Amortisasi Utang &

Dana Pelunasan
Mathematics for Business

Amortisasi Utang
Seorang

eksekutif muda pada tanggal 1 April

2001 memutuskan untuk membeli sebuah
rumah seharga Rp400.000.000 dengan
membayar uang muka Rp100.000.000 dan
sisanya dengan Kredit Pemilikan Rumah
(KPR) sebuah bank dengan harga 18% p.a.
dan angsuran sebesar Rp7.618.028,23
selama 60 bulan. Jika pada tanggal 1 April
2004 dia ingin melunasi kreditnya, berapa
jumlah yang harus dia bayar?

Cont
Kita

diminta untuk mencari Nilai Sekarang

atau Saldo KPR ?
Kita perlu memahami amortisasi utang bahwa
hanya sebagian dari angsuran utang
merupakan pelunasan pokok atau amortisasi
utang, dan sisanya adalah untuk pembayaran
bunga.
Berapa tepatnya untuk amortisasi utang dan
berapa untuk pembayaran bunga adalah
berbeda untuk setiap periode.

Contoh Skedul Amortisasi

Periode

Besar
Angsuran

Bunga

Amortisasi
Utang

Saldo KPR
Rp300.000.000,00

Rp7.618.028,23 Rp4.500.000,00

Rp3.118.028,23 Rp296.881.971,77

Rp7.618.028,23 Rp4.453.229,58

Rp3.164.798,65 Rp293.717.173,12

Rp7.618.028,23 Rp4.405.757,60

Rp3.212.270,63 Rp290.504.902,49

Rp7.618.028,23 Rp4.357.573,54

Rp3.260.454,69 Rp287.244.447,80

Rp7.618.028,23 Rp4.308.666,72

Rp3.309.361,51 Rp283.935.086,29

Rumus dan Notasi

1 (1 i ) n
PV
i

Diketahui :
PV
i
n
A

= Nilai Sekarang
= Tingkat bunga
= Jumlah Periode
= Anuitas

Penyelesaian Soal
1 (1 i ) n
PV
i

1 (1 0,015) 24
PV
0,015

Rp 7.618.028,23

PV = Rp 152.592.193,50 (Saldo KPR per 1 April 2004)

Melanjutkan contoh soal tadi, tanpa membuat

tabel, hitunglah :

a) Besar pembayaran bunga selama tahun pertama

b) Besar pelunasan pokok (amortisasi utang) selama
tahun kedua
c) Besar angsuran per bulan untuk 24 bulan terakhir,
jika tingkat bunga pinjaman dinaikkan menjadi
21% p.a

Penyelesaian Soal
a)

Saldo KPR akhir tahun pertama

1 (1 0,015) 48
PV
0,015

Rp7.618.028,23

PV = Rp259.337.134,63

Amortisasi utang selama tahun pertama :

Rp 300.000.000 Rp 259.337.134,63 = Rp40.662.865,37

Total Pembayaran Tahun Pertama :

12 X Rp7.618.028,23 = 91.416.338,76

Besar pembayaran bunga = Total Pembayaran Amortisasi Utang

= Rp 91.416.338,76 Rp 40.662.865,37
= Rp 50.753.473,39

b) Saldo KPR akhir tahun kedua

1 (1 0,015) 36
PV
0,015

Rp7.618.028,23

PV = Rp 210.719.873,89

Amortisasi utang selama tahun kedua adalah :

= Saldo KPR akhir tahun pertama Saldo KPR akhir tahun kedua
= Rp 259.337.134,63 Rp 210.719.873,89
= Rp 48.617.260,74

c) Saldo KPR setelah 36 kali pembayaran :

1 (1 0,015) 24
PV
0,015

Rp 7.618.028,23

PV = Rp 152.592.193,50
Utang sebesar ini jika tingkat bunga dinaikkan menjadi 21% p.a
atau 1,75% per bulan dan dilunasi dalam 24 angsuran bulanan
maka besar anggsurannya :

PV

1 (1 i ) n

Rp152.592.193,50

1 (1 0,0175) 24

0,0175

A = Rp7.841.049,20
Jadi jika tingkat bunga dinaikkan dari 18% menjadi 21% maka angsuran
Bulanan naik dari Rp 7.618.028,23 menjadi Rp 7.841.049,20

Pembiayaan Kembali Pinjaman

Perjanjian kredit dapat berupa tingkat bunga tetap (fixed) dan

tingkat bunga mengambang (floating atau variabel).

Tingkat bunga mengambang dimungkinkan terjadi perubahan

tingkat bunga, sehingga mempengaruhi skedul amortisasi dan
besarnya angsuran pada suatu waktu tertentu.

Oleh karena itu, dimungkinkan terjadi perubahan akibat perubahan

tingkat bunga dimana dilakukan permohonan peminjaman baru
karena adanya tingkat bunga yang lebih rendah. Hal ini disebut
pembiyaan kembali sebuah pinjaman dengan pinjaman lain
(refinancing a loan).

