Analisis Kelayakan Investasi Pembangunan Kembali Pasar Gading Kota Surakarta Skripsi

ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI
PEMBANGUNAN KEMBALI PASAR GADING

KOTA SURAKARTA
Analysis on the Investment of Pasar Gading Reconstruction in Surakarta City
SKRIPSI
Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat Memperoleh Gelar Sarjana
Pada Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik
Universitas Sebelas Maret
Surakarta
Disusun oleh :
SUPARDI
I 0102119
JURUSAN TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS SEBELAS MARET
SURAKARTA
2010
i
LEMBAR PERSETUJUAN SKRIPSI

KOTA SURAKARTA
SKRIPSI
Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat Memperoleh Gelar Sarjana

Pada Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik
Universitas Sebelas Maret
Surakarta
Disusun oleh :
SUPARDI
I 0102119
Telah disetujui dan dipertahankan dihadapan Tim Penguji Pendadaran

Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret
Persetujuan Dosen Pembimbing
Dosen Pembimbing I Dosen Pembimbing II
Ir. Siti Qomariyah, M.Sc Fajar S Handayani, S.T , M.T

NIP. 19580615 198501 2 001 NIP. 19750922 199903 2 001
ii
KOTA SURAKARTA
SKRIPSI
Disusun Oleh :
SUPARDI
I 0102119
Telah dipertahankan dihadapan Tim Penguji Pendadaran Jurusan Teknik Sipil

Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Universitas Sebelas Maret pada hari
Selasa, 27 April 2010.
1. Ir. Siti Qomariyah, M.Sc ---------------------------

NIP. 19580615 198501 2 001
2. Fajar Sri Handayani, S.T, M.T ---------------------------

NIP. 19701212 200003 2 001
3. Ir. Adi Yusuf Muttaqien, M.T ---------------------------

NIP. 19581127 198803 1 001
4. Ir. Delan Soeharto, M.T ---------------------------

NIP. 19481210 198702 1 001
Mengetahui, Disahkan,
a.n. Dekan Fakultas Teknik UNS Ketua Jurusan Teknik Sipil
Pembantu Dekan I Fakultas Teknik UNS
Ir. Noegroho Djarwanti, MT Ir. Bambang Santosa, MT

NIP. 19561112 198403 2 007 NIP. 19590823 198601 1 001
iii
MOTO
Dengan menyebut nama Allah Yang Maha Pengasih lagi Maha Penyayang.
(QS. Al-Fatihah : 1)
Jangan kita selalu bangga &jumawa akan perbuatan baik dan keberhasilan
kita, tapi instropeksi serta perbaikilah kegagalan dan dosa-dosa kita.
(Radib A S)
PERSEMBAHAN
Syukur Alhamdulillah kupanjatkan kepada Allah SWT atas segala nikmat dan
cinta kasih sayang-Nya kepada hamba. Dengan segala hormat dan penuh terima
kasih serta kerendahan hati kupersembahkan skripsi ini untuk :
Ibu dan Bapak : terima kasih atas segala doa, bimbingan, pengorbanan
serta kesabaran mencintai dan menyayangi putramu ini.
Mas Dodo, mas Jabang (Tardi) dan mas Raji beserta keluarga-keluarganya : terima
kasih atas dukungannya selama ini.
Adikku Susi dan Ponakan2ku Esa, Nuha, Ridho, Sadam dan Azizah. : keceriaan
kalian membawa angin tersendiri dalam hidupku.
Sandra, Wawan, Robbi & All of civil ’02 UNS familly : inilah perjuangan kita
dan jangan lupa bersyukur & terima kasih untuk semuanya tetap semangat
tetap maju ke depan.
Semua keluarga besarku : terima kasih atas segala doa restumya.
Cinta’q yang selalu mendampingiku &menyayangiku.
Semua yang tak bisa disebutkan satu persatu : terima kasih atas support dan
dukungannya.
iv
KATA PENGANTAR
Puji syukur dipanjatkan kehadirat Allah SWT yang telah melimpahkan rahmat dan hidayah-Nya,
sehingga penulis dapat menyelesaikan skripsi dengan judul “Analisis Kelayakan Investasi
Pembangunan Kembali Pasar Gading Kota Surakarta ”.
Penulisan skripsi ini merupakan salah satu syarat yang harus ditempuh guna meraih gelar Sarjana
Teknik pada Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta. Melalui
penyusunan skripsi ini mahasiswa diharapkan mampu mempunyai daya analisis yang tajam serta
membantu memperdalam ilmu yang telah diperoleh selama masa kuliah.
Pada kesempatan ini, penulis mengucapkan terima kasih kepada: Ir. Siti Qomariyah, M.Sc selaku
Dosen Pembimbing I skripsi, Fajar Sri Handayani, S.T. M.T selaku Dosen Pembimbing II skripsi,
dan semua pihak yang telah membantu dalam penyusunan skripsi ini yang tidak dapat penulis
sebutkan satu per satu
Penulis menyadari sepenuhnya bahwa dalam penyusunan skripsi ini masih banyak kekurangan,
sehingga masih jauh dari sempurna. Oleh karena itu, kritik dan saran demi perbaikan ini sangat
diharapkan.
Akhir kata semoga skripsi ini dapat memberikan manfaat bagi kita semua dan bagi mahasiswa
Teknik Sipil pada khususnya.
Surakarta, April 2010
Penulis
v
DAFTAR ISI
Halaman
HALAMAN JUDUL i
HALAMAN PERSETUJUAN ii
HALAMAN PENGESAHAN iii
MOTTO DAN PERSEMBAHAN iv
ABSTRAK v
ABSTRACK vi
KATA PENGANTAR vii
DAFTAR ISI viii
DAFTAR TABEL xiii
DAFTAR GAMBAR xv
DAFTAR NOTASI DAN SIMBOL xvi
DAFTAR LAMPIRAN xviii
BAB 1 PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang Masalah 1
1.2 Rumusan Masalah 2
1.3 Batasan Masalah 2
1.4 Tujuan Penelitian 3
1.5 Manfaat Penelitian 3
1.6 Kerangka Pikir 4
BAB 2 LANDASAN TEORI
2.1 Tinjauan Pustaka 5
2.2 Dasar Teori 6
2.2.1 Pengertian Studi Keleyakan 6
2.2.2 Tujuan dan Manfaat Studi Kelayakan 6
2.2.3 Aspek Studi Kelayakan 7
2.2.4 Analisa Keuangan (finansial) dalam Studi Kelayakan 8
2.2.5 Analisa Ekonomi dalam Studi Kelayakan 9
2.2.6 Rumus atau persamaan yang digunakan 9
2.3 Besaran-besaran Fisik Gedung 11
2.4 Besaran Tekno Ekonomi Gedung 12
2.4.1 Biaya Modal (Capital Cost) 12
2.4.2 Biaya Tahunan (Annual Cost) 14
2.4.3 Masa Konstruksi 16
2.4.4 Masa Pelunasan Proyek (pay out time) 16
2.4.5 Sewa Gedung (lease rate) 16
2.5 Nilai Jual Minimum 17
2.6 Teknik-teknik Penilaian Investasi 18
2.6.1 Perbandingan Manfaat dan Biaya (Benefit Cost Ratio) 19
2.6.2 Titik Impas (Break Even Point) 20
BAB 3 METODOLOGI PENELITIAN
3.1 Lokasi Penelitian 21
3.2 Data 22
3.3 Sumber Data 22
3.4 Tahap-Tahap Pelaksanaan Penelitian 22
vi
3.4.1 Tahap I 22
3.4.2 Tahap II 23
3.4.3 Tahap III 23
3.4.4 Tahap IV 23
3.4.5 Tahap V 24
3.4.6 Tahap VI 24
3.4.7 Tahap VII 24
BAB 4 ANALISA DATA DAN PEMBAHASAN

4.1 Pengumpulan Data 26
4.1.1 Data Proyek 26
a. Lokasi Proyek 26
b. Luas Persil 26
4.1.2 Harga Satuan Tanah 26
4.1.3 Tingkat Suku Bunga 26
4.1.4 Rencana Anggaran Biaya Proyek 26
4.1.5 KDB dan KLB 27
4.2 Analisa Data Proyek 28
4.2.1 Besaran-besaran Fisik Teknologi Gedung 28
a. Luas lantai kotor (gross) 28
b. Luas lantai bersih (netto) 28
4.2.2 Koefisien Dasar Bangunan (KDB) 29
4.3 Analisa Investasi Proyek 29
4.3.1 Analisa Tanpa Memperhitungkan Biaya Tanah 29
4.3.1.1 Nilai jual minimal 29
4.3.1.2 Biaya Modal 30
4.3.1.3 Biaya Tahunan 31
4.3.1.4 Analisa 32
1. 3 tahun 32
2. 5 tahun 35
4.3.1.5 Biaya Proyek 39
4.3.1.6 Kriteria Penilaian Investasi Berdasar Nilai Jual Minimal 39
1. 3 tahun 39
2. 5 tahun 44
4.3.2 Analisa Tanpa Memperhitungkan Biaya Tanah dan

Biaya Depresiasi 49
4.3.2.1 Nilai jual minimal 49
4.3.2.4 Analisa 51
1. 3 tahun 51
2. 5 tahun 55
1. 3 tahun 58
2. 5 tahun 63
4.3.3 Analisa Tanpa Memperhitungkan Biaya Tanah dan
vii
Biaya Depresiasi ( dengan perbedaan harga jual tiap bangunan ) 68
4.3.3.1 Nilai Jual 69
4.3.3.4 Analisa 71
1. 3 tahun 71
2. 5 tahun 75
1. 3 tahun 78
2. 5 tahun 83
4.4 Pembahasan 88
BAB 5 KESIMPULAN DAN SARAN

5.1 Kesimpulan 92
5.2 Saran 92
DAFTAR PUSTAKA 93
LAMPIRAN
viii
DAFTAR TABEL
halaman
Tabel 4.1 Rekapitulasi Anggaran Biaya 27
Tabel 4.2 Luas Lantai Kotor (gross) Gedung 28
Tabel 4.3 Luas Lantai Bersih (netto) Gedung 28
Tabel 4.4 Rekapitulasi Pendapatan dan Biaya Tahunan
( r = Rp 2.432.410,67 m2 / tahun ) 39
Tabel 4.5 Perhitungan Titik Impas menggunakan
nilai jual minimal dengan umur ekonomis 20 tahun 42
( r = Rp 1.677.059,975 / m2 / tahun ) 44
( r = Rp 2.345.247,49 m2 / tahun ) 58
( r = Rp 1.580.681,03 m2 / tahun ) 63
( r = Rp 13.983.197,26 m2 / tahun ) 78
( r = Rp 9.424.580,88 m2 / tahun ) 83
2
Tabel 4.16 Perbandingan harga jual per m per bulan dengan
masa pengembalian kredit investasi selama 3 tahun dan 5 tahun 89
Tabel 4.17 Perbandingan harga jual per m2 dengan
masa pengembalian kredit investasi selama 3 tahun dan 5 tahun 89
Tabel 4.18 Perbandingan kriteria kelayakan investasi metode
Benefit Cost Ratio (BCR) dengan masa pengembalian
kredit investasi selama 3 tahun dan 5 tahun 90
Tabel 4.19 Perbandingan kriteria kelayakan investasi metode
Break Even Point (BEP) dengan masa pengembalian
kredit investasi selama 3 tahun dan 5 tahun 90
ix
DAFTAR GAMBAR
halaman
Gambar 1.1 Diagram Alir Kerangka Pikir Analisa Kelayakan Investasi
Pembangunan Kembali Pasar Gading Kota Surakarta 4
Gambar 2.1 Penerjemahan masalah ke dalam diagram 11
Gambar 3.1 Gambar lokasi penelitian 21
Gambar 4.1 Diagaram perkembangan modal 31
Gambar 4.2 Diagram bunga tahunan 32
Gambar 4.3 Grafik titik impas 3 tahun 34
Gambar 4.4 Diagram nilai sekarang jual minimal 34
Gambar 4.5 Diagram angsuran per bulan 35
Gambar 4.10 Diagram nilai sekarang pendapatan 40
Gambar 4.11 Grafik pengembalian modal menggunakan
x
DAFTAR LAMPIRAN
Lampiran A : Data-data skripsi
Lampiran B : Gambar skripsi
Lampiran C : Surat-surat skripsi
DAFTAR NOTASI DAN SIMBOL
NPV = Net Present Value

BCR = Benefit Cost Ratio ( Perbandingan Manfaat dan Biaya )
IRR = Inetrnal Rate of Return
PI = Profitability Indeks
BEP = Break Even Point ( Analisa Titik Impas )
F = Future Value ( nilai / harga yang akan datang )
P = Present Value ( nilai / harga sekarang )
A = Sinking Fund ( penanaman sejumlah uang )
G = Gradient Series
n/N = periode waktu ( tahun )
i = bunga ( interest )
KDB = Koefisien Dasar Bangunan
KLB = Koefisien Lantai Bangunan
Dt = biaya penyusutan selama waktu dalam tahun t
C = biaya modal / harga pembelian aset ( capital )
S = nilai jual-beli pada akhir usia bangunan aset
t/T = jumlah tahun penyusutan / waktu ( tahun )
roi = return on investment
PV. P = Nilai Sekarang Pendapatan
PV.OP = Nilai Sekarang Operasional
PV. B = Nilai Sekarang Bunga
PV.PJ = Nilai Sekarang Pajak
RUTRK= Rencana Umum Tata Ruang Kota
b = Syarat KDB
f = Syarat KLB
s = nilai sisa
r = nilai jual minimal
B = pendapatan proyek
APBN = Anggaran Pendapatan dan Belanja Nasional
APBD = Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah
xi
BAB 1
PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang Masalah
Kota Surakarta secara geografis mempunyai letak yang sangat strategis dengan pertumbuhan
penduduk yang cukup tinggi. Hal ini kemudian memacu kebutuhan fasilitas umum yang memadai
sebagai sarana dan prasarana aktivitas sosial masyarakat. Pembangunan Pasar Gading merupakan
bukti komitmen Pemerintah Kota Surakarta untuk meningkatkan kesejahteraan rakyat di kota
Surakarta dan sekitarnya dalam bidang perdagangan.
Pembangunan Pasar Gading akan membawa iklim yang sejuk dalam perdagangan di kota
Surakarta dan sekitarnya. Masyarakat tidak enggan lagi dan lebih bersemangat dalam melakukan
aktivitasnya untuk jual-beli dan transaksi perdagangan di Pasar Gading. Lingkungan yang bersih,
sarana dan prasarana yang memadai dan mendukung, akan sangat memacu pertumbuhan ekonomi
yang lebih baik di Pasar Gading dan kota Surakarta pada umumnya.Pembangunan Pasar Gading
sendiri diharapkan dapat meningkatkan pendapatan asli daerah dan mewujudkan iklim investasi
yang baik
Besarnya nilai investasi dapat diketahui dengan melakukan analisis dan studi ekonomi teknik.
Nilai investasi tersebut dapat digunakan untuk menentukan besarnya harga kios yang harus
dibayar oleh pedagang, sehingga investasi tersebut akan dapat dinikmati setelah proyek tersebut
berjalan beberapa tahun atau dengan kata lain proyek tersebut telah menghasilkan keuntungan.
Para pedagang harus membayar harga kios untuk menempati dan melakukan aktivitas perdagangan
didalamnya, dimana besarnya nilai harga jual kios tersebut merupakan pendapatan pemerintah dari
Pasar Gading.
Harga jual dari masing-masing kios ( kios depan, kios samping, dan kios belakang ) pun berbeda,
tergantung letak dari kios atau los tersebut. Setiap tahunnya pedagang juga harus mengeluarkan
uang untuk biaya perizinan, dan pedagang akan mendapatkan SHP ( Surat Hak Penempatan )
sebagai bukti sah penempatan kios tersebut.
Dalam proses analisis investasi proyek, pendekatan yang dilakukan adalah dengan menganalisis
perkiraan aliran kas keluar dan alira kas masuk selama umur proyek. Aliran kas terbentuk dari
biaya pembangunan, pendapatan, dan keuntungan. Untuk memenuhi biaya pertama pembangunan
xii
diperlukan modal. Setelah proyek terealisasi, maka secara periodik akan diperoleh pendapatan dari
penjualan kios.
1.2. Rumusan Masalah
Berdasarkan uraian di atas, permasalahan dalam penelitian dapat dirumuskan sebagai berikut :
1. Berapa besar nilai investasi yang diperlukan untuk proyek pembangunan kembali Pasar
Gading kota Surakarta ?
2. Berapa nilai jual untuk kios bagian depan, samping, dan belakang pada Pasar Gading kota
Surakarta supaya proyek tersebut dapat dikatakan layak ?
3. Pada tahun ke berapa besar nilai investasi yang dikeluarkan tersebut dapat dikembalikan
sesuai dengan tingkat suku bunga yang berlaku saat penelitian ?
1.3. Batasan Masalah
Dalam penelitian ini perlu adanya pembatasan masalah agar pembahasan lebih fokus. Batasan-
batasan masalah tersebut adalah :
1. Suku bunga yang digunakan adalah suku bunga Bank Pembangunan Daerah Jawa Tengah
cabang kota Surakarta yang berlaku pada saat penelitian.
2. Penelitian hanya meninjau aspek finansial selama masa pengembalian kredit nilai
investasi dengan metode BCR (Benefit Cost Ratio) dan Titik Impas / BEP (Break Even
Point).
3. Perhitungan pendapatan yang diperoleh hanya dari hasil penjualan kios saja, jadi tidak
memperhitungkan nilai retribusi pedagang, dan pendapatan-pendapatan lainnya serta
pendapatan dari luar area Pasar Gading.
1.4. Tujuan Penelitian
Tujuan dari diadakannya penelitian ini adalah sebagai berikut :

