Studi Kelayakan dan

Evaluasi Proyek

PERTEMUAN KE-13
PERHITUNGAN BUNGA DAN NILAI UANG

Simple Interest (Bunga Biasa)

Compound Interest (Bunga Majemuk)

Annuity (Anuitas)
 Simple Interest (Bunga Biasa)
Besar kecilnya jumlah bunga yang diterima kreditor tergantung pada besar kecilnya principal
(modal), interest rate (tingkat bunga), dan jangka waktu.

B = f (P.i.n) ..........................................................................................................................(1-1)
Keterangan :
B = Bunga
P = Principal (modal)
i = interest rate (tingkat bunga)
n = Jangka Waktu

Contoh 1.
Apabila jumlah pinjaman sebesar Rp. 5.000.000,- dengan tingkat bunga 18% per tahun.
Untuk menentukan jumlah bunga selama 3 tahun, 2 bulan, maupun selama 40 hari
diselesaikan sebagai berikut :
 Simple Interest (Bunga Biasa)
1. Bunga selama 3 tahun sesuai dengan rumus B = f (P.i.n) = 5.000.000 x 18% x 3 = Rp.
2.700.000,-
2. Bunga untuk 2 bulan = 5.000.000 x 18% x (2/12) = Rp. 150.000,-
3. Bunga untuk 40 hari = 5.000.000 x 18% x (40/360) = Rp. 100.000

 
Untuk menghitung besarnya principal, interest rate, dan jangka waktu dapat diselesaikan
sebagai berikut :
P = .....................................................................................................................................(1-2)
i = .....................................................................................................................................(1-3)
n = .....................................................................................................................................(1-4)

S atau F = P + B atau S = P + (P.i.n)

B = F – P dan P = F – B
Dimana S atau F = Jumlah Penerimaan/ Future Amount
 Simple Interest (Bunga Biasa)
Contoh 2.
Hitunglah nilai-nilai yang tidak diketahui dalam tabel berikut :

No Principal Interest Rate Time Interest Amount

(Modal) (Tingkat Bunga) (Waktu) (Bunga) (Jumlah Penerimaan)
1 6.000.000 18% 2 Tahun ? ?
2 ? 20% ? 250.000 5.250.000
3 7.000.000 ? 50 Hari ? 7.145.833
 Compound Interest (Bunga Majemuk)

Bunga majemuk biasanya dilakukan dalam waktu yang relatif panjang dan dalam
perhitungan bunga biasanya dilakukan lebih dari satu periode. Dengan demikian, bunga
majemuk adalah bunga yang terus menjadi modal apabila tidak diambil pada waktunya.
Perhitungan bunga majemuk dilakukan secara reguler dengan interval tertentu, seperti
setiap bulan, setiap kuartal, setiap 6 bulan atau setiap tahun. Tingkat bunga setiap interval
adalah tingkat bunga setahun dibagi dengan interval yang digunakan. Apabila tingkat
bunga setahun sebesar 18% dan interval bunga majemuk selama 1 tahun maka tingkat
bunga setiap interval adalah sebesar 18%/1=18% dan bila interval bunga setiap bulan
maka besarnya tingkat bunga setiap interval 18%/12=1,5%.

Contoh 3.

Seseorang meminjamkan uang sebesar Rp 100.000,- dengan tingkat bunga 12% per tahun
dan dimajemukan setiap 6 bulan selama 2 tahun. Jumlah pengembalian setelah 2 tahun
dihitung sebagai berikut :
Diketahui P = Rp 100.000,- i = 12%/2 = 6%; dan n = 2x2 = 4.
Modal......................................................................................................................Rp 100.000,-
Bunga 6 bulan pertama 6% x Rp 100.000..............................................................Rp 6.000,-
Jumlah Modal. .......................................................................................................Rp 106.000,-
Bunga 6 bulan pertama 6% x Rp 106.000..............................................................Rp 6.360,-
Jumlah Modal. .......................................................................................................Rp 112.360,-
Bunga 6 bulan pertama 6% x Rp 112.360..............................................................Rp 6.741,6,-
Jumlah Modal. .......................................................................................................Rp 119.101,6
Bunga 6 bulan pertama 6% x Rp 119.101,6 ...........................................................Rp 7.146,1-
Jumlah Modal. .......................................................................................................Rp 126.247,7
Contoh 4.
Jika diketahui tingkat bunga adalah 12% setahun, dan kita meminjam uang sebesar Rp
100.000. Maka sesudah satu tahun jumlah yang harus kita kembalikan adalah :
Rp 100.000 + (12% x Rp 100.000) = Rp 100.000 (1 + 12%)
= Rp 112.000