Pada pembiayaan kembali sebuah pinjaman dengan pinjaman lain

(refinancing a loan), terkadang terdapat denda pelunasan lebih
cepat sebagai akibat dari peminjaman baru.

Contoh Aplikasi
Tuan Bento meminjam Rp400.000.000 dari Bank Abu Nawas
untuk membeli sebuah rumah. Pinjaman itu akan dilunasi
dengan angsuran selama 15 tahun dengan bunga tetap 21%
p.a. Setelah melakukan pembayaran tepat 2 tahun, Tuan Bento
melihat tingkat bunga pinjaman dipasar telah turun menjadi
15% p.a. sehingga dia berminat untuk melunasi pinjamannya
yang berbunga 21% p.a. dengan pinjaman baru berbunga 15%
p.a. namun Bank Abu Nawas hanya menyetujui pelunansan
lebih cepat jika Tuan Bento bersedia membayar denda
sebanyak 18 angsuran bulanan. Keputusan apa yang
sebaiknya diambil Tuan Bento ?

Jawaban :

Pertama kita akan menghitung besar pinjaman

yang harus diperoleh Tuan Bento yaitu Saldo
pinjaman setelah 24 kali angsuran ditambah 18
kali angsuran bulanan.

Besar angsuran bulanan :

A

PV
1 (1 i )

Rp 400.000.000
1 (1 0,0175)

0,0175

Rp7.322.449,08

180

Cont

Denda Pelunasan Cepat :

18 X Rp 7.322.449,08 = Rp 131.804.083,44

Saldo pinjaman setelah 24 kali angsuran :

1 (1 0,0175) 156
PV
xRp7.322.449,08 Rp390.484.200,1
0,0175

Besar pinjaman yang harus diperoleh untuk pelunansan :

Rp 131.804.083,44 + Rp 390.484.200,1 = Rp 522.288.283,54

Cont

Selanjutnya dengan bunga 15% p.a kita menghitung angsuran

bulanan selama 13 tahun (15 tahun 2 tahun), jika pinjaman baru ini
jadi dilakukan :

Rp522.288.283,54
1 (1 0,0125)

0,0125

Rp 7.626.910,33

156

Pada akhirnya kita membandingkan angsuran bulanan dari pinjaman

baru (refinancing) dengan pinjaman lama (tanpa refinancing) dan kita
memilih yang terendah atau yang lebih ringan

Jadi Tuan Bento sebaiknya tidak melakukan pinjaman baru karena Rp

7.322.449,08 < Rp 7.626.910,33

Dana Pelunasan

Ketika sejumlah uang tertentu yang cukup besar diperlukan di

masa mendatang, maka kemudian dilakukan pengumpulan
dana secara terencana melalui tabungan secara periodik dalam
jumlah yang sama. Pengumpulan dana seperti ini disebut Dana
Pelunasan (sinking fund).

Dana pelunasan digunakan misalnya untuk membayar utang

jangka panjang, menebus utang obligasi yang jatuh tempo,
dana penggantian mesin yang usang, pembelian peralatan
baru, dan lainnya.

Contoh Aplikasi
PT. Procantra mengelola sebuah gedung apartemen dengan
150 kamar. Manajemen perusahaan memperkirakan
adanya kebutuhan untuk melakukan pengecatan ulang
gedung bagian luar dan lorong serta penggantian semua
karpet yang ada 5 tahun lagi. Biaya semua kegiatan itu
sekitar Rp 2.000.000.000. Jika manajemen PT Procontra
memutuskan untuk membentuk dana pelunasan untuk
tujuan ini, berapa besar setoran bulanan selama 5 tahun
jika bisa memperoleh bunga 6% p.a.?

Jawaban
A

FV

Rp 2.000.000.000

Rp 28.665.603
n
60
(1 0,005) 1
(1 i ) 1

i
0
,
005

Metode Dana Pelunasan Untuk

Pelunasan Utang
Jumlah

pembayaran tahunan adalah jumlah untuk

dana pelunasan ditambah jumlah untuk pembayaran
bunga.

Perbedaan

antara jumlah dana pelunasan dengan

nilai pokok utang pada suatu waktu tertentu disebut
nilai buku utang.

Contoh Aplikasi
Sebuah pinjaman sebesar Rp 500.000.000 akan jatuh tempo
4 tahun lagi dan harus dibayarkan dengan metode dana
pelunasan. Jika pinjaman itu berbunga sederhana sebesar
9% p.a. dibayarkan setiap 6 bulan dan pembayaran dana
pelunasan dapat memperoleh bunga 8% p.a. dihitung
triwulan, hitunglah :
a)
b)
c)

Jumlah pembayaran tahunan

Jumlah dana pelunasan setelah 2 tahun
Nilai buku pinjaman setelah 2 tahun

Jawaban :
a)

Jumlah pembayaran tahunan

Anuitas untuk dana pelunasan

A

Rp500.000.000
Rp 26.825.062,94
16
(1 0,02) 1

0
,
02

Jumlah untuk dana pelunasan dalam 1 tahun

= 4 x Rp 26.825.062,94 = Rp 107.300.251,8

Jumlah untuk pembayaran bunga dalam 1 tahun

= 2 x 9% / 2 x Rp 500.000.000 = Rp 45.000.000

Cont

Jadi jumlah pembayaran tahunan yaitu :