1. Untuk mengetahui besarnya nilai investasi yang diperlukan dalam proyek pembangunan
kembali Pasar Gading kota Surakarta.
2. Untuk mengetahui nilai jual minimal untuk kios bagian depan, samping, dan belakang
pada Pasar Gading kota Surakarta supaya proyek tersebut layak.
3. Untuk mengetahui pada tahun ke berapa nilai investasi yang dikeluarkan pemerintah akan
dapat kembali.
1.5. Manfaat Penelitian
xiii
Manfaat-manfaat yang hendak dicapai dari penelitian ini adalah sebagai berikut :
1. Manfaat teoritis, yaitu dapat menambah pengetahuan penulis di bidang manajemen
proyek, khususnya mengenai studi kelayakan investasi proyek-proyek pemerintah.
2. Manfaat praktis, yaitu mengetahui proses perhitungan sesuai data yang didapat dan
memperdalam pengetahuan.
1.6. Kerangka Pikir

Penelitian diawali dengan pengumpulan data yang berhubungan dengan proyek pembangunan
Pasar Gading kota Surakarta seperti denah dan gambar tampak bangunan pasar, suku bunga yang
berlaku saat penelitian, rencana anggaran dan biaya proyek. Dari hasil pengumpulan data didapat
unsur-unsur bangunan gedung seperti besaran-besaran fisik teknologi gedung dan besaran-besaran
manajemen gedung. Kemudian dilakukan perhitungan nilai jual minimum dengan membandingkan
antara pendapatan dan pengeluaran. Pendapatan diperoleh dari nilai jual per unit. Pengeluaran
mempunyai komponen antara lain biaya langsung dan biaya tak langsung. Kemudian dihitung
analisa kelayakan investasinya. Untuk lebih jelasnya dapat disajikan pada Gambar 1.1 sebagai
berikut :
Dari latar belakang :

 Rencana pembangunan
Pasar Gading Kota
Surakarta
 Diperlukan analisis
kelayakan investasi
Komitmen Pemerintah
Kota Surakarta untuk  Mengkaji kelayakan
meningkatkan kesejahteraan proyek dari aspek
rakyat Surakarta di bidang finansial
perdagangan sebagai sarana  Mengkaji aliran kas
aktivitas sosial masyarakat keluar dan masuk selama
umur bangunan
Memasukkan data : Analisis nilai jual
*Besaran-besaran fisik minimum per kios
teknologis gedung
*Besaran-besaran tekno
ekonomi gedung
Investasi
layak
Tidak
Ya
Hasil
Gambar 1.1. Diagram Alir Kerangka Pikir

Analisa Kelayakan Pembangunan Kembali Pasar Gading Kota Surakarta
BAB 2
xiv
LANDASAN TEORI
2.1. Tinjauan Pustaka
Secara umum setiap proyek harus dianalisis dari berbagai aspek. Maksud dari analisis proyek
adalah untuk memperbaiki pemilihan investasi. Pemilihan berbagai macam proyek perlu diadakan
karena sumber daya yang tersedia bagi pembangunan terbatas. Kesalahan dalam memilih proyek
dapat mengakibatkan pengorbanan dari sumber daya yang langka, maka perlu diadakan
perhitungan hasil dari berbagai alternatif dengan jalan menghitung biaya dan kemanfaatan yang
dapat diharapkan dari masing-masing proyek. (Kadariyah,dkk.1978:1)
Analisis finansial menyangkut terutama perbandingan antara pengeluaran uang dengan proyeksi
pedapatan dari proyek, apakah proyek itu akan terjamin dana yang dibutuhkan, apakah proyek
akan mampu membayar kembali dana tersebut dan apakah proyek itu akan berkembang
sedemikian rupa sehingga secara finansial dapat berdiri sendiri. Analisis finansial proyek
memperhatikan modal saham yang ditanam dalam proyek disebut juga private return. Misalnya
hasil yang diperoleh langsung `oleh pengusaha, perusahaan swasta, suatu badan pemerintah, atau
siapa saja yang berkepentingan dalam pembangunan proyek. (Kadariyah,dkk.1978:2)
Analisis kelayakan diperlukan sebagai bahan pengambil keputusan tentang sehat tidaknya suatu
investasi dengan menyiapkan studi kelayakan sebelum implementasi pembangunan proyek.
Keputusan untuk melakukan investasi yang menyangkut sejumlah besar dana dengan harapan
mendapatkan keuntungan bertahun-tahun dalam jangka panjang, seringkali berdampak besar bagi
kelangsungan usaha suatu perusahaan.
(Imam Soeharto,1995:394)
Investasi menurut C.Van Horne (1981) adalah kegiatan yang berlangsung memanfaatkan
pengeluaran kas pada waktu sekarang ini dengan tujuan untuk menghasilkan laba yang diharapkan
5
di masa mendatang.
Fitz Gerald (1978) menyatakan bahwa investasi adalah aktivitas yang berkaitan dengan usaha
penarikan sumber-sumber untuk dipakai mengadakan barang modal pada saat sekarang ini dan
dengan barang modal tersebut akan dihasilkan aliran produk baru di masa yang akan datang.
Proyek investasi akan mempergunakan sumber-sumber yang ada pada saat sekarang ini dengan
harapan bahwa pemakaian sumber-sumber tersebut mampu menyumbangkan manfaat ekonomis
yang lebih besar di masa yang akan datang.
(Salim Basalamah,dkk.1988:8)
xv
2.2. Dasar Teori
2.2.1. Pengertian Studi Kelayakan

Studi kelayakan proyek adalah pengkajian menyeluruh dan teliti terhadap rencana pengeluaran
modal untuk menilai apakah rencana investasi tersebut memenuhi syarat untuk dilaksanakan /
tidak yang didasarkan atas hasil perbandingan antara biaya investasi yang bersangkutan dengan
manfaat yang akan diperoleh oleh investor.
(Salim Basalamah,1988:10)
2.2.2. Tujuan dan Manfaat Studi Kelayakan

Tujuan dilakukannya studi kelayakan adalah untuk menghindari keterlanjutan penanaman modal
yang terlalu besar untuk kegiatan yang ternyata tidak menguntungkan.
(Suad Hasnan & Suwarsono,1993:6)
Manfaat studi kelayakan menurut Salim Basalamah (1988:12) adalah :

1. Memandu pemilik dana / investor untuk mengoptimalkan penggunaan dana yang dimiliki.
2. Memperkecil resiko keputusan investasi, sekaligus memperbesar peluang
keberhasilannya.
3. Mengungkapkan alternatif investasi yang didukung oleh hasil kuantitas yang teruji
kecermatannya, sehingga manajer mudah mengambil keputusan akurat.
4. Mengungkap keseluruhan aspek proyek seutuhnya sehingga keputusan menerima atau
menolak sebuah usulan proyek tidak hanya dikhususkan atas kelayakan finansial saja,
melainkan atas seluruh aspek berpengaruh.
2.2.3. Aspek Studi Kelayakan

Menurut Kadariyah (1986 : 1), ada beberapa aspek dalam evaluasi proyek, yaitu aspek teknis,
aspek managerial dan administrasi, aspek organisasi, aspek komersil, aspek finansial dan aspek
ekonomis.
1). Aspek teknis

Aspek teknis meliputi evaluasi tentang input dan output berupa barang dan jasa yang akan
diperlukan dan dihasilkan proyek.
2). Aspek managerial dan administratif
Aspek ini menyangkut kemampuan staff poyek menjalankan administrasi kegiatan dalam
ukuran besar (large skale activities).
3). Aspek institusional / organisasi
xvi
Perhatiannya terutama ditujukan pada hubungan antara administrasi pemerintah lainnya untuk
melihat apakah hubungan antara masing-masing wewenang (authority) dan tanggung jawab
(responsibility) dapat diketahui dengan jelas.
4). Aspek komersial

Aspek ini menganalisa penawaran input (barang dan jasa) yang diperlukan proyek, baik waktu
membangun proyek, maupun pada waktu proyek sudah berproduksi, dan menganalisa pasaran
output yang akan dihasilkan proyek.
5). Aspek finansial
Pada aspek finansial, menyelidiki perbandingan antara pengeluaran dan pendapatan dari
proyek, apakah proyek itu akan terjamin dana yang diperlukan, apakah proyek akan
berkembang sedemikian rupa sehingga secara finansial dapat berdiri sendiri.
6). Aspek ekonomi
Menyelidiki apakah proyek itu akan memberikan sumbangan atau mempunyai peranan yang
cukup besar dalam pembangunan ekonomis seluruhnya, dan apakah perannya cukup besar
untuk membenarkan penggunaan sumber daya yang langka.
Kegiatan ekonomi menyangkut pula aspek hukum. Pembelian tanah, pembelian gedung, penjualan
saham, pemasangan mesin, pemasaran hasil produksi, pendirian agen penjualan, semuanya
mempunyai aspek hukum. Penelitian aspek hukum sepantasnya dilakukan oleh ahli hukum
termasuk seorang notaris. Banyak usaha pendirian proyek (swasta) terhenti atau gagal karena
melupakan aspek hukum ini.
(Salim Basalamah,1988:13)
2.2.4. Analisa keuangan (finansial) dalam studi kelayakan.

Analisa keuangan (finansial) berangkat dari tujuan yang umumnya dimiliki oleh perusahaan swata
yaitu berkepentingan untuk meningkatkan kekayaan perusahaan yang diukur dengan naiknya nilai
saham (Imam Soeharto,1999:109).
Menurut Salim Basalamah (1988:14), studi mengenai aspek keuangan (finansial) harus menjawab
dengan menyelesaikan masalah yang menyangkut :
1. Jumlah dana yang diperlukan, baik untuk keperluan investasi awal maupun
untuk kebutuhan modal kerja.
2. Sumber dana, biaya modal dan rancangan struktur modal yang layak.
3. Proyeksi anggaran kas yang merinci perkiraan arus kas masuk dan arus kas
keluar. Proyeksi arus kas ini berguna untuk melaksanakan analisa kelayakan
xvii
finansial dengan menggunakan Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio
(BCR), Internal Rate of Return (IRR), dan Profitability Indeks (PI).
4. Pembuatan laporan keuangan pertama, analisa sumber dan penggunaan dana,
serta analisa titik impas (BEP).
2.2.5. Analisa Ekonomi dalam Studi Kelayakan

Aspek ekonomi mengkaji manfaat dan biaya bagi masyarakat secara menyeluruh, misalnya untuk
keperluan negara / publik. Disini digunakan pendekatan analisa Cost And Benefit & Cost
Effectiveness (Imam Soeharto,1999:109).
Menurur Salim Basalamah (1988:14), aspek ekonomi harus bisa menyelesaikan :

1. Pengaruh proyek terhadap peningkatan penghasilan negara.
2. Pengaruh proyek kepada penerimaan dan penghematan devisa.
3. Sumbangan proyek terhadap perluasan kesempatan kerja, serta proses alih
teknologi.
4. Kegunaan umum yang disumbangkan kepada masyarakat seperti jalanan,
penerangan listrik, dan fasilitas lainnya.
5. Hubungan proyek dengan proyek lainnya, khususnya hubungan input-output,
apakah proyek menjadi pembekal dengan proyek lainnya (industri hulu) atau
pasar dari proyek lainnya (industri hilir).
2.2.6. Rumus atau persamaan yang digunakan

Menurut Robert J.K (1995:22), beberapa rumus penting yang merupakan dasar analisa ekonomi
proyek yang berdasarkan / menggunakan bunga berganda (interest compound) dan metode
penggandaan yang berperiode (discrete compounding) :
1) Future Value (Harga yang akan datang)

F = P(1+i)n atau F = P(F/P,i%,n) (2.1)
2) Present Value (Harga sekarang)
P= atau P = F(P/F,i%,n) (2.2)
3) Sinking Fund (Penanaman sejumlah uang)
A= atau A = F(A/F,i%,n) (2.3)
4) Capital Recovery (Pemasukan kembali modal)
xviii
A= atau A = P(A/P,i%,n) (2.4)
5) Future Value dari Annual
F= atau F = A(F/A,i%,n) (2.5)
6) Present Value dari Annual
P= atau P = A(P/A,i%,n) (2.6)
7) Uniform dari Gradient Series
A= G atau A = X(A/G,i%,n) (2.7)
Pada umumnya semua persoalan dan permasalahannya, juga periode waktunya, dikonversikan
berdasarkan tahunan, sehingga istilah A, i, dan n juga berdasarkan periode tahunan. Dalam suatu
persoalan pinjaman, misalnya dipakai periode bulan, maka rumus dan tabel dapat langsung
memakai dasar tahunan. Hanya saja perhitungannya adalah discrete compounding dengan
memakai laju bunga nominal. Sebagai contoh : seseorang meminjam sejumlah uang dengan waktu
pengembalian 2 tahun dan dilakukan dengan mengangsur tiap bulan dengan bunga i % per bulan.
Maka dapat diartikan bahwa A adalah pembayaran bulanan dengan n adalah 24. Demikian pula
untuk periode lainnya, misalnya harian, mingguan, triwulan dan sebagainya. Selama konversinya
dari periode diaplikasikan secara langsung.
Untuk memperkecil tingkat kesalahan bila persoalan menjadi kompleks dan sulit, sangat
dianjurkan selalu menerjemahkan permasalahan yang ada dalam bentuk diagram. Penerjemahan
permasalahan yang ada dalam bentuk diagram dapat dijelaskan dalam gambar 2.1.
P i=%
A
1 2 3 4 5 6
F
Gambar 2.1 Penerjemahan masalah ke dalam diagram
2.3. Besaran-Besaran Fisik Gedung
Besaran-besaran fisik gedung antara lain :

1). Luas lantai kotor (gross)
xix
Luas lantai bangunan tinggi sangat tergantung dari program bangunan yang tergantung pula pada
jenis proyek. Lokasi dan bentuk tanah turut menentukan luas lantai yang dapat dibangun. Bentuk
denah untuk suatu jenis proyek menentukan pula luas lantai yang dapat dicapai.
2). Luas lantai bersih (netto)
Luas lantai bersih adalah jumlah luas lantai yang dibatasi oleh dinding / kulit luar gedung yang
beratap (covered area), termasuk ruang-ruang dalam tanah (basement) dikurangi luas lantai untuk
inti gedung.
3). Efisiensi lantai (floor efficiency)

