BAB 4

ANALISA DAN PEM BAHASAN

4.1

Gambaran Umum Lokasi Penelitian

Objek pen elitian pada skr ipsi ini adalah Rumah Susun Sewa Rem poa
Jakarta.

Gam bar 4.1 Rumah Susun Sewa Rem poa Jakarta

42

43

4.1.1

Data Penelitian
Nama Ban gunan

: Rum ah Susun Sewa Rempoa Jakarta

Lokasi Ban gunan

: DKI Jakarta

Pemilik Bangunan

: KEMENTRI AN PEKERJAAN UMUM

DIREKTORAT JENDRAL CIPTA KARYA

Konsultan Perencana

4.1.2

: PT. INDAH KARYA

Data Teknis Bangunan

Luas lahan pada Rum ah Susun Sewa Rempoa Jakarta adalah 5.011,58
2

m , luas bangunan lantai dasar Rum ah Susun Sewa Rempoa Jakarta adalah
1.037,995 m2, dan luas bangunan total Rum ah Susun Sewa Rempoa Jakarta
2

adalah 12.835,92 m . Jum lah tower pada Rumah Susun Sewa Rem poa Jakarta
adalah sebanyak 1 to wer dimana jumlah lantainya adalah 10 lantai, lantai
dasar digunak an sebagai f asilitas um um dan so sial dan 2-10 sebagai tem pat
hunian. Dimana jumlah un it pada Rumah Susun Sewa Rem poa Jakarta adalah
90 unit untuk tipe 24, dan 144 unit untuk tipe 36. Dim ana Rumah Susun
Sewa Rem poa Jakarta memiliki um ur ban gunan selama 50 tahun.
Sistem yang diterapkan dalam analisa gedun g ini menggunakan
rangka terbuk a dengan material beton bertulang. Sistem strukt ur adalah
sistem open fram e yang terdiri dari balok dan kolom ban gun an den gan
struktur ran gka penah an momen (SRPM). Ban gun an Gedung Rumah Susun
Sewa Rem poa Jak arta ini m erup akan bangunan yang beratur an dan persegi
sehingga sangat baik dalam ketahanan terhadap gay a yan g ditimbulkan o leh
gem pa. Selain komponen balok dan ko lom gedun g ini juga dipasang

44

komponen din din g geser y an g berfun gsi untuk m ember ikan ketahanan
terhadap gaya gem pa.
a. Dim ensi Komponen Kolom yang digunak an
-

Lt. Dasar s/d Lt. 6

: K 400 x 600 mm

Lt. 7 s/d Lt. Top

: K 400 x 500 mm

b. Dim ensi Komponen Balok yang digunakan

-

Lt. 2 s/d Lt. Top

: B 300 x 450, BA 200 x 400

c. Dim ensi Komponen Pelat

-

Pelat Lantai

: tebal 120 mm

Pelat Roof Gar den

: tebal 150 mm

Pelat Rooftank

: tebal 150 mm

Untuk sarana dan utilitas yan g disediakan pada Rumah Susun Sewa
Rem poa Jakarta m encak up :
a. Sarana terdiri dar i :
-

Tempat parkir kendaraan pengun jun g dan tamu, yaitu unt uk kapasitas
160 unit m otor dan 38 unit m obil

Tempat ibadah bagi m ayoritas agama pen gh uni (musholah)

Ruang ser ba guna / tempat pertem uan um um

Kio s, m inimarket, laundry, dan lain-lain

b. Sarana utilitas ter diri dari :

-

Jaringan air bersih

Jaringan listrik

Pemadam kebakar an

Sistem keamanan

45

Untuk p en gelo laan Rumah Susun Sewa Rem poa Jakarta m emiliki staf
badan pen gelola dan tenaga contract service, yaitu :
a. Staf Badan Pen gelola
-

14 orang badan pengelola

7 orang badan op ration

b. Tenaga Contra ct Service

4.2

25 orang p etugas kebersihan

10 orang p etugas keam anan

Perbandingan Pekerjaan Antara Metode Konvensional dan Metode

Pracetak
Hasil biaya kon struk si pada m etode kon struk si konven sional dan
metode konstr uksi pracetak didapat dari hasil p erhitungan Ren cana An ggaran
Biaya den gan mengacu p ada SNI Analisa Biaya Kon struksi (ABK) Bangunan
Gedun g Dan Per umahan dan RSNI Tata Cara Perhit un gan Har ga Sat uan
Pekerjaan Beton Pracetak Untuk Konstr uksi Bangunan Gedun g. Setiap
pekerjaan pada komponen struktur yaitu kolom, balok dan pelat den gan
metode konstr uksi konvensional dan m etode kon struksi pr acetak terdapat
perbedaan. Di bawah ini adalah pek erjaan-peker jaan p ada kom ponen kolom,
balok dan pelat pada kedua m etode :

46

Tabel 4.1 Pek erjaan Pada Komponen Kolom , Balok Dan Pelat Pada Metode
Konstruksi Konv ensional Dan Meto de Konstr uksi Pracetak
Jenis Komponen

P eke rjaan

Konvensional
1. Beton
2. Baja Tula ngan
3. Bekisting (u/ 3x pakai)

Kolom

1. Beton
2. Baja Tula ngan
3. Bekisting (u/ 3x pakai)

Balok

1. Beton
2. Baja Tula ngan
3. Bekisting (u/ 3x pakai)
Pe lat

4.2.1

Pracetak
I. PRODUKSI
1. Beton
2. Baja Tulangan
3. Buat Bekisting (u/ 10-12x pakai)
4. Bongkar Pasang Bekisting
5. Pipa Grouting
II. ERECTION
1. Langsir Kolom
2. Erection
III. JOINT
1. Grouting
2. Upah Grouting
I. PRODUKSI
1. Be ton
2. Ba ja Tulangan
3. Buat Bekisting (u/ 10-12x pakai)
4. Bongkar Pasang Bekisting
II. ERECTION
1. Langsir Balok
2. Erection
III. JOINT
1. Grouting
2. Upah Mix Grouting
3. Be kisting Joint
4. Upah S ambungan Joint
I. PRODUKSI
1. Be ton
2. Ba ja Tulangan
3. Bekisting (u/ 5x pakai)
4. Bongkar Pasang Bekisting
II. ERECTION
1. Langsir Plat
2. Erection

Estimasi Biaya Konstruksi Metode Konvensional

Biaya kon struksi pada m etode konven sion al didapat dari Rencana
An ggaran Biaya ( RAB) (terlampir) den gan analisa har ga satuan kota Jakarta
tahun anggaran 2011 dan m en gacu pada SNI Analisa Biaya Konstr uksi

47

(ABK) Bangunan Gedun g Dan Per um ahan, contoh analisa har ga satuan
pekerjaan konven sional dapat dilihat pada tabel-tabel di bawah ini :
3

Tebal 4.2 Analisa Har ga Sat uan Beton Siap Pakai (readym ix), Volume 1 m ,
Mutu fc = 31,2 Mpa ( K 350 )
Harga Bahan/
Upah

Macam Pekerjaan Satuan Koefisien

Bahan
Readymix
Upah
Pekerja
Tukang batu
Kepala tuk ang
Mandor
Total

Jumlah Harga
Bahan

1.000

Rp 787,405 .00 Rp 787,405.0 0

OH
OH
OH
OH

1.000
0.117
0.140
0.064

Rp 55,798 .00
Rp 83,145 .00
Rp 95,726 .00
Rp 108,296 .00

Jumlah Harga
Upah

Rp
Rp
Rp
Rp
Rp 787,405.0 0 Rp

5 5,798.00
9,700.25
1 3,401.64
6,967.04
8 5,866.93

Total

Rp 873,271.93

Tabel 4.3 Analisa Har ga Satuan Mem buat 1 m Bekisting Untuk Kolom
Beton Konv ensional (3 kali p akai)
Macam P ekerjaan

Satuan Koe fisien

Bahan
Kayu terentang/Mera nti (MC)
Paku bia sa 2" - 5"
Minyak bekisting
Balok kayu borne o
Plywood tebal 9 mm
Dolken kayu galam 8-10 / 4 m
Upah
Peke rja
Tukang kayu
Kepala tukang
Mandor
Total

H arga Ba han/
U pah

Jumla h Harga
Bahan
Rp 103,880.00
Rp
5,200.00
Rp
1,700.00
Rp 36,825.00
Rp 42,262.50
Rp 50,000.00

m
kg
ltr
m
lbr
btg

0.040
0.400
0.200
0.015
0.350
2.000

Rp 2,597,000.00
Rp
13,000.00
Rp
8,500.00
Rp 2,455,000.00
Rp 120,750.00
Rp
25,000.00

OH
OH
OH
OH

0.300
0.330
0.033
0.006

Rp
Rp
Rp
Rp

55,798.00
83,145.00
95,726.00
108,296.00
Rp

Jumla h Harga
Upa h

Rp
Rp
Rp
Rp
59,966.88 R p

16,739.40
27,437.85
3,158.96
649.78
47,985.98

Total

Rp 107,952.86

Tebal 4.4 Analisa Harga Sat uan Pembesian 1 k g Den gan Besi Ulir
Macam Pekerjaan
Bahan
Besi beto n ( p olos/ulir )
Kawat beton
Upah
Pekerja
Tukang besi
Kepala tuk ang
Mandor
Total

Satuan Koefisien

Harga Bah an/

Upah

kg
kg

1.05 0
0.01 5

Rp
Rp

OH
OH
OH
OH

0.00 7
0.00 7
0.00 07
0.00 03

Rp 55,79 8.00
Rp 83,14 5.00
Rp 95,72 6.00
Rp 108,29 6.00

Jumlah Harga
Bahan

8,20 0.00 Rp
12,50 0.00 Rp

Rp

Jumlah Harga
Upah

Total

8,610.0 0
187.5 0
Rp
Rp
Rp
Rp
8,797.5 0 Rp

390 .59
582 .02
67 .01
32 .49
1,072 .10 Rp

9,869.6 0

Dari contoh analisa har ga sat uan pekerjaan konven sional di atas,
maka dapat dihit ung Rencana Anggaran Biaya (RAB) Rumah Susun Sewa

48

Rempoa Jakarta untuk sistem konvensional den gan analisa har ga sat uan kota
Jakarta tah un anggar an 2011, dapat dilihat pada tebel berik ut :
Tabel 4.5 Perh itun gan RAB Metode Kon struksi Konven sion al
NO.
I.
II.

