000, dengan perincian pengembalian kontrak sisa uang sewa sejak toko
ditutup adalah tiga tahun dari sisa masa kontrak dikalikan uang sewa dengan harga per tahun
Rp.500.000.000 sehingga total sebesar Rp.1.500.000.000. selain itu juga Penggugat melakukan renovasi
bangunan agar sesuai untuk peruntukannnya yaitu toko minimarket Indomaret yang mengeluarkan biaya
renovasi sejumlah Rp.325.000.000.

Lalu penggantian-kerugian Rugi, ketika penutupan toko, pembongkaran barangbarang milik penggugat
yaitu pembongkaran AC, list plang, lampu, billboard, rolling door, pintu kaca, pembongkaran brangkas,
dan pengangkutan barang-barang seperti rak dan lain sebagainya dari lokasi yaitu sebesar Rp.12.500.000.
Bunga, pertimbangan hakim adalah bahwa mengenai tuntutan agar kerugian materil tidak dapat
dikabulkan karena tidak diperjanjikan sebelumnya. Maka dari itu, majelis hakim mengabulkan bunga
moratoir sebanyak 6% pertahun terhitung sejak gugatan didaftarkan di kepaniteraan Pengadilan Negeri
Jakarta Pusat sampai dengan putusan berkekuatan hukum tetap. Bunga moratoir merupakan subsider dari
majelis hakim itu sendiri, dan bunganya lebih kecil dari gugatan oleh penggugat yang dimana menuntut
bunga 2% perbulannya. Hal ini dijelaskan bahwa Bunga moratoir menurut pasal 1250 KUH Perdata
bunga moratoir adalah bunga yang diharapkan menjadi keuntungan dari pihak penggugat atas akibat dari
kelalaian suatu prestasi dari pihak tergugat dan juga bunga moratoir di jadikan sebagai hukuman yang
harus dibayarkan atas kelalaian yang telah dilakukan.

3. Hambatan Dalam Amar Putusan Nomor 213 K/Pdt/2020

Eksekusi dilakukan setelah putusan Hakim menjatuhkan putusannya dan putusan Hakim tersebut telah
berkuatan hukum tetap (Incracht van gewisde) yang bersifat penghukuman (condemnatoir) yang
dilakukan secara paksa, dan kedua pihak tidak melakukan upaya hukum banding dan kasasi. Tetapi
eksekusi tidak dapat dilakukan karena terdapat melakukan upaya hukum banding dan kasasi, yang dimana
hal ini merupakan sebuah hambatan dalam putusan Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat untuk
melaksanakan eksekusi.

Dalam hal ini pada putusan tingkat pertama pada Pengadilan Negeri Jakarta Pusat dengan Putusan Nomor
235/Pdt.G/2017/PN JKT PST menyatakan bahwa menghukum Tergugat untuk membayar ganti kerugian
materil kepada Penggugat sebesar Rp.1.837.500.000,- (satu milyar delapan ratus tiga puluh tujuh juta
lima ratus ribu rupiah) ditambah bunga 6% (enam persen) per tahun, serta membayar biaya perkara
pengadilan. Lalu tergugat melakukan Upaya hukum banding dan kasasi tersebut dilakukan karena pihak
Tergugat yaitu Edward Marpaung merasa tidak puas atas adanya putusan hakim yang dianggap tidak
memenuhi rasa keadilan. Pada putusan tingkat pertama sebenarnya pihak penggugat selaku PT.
Indomarco Prismatama memberikan petitum agar dapat meminta diberikan kepada majelis hakim untuk
mengabulkan putusan serta merta yang merupakan sebuah putusan yang dijatuhkan dapat langsung
dieksekusi meskipun putusan tersebut belum memperoleh kekuatan hukum tetap, namun ditolak oleh
hakim karena tidak ada urgensi sebagaimana Syarat agar dapat dilaksanakannya putusan serta merta.
Hasil dari Pengadilan tingkat pertama pihak tergugat dinyatakan telah melakukan wanprestasi dan
bersalah atas perjanjian Akta Perjanjian Sewa Menyewa No.02 tertanggal 7 Agustus 2014 maka dari itu
Majelis Hakim mengadili dengan amar mengabulkan sebagian atas gugatan oleh Penggugat kepada
Tergugat. Hasil dari banding dan kasasi tersebut majelis hakim menilai putusan perkara a quo sudah tepat
dan benar dan berkeadilan kepada kedua belah pihak maka dalam hal ini hukuman yang harus dijalankan
kembali kepada putusan awal yaitu putusan nomor Putusan Nomor 235/Pdt.G/2017/PN JKT PST, dan
eksekusi di lakukan setelah kasasi pada Putusan Nomor 213 K/Pdt/2020 telah selesai. Pada putusan kasasi
tersebut telah selesai sudah bekekuatan kekuatan hukum tetap (Incracht van gewisde) karena tidak ada
upaya hukum lagi seperti peninjauan kembali (PK) sebagaimana harus di ajukan dalam 180 hari dari
putusan kasasi dikeluarkan.

