Modul ke:

Matematika Bisnis
07
Ekonomi &
Bisnis
Fakultas
Amortisasi Utang dan Dana
Pelunasan
Sigit Mareta, SE., M.Ak
Pembiayaan Kembali
Program Studi
Pembuka
Pinjaman
Akuntansi
Amortisasi Utang Daftar Pustaka
www.mercubuana.ac.id

Amortisasi Utang untuk Akhiri Presentasi

Anuitas dimuka
AMORTISASI UTANG
Seorang eksekutif muda pada tanggal 1 april 2006 memutuskan
untuk membeli sebuah rumah seharga Rp. 400.000 dengan
membayar uang muka Rp. 100.000.000 dan sisanya dengan
kredit kepemilikan rumah (KPR) sebuah bank dengan bunga 18%
p.a. dan angsuran sebesar Rp. 7.618.028,23 selama 60 bulan.
Jika pada 1 april 2009 eksekutif itu ingin melunasi kreditnya,
berapa jumlah yang harus ia bayar?
Untuk dapat menjawab pertanyaan aktual di atas, kita perlu
memahami amortisasi utang bahwa hanya sebagian dari
angsuran utang merupakan pelunasan pokok atau amortisasi
utang dan sisanya adalah untuk pembayaran bunga. Berapa
tepatnya untuk amortisasi utang dan berapa untuk pembayaran
bunga adalah berbeda untuk setiap periode. Tanpa menghitung
atau tanpa bantuan skedul amortisasi, kita hanya tahu kalau
total keduanya adalah sama untuk setiap periode yaitu sebesar
angsuran itu. Untuk mengetahui besaran amortisasi utang dan
bunga untuk setiap periode pembayaran, kita perlu menyusun
skedul amortisasi untuk 60 bulan masa kredit. Untuk ilustrasi
bagaimana membuat skedul amortisasi, di bawah ini diberikan
skedul amortisasi untuk 5 bulan pertama
Periode Besar Angsuran Bunga Amortisasi Utang Saldo KPR

A B C D E

300.000.000,00

1 7.618.029,23 4.500.000,00 3.118.028,23 296.881.971,77

2 7.618.029,23 4.453.229,58 3.164.798,65 293.717.173,12

3 7.618.029,23 4.405.757,60 3.212.270,63 290.504.902,48

4 7.618.029,23 4.357.573,54 3.260.454,69 287.244.447,80

5 7.618.029,23 4.308.668,72 3.309.361,51 283.935.086,29

Besar pembayaran bunga untuk periode pertama adalah Rp. 4.500.000 = 1,5% x Rp.
300.000.000 sehingga sisa angsuran untuk amortisasi utang adalah Rp. 3.118.028,23 atau Rp.
7.618.028,23 – Rp. 4.500.000 ( B – C ). Ini menyebabkan saldo KPR menjadi Rp. 300.000.000 –
Rp. 3.118.028,23 = Rp. 296.881.971,77 ( E – D ) besar pembayaran bunga untuk periode
kedua adalah Rp. 4.453.229,58 (1,5% x E ) sehingga amortisasi utang adalah Rp. 3.164.798,65
( B- C ) dan saldo KPR menjadi Rp. 293.717.173,12 ( E – D ), demikian seterusnya.

Dengan meneruskan skedul amortisasi hingga periode ke – 36,

kita akan mendaoatkan jumlah yang harus dibayar jika KPR ingin
dilunasi 1 april 2009 dengan asumsi angsuran ke-36 sudah
dilakukan, yaitu sebesar Rp. 152.592.193,50.
Mengingat penyusunan skedul amortisasi
hingga periode ke-36 secara manual
memerlukan waktu cukup lama, kita
perlu menemukan cara lain untuk dapat
menjawab pertanyaan di atas tanpa perlu
menyusun tabel yaitu dengan
menggunakan persamaan anuitas untuk
nilai sekarang. Jika kita menghitung besar
angsuran. Kita akan melihat bahwa
seseorang yang meminjam sebesar Rp.
152.592193,50 dengan bunga 18% p.a.
dan harus membayarnya dengan 24
angsuran bulanan maka besar angsuran
itu adalah Rp. 7.618.028,23
Akan tetapi sekarang kita
sudah diberikan sisa masa
angsuran, tingkat bunga
efektif per periode, dan besar
angsuran setiap periode,
kemudian diminta untuk
mencari nilai sekarang atau
saldo KPR. Dalam contoh
kita, masih ada 24 angsuran
sebesar Rp. 7.618.028,23 per
bulannya dengan tingkat
1,5% per bulan. Jadi:
Akan tetapi sekarang kita sudah diberikan sisa masa
angsuran, tingkat bunga efektif per periode, dan besar
angsuran setiap periode, kemudian diminta untuk
mencari nilai sekarang atau saldo KPR. Dalam contoh
kita, masih ada 24 angsuran sebesar Rp. 7.618.028,23
per bulannya dengan tingkat 1,5% per bulan. Jadi

