MODUL PERKULIAHAN

MATEMATIKA
BISNIS
3 SKS

Matematika Bisnis pertemuan ketujuh ini berisi materi mengenai

Amortisasi Utang dan Dana Pelunasan

Pertemuan
Kode Mata Kuliah: W1219004

07
Fakultas: Bisnis dan Ilmu Sosial
Disusun Oleh : Yuni AT Tartiani, SE., MM.
Program Studi: Akuntansi
ABSTRAK TUJUAN

Metode Amortisasi adalah Setelah mengikuti kuliah ini

pembayaran utang yang dilakukan mahasiswa diharapkan:
secara berkala dengan jumlah a) Memahami alternatif
tertentu. Dari angsuran yang pelunasan utang dengan
dilakukan, hanya sebagian yang mengangsur (amortisasi
merupakan pelunasan pokok utang) atau dengan
(amortisasi utang) dan sisanya membentuk dana
adalah untuk pembayaran bunga. pelunasan
Pada saat bunga pasar turun, b) Menyusun skedul
seorang debitur dapat amortisasi utang
mempertimbangkan pinjaman baru c) Menentukan apakah
dengan bunga lebih rendah untuk sebaiknya melakukan
melunasi pinjaman lama yang refinancing dan
berbunga lebih tinggi atau disebut menghitung besar
juga dengan pembiayaan kembali penghematan yang bisa
pinjaman (refinancing). Dana dilakukan
Pelunasan (sinking fund) digunakan d) Menghitung nilai dana
untuk menentukan jumlah uang yang pelunasan pada tanggal
harus ditabung setiap periode untuk tertentu dan nilai buku
mencapai sejumlah uang yang pinjaman dengan metode
diinginkan pada nilai periode yang dana pelunasan
akan datang. Jumlah uang pada nilai e) Menghitung alternatif
periode ini merupakan akumulasi pelunasan utang yang
pembayaran tetap setiap periode lebih murah antara
selama waktu yang diinginkan. metode amortisasi
Dengan demikian kita dapat (mencicil) atau
mengetahui jumlah uang yang membentuk dana
ditabung di bank setiap tahunnya pelunasan.
dengan tingkat bunga tertentu untuk
mencapai jumlah yang diinginkan
pada akhir tahun.

2021 Matematika Bisnis

PEMBAHASAN
Pusat Bahan Ajar dan eLearning
2 Yuni AT Tartiani, SE., MM http://www.undira.ac.id
081314011904
 BAB 7
AMORTISASI UTANG DAN DANA PELUNASAN

AMORTISASI UTANG
Metode Amortisasi adalah pembayaran hutang yang dilakukan secara berkala
dengan jumlah tertentu. Dari angsuran yang dilakukan, hanya sebagian yang merupakan
pelunasan pokok (amortisasi utang) dan sisanya adalah untuk pembayaran bunga. Tabel
amortasi digunakan untuk mengetahui secara akurat berapa pelunasan pokok yang
dilakukan dan pembayaran bunganya dari setiap angsuran. Berapa tepatnya untuk
amortisasi utang dan berapa untuk pembayaran bunga adalah berbeda untuk setiap
periode.

Contoh :
Seorang eksekutif muda pada tanggal 1 April 2016 memutuskan untuk membeli
sebuah rumah seharga Rp400.000.000 dengan membayar uang muka Rp100.000.000 dan
sisanya dengan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) sebuah bank dengan harga 18% p.a. dan
angsuran sebesar Rp7.618.028,23 selama 60 bulan. Jika pada tanggal 1 April 2019 dia
ingin melunasi kreditnya, berapa jumlah yang harus dia bayar?

Skedul Amortisasi Kredit Pemilikan Rumah (KPR) untuk Lima Periode Pertama
Period
Besar Angsuran Bunga Amortisasi Utang Saldo KPR
e
300.000.000,00
1 7.618.028,23 4.500.000,00 3.118.028,23 296.881.971,77
2 7.618.028,23 4.453.229,58 3.164.798,65 293.717.173,12
3 7.618.028,23 4.405.757,60 3.212.270,63 290.504.902,49
4 7.618.028,23 4.357.573,54 3.260.454,69 287.244.447,80
5 7.618.028,23 4.308.666,72 3.309.361,51 283.935.086,29
Keterangan:
Besar angsuran : Diperoleh dari nilai anuitas yang diketahui atau diperoleh dari
hasil perhitungan
Bunga : Diperoleh dari tingkat bunga dikali saldo KPR terakhir
Amortisasi utang : Diperoleh dari nilai angsuran dikurangi pembayaran bunga
Saldo KPR : Diperoleh dari saldo KPR periode sebelumnya dikurangi
amortisasi utang periode berjalan

2021 Matematika Bisnis Pusat Bahan Ajar dan eLearning

3 Yuni AT Tartiani, SE., MM http://www.undira.ac.id
081314011904
 Mengingat penyusunan skedul amortisasi hingga periode ke-36 secara manual
memerlukan waktu cukup lama, kita perlu menemukan cara lain untuk dapat menjawab
pertanyaan di atas tanpa perlu menyusun tabel, yaitu dengan menggunakan persamaan
anuitas untuk nilai sekarang. Jika kita menghitung besar angsuran, kita akan melihat bahwa
seseorang yang meminjam Rp152.592.193,50 dengan bunga 18% p.a. dan harus
membayarnya dengan 24 angsuran bulanan maka besar angsuran itu adalah
Rp7.618.028,23.
Akan tetapi, sekarang kita sudah diberikan sisa masa angsuran, tingkat bunga efektif
per periode, dan besar angsuran setiap periode, kemudian diminta untuk mencari nilai
sekarang atau saldo KPR. Dalam contoh kita masih ada 24 angsuran sebesar
Rp7.618.028,23 per bulannya dengan tingkat bunga 1,5% per bulan, jadi:
*Ket:
2016 – 2021 = 5 tahun = 60 bulan
2016 – 2019 = 3 tahun = 36 bulan
60 bulan – 36 bulan = 24 bulan

[1 – (1 + i)-n]
PV = A
i

[1 – (1 + 0,015)-24]
PV = Rp7.618.028,23
0,015

= Rp152.592.193,50 (Saldo KPR per 1 April 2019)

Jadi, eksekutif muda tersebut harus membayar Rp 152.592.193,5 untuk pelunasan

kreditnya.
Dalam praktiknya, adalah sangat jarang pelunasan lebih cepat (early termination)
tidak dikenakan denda (penalty fee) oleh pihak kreditur (bank). Berapa besar denda ini
biasanya dimuat dalam salah satu pasal perjanjian kredit. Argumen bank dalam hal
pengenaan denda ini biasanya adalah karena mereka harus melakukan perencanaan ulang
mengenai dana dalam portofolionya akibat adanya pelunasan itu. Kalaupun akan disalurkan
kepada KPR lagi, mereka memerlukan waktu untuk mencari nasabah baru, survei,
wawancara, dan evaluasi. Semua kegiatan ini tentu tidak selesai dalam waktu singkat.
Contoh:
Melanjutkan contoh sebelumnya, tanpa membuat tabel, hitung:
a) Besar pembayaran bunga selama tahun pertama
b) Besar pelunasan pokok (amortisasi utang) selama tahun kedua

2021 Matematika Bisnis Pusat Bahan Ajar dan eLearning

4 Yuni AT Tartiani, SE., MM http://www.undira.ac.id
081314011904
 c) Besar angsuran per bulan untuk 24 bulan terakhir jika tingkat bunga pinjaman
dinaikkan menjadi 21% p.a.
Jawab:
a) Saldo KPR akhir tahun pertama
[1 – (1 + i)-n]
PV = A
i