C. KESIMPULAN

Berdasarkan beberapa penjelasan diatas, dapat disimpulkan bahwa :

1. Pertimbangan majelis hakim Mahkamah Agung dalam menjatuhkan vonis bahwa tergugat telah
melakukan wanprestasi dan majelis hakim membenarkan bahwa gugatan dari Penggugat yaitu PT.
Indomarco Prismatama terkait wanprestasi perjanjian sewa-menyewa dengan Akta Sewa Menyewa No.
02 pada tanggal 7 Agustus 2014 dibuat oleh dan dihadapan Yani Indrawaty Wibawa, S.H. Notaris di
Jakarta yang dilakukan oleh Tergugat yaitu Edward Marpaung. Tindakan yang merupakan kelalaian
wanprestasi adalah berupa tidak dilaksanakannya secara penuh apa yang diperjanjikan pada akta
perjanjian sewa-menyewa tersebut. secara keseluruhan putusan tersebut, bahwa putusan yang dilakukan
oleh Majelis Hakim Mahkamah Agung sudahlah benar, dan penulis pun sependapat dengan putusan dari
Majelis Hakim Mahkamah Agung yang memeriksa perkara Judex Jurist. Hal ini dikarenakan sudah sesuai
dengan peraturan perundang-undangan seperti tentang Perjanjian dan Wanprestasi, dan adil untuk kedua
belah pihak yang berlaku dengan mengacu kepada Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, dan juga
memperhatikan unsur-unsur, barang bukti, dan fakta yang ada diajukan ke persidangan Pengadilan Negeri
Jakarta Pusat dan Pengadilan Tinggi DKI Jakarta. Maka dari itu majelis hakim menghukum Tergugat
untuk membayar ganti kerugian materil kepada Penggugat sebesar Rp.1.837.500.000,- (satu milyar
delapan ratus tiga puluh tujuh juta lima ratus ribu rupiah) ditambah bunga 6% (enam persen) per tahun,
serta membayar biaya perkara pengadilan.

2. Tindakan yang dilakukannya merupakan tindakan hukum yakni tindakan yang dilakukan guna
memperoleh suatu akibat yang dikehendaki hukum. Dengan demikian akibat hukum dari putusan
Mahkamah Agung Nomor 213 K/Pdt/2020 terhadap para pihak adalah menyatakan bahwa Tergugat telah
melakukan Wanprestasi kepada Pengugat, hal tersebut terbukti bahwa Tergugat melakukan Wanprestasi.
Maka dari itu Tergugat harus gantikerugian yang terdapat pada ketentuan Pasal 1246 KUH Perdata yang
dimana meliputi ganti-kerugian, biaya yang mengganti-kerugian segala pengeluaran atau ongkos yang
telah dikeluarkan. Majelis hakim Mahkamah Agung menguatkan Putusan Pengadilan Negeri Jakarta
Pusat Nomor 235/Pdt.G/2017/PN JKT PST yang dikuatkan oleh Pengadilan Tinggi DKI Jakarta dengan
Putusan Nomor 435/PDT/2018/PT.DKI., yang menyatakan dalam amar putusannya bahwa Majelis hakim
Mahkamah Agung menguatkan Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat Nomor 235/Pdt.G/2017/PN JKT
PST, tanggal 26 April 2017

