RINGKASAN MATERI KULIAH

PELAPORAN KORPORAT
“Properti Investasi, Sewa, dan Penurunan Nilai Aset”

SAP 7

OLEH: KELOMPOK 2
I MADE BAYU SUWENDRA (1807612004 / 04)
IDA AYU AGUNG EMAWATI (1807612005 / 05)
NI MADE SRI LESTARI (1807612006 / 06)

PROGRAM PENDIDIKAN PROFESI AKUNTANSI

FAKULTAS EKONOMI DAN BISNIS
UNIVERSITAS UDAYANA
2019

i
 KATA PENGANTAR

Puji syukur kami panjatkan kepada Tuhan Yang Maha Esa atas karunia yang telah
diberikan sehingga kami dapat menyelesaikan penyusunan Ringkasan Materi Kuliah
Pelaporan Korporat dengan materi Properti Investasi, Sewa, dan Penurunan Nilai Aset
dengan tepat waktu. Kami harapkan ringkasan materi kuliah ini dapat memberikan manfaat
dan wawasan dalam kegiatan proses belajar mengajar
Kami ucapkan terima kasih kepada semua pihak yang telah membantu dalam
penyusunan ringkasan materi kuliah ini. Kritik dan saran yang bersifat konstruktif dari semua
pihak kami harapkan untuk peningkatan kualitas tugas kuliah kami selanjutnya. Atas
perhatiannya kami ucapkan terima kasih.

Denpasar, September 2019

Penulis

ii
 DAFTAR ISI

COVER ...................................................................................................................................... i
KATA PENGANTAR .............................................................................................................. ii
DAFTAR ISI............................................................................................................................ iii

PROPERTI INVESTASI, SEWA, DAN PENURUNAN NILAI ASET

A. PROPERTI INVESTASI .....................................................................................................1
B. SEWA ................................................................................................................................10
C. PENURUNAN NILAI ASET ............................................................................................19

DAFTAR PUSTAKA ..............................................................................................................30

iii
 “PROPERTI INVESTASI, SEWA, DAN PENURUNAN NILAI ASET”

A. PROPERTI INVESTASI
Properti investasi dalam PSAK 13 adalah properti (tanah atau bangunan atau bagian
dari suatu bangunan atau kedua-duanya) yang dikuasai (oleh pemilik atau lessee melalui sewa
pembiayaan) untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai atau keduanya, dan tidak
untuk digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau untuk tujuan
administratif atau dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari. Agar dapat dikelompokkan sebagai
properti investasi, harus memenuhi dua kriteria yang harus dipenuhi, yaitu:
1. Tujuan penggunaan (rental dan/atau kenaikan nilai), dan
2. Jenis kepemilikan (dimiliki sendiri atau melalui sewa pembiayaan).

Berikut ini adalah contoh properti investasi:

1. Tanah yang dimiliki untuk kenaikan jangka panjang ketimbang tersedia untuk dijual
dalam kegiatan usaha sehari-hari (sebagai persediaan).
2. Tanah yang dimiliki namun belum diputuskan tujuan penggunaannya di masa depan;
entah akan dipakai sendiri (sebagai aset tetap) atau untuk dijual dalam kegiatan usaha
sehari-hari (sebagai persediaan).
3. Gedung yang dimiliki (atau dikuasai oleh entitas melalui sewa pembiayaan dan
disewakan ke pihak lain melalui sewa operasi).
4. Gedung yang saat ini kosong namun akan disewakan ke pihak lain melalui sewa
operasi.
5. Properti dalam proses konstruksi/pembangunan atau pengembangan yang dimasa
depan digunakan sebagai properti investasi.

PSAK 13 menyebutkan secara lebih spesifik contoh aset yang tidak termasuk dalam
definisi properti investasi, antara lain:
1. Properti yang digunakan sendiri (PSAK 16)
2. Properti (selesai/dalam pembangunan) yang diniatkan untuk dijual (PSAK 14)
3. Properti yang dibangun atas nama pihak ketiga (PSAK 34)
4. Properti yang disewakan pada pihak lain dalam sewa pembiayaan (PSAK 30)
5. Properti dalam proses konstruksi/pengembangan yang akan digunakan sebagai
properti investasi (PSAK 13)

4
 Pertimbangan diperlukan untuk menentukan apakah suatu properti memenuhi kriteria
properti investasi. Entitas mengembangkan kriteria sehingga kriteria tersebut dapat digunakan
sebagai kebijakan yang konsisten sesuai dengan definisi properti investasi dan petunjuk yang
ada dalam PSAK 13.

Perbedaan Properti Investasi dan Aset Tetap

Definisi aset tetap menurut PSAK 16 adalah aset berwujud yang:
1. Dimiliki untuk digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa, untuk
direntalkan kepada pihak lain, atau untuk tujuan administratif; dan
2. Diharapkan untuk digunakan selama lebih dari satu periode.

Oleh karena itu, sekilas properti investasi dan aset tetap memiliki kemiripan definisi, yaitu
“untuk menghasilkan rental” (properti investasi) dan dimiliki….untuk direntalkan kepada
pihak lain” (aset tetap).

Berikut adalah perbedaan dari properti investasi dan aset tetap.

Tabel 1. Perbedaan Dari Properti Investasi dan Aset Tetap

Aspek Properti Investasi
Tujuan kepemilikan Menghasilkan rental dan/atau
kenaikan rental.
Kas yang dihasilkan Menghasilkan kas tidak
bergantung pada aset-aset lain
yang dimiliki oleh entitas.
Jasa pendukung yang 1. Pemilik tidak menyediakan
disediakan jasa pendukung dalam
juumlah signifikan.
2. Pemilik adalah investor
pasif.
Aset Tetap
Digunakan dalam produksi
atau penyediaan barang atau
jasa, untuk direntalkan kepada
pihak lain atau untuk tujuan
administratif.
1. Menghasilkan kas
bergantung pada aset-aset
lain yang digunakan dalam
produksi atau proses
penyediaan barang atau
jasa.
2. Kas yang dihasilkan dapat
bervariasi jumlahnya.
1. Pemilik menyediakan jasa
pendukung dalam jumlah
signifikan.
2. Pemilik adalah investor
aktif.

Jika suatu properti terdiri atas bagian yang memiliki karakteristik properti investasi dan
bagian lain yang memiliki karakteristik aset tetap maka:

5
 1. Jika bagian properti tersebut dapat dijual secara terpisah, maka entitas harus
mencatatnya masing-masing sebagai “properti investasi” dan “aset tetap” secara
terpisah.
2. Jika bagian tersebut tidak dapat dijual secara terpisah, maka properti diklasifikasikan
sesuai bagian yang memiliki proporsi paling besar diantara keduanya.

Pengakuan dan Dasar Pengukuran Properti Investasi

Pengakuan Properti Investasi:
PSAK 13 menetapkan bahwa properti investasi harus diakui sebagai aset jika dan
hanya jika (paragraf 16):
1. Besar kemungkinan manfaat ekonomis dimasa depan dari properti investasi akan
mengalir ke dalam entitas; dan
2. Biaya perolehan properti investasi dapat diukur dengan andal.

Pengukuran Saat Pengakuan:

PSAK 13 menetapkan properti investasi pada awalnya diukur sebesar biaya
perolehan. Biaya transaksi termasuk dalam pengukuran awal tersebut.

Pengukuran Setelah Pengakuan Awal:

Entitas memilih model nilai wajar atau model biaya sebagai kebijakan akuntansi dan
menerapkan kebijakan tersebut pada seluruh properti investasinya (dengan pengecualian).
1. Properti yang dikuasai dalam sewa operasi yang diklasifikasikan sebagai properti
investasi (tidak ada pilihan, hanya model nilai wajar).
2. Properti investasi yang menjadi agunan kewajiban yang menghasilkan imbalan yang
terkait langsung dengan nilai wajar dari, atau imbalan dari, aset tertentu termasuk
properti investasi (pilih salah satu model untuk semua properti)
3. Properti investasi yang nilai wajarnya tidak dapat ditentukan secara andal atas dasar
berkelanjutan (tidak ada pilihan, hanya model biaya).

Entitas tidak diperkenankan untuk berganti dari model nilai wajar ke model biaya.
Namun, properti investasi yang dikelompokkan sebagai “dimiliki untuk dijual” berdasarkan
PSAK 58: Aset Tidak Lancar yang Dimiliki untuk Dijual dan Operasi yang Dihentikan harus
dicatat sesuai dengan PSAK tersebut.

