TUGAS PENDAFTARAN TANAH

Tugas ini dibuat dalam rangka memenuhi tugas mata kuliah Pendaftaran Tanah

Kelompok 3 :
Shahnaz Amanda 1506698122 Alfanisa 1506781282
Suci Asmarani 1506698135 Amanda Indriyanthi L. 1506781300
Syldha Ichsania P 1506698141 Anastashia Frecilia D. S. 1506781326
Thomas Deisaviory 1506698160 Anindita Dea Rosa 1506781364
Tiara Nachita 1506698173 Annisa Rachmaninda 1506781370
Vienna Mienaristy 1506698186 Ariesta Ayu Ananda 1506781383
Windy Virgonio Yolanda 1506698192 Boy Setiawan Welyus 1506781396
Adani Shabrina Ghassani 1506781244 Bunga Andalas K. 1506781401
Agata Wijaya 1506781250 Catur Wulandari 1506781414
Agung Tri Satya Nugraha 1506781263 Chrisvon T. Situmorang 1506781420
Alfan Halifah Pasha 1506781276 Clara Stephanie S. 1506781446
Cynthia Setia Ningsih 1506781452

Fakultas Hukum Universitas Indonesia

Depok, 2016
 DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL …….......................................................................................i

DAFTAR ISI ……...................................................................................................ii
KATA PENGANTAR ………………….......................………………………….iii

PEMBAHASAN ……………………...............................................................…1
1.1 Pembahasan Soal Nomor 1 ….……........................................……1
1.2 Akta Jual Beli Nomor 1 …………………………..........................4
1.3 Pembahasan Soal Nomor 2 .…...................................................….11
1.4 Akta Jual Beli Nomor 2 …..............................................................16

KATA PENGANTAR
 Puji syukur kehadirat Allah SWT, atas limpahan rahmat, taufik dan hidayahNya, kami dapat
menyelesaikan tugas kelompok untuk mata kuliah Pendaftaran Tanah.

Tugas ini diharapkan dapat memberikan pengetahuan kepada para pembaca. Dengan rasa hormat,
kami mengucapkan terima-kasih kepada:
1) Ibu Enny Koeswarni S.H., M.Kn.
2) Teman-teman Magister Kenotariatan UI 2015

Tak lupa kami ucapkan terima-kasih kepada semua pihak lainnya yang telah membantu
terselesaikannya makalah ini. Kami menyadari bahwa makalah ini masih jauh dari kesempurnaan. Hal ini
dikarenakan keterbatasan kemampuan, pengetahuan dan sumber daya yang kami miliki. Oleh karena itu,
kami sangat mengharapkan kritik dan saran yang bersifat membangun. Kami juga berharap agar makalah
ini dapat bermanfaat bagi para pembaca dan juga masyarakat.

Depok, April 2016

Penyusun

Kelompok 3

I.1 PEMBAHASAN SOAL NOMOR 1

Tuan A memiliki tanah HGB no. 145/Cideng Luas 400 m², Kec. Tanah Abang, sejak tahun 2000.
2 Oktober 2010, Tuan A meninggal dunia, tanah itu diwaris oleh istrinya Ny. L dan M anaknya yang sudah
dewasa. Ny. L dan M akan pindah.
10 Maret 2011, Ny. L dan M menghadap saudara selaku notaries untuk dibuat PPJB atas tanah itu bersama
Tuan X, Direktur PT. XYZ. Disepakati harga jual tanah seharga Rp 6,5 M. Hari itu Tuan X memberikan
uang muka Rp 500 juta, sisanya akan dibayar pada saat tanda tangan AJB. Disepakati pula bahwa Ny. L
dan M segera melakukan pencatatan waris di Kantor Pertanahan.
12 Maret 2016, pegawai saudara mengurus pencatatan waris.
Hari ini setelah semua selesai, dilakukan Jual Beli dihadapan PPAT.
NJOP SPPT 2016 = 15jt/m².

2000 02 Oktober 2010 10 Maret 2016 12 Maret 2016 20 April 2016

HGB HGB HGB HGB HGB

Tn. A Tn. A (+) Ny. L dan M Pegawai Notaris Ny. L dan M

(pendaftaran peralihan

( Waris ) PPJB Hak karena waris) AJB

Ny. L dan M Tn. X Tn. X

(I) ( II ) ( III )