 Jika jumlah uang itu kita pinjam untuk 2 tahun maka tambahan sebesar Rp 12.000,- itu juga
harus diberi berbunga sehingga jumlah yang harus dikembalikan menjadi :
Rp 100.000 (1+12%) (1+12%) = Rp 100.000
= Rp 100.000 x 1,2544
= Rp 125.440
COMPOUNDING 𝑛
  FACTOR   (1+ 𝑖)

Misalkan : n = 5 tahun; i = 12%, maka

F = Rp 100.000
= Rp 100.000 x 1,762.342
= Rp 176.234,20
   DISCOUNT FACTOR 𝟏
 
( 𝒏
)
(𝟏 +𝒊)

 
ini disebut discount factor, ialah suatu bilangan yang dapat dipakai untuk mengalikan suatu
jumlah di waktu yang akan datang (F) supaya menjadi nilai sekarang (P).
Jika tingkat bunga adalah 15% maka uang sebanyak Rp 100.000 yang akan didapat
pada akhir tahun pertama mempunyai discount factor sebesar sehingga nilai sekarangnya
adalah Rp 86.956,50. Kalau jumlah itu akan didapat pada akhir tahun kedua maka discount
factornya adalah = 0,756.144 dan nilai sekarangnya menjadi Rp 100.000 x 0,756.144 = Rp
75.614,40
Contoh 5.

Jika ada seseorang meminjam uang sebanyak Rp 2.000,- untuk 2 tahun dengan tingkat bunga
18% setahun. Berapa uang yang harus ia kembalikan?

Contoh 6.
Ronaldo merayakan hari ulang tahunnya yang ke-16 diberitahukan bahwa ia berhak
menerima uang sebanyak Rp 4.000.000,- pada waktu ia berumur 21 tahun. Karena pemuda
itu memerlukan banyak uang untuk keperluan saat ini, maka ia minta untuk dapat
menerimanya sekarang meskipun harus diperhitungkan bunganya. Jika tingkat bunga
diperhitungkan 12% setahun. Berapa jumlah uang yang dapat Ronaldo terima sekarang?
 Annuity (Anuitas)

Annuity adalah suatu rangkaian pembayaran dengan jumlah yang besar pada setiap interval
pembayaran. Besar kecilnya jumlah pembayaran pada setiap interval tergantung pada
jumlah pinjaman, jangka waktu, dan tingkat bunga. Tingkat bunga pada setiap interval
tergantung pada interval bunga majemuk yang dilakukan, bisa terjadi pada setiap bulan,
setiap kuartal, setiap 6 bulan maupun setiap tahun.

Anuitas Biasa (Simple Annuity)

Simple Annuity adalah sebuah anuitas yang mempunyai interval yang sama antara waktu
pembayaran dengan waktu di bunga majemukan.

Ordinary Annuity

Annuity Due

Deferred Annuity
 Ordinary Annuity

Ordinary annuity adalah sebuah anuitas yang diperhitungkan pada setiap akhir interval
seperti akhir bulan, akhir kuartal, akhir setiap 6 bulan, maupun pada akhir setiap tahun.
Untuk menghitung present value, future value maupun jumlah anuitas dapat dilakukan
dengan formula :

Present wirth (value)   (𝟏+𝒊 )𝒏 −𝟏

𝑷= 𝑨 ( 𝒏
)
of an annuity factor 𝒊 (𝟏+𝒊 )

Capital recovery   𝒊 (𝟏+𝒊 )𝒏 Keterangan :

Factor 𝑨= 𝑷( 𝒏
) P : Present Value (Nilai Sekarang)
(𝟏+𝒊 ) −𝟏
F : Future Value (Jumlah Pembayaran)

𝒏 A : Annuity (cicilan/angsuran)
Compounding factor   (𝟏+𝒊 ) −𝟏
for 1 pe annum 𝑭= 𝑨 ( ) i : Tingkat bunga setiap interval
𝒊
n : Jumlah interval pembayaran

  𝒊
Sinking fund factor 𝑨=𝑭 ( 𝒏
)
(𝟏+𝒊 ) −𝟏
Present Value
Contoh 7.