Efisiensi lantai adalah prosentase luas lantai yang dijual terhadap luas lantai kotor.
4). Kepadatan bangunan (building density), Koefisien Dasar Bangunan (KDB)

Makin mahal harga tanah, makin tinggi orang membangun. Peraturan tata kota menentukan batas
prosentase luas tanah yang boleh dibangun sama dengan yang disebut kepadatan bangunan
(building density) atau Koefisien Dasar Bangunan. Selain itu juga dibatasi perbandingan luas lantai
bangunan terhadap luas tanah atau Koefisien Luas Bangunan (KLB). Batasan-batasan tersebut
sangat mempengaruhi efek finansial suatu proyek.
KDB = ×100% < Syarat KDB (2.8)
5). Koefisien Lantai Bangunan (KLB) adalah perbandingan luas lantai total terhadap luas
tanah (floor area ratio).
Perbandingan ini sangat tergantung tinggi-tinggi bangunan ekonomis (economic building heigh)
dan peraturan tata kota yang didasarkan atas pertimbangan-pertimbangan makro perkotaan dan
ekonomi perkotaan (urban economics). Tujuannya adalah untuk memenuhi syarat RUTRK
(Rencana Umum Tata Ruang Kota) daerah tersebut juga kenyamanan dengan lingkungan sekitar.
KLB = ×100% < Syarat KLB (2.9)
2.4. Besaran Tekno Ekonomi Gedung
2.4.1 Biaya Modal (Capital Cost)

Menurut Kuiper (1971), definisi biaya modal adalah jumlah semua pengeluaran yang dibutuhkan
mulai dari pra studi sampai selesai dibangun. Bunga modal dibagi menjadi dua bagian yaitu :
xx
1. Biaya langsung (direct cost).
Biaya ini merupakan biaya yang diperlukan untuk pembangunan suatu proyek. Biaya
langsung pada proyek gedung misalnya biaya pembebasan tanah dan konstruksi. Biaya tanah
(land cost) berupa pengadaan tanah. Pendapatan dari suatu proyek biasa berasal dari sewa /
sewa beli. Jika berasal dari sewa maka bangunan berikut tanahnya tetap menjadi pemilik
pengusaha bangunan, jika berasal sewa beli maka bangunan menjadi milik penyewa dan tanah
menjadi milik pengusaha bangunan atau keduanya menjadi milik penyewa setelah jangka
waktu yang diperhitungkan.
2. Biaya tidak langsung (indirect cost)

Biaya ini mencakup tiga komponen yaitu :
a. Biaya kemungkinan / hal yang tidak terduga dari biaya langsung
Kemungkinan / hal yang tidak pasti ini bila dikelompokkan dapat menjadi tiga, yaitu :
1) Biaya / pengeluaran yang timbul tetapi tidak pasti
2) Biaya yang timbul namun belum terlihat
3) Biaya yang timbul akibat ditetapkannya harga pada waktu yang akan datang
(misal kemungkinan adanya kenaikan harga).
Biaya ini merupakan suatu angka prosentase dari biaya langsung misal 5%, 10% ataupun 15%
sesuai yang ditulis oleh Robert J. Kodoatie (1995). Hal ini tergantung dari pemilik dan
perencana. Semakin berpengalaman pemilik atau perencana, besarnya prosentase ini lebih
kecil.
b. Biaya teknik
Biaya teknik adalah biaya untuk pembuatan desain mulai dari studi awal sampai biaya
perencanaan dan pengawasan selama masa konstruksi. Biaya ini dapat ditentukan berdasarkan
prosentase dari biaya langsung atau ditentukan besarnya harga yang pasti.
c. Biaya bunga
Bunga berpengaruh terhadap biaya langsung, biaya kemungkinan dan biaya teknik sehingga
harus diperhitungkan selama masa konstruksi.
2.4.2 Biaya tahunan (Annual cost)

Umur ekonomi proyek dimulai setelah proyek selesai dibangun atau setelah masa konstruksi
selesai. Selama pemanfaatan proyek masih diperlukan biaya sampai umur proyek selesai dan
merupakan beban yang masih harus dipikul oleh pihak investor. Biaya tahunan terdiri dari :
1). Biaya operasinal dan pemeliharaan
xxi
Biaya operasional dan pemeliharaan diperlukan agar dapat memenuhi umur proyek sesuai yang
direncanakan pada detail desain.
Kelompok ini terdiri dari :
1. Biaya pemeliharaan gedung
2. Biaya listrik, telepon, dan AC
3. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
4. Asuransi gedung dan peralatan
5. Biaya personal dari pengelola gedung
Menurut Hartono Poerbo (1993), proyek flat besarnya sekitar 5 % dari biaya modal.
2). Biaya depresiasi

Menurut Kuiper (1971), depresiasi adalah turunnya atau penyusutan suatu harga / nilai dari suatu
benda karena pemakaian dan kerusakan / keusangan benda itu. Menurut Hartono Poerbo
(1993:10), depresiasi adalah nilai ganti rugi per tahun yang harus dikeluarkan atas beban
pendapatan sebelum pajak yang besarnya tergantung dari umur ekonomis suatu gedung dan jenis
gedung.
Metode perhitungan depresiasi ada bermacam-macam. Metode penyusutan atau depresiasi
berdasarkan waktu adalah sebagai berikut :
1. Metode garis lurus (straight line methode)
2. Metode jumlah angka tahun (sum of years digit method)
3. Metode saldo menurun atau saldo menurun ganda (declining double declining
balance method)
Untuk keperluan analisa pendapatan, cukup digunakan sistem garis lurus (straight line method).
Beban penyusutan depresiasi dengan metode garis lurus dari satu aktiva dari tiap periode akuntansi
selama masa manfaat jumlahnya sama besar kecuali ada penyusutan. (Hartono Poerbo, 1993:10)
Formula dari Metode Garis Lurus :
Dt =
(2.10)
Keterangan :
Dt : biaya penyusutan selama waktu dalam tahun t
C : harga pembelian aset
S : nilai jual-beli pada akhir usia kegunaan aset
N : usia kegunaan aset yang diperkirakan
T : jumlah tahun penyusutan (pemakaian waktu dari pembelian)
3). Biaya bunga
xxii
Biaya ini menyebabkan terjadinya penambahan biaya modal karena adanya tingkat suku bunga
selama umur proyek. Besarnya diperhitungkan terhadap biaya modal.
Biaya bunga = F x (A / P, i%, n) - xF (2.11)
Dengan F = Biaya modal x (F / P, i%, n) (2.12)
Keterangan :
F : perkembangan modal selama masa konstruksi
i : Interest (bunga), yaitu besarnya suku bunga tahunan (%)
n : periode waktu
4). Biaya pajak

Dalam analisa proyek ini, Hartono Poerbo (1993) menyatakan besarnya pajak diperhitungkan
sebesar 15 % dari pendapatan kotor setelah dikurangi :
1. Pembayaran biaya operasi dan pemeliharaan gedung
2. Pembayaran modal pinjaman
3. Penyusutan gedung
5). Pengembalian modal sendiri

Setiap penanaman modal pasti mengharap modalnya kembali berikut keuntungan yang
prosentasenya lebih tinggi dari tingkat bunga di pasaran uang atau modal, sebab setiap investasi
mengandung resiko (investment risk).
Pengembalian modal sendiri = xF (2.13)
2.4.3 Masa Konstruksi

Untuk proyek-proyek komersil yang dibiayai dengan modal pinjaman yang dikenakan bunga
meskipun proyek belum menghasilkan pendapatan, masa konstruksi diusahakan sesingkat
mungkin, agar beban bunga selama masa periode sekecil-kecilnya. Kreditur umumnya memberi
keringanan berupa penangguhan pokok kredit dan bunganya selama masa konstruksi (grace
periode). Ada juga yang memberikan penangguhan pembayaran pokok kreditnya saja dan
bunganya harus dibayar.
2.4.4 Masa pelunasan proyek (pay out time)

Masa pelunasan kredit adalah jangka waktu kredit dikurangi masa konstruksi. Panjangnya jangka
waktu kredit adalah tergantung situasi, kondisi dan jenis proyek.
xxiii
2.4.5 Sewa Gedung (lease rate)
Sewa gedung (lease rate) merupakan pendapatan gedung. Di Indonesia lazimnya diperhitungkan
atas dasar per m2 per-bulan.
Sewa per-meter persegi dapat diperhitungkan atas dasar luas lantai netto atau bruto. Bila satu lantai
dijual seluruhnya oleh satu penyewa maka diperhitungkan atas dasar luas lantai kotor, jadi
sewanya lebih murah per-meter perseginya. Bila sewa lantai oleh beberapa penyewa, maka sewa
per-meter persegi diperhitungkan atas dasar luas lantai netto, jadi sewanya lebih tinggi sedikit.
Dalam sewa gedung termasuk service charge dan pajak pertambahan nilai (PPN).
2.5. Nilai Jual Minimum
Seseorang / investor yang membangun suatu tempat pemukiman / perumahan, orang tersebut dapat
menjual kepada orang lain dengan harga tertentu baik secara kontan maupun secara kredit, yang
sudah memperhitungkan bila dijual secara kontan ataupun secara bertahap dalam jangka waktu
tertentu. Investasi yang ditanamkan dalam proses tersebut diharapkan dalam jangka waktu tertentu
dapat kembali dengan mendapatkan keuntungan yang sesuai dengan suku bunga tertentu. Di dunia
perdagangan juga ada sistem penawaran barang kepada konsumen dengan cara membayar cicilan
(kredit) dan umumnya dalam transaksi seperti ini pembeli dikenakan biaya uang muka (Down
Payment) yang mengikat perjanjian antara penjual dan konsumen.
Pada pembangunan proyek ada beberapa tahapan kegiatan yang harus dilalui dan semuanya itu
membutuhkan investasi (biaya). Biaya yang sudah dikeluarkan disebut biaya modal (Capital Cost)
yang terdiri dari perencanaan fisik serta biaya pelaksanaan.
Untuk jenis proyek yang memberikan jasa maka biaya operasi & pemeliharaan harus dimasukkan
sesuai umur proyek yang telah direncanakan & menjadi tanggung jawab pihak pengelola / pemilik
proyek, sehingga biaya ini dimasukkan dalam unsur tambahan biaya modal (Robert J.K, 1995:59).
Nilai jual minimal dapat diperoleh dari :
Pendapatan = Pengeluaran
Bila nilai jual minimal yang didapat lebih rendah dari pasaran nilai jual pada suatu waktu, berarti
proyek sangat fisibel dalam arti mudah dipasarkan dan menarik bagi investor.
Menurut Hartono Poerbo (1989:281), bila nilai jual yang didapatkan dengan perhitungan lebih
tinggi dari pasaran nilai jual, maka dapat diadakan perhitungan ulang dengan perubahan-
perubahan / penekanan :
1. Investasi total (kualitas bahan dan sistem struktur di tinjau kembali / dan hal-hal
lain yang dapat menekan biaya).
2. Suku bunga dirundingkan kembali untuk diturunkan.
xxiv
3. Jangka waktu pembayaran kembali modal pinjaman & modal sendiri
diperpanjang.
4. Jangka waktu konstruksi diperpendek dengan jalan mengubah bahan struktur
dan atau teknik membangun.
5. Selama masa konstruksi diusahakan ada pendapatan bangunan yang masuk,
agar tidak terjadi bunga-berbunga yang terlalu besar, sehingga perkembangan
kredit proyek lebih besar.
2.6. Teknik-Teknik Penilaian Investasi
Pembahasan kriteria penilaian investasi di dahului oleh konsep equivalent yang mencoba
memberikan bobot kuantitatif faktor waktu terhadap nilai uang seperti bunga dan rendemen (rate
of return). Ini selanjutnya dipakai sebagai kaidah pokok dalam perhitungan dan analisa masalah
finansial dan ekonomi. Pembahasan konsep equivalent dimaksudkan sebagai persiapan menyusun
kriteria penilaian dan mengadakan analisa biaya. Kriteria penilaian atau kriteria profitabilitas
merupakan alat bantu bagi manajemen untuk membandingkan dan memilih alternatif investasi
yang tersedia. Adapun yang tidak memperhitungkan konsep tersebut adalah periode pengembalian
dan return on investment (roi) (Imam Soeharto, 1995:426).
Dalam analisa proyek ada beberapa kriteria yang dipakai untuk diterima tidaknya sesuatu usulan
proyek, atau untuk menentukan pilihan antara berbagai macam usulan proyek. Dalam semua
kriteria itu baik benefit (keuntungan) maupun biaya dapat dinyatakan dalam the present value-nya.
Masing-masing kriteria ada kebaikan dan kelemahannya. (Kadariyah, 1986:14)
Adapun kriteria yang biasa dipakai dalam pelaksanaan studi awal :
2.6.1 Perbandingan Manfaat dan Biaya (Benefit Cost Ratio)

Benefit Cost Ratio (BCR) digunakan untuk mengkaji kelayakan proyek yang menggambarkan
besarnya resiko proyek. Rasio atau perbandingan ini harus lebih besar selisihnya terhadap satu.
Makin besar selisihnya terhadap satu, makin kecil resiko proyek / resiko investasi. Penggunaanya
amat dikenal dalam mengevaluasi proyek-proyek untuk kepentingan umum atau sektor publik.
Dalam hal ini penekanannya ditujukan kepada manfaat (benefit) bagi kepentingan umum dan
bukan kepentingan finansial perusahaan.
BCR = (2.14)
Dimana :
BCR = Benefit Cost Ratio yaitu Perbandingan Manfaat dan Biaya
xxv
PV.P = Nilai Sekarang Pendapatan
PV.OP = Nilai Sekarang Operasional
PV.B = Nilai Sekarang Bunga
PV.PJ = Nilai Sekarang Pajak
C = Biaya Modal
Adapun kriteria BCR akan memberikan petunjuk sebagai berikut :
BCR > 1 usulan proyek diterima
BCR < 1 usulan proyek ditolak
BCR = 0 Netral
Kenyataan yang ada di lapangan, nilai yang dipakai adalah BCR karena sesungguhnya biaya
operasi dan pemeliharaan merupakan biaya dari biaya keseluruhan proyek yang harus dikeluarkan.
2.6.2. Titik Impas (Break Even Point)

Setiap usaha mempunyai resiko dan ketidakpastian. Dengan analisa titik impas besarnya resiko
dapat diketahui dalam rangka suatu proses pemutusan. Titik impas dicapai bila keadaan usaha
telah menghasilkan pendapatan yang dapat menutup semua pengeluaran.
Jadi pada suatu titik impas terdapat suatu kapasitas minimum yang harus tercapai agar usaha tidak
rugi. Untuk suatu proyek perkantoran misalnya dapat dihitung berapa persen ruangannya harus
tersewa agar semua pengeluaran sudah dapat ditutup dari pendapatan gedung tersebut.
Makin rendah faktor okupasi impasnya makin kecil resiko investasi proyek. Juga pada suatu
proyek hotel, berapa persen dari jumlah kamarnya harus tersewakan agar biaya-biaya dapat
ditutup. Pada proyek apartemen, berapa persen dari jumlah apartemen harus tersewa atau tersewa-
belikan agar semua biaya dapat ditutup. (Hartono Poerbo, 1989:17)
xxvi
BAB 3
METODOLOGI PENELITIAN
Metode yang digunakan untuk menyelesaikan rumusan masalah adalah dengan

metode analisa deskriptif. Deskriptif berarti pemaparan masalah yang ada,
sedangkan analisa berarti data yang dikumpulkan mula-mula disusun, dijelaskan,
kemudian dianalisa. Metode ini melakukan analisa perhitungan investasi
pembangunan pasar Gading di daerah Surakarta, sehingga diperoleh suatu hasil
yang menegaskan hubungan antara variable yang dianalisa, yaitu hubungan antara
volune investasi bangunan pasar dengan nilai jual dan tolak ukur finansial
ekonomi lainnya.
3.1. Lokasi penelitian
Penelitian ini dilakukan dengan mengambil kasus perencanaan proyek

pembangunan gedung Pasar Gading Kota Surakarta yang berada di Jalan Veteran
(Jalan Raya Solo-Bekonang), kelurahan Pasar Kliwon, kecamatan Pasar Kliwon,
Kota Surakarta
Alun-alun selatan Kustat

i
U Lokasi penelitian
Gambar 3.1 Gambar lokasi penelitian

3.2. Data Jalan Veteran Jalan Kapt. Mulyadi
Data-data yang diperlukan antara lain :

1. Data denah dan gambar tampak bangunan Pasar Gading Kota Surakarta.
2. Data rencana anggaran biaya proyek Pasar Gading Kota Surakarta.
3. Data suku bunga kredit yang sedang berlaku.
4. Data peraturan tata kota.
3.3. Sumber Data
xxvii
Data penelitian yang berupa Data Fisik Proyek diperoleh dari Dinas Pengelolaan
Pasar Kota Surakarta, Data KDB dan KLB diperoleh dari Dinas Tata Kota
Surakarta, sedangkan Data Suku Bunga diperoleh dari BPD Cabang Surakarta.
Data-data yang berhubungan dengan analisa ini diasumsikan sesuai dengan
kondisi yang berlaku saat ini.
3.4. Tahap-Tahap Pelaksanaan Penelitian