URA IAN PEKERJAAN

PEKERJAAN PERSIAPAN
PEKERJAAN STRUKTUR
II.1. PEKERJAAN STRUKTUR BAWAH
A
B
C
D
E
F
G
II.2.
A.
B.
C.
D.
E.
F.
G.
H.
I.
J.
F.
G.
II. 3

III.

IV.
V.

TOTAL HARGA

PEKE RJAAN STRUKTUR

PEKE RJAAN STRUKTUR
PEKE RJAAN STRUKTUR
PEKE RJAAN STRUKTUR

PONDASI
PILE CAP
TIE BEAM
PELAT LT .DASAR

PEKE RJAAN STRUKTUR PIT LIFT

PEKE RJAAN TANAH
SEWA TOWER CRANE
PEKERJAAN STRUKTUR ATAS (UPPER STRUCTUR E)
PEKE RJAAN STRUKTUR LT.DASAR
PEKE RJAAN STRUKTUR LT. 2
PEKE RJAAN STRUKTUR
PEKE RJAAN STRUKTUR
PEKE RJAAN STRUKTUR
PEKE RJAAN STRUKTUR
PEKE RJAAN STRUKTUR

LT.
LT.
LT.
LT.
LT.

3
4
5
6
7

PEKE RJAAN STRUKTUR LT. 8

PEKE RJAAN STRUKTUR LT. 9
PEKE RJAAN STRUKTUR LT. 10
PEKE RJAAN STRUKTUR LT.DAK
PEKE RJAAN STRUKTUR LT.TOP
PEKERJAAN STRUKTUR GWT

A. PEKE RJAAN STRUKTUR GWT

PEKERJAAN ARSITEKTUR
A PEKE RJAAN DINDING
B PEKE RJAAN FINISHIN G LAN TAI
C PEKE RJAAN FINISHIN G T ANGGA
D PEKE RJAAN PINTU DAN JENDE LA (Termsk Accessories & alat bantu)
E PEKE RJAAN PLAFOND
F PEKE RJAAN PENGE CE TAN
G PEKE RJAAN SANIT AIR
H. PEKE RJAAN LAIN-LAIN
PEKERJAAN MEKANIKAL ,ELEKTRIKAL DAN PLUMBING
PEKERJAAN GR OUNTANK DAN SEPTIKTANK

Rp
Rp
Rp
Rp
Rp

1,070,544,905.34
13,188,759,092.99
3,907,027,861.34
2,474,140,000.00
335,096,635.81

Rp
Rp
Rp
Rp
Rp

328,373,741.37
188,101,359.54
37,281,016.06
36,323,682.60
507,711,425.96

Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp

9,281,731,231.65
514,453,324.23
932,553,062.23
932,553,062.23
912,166,843.41
912,166,843.41

Rp
Rp
Rp
Rp
Rp

912,166,843.41
852,131,283.26
852,131,283.26
852,131,283.26
852,131,283.26

Rp
Rp
Rp

678,583,343.54
78,562,776.15
598,431,597.34

598,431,597.34
11,747,984,886.96
2,857,839,478.80
2,481,094,712.47
472,248,993.75
2,984,189,921.88
775,843,495.01
933,977,757.42
523,375,958.80
719,414,568.83
15,752,468,953.17
673,886,523.68
TOTAL :
asuransi 0.2% dari total sebelum PPN yang dibulatkan :
DIBULATKAN :
Jasa 10 % dari total dibulatkan :
PPN 10 % dari total dibulatkan :
TOTAL + PPN 10% :

4.2.2

Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp

Rp
Rp

1,070,544,905.34
13,188,759,092.99

Rp

598,431,597.34

Rp

11,747,984,886.96

Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp

15,752,468,953.17
673,886,523.68
43,032,075,959.48
86,064,152.00
43,032,076,000.00
4,303,207,600.00
4,303,207,600.00
51,638,491,200.00

Estimasi Biaya Konstruksi Metode Pracetak

Untuk biay a konstruksi pada metode Pracetak didapat dari Rencana
An ggaran Biaya ( RAB) (terlampir) den gan analisa har ga satuan kota Jakarta
tahun anggaran 2011 dan mengacu pada RSNI Tata Cara Perh itun gan Har ga
Satuan Pekerjaan Beton Pracetak Untuk Konstr uksi Bangunan Gedung

49

(terlam pir), contoh analisa har ga sat uan p ekerjaan pr acetak dapat dilihat pada
tabel-tabel berikut ini :
3

Tebal 4.6 Analisa Har ga Sat uan Beton Siap Pakai (readym ix), Volume 1 m ,
Mutu fc = 31,2 Mpa ( K 350 )
Macam Pekerjaan

Satuan Koefisien

Bahan
Ready mix K350
Total

m3

Harga Bahan/
Upah

1.000

Jumlah Harga
Bahan

Jumlah Harga
Upah

Total

Rp516,171.62 Rp 516,171.62
Rp 516,171.62

Rp 516,171.62

Tabel 4.7 Analisa Harga Sat uan Upah Tuan g/Tebar Beton 1 bh Komponen
Untuk Kolom Pracetak
Macam Pekerjaan

Satuan Koefisien

Pekerja
Tukang batu
Kepala tukang
Mandor
Total

OH
OH
OH
OH

0.198
0.033
0.003
0.010

Harga
Bahan/upah
Rp55,798.00
Rp83,145.00
Rp95,726.00
Rp108,296.00

Jumlah Harga
Bahan

Jumlah Harga
Upah
Rp 11,048.00
Rp
2,743.79
Rp
287.18
Rp
1,082.96
Rp 15,161.93

Total

Rp

15,161.93

Tabel 4.8 Analisa Har ga Satuan Mem buat 1 m Bekisting Untuk Kolom
Beton Pracetak (10 kali s. d. 12 kali)
Macam Pekerjaan
Bahan
Kaso 5/7
Phenol film 12 mm
Paku (5 s.d. 7) cm
Dyn abolt 12 (10 s .d. 15) cm
Minyak bekisting
Upah
Pekerja
Tukan g kayu
Kepala tukang
Mandor
Total

Satuan Koefisien

Harga Bahan/
Upah

Jumlah Harga
Bahan

Jumlah Harga
Upah

Total

m3
Lbr
Kg
Bh
L

0.004
0.048
0.046
0.693
0.200

Rp3,573, 800.00
Rp23,000 .00
Rp10,500 .00
Rp2,000. 00
Rp8,500. 00

Rp 14,295.2 0
Rp 1,104.00
Rp
483.00
Rp 1,386.00
Rp 1,700.00

OH
OH
OH
OH

0.004
0.038
0.004
0.001

Rp55,798 .00
Rp83,145 .00
Rp95,726 .00
Rp108,29 6.00

Rp 223.19
Rp 3,159.51
Rp 382.90
Rp 108.30
Rp 18,968.2 0 Rp 3,873.90 Rp 22,842.1 0

50

Tabel 4.9 Analisa Har ga Sat uan Upah Pemasan gan +Bongkar Bek istin g 1 bh
Kom ponen Untuk Kolom Pracetak
Harga Bahan/
Upah

Macam Pekerjaan Satuan Koefisien

Upah
Pekerja
Tukang kayu
Mandor
Total

OH
OH
OH

0.071
0.024
0.005

Jumlah Harga Jumlah Harga

Bahan
Upah

Rp 55,798.00
Rp 83,145.00
Rp 108,296.00

Total

Rp 3,961.66
Rp 1,995.48
Rp 541.48
Rp 6,498.62 Rp 6,498.62

Tabel 4.10 Analisa Har ga Satuan Pembesian 1 kg Den gan Besi Polos Atau
Besi Ulir
Macam Pekerjaan
Bahan
Besi beton (polos/ulir)
Kawat beton
Upah
Pekerja
Tukang besi
Kepala tukang
Mandor
Total

Harga Bahan/
Upah

Satuan Koefisien
kg
kg

1.050
0.015

Rp6,800.00
Rp12,500.00

OH
OH
OH
OH

0.007
0.007
0.001
0.000

Rp55,798.00
Rp83,145.00
Rp95,726.00
Rp108,296.00

Jumlah Harga
Bahan
Rp
Rp

Rp

Jumlah Harga
Upah

Total

7,140.00
187.50

7,327.50

Rp
390.59
Rp
582.02
Rp
67.01
Rp
43.32
Rp 1,082.93

Rp 8,410.43

Tabel 4.11 Analisa Har ga Sat uan Lan gsir 1 bh Komponen Untuk Kolom
Pracetak ( 20 m)
Macam Pekerjaan

Satuan Koefisien

Bahan
Sewa Crane
Unit/hr 0.019
Solar
L
1.897
Up ah
Operator crane
OH
0.019
Pembantu operator crane OH
0.019
Tukang batu
OH
0.038
Pekerja
OH
0.019
Total

Harga Bahan/ Jumlah Harga Jumlah Harga

Upah
Bahan
Upah
Rp
Rp

Rp
Rp

Rp
Rp
Rp 83,145.00
Rp 55,798.00
Rp

Total

Rp
Rp
R p 3,159.51
R p 1,060.16
Rp 4,219.67

Rp 4,219.67

51

Tabel 4.12 Analisa Har ga Sat uan Er eksi 1 bh Komponen Untuk Kolom
Pracetak
Macam Pekerjaan

SatuanKoefisien

Bahan
Unit/hr 0.083
Sewa Crane
Solar
L
8.277
Sewa pipe support
Bh/hr 2.200
Upah
Operator crane pekerja
OH
0.083
Pembantu operator crane OH
0.083
Tukang batu
OH
0.038
Tukang ereksi
OH
0.116
Kepala tukang
OH
0.083
Mandor
OH
0.083
Pekerja
OH
0.019
Total

Harga Bahan/ Jumlah Harga Jumlah Harga

Upah
Bahan
Upah
Rp
Rp
Rp

378.33

Rp
Rp
Rp 83,145.00
Rp 83,145.00
Rp 95,726.00
Rp 108,296.00
Rp 55,798.00

Total

Rp
Rp
Rp 832.33
Rp
Rp
Rp 3,159.51
Rp 9,644.82
Rp 7,945.26
Rp 8,988.57
Rp 1,060.16
Rp 832.33 Rp 30,798.32

Rp 30,798.32

Tabel 4.13 Analisa Harga Sat uan Bah an 1m Gr uoting

Macam Pekerjaan Satuan Koefisien
Bahan
Semen grout
Air
Total

kg
L

Harga Bahan/
Upah

Jumlah Harga
Bahan

Jumlah Harga
Upah

1850.000 Rp 1,640.00 Rp 3,034,000.00

400.000 Rp 300.00 Rp
120,000.00
Rp 3,154,000.00

Total

Rp 3,154,000.00

Tabel 4.14 Analisa Harga Sat uan Upah 1 titik Pekerjaan Grouting Pada Joint
Beton Pracetak
Macam Pekerjaan Satuan Koefisien
Upah
Tukang batu
Kepala tukang
Mandor
Total

