BAB 2

LANDASAN TEORI

2.1. Tinjauan Umum

2.1.1. Improving Urban Economies
Ekonomi perkotaan merupakan bagian integral dari proses transformasi
ekonomi dan pembangunan. Mereka adalah prasyarat bagi terciptanya basis ekonomi
yang beragam yang mampu menghasilkan kesempatan kerja.Pembangunan ekonomi
dan penyediaan layanan dapat ditingkatkan melalui peningkatan kegiatan
permukiman manusia, seperti revitalisasi perkotaan, konstruksi, peningkatan dan
pemeliharaan fasilitas infrastruktur, dan bangunan.Kegiatan ini juga merupakan salah
satu faktor pertumbuhan yang penting dalam penciptaan lapangan pekerjaan,
pendapatan dan efisiensi di sektor-sektor ekonomi lainnya. Pada gilirannya, dalam
kombinasi dengan kebijakan perlindungan lingkungan yang tepat, mereka
menghasilkan perbaikan yang berkelanjutan dari kondisi kehidupan warga kota serta
efisiensi dan produktivitas negara (Sumber: http://un-documents.net/).
Pada Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 20 tahun 2012 tentang
pengelolaan dan pemberdayaan pasar tradisional, tercantum pada bab 3 yaitu
mengenai pengelolaan pasar tradisional. Dalam pasalnya yang ke 16 ayat 1 dan 2
(khusus pada bagian keempat) disebutkan bahwa:
(1) Bupati/walikota dapat melakukan kerjasama dengan pihak ketiga untuk
pembangunan pasar baru, rehabilitasi pasar lama, dan pengelolaan pasar
tradisional.
(2) Kerjasama dengan pihak ketiga sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
dapat dilaksanakan dengan pola Bangun Guna Serah, Bangun Serah Guna, dan
Kerja Sama Pemanfaatan lainnya.
(3) Kerjasama sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dilaksanakan sesuaidengan
peraturan perundang-undangan.
Selain itu, Peraturan Pemerintah No. 6 tahun 2006 mengenai pengelolaan
barang milik negara atau daerah, pada bagian kelima (kerjasama pemanfaatan)
pasalnya yang ke 24 mengatakan:
Kerjasama pemanfaatan barang milik negara/daerah dengan pihak lain
dilaksanakan dalam rangka:
7
8

(a) Mengoptimalkan daya guna dan hasil guna barang milik negara/daerah.
(b) Meningkatkan penerimaan negara /pendapatan daerah.
Kemitraan Pemerintah-Swasta (Public Private Partnership) merupakan suatu
model kemitraan yang didasarkan pada kerangka penyedia terbaik (best
sourcing).Menurut Mahmudi (2005 dan 2007), organisasi sektor publik atau
organisasi pemerintahan perlu mengadopsi mekanisme pasar untuk menciptakan
persaingan di lingkungan internalnya.Tujuan menciptakan persaingan di sektor
publik tersebut adalah untuk menghemat biaya (efisiensi) dan meningkatkan kualitas.
Disisi lain, hal tersebut mendorong sektor swasta dan sektor ketiga untuk
berkembang (Danto Sukmajati, John Hardi, Edy Muladi, 2013).
Lebih jauh menurut Mahmudi (2007), Sciulli (1997), Hughes (1998), dan
Hale (2004), potensi keuntungan yang didapatkan pemerintah dalam kemitraan
antara lain: penghematan dan efisiensi anggaran dan biaya, pengurangan resiko (risk
sharing), perbaikan kualitas pelayanan, peningkatan pendapatan dan pertumbuhan
ekonomi daerah, serta mendorong pertumbuhan sektor swasta. Di samping
memberikan keuntungan yang potensial, menurut Flynn (1997) apabila tidak
didasarkan perencanaan yang matang, kemitraan juga berpotensi untuk menimbulkan
kerugian diantaranya: kehilangan kontrol (loss of control) oleh pemerintah daerah,
pembengkakan biaya karena estimasi harga atau biaya yang tidak akurat, dan
penurunan kualitas pelayanan (mitra ternyata tidak kompeten).

Improving Urban Economies dalam Pasar Tradisional

Pasar merupakan salah satu penggerak dinamika ekonomi.Fungsi dari
lembaga pasar sebagai institusi ekonomi tidak lepas dari aktivitas yang dilakukan
oleh pengguna pasar yakni pembeli dan pedagang (Heri Hermanto, 2009).
Menurut Drs. Damsar, MA, dalam Heri Hermanto (2009) di dalam teori
ekonomi keberadaan budaya dan hubungan sosial pembeli juga penjual dapat
diabaikan. Para ekonom mengasumsikan bahwa aktor ekonomi (pembeli dan
penjual) bertindak untuk mencapai kepentingan pribadinya sendiri, dalam isolasi dari
setiap faktor budaya dan hubungan sosial yang ada, sehingga latar belakang budaya
dan hubungan sosial pembeli dan penjual dalam pandangan teori ekonomi bisa
diabaikan.
Lebih jauh, Damsar dalam Heri Hermanto (2009) mengatakan bahwa aktor
ekonomi adalah homo sosiologicus. Ini bukan berarti bahwa aktor mengikuti secara
 9

otomatis atau mekanis adat istiadat, kebiasaan atau norma yang dimilikinya tetapi dia
menginterprestasikan kesemuanya itu dalam sistem hubungan sosial yang sedang
berlangsung.