3.4.1. Tahap I
Tahap persiapan (Pengumpulan Data)
Persiapan dilakukan dengan mengumpulkan data mengenai bangunan dengan cara
bertanya langsung dengan pihak-pihak yang terkait dengan sumber data serta
dengan pengumpulan data tertulis dari sumber data yang terkait, antara lain :
a. Denah tampak dan gambar bangunan.
b. Suku bunga yang berlaku.
c. Rencana anggaran dan biaya proyek.
Semua perhitungan baik itu perhitungan biaya operasional dan pemeliharaan,

biaya depresiasi / penyusutan, dan biaya pajak dan bunga mengacu pada RAB.
3.4.2. Tahap II
Tahap perhitungan besaran-besaran fisik teknologis gedung dan klasifikasi data
yang diperlukan pada tahap I sesuai analisa tekno ekonomi.
Perhitungan ini meliputi :
a. Perhitungan luas persil.
b. Perhitungan luas lantai kotor dan lantai bersih.
c. Perhitungan Koefisien Dasar Bangunan (KDB).
d. Perhitungan Koefisien Luas Bangunan (KLB).
3.4.3. Tahap III

Tahap perhitungan biaya investasi total proyek.
Perhitungan ini meliputi :
a. Biaya Langsung (direct cost)
1). Biaya tanah (land cost).
xxviii
2). Biaya bangunan.
b. Biaya tidak langsung
1). Biaya tidak terduga dan yang mungkin timbul.
2). Biaya teknis.
3). Biaya selama masa konstruksi.
3.4.4. Tahap IV
Tahap perhitungan estimasi pendapatan dan pengeluaran proyek.
Pendapatan proyek yang terdiri dari :
a. Penjualan kios.
Pengeluaran proyek terdiri dari :

a. Biaya operasi dan pemeliharaan.
b. Biaya penyusutan / depresiasi.
c. Biaya pajak.
d. Biaya bunga.
3.4.5. Tahap V
Tahap estimasi perhitungan jual minimal.
Nilai jual minimal didapat bila pendapatan sama dengan pengeluaran.
3.4.6. Tahap VI
Tahap analisa kelayakan investasi.
a. Perbandingan Manfaat dan Biaya / Benefit Cost Ratio (BCR)
Analisa yang membandingkan manfaat dan biaya dengan harga i yang
dipilih menentukan standar untuk keputusan investasi. Rasio atau
perbandingan ini harus lebih besar selisihnya terhadap satu. Makin besar
selisihnya terhadap satu, makin kecil resiko proyek / resiko investasi.
Perbandingan Manfaat dan Biaya / Benefit Cost Ratio (BCR) dapat
diketahui berdasarkan Rumus 2.14.
b. Analisa Titik Impas / Break Even Point (BEP)
xxix
Analisa titik impas / Break Even Point (BEP) dapat dicapai bila keadaan
usaha telah menghasilkan pendapatan yang dapat menutup semua
pengeluaran pada proyek tersebut.
3.4.7. Tahap VII

Hasil analisa diambil dari tahapan-tahapan sebelumnya.
Mulai
TAHAP I
Pengumpulan Data
Analisa besaran-besaran fisik teknologis gedung

1). Luas persil, luas lantai kotor dan luas lantai bersih
2). Koefisien Dasar Bangunan (KDB) dan Koefisien Lantai
Bangunan (KLB)
TAHAP II
Perhitungan biaya investasi total :

1). Biaya langsung
a. Biaya tanah (land cost)
b. Biaya bangunan
TAHAP III
2). Biaya tidak langsung
a. Biaya tidak terduga dan yang mungkin timbul
b. Biaya teknis
c.
EstimasiBiaya selama masa
/ Perhitungan konstruksi
pendapatan dan pengeluaran proyek
Pendapatan proyek : Pengeluaran proyek :

TAHAP IV 1. Penjualan kios 1. Biaya operasional dan pemeliharaan
2. Biaya penyusutan
TAHAP V 3. Biaya pajak
Estimasi Nilai Jual4.Minimal
Biaya bunga
Analisa Kelayakan Investasi :

TAHAP VI 1. Benefit Cost Ratio (BCR)
2. Break Even Point (BEP)
TAHAP VII Hasil Analisa
Gambar 3.2. Diagram alir metodologi penelitian

Analisa Kelayakan Pembangunan Pasar Gading Kota Surakarta
xxx
BAB 4
ANALISA DATA DAN PEMBAHASAN
4.1 Pengumpulan Data
Hasil pengumpulan data sebagai bahan analisis studi kelayakan pembangunan Pasar Gading
Kota Surakarta.
4.1.1 Data Proyek

a. Lokasi Proyek
Lokasi proyek Pasar Gading Kota Surakarta berada di Jl. Veteran, Kelurahan Pasar Kliwon,
Kecamatan Pasar Kliwon, Kota Surakarta.
b. Luas Persil
Berdasarkan informasi dari Dinas Pengelolaan Pasar Kota Surakarta, diketahui luas persil adalah
2.966 m2.
4.1.2 Harga Satuan Tanah

Tanah merupakan milik Pemerintah Kota Surakarta, sehingga untuk pembiayaan tanah tidak
dimasukkan dalam unsur pembiayaan proyek.
4.1.3 Tingkat Suku Bunga

Tingkat suku bunga kredit yang berlaku untuk tahun 2008 adalah sebesar 12% per tahun
berdasarkan informasi dari Bank Pembangunan Daerah Jawa Tengah cabang kota Surakarta.
4.1.4 Rencana Anggaran Biaya Proyek

Berdasarkan informasi dari Dinas Pengelolaan Pasar, rencana anggaran biaya Proyek
Pembangunan Pasar Gading Kota Surakarta dapat dilihat pada lampiran, untuk rekapitulasi
anggaran biaya dapat dilihat pada Tabel 4.1 di bawah ini.
Tabel 4.1 Rekapitulasi Anggaran Biaya

No Item Pekerjaan Nilai Pekerjaan (Rp)
1 Pekerjaan Persiapan 52.250.000,00
2 Pekerjaan Tanah 136.824.045,39
3 Pekerjaan Pondasi 359.307.801,62
4 Pekerjaan Beton 1.969.652.453,05
5 Pekerjaan Pasangan 557.275.460,80
xxxi
6 Pekerjaan Pintu/Jendela dan Partisi 189.812.649,20
7 Pekerjaan Rangka Atap 2.200.883.525,25
8 Pekerjaan Laburan/Cat 84.729.530,37
9 Pekerjaan Sanitasi 36.092.697,50
10 Pekerjaan Saluran Air dan Halaman 178.357.669,65
11 Pekerjaan Mekanikal dan Elektrikal 125.624.500,00
12 Pekerjaan Los Darurat 30.122.500,00
13 Pekerjaan Meja Los dan Oprokan 1.189.900.000,00
14 Pekerjaan Pohon dan Penghijauan 18.291.168,63
Jumlah 7.129.124.001,45
PPN 10% 712.912.400,14
Total 7.842.036.401,59
Pembulatan 7.842.000.000,00
Sumber : Dinas Pengelolaan Pasar Kota Surakarta
4.1.5 Koefisien Dasar Bangunan (KDB) dan Koefisien Lantai Bangunan (KLB) berdasarkan
Dinas Peraturan Tata Ruang Kota Surakarta yang tertuang dalam Rencana Umum Tata Ruang
Kota (RUTRK) Surakarta, bahwa Koefisien Dasar Bangunan (KDB) yang diijinkan adalah
maksimal sebesar 80% sedangkan Koefisien Lantai Bangunan (KLB) yang diijinkan adalah 1,25.
4.2 Analisa Data Proyek
4.2.1 Besaran-besaran Fisik Teknologi Gedung
a. Luas lantai kotor (gross)

Berdasarkan denah bangunan pada lampiran, maka dapat diketahui luas lantai kotor gedung. Luas
lantai kotor gedung dapat dilihat pada Tabel 4.2 di bawah ini.
Tabel 4.2 Luas Lantai kotor (gross) gedung

No Keterangan Luas lantai (m2)
1. Lantai 1 2.465
2. Lantai 2 1.954
Total Luas 4.419
b. Luas lantai bersih (netto)
xxxii
Berdasarkan denah bangunan pada lampiran, maka dapat diketahui luas lantai bersih gedung. Luas
lantai bersih gedung dapat dilihat pada Tabel 4.3 di bawah ini :
Tabel 4.3 Luas lantai bersih (netto) gedung
No Keterangan Luas lantai (m2)
1. Lantai 1 : Toko/kios 648
Los 748
Dasaran 540
Total Luas Lantai 1 1.936
2. Total Luas Lantai 2 96
Total Luas Lantai Bersih 2.032
4.2.2 Koefisien Dasar Bangunan (KDB)

Koefisien Dasar Bangunan Pasar Gading Kota Surakarta adalah :
 Luas Persil = 2.966 m2
 Total Luas Lantai Dasar = 1.936 m2
 Syarat KDB (b) = 80%
Luas Lantai Dasar Bangunan
KDB = x 100%  SyaratKDB
Luas Persil
1.936
= x100%  b
2.966
= 65,27% < 80% (persyaratan KDB memenuhi)
4.2.3 Koefisien Lantai Bangunan (KLB)

Koefisien Lantai Bangunan Pasar Gading Kota Surakarta adalah :
 Luas Persil = 2.966 m2
 Total Luas Lantai Kotor = 2.465 m2
 Syarat KLB (f) = 1,25
Luas Lantai Bangunan
KLB =  Syarat KLB
Luas Persil
2.465
= f
2.966
= 0,83 < 1,25 (persyaratan KLB memenuhi)
xxxiii
4.3 Analisa Investasi Proyek
4.3.1 Analisa Tanpa Memperhitungkan Biaya Tanah
4.3.1.1 Pendapatan Proyek

Harga bangunan (r) = Rp / m2 / tahun
Total luas lantai bersih = 2.032 m2
R (pendapatan proyek) = r x 2.032 / m2 per tahun
Pendapatan Proyek ( R ) = 2.032 r / m2 / tahun
4.3.1.2 Biaya Modal
Biaya investasi proyek terdiri dari biaya langsung (direct cost) dan biaya tidak langsung (indirect
cost) sebagai berikut :
1. Biaya langsung (direct cost)

Biaya langsung adalah biaya tanah ditambah biaya bangunan.
a. Biaya tanah (land use)
Tanah merupakan milik Pemerintah Kota Surakarta, sehingga biaya tanah tidak diikutsertakan
dalam perhitungan pembiayaan proyek.
b. Biaya bangunan
Biaya bangunan berdasarkan rencana anggaran biaya proyek adalah sebesar Rp 7.842.000.000,00.
Total biaya langsung adalah Rp 7.842.000.000,00

Besarnya biaya tidak terduga dan biaya teknik merupakan suatu angka prosentase dari biaya
langsung. Dalam analisis ini besarnya biaya tidak terduga dan biaya teknik adalah sebagai berikut:
Menurut Robert J. Kudoatie (1995 : 72) besarnya biaya tak terduga diasumsikan sebesar 5% dari
biaya langsung.
Biaya tidak terduga = 5% x Biaya langsung
= 5% x Rp 7.842.000.000,00
= Rp 392.100.000,00
b. Biaya teknik
Berdasar Dinas Pengelolaan Pasar Kota Surakarta biaya teknik sebesar Rp 390.000.000,00
Besaran ini sesuai dengan 4,95% dari biaya langsung.
Total biaya tidak langsung = Biaya tidak terduga + Biaya teknik
= Rp 392.100.000,00 + Rp 390.000.000,00
= Rp 782.100.000,00
Total biaya modal = biaya langsung + biaya tidak langsung
= Rp 7.842.000.000,00 + Rp 782.100.000,00
= Rp 8.624.100.000,00
xxxiv
4.3.1.3 Biaya Tahunan
Biaya tahunan dihitung dengan langkah sebagai berikut :
1. Biaya operasional dan pemeliharaan gedung dan halaman
Menurut Hartono Poerbo biaya operasional dan pemeliharaan diasumsikan sebesar 5% dari
pendapatan proyek.
Biaya operasional dan pemeliharaan = 5% x pendapatan proyek dari
luas total bersih
= 5% x Rp 2.032 r
= Rp 101,6 r
2. Biaya penyusutan gedung/depresiasi
 Umur ekonomis (N) = 20 tahun
 Biaya Modal (C) = Rp 8.624.100.000,00
 Tingkat suku bunga = 12% per tahun
Perhitungan penyusutan menggunakan metode garis lurus, sehingga menurut Rumus 2.10 adalah :
Rp 8.624.100.000,00
D1 =  Rp 431.205.000,00
20
Diasumsikan nilai sisa (S) = 0
Karena biaya penyusutan konstan, maka biaya penyusutan tahunan adalah Rp 431.205.000,00
3. Perkembangan modal di akhir masa konstruksi 4 bulan
P
n = 4 bulan, i = 1 % per bulan
Gambar 4.1 Diagram perkembangan modal

Nilai F menurut Rumus 2.12 dan diagram di atas adalah
F = Rp 8.624.100.000,00 (F/P, 1%, 4)
= Rp 8.624.100.000,00 x (1,0406)
= Rp 8.974.238.460,00
4.3.1.4 Analisa untuk mengetahui besarnya pendapatan per tahun dan angsuran per bulan selama
:
1. 3 tahun
A) Pendapatan
a. Bunga
P P n : 3 tahun , i = 12 %
4 bulan
xxxv
A
Gambar 4.2 Diagram bunga tahunan
Perhitungan bunga menggunakan orientasi waktu masa pengembalian angsuran berdasarkan

referensi tekno ekonomi bangunan bertingkat banyak oleh Hartono Poerbo.
Besarnya biaya tahunan menurut Rumus 2.11 dan Gambar 4.2 di atas adalah :
1
Bunga = Rp 8.974.238.460,00 x (A/P, 12%, 3) - x Rp 8.974.238.460,00
3
= Rp 8.974.238.460,00 x (0,41635) – Rp 2.991.412.820,00
= Rp 3.736.424.182,82 – Rp 2.991.412.820,00
= Rp 745.011.362,82 / tahun
b. Biaya Pajak
Biaya pajak diasumsikan sebesar 15% dari pendapatan proyek dikurangi biaya operasional dan
pemeliharaan dikurangi biaya penyusutan gedung dan juga dikurangi biaya bunga (Hartono
Poerbo).
Biaya pajak = 15% x (Pendapatan – (Biaya operasional dan pemeliharaan + biaya penyusutan
gedung + biaya bunga))
= 15% x (Rp 2.032 r – (Rp 101,6 r + Rp 431.205.000,00 + Rp 745.011.362,82))
= 15% x (Rp 1.930,4 r – Rp 1.176.216.362,82)
= Rp 289,56 r – Rp 176.432.454,42
c. Pengembalian modal sendiri

