PROJECT SUMMARY

PROJECT : HSD Bunker at 30 Location in Indonesia

OWNER : PT. Nusa Inti Energy Prima (PT. NIEP)
DURATION : 1 Years Construction
PAYMENT : Cash 100% by SKBDN Bank BNI (Aplicant & Beneficiery)
PENCAIRAN : Max 20% SPK (by Cashflow)
AWAL TUNAI

REKANAN SUB-KONTRAKTOR
PEKERJAAN SIPIL PADA PROJECT HSD BUNKER PT.NIEP

DISCLAIMER :

 Dokumen ini berisi ringkasan yang dirangkum dari data-data dan penjelasan PT. NIEP dengan tujuan mempermudah dan
mempercepat memahami aturan main dan skema yang diterapkan pihak owner (PT. NIEP) kepada seluruh Sub-Kontraktor
Sipil tanpa pengecualian
 Dokumen ini dibuat secara independent dan bukan produk dokumen resmi / official dari pihak PT. NIEP
 PROJECT SUMMARY Rev. No: 02

PROJECT : HSD Bunker at 30 Location in Indonesia

OWNER : PT. Nusa Inti Energy Prima (PT. NIEP)
SKEMA PEMBAYARAN SKBDN
DURATION : 1 Years Construction
PAYMENT : Cash 100% by SKBDN Bank BNI (Aplicant &
Beneficiery) Acceptance Bank BNI
PENCAIRAN : Max 20% SPK (by Cashflow) Cab Melawai
AWAL TUNAI

12 PAKET PEKERJAAN SUB CONTRACTOR DI SETIAP SITE Owner Contractor

Supplier/
(Cash 100% by (Cashflow &
Material
Tangki HSD, API Standard 650 * 49.200.000.000,- SKBDN) Progress)
Pembuatan Pipa Jaringan Distribusi * 24.046.500.000,-
Tersisa 10 Paket Pekerjaan ** : Plafond (Rp)
1. Kontraktor Lokal – Persiapan 79.642.500.000,-
2. Kontraktor Lokal – Pematangan Lahan 30.135.000.000,- PROFIT TAMBAHAN :
3. Kontraktor Lokal – Pekerjaan Struktur 38.007.000.000,-
Sisa dana di rekening kontraktor pada
4. Kontraktor Lokal – Pekerjaan Finishing 26.445.000.000,- akhir proyek ;
5. Pembuatan Pipe Support & Valve Platform 10.393.500.000,- 20%  Selisih harga material (lebih murah)
6. Mekanikal Elektrikal & Plumbing 16.728.000.000,- Operational  Efisiensi overhead, sisa payroll dll
7. Instalasi Listrik 17.958.000.000,- Menjadi hak kontraktor
8. Konstruksi Pelabuhan 27.539.700.000,-
9. Pengerukan Alur Pelabuhan 15.375.000.000,-
10. Paket Tambahan – Aplikator Cat *** 1.000.000.000,- Material Net Profit
TOTAL 10 Paket 263.223.700.000,-

PROFIT = Net Profit + Profit Tambahan

KONTRAKTOR
NOTED :

 * Paket telah dihandle tersendiri oleh Supplier Tangki HSD &

Kontraktor Piping bersertifikat SKK Migas
 ** Tersedia 10 Paket (1 – 10) sesuai dengan kualifikasi masing-
masing sub kontraktor (Sesuai SBU) dan KESANGGUPAN (secara
Finansial & Teknis)
 *** Aplikator Cat murni Jasa pekerjaan cat, tidak termasuk
biaya material. Pekerjaan pengecatan baja dan dinding
bangunan. Tangki hanya bagian luar. Semua proses pengecatan
menggunakan Spray
Noted :
 Kenaikan harga material tidak menjadi beban
kontraktor, budget material akan menyesuaikan naik
dan Net Profit juga naik
 Profit Tambahan yang bisa diperoleh tergantung dari
kecakapan/ profesionalitas tim kontraktor mengelola
operational proyek
 ACTIVITY STAGE
PENJELASAN :
OFFERING :
Project
Sub Contractor
Summary

JOINT? NO DONE

Administrative Preparation :
Yes  Company Profile (Full Colour)
 Asli Legalitas Perusahaan (kep. verifikasi) & 2 Set
Copy Legalitas (u/ Notaris & Bank)
CONTRACT SIGN  Stempel Perusahaan
 Biaya Adm Notaris & Aanwijzing Rp 50Jt/Paket
(1-9), khusus paket 10 sbsr Rp 25Jt

Surat Referensi dari Owner

untuk membuka Rekening
di BNI Cab Melawai Penerbitan SPK
Briefing Teknis
(Serentak)

BANK INSTRUMENT ISSUING :

PREPAYMENT : PAYMENT, Cash
 Bank Instrument by Aplicant
 Bank Instrument Wording 100% by
 PB : Insurance 1% by Beneficiery,
 Verification by Beneficiery SKBDN
or 2% by Beneficiery
Bank Instrument
Receiving by
Beneficiery
PERFORMANCE BOND : Cashflow & Project
Melalui Perusahaan Asuransi : Progress by Contractor
Pencairan Dana Awal 20% dikenakan premi asuransi Acceptance by
sebesar 5% per tahun, atau mudahnya 1% dari Plafond Applicant
paket yang diambil, ATAU
Penempatan Dana Sendiri :
Fix sebesar 2% dari Plafond paket yang diambil, diakhir
proyek biaya PB 2% dapat ditarik kembali oleh Distribution of Fund via
kontraktor. Beneficiery Bank
Note : Semua proses melalui BNI Cab Melawai
 Calon Sub Kontraktor MEMAHAMI Mekanisme Administrasi, Asuransi dan
Bank Instrument Yang Ditetapkan Oleh Pihak PT. NIEP Untuk Keseluruh
Site (30 Lokasi) Adalah Sama TANPA PENGECUALIAN
OFFERING
Penjelasan

Summary Project,
Adm Aanwijzing &
Notaris, Asuransi, DONE
Bank Instrument

Adm Aaanwijzing & 
PAKET PEKERJAAN
Notaris/ Paket, Rp
Tangki HSD, API Standar 650 * XX.XXX.XXX TIDAK
Pembuatan Pipa Jaringan Distribusi * XX.XXX.XXX
TERSISA 10 PAKET PEKERJAAN
1. Kontraktor Lokal ‐ Persiapan 50.000.000
2. Kontraktor Lokal ‐ Pematangan Lahan 50.000.000
BERSEDIA?
3. Kontraktor Lokal ‐ Pekerjaan Struktur 50.000.000
4. Kontraktor Lokal ‐ Pekerjaan Finishing 50.000.000
5. Pembuatan Pipe Support & Valve Platform 50.000.000
6. Mekanikal Elektrikal & Plumbing 50.000.000
YA Adm Notaris
7. Instalasi Listrik 50.000.000
Cek, BG,
8. Konstruksi Pelabuhan 50.000.000
Transfers
9. Pengerukan Alur Pelabuhan 50.000.000
10. Paket Tambahan ‐ Aplikator Cat 25.000.000 KONTRAK
* Telah dihandle oleh Kontraktor Tangki & Piping bersertifikat SKK Migas 

BNI 46 Briefing
SPK
Cab Melawai Teknis
Tim Teknis Project
Tiap Paket
By Sub Kontraktor

Asuransi /
Bank Instrument
Performance Bond
Aplicant & Beneficiery
by Sub Kontraktor

(1)(2)
Cashflow Project
Premi Asuransi  by Sub Kontraktor
Pagu/ Plafond Project 
PAKET PEKERJAAN 5% x 20% Plafond
per Paket, Rp
(1% Plafond)
Tangki HSD, API Standar 650 * XX.XXX.XXX.XXX XXX.XXX.XXX
Pembuatan Pipa Jaringan Distribusi * XX.XXX.XXX.XXX XXX.XXX.XXX
TERSISA 10 PAKET PEKERJAAN
Pencairan Tunai
1. Kontraktor Lokal ‐ Persiapan 79.642.500.000 796.425.000 Dana Awal
2. Kontraktor Lokal ‐ Pematangan Lahan 30.135.000.000 301.350.000 Max 20% Plafond
3. Kontraktor Lokal ‐ Pekerjaan Struktur 38.007.000.000 380.070.000 (Akseptasi by Owner)
4. Kontraktor Lokal ‐ Pekerjaan Finishing 26.445.000.000 264.450.000
5. Pembuatan Pipe Support & Valve Platform 10.393.500.000 103.935.000
6. Mekanikal Elektrikal & Plumbing 16.728.000.000 167.280.000
7. Instalasi Listrik 17.958.000.000 179.580.000
8. Konstruksi Pelabuhan 27.539.700.000 275.397.000
9. Pengerukan Alur Pelabuhan 15.375.000.000 153.750.000
10. Paket Tambahan ‐ Aplikator Cat 1.000.000.000 10.000.000
* Telah dihandle oleh Kontraktor Tangki & Piping bersertifikat SKK Migas 
(1) Premi 5% dihitung untuk satu tahun, beberapa  Paket Pekerjaan  hanya memerlukan waktu PROJECT
pengerjaan kurang dari 6 bulan. Besaran premi dapat dinegosiasikan ke pihak perusahaan asuransi STARTED
yang bekerjasama dengan Bank BNI 46 Cabang Melawai. Dana tidak dapat ditarik kembali
(2) Dapat menggunakan Performance Bond (PB) sebesar 2% dari Plafond
Jika menggunakan PB dana dapat ditarik kembali pada akhir proyek

PERTANYAAN YANG SERING
DITANYAKAN
Alasan Project untuk 1 Site dipecah
menjadi beberapa paket/ kontrak
pekerjaan.
Material dan peralatan sudah
disediakan oleh Owner?
Profit kontraktor hanya 10%?
Rev. No: 02
Project ini berbasis ketepatan “WAKTU dan KUALITAS”, dengan dipecah
menjadi beberapa paket :
 Sub Kontraktor dapat fokus mengerjakan paket yang diambil sesuai
kapasitasnya (teknis maupun finansial)
 Paket pekerjaan dikerjakan secara “PARALEL” dengan team kerja masing-
masing untuk setiap paketnya (sesuai schedule yang ditetapkan).
Kontraktor dapat mengerjakan proyek sesuai kemampuan
keuangannya
Biaya Aanwijzing & Notaris
 Biaya Notaris untuk kontrak per paket Rp50Jt jika ditotal untuk 1 site jauh
lebih murah dibandingkan jika dijadikan 1 (satu) kontrak yakni rata-rata
0,5%-1% dari total plafond proyek,
Performance Bond
Melalui Perusahaan Asuransi, dikenakan premi sebesar 5%/tahun dari 20%
SPK (atau 1% nilai nilai SPK) dan tidak dapat ditarik kembali (hangus).
 Jika dijadikan satu kontrak maka Fix premi asuransi 5%/tahun (ga bisa nawar).
 Dengan dipecah menjadi beberapa paket ada beberapa paket yang durasi
pekerjaannya dibawah 6 bulan, premi asuransi dapat dinego untuk setiap
paketnya tergantung track record kontraktor terhadap perusahaan asuransi
yang bekerjasama dengan pihak BNI.
Noted : Jika menggunakan penempatan dana sendiri maka Fix dikenakan 2%
dari nilai SPK, pada akhir proyek dapat ditarik kembali oleh kontraktor.
Material :
 Owner membantu menghubungkan dan melakukan deal/mengunci
“HARGA TERBAIK” langsung dengan pabrikan/suplier untuk 30 lokasi
project. Kontraktor harus membuat schedule penyedian material, pihak
owner membantu transportasi material menggunakan Tongkang.
 Pembayaran material dititipkan kepada kontraktor yang dibayarkan kepada
supplier melalui SKBDN bank BNI Cab Melawai.
 Material lokal atau jika kontraktor dapat mengusahakan/mempunyai
material yang lebih murah dengan kualitas yang setara/baik dapat
dipergunakan, terutama pada tahap persiapan project.
Peralatan :
 Peralatan-peralatan yang tidak dimiliki kontraktor dapat diusulkan kepada
Owner untuk dibantu disediakan dengan konsep kontraktor menyewa
dengan “HARGA TERBAIK” atau pada akhir project dibeli
 Disiapkan batching Plant disetiap lokasi, operational diserahkan kepada
pihak kontraktor.
10% adalah Net Profit yang sudah dipastikan diperoleh oleh kontraktor pada
akhir proyek, adapun dari material dan operational masih dimungkinkan untuk
didapatkan Profit Tambahan, besarnya tergantung dari kemampuan
kontraktor dalam efisiensi / pengendalian proyek ;
 Dari selisih “HARGA TERBAIK” yang dibayarkan kontraktor ke suplier, selisih
harga menjadi hak (profit tambahan) kontraktor.
 Dalam plafond project sesuai SPK telah include biaya sewa peralatan &
asumsi komponen Overhead. Dengan operational project yang tepat dalam
pengendalian overhead maupun metode pelaksanaan yang efisien maka
semua selisih yang didapat menjadi hak (profit tambahan) kontraktor.
 Rev. No: 02

Net Profit berkurang dengan adanya Overhead :

pengeluaran biaya-biaya adm  Dalam Plafond setiap paket telah diperhitungkan asumsi biaya-biaya adm di
didepan (notaris, asuransi) yang depan yang dikeluarkan kontraktor (notaris, asuransi) sebagai komponen
overhead proyek, yang akan tergantikan (dalam Profit Tambahan) dengan
dibebankan ke kontraktor?
pengendalian yang tepat dan efisien terhadap overhead yang real terjadi
saat pelaksanaan proyek.

Sudah diasumsikan dalam komponen

Overhead proyek, dengan kata lain
akan “Tergantikan”
Biaya-biaya yg
dikeluarkan didepan
(notaris, asuransi)?

20%
Operational

Material Net Profit

PROFIT = Net Profit + Profit Tambahan

KONTRAKTOR

Pencairan Dana Awal Tunai :

DP Proyek 20% Nilai SPK?? Pengertian DP disini lebih tepatnya adalah Pencairan Dana Awal secara tunai
untuk keperluan operational proyek sebesar Maksimal 20% dari nilai SPK
berdasarkan CashFlow setiap paket pekerjaan yang diajukan kontraktor dan
mendapat persetujuan/ akseptasi oleh Owner.

Perizinan dan Lahan/ Site Site Area :

 Kompleks Pembangunan/site seluas 2ha (200 x 100m), lahan yang
dibebaskan lebih dari itu untuk keperluan pendukung proyek.
 Pembebasan lahan dilakukan tersendiri oleh pihak owner
 Penempatan batching plant, stock yard, office site dan barak pekerja, dll
harus berada di luar site yang 2ha. Dituangkan dalam siteplan.

Perizinan :
 Government permitt diproses oleh kontraktor; IMB, SIKK (surat izin kerja
keruk) dll.
 Kontraktor pelaksana kerja keruk harus mempunyai kapasitas dan legalitas
dalam memproses perizinan dan pelaksanaan kerja keruk.
 AMDAL/ UPL & UPK, diproses oleh tim NIEP