2.1.2. Peremajaan Lingkungan Perbelanjaan

Dalam Panudju (1999:181-182), peremajaan kawasan suatu lingkungan
perbelanjaan merupakan bagian dari program peremajaan kota. Peremajaan
lingkungan perbelanjaan adalah pembongkaran sebagian atau seluruh lingkungan
perbelanjaan yang sebagian besar atau seluruhnya berada di atas tanah negara dan
selanjutnya ditempat sama dibangun prasarana dan fasilitas lingkungan, serta
bangunan-bangunan lainnya sesuai dengan rencana tata ruang kota yang
bersangkutan. Menurut Cipta Karya (1996:III-6) peremajaan lingkungan
perbelanjaan di kota merupakan proses penataan kembali kawasan pusat
perbelanjaan perkotaan agar dapat dimanfaatkan secara optimal sebagai ruang
kegiatan masyarakatnya. Proses tersebut terutama diterapkan pada kawasan
perbelanjaan yang menunjang untu kelompok masyarakat kota berpenghasilan
rendah.
Ada beberapa tindakan yang dapat dilakukan berkaitan dengan upaya
peremajaan, yaitu :
1. Preservation
2. Reconstruction
3. Rehabilitation
4. Renovation
5. Restoration
6. Adaptive reuse
7. Revitalization
8. Redevelopment
9. Demolish
10. Gentrification
Dari sepuluh macam peremajaan tindakan yang sesuai dengan lokasi proyek
kali ini adalah redevelopment. Menurut Prof. Danisworo dalam Sihono (2003),
redevelopment atau yang biasa kita kenal dengan pembangunan kembali adalah
upaya penataan kembali suatu kawasan kota dengan terlebih dulu melakukan
pembongkaran sarana dan prasarana pada sebagian atau seluruh kawasan tersebut
10

yang telah dinyatakan tidak dapat dipertahankan lagi kehadirannya. Biasanya, dalam
kegiatan ini terjadi perubahan secara struktural terhadap peruntukan lahan, profil
sosial ekonomi, serta ketentuan-ketentuan pembangunan lainnya yang mengatur
intensitas pembangunan baru.
Tujuan tersebut dimaksudkan agar wilayah yang diremajakan tersebut dapat
menyumbang kontribusi yang lebih positif kepada kehidupan kota baik dilihat dari
segi ekonomi, sosial budaya, fisik, dan bahkan segi politik. Upaya peremajaan
umumnya selalu mengambil tempat pada kawasan yang dianggap memiliki potensi
ekonomi yang paling besar untuk dikembangkan.
Maksud dari proses pembangunan kembali tergantung kepada kondisi
wilayah yang akan di redevelopment, pada dasarnya menyangkut tiga hal pokok :
1. Memberikan vitalitas baru.
2. Meningkatkan vitalitas yang ada.
3. Menghidupkan kembali vitalitas yang lama telah pudar.
Tujuan tersebut dimaksudkan agar wilayah yang diremajakan tersebut dapat
menyumbangkan kontribusi yang lebih positif kepada kehidupan kota baik dilihat
dari segi ekonomi, sosial budaya, fisik dan bahkan segi politik. Upaya peremajaan
umumnya selalu mengambil tempat pada kawasan yang dianggap memiliki potensi
ekonomi yang paling besar untuk dikembangkan (Noviarman, 2014).

2.2. Tinjauan Khusus

2.2.1. Pengertian Pasar Tradisional
Menurut Peraturan Presiden RI No. 112 Tahun 2007, pasar tradisional adalah
pasar yang dibangun dan dikelola oleh pemerintah, pemerintah daerah, swasta,
Badan Usaha Milik Negara (BUMN), dan badan Usaha Milik Daerah termasuk kerja
sama dengan swasta dengan tempat usaha berupa toko, kios, los dan tenda yang
dimilik atau dikelola oleh pedagang kecil, menengah, swadaya masyarakat atau
koperasi dengan usaha kecil, modal kecil dan dengan proses jual beli barang
dagangan melalui melalui tawar-menawar.
Menurut Menteri Perdagangan Republik Indonesia, pasar tradisional
merupakan wadah utama penjualan produk‐produk kebutuhan pokok yang
dihasilkan oleh para pelaku ekonomi berskala menengah kecil serta mikro. Salah satu
pelaku di pasar tradisional adalah para petani, nelayan, pengrajin dan home industri
(industri rakyat).
 11

Menurut Crayonpedia, 2012, pasar merupakan suatu institusi tempat

bertemunya penjual dan pembeli untuk melakukan transaksi, yaitu hubungan timbal
balik antara penjual dan pembeli untuk mencapai kesepakatan harga terhadap suatu
barang atau jasa yang hendak dibeli.
Menurut Wikipedia.com (2015), Pasar tradisional merupakan tempat
bertemunya penjual dan pembeli serta ditandai dengan adanya transaksi penjual
pembeli secara langsung dan biasanya ada proses tawar-menawar, bangunan
biasanya terdiri dari kios-kios atau gerai, los dan dasaran terbuka yang dibuka oleh
penjual maupun suatu pengelola pasar.
Kesimpulan pengertian pasar tradisional adalah tempat bertemunya antar
penjual dan pembeli secara langsung untuk melakukan transaksi hingga mencapai
kesepakatan harga yang bertujuan memenuhui kebutuhan keduabelah pihak.

2.2.2. Ciri-Ciri Pasar Tradisional

Ciri‐ciri pasar tradisional adalah sebagai berikut:
1. Adanya sistem tawar menawar antara penjual dan pembeli. Tawar menawar
mampu memberikan dampak psikologis yang penting bagi masyarakat. Setiap
orang yang berperan pada transaksi jual beli akan melibatkan seluruh emosi dan
perasaannya, sehingga timbul interaksi sosial dan persoalan kompleks. Penjual
dan pembeli saling bersaing mengukur kedalaman hati masingmasing, lalu
muncul pemenang dalam penetapan harga. Tarik tambang psikologis itu biasanya
diakhiri perasaan puas pada keduannya. Hal ini yang dapat menjalin hubungan
sosial yang lebih dekat. Konsumen dapat menjadi langganan tetap stan pada
pasar tradisional. Kelancaran komunikasi social antar pembeli dan penjual dalam
pasar tradisional tersebut menunjang ramainya stan tersebut. (Kasdi, 1995) Maka,
dibutuhkan ruang sirkulasi berupa ruang pedestrian dengan lebar yang cukup.
2. Pedagang di pasar tradisional berjumlah lebih dari satu, dan pedagang tersebut
memiliki hak atas stan yang telah dimiliki, dan memiliki hak penuh atas barang
dagangan pada stan masing‐masing, sehingga tidak terdapat satu manajemen
seperti yang ada di pasar modern.
3. Ciri pasar berdasarkan pengelompokan dan jenis barang pasar, yakni: menurut
Lilananda (1997), Jenis barang di pasar umumnya dibagi dalam empat kategori :
a. Kelompok bersih (kelompok jasa, kelompok warung, toko)
b. Kelompok kotor yang tidak bau (kelompok hasil bumi dan buah-buahan)
12

c. Kelompok kotor yang bau dan basah (kelompok sayur dan bumbu)
d. Kelompok bau, basah, kotor, dan busuk (kelompok ikan basah dan daging)
4. Ciri pasar berdasarkan tipe tempat berjualan Lilananda (1997), Tempat berjualan
atau lebih sering disebut stan, dipilih dengan cara undian (stan yang ada adalah
stan milik sendiri dengan membayar biaya retribusi per m2/hari sesuai dengan
biaya yang telah ditetapkan). Jenis barang yang telah dikelompokkan, dilihat
jenis barang dagangan apa yang paling banyak diperdagangkan dan paling
diminati. Bagian atau blok‐blok yang telah ditetapkan tempat‐tempat yang
strategis diutamakan diundi dahulu untuk pengurus setiap bagian, setelah itu
sisanya diundi untuk pedagang lainnya.
Tempat‐tempat yang strategis selalu diminati oleh pedagang karena
terlebih dahulu terlihat atau dikunjungi pembeli.Tempat strategis yang dimaksud
adalah sirkulasi utama, dekat pintu masuk, dekat tangga, atau dekat hall.
a. Kios
Merupakan tipe tempat berjualan yang tertutup, tingkat keamanan lebih tinggi
dibanding dengan yang lain. Dalam kios dapat ditata dengan berbagai macam
alat display.Pemilikan kios, tidak hanya satu saja tetapi dapat beberapa kios
sesuai dengan kebutuhan yang diinginkan.
b. Los
Merupakan tipe tempat berjualan yang terbuka, tetapi telah dibatasi secara
pasti (dibatasi dengan barang‐barang yang sukar bergerak, misalnya almari,
meja, kursi, dan sebagainya) atau tetap.
c. Tenda/pelataran
Merupakan tipe tempat berjualan yang terbuka atau tidak dibatasi secara
tetap, tetapi mempunyai tempatnya sendiri.Yang termasuk pedagang oprokan
di pasar adalah pedagang asongan yang berjualan di dalam pasar maupun
yang di luar pasar tetapi masih menempel di dinding pasar.

2.2.3. Peningkatan Mutu Dan Pembenahan Sarana Fisik Pasar Tradisional

Menurut Menurut Menteri Perdagangan Republik Indonesia, Mari Elka
Pangestu, yang harus diperhatikan dalam peningkatan mutu dan pembenahan sarana
fisik pasar adalah sebagai berikut:
1. Perencanaan Tata Ruang
 13

Pola perletakan berbagai prasarana dan sarana yang ada telah mempertimbangkan
beberapa pendekatan antara lain :
a. Memiliki pengaturan yang baik terhadap pola sirkulasi barang dan
pengunjung di dalam pasar dan memiliki tempat parkir kendaraan yang
mencukupi. Keluar masuknya kendaraan tidak macet.
b. Dari tempat parkir terdapat akses langsung menuju kios di pasar.
c. Distribusi pedagang merata atau tidak menumpuk di satu tempat.
d. Sistem zoning sangat rapi dan efektif sehingga mempermudah konsumen
dalam menemukan jenis barang yang dibutuhkan.
e. Penerapan zoningmixed‐used, menggabungkan peletakan los dan kios dalam
satu area, yang saling menunjang.
f. Fasilitas bongkar muat (loading‐unloading) yang mudah dan meringankan
material handling
g. Jalan keliling pasar, mencerminkan pemerataan distribusi aktifitas
perdagangan.
h. Memiliki tempat penimbunan sampah sementara (TPS) yang mencukupi.
i. Terdapat berbagai fasilitas umum :ATM Centre, Pos Jaga kesehatan,
Mushola, toilet, dll.
j. Tempat pemotongan ayam yang terpisah dari bangunan utama
k. Memiliki bangunan kantor untuk pengelola pasar, keamanan,
l. Organisasi pedagang.
2. Arsitektur Bangunan
Dibutuhkan lahan atau ruang yang besar dengan rencana bangunan sebagai
berikut:
a. Bangunan pasar yang ideal terdiri dari 1 lantai namun dapat dibuat maksimal
2 (dua) lantai. Diupayakan lantai dasarnya bersifat semi basement sehingga
untuk naik tangga ke lantai atas (lantai 2) tidak terasa tinggi.
b. Tersedia banyak akses keluar masuk sehingga sirkulasi pembeli/pengunjung
menjadi lancar dan semua areal dapat mudah terjangkau.
c. Sirkulasi udara dan pencahayaan yang baik sehingga dapat meningkatkan
kenyamanan bagi para pengunjung dan dapat menghemat energi karena tidak
diperlukan penerangan tambahan.
 14

3. Pengaturan Lalu Lintas

Untuk menjaga ketertiban dan kenyamanan bagi para pengunjung pasar maka
pengaturan lalu lintas dilakukan sebagai berikut :
a. Kendaraan pengunjung harus dapat parkir di dalam area pasar.
b. Terdapat jalan yang mengelilingi pasar dan mencukupi untuk keperluan
bongkar muat dan memiliki 2 lajur guna menghindari penumpukan/antrian.
4. Kualitas Konstruksi
a. Prasarana jalan menggunakan konstruksi rigid.
b. Konstruksi bangunan menggunakan bahan yang tahan lama dan mudah dalam
perawatannyanya.
c. Lantai pasar keramik
d. Rollingdoor untuk kios dan dinding plester aci dengan finishing cat.
e. Drainase dalam menggunakan buis beton sedangkan di luar dengan saluran
tertutup.
5. Air Bersih Dan Limbah
a. Pengadaan air bersih menggunakan sumur dalam dan di tampung di
reservoir.
b. Memiliki sumur resapan di berbagai tempat sebagai antisipasi terhadap
melimpahnya buangan air hujan.
c. Pembuangan limbah terdiri dari:
• Buangan air kotor dapat disalurkan menuju drainase biasa.
• Buangan limbah kotoran oleh karena pertimbangan higienis harus
ditampung dalam septic tank, baru kemudian cairannya dialirkan pada
resapan.
• Pembuatan saluran pembuangan air rembesan dengan desain khusus pada
kios/los yang menjual dagangan yang harus selalu segar/basah (ikan dan
daging)
6. Sistem Elektrikal
Sumber daya listrik menggunakan daya dari PLN, dengan demikian
seluruh sistem mengikuti standar (PUTL). Untuk mempermudah pengontrolan
saat darurat, dibuat sistem sub sentralisasi fase dan panel utama listrik dimana
panel utama ditempatkan di dekat kantor pengelola. Hal ini dimaksudkan agar
daya listrik untuk peralatan perdagangan maupun pencahayaan ruangan dalam
kondisi yang memadai.
 15

7. Pencegahan Kebakaran
Pencegahan dan perangkat penanggulangan kebakaran dilakukan dengan
penyediaan tabung pemadam pada setiap grup kios. Hidran untuk armada
pemadam kebakaran harus tersedia di tempat yang mudah dijangkau.
8. Penanggulangan Sampah
Pada setiap kelompok mata dagangan disediakan bak penampungan
sampah sementara. Petugas kebersihan secara periodik mengumpulkan sampah
dari setiap blok untuk diangkut menuju tempat penampungan utama. Dari tempat
penampungan utama ini, pengangkutan sampah keluar pasar dilakukan oleh
pihak terkait dengan menggunakan truk/container.

2.2.4. Klasifikasi Pasar

Menurut M.Fuad, dkk (2000) dalam bukunya yang berjudul Pengantar Bisnis,
Jenis-jenis Pasar dikategorikan menjadi 6 kategori yakni menurut fisiknya, menurut
waktunya, menurut barang yang diperjualbelikan, menurut luas kegiatannya, menurut
bentuknya, dan menurut sifat pembentukan harganya.
1. Jenis-Jenis Pasar Menurut Fisiknya
a. Pasar konkret (pasar nyata) adalah tempat pertemuan antara pembeli dan
penjual melakukan transaksi dengan barang yang sudah tersaji secara langsung.
Contohnya yaitu pasar tradisional.
b. Pasar abstrak (pasar tidak nyata) adalah terjadinya transaksi antara penjual dan
pembeli hanya melalui telepon, internet, dan lain-lain berdasarkan contoh
barang. Contohnya telemarket dan pasar modal.
2. Jenis-Jenis Pasar Menurut Waktunya
a. Pasar harian adalah pasar yang aktivitasnya berlangsung setiap hari dan
sebagian barang yang diperjualbelikan adalah barang kebutuhan sehari-hari.
b. Pasar mingguan adalah pasar yang aktivitasnya berlangsung seminggu sekali.
Biasanya terdapat di daerah yang belum padat penduduk dan lokasi
pemukimannya masih berjauhan.
c. Pasar bulanan adalah pasar yang aktivitasnya berlangsung sebulan sekali.
Biasanya barang yang diperjualbelikan barang yang akan dijual kembali
(agen/grosir).
d. Pasar tahunan adalah pasar yang aktivitasnya berlangsung setahun sekali,
misalnya PRJ (Pasar Raya Jakarta).
16

3. Jenis-Jenis Pasar Menurut Barang Yang Diperjualbelikan

a. Pasar barang konsumsi adalah pasar yang memperjualbelikan barang-barang
konsumsi untuk memenuhi kebutuhan manusia.
b. Pasar sumber daya produksi adalah pasar yang memperjualbelikan faktor-faktor
produksi, seperti tenaga kerja, tenaga ahli, mesin-mesin, dan tanah.
4. Jenis-Jenis Pasar Menurut Luas Kegiatannya
a. Pasar setempat adalah pasar yang penjual dan pembelinya hanya penduduk
setempat.
b.Pasar daerah atau pasar lokal adalah pasar di setiap daerah yang
memperjualbelikan barang-barang yang diperlukan penduduk derah tersebut.
Contohnya Pasar Gede di Solo.
c. Pasar Nasional adalah pasar yang melakukan transaksi jual beli barang
mencakup satu negara contohnya Pasar Senen di Jakarta.
d.Pasar Internasional adalah pasar yang melakukan transaksi jual beli barang-
barang keperluan masyarakat internasional. Contohnya pasar kopi di Santos
(Brasil).
5. Jenis-Jenis Pasar Menurut Bentuknya/Organisasi Pasar
a. Pasar persaingan sempurna (perfect competition market) adalah pasar yang
terdapat banyak penjual dan pembeli sehingga harga tidak bisa ditentukan oleh
masing-masing penjual/pembeli. Ciri-ciri pasar persaingan sempurna yaitu :
1. Pengetahuan penjual dan pembeli sempurna
2. Penjual dan pembeli bebas keluar masuk pasar
3. Penjual dan pembeli banyak
4. Barang yang diperjualbelikan bersifat homogen
b.Pasar persaingan tidak sempurna (imperfect competition market), adalah pasar di
mana jumlah pembeli lebih banyak daripada jumlah penjual. Ciri-ciri pasar
persaingan tidak sempurna, yaitu:
2. Pengetahuan pembeli tentang pasar terbatas
3. Terdapat hambatan nutuk memasuki pasar
4. Jumlah penjual sedikit
5. Barang yang diperjualbelikan heterogen
6. Jenis-Jenis Pasar Menurut Sifat Pembentukan Harga
a. Pasar persaingan adalah pasar yang pembentukan harga ditentukan oleh
persaingan antara permintaan dan penawaran.
 17

b. Pasar monopoli adalah pasar yang penjual suatu barang di pasar hanya satu
orang. Contohnya PT Kereta Api Indonesia.
c. Pasar duopoli adalah pasar yang penjualnya hanya dua orang dan menguasai
penawaran suatu barang dan mengendalikan harga barang.
d. Pasar oligopoli adalah pasar yang di dalamnya terdapat beberapa penjual
dengan dipimpin oleh salah satu dari penjual tersebut mengendalikan tingkat
harga barang. Contohnya perusahaan otomotif Astra Indonesia.
e. Pasar monopsoni adalah pasar yang pembentukan harga barangnya
dikendalikan oleh satu orang atau sekelompok pembeli.
f. Pasar duopsoni adalah pasar pembentukan harga barangnya dikendalikan oleh
dua orang atau dua kelompok pembeli.
g.Pasar oligopsoni adalah pasar yang pembentukan harga barangnya dikendalikan
oleh beberapa orang atau beberapa kelompok pembeli.

2.3. State Of The Art

State of the art pada sinopsis ini diambil dari lima jurnal penelitian yang
berkaitan tentang revitalisasi pasar tradisional antara lain dengan judul sebagai
berikut :
1. Isu, Tujuan, dan Kriteria Perancangan Pasar Tradisional
Penulis : Agus S. Ekomadyo dan Sutan Hidayatsyah
Tahun Penulisan : 2009
Pembahasan jurnal :
Menyajikan isu, tujuan, dan kriteria perancangan pasar tradisional
dengan menggunakan model pemrograman arsitektur berbasis isu dari Duerk
(2003). Dengan model ini, kriteria perancangan pasar tradisional
diklasifikasikan ke dalam tiga aspek: 1) arsitektur kota, 2) standar fungsional,
dan 3) penciptaan karakter lokal.
Permasalahan :
Tidak adanya kriteria khusus untuk merancang sebuah pasar tradisional
dengan mengklasifikasikan aspek perancangan fisik ke dalam aspek arsitektur
kota, standar fungsional, dan penciptaan karakter lokal, dapat diturunkan isu-
isu, tujuan, dan kriteria perancangan pasar tradisional.
Kesimpulan yang dapat diambil :
18

Berbagai kriteria perancangan yang disajikan dalam tulisan ini dapat

dijadikan panduan untuk mencapai keberhasilan perancangan pasar tradisional.

2. Upaya Menjaga Eksistensi Pasar Tradisional : Studi Revitalisasi Pasar

Piyungan Bantul
Penulis : Eis Al Masitoh
Tahun Penulisan : Jurnal PMI Vol. X. No. 2, Maret 2013
Pembahasan :
Secara fisik, pasar tradisional dianggap lebih kumuh dari pasar
modern.Hal itu dirasa dapat mengakibatkan orang enggan membeli di pasar
tradisional dan beralih ke pasar modern yang lebih nyaman.Untuk itu perlu
dilakukan kebijakan revitalisasi pasar, salah satunya dilakukan di Pasar
Piyungan Bantul.Pembahasan dilakukan dengan menganalisa perbandingan
pasar tradisional dengan pasar modern, sejarah munculnya kebijakan
revitalisasi, direvitalisasi, dan dampak revitalisasi bagi pedagang.
Permasalahan :
Revitalisasi di Pasar Piyungan merupakan keharusan karena sebagian
Pasar Piyungan rusak akibat gempa bumi 2006.Revitalisasi ini telah merubah
kondisi pasar menjadi lebih bersih, tertata rapi, dan mempunyai sarana
pendukung, mulai kamar kecil, mushola, sampai PAUD.Namun demikian,
revitalisasi pasar tidak otomatis mendorong peningkatan pembeli.Bahkan
dalam jangka pendek, revitalisasi pasar membuat orang kehilangan pelanggan
karena untuk sementara pasar dilakukan penataan. Untuk itu dibutuhkan proses
pemulihan untuk menarik kembali pelanggan pasar yang lama.
Kesimpulan yang dapat diambil :
Pasar Piyungan merupakan salah satu contoh pasar tradisional yang
telah direvitalisasi dengan baik oleh Pemkab Bantul.Pasar Piyungan tidak
hanya direvitalisasi secara fisik, tapi juga dikelola dengan tata kelola yang baru
dan modern.Terbukti dengan adanya beberapa fasilitas penunjuang berupa
layanan umum dan program pendampingan.
Selain itu adanya perbandingan keunggulan pasar tradisional juga menambah
argument tentang perlunya dilestarikan pasar tradisional dan faktor-faktor
pembeli tetap berbelanja di pasar tradisional.
 19

3. Revitalisasi Pengelolaan Pasar Rakyat Berbasis Ekonomi Kerakyatan

Penulis : Puthut Indroyono
Tahun Penulisan : 2013
Pembahasan :
Revitalisasi pasar rakyat bukan sebatas merehab gedung, tapi harus
menyentuh hal-hal mendasar. Upaya ini harus mampu memperbaharui
semangat/etos kerja pedagang pasar, agar dapat memperbaiki kinerja dalam
berjualan, mampu mengelola manajemen keuangan agar tidak dinakali rentenir,
mampu bersatu mengembangkan budaya kekeluargaan di lingkungan pasar,
dan lain lain. Selain itu, revitalisasi juga harus mampu merombak manajemen
kelembagaan pengelola pasar, menjadi lebih berkinerja meningkatkan pangsa
pasar (market-share) pasar yang dikelolanya. Bahkan kalau pemerintah atau
pemerintah daerah serius dalam mendorong revitalisasi pasar rakyat, mereka
juga harus mampu mendorong kinerja pasar dari aspek-aspek yang lain.
Pemerintah harus merevitalisasi cara pandang mereka dalam pengelolaan pasar,
mulai dari aspek produk, layanan, kelembagaan, sehingga pasar rakyat menjadi
makin mandiri, menjadi outlet hasil produksi rakyat sekitar, baik hasil bumi,
hasil kerajinan, maupun hasil industri rakyat. Pasar rakyat harus dikembalikan
kepada jatidirinya, menjadi ruang bagi memupuk semangat produktifitas
masyarakat, yang makin tergusur oleh arus globalisasi.

Permasalahan :
Permasalahan revitalisasi dari segi SDM : Pelaku ratusan ribu orang,
mindset pasrah, dominasi usia lanjut, pendidikan terbatas, dukungan
pengembangan SDM kurang, politisasi (pembodohan), kelembagaan lemah.
Dari segi Produk pasar : Buatan pabrik, low quality, inovasi lokal, terbatas. dari
segi harga : Dapat lebih mahal dari supermarket, dan fluktuatif. dari segi tempat
: Lokasi baru sepi, lay-out pasar tidak tepat, berhadapan dengan minimarket.
dari segi promosi : Even terbatas, promosi minim, edukasi konsumen kurang,
jejaring lemah, kunjungan sekolah kurang. dari segi pelayanan : Ala kadarnya,
tidak terlalu dipentingkan karena dasarnya interaksi sosial (kekeluargaan dan
kepercayaan).
20

Kesimpulan yang dapat diambil:

yang dapat diambil adalah alternatif solusi dari permasalahan tersebut,
misalnya dari segi SDM alternatif solusinya adalah penguatan organisasi pasar
tradisional, pembaharuan mindset melalui pelatihan intensif, kemitraan dengan
perguruan tinggi, regenerasi kepemimpinan, rintisan pusdiklat di pasar dan
sebagainya. alternatif solusi tersebut dapat diambil untuk mempelajari
karakteristik pasar tradisional.

4. Competitive Advantages of Traditional Retailers in China E-market

Penulis : Zhao Dong-mei / Sch. of Econ. & Manage., China Agric.
Univ.
Tahun Penulisan : 2006
Pembahasan :
Ada dua jenis jaringan pemasaran yang berkembang dengan pesatnya
perkembangan ekonomi. Salah satunya adalah saluran pemasaran online, yang
datang setelah munculnya internet. Dalam jenis ini, barang dan jasa hanya
dijual melalui saluran online, biasanya tanpa toko fisik. Yang lainnya adalah
saluran pemasaran tradisional, yang kita sudah kenal selama berabad-abad.
Oleh karena itu, tiga jenis pengecer/penjual barang dapat didefinisikan sesuai
dengan jenis pemasaran: the pure-play e-tailers using the online marketing
channel, the traditional (bricks-and-mortar) retailers using the traditional
marketing channel, dan the multichannel (bricks-and-clicks) retailers, came
from traditional retailers who adopt online channel as well as traditional
channel. Masing-masing memiliki kelebihan.
Permasalahan :
Permasalahan yang diteliti dalam penelitian ini adalah mengembangkan
teori tentang keunggulan daya saing pasar tradisional dalam pasar online,
analisa dilakukan melalui persaingan harga dari ketiga jenis pengecer.
Kesimpulan yang dapat diambil :
Hasil penelitian menunjukkan bahwa jika konsumen atau pembeli lebih
memilih jenis pemasaran tradisional, pengecer/penjual barang di pasar
tradisional yang mengadopsi dual-channel bisa menetapkan harga lebih tinggi
dari pure-play e-tailers, dan mendapatkan keuntungan yang lebih tinggi. Selain
itu, dalam tulisan ini ditemukan bahwa pangsa pasar pengecer/ penjual barang
 21

multichannel berkaitan dengan tingkat preferensi pelanggan terhadap jenis

pemasaran tradisional: semakin banyak konsumen lebih memilih pasar
tradisional, peluang yang lebih baik bahwa pengecer/penjual
barangmultichannel harus memperbesar pangsa pasarnya.

5. Towards Urban City with Sustainable Buildings: A Model for Dhaka City,
Bangladesh
Penulis : Khalid Md. Bahauddin, Mohammad Mahbubur Rahman,
Fahad Ahmed. Bangladesh Society of Environmental
Scientists, Dept. of Environmental Sciences, Jahangirnagar
University, Bangladesh
Tahun Penulisan : 2014
Pembahasan :
Dhaka telah mengalami pertumbuhan ekonomi yang tinggi.
Infrastruktur fisik kota Dhaka berkembang dari hari ke hari dengan kecepatan
urbanisasi yang cepat. Ini menunjukkan bahwa sebagian besar infrastruktur
fisik yaitu bangunan kota Dhaka tidak mengikuti karakteristik keberlanjutan
dihasilkan. Dalam perspektif ini, memastikan keberlanjutan dalam bangunan
adalah waktu di Bangladesh.
Tulisan ini mencoba untuk mengatasi masalah bangunan yang berkelanjutan
serta mengusulkan desain yang berkelanjutan dan cerdas yang akan balut
kriteria lingkungan, keberlanjutan sosial dan ekonomi bagi kota Dhaka. Jika
sebagian besar benda-benda dari desain yang diusulkan terpenuhi, bangunan
akan lebih mungkin untuk memenuhi persyaratan berubah dari masyarakat,
serta membuat tempat yang lebih berkelanjutan, dilindungi, aman, efisien dan
ramah lingkungan untuk tinggal.
Permasalahan :
Bangunan-bangunan di Dhaka tidak fokus pada arsitektur
keberlanjutan.Bahkan, pemerintah Bangladesh belum mengadopsi bangunan
yang berkelanjutan dan ramah lingkungan dalam bentuk apapun untuk
konstruksi bangunan, meskipun fakta mengakui bahwa di seluruh dunia, 30% -
40% dari seluruh energi primer yang digunakan di gedung-gedung.Dengan
mengamati sebagian besar bangunan di Dhaka, tampaknya bahwa arsitek dan
pengembang masih belum menyadari peran mereka dapat bermain dalam
22

merancang bangunan cerdas dan berkelanjutan.Arsitek berada di bawah

tekanan konstan dari pengembang dan klien untuk merancang bangunan
multiunit dengan pemanfaatan ruang maksimum dan ekonomi proyek yang
baik.Pemerintah dan sektor swasta harus maju untuk memastikan hal ini dan
harus mengembangkan kebijakan baik oleh peraturan, atau dengan regulasi
industri yang mencakup komitmen industri untuk penelitian dampak potensial
dari teknologi mereka.
Kesimpulan yang dapat diambil :
Dhaka, ibukota Bangladesh, terletak di pusat dan terletak di antara
Timur Bujur 90 ° 20 'dan 90 ° 30' dan antara Latitudes Utara 23 ° 40 'dan 23 °
55'. Sebuah pertumbuhan yang luar biasa dalam urbanisasi terjadi dan
penduduk tiba-tiba meningkat dari 718.766 pada tahun 1971 menjadi 2.068.353
pada tahun 1974. Dalam satu dekade satu juta penduduk baru yang
ditambahkan ke kota dalam area sekitar 510 sq. Km. Dhaka adalah satu-satunya
kota di dunia yang mengalami pertumbuhan populasi pada tingkat tahunan
sebesar 6,9% selama periode 1974-2000. Pesatnya pertumbuhan penduduk kota
itu digambarkan sebagai 'luar biasa' oleh PBB. Kota ini mulai berkembang ke
segala arah untuk memenuhi kebutuhan modal negara yang baru merdeka dan
lahan basah dan daerah dataran rendah di dalam kota dan daerah pinggiran
mulai menghilang dengan cepat. Populasi saat Dhaka mega kota sedikit lebih
dari 15 juta dan masih berkembang karena migrasi perkotaan pedesaan di salah
satu tingkat tahunan tertinggi (4,2%) di dunia. Hanya 28% dari populasi negara
saat ini tinggal di daerah perkotaan; Namun, telah memproyeksikan bahwa
pada tahun 2050 angka ini akan meningkat menjadi 58,75%. Dhaka akandihuni
oleh lebih dari 20 juta orang pada tahun 2015 menjadikannya megacity terbesar
kedua di dunia.
 23

2.4. Studi Banding

1. Pasar La Boqueria, Barcelona, Spanyol

Gambar 1. Pasar La Boqueria, Barcelona, Spanyol

Sumber http://eropa.panduanwisata.id/spanyol/mengisi-perut-di-surganya-fresh-food-la-
boqueria/ (10/1/2012; 19.00)

Pasar La Boqueria terletak di La Rambla, 91, 08001 Barcelona, Spanyol.Pasar

tradisional La Boqueria sudah ada sejak abad ke-13.Mulanya pasar ini adalah sebuah
pusat penjualan daging babi.
Sejarah pasar ini bermula dari pemasangan meja-meja pada tahun 1217 untuk
menjual daging, buah-buahan, dan sayuran di dekat gerbang tua kotaPla de la
Boquera.Awalnya pasar tersebut berupa outdoor market dan tidak memiliki undang-
undang resmi.Pemerintah menganggapnya sebagai perluasan sementara dari pasar
Placa Nova, namum kemudian pihak berwenang memutuskan untuk membangun
pasar terpisah di daerah La Ramblas sebagai wadah bagi para penjual daging dan
ikan.
Pada tahun 1826 barulah pasar La Boqueria diakui secara hukum dan
dibangunkan tempat resmi pada tahun 1835. Selain menjual produk mentahan , pasar
ini juga memiliki food market atau penjual makanan siap saji yang bahan
makanannya langsung dibeli dari penjual produk mentahan sehingga masih segar.
24

Gambar 2. Situasi di dalam Pasar La Boqueria

Sumber http://eropa.panduanwisata.id/spanyol/mengisi-perut-di-surganya-fresh-food-la-boqueria/
(10/1/2012; 19.00)

Pasar La Boqueria buka setiap hari Senin hingga Minggu mulai pukul 08.00 –
20.30. Pasar ini sangat cocok untuk para turis yang ingin membeli makan siang
ataupun oleh-oleh karena kisaran harganya terjangkau sekitar €18,00 untuk makanan
olahan dan €1,00 untuk satu gelas minuman.

Gambar 3. Denah Pasar La Boqueria

Sumber : http://www.boqueria.info/mercat-mapa.php (10/1/2012; 19.00)

2. Pasar Mayestik, Kebayoran Lama

Pasar Mayestik adalah kawasan perdagangan yang berpusat di Jalan Tebah,
Kelurahan Gunung, Kebayoran Baru, Jakarta Selatan adalah Pasar tradisional yang
diresmikan sekitar tahun 1981 dan merupakan pusat perbelanjaan modern di Jakarta
Selatan.
Pasar Mayestik telah mengalami peremajaan pada tahun 2010.Pada tahun 2010
Pemerintah Provinsi DKI Jakarta dalam hal ini Walikota Jakarta Selatan dan
PD.Pasar Jaya bekerjasama dengan PT. Metroland Permai melaksanakan
pembangunan dan peremajaan Pasar Mayestik.
 25

Gambar 4. Foto Tampak Depan Pasar Mayestik, Kebayoran Lama

Sumber :www.google.co.id/picture-pasar-mayestik (10/1/2012; 19.00)

Pembangunan/peremajaan Pasar Mayestik dengan luas 6.905 M2 dibangun,

dengan ketinggian 7 (tujuh) lantai dilengkapi 2 (dua) lantai basement dapat
menampung 2.279 tempat usaha yang terdiri dari 1.618 Kios, 267 Los dan 394
Counter, telah dilengkapi dengan Air Conditioner (AC), alat proteksi standar
pengamanan kebakaran, escalator, lift, sound system, CCTV security, 106 alarm
system, fasilitas parkir, toilet dan tempat ibadah. Dibangun oleh PT. Metroland
Permai dengan biaya Rp. 357,7 Miliar.
Berbagai fasilitas tersebut diharapkan dapat meningkatkan transaksi usaha para
pedagang dan memberikan rasa aman dan nyaman bagi pedagang dan konsumen,
serta terjaga kebersihan dan kerapihannya.
Fasilitas tersebut tersebar di 10 lantai pasar mayestik dengan rincian sebagai
berikut : lantai Basement terdiri dari Blok A yang tebagi menjadi Pasar Kering yaitu
los sayur, los Bumbu dapur, los Bumbu jadi, los Buah, los Kelapa, dan los Daging
potong. Pasar Basah yaitu los ikan basah, los ikan hidup, los ayam potong, dan los
ayam Hidup.Sedangkan Blok B terdapat kios makan minum, kios plastic, kios Bahan
kue, dan kios HB/pangan.

Gambar 5. Area Daging dan Sayur-sayuran di Pasar Mayestik

Sumber :www.google.com/picture/los-pasar-mayestik ( diunduh tangga 07/01/2015, 19.00)
26

Lantai semi basement terdapat kios-kios menjual barang pecah belah, alat
kecantikan, barang kerajinan tangan, jam dan aksesorisnya, kaca mata, Alat Tulis
Kantor (ATK, Obat-obatan, Sepatu dan sandal serta jamu kemasan.
Pada lantai dasar terbagi menjadi dua blok, yaitu blok A, Blok B dan City Walk.
Blok A menjual pakaian jadi dan tekstil, gordyn/gorden/hordeng, busana muslim.
Sedangkan blok B menjual berbagai macam aksesoris jam, kosmetik, underwear,
kacamata, sepatu dan sandal, konter-konter bazaar. Pada city walk terdapat arena
foodcourt yang menyediakan café dengan kursi-kursi santai yan dilengkapi dengan
payung besar sehingga menambah kesan nyaman dan kesan berada di dalam sebuah
mall bukan di area pasar tradisional.

Gambar 6. Area Cafe di Pasar Mayestik

Sumber :www.google.com/picture/cafe-pasar-mayestik ( diunduh tangga 07/01/2015, 19.00)

Lantai mezzanine terbagi menjadi dua blok, blok A dan blok B. Blok A menjual
aneka tekstil, batik dan gordyn. Area blok B menyajikan deretan butikdan barang-
barang fashion.

Gambar 7. : Area Busana Muslim di Pasar Mayestik

Sumber :www.google.co.id/picture-pasar-mayestik (10/1/2012; 19.00)

Lantai satu terdapat pedagang logam mulia dan bahan tekstil.Sedangkan lantai
dua terdapat penjahit, penjual aneka aksesoris untuk menjahit seperti payet, border
 27

dsb.Terdapat pula pedagang plakat dan reklame.Di blokB lantai dua terdapat
perbankan dan aneka kerajinan tangan.
Selanjutnya terdapat lantai P1, P2, P3dan P4 yang masing-masing terdapat
foodcourt/pujasera, kantor marketing dan pemasaran, kantor pengelola dan PD. Pasar
Jaya, serta masjid.

3. Pasar Modern BSD, BSD City-Tangerang

Gambar 8. Foto Situasi Luar Pasar Modern BSD, BSD City- Tangerang
Sumber : http://partaigerindra.or.id/2012/01/05/pasar-modern-bsd-city-pasar-tradisional
dikelola-secara-modern.html (10/1/2012; 19.00)

Pasar Modern BSD City mampu menjadi kekuatan ekonomi kerakyatan. Pasar
ini dikelola secara modern sehingga mampu mendatangkan banyak pembeli.Ekonomi
kerakyatan bila dikelola dengan baik hasilnya ternyata sangat luar biasa.Salah satu
contoh adalah Pasar Modern BSD (Bumi Serpong Damai) City. Pasar yang terletak
di Desa Rawa Mekar Jaya, Kecamatan Serpong, Kabupaten Tangerang Selatan,
Banten, ini awalnya adalah pasar tradisional.
Meskipun pasar ini bukan merupakan proyek peremajaan pasar, pasar ini
diambil menjadi studibanding karena di tengah pesatnya pembangunan dan
pengembangan BSD sebagai kawasan perumahan elit, maka pasar tradisional yang
terkesan becek, kotor, kumuh, dan banyak preman, tentu bukan tempat belanja yang
layak untuk para penghuni BSD. Untuk mensiasati hal itu pihak pengelola pasar
menyulap pasar itu menjadi pasar modern, tapi tetap mempertahankan sifat-sifat
tradisionalnya.
Di bangunan di atas tanah 1,3 hektar, para pedagang menjajakan dagangannya,
mulai dari segala jenis sayuran, bumbu masak, tempe, tahu, dan bahan makanan
28

lainnya hingga pedagang ikan dan daging ada di sini, layaknya pasar tradisional
biasa. Bedanya dengan pasar tradisional biasa, lapaknya tertata rapi dan teratur.
Lapak para pedagang yang menjadi ciri pasar tradisional, terletak di bagian
dalam bangunan pasar, dan sengaja dibuat sedikit tinggi, sehingga pembeli tidak
perlu jongkok pada saat berbelanja.Di bagian tengah terdapat 303 unit lapak dengan
ukuran 4 meter persegi per unit, terbagi dalam beberapa kelompok lapak sesuai
dengan jenis dagangannya.Ada lorong untuk pedagang sayur, lorong pedagang
daging, di bagian lain khusus untuk pedagang ikan basah.
Masih di bagian dalam pasar, lapak-lapak ini dikelilingi oleh 320 kios dengan
ukuran antara sembilan hingga 15 meter per-unit.Lalu, di sisi luar bangunan pasar
yang berbentuk empat persegi terdapat 100 ruko dengan ukuran 40 meter persegi
per-unit.Menurut Ketua Pengelola Pasar Modern BSD City, Deddy Wirman, jumlah
pedang di pasar ini mencapai 800 orang.

Gambar 9. Foto Situasi Pasar Modern BSD, Serpong

Sumber :http://partaigerindra.or.id/2012/01/05/pasar-modern-bsd-city-pasar-tradisional-dikelola-
secara-modern.html (10/1/2012; 19.00)

Pasar Modern BSD City ini tidak hanya berlangsung dari pukul 04.00 hingga
pukul 17.00 WIB yang merupakan jam operasi pasar, tapi pada malam hari giliran
kafe tenda menggelar berbagai jenis kuliner. Tidak kurang dari 60 buah kafe tenda
yang berdiri di lahan parkir seluas 0,2 hektar yang mengitari bangunan pasar.
Pasar Modern BSD City, berdasarkan catatan Deddy Wirman, dikunjungi tidak
kurang dari 4000 hingga 5000 orang per harinya. Jumlah pengunjung yang tak
sedikit tentunya. Maka tak mengherankan, kalau lahan parkir yang tersedia cukup
luas tak mampu menampung jumlah kendaraan pengunjung, sehingga terpaksa
meluber ke pinggir jalan umum di depan, di sisi kiri dan belakang pasar.
Melihat penampilan mereka, para pengunjung, yang berbelanja di sini adalah
ibu atau bapak-bapak dari kelas menengah ke atas.Mereka berpakain rapi dengan
 29

dandanan yang baik. Para pengunjung ini bukan hanya dari kawasan perumahan
BSD, tapi juga dari perumahan lain di seputar BSD, seperti Pondok Indah, Bintaro,
Ciputat, Pamulang, Tangerang dan lainnya.
Kesimpulan dari hasil studi banding adalah zona pasarterbagi menjadi tiga
bagian, zona Hasil Bumi pangan 1 dan 2 dengan area basah dan kering, zona kios-
kios pedagang kelontong, pedagang tekstile, pedagang barang teknik, dan jasa, serta
zona area makan. Kemudian pada aksesibilitas dan sirkulasi pasar sangat
mengutamakan akses penjalan kaki dan hal lainnya dapat dilihat pada tabel lampiran
studi banding. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat hasil perbandingan pada lampiran
studi banding.
Untuk keterbaruan dalam Pasar Palmerah adalah perancangan Pasar
Palmerah akan menghubungkan sirkulasi pejalan kaki dari stasiun menuju pasar yang
merupakan potensi Pasar Palmerah sehingga pasar menajdi ramai dan dapat
meningkatkan nilai ekonomi bangunannya tersebut.
30

2.5. Kerangka Berfikir

Gambar 10. Diagram Kerangka Berfikir

Sumber :Hasil Olahan Pribadi
31