[1 – (1 + 0,015)-48]
PV = Rp7.618.028,23
0,015

= Rp259.337.134,63
*(60 -12) = 48
Amortisasi utang selama tahun pertama
= Saldo KPR awal – Saldo KPR akhir tahun pertama
= Rp300.000.000 – Rp 259.337.134,63
= Rp40.662.865,37
Total pembayaran tahun pertama
= 12 x Rp7.618.028,23
= Rp91.416.338,76
Besar pembayaran bunga
= Total pembayaran – amortisasi utang
= Rp91.416.338,76 – Rp40.662.865,37
= Rp50.753.473,39

b) Saldo KPR akhir tahun kedua

[1 – (1 + i)-n]
PV = A
i

[1 – (1 + 0,015)-36]
PV = Rp7.618.028,23
0,015

= Rp210.719.873,89

Amortisasi utang selama tahun kedua

= Saldo KPR akhir tahun pertama – Saldo KPR akhir tahun kedua
= Rp259.337.134,63 – Rp210.719.873,89
= Rp48.617.260,74

c) Saldo KPR setelah 36 kali pembayaran

PV = [1 – (1 + i)-n] A
2021 Matematika Bisnis Pusat Bahan Ajar dan eLearning
5 Yuni AT Tartiani, SE., MM http://www.undira.ac.id
081314011904
 i

[1 – (1 + 0,015)-24]
PV = Rp7.618.028,23
0,015

= Rp152.592.193,50
Utang sebesar ini, jika tingkat bunga dinaikkan menjadi 21% p.a. atau 1,75% per
bulan dan dilunasi dalam 24 angsuran bulanan maka besar angsurannya:
PV
A = [1 – (1 + i) -n]
I

Rp152.592.193,50
A = [1 – (1 + 0,0175) -24]
0,0175
= Rp7.841.049,20
Jadi, jika tingkat bunga dinaikkan dari 18% menjadi 21% maka angsuran bulanan
pun naik dari Rp7.618.028,23 menjadi Rp7.841.049,20

Contoh :
Seorang tukang ojek, Anto, memutuskan untuk membeli sebuah motor dengan harga tunai
Rp 12.000.000 secar kredit. Anto mendatangi perusahaan pembiayaan yang mengenakan
J12= 21% dan menyatakan ingin mengangsur selama 36 bulan masing-masing sebesar Rp
400.000 sesuai dengan penghasilannya sebagai tukang ojek. Untuk itu, Anto siap
membayar uyang muka yang membuat angsuran menjadi tepat Rp 400.000, jika kemudian
Anto mendapatkan penghasilan jauh lebih besar dan ingin melunasi utangnya pada akhir
tahun pertama, setelah angsuran ke-12. Berapa yang harus dibayar Anto?

Jawab:
Pada akhir tahun pertama. Anto sudah mengangsur 12 bulan dan masih mempunyai 24 kali
angsuran bulanan. Nilai sekarang dari 24 kali angsuran bulanan Rp400.000:
n =24
A = Rp 400.000
21%
i = = 0,0175
12

[1 – (1 + i)-n]
PV = A
i

[1 – (1 + 0,0175)-24]
PV = X Rp400.000
0,0175
2021 Matematika Bisnis Pusat Bahan Ajar dan eLearning
6 Yuni AT Tartiani, SE., MM http://www.undira.ac.id
081314011904
 = Rp7.784.274,26
Jadi, Anto harus membayar Rp 7.784.247,26 untuk pelunasan pada akhir tahun pertama ini.

AMORTISASI UTANG UNTUK ANUITAS DI MUKA

Penyusunan skedul amortisasi utang untuk anuitas di muka pada dasarnya sama
dengan anuitas biasa kecuali untuk periode pertama.