Tanah HGB No. 145/Cideng , Kecamatan Tanah Abang

Luas : 400 M2

NJOP 2016 = Rp. 15.000.000,- / M2

( I ) 2 Oktober 2010: Waris dari Tn. A kepada Ny. L dan M, dokumen-dokumen yang diperlukan:
 1. Sertipikat HGB No. 145/Cideng atas nama Tuan A
2. KTP Tuan A (Pasal 111 ayat (1) huruf e PMNA No. 3 Tahun 1997)
3. KTP Ny. L (Pasal 111 ayat (1) huruf e PMNA No. 3 Tahun 1997)
4. Surat Nikah Tuan A dan Ny. L (Pasal 2 ayat (2) UU No. 1 Tahun 1974 jo. Pasal 12 PP No. 9
Tahun 1975)
5. NPWP Ny. L (Pasal 1 SK Dirjen Pajak No. 35/PJ/2008)
6. Akta Kelahiran M (Pasal 55 ayat (1) UU No. 1 Tahun 1974
7. KTP M (Pasal 111 ayat (1) huruf e PMNA No. 3 Tahun 1997)
8. NPWP M (Pasal 1 SK Dirjen Pajak No. 35/PJ/2008)
9. KK Tuan A (Pasal 111 ayat (1) huruf e PNA No. Tahun 1997 jo. Pasal 1 angka (13) UU No.
23 Tahun 2006 jo. Pasal 1 angka 13 UU No. 24 Tahun 2013 tentang Adminduk)
10. Surat Keterangan Kematian Tuan A (Pasal 111 ayat (1) huruf b PMNA No. 3 Tahun 1997)
11. Surat Keterangan Waris (Pasal 111 ayat (1) huruf c PMNA No. 3 Tahun 1997)
12. PBB lunas tahun 2010 (Pasal 4 UU No. 12 tahun 1985 jo. Pasal 4 UU No. 12 Tahun 1994 jo.
Pasal 25 PP No. 10 Tahun 2001)

(II) 12 Maret 2016: Pencatatan peralihan hak karena waris di Kantor Pertanahan Cideng oleh
pegawai Notaris

1. Sertipikat HGB No. 145/Cideng atas nama Tuan A (Pasal 111 ayat (1) huruf a PMNA No. 3
Tahun 1997)
2. KTP Tuan A (Pasal 111 ayat (1) huruf e PMNA No. 3 Tahun 1997)
3. KTP Ny. L (Pasal 111 ayat (1) huruf e PMNA No. 3 Tahun 1997)
4. NPWP Ny. L (Pasal 1 SK Dirjen Pajak No. 35/PJ/2008)
5. KTP M (Pasal 111 ayat (1) huruf e PMNA No. 3 Tahun 1997)
6. Akta Kelahiran M (Pasal 55 ayat (1) UU No. 1 Tahun 1974)
7. NPWP Nn. M (Pasal 1 SK Dirjen Pajak No. 35/PJ/2008)
8. KK Ny. L (Pasal 111 ayat (1) huruf e PMNA No. 3 Tahun 1997 jo. Pasal 1 ayat (13) UU No.
23 Tahun 2006 jo. Pasal 1 angka 13 UU No. 24 Tahun 2013tentang Adminduk)
9. Surat Keterangan Kematian Tuan A (Pasal 111 ayat (1) huruf b PMNA No. 3 Tahun 1997)
10. Surat keterangan Waris (Pasal 111 ayat (1) huruf c PMNA No. 3 Tahun 1997)
11. Surat Permohonan Balik Nama (Pasal 16 ayat (2) Peraturan KaBPN No. 13 Tahun 2001)
 12. Surat Keterangan Tanah Tidak Sengketa (Pasal 39 ayat (1) huruf b angka 2 PP No. 24/1997)
13. Surat Kuasa Kepada PPAT(Pasal 111 ayat (1) huruf d PMNA No. 3 Tahun 1997)
14. Surat Pengantar dari PPAT (Pasal 111 ayat (1) huruf d No. 3/1997)
15. SSB atau BPHTB Waris (Pasal 2 ayat (2) huruf a.5 UU No. 20 Tahun 2000 jo. UU No. 28
Tahun 2009 jo. Perda DKI No. 18 Tahun 2010)
16. PBB Lunas Tahun 2016 (Pasal 4 UU No. 12 Tahun 1985 jo. Pasal 4 UU No. 12 Tahun 1994 jo.
Pasal 25 PP No. 10 Tahun 2001)
17. Biaya Pendaftaran Balik Nama (Pasal 16 ayat (2) Peraturan KaBPN No. 13 Tahun 2010)

Penghitungan Pajak:

1. BPHTB / SSB Waris

= {(Luas Tanah x NJOP) - 350 juta} x 5% x 50%}
= {(400 x 15 juta) – 350 juta} x 5% x 50%
= {(6M - 350 juta)} x 5% x 50%
= Rp 141.250.000
2. PNBP / Biaya balik nama karena waris
= {1o/oo X ( NJOP X Luas Tanah )} + 50.000
= { 1o/oo X ( 15.000.000 X 400 )} + 50.000
={ 1o/oo X 6.000.000.000} + 50.000
= 6.000.000 + 50.000
= Rp 6.050.000
(III) 20 April 2016, jual beli oleh Ny. M dan L kepada Tn. X dihadapan PPAT