= Rp107.300.251,8 + Rp45.000.000
= Rp 152.300.251,8

Cont
b) Jumlah dana pelunasan setelah 2 tahun :

(1 0,02) 8 1
FV
xRp 26.825.062,94 Rp 230.238.685
0,02

c) Nilai buku pinjaman setelah 2 tahun :

= Nilai pokok utang Jumlah dana pelunasan
= Rp 500.000.000 Rp 230.238.685
= Rp 269.761.315

Perbandingan Metode Amortisasi

dan Dana Pelunasan
Kita perlu membandingkan antara 2 (dua) metode, yaitu :
Metode Amortisasi dan Metode Dana Pelunasan untuk memilih
metode yang memberikan pengeluaran periodik terendah.

Metode Amortisasi pengeluaran periodik sama dengan besarnya

pembayaran angsuran per periode.
Metode Dana Pelunasan (sinking fund) pengeluaran periodik
adalah jumlah pembayaran bunga dan angsuran untuk dana
pelunasan (sinking fund).

Contoh Aplikasi
Sebuah perusahaan yang sedang berkembang merencanakan untuk
meminjam sebesar Rp 1.000.000.000 selama 5 tahun dari Bank.
Bank Aman bersedia memberikan pinjaman dengan bunga 21% p.a
dengan angsuran setiap 6 bulan. Bank lain yaitu Bank Bonafide
bersedia memberikan pinjaman dengan bunga 19% p.a dibayarkan
setiap 6 bulan, tetapi dengan syarat perusahaan itu melakukan
setoran untuk sinking fund dalam Bank itu dengan bunga 14% p.a.
diperhitungkan setiap 6 bulan.
a) Tentukan alternatif mana yang sebaiknya dipilih ?
b) Berapa penghematan yang bisa dilakukan setiap semester?

Jawaban :
a) Menetukan alternatif mana yang dipilih, yaitu :

Jika alternatif pertama yang digunakan besar angsuran

per 6 bulan adalah :

PV
1 (1 i )

Rp1.000.000.000
(1 (1 0,105)

0,105

Rp166.257.320,6

10

Jawaban :

Jika alternatif kedua yang digunakan besar pembayaran bunga dan

angsuran dana pelunasan setiap 6 bulan adalah :
- Pembayaran Bunga :
= 6/12 x 19% x Rp 1.000.000.000 = Rp 95.000.000
- Angsuran Dana Pelunasan :
A

FV

(1 1) n 1

Rp1.000.000.000
Rp 72.377.502,7
10
(1 0,07) 1

0,07

Total Pembayaran untuk alternatif kedua :

= Rp 95.000.000 + Rp 72.377.502,7
= Rp 167.377.502,7

Maka pinjaman yang dipilih yaitu alternatif pertama dari Bank Aman
karena lebih murah

Cont
b) Besar penghematan per semester adalah
= Rp 167.377.502,7 Rp 166.257.320,6
= Rp 1.120.182,1

Latihan Soal
1. Keluarga Adam membeli sebuah microwave
dari sebuah toko elektronika senilai
Rp5.000.000. Mereka setuju untuk mencicil
bulanan selama 3 tahun dengan bunga tetap
sebesar 24% p.a. Jika mereka mempercepat
pelunasan, mereka akan dikenakan denda
sebesar 3 kali cicilan bulanan. Setelah
mencicil selama 1 tahun, tingkat bunga di
pasar turun menjadi 19% p.a. Apakah
mereka sebaiknya melakukan refinancing?

2. PT Cahaya Angkasa mengelola beberapa pesawat

komersial. Manajemen perusahaan memperkirakan
adanya kebutuhan untuk melakukan pengecetan
ulang, penggantian kulit tempat duduk, karpet dalam
kabin, dan lainnya. Biaya semua kegiatan itu sekitar
Rp5.000.000.000. Jika manajemen perusahaan
memutuskan untuk mengadakan dana pelunasan
untuk tujuan ini, berapa setoran bulanan selama 5
tahun jika bisa memperoleh bunga 6% p.a. ?

3. Sebuah perusahaan yang sedang berkembang

merencanakan untuk meminjam sebesar
Rp1.000.000.000 selama 5 tahun dari bank. Bank
Mantap bersedia memberikan pinjaman dengan
bunga 21% p.a. dengan angsuran setiap 6 bulan.
Bank lain yaitu bank Beken bersedia memberikan
pinjaman dengan bunga sederhana 19% p.a.
dibayarkan setiap 6 bulan, tetapi dengan syarat
perusahaan itu harus melakukan setoran untuk
dana pelunasan dalam bank itu dengan bunga 14%
p.a. setiap 6 bulan. Tentukan alternatif mana yang
sebaiknya dipilih? Hitung besarnya penghematan
yang bisa dilakukan setiap semester.