1
Pengembalian modal sendiri = xF
p
1
= x Rp 8.974.238.460,00 = Rp 2.991.412.820,00
3
d. Total biaya tahunan = biaya operasional dan pemeliharaan + biaya penyusutan gedung
+ biaya bunga + biaya pajak + pengembalian modal sendiri
= Rp 101,6 r + Rp 431.205.000,00 + Rp 745.011.362,82 + (Rp 289,56 r – Rp
176.432.454,42) + Rp 2.991.412.820,00
= Rp 391.16 r + Rp 3.991.196.728,40
e. Nilai jual minimal

Jadi nilai jual minimalnya dapat dihitung sebagai berikut :
xxxvi
Rp 2.032 r = Rp 391.16 r + Rp 3.991.196.728,40
Rp 2.032 r – Rp 391.16 r = Rp 3.991.196.728,40
Rp 1640.84 r = Rp 3.991.196.728,40
r = Rp 2.432.410,67 / m2 / tahun
Besarnya pendapatan adalah = Rp 2.032 r

= Rp 4.942.658.481,44 / tahun
Secara grafis, besarnya nilai jual minimal dijelaskan sebagai berikut :
Pendapatan :
Sumbu x = r, dengan nilai r = 500.000 sampai dengan 4.000.000
Sumbu y = Rp 2.032 r
Pengeluaran :
Sumbu y = Rp 391.16 r + Rp 3.991.196.728,40
Gambar 4.3 Grafik titik impas 3 tahun
Gambar 4.3 menunjukkan bahwa titik impas terjadi pada nilai r = Rp 2.432.410,67 / m2 / tahun.
B) Angsuran per bulan

Perhitungannya adalah sebagai berikut :
P n : 3 tahun , i = 12 %
A = 2.432.410,67 / m2/th
Gambar 4.4 Diagram nilai sekarang jual minimal
xxxvii
Nilai sekarang jual minimal berdasarkan Rumus 2.6 dan Gambar 4.4 adalah :
P = A (P/A, I%, n)
= Rp 2.432.410,67 (P/A, 12%,3)
= Rp 2.432.410,67 x 2,402
= Rp 5.842.650,43 / m2
P n : 3 tahun , i = 12 %
Rp. 5.842.650,43
A=?
Gambar 4.5 Diagram angsuran per bulan
12% per tahun
Bunga (i) =  1% per bulan
12
n = 3 tahun x 12 = 36 bulan
Jadi besarnya angsuran per bulan selama 3 tahun berdasarkan Rumus 2.4 dan Gambar 4.5
adalah :
A = P (A/P, I%, n)
= Rp 5.842.650,43 (A/P, 1%, 36)
= Rp 5.842.650,43 x 0,0332
= Rp 193.975,99 / m2/ bulan
2. 5 tahun
A) Pendapatan
a. Bunga
P P n : 5 tahun , i = 12 %
4 bulan
A
Besarnya biaya tahunan menurut Rumus 2.11 dan Gambar 4.6 diatas adalah :
1
Bunga = Rp 8.974.238.460,00 x (A/P, 12%, 5) - x Rp 8.974.238.460,00
5
xxxviii
= Rp 8.974.238.460,00 x (0,2774) – Rp 1.794.847.692,00
= Rp 694.606.056,80 / tahun
b. Biaya Pajak
Poerbo).
Biaya pajak = 15% x (Pendapatan – (Biaya operasional dan pemeliharaan + biaya penyusutan gedung + biaya
bunga))
= 15% x (Rp 2.032 r – (Rp 101,6 r + Rp 431.205.000,00 + Rp 694.606.056,80))

= 15% x (Rp 1.930,4 r – Rp 1.125.811.056,80)
= Rp 289,56 r – Rp 168.871.658,52

1
p
1
= x Rp 8.974.238.460,00  Rp1.794.847.692,00
5
d. Total biaya tahunan = biaya operasional dan pemeliharaan + biaya penyusutan

gedung + biaya bunga + biaya pajak + pengembalian modal
sendiri
= Rp 101,6 r + Rp 431.205.000,00 + Rp 694.606.056,80 +
(Rp 289,56 r – Rp 168.871.658,52) + Rp 1.794.847.692,00
= Rp 391,16 r + Rp 2.751.787.090,28
Rp 2.032 r = Rp 391,16 r + Rp 2.751.787.090,28
Rp 2.032 r – Rp 391,16 r = Rp 2.751.787.090,28
Rp 1.640,84 r = Rp 2.751.787.090,28
r = Rp 1.677.059,975 / m2 / tahun

= Rp 3.407.785.868,92 / tahun
xxxix
Pendapatan :
Pengeluaran :
Sumbu y = Rp 391,16 r + Rp 2.751.787.090,28

Gambar 4.7 menunjukkan bahwa titik impas terjadi pada nilai r = Rp 1.677.059,975 / m 2 / tahun

P n : 5 tahun , i = 12 %
A : 1.677.059,975 / m2/ th
P = A (P/A, I%, n)
= Rp 1.677.059,975 (P/A, 12%, 5)
= Rp 1.677.059,975 x 3,6048 = Rp 6.045.465,80 / m2
P n : 5 tahun , i = 12 %
Rp. 6.045.465,80
A:?
xl
Gambar 4.9. Diagram angsuran per bulan
12% per tahun
12
Jadi besarnya angsuran per bulan selama 5 tahun berdasarkan Rumus 2.4 dan Gambar 4.9 adalah :
A = P (A/P, I%, n)
= Rp 6.045.465,80 (A/P, 1%, 60)
= Rp 6.045.465,80 x 0,02224
= Rp 134.451,16 / m2 / bulan
4.3.1.5 Biaya Proyek

Pembiayaan proyek sebesar Rp 8.624.100.000,00 berasal dari APBN, APBD I Propinsi Jawa
Tengah, dan APBD II Kota Surakarta.
4.3.1.6 Kriteria Penilaian Investasi Berdasarkan Nilai Jual Minimal

1. 3 tahun
Tabel 4.4 Rekapitulasi Pendapatan dan Biaya Tahunan (r = Rp 2.432.410,67 / m2/ tahun)
No Biaya Tahunan Nilai (Rp) Pendapatan (Rp)
1. B. Operasional dan Pemeliharaan 247.132.924,07
2. B. Penyusutan/depresiasi 431.205.000,00
3. Modal di akhir masa konstruksi 8.974.238.460,00 2.032r =
4. B. Bunga 745.011.362,82 4.942.658.481,44
5. B. Pajak 527.896.379,18
6. Pengembalian modal sendiri 2.991.412.820,00
Penilaian investasi berdasarkan nilai jual minimum dianalisis menggunakan dua metode yaitu :
1) Perbandingan manfaat dan biaya (benefit cost ratio)
2) Analisa titik impas (break even point)
a. Pendapatan proyek = Rp 4.942.658.481,44 / tahun
b. Retribusi pedagang = Rp 500,00 x 553 pedagang x 365 hari
= Rp 97.272.500,00 / tahun
c. Biaya Modal = Rp 8.624.100.000,00
d. Nilai sekarang pendapatan proyek
P n : 20 tahun , i = 12 %
xli
A : Rp. 4.942.658.481,44
Gambar 4.10 Diagram nilai sekarang pendapatan
Jadi besarnya nilai sekarang pendapatan proyek berdasarkan Rumus 2.6 dan Gambar 4.10
diatas adalah :
PV = (P/A, 12%, 20) x Rp 4.942.658.481,44
= 7,469 x Rp 4.942.658.481,44
= Rp 36.916.716.197,87
e. Nilai sekarang operasional proyek dihitung dengan Rumus 2.6 adalah :
PV = (P/A, 12%, 20) x Rp 247.132.024,07
= 7,4694 x Rp 247.132.024,07
= Rp 1.845.934.663,05
f. Nilai sekarang bunga proyek dihitung dengan Rumus 2.6 adalah :

PV = (P/A, 12%, 20) x Rp 745.011.362,82
= 7,4694 x Rp 745.011.362,82
= Rp 5.564.787.873,44
g. Nilai sekarang pajak proyek dihitung dengan Rumus 2.6 adalah :

PV = (P/A, 12%, 20) x Rp 527.896.379,18
= 7,4694 x Rp 527.896.379,18
= Rp 3.943.069.214,65
Karena Pasar Gading ini dibiayai oleh pemerintah, maka biaya pengembalian modal dan biaya
bunga tidak diperhitungkan. Jadi, yang masuk dalam perhitungan hanya biaya operasional dan
pemeliharaan dan biaya pajak.
Jadi perbandingan manfaat dan biayanya berdasarkan Rumus 2.14 adalah :
BCR = Rp 36.916.716.197,87  Rp 97.272.500,00  Rp 1.845.934.663,05  Rp 3.943.069.214,65

Rp 8.624.100.000,00
= 3,62 > 1
Jadi pendapatan (B) proyek terhadap Biaya modal (C) adalah > 1 maka investasi dikatakan layak.

Untuk suatu proyek pemerintah, dalam hal ini yang berupa pasar tradisional, pemerintah
tidak mencari keuntungan / laba, akan tetapi lebih mengutamakan aspek sosial ekonomi
kerakyatan dan kesejahteraan masyarakat. Namun dalam penelitian ini dicoba untuk
dipelajari jangka waktu pengembalian modal yang diinvestasikan.
Dari Tabel 4.4 diketahui bahwa :
xlii
a. Pendapatan proyek per tahun = Pendapatan proyek + Retribusi pedagang
= Rp 4.942.658.481,44 + Rp 97.272.500,00
= Rp 5.039.930.981,44
b. Pengeluaran proyek per tahun = Biaya operasional dan pemeliharaan + Biaya pajak
= Rp 247.132.924,07 + Rp 527.896.379,18
= Rp 775.029.303,25
c. Pendapatan bersih = Rp 5.039.930.981,44 – Rp 775.029.303,25
= Rp 4.264.901.678,19
d. Jumlah nilai sekarang pendapatan bersih :
1
PV = x pendapatanbersih
(1  i)"
1
= x Rp 4.264.901.678,19
(1  0,12)"
Contoh : untuk n = 1 maka PV = Rp 3.807.947.927,70
untuk n = 2 sampai dengan n = 20, disajikan dalam Tabel 4.5
Jadi untuk mengetahui pada tahun keberapa modal yang telah diinvestasikan dapat kembali
dapat diketahui dari Tabel 4.5 dibawah ini.
Tabel 4.5 Perhitungan titik impas menggunakan nilai jual minimal dengan umur ekonomis 20
tahun
Kumulatif PV Kumulatif
n Pendapatan Bersih Pendapatan Pengeluaran Keuangan
Bersih (Rp) (Rp)
1 2 3 4 5
0 0 0 8974238460 -8974238460
1
3807947927 3807947927 5166290533 -5166290533
2
3399953506 7207901433 1766337027 -1766337027
3
3035672773 1.0244E+10 -1.269E+09 1.269E+09
4
2710422119 1.2954E+10 -3.98E+09 3.98E+09
5
2420019749 1.5374E+10 -6.4E+09 6.4E+09
6
2160731919 1.7535E+10 -8.561E+09 8.561E+09
7
1929224928 1.9464E+10 -1.049E+10 1.049E+10
8
1722522257 2.1186E+10 -1.221E+10 1.221E+10
9
1537966301 2.2724E+10 -1.375E+10 1.375E+10
10
1373184197 2.4098E+10 -1.512E+10 1.512E+10
11
1226057319 2.5324E+10 -1.635E+10 1.635E+10
xliii
12
1094694035 2.6418E+10 -1.744E+10 1.744E+10
13
977405388 2.7396E+10 -1.842E+10 1.842E+10
14
872683382 2.8268E+10 -1.929E+10 1.929E+10
15
779181591 2.9048E+10 -2.007E+10 2.007E+10
16
695697849 2.9743E+10 -2.077E+10 2.077E+10
17
621158794 3.0365E+10 -2.139E+10 2.139E+10
18
554606066 3.0919E+10 -2.194E+10 2.194E+10
19
495183988 3.1414E+10 -2.244E+10 2.244E+10
20
442128560 3.1856E+10 -2.288E+10 2.288E+10
Catatan : Kolom 1 = tahun
1
Kolom 2 = persamaan x Rp 4.264.901.678,19
(1  0.12)"
dengan n = kolom 1
Kolom 3 = komulatif dari kolom 2
Kolom 4 = modal di akhir masa konstruksi dikurangi kolom 2
Kolom 5 = komulatif keuntungan
e. Penentuan titik impas secara grafis
Komulatif pendapatan :
Sumbu x = n (tahun), dengan nilai n antara 1-20
1
Sumbu y = xRp 4.624.901.678,19 (kolom 2)
(1  0.12)"
Pengeluaran
Sumbu y = Rp 8.974.238.460,00 (modal di akhir tahun masa konstruksi)
xliv
Gambar 4.11 Grafik pengembalian modal menggunakan nilai jual minimal dengan umur
ekonomis 20 tahun.
1.766.337.027
n =2+
3.035.672.773
= 2 tahun 0,58 bulan
Analisa yang telah dilakukan menunjukkan bahwa modal yang telah diinvestasikan dapat kembali
setelah 2,58 tahun.
Setelah analisa diatas perlu dilakukan perhitungan lanjutan untuk mengetahui prosentase bangunan
yang harus terjual agar semua pengeluaran pokok dapat ditutup.
1. Pendapatan proyek = Rp 5.039.930.981,44
2. Pengeluaran-pengeluaran pokok :
a. Biaya variabel
Biaya operasional dan pemeliharaan = Rp 247.132.924,07
b. Biaya tetap
Biaya pajak = Rp 527.896.379,18
Biaya pengembalian modal sendiri = Rp 2.991.412.820,00
Total pengeluaran pokok = Rp 247.132.924,07 + Rp 527.896.379,18 + Rp
2.991.412.820,00
= Rp 3.766.442.123,25
Titik impas terjadi pada saat pendapatan = pengeluaran pokok, sehingga bila tingkat
penghunian pasar pada titik impas = V % maka :
Rp 4.942.658.481,44 V = Rp 3.983.557.106,89
Rp 3.766.442.123,25
V =
Rp 5.039.930.981,44
V = 0,74
V = 74%
2. 5 tahun
Tabel 4.6 Rekapitulasi Pendapatan dan Biaya Tahunan (r = Rp 1.677.059,975 /
2
m / tahun)
2. B. Penyusutan/depresiasi 431.205.000,00
3. Modal di akhir masa konstruksi 8.974.238.460,00 2.032 r =
4. B. Bunga 694.606.056,80 3.407.785.868,92
5. B. Pajak 316.737.828,10
xlv
Penilaian investasi berdasarkan nilai jual minimum dianalisis menggunakan dua metode yaitu
:
= Rp 97.272.500,00 / tahun
c. Biaya Modal = Rp 8.624.100.000,00
P n : 20 tahun , i = 12 %
A : Rp. 3.407.785.868,92
Jadi besarnya nilai sekarang pendapatan proyek berdasarkan Rumus 2.6 dan Gambar 4.12 diatas
adalah :
PV = (P/A, 12%, 20) x Rp 3.407.785.868,92
= 7,469 x Rp 3.407.785.868,92
= Rp 25.452.752.654,96
PV = (P/A, 12%, 20) x Rp 170.389.293,50
= 7,469 x Rp 170.389.293,50
= Rp 1.272.637.633,15
PV = (P/A, 12%, 20) x Rp 694.606.056,80
= 7,469 x Rp 694.606.056,80
= Rp 5.188.012.638,24
PV = (P/A, 12%, 20) x Rp 316.737.828,10
= 7,469 x Rp 316.737.828,10 = Rp 2.365.714.838,08
Jadi perbandingan manfaat dan biaya berdasarkan Rumus 2.14 adalah :
BCR = Rp 25.452.752.654,96  Rp 97.272.500,00  Rp 1.272.637.633,15  Rp 2.365.714.838,08

Rp 8.624.100.000,00
= 2,54 > 1
xlvi
Jadi pendapatan (B) proyek terhadap Biaya Modal (C) adalah > 1 maka investasi dikatakan layak.
2) Analisa titik Impas (break even point)