OH
OH
OH

0.367
0.074
0.037

Harga Bahan/
Upah

Jumlah Harga
Bahan

Rp 83,145.00
Rp 95,726.00
Rp 108,296.00

Jumlah Harga
Upah
Rp
Rp
Rp
Rp

30,514.22
7,083.72
4,006.95
37,597.94

Total

Rp

37,597.94

Tabel 4.15 Analisa Harga Sat uan Bah an 1 m Grout Campur an

Macam Pekerjaan Satuan Koefisien
Bahan
Semen grout
Screening
Air
Total

kg
kg
L

Harga Bahan/
Upah

Jumlah Harga
Bahan

1200.000 Rp 1,640.00 Rp 1,968,000.00

650.000 Rp 190.00 Rp 123,500.00
350.000 Rp 300.00 Rp 105,000.00
Rp 2,196,500.00

Jumlah Harga
Upah

Total

Rp 2,196,500.00

52

Tabel 4.16 Analisa Har ga Satuan Mem asan g 1 titik Bekisting Joint
Macam Pekerjaan

Satuan Koefisien

Bahan
Kayu kaso 5/7 (lebar 5 c m, tinggi 7 cm) m3
Papan cor
m3
Paku (5 s.d. 7) cm
kg
Upah
Pekerja
OH
Tukang kayu
OH
Kepa la tukang
OH
Mandor
OH
Total

H arga Bahan/
Upah

0.012
0.004
0.264

Rp 3,573,800.00
Rp 2,696,400.00
Rp
10,500.00

0.147
0.147
0.015
0.005

Rp
Rp
Rp
Rp

Jumla h Harga
Bahan
Rp
Rp
Rp

Total

42,885.60
10,785.60
2,772.00

55,798.00
83,145.00
95,726.00
108,296.00
Rp

Jumlah Harga
U pah

56,443.20

Rp 33,750.00
Rp 40,950.00
Rp 47,140.00
Rp 53,330.00
Rp 175,170.00

Rp 231,613.20

Dari contoh analisa har ga satuan pekerjaan pracetak di atas, m aka

dap at dihitung Rencana Anggar an Biaya (RAB) Rumah Susun Sewa Rem poa
Jakarta untuk sistem pracetak den gan analisa har ga sat uan kota Jakarta tahun
anggaran 2011, dapat dilihat pada tebel berik ut :
Tabel 4.17 Perh itungan RAB Metode Konstruk si Pracetak
NO. URAI AN PEKERJAAN
I.
I I.

I II .

I V.
V.

TOTAL HARGA

PEKERJAAN PERSIAPAN
PEKERJAAN ST RUKTUR
I I. 1 PEKERJAAN STRUKTUR B AWAH
A
PEKER JAAN STRUKTUR PONDASI
B
PEKER JAAN STRUKTUR PILE CAP
C
PEKER JAAN STRUKTUR TIE BEAM
D
PEKER JAAN STRUKTUR PELAT LT.DASAR
E
PEKER JAAN STRUKTUR PIT LIFT
F
PEKER JAAN TANAH
G
SEWA TOWER CR ANE
I I. 2
PEKERJAAN STRUKTUR
A
PEKER JAAN STRUKTUR LANTAI DASAR
B
PEKER JAAN STRUKTUR LT. 2
C
PEKER JAAN STRUKTUR LT. 3
D
PEKER JAAN STRUKTUR LT. 4
E
PEKER JAAN STRUKTUR LT. 5
F
PEKER JAAN STRUKTUR LT. 6
G
PEKER JAAN STRUKTUR LT. 7
H
PEKER JAAN STRUKTUR LT. 8
I
PEKER JAAN STRUKTUR LT. 9
J
PEKER JAAN STRUKTUR LT. 10
K
PEKER JAAN STRUKTUR LT. DAK
L
PEKER JAAN STRUKTUR LT. TOP
II. 3
PEKERJAAN STRUKTUR GWT
A.
PEKER JAAN STRUKTUR GWT
PEKERJAAN ARSITEKTUR
A
PEKER JAAN DINDING
B
PEKER JAAN FINISHING LANTAI
C
PEKER JAAN FINISHING TANGGA
D
PEKER JAAN PINTU DAN JENDELA (Termsk Access ories & alat bantu)
E
PEKER JAAN PLAFOND
F
PEKER JAAN PENGEC ETAN
G
PEKER JAAN SANITAIR
H
PEKER JAAN LAIN-LAIN
PEKERJAAN MEKANIKAL ,ELEKTRI KAL DAN PLUMBI NG
PEKERJAAN GROUNTANK DAN SEPT IKTANK

Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp

1,070,544,905.34
11,775,187,483.29
3,907,027,861.34
2,474,140,000.00
335,096,635.81
328,373,741.37
188,101,359.54
37,281,016.06
36,323,682.60
507,711,425.96
7,868,159,621.95
429,584,517.87
797,357,231.23
790,520,713.04
770,134,494.22
770,134,494.22
757,222,669.25
722,315,844.61
722,315,844.61
722,315,844.61
722,315,844.61
610,833,326.53
53,108,797.16
598,431,597.34
598,431,597.34
11,747,984,886.96
2,857,839,478.80
2,481,094,712.47
472,248,993.75
2,984,189,921.88
775,843,495.01
933,977,757.42
523,375,958.80
719,414,568.83
15,752,468,953.17
673,886,523.68
TO TA L :
as urans i 0.2% dari total s ebelum PPN ya ng dibulatkan :
DIBULATKAN :
Jas a 10 % dari total dibulatkan :
PPN 10 % dari total dibulatkan :
TOT AL + PPN 10 % + Jas a 10 % :

Rp
Rp

1,0 70,544,905.34
11,7 75,187,483.29

Rp

59 8,431,597.34

Rp

11,7 47,984,886.96

Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp

15,7 52,468,953.17
67 3,886,523.68
41,6 18,504,349.78
8 3,237,008.60
41,6 18,504,300.00
4,1 61,850,430.00
4,1 61,850,430.00
49,9 42,205,160.00

53

Tabel 4.18 Per ban din gan RAB Metode Konvensional Dan Metode Pracetak
Dengan asum si hanya strukt ur atas saja yan g berbeda
URAIAN P EK ERJAAN
PEKERJAAN PERSIAP AN
PEKERJAAN STRUKTUR
II.1. PEKERJAAN STRUKT UR BAW AH
A
PEKERJAAN STRUKT UR PONDASI
B
PEKERJAAN STRUKT UR PILE CAP
PEKERJAAN STRUKT UR TIE BE AM
C
D
PEKERJAAN STRUKT UR PELAT L T.DAS AR
E
PEKERJAAN STRUKT UR PIT L IFT
PEKERJAAN TANAH
F
G
SEWA TOWE R CRANE
II.2. PEKERJAAN STRUKT UR ATAS (UP PER ST RUCT URE )
PEKERJAAN STRUKT UR LT. DASAR
A.
B.
PEKERJAAN STRUKT UR LT. 2
C.
PEKERJAAN STRUKT UR LT. 3
PEKERJAAN STRUKT UR LT. 4
D.
E.
PEKERJAAN STRUKT UR LT. 5
F.
PEKERJAAN STRUKT UR LT. 6
PEKERJAAN STRUKT UR LT. 7
G.
H.
PEKERJAAN STRUKT UR LT. 8
I.
PEKERJAAN STRUKT UR LT. 9
PEKERJAAN STRUKT UR LT. 10
J.
F.
PEKERJAAN STRUKT UR LT. DAK
G.
PEKERJAAN STRUKT UR LT. TOP
II. 3
PEKERJAAN STRUKT UR GWT
A.
PEKERJAAN STRUKT UR GWT
III. PEKERJAAN ARSITEKTUR
IV. PEKERJAAN MEKANIK AL ,ELEK TRIKAL DAN PLUMBING
IV. PEKERJAAN GRO UNTANK DAN SEP TI KTANK

TO TAL HARGA KONVENSIO NAL

1, 070, 544,905.34 Rp
1,070, 544,905.34
Rp 13,787, 190,690.33
Rp
3, 907, 027,861.34
Rp
2, 474, 140,000.00
Rp
335, 096,635.81
Rp
328, 373,741.37
Rp
188, 101,359.54
Rp
37, 281,016.06
Rp
36, 323,682.60
Rp
507, 711,425.96
Rp
9, 281, 731,231.65
Rp
514, 453,324.23
Rp
932, 553,062.23
Rp
932, 553,062.23
Rp
912, 166,843.41
Rp
912, 166,843.41
Rp
912, 166,843.41
Rp
852, 131,283.26
Rp
852, 131,283.26
Rp
852, 131,283.26
Rp
852, 131,283.26
Rp
678, 583,343.54
Rp
78, 562,776.15
Rp
598, 431,597.34
Rp
598, 431,597.34
Rp 11, 747, 984,886.96 Rp 11,747, 984,886.96
Rp 15, 752, 468,953.17 Rp 15,752, 468,953.17
Rp
673, 886,523.68 Rp
673, 886,523.68
T O T A L : Rp 43,032, 075,959.48
asuransi 0.2% dari total s ebelum PP N yang dibulatkan : Rp
86, 064,152.00
DIBUL ATKAN : Rp 43,032, 076,000.00
Jasa 10 % dari total dibulatkan : Rp
4,303, 207,600.00
PPN 10 % dari total dibulatkan : Rp
4,303, 207,600.00
TO TAL + P PN 10% + Jasa 10 % : Rp 51,638, 491,200.00

NO.
I.
II.