PV = ( 1 – (1+i)-n/i )A
= ( 1 – (1+0,015)-24/0,015) x Rp. 7.618.028,238,23
= Rp. 152.592.193,50 (saldo KPR per 1 April 2009)
Jadi, eskeskutif muda di atas harus membayar Rp.
152.592.193,50 untuk pelunasan kreditnya.
Dalam praktiknya, adalah sangat jarang pelunasan
lebih cepat (early terminatiom) tidak dikenakan
denda (penalty fee) oleh pihak kreditor (bank).
Berapa besar denda ini biasanya dimuat dalam salah
satu pasal perjanjian kredit.
Argumen bank dalam hal
pengenaan denda ini biasanya
adalah karena mereka harus
melakukan perencanaan ulang
mengenai dana dalam
portofolionya akibar adanya
pelunasan itu. Kalaupun akan
disalurkan sebagai KPR lagi,
mereka memerlukan waktu untuk
mencari nasabah baru, survei,
wawancara, dan evaluasi. Semua
kegiaatn ini tentu tidak selesai
dalam waktu singkat.
 Contoh 1

Melanjutkan contoh sebelumnya, tanpa

membuat tabel, hitung:
a. besar pembayaran bunga selama tahun
pertama.
b. besar pelunasan pokok (amortisasi utang)
selama tahun kedua.
c. besar angsuran per bulan untuk 24 bulan
terakhir jika tingkat bunga pinjaman dinaikan
menjadi 21 % p.a.
 Pembahasan
a. saldo KPR akhir tahun pertama:
PV = ( 1 – (1+0,015)-48/0,015) x Rp. 7.618.028,23
= Rp. 259.337.134,63
Amortisasi utang selama tahun pertama adalah
= saldo KPR awal – saldo KPR akhir tahun pertama
= Rp. 300.000.000 – Rp. 259.337.134,63
= Rp. 40.662.363,37
Total pembayaran tahun pertama:
12 x Rp. 7.681.028,23 = Rp. 91.416.338,76
Besar pembayaran bunga = total pembayaran – amortisasi utang
= Rp. 91.416.338,76 – Rp. 40.662.865,37
= Rp. 50.753.473,39
 Pembahasan

b. saldo KPR akhir tahun kedua:

PV = ( 1 – (1+0,015)-36/0,015) x Rp. 7.618.028,23
= Rp. 210.719.873,89
Amortisasi utang selama tahun kedua adalah:
= saldo KPR akhir tahun pertama – saldo KPR akhir tahun kedua
= Rp. 259.337.134,63 – Rp. 210.719.873,89
= Rp. 48.617.260,74
 Pembahasan
c. saldo KPR setelah 36 kali pembayaran:
PV = ( 1 – (1+0,015)-24 x Rp. 7.618.028,23
PV = Rp. 152.592.193,5
Utang sebesar ini jika tingkat bunga dinaikkan menjadi 21% p.a. atau 1,75% per bulan
dan dilunasi dalam 24 angsuran bulanan, maka besar angsurannya:
A = Rp. 152.592.193,50 / ( 1 – (1+0,0175/0,0175)-24
= Rp. 7.841.049,20
Jadi jika tingkat bunga dinaikkan dari 18% menjadi 21% maka angsuran pun naik dari
Rp. 7.618.028,23 menjadi Rp. 7.841.049,20
AMORTISASI UTANG UNTUK
ANUITAS DIMUKA
Dua contoh skedul amortisasi utang yang sudah diberikan
adalah untuk anuitas biasa, bagaimana dengan skedul
amortisasi anuitas di muka?
Penyusunan skedul amortisasi utang untuk anuitas di muka
pada dasarnya sama dengan untuk anuitas biasa kecuali
untuk periode pertama. Jika pada anuitas biasa angsuran
pertama sebagian digunakan untuk membayar bunga dan
sisanya untuk amortisasi utang pada anuitas di muka
seluruh angsuran pertama adalah untuk amortisasi utang;
pada anuitas dimuka seluruh angsuran pertama adalah
untuk amortisasi utang karena belum adanya biaya bynga
yang timbul mengingat pembayaran dilakukan pada hari
pertama sehingga t = 0.
 CONTOH 2
c. saldo KPR setelah 36 kali pembayaran:
PV = ( 1 – (1+0,015)-24 x Rp. 7.618.028,23
PV = Rp. 152.592.193,5
Utang sebesar ini jika tingkat bunga dinaikkan menjadi 21% p.a. atau 1,75% per bulan
dan dilunasi dalam 24 angsuran bulanan, maka besar angsurannya:
A = Rp. 152.592.193,50 / ( 1 – (1+0,0175/0,0175)-24
= Rp. 7.841.049,20
Jadi jika tingkat bunga dinaikkan dari 18% menjadi 21% maka angsuran pun naik dari
Rp. 7.618.028,23 menjadi Rp. 7.841.049,20
 Pembahasan
PV = Rp. 25.000.000
n =5
i = 30%/12 = 2,5% = 0,025
A = PV/an i(due)
= Rp. 25.000.000/ a5 2,5(due)
= Rp. 25.000.000/[ 1 – (1+0,025)-5+1/0,025) + 1]
= Rp. 5.249.923,44

Perhatikan bahwa kecuali untuk periode 0, perhitungan untuk periode lainnya adalah
sama seperti skedul amoortisasi utang anuitas biasa yaitu C = (30% = 12) x E, D = B – C,
dan E = Ea baris atas – D.
 Pembahasan
Periode Besar Angsuran Bunga Amortisasi Utang Saldo Utang

A B C D E

0 5.249.923,44 5.249.923,44 19.750.076,56

1 5.249.923,44 493.751,91 4.756.171,53 14,993.905,03

2 5.249.923,44 374.874,63 4.875.075,81 10.118.829,22

3 5.249.923,44 252.970,73 4.996.952,71 5.121.876,51

4 5.249.923,44 128.046,91 5.121.876,51 -

PEMBIAYAAN KEMBALI PINJAMAN
Cukup sering kita jumpai dalam perjaanjian kredit kepemilikan
kendaraan bermotor, KPR, atau lainnya yang menggunakan
angsuran bahwa tingkat bunga tidak bersifat tetap (fixed) tetapi
bersifat mengambang (floating atau variabel). Maksud dari bersifat
tetap adalah sekali ditetapkan di awal akan berlaku terus hingga
angsuran terakhir. Sedangkan yang mengambang akan dievaluasi
pada periode tertentu,misalnya setahun sekali. Jika ternyata ada
perubahan tingkat bunga yang digunakan, karena mengambang
skedul amortisasi baru harus dibuat untuk angsuran-anngsuran
yang tersisa. Penyesuaian tingkat bunga ini akan menyebabkan
perubahan besar angsuran bulanan dan amortisasi utang per
periode.
 CONTOH 3
Melanjutkan contoh kita mengenai eksekutif muda yang
mengambil KPR Rp. 300.000.000 ternyata pada 1 april 2009 ia
tidak jadi melunasi kreditnya ini dikarenakan tingkat bunga KPR
diturunkan dari 18% menjadi 15% setelah perundingan alot
antara ia dan pejabat bank menyusul adanya penurunan tingkat
bunga pasar yang cukup signifikan. Berapa besar angsuran per
bulan untuk 24 bulan terakhir masa KPR nya?
 PEMBAHASAN
Saldo KPR setelah 36 kali angsuran = Rp. 152.592.193,5
Jika tingkat bunga menjadi 1,25% per bulan maka angsurannya:
PV = Rp. 152.592.193,5
n = 24
i = 15%/12 = 1,25% = 0,0125
A = PV / ( 1 – (1+i)-n/i )
A = Rp. 152.592.193,5 / (1 – (1+0,0125)-24/0,0125)
= Rp. 7.398.638,98
Kembali ke kasus eksekutif muda, bagaimana jika ternyata pejabat bank tidak
bersedia menurunkan tingkat bunga walaupun beberapa bank lain sudah
melakukannya. Dengan logika sederhana, kita bisa langsung menjawab bahwa
eksekutif tadi sebaiknya memohon pinjaman dari bank lain yang tingkat
bunganya hanya 15% untuk melunasi sisa KPR-nya karena levih meringankan
dan tidak ada denda oelunasan lebih cepat. Untuk memudahkan, diasumsikan
juga tidak ada biaya lain-lain. Ini disebut pembiayaan kembali sebuah pinjaman
(refinancing loan) dengan pinjaman lain.
Persoalan menjadi lebih rumit dan harus melalui perhitungan jika kemudian
diketahuo ada denda pelunasan lebih cepat, misalnya sebesar 2% dari saldo
terakhir. Apakah sebaiknya dilakukan peminjaman baru dari bank lain?
Saldo kredit per 1 april 2009 = Rp.152.592.193,5
Denda 2% = Rp. 3.051.843,9
Total pinjaman baru yang harus diperoleh = Rp. 155.644.037,4
Pinjaman baru sebesar RP. 155.644.037,4 dengan bunga 15% p.a. jika diangsur
24 bulan seperti KPR lama akan membuat angsuran bulanan menjadi sebesar
Rp. 7.546.657,7. Ini lebih murah dibandingkan dengan angsuran yang sekarang
yaitu Rp. 7.618.028,23. Oleh karena itu, eksekutif tadi sebaliknya tetap
melakukan peminjaman baru atau refinancing.
 DANA PELUNASAN
Ketika sejumlah yang tertentu yang cukup besar
diperlukan pada suatu saat di masa mendatang,
adalah suatu kebiasaan yang baik juga bijak untuk
mengumpulkannya secara terencana melalui
tabungan secara periodik dalam jumlah yang sama.
Pengumpulan dana seperti ini disebut dana
pelunasan (sinking fund). Dana pelunasan digunakan
untuk membayar utang, juntuk menebus utang
obligasi yang jatuh tempo, untuk dana penggantian
mesin yang usang, untuk dana pembelian peralatan
baru, dan lainnya.
 CONTOH 4
PT Procantra mengelola sebuah gedung apartemen dengan 150 kamar. Manajemen
perusahaan memperkirakan adanya kebutuhann] untuk melakukan pengecatan
ulang gedung bagian luar dan lorong serta penggantian semua karpet yang ada 5
tahun lagi. Biaya semua kegiatan itu sekitar Rp. 2.000.000.000. jika manajemen PT
Procantra memutuskan untuk membentuk dana pelunasan demi tujuan ini, berapa
besar setoran bulanan selama 5 tahun jika bisa memperoleh bunga 6% p.a.?
buatkan tabelnya.
 PEMBAHASAN
FV = Rp. 2.000.000.000
n = 5 tahun x 12 = 60
i = 6%/12 = 0,5% = 0,005
A = FV /( (1+i)n – 1 / i )
= Rp. 2.000.000.000/( (1+0,005)60) – 1/0,005)
= Rp. 28.665.603,06
METODE DANA PELUNASAN UNTUK
PELUNASAN UTANG
Sangat sering dana pelunasan dibentuk
untuk tujuan pelunasan utang. Jumlah
uang yang diakumulasikan dalam dana ini
pada akhir periode harus menjadi sebesar
total pokok utang yang harus dibayar.
Sementara itu, sebelum untang itu jatuh
tempo, hanya bunga yang dibayarkan
secara periodik pada tanggal-tanggal yang
sudah disepakati kepada bank (kreditor).
Selisih antara jumlah dana pelunasan dan
pokok utang pada suatu saat tertentu
disebut nilai buku utang. Ini dimungkinkan
karena dana pelunasan itu memang
disiapkan khsus untuk penyelesaian utang
itu. Jumlah pembayaran tahunan yang
harus dilakukan peminjam (debitor)
karenanya adalah jumlah untuka anuitas
dana pelunasan dan bunga periodik.
 CONTOH 5
Sebuah pinjaman sebesar Rp. 500.000.000 akan jatuh tempo 4 tahun lagi dan harus
dibayarkan dengan metode dana pelunasan. Jika pinjaman itu berbunga sederhana
(simple interst) 8% p.a. dibayarkan setiap 6 bulan dan pembayaran dana pelunasan
dapat memperoleh bunga 8% p.a. dihitung triwulan, hitung;
a. jumlah pembayaran tahunan
b. jumlah dana pelunasan setelah 2 tahun
c. nilai buku pinjaman setelah 2 tahun
 PEMBAHASAN
a. anuitas untuk dana pelunasan:
A = Rp. 500.000.000/( (1+0,02)16 – 1/0,02)
= Rp. 26.825.062,94
Jumlah untuk dana pelunasan dalam 1 tahyn:
= 4 x Rp. 26.825.062,94 = Rp. 107.302.251,8
Jumlah untuk pembayaran bunga dalam 1 tahum:
= 2 x 9%/2 x Rp. 500.000.000 = Rp. 45.000.000
Jadi, jumlah pembayaran tahunan = Rp. 107.300.251,8 + Rp. 45.000.000
= Rp. 152.300.251,8
 PEMBAHASAN
b. FV = ( (1+0,02)8 – 1 / 0,02) x Rp. 26.825.062,94
FV = Rp. 230.238.685
c. nilai buku pinjaman = nilai pokok utang – jumlah dana pelunasan
= Rp. 500.000.000 – Rp. 230.238.685
= Rp. 269.761.315
 PERBANDINGAN METODE
AMORTASI DAN DANA PELUNASAN
Kita telah membahas dua metode yang paling umum
digunakan untuk pembayaran utang jangka panjang yaitu
metode amortisasi dan metode dana pelunasan. Jika ada
beberapa alternatif untuk meminjam uang, kita perlu
membandingkan antara satu dengan lainnya untuk dapat
memilih yang paling murah. Peminjaman harus memilih
metode yang memberikan pengeluaran periodik terendah.
Dengan metode amortisasi, pengelyaran periodik adalah sama
dengan besar pembayaran angsuran per periode, sedangkan
dengan metode dana pelunasan pengeluaran periodik adalah
jumlah pembayaran bunga dan setoran untuk dana pelunasan.
 CONTOH 6
Sebuah perusahaan yang sedang berkembang merencanakan untuk meminjam
sebesar Rp. 1.000.000.000 selama 5 tahun dari bank. Bank aman bener bersedia
memberikan pinjaman dengan bunga 21% p.a. dengan angsuran setiap 6 bulan.
Bank lain yaitu bank bonaide bersedia memberikan pinjaman dengan bunga 19%
p.a. dibayarkan setiap 6 bulan, tetapi dengan syarat perusahaan itu melakukan
setoran untuk dana pelunasan dalam bank itu dengan bunga 14% p.a.
diperhitungkan setiap bulan.
a. tentukan alternatif mana yang sebaiknya dipilih
b. berapa penghematan yang bisa dilakukan setiap semester
 PEMBAHASAN
a. jika alternatif pertama yang digunakan, besar angsuran per 6 bulan adalah:
A = Rp. 1.000.000.000/((1 – (1+0,105)-10/0,105)
= Rp. 166.257.320,6
Jika alternatif kedua yang digunakan, besar pembayaran bunga setiap 6 bulan
adalah:
= 6/12 x 19% x Rp. 1.000.000.000 = Rp. 95.000.000
Sedangkan besar anuitas untuk dana pelunasan adalah:
A = Rp. 1.000.000.000/( (1+0,07)10 – 1/0,07)
= Rp. 167.377.502,7
Jadi, pinjaman yang harus diambil adalah Bank aman bener karena lebih murah.
b. besar penghematan per semester adalah:
= Rp. 167.377.502,7 – Rp. 166.257.320,6
= Rp. 1.120.182,1
Daftar Pustaka

•Budi Frensidy (2010) “ Matematika Keuangan” Salemba empat

•Rudy Badrudin Algifari (2003) “ Matematika Bisnis” BPFE
Yogyakarta

< MENU AKHIRI

Terima Kasih
Sigit Mareta, SE., M.Ak