1. Sertipikat HGB No. 145/Cideng atas nama Ny. L dan M (Pasal 103 ayat (2) huruf f PMNA No.
3 Tahun 1997)
2. KTP Ny. L (Pasal 103 ayat (2) huruf d dan e PMNA No. 3 Tahun 1997)
3. NPWP Ny. L (Pasal 1 SK Dirjen Pajak No. 35/PJ/2008)
4. KTP M (Pasal 103 ayat (2) huruf d dan e PMNA No. 3 Tahun 1997)
5. NPWP Nn. M (Pasal 1 SK Dirjen Pajak No. 35/PJ/2008)
6. KK Ny. L (Pasal 103 ayat (2) huruf d dan e PMNA No. 3 Tahun 1997 jo. Pasal 1 angka (13)
UU No. 23 Tahun 2006 jo. Pasal 1 angka 13 UU No. 24 Tahun 2013 tentang Adminduk)
7. KTP Tuan X (Pasal 103 ayat (2) huruf d dan e PMNA No. 3 Tahun 1997)
8. NPWP Tn. X (Pasal 1 SK Dirjen Pajak No. 35/PJ/2008)
9. KK Tuan X (Pasal 103 ayat (2) hhuruf d dan e PMNA No. 3 Tahun 1997 jo. Pasal 1 angka (13)
UU No. 23 Tahun 2006 tentang Adminduk)
10. Surat Keterangan Tanah Tidak Sengketa (Pasal 100 ayat (1) PMNA No. 3 Tahun 1997)
11. PBB Lunas Tahun 2016 (Pasal 4 UU No. 12 tahun 1985 jo. Pasal 4 UU No. 12 Tahun 1994 jo.
Pasal 25 PP No. 10 Tahun 2001)
12. SSP (Pasal 103 ayat (2) huruf i PMNA No. 3 Tahun 1997)
13. SSB atau BPHTB Waris (Pasal 103 ayat (2) H PMNA No. 3 Tahun 1997 jo. Pasal 2 ayat (2) a.1
UU No. 20 Tahun 2000 jo. UU No.28 Tahun 2009 jo. Perda DKI No. 8 Tahun 2010)

SSP atau PPH Jual-Beli = Harga Jual Beli X 5%

= 6.500.000.000 X 5%
= 325.000.000

SSB atau BPHTB Waris = ( Harga Jual Beli – NJOPTKP) X 5%

= ( 6.500.000.000 – 80.000.000 ) X 5%
= 6.420.000.000 X 5%
= 321.000.000,-

Biaya Balik Nama Jual-Beli = { 1o/oo X Luas Tanah X NJOP } + 50.000

= { 1o/oo X 6.000.000.000} + 50.000
= 6.000.000 + 50.000
= 6.050.000,-
I.2
PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH
(PPAT)
PERMATA SARI, S.H.,M.Kn
DAERAH KERJA : KOTA ADMINISTRASI JAKARTA PUSAT
SK. Kepala Badan Pertanahan Nasional
Nomor : 6/XVI/2005 Tanggal 20 September 2005
Jalan Raya Paseban Nomor 15 A, Kelurahan Paseban, Kecamatan Senen,
Kota Administrasi Jakarta Pusat