4.3

Rp

Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp

TOTAL H ARGA P RACETAK

1,070, 544, 905.34 Rp
1,070,544, 905.34
Rp 12,373,619, 080.63
3,907, 027, 861.34
2,474, 140, 000.00
335, 096, 635.81
328, 373, 741.37
188, 101, 359.54
37, 281, 016.06
36, 323, 682.60
507, 711, 425.96
7,868, 159, 621.95
429, 584, 517.87
797, 357, 231.23
790, 520, 713.04
770, 134, 494.22
770, 134, 494.22
757, 222, 669.25
722, 315, 844.61
722, 315, 844.61
722, 315, 844.61
722, 315, 844.61
610, 833, 326.53
53, 108, 797.16
598, 431, 597.34
598, 431, 597.34
11,747, 984, 886.96 Rp 11,747,984, 886.96
15,752, 468, 953.17 Rp 15,752,468, 953.17
673, 886, 523.68 Rp
673,886, 523.68
Rp 41,618,504, 349.78
Rp
83,237, 008.60
Rp 41,618,504, 300.00
Rp
4,161,850, 430.00
Rp
4,161,850, 430.00
Rp 49,942,205, 160.00

Efisiensi Harga Pada Pekerjaan Konstruksi (Investasi Awal) dan

Efisiensi H arga Pada Pekerjaan Sturktur
Dari Tabel 4.5 dan 4.17, yaitu perhit un gan RAB Kon struk si Metode
Konven sional dan Konstr uksi Metode Pracetak pada bangunan Rumah Susun
Sewa Rem poa Jak arta, dapat dilihat bah wa biay a konstruk si yan g palin g kecil
adalah terdapat pada peker jaan str uktur yan g dikerjakan den gan sistem
pracetak yait u den gan har ga Rp. 49.942.205.160,00. Sedan gkan untuk biaya
kontruksi yan g p alin g besar adalah pada pekerjaan struktur yang dikerjakan
den gan sistem konvensional Rp. 51.638.491.200,00. Dari kedua perhitun gan
tersebut efisien si yan g didapat, adalah :
=

harga biaya konstruksi sistem konvension al harga biaya konstruksi sistem pracetak
100%
harga biaya konstruksi sistem konvension al

Rp. 51 .638.491.200,00 Rp. 49 .942.205.160,00

Rp. 51.638.491.200,00

100% = 3,28 %

54

Maka efisiensi harga biaya konstr uksi m etode pracetak terhadap

metode konvensional adalah sebesar 3.28 %.

Gam bar 4.2 Gr afik Per ban dingan Biaya Kontruksi Dengan Men ggun akan
Metode Konv ensional Dan Metode Pracetak
Tabel 4.19 Perhitungan RAB Pada Pek erjaan Struktur Pem ban gunan Rum ah
Susun Sewa Rempoa Jakarta
U RAI AN PEKERJAAN
NO.
I P EKERJA AN STRUKTUR BA WAH
A P EKERJA AN STRUKTUR P OND ASI
B P EKERJA AN STRUKTUR P ILE CAP
C P EKERJA AN STRUKTUR TIE BEAM
D P EKERJA AN STRUKTUR P ELAT LT.DAS AR
E P EKERJA AN STRUKTUR P IT LIFT
F P EKERJA AN TA NAH
G S EWA TOWER CRAN E
II

P EKERJA AN STRUKTUR
A P EKERJA AN STRUKTUR LANTAI DAS AR
B P EKERJA AN STRUKTUR LT. 2
C P EKERJA AN STRUKTUR LT. 3
D P EKERJA AN STRUKTUR LT. 4
E P EKERJA AN STRUKTUR LT. 5
F P EKERJA AN STRUKTUR LT. 6
G P EKERJA AN STRUKTUR LT. 7
H P EKERJA AN STRUKTUR LT. 8
I P EKERJA AN STRUKTUR LT. 9
J P EKERJA AN STRUKTUR LT. 10
K P EKERJA AN STRUKTUR LT. DAK
L P EKERJA AN STRUKTUR LT. TOP

III. P EKERJA AN STRUKTUR G WT

A. P EKERJA AN STRUKTUR G WT

Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp

KON VENSI ON AL
Rp 3,907,027,861.34
2,474,140,000.00
335,096,635.81
328,373,741.37
188,101,359.54
37,281,016.06
36,323,682.60
507,711,425.96
Rp

Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp

514,453,324.23
932,553,062.23
932,553,062.23
912,166,843.41
912,166,843.41
912,166,843.41
852,131,283.26
852,131,283.26
852,131,283.26
852,131,283.26
678,583,343.54
78,562,776.15

Rp

598,431,597.34

Rp

TOTAL :
Asu ran si 0.2% dari total sebelu m PPN yang dibulat :
DIBU LA TKA N :
Jasa 10% dari total dibu latk an :
PPN 10% dari total dibu latk an :
TOTAL + PPN 10% + Jasa10% :

Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp

PRAC ETAK
Rp 3,907,027,861.34
2,474,140,000.00
335,096,635.81
328,373,741.37
188,101,359.54
37,281,016.06
36,323,682.60
507,711,425.96

9,281,731,231.65
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp

429,584,517.87
797,357,231.23
790,520,713.04
770,134,494.22
770,134,494.22
757,222,669.25
722,315,844.61
722,315,844.61
722,315,844.61
722,315,844.61
610,833,326.53
53,108,797.16

Rp

598,431,597.34

598,431,597.34

Rp 13,787,190,690.33
Rp
27,574,381.40
Rp 13,787,190,700.00
Rp 1,378,719,070.00
Rp 1,378,719,070.00
Rp 16,544,628,840.00

Rp

7,868,159,621.95

Rp

598,431,597.34

R p 12,373,619,080.63
Rp
24,747,238.20
R p 12,373,619,100.00
R p 1,237,361,910.00
R p 1,237,361,910.00
R p 14,848,342,920.00

55

Dari Tabel diatas, yaitu Perh itun gan RAB Peker jaan Struktur
Pemban gunan Rumah Susun Sewa Rem poa Jakarta 10 lantai den gan
menggunakan

sistem

konvensional

m enunjukkan

har ga

Rp.

15.165.909.759,37 dan dengan menggun akan sistem pracetak menun jukkan

harga Rp. 13.610.980.990,63. Dari kedua perh itun gan tersebut efisiesi yang
didapat, adalah :
=

harga struktur sistem konvensional harga struktur sistem pracetak

harga struktur sistem konvensional

100%

Rp. 16.544.628.840,00 Rp.14.848.342.920,00

100% = 10,25 %
Rp. 16.544.628.840,00
Maka efisiensi har ga struktur beton pracetak terhadap str uktur beton

konvension al adalah sebesar 10,25 %.

Gam bar 4.3 Gr afik Per ban din gan Har ga Struktur Den gan Menggunakan
Metode Konv ensional Dan Metode Pracetak

56

4.4

Analisa H arga Sewa Berdasarkan Biaya Konstruksi (Ivestasi Awal)

Dari hasil perhitun gan RAB metode konvensional dan metode
pracetak ( biaya investasi awal) dapat dih itun g h arga sewa untuk Rum ah
Susun Sewa Rempoa Jak arta, dan hasil p erhitun gan tersebut adalah :
Tabel 4.20 Perh itungan Harga Sewa Dari Biaya Investasi Awal

NO.
I.
II.
III.
IV.
IV.

URAIAN PEKERJAAN
PEK ERJAAN
PEK ERJAAN
PEK ERJAAN
PEK ERJAAN
PEK ERJAAN

PERSIAPAN
STRUKTUR
ARSITEKTUR
MEKANIKAL ,ELEKTRIKAL DAN PLUMBING
GROUNTANK DAN SEPTIKTANK
T O T AL :
asuransi 0.2% dari total sebelum PPN yang dibulatkan :
DIBULATKAN :
Jasa 10 % dari total dibulatkan :
PPN 10 % dari total dibulatkan :
TOTAL + PPN 10% + Jasa 10 % :
Nilai A :
Biaya sewa tipe 24 /tahun :
Biaya sewa tipe 24 /bulan :
Biaya sewa t ipe 36/tahun :
Biaya sewa tipe 36/bulan :

TOTAL HARGA
KONVENSIONAL
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp

1,070,544,905.34
13,787,190,690.33
11,747,984,886.96
15,752,468,953.17
673,886,523.68
43,032,075,959.48
86,064,152.00
43,032,076,000.00
4,303,207,600.00
4,303,207,600.00
51,638,491,200.00
4,042,338,077.13
13,210,255.15
1,100,854.60
19,815,382.73
1,651,281.89

TOTAL HARGA
PRACETAK
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp

Keteran gan :

Menghitun g Annual pada biay a konstruksi :

A= P

i(1 + i )n

(1 + i )n 1

Dim ana :
A = Annual
P = Biaya konstr uksi
(P = Rp. 51.638.491.200,00 ; P = Rp. 49.942.205.160,00)
i = Nilai inflasi (i = 7,63%)
n = Masa ban gunan (n = 50 tah un)

Menghitun ga har ga sewa :

Tipe 24 (a) : 90 unit

Tipe 36 (b) : 144 unit

a : 24 m

b : 36 m

1,070,544,905.34
12,373,619,080.63
11,747,984,886.96
15,752,468,953.17
673,886,523.68
41,618,504,349.78
83,237,008.60
41,618,504,300.00
4,161,850,430.00
4,161,850,430.00
49,942,205,160.00
3,909,550,276.98
12,776,308.09
1,064,692.34
19,164,462.14
1,597,038.51

57

a=

24
b
36

b=

36
a
24

Ann ual (Biaya kon struksi pertahun)

= 90a + 144b

Ann ual (Biaya kon struksi pertahun)

36
= 90a + 144 a
24

Ann ual (Biaya kon struksi pertahun)

= 360 a

Annual(Biaya konstruksipertahun)
360

Untuk mencari h arga sewa b y aitu tipe 36 adalah den gan cara subsitusi
nilai a (tipe 24) k edalam persamaan b =

36
a , maka akan didap at nilla b yaitu
24

harga sewa untuk tipe 36.

Maka harga sewa dari masin g-masin g tipe unt uk Rumah Susun Sewa
Rempoa Jakarta adalah sebesar :
a. Harga sewa rumah susun p er bulan metode konven sional :
-

Tipe 24 adalah sebesar Rp. 1.100.854,60

Tipe 36 adalah sebesar Rp. 1.651.281,89

b. Harga sewa rumah susun p er bulan metode pracetak :

-

Tipe 24 adalah sebesar Rp. 1.064.692,34

Tipe 36 adalah sebesar Rp. 1.597.038,51

58

Gambar 4.4 Grafik Harga Sewa Dari Biay a Investasi Awal

4.5

Analisa H arga Sewa Berdasarkan Biaya Pengelolaan

Dalam

menetapkan

harga

sewa

rumah

susun

sewa

harus

dip erhitun gkan untuk dapat men utup biaya operasi dan pemeliharaan rumah
susun sewa. Harga sewa y an g didasark an pada biaya operasional dan
pemeliharaan merupakan harga sewa minimum.
Periode

analisa

dalam

perhitun gan

biaya

op erasional

dan

pemeliharaan rumah susun sewa adalah untuk 50 tahun. Perio de analisa yang
direkomendasikan

dalam

menganalisa

biaya-biaya

pergantian

yang

dip erlukan selama siklus hidup suatu gedun g adalah 6 - 50 tahun.