Sebuah perusahaan mencicil pinjaman sebesar Rp 50.000,- pada setiap akhir bulan selama 6
bulan dengan suku bunga sebesar 18% per tahun. Berapa besarnya present value?

 Diketahui : A = 50.000,- i =

  (𝟏+𝒊 )𝒏 −𝟏
𝑷= 𝑨 ( 𝒏
)
𝒊 (𝟏+𝒊 )
 P = 50.000 P = 50.000 (5,69718716)

P = 50.000 P = Rp 284.859,37

P = 50.000

P = 50.000
(1) (2) (3) (4) (5) (6)
Bln Annuity Bunga 1,5% Jml Pengembalian Jumlah Sisa Kredit
pokok Pinjaman Pengembalian
(3x6)
(2-3) (4+5)
0 - - - - 284.859,37

1 50,000 4.272,89 45.727,11 45.727,11 239.132,26

2 50,000 3.586,98 46.413,02 92.140,13 192.719,24

3 50,000 2.890,78 47.109,21 139.249,34 145.610,03

4 50,000 2.184,15 47.815,85 187.065,19 97.794,18

5 50,000 1.466,91 48.533,09 235.598,28 49.261,09

6 50,000 738,92 49.261,09 284.859,37 0,00

Annuity dari Present Value
Contoh 8.
Seorang investor merencanakan membangun proyek perumahan murah untuk dijual secara
cicilan kepada nasabah. Biaya pembangunan saat ini diperhitungkan sebesar Rp
12.000.000,-. Berapa besar nilai cicilan yang dibebankan pada para nasabah bila tingkat
bunga setahun diperhitungkan sebesar 15% dan dimajemukkan pada setiap bulan selama 3
tahun?
 Diketahui : P = 12.000.000,- i =

  𝒊 (𝟏+𝒊 )𝒏
𝑨 =𝑷( 𝒏
)
(𝟏+𝒊 ) −𝟏
 A = 12.000.000

A = 12.000.000

A = 12.000.000

A = Rp 415.984,-
Contoh 9.

Enril Corp harus membayar royalties sebanyak $25.000,- setiap akhir tahun selama 5 tahun
berturut-turut dan setuju untuk membayarnya sekaligus pad permulaan tahun pertama. Jika
tingkat bunga diperhitungkan 15% maka berapa jumlah yang harus dibayar?

Contoh 10.
Ayah Daniel menyerahkan uang sebanyak Rp 5.000.000,- kepada bank, dimana nantinya
akan dibayarkan kepada Daniel sesuatu jumlah yang sama setiap tahun untuk biaya
pendidikan (dimulai akhir tahun pertama selama 7 tahun). Jika bunga diperhitungkan 10%
setahun, berapa jumlah yang diterima Daniel setiap tahunnya?

Contoh 11.
Enril Corp harus membayar royalties sebanyak $25.000,- setiap akhir tahun selama 5 tahun
berturut-turut lalu diadakan perjanjian bahwa jumlah tersebut tidak dibayarkan tiap akhir
tahun melainkan sekaligus pada akhir tahun ke-lima dengan tingkat bunga 15% setahun
untuk tiap pembayaran yang ditahan. Berapa jumlah yang harus dibayarkan pada akhir tahun
ke-lima?
Contoh 12.
Melda ingin mengumpulkan uang untuk membeli sebuah rumah jika ia pensiun. Menurut
perkiraan ia akan pensiun sesudah 6 tahun dan jumlah yang ia perlukan adalah sebanyak Rp
5.000.000,-. Jika tingkat bunga adalah 20% setahun berapa jumlah yang harus ia tabung
setahunnya untuk mencapai jumlah tersebut?
 Annuity Due
Sebuah annuitas yang pembayarannya dilakukan pada setiap awal interval/permulaan setiap
periode. Awal interval pertama merupakan perhitungan bunga yang pertama dan awal interval
kedua merupakan perhitungan bunga yang kedua dan seterusnya.