= Rp 3.407.785.868,92 + Rp 97.272.500,00
= Rp 3.505.058.368,92
b. Pengeluaran proyek per tahun = Biaya Operasional dan pemeliharaan + Biaya pajak
= Rp 170.389.293,50 + Rp 316.737.828,10
= Rp 487.127.121,60
= Rp 2.920.658.747,32
1
(1  i)"
1
= x Rp 2.920.658.747,32
(1  0.12)"
contoh : untuk n = 1 maka PV = Rp 2.607.731.024,00
untuk n = 2 sampai dengan n = 20, disajikan dalam Tabel 4.7
dapat diketahui dari Tabel 4.7 di bawah ini.
tahun
n Pendapatan Bersih Pendapatan Pengeluaran Keuangan
Bersih (Rp) (Rp)
1 2 3 4 5
0 0 0 8974238460 -8974238460
1
2607731024 2607731024 6366507436 -6366507436
2
2328331272 4936062296 4038176164 -4038176164
3
2078867207 7014929503 1959308957 -1959308957
4
1856131435 8871060937 103177522 -103177522
xlvii
5
1657260210 1.0528E+10 -1.554E+09 1.554E+09
6
1479696616 1.2008E+10 -3.034E+09 3.034E+09
7
1321157693 1.3329E+10 -4.355E+09 4.355E+09
8
1179605083 1.4509E+10 -5.535E+09 5.535E+09
9
1053218824 1.5562E+10 -6.588E+09 6.588E+09
10
940373950 1.6502E+10 -7.528E+09 7.528E+09
11
839619598 1.7342E+10 -8.368E+09 8.368E+09
12
749660355 1.8092E+10 -9.117E+09 9.117E+09
13
669339603 1.8761E+10 -9.787E+09 9.787E+09
14
597624646 1.9359E+10 -1.038E+10 1.038E+10
15
533593434 1.9892E+10 -1.092E+10 1.092E+10
16
476422709 2.0369E+10 -1.139E+10 1.139E+10
17
425377418 2.0794E+10 -1.182E+10 1.182E+10
18
379801266 2.1174E+10 -1.22E+10 1.22E+10
19
339108274 2.1513E+10 -1.254E+10 1.254E+10
20
302775244 2.1816E+10 -1.284E+10 1.284E+10
1
(1  0.12)"
dengan n = kolom 1

1
Sumbu y = x Rp 2.920.658.747,32 (kolom 2)
(1  0.12)"
Pengeluaran
xlviii
ekonomis 20 tahun
103.177.522
n =4+
1.657.260.210
setelah 4,06 tahun.
a. Biaya variabel
b. Biaya tetap
Biaya pajak = Rp 316.737.828,10
1.794.847.692,00
= Rp 2.281.974.813,60
Titik impas terjadi pada saat pendapatan = pengeluaran pokok, sehingga bila tingkat penghunian
pasar pada titik impas = V% maka :
Rp 3.505.058.368,92 V = Rp 2.659.843.042,30
Rp 2.281.974.813,60
V =
Rp 3.505.058.368,92
V = 0,65
V = 65%
4.3.2 Analisis Tanpa Memperhitungkan Biaya Tanah dan Biaya Depresiasi
xlix
4.3.2.1 Nilai jual minimal
 Harga bangunan
Misal :
Harga bangunan (r) = Rp / m2 / tahun
R (pendapatan proyek) dari = r x 2.032 / m2 per tahun
Harga bangunan = 2.032 r / m2 / tahun
4.3.2.2 Biaya Modal

cost) sebagai berikut :
a. Biaya bangunan
Biaya bangunan berdasarkan rencana anggaran biaya proyek adalah sebesar Rp
7.842.000.000,00
Total biaya langsung adalah Rp 7.842.000.000,00

langsung. Dalam analisis ini besarnya biaya tidak terduga dan biaya teknik adalah sebagai berikut :
Menurut Robert J. Kudoatie (1995 : 72) besarnya biaya tak terduga diasumsikan sebesar 5% dari
biaya langsung.
Biaya tidak terduga = 5% x Biaya langsung
= 5% x Rp 7.842.000.000,00
= Rp 392.100.000,00
b. Biaya teknik
Berdasar Dinas Pengelolaan Pasar Kota Surakarta biaya teknik sebesar Rp 390.000.000,00.
Besaran ini sesuai dengan 4,95% dari biaya langsung.
Total biaya tidak langsung = Biaya tidak terduga + Biaya teknik
= Rp 392.100.000,00 + Rp 390.000.000,00
= Rp 782.100.000,00

= Rp 7.842.000.000,00 + Rp 782.100.000,00
= Rp 8.624.100.000,00
4.3.2.3 Biaya Tahunan
l
Biaya tahunan dihitung dengan langkah sebagai berikut
pendapatan proyek.
Biaya operasional dan pemeliharaan = 5% x pendapatan proyek
= 5% x Rp 2.032 r
= Rp 101,6 r
2. Perkembangan modal di akhir masa konstruksi 4 bulan
P

Nilai F menurut Rumus 2.12 dan diagram diatas adalah
F = Rp 8.624.100.000,00 (F/P, 1%, 4)
= Rp 8.624.100.000,00 x (1,0406)
= Rp 8.974.238.460,00
:
1. 3 tahun
A) Pendapatan
a. Bunga
P P n : 3 tahun , i = 12 %
4 bulan
A
1
Bunga = Rp 8.974.238.460,00 x (A/P, 12%, 3) - x Rp 8.974.238.460,00
3
= Rp 8.974.238.460,00 x (0,41635) – Rp 2.991.412.820,00
= Rp 3.736.424.182,82 – Rp 2.991.412.820,00
= Rp 745.011.362,82
li
b. Biaya Pajak
Poerbo).
Biaya pajak = 15% x (pendapatan – (biaya operasional dan pemeliharaan + biaiya bunga))
= 15% x (Rp 2.032r – (Rp 101.6r + Rp 745.011.362,82))
= 15% x (Rp 1.930r – Rp 745.011.362,82)
= Rp 289,56 r – Rp 111.751.704,40

1
p
1
= x Rp 8.974.238.460,00 = Rp 2.991.412.820,00
3
d. Total biaya tahunan = biaya operasional dan pemeliharaan + biaya bunga + biaya pajak
+ pengembalian modal sendiri
= Rp 101,6 r + Rp 745.011.362,82 + (Rp 289,56 r – Rp 111.751,704,40) + Rp
2.991.412.820,00
= Rp 391,16 r + Rp 3.848.175.886,22
Jadi nilai jual minimal dapat dihitung sebagai berikut :
Rp 2.032 r = Rp 391,16 r + Rp 3.848.175.886,22
Rp 2.032 r – Rp 391,16 r = Rp 3.848.175.886,22
Rp 1.640,84 r = Rp 3.848.175.886,22
r = Rp 2.345.247,49 / m2 / tahun

= Rp 4.765.542.899,68 / tahun

Pendapatan :
Sumbu y = Rp 2.032r
Pengeluaran :
lii
Sumbu y = Rp 391,16 r + Rp 3.848.175.886,22
Gambar 4.16 menunjukkan bahwa titik impas terjadi pada nilai r = Rp 2.345.247.49 / m 2 / tahun.
P n : 3 tahun , i = 12 %
A = 2.345.247,49 / m2/th
P = A (P/A, I%, n)
= Rp 2.345.247,49 (P/A, 12%, 3)
= Rp 2.345.247,49 x 2,402
= Rp 5.633.284,46 / m2
P n : 3 tahun , i = 12 %
Rp. 5.633.284,46
A =Diagram
Gambar 4.18 ? angsuran per bulan
12% per tahun

12
liii
Jadi besarnya angsuran per bulan selama 3 tahun berdasarkan Rumus 2.4 dan Gambar 4.18 adalah
:
A = P (A/P, I%, n)
= Rp 5.633.284,46 (A/P, 12%, 36)
= Rp 5.633.284,46x 0,0332
= Rp 187.025,04 / m2 / bulan
2. 5 tahun
A) Pendapatan
a. Bunga
P P n : 5 tahun , i = 12 %
4 bulan
Gambar 4.19 Diagram bunga tahunan A

1
Bunga = Rp 8.974.238.460,00 x (A/P, 12%, 5) - x Rp 8.974.238.460,00
5
= Rp 8.974.238.460,00 x (0,2774) – Rp 1.794.847.692,00
= Rp 694.606.056,80
b. Biaya Pajak
pemeliharaan dikurangi biaya penyusutan gedung dikurangi biaya bunga (Hartono Poerbo). Biaya
penyusutan gedung tidak dimasukkan dalam perhitungan, karena perhitungan tanpa biaya
depresiasi.
Biaya pajak = 15% x (pendapatan – (biaya operasional dan pemeliharaan + biaya bunga))
= 15% x (Rp 2.032r – (Rp 101,6r + Rp 694.606.056,80))
= 15% x (Rp 1.930,4r – Rp 694.606.056,80)
= Rp 289,56 r – Rp 104.190.908,50
1
p
1
= x Rp 8.974.238.460,00  Rp1.794.847.692,00
5
liv
= Rp 101,6r + Rp 694.606.056,80 + (Rp 289,56 r – Rp 104.190.908,50) + Rp
1.794.847.692,00
= Rp 391,16 r + Rp 2.593.644.656,30
Rp 2.032 r = Rp 391,16 r + Rp 2.593.644.656,30
Rp 2.032 r – 391,16 r = Rp 2.593.644.656,30
Rp 1.640,84 r = Rp 2.593.644.656,30
r = Rp 1.580.681,03 / m2 / tahun

= Rp 3.211.943.852,96 / tahun

Pendapatan :
Pengeluaran :
Sumbu y = Rp 391,16 r + Rp 2.593.644.656,30

Gambar 4.20 menunjukkan bahwa titik impas terjadi pada nilai r = Rp 1.580.681,03/m 2/tahun.

P n : 5 tahun , i = 12 %
lv
A : 1.580.681.03/ m2/ th
P = A (P/A, I%, n)
= Rp 1.580.681,03 (P/A, 12%, 5)
= Rp 1.580.681,03 x 3.6048
= Rp 5.698.038,97 / m2
P n : 5 tahun , i = 12 %
Rp. 5.698.038,97
A : 4.22
Gambar ? Diagram angsuran per bulan
12% per tahun
12
:
A = P (A/P, I%, n)
= Rp 5.698.038,97 (A/P, 12%, 60)
= Rp 5.698.038,97 x 0,02224
= Rp 126.724,39/ m2/bulan

1. 3 tahun
Tabel 4.8 Rekapitulasi Pendapatan dan Biaya Tahunan (r = Rp 2.345.247,49 / m2 / tahun
3. B. Bunga 745.011.362,82 4.765.542.899,68
4. B. Pajak 567.338.158,80
lvi
:
= Rp 97.272.500,00 / tahun
c. Biaya Modal = Rp 8.624.100.000,00
P n : 20 tahun , i = 12 %
A : Rp. 4.765.542.899,68
Jadi besarnya nilai sekarang pendapatan proyek berdasarkan Rumus 2.6 dan Gambar 4.23 di atas
adalah :
PV = (P/A, 12%, 20) x Rp 4.765.542.899,68
= 7,469 x Rp 4.765.542.899,68
= Rp 35.593.839.917,71

PV = (P/A, 12%, 20) x Rp 238.277.144,98
= 7,469 x Rp 238.277.144,98
= Rp 1.779.691.995,85

PV = (P/A, 12%, 20) x Rp 745.011.362,82
= 7,469 x Rp 745.011.362,82
= Rp 5.564.489.868,90

PV = (P/A, 12%, 20) x Rp 567.338.158,80
= 7,469 x Rp 567.338.158,80
= Rp 4.237.448.708,07
lvii
Jadi perbandingan manfaat dan biaya berdasarkan Rumus 2.14 adalah :
BCR = Rp 35.593.839.917,71  Rp 97.272.500,00  Rp 1.779.691.995,85  Rp 4.237.448.707,07

Rp 8.624.100.000,00
= 3,44 > 1
Jadi pendapatan (B) proyek terhadap Biaya modal (C) adalah > 1 maka investasi dapat
dikatakan layak.

= Rp 4.765.542.899,68 + Rp 97.272.500,00
= Rp 4.862.815.399,68
= Rp 238.277.144,98 + Rp 567.338.158,80
= Rp 805.615.303,78
c. Pendapatan bersih = Rp 4.862.815.399,68 - Rp 805.615.303,78
= Rp 4.057.200.095,90
1
PV = x pendapatan bersih
(1  i)"
1
= x Rp 4.057.200.095,90
(1  0.12)"
untuk n = 2 sampai dengan n = 20, hasil perhitungan disajikan dalam Tabel 4.9
tahun
lviii
N Pendapatan Bersih Pendapatan Pengeluaran Keuangan
Bersih (Rp) (Rp)
1 2 3 4 5
0 0 0 8974238460 -8974238460
1
3622500086 3622500086 5351738374 -5351738374
2
3234375076 6856875162 2117363298 -2117363298
3
2887834890 9744710052 -770471592 770471592
4
2578424009 1.2323E+10 -3.349E+09 3.349E+09
5
2302164293 1.4625E+10 -5.651E+09 5.651E+09
6
2055503833 1.6681E+10 -7.707E+09 7.707E+09
7
1835271280 1.8516E+10 -9.542E+09 9.542E+09
8
1638635071 2.0155E+10 -1.118E+10 1.118E+10
9
1463067028 2.1618E+10 -1.264E+10 1.264E+10
10
1306309846 2.2924E+10 -1.395E+10 1.395E+10
11
1166348077 2.409E+10 -1.512E+10 1.512E+10
12
1041382212 2.5132E+10 -1.616E+10 1.616E+10
13
929805546 2.6062E+10 -1.709E+10 1.709E+10
14
830183523 2.6892E+10 -1.792E+10 1.792E+10
15
741235289 2.7633E+10 -1.866E+10 1.866E+10
16
661817222 2.8295E+10 -1.932E+10 1.932E+10
17
590908234 2.8886E+10 -1.991E+10 1.991E+10
18
527596637 2.9413E+10 -2.044E+10 2.044E+10
19
471068426 2.9884E+10 -2.091E+10 2.091E+10
20
420596809 3.0305E+10 -2.133E+10 2.133E+10

1
(1  0.12)"
dengan n = kolom 1
lix
1
Sumbu y = x Rp 4.057.200.095,90 (kolom 2)
(1  0.12)"
Pengeluaran
ekonomis 20 tahun
2.117.363.298
n =2+
2.887.834.890
setelah 2,73 tahun.
Setelah analisa di atas perlu dilakukan perhitungan lanjutan untuk mengetahui prosentase
bangunan yang harus terjual agar semua pengeluaran pokok dapat ditutup.
a. Biaya variabel
b. Biaya tetap
Biaya pajak = Rp 567.338.158,80
Biaya pengembalian modal sendiri = Rp 2,991.412.820,00
2.991.412.820,00
= Rp 3.797.028.123,78
lx
Rp 4.862.815.399,68 V = Rp 3.797.028.123,78
Rp 3.797.028.123,78
V =
Rp 4.862.815.399,68
V = 0,78 = 78%
2. 5 tahun
Tabel 4.10 Rekapitulasi Pendapatan dan Biaya Tahunan (r = Rp 1.580.681,03 / m2 / tahun)
3. B. Bunga 694.606.056,80 3.211.943.852,96
4. B. Pajak 353.511.090,55
Penilaian investasi berdasarkan nilai jual minimum dianalisis menggunakan dua metode yaitu :
= Rp 97.272.500,00 / tahun
c. Biaya Modal = Rp 8.624.100.000,00
P n : 20 tahun , i = 12 %
A : Rp. 3.211.943.852,96
adalah :
PV = (P/A, 12%, 20) x Rp 3.211.943.852,96.
= 7,469 x Rp 3.211.943.852,96
= Rp 23.990.008.637,76
PV = (P/A, 12%, 20) x Rp 160.597.192,65
= 7,469 x Rp 160.597.192,65 = Rp 1.199.500.431,90
PV = (P/A, 12%, 20) x Rp 694.606.056,80
= 7,469 x Rp 694.606.056,80
lxi
= Rp 5.188.012.638,24
PV = (P/A, 12%, 20) x Rp 353.511.090,55
= 7,469 x Rp 353.511.090,55
= Rp 2.640.374.335,32
Jadi perbandingan manfaat biaya berdasarkan Rumus 2.14 adalah :
BCR = Rp 23.990.008.637,76  Rp 97.272.500,00  Rp 1.199.500.431,90  Rp 2.640.374.335,32

Rp 8.624.100.000,00
= 2,34 > 1
Jadi pendapatan (B) proyek terhadap Biaya modal (C) adalah > 1 maka investasi dikatakan
layak.