4.6

Estimasi Biaya O perasional dan Pemeliharaan Rum ah Susun Sewa

Rempoa Jakarta

Penentuan harga sewa rumah susun sewa minimum, harus didasarkan

pada harapan terjadinya keseimbangan antara pendapatan sewa dengan biaya

59

operasional dan pemelih araan rumah susun sewa. Langkah pertama yang
harus dilak ukan adalah men gestimasi biaya operasional dan pemeliharaan
Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta.
Besarny a harga sewa Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta tidak
termasuk biaya pemakaian listrik, air, dan biaya lain-lain. Maka dari it u biaya
operasional dan pemelih araan Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta dapat
dik elompokkan menjadi :
a. Biaya Energi (energy co st), yan g termasuk biaya energi melputi biaya
penggunaan energi listrik untuk pengelo la dan kep entingan bersama
(fasilitas umum) seperti pen ggunaan daya listrik untuk lamp u ruan gan
umum, penerangan luar, pen goprasian pompa air, dan biaya pemakaian
air staf pen gelola.
b. Biaya operasional, yan g termasuk biaya operasional melip uti biaya untuk
kegiatan administrasi dan ketatausahaan seperti biaya gaji dan upah,
contra ct service, p en ggunaan telepon kantor dan p en gadaan bahan dan

peralatan unt uk pemelih araan komponen, ATK dan lainnya, serta

pembayaran pajak dan asuran si.
c. Biaya p emeliharaan dan perbaikkan komponen gedung (Maintenance and
Repair Co st), dimana biaya pemeliharaan dan perbaikkan suatu

komponen gedun g memiliki jangk a waktu yan g berbeda-beda usia

komponen gedun g.
d. Biaya pergantian komponen gedun g ( Replacement Cost) adalah biaya
yang diperluk an untuk pen ggantian komponen yang sudah habis usiany a.
Biaya

yang

termasuk

biay a

pemeliharaan

dan

perbaikkan

(Maintenance and Repa ir Cost), dibedakan menjadi dua jenis biaya. Yang

60

pertama adalah biaya yan g diperlukan untuk pemeliharaan setiap tah un atau
biaya rutin. Yan g k edua adalah biaya-biaya yan g harus dikeluarkan p ada
waktu tertentu untuk dapat melakukan kegiatan pemeliharaan /perawatan
komponen gedun g secara berkala atau biay a berkala. Sedangkan biaya-biaya
yang termasuk biaya pergantian komponen gedung (Repla cem ent Co st)
merupakan biaya untuk mengganti komponen pada saat komponen tersebut
sudah rusak/h abis usianya.
Biaya-biaya yang termasuk biaya energi (En erg y Co st) maupun biaya
operasional (Oprational Cost) dih itun g sebagai biaya tahunan atau biasa
disebut den gan biaya rutin, karena harus tersedia setiap wakt u. Untuk dapat
menjumlahkan semua biaya yan g diperlukan dapat dilak ukan p en dekatan
Presen t Worth (PW) yaitu pen dekatan untuk menjumlahkan semua biaya

yang dip erlukan den gan wakt u pen geluaran biaya yang berbeda-beda.
Pendek atan Present Worth (PW) dilakukan, den gan :
a. Periode analisa (n) = 50 tahun, merupakan usia ekonomis gedung Rumah
Susun Sewa Rempoa Jak arta.
b. Present Time (tahun ke-0) adalah tahun 2011, sebagai awal mula masa
operasional Rumah Susun Sewa Rempoa Jak arta.
c. Inflasi umum ( i ) = 7,63 % p er tahun, y ang akan mempengaruh i kenaikan
harga komponen gedung, bahan atau peralatan untuk p emeliharaan rumah
susun. Nilai infalsi ini diambil dari rata-rata nilai inflasi um um dari tah un
2003 sampai den gan 2011 yang di keluark an oleh Bank Indon esia
(terlampir).

61

4.6.1

Estimasi Biaya Energi (Energy Co st)

Biaya energi adalah biaya keseluruh an p emakain listrik sesuai den gan
kebut uhan per kwh. Yang termasuk biaya en ergi adalah :
a. Biaya pen ggunaan energi listrik unt uk pen goprasian peralatan elektrikal
yaitu lampu pada ruang fasilitas umum, lampu pen eran gan luar, dan
penggunaan en ergi listrik untuk p en goprasian pompa air.
b. Biaya pemakaian air untuk keperluan staf pengelola.
Data-data pen duk ung yan g diperlukan untuk menghitun g biaya- biaya
tersebut, adalah :
-

Data jumlah lampu yang berasal dari RAB Rumah Susun Sewa
Rempoa Jakarta

Data tarif listrik

Data tarif air

4.6.1.1 Estimasi Biaya Listrik Untuk Pengoperasian Lampu dan Pompa Air

Menghitun g biaya listrik berdasark an atas pemakaian daya listrik

pengoprasian lampu dan pompa air, data jumlah lamp u dan pompa air
masin g-masin g blok rumah susun den gan asumsi waktu (terlampir) adalah
sebagai berikut :
a.

Lampu penerangan p ada lantai dasar untuk ruang unit pen gelola, lampu
lobby, lampu lo bby lift, lampu ruan g satpam, lampu toilet, lampu
musholah, lampu ruan g ME, lampu jalan dan lampu taman terdiri dari :
-

31 buah lampu taman Mercury 80 w

7 buah lampu Mercury 250 w

1 buah lampu Mercury 2 x 250 w

14 buah lampu TL 1 x 36 w, TL TKO Type

62

50 buah lampu TL 1 x 36 w, TL Balk Type

3 buah lampu TL 1 x 36 w Wall Mounted With Acrilic Cover c/w

battery charger

b.

74 buah lampu Do wn Light PLC 18 w

12 buah lampu Do wn Light PLC 18 Watt c/w battery charger

6 buah lampu baret isi TL Bulat-1 x 18 watt c/w battery charger

1 buah lampu exit 10 w c/w battery charger

Lampu penerangan p ada lantai 2-10 untuk koridor, lo bby lift dan ruang
pembuangan sampah.
-

27 buah lampu TL 1 x 36 w Wall Mounted With Acrilic Cover c/w

battery charger

c.

8 buah lampu sorot HPI-T 1000 W

27 buah lampu exit 10 watt c/w battery charger

Lima buah pompa air

Setelah didap atkan data-data jumlah lampu dan pompa air kemudian

dih itun g daya listrik yan g terpakai dari semua peralatan tersebut den gan
asumsi waktu (terlampir), seh in gga dap at diketahui besarnya biaya rekening
listrik yan g harus dibay arkan tiap tahunnya. Besarnya daya listrik yang
digunakan dap at dihitun g p erlantai pada rumah susun, k emudian dari total
day a listrik dikalikan den gan safety factor sebesar (1,5 2,0). Safety factor
ini digunakan untuk mengantisipasi apabila sewakt u-waktu ada kenaikan
biaya. Dan pada penelitian ini unt uk menghitung besarny a total daya safty
factor yan g digun akan sebesar 2. Perhitun gan daya listrik dapat dijelaskan

pada tabel 4.21 den gan asumsi waktu terlampir :

63

Tabel 4.21 Perh itun gan Pemakaian Daya Listrik Pada Rumah Susun Sewa
Rempoa Jakarta
Rincian
a
A. PEMAKAIAN PENGELOLA
1 . Lampu Ru an gan
Lampu Taman Mercury 80 watt, c/w tiang 2.5 m
Lampu Taman Mercury 250 watt c/w tiang 9 m
Lampu Mercury 2 x 250 W c/w tiang 9 M
TL 1 x 36 W, TL TKO Type
TL 1 x 36 W, TL Balk Typ e
Lampu TL 1 x 36 w Wall Mounted With Acrilic Co ver c/w battrey & ch arg er
Lampu Do wn Lig ht PLC 1 8 Watt
Lampu Do wn Lig ht PLC 1 8 Watt c/w Battery Ch ar ger
Lampu baret isi TL Bulat-1 x 1 8 watt c/w battery charger
Lampu Exit 10 watt c/w b attery charger
Lampu So rot HPI-T 100 0 watt
Lift
Komputer
2 . Pomp a Air
Pomp a kap. 3 00 liter/meter, 2.5 kw
Pomp a kap. 5 00 liter/meter, 4.5 kw
Pomp a kap. 1 50 liter/meter, 1.5 kw

J umlah Daya
Jumla h Waktu
(B uah) (Watt) Daya (Wa tt) ( jam)

Tota l Daya x Safety

Factor ( 2) ( Kwh)

d=bx c

f = (( d x e ) / 1.000 ) x 2

31
7
1
14
50
30
73
12
6
28
80
1
4

80
250
500
36
36
36
18
18
18
10
1,000
2,500
450

2,480
1,750
5 00
5 04
1,800
1,080
1,314
2 16
1 08
2 80
8 0,0 00
2,500
1,800

10
10
10
10
10
10
10
10
10
10
10
10
10

2
2
1

2,500
4,500
1,500

5,000
9,000
1,500

5.6
4.2
3.4

49.60
35.00
10.00
10.08
36.00
21.60
26.28
4 .32
2 .16
5 .60
1,600.00
50.00
36.00
0 .00
56.00
75.60
10.20

Total Jumlah Daya / Hari

Total Jumlah Daya / Bulan
Total Pemakaian Daya Listr ik per tah un

2,028.44
60 ,85 3.2 0
730,238.40

Total daya pemakaian listrik perh ari

: 2.028,44 kwh

Total daya pemakaian listrik perbulan

: 60.853,20 kwh

Keteran gan :
1 kilowatt : 1000 watt
1 bulan
-

: 30 hari

Jumlah pen ggunaan daya listrik perhari :

=

jumlah lampu (b) daya lampu (c) waktu pakai (e)

2
1000
Dari perh itun gan, total pemakaian daya listrik perbulannya untuk

Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta berjumlah 60.853,20 k wh/bulan. Setelah

dik etahui jumlah day a listrik yang digunak an perbulannya dap at dihitung
berapa besarnya biaya rekenin g listrik yan g h arus dibayark an setiap

64

bulannya. Diketahui Tarif Dasar Listrik (TDL) (terlampir) menggunakan I3

sebesar Rp. 839,- unt uk 1 kwh.
-

Biaya listrik yang harus dibayar p erbulanny a :

= Total daya listrik yang digunakan perbulannya h arg a 1 kwh

= 60.853,20 kwh Rp. 839,

= Rp. 51 .055.834,08
Dari perh itun gan di atas total biaya pemakain listrik per bulannya
untuk Rumah Susun Sewa Rempoa Jak arta sebesar Rp. 51.055.834,08 dan
pertahunnya sebesar Rp. 612,670,017.60.

4.6.1.2 Estimasi Biaya Penggunaan Air

Perhitungan yan g melip uti biaya pen ggunaan air adalah biaya
pemakaian air unt uk keperluan staf pengelola. Berdasark an pada estimasi
pemakaian air rata-rata per oran g setiap hariny a (terlampir) besarnya volume
air yan g diperluk an bagi staf pengelola setiap hariny a adalah sebesar 90
liter/hari. Dikaren akan k ebutuhan air hanya untuk staf saja maka kebutuh an
air yan g digun akan adalah 90 liter/hari den gan jenis fungsi ban gunan adalah
kantor.
Berdasarkan data pemakai air perhari yang dibuat oleh Juwana (2005)
(terlampir), dapat dihitun g total volume pemakain air oleh staf pengelola
rumah susun dan tenaga kontrak serfis setiap bulanny a, kemudian dari total
pemakain air dikalikan dengan safety factor sebesar (1,5 2,0). Safety factor
ini digunakan untuk men gantisipasi apabila sewaktu-waktu ada kenaikkan
biaya. Dan pada penelitian ini unt uk menghitung besarny a total daya safty

65

factor yan g digunakan sebesar 2. Perhit ungan total pemakain air dapat

dijelask an pada tabel 4.22.

Adapun staf pengelola rumah susun dan tenaga kontrak serfis Rumah
Susun Sewa Rempoa Jak arta berjumlah 56 oran g, terdiri dari :
a. Staf Badan Pen gelola :
-

14 orang badan pengelola

7 orang badan op ration

b. Tenaga Contra ct Service

-

25 orang p etugas kebersihan

10 orang p etugas keamanan

Tabel 4.22 Perhitungan Pemakain Air Perbulan

Uraian
Volume Pemakaian Pemakaian Per hari Pemakaian x safety factor (2) perbulan
Pemakain air untuk :
- Staf Pengelola 56 orang
90 liter / orang = 90 liter x 56 orang = 5.040 liter x 25 hari x 2
= 252.000 liter
= 5.040 liter/hari
= 252 m3

Ket erangan :
1 m3

: 1000 lit er

1 bulan : 25 hari kerja

Juml ah pemakain ai r perbul an

= Pemakaian perhari 25 hari kerja safety factor

Dari perhit un gan, total pemakaian air per bulannya untuk Rumah
Susun Sewa Rempoa Jakarta berjumlah 252 liter/bulan. Setelah diketahui
jumlah pemakaian air yang digunaka perbulannya dap at dihitung berapa
besarny a biaya rek enin g air yan g harus dibayarkan setiap bulannya.
3

Diketah ui h arga air per m Rp. 12.250,-.

66

Biaya air yang harus dibayar perbulannya

= Total pemakain air yang digunakan perbulannya h arg a air / m 3
= 252 m3 Rp. 12 .250,
= Rp. 308.700,

Dari perhit un gan di atas total biaya pemakain air perbulannya untuk
Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta sebesar Rp. 308.700,- dan pertahunnya
sebesar Rp. 3.704.400,-.

4.6.2

Estimasi Biaya O perasional

Yan g termasuk dalam biaya operasional rumah susun meliputi biaya

gaji karyawan, penggunaan telepon kantor, biaya kontrak serfis dan biaya
pengadaan peralatan/bahan p emeliharaan, ATK dan lain-lain. Di bawah in i
adalah p erhitun gan biaya operasional :
Tabel 4.23 Estimasi Biaya Op erasional Pengelolaan Rumah Susun Sewa
Rempoa Jakarta Pertah un
NO

URAIAN

1
2

Biaya penggunaan tel epon kantor

Upah/Gaji Karyawan
14 orang badan pengelola @ Rp. 2.500.000,7 orang badan operation x @ Rp. 2.000.000,Kontrak Servi ce
25 orang pet ugas kebersihan @ Rp. 1.200.000,10 orang pet ugas keamanan @ Rp. 2.000.000,Pengadaan alat/ bahan pemeliharaan, ATK, sampah, dll
TOTAL

BIAYA PER BULAN

BIAYA PERTAHUN

Rp

1,200,000.00

Rp

14,400,000.00

Rp
Rp

35,000,000.00
14,000,000.00

Rp
Rp

420,000,000.00
168,000,000.00

Rp
Rp
Rp
Rp

30,000,000.00
20,000,000.00
1,000,000.00
101,200,000.00

Rp
Rp
Rp
Rp

360,000,000.00
240,000,000.00
12,000,000.00
1,214,400,000.00

67

4.6.3

Estimasi Biaya Pem eliharaan dan Perbaikkan (Maintenance and Repair

Co st)

Kegiatan penjagaan bangunan agar kondisi fun gsi dan penampilannya

tetap

terjaga

maka

peemeliharaan

dan

perbaikkan

komponen

ban gun an/gedung san gat dip erlukan. Oleh karena itu, sebelum melakuk an
perhitun gan estimasi biay a pemeliharaan dan perbaikkan komponen gedung,
harus terlebih dah ulu mengetahui komponen-komponen apa saja dari gedung
Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta yan g memerlukan pemelih araan dan
perbaikkan. Data komponen gedun g didasark an pada RAB Rumah Susun
Sewa Rempoa Jakarta.
Sedan gkan untuk men getahui gambaran umum tentang pemeliharaan
dan perbaikkan komponen gedung serta usia masin g masing komponen
digunakan data perkiraan pemeliharaan dan pen ggantian komponen gedung
yang dibuat oleh Krik (1995) (terlampir). Komponen gedun g merupak an
pemeliharaan dan perbaikkan yan g sifatnya berkala.
Tabel 4.24 berik ut ini merupakan gambaran p emeliharaan dan
penggantian setiap komponen gedun g rumah susun sewa dengan berpedoman
pada data perkiraan dan pemelih araan komponen gedung yan g dibuat oleh
Kirk (1995).

68

Tabel 4.24 Jenis komponen, Gambaran Pemeliharaan Dan Usia Pergantian

Jenis Komponen
a
St rukt ur dan Arsitektur
Bangunan At as
a. Lantai
Keramik
b. Dinding
Di cat
Di keramik
c. Atap
Rangka baja & komp. atap lain
Penutup atap zincalume
d. Pintu
Kusen aluminium daun pintu
Triplek rangka kayu
e. Plafond
Multipleks
f. Tangga
Rangka beton
Railing besi
g. Jendela
Kosen alumunium, kaca polos
Mekani kal pl umbi ng
a. Sistem penyediaan air
Pipa PVC
Pompa air
b. Sist em drainase air
Pipa pvc
Roo f drain
c. Pemipaan air kot or
dan sanitary
Pipa PVC
Floo r drains
d. Peralat an Plumbing
Kloset jongkok
Showers
kran air
Elektrical
Service dan dist ribusi daya listri k
a. kabel
b. Peralat an lampu int erior
Prasarana Luar
a. Halaman

Usia
Perganti an
(Thn)
c

Presentasi
Penggantian
(%)
d

50
25
N/A

100
100
N/A

25

100

Pemeriksaan umum, minim perbaikkan

Pemeriksaan umum, minim perbaikkan

50
30

100
100

Perbaikan pint u, rangka, & komponenya

Pengecatan t iap 6 t ahun
Minim perbaikan
Pengecatan t iap 6 t ahun

20

100

25
25

100
100

Minim perbaikan
Pengecatan t iap 6 t ahun

50
30

100
100

Perbaikkan kaca, rangka dan

komponennya

40

100

Pemeliharaan dan perbaikan yang rusak

Pencegahan kerusakan dan perbaikan

35
15

30
50

Pemeliharaan dan perbaikan yang rusak

Pencegahan kerusakan dan perbaikan

35
40

30
100

Pemeliharaan dan perbaikan yang rusak

Pemeliharaan dan perbaikan yang rusak

35
40

30
100

Pemeliharaan dan perbaikan

Pemeliharaan dan perbaikan
Pemeliharaan dan perbaikan

35
20
20

100
100
100

Life
20

N/A
100

30

100

G ambaran Pemeliharaan
b

Pemeriksaan umum, minim perbaikan

Minim perbaikan
Area tidak s ering digunakan dicat 7 thn
minim perbaikan

Perbaikan dan pergant ian komponen

Perbaikan peralatan
Pemeliharaan dan perbaikan

Gambaran umum tentang pemeliharaan dan perbaikkan komponen

gedun g yan g telah dijelaskan pada tabel di atas, dapat dirinci sesuai den gan
komponen gedun g yan g membut uhkan p emeliharaan dan p erbaikk an. Rincian
pemeliharaan dan perbaikkan komponen gedun g dibedak an dalam dua jenis
pemeliharaan, yaitu pemeliharaan secara rutin dan pemeliharaan secara
berk ala.

69

Biaya rutin merupakan biaya yan g harus tersedia setiap tahun dimana
biaya-biaya tersebut diperlukan untuk kegiatan pemeliharaan yan g dilakukan
secara rutin. Sedan gkan biaya berkala merup akan biaya yang harus
dik eluarkan n tahun dimana biaya-biaya tersebut diperluk an unt uk kegiatan
pemeliharaan yan g dilakukan secara berkala.
Kegiatan pemeliharaan dan perbaikkan komponen gedung, harus
diberlak uk an asumsi terhadap tingkat kerusak annya. Apabila perbaikkan
yang dilak ukan merupak an perawatan rin gan asumsi kerusak annya adalah
<30 % pertimban gan dari asumsi tersebut adalah apabila rumah susun ini
dip elih ara den gan baik, seh ingga diharapk an tidak memerlukan perawatan
yang lebih berat yaitu den gan kerusakkan >30 %.
Estimasi biay a masin g-masin g k egiatan pemeliharaan dan pergantian
bersumber dari RAB Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta. Rin cian biaya
pemeliharaan dan pergantian komponen dapat dilih at pada tabel 4.25.

70

Tabel 4.25 Uraian Pemeliharaan Dan Perbaikkan Komponen Gedung Rumah

Susun Sewa Rempoa Jakarta
Uraian Pemeliharaan dan perbaikan
A. Pemeliharaan Rutin Tahunan
a. Pembersihan
1. Pembersihan lantai dan ruangan
2. Pembersihan kaca bagian luar dan bangunan bagian luar
3. Pembersihan langit-langit interior
4. Pembersihan ventilasi dan saluran tata udara
5. Pembersihan halaman dan salurankeliling bangunan
6. Pembersihan peralatan plumbing (kloset, keran, dll)
7. Pembersihan tangki air bawah dan atas
b. Pemeliharaan peralatan
1. Pelumasan pada sistem motor peralatan mekanikal
2. Pengecekan, pengencangan sekrup pada peralatan mekanikal
3. Pengecekan sistem hubungan pada peralatan meanikal
4. Pengecekan sistem perpipaan air bersih dan air kotor/sanitair
5. Pembrsihan perpipaan sistem air bersih
6. Pembersihan tangki air bawah dan atas
7. Pemeriksaan tangki septic tank
8. Penyedotan septic tank
c. Pemeliharaan taman
1. Penyiraman tanaman, pemangkasan, pemupukan, dll
B. Pemeliharaan Berkala
a. Pengecatan interior dan eksterior
Pengecatan dinding
Pengecatan plafond
Pengecatan railing tangga
b. Penggantian komponen mekanikal (plumbing) (kerusakkan 10%)
c. Penggantian Keramik
Lantai dasar 30 x 30
d. Elektikal service & distribusi daya listrik (kerusakkan 10%)
e. Pemolesan/Plesteran/aci (kerusakkan 10%)
f. Penggantian pintu
g. Penggantian jendela

Pelaksanaan
Tiap hari
Tiap hari
Tiap hari
Tiap hari
Tiap hari
Tiap hari
Tiap hari
Tiap minggu
Tiap 6 bulan

Tenaga kerja
Petugas CS
Petugas CS
Petugas CS
Petugas CS
Petugas CS
Petugas CS
Petugas CS
Petugas CS
Petugas CS

Estimasi Biaya

Min. tiap 6 bulan

Min. tiap 6 bulan
Min. tiap 6 bulan
Min. tiap 6 bulan
Min. tiap 6 bulan
Min. tiap 6 bulan
Min. tiap 6 bulan
Min. tiap 6 bulan

Petugas teknisi
Petugas teknisi
Petugas teknisi
Petugas teknisi
Petugas teknisi
Petugas teknisi
Petugas teknisi
Pihak ketiga

Termasuk biaya gaji teknisi

Termasuk biaya gaji teknisi
Termasuk biaya gaji teknisi
Termasuk biaya gaji teknisi
Termasuk biaya gaji teknisi
Termasuk biaya gaji teknisi
Termasuk biaya gaji teknisi
1 bh x Rp. 2000.000,00

Tiap hari

Petugas CS

Tiap 7 tahun
Tiap 6 tahun
Tiap 6 tahun
Tiap 25 tahun

Pihak ketiga
Pihak ketiga
Pihak ketiga
Petugas teknisi

Rp
Rp
Rp
Rp

23,600.00
27,599.10
30,861.50
4,622,849,140.00

25 Tahun
20 Tahun
Tiap 5 tahun
Tiap 20 tahun
Tiap 40 tahun

Pihak ketiga
Petugas teknisi
Pihak ketiga
Pihak ketiga
Pihak ketiga

Rp
Rp
Rp
Rp
Rp

77,330.50
635,121,980.05
622,550,279.79
50,719,342.81
40,544,987.55

Tabel 4.26 Uraian Besarnya Biaya Satu Kali Pemeliharaan Dan Perbaikkan
Komponen Berkala Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta
Uraian Kegiata n
Pemeliharaan Berkala
a. Pengecatan interior d an eksterior
Pengecatan d inding
Pengecatan p lafond
Pengecatan railing tangga
b. Penggantian komponen mekanikal (palumbing) (kerusakan 10%)
c. Penggantian Keramik
Lantai dasar 30 x 30
d. Elektikal service & distribusi daya listrik (kerusakkan 10%)
e. Pemolesan/Plesteran/aci (kerusakkan 10%)
f. Pemeliharaan pintu
g. Pemeliharaan jendela

Wa ktu

Sat

Volume

% kerusakan

Harga satuan Rp.

T otal Biaya Rp.

Tiap 7 tahun m2
Tiap 6 tahun m2
Tiap 6 tahun m2
Tiap 25 tahun

11,712.11
5,167.58
67.26

100
100
100
10

Rp
Rp
Rp
Rp

19,226.60
27,599.10
30,861.50
4,622,849,140.00

Rp
Rp
Rp
Rp

225,183 ,914.07
142,620 ,667.57
2,075 ,744.49
462,284 ,914.00

25 Tahun
m2
20 Tahun
Tiap 5 tahun m2
Tiap 20 tahun
Tiap 40 tahun

5,168

100
10
10
100
100

Rp
Rp
Rp
Rp
Rp

77,330.50
635,121,980.05
622,550,279.79
50,719,342.81
40,544,987.55

Rp
Rp
Rp
Rp
Rp

399,611 ,854.51
63,51 2,198.01
62,25 5,027.98
50,71 9,342.81
40,54 4,987.55

71

4.6.4

Estimasi Biaya Pergantian Kom ponen Gedung (Replacement Co st)

Komponen-komponen gedun g y ang memerlukan p en ggantian, dapat

dik etahui den gan mengun akan data perkiraan pemeliharaan dan pergantian
komponen gedun g yan g dibuat oleh Kirk, 1995 (Tabel 4.24). Den gan melihat
kolom usia pen ggantian, persentase pen ggantian. Item komponen yang
terpilih adalah komponen yan g memiliki usia k uran g dari 40 tahun, yaitu :
-

Komponen pintu (memiliki usia 20 tahun)

Pemolesan/Plesteran/aci (kerusakkan 10%) (memilik i usia 5 tah un)

Elektikal serfis & distribusi daya listrik (kerusakkan 10%) (memiliki usia
20 tahun)

Penggantian Keramik
Lantai dasar 30 x 30 (memiliki usia 25 tahun)

Penggantian komponen mekanikal (palumbin g) (kerusakan 10%)

(memiliki usia 25 tahun)

Pengecatan interior dan eksterior

Pengecatan din din g (memilik i usia 7 tah un)
Pengecatan plafon d (memilik i usia 6 tah un)
Pengecatan railin g tan gga (memiliki usia 6 tahun)
Pada tabel 4.27 berikut, menun jukan perh itungan besarnya biaya

penggantian komponen gedung Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta yang

akan dioperasion alkan. Jumlah volume komponen-komponen gedun g serta
harga satuan masing-masing komponen bersumber dari RAB Rumah Susun
Sewa Rempoa Jakarta.
Untuk

men ghit ung

estimasi

biaya

pen ggantian

komponen

menggunakan tin gkat inflasi rata-rata pertahun (i) sebesar 7,63 %. Present

72

Wo rth yan g termasuk biaya-biay a pemelih araan dan perbaikkan komponen

gedun g yan g dilak ukan secara berkala setiap n tahun. Perhitun gannya adalah
sebagai berikut :
Tabel 4.27 Rincian Perhitungan Estimasi Biaya Pemelih araan Berkala
NO

Rincia n Pekerjaan

1 Pemeliharaan setiap 7 ta hun

a. Pengecatan Dind ing
Biaya tahun ke - 7
Biaya tahun ke - 14
Biaya tahun ke - 21
Biaya tahun ke - 28
Biaya tahun ke - 35
Biaya tahun ke - 42
2 Pemeliharaan setiap 6 ta hun
a. Pengecatan Plafond
Biaya tahun ke - 6
Biaya tahun ke - 12
Biaya tahun ke - 18
Biaya tahun ke - 24
Biaya tahun ke - 30
Biaya tahun ke - 36
Biaya tahun ke - 42
b. Pengecatan Railing Tangga
Biaya tahun ke - 6
Biaya tahun ke - 12
Biaya tahun ke - 18
Biaya tahun ke - 24
Biaya tahun ke - 30
Biaya tahun ke - 36
Biaya tahun ke - 42
3 Pemeliharaan setiap 5 ta hun
a. Pemolesan /Plesteran/aci
Biaya tahun ke - 5
Biaya tahun ke - 10
Biaya tahun ke - 15
Biaya tahun ke - 20
Biaya tahun ke - 25
Biaya tahun ke - 30
Biaya tahun ke - 35
Biaya tahun ke - 40
Biaya tahun ke - 45
4 Pemeliharaan setiap 20 tahun
a. Elektikal service & distribusi daya listrik
Biaya tahun ke - 20
Biaya tahun ke - 40
b. Pemeliharaan pintu
Biaya tahun ke - 20
Biaya tahun ke - 40

Biay a tahun ke-0

(Rp)

6 Pemeliharaan setiap 40 tahun

a. Pemeliharaan jendela

(A/P,r,n)
r = 7,63%, n = 50 thn

Biaya Annua l
(Rp)

Rp 225,183,914.07
0.598
0.357
0.128
0.076
0.046
0.046

Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp

134 ,587,269.3 2
80 ,439,729.1 8
28 ,734,512.6 6
17 ,173,960.2 7
10 ,264,482.8 2
10 ,264,482.8 2
281 ,464,437.0 7

0.07 8
0.07 8
0.07 8
0.07 8
0.07 8
0.07 8
0.07 8

Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp

10,535,692.09
6,296,941.92
2,249,380.49
1,344,403.21
803,519.02
803,519.02
22,033,455.76

0.643
0.414
0.266
0.171
0.110
0.071
0.046

Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp

91 ,745,003.8 6
59 ,017,713.7 5
37 ,964,906.9 7
24 ,422,060.2 5
15 ,710,219.6 3
10 ,106,067.9 7
6 ,501,030.0 5
238 ,965,972.4 4

0.07 8
0.07 8
0.07 8
0.07 8
0.07 8
0.07 8
0.07 8
0.07 8

Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp

7,181,935.68
4,619,994.62
2,971,949.52
1,911,795.29
1,229,819.41
791,118.07
508,910.32
19,215,522.91

0.643
0.414
0.266
0.171
0.110
0.071
0.046

Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp

1 ,335,284.6 4
858,961.72
552,552.78
355,446.08
228,651.31
147,086.78
94,617.96
3 ,572,601.2 7

0.07 8
0.07 8
0.07 8
0.07 8
0.07 8
0.07 8
0.07 8
0.07 8

Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp

104,528.07
67,240.80
43,254.66
27,824.85
17,899.17
11,514.17
7,406.84
279,668.55

0.692
0.479
0.332
0.230
0.159
0.110
0.076
0.053
0.037

Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp

43 ,103,023.1 1
29 ,842,900.4 3
20 ,662,093.7 9
14 ,305,651.0 4
9 ,904,690.8 7
6 ,857,632.7 6
4 ,747,965.1 5
3 ,287,311.2 2
2 ,276,009.7 6
134 ,987,278.1 4

0.07 8
0.07 8
0.07 8
0.07 8
0.07 8
0.07 8
0.07 8
0.07 8
0.07 8
0.07 8

Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp

3,374,168.91
2,336,146.74
1,617,459.51
1,119,867.69
775,353.97
536,825.72
371,677.79
257,335.62
178,169.44
10,567,005.38

0.230
0.053

Rp 14 ,594,537.5 2
Rp 3 ,353,694.7 6
Rp 17 ,948,232.2 8

0.07 8
0.07 8
0.07 8

Rp
Rp
Rp

1,142,482.16
262,532.23
1,405,014.38

0.230
0.053

Rp 11 ,654,853.3 2
Rp 2 ,678,181.5 1
Rp 14 ,333,034.8 2

0.07 8
0.07 8
0.07 8

Rp
Rp
Rp

912,359.29
209,652.04
1,122,011.33

0.025

Rp 11 ,701,531.5 3
Rp 11 ,701,531.5 3

0.07 8
0.07 8

Rp
Rp

916,013.33
916,013.33

0.025

Rp 10 ,115,127.2 2
Rp 10 ,115,127.2 2

0.07 8
0.07 8

Rp
Rp

791,827.24
791,827.24

0.053

Rp
Rp

0.07 8

Rp
Rp
Rp

167,595.61
167,595.61
56,498,114.51

Rp 142,620,667.57

Rp

Rp

Rp

Rp

2,075,744.49

62,255,027.98

63,512,198.01

50,719,342.81

5 Pemeliharaan setiap 25 tahun

a. Penggantian komponen mek anikal (palu mbing) Rp 462,284,914.00
Biaya tahun ke - 25
b. Lantai dasar 30 x 30
Biaya tahun ke - 25

(P/F,r,n) Biaya tahun ke-n

r = 7,63 %
(Rp)

Rp 399,611,854.51

Rp

40,544,987.55
2 ,140,935.3 9
2 ,140,935.3 9
TOTAL

73

4.7

Rekapitulasi Biaya O perasional dan Pem eliharaan Rutin Rumah Susun

Sewa Rem poa Jakarta

Rek apitulasi atau total biaya operasional dan p emeliharaan rutin

Rumah Susun Sewa Rempoa Jak arta yaitu meliputi biay a pemakain listrik,
pemakain air dan biaya gaji dan kebutuhan pen gelola kantor Rumah Susun
Sewa Rempoa Jakarta dap at dilihat pada tabel berik ut ini :
Tabel 4.28 Rekapitulasi Biaya Operasional dan Pemeliharaan Rutin Rumah
Susun Sewa Rempoa Jakarta
NO.
Uraian Biaya
1 Biaya Pemakaian Liatrik Untuk Pengelolaan
2 Biaya Pemakaian Air Untuk Pengelolaan
3 Biaya Oprasional Pengelola Rumah Susun Sewa
Total

4.8

Rp
Rp
Rp
Rp

Biaya Pertahun
612,670,017.60
3,704,400.00
1,214,400,000.00
1,830,774,417.60

Rekapitulasi Biaya Pemeliharaan dan Perbaikkan Berkala Rum ah

Susun Sewa Rem poa Jakarta

Rek apitulasi atau total biaya pemeliharaan dan perbaikk an berkala

Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta yaitu melip uti pemeliharaan dan
perbaikkan dindin g, pintu, jen dela, elektrikal, keramik dan komponen
mekanikal dap at dilihat pada tabel berik ut ini :

74

Tabel 4.29 Rekapitulasi Biaya Pemeliharaan dan Perbaikkan Berk ala Rumah
Susun Sewa Rempoa Jakarta
NO .
1

2
3
4
5
6
7

4.9

Uraian Kegiatan
Peme lihar aan Berkala
a. Pe ngeca tan interior dan eksterior
Penge catan dinding
Penge catan pla fond
Penge catan railing tangga
Pe ngga ntian komponen me kanikal (palumbing)
(tingkat ke rusa ka n 10%)
Pe ngga ntian Keramik
Lantai dasar 30 x 30
Elektika l service & distribusi daya listrik (kerusakkan 10%)
Pe molesan/Plesteran/aci (kerusakkan 10%)
Pe meli haraan pintu
Pe meli haraan jendel a
TOTAL

Bi aya Tota l P ergantian

Biaya A nnual (Rp.)

Tia p 7 tahun
Tia p 6 tahun
Tia p 6 tahun

Rp
Rp
Rp

225,183,914.07
142,620,667.57
2,075,744.49

Rp
Rp
Rp

22,033,455.76
19,215,522.91
279,668.55

Tia p 25 ta hun

Rp

462,284,914.00

Rp

916,013.33

25 Tahun
20 Tahun
Tia p 5 tahun
Tia p 20 ta hun
Tia p 40 ta hun

Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp

399,611,854.51
63,512,198.01
62,255,027.98
50,719,342.81
40,544,987.55
1,448,808,650.99

Wak tu

Rp
791,827.24
Rp
1,405,014.38
Rp 10,567,005.38
Rp
1,122,011.33
Rp
167,595.61
Rp 56,498,114.51

Menghitung Biaya Sewa Berdasarkan Biaya Pengelolaan

Hasil p erhitun gan total biay a pen gelolaan (biay a operasional dan
pemeliharaan rutin Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta dan biaya
pemeliharaan dan perbaikkan berkala Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta)
diatas dap at dijelaskan pada tabel berikut :
Tabel 4.30 Rekapit ulasi Total Biaya Pen gelo laan
No.
Jenis Kegiatan
I Biaya Operasional Dan Pemeliharaan Rutin
II Biaya Pemeliharaan Dan Perbaikkan Berkala
Total
Nilai A
Biaya sewa tipe 24 /tahun
Biaya sewa tipe 24 /bulan
Biaya sewa tipe 36/tahun
Biaya sewa tipe 36/bulan

Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp

Keteran gan :
Dimana : A = Ann ual
-

Menghitun g harga sewa :

Tipe 24 (a) : 90 unit

Tipe 36 (b) : 144 unit

a : 24 m

b : 36 m

Biaya Annual
1,830,774,418
56,498,115
1,887,272,532
1,887,272,532.11
6,167,557.29
513,963.11
9,251,335.94
770,944.66

75

a=

24
b
36

b=

36
a
24

Ann ual (Biaya kon struksi pertahun)

= 90a + 144b

Ann ual (Biaya kon struksi pertahun)

36
= 90a + 144 a
24

Ann ual (Biaya kon struksi pertahun)

= 360 a

a
Untuk mencari harga sewa

Annual(Biaya konstruksipertahun)
360

berdasark an biay a operasional yaitu

menghitun g nilai b ( tipe 36) adalah den gan cara subsitusi nilai a (tipe 24)
kedalam persamaan b =

36
a , maka akan didapat nilla b yaitu h arga sewa untuk
24

tipe 36.

Gambar 4.5 Grafik Harga Sewa Rumah Susun Sewa Rempoa Jak arta
Berdasarkan Biaya Pengelolaan

4.10

Perhitungan Harga Sewa

Perhitungan h arga sewa dilak ukan den gan mempertimbangkan

terjadinya keseimban gan antara pen dapatan dengan pengeluaran. Selain itu

76

perlu diperhatikan tingk at kekoson gan gedun g. Menurut Purbo (1998),

besarny a faktor k ekosongan gedung setidaknya sebesar 5 %. Sehin gga dalam
perhitungan h arga sewa Rumah Susun Sewa Rempoa tidak ak an mengalami
kekosongan gedung sampai >5 %. Karen a diharapkan pen dap atan sama
den gan pen geluaran maka total pendapatan dari sewa rumah susun pertah un
harus dapat menutupi biaya OP pertahun.
Perban din gan harga sewa minimum antara biaya konstruksi metode
konvension al den gan biaya kon struksi metode pracetak ditambah den gan
biaya p en gelo laan tanpa memperhitungk an faktor kekoson gan adalah sebagai
berikut :
Tabel 4.31 Perhitungan Harga Sewa Minimum Rumah Susun Sewa Rempoa
Jakarta
No
1
2

Harga Se wa
Biaya investasi awa l
Biaya pengelolaan
TOTAL

Rp
Rp
Rp

Konvensional
Konve T 24
Konve T 36
1,100,854.60 Rp 1,651,281.89
770,944.66
513,963.11 Rp
1,614,817.70 Rp 2,422,226.56

Pracetak
Pracetak T 24
Pracetak T 36
Rp 1,064,692.34 Rp
1,597,038.51
770,944.66
Rp 513,963.11 Rp
Rp 1,578,655.45 Rp
2,367,983.17

Dari tabel perhit ungan harga sewa Rumah Susun Sewa Rempoa
Jakarta di atas menun jukkan bah wa metode konstruksi pracetak adalah harga
sewa y ang paling minimum yaitu sebesar Rp. 1.578.655,45 unt uk tipe 24 dan
Rp. 2.367.983,17 untuk tipe 36.

77

Gambar 4.6 Harga Sewa Minimum Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta

4.11

Penetapan Harga Sewa

Besarny a harga sewa ditetapkan untuk rumah susun sewa, baik yang
berada di pusat maupun di daerah baik yan g dikelola o leh pemerintah
maupun pihak lainnya, sebagai dasar penetapannya telah diatur o leh Mentri
Perumahan Dan Permukiman Rakyat adalah :
a. Besarny a harga sewa rumah susun diperhitungkan unt uk menutupi biaya
operasional dan pemeliharaan rumah susun.
b. Besarny a harga sewa tidak boleh melebih i sepertiga dari pen dapatan
pengh uni.
Klasifikasi

untuk kriteria-kriteria kelompok masyarakat

yang

tergolong menen gah ke atas atau masyarak at menengah ke bawah men urut
studi yang dilakuk an Bank Dunia yaitu den gan cara mengk lasifikasikan k elas
menengah berdasarkan pengeluaran perkap ita yang diambil dari survei so sial
ekonomi nasional/Susenas yang dilak ukan Badan Pusat Statistik (BP S) yaitu

78

den gan membedakan pen geluaran in div idu perhari antara kelompok miskin
dan kelas menengah.
Yan g dimaksud k elompok miskin adalah jika pen geluaran in dividu
perbulan k uran g dari Rp. 600.000,-. Sedangk an kelompok kelas menen gah ke
bawah yaitu jika pen geluaran perbulannya sebesar Rp. 1.000.000,- s.d. Rp.
1.500.000,-. Untuk kelompok kelas menen gah ten gah y aitu jika p engeluaran
perbulannya sebesar Rp. 2.600.000,- s.d. Rp. 5.200.000,-. Dan untuk
kelompok berkecukupan yait u jika p en geluaran perbulannya adalah sebesar
Rp. 5.200.000,- s.d. Rp. 6.000.000,-.