Akta Jual Beli Versus Surat Di Bawag Tangan Tentang Peralihan Hak Sertipikat Hak Milik Nomor 66 Pakutandang Ciparay Bandung Jawa Barat

UNIVERSITAS INDONESIA
AKTA JUAL BELI VERSUS SURAT DI BAWAH TANGAN TENTANG

PERALIHAN HAK SERTIPIKAT HAK MILIK NOMOR 66/
PAKUTANDANG/ CIPARAY/ BANDUNG/ JAWA BARAT (STUDI
KASUS: PUTUSAN PENGADILAN NEGERI BANDUNG
NO:404/PDT/G/2010/PN.BDG)
TESIS
ANGGA ADHYAKSA SURYAPUTRA

1206331983
FAKULTAS HUKUM
MAGISTER KENOTARIATAN
SALEMBA
JANUARI, 2015
Akte jual..., Angga Adhyaksa Suryaputra, FH UI, 2015

UNIVERSITAS INDONESIA
AKTA JUAL BELI VERSUS SURAT DI BAWAH TANGAN

TENTANG PERALIHAN HAK SERTIPIKAT HAK MILIK
NOMOR 66/ PAKUTANDANG/ CIPARAY/ BANDUNG/ JAWA
BARAT (STUDI KASUS: PUTUSAN PENGADILAN NEGERI
BANDUNG NO:404/PDT/G/2010/PN.BDG)
TESIS
Diajukan sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar Magister Kenotariatan
ANGGA ADHYAKSA SURYAPUTRA

1206331983
FAKULTAS HUKUM
MAGISTER KENOTARIATAN
SALEMBA
JANUARI, 2015

ii

iii

KATA PENGANTAR
Syukur Alhamdulillah segala puji bagi Allah SWT atas berkat rahmat dan
karunianya yang begitu besar dilimpahkan kepada penulis sehingga dapat
menyelesaikan penulisan tesis yang berjudul Akta Jual Beli Versus Surat Di
Bawah Tangan Tentang Peralihan Hak Sertipikat Hak Milik Nomor 66/
Pakutandang/ Cipaku/ Bandung/ Jawa Barat (Studi Kasus: Putusan Pengadilan
Negeri Bandung No:404/ PDT/ G/ 2010/ PN.BDG). Penulisan tesis ini dilakukan
dengan rangka memenuhi salah satu syarat untuk mencapai gelar Magister
Kenotariatan pada Fakultas Hukum Universitas Indonesia. Pada kesempatan ini,
penulis menyampaikan rasa terima kasih yang sebesar-besarnya, kepada semua
pihak yang telah memberikan dukungan serta bantuan yang sangat bernilai bagi
penulis, khususnya kepada :
1. Bapak Prof. Dr. Topo Santoso, S.H., LLM., selaku Dekan Fakultas Hukum
Universitas Indonesia.
2. Ibu Dr. Siti Hajati Hoesin, S.H, M.H., selaku Ketua Program Magister
Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Indonesia.
3. Bapak Dr. F.X. Arsin Lukman, S.H., sebagai dosen pembimbing yang telah
menyediakan waktu, tenaga dan pikiran untuk mengarahkan saya dalam
penyusunan tesis ini.
4. Bapak Dr. Suparjo, S.H., M.H., selaku dewan penguji.
5. Ibu Hendriani Parwitasari, S.H., M.Kn., selaku dewan penguji.
6. Seluruh Staf Pengajar Program Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Indonesia, yang telah membimbing dan mengajari penulis selama
perkuliahan.
7. Seluruh Staf Administrasi Program Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Indonesia, yang telah membantu penulis menjalani perkuliahan.
8. Orang tua yaitu Papa Hery Suryadi dan Mama Maryatun, yang telah
memberikan bantuan dukungan material dan moral serta Doa.
9. Adik-adikku yaitu Ulfi Vidyadari Surya Putri dan Adhwa Kesya Surya Putri,
yang selalu memberikan dukungan, semangat, dan keceriaan.
10. Om Andy dan Tante Amy yang selalu memberikan motivasi dan Doa.
iv

11. Sahabat-sahabatku yaitu Fathoni, Raendhi, Anastasia, Jery, Subhan, David,
Inggrid, Vinka, Titin, Lisda, Dhita, Moko, Hendry, Novita, Ayu, Niken,
Jeane, Satya, Ningrum, Kevin, Cii Rita, Feisha, Karen dan Ariesta, yang telah
bersama-sama membuat tesis dan selalu senantiasa menemani suka dan duka
selama proses tesis serta semangatnya.
12. Teman-teman angkatan 2012 Salemba yang tidak dapat disebutkan satu
persatu.
Akhir kata, penulis berharap Allah SWT berkenan membalas segala
kebaikan semua pihak yang telah membantu. Semoga tesis ini membawa manfaat
bagi pengembangan ilmu.
Salemba, 8 Januari 2015
Penulis

vi

ABSTRAK
Nama : Angga Adhyaksa Suryaputra
Program Studi : Magister Kenotariatan
Judul : Akta Jual Beli Versus Surat Di Bawah Tangan Tentang
Peralihan Hak Sertipikat Hak Milik Nomor 66/ Pakutandang/
Ciparay/ Bandung/ Jawa Barat (Studi Kasus: Putusan
Pengadilan Negeri Bandung No:404/ PDT/ G/ 2010/ PN.BDG)
Penelitian ini menganalisis keabsahan akta jual beli dan surat di Bawah tangan
berupa pinjam pakai sertipikat tentang peralihan hak sertipikat hak milik nomor
66/ Pakutandang/ Ciparay/ Bandung/ Jawa Barat, dengan Studi Kasus: Putusan
Pengadilan Negeri Bandung No:404/ PDT/ G/ 2010/ PN.BDG). Penelitian ini
dilakukan dengan merumuskan 2 (dua) permasalahan utama, yaitu mengenai
bagaimana keabsahan akta jual beli dan surat di bawah tangan yaitu berupa
pinjam pakai sertipikat dan apa dampak dari tidak pahamnya akibat hukum dari
penandatanganan akta jual beli tersebut. Tujuan dari penelitian ini adalah
diharapkan agar supaya kita jangan terlalu gampang meminjamkan sertipikat
kepada orang lain sebagai alas untuk meminta kredit dan agar Pejabat Pembuat
Akta Tanah (PPAT) lebih cermat dan teliti dalam memastikan apakah obyek jual
beli tersebut telah sesuai dengan Asas Terang, Tunai dan Riil atau Nyata.
Penelitian ini adalah penelitian hukum dengan pendekatan secara yuridis normatif,
mempergunakan data sekunder yang diperoleh dari studi kepustakaan, dan hasil
penelitian bersifat analitis kualitatif, karena ditujukan untuk memberikan data
yang seteliti mungkin tentang sifat-sifat hubungan hukum, keadaan atau gejala-
gejala tertentu dalam suatu tindakan hukum. Penelitian ini menghasilkan
kesimpulan bahwa kesalahan yang berupa persetujuan dalam akta jual beli
terhadap tanah dan bangunan dapat mengakibatkan hak milik atas tanah dan
bangunan jadi berpindah ke orang lain.
Kata Kunci: Akta Jual Beli, Perjanjian Pinjam Pakai Sertipikat, Pejabat Pembuat
Akta Tanah, Hak Milik Atas Tanah Berpindah Ke Orang Lain.
vii

ABSTRACT
Name : Angga Adhyaksa Suryaputra
Study Program : Magister Kenotariatan
Title : Deed of Sale and Purchase versus Letter For The Transfer
Right of The Ownership Certificate Number 66/ Pakutandang/
Ciparay/ Bandung/ Jawa Barat (Case Study: Resolution of
District Court of Bandung Numb:404/ PDT/ G/ 2010/
PN.BDG)
This study analyzes the validity of the deed of sale and purchase, also the letter of
lease certificate in transfer of property rights certificate number: 66/ Pakutandang/
Ciparay/ Bandung/ Jawa Barat, with case studies: Resolution of Distric Court of
Bandung Numb:404/ PDT/ G/ 2010/ PN.BDG. This research is done by
formulating 2 (two) main issues. First, in relation to the validity of the deed of
sale and purchase, also the letter of lease certificate, and second, is the impact of
the ignorance in signing such deed. The purpose of this research is we shall not
easily in lending certificate to anyone else as the legal base in accepting credit’s
request, in the other hand, the Pejabat Pembuat Akta Tanah shall be more careful
in ensuring whether the object of such sale and purchase has appropriate enough
with Indonesia’s legal foundation in sale and purchase transaction, namely clear,
cash and real. This reasearch is legal reasearch with juridicial normative approach,
which uses secondary data which is got from library study, and the result of
reasearch are qualitative analyzed, because it has purpose in providing the clearest
legal data, in regarding to any legal relationship, legal matters or legal
phenomenon in certain legal action. This reasearch generates conclusion that the
fault in form of agreement in the deed of sale and purchase of land and building
will impact the transfer of ownership right of land and building.
Keywords: The Deed of Sale and Purchase, The Lease Agreement Certificate,
Land Officer, The Transfering Right of Ownership of Land.
viii

DAFTAR ISI
HALAMAN JUDUL...........................................................................................i
PENYATAAN ORISINALITAS........................................................................ ii
LEMBAR PENGESAHAN................................................................................ iii
KATA PENGANTAR.........................................................................................iv
LEMBAR PERSETUJUAN PUBLIKASI KARYA ILMIAH........................... vi
ABSTRAK..........................................................................................................vii
ABSTRACT.......................................................................................................viii
DAFTAR ISI....................................................................................................... ix
DAFTAR LAMPIRAN....................................................................................... xi
I. PENDAHULUAN....................................................................................... 1
1.1. Latar Belakang...................................................................................... 1
1.2. Pokok Permasalahan............................................................................. 6
1.3. Metode Penelitian................................................................................. 7
1.4. Sistematika Penulisan........................................................................... 8
II. ANALISA TERHADAP AKTA JUAL BELI VERSUS SURAT DI
BAWAH TANGAN TENTANG PERALIHAN HAK SERTIPIKAT HAK
MILIK NOMOR 66/ PAKUTANDANG/ CIPARAY/ BANDUNG/ JAWA
BARAT (STUDI KASUS: PUTUSAN PENGADILAN NEGERI
BANDUNG NO:404/PDT/G/2010/PN.BDG)
2.1. Pengertian Perjanjian.......................................................................... 10
2.2. Syarat-Syarat Sahnya Perjanjian........................................................ 11
2.3. Pinjam Pakai....................................................................................... 17
2.3.1. Definisi..................................................................................... 17
2.3.2. Kewajiban-Kewajiban Si Peminjam......................................... 20
2.3.3. Kewajiban-Kewajiban Orang Yang Meminjamkan................. 23
2.4. Sertipikat.............................................................................................24
2.4.1. Pengertian Sertipikat.................................................................24
2.4.2. Kegunaan Sertipikat................................................................. 27
2.4.3. Kekuatan Pembuktian Sertipikat.............................................. 29
2.5. Pejabat Pembuat Akta Tanah..............................................................29
2.6. Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah..................................................... 40
ix

2.7. Akta Bawah Tangan........................................................................... 43
2.8. Akta Jual Beli..................................................................................... 46
2.9. Hak-Hak Atas Tanah.......................................................................... 50
2.10. Pemindahan Hak Milik Atas Tanah Secara Jual Beli.......................52
2.10.1. Pengertian Jual Beli Menurut K.U.H Perdata dan Hukum
Adat...................................................................................... 52
2.10.2. Jual beli Menurut UUPA........................................................ 54
2.11. Analisis Kasus.................................................................................. 55
III. PENUTUP................................................................................................. 79
3.1. Simpulan............................................................................................. 79
3.2. Saran................................................................................................... 80
DAFTAR REFERENSI.........................................................................................xii

DAFTAR LAMPIRAN
Lampiran 1 Putusan Nomor: 404/Pdt/G/2010/PN.BDG

Lampiran 2 Copy Surat Tanda Bukti Penerimaan Pinjam Pakai Sertipikat
Lampiran 3 Copy Surat Keterangan Kepala Desa
Lampiran 4 Copy Bukti Pembayaran Pajak
Lampiran 5 Copy Akta Jual Beli
Lampiran 6 Copy Sertipikat Hak Milik Nomor 66/ Pakutandang/ Ciparay/
Bandung/ Jawa Barat
Lampiran 7 Copy Pinjaman Uang ke Bank Bukopin
xi

1
BAB I
PENDAHULUAN
I.1 Latar Belakang.
Bentuk tanggung jawab seorang Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)

salah satunya adalah dalam pembuatan aktanya. Seorang PPAT dalam membuat
akta yang autentik harus mengacu pada undang-undang dan peraturan-peraturan
yang berlaku. Seorang PPAT tidak dapat membuat suatu akta apabila di dalam
akta atau perjanjian tersebut tidak diketahui atau tanpa disetujui oleh masing-
masing pihak yang berkepentingan. Dalam hal ini PPAT harus berpedoman pada
peraturan-peraturan yang berlaku salah satunya adalah Peraturan Pemerintah
nomor 37 tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah
(PPAT).
PPAT adalah pejabat umum yang diberi tugas dan wewenang khusus
memberikan pelayanan kepada masyarakat berupa pembuatan akta yang
membuktikan, bahwa telah dilakukan dihadapannya perbuatan hukum
pemindahan hak atas tanah, hak milik atas satuan rumah susun atau pemberian
hak tanggugan atas tanah. Akta yang dibuatnya adalah akta autentik, yang hanya
dialah yang berhak membuatnya. PPAT adalah Pejabat Tata Usaha Negara,
karena tugasnya di bidang penyelenggaraan pendaftaran tanah yang merupakan
kegiatan di bidang Eksekutif/Tata Usaha Negara. Akta PPAT bukan surat
keputusan Pejabat Tata Usaha Negara, karena akta adalah relaas, yaitu suatu
laporan tertulis dari pembuat akta berupa pernyataan mengenai telah dilakukannya
oleh pihak-pihak tertentu suatu perbuatan hukum di hadapannya pada suatu waktu
yang disebut dalam akta yang bersangkutan. Yang merupakan keputusan PPAT
sebagai Pejabat Tata Usaha Negara adalah keputusan menolak atau mengabulkan
permohonan pihak-pihak yang datang kepadanya untuk dibuatkan akta mengenai
perbuatan hukum yang mereka akan lakukan di hadapannya. Memberi keputusan
menolak atau mengabulkan permohonan tersebut merupakan kewajiban PPAT.
Universitas Indonesia

2
Dalam hal syaratnya dipenuhi wajib ia mengabulkan permohonannya. Sebaliknya

dalam hal ada syarat yang tidak dipenuhi ia wajib menolaknya. 1
Tanah merupakan kebutuhan dasar bagi manusia. Tanah dapat berfungsi

sebagai tempat bermukim maupun untuk kegiatan usaha oleh karena itu perlu
diciptakan suatu kepastian hukum bagi setiap pemegang hak atas tanah maupun
bagi masyarakat umum, melalui suatu proses pencatatan secara sistematis atas
setiap bidang tanah baik mengenai data fisik maupun data yuridis, dan kegiatan
semacam ini dikenal dengan sebutan pendaftaran tanah. Sebagai benda yang
penting bagi manusia, tanah dan bangunan juga dapat menjadi lebih bernilai
karena tanah tersebut bisa beralih dari pemiliknya kepada pihak lain yang
menginginkannya dengan tatacara peralihan hak atas tanah yang ditentukan oleh
undang-undang.2
Tingginya esensi tanah sebagai milik bangsa Indonesia, telah dijamin oleh
Pemerintah melalui Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar (UUD) 1945 “Bumi
dan air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh Negara
dan dipergunakan untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat”.3 Oleh karena,
pada esensinya tanah merupakan aset milik masyarakat pada umumnya, maka
Pemerintah Indonesia menjamin segala bentuk pendaftaran hak atas, pemeliharaan
data pertanahan dan peralihan hak atas tanah dalam beberapa regulasi.
Menurut Pasal 3 Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997 tujuan dari

Pendaftaran Tanah adalah:
a. Untuk Memberikan Kepastian Hukum dan Perlindungan Hukum Kepada
Pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain
yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai
pemegang hak yang bersangkutan.
1
Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia Jilid 1. (Jakarta. Djambatan, 2005), Hal.485-
486.
2
Reza Febriantina: KEWENANGAN PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT)
DALAM PEMBUATAN AKTA OTENTIK, tesis: Program Studi Magister Kenotariatan Program
Pascasarjana Universitas Diponegoro Semarang 2010 hal. 1
3
Undang Undang Dasar 1945 Pasal 33 ayat 3, BAB XIV tentang Kesejahteraan Sosial.

3
b. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan

termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang
diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang
tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar.
c. Untuk terselenggaranya Tertib Administrasi pertanahan.4
Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997 secara tegas menyebutkan

Bahwa Instansi Pemerintah yang menyelanggarakan Pendaftaran Tanah diseluruh
Wilayah Republik Indonesia menurut pasal 5 adalah Badan Pertanahan Nasional
Republik Indonesia selanjutnya dalam pasal 6 Ayat (1) ditegaskan Pelaksanaan
tugas Pendaftaran Tanah dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten
atau Kota dan dalam Pasal 6 ayat (2) PP No.24 tahun 1997 disebutkan bahwa
Kepala Kantor Pertanahan dibantu oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah, dan pejabat
lain yang ditugaskan untuk melaksanakan Kegiatan-kegiatan tertentu menurut
peraturan pemerintah ini dan peraturan perundang-undangan yang bersangkutan.
Dalam hal ini Pejabat Pembuat Akta Tanah termasuk akta aktanya, bentuk akta
dan blangko aktanya merupakan bagian yang tidak terpisahkan dengan kegiatan
pendaftaran tanah.
PPAT mempunyai peranan besar dalam peralihan hak atas tanah karena
memiliki tugas membantu Kepala Kantor Pertanahan dalam rangka melaksanakan
kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah
dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah yang merupakan
akta autentik. Untuk mencegah atau paling tidak mengurangi potensi konflik atau
sengketa tersebut dibutuhkan perangkat hukum dan sistem administrasi
pertanahan yang teratur dan tertata rapi. Karenanya diharuskan pemindahan hak
atas tanah agar bisa didaftar harus dibuktikan dengan akta PPAT. Sebagai akta
autentik akta PPAT haruslah memenuhi tata cara pembuatan akta PPAT,
sebagaimana yang ditentukan oleh undang-undang dan peraturan-peraturan
lainnya. Pembuatan akta yang tidak sesuai dengan tata cara pembuatan akta PPAT
4
A.P.Parlindungan., Pendaftaran Tanah di Indonesia, (Bandung. CV Mandar Maju,
2009), hal.9.

4
dapat membuat suatu akta batal demi hukum dan akan mengakibatkan kerugian
bagi salah satu pihak dalam akta tersebut.
Akibat hukum dari pembuatan akta jual beli tanah yang tidak sesuai
dengan tata cara pembuatan akta PPAT menurut ketentuan perundang-undangan
dan peraturan-peraturan lainnya dapat mengakibatkan akta tersebut batal demi
hukum. Akibat dari pembatalan akta tersebut, maka akta PPAT dapat terdegradasi
kekuatan pembuktiannya menjadi akta di bawah tangan. Selanjutnya sanksi
terhadap PPAT yang membuat akta jual beli tersebut dapat dikenakan berupa
sanksi administratif, sanksi perdata maupun sanksi pidana apabila ternyata
terbukti adanya unsur pidana dalam proses pembuatan akta.
Sebaiknya dalam melakukan pembuatan akta jual beli agar PPAT selalu
bersandar kepada ketentuan tata cara pembuatan akta PPAT yang telah ditentukan
dalam peraturan perundang-undangan, karena akta jual beli yang dibuat oleh
PPAT adalah akta autentik yang sangat mempengaruhi kepastian hukum atas
peralihan hak atas tanah. Selain itu, diperlukan peran dari Badan Pertanahan
Nasional untuk melakukan pembinaan dan pengawasan terhadap tugas jabatan
PPAT secara periodik
Dalam menjalankan pekerjaannya, seorang yang berprofesi sebagai PPAT

tidak dapat dilepaskan kaitannya dengan jabatan Notaris. Misalnya, dalam hal jual
beli tanah, transaksi diawali dengan Pengikatan Jual Beli yang diawali dengan
kata sepakat dari masing-masing pihak pada saat melakukan proses jual beli
tersebut yang biasanya dilakukan oleh seorang Notaris. Lalu setelah itu barulah
melakukan pelaksanaan jual beli secara terang dan terbuka dihadapan notaris atau
PPAT. Lalu setelah itu penjual dan pembeli melakukan proses penandatanganan
AJB (Akta Jual Beli). Penandatanganan tersebut wajib dilakukan di hadapan
notaris atau PPAT dan biasanya disaksikan oleh 2 orang saksi yang juga turut
menandatangani AJB. Umumnya kedua orang saksi tersebut berasal dari kantor
notaris atau PPAT yang bersangkutan. Setelah penandatanganan AJB dilakukan
langkah berikutnya adalah melakukan balik nama sertipikat dari nama Penjual

5
menjadi nama Pembeli. Proses balik nama dilakukan di Kantor Pertanahan oleh
PPAT.5
PPAT seharusnya memberi penjelasan kepada para pihak yang

berkepentingan mengenai apa akibat hukum yang ditimbulkan dari penandatangan
Akta Jual Beli tersebut. Dalam kasus Putusan Pengadilan Negeri Bandung nomor
404/PDT/G/2010/PN.BDG ini terjadi miss komunikasi antara para pihak yaitu ada
pihak yang tidak paham mengenai akibat hukum dalam penandatangan Akta Jual
Beli. Di sini sudah menjadi keharusan bagi seorang PPAT untuk memberikan
penjelasan dan penyuluhan hukum kepada para pihak yang berkepentingan dalam
akta mengenai apa akibat hukum mengenai Akta Jual Beli yang mereka tanda-
tangani dan juga PPAT tersebut harus memastikan bahwa para pihak paham
terhadap isi akta jual beli yang mereka tanda-tangani dan setujui.
Pada kasus NOMOR : 404/Pdt/G/2010/PN.BDG bermula pada saat

sepasang suami istri bernama Tuan Engkos Iskandar dan Istrinya Titi Kusmiati
yang meminjamkan sertipikat kepemilikan tanah dan bangunan yang terletak di
Desa Pakutandang kepada Tuan Sutanto. Pada saat meminjamkan mereka atau
para pihak membuat Surat Tanda Penerimaan (Pinjam Pakai Sertipikat) tertanggal
5 Januari 1983 yang ditandatangani oleh masing-masing pihak. Lalu pada tanggal
11 Januari 1983 mereka menandatangani Akta Jual Beli yaitu Tuan Engkos
Iskandar dan Ny Titi Kusmiati dengan Tuan Sutanto dihadapan Ny Antje Mariana
Ma’moen S.H. Notaris/PPAT di Bandung sehingga nama disertipikat menjadi atas
nama Tuan Sutanto. Tetapi Tuan Engkos Iskandar dan Istrinya Titi Kusmiati tidak
tahu akibat hukum apa yang ditimbulkan dari penandatangan Akta Jual Beli
Tersebut. Sehingga Tuan Engkos Iskandar dan Istrinya Titi Kusmiati beranggapan
bahwa sertipikat tersebut masih menjadi miliknya. Tanah dan bangunan tersebut
juga masih dalam kekuasaan Tuan Engkos Iskandar dan Istrinya Titi Kusmiati.
Lalu setelah sertipikat tanah dan bangunan tersebut menjadi atas nama Tuan
Sutanto, lalu Tuan Sutanto menjaminkan sertipikat tersebut kepada Bank
Bukopin.
5
Dadang, Suakandar, http://properti.kompas.com/index.php/ read/ 2013/ 07/ 08/
1047361/ Catat.Langkah.dan.Syarat.Membuat.AJB.Tanah, diakses pada tanggal 2 Oktober 2013.

6
Setelah Tuan Engkos Iskandar meninggal dunia, ahli warisnya yang terdiri
dari istrinya Titi Kusmiati dan anak-anaknya mereka ingin mengambil sertipikat
tersebut. Dan ternyata ahli waris Tuan Engkos Iskandar baru mengetahui setelah
pihak bank datang ke rumah dan memberitahu bahwa sertipikat tanah dan
bangunan tersebut telah dijaminkan ke bank Bukopin tersebut mengalami
tunggakan. Lalu ahli waris Tuan Engkos Iskandar pun ingin menebus sertipikat
yang berada di Bank tersebut. Padahal tanah dan bangunan tersebut masih dihuni
oleh para ahli waris Tuan Engkos Iskandar. Lalu para ahli waris Tuan Engkos
Iskandar meminta sertipikat tersebut kepada pihak bank, pihak bank menolak
karena dengan alasan bahwa sertipikat tersebut bukan atas nama Tuan Engkos
Iskandar atau Titi Kusmiati. Lalu para ahliwaris Engkos Iskandar mencari Tuan
Sutanto, setelah dicari kemuadian diketahui bahwa Tuan Sutanto sudah meninggal
dunia. Lalu para ahli waris Tuan Engkos Iskandar pun pergi kembali ke bank dan
pihak bank memberi solusi dengan cara meminta surat ketetapan dari pengadilan.
Lalu setelah menggugat ke pengadilan dan pengadilan memanggil ahli waris
Nyonya Heni dan Notaris/PPAT Nyonya Hartini S.H (notaris di Bandung) tetapi
mereka tidak pernah datang sehingga pihak pengadilan berpendapat bahwa
mereka telah melepaskan haknya untuk membela kepentingan hukumnya. Hasil
dipersidangan adalah hakim mengabulkan permohonan dari pihak ahli waris Tuan
Engkos Iskandar dengan syarat melunasi hutang Tuan Sutanto terlebih dahulu.
Untuk itu penulis ingin meneliti lebih lanjut mengenai permasalahan dan
menyusunnya dalam bentuk tesis yang berjudul AKTA JUAL BELI VERSUS
SURAT DI BAWAH TANGAN TENTANG PERALIHAN HAK SERTIPIKAT
HAK MILIK NOMOR 66/ PAKUTANDANG/ CIPARAY/ BANDUNG/ JAWA
BARAT (STUDI KASUS: PUTUSAN PENGADILAN NEGERI BANDUNG
NO:404/ PDT/ G/ 2010/ PN.BDG)
I.2 Pokok Permasalahan
Berdasarkan uraian tersebut di atas, dapat dirumuskan permasalahan

sebagai berikut :

7
1. Bagaimana Keabsahan Akta Jual Beli dan surat di bawah tangan yaitu
berupa pinjam pakai sertipikat dalam kasus Putusan Pengadilan Negeri
Bandung no: 404/pdt/G/2010/PN.BDG?
2. Apa dampak dari tidak pahamnya akibat hukum dari penandatangan Akta
Jual Beli dalam kasus Putusan Pengadilan Negeri Bandung no:
404/pdt/G/2010/PN.BDG?
1.3 Metode Penelitian
Metode penulisan yang digunakan adalah metode penelitian yuridis

normatif. Dalam penulisan yuridis normatif, pengolahan data pada hakikatnya
berarti kegiatan untuk mengadakan sistematisasi terhadap hukum tidak
tertulis maupun tertulis yang mengacu pada norma hukum yang terdapat
dalam peraturan perundang-undangan dan putusan pengadilan. Objek
penelitian yuridis normatif antara lain asas-asas hukum, sistematik hukum,
taraf sinkronisasi vertikal dan horizontal. 6
Penulisan ini menggunakan tipe penelitian preskriptif. Penelitian

preskriptif adalah penelitian yang merumuskan tindakan pemecahan masalah
kawasan yang sudah teridentifikasi. Tujuan penelitian ini adalah bertujuan
untuk memberikan gambaran atau merumuskan masalah sesuai dengan
keadaan atau fakta yang ada.
Tahap penulisan merupakan penulisan kepustakaan (Library Research)

dengan sumber data berupa peraturan perundang-undangan, dokumen-
dokumen, tesis dan pendapat-pendapat ahli hukum yang berkaitan dengan
penulisan ini.
Sumber data yang diperoleh oleh penulis yaitu data sekunder. Data
sekunder adalah data yang diperoleh melalui kepustakaan. Data sekunder ini
terdiri dari :
6
Sudikno Mertokusumo, Penemuan Hukum, (Yogyakarta: Penerbit Universitas Atma
Jaya Yogyakarta, 2010), hal. 37.

8
1. Sumber hukum primer, yaitu bahan hukum yang mengikat, dalam hal ini
penulis berusaha mengumpulkan data melalui berbagai peraturan
perundang-undangan ataupun peraturan pemerintah, seperti KUHPerdata,
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 37 Tahun 1998 tentang
Jabatan PPAT, serta Putusan Pengadilan Negeri Bandung no:
404/pdt/G/2010/PN.BDG
2. Sumber hukum sekunder, yang memberikan penjelasan mengenai bahan
primer. Yaitu dengan menggunakan buku-buku, tulisan-tulisan yang
terkait dengan topik yang berhubungan dengan perjanjian sebagai referensi
penulisan tesis ini.
Pengumpulan data yang digunakan penulis adalah mengumpulkan data

dengan menggunakan metode kepustakaan (library research) di mana sebagai
sumber untuk memperoleh data dalam usaha mencapai tujuan penelitian
adalah dengan melakukan kegiatan studi kepustakaan. Studi kepustakaan
adalah studi dokumen yang merupakan suatu alat pengumpulan data yang
dilakukan melalui data tertulis.7 Dalam hal ini akan mengambil acuan dari
buku-buku, tulisan-tulisan, dan peraturan-peraturan yang ada kaitannya
dengan penulisan ini. Metode kepustakaan ini dilakukan untuk memperoleh
pengetahuan dasar yang bersifat teoritis sehubungan dengan masalah yang
akan dibahas.
Data yang diperoleh dari studi kepustakaan dianalisis secara kualitatif,

yaitu data yang terkumpul dituangkan dalam bentuk uraian logis dan
sistematis, selanjutnya dianalisis untuk memperoleh kejelasan penyelesaian
masalah, sehingga hasil penelitian berbentuk analitis kualitatif.
1.4 Sistematika Penulisan
Sistematika dari suatu penulisan merupakan suatu uraian tentang susunan

dari penulisan itu sendiri secara berurutan dan teratur. Maksud dan tujuannya
7
Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, (Jakarta : Universitas Indonesia
Press, 1984). hal.21.

9
adalah agar dapat memberikan suatu gambaran yang jelas. Dalam penulisan
ini sistematika penulisan terdiri dari:
Bab 1 merupakan bab pendahuluan, yang menguraikan mengenai latar

belakang penulisan, pokok permasalahan, dan pada bagian berikutnya
menjelaskan mengenai metedologi dan sistematika penulisan.
Bab 2 merupakan Analisis tentang Akta Jual Beli Versus Surat Di bawah
Tangan Tentang Peralihan Hak Sertipikat Hak Milik Nomor: 66/
Pakutandang/ Ciparay/ Bandung/ Jawa Barat (Studi Kasus: Putusan
Pengadilan Negeri Bandung No:404/PDT/G/2010/PN.BDG). Lalu akta yang
sudah dibalik nama tersebut dipakai sebagai dasar perjanjian kredit. Dalam
bab 2 ini berisi pembahasan mengenai teori-teori tentang hak atas tanah yang
berlaku di Indonesia, Pengertian Perjanjian, syarat sahnya perjanjian,
pengertian pinjam pakai, pengertian sertipikat, peran Pejabat Pembuat Akta
Tanah (PPAT), pengertian akta bawah tangan, pengertian akta jual beli dan
Putusan Pengadilan Negeri Bandung no: 404/pdt/G/2010/PN.BDG serta
analisis permasalahan.
Bab 3 merupakan penutup dalam penulisan ini, dimana terdiri dari

simpulan dan saran dari apa yang telah dibahas dalam bab-bab sebelumnya.

10
BAB 2
2.1. Pengertian Perjanjian
Perjanjian adalah salah satu sumber perikatan. Perjanjian melahirkan

perikatan, yang menciptakan kewajiban pada salah satu atau lebih pihak dalam
perjanjian. Kewajiban yang dibebankan pada debitor dalam perjanjian,
memberikan hak pada pihak kreditor dalam perjanjian untuk menuntut
pelaksanaan prestasi dalam perikatan yang lahir dari perjanjian tersebut.
Pelaksanaan prestasi dalam perjanjian yang telah disepakati oleh para pihak dalam
perjanjian adalah pelaksanaan dari perikatan yang terbit dari perjanjian tersebut.
Dalam hal debitor tidak melaksanakan perjanjian yang telah disepakati tersebut,
maka kreditor berhak untuk menuntut pelaksanaan kembali perjanjian yang
belum, tidak sepenuhnya atau tidak sama sekali dilaksanakan atau yang telah
dilaksanakan secara bertentangan atau tidak sesuai dengan yang diperjanjikan,
dengan atau tidak disertai dengan penggantian berupa bunga, kerugian dan biaya
yang telah dikeluarkan oleh kreditor.8
Menurut ketentuan Pasal 1313 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata

Perjanjian didefinisikan sebagai:
“Perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih
mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih”.9
Jika kita perhatikan dengan seksama, rumusan yang diberikan dalam pasal
1313 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata tersebut ternyata menegaskan
kembali bahwa perjanjian mengakibatkan seseorang mengikatkan dirinya terhadap
orang lain. Ini berarti dari suatu perjanjian lahirlah kewajiban atau prestasi dari
satu atau lebih orang (pihak) kepada satu atau lebih orang (pihak) lainnya, yang
berhak atas prestasi tersebut. Rumusan tersebut memberikan konsekuensi hukum
bahwa dalam suatu perjanjian akan selalu ada dua pihak, di mana satu pihak
8
Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, Perikatan Yang Lahir Dari Perjanjian, (Jakarta:
PT RajaGrafindo Persada, 2006), hal 91.
9
Indonesia, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek), diterjemahkan
oleh R. Subekti dan R. Tjitrosudibio, Cet. 39, (Jakarta: Pradnya Paramita, 2008), Pasal 1313.

11
adalah pihak yang wajib berprestasi (debitor) dan pihak lainnya adalah pihak yang
berhak atas prestasi tersebut (kreditor). Masing-masing pihak tersebut dapat terdiri
dari satu atau lebih orang, bahkan dengan berkembangnya ilmu hukum, pihak
tersebut dapat juga terdiri dari satu atau lebih badan hukum.10
Selanjutnya jika kita baca dan simak dengan baik rumusan yang diberikan
dalam pasal 1314 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, rumusan pasal 1313
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata tersebut dikembangkan lebih jauh, dengan
menyatakan bahwa atas prestasi wajib dilakukan oleh debitor dalam perjanjian
tersebut, debitor yang berkewajiban tersebut dapat meminta dilakukannya kontra-
prestasi dari lawan pihaknya tersebut (dalam Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata yang diterjemahkan oleh Prof.R.Subekti dan R.Tjitrosoebono disebut
dengan istilah dengan atau tanpa beban). Kedua rumusan tersebut memberikan
banyak arti bagi ilmu hukum. Dengan adanya kedua rumusan yang saling
melengkapi tersebut dapat dapat kita katakan bahwa pada dasarnya perjanjian
dapat melahirkan perikatan yang bersifat sepihak (di mana hanya satu pihak yang
wajib berprestasi) dan perikatan yang bertimbal balik (dengan kedua belah pihak
saling berprestasi). Dengan demikian dimungkinkan suatu perjanjian melahirkan
lebih dari satu perikatan, dengan kewajiban berprestasi yang saling bertimbal
balik. Debitor pada satu sisi menjadi kreditor pada sisi yang lain pada saat yang
bersamaan. Ini adalah karakteristik khusus dari perikatan yang lahir dari
perjanjian. Pada perikatan yang lahir dari undang-undang, hanya ada satu pihak
yang menjadi debitor dan pihak lain yang menjadi kreditor yang berhak atas
pelaksanaan prestasi debitor.11
2.2. Syarat-Syarat Sahnya Perjanjian
Untuk sahnya suatu perjanjian diperlukan empat syarat:
1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya;
2. Cakap untuk membuat suatu perjanjian;
10
Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, Op.Cit., hal.92.
11
Ibid.,hal.93.

12
3. Mengenai suatu hal tertentu;
4. Suatu sebab yang halal;12
Demikian menurut pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
Dua syarat yang pertama, dinamakan syarat-syarat subyektif, karena

mengenai orang-orangnya atau subyeknya yang mengadakan perjanjian,
sedangkan dua syarat yang terakhir dinamakan syarat-syarat obyektif karena
mengenai perjanjiannya sendiri atau obyek dari perbuatan hukum yang dilakukan
itu.
Dengan sepakat atau juga dinamakan perizinan, dimaksudkan bahwa

kedua subyek yang mengadakan perjanjian itu harus bersepakat, setuju atau seia-
sekata mengenai hal-hal yang pokok dari perjanjian yang diadakan itu. Apa yang
dikehendaki oleh pihak yang satu, juga dikehendaki oleh pihak yang lain. Mereka
menghendaki sesuatu yang sama secara timbal-balik: Si Penjual mengingini
sejumlah uang, sedang si pembeli mengingini sesuatu barang dari si penjual.
Orang yang membuat suatu perjanjian harus cakap menurut hukum. Pada
asasnya, setiap orang yang sudah dewasa atau akilbaliq dan sehat pikirannya,
adalah cakap menurut hukum.13 Dalam pasal 1330 Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata disebut sebagai orang-orang yang tidak cakap untuk membuat suatu
perjanjian:
1. Orang-orang yang belum dewasa;
2. Mereka yang ditaruh di bawah pengampuan;
3. Orang perempuan dalam hal-hal yang ditetapkan oleh Undang-

Undang, dan semua orang kepada siapa Undang-Undang telah
melarang membuat perjanjian-perjanjian tertentu.14
12
Indonesia, Op.Cit., Pasal 1320.
13
Subekti, Hukum Perjanjian, cet.21, (Jakarta: Intermasa, 2005), hal 17.
14

13
Memang, dari sudut rasa keadilan, perlulah bahwa orang yang membuat
suatu perjanjian dan nantinya akan terikat oleh perjanjian itu, mempunyai cukup
kemampuan untuk memahami benar-benar akan tanggung-jawab yang dipikulnya
dengan perbuatan itu. Sedangkan dari sudut ketertiban hukum, karena seorang
yang membuat suatu perjanjian itu berarti mempertaruhkan kekayaannya, maka
orang tersebut haruslah seorang yang sungguh-sungguh berhak bebas berbuat
dengan harta kekayaannya.
Orang yang tidak sehat pikirannya tidak mampu memahami tanggung

jawab yang dipikul oleh seorang yang mengadakan suatu perjanjian. Orang yang
ditaruh di bawah pengampuan menurut hukum tidak dapat berbuat bebas dengan
harta kekayaannya. Ia berada di bawah pengawasan pengampuan. Kedudukannya,
sama dengan seorang anak yang belum dewasa. Kalau seorang anak belum
dewasa harus diwakili oleh orang tua atau walinya, maka seorang dewasa yang
telah ditaruh di bawah pengampuan harus diwakili oleh pengampu atau
kuratornya.
Menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, seorang perempuan yang

bersuami, untuk mengadakan suatu perjanjian, memerlukan bantuan atau izin
(kuasa tertulis) dari suaminya (pasal 108 Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata).15
Untuk perjanjian mengenai soal-soal kecil yang dapat dimasukkan dalam

pengertian keperluan rumah tangga, dianggap si istri itu telah dikuasakan oleh
suaminya. Dengan demikian, seorang istri dimasukkan dalam golongan orang-
orang yang tidak cakap membuat suatu perjanjian. Perbedaannya dengan seorang
anak yang belum dewasa, ialah bahwa seorang anak yang belum dewasa harus
diwakili oleh orang/wali, sedangkan seorang istri harus dibantu oleh sang suami.
Kalau seseorang dalam membuat suatu perjanjian diwakili oleh orang lain, maka
ia tidak membikin perjanjian itu sendiri, tetapi yang tampil ke depan wakilnya.
Tetapi kalau seseorang dibantu, ini berarti, ia bertindak sendiri, hanyalah ia
15
Subekti, Op.Cit., hal 18.

14
didampingi oleh orang lain yang membantunya. Bantuan tersebut dapat diganti
dengan surat kuasa atau izin tertulis.16
Ketidakcakapan seorang perempuan yang bersuami dalam Kitab Undang-

Undang Hukum Perdata, ada hubungan dengan sistem yang dianut dalam Hukum
Perdata Barat (Negeri Belanda) yang menyerahkan kepimpinan dalam keluarga itu
kepada sang suami. Kekuasaan suami sebagai pimpinan keluarga, dinamakan
maritale macht (berasal dari perkataan Perancis mari yang berarti suami). Oleh
karena ketentuan tentang ketidakcakapan seorang perempuan yang bersuami itu di
Negeri Belanda sendiri sudah dicabut karena dianggap tidak sesuai lagi dengan
kemajuan zaman, maka sebaiknya ketentuan tersebut di Indonesia juga
dihapuskan. Dan memang, dalam praktek para notaris sekarang sudah mulai
mengizinkan seorang istri, yang tunduk kepada Hukum Perdata Barat membuat
suatu perjanjian di hadapannya, tanpa bantuan suaminya. Juga dari surat edaran
Mahkamah Agung No. 3/1963 tanggal 4 Agustus 1963 kepada Ketua Pengadilan
Negeri dan Pengadilan Tinggi di seluruh Indonesia ternyata, bahwa Mahkamah
Agung menganggap pasal-pasal 108 dan 110 Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata tentang wewenang seorang istri untuk melakukan perbuatan hukum dan
untuk menghadap di depan pengadilan tanpa izin atau bantuan dari suaminya,
sudah tidak berlaku lagi.17
Sebagai syarat ketiga disebutkan bahwa suatu perjanjian harus mengenai

suatu hal tertentu, artinya apa yang diperjanjikan hak-hak dan kewajiban kedua
belah pihak jika timbul suatu perselisihan. Barang yang dimaksudkan dalam
perjanjian paling sedikit harus ditentukan jenisnya. Bahwa barang itu sudah ada
atau sudah berada di tangannya si berutang pada waktu perjanjian dibuat, tidak
diharuskan oleh undang-undang. Juga jumlahnya tidak perlu disebutkan, asal saja
kemudian dapat dihitung atau ditetapkan. Misalnya suatu perjanjian mengenai
panen tembakau dari suatu ladang dalam tahun yang akan datang adalah sah,
16
Ibid., hal 18.
17
Ibid., hal 19.

15
tetapi suatu perjanjian jual beli teh untuk seratus rupiah dengan tidak memakai
penjelasan lebih terang lagi, harus dianggap tidak cukup jelas.18
Akhirnya oleh pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata tersebut

di atas, ditetapkan sebagai syarat keempat untuk suatu perjanjian yang sah adanya
suatu sebab yang halal. Dengan sebab (bahasa Belanda oorzaak, bahasa Latin
causa) ini dimaksudkan tiada lain dari pada isi perjanjian. Dengan segera harus
dihilangkan suatu kemungkinan salah sangka, bahwa sebab itu adalah sesuatu
yang menyebabkan seseorang membuat perjanjian yang termaksud. Bukan itu
yang dimaksudkan oleh Undang-undang dengan sebab yang halal itu. Sesuatu
yang menyebabkan seorang membuat suatu perjanjian atau dorongan jiwa untuk
membuat suatu perjanjian pada asasnya tidak diperdulikan oleh undang-undang.
Hukum pada asasnya tidak menghiraukan apa yang berada dalam gagasan seorang
atau apa yang dicita-citakan seorang. Yang diperhatikan oleh hukum atau undang-
undang hanyalah tindakan orang-orang dalam masyarakat. Misalnya, saya
membeli rumah karena saya mempunyai simpanan uang dan saya takut kalau-
kalau dalam waktu singkat akan ada suatu tindakan moneter pemerintah atau nilai
uang akan terus menurun. Atau menjual mobil saya, karena harga alat-alat mobil
sudah sangat mahal. Gagasan, cita-cita, perhitungan yang menjadi dorongan untuk
melakukan perbuatan-perbuatan tadi bagi undang-undang tidak penting.19
Jadi, yang dimaksudkan dengan sebab atau causa dari suatu perjanjian
adalah isi perjanjian itu sendiri. Dalam suatu perjanjian jual beli isinya adalah:
Pihak yang satu menghendaki uang. Dalam perjanjian sewa-menyewa: Satu pihak
mengingini kenikmatan sesuatu barang, pihak yang lain menghendaki uang.
Dengan demikian, kalau seseorang membeli pisau di toko dengan maksud untuk
membunuh orang dengan pisau tadi, jual beli pisau tersebut mempunyai suatu
sebab atau causa yang halal, seperti jual beli barang-barang lain. Lain halnya,
apabila soal membunuh itu dimasukkan dalam perjanjian, misalnya: Si penjual
18
Ibid., hal 19.
19
Ibid.

16
hanya bersedia menjual pisaunya, kalau si pembeli membunuh orang. Isi

perjanjian ini menjadi sesuatu yang terlarang. 20
Dalam hal ini harus dibedakan antara syarat subyektif dengan syarat
obyektif. Dalam hal syarat obyektif, kalau syarat itu tidak terpenuhi, perjanjian itu
batal demi hukum. Artinya: Dari semula tidak pernah dilahirkan suatu perjanjian
dan tidak pernah ada suatu perikatan. Tujuan para pihak yang mengadakan
perjanjian tersebut untuk melahirkan suatu perikatan hukum, adalah gagal.
Dengan demikian, maka tiada dasar untuk saling menuntut di depan hakim.
Dalam bahasa Inggris dikatakan bahwa perjanjian yang demikian itu null and
void.
Dalam hal suatu syarat subyektif, jika syarat itu tidak dipenuhi,
perjanjiannya bukan batal demi hukum, tetapi salah satu pihak mempunyai hak
untuk meminta supaya perjanjian itu dibatalkan. Pihak yang dapat meminta
pembatalan itu, adalah pihak yang tidak cakap atau pihak yang memberikan
sepakatnya (perizinannya) secara tidak bebas. Jadi, perjanjian yang telah dibuat
itu mengikat juga, selama tidak dibatalkan (oleh hakim) atas permintaan pihak
yang berhak meminta pembatalan tadi. Dengan demikian, nasib sesuatu perjanjian
seperti itu tidaklah pasti dan tergantung pada kesediaan suatu pihak untuk
mentaatinya. Perjanjian yang demikian dinamakan voidable (bahasa Inggris) atau
vemietigbaar (bahasa Belanda). Ia selalu diancam dengan bahaya pembatalan
(canceling). Yang dapat meminta pembatalan dalam hal seorang anak yang belum
dewasa adalah anak itu sendiri apabila ia sudah dewasa atau orang tua/walinya.
Dalam hal seorang yang berada di bawah pengampuan, Pengampunya. Dalam hal
seorang yang telah memberikan sepakat atau penzinannya secara tidak bebas,
orang itu sendiri. Bahaya pembatalan itu mengancam selama 5 (lima) tahun (pasal
1454 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata), jadi dibatasi juga oleh Undang-
undang. Memang, segala sesuatu yang tidak tentu itu selalu dibatasi oleh undang-
undang, demi untuk keamanan atau ketertiban hukum.21
20
Ibid., hal 20.
21
Ibid.

17
Bahaya pembatalan yang mengancam itu, dapat dihilangkan dengan

penguatan (affirmation) oleh orang tua, wali atau pengampu tersebut. Penguatan
yang demikian itu, dapat terjadi secara tegas, misalnya orang tua, wali atau
pengampu itu menyatakan dengan tegas mengakui atau akan mentaati perjanjian
yang telah diadakan oleh anak yang belum dewasa ataupun dapat terjadi secara
diam-diam, misalnya orang tua, wali atau pengampu itu membayar atau
memenuhi perjanjian yang telah diadakan oleh anak muda itu. Ataupun, orang
yang dalam suatu perjanjian telah memberikan sepakatnya secara tidak bebas,
dapat pula menguatkan perjanjian yang dibuatnya, baik secara tegas maupun
secara diam-diam.22
2.3. Pinjam Pakai
2.3.1. Definisi
Definisi Pinjam-pakai adalah suatu perjanjian dengan mana pihak

yang satu memberikan suatu barang kepada pihak yang lainnya untuk
dipakai dengan cuma-cuma, dengan syarat bahwa yang menerima
barang ini, setelah memakainya atau setelah lewatnya suatu waktu
tertentu, akan mengembalikannya (pasal 1740 Kitab Undang-Undang
Hukum Perdata).23
Dalam perkataan sehari-hari hanya dipakai istilah "pinjam" saja,

tetapi kita mengetahui bahwa ada perbedaan antara meminjam sebuah
mobil atau meja dengan meminjam uang atau beras misalnya. Kalau
seorang meminjam sebuah mobil atau meja, maka yang harus
dikembalikan adalah mobil atau meja itu juga (tidak boleh ditukar
dengan mobil atau meja lain), sedangkan kalau seorang meminjam
sejumlah uang atau beras, maka yang akan dikembalikan bukan uang
atau beras yang diterima itu, tetapi hanya sejumlah uang yang sama
nilainya atau beras sebanyak yang dipinjam dari kwalitas yang sama,
karena uang atau beras yang dulu diterima sudah habis dipakai; jadi
22
Ibid., hal 21.
23
R.Subekti, Aneka Perjanjian, cet.10, (Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 1995), hal 118.

18
yang dikembalikan itu bukan uang atau beras yang dulu diterima,
tetapi uang atau beras lain yang nilainya sama.
Untuk membedakan dua macam "pinjam" tersebut, maka yang

disebutkan pertama kita namakan "pinjam-pakai" dan yang disebutkan
terakhir "pinjam-meminjam". Dalam bahasa Belanda yang pertama
dinamakan "bruikleen" sedangkan yang terakhir dinamakan
"verbruiklening”. Dalam Civil Code of the Philippines juga pengertian
”1oan” diperbedakan dalam "commodatum" (sama dengan pinjam-
pakai) dan "simp1e loan or mutuum" (sama dengan pinjam-
meminjam).24
Untuk mengadakan perbedaan tersebut diatas juga dipakai sebagai

ketentuan bahwa dalam "pinjam-pakai" barang yang dipinjam tidak
habis atau musnah karena pemakaian, sedangkan dalam halnya
”pinjam-meminjam" barang itu habis atau musnah karena pemakaian.
Dalam pinjam-pakai ini pihak yang meminjamkan tetap menjadi

pemilik dari barang yang dipinjamkan (pasal 1741 Kitab Undang-
Undang Hukum Perdata). Sebagaimana akan kita lihat tidak
demikianlah dalam perjanjian pinjam-meminjam. Disitu barang yang
dipinjam menjadi miliknya orang yang meminjamnya. 25
Segala apa yang dapat dipakai orang dan tidak musnah karena
pemakaian, dapat menjadi bahan perjanjian pinjam-pakai (pasal 1742
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata). Sudah diterangkan diatas
bahwa menjadi ketentuan dari pinjam-pakai ini bahwa barang yang
dipinjam itu tidak menghabis karena pemakaian, misalnya sebuah
mobil atau meja.26
24
Ibid., hal 119.
25
Ibid.
26
Ibid.

19
Perjanjian pinjam-pakai ini merupakan contoh dari suatu perjanjian

sepihak atau unilateral (dimana perkataan "sepihak" ditujukan pada
hanya adanya prestasi dari satu pihak Saja), sebagai lawan dari suatu
perjanjian bertimbal balik atau bilateral. Sifatnya sepihak itu
dinyatakan dengan rumusan "untuk dipakai dengan cuma-cuma".
Kalau pemakaian itu tidak dengan cuma-cuma, tetapi dengan
pembayaran, bukan lagi perjanjian pinjam-pakai yang terjadi, tetapi
perjanjian "sewa-menyewa".27
Perikatan-perikatan, yang terbit dari perjanjian pinjam-pakai

berpindah kepada para ahliwaris pihak yang meminjamkan dan para
ahliwaris pihak yang meminjam. Namun jika suatu peminjaman telah
dilakukan karena mengingat orangnya yang menerima pinjaman dan
telah diberikan khusus kepada orang tersebut secara pribadi, para
ahliwarisnya orang ini tidak dapat tetap menikmati barang pinjaman
itu28 (pasal 1743 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata).
Apa yang dikatakan dalam bagian pertama pasal 1743 Kitab

Undang-Undang Hukum Perdata itu, bahwa hak dan kewajiban yang
timbul dari perjanjian Pinjam-pakai itu berpindah kepada para ahli
waris dari kedua belah pihak, adalah sesuai dengan asas umum dari
hukum perwarisan yang menetapkan bahwa semua hak dan kewajiban
yang ada nilainya uang (aktiva dan passiva) dari seorang yang
meninggal diwarisi oleh sekalian ahliwarisnya. Namun apabila suatu
hak atau suatu kewajiban ada hubungannya yang sangat erat dengan
pribadi si meninggal, hak atau kewajiban itu tidak beralih kepada ahli
warisnya. Begitu pula apabila, seperti diterangkan dalam bagian kedua
dari pasal tersebut diatas, peminjaman itu telah dilakukan karena
mengingat orangnya dan diberikan khusus kepada si meninggal secara
pribadi, maka perjanjian pinjam-pakai berakhir dan para ahliwaris
27
Ibid., hal 120.
28

20
berkewajiban mengembalikan barangnya. Misalnya si meninggal

diwaktu hidupnya, Sebagai dosen diberikan sebuah mobil dalam
pinjam-pakai oleh yayasan. Para ahliwaris harus seketika
mengembalikan mobil tersebut tanpa diperlukannya suatu
pemberitahuan pengakhiran perjanjiannya pinjam-pakai, karena
perjanjian ini sudah berakhir dengan Sendirinya dengan meningganya
si peminjam.29
2.3.2. Kewajiban-Kewajiban Si Peminjam
Siapa yang menerima pinjaman sesuatu, diwajibkan menyimpan

dan memelihara barang pinjaman itu sebagai seorang bapak rumah
yang baik.
Ia tidak boleh memakainya guna suatu keperluan lain, selainnya

yang sesuai dengan sifatnya barangnya atau yang ditetapkan dalam
perjanjian; kesemuanya atas ancaman penggantian biaya, rugi dan
bunga, jika ada alasan untuk itu.
Jika ia memakai barangnya pinjaman guna suatu keperluan lain

atau lebih lama dari pada yang diperbolehkan, maka selain dari pada
itu ia adalah bertanggung-jawab atas musnahnya barangnya sekalipun
musnahnya barang itu disebabkan karena suatu kejadian yang sama-
sekali tidak disengaja (pasal 1744 Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata).
Kewajiban menyimpan dan memelihara barang pinjaman sebagai

seorang bapak rumah yang baik harus diartikan sebagai kewajiban
untuk menyimpan dan memelihara barang tersebut dengan minat yang
sama seperti terhadap barang miliknya sendiri. Kewajiban seperti itu
diletakkan juga, sebagaimana telah kita lihat, kepada seorang penyewa
dan seorang penerima titipan barang.30
29
R.Subekti, Loc.Cit.
30
Ibid, hal 121.

21
Seorang yang diberikan sebuah rumah tempat tinggal dalam

pinjam-pakai, tidak boleh memakainya sebagai bengkel, sedangkan
seorang yang meminjam sebuah mobil untuk dipakai ke rumah sakit,
tidak boleh memakainya kesuatu tempat hiburan. Apabila larangan-
larangan ini dilanggar, maka si peminjam bertanggung-jawab atas
musnahnya barangnya,sekalipun itu disebabkan karena suatu peristiwa
yang sama-sekali tak disengaja. Menurut istilah hukum perjanjian, si
peminjam dalam hal-hal tersebut memikul risiko tentang barangnya,
yang tadinya (selama si peminjam mentaati perjanjian) dipikul oleh
pemilik barang. Ini adalah suatu contoh dari apa yang dalam hukum
perjanjian dinamakan : "peralihan risiko” yang diancamkan kepada
pihak yang tidak mentaati suatu perjanjian.31
Jika barang yang dipinjam musnah karena suatu kejadian yang tak
disengaja, yang mestinya dapat disingkiri seandainya si peminjam
telah memakai barangnya sendiri, atau jika hanya Satu dari kedua
barang itu saja yang dapat diselamatkan, si peminjam telah memilih
menyelamatkan dia punya barang sendiri, maka ia bertanggung-jawab
tentang musnahnya barang yang lainnya32 (pasal 1745 Kitab Undang-
Undang Hukum Perdata). Dari ketentuan ini dapat kita lihat bahwa
undang-undang menghendaki, dalam hal si peminjam dapat memakai
barangnya pinjaman tetapi juga dapat memakai barangnya sendiri,
maka ia terlebih dahulu harus memakai barangnya sendiri, sedangkan
dalam hal ada bahaya mengancam baik barangnya sendiri maupun
barangnya pinjaman, ia harus terlebih dahulu menyelamatkan
barangnya pinjaman.33
Jika barangnya pada waktu dipinjamkan, telah ditaksir harganya,

maka musnahnya barang itu, biarpun ini terjadi karena suatu kejadian
31
Ibid., hal 122.
32
33
R.Subekti, Loc.Cit.

22
yang tak disengaja, adalah atas tanggungan si peminjam, kecuali

apabila telah diperjanjikan sebaliknya (pasal 1746 Kitab Undang-
Undang Hukum Perdata). Dari ketentuan ini dapat disimpulkan
bahwa, apabila barangnya, sebelum diserahkan dalam pinjam-pakai,
ditaksir dahulu harganya dihadapan kedua belah pihak, maka itu
dianggap sebagai petunjuk atau persangkaan bahwa si peminjam akan
memikul risiko atas barangnya pinjaman.34
Jika barangnya berkurang harganya hanya karena pemakaian untuk

mana barang itu telah dipinjam, dan diluar kesalahan si pemakai,
maka si peminjam tidak bertanggung-jawab tentang kemunduran itu
(pasal 1747 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata). Diatas telah kita
lihat bahwa jika barang dipakai dalam batas-batas yang ditetapkan
dalam perjanjjan atau undang-undang, maka risiko atas barang dipikul
oleh pemiliknya (yang meminjamkan). Kalaupun risiko atas barang
(yang mengandung kemungkinan musnahnya barang) itu dipikul oleh
pemilik barang, apalagi soal kemunduran atau kemorosotan harga
yang disebabkan karena pemakaian, sudah barang tentu itupun dipikul
oleh pihak yang meminjamkan.35
Apabila si pemakai, untuk dapat memakai barangnya pinjaman,

telah mengeluarkan sementara biaya, maka tak dapatlah ia
menuntutnya kembali (pasal 1748 Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata). Ketentuan ini juga sudah semestinya, karena pemberian
dalam pinjam-pakai selalu mengandung suatu kebaikan dari yang
meminjamkan kalau misalnya si peminjam mobil telah mengeluarkan
uang untuk membeli bensin atau menambalkan ban, maka tidak pada
tempatnya (tidak pantas) kalau ia minta ganti uang itu. Tetapi kalau ia
telah terpaksa membelikan sebuah ban baru, karena yang lama sudah
tidak bisa dipakai lagi, rasanya tidak melanggar kepatutan kalau ia
34
Ibid.
35
Ibid.

23
minta penggantian pengeluaran itu. Memang undang-undang dalam

pasal 1748 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata itu juga memakai
perkataan "sementara biaya" yang dimaksudkan sebagai biaya yang
tidak terlampau banyak. 36
Jika beberapa orang bersama-sama menerima satu barang dalam

peminjaman, maka mereka itu adalah masing-masing untuk
seluruhnya bertanggung-jawab terhadap orang yang memberikan
pinjaman (pasal 1749 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata).
Perkataan "masing-masing untuk seluruhnya" ditujukan pada
pertanggungan-jawab secara "tanggung-menanggung" atau "solider”,
yang berarti bahwa orang yang meminjamkan dapat menuntut dari
masing-masing seluruh jumlah kerugian dan tidak usah
mengumpulkan jumlah itu dengan menuntut dari masing-masing
bagian mereka. Kalau satu sudah membayar seluruh jumlah itu, maka
yang lain-lainnya dibebaskan. Bagaimana pembagiannya diantara para
peminjam itu, bukan urusan orang yang meminjamkan.37
2.3.3. Kewajiban-Kewajiban Orang Yang Meminjamkan
Orang yang meminjamkan tidak boleh meminta kembali barang

yang dipinjamkan selainnya setelah lewatnya waktu yang ditentukan,
atau jika tidak ada ketentuan waktu yang demikian, setelah barangnya
dipakai atau dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksudkan (pasal
1750 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata). Ketentuan ini juga
sudah semestinya, karena maksudnya peminjaman adalah dipakainya
barangnya untuk suatu keperluan tertentu. Kalau barangnya,
sebelumnya dipakai untuk keperluan tersebut, sudah diminta kembali,
sangat mungkin si peminjam menghadapi kesulitan yang lebih besar
dari pada kalau ia tidak mendapat pinjaman barang itu. Namun,
disebelah lain bisa juga terjadi bahwa secara tak dapat diduga timbul
36
Ibid., hal 123.
37
Ibid.

24
suatu keadaan yang sangat mendesak dimana orang yang

meminjamkan itu perlu memakai sendiri barangnya. Dalam hal yang
seperti itu, jika si peminjam tidak suka rnengembalikan barangnya
secara sukarela, harus diminta perantaraan Hakim, yang mengingat
keadaan, dapat memaksa si peminjam mengembalikan barangnya
kepada orang yang meminjamkan. Hal ini diatur dalam pasal 1751,
yang berbunyi: Jika namun itu orang yang meminjamkan, di dalam
jangka-waktu tersebut, atau sebelum kebutuhan si pemakai habis,
karena alasan-alasan yang mendesak dan sekonyong-konyong,
memerlukan sendiri barangnya, maka Hakim dapat, mengingat
keadaan, memaksa si pemakai mengembalikan barangnya kepada
orang yang meminjamkannya.38
Pasal 1752 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata menetapkan:

Jika si pemakai barang, selama waktu peminjaman, telah terpaksa
mengeluarkan beberapa biaya luar biasa yang perlu, yang sebegitu
mendesaknya hingga ia tidak sempat memberitahukan hal itu
sebelumnya kepada orang yang meminjamkan, maka orang ini
diwajibkan mengganti biaya-biaya tersebut kepada si pemakai.39
Akhirnya pasal 1753 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata

menetapkan : Jika barang yang dipinjamkan mengandung cacad-cacad
yang sedemikian, hingga orang yang memakainya dapat dirugikan
karenanya, maka orang yang meminjamkan, jika ia mengetahui
adanya cacad-cacad itu dan tidak memberitahukannya kepada si
pemakai, bertanggung-jawab tentang akibat-akibatnya.40
2.4. Sertipikat
2.4.1. Pengertian Sertipikat
38
Ibid., hal 124.
39
40

25
Di dalam praktek sering kita mendengar penyebutan dan penulisan

sertipikat atau sertifikat: seolah-olah kedua istilah itu sama yaitu sebagai
suatu surat keterangan resmi dari pejabat yang berwenang yang isinya
menyatakan kebenaran suatu hal.
Namun manakala kita teliti lebih mendalam lagi, maka diantara kedua
istilah itu terdapat perbedaan makna yang sangat prinsipil sebagaimana akan
diuraikan berikut ini:
a. SERTIPIKAT:
 Didalam hukum Agraria pengertian sertipikat pada dasarnya

merupakan abstraksi dari daftar umum hak atas tanah dan
merupakan satu-satunya pembuktian formal hak atas tanah; atau
dengan kata lain dapat dikatakan bahwa sertipikat merupakan
turunan atau salinan dari buku tanah dan surat ukur.
 Daftar Umum di dalam rangkah pendaftaran tanah terdiri dari

daftar tanah; daftar nama; daftar buku tanah, dan daftar surat ukur
yang merupakan hasil kegiatan inventarisasi (pendaftaran tanah)
Desa demi Desa atau sporandis dalam rangka pelayanan
masyarakat.
 Buku Tanah adalah kumpulan data mengenai objek dan subjek hak,
asal hak; sebab-sebab peralihan hak dan lain-lain mengenai
sebidang tanah.
 Surat Ukur adalah dokumen yang secara jelas menguraikan objek

hak atas tanah, letak, luas, tanda dan petunjuk batas dan
sebagainya.
 Gambar Tanah, dapat diperoleh melalui kutipan peta tanah.41
b. SERTIFIKAT
41
Benny Bosu, Perkembangan Terbaru Sertipikat (Tanah, Tanggungan dan
Condominium), (Jakarta: PT.Medisa, 1997), hal 1.

26
Kata sertifikat berasal dari bahasa Inggris "CERTIFICATE" yang

kalau diterjemahkan ke dalam bahasa Indonesia berarti "IJASAH".
Sedangkan kata Ijasah itu bisa berarti surat tanda tamat belajar
(STTB) dan surat ijin; yang pada pokoknya merupakan surat resmi
yang diberikan oleh instansi yang berwenang sebagai bukti authentik
bahwa seseorang telah menyelesaikan/Iulus dari suatu jenjang
pendidikan baik pendidikan umum; pendidikan kejuruan; pendidikan
struktural maupun pendidikan fungsional dan kepadanya diberikan
kewenangan untuk melakukan suatu perbuatan hukum secara sah atau
paling tidak merupakan persyaratan awal bagi kegiatan profesinya.
Contoh:
 Ijasah Kedokteran merupakan salah satu persyaratan pokok

untuk menjadi dokter.
 Ijasah Sarjana Hukum merupakan salah satu persyuratan

pokok untuk menjadi hakim, Jaksa, Pengacara, Advocat.
 Ijasah Notaris merupakan salah satu persyaratan pokok

menjadi seorang Notaris.
 Ijasah Akuntan merupakan salah satu persyaratan pokok

untuk menjadi akuntan publik.
Perbedaan penyebutan dan penulisan kedua istilah di atas

dimaksudkan untuk meluruskan kembali kesimpangsiuran selama ini
terjadi, terutama berkaitan dengan pemberitaan Pers maupun
penulisan pada karya ilmiah lainnya yang menyangkut persertipikatan
tanah, apalagi bila penyebutan dan penulisan itu dikaitkan dengan
Ejaan yang telah disempurnakan, tanpa mengkaitkan atau
memperhatikan makna yang terdalam dari suatu istilah serta bahasa
Indonesia hukum.42
42
Ibid., hal 2.

27
2.4.2. Kegunaan Sertipikat
Ketentuan perundang-undangan dan kebijakan Pemerintah dalam

penerbitan sertipikat ini, pada hakekatnya dimaksudnya untuk:
a. Memberikan kepastian hukum mengenai hak-hak atas tanah baik

oleh manusia secara perorangan maupun oleh suatu badan hukum.
b. Memberikan bukti autentik bahwa orang yang tercantum namanya

dalam sertipikat tersebut adalah pemegang hak sesungguhnya.
c. Memberikan kepastian mengenai subjek dan objek hak atas tanah

serta status hak atas tanah tersebut.43
Singkatnya dengan adanya sertipikat tersebut akan memberikan

kekuatan pembuktian bagi orang yang tercantum namanya dalam sertipikat
tersebut manakala ketika terjadi sengketa perdata dipersidangan
pengadilan Negeri.
Walaupun demikian tidak selamanya bahwa pemegang/pemilik

sertipikat harus dimenangkan dalam persidangan, sebab dalam PP 10
Tahun 1961 tentang pendaftaran tanah menganut Sistim Negatif artinya
terhadap pemegang/pemilik sertipikat dapat diajukan gugatan manakala
prosesnya (data awal penerbitan sertipikat) mengandung cacat yuridis
misalnya akta PPAT seperti jual-beli, hibah, tukar-menukar cacat hukum
sehingga hilang kekuatan hukumnya, maka dalam hal ini bisa saja terjadi
pemegang/pemilik sertipikat dinyatakan kalah oleh Pengadilan Negeri.44
Berdasarkan putusan Pengadilan Negeri tersebut maka pihak yang

menang dapat mengajukan surat permohonan kepada Menteri Neg.
Agraria/Kepala BPN untuk membatalkan/mencabut pemberian sertipikat
tersebut dan selanjutnya diterbitkan sertipikat yang baru bagi pemohon
tersebut.
43
Ibid., hal 3.
44
Ibid., hal 4.

28
Dengan adanya sertipikat tersebut akan menambah kepercayaan

masyarakat di dalam lalu lintas hukum misalnya jual-beli tukar-menukar
dan lain-lain; di samping itu akan menambah nilai jual suatu hak atas
tanah dibandingkan dengan pembelian tanah yang hanya didasarkan
kepada bukti-bukti lainnya seperti pipil, Petok D, akta jual-beli, PPAT,
dan seterusnya. Hal ini dapat dimaklumi mengingat surat-surat yang yang
disebutkan terakhir, masih perlu ditingkatkan pengurusannya, masih
banyak mengeluarkan dana dan membutuhkan banyak waktu hingga suatu
saat ia akan memperoleh sertipikat. Dalam bidang perkreditan pihak Bank
atau kreditor akan mempercepat pencairan kredit yang diminta oleh calon
debitor manakala surat jaminan berupa sertifikat.45
Hal ini erat kaitannya dengan penyusunan akta hak tanggungan;

sebab di kemudian hari pihak debitor melalaikan kewajibannya pihak
kreditor/Bank dapat mengajukan permohonan Exekusi (Exekutorial
Beslaag) kepada Pengadilan Negeri atas dasar grosa akta hak tanggungan
tadi; di sini tidak dibutuhkan proses persidangan yang bertele-tele.
Selanjutnya pihak kreditor/Bank dapat mengajukkan permohonan balik
nama atas sertipikat tersebut atau ia dapat menjualnya kembali kepada
pihak ketiga.46
Tentunya permohonan balik nama, maupun tindakan hukum untuk

mengalihkan hak yang timbul dari sertipikat tersebut harus dilampiri pula
dengan turunan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan
hukum yang tetap.
Demikian pentingnya peranan sertipikat; sehingga kekuatan

pembuktiannya tidak hanya berlaku External/terhadap pihak luar; tetapi
juga mempunyai daya kekuatan internal, yakni memberikan rasa aman
bagi para pemegang/pemiliknya serta para ahli warisnya agar ahli
warisnya di kemudian hari tidak mengalami kesulitan, dalam arti tidak
45
Ibid.
46
Ibid., hal 5.

29
perlu bersusah-payah untuk mengurusnya; paling-paling harus menjaga

keamanannya serta menghindari kerusakannya; sebab kalau sampai terjadi
rusak atau hilang maka proses pengurusannya akan memakan waktu dan
biaya yang hampir seimbang dengan pengurusan sertipikat yang baru.47
2.4.3. Kekuatan Pembuktian Sertipikat
Dalam rangka memberikan kepastian hukum kepada para

pemegang hak atas tanah dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun maka
dalam pasal 32 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997
tentang Pendaftaran Tanah diatur mengenai pengertian bahwa Sertipikat
tanah berlaku Sebagai alat pembuktian yang kuat. Sertipikat tanah
merupakan Surat tanda bukti yang berlaku sebagai alat pembuktian yang
kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya
sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada
dalam surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan. Hal ini berarti bahwa
selama tidak dapat dibuktikan sebaliknya, data fisik dan data yuridis yang
tercantum didalamnya harus diterima sebagai data yang benar, baik dalam
melakukan perbuatan hukum sehari-hari maupun dalam berperkara di
pengadilan. Sudah barang tentu data fisik dan data yuridis yang tercantum
dalam sertipikat tanah harus Sesuai dengan data yang tercantum dalam
Surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan, karena data-data itu diambil
dari dan sertipikat tanah merupakan salinan atas data yang dimuat dalam
surat ukur dan buku tanah mempunyai sifat terbuka untuk umum
(openbaarheid), sehingga pihak yang berkepentingan dapat mencocokkan
data dalam sertipikat dengan yang ada dalam surat ukur dan buku tanah
yang disajikan pada Kantor Pertanahan.48
2.5. Pejabat Pembuat Akta Tanah
Pejabat Pembuat Akta Tanah adalah pejabat umum yang diberi
47
Ibid.
48
Irawan Soerodjo, Kepastian Hukum Hak Atas Tanah Di Indonesia, cet.1, (Surabaya:
Arkola, 2003), hal 110-111.

30
kewenangan untuk membuat akta-akta autentik mengenai perbuatan hukum

tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik atas Satuan Rumah Susun.
Dalam Pasal 1 angka 24 Peraturan Pemerintah Republik Indonesia

nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah disebut Pejabat Pembuat
Akta Tanah sebagai Pejabat Umum yang diberi kewenangan untuk membuat
akta-akta tanah tertentu sebagai yang diatur dalam peraturan perundan-
undangan yang bersangkutan, yaitu akta pemindahan dan pembebanan hak
atas tanah dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun. Akta yang dibuatnya
adalah akta autentik, yang hanya dialah yang berhak membuatnya. Akta
Pejabat Pembuat Akta Tanah bukan surat keputusan Pejabat Tata Usaha
Negara, karena akta adalah relaas, yaitu suatu laporan tertulis dari pembuat
akta berupa pernyataan mengenai telah dilakukannya oleh pihak-pihak
tertentu suatu perbuatan hukum di hadapannya pada suatu waktu yang disebut
dalam akta yang bersangkutan. Yang merupakan keputusan Pejabat Pembuat
Akta Tanah sebagai Pejabat Tata Usaha Negara adalah keputusan menolak
atau mengabulkan permohonan pihak-pihak yang datang kepadanya untuk
dibuatkan akta mengenai perbuatan hukum yang mereka akan lakukan di
hadapannya. Memberi keputusan menolak atau mengabulkan permohonan
tersebut merupakan kewajiban Pejabat Pembuat Akta Tanah. Dalam hal
syaratnya dipenuhi wajib ia mengabulkan permohonannya. Sebaliknya dalam
hal ada syarat yang tidak dipenuhi ia wajib menolaknya. 49
Pejabat umum dapat diartikan sebagai organ negara sebagaimana

halnya eksekusi yang juga merupakan organ negara, akan tetapi Pejabat
Umum bukan Pejabat Tata Usaha Negara dan bukan juga Pegawai
Pemerintahan atau Pegawai Negeri. Walaupun Pejabat Pembuat Akta Tanah
diangkat oleh pejabat yang berwenang, akan tetapi Pejabat Pembuat Akta
Tanah bukan pegawai negeri karena jabatan sebagai Pejabat Pembuat Akta
Tanah bukan jabatan yang digaji. Pejabat Pembuat Akta Tanah tidak
menerima gaji dari pemerintah sebagaimana halnya dengan pegawai negeri.
Pejabat Pembuat Akta Tanah menerima pembayaran dari mereka yang
49
Boedi Harsono, Loc.Cit.

31
meminta jasanya.
Perbedaan antara Pejabat Umum dengan Pegawai Pemerintahan atau

Pejabat Tata Usaha Negara adalah Pejabat Tata Usaha Negara sebagai organ
negara memiliki kekuasaan serta kewajiban untuk memberikan pelayanan
kepada masyarakat umum dalam bidang hukum publik. Sedangkan Pejabat
Umum merupakan organ negara yang memiliki kekuasaan serta kewajiban
untuk memberikan pelayanan dalam bidang hukum perdata.
Pejabat Umum tidak dapat disamakan dengan Pejabat Tata Usaha

Negara karena kewenangan yang dimiliki oleh seorang Pejabat Umum adalah
berasal dari kewenangan atribusi yaitu kewenangan yang melekat pada suatu
jabatan. Sedangkan kewenangan yang dimiliki oleh Pejabat Tata Usaha
Negara berasal dari kewenangan delegasi dan mandat dari atasannya. 50
Kehadiran Pejabat Umum yang diangkat oleh negara memiliki tugas

utama yaitu membuat akta autentik yang merupakan alat bukti tertulis yang
memiliki kekuatan pembuktian yang terkuat dan terpenuh yang dikhendaki
oleh para pihak dalam melakukan hubungan-hubungan hukum diantara
mereka sehingga dapat memberikan kepastian hukum.
Selain Pejabat Pembuat Akta Tanah yang biasa dikenal masyarakat,

ada juga Pejabat Pembuat Akta Tanah Sementara dan Pejabat Pembuat Akta
Tanah Khusus. Pejabat Pembuat Akta Tanah Sementara adalah pejabat
pemerintahan yang ditunjuk karena jabatannya untuk melaksanakan tugas
Pejabat Pembuat Akta Tanah dengan membuat akta Pejabat Pembuat Akta
Tanah didaerah yang belum cukup terdapat Pejabat Pembuat Akta Tanah.51
Sedangkan Pejabat Pembuat Akta Khusus adalah pejabat Badan Pertanahan
yang ditunjuk karena jabatannya untuk melaksanakan tugas Pejabat
Pembuat Akta Tanah dengan membuat akta Pejabat Pembuat Akta Tanah
50
M. Philipus Hadjon et.al., Pengantar Hukum Administrasi Indonesia, (Yogyakarta :
Gajah Mada University Press), 2001, hal 132.
51
Badan Pertanahan Nasional, Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional tentang
Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan
Pejabat Pembuat Akta Tanah, Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional 1 Tahun 2006, Pasal 1
ayat 2.

32
tertentu, khusus dalam rangka pelaksanaan program atau tugas pemerintah

tertentu.52
Untuk dapat diangkat menjadi Pejabat Pembuat Akta Tanah, seorang

harus memenuhi persyaratan tertentu. Persyaratan tersebut ditentukan dalam
Pasal 6 Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998, yaitu :
a. Berkewarganegaraan Indonesia,
b. Berusia sekurang-kurangnya 30 (tiga puluh) tahun,
c. Berkelakuan baik yang dinyatakan dengan surat keterangan yang dibuat
oleh instansi kepolisian setempat,
d. Belum pernah dihukum penjara karena melakukan kejahatan berdasarkan
putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap,
e. Sehat jasmani dan rohani,
f. Lulusan program pendidikan spesialis notariat atau program pendidikan
khusus Pejabat Pembuat Akta Tanah yang diselenggarakan oleh lembaga
pendidikan tinggi,
g. Lulus ujian yang diselenggarakan oleh Kantor Menteri Negara
Agraria/Badan Pertanahan Nasional.
Sebelum dapat mengikuti ujian Pejabat Pembuat Akta Tanah, yang

bersangkutan wajib mengikuti pendidikan dan pelatihan Pejabat Pembuat
Akta Tanah yang diselenggarakan oleh Badan Pertanahan Nasional Republik
Indonesia yang penyelenggaraannya dapat bekerja sama dengan organisasi
profesi Pejabat Penbuat Akta Tanah.53 Pendidikan dan pelatihan Pejabat
Pembuat Akta Tanah tersebut dimaksudkan untuk mendapatkan calon Pejabat
Pembuat Akta Tanah yang profesional dan memiliki kemampuan dalam
melaksanakan tugas jabatannya. Sekarang ketentuan itu tidak diberlakukan
lagi dengan adanya Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 23
Tahun 2009.
Pendidikan dan pelatihan tersebut meliputi Pendidikan dan Pelatihan
52
Ibid., Pasal 1 angka 3.
53
Ibid., Pasal 12 ayat 1.

33
Pertama dan Pendidikan dan Pelatihan Khusus. Pendidikan dan Pelatihan

Pertama diselenggarakan sebagai salah satu persyaratan untuk mengikuti
ujian pengisian formasi Pejabat Pembuat Akta Tanah dalam rangka
Pengangkatan Pejabat Pembuat Akta Tanah pertama kali. Pendidikan dan
Pelatihan Khusus diselenggarakan untuk memberikan pemahaman atau
pengetahuan lanjutan dalam rangka pembuatan akta tertentu yang berkaitan
dengan perkembangan peraturan perundang-undangan dibidang pertanahan.54
Calon Pejabat Pembuat Akta Tanah yang telah lulus ujian Pejabat
Pembuat Akta Tanah selanjutnya mengajukan permohonan pengangkatan
sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah kepada Badan Pertanahan Nasional
yang dilengkapi dengan persyaratan yang ditentukan dalam Pasal 15 Ayat 2
Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional nomor 1 tahun 2006
sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Kepala Badan Pertanahan
Nasional nomor 23 tahun 2009. Selanjutnya, calon Pejabat Pembuat Akta
Tanah akan diangkat sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah harus mengikuti
pembekalan teknis pertanahan yang diselenggarakan oleh Badan Pertanahan
Nasional Republik Indonesia yang penyelenggaraannya dapat bekerja sama
dengan organisasi profesi Pejabat Pembuat Akta Tanah. Keputusan
pengangkatan sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah akan diberikan kepada
yang bersangkutan setelah selesai pelaksanaan pembekalan teknis
55
pertanahan.
Selanjutnya, untuk keperluan pelantikan sebagai Pejabat Pembuat

Akta Tanah dan pengangkatan sumpah sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah,
calon Pejabat Pembuat Akta Tanah wajib melapor kepada Kepala Kantor
Pertanahan setempat mengenai pengangkatannya sebagai Pejabat Pembuat
Akta Tanah dalam jangka waktu maksimal 3 (tiga) bulan sejak tanggal
ditetapkannya surat keputusan pengangkatan yang bersangkutan sebagai
Pejabat Pembuat Akta Tanah. Kepala Kantor Pertanahan melaksanakan
pengambilan sumpah jabatan dalam jangka waktu 1 (satu) bulan setelah
54
Ibid., Pasal 13.
55
Ibid., Pasal 17.

34
diterimanya laporan tersebut.
Dalam jangka waktu 1 (satu) bulan setelah pengambilan sumpah

jabatan, Pejabat Pembuat Akta Tanah wajib :
a. Menyampaikan alamat kantornya, contoh tanda tangan, contoh paraf, dan

teraan cap/stempel jabatanya kepada Kepala Kantor Wilayah Badan
Pertanahan Nasional Provinsi, Bupati/Walikotanya Kepala Daerah Tingkat
II, Ketua Pengadilan Negeri, dan Kepala Kantor Pertanahan yang
wilayahnya meliputi kerja Pejabat Pembuat Akta Tanah yang
bersangkutan,
b. Melaksanakan jabatannya secara nyata.56
Pejabat Pembuat Akta Tanah memiliki tugas pokok melaksanakan

sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah
dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak
Milik atas Satuan Rumah Susun yang akan dijadikan dasar bagi pendaftaran
perubahan data pendaftaran tanah yang dimaksud oleh perbuatan hukum itu.57
Perbuatan hukum yang dimaksud diatas adalah sebagai berikut :
a. Jual beli,
b. Tukar menukar,
c. Hibah,
d. Pemasukan kedalam perusahaan (inbreng),
e. Pembagian hak bersama,
f. Pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas tanah Hak Milik,
g. Pemberian Hak Tanggungan,
h. Pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan.58
Untuk melaksanakan tugas pokok tersebut, maka Pejabat Pembuat

Akta Tanah memiliki kewenangan untuk membuat akta yang merupakan akta
56
Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat
Pembuat Akta Tanah, Pasal 19.
57
Badan Pertanahan Nasional, Op.Cit, Pasal 2 ayat1.
58

35
autentik mengenai semua perbuatan hukum sebagaimana telah disebutkan

sebelumnya mengenai hak atas tanah dan Hak Milik atas Satuan Rumah
Susun yang terletak didalam daerah kerjanya. 59
Kewajiban, larangan dan sanksi-sanksi terhadap pejabat pembuatan
akta tanah tidak disebutkan secara jelas baik dalam Peraturan Pemerintah
nomor 37 tahun 1998 dan peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional
nomor 1 tahun 2006 namun disebutkan secara rinci didalam Kode Etik
Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Kewajiban pejabat pembuat akta tanah terdapat dalam Pasal 3 Kode
Etik Pejabat Pembuat Akta Tanah yang isinya baik dalam rangka
melaksanakan tugas jabatan (bagi para pejabat pembuat akta tanah serta
pejabat pembuat akta tanah pengganti) ataupun dalam kehidupan sehari-hari
setiap pejabat pembuat akta tanah diwajibkan untuk :
a. Berkepribadian baik dan menjunjung tinggi martabat dan kehormatan

pejabat pembuat akta tanah,
b. Senantiasa menjunjung tinggi dasar negara dan hukum yang berlaku serta
bertindak sesuai dengan makna sumpah jabatan, kode etik dan berbahasa
Indonesia secara baik dan benar,
c. Mengutamakan pengabdian kepada kepentingan masyarakat dan negara,
d. Memiliki perilaku profesional dan ikut berpartisipasi dalam pembangunan
nasional, khususnya dibidang hukum,
e. Bekerja dengan penuh rasa tanggung jawab, mandiri, jujur dan tidak
berpihak,
f. Memberi pelayanan dengan sebaik-baiknya kepada masyarakat yang
memerlukan yang jasanya,
g. Memberikan penyuluhan hukum kepada masyarakat yang memerlukan
jasanya dengan maksud agar masyarakat menyadari dan menghayati hak
dan kewajibannya sebagai warga negara dan anggota masyarakat,
h. Memberikan jasanya kepada anggota masyarakat yang tidak atau kurang
mampu secara cuma-cuma,
59

36
i. Bersikap saling menghormati, menghargai serta mempercayai dalam

suasana kekeluargaan dengan sesama rekan sejawat,
j. Menjaga dan membela kehormatan serta merta baik korp pejabat pembuat
akta tanah atas dasar rasa solidaritas dan sikap tolong menolong secara
konstruktif,
k. Bersikap ramah terhadap setiap pejabat dan mereka yang ada hubungannya
dengan pelaksanaan tugas jabatannya,
l. Menetapkan suatu kantor dan kantor tersebut merupakan satu-satunya
kantor bagi pejabat pembuat akta tanah yang bersangkutan dalam
melaksanakan tugas jabatan sehari-hari,
m. Melakukan perbuatan-perbuatan lain yang secara umum disebut sebagai
kewajiban untuk ditaati dan dilaksanakan antara lain namun tidak terbatas
pada ketentuan-ketentuan yang tercantum dalam :
1) Peraturan perundangan yang mengatur jabatan pejabat pembuat akta
tanah,
2) Isi sumpah jabatan,
3) Anggaran dasar, anggaran rumah tangga ataupun keputusan-
keputusan lain yang telah ditetapkan oleh Ikatan Pejabat Pembuat
Akta Tanah, misalnya :
a) Membayar iuran, membayar uang duka manakala ada seorang
pejabat pembuat akta tanah atau mantan pejabat pembuat akta
tanah meninggal dunia,
b) Mentaati ketentuan tentang tarif serta kesepakatan yang dibuat oleh
dan mengikat setiap anggota perkumpulan.
Sedangkan larangan-larangan pejabat pembuat akta tanah terdapat

didalam Pasal 4 Kode Etik setiap pejabat pembuat akta tanah, baik dalam
rangka melaksanakan tugas jabatan maupun dalam kehidupan sehari-hari,
dilarang :
a. Membuka/mempunyai kantor cabang atau kantor perwakilan,

b. Secara langsung mengikutsertakan atau menggunakan perantara-perantara
dengan mendasarkan pada kondisi-kondisi tertentu,
c. Mempergunakan media massa yang bersifat promosi,

37
d. Melakukan tindakan-tindakan yang pada hakekatnya mengiklankan diri

antara lain tetapi tidak terbatas pada tindakan berupa pemasangan iklan
untuk keperluan pemasaran atau propaganda, yaitu :
1) Memasang iklan dalam surat kabar, majalah berkala atau terbitan
perdana suatu kantor, perusahaan, biro jasa, biro iklan, baik berupa
pemuatan nama, alamat, nomor telepon, maupun berupa ucapan-
ucapan selamat, dukungan, sumbangan,
2) Uang atau apapun, persponsoran kegiatan apapun, baik sosial,
kemanusiaan, olah raga dan dalam bentuk apapun, pemuatan dalam
buku-buku yang disediakan untuk pemasangan iklan dan/atau promosi
pemasaran,
3) Mengirim karangan bunga atau kejadian apapun dan kepada siapapun
yang dengan itu nama anggota terpampang kepada umum baik umum
terbatas maupun umum tidak terbatas,
4) Mengirim orang-orang selaku salesman keberbagai tempat/lokasi
untuk mengumpulkan klien dalam rangka pembuatan akta,
e. Memasang papan nama dengan cara/atau bentuk diluar batas-batas
kewajaran dan/atau memasang papan nama dibeberapa tempat diluar
lingkungan kantor pejabat pembuat akta tanah yang bersangkutan,
f. Baik langsung maupun tidak langsung, mengadakan usaha-usaha yang
menjurus kearah timbulnya persaingan yang tidak sehat dengan sesama
rekan pejabat pembuat akta tanah, termasuk namun tidak terbatas pada
penetapan jumlah biaya pembuatan akta,
g. Melakukan perbuatan-perbuatan atau persaingan yang merugikan sesama
rekan pejabat pembuat akta tanah, baik moral maupun material ataupun
melakukan usaha-usaha untuk mencari keuntungan bagi dirinya semata-
mata,
h. Mengajukan permohonan, baik lisan maupun tertulis kepada instansi-
instansi, perusahaan-perusahaan, lembaga-lembaga, ataupun
perseorangan untuk ditetapkan sebagai pejabat pembuat akta tanah dari
instansi, perusahaan atau lembaga tersebut, baik tanpa apalagi disertai
pemberian intensif tertentu, termasuk namun tidak terbatas pada

38
penurunan tarif yang jumlahnya/besarnya lebih rendah dari tarif yang

dibayar oleh instansi, perusahaan, lembaga, ataupun perseorangan
tersebut kepada pejabat pembuat akta tanah tersebut,
i. Menerima/memenuhi permintaan dari seseorang untuk membuat akta yang
rancangannya telah disiapkan oleh pejabat pembuat akta tanah lain,
kecuali untuk keperluan tersebut telah mendapat izin dari pejabat
pembuat akta tanah pembuat rancangan,
j. Dengan jalan apapun berusaha atau berupaya agar seseorang berpindah
dari pejabat pembuat akta tanah lain kepadanya, baik upaya itu ditunjukan
langsung kepada klien yang bersangkutan maupun melalui perantaraan
orang lain,
k. Menempatkan pegawai atau pegawai-pegawai/asisten pejabat pembuat
akta tanah disatu atau beberapa tempat diluar kantor pejabat pembuat akta
tanah yang bersangkutan, baik dikantor cabang yang sengaja dan khusus
dibuka untuk keperluan itu maupun didalam kantor instansi atau
lembaga/klien pejabat pembuat akta tanah yang bersangkutan, dimana
pegawai/asisten tersebut bertugas untuk menerima klien-klien yang
membuat akta, baik klien itu dari dalam dan/atau dari luar
instansi/lembaga itu, kemudian pegawai/asisten tersebut membuat akta-
akta itu, membacakannya atau tidak membacakannya kepada klien dan
menyuruh klien yang bersangkutan menandatangani ditempat
pegawai/asisten itu berkantor diinstansi atau lembaga tersebut.
Selanjutnya, akta-akta tersebut dikumpulkan untuk ditandatangani pejabat
pembuat akta tanah yang bersangkutan dikantor atau dirumahnya,
l. Mengirim minuta kepada klien atau klien-klien untuk ditandatangani oleh
klien atau klien-klien tersebut,
m. Menjelek-jelekkan dan/atau mempersalahkan rekan PPAT atau akta yang
dibuat olehnya,
n. Dalam hal seorang pejabat pembuat akta tanah menghadapi dan/atau
menemukan suatu akta yang dibuat oleh rekan sejawat yang ternyata
didalamnya terdapat kesalahan-kesalahan yang serius dan/atau
membahayakan klien, maka pejabat pembuat akta tanah tersebut wajib :

39
1) Memberitahukan rekan sejawat yang bersangkutan atas kesalahan

yang dibuatnya dengan cara yang tidak bersifat menggurui,
melainkan untuk mencegah timbulnya hal-hal yang tidak diinginkan
terhadap klien yang bersangkutan ataupun rekan-rekan sejawat
tersebut,
2) Segera setelah berhubugan dengan rekan sejawat yang membuat akta
tersebut, maka kepada klien yang bersangkutan sedapat mungkin
dijelaskan mengenai hal-hal yang salah dan cara memperbaikinya,
o. Menahan berkas seseorang dengan maksud untuk memaksa orang itu agar
membuat akta pada pejabat pembuat akta tanah yang menahan berkas
tersebut,
p. Menjadi alat orang atau pihak lain untuk semata-mata menadatangani akta
buatan orang lain sebagai akta yang dibuat oleh/dihadapan pejabat
pembuat akta tanah yang bersangkutan,
q. Membujuk dan/atau memaksa klien dengan cara atau dalam bentuk
apapun untuk membuat akta padanya ataupun untuk pindah dari pejabat
pembuat akta tanah lain,
r. Membentuk kelompok didalam tubuh Ikatan Pejabat Pembuat Akta Tanah
(jika tidak merupakan salah satu seksi dari perkumpulan Ikatan Pejabat
Pembuat Akta Tanah) dengan tujuan untuk melayani kepentingan suatu
instansi atau lembaga secara khusus/eksklusif, apalagi menutup
kemungkinan bagi pejabat pembuat akta tanah lain untuk berpartisipasi,
s. Melakukan perbuatan-perbuatan lain yang secara umum disebut sebagai
pelanggaran terhadap kode etik pejabat pembuat akta tanah, antara lain
namun tidak terbatas pada pelanggaran-pelanggaran terhadap :
1) Peraturan perundangan yang mengatur jabatan pejabat pembuat akta
tanah,
2) Isi sumpah jabatan,
3) Hal-hal yang menurut ketentuan Anggaran Dasar, Anggaran Rumah
Tangga dan/atau keputusan-keputusan lain yang telah ditetapkan oleh
organisasi Ikatan Pejabat Pembuat Akta Tanah tidak boleh dilakukan
oleh anggota.

40
Pelanggaran terhadap kewajiban dan larangan yang dilakukan oleh

pejabat pembuat akta tanah mengakibatkan sanksi-sanksi yang dijatuhkan
kepada pejabat pembuat akta tanah itu sendiri bukan kepada aktanya. Sanksi-
sanksi terhadap anggota yang melakukan pelanggaran Kode Etik tersebut
diatas dapat berupa :
a. Teguran,
b. Peringatan,
c. Schorsing (pemecatan sementara) dari keanggotaan Ikatan Pejabat
Pembuat Akta Tanah,
d. Onzetting (pemecatan) dari keanggotaan Ikatan Pejabat Pembuat Akta
Tanah,
e. Pemberhentian dengan tidak hormat dari keanggotaan Ikatan Pejabat
Pembuatan Akta Tanah.
PPAT mempunyai peranan besar dalam peralihan hak atas tanah
karena memiliki tugas membantu Kepala Kantor Pertanahan dalam rangka
melaksanakan kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat akta sebagai bukti
telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah yang
merupakan akta autentik. Untuk mencegah atau paling tidak mengurangi
potensi konflik atau sengketa tersebut dibutuhkan perangkat hukum dan
sistem administrasi pertanahan yang teratur dan tertata rapi. Karenanya
diharuskan pemindahan hak atas tanah agar bisa didaftar harus dibuktikan
dengan akta PPAT. Sebagai akta autentik akta PPAT haruslah memenuhi tata
cara pembuatan akta PPAT, sebagaimana yang ditentukan oleh undang-
undang dan peraturan-peraturan lainnya. Pembuatan akta yang tidak sesuai
dengan tata cara pembuatan akta PPAT dapat membuat suatu akta batal demi
hukum dan akan mengakibatkan kerugian bagi salah satu pihak dalam akta
tersebut.
2.6. Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah
Pasal 37 Peraturan Pemerintah Republik Indonesia nomor 24 Tahun

1997 tentang pendaftaran tanah ditetapkan bahwa peralihan hak atas tanah
dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun melalui jual beli, tukar menukar,

41
hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak

lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang, hanya dapat didaftarkan jika
dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah yang
berwenang menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah adalah akta yang dibuat oleh
Pejabat Pembuat Akta Tanah sebagai bukti telah dilaksanakannya perbuatan
hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah
Susun.
Pembuatan akta tersebut wajib dihadiri oleh para pihak yang
melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan atau kuasanya dan
disaksikan oleh sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi yang memenuhi
syarat untuk bertindak sebagai saksi dalam perbuatan hukum itu. Demikian
ditentukan dalam Pasal 38 Peraturan Pemerintah Republik Indonesia nomor
24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah. Bentuk, isi dan cara pembuatan
akta-akta Pejabat Pembuat Akta Tanah diatur oleh Menteri.
Jenis dan bentuk akta, persiapan dan pelaksanaan pembuatannya
mendapat pengaturan dalam Pasal 95 sampai dengan Pasal 102 Peraturan
Menteri nomor 3 tahun 1997, serta beberapa ketentuan dalam BAB IV
Peraturan Menteri tersebut.
Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah merupakan salah satu sumber data
bagi pemeliharaan data pendaftaran tanah. Maka wajib dibuat sedemikian
rupa sehingga dapat dijadikan dasar yang kuat untuk pendaftaran pemindahan
dan pembebanan hak yang bersangkutan. Oleh karena itu Pejabat Pembuat
Akta Tanah bertanggung jawab untuk memeriksa syarat-syarat untuk sahnya
perbuatan hukum yang bersangkutan. Antara lain mencocokan data yang
terdapat dalam sertipikat dengan daftar-daftar yang ada di Kantor
Pertanahan.60
Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah tersebut dibuat bentuk asli dalam 2
(dua) lembar, yaitu
a. Lembar pertama sebanyak 1 (satu) rangkap disimpan oleh Pejabat
60
Boedi Harsono, Op.Cit., hlm 506-507.

42
Pembuat Akta Tanah yang bersangkutan, dan

b. Lembar kedua sebanyak 1 (satu) rangkap atau lebih menurut banyaknya
hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang menjadi
obyek pembuatan hukum dalam akta, yang disampaikan kepada Kantor
Pertanahan untuk keperluan pendaftaran, atau dalam hal akta tersebut
mengenai pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan, disampaikan
kepada pemegang kuasa untuk dasar pembuatan Akta Pemberian Hak
Tanggungan dan kepada pihak-pihak yang berkepentingan dapat
diberikan salinannya yang ditandatangani oleh para pihak, para saksi dan
Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Dalam membuat akta-akta yang menjadi kewenangannya, seorang

Pejabat Pembuat Akta Tanah harus bertindak hati-hati dan teliti. Pejabat
Pembuat Akta Tanah harus menolak untuk membuat akta jika :
a. Mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas satuan
rumah susun, kepadanya tidak disampaikan sertipikat asli hak yang
bersangkutan atau sertipikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar-
daftar yang ada di Kantor Pertanahan,
b. Mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar, kepadanya tidak
disampaikan :
1) Surat bukti hak atau surat keterangan Kepala Desa/Kelurahan yang
menyatakan bahwa yang bersangkutan menguasai bidang tanah
tersebut, dan
2) Surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang
bersangkutan belum bersertipikat dari Kantor Pertanahan, atau untuk
tanah yang terletak yang terletak di daerah yang jauh dari kedudukan
Kantor Pertanahan, dari pemegang hak yang bersangkutan dengan
dikuatkan oleh Kepala Desa/Kelurahan.
c. Salah satu atau para pihak yang akan melakukan perbuatan hukum yang
bersangkutan atau salah satu saksi tidak berhak atau tidak memenuhi
syarat untuk bertindak demikian,
d. Salah satu pihak atau para pihak bertindak atas dasar suatu surat kuasa
mutlak yang pada hakikatnya berisikan perbuatan hukum pemindahan

43
hak,
e. Untuk perbuatan hukum yang akan dilakukan belum memperoleh izin
Pejabat atau instansi yang berwenang, apabila izin tersebut diperlukan
menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku,
f. Obyek perbuatan hukum yang bersangkutan sedang dalam sengketa
mengenai data fisik atau data yuridisnya,
g. Tidak dipenuhi syarat lain atau dilanggar larangan yang ditentukan dalam
peraturan perundang-undangan yang bersangkutan.
Fungsi akta Pejabat Pembuat Akta Tanah yang dibuat adalah sebagai
bukti bahwa benar telah dilakukan perbuatan hukum yang bersangkutan. Dan
karena perbuatan hukum itu sifatnya tunai, sekaligus membuktikan
berpindahnya hak atas tanah yang bersangkutan kepada penerima hak.
Karena tata usaha Pejabat Pembuat Akta Tanah sifatnya tertutup untuk
umum, pembuktian mengenai berpindahnya hak tersebut berlakunya terbatas
pada para pihak yang melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan (dan
para ahli waris serta orang-orang yang diberitahukan oleh para pihak).61
2.7. Akta Bawah Tangan
Akta dibawah tangan adalah surat atau tulisan yang dibuat oleh para
pihak tanpa adanya campur tangan pejabat umum dan peraturan perundang-
undangan tidak mengharuskannya. Meskipun akta dibawah tangan juga dapat
dijadikan alat bukti, namun kekuatan pembuktian akta dibawah tangan
berbeda dengan akta autentik. Kekuatan bukti akta dibawah tangan tidak
sesempurna kekuatan bukti akta autentik.
Sebagai mana tercantum didalam pasal 1874 Kitab Undang-Undang

Hukum Perdata dapat dirumuskan akta dibawah tangan adalah:
a. Akta yang di tandatangani dibawah tangan

b. Tidak dibuat dan ditandatangai dihadapan pejabat yang berwenang, tetapi
dibuat sendiri oleh seseorang atau para pihak.
61
Ibid., hal. 515.

44
c. Terdiri dari segala jenis tulisan yang tidak dibuat dihadapan pejabat yang
meliputi surat-surat, register-register, surat-surat urusan rumah tangga.
d. Tulisan lain yang dibuat tanpa permintaan pejabat umum.
Singkatnya, segala bentuk tulisan atau akta yang bukan akta autentik
disebut akta di bawah tangan atau dengan kata lain segala jenis akta yang
tidak dibuat oleh atau dihadapan pejabat umum. Agar suatu tulisan bernilai
sebagai akta dibawah tangan, diperlukan persyaratan pokok:
a. Surat atau tulisan itu ditanda tangani.
b. Isi yang diterangkan didalamnya menyangkut perbuatan hukum
(rechtshandeling) atau hubungan hukum (rechtsbettrekking).
c. Sengaja dibuat untuk dijadikan bukti dari perbuatan hukum yang disebut
didalamnya62.
Daya kekuatan pembuktian akta dibawah tangan, tidak seluas dan
setinggi derajat akta autentik. Akta autentik memiliki daya pembuktian
lahiriah, formil dan materiil. Tidak demikian dengan akta dibawah tangan,
yang padanya tidak mempunyai daya kekuatan pembuktian lahiriah, namun
hanya terbatas pada daya pembuktian formil dan materiil dengan bobot yang
jauh lebih rendah dibandingkan akta autentik. Kekuatan pembuktian akta
dibawah tangan diuraikan sebagai berikut:
1. Daya kekuatan pembuktian formil. Sejauh mana daya kekuatan
pembuktian formil akta dibawah tangan dapat dijelaskan dalam dua
hal:
a. Orang yang bertanda tangan dianggap benar menerangkan hal

yang tercantum di dalam akta. Bedasarkan kekuatan formil ini,
hukum mengakui siapa saja atau orang yang menanda tangani
akta dibawah tangan:
1) dianggap benar menerangkan seperti apa yang dijelaskan

dalam akta,
62
Yahya Harahap, Hukum Acara Perdata, Sinar Grafika: Jakarta, 2010 , hal. 590.

45
2) berdasarkan kekuatan formil yang demikian, mesti dianggap

terbukti tentang adanya pernyataan dari penandatangan,
dengan demikian daya kekuatan pembuktian akta dibawah tangan

meliputi kebenaran identitas penanda tangan serta menyangkut
kebenaran idenitas orang yang memberi keterangan;
b. Tidak mutak untuk keuntungan pihak lain. Daya pembuktian

formalnya tidak bersifat mutlak untuk keuntungan pihak lain.
Karena daya formilnya itu sendiri tidak dibuat di hadapan
pejabat umum. Dengan demikian keterangan yang tercantum
di dalamnya tidak mutlak untuk keuntungan pihak lain.
Kemungkinan dapat menguntungkan dan merugikan pihak lain
karena isi keterangan yang tercantum di dalam akta dibawah
tangan belum pasti merupakan persesuaian keterangan para
pihak. Dalam akta dibawah tangan masing-masing para pihak
dibenarkan oleh hukum untuk mengingkari isi dan tanda
tangan.
2. Daya pembuktian materil. Jika pada daya kekuatan pembuktian formil

titik permasalahan menyangkut kebenaran isi tanda tangan dan
penanda tangan, maka pada daya pembuktian materil, fokus
permasalahannya berkenaan dengan kebenaran isi keterangan yang
tercantum di dalam akta dibawah tangan. Benarkah atau tidak isinya
dan sejauh mana kebenaran isi yang tercantum di dalamnya, prinsip
yang harus ditegakkan daya pembuktian materil adalah
a) secara materil isi keterangan yang tercantum di dalam akta

dibawah tangan, harus dianggap benar
b) dalam arti apa yang diterangkan dalam akta oleh penanda

tangan, dianggap sebagai keterangan yang dikehendakinya,

46
c) dengan demikian secara materil, isi yang tercantum dalam akta

dibawah tangan mengikat kepada diri penanda tangan.63
Dari dua bentuk akta yang dikutip berdasarkan ulasan Yahya Harahap
sifat yang melekat dalam akta autentik jika hendak dibantah terletak pada
tindakan “pembuktian atas kepalsuan akta tersebut”. Sedangkan pada akta
dibawah tangan daya kekuatan mengikatnya yang tidak memiliki pembuktian
keluar (harus dianggap benar, sepanjang tidak ada alat bukti yang sah dapat
menggugurkannya), terletak pada tindakan untuk mendapat kekuatan sebagai
alat bukti akta dibawah tangan adalah pembuktian keaslian.
Hal ini juga dapat diamati secara singkat dengan memperhatikan

pengertian akta autentik dan pengertian akta bawah tangan. Berdasarkan
Pasal 1868 KUHPdt menegaskan bahwa akta autentik adalah akta yang dibuat
dalam bentuk yang ditentukan Undang-undang oleh atau di hadapan pejabat
umum yang berwenang untuk itu ditempat akta dibuat. Sedangkan Akta
Bawah Tangan ditegaskan dalam Pasal 1874 Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata “sebagai tulisan-tulisan di bawah tangan dianggap akta-akta yang
ditanda tangani di bawah tangan, surat-surat, register-register, surat-surat
urusan rumah tangga, dan lain-lain tulisan yang dibuat tanpa perantaraan
seorang pegawai umum.
2.8. Akta Jual Beli
Akta jual beli adalah dokumen yang membuktikan adanya peralihan

hak atas tanah dari pemilik sebagai penjual kepada pembeli sebagai pemilik
yang baru.64 Akta jual beli merupakan salah satu kewengangan yang
diberikan kepada pejabat umum yaitu Pejabat Pembuat Akta Tanah yang
berwenang untuk membuat akta-akta autentik mengenai perbuatan hukum
tertentu mengenai hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun.
Oleh karena itu akta jual beli yang dibuat dihadapan Pejabat Pembuat Akta
63
Ibid., hal. 590.
64
Dadang Sukandar, Pembuatan Akta Jual Beli (AJB) Tanah, http://www.legalakses.com/
pembuatan-akta-jual-beli-ajb-tanah/, diunduh tanggal 12 Desember 2011.

47
Tanah merupakan akta autentik.
Akta autentik khususnya akta jual beli terdiri dari tiga bagian, antara
lain :
a. Bagian kepala/awal akta yaitu bagian dari permulaan akta yang memuat
judul akta, nomor akta, jam, hari, tanggal, bulan, dan tahun serta nama
lengkap dan tempat kedudukan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
b. Badan akta yaitu bagian yang memuat nama lengkap, tempat dan tanggal
lahir, kewarganegaraan, pekerjaan, jabatan, kedudukan tempat tinggal para
penghadap dan/atau orang yang mereka wakili, keterangan mengenai
kedudukan bertindak penghadap. Bagian ini disebut juga bagian komparisi
yang merupakan keterangan para penghadap sedangkan para penghadap
disebut juga komparan. Kemudian pada bagian badan akta juga memuat isi
akta yang memuat apa yang diperjanjikan dalam jual beli tersebut oleh
para pihak. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata dalam perjanjian
menganut asas terbuka sehingga perjanjian-perjanjian itu mengikuti apa
saja yang dikehendaki oleh para pihak, asal tidak bertentangan dengan
undang-undang, ketertiban umum, dan kesusilaan. Badan akta juga
memuat nama lengkap, tempat dan tanggal lahir, serta pekerjaan jabatan,
kedudukan dan tempat tinggal dari tiap-tiap saksi pengenal.
c. Bagian akhir/penutup akta yaitu akhir atau penutup akta yang memuat
uraian mengenai pembacaan akta, uraian tentang penandatanganan dan
tempat penandatanganan atau penerjemahan akta apabila ada, uraian
mengenai tidak adanya perubahan yang terjadi dalam pembuatan akta atau
uraian tentang adanya perubahan yang dapat penambahan, pencoretan,
atau penggantian. Bagian akhir atau penutup akta merupaka satu bentuk
tetap yang memuat pula tempat dimana akta itu diresmikan dan nama-
nama, pekerjaan/jabatan serta tempat tinggal saksi-saksi akta.
Dokumen-dokumen yang diperlukan untuk membuat akta jual beli

tanah di kantor pejabat pembuat akta tanah adalah :
a. Bagi penjual membawa :

1) Asli Sertipikat Hak atas tanah yang akan dijual,

48
2) Kartu Tanda Penduduk,

3) Bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan,
4) Surat Persetujuan Suami/Isteri bagi yang sudah berkeluarga,
5) Kartu Keluarga
b. Bagi pembeli membawa :
1) Kartu Tanda Penduduk,
2) Kartu Keluarga.
Proses pembuatan akta jual beli oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah
terbagi dalam 3 (tiga) tahap, yaitu:
a. Persiapan pembuatan akta jual beli :
1) Sebelum membuat akta jual beli, pejabat pembuat akta tanah
melakukan pemeriksaan mengenai keaslian Sertipikat ke Kantor
Pertanahan,
2) Penjual harus membayar Pajak Penghasilan (PPh) apabila harga jual
tanah diatas Rp.60.000.000,- (enam puluh juta rupiah) di Bank atau
Kantor Pos dan Pembeli harus membayar Bea Perolehan Hak atas
Tanah dan Bangunan (BPHTB),
3) Calon pembeli dapat membuat pernyataan bahwa dengan membeli
tanah tersebut ia tidak menjadi pemegang hak atas tanah yang
melebihi ketentuan batas luas maksimum,
4) Surat pernyataan dari penjual bahwa tanah yang dimiliki tidak dalam
sengketa,
b. Pembuatan Akta Jual Beli :
1) Pembuatan akta harus dihadiri oleh penjual dan pembeli atau orang
yang diberi kuasa dengan surat kuasa tertulis,
2) Pembuatan akta harus dihadiri oleh sekurang-kurangnya 2 (dua) orang
saksi,
3) Pejabat pembuat akta tanah membacakan akta dan menjelaskan
mengenai isi dan maksud pembuatan akta,
4) Bila isi akta telah disetujui oleh penjual dan pembeli maka akta
ditandatangani oleh penjual, pembeli, saksi-saksi, dan pejabat
pembuat akta tanah,

49
5) Akta dibuat 2 (dua) lembar asli, 1 (satu) lembar disimpan di kantor

pejabat pembuat akta tanah dan 1 (satu) lembar lainnya disampaikan
ke kantor pertanahan untuk keperluan peralihan hak,
6) Kepada penjual dan pembeli masing-masing diberikan salinannya,
c. Penyelesaian akta jual beli :
1) Setelah selesai pembuatan akta jual beli, pejabat pembuat akta tanah
kemudian menyerahkan lembar pertama akta jual beli dan dokumen-
dokumen pendukungnya ke kantor pertanahan untuk keperluan
peralihan hak,
2) Penyerahan harus dilaksanakan selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari
kerja sejak ditandatanganinya akta tersebut,
3) Dokumen-dokumen yang harus diserahkan meliputi:
a) Surat permohonan balik nama (jika ada) yang ditandatangani
pembeli,
b) Akta jual beli,
c) Sertipikat hak atas tanah,
d) Kartu tanda penduduk penjual dan pembeli,
e) Bukti pelunasan pembayaran Pajak Penghasilan (PPh),
f) Bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan
Bangunan (BPHTB),
4) Setelah berkas disampaikan ke kantor pertanahan, kantor pertanahan
akan memberikan tanda bukti penerimaan permohonan ganti nama
kepada pejabat pembuat akta tanah, selanjutnya oleh pejabat pembuat
akta tanah tanda bukti penerimaan ini diserahkan kepada pembeli,
5) Nama pemegang hak yang lama (penjual) didalam buku tanah dan
sertipikat dicoret dengan tinta hitam dan diparaf oleh Kepala Kantor
Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk,
6) Nama pemegang hak yang baru (pembeli) ditulis pada halaman dan
kolom yang ada pada buku tanah dan sertipikat dengan dibubuhi
tanggal pencatatan dan ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan
atau pejabat yang ditunjuk,
7) Dalam waktu 14 (empat belas) hari pembeli sudah dapat mengambil

50
sertipikat yang sudah atas nama pembeli di Kantor Pertanahan.
2.9. Hak-Hak Atas Tanah
Konsep hak-hak atas tanah yang terdapat dalam Hukum Agraria Nasional
membagi hak-hak atas tanah dalam dua bentuk. Pertama, hak-hak atas tanah yang
bersifat primer. Kedua, hak-hak atas tanah yang bersifat sekunder. Pengertian hak-
hak atas tanah primer adalah hak-hak atas tanah yang dapat dimiliki atau dikuasai
secara langsung oleh seorang atau badan hukum yang mempunyai waktu lama dan
dapat dipindahtangankan kepada orang lain atau ahli warisnya. Dalam Undang-
Undang Pokok Agraria (UUPA) terdapat beberapa hak atas tanah yang bersifat
primer, yaitu:
a. Hak Milik atas tanah (HM);
b. Hak Guna Usaha (HGU);
c. Hak Guna Bangunan (HGB);
d. Hak Pakai (HP).
Selain hak primer atas tanah di atas, terdapat pula hak atas tanah yang
bersifat sekunder. Pengenian hak-hak atas tanah yang bersifat sekunder adalah
hak-hak atas tanah yang bersifat sementara. Dikatakan bersifat sementara, karena
hak-hak tersebut dinikmati dalam waktu terbatas, lagi pula hak-hak itu dimiliki
oleh orang lain. Hal ini sesuai dengan ketentuan dalam Pasal 53 Undang-Undang
Pokok Agraria (UUPA) yang mengatur mengenai hak-hak atas tanah yang bersifat
sementara, yaitu:
a. hak gadai;
b. hak usaha bagi hasil;
c. hak menumpang;
d. hak menyewa atas tanah pertanian.65
65
Supriadi, Hukum Agraria, cet.1, (Jakarta: Sinar Grafika, 2006), hal 64.

51
Salah satu hak atas tanah yang termasuk dalam kategori bersifat primer
adalah Hak Milik. Sebab hak milik merupakan hak primer yang paling utama.
terkuat dan terpenuh, dibandingkan dengan hak-hak primer lainnya seperti Hak
Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, atau hak-hak lainnya. Hal ini
sesuai ketentuan Pasal 20 ayat (1) dan (2) UUPA yang berbunyi sebagai berikut:
"Hak milik adalah hak turun temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai
orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan dala Pasal 6. Hak milik dapat
beralih dan dialihkan kepada pihak lain.”66
Menurut A.P. Parlindungan kata-kata terkuat dan terpenuh itu bermaksud

untuk membedakannya dengan Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai
dan hak-hak lainnya, yaitu untuk menunjukkan bahwa di antara hak-hak atas
tanah yang dapat dipunyai orang, hak miliklah yang “ter” (paling kuat dan penuh).
Begitu pentingnya hak milik, pemerintah memberikan perhatian yang sangat
serius terhadap persoalan hak milik atas tanah tersebut.67
Hal ini dapat terlihat dengan dikeluarkannya Peraturan Menteri Dalam

Negeri Nomor 6 Tahun 1972 tentang Wewenang Pemberian Hak Atas Tanah.
Namun demikian, pada tahun 1993 pemerintah mengganti Permendagri Nomor 6
Tahun 1972 tersebut dengan Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan
Nasonal Nomor 3 Tahun 1999 tentang Pelimpahan Kewenangan Pemberian dan
Pembatalan Keputusan Pemberian Hak Atas Tanah Negara. Dalam Pasal 3
Permenagraria Nomor 3 Tahun 1993 dinyatakan bahwa: Kepala Kantor
Pertanahan Kabupaten/Kotamadya memberi keputusan mengenai:
1. pemberian hak milik atas tanah pertanian yang luasnya tidak lebih dari 2
ha (dua hektar);
2. pemberian hak milik atas tanah nonpertanian yang luasnya tidak lebih dari
2.000 m2 (dua ribu meter persegi), kecuali mengenai tanah bekas Hak
Guna Usaha;
66
Ibid., hal 65
67
A.P. Parlindungan, Komentar Atas Undang-Undang Pokok Agraria, (Bandung: Mandar
Maju, 1993), hlm. 124.

52
3. pemberian Hak Milik atas tanah dalam rangka pelaksanaan program:
a. transmigrasi;
b. redistribusi tanah;
c. konsolidasi tanah;
d. pendaftaran tanah secara massal baik dalam rangka pelaksanaan

pendaftaran tanah secara sistematik maupun sporadik. 68
Memperhatikan beberapa ketentuan mengenai pemilikan hak atas tanah,

terdapat gambaran bahwa hak milik atas tanah merupakan persoalan yang perlu
mendapatkan perlindungan yang sangat ketat. Perlindungan ketat dimaksudkan
agar pemberian status hak kepada perorangan harus dilakukan dengan seleksi
yang ketat, agar betul-betul terjadi pemerataan atas status hak tersebut. Hal ini
dimaksudkan agar jangan sampai terjadi jurang pernisah antara pemilik tanah
yang luas dengan orang yang memiliki tanah yang sempit. Sebab hal ini berkaitan
dengan eksistensi seseorang untuk mendapatkan status sebagai orang miskin dan
tidak miskin. Konsep miskin dalam konteks hukum agraria, konsep miskin lazim
ditujukan bagi orang yang tidak mempunyai tanah atau orang yang mengerjakan
tanah orang lain, atau yang paling populer disebut sebagai “petani gurem”.69
2.10. Pemindahan Hak Milik Atas Tanah Secara Jual Beli
2.10.1. Pengertian Jual Beli Menurut K.U.H Perdata dan Hukum Adat
Pengertian jual-beli menurut Kitab Undang-Undang Hukum

Perdata dan pengertian jual-beli menurut Hukum Adat sangatlah berbeda,
meskipun istilahnya sama.
Menurut pasal 1457 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata : “Jual

beli adalah suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan
68
Supriadi, Loc.Cit.
69
Ibid., hal 66-67.

53
dirinya untuk menyerahkan sesuatu benda dan pihak yang lain membayar
harga yang telah dijanjikan”.70
Sedangkan menurut Hukum Adat: Jual Beli merupakan suatu

perbuatan hukum yang berupa penyerahan tanah yang bersangkutan oleh
penjual kepada pembeli untuk selama-lamanya pada saat mana pembeli
menyerahkan harganya kepada penjual, pembayaran harganya dan
penyerahan haknya dilakukan pada saat yang bersamaan meskipun
pembayarannya baru sebagian, menurut Hukum Adat dianggap sudah
dibayar penuh. Jadi di dalam adat, jual beli tanah bersifat tunai. Sisa
pembayaran harga yang pada kenyataannya belum dibayar penuh dianggap
sebagai hutang pembeli pada penjual atas perjanjian utang-piutang yang
dianggap terjadi antara pembeli dengan penjual (bekas pemilik) setelah
jual beli tanah itu dilakukan.71
Perjanjian utang-piutang itu tidak ada hubungan hukumnya dengan

jual-beli tanah yang telah dilakukan. Jadi bilamana kemudian pembeli
tidak bisa membayar sisa harganya maka bekas pemilik ( penjual ) tidak
dapat menuntut pembatalan jual-beli yang telah dilakukan, karena
penyelesaian sisa harganya tersebut harus dilakukan menurut perjanjian
utang-piutang.
Di dalam hukum Barat jual beli dianggap telah terjadi antara kedua
belah pihak pada saat mereka mencapai kata sepakat mengenai harga
benda yang dijual-belikan, meskipun benda tersebut belum diserahkan dan
harganya belum dibayar (pasal 1458 Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata). Kemudian pasal 1459 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
mengatakan bahwa hak milik atas tanah tersebut baru beralih kepada
pembelinya jika telah dilakukan apa yang disebut ''Penyerahan Yuridis.”72
70
Harianto.T, Mendapatkan Sertipikat Hak Milik Atas Tanah, (Surabaya: Usaha
Nasional, 1981), hal 6.
71
Ibid., hal 7.
72
Ibid.

54
Dengan melihat pada kedua pasal tersebut ( pasal 1458 dan pasal
1459 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata) dapatlah ditarik kesimpulan
bahwa dengan adanya persetujuan itu saja belumlah berarti bahwa
eigendom dari benda yang dibeli itu berpindah ke pihak pembeli, baru
sesudah adanya "Levering”, eigendom itu beralih ke pihak si pernbeli.
Seperti telah dikatakan di atas bahwa jual-beli menurut Hukum

Adat bersifat tunai atau contant. Biasanya jual-beli tanah itu dilakukan
dimuka Kepala Desa, yang bukan hanya bertindak sebagai saksi, tetapi
juga dalam kedudukannya sebagai Kepala Desa menanggung bahwa jua1-
be1i tersebut tidak melanggar Hukum yang berlaku. Dengan demikian
maka pembeli mendapat pengakuan dari masyarakat yang bersangkutan
sebagai pemilik yang baru dan akan mendapat perlindungan hukum, jika
dikemudian hari ada gugatan terhadapnya dari pihak yang menganggap
jual-beli itu tidak sah.
Mengenai turut sertanya Kepala Desa sebagai kepala persekutuan

dalam transaksi jual-beli tanah, tidaklah merupakan syarat mutlak untuk
sahnya transaksi itu.73
Mahkamah Agung dalam keputusannya tanggal 13 Desember

tahun 1958 Reg. NO. 4/k/Rup/1958, mengenai sengketa tanah dl Salatiga (
Jawa Tengah ), mengatakan bahwa:
"Menurut Hukum Adat, ikut sertanya Kepala Desa dalam transaksi

tanah bukan suatu syarat mutlak untuk sahnya jual-beli itu. Sebaliknya
walaupun jual-beli itu dilakukan tidak sesuai dengan peraturan-peraturan
yang ditetapkan oleh Hukum Adat, masih dapat dianggap sah, bila
transaksi itu dilakukan dengan itikad baik” (putusan Mahkamah Agung
tanggal 5 November 1958 Reg. No. 242 K/Sip/1958).74
2.10.2. JUAL-BELI MENURUT U.U.P.A.
73
Ibid., hal 8.
74
Ibid., hal 9.

55
Di dalam U.U.P.A. tidak ada penjelasan mengenai apa yang

dimaksudkan dengan jual-beli, tetapi meskipun demikian mengingat
bahwa Hukum Agraria itu didasarkan pada Hukum Adat tentang tanah,
maka berarti, bahwa sistim dan azas-azas yang dipakai dalam Hukum
tanah kita yang baru (U.U.P.A) adalah sistim dan azas-azas hukum tanah
adat.75
Oleh Sebab itu pengertian jual-beli tanah menurut U.U.P.A. harus

diartikan sebagai perbuatan hukum yang berupa penyerahan hak milik
(Penyerahan tanah untuk selama-lamanya) oleh penjual kepada pembeli,
yang pada saat itu juga menyerahkan harganya kepada penjual. Jual-beli
yang mengakibatkan beralihnya hak milik atas tanah dari penjual kepada
pembeli itu termasuk Hukum Agraria atau Hukum tanah.76
2.11. Analisis Kasus
Kasus Posisi
Penggugat:
1. TITI KUSMIATI
2. BENNY DERAHENDRA
3. YATI ROHAYATI
4. ROSWATI
5. KURNIASIH
6. KOSWARA
7. P. KUSDIAN
8. IMAS YULIA
75
Ibid., hal 10.
76
Ibid., hal 11.

56
9. LENI YULIANI
Kesemuanya adalah Para Ahli Waris dari ENGKOS

ISKANDAR(Alm)
Tergugat:
1. HENI (Ahli Waris SUTANTO(Alm))
2. PT. BANK BUKOPIN CABANG BANDUNG
2. Ny. HARTINI, S.H. (Notaris/PPAT di Bandung)
Penggugat mendalilkan memiliki sebidang tanah seluas 258 m2

berikut bangunan yang berdiri di atasnya. Terletak di Blok Cipaku, Desa
Pakutandang kecamatan Ciparay, Bandung, Jawa Barat berdasarkan Buku
Tanah Hak Milik Nomor 66, Gambar Situasi Nomor 13789/1981, dahulu
tercatat dan tertulis atas nama ENGKOS ISKANDAR dan T.KUSMIATI,
sekerang tercatat dan tertulis atas nama SUTANTO.
Bahwa Para Penggugat adalah selaku ahli waris dari ENGKOS

ISKANDAR (Alm) yang telah meninggal dunia pada tanggal 20 Oktober
2004 dan berdasarkan Surat Keterangan Ahli Waris Reg.No.
4743/836/X/2010 yang dikeluarkan oleh Kantor Kepala Desa Paku
tandang;
Bahwa ENGKOS ISKANDAR (Alm) selain meninggalkan para

ahli waris, almarhum juga telah meninggalkan harta warisan berupa :
“sebidang tanah dan bangunan , berdasarkan Buku Tanah Hak Mil i

k No. 66 Desa Pakutandang, Gambar Situasi No.13789/1981, luas 258 M²,
setempat dikenal dengan Blok Cipaku, dahulu tercatat dan tertulis atas
nama ENGKOS ISKANDAR dan T. KUSMIATI, sekarang tercatat dan
tertulis atas nama SUTANTO”;
Bahwa semasa hidupnya ENGKOS ISKANDAR (Alm) dan

isterinya TITI KUSMIATI, telah meminjamkan sertipikat kepemilikan

57
terhadap tanah dan bangunan tersebut di atas kepada Tergugat I

(SUTANTO (Alm)) berdasarkan Surat Tanda Penerimaan (Pinjam Pakai
Sertipikat) tertanggal 05 Januari 1983, yang dibuat dan ditandatangani
oleh SUTANTO, selaku yang menerima pinjam pakai sertipikat dan
ENGKOS ISKANDAR serta Ny.TITI KUSMIATI, selaku yang
menyerahkan;
Bahwa berdasarkan Surat Tanda Penerimaan (Pinjam Pakai

Sertipikat) tertanggal 05 Januari 1983, surat/buku kepemilikan terhadap
tanah dan bangunan tersebut telah dibalik namakan dari nama ENGKOS
ISKANDAR dan T.KUSMIATI sekarang tercatat dan tertulis atas nama
SUTANTO yang dibuat dihadapan Tergugat III;
Bahwa setelah dibalik namakannya surat /buku kepemilikan

terhadap tanah dan bangunan dari nama ENGKOS ISKANDAR dan T.
KUSMIATI, sekarang tercatat dan tertulis atas nama SUTANTO, tanah
dan bangunan tersebut telah dijadikan jaminan oleh SUTANTO tanpa
sepengetahuan ENGKOS ISKANDAR dan T.SUMIATI atau para ahli
waris lainnya kepada PT. BANK BUKOPIN CABANG BANDUNG
(Tergugat II);
Bahwa para ahli waris ENGKOS ISKANDAR (alm) akhirnya

mengetahui setelah pihak dari Bank Bukopin Cabang Bandung (Tergugat
II ) memberitahukan kepada para ahli waris ENGKOS ISKANDAR (alm)
bahwa tanah dan bangunan tersebut saat ini telah dijadikan jaminan oleh
SUTANTO (alm) kepada Bank Bukopin Cabang Bandung (Tergugat II)
dan sekarang pembayaran pinjaman yang wajib dibayar setiap bulannya
oleh SUTANTO (alm) kepada Bank Bukopin Cabang Bandung (Tergugat
II) mengalami tunggakan;
Bahwa oleh karena ketidak-tahuannya para ahli waris ENGKOS

ISKANDAR (alm) terhadap telah dijaminkannya tanah dan bangunan
tersebut oleh SUTANTO (alm) kepada Bank Bukopin Cabang Bandung
(Tergugat II), tanah dan bangunan tersebut sampai dengan sekarang masih

58
dihuni dan dikuasai oleh para ahli waris ENGKOS ISKANDAR (alm) dan
Tergugat I belum pernah menghuni maupun menguasai terhadap objek
tanah dan bangunan tersebut;
Bahwa sampai saat ini pula para ahli waris ENGKOS ISKANDAR
(alm) tidak pernah merasa kalau tanah dan bangunan tersebut telah dijual
kepada SUTANTO (alm) (Tergugat I ), karena para ahli waris ENGKOS
ISKANDAR (alm) merasa surat / buku kepemilikan terhadap tanah dan
bangunan tersebut hanya dipinjam pakai kepada SUTANTO (alm)
(Tergugat I) dan para ahli waris ENGKOS ISKANDAR (alm) juga tidak
mengetahui kalau surat/bukti kepemilikan terhadap tanah dan bangunan
tersebut telah dijadikan jaminan oleh SUTANTO (alm) (Tergugat I)
kepada Bank Bukopin Cabang Bandung (Tergugat II);
Bahwa untuk membuktikan kebenaran apakah terhadap tanah dan

bangunan tersebut telah dijual oleh para ahli waris ENGKOS ISKANDAR
(alm) kepada SUTANTO (alm) (Tergugat I ), Kepala Desa setempat telah
mengeluarkan Surat Keterangan Kepala Desa No.835/SKKD/IX/2010
tertanggal 30 September 2010 dibuat dan ditandatangani oleh Kepala Desa
Pakutandang, yang pada pokoknya isi surat tersebut menerangkan bahwa
sampai dengan saat ini objek tanah tersebut belum pernah diperjual -
belikan;
Bahwa sampai dengan saat ini pula para ahli waris ENGKOS
ISKANDAR (alm) tetap membayar pajak bumi dan bangunan;
Bahwa oleh karena tanah dan bangunan tersebut adalah merupakan

harta peninggalan atau warisan dari ENGKOS ISKANDAR (alm), para
ahli waris ENGKOS ISKANDAR (alm) bermaksud untuk mengambil
kembali haknya tersebut;
Bahwa oleh karena saat ini terhadap tanah dan bangunan tersebut
sudah dijadikan jaminan oleh SUTANTO (alm) (Tergugat I) kepada Bank
Bukopin Cabang Bandung (Tergugat II) dan sekarang SUTANTO (alm)
(Tergugat I) telah meninggal dunia pada tanggal 07 Mei 2010 berdasarkan

59
Surat Kematian No.216 /SK/V/2010 tertanggal 07 Mei 2010 yang dibuat

dan ditandatangani oleh Kantor Kelurahan Sukaraja Kecamatan Cicendo
Kota Bandung;
Bahwa setelah meninggalnya SUTANTO (alm) (Tergugat I), para

ahli waris ENGKOS ISKANDAR (alm) serta pihak Bank Bukopin Cabang
Bandung (Tergugat II) mencoba mencari keberadaan ahli waris dari
SUTANTO (alm) (Tergugat I) namun itu semua sia-sia sehingga sampai
dengan sekarang para ahli waris ENGKOS ISKANDAR (alm) serta pihak
Bank Bukopin Cabang Bandung (Tergugat II) tidak mengetahui
keberadaan ahli waris dari SUTANTO (alm) (Tergugat I) tersebut;
Bahwa untuk mempertahankan hak serta menjaga harta warisan

atau peninggalan dari ENGKOS ISKANDAR (alm), para ahli waris
ENGKOS ISKANDAR (alm) bermaksud untuk mengambil kembali surat/
buku kepemilikan terhadap tanah dan bangunan tersebut yang telah
dipinjam pakai oleh SUTANTO (alm) (Tergugat I) sewaktu ENGKOS
ISKANDAR masih hidup;
Bahwa oleh karena saat ini surat/buku kepemilikan terhadap tanah

dan bangunan tersebut sudah dijadikan jaminan atas pinjaman SUTANTO
(alm) (Tergugat I) kepada Bank Bukopin Cabang Bandung (Tergugat II)
dan saat ini sudah tidak diketahui lagi keberadaan atau tempat tinggal yang
pasti dari para ahli waris SUTANTO (alm) (Tergugat I), para ahli waris
ENGKOS ISKANDAR (alm) bermaksud untuk menebus atau mengambil
kembali surat/buku kepemilikan terhadap tanah tersebut dari Bank
Bukopin Cabang Bandung (Tergugat II);
Bahwa para ahli waris ENGKOS ISKANDAR (alm) telah mencoba

datang kepada Bank Bukopin Cabang Bandung (Tergugat II) namun
ditolak oleh Bank Bukopin Cabang Bandung (Tergugat II) dengan alasan
harus ada keputusan dari Pengadilan terlebih dahulu, untuk itu para ahli
waris ENGKOS ISKANDAR (alm) memohon kehadapan Bapak Ketua
Pengadilan Negeri Bandung kiranya dapat menunjuk para ahli waris

60
ENGKOS ISKANDAR (alm) sebagai Kuasa dalam proses pengambilan

surat/ buku kepemilikan terhadap tanah dan bangunan harta peninggalan
atau warisan dari Bank Bukopin Cabang Bandung (Tergugat II);
Berdasarkan hal tersebut di atas, para ahli waris ENGKOS

ISKANDAR (alm) memohon kehadapan Bapak Ketua Pengadilan Negeri
Kl.IA Bandung cq. Majelis Hakim yang memeriksa dan mengadili perkara
tersebut, kiranya dapat memberikan keputusan sebagai berikut:
1. Mengabulkan gugatan Penggugat seluruhnya;
2. Menyatakan sah dan berharga bukti-bukti yang diajukan

oleh Para Penggugat (para ahli waris ENGKOS
ISKANDAR (alm));
3. Menyatakan para ahli waris ENGKOS ISKANDAR (alm)

adalah pemilik yang sah terhadap: “sebidang tanah dan
bangunan, berdasarkan Buku Tanah Hak Milik No. 66 Desa
Pakutandang, Gambar Situasi No.13789/1981, Luas 258
M², setempat dikenal dengan Blok Cipaku, dahulu tercatat
dan tertulis atas nama ENGKOS ISKANDAR dan
T.KUSMIATI, sekarang tercatat dan tertulis atas nama
SUTANTO”;
4. Memerintahkan kepada PT. Bank Bukopin Cabang

Bandung (Tergugat II) untuk menyerahkan surat / buku
kepemilikan terhadap tanah dan bangunan tersebut kepada
Para Penggugat (para ahli waris ENGKOS ISKANDAR
(alm)) setelah adanya penyelesaian kewajiban yang harus
diselesaikan terlebih dahulu;
5. Memerintahkan kepada Kantor Badan Pertanahan

Kabupaten Bandung atau istansi terkait untuk membantu
proses pembalik-namaan surat atau buku kepemilikan
terhadap tanah dan bangunan tersebut;

61
6. Menghukum Para Tergugat untuk tunduk dan patuh

terhadap Putusan tersebut;
7. Membebankan biaya perkara kepada Para Tergugat;
Atau
Apabila Majelis Hakim berpendapat lain, mohon Putusan yang

seadil – adilnya (ex aequo et bono);
Menimbang, bahwa pada hari persidangan yang telah ditetapkan,

untuk kepentingan Para Penggugat di persidangan datang menghadap
Kuasanya LENI YULIANI , dan Tergugat II datang menghadap kuasanya
Karyawan PT. BANK BUKOPIN, Tbk., bernama YULIANTI berdasarkan
surat tugas No.SKU-453A/BDG- PIM/XI /2010 tertanggal 25 November
2010 dan PRASONGKO A berdasarkan Surat Tugas No.SKU-/BDGPIM/I
I/2011 tertanggal 24 Februari 2011, sedangkan untuk kepentingan
Tergugat I dan Tergugat III tidak datang menghadap dipersidangan
walaupun telah dipanggil dengan patut sesuai sur at panggilan masing-
masing:
 Tanggal 18 Nopember 2010 untuk sidang tanggal 25 Nopember

2010
 Tanggal 29 Nopember 2010 untuk sidang tanggal 09 Desember

2010
 Tanggal 13 Desember 2010 untuk sidang tanggal 13 Januari

2011
dan ketidak hadiran pihak Tergugat I dan Tergugat III tersebut

tidak memberikan alasan yang sah menurut hukum, oleh karenanya
Pengadilan berpendapat bahwa Tergugat I dan Tergugat III tidak akan
hadir dipersidangan lagi dan telah melepaskan haknya untuk membela
kepentingan hukumnya dalam perkara ini, sehingga persidangan
dilanjutkan tanpa hadirnya Tergugat I dan Tergugat III;

62
Menimbang, bahwa atas gugatan Para Penggugat tersebut,

Tergugat II telah menyampaikan jawaban tertanggal 07 Februari 2011
dengan mengemukakan hal – hal sebagai berikut:
Bahwa benar Tergugat II telah memberikan Fasilitas kredit kepada

Tergugat I/ Tuan Sutanto berdasarkan Akta Nomor 11 tanggal 08 Juli
1983, yang dibuat dihadapan Lely Zulkarnain,S.H., sebesar Rp.4.000.000,-
(empat juta Rupiah);
Bahwa benar atas fasilitas kredit tersebut diatas, diberikan jaminan

yang berupa: SHM No. 66, luas 258 M² atas nama Sutanto, terletak Blok
Cipaku / jalan desa dari Baru jati ke Cipaku, Desa Paku tandang,
Kecamatan Ciparay, Kabupaten Bandung;
Bahwa berdasarkan Akta Jual Beli Nomor 1/AM/Kec/Cpy /I/1983

tanggal 11 Januari 1983 dihadapan Ny. Antje Mariana Ma’moen, S.H.
Notaris di Bandung, dimana tercantum Para Penggugat/ Tuan Engkos
Iskandar dan Nyonya Titi Kusmiati dan Tergugat I/ Tuan Sutanto selaku
Pembeli;
Bahwa pihak Tergugat II telah mencari alamat Tergugat I namun

tidak diketahui keberadaannya, dan pihak Tergugat II menghubungi dan
mendatangani ke alamat jaminan yang terhadap dihuni oleh Para
Penggugat;
Bahwa berdasarkan uraian di atas mohon dengan hormat kepada

Bapak Majelis Hakim Pengadilan Negeri Bandung yang memeriksa dan
mengadili perkara ini agar kiranya berkenan memutuskan:
1. Menyatakan sah dan mempunyai kekuatan hukum Akta Nomor 11

tanggal 08 Juli 1983, yang dibuat dihadapan Notaris Lely
Zulkarnain,S.H. sebesar Rp.4.000.000,- (empat juta Rupiah);
2. Bahwa benar atas fasilitas kredit tersebut di atas, diberikan jaminan

yang berupa: SHM No.66, luas 258 M² atas nama Sutanto, terletak

63
Blok Cipaku/ jalan desa dari Baru jati ke Cipaku, Desa

Pakutandang, Kecamatan Ciparay, Kabupaten Bandung;
3. Bahwa sehubungan Para Penggugat bermaksud menebus/

mengambil Sertipikat SHM No.66 dari Pihak Tergugat II,
sedangkan debitur dan nama yang tercantum dalam sertipikat
dimaksud adalah atas nama Sutanto/Tergugat I, maka Tergugat II
memohon Pengadilan Neger i Bandung untuk memberikan
keputusan yang berhak menebus/ mengambil sertipikat SHM No.
66 dimaksud di atas;
Penggugat telah mengajukan Replik untuk membuktikan dalil

gugatannya, dengan mengajukan bukti surat sebagai berikut:
1. Surat Keterangan KTP Sementara a.n. TITI KUSMIATI tertanggal

28 Oktober 2010;
2. Kartu Tanda Penduduk a.n. BENNY DERAHENDRA, YATI

ROHAYATI, ROSWATI, KURNIASIH;
3. Surat Keterangan KTP Sementara a.n. KOSWARA tertanggal 26-

10-2010;
4. Kartu Tanda Penduduk a.n. P.KUSDIANA dan IMAS Y.;
5. Surat Keterangan KTP Sementara a.n. LENI YULIANI tertanggal

22 Oktober 2010;
6. Surat Kematian No.103/K.Kem-Ds/X/2004 a.n. ENGKOS

tertanggal 21-10-2004;
7. Surat Kematian No. 216/SK/V/2010 a.n. SUTANTO tertanggal 07

Mei 2010;
8. Surat Tanda Bukti Penerimaan (Pinjam Pakai Sertipikat) tertanggal

5 Januari 1983;
9. Sertipikat Hak Milik No. 66 Desa Pakutandang a.n .SUTANTO;


64
10. Surat Keterangan Kepala Desa Nomor: 835/SKKD/IX/2010

tertanggal 30 September 2010;
11. Surat Keterangan Susunan Akhli Waris Nomor:

474.3/75/WRS/CPR/XI/2010 tertangga l4 Nopember 2010;
12. Surat dari Sutanto tertanggal 19-3-99;
13. SPPT & STTS PBB serta tanda bukti pembayaran Pungutan Desa
a.n. TITI KUSWATI;
Selain surat bukti tersebut di atas, Penggugat telah pula

mengajukan 2 (dua) orang saksi yang telah memberikan keterangan
dibawah sumpah pada pokoknya sebagai berikut:
1. Saksi ANDI ISKANDAR
a. Bahwa Penggugat kenal dengan Para Penggugat tapi tidak
ada hubungan keluarga;
b. Bahwa Penggugat tidak kenal dengan Tergugat I, Tergugat
II maupun Tergugat III;
c. Bahwa Penggugat mengajukan gugatan ini karena ada
sengketa masalah sertipikat tanah hak milik di Desa
Cipaku;
d. Bahwa tanah itu luasnya 300M² dan tanah itu ada bangunan
rumah;
e. Bahwa rumah itu berbatas:
Sebelah barat: tanahnya Koswara
Sebelah timur: tanahnya Ibu Cucun
Sebelah Selatan: tanahnya Ibu Cucun
Sebelah Utara: jalan raya
f. Bahwa saksi tahu rumah itu milik Pak Engkos Iskandar
(alm);
g. Bahwa Pak Engkos Iskandar sudah meninggal dunia pada
tahun 2004;

65
h. Bahwa Pak Engkos meninggalkan 9 ( sembilan) ahli waris,

yaitu seorang isteri dan 8 (delapan) orang anak;
i. Bahwa saksi tahu kalau rumah itu miliknya Ibu Titi dan Pak
Engkos Iskandar karena pernah melihat PBB dan keluarga
Pak Engkos Iskandar (alm) tinggal di rumah itu:
j. Bahwa saksi kenal dengan semua keluarga Pak Engkos
Iskandar (alm) karena mereka tetangga saksi;
k. Bahwa keluarga Pak Engkos Iskandar tinggal di rumah itu
sejak tahun 1988 dan Pak Engkos Iskandar (alm)
mendapatkan rumah itu dengan cara membeli;
l. Bahwa keluarga Pak Engkos Iskandar sekarang masih
tinggal di rumah itu;
m. Bahwa saksi tahu dari cerita Penggugat bahwa rumah itu
telah dijadikan jaminan ke Bank Bukopin oleh SUTANTO
(alm) dan sertipikatnya sudah dibalik-namakan atas nama
Sutanto;
n. Bahwa saksi tidak tahu kalau rumah itu dijual ke Sutanto;
o. Bahwa menurut keterangan Penggugat sisa pinjaman ke
Bank Bukopin sekitar Rp.4.000.000,- (empat juta Rupiah);
p. Bahwa saksi tidak tahu dimana keberadaan Sutanto ataupun
ahli warisnya;
2. Saksi AAN SUHENDRA
a. Bahwa saksi kenal dengan Penggugat dan ada hubungan
keluarga yaitu sebagai keponakan Pak Engkos Iskandar
(alm);
b. Bahwa saksi tidak kenal dengan Tergugat I, Tergugat II
maupun Tergugat III;
c. Bahwa tanah dan rumah yang di Cipaku yang dijadikan
masalah ini adalah milik Sdr.Engkos Iskandar (alm) ;
d. Bahwa batas rumah itu:
Sebelah Barat: tanahnya Pak Koswara
Sebelah Timur: tanahnya Ibu Cucun;

66
Sebelah Selatan: tanahnya Ibu Cucun;

Sebelah Utara: jalan raya;
e. Bahwa luas tanah itu sekitar 250 M² (dua ratus lima puluh
meter persegi);
f. Bahwa tanah dan rumah itu berasal Pak Engkos Iskandar
membeli dari Pak Tamsur;
g. Bahwa Pak Engkos Iskandar sudah meninggal sejak tahun
2004;
h. Bahwa Pak Engkos Iskandar meninggalkan 8 (delapan)
orang anak;
i. Bahwa dulu saksi pernah mendengar dari Pak Engkos
Iskandar (alm) bercerita bahwa sertipikat rumahnya
dipinjam oleh Sdr.Sutanto bahkan dibalik-namakan
Sutanto;
j. Bahwa sertipikat itu dipinjamkan untuk meminjam uang ke
Bank;
k. Bahwa Sutanto telah membuat surat pernyataan pinjam
pakai sertipikat (P-8) dan disetujui oleh Pak Engkos
Iskandar;
l. Bahwa saksi tidak tahu dimana sekarang Pak Sutanto dan
keluarganya berada;
m. Bahwa semula saksi tidak tahu sertipikat itu dijaminkan ke
Bank mana tapi pada tahun 2003 orang Bukopin datang ke
rumah Pak Engkos Iskandar untuk mencari Pak Sutanto dan
memberitahukan bahwa rumahnya telah dijaminkan ke
Bank Bukopin;
n. Bahwa menurut pengakuan Pak Engkos Iskandar, bahwa
Pak Engkos Iskandar (alm) tidak tahu kalau rumahnya itu
telah dijaminkan kemana;
o. Bahwa yang membayar PBB sampai sekarang Ibu Titi
Kusmiati isterinya Pak Engkos Iskandar (alm) dan bahkan

67
sampai sekarang di Buku Desa rumah tersebut tercatat atas

nama Engkos Iskandar;
p. Bahwa menurut Penggugat pihak Bank Bukopin keberatan
mau ditebus karena sertipikatnya atas nama Sutanto kecuali
ada putusan dari Pengadilan;
Untuk memperkuat dalil sangkalannya, Tergugat II telah pula
menyerahkan bukti-bukti surat berupa fotocopy yang telah dicocokkan
sesuai aslinya, dan bermeterai cukup, yaitu:
1. Turunan Akta Pinjaman Uang Dengan Fiduciair Eigendom dan
Kuasa untuk Memasang Hipotik Nomor 11 tanggal 8 Juli 1983
dibuat dihadapan Lely Zulkarnain, S.H. Notaris di Bandung;
2. Sertipikat Hak Milik No. 66 Desa Pakutandang a.n. SUTANTO;
3. Akta Jual Beli Nomor 1/AM/Kdc /Cpy /I /1983 tertanggal 11
Januari 1983 antara Tn. ENGKOS ISKANDAR dan Ny. TITI
KUSMIATI dengan Tn.SUTANTO dibuat dihadapan Ny.Antje
Mariana Ma’moen,S.H. Notaris di Bandung;
Foto copy Surat Keputusan Menteri Keuangan tentang Pemberian
Izin Penggabungan Usaha (Merger) Bank Koperasi Propinsi Jawa
Barat kedalam Bank Umum Koperasi Indonesia Nomor : Kep.066
/KM.11/86 tertanggal 7 Juni 1986;
4. Fotocopy Perjanjian Penggabungan Usaha (merger) Bank Koperasi
Propinsi (BKP) Jawa Barat ke Dalam Bank Umum Koperasi
Indonesia (Bukopin) tertanggal 15 Mei 1986;
Putusan Pengadilan Negeri Bandung Nomor

404/Pdt/G/2010/PN.BDG, tanggal 04 April 2011.
Majelis Hakim tingkat pertama memberikan pertimbangan-

pertimbangan sebagai berikut:
Menyatakan bahwa yang menjadi inti permasalahan dalam gugatan

ini adalah tentang sebidang tanah dan bangunan berdasarkan Buku Tanah
Hak Milik Nomor: 66 Desa Pakutandang, Gambar Situasi No.13789/

68
1981, luas 258 M² Blok Cipaku dahulu atas nama Engkos Iskandar dan
T.Kusmiati (suami isteri), sekarang tertulis atas nama Sutanto milik para
Penggugat sebagai ahli waris dari Engkos Iskandar dan T.Kusmiati yang
telah dipinjam dan selanjutnya dibalik - namakan atas nama Sutanto tanpa
seijin dan sepengetahuan Engkos Iskandar dan telah dijaminkan oleh
Sutanto kepada Bank Bukopin cabang Bandung dan memerintahkan
kepada Bank Bukopin Cabang Bandung untuk menyerahkan surat/ buku
kepemilikan tanah dan bangunan tersebut kepada Para Penggugat (para
ahli waris Engkos Iskandar) setelah adanya penyelesaian kewajiban yang
harus diselesaikan terlebih dahulu;
Bahwa terhadap dalil-dalil gugatan tersebut pihak Tergugat I dan

Tergugat III tidak pernah hadir dipersidangan walaupun telah dipanggil
beberapa kali secara patut untuk hadir dipersidangan, sedangkan Pihak
Tergugat II hadir dan telah memberikan jawaban yang pada pokoknya
tidak mengajukan sangkalan terhadap dalil-dalil Para Penggugat tetapi
menguatkan dalil-dalil gugatan Para Penggugat memohon dalam petitum
jawabannya untuk memberi putusan yang berhak menebus/ mengambil
sertipikat SHM No.66 tersebut yang menjadi obyek sengketa dalam
masalah ini;
Bahwa untuk menguatkan dalil-dalil gugatannya pihak Para

Penggugat telah mengajukan bukti-bukti surat yakni surat P-1s.d.P-13 dan
2 (dua) orang saksi yaitu ANDI ISKANDAR dan AAN SUHENDRA;
Bahwa demikian juga guna membuktikan dalil-dalil terhadap

jawabannya pihak Tergugat II telah mengajukan bukti-bukti surat yakni
bukti surat T.2–1s.d.T.2–5 dan tidak mengajukan saksi;
Bahwa selanjutnya Majelis akan mempertimbangkan petitum-

petitum gugatan dari Para Penggugat yaitu terhadap petitum yang menjadi
pokok permasalahan dalam perkara gugatan ini yakni petitum nomor 3
yang menyatakan para ahli waris Engkos Iskandar adalah pemilik yang sah
terhadap “sebidang tanah dan bangunan berdasar Buku Tanah Hak Milik
No.66 Desa Pakutandang, Gambar Situasi No.: 13781/1981 luas 258 M²

69
dikenal sebagai Blok Cipaku dahulu tertulis a.n.ENGKOS ISKANDAR

dan T.KUSMIATI, sekarang a.n. SUTANTO;
Bahwa dari bukti-bukti yang diajukan oleh pihak Para Penggugat

yakni Bukti Surat P-6 dan P-7 yang membuktikan bahwa Engkos telah
meninggal pada tanggal 21 Oktober 2004 dan Sutanto telah meninggal
pada tangga l7 Mei 2000 dan P-8 berupa Surat Tanda Bukti Penerimaan
(Pinjam Pakai Sertipikat) tertanggal 5 Januari 1983, Surat bukti P-9 berupa
SHM No. 66 Desa Pakutandang a.n. SUTANTO dan Surat Bukti P-10
berupa dari Kepala Desa Pakutandang tanggal 30 September 2010 berupa
surat pernyataan dari Kepala Desa Pakutandang bernama Deni Daryanto
yang menyatakan bahwa terhadap SHM No.66/Desa Pakutandang sampai
dengan saat ini dikuasai oleh Titi Kusmiati dipergunakan sebagai rumah
tinggal dan belum pernah diperjualbelikan, bukti surat P- 11 berupa surat
keterangan susunan ahli waris No.474.3/75/WRS/CPR/XI/2010 yang
menyatakan bahwa Para Penggugat adalah ahli waris dari Engkos
Iskandar, surat bukti P-12 berupa surat dari Sutanto dan P-13 berupa Surat
Pajak Bumi dan Bangunan atas nama Titi Kusmiati, namun terhadap
bukti-bukti surat ini telah diperkuat oleh bukti-bukti surat dari T- 2 yakni
bukti surat T.2-1 s.d. T2-5;
Bahwa dari keterangan saksi-saksi yang diajukan oleh Para

Penggugat yakni Andi Iskandar dan saksi Aan Suhendra yang
menerangkan bahwa tanah dan bangunan SHM No.66 Desa Pakutandang
adalah milik Engkos Iskandar yang belum pernah diperjualbelikan yang
ditinggali sejak tahun 1988 s.d. sekarang dan telah meninggal dunia tahun
2004 meninggalkan 8 (delapan) orang anak yakni Para Penggugat dan
Bapak Engkos pernah bercerita kepada saksi bahwa sertipikat rumahnya
dipinjam oleh Sutanto untuk meminjam uang ke Bank dan pada tahun
2003 pihak Bank Bukopin Cabang Bandung datang ke rumah Engkos
untuk mencari Sutanto dan memberitahukan bahwa rumahnya telah
dijaminkan ke Bank Bukopin, dan Bapak Engkos tidak tahu bahwa
rumahnya telah dijaminkan kepada Bank Bukopin karena selama ini
Bapak Engkos menghuni rumah tersebut tidak ada pihak siapapun yang

70
datang ke rumah Bapak Engkos untuk survey rumah karena rumah

tersebut akan dijaminkan ke Bank sebagaimana layaknya seperti rumah
akan dijaminkan ke Bank;
Bahwa rumah telah dijaminkan ke Bank Bukopin baru diketahui

oleh Bapak Engkos pada tahun 2003 sewaktu pihak Bank Bukopin datang
ke rumah memberitahukan bahwa rumah telah dijaminkan ke pihak Bank;
Bahwa pihak Sutanto yang telah meninggal dunia dan saat ini yang
ada dari pihak Sutanto adalah Heni (Tergugat I) tidak ada mengajukan
bantahan dan tidak pernah hadir dipersidangan walau telah dipanggil
secara patut di persidangan sehingga karenanya pihak Tergugat I dianggap
tidak menggunakan haknya dalam perkara ini;
Bahwa begitupun pihak Tergugat II yakni pihak Bank Bukopin

yang tidak berkeberatan terhadap surat jaminan SHM No.66 untuk ditebus
dan diserahkan kepada pihak Para Penggugat karena pihak Sutanto telah
meninggal dunia dan pihak ahli warisnyapun sudah tidak diketahui lagi
dimana keberadaannya dan pinjaman dari Sutanto pun telah masuk
kategori kredit macet;
Bahwa dari uraian di atas maka petitum ini beralasan hukum

sehingga sudah sepatutnya untuk dinyatakan dikabulkan;
Bahwa terhadap petitum-petitum gugatan selebihnya karena

mendasarkan pada dikabulkannya petitum 3 tersebut maka dengan
demikian petitum-petitum selebihnyapun haruslah dinyatakan dapat
dikabulkan;
Bahwa oleh karena petitum-petitum gugatan Para Penggugat telah

dinyatakan dikabulkan untuk seluruhnya maka Para Tergugat berada pada
pihak yang kalah sehingga sudah sepatutnya terhadap pihak yang kalah
agar dihukum untuk membayar ongkos perkara yang besarnya akan
ditentukan dalam amar putusan;

71
Putusan Pengadilan Negeri Bandung Nomor

404/Pdt/G/2010/PN.BDG Tanggal 04 April 2011:
1. Mengabulkan gugatan Penggugat seluruhnya;
2. Menyatakan sah dan berharga bukti-bukti yang diajukan oleh Para

Penggugat (para ahli waris ENGKOS ISKANDAR (alm));
3. Menyatakan para ahli waris ENGKOS ISKANDAR (alm) adalah

pemilik yang sah terhadap: “sebidang tanah dan bangunan,
berdasarkan Buku Tanah Hak Milik No. 66 Desa Paku tandang,
Gambar Situasi No. 13789/1981, Luas 258 M², setempat dikenal
dengan Blok Cipaku, dahulu tercatat dan tertulis atas nama
ENGKOS ISKANDAR dan T.KUSMIATI, sekarang tercatat dan
tertulis atas nama SUTANTO”;
4. Memerintahkan kepada PT.Bank Bukopin Cabang Bandung

(Tergugat II) untuk menyerahkan surat/buku kepemilikan terhadap
tanah dan bangunan tersebut kepada Para Penggugat (para ahli
waris ENGKOS ISKANDAR (alm)) setelah adanya penyelesaian
kewajiban yang harus diselesaikan terlebih dahulu;
5. Memerintahkan kepada Kantor Badan Pertanahan Kabupaten

Bandung atau istansi terkait untuk membantu proses pembalik-
namaan surat atau buku kepemilikan terhadap tanah dan bangunan
tersebut;
6. Menghukum Para Tergugat untuk tunduk dan patuh terhadap

Putusan tersebut;
7. Menghukum Para Tergugat untuk membayar ongkos perkara yang

hingga kini ditaksir sebesar Rp. 666.000,-(enam ratus enam puluh
enam ribu Rupiah);

72
I. Analisa Terhadap Keabsahan Akta Jual Beli dan Surat di Bawah

Tangan yaitu berupa Pinjam Pakai Sertipikat dalam kasus Putusan
Pengadilan Negeri Bandung no: 404/pdt/G/2010/PN.BDG.
Sebagaimana dalam bab yang telah dibahas sebelumnya yaitu

mengenai syarat sah dalam perjanjian yaitu diperlukan empat syarat:
1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya;
2. Cakap untuk membuat suatu perjanjian;
3. Mengenai suatu hal tertentu;
4. Suatu sebab yang halal;
Dalam hal ini kita harus tahu terlebih dahulu apakah perjanjian
tersebut memenuhi syarat sahnya mengenai suatu perjanjian yaitu yang
terdapat dalam Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
Apabila dalam suatu perjanjian tidak terpenuhi syarat subyektif

yaitu seperti sepakat terhadap mereka yang mengikatkan dirinya atau
cakap untuk membuat suatu perjanjian maka perjanjian tersebut dapat
dibatalkan yaitu salah satu pihak mempunyai hak untuk meminta supaya
perjanjian itu dibatalkan.
Sedangkan apabila dalam suatu perjanjian tidak terpenuhi syarat

obyektif yaitu seperti mengenai suatu hal tertentu atau suatu sebab yang
halal maka perjanjian tersebut batal demi hukum. Artinya: Dari semula
tidak pernah dilahirkan suatu perjanjian dan tidak pernah ada suatu
perikatan. Tujuan para pihak yang mengadakan perjanjian tersebut untuk
melahirkan suatu perikatan hukum, adalah gagal. Dengan demikian, maka
tiada dasar untuk saling menuntut di depan hakim. Dalam bahasa Inggris
dikatakan bahwa perjanjian yang demikian itu null and void.
Lalu sedangkan pengertian Pinjam-pakai adalah suatu perjanjian

dengan mana pihak yang satu memberikan suatu barang kepada pihak
yang lainnya untuk dipakai dengan cuma-cuma, dengan syarat bahwa yang

73
menerima barang ini, setelah memakainya atau setelah lewatnya suatu

waktu tertentu, akan mengembalikannya (pasal 1740).
Dalam "pinjam-pakai" atau “bruikleen” yaitu terhadap barang yang

dipinjam tidak habis atau musnah karena pemakaian dan dalam pinjam-
pakai ini pihak yang meminjamkan tetap menjadi pemilik dari barang yang
dipinjamkan (pasal 1741). Oleh karena itu segala apa yang dapat dipakai
orang dan tidak musnah karena pemakaian, dapat menjadi bahan perjanjian
pinjam-pakai (pasal 1742). Sudah diterangkan diatas bahwa barang yang
dipinjam itu tidak menghabis karena pemakaian.
Perjanjian pinjam-pakai ini merupakan contoh dari suatu perjanjian

sepihak atau unilateral (dimana perkataan "sepihak" ditujukan pada hanya
adanya prestasi dari satu pihak Saja), sebagai lawan dari suatu perjanjian
bertimbal balik atau bilateral. Sifatnya sepihak itu dinyatakan dengan
rumusan "untuk dipakai dengan cuma-cuma". Kalau pemakaian itu tidak
dengan cuma-cuma, tetapi dengan pembayaran, bukan lagi perjanjian
pinjam-pakai yang terjadi, tetapi perjanjian "sewa-menyewa".
Perikatan-perikatan, yang terbit dari perjanjian pinjam-pakai

berpindah kepada para ahliwaris pihak yang meminjamkan dan para
ahliwaris pihak yang meminjam. Namun jika suatu peminjaman telah
dilakukan karena mengingat orangnya yang menerima pinjaman dan telah
diberikan khusus kepada orang tersebut secara pribadi, para ahliwarisnya
orang ini tidak dapat tetap menikmati barang pinjaman itu (pasal 1743).
Apa yang dikatakan dalam bagian pertama pasal 1743 itu, bahwa
hak dan kewajiban yang timbul dari perjanjian Pinjam-pakai itu berpindah
kepada para ahliwaris dari kedua belah pihak, adalah sesuai dengan asas
umum dari hukum perwarisan yang menetapkan bahwa semua hak dan
kewajiban yang ada nilainya uang (aktiva dan passiva) dari seorang yang
meninggal diwarisi oleh sekalian ahliwarisnya. Namun apabila suatu hak
atau suatu kewajiban ada hubungannya yang sangat erat dengan pribadi si
meninggal, hak atau kewajiban itu tidak beralih kepada ahliwarisnya.

74
Begitu pula apabila, seperti diterangkan dalam bagian kedua dari pasal
tersebut diatas, peminjaman itu telah dilakukan karena mengingat
orangnya dan diberikan khusus kepada si meninggal secara pribadi, maka
perjanjian pinjam-pakai berakhir dan para ahli waris berkewajiban
mengembalikan barangnya. Misalnya si meninggal diwaktu hidupnya,
Sebagai dosen diberikan sebuah mobil dalam pinjam-pakai oleh yayasan.
Para ahliwaris harus seketika mengembalikan mobil tersebut tanpa
diperlukannya suatu pemberitahuan pengakhiran perjanjiannya pinjam-
pakai, karena perjanjian ini sudah berakhir dengan Sendirinya dengan
meningganya si peminjam.
Pada kasus putusan nomor 404/Pdt/G/2010/PN.BDG ini penggugat

menyatakan bahwa antara orang tua penggugat dan tergugat I telah
bersepakat untuk mengadakan perjanjian pinjam pakai sertipikat
berdasarkan Surat Pinjam Pakai Sertipikat yang dibuat pada tanggal 5
Januari 1983 yang isinya yaitu bahwa sertipikat tersebut akan dibalik nama
dari yang semula atas nama Engkos Iskandar (orang tua penggugat)
menjadi atas nama Sutanto (orang tua tergugat I) yang mana kemudian
setelah dibalik nama atas nama Sutanto maka sertipikat tersebut
dijaminkan ke Bank agar sutanto dapat menerima fasilitas kredit dari bank.
Tetapi yang sebenarnya tanah dan bangunan tersebut tidak pernah
diperjual belikan oleh kedua belah pihak.
Terhadap kasus tersebut maka dapat dikatakan bahwa dalam hal

Pinjam pakai yang dilakukan oleh kedua belah pihak tersebut adalah sah
karena menurut pasal 1338 ayat (1) Kitab Undang-Undang Hukum perdata
mengenai asas kebebasan berkontrak yang menyatakan bahwa, “semua
perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi
mereka yang membuatnya”. Menurut Subekti, pasal tersebut seolah-olah
membuat suatu pernyataan (proklamasi) bahwa kita diperbolehkan
membuat perjanjian apa saja dan itu akan mengikat kita sebagaimana
mengikatnya undang-undang. Pembatasan terhadap kebebasan itu hanya
berupa apa saja yang dinamakan “ketertiban umum dan kesusilaan”. Istilah

75
“semua” di dalamnya terkandung asas partij autonomie, freedom of

contract, beginsel van de contract vrijheid, menyerahkan sepenuhnya
kepada para pihak mengenai isi maupun bentuk perjanjian yang akan
mereka buat, termasuk penuangan ke dalam bentuk kontrak standar.
Di dalam Undang-Undang Pokok Agraria (U.U.P.A) sendiri tidak

ada penjelasan mengenai apa yang dimaksudkan dengan jual-beli, tetapi
meskipun demikian mengingat bahwa Hukum Agraria itu didasarkan pada
Hukum Adat tentang tanah, maka berarti, bahwa sistem dan azas-azas
yang dipakai dalam Hukum tanah kita yang baru (U.U.P.A) adalah sistim
dan azas-azas hukum tanah adat. Oleh Sebab itu pengertian jual-beli tanah
menurut U.U.P.A. harus diartikan sebagai perbuatan hukum yang berupa
penyerahan hak milik (Penyerahan tanah untuk selama-lamanya) oleh
penjual kepada pembeli, yang pada saat itu juga menyerahkan harganya
kepada penjual. Jual-beli yang mengakibatkan beralihnya hak milik atas
tanah dari penjual kepada pembeli.
Dalam kasus ini mengenai yang diperjanjikan dalam akta jual beli
yaitu mengenai objek yang diperjanjian tersebut yaitu berupa kepemilikan
terhadap tanah dan bangunan tersebut telah dilakukan dengan tidak
sebenarnya. Dan dalam hal tersebut maka para pihak telah bertentangan
dengan salah satu unsur mengenai syarat sah perjanjian yaitu salah satu
unsur dalam pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yaitu unsur
mengenai suatu sebab yang halal. Hal tersebut dikarenakan bahwa Jual
Beli terhadap Hak Milik atas Tanah dan Bangunan dilakukan dengan tidak
sebenarnya. Dalam hal Jual Beli terhadap hak atas tanah dan bangunan
harus memenuhi sifat jual beli atas tanah dan bangunan yaitu bersifat
terang, tunai, dan riil atau nyata
Peralihan Hak atas Tanah dan Bangunan juga tidak terlepas dari
peran Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Dalam jual beli terhadap hak
atas tanah tersebut PPAT hanya menjamin kebenaran formil dan materiil
saja dalam setiap peralihan hak atas tanah dan bangunan dalam aktanya.
PPAT berperan juga untuk memeriksa kewajiban-kewajiban para pihak

76
yang harus dipenuhi berkaitan dengan peralihan hak tersebut. Tanggung

jawab PPAT terhadap Akta Jual Beli yang dilakukan dengan tidak
sebenarnya adalah bahwa PPAT tidak dapat dipertanggungjawabkan
secara hukum sebab PPAT hanya mencatat atau menuangkan suatu
perbuatan hukum yang dilakukan oleh para pihak/penghadap ke dalam
akta. PPAT hanya mengkonstatir apa yang terjadi, apa yang dilihat, dan
dialaminya dari para pihak/penghadap tersebut berikut menyesuaikan
syarat-syarat formil dengan yang sebenarnya lalu menuangkannya ke
dalam akta. PPAT tidak diwajibkan untuk menyelidiki kebenaran isi
materiil dari akta autentik tersebut. Dan akta autentik tersebut akan
menjadi bukti bahwa telah terjadi suatu perbuatan hukum yang dilakukan
oleh para pihak/penghadap. Sehingga dalam hal ini PPAT tidak dapat
dipersalahkan karena mengenai tanah dan bangunan apakah sudah
diserahkan (levering) kepada pembeli dan apakah uang telah diterima oleh
penjual, apabila dihadapan PPAT para pihak tersebut telah bersepakat
membuat keterangan yang tidak sebenarnya dihadapan PPAT mengenai
Penyerahan Uang dan Penguasaan Tanah dan Bangunan Tersebut secara
sebenarnya atau Nyata, PPAT tidak dapat dipersalahkan karena hal
tersebut.
Sehingga dalam kasus ini mengenai keabsahan Akta Jual Beli yang
dibuat dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) adalah sah karena
sesuai dengan dengan Pasal 19 Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun
1961 tentang Pendaftaran Tanah yang menyatakan bahwa “Setiap
pejanjian yang bermaksud memindahkan hak atas tanah, memberikan
sesuatu hak baru atas tanah, menggadaikan tanah atau meminjam uang
dengan hak atas tanah sebagai tanggungan, harus dibuktikan dengan suatu
akta yang dibuat oleh dan dihadapan penjabat yang ditunjuk oleh Menteri
Agraria (selanjutnya dalam Peraturan Pemerintah ini disebut penjabat).
Akta tersebut bentuknya ditetapkan oleh Menteri Agraria”. Dan juga dari
bukti yaitu berupa Akta Jual Beli yang di peroleh penulis maka dapat
dikatakan bahwa akta yang di buat dihadapan PPAT tersebut adalah sah,
karena kedua belah pihak telah hadir dan telah menandatangani Akta Jual

77
Beli tersebut dan PPAT tersebut telah sesuai dengan prosedur pembuatan
akta PPAT.
Mengenai apa yang terjadi dibelakangnya yaitu bahwa mengenai

tidak dilakukannya perbuatan hukum yang sebenarnya oleh kedua belah
pihak yaitu tidak dilakukannya penyerahan atau Levering dan penguasaan
terhadap fisik bangunan yang masih dikuasai oleh penjual dan hal tersebut
adalah hal yang ditutupi dan tidak diberitahukan kepada PPAT, maka
dalam hal ini PPAT tidak dapat disalahkan karena kedua belah pihak telah
sepakat untuk tidak memberitahukan hal tersebut kepada PPAT.
Sehingga dalam kasus ini penulis mengambil kesimpulan yaitu

secara yuridis Akta Jual Beli terhadap sebidang tanah hak milik nomor 66
di desa Pakutandang tersebut adalah sah dikarenakan kedua belah pihak
telah hadir dan telah menandatangani Akta Jual Beli tersebut dihadapan
PPAT serta pembuatan akta jual beli tersebut juga telah sesuai dengan
prosedur pembuatan akta PPAT.
Pada akhirnya dikarenakan dapat dibuktikan bahwa dalam

perbuatan Jual beli tersebut tidak dilaksanakan dengan syarat Jual Beli
menurut hukum adat yaitu tidak adanya asas Terang, Tunai, dan Riil atau
nyata dan hal inilah yang ditutupi dan tidak diberitahukan oleh para pihak
kepada PPAT. Maka akhirnya hakim memutuskan bahwa Sertipikat
tersebut dapat di balik namakan kembali atas nama Ahli Waris Engkos
Iskandar.
Dan mengenai keputusan hakim penulis setuju, karena dalam kasus

ini sebenarnya tidak pernah terjadi Jual Beli terhadap tanah dan bangunan
tersebut.
Sehingga meskipun akta jual beli merupakan alat bukti yang

sempurna, ternyata dengan adanya kasus ini hakim mengesampingkan hal
tersebut, dengan melihat bukti-bukti lain seperti surat tanda bukti
penerimaan pinjam pakai sertipikat, keterangan kepala desa dan dua orang
saksi yang menerangkan bahwa objek tanah dan bangunan tersebut belum

78
pernah diperjual-belikan ke orang lain, sehingga dengan ini hakim

memutuskan dengan melihat fakta hukum yang ada. Hal inilah yang
membuat akta autentik tersebut dapat dikalahkan oleh akta dibawah
tangan.
II. Dampak dari tidak pahamnya akibat hukum dari penandatangan

Akta Jual Beli dalam kasus Putusan Pengadilan Negeri Bandung no:
404/pdt/G/2010/PN.BDG.
Dalam kasus Putusan Pengadilan Negeri Bandung no: 404/ pdt/ G/

2010/ PN.BDG ini, Tuan Engkos Iskandar tidak paham apa akibat hukum
yang ditimbulkan dari penanda-tanganan Akta Jual Beli tersebut sehingga
tanpa Tuan Engkos Iskandar sadari kepemilikan terhadap tanah dan
bangunan miliknya telah beralih secara sah, walaupun sebenarnya
perbuatan itu dilakukan secara tidak sebenarnya. Tetapi tetap saja
perbuatan yang terdapat dalam Akta Jual Beli tersebut sah sehingga
sebenarnya dalam kasus ini yang tidak teliti dan tidak mengerti tentang
konsekuensi yang di timbulkan dari penandatanganan Akta Jual Beli
adalah Tuan Engkos Iskandar.
Saat ini dalam membuat Akta Jual Beli seorang PPAT haruslah
berpedoman pada aturan-aturan yang berlaku salah satunya adalah
Peraturan Pemerintah nomor 37 tahun 1998. Dalam peraturan pemerintah
nomor 37 tahun 1998 pasal 22 disebutkan bahwa Akta PPAT harus
dibacakan dan dijelaskan isinya oleh PPAT itu sendiri kepada para pihak
dan ditandatangi seketika oleh para pihak, saksi-saksi dan PPAT. Dengan
peraturan ini diharapkan agar Pejabat Pembuat Akta Tanah dapat
membacakan dan menjelaskan mengenai isi dalam Akta Jual Beli yang
dibuatnya, sehingga diharapkan semua pihak yang berkepentingan dalam
Akta Jual Beli tersebut dapat memahami isi dan konsekuensi yang
ditimbulkan dari pembuatan Akta Jual Beli tersebut, yang dibuat
dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah.

79
BAB 3
PENUTUP
3.1. Simpulan
1. Akta jual beli adalah dokumen yang membuktikan adanya peralihan hak
atas tanah dari pemilik sebagai penjual kepada pembeli sebagai pemilik
yang baru. Akta jual beli merupakan salah satu kewenangan yang
diberikan kepada pejabat umum yaitu Pejabat Pembuat Akta Tanah yang
berwenang untuk membuat akta-akta autentik mengenai perbuatan hukum
tertentu mengenai hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun.
Oleh karena itu akta jual beli yang dibuat dihadapan Pejabat Pembuat Akta
Tanah merupakan akta autentik. Sehingga dalam kasus ini penulis
mengambil simpulan yaitu secara yuridis Akta Jual Beli terhadap
sebidang tanah hak milik nomor 66 di desa Pakutandang tersebut adalah
sah dikarenakan kedua belah pihak telah hadir dan telah menandatangani
Akta Jual Beli tersebut dihadapan PPAT serta pembuatan akta jual beli
tersebut juga telah sesuai dengan prosedur pembuatan akta PPAT.
2. Dalam kasus Putusan Pengadilan Negeri Bandung No: 404/ PDT/ G/ 2010/
PN.BDG Tuan Engkos Iskandar dan Ny.Titi Kusmiati telah melakukan
kesalahan yaitu berupa persetujuan dalam Akta Jual Beli. Kesalahan dalam
persetujuan dalam akta jual beli terhadap tanah dan bangunan tersebut
mengakibatkan tanah jadi berpindah ke orang lain. Dan dalam hal ini Tuan
Engkos Iskandar tidak paham akibat hukum yang ditimbulkan dari
penanda-tanganan Akta Jual Beli tersebut sehingga tanpa Tuan Engkos
Iskandar sadari kepemilikan terhadap tanah dan bangunan miliknya telah
beralih secara sah, walaupun sebenarnya perbuatan itu dilakukan secara
tidak sebenarnya. Tetapi tetap saja perbuatan yang terdapat dalam Akta
Jual Beli tersebut sah sehingga sebenarnya dalam kasus ini yang tidak
teliti dan tidak mengerti tentang konsekuensi yang di timbulkan dari
penandatanganan Akta Jual Beli adalah Tuan Engkos Iskandar.

80
3.2. Saran
Sebaiknya dalam hal ini menjadi suatu pembelajaran untuk kita

semua pada umumnya dan khususnya untuk Tuan Engkos Iskandar supaya
jangan terlalu gampang meminjamkan sertipikat sebagai alas untuk
meminta kredit. Maka dari itu perlulah agar setiap pihak memahami benar
akan kosekuensi atau akibat yang ditimbulkan dari segala perjanjian yang
kita buat termasuk dalam Pembuatan Akta Jual Beli.
Seharusnya dalam hal Pembuatan Akta, perlulah seorang pejabat

pembuat akta tanah berpedoman pada ketentuan yang berlaku dalam
Pembuatan Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), salah satunya
adalah yaitu pasal 22 Peraturan Pemerintah nomor 37 tahun 1998,
disebutkan bahwa Akta PPAT harus dibacakan dan dijelaskan isinya oleh
PPAT itu sendiri kepada para pihak dan ditandatangi seketika oleh para
pihak, saksi-saksi dan PPAT. Dalam hal ini PPAT haruslah benar-benar
menjelaskan bahwa apa akibat dari pembuatan Akta Jual Beli kepada para
pihak serta menjelaskan tentang akibat yang akan terjadi dalam
penandatangan Akta Jual Beli serta PPAT juga perlu memastikan apakah
obyek yang menjadi Jual Beli tersebut telah beralih yaitu penjual
mendapatkan uang dan menyerahkan kepemilikan terhadap tanah dan
bangunan dan pembeli menyerahkan uang dan mendapat kepemilikan
terhadap tanah dan bangunan.
Mengenai Resume Hakim disini penulis berharap agar meneliti

terlebih mendalam lagi terhadap berkas-berkas yang diajukan dalam
persidangan. Disini hakim terlalu cepat mengambil kesimpulan yang
mengatakan bahwa Tuan Engkos Iskandar tidak tahu atau tanpa
sepengetahuan Tuan Engkos Iskandar tanah tersebut telah dibalik namakan
atas nama Tuan Sutanto, padahal dalam perjanjian pinjam pakai sertipikat
kedua belah pihak telah sepakat untuk membalik namakan sertipikat
tersebut atas nama Tuan Sutanto dan juga dalam akta jual beli dibuktikan
dengan turut hadirnya dan menandatangani Akta Jual Beli di hadapan

81
PPAT. Disini berarti kedua belah pihak sebetulnya sudah tahu sama tahu
mengenai hal tersebut.

DAFTAR REFERENSI
A. Buku-buku
Bosu, Benny. Perkembangan Terbaru Sertipikat (Tanah, Tanggungan dan
Condominium). Jakarta: PT.Medisa, 1997.
Hadjon, M. Philipus et.al. Pengantar Hukum Administrasi Indonesia.

Yogyakarta : Gajah Mada University Press, 2001.
Harahap, Yahya. Hukum Acara Perdata. Sinar Grafika: Jakarta, 2010.
Harsono, Boedi. Hukum Agraria Indonesia. Jilid 1. Jakarta: Djambatan, 2005.
Mertokusumo, Sudikno. Penemuan Hukum. Yogyakarta: Universitas Atma

Jaya, 2010.
Muljadi, Kartini dan Gunawan Widjaja. Perikatan Yang Lahir Dari

Perjanjian. Jakarta: PT RajaGrafindo Persada, 2006.
Parlindungan, A.P. Komentar Atas Undang-Undang Pokok Agraria.

Bandung: Mandar Maju, 1993.
Parlindungan, A.P. Pendaftaran Tanah di Indonesia. Bandung: CV Mandar

Maju, 2009.
Soerodjo, Irawan. Kepastian Hukum Hak Atas Tanah Di Indonesia. cet.1.

Surabaya: Arkola, 2003.
Soekanto, Soerjono. Pengantar Penelitian Hukum. Jakarta: Universitas

Indonesia Press, 1984.
Subekti, R. Aneka Perjanjian. cet.10. Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 1995.
Subekti. Hukum Perjanjian. cet.21. Jakarta: Intermasa, 2005.
Supriadi. Hukum Agraria. cet.1. Jakarta: Sinar Grafika, 2006.
T, Harianto. Mendapatkan Sertipikat Hak Milik Atas Tanah. Surabaya: Usaha

Nasional, 1981.
xii

B. Undang-Undang
Indonesia. Badan Pertanahan Nasional. Peraturan Kepala Badan Pertanahan

Nasional tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah
Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat
Akta Tanah. Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional 1 Tahun
2006.
Indonesia. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek),

diterjemahkan oleh R. Subekti dan R. Tjitrosudibio. Cet. 39. Jakarta :
Pradnya Paramita, 2008.
Indonesia. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 10 Tahun 1961

Tentang Pendaftaran Tanah.
Indonesia. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 37 Tahun 1998

Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Indonesia, Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia, 1945, Perubahan

keempat tanggal 10 Agustus 2002.
C. Sumber Lain:
Febriantina, Reza. KEWENANGAN PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH

(PPAT) DALAM PEMBUATAN AKTA OTENTIK. tesis: Program
Studi Magister Kenotariatan Program Pascasarjana Universitas
Diponegoro Semarang 2010
Sukandar, Dadang. http://properti.kompas.com/ index.php/ read/ 2013/ 07/

08/ 1047361/Catat.Langkah.dan.Syarat.Membuat.AJB.Tanah. Diakses
pada tanggal 2 Oktober 2013.
Sukandar, Dadang. Pembuatan Akta Jual Beli (AJB) Tanah,

http://www.legalakses.com/ pembuatan-akta-jual-beli-ajb-tanah/.
Diunduh 12 Desember 2011.
xiii

am
ub
Direktori Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia
PENGADILAN NEGERI KL. I A BANDUNG.
ep
putusan.mahkamahagung.go.id
hk
a
R
P U T U S A N
si
NOMOR : 404 / P d t / G / 2 0 1 0 / PN .BDG
ne
ng
"DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA
do
gu ESA"
In
PENGADILAN NEGERI BANDUNG, yang memer i k s a dan mengad i l i
A
pe r k a r a - pe r k a r a pe r d a t a da l am tingka t pe r t ama , te l ah
menj a t u h k a n pu t u s a n seb a g a ima n a te r s e bu t di b awah in i ,
ah
lik
da l am pe r k a r a an t a r a :
m
ub
1 . TITI KUSMIATI
2 . BENNY DERAHENDRA
ka
3 . YATI ROHAYATI
ep
4 . ROSWATI
ah
5 . KURNIASIH
R
si
6 . KOSWARA
7 . P. KUSDIAN
ne
ng
8 . IMAS YULIA
9 . LENI YULIANI
do
gu
Kesemuanya ada l a h Pa r a Ahl i War i s da r i ENGKOS ISKANDAR

(A lm) da l am ha l in i d iwak i l i ol e h Kuas a
In s i d e n t i l LENI YULIANI (a n a k n y a ) , be r a l am a t di
In
A
Dusun Cipaku RT 01 / 0 1 9 , Desa Paku t a n d a n g , Kec .

Cipa r a y , Kab . Bandung , be r d a s a r k a n Sur a t Kuas a
ah
lik
In s i d e n t i l te r t a n gga l 26 Oktob e r 2010 , un t u k

se l a n j u t n y a disebu t seb a g a i PARA PENGGUGAT ;
m
ub
L a w a n
ka
ep
1 . HENI, dahu l u be r a l am a t di Jl . Paga r s i h No. 18

ah
Kota Bandung , sek a r a n g tidak di k e t a h u i lag i

R
a l ama t n y a yang pas t i ba i k di da l am maupun di

s
lua r nege r i , un t u k se l a n j u t n y a disebu t seb a g a i
M
ne
ng
TERGUGAT I ;
do
gu
In
A
Disclaimer
Kepaniteraan Mahkamah Agung Republik Indonesia berusaha untuk selalu mencantumkan informasi paling kini dan akurat sebagai bentuk komitmen Mahkamah Agung untuk pelayanan publik, transparansi dan akuntabilitas pelaksanaan fungsi peradilan. N
h
Dalam hal Anda menemukan inakurasi informasi yang termuat pada situs ini atau informasi yang seharusnya ada, namun belum tersedia, maka harap segera hubungi Kepaniteraan Mahkamah Agung RI melalui :
ik
Email : kepaniteraan@mahkamahagung.go.id
Telp : 021-384 3348 (ext.318) Halaman 1
am
ub
ep
hk
a
R
si
2 . PT. BANK BUKOPIN CABANG BANDUNG, a l ama t di Jl .
ne
As i a Afr i k a No.121 , Kota Bandung , un t u k
ng
se l a n j u t n y a disebu t seb a g a i TERGUGAT I I ;
do
gu 3 . Ny.
be r a l am a t
HARTINI ,
di
S.H . ,
Jl . Dewi
Nota r i s
Sar t i k a
/ PPAT
Kota
dahu l u
Bandung ,
In
A
sek a r a n g tidak dike t a h u i lag i a l ama t n y a yang
pas t i ba i k di da l am nege r i maupun di lua r
ah
nege r i , un t u k se l a n j u t n y a disebu t seb a g a i
lik
TERGUGAT I I I ;
m
ub
PENGADILAN NEGERI TERSEBUT
ka
ep
Te l a h membaca su r a t - su r a t pe r k a r a ;
ah
Te l a h mendeng a r ke t e r a n g a n Par a Pih a k dan sak s i - sak s i

R
si
d imuka pe r s i d a n g a n ;
ne
ng
TENTANG DUDUKNYA PERKARA
do
gu
Menimbang , bahwa Penggug a t dengan su r a t

guga t a n n y a ter t a ngga l 29 Oktobe r 2010 yang di t e r ima di
In
Kepan i t e r a a n Pengad i l a n Nege r i Bandung tangga l 29 Oktobe r
A
2010 Nomor : 404 / P d t / G / 2 0 1 0 / PN .Bdg yang pada pokokny a

te l ah mengemukakan ha l - ha l seb a g a i be r i k u t :
ah
lik
 Bahwa Pa r a Penggug a t ada l a h se l a k u ah l i war i s da r i

m
ub
ENGKOS ISKANDAR (A lm) yang te l a h meningg a l dun i a

pada tangga l 20 Oktob e r 2004 dan be r d a s a r k a n Sur a t
ka
ep
Ket e r a n g a n Ahl i Wari s Reg . No. 4743 / 8 3 6 /X / 2 0 1 0 yang

di k e l u a r k a n ol e h Kant o r Kepa l a Desa Paku t a n d a n g ;
ah
 Bahwa
s
ENGKOS ISKANDAR (A lm) se l a i n meningg a l k a n
M
pa r a ah l i war i s , a lma r h um j ug a te l ah meningg a l k a n

ne
ng
ha r t a war i s a n be r u p a :
“s e b i d a n g t a n a h dan bangun a n , be r d a s a r k a n Buku Tanah Hak
do
gu
Pa j a j a r a n -------
se l a n u SUBSIDAIR
In
A
Disclaimer
h
ik
Telp : 021-384 3348 (ext.318) Halaman 2
am
ub
Direktori Putusan Mahkamah
- 3 Agung
- Republik Indonesia
ep
hk
a
R
Mil i k No. 66 Desa Paku t a n d a n g , Gambar Si t u a s i No.
si
13789 / 1 9 8 1 , lua s 258 M², se t empa t dikena l dengan Blok
ne
Cipaku , dahu l u ter ca t a t dan ter t u l i s atas nama ENGKOS
ng
ISKANDAR dan T. KUSMIATI , sek a r a n g te r c a t a t dan t e r t u l i s
atas nama SUTANTO” ;
do
gu  Bahwa
is t e r i n ya
semas a
TITI
h i du pny a
KUSMIATI ,
ENGKOS ISKANDAR (A lm)
te l ah memin j amkan
dan
In
A
se r t i p i k a t kepem i l i k a n te rh adap tanah dan bangun an
te r s e bu t dia t a s kepad a Tergug a t I (SUTANTO (A lm) )
ah
be r d a s a r k a n Sur a t Tanda Pene r im a a n (P i n j am Paka i
lik
Se r t i p i k a t ) ter t a ngga l 05 Janu a r i 1983 , yang d i bu a t
dan di t a n d a t a n g a n i ol e h SUTANTO, se l a k u yang
m
ub
mene r im a pi n j am paka i se r t i p i k a t dan ENGKOS
ISKANDAR se r t a Ny.T IT I KUSMIATI , se l a k u yang
ka
ep
menye r a h k a n ;
ah
 Bahwa be r d a s a r k a n Sur a t Tanda Pene r im a a n (P i n j am

R
si
Paka i Se r t i p i k a t ) ter t a ngga l 05 Janu a r i 1983 , su r a t
ne
/ buku kepemi l i k a n terhadap tanah dan bangun a n
ng
te r s e bu t te l ah di b a l i k n amak a n da r i nama ENGKOS

ISKANDAR dan T. KUSMIATI sek a r a n g ter ca t a t dan
do
gu
te r t u l i s atas nama SUTANTO yang di bu a t di h a d a p a n

Tergug a t III ;
In
A
 Bahwa se t e l a h d i b a l i k n amak a n n y a su r a t / buku

ah
kepemi l i k a n terhadap tanah dan bangun a n da r i nama

lik
ENGKOS ISKANDAR dan T. KUSMIATI , sek a r a n g ter ca t a t

dan t e r t u l i s atas nama SUTANTO, t a n a h dan bangun a n
m
ub
te r s e bu t te l a h di j a d i k a n j am i n a n o l e h SUTANTO t a n p a
sep e n g e t a h u a n ENGKOS ISKANDAR dan T. SUMIATI a t a u
ka
ep
pa r a ah l i war i s la innya kepad a PT. BANK BUKOPIN

CABANG BANDUNG (Te r g u g a t II) ;
ah
s
 Bahwa pa r a ah l i war i s ENGKOS ISKANDAR ( a lm )
M
ne
akh i r n y a menge t a h u i se t e l a h p ih a k da r i Bank Bukop i n

ng
Cabang Bandung (Te r g u g a t II) member i t a h u k a n kepad a

pa r a ah l i war i s ENGKOS ISKANDAR ( a lm ) bahwa t a n a h
do
gu
In
A
Disclaimer
h
ik
Telp : 021-384 3348 (ext.318) Halaman 3
am
ub
ep
hk
a
R
dan bangun a n ter s ebu t sa a t in i te l a h di j ad i k a n
si
j am i n a n ol e h SUTANTO ( a lm ) kepad a Bank Bukop i n
ne
Cabang Bandung (Te r g u g a t II) dan sek a r a n g
ng
pembaya r a n p i n j aman yang waj i b di b a y a r se t i a p
bu l a n n y a oleh SUTANTO ( a lm ) kepad a Bank Bukop i n
do
gu Cabang Bandung (Te r g u g a t II) menga l am i t un gg a k a n ;
In
A
 Bahwa ol e h ka r e n a ke t i d a k - t a h u a n n y a pa r a ah l i war i s
ENGKOS ISKANDAR (a lm ) terhadap te l a h d i j am i n k a n n y a
ah
tanah dan bangun a n ter s ebu t ol e h SUTANTO ( a lm )
lik
kepad a Bank Bukop i n Cabang Bandung (Te r g u g a t II) ,
tanah dan bangun a n ter s ebu t sampa i dengan sek a r a n g
m
ub
mas i h di h un i dan di k u a s a i oleh pa r a ah l i war i s
ENGKOS ISKANDAR (a lm ) dan Tergug a t I be l um pe r n a h
ka
ep
menghun i maupun mengua s a i terhadap ob j e k tanah dan
bangun a n t e r s e b u t ;
ah
si
 Bahwa sampa i sa a t in i pu l a pa r a ah l i war i s ENGKOS
ne
ISKANDAR (a lm ) tidak pe r n a h mera s a ka l a u tanah dan
ng
bangun a n t e r s e b u t te l ah di ju a l kepad a SUTANTO ( a lm )

(Te r g u g a t I) , ka r e n a pa r a ah l i war i s ENGKOS
do
gu
ISKANDAR ( a lm ) mera s a su r a t / buku kepemi l i k a n

te rhadap tanah dan bangun an t e r s e b u t hanya di p i n j am
In
A
paka i kepad a SUTANTO ( a lm ) (Te r g u g a t I) dan pa r a

ah l i war i s ENGKOS ISKANDAR (a lm ) juga tidak
ah
menge t a h u i ka l a u su r a t / buk t i kepemi l i k a n te rh adap

lik
tanah dan bangun a n t e r s e b u t te l ah di j a d i k a n j am i n a n

ol e h SUTANTO ( a lm ) (Te r g u g a t I) kepad a Bank Bukop i n
m
ub
Cabang Bandung (Te r g u g a t II) ;

ka
ep
 Bahwa un t u k membuk t i k a n keben a r a n apak a h te rh adap

tanah dan bangun a n ter s ebu t te l ah di j u a l oleh pa r a
ah
ah l i war i s ENGKOS ISKANDAR (a lm ) kepad a SUTANTO

R
s
(a lm ) (Te r g u g a t I) , Kepa l a Desa se t empa t te l ah
M
menge l u a r k a n Sur a t Ket e r a n g a n Kepa l a Desa No.

ne
ng
835 / SKKD/ IX / 2 0 1 0 ter t a ngga l 30 Sep t embe r 2010

di bu a t dan di t a n d a t a n g a n i oleh Kepa l a Desa
do
gu
Pa j a j a r a n -------
In
A
Disclaimer
h
ik
Telp : 021-384 3348 (ext.318) Halaman 4
am
ub
- 5 Agung
ep
hk
a
R
Paku t a n d a n g , yang pada pokokny a is i su r a t ter s ebu t
si
mene r a n g k a n bahwa sampa i denga n sa a t in i ob j e k
ne
tanah te r s e bu t be l um pe r n a h di p e r j u a l - be l i k a n ;
ng
 Bahwa sampa i denga n sa a t in i pu l a pa r a ah l i war i s
do
gu ENGKOS ISKANDAR (a lm )
bangun a n ;
te t ap membaya r pa j a k bumi dan
In
A
 Bahwa oleh ka r e n a tanah dan bangun a n ter s ebu t
ah
lik
ada l a h merupak a n ha r t a pen i n g g a l a n atau war i s a n
da r i ENGKOS ISKANDAR (a lm ) , pa r a ah l i war i s ENGKOS
ISKANDAR ( a lm ) be rmak s u d un t u k mengamb i l kemba l i
m
ub
hakny a t e r s e b u t ;
ka
ep
 Bahwa oleh ka r e n a sa a t in i te rh adap tanah dan
bangun a n ter s ebu t sud ah di j a d i k a n j am i n a n oleh
ah
R
SUTANTO (a lm ) (Te r g u g a t I) kepad a Bank Bukop i n
si
Cabang Bandung (Te r g u g a t II) dan sek a r a n g SUTANTO
ne
ng
(a lm ) (Te r g u g a t I) te l a h meningg a l dun i a pada

tangga l 07 Mei 2010 be r d a s a r k a n Sur a t Kemat i a n No.
216 / SK /V / 2 0 1 0 ter t a ngga l 07 Mei 2010 yang d ib u a t
do
gu
dan di t and a t a n g an i ol e h Kan t o r Kelu r a h a n Suka r a j a

Kecama t a n Cice n do Kota Bandung ;
In
A
 Bahwa se t e l a h meningg a l n y a SUTANTO (a lm ) (Te r g u g a t

ah
lik
I) , pa r a ah l i war i s ENGKOS ISKANDAR (a lm ) se r t a

pi h a k Bank Bukop i n Cabang Bandung (Te r g u g a t II)
mencoba menca r i kebe r a d a a n ah l i war i s da r i SUTANTO
m
ub
(a lm ) (Te r g u g a t I) namun i t u semua s i a - s i a seh i n g g a

ka
sampa i dengan sek a r a n g pa r a ah l i war i s ENGKOS

ep
ISKANDAR ( a lm ) se r t a pihak Bank Bukop i n Cabang

Bandung (Te r g u g a t II) tidak menge t a h u i kebe r a d a a n
ah
ah l i war i s da r i SUTANTO (a lm ) (Te r g u g a t I) te r s e bu t

R
s
;
M
ne
ng
 Bahwa un t u k memper t a h a n k a n hak se r t a menj a g a ha r t a

war i s a n atau pen i n g g a l a n da r i ENGKOS ISKANDAR
do
gu
In
A
Disclaimer
h
ik
Telp : 021-384 3348 (ext.318) Halaman 5
am
ub
ep
hk
a
R
(a lm ) , pa r a ah l i war i s ENGKOS ISKANDAR (a lm )
si
be rmak s u d un t u k mengamb i l kemba l i su r a t / buku
ne
kepemi l i k a n terhadap tanah dan bangun a n ter s ebu t
ng
yang te l ah di p i n j am paka i oleh SUTANTO (a lm )
(Te r g u g a t I) sewak t u ENGKOS ISKANDAR mas i h hi du p ;
do
gu  Bahwa ol e h ka r e n a sa a t in i su r a t / buku kepem i l i k a n
In
A
te rhadap tanah dan bangun a n te r s e bu t sud ah
di j a d i k a n j am i n a n atas p i n j aman SUTANTO ( a lm )
ah
(Te r g u g a t I) kepad a Bank Bukop i n Cabang Bandung
lik
(Te r g u g a t II) dan sa a t in i sudah tidka di k e t a h u i
lag i kebe r a d a a n atau t empa t tingga l yang pas t i da r i
m
ub
pa r a ah l i war i s SUTANTO (a lm ) (Te r g u g a t I) , pa r a
ah l i war i s ENGKOS ISKANDAR (a lm ) be rmak s u d un t u k
ka
ep
menebu s atau mengambi l kemba l i su r a t / buku
kepemi l i k a n terhadap tanah ter s ebu t da r i Bank
ah
Bukop i n Cabang Bandung (Te r g u g a t II) ;

R
si
 Bahwa pa r a
ne
ah l i war i s ENGKOS ISKANDAR ( a lm ) te l ah
ng
mencoba da t a n g kepad a Bank Bukop i n Cabang Bandung

(Te r g u g a t II) namun di t o l a k ol e h Bank Bukop i n
do
gu
Cabang Bandung (Te r g u g a t II) denga n ala s an ha r u s

ada kepu t u s a n da r i Pengad i l a n ter l e b i h dahu l u ,
In
A
un t u k itu pa r a ah l i war i s ENGKOS ISKANDAR (a lm )

memohon kehad a p a n Bapak Ketu a Pengad i l a n Nege r i
ah
Bandung ki r a n y a dapa t menun j u k pa r a ah l i war i s

lik
ENGKOS ISKANDAR (a lm ) seb a g a i Kuas a da l am pro s e s

pengamb i l a n su r a t / buku kepemi l i k a n terhadap tanah
m
ub
dan bangun a n ha r t a pen i n g g a l a n atau war i s a n da r i

Bank Bukop i n Cabang Bandung (Te r g u g a t II) ;
ka
ep
Berd a s a r k a n ha l ter s ebu t dia t a s , pa r a ah l i war i s ENGKOS

ah
ISKANDAR ( a lm ) memohon kehad a p a n Bapak Ketu a Pengad i l a n

R
s
Nege r i Kl . I A Bandung cq . Maje l i s Hakim yang memer i k s a
M
dan mengad i l i pe r k a r a ter s ebu t , ki r any a dapa t member i k a n

ne
ng
kepu t u s a n seb a g a i be r i k u t :
do
gu
Pa j a j a r a n -------
In
A
Disclaimer
h
ik
Telp : 021-384 3348 (ext.318) Halaman 6
am
ub
- 7 Agung
ep
hk
a
R
PRIMAIR :
si
1 . Mengabu l k a n guga t a n Penggug a t se l u r u h n y a ;
ne
2 . Menya t a k a n sah dan be r h a r g a buk t i - buk t i yang di a j u k a n
ng
oleh Pa r a Pengguga t (p a r a ah l i war i s ENGKOS ISKANDAR
(a lm ) ) ;
do
gu 3 . Menya t a k a n
ada l a h pemi l i k
pa r a ah l i war i s
yang sah t e r h a d a p
ENGKOS
:
ISKANDAR ( a lm )
In
A
ah
13789 / 1 9 8 1 , Luas 258 M², se t empa t dikena l dengan Blok
lik
m
ub
4 . Memer i n t a h k a n kepad a PT. Bank Bukop i n Cabang Bandung
ka
ep
(Te r g u g a t II) un t u k menye r a h k a n su r a t / buku
kepemi l i k a n terhadap tanah dan banguna n ter s ebu t
ah
kepad a Par a Penggug a t (p a r a ah l i war i s ENGKOS

R
si
ISKANDAR ( a lm ) ) se t e l a h adany a penye l e s a i a n kewa j i b a n
yang ha r u s dise l e s a i k a n ter l e b i h dahu l u ;
ne
ng
5 . Memer i n t a h k a n kepad a Kan to r Badan Pe r t a n a h a n

Kabupa t e n Bandung a t a u is t ans i terka i t un t u k memban t u
do
gu
pro s e s pemba l i k - namaan su r a t atau buku kepemi l i k a n

terhadap t a n a h dan bangun an t e r s e b u t ;
In
6 . Menghukum Pa r a Tergug a t un t u k tu nd uk dan pa t u h
A
terhadap Pu t u s a n t e r s e b u t ;
7 . Membebanka n b i a y a pe r k a r a kepad a Pa r a Tergug a t ;
ah
lik
SUBSIDAIR ;
m
ub
Apab i l a Maje l i s Hak im be r p e n d a p a t la i n , mohon Pu t u s a n yang

se a d i l - ad i l n y a ( ex aequo e t bono ) ;
ka
ep
Menimbang , bahwa pada ha r i pe r s i d a n g a n yang te l ah

ah
di t e t a p k an , un t u k kepen t i n g a n Par a Penggug a t di

R
pe r s i d a n g a n da t a n g menghad ap Kuas any a LENI YULIANI , dan

s
M
Tergug a t II da t a n g menghad a p kua s a n y a Karyawan PT. BANK

ne
ng
BUKOPIN, Tbk . , be r n ama YULIANTI be r d a s a r k a n su r a t t ug a s

No. SKU- 453A/BDG- PIM/XI / 2 0 1 0 te r t a n gga l 25 Novembe r 2010
do
gu
In
A
Disclaimer
h
ik
Telp : 021-384 3348 (ext.318) Halaman 7
am
ub
ep
hk
a
R
dan PRASONGKO A be r d a s a r k a n Sur a t Tuga s No. SKU- /BDG-
si
PIM/ I I / 2 0 1 1 ter t a ngga l 24 Feb r u a r i 2011 , sed a n g k a n un t u k
ne
kepen t i n g a n Tergug a t I dan Tergug a t III tidak da t a n g
ng
menghad a p di pe r s i d a n g a n wal au pu n te l a h di p a n g g i l dengan
pa t u t se s u a i su r a t pangg i l a n mas i n g - mas i n g :
do
gu – tangga l
Nopembe r 2010
18 Nopembe r 2010 un t u k sidang tangga l 25
In
A
– tangga l 29 Nopembe r 2010 un t u k sidang tangga l 09
Desembe r 2010
ah
– tangga l 13 Desembe r 2010 un t u k sidang tangga l 13
lik
Janu a r i 2011
dan ke t i d a k h a d i r a n pihak Tergug a t I dan Tergug a t III
m
ub
ter s ebu t tidak member i k a n alasan yang sah menuru t hukum,
oleh ka r e n a n y a Pengad i l a n be r p e n d a p a t bahwa Tergug a t I dan
ka
ep
Tergug a t III tidak akan had i r dipe r s i d a n g a n lag i dan t e l a h
melep a s k a n haknya un t u k membe l a kepen t i n g a n hukumnya da l am
ah
pe r k a r a in i , seh i n g g a pe r s i d a n g a n di l a n j u t k a n tanpa
R
si
had i r n y a Tergug a t I dan Tergug a t II I ;
ne
ng
Kemudi a n Maje l i s Hak im mengupay a k a n pe r d ama i a n pa r a

p ih a k pema l u i medi a s i , denga n menun j u k medi a t o r I MADE
do
gu
SUKADANA, S.H . , M.H. be r d a s a r k a n Pene t a p a n Nomor

404 / P d t / G / 2 0 1 0 / PN .Bdg . tangga l 13 Janu a r i 2011 . Namun
In
se t e l a h di l a k u k a n medi a s i , be r d a s a r k a n lapo r an Medi a t o r
A
upaya pe r d ama i a n te r s e bu t tidak be r h a s i l . Se l a n j u t n y a

pemer i k s a a n pe r k a r a di l a n j u t k a n dengan pembac a a n su r a t
ah
lik
guga t a n Par a Penggug a t , dan is inya te t ap di p e r t a h a n k a n

o l e h Kuasa Pa r a Penggug a t ;
m
ub
Menimbang , bahwa ata s guga t a n Pa r a Penggug a t

ka
ep
ter s ebu t , Tergug a t II te l a h menyampa i k a n j awab a n

ter t a ngga l 07 Feb r u a r i 2011 dengan mengemukakan ha l - ha l
ah
seb a g a i be r i k u t :
R
s
M
DALAM POKOK PERKARA :

ne
ng
1 . Bahwa bena r Tergug a t II te l ah member i k a n Fas i l i t a s

kr e d i t kepad a Tergug a t I / Tuan Su t a n t o be r d a s a r k a n :
do
gu
Pa j a j a r a n -------
In
A
Disclaimer
h
ik
Telp : 021-384 3348 (ext.318) Halaman 8
am
ub
- 9 Agung
ep
hk
a
R
Akta Nomor 11 tangga l 08 Ju l i 1983 , yang di b u a t
si
d ih a d a p a t Le l y Zul k a r n a i n , S.H . , seb e s a r Rp. 4 . 0 0 0 . 0 0 0 , -
ne
(empa t ju t a Rup i a h ) ;
ng
2 . Bahwa bena r atas fas i l i t a s kr e d i t ter s ebu t dia t a s ,
do
gu d ib e r i k a n
a . SHM No.
j am i n a n yang an t a r a
66 , lua s 258
la in be r u p a :
M² a t a s nama Su t a n t o ,
In
A
ter l e t a k Blok Cipaku / ja l an des a da r i
Baru j a t i ke Cipaku , Desa Paku t a n d a n g ,
ah
Kecama t a n Cipa r a y , Kabupa t e n Bandung ;
lik
b . SHM No. 153 , lua s 361 M², ata s nama Isak ,
ter l e t a k b l ok Wangi s a g a r a , Desa Wangi s a g a r a ,
m
ub
Kecama t a n Maja l a y a , Kabupa t e n Bandung ;
c . Kenda r a a n rod a empa t mode l Ope l e t , merk
ka
ep
Mit s u b i s h i Col t tahun pembua t a n 1976 , nomor
mes i n 101624 , nomor BPKB 2732796 H, warna
ah
bir u , nomor po l i s i D.3604 .AU ;

R
si
3 . Bahwa be r d a s a r k a n Akta Jua l Bel i Nomor
ne
ng
1 /AM/Kec /Cpy / I / 1 9 8 3 tangga l 11 Janu a r i 1983 di h a d a p a n

Ny. Ant j e Mar i a n a Ma’moen , S .H . Nota r i s di Bandung ,
do
gu
d imana t e r c a n t um Pa r a Penggug a t / Tuan Engkos

Iskanda r dan Nyonya Ti t i Kusmia t i dan Tergug a t I /
In
Tuan Su t a n t o se l a k u Pembe l i ;
A
4 . Bahwa pi h a k Tergug a t II te l ah menca r i a l ama t Tergug a t

ah
lik
I namun tidak d ik e t a h u i kebe r a d a a n n y a , dan pihak

Tergug a t II menghubung i dan menda t a n g a n i ke a l ama t
m
ub
j am i n a n yagn t e r h a d a p di hu n i ol e h Par a Penggug a t ;

ka
ep
Bahwa be r d a s a r k a n ur a i a n dia t a s mohon denga n horma t kepad a

Bapak Maje l i s Hakim Pengad i l a n Nege r i Bandung yang
ah
memer i k s a dan mengad i l i pe r k a r a in i aga r ki r a n y a be r k e n a n

R
memutu s k a n :
s
M
ne
ng
– Menya t a k a n sah dan mempunya i kekua t a n hukum Akta

Nomor 11 tangga l 08 Ju l i 1983 , yang d i bu a t
do
gu
In
A
Disclaimer
h
ik
Telp : 021-384 3348 (ext.318) Halaman 9
am
ub
ep
hk
a
R
d ih a d a p a n Nota r i s Le l y Zulk a r n a i n , S .H . seb e s a r
si
Rp. 4 . 0 0 0 . 0 0 0 , - (empa t ju t a Rup i a h ) ;
ne
– Bahwa bena r atas fas i l i t a s kr e d i t ter s ebu t dia t a s ,
ng
d ib e r i k a n j am i n a n yang an t a r a la in be r u p a :
a . SHM No. 66 , lua s 258 M² a t a s nama Su t a n t o ,
do
gu ter l e t a k
Baru j a t i
Blok
ke
Cipaku
Cipaku ,
/
Desa
ja l an des a
Paku t a n d a n g ,
da r i
In
A
Kecama t a n Cipa r a y , Kabupa t e n Bandung ;
b . SHM No. 153 , lua s 361 M², ata s nama Isak ,
ah
ter l e t a k b l ok Wangi s a g a r a , Desa Wangi s a g a r a ,
lik
Kecama t a n Maja l a y a , Kabupa t e n Bandung ;
c . Kenda r a a n rod a empa t mode l Ope l e t , merk
m
ub
Mit s u b i s h i Col t tahun pembua t a n 1976 , nomor
mes i n 101624 , nomor BPKB 2732796 H, warna
ka
ep
bir u , nomor po l i s i D.3604 .AU ;
ah
– Bahwa sehubung a n Pa r a Pengguga t be rmak s u d

R
si
menebu s / mengambi l Se r t i p i k a t SHM No. 66
da r i Pih a k Tergug a t II , sed a n g k a n deb i t u r
ne
ng
dan nama yang t e r c a n t um da l am se r t i p i k a t

dimak s u d ada l a h ata s nama Su t a n t o /
do
gu
Tergug a t I, maka Tergug a t II memohon

Pengad i l a n Nege r i Bandung un t u k member i k a n
In
kepu t u s a n yang be r h a k menebu s / mengambi l
A
se r t i p i k a t SHM No. 66 d imak s ud di a t a s ;

ah
lik
SUBSIDAIR :
Apab i l a Maje l i s Hak im yang memer i k s a pe r k a r a in i
m
ub
be r p e n d a p a t la in , maka da l am pe r a d i l a n yang ba i k mohon

pu t u s a n se a d i l - ad i l n y a (e x aequo e t bono ) .
ka
ep
Menimbang , bahwa a t a s j awab a n Tergug a t II , Kuas a Pa r a

ah
Penggug a t te l ah menga j u k a n Rep l i k te r t a n gga l 14 Feb r u a r i

R
2011 , sed a n g k a n Kuas a Tergug a t II te l a h menga j u k a n Dupl i k

s
M
ter t a ngga l 24 Feb r u a r i 2011 ;

ne
ng
Menimbang , bahwa un t u k membuk t i k a n da l i l guga t a n n y a ,

do
gu
Pa j a j a r a n -------
In
A
Disclaimer
h
ik
Telp : 021-384 3348 (ext.318) Halaman 10
am
ub
- 11 Agung
ep
hk
a
R
Kuas a Pa r a Penggug a t te l ah menye r a h k a n buk t i - buk t i su r a t
si
be r u p a fo t o copy yang t e l a h di c o c o k k a n se s u a i as l i n y a , dan
ne
be rme t e r a i cukup , ya i t u :
ng
P.1 : Sur a t Ket e r a n g a n KTP Semen t a r a a.n . TITI KUSMIATI
te r t a n gga l 28 Oktob e r 2010 ;
do
gu P.2 : Kar t u Tanda
ROHAYATI, ROSWATI, KURNIASIH ;
Penduduk a.n . BENNY DERAHENDRA, YATI
In
A
P.3 : Sur a t Ket e r a n g a n KTP Semen t a r a a.n . KOSWARA
te r t a n gga l 26- 10 - 2010 ;
ah
P.4 : Kar t u Tanda Penduduk a . n . P. KUSDIANA dan IMAS Y. ;
lik
P.5 : Sur a t Ket e r a n g a n KTP Semen t a r a a.n . LENI YULIANI
te r t a n gga l 22 Oktob e r 2010 ;
m
ub
P.6 : Sur a t Kemat i a n No. 103 /K .Kem- Ds /X / 2 0 04 a.n . ENGKOS
te r t a n gga l 21- 10 - 2004 ;
ka
ep
P.7 : Sur a t Kemat i a n No. 216 / SK /V / 2 0 1 0 a.n . SUTANTO
te r t a n gga l 07 Mei 2010 ;
ah
P.8 : Sur a t Tanda Buk t i Pene r im a a n (P i n j am Paka i

R
si
Se r t i p i k a t ) ter t a ngga l 5 Janu a r i 1983 ;
P.9 : Se r t i p i k a t Hak Mil i k No. 66 Desa Paku t a n d a n g a.n .
ne
ng
SUTANTO ;
P.10 : Sur a t Ket e r a n g a n Kepa l a Desa Nomor :
do
gu
835 / SKKD/ IX / 2 0 1 0 t e r t a n g g a l 30 Sep t embe r 2010 ;

P.11 : Sur a t Ket e r a n g a n Susun a n Akhl i Wari s Nomor :
In
474 . 3 / 7 5 /WRS /CPR/X I / 2 0 1 0 ter t a ngga l 4 Nopembe r
A
2010 ;
P.12 : Sur a t da r i Su t a n t o ter t a ngga l 19- 3- 99 ;
ah
lik
P.13 : SPPT & STTS PBB se r t a tanda buk t i pembaya r a n

Pungu t a n Desa a . n . TITI KUSWATI ;
m
ub
Menimbang , bahwa se l a i n su r a t buk t i te r s e bu t di a t a s ,

ka
ep
Kuas a Pa r a Penggug a t te l ah pu l a menga j u k a n 2 (du a ) or a n g

sak s i ya i t u :
ah
1 . ANDI ISKANDAR
R
2 . AAN SUHENDRA
s
M
yang te l ah member i k a n ke t e r a n g a n di b awah sumpah pada

ne
ng
pokokny a seb a g a i be r i k u t :
1 . Saks i ANDI ISKANDAR
do
gu
In
A
Disclaimer
h
ik
Telp : 021-384 3348 (ext.318) Halaman 11
am
ub
ep
hk
a
R
– Bahwa Penggug a t kena l dengan Par a Penggug a t tap i
si
tidak ada hubunga n ke l u a r g a ;
ne
– Bahwa Penggug a t tidak kena l dengan Tergug a t I,
ng
Tergug a t I I maupun Tergug a t III ;
– Bahwa Penggug a t menga j u k a n guga t a n in i ka r e n a ada
do
gu sengk e t a
Cipaku ;
masa l a h se r t i p i k a t tanah hak mi l i k di Desa
In
A
– Bahwa tanah itu lua snya 300 M² dan tanah itu ada
bangun a n rumah ;
ah
– Bahwa rumah i t u be r b a t a s :
lik
Sebe l a h ba r a t : t a n a h n y a Koswar a
Sebe l a h t imu r : t a n a h n y a Ibu Cucun
m
ub
Sebe l a h Se l a t a n : t a n a h n y a Ibu Cucun
Sebe l a h Uta r a : ja l a n r ay a
ka
ep
– Bahwa sak s i tahu rumah i t u mi l i k Pak Engko s Iskanda r
(a lm ) ;
ah
– Bahwa Pak Engkos Iskanda r suda h meningg a l dun i a pada

R
si
t a h u n 2004 ;
– Bahwa Pak Engkos meningg a l k a n 9 ( s emb i l a n ) ah l i
ne
ng
war i s , ya i t u seo r a n g is t e r i dan 8 (d e l a p a n ) or a n g

anak ;
do
gu
– Bahwa sak s i tahu ka l a u rumah itu mi l i k n y a Ibu Ti t i

dan Pak Engko s I s k a n d a r ka r e n a pe r n a h mel i h a t PBB dan
In
ke l u a r g a Pak Engko s Iskanda r (a lm ) t ingga l di rumah
A
itu :
– Bahwa sak s i kena l dengan semua ke l u a r g a Pak Engko s
ah
lik
Iskanda r (a lm ) ka r e n a merek a t e t a n g g a sak s i ;

– Bahwa ke l u a r g a Pak Engkos Iskanda r tingga l di rumah
m
ub
itu se j a k tahun 1988 dan Pak Engkos Iskanda r (a lm )

mendapa t k a n rumah i t u dengan ca r a membel i ;
ka
ep
– Bahwa ke l u a r g a Pak Engkos Iskanda r sek a r a n g mas i h

t ingga l d i rumah i t u ;
ah
– Bahwa sak s i tahu da r i ce r i t a Penggug a t bahwa rumah

R
itu te l ah di j a d i k a n j am i n a n ke Bank Bukop i n ol e h

s
M
SUTANTO (a lm ) dan se r t i p i k a t n y a suda h d ib a l i k - namakan

ne
ng
atas nama Su t a n t o ;
– Bahwa sak s i tidak tahu ka l a u rumah itu di j u a l ke
do
gu
Pa j a j a r a n -------
In
A
Disclaimer
h
ik
Telp : 021-384 3348 (ext.318) Halaman 12
am
ub
- 13 Agung
ep
hk
a
R
Su t a n t o ;
si
– Bahwa menuru t ke t e r a n g a n Penggug a t sisa pi n j aman ke
ne
Bank Bukop i n sek i t a r Rp. 4.000 . 0 00 , - ( empa t ju t a
ng
Rup i a h ) ;
– Bahwa sak s i tidak tahu d imana kebe r a d a a n Su t a n t o
do
gu a t a u p u n ah l i war i s n y a ;
In
A
2 . Saks i AAN SUHENDRA
– Bahwa sak s i kena l denga n Penggug a t dan ada hubunga n
ah
ke l u a r g a ya i t u seb a g a i kepon a k a n Pak Engko s Iskanda r
lik
(a lm ) ;
– Bahwa sak s i tidak kena l dengan Tergug a t I, Tergug a t
m
ub
II maupun Tergug a t III ;
– Bahwa t a n a h dan rumah yang di Cipaku yang di j a d i k a n
ka
ep
masa l a h in i ada l a h mi l i k Sdr . Engko s I s k a n d a r ( a lm ) ;
– Bahwa ba t a s rumah i t u :
ah
Sebe l a h Bara t : t a n a h n y a Pak Koswar a

R
si
Sebe l a h Timur : t a n a h n y a Ibu Cucun ;
Sebe l a h Se l a t a n : t a n a h n y a Ibu Cucun ;
ne
ng
Sebe l a h Uta r a : ja l an ra y a ;
– Bahwa l u a s tanah itu sek i t a r 250 M² (du a ra t u s l ima
do
gu
pu l u h mete r pe r s e g i ) ;
– Bahwa t a n a h dan rumah i t u be r a s a l Pak Engkos I s k a n d a r
In
membel i da r i Pak Tamsu r ;
A
– Bahwa Pak Engko s I s k a n d a r sud ah meningg a l se j a k tahun

2004 ;
ah
lik
– Bahwa Pak Engko s Iskanda r meningg a l k a n 8 (d e l a p a n )

ora ng anak ;
m
ub
– Bahwa du l u sak s i pe r n a h mendenga r da r i Pak Engko s

Iskanda r (a lm ) be r c e r i t a bahwa se r t i p i k a t rumahnya
ka
ep
di p i n j am oleh Sdr . Su t a n t o bahkan d i b a l i k - namakan

Su t a n t o ;
ah
– Bahwa se r t i p i k a t itu d ip i n j amk a n un t u k memin j am uang

R
ke Bank ;
s
M
– Bahwa Su t a n t o te l ah membua t su r a t pe r n y a t a a n p in j am
ne
ng
paka i se r t i p i k a t (P - 8) dan di s e t u j u i ol e h Pak Engkos

Iskanda r ;
do
gu
In
A
Disclaimer
h
ik
Telp : 021-384 3348 (ext.318) Halaman 13
am
ub
ep
hk
a
R
– Bahwa sak s i tidak tahu dimana sek a r a n g Pak Su t a n t o
si
dan ke l u a r g a n y a be r a d a ;
ne
– Bahwa semu l a sak s i tidak tahu se r t i p i k a t itu
ng
di j am i n k a n ke Bank mana tap i pada tahun 2003 or a n g
Bukop i n da t a n g ke rumah Pak Engko s Iskanda r un t u k
do
gu menca r i
te l a h
Pak Su t a n t o
d i j am i n k a n ke Bank Bukop i n ;
dan member i t a h u k a n bahwa rumahnya
In
A
– Bahwa menuru t penga ku a n Pak Engkos Iskanda r , bahwa
Pak Engkos I s k a n d a r ( a lm ) tidak t a h u ka l a u rumahnya
ah
itu te l ah d i j am i n k a n kemana ;
lik
– Bahwa yang membaya r PBB sampa i sek a r a n g Ibu Ti t i
Kusmia t i is t e r i n ya Pak Engkos Iskanda r (a lm ) dan
m
ub
bahkan sampa i sek a r a n g di Buku Desa rumah ter s ebu t
te r c a t a t atas nama Engkos I s k a n d a r ;
ka
ep
– Bahwa menuru t Penggug a t pi h a k Bank Bukop i n kebe r a t a n
mau di t e b u s ka r e n a se r t i p i k a t n y a atas nama Su t a n t o
ah
kecu a l i ada pu t u s a n da r i Pengad i l a n ;

R
si
Menimbang , bahwa un t u k memperku a t da l i l
ne
ng
sangk a l a n n y a , Tergug a t II te l ah pu l a menye r a h k a n buk t i -

buk t i su r a t be r u p a fo t o copy yang t e l a h di c o c o k k a n se s u a i
do
gu
as l i n y a , dan be rme t e r a i cukup , ya i t u : In

T2 - 1 : Turun a n Akta Pin j aman Uang Dengan Fidu c i a i r
A
Eig end om dan Kuasa un t u k Memasang Hipo t i k Nomor 11

tangga l 8 Ju l i 1983 d i bu a t dihadapan Le l y
ah
lik
Zulk a r n a i n , S .H . Nota r i s di Bandung ;

m
ub
T2 - 2 : Se r t i p i k a t Hak Mil i k No. 66 Desa Paku t a n d a n g

a.n . SUTANTO ;
ka
ep
T2 - 3 : Akta Jua l Bel i Nomor 1/AM/Kdc /Cpy / I / 1 9 8 3

ah
ter t a ngga l 11 Janu a r i 1983 an t a r a Tn . ENGKOS

R
ISKANDAR dan Ny. TITI KUSMIATI dengan Tn . SUTANTO

s
M
d ib u a t di h a d a p a n Ny. Ant j e Mar i a n a Ma’moen , S .H .

ne
ng
Nota r i s d i Bandung ;
do
gu
Pa j a j a r a n -------
In
A
Disclaimer
h
ik
Telp : 021-384 3348 (ext.318) Halaman 14
am
ub
- 15 Agung
ep
hk
a
R
Fo t o copy Sur a t Kepu t u s a n Mente r i Keuangan ten t a ng
si
Pembe r i a n Iz i n Penggabung a n Usaha (Merg e r ) Bank
ne
Kope r a s i Prop i n s i Jawa Bar a t keda l am Bank Umum
ng
Kope r a s i Indon e s i a Nomor : Kep . 0 6 6 /KM.11 / 8 6
ter t a ngga l 7 Jun i 1986 ;
do
gu T2 - 5 : Fo t o copy Per j a n j i a n Penggabung a n Usaha (me rg e r )
In
A
Bank Kope r a s i Prop i n s i (BKP) Jawa Bara t ke Dal am
Bank Umum Kope r a s i Indon e s i a (Bukop i n ) ter t a ngga l
ah
15 Mei 1986 ;
lik
Menimbang , bahwa se l a i n su r a t buk t i te r s e bu t di a t a s ,
m
ub
Pa r a Tergug a t tidak menga j u k a n sak s i ;
ka
ep
Menimbang , bahwa kedua be l a h pi h a k tidak menga j u k a n
kes impu l a n dan pada akh i r n y a mohon pu t u s a n ;
ah
si
Menimbang , bahwa un t u k memper s i n g k a t ur a i a n pu t u s a n
in i , maka seg a l a se s u a t u yang ter j a d i da l am pe r s i d a n g a n
ne
ng
dan te l ah te r c a t a t pu l a da l am Ber i t a Aca r a dianggap

seb a g a i sa t u kes a t u a n yang tidak terp i s a hkan dengan
do
gu
pu t u s a n in i ; In
TENTANG PERTIMBANGAN HUKUM
A
Dal am Pokok Pe rk a r a :
ah
lik
Menimbang , bahwa maksud dan t u j u a n guga t a n da r i Pa r a

m
ub
Penggug a t ada l a h seb a g a im an a t e r s e b u t di a t a s ;

ka
ep
Menimbang , bahwa se t e l a h Maje l i s mene l i t i dan membaca

guga t a n da r i Pa r a Penggug a t maka yang menj a d i in t i
ah
pe rma s a l a h a n da l am guga t a n in i ada l a h ten t a ng seb i d a n g

R
tanah dan bangun a n be r d a s a r k a n Buku Tanah Hak Mil i k

s
M
Nomor : 66 Desa Paku t a n d a n g , Gambar Si t u a s i No.

ne
ng
13789 / 1 9 8 1 , lua s 258 M² Blok Cipaku dahu l u atas nama

Engko s Iskanda r dan T. Kusmia t i ( s u am i iste r i ) , sek a r a n g
do
gu
In
A
Disclaimer
h
ik
Telp : 021-384 3348 (ext.318) Halaman 15
am
ub
ep
hk
a
R
ter t u l i s atas nama Su t a n t o mi l i k pa r a Penggug a t seb a g a i
si
ah l i war i s da r i Engkos I s k a n d a r dan T. Kusmia t i yang t e l a h
ne
d ip i n j am dan se l a n j u t n y a di b a l i k - namakan a t a s nama Su t a n t o
ng
tanpa se i j i n dan sep e n g e t a h u a n Engko s Iskanda r dan te l a h
d i j am i n k a n ol e h Su t a n t o kepad a Bank Bukop i n caba ng Bandung
do
gu dan memer i n t a h k a n
menye r a h k a n su r a t
kepad a
/ buku
Bank Bukop i n
kepem i l i k a n
Cabang Bandung un t u k
tanah dan bangun a n
In
A
ter s ebu t kepad a Pa r a Penggug a t (p a r a ah l i war i s Engko s
Iskanda r ) se t e l a h adany a penye l e s a i a n kewa j i b a n yang ha r u s
ah
dise l e s a i k a n te r l e b i h dahu l u ;
lik
Menimbang , bahwa terhadap da l i l - da l i l guga t a n
m
ub
ter s ebu t pihak Tergug a t I dan Tergug a t III tidak pe r n a h
had i r di pe r s i d a n g a n wal au pu n te l a h di p a n g g i l bebe r a p a
ka
ep
ka l i se c a r a pa t u t un t u k had i r di pe r s i d a n g a n , sed a n gk a n
Pih a k Tergug a t II had i r dan t e l a h member i k a n j awab an yang
ah
pada pokokny a tidak menga j u k a n sangk a l a n terhada l da l i l -

R
si
da l i l Par a Penggug a t te t ap i mengua t k a n da l i l - da l i l guga t a n
Pa r a Penggug a t memohon da l am pe t i t um j awab a n ny a un t u k
ne
ng
member i pu t u s a n yang be r h a k menebu s / mengamb i l se r t i p i k a t

SHM No. 66 ter s ebu t yang menj a d i obyek sengk e t a da l am
do
gu
masa l a h in i ; In
Menimbang , bahwa un t u k mengua t k a n da l i l - da l i l
A
guga t a n n y a pi h a k Par a Penggug a t te l ah menga j u k a n buk t i -

buk t i su r a t yakn i su r a t P- 1 s . d . P- 13 dan 2 (du a ) or a ng
ah
lik
sak s i ya i t u ANDI ISKANDAR dan AAN SUHENDRA ;

m
ub
Menimbang , bahwa demik i a n j ug a guna membuk t i k a n

da l i l - da l i l terhadap j awab a nn y a pi h a k Tergug a t II te l ah
ka
ep
menga j u k a n buk t i - buk t i su r a t yak t i buk t i su r a t T.2 – 1

s.d . T.2 – 5 dan t i d a k menga j u k a n sak s i ;
ah
Menimbang , bahwa se l a n j u t n y a Maje l i s akan

s
M
memper t imb a n g k a n pe t i t um - pe t i t um guga t a n da r i Par a

ne
ng
Penggug a t ya i t u terhadap pe t i t um yang menj a d i pokok

pe rma s a l a h a n da l am pe r k a r a guga t a n in i yakn i pe t i t um nomor
do
gu
Pa j a j a r a n -------
In
A
Disclaimer
h
ik
Telp : 021-384 3348 (ext.318) Halaman 16
am
ub
- 17 Agung
ep
hk
a
R
3 yang menya t a k a n pa r a ah l i war i s Engkos Iskanda r ada l a h
si
pemi l i k yang sah te rh adap “s e b i d a n g tanah dan bangun a n
ne
be r d a s a r Buku Tanah Hak Mil i k No. 66 Desa Paku t a n d a n g ,
ng
Gambar Si t u a s i No. : 13781 / 1 9 8 1 lua s 258 M² dikena l
seb a g a i Blok Cipaku dahu l u ter t u l i s a.n . ENGKOS ISKANDAR
do
gu dan T. KUSMIATI , sek a r a n g a . n .
Menimbang , bahwa da r i
SUTANTO ;
buk t i - buk t i yang di a j u k a n oleh
In
A
p ih a k Pa r a Penggug a t yakn i Bukt i Sur a t P- 6 dan P- 7 yang
membuk t i k a n bahwa Engkos te l ah meningg a l pada tangga l 21
ah
Oktob e r 2004 dan Su t a n t o te l ah meningg a l pada tangga l 7
lik
Mei 2000 dan P- 8 be r u p a Sur a t Tanda Buk t i Pene r im a a n
(P i n j am Paka i Se r t i p i k a t ) ter t a ngga l 5 Janu a r i 1983 , Sur a t
m
ub
buk t i P- 9 be r u p a SHM No. 66 Desa Paku t a n d a n g a.n . SUTANTO
dan Sur a t Bukt i P- 10 be r u p a da r i Kepa l a Desa Paku t a n d a n g
ka
ep
tangga l 30 Sep t embe r 2010 be r u p a su r a t pe r n y a t a a n da r i
Kepa l a Desa Paku t a n d a n g be r n ama Den i Darya n t o yang
ah
menya t a k a n bahwa te rh adap SHM No. 66 / Desa Paku t a n d a n g

R
si
sampa i dengan sa a t in i d i ku a s a i ol e h Ti t i Kusmia t i
d ip e r g u n a k a n seb a g a i rumah t ingga l dan be l um pe r n a h
ne
ng
d ip e r j u a l b e l i k a n , buk t i su r a t P- 11 be r u p a su r a t ke t e r a n g a n
su s u n a n ah l i war i s No. 474 . 3 / 7 5 /WRS /CPR/X I / 2 0 1 0 yang
do
gu
menya t a k a n bahwa Pa r a Pengguga t ada l a h ah l i war i s da r i

Engko s Iskanda r , su r a t buk t i P- 12 be r u p a su r a t da r i
In
Su t a n t o dan P- 13 be r u p a Sur a t Pa j a k Bumi dan Bangunan a t a s
A
nama Ti t i Kusmia t i , namun t e r h a d a p buk t i - buk t i su r a t in i

te l ah dipe r kua t oleh buk t i - buk t i su r a t da r i T- 2 yakn i
ah
lik
buk t i su r a t T.2 - 1 s . d . T.2 - 5 ;

m
ub
Menimbang , bahwa da r i ke t e r a n g a n sak s i - sak s i yang

dia j u k an oleh Par a Penggug a t yakn i Andi I s k a n d a r dan sak s i
ka
ep
Aan Suhend r a yang mene r a n g k a n bahwa t a n a h dan bangun an SHM

No. 66 Desa Paku t a n d a n g ada l a h mi l i k Engko s Iskanda r yang
ah
be l um pe r n a h di p e r j u a l b e l i k a n yang di t i n g g a l i se j a k tahun
R
1988 s.d . sek a r a n g dan te l ah meningg a l dun i a tahun 2004

s
M
meni ngg a l k a n 8 (d e l a p a n ) or a n g anak yakn i Par a Penggug a t

ne
ng
dan Bapak Engkos pe r n a h be r c e r i t a kepad a sak s i bahwa

se r t i p i k a t rumahnya d ip i n j am oleh Su t a n t o un t u k memin j am
do
gu
In
A
Disclaimer
h
ik
Telp : 021-384 3348 (ext.318) Halaman 17
am
ub
ep
hk
a
R
uang ke Bank dan pada t a h u n 2003 pi h a k Bank Bukop i n Cabang
si
Bandung da t a n g ke rumah Engko s un t u k menca r i Su t a n t o dan
ne
member i t a h u k a n bahwa rumahnya te l ah d i j am i n k a n ke Bank
ng
Bukop i n , dan Bapak Engkos tidak tahu bahwa rumahnya te l ah
d i j am i n k a n kepad a Bank Bukop i n ka r e n a se l ama in i Bapak
do
gu Engko s
yang
menghun i
da t a n g ke
rumah
rumah
ter s ebu t
Bapak
tidak
Engko s
ada
un t u k
pi h a k
su r v e y
siapapun
rumah
In
A
ka r e n a rumah t e r s e b u t akan d i j am i n k a n ke Bank seb a g a im a n a
l a y a k n y a sep e r t i rumah akan d i j am i n k a n ke Bank ;
ah
lik
Bahwa rumah te l ah di j am i n k a n ke Bank Bukop i n ba r u
d ik e t a h u i oleh Bapak Engko s pada tahun 2003 sewak t u pihak
m
ub
Bank Bukop i n da t a n g ke rumah member i t a h u k a n bahwa rumah
te l ah di j am i n k a n ke p ih a k Bank ;
ka
ep
Bahwa pi h a k Su t a n t o yang te l a h meningg a l dun i a dan
ah
sa a t in i yang ada da r i pi h a k Su t a n t o ada l a h Hen i (Te r g u g a t

R
si
I) tidak ada menga j u k a n ban t a h a n dan t i d a k pe r n a h had i r di
pe r s i d a n g a n wal a u te l a h di p a n g g i l se c a r a pa t u t di
ne
ng
pe r s i d a n g a n seh i n g g a ka r e n a n y a pi h a k Tergug a t I dianggap

tidak menggunak a n hakny a da l am pe r k a r a in i ;
do
gu
Menimbang , bahwa beg i t u p u n pi h a k Tergug a t II yakn i

In
p ih a k Bank Bukop i n yang tidak be r k e b e r a t a n terhadap su r a t
A
j am i n a n SHM No. 66 un t u k di t e bu s dan dise r a h k an kepad a

p ih a k Pa r a Penggug a t ka r e n a pihak Su t a n t o te l ah meningg a l
ah
lik
dun i a dan pi h a k ah l i war i s n y a pun suda h tidak di k e t a h u i

lag i d imana kebe r a d a a n n y a dan pi n j aman da r i Su t a n t o pun
m
ub
te l ah masuk ka t e g o r i kr e d i t mace t ;
ka
ep
Menimbang , bahwa da r i ur a i a n di a t a s maka pe t i t um in i

be r a l a s a n hukum seh i n g g a sudah sep a t u t n y a un t u k d i ny a t a k a n
ah
d ik a b u l k a n ;
R
s
M
Menimbang , bahwa terhadap pe t i t um - pe t i t um guga t a n

ne
ng
se l e b i h n y a ka r e n a mendas a r k a n pada d i k a b u l k a n n y a pe t i t um 3
ter s ebu t maka dengan demik i a n pe t i t um - pe t i t um se l e b i h n y a
do
gu
Pa j a j a r a n -------
In
A
Disclaimer
h
ik
Telp : 021-384 3348 (ext.318) Halaman 18
am
ub
- 19 Agung
ep
hk
a
R
pun ha r u s l a h di ny a t a k a n dapa t di k a b u l k a n ;
si
ne
Menimbang , bahwa ol e h ka r e n a pe t i t um - pe t i t um guga t a n
ng
Pa r a Penggug a t te l ah di n y a t a k a n dikabu l k a n un t u k
se l u r u h n y a maka Pa r a Tergug a t be r a d a pada pi h a k yang ka l a h
do
gu seh i n g g a
d ih uk um un t u k
suda h sep a t u t n y a
membaya r ongko s
terhadap
pe r k a r a
pihak
yang
yang ka l a h
bes a r n y a
aga r
akan
In
A
di t e n t u k a n da l am amar pu t u s a n ;
ah
Mengin g a t akan ke t e n t u a n da r i pas a l - pas a l dan
lik
pe r a t u r a n pe r u n d a n g - undang a n yang be r s a n g k u t a n da l am
pe r k a r a in i ;
m
ub
ka
ep
ME N G A D I L I
ah
si
1 . Mengabu l k a n guga t a n Penggug a t se l u r u h n y a ;
2 . Menya t a k a n sah dan be r h a r g a buk t i - buk t i yang di a j u k a n
ne
ng
oleh Pa r a Pengguga t (p a r a ah l i war i s ENGKOS ISKANDAR

(a lm ) ) ;
do
3 . Menya t a k a n pa r a ah l i war i s ENGKOS ISKANDAR ( a lm )
gu
ada l a h pemi l i k yang sah t e r h a d a p :

In
A

13789 / 1 9 8 1 , Luas 258 M², se t empa t dikena l dengan Blok
ah
lik

m
ub

4 . Memer i n t a h k a n kepad a PT. Bank Bukop i n Cabang Bandung
ka
(Te r g u g a t II) un t u k menye r a h k a n su r a t / buku

ep
kepemi l i k a n terhadap tanah dan banguna n ter s ebu t

ah
kepad a Par a Penggug a t (p a r a ah l i war i s ENGKOS

R
ISKANDAR ( a lm ) ) se t e l a h adany a penye l e s a i a n kewa j i b a n

s
yang ha r u s dise l e s a i k a n ter l e b i h dahu l u ;
M
ne
ng
5 . Memer i n t a h k a n kepad a Kan to r Badan Pe r t a n a h a n

Kabupa t e n Bandung a t a u is t ans i terka i t un t u k memban t u
do
gu
In
A
Disclaimer
h
ik
Telp : 021-384 3348 (ext.318) Halaman 19
am
ub
ep
hk
a
R
pro s e s pemba l i k - namaan su r a t atau buku kepemi l i k a n
si
terhadap t a n a h dan bangun an t e r s e b u t ;
ne
6 . Menghukum Pa r a Tergug a t un t u k tu nd uk dan pa t u h
ng
terhadap Pu t u s a n t e r s e b u t ;
7 . Menghukum Pa r a Tergug a t un t u k membaya r ongko s pe r k a r a
do
gu yang hi n gg a
ra t u s
kin i di t a k s i r
enam pu l u h enam r i b u Rupi a h )
seb e s a r Rp. 666 . 0 0 0 , -
;
( e n am
In
A
DEMIKIAN di p u t u s k a n da l am ra p a t musyawa r a h Maje l i s
ah
lik
Hakim Pengad i l a n Nege r i Bandung pada ha r i SENIN t a n g g a l 04
APRIL 2011 oleh Kami NUR HAKIM, S .H . , M.H. seb a g a i Hakim
Ketu a Maje l i s , G. N. ARTHANAYA, S.H . , M.H. dan LAMSANA
m
ub
SIPAYUNG, S .H . dan seb a g a i Hakim- hak im Anggo t a , pu t u s a n
ka
mana d i u c a p k a n da l am s i d a n g terbuka un t u k umum pada ha r i :

ep
KAMIS, tangga l 07 APRIL 2011 o l e h Maje l i s Hak im t e r s e b u t ,
d ib a n t u ol e h NY. KHUSNUL KHOTIMAH, S.H . Pan i t e r a Penggan t i
ah
R
pada Pengad i l a n Nege r i te r s e bu t , dan d ih a d i r i ol e h Kuas a
si
Penggug a t dan Kuas a Pa r a Tergug a t .
ne
ng
HAKIM ANGGOTA HAKIM KETUA
do
gu
ttd . - ttd . - In
A
G. N. ARTHANAYA, S.H . , NUR HAKIM, S .H . , M.H. -

M.H. -
ah
lik
ttd . -
m
ub
LAMSANA SIPAYUNG, S.H . -

ka
PANITERA PENGGANTI
ep
ah
ttd . -
R
s
Ny. KHUSNUL KHOTIMAH, S .H . -
M
ne
ng
Pe r i n c i a n bi a y a pe r k a r a :
do
gu
Pa j a j a r a n -------
In
A
Disclaimer
h
ik
Telp : 021-384 3348 (ext.318) Halaman 20
am
ub
- 21 Agung
ep
hk
a
R
Biay a Penda f t a r a n : Rp 30 . 0 0 0 ,
si
Biay a pangg i l a n : . -
ne
Biay a mete r a i : Rp 625 . 0 0 0
ng
Biay a re d a k s i : . ,- +
Rp 6.000 , -
do
gu .
Rp
5.000 , -
In
A
.
J U ML A H Rp 666 . 0 0 0
. ,-
ah
lik
DICATAT DISINI :
m
ub
Bahwa atas isi pu t u s a n ter s ebu t , Kuas a Penggug a t maupun
ka
Kuas a Tergug a t tidak menga j u k a n band i n g ;

ep
ah
si
BANDUNG,
ne
ng
P A N I T E R A
U.b .
WAKIL PANITERA,
do
gu
ttd . -
In
A
NY. HJ . RINA PERTIWI , S .H . -

ah
lik
m
ub
ka
ep
ah
s
M
ne
ng
do
gu
In
A
Disclaimer
h
ik
Telp : 021-384 3348 (ext.318) Halaman 21

Akta Jual Beli Versus Surat Di Bawag Tangan Tentang Peralihan Hak Sertipikat Hak Milik Nomor 66 Pakutandang Ciparay Bandung Jawa Barat

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Akta Jual Beli Versus Surat Di Bawag Tangan Tentang Peralihan Hak Sertipikat Hak Milik Nomor 66 Pakutandang Ciparay Bandung Jawa Barat

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

UNIVERSITAS INDONESIA

AKTA JUAL BELI VERSUS SURAT DI BAWAH TANGAN TENTANG

ANGGA ADHYAKSA SURYAPUTRA

Akte jual..., Angga Adhyaksa Suryaputra, FH UI, 2015

AKTA JUAL BELI VERSUS SURAT DI BAWAH TANGAN

ANGGA ADHYAKSA SURYAPUTRA

Akte jual..., Angga Adhyaksa Suryaputra, FH UI, 2015

Akte jual..., Angga Adhyaksa Suryaputra, FH UI, 2015

Akte jual..., Angga Adhyaksa Suryaputra, FH UI, 2015

Akte jual..., Angga Adhyaksa Suryaputra, FH UI, 2015

Salemba, 8 Januari 2015

Akte jual..., Angga Adhyaksa Suryaputra, FH UI, 2015

Akte jual..., Angga Adhyaksa Suryaputra, FH UI, 2015

Akte jual..., Angga Adhyaksa Suryaputra, FH UI, 2015

Akte jual..., Angga Adhyaksa Suryaputra, FH UI, 2015

Akte jual..., Angga Adhyaksa Suryaputra, FH UI, 2015

Akte jual..., Angga Adhyaksa Suryaputra, FH UI, 2015

Lampiran 1 Putusan Nomor: 404/Pdt/G/2010/PN.BDG

Akte jual..., Angga Adhyaksa Suryaputra, FH UI, 2015

I.1 Latar Belakang.

Bentuk tanggung jawab seorang Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)

Akte jual..., Angga Adhyaksa Suryaputra, FH UI, 2015

Dalam hal syaratnya dipenuhi wajib ia mengabulkan permohonannya. Sebaliknya

Tanah merupakan kebutuhan dasar bagi manusia. Tanah dapat berfungsi

Menurut Pasal 3 Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997 tujuan dari

Akte jual..., Angga Adhyaksa Suryaputra, FH UI, 2015

b. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan

Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997 secara tegas menyebutkan

Akte jual..., Angga Adhyaksa Suryaputra, FH UI, 2015

Dalam menjalankan pekerjaannya, seorang yang berprofesi sebagai PPAT

Akte jual..., Angga Adhyaksa Suryaputra, FH UI, 2015

PPAT seharusnya memberi penjelasan kepada para pihak yang

Pada kasus NOMOR : 404/Pdt/G/2010/PN.BDG bermula pada saat

Akte jual..., Angga Adhyaksa Suryaputra, FH UI, 2015

I.2 Pokok Permasalahan

Berdasarkan uraian tersebut di atas, dapat dirumuskan permasalahan

Akte jual..., Angga Adhyaksa Suryaputra, FH UI, 2015

1.3 Metode Penelitian

Metode penulisan yang digunakan adalah metode penelitian yuridis

Penulisan ini menggunakan tipe penelitian preskriptif. Penelitian

Tahap penulisan merupakan penulisan kepustakaan (Library Research)

Akte jual..., Angga Adhyaksa Suryaputra, FH UI, 2015

Pengumpulan data yang digunakan penulis adalah mengumpulkan data

Data yang diperoleh dari studi kepustakaan dianalisis secara kualitatif,

1.4 Sistematika Penulisan

Sistematika dari suatu penulisan merupakan suatu uraian tentang susunan

Akte jual..., Angga Adhyaksa Suryaputra, FH UI, 2015

Bab 1 merupakan bab pendahuluan, yang menguraikan mengenai latar

Bab 3 merupakan penutup dalam penulisan ini, dimana terdiri dari

Akte jual..., Angga Adhyaksa Suryaputra, FH UI, 2015

2.1. Pengertian Perjanjian

Perjanjian adalah salah satu sumber perikatan. Perjanjian melahirkan

Menurut ketentuan Pasal 1313 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata

Akte jual..., Angga Adhyaksa Suryaputra, FH UI, 2015

2.2. Syarat-Syarat Sahnya Perjanjian

Untuk sahnya suatu perjanjian diperlukan empat syarat:

1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya;

2. Cakap untuk membuat suatu perjanjian;

Akte jual..., Angga Adhyaksa Suryaputra, FH UI, 2015

3. Mengenai suatu hal tertentu;

4. Suatu sebab yang halal;12

Demikian menurut pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.

Dua syarat yang pertama, dinamakan syarat-syarat subyektif, karena

Dengan sepakat atau juga dinamakan perizinan, dimaksudkan bahwa