AKTA JUAL BELI

No. 20 / 2015

Lembar Pertama

Pada hari ini, Rabu, tanggal 27 (dua puluh tujuh) bulan April tahun 2016 (dua ribu enam belas);--hadir
dihadapan saya PERMATA SARI, Sarjana Hukum, Magister Kenotariatan. yang berdasarkan Surat
Keputusan Kepala Badan Pertanahan Nasional tanggal 20 September 2005 Nomor : 6/XVI/2005 diangkat
sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah, yang selanjutnya disebut PPAT, yang dimaksud dalam Pasal 7
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, dengan daerah kerja Kota
Administrasi Jakarta Pusat dan berkantor di Jalan Raya Paseban Nomor 15 A, Kelurahan Paseban,
Kecamatan Senen, Kota Administrasi Jakarta Pusat, dengan dihadiri oleh saksi-saksi yang saya, PPAT
kenal dan akan disebut pada bagian akhir akta ini : ------------------------------------------------- - -
I. Nyonya L, lahir di Jakarta, pada tanggal 10-01-1950 (sepuluh Januari seribu sembilan ratus
lima puluh), Warga Negara Indonesia, Ibu Rumah Tangga, bertempat tinggal di Jakarta Pusat,
Jalan Cideng Barat 1 nomor 56, Rukun Tetangga 004, Rukun Warga 001, Kelurahan Cideng,
Kecamatan Tanah Abang, pemegang Kartu Tanda Penduduk dengan Nomor Induk
Kependudukan 1402017112330008, yang dikeluarkan oleh Kepala Kantor Kelurahan Cideng,
yang aslinya diperlihatkan kepada saya, PPAT untuk dibuatkan fotocopinya sesuai aslinya dan
dilegalisasi oleh Saya, PPAT dalam kedudukan saya selaku Notaris, dan dilekatkan pada
lembar pertama akta ini yang disimpan oleh saya, PPAT.
 -menurut keterangannya saat ini tidak terikat dengan perkawinan dengan siapapun juga seperti
ternyata dalam surat keterangan nomor 32/3/31.k tanggal 02-03-2016 (dua Maret dua ribu
enam belas) yang dikeluarkan oleh lurah Cideng, yang asli suratnya diperlihatkan kepada saya,
PPAT dan fotokopinya dilekatkan pada akta ini, oleh karenanya dalam melakukan perbuatan
hukum dalam akta ini tidak memerlukan persetujuan dari siapapun juga; ---------------------------
II. Nona M, lahir di Jakarta, pada tanggal 30-6-1980 ( tiga puluh Juni seribu sembilan ratus
delapan puluh), Warga Negara Indonesia, Mahasiswi, bertempat tinggal sama dengan ibunya
tersebut di atas, pemegang Kartu Tanda Penduduk dengan Nomor Induk Kependudukan
140201700556000, yang dikeluarkan oleh Kepala Kantor Kelurahan Cideng, yang aslinya
diperlihatkan kepada saya, PPAT untuk dibuatkan fotocopinya sesuai aslinya dan dilegalisasi
oleh Saya, PPAT dalam kedudukan saya selaku Notaris, dan dilekatkan pada lembar pertama
akta ini yang disimpan oleh saya, PPAT.
- Menurut keterangannya secara bersama-sama selaku Penjual untuk selanjutnya disebut sebagai:--------
---------------------------------------------------- PIHAK PERTAMA -------------------------------------------------

III. Tuan X, lahir di Jakarta, pada tanggal 28-04-1980 (duapuluh delapan April seribu sembilan
----ratus delapan puluh), Warga Negara Indonesia, Direktur, bertempat tinggal di Jakarta Pusat,
----Jalan AA Kali Pasir, Rukun Tetangga 002, Rukun Warga 006, Kelurahan Cikini, Kecamatan
---Menteng, pemegang Kartu Tanda Penduduk dengan Nomor Induk Kependudukan
----------------1067052805690041, yang dikeluarkan oleh Kepala Kantor Kelurahan Cikini, yang
aslinya -----diperlihatkan kepada saya, PPAT untuk dibuatkan fotokopinya sesuai dengan
aslinya dan dilegalisasi oleh saya, PPAT dalam kedudukan saya selaku Notaris
.---------------------------------
- Selaku Pembeli, selanjutnya dalam akta ini disebut : --------------------------------------------------------
----------------------------------------------------- PIHAK KEDUA ----------------------------------------------------

-Para penghadap dikenal oleh saya, PPAT. ----------------------------------------------------------------------------

-Pihak Pertama menerangkan dengan ini menjual kepada Pihak Kedua dan Pihak Kedua dan menerangkan
dengan ini membeli dari Pihak Pertama:--------------------------------------------------------------------------------
 Hak Guna BangunanNomor : 145/Cideng, atas sebidang tanah sebagaimana diuraikan dalam Surat
-----Ukur/Gambar Situasi tanggal 01 Juli 2000 Nomor : 50/2000, seluas 400 m2 (empat ratus meter
persegi) dengan Nomor Identitas Bangunan (NIB): 01.01.02.04.00390 dan Surat Pemberitahuan Pajak
 -----------Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPTPBB) Nomor Objek Pajak (NOP) :
16.08.070.039.002-0045.0, terletak
di :-----------------------------------------------------------------------------------------------------
 Propinsi : Daerah Khusus Ibu Kota Jakarta. -----------------------------------------
 Kabupaten/Kotamadya : Kota Administrasi Jakarta Pusat .------------------------------------------
 Kecamatan : Tanah Abang -----------------------------------------------------------------
 Desa/Kelurahan : Cideng. ------------------------------------------------------------------------
- Jalan : Jatibaru Raya nomor : 45. -------------------------------------------------
Jual beli ini meliputi pula:-------------------------------------------------------------------------------------------------
- Segala sesuatu yang terdapat di atas tanah tersebut baik yang telah ada sekarang atau didirikan
-------------dikemudian hari yang karena sifat, tujuan dan peruntukannya atau menurut Peraturan
Perundang-undangan dianggap sebagai benda tetap tidak terpisahkan dari tanah ini.
------------------------------------------------------
- Bangunan tersebut didirikan berdasarkan Surat Ijin Mendirikan bangunan (IMB) Nomor: 648/2576-
6798/TK/I/2000 yang dikeluarkan oleh Dinas Tata Kota Jakarta Pusat tanggal 21 Januari 2000.--------------
- Bangunan tersebut termasuk aliran listrik dari PLN dan saluran telepon dari Telkom dengan nomor
------telepon (021)
7995804.----------------------------------------------------------------------------------------------------
Selanjutnya semua yang diuraikan di atas dalam akta ini disebut “Obyek Jual Beli”.----------------------------
Pihak Pertama dan Pihak Kedua menerangkan bahwa :---------------------------------------------------------------
a. Jual beli ini dilakukan dengan harga Rp 6.500.000.000 (enam milyar lima ratus juta rupiah). -------------
b. Pihak Pertama mengaku telah menerima sepenuhnya uang tersebut diatas dari Pihak Kedua dan untuk
-penerimaan uang tersebut akta ini berlaku pula sebagai tanda penerimaan yang sah
(kuitansi).------------
c. Jual beli ini dilakukan dengan syarat-syarat sebagai berikut :
---------------------------------------------------

----------------------------------------------------- Pasal 1 ------------------------------------------------------------

Mulai hari ini obyek jual beli yang diuraikan dalam akta ini telah menjadi milik Pihak Kedua dan
karenanya segala keuntungan yang didapat dari, dan segala kerugian/beban atas obyek jual beli
tersebut diatas menjadi hak/beban Pihak Kedua.------------------------------------------------------------------
----------------------------------------------------- Pasal 2 ------------------------------------------------------------
Pihak Pertama menjamin, bahwa obyek jual beli tersebut di atas tidak tersangkut dalam suatu sengketa,
bebas dari sitaan, tidak terikat sebagai jaminan untuk sesuatu utang yang tidak tercatat dalam sertipikat,
dan bebas dari beban-beban lainnya yang berupa apapun.
-------------------------------------------------------

----------------------------------------------------- Pasal 3 ------------------------------------------------------------

Pihak Kedua dengan ini menyatakan bahwa dengan jual beli ini kepemilikan tanahnya tidak melebihi
--ketentuan maksimum penguasaan tanah menurut ketentuan perundang-undangan yang berlaku
----------sebagaimana tercantum dalam pernyataannya tanggal

----------------------------------------------------- Pasal 4 ------------------------------------------------------------

Dalam hal terdapat perbedaan luas tanah yang menjadi obyek jual beli dalam akta ini dengan hasil
-----pengukuran oleh instansi Badan Pertanahan Nasional, maka para pihak akan menerima hasil
------------pengukuran instansi Badan Pertanahan Nasional tersebut dengan tidak memperhitungkan
kembali ------ harga jual beli dan tidak akan saling mengadakan gugatan.
-----------------------------------------------------

----------------------------------------------------- Pasal 5 ------------------------------------------------------------

-Pihak Pertama Menjamin PIHAK KEDUA bahwa dia adalah yang berhak melakukan jual beli ini dan
tidak ada orang lain yang mempunyai hak bersama atau hak terklebih dahulu atas objek jual beli ini
dan dengan ini membebaskan PIHAK KEDUA dari segala tuntutan apapun mengenai hal-hal tersebut.

---------------------------------------------------- Pasal 6 -----------------------------------------------------------

-Para pihak dengan ini menyatakan bahwa keadaan objek Jual Beli telah diketahui bersama dan tidak
perlu untuk dijelaskan lebih lanjut dalam akta ini. ---------------------------------------------------------------
-PIHAK PERTAMA menjamin identitas yang tertera dalam akta ini sehingga berwenang melakukan
Jual Beli tersebut untuk itu para Pihak membebaskan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dari segala
tuntutan hukum mengenai jual beli ini. ----------------------------------------------------------------------------

---------------------------------------------------- Pasal 7 -----------------------------------------------------------

 Kedua belah pihak dalam hal ini dengan segala akibatnya memilih tempat kediaman hukum yang
umum dan tidak berubah pada Kantor Panitera Pengadilan Negeri Jakarta Pusat.----------------------------

---------------------------------------------------- Pasal 8 ------------------------------------------------------------

Biaya pembuatan akta ini, uang saksi dan segala biaya peralihan hak ini dibayar oleh Para Pihak. -------

Demikian akta ini dibuat dihadapan para pihak dan :------------------------------------------------------