Contoh 13.

Suatu “series of payments” atau annuity sebesar Rp 100.000 akan diterima selama 15 kali (15
tahun) mulai sekarang (=permulaan tahun pertama). Jika diketahui tingkat bunga adalah 5%
setahun. Berapa besarnya present value dari annuity tersebut?

Present value dari Rp 100.000,- yg pertama dan diterima sekarang adalah Rp 100.000,-
karena belum didiscount. Jadi present value dari series (annuity) seluruhnya adalah :

= Rp 100.000 + Rp 100.000 x 9.898,641

= Rp 100.000 + Rp 989.864,10 = Rp 1.089.864,10

 Deferred Annuity
Suatu series (annuitas) yang pembayarannya dilakukan pada akhir setiap interval. Perbedaan
antara ordinary annuity dengan deferred annuity terletak dalam hal penanaman modal
dimana dalam perhitungan deferred annuty ada masa tenggang waktu (grace period) yang
tidak diperhitungkan bunga.

deferred annuty banyak dipakai dalam pembayaran hutang negara dalam pembangunan yang
biasa disebut pembayaran dengan “grace period”. Dalam hal ini tingginya tingkat bunga
dalam grace period dan dalam periode angsuran ditentukan menurut perjanjiannya.
 Deferred Annuity
Contoh 14.

Hutang sebesar $ 1.000.000, pembayaran kembali (repayment) dalam 50 tahun, dengan grace
period 10 tahun; selama grace period bunga tidak dibayar, tetapi diperhitungkan kemudian.
Tingkat bunga i = 6%.

Perhitungan : Pada akhir tahun ke-10 hutang menjadi

F = P (F/P) n = 10; i = 6%
= $ 1.000.000 x 1,790848
= $ 1.790.848,-

Jumlah $ 1.790.848,- ini menjadi P, yang akan diangsur (A) selama 40 tahun. Jadi besarnya
angsuran mulai akhir tahun ke-11 sampai dengan akhir tahun ke-50 adalah :

A = P (A/P) n=40; i = 6%
=$ 1.790.848 x 0,066462
= $ 119.023,33
 Deferred Annuity
Contoh 15.

Hutang sebesar $ 1.000.000, pembayaran kembali (repayment) dalam 50 tahun, dengan grace
period 10 tahun; selama grace period bunga dibayar. Tingkat bunga i = 6%.

Perhitungan : Mulai akhir tahun pertama sampai akhir tahun ke-10 dibayar bunga sebesar

6% x $ 1.000.000 = $ 60.000 setiap tahunnya

Karena bunga dibayar tiap tahun maka besarnya hutang pada akhir tahun ke-10 dialah $
1.000.000. Jumlah ini sekarang mejadi P, yang akan diangsur selama 40 tahun. Maka
angsuran menjadi sebesar :

A = P (A/P) n=40; i = 6%
=$ 1.000.000 x 0,066462
= $ 66.462
Selama 40 tahun mulai akhir tahun ke-11 sampai dengan akhir tahun ke-50
 Deferred Annuity
Contoh 16.

Ada kalanya selama grace period tingkat bunga ditetapkan lebih rendah daripada selama
periode angsuran. Umpamanya selama grace period i = 4%, dibayar tiap akhir tahun dan
sesudah itu i + 6%, maka pembayaran menjadi sebagai berikut

Mulai akhir tahun pertama sampai dengan akhir tahun ke-10 pembayaran bunga sebesar

4% x $ 1.000.000 = $ 40.000 setiap tahunnya

Sesudah itu mulai akhir tahun ke-11 sampai dengan akhir tahun ke-50 angsuran sebesar

A = P (A/P) n=40; i = 6%
=$ 1.000.000 x 0,066462
= $ 66.462