Contoh :
Satu set home theater dijual dengan harga tunai Rp 25.000.000 atau dengan 5 kali
angsuran bulanan mulai hari transaksi dengan menggunakan j12 = 30%. Buatlah skedul
amortisasi utang secara lengkap
Jawab:
PV = Rp25.000.000
n =5
30 %
i = = 2,5% = 0,025
12

PV
A = 1 – (1 + i)-n + 1
+1
i
Rp25.000.000
A = 1 – (1 + 0,025)-5 + 1 +1
0,025
= Rp5.249.923,44
Perhatikan bahwa kecuali untuk periode 0, perhitungan untuk periode lainnya adalah sama
seperti skedul amortisasi utang anuitas biasa, yaitu
C = (30%/12) x E
D =B – C
E = E1 baris atas - D
Period
Besar Angsuran Bunga Amortisasi Utang Saldo KPR
e
0 5.249.923,44 19.750.076,56
1 5.249.923,44 493.751,91 4.756.171,53 14.993.905,03
2 5.249.923,44 374.847,63 4.875.075,81 10.118.829,22
3 5.249.923,44 252.970,73 4.996.952,71 5.121.876,51
4 5.249.923,44 128.046,91 5.121.876,51* -
Kecuali untuk periode 0, amortisasi utang untuk periode 1 hingga periode 4 mengikuti deret
ukur dengan rasio (1 + i) atau 1,025

2021 Matematika Bisnis Pusat Bahan Ajar dan eLearning

7 Yuni AT Tartiani, SE., MM http://www.undira.ac.id
081314011904
PEMBIAYAAN KEMBALI PINJAMAN
Pada saat bunga pasar turun, seorang debitur dapat mempertimbangkan pinjaman
baru dengan bunga lebih rendah untuk melunasi pinjaman lama yang berbunga lebih tinggi.

Contoh :
Tuan Bento meminjam Rp 400.000.000 dari Bank Abu Nawas untuk membeli sebuah
rumah. Pinjaman itu akan dilunasi selama 15 tahun dicicil bulanan dengan bunga tetap 21%
p.a. Setelah melakukan pembayaran tepat 2 tahun, Tuan Bento melihat tingkat bunga
pinjaman di pasar telah turun menjadi 15% p.a. sehingga ia berminat untuk melunasi
pinjamannya yang berbunga 21% p.a. dengan pinjaman baru berbunga 15% p.a. Namun
Bank Abu Nawas hanya menyetujui pelunasan lebih cepat jika Tuan Bento bersedia
membayar denda sebanyak 18 angsuran bulanan. Keputusan apa yang sebaiknya diambil
Tuan Bento?

Jawab:
Pertama kita akan menghitung besar pinjaman yang harus diperoleh Tuan Bento,
yaitu saldo pinjaman setelah 24 kali angsuran ditambah 18 kali angsuran bulanan. Besar
angsuran per bulan:
PV = Rp400.000.000
n = 15 tahun x 12 = 180
21%
i = = 1,75% = 0,0175
12
PV
A = [1 – (1 + i) -n]
i

Rp400.000.000
A = [1 – (1 + 0,0175) -180]
0,0175
= Rp7.322.449,08
Denda pelunasan lebih cepat:
= 18 x Rp7.322.449,08 = Rp131.804.083,44

Saldo pinjaman setelah 24 kali angsuran:

[1 – (1 + i)-n]
PV = A
i

[1 – (1 + 0,0175)-156]
PV = x Rp7.322.449,08
0,0175

2021 Matematika Bisnis Pusat Bahan Ajar dan eLearning

8 Yuni AT Tartiani, SE., MM http://www.undira.ac.id
081314011904
 = Rp390.484.200,1

Besar pinjaman yang harus diperoleh untuk perlunasan :

Rp.131.804.083,44 + Rp.390.484.200,1 = Rp.522.288.283,54

Selanjutnya, dengan bunga 15% p.a. Kita menghitung angsuran bulanan selama 13 tahun
(15 – 2) jika pinjaman baru ini jadi dilakukan.
PV = Rp522.288.283,54
n = 13 tahun x 12 = 156
15 %
i = = 1,25% = 0,0125
12
PV
A = [1 – (1 + i) -n]
i

Rp522.288.283,54
A = [1 – (1 + 0,0125) -156]
0,0125
= Rp7.626.910,33

Terakhir, kita membandingkan angsuran bulanan dari pinjaman baru dengan angsuran
bulanan pinjaman lama (tanpa refinancing) dan memilih yang terendah atau lebih ringan.
Jadi, berdasarkan perhitungan di atas, Tuan Bento sebaiknya tidak melakukan pinjaman
baru karena Rp7.322.499,08 < Rp7.626.910,33
DANA PELUNASAN
Dana Pelunasan (sinking fund) digunakan untuk menentukan jumlah uang yang
harus ditabung setiap periode untuk mencapai sejumlah uang yang diinginkan pada nilai
periode yang akan datang. Jumlah uang pada nilai periode ini merupakan akumulasi
pembayaran tetap setiap periode selama waktu yang diinginkan. Dengan demikian kita
dapat mengetahui jumlah uang yang ditabung di bank setiap tahunnya dengan tingkat
bunga tertentu untuk mencapai jumlah yang diinginkan pada akhir tahun.
Contoh :
PT Procantra mengelola sebuah gedung apartemen dengan 150 kamar. Manajemen
perusahaan memperkirakan adanya kebutuhan untuk melakukan pengecatan ulang gedung
bagian luar dan lorong serta penggantian semua karpet yang ada 5 tahun lagi. Biaya semua
kegiatan itu sekitar Rp 2.000.000.000. Jika manajemen PT Procantra memutuskan untuk
membentuk dana pelunasan untuk tujuan ini, berapa besar setoran bulanan selama 5 tahun
jika bisa memperoleh bunga 6% p.a.?
Jawab:
2021 Matematika Bisnis Pusat Bahan Ajar dan eLearning
9 Yuni AT Tartiani, SE., MM http://www.undira.ac.id
081314011904
FV = Rp2.000.000.000
n = 5 x 12 = 60 periode
6%
i == = 0,5% = 0,005
12
FV
A = [(1 + i)n - 1]
i

Rp2.000.000.000
A = (1 + 0,005)60 - 1
0,005
A = Rp28.665.603,06

METODE DANA PELUNASAN UNTUK PELUNASAN UTANG

Dana pelunasan dibentuk untuk tujuan pelunasan utang. Jumlah uang yang
diakumulasikan dalam dana ini pada akhir periode harus menjadi sebesar total pokok utang
yang harus dibayar. Sementara itu, sebelum utang itu jatuh tempo, hanya bunga yang
dibayarkan secara periodik pada tanggal-tanggal yang sudah disepakati dengan kreditur.
Selisih antara jumlah dana pelunasan dan pokok utang pada saat tertentu disebut nilai buku
utang. Jumlah pembayaran tahunan yang harus dilakukan debitur karenanya adalah jumlah
untuk anuitas dana pelunasan dan bunga periodik.

Contoh :
Sebuah pinjaman sebesar Rp 500.000.000 akan jatuh tempo 4 tahun lagi dan harus
dibayarkan dengan metode dana pelunasan. Jika pinjaman itu berbunga sederhana (simple
interest) 9% p.a. dibayarkan setiap 6 bulan dan pembayaran dana pelunasan dapat
memperoleh bunga 8% p.a. dihitung triwulanan, hitunglah:
a) Jumlah pembayaran tahunan
b) Jumlah dana pelunasan setelah 2 tahun
c) Nilai buku pinjaman setelah 2 tahun
Jawab :
FV : Rp500.000.000
n : 4 x 4 = 16
i : 9% / 2
i : 8% / 4

a) Anuitas untuk dana pelunasan

A = FV
[(1 + i)n - 1]
2021 Matematika Bisnis Pusat Bahan Ajar dan eLearning
10 Yuni AT Tartiani, SE., MM http://www.undira.ac.id
081314011904
 i