1. Tuan BAGUS, lahir di Bandung, pada tanggal 05-05-1968 (lima Mei seribu sembilan ratus enam
puluh delapan), bertempat tinggal di Depok, Jalan Margonda Raya, Rukun Tetangga 001, Rukun
Warga 008, Kelurahan Pondok Cina, Kecamatan Beji, pemegang Kartu Tanda Penduduk dengan
--Nomor Induk Kependudukan 1651087655680309, yang dikeluarkan oleh Kepala Kantor
Kelurahan Pondok Cina, yang aslinya diperlihatkan kepada saya, PPAT untuk dibuatkan
fotokopinya sesuai --dengan aslinya dan dilegalisasi oleh saya, PPAT dalam kedudukan saya
selaku Notaris; --------------
2. Nona MONICA, lahir di Jakarta, pada tanggal 02-12-1990 (dua Desember seribu sembilan ratus
sembilan puluh), Warga Negara Indonesia, bertempat tinggal di Tangerang Utara, Jalan Adi
Sucipto Nomor 39, Rukun Tetangga 001, Rukun Warga 007, Kelurahan Jonggol, Kecamatan Duri,
pemegang Kartu tanda Penduduk dengan Nomor Induk Kependudukan 1471074212900021, yang
dikeluarkan oleh Kepala Kantor Kelurahan Jonngol, yang aslinya diperlihatkan kepada saya, PPAT
untuk dibuatkan fotokopinya sesuai dengan aslinya dan dilegalisasi oleh saya, PPAT dalam
---------kedudukan saya selaku Notaris.
------------------------------------------------------------------------------------------------------
- sebagai saksi-saksi, dan setelah dibacakan serta dijelaskan, maka sebagai bukti kebenaran pernyataan
-----yang dikemukakan oleh Pihak Pertama dan Pihak Kedua tersebut diatas, akta ini ditandatangani/cap ibu
jari oleh Pihak Pertama, Pihak Kedua, para saksi dan saya, PPAT, sebanyak 2 (dua) rangkap asli, yaitu 1
(satu) rangkap lembar pertama disimpan di kantor saya, dan 1 (satu) rangkap lembar kedua disampaikan
kepada Kepala Kantor Pertanahan Kota Administrasi Jakarta Pusat, untuk keperluan pendaftaran peralihan
hak akibat jual beli dalam akta
ini.---------------------------------------------------------------------------------------------

Pihak Pertama Pihak Kedua

Materai
6000
 TTD TTD

( Nyonya M ) (Tuan X)

TTD

( Nona L )

Saksi Saksi

TTD TTD
( BAGUS ) ( MONICA )

Pejabat Pembuat Akta Tanah

TTD

Cap

PERMATA SARI, SH.,M.Kn

I.3 PEMBAHASAN SOAL NOMOR 2

Tuan Z memiliki sebidang tanah HGB No. 222/Rawamangun, Kecamatan Pulogadung dengan Luas
800m2, pada tanggal 20 April 2010 Tuan Z meninggal dunia, kemudian tanah itu diwariskan kepada
Nyonya M dan Nona L anaknya yang belum dewasa. Nyonya M ingin menjual tanah tersebut kepada PT.
ABC yang berkedudukan di Jakarta.

Tanggal 15 Maret 2016 datang Nyonya M dan Tuan S, Direktur PT. ABC kehadapan saudara Notaris
untuk diminta dibuatkan PPJB. Harga Jual Beli Rp. 17milyar, hari itu diberikan uang muka Rp 2 milyar
dengan ketentuan segera didaftarkan pewarisan yang diterima oleh Nyonya M dan Nona L.

Tanggal 17 Maret 2016 pegawai saudara mengurus pencatatan waris ke Kantor Pertanahan setempat.

Tanggal 20 April 2016 dilakukan Jual Beli, dihadapan PPAT. NJOP SPPT 2016 adalah 20juta/m2. Tuan S
selaku Direktur melakukan perbuatan hukum ini telah mendapat persetujuan tertulis dari Dewan
Komisaris.

24 September 1960 20 April 2010 15 Maret 2016 17 Maret 2016 20 April 2016
 HGB HGB HGB HGB HGB

Tn. Z (+) Ny. M Pendaftaran balik nama Ny. M dan Nn.L

Waris oleh Pegawai PPAT

Ke Kantor Pertanahan JakTim AJB

( Waris ) PPJB PT.ABC (diwakili oleh

Tuan S, selaku Direktur

Ny. L dan Nn.M PT.ABC (diwakili oleh

Tuan S, selaku Direktur)

Luas 800m2

NJOP 2016 20jt/m2

Harga Jual Beli Rp17m

Pajak-pajak yang harus dibayarkan:

I. BPHTB Waris (pada saat balik nama waris ke nyonya M dan nona L)
(Luas Tanah x NJOP) - Rp.350.000.000 x 5% x 50% =
(800 m2 x Rp. 20.000.000) - Rp.350.000.000 x 5% x 50% =
(Rp.16.000.000.000 - Rp.350.000.000) x 5% x 50% =
Rp.15.650.000.000 x 5% x 50% =
Rp.782.500.000 x 50% = Rp. 391.250.000

II. PNBP Balik nama waris

1%o x (luas x NJOP) + Rp.50.000 =
1%o x (800m2 x Rp 20.000.000) + Rp50.000 =
1 %o x (Rp16.000.000.000) + Rp50.000 = Rp16.050.000

III. Pajak Jual Beli:

 A. SSP Penjual (dibayar oleh nyonya M dan nona L selaku Pembeli)

Harga Jual Beli x 5% =

Rp.17.000.000.000,- x 5% = Rp.850.000.000,-

B. BPHTB SSB Pembeli (dibayar oleh PT. ABC selaku Penjual)

(Harga Jual Beli – Rp. 80.000.000) - x 5% =

(Rp.17.000.000.000 - Rp. 80.000.000) x 5% =

Rp.16.920.000.000 x 5% = Rp. 846.000.000

C. PNBP Jual Beli

1%o x (luas tanah x NJOP) + Rp50.000 =

1%o x (800 x Rp20.000.000) + Rp50.000 =

1%0 x (Rp16.000.000.000) + Rp100.000 = Rp 16.050.000

PENDAFTARAN WARIS

Untuk mengurus sertifikat tanah waris, Pemohon harus membuat Surat Keterangan Waris yang
menerangkan bahwa yang bersangkutan adalah ahli waris. Surat Keterangan Waris dibuat oleh para ahli
waris dan disaksikan oleh dua orang saksi dan dikuatkan oleh Kepala Desa/Kelurahan dan Camat tempat
tinggal Pewaris pada waktu meninggal dunia. Sedangkan syarat lainnya dan prosedur diatur dalam
Perkaban No 1 tahun 2010 sedangkan biaya diatur dalam PP No 14 tahun 2010.

I. Dokumen-dokumen yang diperlukan untuk keperluan pendaftaran balik nama ahli waris:
1. Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas materai
cukup. Formulir pemohonan memuat:
a. Identitas diri
b. Luas, letak dan penggunaan tanah yang dimohon
c. Pernyataan tanah tidak sengketa
d. Pernyataan tanah dikuasai secara fisik
2. a. Sertipikat asli HGB No. 222/Rawamangun atas nama almarhum Tuan Z (Pasal 42 ayat (1) PP 24/1997
jo Pasal 111 ayat (1.a) PMNA 3/1997)
b. KTP Nyonya M (Pasal 111 ayat (1.e) PMNA 3/1997)
c. Akta Lahir Nona L (Pasal 55 ayat (1) jo. Pasal 111 ayat (1.e) PMNA 3/1997)
d. Surat Nikah Tuan Z dan Nyonya M (Pasal 2 (2) UU 1/1974)
e. Kartu Keluarga Nyonya M (Pasal 1 angka 13 UU No.24/2013)
f. Surat Keterangan Kematian Tuan Z yang dikeluarkan oleh lurah setempat (Pasal 111 ayat (1.b)
PMNA 3/1997)
g. Surat Keterangan Waris yang dibuat oleh para pihak dan yang disaksikan oleh lurah setempat
setempat dan diketahui oleh camat setempat (Pasal 111 ayat (1.c) PMNA 3/1997)
h. Fotokopi SPPT PBB Tahun berjalan yang aslinya telah dicocokan oleh petugas loket dan tidak ada
tunggakan PBB (Pasal 4 UU No. 12/1985)
i. Surat Setoran Bea (SSB) (BPHTB) Balik Nama Waris (Pasal 5 UU No. 21 Tahun 1997 jo. UU No.20
Tahun 2000)
j. Bukti pembayaran uang pemasukan ke negara atau PNBP (saat pendaftaran balik nama waris) (UU
No. 13 Tahun 2010 jo PP 128 Tahun 2015)
l. Surat kuasa bila dikuasakan (Pasal 111 ayat (1.d) PMNA 3/1997)

Berdasarkan Lampiran II Perkaban No. 1 Tahun 2010 maka proses pendaftaran peralihan hak atas
tanah (waris) adalah:
1. Pemohon menyerahkan dokumen permohonan seperti yang terlampir di atas pada Kantor Pertanahan
setempat, petugas loket pelayanan kemudian melakukan penerimaan dan pemeriksaan dokumen;
2. Setelah itu Pemohon melakukan pembayaran biaya pendaftaran bila sudah lunas maka petugas loket
pembayaran akan memberikan bukti pembayarannya;
3. Kemudian proses pelayanan dilanjutkan kepada pencatatan atas perubahan subyek hukum pada
sertipikat;
4. Setelah itu petugas loket pelayanan menyerahkan sertipikat yang sudah dicatat perubahannya dan
diterbitkan dengan subyek hak atas tanah yang baru kepada Pemohon.