3. Hambatan dalam amar putusan yaitu Bahwa dalam hal ini eksekusi tidak dapat dilakukan karena
terdapat melakukan upaya hukum banding dan kasasi, yang dimana hal ini merupakan sebuah hambatan
dalam putusan Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat untuk melaksanakan eksekusi. Upaya hukum
banding dan kasasi tersebut dilakukan karena pihak Tergugat yaitu Edward Marpaung merasa tidak puas
atas adanya putusan hakim yang dianggap tidak memenuhi rasa keadilan. Hasilnya hukuman yang harus
dijalankan kembali kepada putusan awal yaitu putusan nomor Putusan Nomor 235/Pdt.G/2017/PN JKT
PST, dan eksekusi di lakukan setelah kasasi pada Putusan Nomor 213 K/Pdt/2020 telah selesai. Pada
putusan kasasi tersebut telah selesai sudah bekekuatan kekuatan hukum tetap (Incracht van gewisde)
karena tidak ada upaya hukum lagi seperti peninjauan kembali (PK) sebagaimana harus di ajukan dalam
180 hari dari putusan kasasi dikeluarkan.
 DAFTAR PUSTAKA

Abdullah, M Zen. 2017. Kajian Yuridis Terhadap Syarat Sah Dan Unsur – Unsur Dalam Suatu Perjanjian.
Jurnal Specialis. (11): 20-25

Hartati, Syafrida Ralang. 2021. Hambatan Dalam Eksekusi Perkara Perdata. ADIL: Jurnal Hukum. 12(1):
89-106.

H.S, Salim. 2005. Perkembangan Hukum Kontrak Innominaat di Indonesia. Jakarta: Sinar Grafika.

Hariri, Wawan Muhwan. 2011. Hukum Perikatan. Bandung: Cv. Pustaka Setia.

Ibrahim, Johannes dan Lindawaty Sewu. 2004. Hukum Bisnis Dalam Perspektif Manusia Modern.
Jakarta: PT. Refika Aditama.

Kusmayanti, Hazar, Sherly Ayuna Putri, dan Linda Rahmainy. 2019. Praktik Penyelesaian Sengketa Di
Pengadilan Agama Melalui Sidang Keliling Dikaitkan Dengan Prinsip Dan Asas Hukum Acara
Perdata. ADHAPER: Jurnal Hukum Acara Perdata. 4(2): 145-161.

Manik, Daniel Wanjar. 2018. Skripsi “Analisis Yuridis Pembatalan Hak Sewa Bangunan Oleh Pemilik
Tanah Terhadap Ruko Yang Dibangun Oleh Orang Lain (Studi Putusan No:
227/Pdt.G/2012/PN.Medan)”. Medan. Universitas HKBP Nommensen.

Moertiono, R Juli. 2019. Perjanjian Kerjasama Dalam Bidang Pengkaryaan Dan Jasa Tenaga Kerja
Antara
PT. Sinar Jaya Pura Abadi Dan PT. Asianfast Marine Industries. Jurnal Hukum Kaidah: Media
Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat. 18(3): 124-140

N.F., Shella Laily. 2012. Skripsi “Eksekusi Sita Jaminan (Conservatoir Beslag) Terhadap Tanah Dan
Bangungn Rumah Diatasnya Yang Telah Mejadi Objek Hak Tanggungan (Stdi Kasus Di
Pengadilan Negeri Kepanjen)”. Malang. Universitas Brawijaya

Nurhidayati, Siti. 2020. Akibat Hukum Pembatalan Akta Perjanjian Bagi Hasil (Studi Putusan Nomor 873
PK/Pdt/2017). Jurnal Hukum dan Kemasyarakatan Al-Hikmah. 1(2): 13-29.

Pradnyawati, I Negah Laba. 2018. Tinjauan Yuridis Mengenai Perlawanan Pihak Ketiga (Derden Verzet)
Terhadap Putusan Verstek. Jurnal Lingkungan & Pembangunan. 2(1): 25-33.

Prihwaskito, Paulus Tomy, Ery Agus Priyono, dan Dewi Hendrawati. 2016. Tinjauan Yuridis Perjanjian
Sewa Menyewa Depo Container Yard PT. Kawasan Berikat Nusantara Persero (Studi Kasus
Putusan MA No. 116/PK/Pdt/2015). Jurnal Hukum Diponegoro. 5(4): 1-18.