Rp500.000.000
A = [(1 + 0,02)16 - 1]
0,02
= Rp26.825.062,93

Jumlah untuk dana pelunasan dalam satu tahun

= 4 x Rp26.825.062,93 = Rp107.300.251,7

Jumlah untuk pembayaran bunga dalam satu tahun

= 2 x 9%/2 x Rp500.000.000 = Rp45.000.000

Jadi, jumlah pembayaran tahunan

= Rp107.300.251,7 + Rp45.000.000 = Rp152.300.251,7

b)
[(1 + i)n - 1]
FV = A
i

[(1 + 0,02)8 - 1]
FV = X Rp26.825.062,93
0,02
= Rp230.238.685
*2 x 4 = 8 (4 tahun – 2 tahun)

c) Nilai buku pinjaman

= Nilai pokok utang – Jumlah dana pelunasan
= RP500.000.000 – Rp230.238.685
= Rp269.761.315

PERBANDINGAN METODE AMORTISASI DAN DANA PELUNASAN

Dalam metode amortisasi, pengeluaran periodik adalah sama dengan besar
pembayaran angsuran per periode. Dalam metode dana pelunasan, pengeluaran periodik
adalah jumlah pembayaran bunga dan setoran untuk dana pelunasan.

Contoh :
Sebuah perusahaan yang sedang berkembang merencanakan untuk meminjam
sebesar Rp1.000.000.000 selama 5 tahun dari bank. Bank Aman Bener bersedia
memberikan pinjaman dengan bunga 21% p.a. dengan angsuran setiap 6 bulan. Bank lain

2021 Matematika Bisnis Pusat Bahan Ajar dan eLearning

11 Yuni AT Tartiani, SE., MM http://www.undira.ac.id
081314011904
yaitu Bank Bonafide bersedia memberikan pinjaman dengan bunga sederhana 19% p.a.
dibayarkan setiap 6 bulan, tetapi dengan syarat perusahaan itu melakukan setoran untuk
sinking fund dalam bank itu dengan bunga 14% p.a. diperhitungkan setiap 6 bulan.
a) Manakah alternatif yang sebaiknya dipilih?
b) Berapa penghematan yang bisa dilakukan setiap semester?

Jawab:
PV = Rp1.000.000.000
n =5
ia = 21%/2 = 10,5%
ib = 19%/2 = 9,5%
ic = 14%/2 = 7%
a) Jika alternatif pertama yang digunakan, besar angsuran per enam bulan adalah:
PV
A = [1 – (1 + i) -n]
i

Rp1.000.000.000
A = 1 - (1 + 0,105)-10
0,105
= Rp166.257.320,6

Jika alternatif kedua yang digunakan, besar pembayaran bunga setiap enam bulan
adalah:
= 6/12 x 19% x Rp1.000.000.000 = Rp95.000.000

Sementara itu, besar anuitas untuk dana pelunasan adalah:

FV
A = [(1 + i)n - 1]
i

Rp1.000.000.000
A = (1 + 0,07)10 – 1
0,07
= Rp72.377.502,7

Total pembayaran semesteran untuk alternatif kedua

= Rp95.000.000 + Rp72.377.502,7 = Rp167.377.502,7

2021 Matematika Bisnis Pusat Bahan Ajar dan eLearning

12 Yuni AT Tartiani, SE., MM http://www.undira.ac.id
081314011904
 Jadi, pinjaman yang harus diambil adalah pinjaman dari Bank Aman Bener karena
lebih murah

b) Besar penghematan per semester

= Rp167.377.502,7 - RP166.257.320,6
= Rp1.120.182,1

DAFTAR PUSTAKA
Frensidy, Budi. 2018. Matematika Keuangan. Jakarta: Salemba Empat

2021 Matematika Bisnis Pusat Bahan Ajar dan eLearning

13 Yuni AT Tartiani, SE., MM http://www.undira.ac.id
081314011904