= Rp 3.211.943.852,96 + Rp 97.272.500,00
= Rp 3.309.216.352,96
b. Pengeluaran proyek per tahun = Biaya Operasional dan pemeliharaan +
Biaya pajak
= Rp 160.597.192,65 + Rp 353.511.090,55
= Rp 514.108.283,20
c. Pendapatan bersih = Rp 3.211.943.852.96 – Rp 514.108.283,20
= Rp 2.697.835.569,76
1
(1  i)"
1
= x Rp 2.697.835.569,76
(1  0.12)"
lxii
dapat diketahui dari Tabel 4.11 di bawah ini :
Tabel 4.11 Perhitungan titik impas menggunakan nilai jual minimal dengan umur ekonomis
20 tahun
N Pendapatan Bersih Pendapatan Pengeluaran Keuangan
Bersih (Rp) (Rp)
1 2 3 4 5
0 0 0 8974238460 -8974238460
1
2408781759 2408781759 6565456701 -6565456701
2
2150697999 4559479758 4414758702 -4414758702
3
1920266070 6479745828 2494492632 -2494492632
4
1714523277 8194269105 779969355 -779969355
5
1530824355 9725093460 -750855000 750855000
6
1366807459 1.1092E+10 -2.118E+09 2.118E+09
7
1220363803 1.2312E+10 -3.338E+09 3.338E+09
8
1089610538 1.3402E+10 -4.428E+09 4.428E+09
9
972866552 1.4375E+10 -5.401E+09 5.401E+09
10
868630850 1.5243E+10 -6.269E+09 6.269E+09
11
775563259 1.6019E+10 -7.045E+09 7.045E+09
12
692467196 1.6711E+10 -7.737E+09 7.737E+09
13
618274282 1.733E+10 -8.355E+09 8.355E+09
14
552030609 1.7882E+10 -8.907E+09 8.907E+09
15
492884472 1.8375E+10 -9.4E+09 9.4E+09
16
440075422 1.8815E+10 -9.84E+09 9.84E+09
17
392924483 1.9208E+10 -1.023E+10 1.023E+10
18
350825432 1.9558E+10 -1.058E+10 1.058E+10
19
313236993 1.9872E+10 -1.09E+10 1.09E+10
20
279675886 2.0151E+10 -1.118E+10 1.118E+10
lxiii
1
(1  0.12)"
dengan n = kolom 1
1
Sumbu y = x Rp 2.697.835.569,76 (kolom 2)
(1  0.12)"
Pengeluaran
ekonomis 20 tahun
779.969.355
n =4+
1.530.824.355
setelah 4,51 tahun.
Setelah analisa di atas perlu dilakukan perhitungan lanjutan untuk mengetahui prosentase
bangunan yang harus terjual agar semua pengeluaran pokok dapat ditutup.

a. Biaya variabel
lxiv
b. Biaya tetap
Biaya pajak = Rp 353.511.090,55

1.794.847.692,00
= Rp 2.308.955.975,20
pasar pada titik impas = V% , maka :
Rp 3.309.216.352,96 V = Rp 2.308.955.975,20
Rp 2.308.955.975,20
V =
Rp 3.309.216.352,96
V = 0,69
V = 69 %
4.3.3 Analisis Tanpa Memperhitungkan Biaya Tanah dan Biaya Depresiasi (dengan
perbedaan harga jual tiap bangunan)
Sebelum dilakukan analisis kriteria penilaian investasi, analisis didahului dengan menghitung
nilai sewa minimal per kios pada Pasar Gading kota Surakarta.
Perhitungannya adalah :
4.3.3.1 Nilai Jual
Harga jual per m2 untuk kios / los berbeda-beda tergantung dari letaknya. Untuk itu penulis
mengasumsikan nilai koefiesien yang berbeda-beda untuk masing-masing kios/los. Berikut ini
pembagiannya:
 Bangunan Kios
- Kios depan nilai koefisien harga : 0.30 r
- Kios samping nilai koefisien harga : 0,25 r
- Kios belakang nilai koefisien harga : 0.20 r
 Bangunan los nilai koefisien harga : 0.15 r
 Bangunan dasaran nilai koefisiennya harga : 0.10 r
Misal :
Harga bangunan ( r ) = Rp/m2/tahun
Luas lantai kios total = 648 m2
lxv
- Kios depan = 360 m2
- Kios samping = 180 m2
- Kios belakang = 108 m2
Luas lantai Los = 748 m2
Luas lantai dasaran = 540 m2
R = Pendapatan Proyek
= Koefisien x r x luas lantai bersih
Jadi,
R. Kios depan : 0,30 r x 360 m2 = Rp. 108 r
2
R. Kios samping : 0,25 r x 180 m = Rp. 45 r
2
R. Kios belakang : 0,20 r x 108 m = Rp. 21,6 r
R. Los : 0,15 r x 748 m2 = Rp. 112,2 r
2
R.Dasaran : 0,10 r x 540 m = Rp. 54 r
R. Total : Rp 108 r + Rp 45 r + Rp 21,6 r + Rp 112.2+Rp 54 r
: Rp 340,80 r
4.3.3.2 Biaya modal

cost) sebagai berikut:
a. Biaya tanah (land use)
Tanah merupakan milik pemerintah kota Surakarta, sehingga tidak diikutsertakan dalam
pembiayaan proyek
b. Biaya bangunan
Biaya bangunan berdasarkan rencana anggaran biaya proyek adalah sebesar Rp. 7.842.000.000,00.
Total biaya langsung adalah Rp. 7.842.000.000,00.

langsung. Dalam analisis ini besarnya biaya tidak terduga dan biaya teknik adalah sebagai
berikut :
Menurut Robert J. Kudoatie (1995:72) besarnya biaya tidak terduga diasumsikan sebesar
5 % dari biaya langsung
Biaya tidak terduga = 5 % x Biaya langsung
5 % x Rp. 7.842.000.000,00
lxvi
= Rp. 392.100.000,00
b. Biaya teknik
Berdasarkan Dinas Pengelolaan Pasar Kota Surakarta biaya teknik sebesar Rp.
390.000.000,00 besaran ini sesuai dengan 4,95 % dari biaya langsung.
Biaya tidak langsung = Biaya tidak terduga + biaya teknik
= Rp. 392.100.000,00 + Rp. 390.000.000,00
= Rp. 782.100.000,00
= Rp. 7.842.000.000,00 + Rp. 782.100.000,00
= Rp. 8.624.100.000,00
4.3.3.3 Biaya tahunan
Biaya tahunan dihitung dengan langkah sebagai berikut:
pendapatan proyek.
Biaya operasional dan pemeliharaan = 5% x pendapatan proyek
= 5% x Rp 340,80 r
= Rp 17,04 r
2. Perkembangan modal akhir masa kontruksi 4 bulan
P

Nilai F menurut Rumus 2.12 dan diagram di atas adalah
F = Rp 8.624.100.000,00 (F/P, 1%, 4)
= Rp 8.624.100.000,00 x (1,0406)
= Rp 8.974.238.460,00
:
1. 3 tahun
A) Pendapatan
a. Bunga
P P n : 3 tahun , i = 12 %
4 bulan lxvii
A
Besarnya biaya tahunan menurut Rumus 2.11 dan Gambar 4.28 di atas adalah :
1
Bunga = Rp 8.974.238.460,00 x (A/P, 12%, 3) - x Rp 8.974.238.460,00
3
= Rp 8.974.238.460,00 x (0,41635) – Rp 2.991.412.820,00
= Rp 3.736.424.182,82 – Rp 2.991.412.820,00
= Rp 745.011.362,82
b. Biaya Pajak
pemeliharaan dikurangi biaya penyusutan gedung dan dikurangi juga oleh biaya bunga (Hartono
Poerbo).
Biaya pajak = 15% x (Pendapatan – (Biaya operasional dan pemeliharaan + biaya penyusutan
gedung + biaya bunga))
= 15% x (Rp 340,80 r – (Rp 17,40 r + Rp 745.011.362,82))
= 15% x (Rp 323,76 r – Rp 745.011.362,82)
= Rp 48,56 r – Rp 111.751.704,40

1
p
1
= x Rp 8.974.238.460,00 = Rp 2.991.412.820,00
3
d. Total biaya tahunan = biaya operasional dan pemeliharaan + biaya
bunga + biaya pajak + pengembalian modal
sendiri
= Rp 17,04 r + Rp 745.011.362,82 + ( Rp.
48,56 r -
Rp 111.751.704,40) + Rp
2.991.412.820,00
= Rp 65,60 r + Rp 3.848.175.887,22
lxviii
Rp 340,80 r = Rp 65,60 r + Rp 3.848.175.887,22
Rp 340,80 r – Rp 65,60 r = Rp 3.848.175.887,22
Rp 275,20 r = Rp 3.848.175.887,22
r = Rp 13.983.197,26 / m2 / tahun
Besarnya pendapatan adalah = Rp 340,80 r

= Rp 4.765.473.626,20 / tahun

Pendapatan :
Sumbu y = Rp 340,80 r
Pengeluaran :
Sumbu y = Rp 65,60 r + Rp 3.848.175.887,22

Gambar 4.29 menunjukkan bahwa titik impas terjadi pada nilai r = Rp 13.983.197,26 / m 2 / tahun.

P n : 3 tahun , i = 12 %
A = 13.983.197,26 / m2/th
lxix
P = A (P/A, I%, n)
= Rp 13.983.197,26 (P/A, 12%,3)
= Rp 13.983.197,26 x 2,402
= Rp 33.587.639,83 / m2
P n : 3 tahun , i = 12 %
Rp. 33.587.639,83
A =per
Gambar 4.31 Diagram angsuran ? bulan
12% per tahun

12
Jadi besarnya angsuran per bulan selama 3 tahun berdasarkan Rumus 2.4 dan Gambar 4.31
adalah :
A = P (A/P, I%, n)
= Rp 33.587.639,83 (A/P, 1%, 36)
= Rp 33.587.639,83 x 0,0332
= Rp 1.115.109,64 / m2/ bulan
Jika luas tiap unit sebesar
Harga jual kios depan = 0,30 x 1.115.109,64 x 12 m2 = Rp. 3.010.796,03 / bl
Harga jual kios samping = 0,25 x 1.115.109,64 x 12 m2 = Rp. 2.508.996,69 / bl
Harga jual kios belakang = 0,20 x 1.115.109,64 x 12 m2 = Rp. 2.007.197,35 / bl
Harga jual los = 0,15 x 1.115.109,64 x 12 m2 = Rp. 669.065,78 / bl
Harga jual dasaran = 0,10 x 1.115.109,64 x 4 m2 = Rp. 223.021,93 / bl
3. 5 tahun
A) Pendapatan
a. Bunga
P P n : 5 tahun , i = 12 %
4 bulan
Gambar 4.32 Diagram bungaAtahunan
Perhitungan bunga menggunakan orientasi waktu masa pengembalian angsuran

berdasarkan referensi tekno ekonomi bangunan bertingkat banyak oleh Hartono Poerbo.
1
Bunga = Rp 8.974.238.460,00 x (A/P, 12%, 5) - x Rp 8.974.238.460,00
5
lxx
= Rp 8.974.238.460,00 x (0,2774) – Rp 1.794.847.692,00
= Rp 694.606.056,80
b. Biaya Pajak
pemeliharaan dikurangi biaya penyusutan gedung dan dikurangi juga oleh biaya bunga (Hartono
Poerbo).
Biaya pajak = 15% x (pendapatan – (biaya operasional dan pemeliharaan + biaya bunga))
= 15% x (Rp 340,80 r – (Rp 17,04 r + Rp 694.606.056,80))
= 15% x (Rp 323,76 r – Rp 694.606.056,80)
= Rp 48,56 r – Rp 104.190.908,50
1
p
1
= x Rp 8.974.238.460,00  Rp 1.794.847.692,00
5
= Rp 17,04 r + Rp 694.606.056,80 + (Rp 48,56 r – Rp 104.190.908,50) + Rp
1.794.847.692,00
= Rp 65,60 r + Rp 2.593.644.657,30

Rp 340,80 r = Rp 65,60 r + Rp 2.593.644.657,30
Rp 340,80 r – Rp 65,60 r = Rp 2.593.644.657,30
Rp 275,20 r = Rp 2.593.644.657,30
r = Rp 9.424.580,88 / m2 / tahun
Besarnya pendapatan adalah = Rp 340,80 r

= Rp 3.211.897.163,90 / tahun

Pendapatan :
Sumbu y = Rp 340,80 r
Pengeluaran :
lxxi
Sumbu y = Rp 65,60 r + Rp 2.593.644.657,30

Gambar 4.33 menunjukkan bahwa titik impas terjadi pada nilai r = Rp 9.424.580,88 / m 2 / tahun.

P n : 5 tahun , i = 12 %
A : 9.424.580,88 / m2/ th
P = A (P/A, I%, n)
= Rp 9.424.580,88 (P/A, 12%, 5)
= Rp 9.424.580,88 x 3.6048 = Rp 33.973.729,14 / m2
P n : 5 tahun , i = 12 %
Rp. 33.973.729,14
A : 4.35
Gambar ? Diagram angsuran per bulan
12% per tahun
12
:
lxxii
A = P (A/P, I%, n)
= Rp 33.973.729,14 (A/P, 12%, 60)
= Rp 33.973.729,14 x 0,02224
= Rp 755.575,75 / m2 / bulan
Jika luas tiap unit sebesar
Harga jual kios depan = 0,30 x 755.575,75 x 12 m2 = Rp. 2.040.054,48/bl
2
Harga jual kios samping = 0,25 x 755.575,75 x 12 m = Rp. 1.700.045,40/bl
2
Harga jual kios belakang = 0,20 x 755.575,75 x 12 m = Rp. 1.360.036,32/bl
2
Harga jual los = 0,15 x 755.575,75 x 12 m = Rp. 453.345,44/bl
2
Harga jual dasaran = 0,10 x 755.575,75 x 4 m = Rp. 151.115,15/bl


1. 3 tahun

2. Modal di akhir masa konstruksi 8.974.238.460,00 340,80 r =
3. B. Bunga 745.011.362,82 4.765.473.626,20
4. B. Pajak 567.272.354,55
Penilaian investasi berdasarkan nilai jual minimum dianalisis menggunakan dua metode yaitu:
1) Perbandingan manfaat dan biaya (benefit cost rasio)
2) Analisa titik impas (break event point)
= Rp 97.272.500,00 / tahun
c. Biaya Modal = Rp 8.624.100.00,00
P n : 20 tahun , i = 12 %
A : Rp. 4.765.473.626,20
lxxiii
adalah :
PV = (P/A, 12%, 20) x Rp 4.765.473.626,20
= 7,469 x Rp 4.765.473.626,20
= Rp 35.593.322.514,15
PV = (P/A, 12%, 20) x Rp 238.273.681,31
= 7,469 x Rp 238.273.681,31
= Rp 1.779.666.125,70
PV = (P/A, 12%, 20) x Rp 745.011.362,82
= 7,469 x Rp 745.011.362,82
= Rp 5.564.489.868,90
PV = (P/A, 12%, 20) x Rp 567.272.354,55
= 7,469 x Rp 567.272.354,55 = Rp 4.236.957.216,1
BCR = Rp 35.593.322.514,15  Rp 97.272.500,00  Rp 1.779.666.125,70  Rp 4.236.957.216,13

Rp 8.624.100.000,00
= 3,44 > 1
Jadi pendapatan (B) proyek terhadap Biaya modal (C) adalah > 1 maka investasi dikatakan
layak.