6
Pengertian Model Biaya:
Jika setelah pengakuan awal entitas memilih model biaya, maka seluruh properti
investasi harus diukur dengan biaya perolehan sesuai dengan PSAK 16: Aset Tetap. Dengan
demikian, properti investasi akan disusutkan dan menjadi subjek uji penurunan nilai
(impairment test) sesuai dengan ketentuan PSAK 48: Penurunan Nilai Aset.

Pengertian Model Nilai Wajar:

Jika setelah pengakuan awal entitas memilih model nilai wajar, maka seluruh properti
investasi harus diukur pada nilai wajarnya yang mencerminkan:
1. Kondisi pasar pada tanggal pelaporan.
2. Laba atau rugi yang timbul dari perubahan nilai wajar atas properti investasi harus
diakui dalam laporan laba rugi dan penghasilan komprehensif lain pada periode
terjadinya.
3. Properti investasi tidak disusutkan dan tidak menjadi subjek uji penurunan nilai
karena jumlah tercatat aset akan selalu disesuaikan dengan nilai wajarnya pada
tanggal pelaporan.

Model nilai wajar harus diterapkan untuk sewa operasi yang diklasifikasikan sebagai
properti investasi. Nilai wajar mencerminkan penghasilan rental dari sewa dan asumsi lain
dalam menentukan harga properti. Hak atas properti sewaan diukur kembali jika perlu pada
nilai wajar. Nilai wajar tidak berubah tanpa memperhatikan apakah liabilitas dan aset sewaan
diakui pada nilai wajar atau pada nili kini pembayaran sewa minimum. Pengukuran kembali
aset sewaan dari biaya perolehan menjadi nilai wajar tidak menimbulkan keuntungan
kerugian awal, kecuali nilai wajar diukur pada waktu yang berbeda. Jika rentang pengukuran
nilai wajar sangat besar, probabilitas berbagai hasil sulit dinilai sehingga nilai wajar properti
tidak dapat diukur secara andal.
Entitas tidak melakukan penghitungan ganda atas aset atau kewajiban yang diakui
sebagai aset atau kewajiban terpisah. Contohnya yaitu:
1. Peralatan seperti lift atau pendingin ruangan sering kali menjadi satu kesatuan yang
tidak terpisahkan dari bangunan dan biasanya dimasukkan dalam nilai wajar properti
investasi, dari pada diakui secara terpisah sebagai peralatan (aset tetap).
2. Jika kantor disewakan termasuk dengan fumiturnya, nilai wajar kantor umumnya
memasukan nilai wajar furnitur, karena penghasilan rental juga terkait dengan fumitur
yang digunakan. Apabila fumitur termasuk dalam nilai wajar properti investasi,
entitas tidak mengakui furnitur tersebut sebagai aset terpisah;

7
 3. Nilai wajar properti investasi tidak termasuk biaya dibayar di muka atau penghasilan
sewa operasi akruan (accrued operating lease income), karena entitas mengakui hal
tersebut secara terpisah sebagai aset atau kewajiban;
4. Nilai wajar properti investasi yang dikuasai dengan cara sewa mencerminkan adanya
arus kas yang diharapkan.

Perbedaan Model Nilai Wajar pada Properti Investasi (PSAK 13) dan Model Revaluasi
pada Aset Tetap (PSAK 16)
Walaupun sama-sama menggunakan “nilai wajar”, model nilai wajar pada properti
investasi tidak sama dengan model revaluasi pada Aset Tetap.
Berikut ini merangkum perbedaan antara kedua model tersebut.

Tabel 2. Perbedaan Modal Nilai Wajar dengan Model Revaluasi

Model Nilai Wajar (PSAK 13) Model Revaluasi (PSAK 16)
1. Menggunakan nilai wajar 1. Menggunakan nilai wajar
2. Perubahan nilai wajar diakui dalam laporan 2. Perubahan nilai wajar diakui dalam laporan
laba rugi pada periode terjadinya. laba rugi (penurunan nilai) atau ekuitas
3. Tidak ada penyusutan (surplus)
4. Mencerminkan kondisi pasar pada tanggal 3. Penyusutan.
neraca. 4. Tidak spesifik, hanya mengharuskan secara
reguler.

Pelepasan Properti Investasi

Properti investasi harus dihentikan pengakuannya (dikeluarkan dari neraca) pada saat
pelepasan atau ketika properti investasi tidak digunakan lagi secara permanen dan tidak
memiliki manfaat ekonomis di masa depan yang dapat diharapkan pada saat pelepasan. Laba
atau rugi yang timbul dari penghentian atau pelepasan properti investasi ditentukan dari
selisih antara:
1. Hasil neto dari pelepasan
2. Jumlah tercatat aset, dan diakui dalam laporan laba rugi (kecuali sale and leaseback)
dalam priode terjadinya.

Pengungkapan Properti Investasi

Hal pertama yang harus diperhatikan yaitu apakah entitas tersebut menerapkan model
nilai wajar atau model biaya. Apabila menerapkan nilai wajar, apakah, dan dalam keadaan
bagaimana, hak atas properti yang dikuasai dengan cara sewa operasi diklasifikasikan dan
dicatat sebagai properti investasi. Apabila pengklasifikasian ini sulit dilakukan, kriteria yang
digunakan untuk membedakan properti investasi dengan properti yang digunakan sendiri dan

8
dengan properti yang dimiliki untuk dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari. Metode dan
asumsi signifikan yang diterapkan dalam menentukan nilai wajar dari properti investasi.
Sejauh mana penentuan nilai wajar properti investasi didasarkan atas penilaian oleh penilai
independen yang diakui dan memiliki kualifikasi profesional yang relevan serta memiliki
pengalaman di lokasi dan kategori properti investasi yang dinilai.

Pengungkapan Nilai Wajar:

Mengungkapkan rekonsiliasi antara jumlah tercatat properti investasi pada awal dan
akhir periode, yang menunjukkan hal-hal berikut:
1. Penambahan, pengungkapan terpisah untuk penambahan yang dihasilkan dari akuisisi
dan penambahan yang dihasilkan dari pengeluaran setelah perolehan yang diakui
dalam jumlah tercatat aset;
2. Penambahan yang dihasilkan dari akuisisi melalui penggabungan usaha;
3. Aset yang diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual atau masuk dalam kelompok
aset yang akan dilepaskan yang diklasifikasikan sebagai dimlliki untuk dijual dan
pelepasan lain;
4. Laba atau rugi neto dari penyesuaian terhadap nilai wajar;
5. Perbedaan nilai tukar neto yang timbul pada penjabaran laporan keuangan dari mata
uang fungsional;
6. Transfer ke dan dari persediaan dan properti yang digunakan sendiri; dan
7. Perubahan lain.

Ketika suatu penilaian terhadap properti investasi disesuaikan secara signifkan untuk
tujuan pelaporan keuangan, maka entitas tersebut mengungkapkan rekonsiliasi antara
penilaian tersebut dan penilaian yang telah disesuaikan yang dilaporkan dalam laporan
keuangan, dengan menunjukkan seeara terpisah jumlah agregat dari pengakuan kewajiban
sewa yang telah ditambahkan kembali, dan penyesuaian signifikan lain.

Pengungkapan Nilai Biaya:

1. Metode penyusutan yang digunakan;
2. Masa manfaat atau tarif penyusutan yang digunakan;
3. Jumlah tercatat bruto dan akumulasi penyusutan (agregat dengan akumulasi rugi
penurunan nilai) pada awal danakhir.periode;
4. Rekonsiliasi jumlah tercatat properti investasi pada awal dan. akhir periode, yang
menunjukkan:

9
 a. Penambahan
b. Penambahan dari akuisisi dan penggabungan usaha
c. Aset diklasifikasikan untuk dijual
d. Penyusutan
e. Penurunan nilai
f. Transfer ke klasifikasi lain

B. SEWA
Definisi
Sewa merupakan suatu perjanjian dimana lessor memberikan lessee hak untuk
menggunakan suatu aset selama periode waktu yang disepakati. Sebagai imbalannya, lessee
melakukan pembayaran atau serangkaian pembayaran kepada lessor.

Awal Sewa vs Awal Masa Sewa

Awal sewa adalah tanggal yang lebih awal antara tanggal perjanjian sewa dan tanggal
pihak-pihak menyatakan komitmen terhadap ketentuan pokok sewa. Pada tanggal ini:
a. Sewa diklasifikasikan sebagai sewa operasi atau sewa pembiayaan; dan
b. Untuk sewa pembiayaan, jumlah yang diakui pada awal masa sewa ditentukan.

Awal masa sewa adalah tanggal saat lessee mulai berhak untuk menggunakan aset
sewaan. Tanggal ini merupakan tanggal pertama kali sewa diakui (yaitu pengakuan aset,
liabilitas, penghasilan, atau beban sewa).

Klasifikasi Sewa
Suatu sewa diklasifikasikan sewa pembiayaan jika sewa tersebut mengalihkan secara
substansial seluruh risiko dan manfaat yang terkait dengan kepemilikan aset. Sedangkan
suatu sewa diklasifikasikan sebagai sewa operasi jika sewa tidak mengalihkan secara
substansial seluruh risiko dan manfaat yang terkait dengan kepemilikan aset. Klasifikasi sewa
sebagai sewa pembiayaan atau sewa operasi didasarkan pada substansi transaksi dan bukan
pada bentuk kontraknya.

Sewa Operasi
Sewa operasi disajikan off balance sheet atau tidak ditampilkan di laporan posisi
keuangan sehingga dapat meningkatkan beberapa rasio keuangan. Sewa operasi merupakan
pendanaan yang bersifat jangka pendek dimana alat yang disewakan dapat digunakan oleh

10
pihak penyewa namun aset dimiliki oleh pihak yang menyewakan. Pada akhir masa sewa,
tidak terjadi transfer ownership. Penyajian sewa operasi dalam laporan keuangan:
a. Diakui dan disajikan sebagai beban sewa dalam laporan laba rugi komprehensif.
b. Tidak ada pencatatan aset, utang, dan beban depresiasi.

Keuntungan melakukan sewa operasi:

a. Memperoleh pendanaan dengan rate tetap.
b. Lebih fleksibel karena untuk aset yang cepat sekali berubah teknologinya akan tepat
karena investasinya lebih murah.
c. Keuntungan dari pajak (beban menjadi lebih besar).
d. Tidak disajikan dalam laporan posisi keuangan sebagai aset dan utang sehingga rasio
efisiensi (sales/total aset; sales/fixed aset) dan rasio leverage (debt/equity; laba
operasi/interest) terlihat lebih baik.
e. Entitas tidak perlu memelihara aset.
f. Menghemat kas dan pendanaan di masa sekarang karena biaya yang dikeluarkan
sebesar biaya sewa.

Kerugian melakukan sewa operasi:

a. Entitas tidak memiliki aset untuk operasi yang disajikan dalam laporan keuangan.
b. Keberlanjutan entitas dapat terganggu jika sewa di masa akan datang tidak diperoleh.
c. Untuk alat-alat khusus sulit diperoleh.
d. Seringkali lebih mahal daripada membeli aset.
e. Tidak dapat dimanfaatkan optimal jika cepat terjadi perubahan teknologi.
f. Penggunaan terbatas.
g. Tidak dapat dijadikan jaminan bank.

Sewa Pembiayaan
Sewa pembiayaan merupakan bentuk pendanaan jangka panjang atau merupakan
pembelian secara angsuran. Sewa pembiayaan juga berarti transfer risiko dan manfaat aset
kepada pihak lease. Adapun kriteria umum sewa pembiayaan sesuai PSAK 30 yaitu:
a. Sewa mengalihkan kepemilikan aset kepada lessee pada akhir masa sewa.
b. Lessee memiliki opsi untuk membeli aset pada harga yang cukup rendah
dibandingkan nilai wajar pada tanggal opsi mulai dapat dilaksanakan, sehingga pada
awal sewa dapat dipastikan bahwa opsi akan dilaksanakan.

11
 c. Masa sewa adalah untuk sebagian besar umur ekonomik aset meskipun hak milik
tidak dialihkan.
d. Pada awal sewa, nilai kini dari jumlah pembayaran sewa minimum secara substansial
mendekati nilai wajar aset sewaan.
e. Aset sewaan bersifat khusus dan hanya lessee yang dapat menggunakannya tanpa
perlu modifikasi secara material.

Indikator dari situasi yang secara individual ataupun gabungan dapat juga
menunjukkan bahwa sewa diklasifikasikan sebagai sewa pembiayaan adalah:
a. Jika lessee dapat membatalkan sewa, maka rugi lessor yang terkait dengan
pembatalan ditanggung oleh lessee.
b. Untung atau rugi dari fluktuasi nilai wajar residu dibebankan kepada lessee (misalnya,
dalam bentuk potongan harga rental dan yang setara dengan sebagian besar hasil
penjualan residu pada akhir sewa).
c. Lessee memiliki kemampuan untuk melanjutkan sewa untuk periode kedua dengan
nilai rental yang secara substansial lebih rendah dari nilai pasar rental.

Indikator-indikator di atas tidak selalu konklusif karena jika sewa tidak mengalihkan
secara substansial seluruh risiko dan manfaat uang terkait dengan kepemilikan, sewa tersebut
akan diklasifikasikan sebagai sewa operasi.

Berikut merupakan contoh ilustrasi sewa dan penjurnalan:

Diketahui entitas melakukan leasing 1 Januari 2010 dengan masa manfaat aset 5
tahun, aset didepresiasi 5 tahun dengan metode garis lurus. Sewa merupakan bentuk kontrak
yang dapat dibatalkan dengan jangka waktu 5 tahun. Kontrak tahunan yang dibayarkan 2.505
setiap akhir tahun. Bunga 8 % per tahun. Maka dapat dibuat skedul leasing seperti di bawah
ini:
Tabel 3. Skedul Leasing
Tahun Pokok Awal Tahun Bunga Pokok Total Utang Akhir Tahun
2010 10.000 800 1.705 2.505 8.295
2011 8.295 664 1.841 2.505 6.454
2012 6.454 517 1.988 2.505 4.466
2013 4.466 358 2.147 2.505 2.319
2014 2.319 186 2.319 2.505 -
Jumlah 2.525 10.000 12.525

12
Jurnal untuk mencatat sewa oleh lease adalah:
a. Sewa Operasi:
Biaya Sewa 2.505
Kas 2.505
(untuk mencatat beban sewa atas aset selama jangka waktu 5 tahun)
b. Sewa Pembiayaan:
Aset Leasing 10.000
Hutang Leasing 10.000
(untuk mencatat leasing atas aset selama jangka waktu 5 tahun)

Hutang Leasing 1.705

Beban Bunga 800
Kas 2.505
(untuk mencatat biaya sewa atas leasing aset untuk tahun 2010)
Beban Penyusutan 2.000
Akumulasi Penyusutan 2.000
(untuk mencatat penyusutan aset untuk tahun 2010)

Jurnal untuk mencatat sewa oleh lessor adalah:

a. Sewa Operasi
Kas 2.505
Pendapatan Sewa 2.505
(untuk mencatat pendapatan sewa untuk jangka waktu 5 tahun)

Beban Penyusutan 2.000

Akumulasi Penyusutan 2.000
(untuk mencatat penyusutan atas aset yang dileasing untuk tahun 2010)

b. Sewa Pembiayaan
Piutang Leasing 10.000
Aset 10.000
(untuk mencatat piutang atas leasing aset untuk jangka waktu 5 tahun )
Kas 2.505
Piutang Leasing 1.708
Pendapatan Bunga 800
(untuk mencatat pendapatan sewa dan bunga atas leasing aset di tahun 2010)

13
 Dari jurnal di atas maka dapat dibuat perbandingan biaya-biaya yang muncul atas
sewa operasi dan sewa pembiayaan.

Tabel 4. Perbandingan Sewa Operasi dan Sewa Pembiayaan

Sewa Operasi Sewa Pembiayaan
Tahun
Biaya Sewa/Tahun Bunga Penyusutan Total
2010 2.505 800 2.000 2.800
2011 2.505 664 2.000 2.664
2012 2.505 517 2.000 2.517
2013 2.505 358 2.000 2.358
2014 2.505 186 2.000 2.186
Jumlah 12.525 2.525 10.000 12.525

Ketika suatu perjanjian sewa mengandung elemen tanah dan bangunan, entitas
menilai klasifikasi dari setiap elemen sebagai sewa pembiayaan atau sewa operasi secara
terpisah sesuai dengan PSAK paragraf 07-13. Dalam menentukan apakah elemen tanah
merupakan sewa operasi atau sewa pembiayaan, hal penting yang harus dipertimbangkan
adalah bahwa pada umumnya tanah memiliki umur ekonomik yang tidak terbatas. Kapanpun
dibutuhkan dalam mengklasifikasikan dan mencatat sewa untuk tanah dan bangunan,
pembayaran sewa minimum (termasuk pembayaran dimuka secara lumpsum) dialokasikan
antara elemen tanah dan bangunan secara proporsional sesuai dengan nilai wajar relatif
bagian perjanjian sewa atas elemen tanah dan bangunan di dalam perjanjian sewa pada saat
awal kontrak. Apabila pembayaran sewa tidak dapat dialokasikan secara andal antara dua
elemen tersebut, seluruh sewa diklasifikasikan sebagai sewa pembiayaan kecuali sangat jelas
bahwa kedua elemen tersebut adalah sewa operasi. Bila demikian maka seluruh sewa
diklasifikasikan sebagai sewa operasi.
Untuk perjanjian sewa tanah dan bangunan yang mana jumlah yang diakui pada
awalnya untuk elemen tanah dianggap tidak material, maka tanah dan bangunan dapat diakui
sebagai unit tunggal untuk tujuan klasifikasi sewa dan diklasifikasikan sebagai sewa
pembiayaan atau sewa operasi sesuai dengan PSAK paragraf 07-13. Dalam kasus ini, umur
ekonomik bangunan dianggap sebagai umur ekonomik seluruh aset sewaan.
Pengukuran elemen tanah dan bangunan secara terpisah tidak diperlukan apabila
bagian lessee atas tanah dan bangunan diklasifikasikan sebagai properti investasi sesuai
dengan PSAK 13 (revisi 2011): Properti Investasi dan metode nilai wajar diadopsi. Apabila
pengklasifikasian salah satu atau kedua elemen tidak jelas, maka perlu dibuat suatu
perhitungan secara rinci untuk penilaian ini.

14
 Sesuai PSAK 13 (revisi 2011): Properti Investasi, lessee dimungkinkan untuk
mengklasifikasikan hak atas properti yang diperoleh melalui sewa operasi sebagai properti
investasi. Jika hal tersebut dilakukan, hak atas properti diperlakukan layaknya seperti sewa
pembiayaan dan model nilai wajar digunakan untuk pengakuan aset. Lessee mencatat sewa
tersebut sebagai sewa pembiayaan, bahkan jika peristiwa setelahnya mengubah sifat dari hak
atas properti milik lessee sehingga tidak lagi diklasifikasikan sebagai properti investasi. Hal
ini akan terjadi jika, misalnya, pihak lessee:
1. Menempati properti tersebut, dimana properti diubah peruntukannya sebagai properti
yang digunakan sendiri dengan biaya yang setara dengan nilai wajarnya pada tanggal
perubahan penggunaan; atau
2. Melakukan sewa-lanjut (sublease) yang mengalihkan secara substansial seluruh risiko
dan manfaat hak kepemilikan kepada pihak ketiga tidak terkait. Sewa lanjut yang
demikian dicatat oleh lessee sebagai sewa pembiayaan kepada pihak ketiga, walaupun
hal ini mungkin dicatat sebagai sewa operasi oleh pihak ketiga.

Sewa Dalam Laporan Keuangan Lessee Pada Sewa Pembiayaan

1. Pengakuan Awal
Pada awal masa sewa, lessee mengakui sewa pembiayaan sebagai aset dan liabilitas
dalam laporan posisi keuangan sebesar nilai wajar aset sewaan atau sebesar nilai kini dari
pembayaran sewa minimum, jika nilai kini lebih rendah dari nilai wajar. Tingkat diskonto
yang digunakan dalam perhitungan nilai kini dari pembayaran sewa minimum adalah
tingkat suku bunga implisit dalam sewa , jika dapat ditentukan secara praktis, jika tidak,
digunakan tingkat suku bunga pinjaman inkremental lessee. Biaya langsung awal yang
dikeluarkan lessee ditambahkan ke dalam jumlah yang diakui sebagai aset.
2. Pengukuran Setelah Pengakuan Awal
Pembayaran sewa minimum dipisahkan antara bagian yang merupakan beban keuangan
dan bagian yang merupakan pelunasan liabilitas. Beban keuangan dialokasikan ke setiap
periode selama masa sewa sedemikian rupa sehingga menghasilkan suatu tingkat suku
bunga periodik yang konstan atas saldo liabilitas. Rental kontijen dibebankan pada
periode terjadinya.
Suatu sewa pembiayaan menimbulkan beban penyusutan untuk aset yang dapat
disusutkan dan beban keuangan dalam setiap periode akuntansi. Kebijakan penyusutan
untuk aset sewaan konsisten dengan aset dimiliki sendiri, dan penghitungan penyusutan
yang diakui berdasarkan PSAK 16: Aset Tetap dan PSAK 19: Aset Tak Berwujud. Jika

15
 tidak ada kepastian yang memadai bahwa lessee akan mendapatkan hak kepemilikan pada
akhir masa sewa, aset sewaan disusutkan secara penuh selama jangka waktu yang lebih
pendek antara periode masa sewa dan umur manfaatnya. Untuk menentukan apakah aset
sewaan mengalami penurunan nilai, entitas menerapkan PSAK 48: Penurunan Nilai Aset.
3. Pengungkapan
Selain memenuhi ketentuan PSAK 60: Instrumen Keuangan: Pengungkapan, lessee juga
mengungkapkan hal-hal berikut yang berkaitan dengan sewa pembiayaan:
a. Jumlah neto jumlah tercatat untuk setiap kelompok aset pada tanggal pelaporan.
b. Rekonsiliasi antara total pembayaran sewa minimum di masa depan pada tanggal
pelaporan, dengan nilai kininya. Selain itu, entitas mengungkapan total pembayaran
sewa minimum di masa depan pada tanggal pelaporan, dan nilai kininya, untuk setiap
periode berikut:
- Sampai dengan satu tahun
- Lebih dari satu tahun sampai lima tahun
- Lebih dari lima tahun
c. Rental kontijen yang diakui sebagai beban pada periode tersebut.
d. Total perkiraan penerimaan pembayaran minimum sewa-lanjut di masa depan dari
kontrak sewa-lanjut yang tidak dapat dibatalkan (non-cancelable subleases).
e. Penjelasan umum isi perjanjian sewa yang material, yang meliputi, tetapi tidak
terbatas pada, hal berikut :
- Dasar penentuan utang rental kontijen
- Ada tidaknya klausul-klausul yang berkaitan dengan opsi perpanjangan atau
pembelian dan eskalasi beserta syarat-syaratnya
- Pembatasan-pembatasan yang ditetapkan dalam perjanjian sewa, misalnya yang
terkait dengan dividen, tambahan utang, dan sewa-lanjut.

Sewa Dalam Laporan Keuangan Lessee Pada Sewa Operasi

1. Pengakuan
Pembayaran sewa minimum dipisahkan antara bagian yang merupakan beban keuangan
dan bagian yang merupakan pelunasan liabilitas. Beban keuangan dialokasikan ke setiap
periode selama masa sewa sedemikian rupa sehingga menghasilkan suatu tingkat suku
bunga periodik yang konstan atas saldo liabilitas. Rental kontinjen dibebankan pada
periode terjadinya.

16
2. Pengungkapan
Selain mengungkapkan hal yang dipersyaratkan dalam PSAK 60: Instrumen Keuangan:
Pengungkapan, lessee juga mengungkapkan hal berikut untuk sewa operasi:
a. Total pembayaran sewa minimum di masa depan dalam sewa operasi yang tidak dapat
dibatalkan untuk setiap periode berikut:
- Sampai dengan satu tahun
- Lebih dari satu tahun sampai lima tahun
- Lebih dari lima tahun
b. Total perkiraan penerimaan pembayaran minimum sewa-lanjut di masa depan dari
kontrak sewa-lanjut yang ysng tidak dapat dibatalkan (non-cancelable subleases)
pada tanggal pelaporan.
c. Pembayaran sewa dan sewa-lanjut yang diakui sebagai beban periode berjalan,
dengan pengungkapan terpisah untuk masing-masing jumlah pembayaran minimum
sewa, rental kontijen, dan pembayaran sewa-lanjut.
d. Penjelasan umum perjanjian sewa lessee yang signifikan, yang meliputi, namun tidk
terbatas pada:
- Dasar penentuan utang rental kontijen
- Eksistensi dan persyaratan untuk memperbarui kembali perjanjian sewa atau
adanya opsi pembelian dan klausul eskalasi, dan
- Pembatasan yang ada dalam perjanjian sewa, seperti pembatasan dividen, utang
tambahan, dan sewa lanjutan.

Sewa Dalam Laporan Keuangan Lessor Pada Sewa Pembiayaan

1. Pengakuan Awal
Dalam sewa pembiayaan, lessor mengakui aset berupa piutang sewa pembiayaan di
laporan posisi keuangan sebesar jumlah yang sama dengan investasi sewa neto tersebut.
Lessor sering mengeluarkan biaya langsung awal yang meliputi antara lain komisi,
biaya hukum, dan biaya internal yang bersifat tarnbahan dan dapat diatribusikan
langsung pada proses negosiasi dan pengaturan sewa. Biaya langsung awal tidak
termasuk biaya umum seperti yang lazimnya dikeluarkan oleh tim penjualan dan
pernasaran. Untuk sewa pembiayaan, selain yang melibatkan lessor pabrikan atau
dealer, biaya langsung awal diperhitungkan sebagai bagian dari pengukuran awal
piutang sewa pembiayaan dan mengurangi penghasilan yang diakui selama masa sewa.
Suku bunga implisit dalam sewa ditentukan sedemikian rupa sehingga biaya langsung

17
 awal secara otomatis sudah termasuk dalam piutang sewa pembiayaan, sehingga tidak
diperlukan penjumlahan yang terpisah. Biaya yang dikeluarkan oleh lessor pabrikan atau
dealer yang terkait dengan negosiasi dan pengaturan sewa tidak termasuk biaya
langsung awal, Dengan demikian, biaya tersebut tidak termasuk dalam investasi sewa
neto dan diakui sebagai beban ketika laba penjualan diakui, untuk sewa pembiayaan
umumnya diakui pada masa awal sewa.
2. Pengukuran Setelah Pengakuan Awal
Pengakuan penghasilan pembiayaan didasarkan pada suatu pola yang mencerminkan
suatu tingkat pengembalian periodik yang konstan atas investasi bersih lessor dalam sewa
pembiayaan. Lessor pabrikan atau dealer mengakui laba atau rugi atas penjualan pada
suatu periode sesuai kebijakan entitas atas penjualan biasa. Jika tingkat bunga ditentukan
secara artifisial terlalu rendah, laba penjualan dibatasi sebesar laba apabila menggunakan
tingkat bunga pasar. Biaya yang dikeluarkan oleh lessor pabrikan atau dealer sehubungan
dengan negosiasi dan pengaturan sewa diakui sebagai beban ketika laba penjualan diakui.
3. Pengungkapan
Selain mengungkapkan hal yag dipersyaratkan dalam PSAK 60: Instrumen Keuangan:
Pengungkapan, lessor mengungkapkan hal berikut untuk sewa pembiayaan:
a. Rekonsiliasi antara investasi sewa bruto dan nilai kini piutang pembayaran sewa
minimum pada tanggal pelaporan. Di samping itu, lessor mengungkapkan investasi
sewa bruto dan nilai kini piutang pembayaran sewa minimum pada tanggal pelaporan,
untuk setiap peride berikut:
- Kurang dari satu tahun
- Lebih dari satu tahun sampai lima tahun
- Lebih dari lima tahun
b. Penghasilan pembiayaan tangguhan.
c. Nilai residu tidak dijamin yang diakui sebagai manfaat lessor.
d. Akumulasi penyisihan piutang tidak tertagih atas pembayaran sewa minimum.
e. Rental kontijen yang diakui sebagai penghasilan dalam periode berjalan.
f. Penjelasan umum isi perjanjian sewa lessor yang material.

Sewa Dalam Laporan Keuangan Lessor Pada Sewa Operasi

1. Pengakuan
Lessor menyajikan aset untuk sewa operasi di laporan posisi keuangan sesuai sifat aset
tersebut. Biaya termasuk biaya penyusutan yang terjadi untuk memperoleh pendapatan

18
 diakui sebagai beban. Pendapatan sewa operasi diakui sebagai pendapatan dengan dasar
garis lurus selama masa sewa, kecuali terdapat dasar sistematis lain yang lebih
mencerminkan pola waktu dimana manfaat penggunaan aset sewaan menurun.
Biaya langsung awal yang dikeluarkan oleh lessor dalam proses negosiasi dan pengaturan
sewa operasi ditambahkan ke jumlah tercatat aset sewaan dan diakui seagai beban selama
masa sewa dengan dasar yang sama dengan pendapatan sewa. Kebijakan penyusutan
untuk aset sewaan harus konsisten dengan kbijakan penyusutan normal untuk aset sejenis
sesuai PSAK 16: Aset Tetap dan PSAK 19: Aset Tak Berwujud
2. Pengungkapan
Selain mengungkapkan hal yang dipersyaratkan dalam PSAK 60: Instrumen Keuangan:
Pengungkapan, lessor mengungkapkan hal berikut untuk sewa operasi:
a. Jumlah agregat pembayaran sewa minimum di masa depan dalam sewa operasi yang
tidak dapat dibatalkan untuk setiap periode berikut:
- Sampai dengan satu tahun
- Lebih dari satu tahun sampai lima tahun
- Lebih dari lima tahun
b. Total rental kontijen yang diakui sebagai penghasilan dalam periode berjalan.
c. Penjelasan umum isi perjanjian lessor.

C. PENURUNAN NILAI ASET

Definisi Penurunan Nilai Aset
Penurunan nilai aset adalah suatu kondisi dimana nilai tercatat dari aset melebihi
jumlah terpulihkan. Nilai terpulihkan adalah nilai yang lebih tinggi antara nilai wajar
dikurangi dengan biaya penjualan dan nilai pakai. Kerugian penurunan nilai merupakan
selisih antara nilai tercatat dikurangi dengan nilai terpulihkan. Kerugian tersebut diakui dalam
laporan laba rugi pada saat terjadinya. Aset dikatakan melebihi jumlah terpulihkan jika
jumlah tercatat aset melebihi jumlah yang akan dipulihkan melalui penggunaan atau
penjualan aset.
Dalam penurunan nilai, yang dipilih adalah nilai tertinggi antara nilai yang dapat
diperoleh kembali dengan nilai yang digunakan. Sebagai ilustrasi suatu kendaraan nilai
tercatatnya 400 juta, nilai jual dikurangi biaya penjualan 350 juta dan nilai pakainya 300 juta.
Manajer akan memilih menjual aset tersebut dengan harga 350 juta daripada terus
memakainya, karena nilai pakai aset tersebut hanya 300 juta. Namun jika nilai pakainya 370

19
juta dan nilai jual dikurangi biaya penjualan 310 juta, maka manajer akan memilih terus
menggunakan aset tersebut sampai akhir masa manfaatnya.
Secara periodik perusahaan perusahaan harus mereview ada atau tidaknya indikasi
penurunan nilai pada akhir periode. Jika terdapat indikasi, maka perusahaan harus menaksir
jumlah terpulihkan dari aset tersebut. Terlepas apakah terdapat indikasi penurunan nilai
entitas harus minimal setahun sekalimelakukan pengujian penurunan nilai (impairment test)
pada aset tidak berwujud dengan masa manfaat tidak terbatas, aset tidak berwujud yang
belum digunakan dan goodwill yang diperoleh dalam kombinasi bisnis. Ada beberapa
indikasi penurunan nilai dari dalam maupun luar perusahaan, yaitu:
1. Informasi dari luar perusahaan
a. Selama periode tertentu, nilai pasar aset telah menurun secara signifikan melebihi
pemakaian normal.
b. Selama periode tertentu telah atau akan terjadi perubahan memburuk dalam hal
teknologi, pasar, kondisi ekonomi, hukum atau dalam pasar produk atau jasa yang
dihasilkan oleh aset tersebut.
c. Selama periode tertentu, suku bunga pasar dari investasi telah meningkat sehingga
akan menurunkan jumlah terpulihkan dari aset secara material.
d. Jumlah tercatat aset neto entitas melebihi kapitalisasi pasarnya.
2. Informasi dari dalam perusahaan
a. Keusangan atau kerusakan.
b. Perubahan signifikan dengan cara penggunaan aset.
c. Kinerja ekonomi suatu aset memburuk.
d. Untuk suatu investasi dalam entitas anak, entitas asosiasi dan pengendalian bersama
entitas yang disajikan dalam laporan keuangan terpisah berdasarkan metode biaya,
investor mengakui deviden dari investasi dan terdapat bukti bahwa deviden melebihi
total laba komprehensif entitas anak dan entitas yang dikendalikan bersama dalam
periode deviden diumumkan.

Penurunan Nilai Properti Investasi yang Menggunakan Model Biaya

Uji penurunan nilai aset untuk properti investasi yang diukur menggunakan model
baiaya mengikuti PSAK 48: Penurunan Nilai Aset dengan ketentuan umum sebagai berikut:
1. Jika jumlah terpulihkan (recoverable amount) aset lebih kecil dari nilai tercatat
(carrying amount)-nya, maka nilai tercata aset harus diturunkan menjadi sebesar nilai
terpulihkan, dan kerugian penurunan nilai harus segera diakui (paragraf 59).

20
 2. Jumlah terpulihkan adalah jumlah yang lebih tinggi antara “nilai wajar dikurangi
biaya pelepasan” (fair value less cost of disposal dengan ‘nilai pakai’ (value in use).
Jumlah terpulihkan dari setiap aset harus ditaksir secara individual atau sebagai unit
penghasil kas (cash generating unit) di mana aset tersebut berada atau tercakup di
dalamnya.
3. Nilai wajar dikurangi biaya pelepasan adalah harga yang akan diterima untuk menjual
aset atau harga yang akan dibayar untuk mengalihkan suatu liabilitas dalam transaksi
teratur antara pelaku pasar pada tanggal pengukuran, dikurangi biaya pelepasan aset.
4. Nilai pakai adalah nilai kini dari taksiran arus kas yang diharapkan akan diterima dari
aset atau unit penghasil kas. Estimasi arus kas masa depan mencakup:
a. Proyeksi arus kas masuk dari penggunaan aset,
b. Proyeksi arus kas keluar yang diperlukan untuk menghasilkan arus kas masuk, dan
c. Arus kas bersih, jika ada, yang akan diterima (atau dibayarkan) untuk
menghentikan penggunaan aset pada akhir masa manfaatnya.
5. Setelah kerugian penurunan nilai diakui, beban penyusutan aset untuk periode yang
akan datang dihitung berdasarkan nilai tercatat yang telah direvisi.

Prosedur Penurunan
Nilai pengujian adanya indikasi penurunan nilai merupakan tahapan awal dalam
menentukan penurunan nilai. Jika tidak ada indikasi, maka aset tidak mengalami penurunan
nilai sehingga tidak perlu melakukan pengukuran penurunan nilai. Namun jika aset tersebut
memiliki indikasi penurunan nilai, maka dalam pengukuran penurunan nilai dapat dipastikan
bahwa nilai tercatat lebih tinggi dari pada nilai terpulihkan.
Langkah kedua setelah ditemukan indikasi penurunan nilai adalah menentukan nilai
terpulihkan. Entitas harus menghitung nilai wajar aset dan biaya penjualan aset dan nilai
pakai aset. Kedua nilai tersebut tidak harus tersedia semuanya. Jika salah satu nilai tersebut
lebih besar dari nilai tercatat, maka tidak perlu dilakukan proses penurunan nilai berikutnya.
Artinya nilai terpulihkan akan menghasilkan nilai yang lebih tinggi dari nilai tercatat
sehingga tidak terjadi penurunan nilai. Dalam kondisi lain, nilai pasar aset sulit dilakukan
karena tidak ada dasar untuk menentukan nilai pasar. Entitas dapat menggunakan pakai
sebagai nilai terpulihkan. Namun sebaliknya jika entitas tidak meyakini nilai pakai aset, maka
nilai wajar dikurangi biaya penjualan digunakan sebagai nilai terpulihkan.
Langkah ketiga adalah menentukan apakah aset mengalami penurunan nilai atau tidak
dengan membandingkan nilai tercatat dengan nilai terpulihkan. Jika nilai tercatat lebih rendah

21
dari nilai terpulihkan, aset tidak mengalami penurunan nilai. Entitas akan mengakui
penurunan nilai sebesar selisih nilai tercatat dengan nilai pakai. Aset akan
disesuaikan/diturunkan nilainya sebesar nilai pakai. Kerugian penurunan nilai disajikan
dalam laporan laba rugi periode berjalan. Entitas harus mengungkapkan aset yang mengalami
penurunan nilai dalam catatan atas laporan keuangan.

Pengukuran Jumlah Terpulihkan

Jumlah terpulihkan suatu aset adalah jumlah yang lebih tinggi antara Fair Value Less
Costs to Sell dan nilai pakai (Value in Use). Nilai pakai (Value in Use) adalah nilai sekarang
dari taksiran arus kas yang diharapkan akan diterima atau unit penghasil kas sedangkan Fair
Value Less Costs to Sell adalah jumlah yang dapat dihasilkan dari penjualan suatu aset atau
unit penghasil kas dalam transaksi antara pihak-pihak yang mengerti dan berkehendak bebas
tanpa tekanan, dikurangi biaya pelepasan aset.
1. Nilai wajar dikurangi biaya pelepasan
a. Bukti terbaik. Harga dalam suatu perjanjian penjualan yang mengikat yang dibuat
dalam suatu transaksi antara pihak-pihak yang independen, disesuaikan dengan biaya
tambahan yang dapat dikaitkan secara langsung dengan pelepasan aset.
b. Apabila tidak terdapat perjanjian penjualan yang mengikat namun aset
diperdagangkan di pasar aktif. Berdasarkan harga pasar aset dikurangi biaya
pelepasan aset tersebut.
c. Apabila tidak terdapat perjanjian penjualan yang mengikat dan tidak ada pasar aktif
untuk aset. Berdasarkan pada informasi terbaik yang ada untuk menggambarkan
jumlah yang dapat diperoleh entitas, pada akhir periode pelaporan, dari pelepasan aset
pada nilai wajar dikurangi biaya pelepasan.
2. Nilai pakai Hal-hal yang dipertimbangkan dalam penghitungan nilai pakai aset:
a. Estimasi arus kas masa depan yang diharapkan entitas akan diperoleh dari aset.
b. Ekspektasi mengenai kemungkinan variasi dari jumlah atau waktu arus kas masa
depan tersebut.
c. Nilai waktu uang, diwakili oleh suku bunga pasar bebas risiko yang berlaku.
d. Harga untuk menanggung ketidakpastian yang melekat pada aset.
e. Faktor-faktor lain, seperti likuiditas, yang akan dipertimbangkan oleh pelaku pasar
dalam menilai arus kas masa depan yang diharapkan entitas akan diperoleh dari aset
tersebut.

22
Pengestimasian nilai pakai meliputi langkah-langkah berikut:
1. Mengestimasi arus kas masuk dan arus kas keluar di masa depan dari pemakaian aset
tersebut dan pelepasannya pada akhirnya. Dalam mengukur nilai pakai, suatu entitas
harus yaitu:
a. Mendasarkan proyeksi arus kas pada asumsi-asumsi yang memadai dan terdukungkan
yang mencerminkan estimasi terbaik manajeman mengenai rentang kemungkinan-
kemungkinan kondisi ekonomi yang akan terjadi selama masa manfaat aset. Bukti
eksternal diberi bobot yang lebih tinggi.
b. Mendasarkan proyeksi arus kas pada anggaran atau prakiraan keuangan terkini yang
disetujui manajemen, tetapi harus mengeluarkan unsur estimasi arus kas masuk atau
arus kas keluar yang berkaitan dengan restrukturisasi masa depan atau perbaikan
maupun peningkatan kinerja aset. Proyeksi berdasarkan anggaran atau prakiraan
keuangan tersebut harus meliputi jangka waktu maksimum lima tahun, kecuali jika
penggunaan waktu yang lebih panjang dapat dijustifikasi.
c. Mengestimasi proyeksi arus kas yang melewati periode yang tercakup dalam
anggaran atau prakiraan terkini dengan mengekstrapolasi proyeksi yang didasarkan
pada anggaran atau prakiraan tersebut dengan menggunakan tingkat pertumbuhan
tetap atau menurun untuk tahun-tahun berikutnya, kecuali jika peningkatan tingkat
pertumbuhan dapat dijustifikasi. Tingkat pertumbuhan ini tidak boleh melebihi tingkat
pertumbuhan rata-rata jangka panjang suatu produk, industri, negara atau negara-
negara tempat entitas beroperasi, atau untuk pasar tempat aset digunakan, kecuali
tingkat pertumbuhan yang lebih tinggi dapat dijustifikasi.
Estimasi arus kas di masa depan meliputi:
a. Proyeksi arus kas masuk dari penggunaan aset.
b. Proyeksi arus kas keluar yang diperlukan untuk menghasilkan arus kas masuk dari
penggunaan aset (termasuk arus kas keluar untuk menyiapkan aset agar dapat
digunakan) dan dapat dikaitkan secara langsung, atau dialokasikan dengan dasar yang
layak dan konsisten pada aset.
c. Arus kas neto, jika ada, yang akan diterima (atau dibayarkan) untuk pelepasan aset
pada akhir masa manfaatnya.
Hambatan dalam memproyeksi arus kas:
a. Didasarkan pada asumsi yang masuk akal dan didukung oleh fakta atau teori.
b. Didasarkan pada anggaran keuangan yang terbaru dan telah disahkan oleh
manajemen.

23
 c. Tidak memasukkan komponen arus kas masa depan yang berasal dari restrukturisasi.
d. Pendasaran kepada anggaran hanya meliputi periode 5 tahun, kecuali jika periode
yang lebih lama dapat dijustifikasi.
e. Periode setelah anggaran hanya dapat menggunakan tingkat yang tetap atau menurun,
kecuali jika tingkat yang naik dapat dijustifikasi.
f. Tingkat pertumbuhan yang digunakan dalam proyeksi ekstrapolasi tidak dapat
melebihi rata-rata jangka panjang pertumbuhan untuk produk, industri, atau negara
tempat entitas beroperasi atau pasar dimana aset tersebut digunakan, kecuali jika
tingkat yang lebih tinggi dapat dijustifikasi.
Untuk estimasi arus kas depan valuta asing, arus kas masa depan diestimasi dalam
satuan mata uang ketika akan dihasilkan dan kemudian didiskonto menggunakan
suatu tingkat diskonto yang tepat untuk satuan mata uang tersebut. Entitas
mentranslasikan nilai sekarang dengan menggunakan tingkat pertukaran spot pada
tanggal penghitungan nilai pakai.
2. Menerapkan tingkat diskonto yang tepat atas arus kas masa depan tersebut. Dasar
penetapan tingkat diskonto adalah tingkat diskonto sebelum pajak yang menggambarkan
penilaian pasar kini dari nilai waktu uang dan risiko spesifik atas aset dimana estimasi
arus kas masa depan belum disesuaikan. Tingkat diskon ini adalah tingkat pengembalian
yang disyaratkan investor jika seandainya mereka hendak memilih suatu investasi yang
menghasilkan arus kas dengan jumlah, waktu dan profil risiko yang sama dengan yang
entitas harapkan akan dihasilkan dari aset tersebut. Tingkat diskonto ini diestimasi dari
salah satu:
a. Tingkat diskonto implisit pada transaksi pasar kini terhadap aset sejenis atau,
b. Rata-rata tertimbang biaya modal entitas yang tercatat di bursa efek yang memiliki
aset sejenis.

Pengakuan
Rugi penurunan nilai diakui jika, dan hanya jika, nilai terpulihkan aset lebih kecil dari
nilai tercatatnya, nilai tecatat aset diturunkan menjadi sebesar nilai terpulihkan. Penurunan
tersebut adalah rugi penurunan nilai. Rugi penurunan nilai segera diakui dalam laporan laba
rugi, kecuali aset disajikan pada jumlah direvaluasi sesuai dengan Pernyataan lain seperti
model revaluasi pada PSAK 16 Aset Tetap.
Setiap rugi penurunan nilai aset revaluasian diperlakukan sebagai penurunan revaluasi
sesuai diakui dalam pendapatan komprehensif lain, sepanjang kerugian penurunan nilai tidak

24
melebihi jumlah surplus revaluasi untuk aset yang sama dan rugi penurunan nilai atas aset
revaluasian mengurangi surplus revaluasi untuk aset tersebut.

Unit Penghasil Kas (UPK)

Unit penghasil kas adalah adalah kelompok terkecil aset teridentifikasikan yang
menghasilkan arus kas masuk yang sebagian besar independen dari arus kas masuk dari aset
atau kelompok aset lain. Jumlah terpulihkan dari aset individual tidak dapat ditentukan jika:
a. Nilai pakai aset tidak dapat diestimasi mendekati nilai wajarnya dikurangi biaya
pelepasan; dan
b. Aset tidak menghasilkan arus kas masuk yang independen dari kelompok aset lain.

Dalam kasus ini, nilai pakai dan, jumlah terpulihkan, dapat ditentukan hanya untuk
Unit Penghasil Kas Aset. Contohnya suatu entitas pertambangan memiliki jalur kereta api
pribadi untuk mendukung aktivitas pertambangannya. Jalur kereta api pribadi dapat dijual
hanya untuk nilai sisanya dan itu tidak menghasilkan arus kas masuk yang independen dari
arus kas masuk dari aset lain pertambangan itu. Tidak dimungkinkan mengestimasi jumlah
terpulihkan dari jalur kereta pribadi itu karena nilai pakainya tidak dapat ditentukan dan
kemungkinan berbeda dari nilai sisanya. Oleh karena itu, entitas mengestimasi jumlah
terpulihkan dari unit penghasil kas dimana jalur kereta pribadi tersebut tercakup, yaitu
pertambangan itu secara keseluruhan.
Jumlah terpulihkan dari UPK adalah jumlah yang lebih tinggi antara nilai wajar unit
penghasil kas dikurangi biaya pelepasan dengan nilai pakainya. Jumlah tercatat dari UPK:
a. Mencakup hanya jumlah tercatat dari aset-aset yang dapat diatribusikan langsung,
atau dialoksikan dengan dasar yang layak dan konsisten, ke UPK dan akan
menghasilkan arus kas masuk yang digunakan dalam menentukan nilai pakai unit
penghasil kas; dan
b. Tidak mencakup jumlah tercatat dari setiap liabilitas yang diakui, kecuali jumlah
terpulihkan dari unit penghasil kas tidak dapat ditentukan tanpa mempertimbangkan
liabilitas tersebut.
Rugi penurunan nilai diakui untuk unit penghasil kas jika, dan hanya jika, jumlah
terpulihkan dari unit tersebut (kelompok dari unit) lebih kecil dari jumlah tercatatnya. Rugi
penurunan nilai dialokasikan untuk mengurangi jumlah tercatat aset dari unit tersebut
(kelompok dari unit) dengan urutan sebagai berikut:
a. Pertama, untuk mengurangi jumlah tercatat atas setiap goodwill yang dialokasikan
ke unit penghasil kas tersebut (kelompok dari unit).

25
 b. Selanjutnya, ke aset lain dari unit tersebut (kelompok dari unit) dibagi pro rata atas
dasar jumlah tercatat setiap aset di dalam unit tersebut (kelompok dari unit).

Dalam mengalokasikan rugi penurunan nilai sesuai, entitas tidak harus mengurangi
jumlah tercatat aset dengan jumlah yang tertinggi dari:
a. Nilai wajarnya dikurangi biaya untuk menjual (jika ditentukan).
b. Nilai pakainya (jika dapat ditentukan)
c. Nol. Jumlah rugi penurunan nilai yang semestinya dialokasikan ke aset tersebut
menjadi harus dialokasikan pro rata ke aset lain dari unit (kelompok dari unit).

Pembalikan Rugi Penurunan Nilai

Dalam menilai apakah terdapat indikasi bahwa rugi penurunan nilai yang telah diakui
pada periode-periode sebelumnya untuk aset (selain goodwill) mungkin tidak ada lagi atau
mungkin telah menurun, entitas mempertimbangkan, minimal, indikasi berikut ini:
1. Infomasi yang bersumber dari luar.
a. Nilai wajar aset telah meningkat secara signifikan selama periode tersebut.
b. Perubahan signifikan dengan dampak menguntungkan untuk entitas telah terjadi
selama periode tersebut, atau akan terjadi dalam waktu dekat, dalam hal teknologi,
pasar, kondisi ekonomi maupun legal tempat entitas beroperasi atau di pasar tempat
aset itu didedikasikan.
c. Suku bunga pasar atau tingkat pengembalian investasi pasar yang lain telah turun
selama periode itu, dan penurunan itu sepertinya akan mempengaruhi tingkat diskonto
yang digunakan dalam menghitung nilai pakai aset sehingga meningkatkan jumlah
terpulihkan secara material.
2. Informasi yang bersumber dari dalam.
a. Perubahan signifikan dengan dampak menguntungkan bagi entitas telah terjadi selama
periode tersebut, atau diharapkan akan terjadi dalam waktu dekat, seberapa jauh dan
cara, aset tersebut digunakan atau diharapkan untuk digunakan. Perubahan ini
termasuk biaya-biaya yang timbul selama periode tersebut untuk memperbaiki atau
meningkatkan kinerja aset atau merestrukturisasi operasi di tempat aset tersebut
tercakup.
b. Bukti tersedia dari pelaporan internal yang mengindikasikan bahwa kinerja ekonomi
aset lebih baik atau akan lebih baik dari yang diharapkan.

26
 Rugi penurunan nilai yang telah diakui dalam periode-periode sebelumnya untuk aset
selain goodwill harus dibalik jika, dan hanya jika, terdapat perubahan estimasi yang
digunakan untuk menentukan jumlah terpulihkan atas aset tersebut sejak rugi penurunan nilai
terakhir diakui. Jika kasusnya seperti ini, jumlah tercatat aset, (ada pengecualian) dinaikkan
ke jumlah terpulihkannya. Kenaikan ini merupakan suatu pembalikan rugi penurunan nilai.
1. Pembalikan Rugi Penurunan Nilai Aset Individu
a. Jumlah tercatat aset yang meningkat (selain goodwill), yang disebabkan pembalikan
rugi penurunan nilai, tidak boleh melebihi jumlah tercatat (neto setelah amortisasi
atau depresiasi) seandainya aset tidak mengalami rugi penurunan nilai di tahun-tahun
sebelumnya.
b. Pembalikan rugi penurunan nilai untuk aset (selain goodwill) diakui segera dalam laba
rugi, kecuali aset disajikan pada jumlah direvaluasi sesuai dengan Pernyataan lain
(contohnya, model revaluasi di PSAK 16).
c. Setiap pemulihan rugi penurunan nilai aset revaluasian harus diperlakukan sebagai
kenaikan penilaian kembali sesuai dengan PSAK terkait.
2. Pembalikan Rugi Penurunan Nilai UPK
a. Dialokasikan kepada aset-aset dari unit (kecuali untuk goodwill) pro rata dengan
jumlah tercatat dari asetnya.
b. Diperlakukan sebagai pembalikan rugi penurunan nilai untuk aset individual dan
diakui sesuai dengan PSAK ini.

Alokasi pembalikan rugi penurunan nilai UPK, jumlah tercatat aset tidak boleh
dinaikkan diatas nilai yang terendah dari:
a. Jumlah terpulihkan (jika ditentukan); dan
b. Jumlah tercatat yang telah ditentukan (amortisasi atau depresiasi neto) seandainya
tidak ada rugi penurunan nilai yang telah diakui untuk aset tersebut dalam periode
sebelumnya.

Jumlah pemulihan rugi penurunan nilai yang sebaliknya telah dialokasikan untuk aset
tersebut harus dialokasikan pro rata ke aset lain dari unit itu, kecuali untuk goodwill.

Pengungkapan
Untuk setiap kelompok aset, entitas mengungkapkan hal berikut ini:

27
 1. Jumlah rugi penurunan nilai yang diakui dalam laporan laba rugi selama periode
tersebut dan unsur laporan laba rugi komprehensif yang didalamnya tercakup rugi
penurunan nilai.
2. Jumlah pembalikan rugi penurunan nilai yang diakui dalam laporan laba rugi selama
periode tersebut dan unsur laporan laba rugi komprehensif yang didalamnya tercakup
rugi penurunan nilai yang dibalik.
3. Jumlah rugi penurunan nilai atas aset revaluasian yang diakui dalam laporan laba rugi
komprehensif lainnya selama periode itu.
4. Jumlah pembalikan rugi penurunan nilai atas aset revaluasian yang diakui dalam
laporan laba rugi komprehensif lainnya selama periode tersebut.

Entitas yang melaporkan informasi segmen sesuai dengan PSAK 5 mengungkapkan

hal-hal berikut ini untuk setiap segmen:
1. Jumlah rugi penurunan nilai yang diakui dalam laporan laba rugi dan dalam laporan
laba rugi komprehensif lainnya selama periode.
2. Jumlah pembalikan rugi penurunan nilai yang diakui dalam laporan laba rugi dan
dalam laporan laba rugi komprehensif lainnya selama periode.

Entitas mengungkapkan hal-hal berikut untuk setiap rugi penurunan nilai material
yang diakui atau dibalik selama periode tertentu untuk suatu aset individual, termasuk
goodwill atau suatu unit penghasil kas:
1. Peristiwa dan kondisi yang mengarah pada pengakuan atau pembalikan rugi
penurunan nilai.
2. Jumlah rugi penurunan nilai yang diakui atau dibalik.
3. Untuk aset individual.
a. Sifat dari aset.
b. Jika entitas melaporkan informasi segmen sesuai dengan PSAK 5, segmen
terlaporkan yang mencakup aset tersebut.
4. Untuk unit penghasil kas;
a. Deskripsi unit penghasil kas (seperti apakah unit penghasil kas merupakan suatu
lini produksi, suatu pabrik, suatu operasi bisnis, suatu wilayah geografi, atau suatu
segmen yang dapat dilaporkan seperti dijelaskan dalam PSAK 5).
b. Jumlah rugi penurunan nilai yang diakui atau dibalik oleh kelompok aset dan, jika
entitas melaporkan informasi segmen sesuai dengan PSAK 5, disajikan
berdasarkan segmen terlaporkan.

28
 c. Jika agregasi dari aset untuk mengindentifikasi unit penghasil kas telah berubah
sejak estimasi sebelumnya dari jumlah terpulihkan dari unit penghasil kas (jika
ada), suatu uraian dari cara agregasi aset saat ini dan sebelumnya serta alasan
perubahan cara unit penghasil kas diidentifikasi.
5. Apakah jumlah terpulihkan aset (unit penghasil kas) adalah nilai wajarnya dikurangi
biaya untuk menjual atau nilai pakainya.
6. Jika jumlah terpulihkan adalah nilai wajarnya dikurangi biaya untuk menjual, dasar
yang digunakan untuk menentukan nilai wajar dikurangi biaya untuk menjual (seperti
apakah nilai wajar ditentukan dengan mengacu kepada suatu pasar aktif).
7. Jika jumlah terpulihkan adalah nilai pakai, tingkat diskonto yang digunakan pada
estimasi saat ini dan estimasi sebelumnya (jika ada) dari nilai pakai.

Entitas mengungkapkan informasi berikut untuk rugi penurunan nilai agregat dan
pembalikan rugi penurunan nilai agregat yang diakui selama periode tertentu dalam hal tidak
diungkapkannya informasi yaitu:
1. Kelompok utama aset yang mengalami rugi penurunan nilai dan kelompok utama aset
yang mengalami pemulihan rugi penurunan nilai.
2. Peristiwa dan keadaan utama yang menyebabkan pengakuan rugi penurunan nilai dan
pemulihan rugi penurunan nilai tersebut.

29
 DAFTAR PUSTAKA

http://iaiglobal.or.id/v03/standar-akuntansi-keuangan/pernyataan-sak-15-psak-13-properti-investasi
(Diakses pada tanggal 10 Februari 2019)

Ikatan Akuntan Indonesia (IAI). 2015. Modul Pelaporan Korporat. Jakarta Pusat: IAI.

Martani, D. 2011. PSAK 13 Properti Investasi. Accounting and Finance Corner. Departemen
Akuntansi FEUI, Jakarta.

Martani, D. 2011. PSAK 30 Sewa (ISAK 8). Accounting and Finance Corner. Departemen
Akuntansi FEUI, Jakarta.

Martani, D. 2011. PSAK 48 Penurunan Nilai Aset. Accounting and Finance Corner.
Departemen Akuntansi FEUI, Jakarta.

30