II. Surat-surat yang diperlukan untuk Jual Beli:

1. Sertipikat Asli HGB No. 222/Rawamangun yang sudah tercatat atas nama Nyonya M dan Nona L.
(Pasal 103 ayat (2.f) PMNA 3/1997)
2. Surat Izin Hakim, yaitu Penetapan Pengadilan atas penjualan tanah tersebut karena dalam tanah
HGB tersebut terdapat juga hak anak dibawah umur yaitu Nona L (Pasal 50 dan 51 UU 1/1974 Pasal
359 KUHPerdata jo Pasal 362)
3. KTP Nyonya M (Pasal 1 angka 13 UU No. 24/2013 penjelasan Pasal 24 ayat (1.m) PP 24/1997 jo
Pasal 103 ayat (2.d) PMNA 3/1997)
4. KTP Tuan S (Direktur PT ABC) (Pasal 1 angka 13 UU No. 24/2013 jo penjelasan Pasal 24 ayat
(1.m) PP 24/1997 jo Pasal 103 ayat (2.e) PMNA 3/1997)
5. Akta Kelahiran Nona L (Pasal 55 ayat (1) UU No. 1/1974 jo Pasal 103 ayat (3.d) PMNA 3 /1997)
6. KTP Komisaris (Pasal 1 angka 13 UU No. 24/2013 jo penjelasan Pasal 24 ayat (1.m) PP 24/1997 jo
Pasal 103 ayat (2.e) PMNA 3/1997)
7. Surat Nikah Nyonya M dan Almarhum Tuan Z (Pasal 2 ayat (2) UU No.1/1974)
8. KK Ny. M ( Pasal 1 angka 13 UU No. 24/2013)
9. Surat Keterangan Kematian Tuan Z (Pasal 42 ayat (2) PP 24/1997)
10. Surat Keterangan Waris Tuan Z (penjelasan Pasal 24 (1.m) PP 24/1997 jo. Pasal 111 (1.b) PMNA
3/1997)
11. Akta Pendirian PT. ABC (Pasal 15 UU No. 40 Tahun 2007 jo Pasal 1 angka 7 UUJN jo Pasal 1866
KUHPerdata)
12. Perubahan-perubahan Akta sampai dengan perubahan yang terakhir (Pasal 15 uu No. 40 Tahun 2007
jo. Pasal 103 ayat (2.e) PMNA 3/1997)
13. Surat Keputusan – Surat Keputusan Mentri, Surat Keputusan Pengesahan Anggaran Dasarnya
berikut Surat Keputusan – Surat Keputusan Perubahan Anggaran Dasar sampai yang terakhir. (Pasal
103 ayat (2.e) PMNA 3/1997)
14. NPWP PT ABC (UU NO. 6 Tahun 1983 jo UU No. 16/2009 tentang Ketentuan Umum dan Tata
Cara Perpajakan jo Peraturan Direktur Jendral Pajak No: PER-20/PJ/2013 tentang tata cara
pemberian NPWP)
15. Persetujuan Komisaris (Pasal 102 UU NO. 40 Tahun 2007 jo Pasal 117)
16. SSP Lunas (Pasal 103 ayat (2.i) PMNA 3/1997)
17. BPHTB Lunas (Pasal 103 ayat (2.h) PMNA 3/1997)
18. PBB Lunas (Pasal 4 UU No. 12/1985)
19. Surat Kuasa dari Nyonya M & Nona L dan Tuan S kepada Notaris (Pasal 103 ayat (2.c) PMNA
3/1997)
20. Surat Pengantar dari PPAT
I.3

PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH

(PPAT)
EDDY CHANDRA, S.H.
DAERAH KERJA KOTA ADMINISTRASI JAKARTA BARAT

SK. Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional

Nomor : 50-VII-2000
Tanggal 16 Juli 2000
Jalan Dokter Sumarno Blok A1 Nomor 12, Cakung, Jakarta Timur
Telp. 021-53676275, Fax. 021-53676276

AKTA JUAL BELI

Nomor : 50/2016.

Lembar Pertama.

Pada hari ini, Rabu, tanggal 20 (duapuluh) bulan April tahun 2016-
(duaribu enambelas), --------------------------------------------------------
hadir dihadapan Saya, EDDY CHANDRA, Sarjana Hukum, yang
---berdasarkan Surat Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala
------Badan Pertanahan Nasional tanggal 16 Juli 2000,
---------------------
nomor 50-VII-2000, diangkat sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah,
yang selanjutnya disebut PPAT, yang dimaksud dalam Pasal 7
------Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang
Pendaftaran -Tanah, dengan daerah kerja Kota Administrasi
Jakarta Timur, dan berkantor di Jalan Dokter Sumarno Blok A1
nomor 12, Cakung ---- Jakarta Timur, dengan dihadiri oleh saksi-
saksi yang Saya kenal --dan akan disebut pada bagian akhir akta
ini: ---------------------------
I. Nyonya M, lahir di Jakarta, pada tanggal 12 Juni 1962, Warga
-Negara Indonesia, swasta, bertempat tinggal di Jakarta, Jalan
--Pulomas nomor 100, Rukun Tetangga 001, Rukun Warga 002,