a. Pendapatan proyek per tahun = Rp 4.862.746.126,20
= Rp 238.273.681,31 + Rp 567.272.354,55
= Rp 805.546.035,86
lxxiv
c. Pendapatan bersih = Rp 4.862.746.126,20 - Rp 805.546.035,86
= Rp 4.057.200.090,34
1
(1  i)"
1
= x Rp 4.057.200.090,34
(1  0.12)"
20 tahun
Kumulatif PV Pengeluaran Kumulatif

No Pendapatan Bersih Pendapatan Bersih (Rp) Keuangan
(Rp)
1 2 3 4 5
0 0 0 8974238460 -8974238460
1 3622500081 3622500081 5351738379 -5351738379
2 3234375072 6856875153 2117363307 -2117363307
3 2887834886 9744710039 -770471578 770471578
4 2578424005 1.2323E+10 -3.349E+09 3.349E+09
5 2302164290 1.4625E+10 -5.651E+09 5.651E+09
6 2055503831 1.6681E+10 -7.707E+09 7.707E+09
7 1835271277 1.8516E+10 -9.542E+09 9.542E+09
8 1638635069 2.0155E+10 -1.118E+10 1.118E+10
9 1463067026 2.1618E+10 -1.264E+10 1.264E+10
10 1306309845 2.2924E+10 -1.395E+10 1.395E+10
11 1166348076 2.409E+10 -1.512E+10 1.512E+10
12 1041382210 2.5132E+10 -1.616E+10 1.616E+10
13 929805545 2.6062E+10 -1.709E+10 1.709E+10
14 830183522 2.6892E+10 -1.792E+10 1.792E+10
15 741235288 2.7633E+10 -1.866E+10 1.866E+10
16 661817221 2.8295E+10 -1.932E+10 1.932E+10
17 590908233 2.8886E+10 -1.991E+10 1.991E+10
18 527596637 2.9413E+10 -2.044E+10 2.044E+10
lxxv
19 471068426 2.9884E+10 -2.091E+10 2.091E+10
20 420596809 3.0305E+10 -2.133E+10 2.133E+10

1
(1  0.12)"
dengan n = kolom 1
f. Penentuan titik impas secara grafis

1
Sumbu y = x Rp 4.057.200.090,34 (kolom 2)
(1  0.12)"
Pengeluaran
ekonomis 20 tahun.
2.117.363.307
n =2+
2.887.834.886
lxxvi
setelah 2,73 tahun.
a. Biaya variabel
b. Biaya tetap
Biaya pajak = Rp 567.272.354,55
2.991.412.820,00
= Rp 3.796.958.855,86
Titik impas terjadi pada saat pendapatan = pengeluaran pokok, sehingga bila tingkat
penghunian pasar pada titik impas = V % maka :
Rp 4.862.746.126,20 V = Rp 3.796.958.855,86
Rp 3.796.958.855,86
V =
Rp 4.862.746.126,20
V = 0,78
V = 78 %
2. 5 tahun
2. Modal di akhir masa konstruksi 8.974.238.460,00
3. B. Bunga 694.606.056,80 340,80 r =
4. B. Pajak 353.466.739,03 3.211.897.163,90
:
1) Perbandingan manfaat dan biaya (benefit cost artio)
lxxvii
= Rp 97.272.500,00 / tahun
c. Biaya Modal = Rp 8.624.100.000,00
P n : 20 tahun , i = 12 %
A : Rp. 3.211.897.163,90
Jadi besarnya nilai sekarang pendapatan proyek berdasarkan Rumus 2.6 dan Gambar 4.38 diatas
adalah :
PV = (P/A, 12%, 20) x Rp 3.211.897.163,90
= 7,469 x Rp 3.211.897.163,90
= Rp 23.990.944.676,03
PV = (P/A, 12%, 20) x Rp 160.594.858,19
= 7,469 x Rp 160.594.858,19
= Rp 1.199.547.233,76
PV = (P/A, 12%, 20) x Rp 694.606.056,80
= 7,469 x Rp 694.606.056,80
= Rp 5.188.290.480,66
PV = (P/A, 12%, 20) x Rp 353.466.739,03
= 7,469 x Rp 353.466.739,03 = Rp 2.640.184.460,53
BCR = Rp 23.990.944.676,03  Rp 97.272.500,00  Rp 1.199.547.233,76  Rp 2.640.184.460,53

Rp 8.624.100.000,00
= 2,34 > 1
Jadi pendapatan (B) proyek terhadap Biaya Modal (C) adalah > 1 maka investasi dikatakan layak.
2) Analisa titik Impas (break even point)

lxxviii
a. Pendapatan proyek per tahun = Rp 3.309.169.663,90
= Rp 160.594.858,19 + Rp 353.466.739,03
= Rp 514.061.597,22

= Rp 2.795.108.066,68

1
(1  i)"
1
= x Rp 2.795.108.066,68
(1  0.12)"
dapat diketahui dari Tabel 4.15 di bawah ini:
20 tahun
Komulatif PV Pengeluaran Komulatif
n Pendapatan Bersih
Pendapatan Bersih (Rp.) Keuangan (Rp.)
1 2 3 4 5
0 0 0 8974238460 -8974238460
1 2495632202 2495632202 6478606258 -6478606258
2 2228243038 4723875240 4250363220 -4250363220
3 1989502712 6713377952 2260860507 -2260860507
4 1776341707 8489719660 484518800 -484518800
5 1586019382 1.0076E+10 -1.102E+09 1.102E+09
6 1416088734 1.1492E+10 -2.518E+09 2.518E+09
7 1264364941 1.2756E+10 -3.782E+09 3.782E+09
8
1128897269 1.3885E+10 -4.911E+09 4.911E+09
9 1007943990 1.4893E+10 -5.919E+09 5.919E+09
10 899949991 1.5793E+10 -6.819E+09 6.819E+09
11 803526778 1.6597E+10 -7.622E+09 7.622E+09
12 717434623 1.7314E+10 -8.34E+09 8.34E+09
13 640566628 1.7955E+10 -8.98E+09 8.98E+09
lxxix
14 571934489 1.8526E+10 -9.552E+09 9.552E+09
15 510655794 1.9037E+10 -1.006E+10 1.006E+10
16 455942673 1.9493E+10 -1.052E+10 1.052E+10
17 407091672 1.99E+10 -1.093E+10 1.093E+10
18 363474707 2.0264E+10 -1.129E+10 1.129E+10
19 324530989 2.0588E+10 -1.161E+10 1.161E+10
20 289759811 2.0878E+10 -1.19E+10 1.19E+10

1
(1  0.12)"
dengan n = kolom 1
1
Sumbu y = x Rp 2.795.108.066,68 (kolom 2)
(1  0.12)"
Pengeluaran
lxxx
ekonomis 20 tahun
484.518.800
n =4+
1.586.019.382
setelah 4,31 tahun.
Setelah analisa diatas perlu dilakukan perhitungan lanjutan untuk mengetahui persentase bangunan
a. Biaya variabel
b. Biaya tetap
Biaya pajak = Rp 353.466.739,03
1.794.847.692,00
= Rp 2.308.909.289,22
Rp 3.309.169.663,90 V = Rp 2.308.909.289,22
Rp 2.308.909.289,22
V =
Rp 3.309.169.663,90
V = 0,69
V = 69 %
4.4 Pembahasan
Analisis studi kelayakan investasi pembangunan kembali Pasar Gading Kota Surakarta ini
dilakukan untuk menentukan harga jual per kios / los. Penelitian kelayakan investasi dilakukan
dengan metode perhitungan manfaat dan biaya / Benefit Cost Ratio (BCR) dan analisa titik impas /
Break Event Point (BEP).
Hasil analisis investasi yang dilakukan di bahas sebagai berikut:

1. Besarnya nilai investasi yang dikeluarkan untuk pembangunan kembali Pasar Gading Kota
Surakarta sebesar Rp. 8.624.100.00,00
lxxxi
2. Nilai jual per m2 per bulan dianalisis dengan memperhitung tanpa biaya tanah dan tanpa biaya
depresiasi untuk masa pengembalian 3 tahun dan 5 tahun di tabulasi sebagai berikut:
Tabel 4.16 Perbandingan harga jual per m2 per bulan dengan masa
pengembalian kredit investasi selama 3 tahun dan 5 tahun
Masa Pengembalian Analisis Tanpa Analisis Tanpa
Kredit Investasi Memperhitungkan Biaya Memperhitungkan Biaya
Tanah Tanah dan Biaya Depresiasi
3 tahun Rp. 193.975,99 Rp. 187.025,04
5 tahun Rp. 134.451,16 Rp. 126.724,39
3. Perbedaan harga jual per bulan tiap bangunan dari hasil analisis jika dibandingkan dengan
harga jual per bulan yang menjadi ketetapan dari pemerintah Kota Surakarta dapat dilihat
pada tabel 4.17 di bawah ini :
Tabel 4.17 Perbandinghan harga jual per m2 dengan masa
pengembalian kredit investasi selama 3 tahun dan 5 tahun
Analisis Tanpa Ketetapan Pemerintah
Memperhitungkan Biaya Kota Surakarta
Jenis Bangunan Tanah dan Biaya Depresiasi ( dengan perbedaan
harga jual tiap bangunan
3 tahun 5 tahun
Kios Depan
Rp. 3.010.796,03/bl Rp. 2.040.054,48/bl Rp. 1.500.000,00/bl
ukuran 3x3 m
Kios samping
Rp 2.508.996,69/bl Rp. 1.700.045,40/bl Rp. 1.250.000,00/bl
ukuran 3x3 m
Kios Belakang
Rp. 2.007.197,35/bl Rp.1.360.036,32/bl Rp.1.000.000,00/bl
ukuran 3x3 m
Los Ukuran 2x2
Rp. 669.065,78/bl Rp.453.345,44/bl Rp. 250.000,00/bl
m
Dasaran Ukuran
Rp. 223.021,93/bl Rp.151.115,15/bl Rp. 100.000,00/bl
2x1
4. Kriteria penilaian investasi dapat dilihat Tabel 4.18 dan Tabel 4.19 di bawah ini
Tabel 4.18 Perbandingan kriteria kelayakan investasi metode Benefit Cost Ratio (CBR)
dengan masa pengembalian kredit investasi selama 3 tahun dan 5 tahun
Analisis Tanpa Analisis Tanpa

Masa Analisis Tanpa
Memperhitungkan Memperhitungkan Biaya
Pengembalian Memperhitungkan
Biaya Tanah dan Tanah dan Biaya
Kredit Investasi Biaya Tanah
Biaya Depresiasi Depresiasi (dengan
lxxxii
perbedaan harga jual tiap
bangunan)
3 tahun 3,62 3,44 3,44
5 tahun 2,54 2,34 2,34
Tabel 4.19 Perbandingan kriteria kelayakan investasi metode Break Event Point (BEP) selama
umur ekonomis proyek 20 tahun dengan masa pengembalian kredit investasi
selama 3 tahun dan 5 tahun
Analisis Tanpa
Analisis Tanpa Memperhitungkan Biaya
Masa Analisis Tanpa
Memperhitungkan Tanah dan Biaya
Pengembalian Memperhitungkan
Biaya Tanah dan Depresiasi (dengan
Kredit Investasi Biaya Tanah
Biaya Depresiasi perbedaan harga jual tiap
bangunan)
3 tahun 2,58 tahun 2,73 tahun 2,73 tahun
5 tahun 4,06 tahun 4,51 tahun 4,31 tahun
Hasil pembahasan menunjukkan terjadi perbedaan antara nilai jual hasil analisa perhitungan
dengan nilai jual dari pemerintah kota Surakarta. Penyebabnya adalah perbedaan orientasi dalam
perhitungan antara analisis ekonomi teknik dalam penelitian dan pemerintah kota Surakarta. Hasil
analisa perhitungan menggunakan analisis investasi murni untuk mencari keuntungan, sedangkan
pemerintah kota Surakarta lebih mengutamakan sisi sosial kemasyarakatan dan ekonomi
kerakyatan dengan tujuan peningkatan kesejahteraan rakyat dan peningkatan taraf hidup
masyarakat.
Perbedaan antara analisis ekonomi teknik dengan Pemerintah Kota Surakarta bisa diperkecil antara
lain dengan :
a. Biaya operasional dan pemeliharaan diperkecil.
b. Biaya depresiasi tidak dipakai.
c. Tidak dikenakan biaya bunga dan biaya pengembalian modal, karena biaya pembangunan
pasar Gading tersebut berasal dari APBN, APBD I Propinsi Jawa Tengah, dan APBD II
Kota Surakarta.
d. Biaya pengembalian modal sendiri bisa tidak diikutsertakan dalam perhitungan untuk
memperkecil nilai jual minimal agar sesuai kenyataan di lapangan. Bisa juga dimasukkan
dalam perhitungan, tetapi nilai tersebut akan kembali masuk ke kas daerah.
lxxxiii
BAB 5
KESIMPULAN DAN SARAN
5.1. Kesimpulan
Dari analisis data dan pembahasan yang telah dilakukan dapat diambil kesimpulan
sebagai berikut :
1. Investasi yang diperlukan untuk proyek pembangunan kembali Pasar Gading
Kota Surakarta adalah sebesar Rp. 8.624.100.00,00.
2. Besarnya nilai jual minimal agar proyek tersebut layak untuk masa angsuran
selama 3 tahun adalah kios bagian depan sebesar Rp. 3.010.796,03/bulan, kios
bagian samping sebesar Rp. 2.508.996,69/bulan, kios bagian belakang sebesar
Rp. 2.007.197,35/bulan. Sedangkan masa angsuran 5 tahun adalah kios bagian
depan sebesar Rp. 2.040.054.,48/bulan, kios bagian samping sebesar Rp.
1.700.045,40/bulan, kios bagian belakang sebesar Rp. 1.360.036,32/bulan.
3. Investasi yang diperlukan tersebut dapat kembali setelah 2,73 tahun untuk masa
angsuran selama 3 tahun, sedangkan untuk masa angsuran 5 tahun dapat
kembali setelah 4,31 tahun.
5.2. Saran
Agar penelitian ini dapat bermanfaat, khususnya untuk penelitian-penelitian
selanjutnya, maka penulis memberikan saran sebagai berikut :
1. Pengumpulan data untuk penelitian dari pihak-pihak yang terkait diusahakan
selengkap-lengkapnya, sehingga variable yang akan di analisa lebih mendekati
kenyataan di lapangan.
2. Prosentase bangunan yang terjual dipengaruhi dari pengeluaran pokok proyek
diantaranya biaya operasional dan pemeliharaan, maka untuk mendapatkan
prosentase yang terjual lebih besar, diusahakan meminimalkan pengeluaran
proyek tersebut.
3. Lakukan analisa tanpa memperhitungkan biaya pengembalian modal dan biaya
bunga, sehingga hasilnya akan mendekati kenyataan di lapangan.
lxxxiv
DAFTAR PUSTAKA
Anonim, 2010. Buku Pedoman Penulisan Tugas Akhir Jurusan Teknik Sipil
Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta. Surakarta : Fakultas
Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta.
Basalamah Salim, dkk. 1988. Penilaian Kelayakan Rencana Penanaman Modal.
Yogyakarta : Gadjah Mada University Press.
J.K. Robert, 1995. Analisa Ekonomi Teknik. Yogyakarta : Andi Offset.
Poerbo Hartono, 1993. Tekno Ekonomi Bangunan Bertingkat Banyak. Jakarta :
Djambatan.
Soeharto Imam, 1995, Manajemen Proyek dari Konseptual Sampai Operasional.
Jakarta : Erlangga.
Joemanto, 2008. Analisis Kelayakan Investasi Pembangunan Pasar Beran
Kabupaten Ngawi. Skripsi : Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas
Sebelas Maret Surakarta.
lxxxv

Analisis Kelayakan Investasi Pembangunan Kembali Pasar Gading Kota Surakarta Skripsi

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Deskripsi Asli:

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Analisis Kelayakan Investasi Pembangunan Kembali Pasar Gading Kota Surakarta Skripsi

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI

PEMBANGUNAN KEMBALI PASAR GADING

Analysis on the Investment of Pasar Gading Reconstruction in Surakarta City

JURUSAN TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK