Program Studi
Magister Kenotariatan UNDIP
Oleh :
SRI ARIYANTI, SH
B4B004174
PROGRAM PASCASARJANA
UNIVERSITAS DIPONEGORO
SEMARANG
2006
TESIS
Oleh :
SRI ARIYANTI, SH
B4B004174
Telah disetujui
Oleh :
ii
PERNYATAAN
Dengan ini saya menyatakan bahwa tesis ini adalah hasil pekerjaan saya
sendiri dan didalamnya tidak terdapat karya yang telah diajukan untuk
memperoleh kesarjanaan di suatu Perguruan Tinggi dan di Lembaga
Pendidikan lainnya. Pengetahuan yang diperoleh dari hasil penelitian
maupun yang belum / tidak diterbitkan sumbernya dijelaskan di dalam
tulisan daftar pustaka.
Semarang, …………...............
Yang menyatakan
SRI ARIYANTI, SH
iii
KATA PENGANTAR
Puji syukur kepada Tuhan Yang Maha Esa sehingga penulis dapat
Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dalam Jual Beli
maupun tenaga yang tak ternilai harganya dari berbagai pihak. Untuk itu
hati dan penuh keikhlasan untuk menyampaikan rasa terima kasih yang
tulus kepada :
iv
3. Bapak Yunanto, SH. MHum, selaku Sekretaris Program Magister
4. Bapak Sonhaji, SH. M.S., selaku dosen penguji tesis dan telah
5. Bapak Dwi Purnomo, SH. M.S., selaku dosen penguji tesis dan telah
8. Untuk orang tua penulis Anang Djaja (Alm) dan Ellyati serta suami
9. Semua pihak yang tidak dapat disebutkan satu persatu yang telah
Penulis
SRI ARIYANTI, SH
v
ABSTRAK
Kata Kunci : Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
vi
DAFTAR ISI
Halaman
HALAMAN JUDUL ............................................................................. i
HALAMAN PENGESAHAN ............................................................... ii
PERNYATAAN .................................................................................. iii
KATA PENGANTAR .......................................................................... iv
ABSTRAK .......................................................................................... vi
ABSTRAC .......................................................................................... vii
DAFTAR ISI ....................................................................................... viii
BAB I PENDAHULUAN
vii
BAB III METODE PENELITIAN
DAFTAR PUSTAKA
LAMPIRAN
viii
BAB
___________________________________________________________
____________I Formatted
PENDAHULUAN Formatted
Formatted
ix
Dengan demikian diharapkan beban pajak akan semakin adil dan wajar
sehingga di satu pihak mendorong wajib pajak melaksanakan dengan
kesadaran kewajibannya membayar pajak dan di lain pihak menutup lubang-
lubang yang selama ini masih terbuka bagi mereka yang menghindar dari
pajak.1
Transaksi jual beli tanah dan bangunan merupakan suatu aktivitas
berupa pajak dalam jumlah yang relatif besar bagi negara. Karena jual beli
pajak.2
dari tanah dan atau bangunan karena adanya perolehan hak atas tanah
dan atau bangunan dikenakan pajak oleh negara. Pajak yang dimaksud
adalah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan atau Bangunan (BPHTB)
Dari sisi ini pelaksanaan aspek perpajakan dalam jual beli tanah atau
bangunan perlu mendapatkan kajian lebih lanjut ditinjau dari aspek
hukumnya. Hal ini menjadi penting mengingat kontribusi yang dihasilkannya
bagi negara. Selain itu terdapat beberapa pihak yang terkait dalam
pelaksanaanya, seperti masyarakat, Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
selaku pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta peralihan hak atas
1
Rochmat Soemitro, Pengantar Singkat Hukum Pajak. 1992. PT. Eresco.
Bandung, hal. 23-24.
2
Budi Ispriyarso, Aspek Perpajakan dalam Pengalihan Hak Atas Tanah
dan/atau Bangunan karena Adanya Transaksi Jual Beli, Masalah-masalah Hukum.
Volume 34. No. 4 Oktober – Desember 2005, hal. 277.
x
tanah, dan kantor pelayanan pajak selaku instansi yang berwenang untuk
melakukan pemungutan pajak.
Peranan PPAT dalam transaksi jual beli tanah merupakan suatu bagian penting
ditinjau dari aspek perpajakan khususnya PPAT dalam peranannya sebagai
pejabat publik, dalam pemungutan BPHTB.
xi
2. Kegunaan Praktis
Kegunaan Praktis
sangat berharga bagi pihak bank agar dapat melayani debitur KPR
dengan lebih baik dan mendapatkan kualitas kridit yang produktif dalam
kredit bermasalah.
xii
Adapun maksud dari pembagian tesis ini ke dalam bab-bab dan
tanah.
xiii
diakhiri dengan lampiran-lampiran yang terkait dengan hasil
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
menggali sumber dana yang berasal dari dalam negeri berupa pajak.
kepentingan bersama.4
Ada beberapa pengertian pajak yang dikemukakan oleh para ahli yang dapat
memberi batasan tentang pajak, diantaranya :
1. Menurut Prof. Dr. P.J.A. Adriani :
3
Waluyo dan Wirawan B. Ilyas, Perpajakan Indonesia, Salemba Empat,
Jakarta, 1999, hal. 1.
4
Ibid, hal. 1
xiv
Pajak adalah iuran kepada negara (yang dapat dipaksakan) yang
terutama oleh yang wajib membayarnya menurut peraturan-peraturan
dengan tidak dapat prestasi kembali, yang langsung dapat ditunjuk,
dan yang gunanya adalah untuk membiayai pengeluaran-pengeluaran
umum yang berhubungan dengan tugas pemerintahan.5
pengeluaran umum.7
5
Chidir Ali, Hukum Pajak Elementer, Eresco, Bandung, 1993, hal. 19.
6
Ibid, hal. 19-20
7
Rochmat Soemitro, Dasar-dasar Hukum Pajak dan Pajak Pendapatan,
Eresco, Bandung, 1990, hal. 5
8
Rochmat Soemitro, Op. cit, hal. 7.
xv
Dari pengertian-pengertian tersebut di atas dapat disimpulkan
pelaksanaannya.
pemerintah daerah.
mengatur.
9
Waluyo dan Wirawan. Illyas, Op. cit, hal. 21.
xvi
Pembuatan Undang-undang pajak, wajib dilakukan oleh ahli-ahli
penyusunan undang-undang.
pengeluaran-pengeluarannya.
10
Rochmat Soemitro, Pajak Ditinjau dari Segi Hukum, Eresco, Bandung, 1991,
hal. 1
11
Mardiasmo, Perpajakan, Andi, Yogyakarta, 2000, hal. 2
xvii
Pajak dapat dibedakan dan dikelompokkan menurut golongan,
1. Menurut Golongan13
(a) Pajak Iangsung, yaitu pajak yang dikenakan secara periodik atau
(b) Pajak tidak langsung, yaitu pajak yang dikenakan secara insidental
2. Menurut Sifat 14
Pajak.
(b) Pajak Obyektif, yaitu pajak yang berpangkal pada obyeknya tanpa
12
Bohari, Pengantar Hukum Pajak, PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta, 1993,
hal. 101-102
13
Rochmat Soemitro, Op. cit, hal.61.
14
Waluyo dan Wirawan B. Ilyas, Op. cit, hal. 6-7.
xviii
Contoh : Pajak Pertambahan Nilai, Pajak Penjualan atas Barang
Mewah.
(a) Pajak Pusat, yaitu pajak yang dipungut oleh pemerintah pusat dan
15
Mardiasmo, Op. cit, hal. 6-7.
16
Rochmat Soemitro, Dasar-dasar Hukum dan Pajak Pendapatan 1944,
Eresco, Bandung, 1979, hal. 24-25.
xix
Dengan kata lain, hukum pajak menerangkan tentang siapa-
sebagainya.17
pajak materiil).
17
Ibid, hal. 24-25.
18
Santoso Brotodiharjo, Pengantar Ilmu Hukum Pajak, Bandung, Eresco, 1986,
hal. 1
19
Mardiasmo, Op. cit, hal. 5-6.
xx
Hukum ini memuat antara lain :
pajak
bahwa tidak harus diabaikan begitu saja latar belakang ekonomis dari
1. Dasar Hukum
diciptakan oleh negara sendiri. Justru karena hal itulah maka harus
20
Chidir Ali, Op. cit, hal. 29.
xxi
umum, sehingga menjelma menjadi keadilan, sebab kekuasaan tanpa
undang-undang”.
(fiskus),
21
Bohari, Op. cit, hal. 18.
xxii
Dalam pemungutan pajak, harus diperhatikan azas-azasnya, yaitu :22
a. Falsafah hukum
b. Yuridis
c. Ekonomis
d. Finansial
Jadi jelaslah bahwa yang diutamakan dalam pemungutan pajak adalah unsur
keadilan sebab apabila keadilan tidak tercapai dalam pemungutan pajak, maka dapat
menimbulkan pengaruh yang negatif dalam kehidupan masyarakat.
3. Cara Pemungutan Pajak
22
Yogia S. Melinda, Capita Selecta Perpajakan di Indonesia, Armico, bandung,
1982, hal. 2-3.
23
Mardiasmo, Op. cit, hal. 7.
xxiii
Didasarkan pada obyek (penghasilan) yang nyata. Pemungutan
c. Stelsel Campuran
Ciri-cirinya :
24
Ibid, hal. 8-9.
xxiv
• Wewenang untuk menentukan pajak yang terhutang ada pada
fiskus.
terhutang.
Ciri-cirinya :
xxv
2.2. Tinjauan Umum tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan
Bangunan (BPHTB)
pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan bangunan.25
1945 yang berbunyi sebagai berikut : “Bumi, dan air, dan kekayaan dan
Yang Maha Esa, di samping memenuhi kebutuhan dasar untuk papan dan
Oleh karena itu, bagi mereka yang memperoleh hak atas tanah dan
ini adalah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)26 yang
lebih lanjut diatur dengan UU No. 21 Tahun 1997 di samping Pajak Bumi
orang pribadi atau badan hukum yang memperoleh hak-hak atas tanah
dan bangunan.
25
Mardiasmo, Perpajakan Edisi Revisi 2001, Yogyakarta, Andi Offset, 2001,
hal. 272
26
Penjelasan Umum Undang-Undang No. 21 Tahun 1997, hal. 30.
xxvi
Sebelum dikeluarkan UU No. 21 Tahun 1997, ada pemungutan
pajak dengan nama Bea Balik Nama yang diatur dalam ordonansi Bea
Balik Nama Staatsblaad 1924 Nomor 291. Bea Balik Nama ini dipungut
atas setiap ada perjanjian pemindahan hak atas harta tetap yang ada di
masa berlakunya selama 6 bulan, jadi UU No. 21 Tahun 1997 ini berlaku
Assessment
27
Ibid, hal. 31.
28
Erly Suandi, Hukum Pajak, Salemba Empat, Jakarta, 2000, hal. 271.
xxvii
b. Besarnya tarif ditetapkan sebesar 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak
Kena Pajak.
e. Semua pungutan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan di
yang terutang.
BPHTB
1. Obyek Pajak
xxviii
Objek BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan atau
- Jual beli
- Tukar menukar
- Hibah
- Hibah wasiat
- Waris
hukum tetap
- Penggabungan Usaha
- Peleburan Usaha
- Pemekaran Usaha
- Hadiah
29
Penjelasan Umum Undang-Undang No. 20 Tahun 2000, Pasal 2.
xxix
Objek pajak yang tidak dikenakan BPHTB adalah objek pajak
yang diperoleh.30
timbal balik
oleh Menteri
e. Karena wakaf
3. Subjek Pajak31
yang memperoleh hak atas tanah dan bangunan. Subjek pajak yang
- Jual beli
30
Mardiasmo, Op. cit, hal. 273.
31
Ibid, hal. 273.
32
Ibid, hal. 275.
xxx
- Tukar menukar
- Hibah
- Waris
- Hadiah
pelepasan hak.
2. Tempat Pembayaran33
dan atau badan usaha milik daerah atau tempat pembayaran lain yang
ditunjuk oleh Menteri dengan surat setoran Bea Perolehan Hak atas
33
Penjelasan Umum Undang-Undang No. 20 Tahun 2000, Pasal 10 ayat (2)
xxxi
2.3. Pengertian Jual Beli Tanah Sebelum dan Setelah Keluarnya
UUPA
bahwa masih berlaku dua macam hukum yang menjadi dasar bagi hukum
pertanahan kita, yaitu hukum adat dan hukum barat. Sehingga terdapat
34
Iman Sudiyat, Beberapa Masalah Penguasaan Tanah di Berbagai
Masyarakat Sedang Berkembang, BPHN, 1982, hal. 1.
35
Y.W. Sunindhia dan Ninik Widiyanti, Pembaharuan Hukum
Agraria (Beberapa Pemikiran, Jakarta, PT. Dina Aksara, 1988, hal.8.
36
Harun Al Rashid, Sekilas tentang Jual Beli Tanah (Berikut Peraturan-
peraturannya), Jakarta, Ghalia Indonesia, 1987, hal. 50.
37
Achmad Chulaimi, Hukum Agraria Perkembangan Macam-macam Hak Atas
Tanah dan Pemindahannya, Semarang, FH-UNDIP, 1986, hal. 87-89.
xxxii
juga dua macam tanah yaitu tanah adat (tanah Indonesia) dan tanah barat
(tanah Eropah).38
kepada penjual. Sejak itu, hak atas tanah telah beralih dari penjual kepada
pembeli.
Dengan kata lain bahwa sejak saat itu pambeli telah mendapat hak
milik atas tanah tersebut. Jadi “jual beli” menurut hukum adat tidak lain
Maka biasa dikatakan bahwa “jual beli” menurut hukum adat itu bersifat
bahwa dalam hukum adat perbuatan pemindahan hak (jual beli, tukar-
beli tanah dalam hukum adat adalah perbuatan hukum pemindahan hak
pembeli dan pembayaran harganya kepada penjual pada saat jual beli
38
A.P. Parlindungan, Berbagai Aspek Pelaksanaan UUPA, Bandung, Alumni,
1973, hal. 40.
39
K. Wantjik Saleh, Hak Anda Atas Tanah, Jakarta, Ghalia Indonesia, 1973, hal.
30.
xxxiii
dilakukan, perbuatan jual beli itu selesai, dalam arti pembeli telah menjadi
yang dianut KUHPerdata (BW). Menurut sistem BW jual beli hak atas
tanah dilakukan dengan membuat akta perjanjian jual beli hak dihadapan
suatu prestasi berkenaan dengan hak atas tanah yang menjadi abyek jual
beli itu, yaitu pihak penjual untuk menjual dan menyerahkan tanahnya
karena perjanjian itu belum memindahkan hak milik. Adapun hak milik
40
Boedi Harsono, Penggunaan dan Penerapan Asas-asas Hukum Adat pada
Hak Milik Atas Tanah, Paper disampaikan pada Simposium Hak Milik Atas Tanah
Menurut UUPA, Bandung-Jakarta, 1983.
41
Bachtiar Effendie, Pendaftaran Tanah di Indonesia dan
Peraturan-Peraturan pelaksanaannya, Bandung, Alumni, 1993, hal. 86
42
R.Subekti, Aneka Perjanjian, Cetakan ke-8. Bandung, Citra
Aditya Bakti, 1989, hal. 11
xxxiv
dan pembeli mengikatkan dirinya untuk membayar kepada penjual harga
dan berikutnya berlaku. Jadi untuk adanya perianjian jual beli disyaratkan
empat hal:
Akan tetapi untuk perjanjian jual beli maka pembuat UU memandang perlu
1459 BW: “Hak milik atas barang yang dijual tidaklah berpindah kepada
dan 616".
bahwa jual beli menurut Hukum barat terdiri atas dua bagian yaitu :
43
Wiryono Prodjodikoro, Hukum Perdata tentang Persetujuan-persetujuan
Tertentu, Bandung, Sumur, 1974, hal. 13.
44
Hartono Soerjopratiknjo, Aneka Perjanjian Jual Beli, Cetakan 1,
Yogyakarta, Seksi Notariat FH UGM, 1982, hal. 5.
xxxv
perjanjian jual belinya dan penyerahan haknya. Yang keduanya itu
sudah selesai, biasanya dengan suatu akta notaris, tetapi kalau yang
kedua belum dilakukan, maka status tanah masih milik penjual, karena
bersama-sama.
jelas pengertian yang mana yang dipakai dalam jual beli tersebut.46
mengingat bahwa hukum agraria sekarang ini memakai sistem dan asas-
asas hukum adat, maka pengertian jual beli tanah sekarang harus pula
45
K. Wantjik Saleh, Op. cit, hal. 32.
46
Achmad Chulaemi, Op. cit, hal. 89.
xxxvi
milik/penyerahan tanah untuk selama-lamanya oleh penjual kepada
pembeli, yang pada saat itu juga menyerahkan harganya pada penjual.47
adalah barbeda sekali caranya beserta formalitas lainya adalah lebih mirip
kepada jual beli eigendom dari jual beli tanah dengan Hak Milik
Indonesia.48
memindahkan hak atas tanah harus dibuktikan dengan akta. Maka dapat
konstruksi kalimat demikian adalah tidak cocok dengan sistem hukum adat
47
Boedi Harsono, UUPA, Sejarah Penyusunan, Isi, Pelaksanaan Hukum
Agraria, Bagian I dan II Jilid I, Jakarta, Djambatan, 1972.
48
Saleh Adiwinata, Pengertian Hukum Adat Menurut UUPA, Bandung, Alumni,
1976.
49
Achmad Chulaimi, Op. cit, hal. 91.
xxxvii
Dalam jual beli tanah, obyeknya (yang diperjualbelikan) pengertian
dalam praktek adalah tanahnya, sehingga timbul istilah jual beli tanah.
Tetapi secara hukum yang benar adalah jual beli hak atas tanah, karena
obyek jual belinya adalah hak atas tanah yang akan dijual. Memang benar
bahwa tujuan membeli hak atas tanah ialah supaya pembeli secara sah
perjanjian jual beli tidak hanya barang berwujud akan tetapi juga barang
tidak berwujud. Pada umumnya semua hak dapat dijual, akan tetapi ada
kebendaan (erfpacht, opstal dan sebagainya), hak absolut (hak cipta, hak
(pribadi).51
Hak atas tanah menurut Pasal 16 UUPA ialah Hak Milik, Hak Guna
Bangunan, Hak Guna Usaha, Hak Pakai, Hak sewa, Hak Membuka
Tanah, Hak Memungut Hasil Hutan, Hak Guna Air, Hak Pemeliharaan dan
Penangkapan Ikan, Hak Guna Ruang Angkasa dan hak-hak lain yang
50
Effendi Peranginangin, Praktek Hukum Agraria (Esa Study Club), hal. 9.
51
Hartono Soerjopratinjo, Op. cit, hal. 45.
xxxviii
Pengertian hak milik menurut Pasal 20 yang dihubungkan dengan
Hak milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang
dapat dipunyai orang atas tanah dengan mengingat bahwa hak itu
mempunyai fungsi sosial.
2. Memungut hasil.52
maka hak ini dapat dialihkan dan beralih pada pihak lain.53
Peralihan/beralihnya hak milik atas tanah apabila dilihat dari segi hukum
dapat terjadi karena suatu tindakan hukum (istilah lain adalah perbuatan hukum),
atau karena suatu peristiwa hukum.
Tindakan hukum (rechtshandelingen) termasuk jual beli, hibah,
52
R. Susanto, Hukum Pertanahan (Agraris), Cetakan 1, Jakarta, Pradnya
Paramita, 1980, hal. 26.
53
Sudargo Gautama, Tafsiran UUPA, Bandung, Alumni, 1973, hal. 124.
xxxix
perbuatan-perbuatan hukum lainnya. Sedangkan beralihnya hak milik
Jadi dapat dikatakan bahwa peralihan hak karena tindakan hukum adalah
Kewenangannya
54
Harun Al Rashid, Op. cit, hal. 51.
55
K. Wantjik Saleh, Op. cit, hal. 19.
xl
Dalam PP No. 37/1998 ini. Juga memuat PPAT sementara dan
membuat akta di daerah yang belum cukup PPAT56 dalam hal ini yang
atas, maka dapat dilihat betapa pentingnya fungsi dan peranan PPAT
pemindahan hak ats tanah, pemberian hak baru atau hak lainnya yang
56
Boedi Harsono, Himpunan Peraturan-peraturan Hukum Tanah, Penerbit
Djambatan, 2000, hal. 682.
xli
1. Berkewarganegaraan Indonesia
hukum tetap.
pendidikan tinggi.
dimana PPAT di daerah tersebut belum cukup terdapat PPAT atau untuk
yang menjadi PPAT Sementera ini adalah Camat atau Kepala Desa di
xlii
Di daerah yang belum cukup PPAT-nya. Sedangkan Pejabat yang
PPAT khusus ini melayani pembuatan akta PPAT yang diperlukan dalam
sebagai berikut :
58
Ibid, hal. 679
xliii
Notaris yang baru apabila formasi Pejabat Pembuat Akta Tanah di
jabatan sebagai PPAT oleh Menteri ada dua rnacam, yaitu diberhentikan
sebagai berikut :
1. Permintaan sendiri
ditunjuk.
59
Ibid, hal. 679
xliv
atau penjara selama-lamanya lima tahun atau lebih berat berdasarkan
Tanah
yang berbeda60.
yang dibuat.61
dengan hak atas tanah dan hak tanggungan (akta jual beli, tukar
60
AP, Parlindungan, Pedoman Pelaksana Undang-Undang Pokok Agraria
dan Tata Cara PPAT, Mandar Maju, Bandung, 1999, hal. 228.
61
Eddy Ruchiyat, Sistem Pendaftaran Tanah Sebelum dan Sesudah
Berlakunya UUPA, Amico, bandung, 1989, hal. 52
xlv
2. Membantu pihak-pihak yang melakukan perbuatan hukum untuk
a. Jual beli
b. Tukar menukar
c. Hibah
f. Pemberian hak guna bangunan dan hak pakai diatas tanah Hak
Milik.
2. PPAT hanya berwenang membuat akta mengenai hak atas tanah dan
hak milik atas satuan rumah susun yang terletak di daerah kerjanya
saja.
tanah dan hak milik atas satuan rumah yang kesemuanya tersebut
62
Ibid, hal. 52.
xlvi
dapat dibuat oleh PPAT yang wilayah kerjanya meliputi salah satu
bidang atau rumah susun yang haknya menjadi obyek hukum dalam
akta.
dibuatnya
1970).
No. 10/1961).64
63
Ibid, hal. 54.
64
AP. Parlindungan. Aneka Hukum Agraria, Alumni, Bandung, 1983, hal. 42.
xlvii
2.4.3. Wilayah Kerja Pejabat Pembuat Akta Tanah
mempunyai wilayah kerja yang tidak sesuai dengan ketentuan yang ada
pada PP No. 37/1998 ini (wilayah kerjanya melebihi satu wilayah kerja
Kantor Pertanahan).
Maka PPAT tersebut harus memilih salah satu dari wilayah kerja tersebut
atau setelah 1 (satu) tahun wilayah kerja PPAT tersebut sesuai denah
Daerah kerja PPAT telah diatur di dalam Pasal 1 ayat (1) PP No.
berikut :
Pasal 12 ayat (1) Daerah kerja PPAT adalah satu wilayah kerja
13 ayat (1) dan ayat (2) PP No. 37 tahun 1998 adalah sebagai berikut ini
xlviii
1. Pasal 13 ayat (1) : Apabila suatu wilayah Kabupaten/Kotamadya
bersangkutan.
pada ayat (1) berlaku dengan sendirinya mulai 1 (satu) tahun sejak
Serta diatur juga di dalam Pasal 14 (1) dan ayat (2) PP No 37/1998
tentang peraturan jabatan Pejabat Pembuat akta Tanah.
1. Pasal 14 ayat (1) : Formasi ditetapkan oleh Menteri Agraria/Badan
Pertahanan Nasional.
2. Pasal 14 ayat (2) : Apabila formasi PPAT untuk suatu daerah kerja
xlix
sehingga daerah lain yang masih tersedia lowongannya dapat diisi,
BAB III
METODE PENELITIAN
65
Soerjono Soekamto, Pengantar Penelitian Hukum, UI Press, Jakarta, 1986,
hal. 6.
l
Menurut Sutrisno Hadi, penelitian adalah usaha untuk menemukan,
sejarahnya, yaitu berfikir secara rasional dan berfikir secara empiris. Oleh
66
Sutrisno Hadi, Metodologi Research Jilid I, ANDI, Yogyakarta, 2000, hal. 4.
67
Ronny Hanitijo Soemitro, Metodologi Penelitian Hukum dan Jurimetri,
Ghalia Indonesia, Jakarta, 1990, hal. 36.
68
Ibid, hal. 38
li
3.2. Spesifikasi Penelitian
perpajakan dalam jual beli tanah dan bangunan. Hal tersebut kemudian
dibahas atau dianalisis menurut ilmu dan teori-teori atau pendapat peneliti
Data yang dikumpulkan dalam peneliti ini dapat digolongkan menjadi dua
antara lain :
a. Data primer, berupa data yang langsung didapatkan dalam penelitian
(deft interview).
- Buku-buku ilmiah
69
Ibid, hal. 26-27.
lii
- Makalah-makalah
3.4.1. Populasi
Populasi adalah seluruh objek atau seluruh gejala atau seluruh unit
yang akan diteliti. Oleh karena populasi biasanya sangat besar dan luas,
maka kerapkali tidak mungkin untuk meneliti seluruh populasi itu tetapi
berapa persen untuk diambil dari populasi.71 Populasi dalam penelitian ini
3.4.2. Sampel
yaitu teknik yang biasa dipilih karena alasan biaya, waktu dan tenaga,
sehingga tidak dapat mengambil dalam jumlah besar. Dengan metode ini
70
Ronny Hanitijo Soemitro, Op. cit, hal. 44.
71
Ronny Hanitijo Soemitro, Metode Penelitian Hukum, Ghalia Indonesia,
Jakarta, 1985, hal. 47.
liii
ciri, sifat-sifat atau karakteristik tertentu yang merupakan ciri-ciri utama
1. Rachmat Wiguna, SH
2. Ngadino, SH
3. Supratman, SH
1. Rachmat Wiguna, SH
2. Ngadino, SH
3. Supratman, SH
Semarang;
metode analisis kualitatif. Maka dari data yang telah dikumpulkan secara
72
Ibid, hal. 196.
73
Nasution S, Metode Penelitian Kualitatif, Tarsito, Bandung, 1992, hal 52.
liv
a. Reduksi data adalah data yang diperoleh di lapangan ditulis/diketik
kemudian disimpulkan.
lv
BAB IV
HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
74
Rachmat Wiguna, SH, Wawancara Pribadi, PPAT/Notaris, Semarang 9 Juni
2006.
lvi
Kota Semarang merupakan Ibukota Propinsi Jawa Tengah, juga merupakan
wilayah kerja Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan mempunyai 16
Kecamatan yang dipungut Pajak Bumi dan Bangunan. Dengan perincian tabel
sebagai berikut :
TABEL 1
WILAYAH KECAMATAN YANG DIPUNGUT
PAJAK BUMI DAN BANGUNAN
LUAS
NO KECAMATAN TANAH BANGUNAN
(M2) (M2)
1. GAYAMSARI 3.677.307 630.573
2. CANDISARI 3.449.153 982.439
3. GAJAHMUNGKUR 3.139.912 951.868
4. PEDURUNGAN 12.715.040 1.313.693
5. TEMBALANG 20.554.208 848.019
6. BANYUMANIK 18.551.991 1.383.491
7. NGALIYAN 22.502.363 966.933
8. SEMARANG TENGAH 2.460.828 2.073.548
9. SEMARANG UTARA 7.164.938 1.791.515
10. SEMARANG TIMUR 2.458.974 1.540.826
11. SEMARANG SELATAN 2.552.249 1.009.070
12. SEMARANG BARAT 9.027.130 1.793.530
13. GENUK 16.887.326 952.034
14. GUNUNG PATI 42.076.571 473.126
15. MIJN 25.756.847 374.653
16. TUGU 19.433.451 359.369
JUMLAH 212.016.485 17.444.105
Sumber : Data Statistik Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan
Semarang
Dari data Tabel 1 di atas diketahui bahwa luas tanah yang sudah
dikenakan pajak sebesar 212.016.485 meter persegi. Sedangkan luas
bangunan yang tercatat sebesar 17.444.105 meter persegi. Namun
demikian data-data tersebut masih ada beberapa objek pajak yang
belum tercatat pada data statistik Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan
lvii
Bangunan, baik karena objek tersebut dikecualikan dari pengenaan
pajaknya maupun belum terjangkau oleh pendataan selama ini.
UU No. 21 Tahun 1997 sebagaimana telah diubah dengan
Wajib Pajak.
lviii
menyulitkan mereka (Wajib Pajak) dalam pembayaran pajak, karena
membayar pajak.
Sebagai pajak yang relatif baru, Bea Perolehan Hak atas Tanah
dan bangunan. Bea perolehan hak atas tanah dan atau bangunan
dilunasi sebelum akta pemindahan hak atas tanah dan atau bangunan
lix
baru dan pemindahan hak karena pelaksanaan putusan hakim dan
hibah wasiat.
yang sering terjadi dalam masyarakat karena adanya jual beli dengan
objek tanah dan atau bangnan, dalam jual beli yang perlu
sengketa.
transaksi, yaitu harga yang terjadi dan telah disepakati oleh pihak-
khusus diluar jual beli didasarkan pada nilai pasar, yaitu harga rata-
rata dari transaksi jual beli secara wajar yang terjadi disekitar letak
bahwa Nilai Perolean Objek Pajak (NPOP) lebih besar atau tidak
lx
Namun perlu diperhatikan bahwa dalam pemungutan pajak
BPHTB ini menganut prinsip asas keadilan, dalam asas keadilan ini
terdapat batasannya yaitu Wajib Pajak yang Nilai Jual Objek Pajak di
ini.75
terjadi jual beli tanah dan atau bangunan. Jika akta tersebut
terjadi, sebab dasar pengenaan BPHTB adalah luas tanah dan atau
75
Supratman, SH, Wawancara Pribadi, PPAT/Notaris, Semarang 10 Juni 2006.
76
Ngadino, SH, Wawancara Pribadi, PPAT/Notaris, Semarang, 8 Juni 2006.
lxi
bangunan yang dihitung permeternya, selain itu nantinya Nilai
harga transaksi letak tanah dan atau bangunan. Jika Nilai Perolehan
KPPBB pada saat akan melunasi pajak BPHTB yang terutang, SSB
untuk melaporkan data perolehan hak atas tanah dan atau bangunan.
V.
Jika pajak BPHTB yang terutang nihil, maka Wajib Pajak tetap
SSB ke KPPBB oleh Wajib Pajak dilakukan dalam jangka waktu paling
lama 7 (tujuh) hari sejak tanggal pembayaran atau perolehan hak atas
lxii
Berdasarkan uraian di atas, adanya suatu sistem atau prosedur
penerimaan pajak.
1. Wajib Pajak
SSB
lxiii
ke-1 untuk Wajib Pajak sebagai bukti pembayaran BPHTB yang
ke KPPBB.
2. PPAT/Notaris
penandatanganan akta.
Pertanahan Kota.
lxiv
4. Bank/Kantor Pos Persepsi
KPPBB.
setoran.
hari Jumat atau hari kerja berikutnya apabila hari Jumat libur.
sebanyak...... SSB”.
lxv
g. Apabila pada saat pemindahan saldo tidak terdapat
nihil.
pengantar ke :
V.
lxvi
membuat Salinan RK Mingguan, selambat-lambatnya hari
Rabu atau hari kerja berikutnya apabila hari Rabu libur dan
Mingguan
lxvii
3) KPKN berupa Laporan Mingguan Penerimaan, Pembagian
Bulanannya.
DA.08.03.
penerimaan BPHTB.
lxviii
a. Bendaharawan Umum Pemegang Rekening Kas Negara
Penerimaan BPHTB.
sebagai berikut :
RK bulanan.
tugasnya.
setiap hari atau hari kerja berikutnya apabila hari Selasa libur.
lxix
Bagan mekanisme atau alur pembayaran/penyetoran BPHTB
pembayaran pajak.
Bea Pero!ehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Ada kalanya
77
Ngadino, SH, Wawancara Pribadi, PPAT/Notaris, Semarang, 8 Juni 2006
lxx
bantuan penyuluhan hukum dan memberikan penjelasan mengenai
hak baru atas tanah, mengadakan tanah atau meminjam uang dengan
akta yang dibuat oleh dan dihadapan pejabat umum yang berwenang. 79
78
Ngadino, SH. Wawancara Pribadi, PPAT/Notaris, Semarang 12 Juni 2006
79
Ngadino, SH. Wawancara Pribadi, PPAT/Notaris, Semarang 8 Juni 2006
lxxi
Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris yang melanggar ketentuan tersebut
setelah pajak BPHTB yang terutang dilunasi oleh Wajib Pajak. Namun
jika terdapat SSB nihil (perhitungan pajak yang terutang nol) tidak perlu
80
Rachmat Wiguna, SH, Ngadino, SH, Supratman, SH, Wawancara Pribadi,
PPAT/Notaris, Semarang 8-12 Juni 2006.
81
Ngadino, Wawancara Pribadi, PPAT/Notaris, Semarang 8 Mei 2006
lxxii
dilaporkan, apabila dilaporkan juga boleh. Laporan ini dilaksanakan
letak tanah, luas tanah, luas bangunan, Nilai Jual Objek Pajak, harga
transaksi atau nilai pasar, nama dan alamat pihak yang mengalihkan dan
ternyata sama sekali tidak melunasi pajak yang tentang, maka wajib
pada perolehan hak atas Tanah dan bangunan kepada pihak-pihak yang
berkepentingan. Oleh karena itu sebagai pejabat atau tenaga ahli yang
memberitahukan kepada pihak lain yang tidak berhak atas segala sesuatu
yang diketahui atau diberitahukan kepadanya oleh Wajib Pajak dalam rangka
jumlah pajak yang terutang bagi Wajib Pajak yang sedang diperiksa.82
82
Rachmat Wiguna, SH. Wawancara Pribadi, PPAT/Notaris, Semarang 9 Juni
2006
lxxiii
(relasi) dalam hal ini Wajib Pajak untuk segera melunasi pajak BPHTB yang
SSB. Bukti setoran digunakan sebagai alat untuk Balik Nama hak atas tanah
dan bangunan.
Mengatasinya
hal ini peranan instansi terkait yang mengeluarkan SSB, agar lebih
lxxiv
berhubungan dengan perpajakan. Selain itu masih terdapat
BAB V
5.1. Kesimpulan
lxxv
Apabila dasar pengenaan pajak BPHTB menggunakan
atas tanah dan atau bangunan setelah Wajib Pajak menyerahkan bukti
lxxvi
dengan Undang-Undang No. 20 Tahun 2000 tentang Bea Perolehan
BPHTB.
yang terkait.
5.2. Saran
lxxvii
2. Dalam rangka meningkatkan penerimaan BPHTB perlu terus
lxxviii
lxxix